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Artigo - Os efeitos dos vazios urbanos no custo de urbanização da Cidade de Palmas-TO

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OS EFEITOS DOS VAZIOS URBANOS NO CUSTO DE URBANIZAÇÃO DA CIDADE DE PALMAS - TO.

João Aparecido Bazolli1

RESUMO:

A cidade de Palmas, embora planejada e com apenas dezessete anos de fundação, apresenta problemas de vazios urbanos e elevado Custo de Urbanização. Justificou-se o estudo pela observação dos vazios urbanos na região central e pela baixa densidade populacional da cidade, comparativamente ao seu plano original. O estudo objetivou analisar os efeitos dos vazios urbanos no Custo de Urbanização da cidade. Foi utilizado no estudo o método do Custo Médio das redes urbanas em função da densidade (MASCARÓ, 1987a) desenvolvido por meio de levantamento de dados secundários. Desta maneira foi proposto no estudo a contenção da expansão da cidade pela redução do perímetro urbano atual de 28.415 hectares para 16.000 hectares e a criação de políticas públicas voltadas para o adensamento da região central da cidade, com a ocupação dos vazios urbanos existentes nesta região, que estão dotados de infra-estrutura.

PALAVRA CHAVE:
Infra-estrutura.

Cidade, Urbanização, Expansão urbana, Densidade urbana,

1

Mestre em Ciências do Ambiente pela Universidade Federal do Tocantins. Professor de Direito no Centro Universitário Luterano de Palmas e na Universidade Federal do Tocantins. Q. 1006 Sul, Al. 2, casa 116, Palmas-TO, CEP. 77.023-543. Email: jbazolli@ulbra-to.br

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ABSTRACT:

Palmas city, even so it is planned and it is only seventeen years old, presenting problems of urban emptiness and raised urbanization cost. Justified study of a observation of urban emptiness in the central region followed for its low city population density, in relation to the original urban plan. The study objectived to analyze the effect of the urban emptiness in the city urbanization cost. It was used in the study the urban nets Average Cost method in function of the density (MASCARÓ, 1987) developed by means of secondary data-collecting. In this way it is recommended in the study the containment of the city expansion through the reduction of the current urban perimeter from 28.415 hectares to 16.000 hectares and the creation of public politics toward the occupancy of the city downtown, with the occupation of the existing urban emptiness in this region, that are endowed with infrastructure.

Key-words: City, Urbanization, urban expansion, urban density, infrastructure.

INTRODUÇÃO
O crescimento da cidade foi gerado por programas de incentivo do governo estadual que atraíram consideráveis fluxos migratórios oriundos das mais diversas regiões do país, estimulados pelas facilidades na aquisição de lotes, muitos deles doados. Por essa razão se verificou considerável crescimento populacional, registrado principalmente nos primeiros dez anos da sua fundação, que foi acompanhado pela implantação de infra-estrutura urbana na região central da cidade e pelo fomento dos meios produtivos. Essas transformações levaram a uma expressiva valorização do mercado imobiliário. O estudo se propôs a contribuir com a investigação dos efeitos dos vazios urbanos sobre o custo de urbanização da cidade de Palmas - TO. Com essa proposta, foi estabelecida a relação entre os vazios urbanos e o custo de urbanização da cidade, considerando a densidade demográfica local. A investigação no estudo teve a finalidade de responder à questão: Quais os efeitos dos vazios urbanos no custo de urbanização da cidade de Palmas - TO?

MATERIAL E MÉTODOS Este estudo foi realizado a partir de consultas preliminares com subsídios teóricos multidisciplinar. Segundo dados do IBGE. sejam lotes ou glebas. a densidade populacional urbana de Palmas era de 7. do meio ambiente construído e do custo de urbanização. os indicadores de . bem como. considerada indutora do crescimento descontínuo da mancha urbana. com o intuito de estabelecer a sustentabilidade da cidade. e com distância ainda maior do seu plano original de implantação. apresenta de maneira desordenada e contínua uma expansão periférica. descontínuos e longe do aglomerado central. Os vazios urbanos gerados nesse processo dificultam e encarecem a urbanização da cidade. seguida por sua baixa densidade populacional. embora não avaliado neste estudo. verifica-se a retenção de terras providas de infra-estrutura na sua região central. pretendeu-se possibilitar a formulação de novas propostas de estudos do gênero. seguidos por levantamento de dados históricos da cidade de Palmas. projeção para o ano de 2005. pela identificação e quantificação dos vazios urbanos na região central cidade. que previa a densidade de 300 pessoas por hectare. fator que torna a cidade cada vez mais espraiada e reforça o avanço do urbano sobre o rural.3 habitantes por hectare. Foram analisados as formas de expansão e de ocupação urbana desde a sua implantação. se dá em razão desse avanço pela própria ocupação do espaço. A dinâmica desencadeada pelo mercado imobiliário provocada pela retenção de terra pode ser verificada pela existência de áreas ociosas dentro do perímetro urbano.3 Justificou-se o estudo pela observação da vasta área de vazios urbanos na região central da cidade. o mercado imobiliário. Como conseqüência desse processo. que ocasionam a diminuição da oferta de terra urbanizada e resultam na elevação artificial do seu valor. ampliando a degradação do ambiente que. principalmente na sua região central. Dessa maneira. com fins especulativos. Com relação ao mercado imobiliário da cidade. principalmente por tratar do espaço urbano. em relação ao seu plano original de implantação. A proposta da pesquisa decorreu pela preocupação de que a cidade. as pessoas menos providas de recursos são empurradas para as áreas periféricas da cidade. Esses locais periféricos na maioria das vezes são constituídos por loteamentos clandestinos. mesmo com a existência de vazios urbanos na sua região central. muito abaixo da mínima suportável prevista por Mascaró (1987c) de 40 pessoas por hectare.

Por outro lado. os terrenos vagos são uma modalidade de uso do solo. determinou-se como ponto de partida a identificação dos vazios urbanos os terrenos vagos encontrados na cidade. 1994c). Nos terrenos vagos que podem ser quantificáveis e descritíveis. Portanto.4 crescimento. no processo de estruturação da mancha urbana da cidade. Os terrenos vagos surgem e desaparecem a partir e diante de um processo incessante de produção e consumo. O contraste entre a concentração urbana e os terrenos vagos. ABORDAGEM ESTRUTURAL DOS VAZIOS URBANOS Para este estudo. não representa dado estático diante da lógica do mercado de solos. de densidade e econômicos e a base cartográfica para identificação dos espaços na cidade. estabelece a dimensão estruturada e dialética da realidade para a compreensão dos processos de constituição do espaço urbano. a dinâmica da produção de espaço. que devem ser considerados como referência da existência do fenômeno. . em relação a esse contraponto. quantificáveis e elementos comensuráveis da paisagem. 1994a). considerando que essa condição é indutora da descontinuidade territorial que ocorre devido a duas dimensões contraditórias: a espontânea e a institucional (ALVAREZ. Assim. Por sua amplitude e complexidade. 1987d). a possibilidade da concentração urbana que também poder ser quantificada (ALVAREZ. desse processo emerge a forma de representação dos terrenos vagos na paisagem (ALVAREZ. Embora os terrenos vagos sejam quantificáveis. respeitados os contrastes. Foi realizada a projeção de cenários com base nos resultados encontrados na pesquisa. em dado momento. para a aplicação do Método de Custo Médio das redes em função da densidade (MASCARÓ. 1994b). encontra-se uma característica comum. Sabe-se que a somatória dos terrenos vagos resulta na quantificação dos espaços vazios. O parâmetro para a análise foi o perímetro urbano da cidade. no que concerne a sua individualidade. a abordagem dos vazios urbanos não se restringe aos aspectos quantitativos. o caminho básico para estruturar o estudo foi identificar o vazio urbano enquanto terreno. com a finalidade de comprovar os efeitos dos vazios urbanos no Custo de Urbanização da cidade. lote e gleba sem construção. estão inseridos na dinâmica da produção e da reprodução dos espaços na cidade. seguido do levantamento de dados do Custo de Urbanização por meio do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil.

1972). dos movimentos sociais. como forma de resistência contra a segregação do espaço residencial. As demandas estão sendo debatidas com o uso de canais participativos. do poder público. Especificamente o fenômeno da diversidade espacial. no papel de indutor do crescimento urbano (CARLOS. A dinâmica espacial que origina as cidades está representada pelo processo contínuo de alocação de formas construídas. adensamento e a região geográfica onde a cidade está inserida. mas a sua marca profunda e definitiva emerge na civilização contemporânea. reunir. os construtores e os usuários (SOUZA. 1985). pela própria condição inerente ao Estado. há um caminho natural para as divergências. deslocou as discussões para eixos mais amplos. faz-se necessário considerar diversas variáveis. sendo detectado na maioria das cidades brasileiras como causadores de efeitos no custo da cidade. entre outras o porte. A relação entre terrenos vagos.5 A concepção da lógica dos vazios urbanos nas cidades não pode ser estruturada em modelo comum. considerando-se que as cidades se constituem a partir da tendência de maximização do adensamento. conflitos e contradições. assim. por constituírem-se como meio de investimento financeiro e de valorização patrimonial. A OCUPAÇÃO DO SOLO E OS ELEMENTOS DA SUA DINÂMICA: ESPAÇO URBANO. Nesse viés os terrenos vagos se apresentam como contraponto e contraste. conforme debate amplo neste estudo. normalmente dotados de infra-estrutura. Historicamente as cidades tiveram papel significativo nas relações humanas. O crescimento urbano é justificado principalmente pela migração rural-urbana (SPOSITO. O efeito da variação da renda da terra urbana se estende ao aumento ou a redução da capacidade de apropriação privada sobre o lucro imobiliário. Para o aprofundamento da análise. com o reforço do paradigma de que “a cidade é para todos”. objeto de demanda urbana e matéria antagônica. visto na abordagem deste estudo pelo viés do preço da terra e pelo direito à cidade (CAVALCANTE. a exemplo do Plano Diretor Participativo. 1994a). PREÇO E URBANIZAÇÃO. O espaço urbano convertido em lotes retidos para a especulação imobiliária se transforma em imensos vazios em meio à região central das cidades. O espaço urbano reúne os interesses dos agentes privados. espaços adaptados e atividades sociais sobre um . 2005). os vazios urbanos e a urbanização fica clara a partir da constatação de que os terrenos vagos sugerem uma negação ao processo de adensamento. possibilitando. Como resultado desse processo.

assim. ocorrem. sob a ótica e perspectiva da economia urbana. aquele que converge diretamente para a proposta deste estudo. Aos fatores estruturais se atribuí a polarização espacial inerente ao capital e a apropriação da renda da terra. procurando intervir nas questões locais de uso e ocupação do solo. pela prática imobiliária de preços elevados. pela divisão do trabalho. pelo fato do espaço urbano se vincular a compra ou aluguel do “pedaço de terra” com a finalidade de uso para a moradia (OLIVEIRA. os vazios urbanos são decorrentes de fatores estruturais e da apropriação da renda da terra urbana. ora provocando aglomeração de pessoas e concentração de atividades. a temática fundiária e valor imobiliário mereceram abordagem em face da discussão sobre os problemas urbanos convergirem para a contradição decorrente de modificações imposta pela sociedade e imprimida no espaço geográfico. principalmente nas áreas centrais. entre as “parcelas” do espaço e em cada uma delas. não se pode deixar de trazer à colação o fato da unidade espaço-sociedade reproduzir a desigualdade materializada. também primordiais. dos contrastes e dos privilégios. É salutar apontar entre diversos aspectos relevantes. Essas condições justificam o crescimento da periferia. Ressaltase. 1978). estabelecendo. um novo mapa de acessibilidade com seu quadro de beneficiários (PALMA. coordenadas pelos atores sociais. 2003). Devido a esse contexto e com foco na maximização dos lucros imobiliários. Essas modificações estão relacionadas à produção e reprodução do espaço. determinantes na diferenciação da maneira de ocupação. as dos países do bloco latino-americano. em virtude do seu elevado preço. No tratamento da dinâmica espacial da cidade. KRAFTA. do zoneamento urbano e outros aspectos primordiais na urbanização das cidades (CORRÊA. que é a dialética representada pela busca do acesso à terra urbana com infra-estrutura e na sua contraposição a especulação imobiliária. que emergem do debate. .6 determinado lócus. Nesse viés e considerando que a questão central do debate se estabelece a partir da falta de acesso a terra com infra-estrutura. que agem sobre os elementos urbanos. este é o parâmetro para a compreensão da presença de extensas regiões vazias encontradas nas cidades. a cada ação de transformação. pela retenção de porções do território pelo Estado ou por agentes privados. os proprietários fundiários com o uso da influência e do poder pressionam a municipalidade. que na realidade. portanto. O ajuste espacial é decorrente das forças. consubstanciando pela dinâmica do preço praticado pelo mercado imobiliário. pela inacessibilidade ao solo urbano. principalmente. que agregado a outros fatores. 1995). Pelo foco deste estudo. ora dispersando as pessoas e descentralizando as atividades.

sem a possibilidade do acesso a terra. e devido à manutenção do atual modelo latinoamericano de crescimento das cidades. 2005). pode-se afirmar que possui oscilações importantes. poderia comprar apenas de oitenta centímetros quadrados a quatro metros quadrados (SMOLKA. ou vice-versa (SANTOS. No Brasil. 2003c). Evidente. Estudos realizados mostram. No mesmo estudo foi constatado que o cidadão norte-americano com o salário mínimo de aproximadamente US$ 950 poderia comprar de sete metros quadrados a trinta e quatro metros quadrados. especialmente. em relação aos países latino-americanos. que o metro quadrado de terrenos na periferia de cidades norteamericanas tem um intervalo de US$ 28 a US$ 145. principalmente quando comparado com a sua prática na Europa e nos países norte-americanos. há vazios urbanos.7 De maneira geral as vendas de lotes urbanos. . portanto. não são cumpridas. seriam necessários de doze a quinze anos de trabalho para uma família. ficará à margem. pudesse adquirir um terreno urbanizado padrão de duzentos metros quadrados. O adquirente percebe que além da inexistência da infra-estrutura prometida. independentemente do aumento de oferta. faixa de até três salários mínimos. se não lutar para a solução do problema. no Brasil (SMOLKA. Nessa ampliação complexa. que os rendimentos da população nas cidades norte-americanas são de sete a dez vezes maiores aos da população latino-americana. não verá ele solucionado em curto prazo (CARLOS. Estado do Tocantins. principalmente a urbanizada. na periferia de Boston (Estados Unidos da América). Em se tratando especificamente do mercado de solo urbano. a população de baixa renda. por ocasião da compra. nas cidades alemãs a variação é de US$ 61 a US$ 124 e nas cidades latino-americanas. As características que reproduzem essa realidade se retro-reproduzem. enquanto na cidade de Palmas. 2003b). ainda. Considerando que o salário mínimo brasileiro na época do estudo era de US$ 130. ou vice-versa. que são originalmente realizadas em função da ideologia da casa própria para a classe trabalhadora. porque as cidades são grandes. 1994b). Constata-se na ocasião da posse do lote que as promessas. encontramos identificações comuns para problemas como: as cidades são grandes devido à especulação. além do seu crescimento sistêmico em face do próprio crescimento urbano. ou vice-versa. essa variação vai de US$ 32 ao surpreendente US$ 172 (SMOLKA. há de se considerar. com renda média de três salários mínimos. até pelo déficit habitacional estar instalado na população de baixa renda. quanto às promessas realizadas. na maioria das vezes. revelam surpresas. há especulação devido aos vazios urbanos. 2003a).

em que a atitude comportamental do indivíduo transcende o sentimento da propriedade privada individualizada e passa a ter um sentimento de comprometimento com o espaço em que vive. a comunidade se sente responsável e se orgulha por conviver em determinado espaço. O instigante do tema é não haver respostas . Não se pode falar em “cidade sustentável”. serve para respaldar o debate sobre a expansão desordenada das cidades. É nesse viés que acontece a busca da identidade espacial. não tem a preocupação com a formulação de espaços somente enquanto entidades estéticas. levando-se em conta tanto o aspecto físico e o sócio-cultural. No desmembramento do termo. BRENNAN. enquanto o termo desenho retrata efetivamente a produção e organização dos espaços (CARMONA et al. o tratamento do assunto não tem o caráter meramente técnico. a discussão assume importante papel para o estabelecimento de uma visão sistêmica espacial das cidades. Neste estudo. com abrangência de todo o seu espaço. por meio da produção e inclusão social dos espaços urbanos de maneira participativa. contemplados pelos princípios do planejamento participativo. mas também se preocupa com a relação comportamental no interior dos espaços criados e com a dimensão da sua intervenção na produção dos espaços. a densidade urbana é um elemento essencial para o debate.8 DESENHO URBANO. Enfim. semipúblicos e privados (ZELINKA. sem integrar a questão do adensamento na configuração do espaço urbano.. Existe uma relação estabelecida entre a formulação de idéias. inserido na dinâmica da cidade em razão da sua diversidade de atividades. Por sua amplitude e pela proximidade ao debate sobre o planejamento urbano. o urbano retrata a cidade. 2003). o desenho urbano contemporâneo. DENSIDADE E O CUSTO DE URBANIZAÇÃO. 2001). que são normalmente estabelecidos em normas legais. tema de capítulo específico. A noção de desenho urbano pressupõe um caminho para cidades mais seguras e humanas. conceitos e projetos com as diretrizes de intervenção e gestão do espaço urbano. aparece na década de cinqüenta o termo desenho urbano. Contextualizando. na busca da criação de espaços urbanos de sucesso. no contexto deste estudo. Relacionado com a maximização da qualidade de vida no uso dos espaços públicos. Esse sentimento de propriedade é adquirido quando existe uma clara delimitação espacial entre os espaços públicos. A abordagem do desenho urbano. Como evidenciado na seqüência do texto.

suportável pela cidade. de 300 habitantes por hectare. portanto qualquer julgamento definitivo sobre a temática induz ao equívoco. A construção do modelo local. Estados Unidos. que as considerações locais. para a determinação da densidade urbana. Curiosamente a cidade de mais alta densidade ocupacional do mundo. DAVIDSON. O problema da densidade em relação à qualidade de vida é complexo. principalmente na relação espacial das cidades (ACIOLY. distúrbios nervosos e outros sintomas inerentes e relacionados à superlotação da habitação.9 para a questão da densidade ideal. haja vista que. 1998b). haja vista o elevado custo para a implantação de equipamentos e de serviços públicos nas diversas localidades. é uma cidade agradável e com uma boa qualidade de vida (MASCARÓ. Com o uso da (Tabela 1). A questão central do debate é o estabelecimento da densidade ideal para as localidades. Nova Iorque. para estabelecer a relação espacial da cidade com a densidade urbana. É necessária profunda análise à adequação da tipologia da urbanização à cultura local. com o uso do método de Custo Médio das Redes Urbanas em Função da Densidade. que traduza a sua eficiência. DAVIDSON. Estudos constatam que o excesso de população provoca tensões ambientais como: delinqüência. . mas a literatura é unânime em afirmar que não existe um modelo pronto. 1987a).642 mil dólares. portanto inacessível financeiramente à população. stress. assim. o que reflete diretamente na qualidade de vida das pessoas (ACIOLY. devem ser consideradas desde as origens sociais e étnicas da população até aspectos econômicos locais. Mascaró (1987b). denota-se. Portanto o número de pessoas beneficiadas pela implantação de infra-estrutura deve estar proporcionalmente condizente ao investimento realizado pelo gestor público. são extremamente importantes. ao se obter opinião de um planejador sobre o uso de um lote de cem metros quadrados. A infra-estrutura e a densidade urbana estão diretamente relacionadas. Nesse contexto. verifica-se que o custo por hectare para a implantação de infra-estrutura para uma densidade de 75 habitantes por hectare custa 33. analisa diversos níveis de densidades em relação aos custos para a implantação de infra-estrutura urbana. 1998c). deve levar em conta aspectos como: as origens sociais e étnicas da população e não deve abandonar os aspectos econômicos locais (ACIOLY. 1998a). no planejamento. constata-se que para o indiano a área é demasiadamente grande. portanto inaceitável por parte da população. enquanto que para um africano (oriental cone sul) o lote é demasiadamente pequeno. DAVIDSON. O grau de eficiência da gestão é estabelecido pela identificação da densidade urbana máxima.

Em análise a este contexto. em função da reunião de pessoas e aglomerações humanas.8%. como apenas uma aldeia que cresceu. que cultivavam a terra. até atingir os 523% na relação de atendimento a 120 domicílios. mas a cidade não pode ser considerada. de 150 para 300 habitantes por hectare o adicional no custo equivale a 10. Tabela 1: Custo médio das redes urbanas em função da densidade CIDADES SUSTENTÁVEIS A origem da cidade é a aldeia. Já a implantação para 600 habitantes por hectare custa 43.10 representando 2. Portanto as cidades surgiram em decorrência do comércio de produtos excedentes.8%. do comércio e serviço. enquanto a redução do custo por domicílio encontra fatores representativos. mantém com o excedente da produção agrícola as pessoas que não têm essa obrigação (BENEVOLO. de maneira simples. e finalmente de 300 para 600 habitantes por hectare o adicional no custo equivale a 8. As pessoas. verifica-se que ao dobrar a densidade de 75 para 150 habitantes por hectare o adicional no custo equivale a 6.230 mil dólares por domicílio. A sua maior característica é a . acontece a mudança na força de trabalho. Com a implantação da indústria.339 mil dólares. representando 358 dólares por domicílio.8%. 2005).

De maneira geral. os produtores rurais continuaram a produzir. Com base nesse pressuposto. religiosidade. debate a capacidade de suporte do meio ambiente construído. mas os encontros para a transação dos produtos aconteciam nas cidades (RIBEIRO. As cidades. Quando se fala em cidade sustentável não pode ser considerado somente o bem-estar social dos habitantes. trata da dicotomia: meio biótico-abiótico. de certa maneira. que são vistas como um resultado das formas urbanas construídas para abrigar as pessoas. O estudo. a cidade não é acessível a todos. Com o foco específico no tema deste estudo. na sua relação de prover o seu sustento baseado em ações que objetivem o bem estar da comunidade. portanto. enfim. objetivando o desenvolvimento sustentável global (BARNETT. observa-se. tendo o município como ente sistêmico dividido em área rural e urbana. parece relativamente simples atingir a condição proposta. Embora haja prescrição constitucional do princípio democrático da igualdade. construído e cultural. no contexto deste estudo. na verdade. desta maneira. 2004b). DAVIDSON. em nível local e regional. Cidade sustentável é o local onde a população e os empresários se empenham na melhoraria do ambiente natural. estão caracterizadas pela segregação espacial. que deve estar condicionada à defesa do meio ambiente natural. A sustentabilidade urbana. 1993). temporalidades e domínio espacial. 2004a). a aplicação ampla do conceito sustentabilidade urbana é extremamente complexo e a sua aceitação ainda mais controvertida. revela a complexidade na sua expressão de equacionar tecnologia. que a manutenção da organização discricionária feudal consubstanciada nos muros sociais. A principal fundamentação para aplicabilidade conceitual da sustentabilidade se encontra na mudança de comportamento das comunidades locais. enquanto a existência da garantia do exercício da cidadania plena (VIEIRA. Não há. cada vez . cultura. destaca-se o raciocínio da dicotomia cidade-campo. o planejamento urbano e a gestão do meio ambiente urbano. Elas tiveram a sua origem na divisão do trabalho. mas.11 concentração populacional (RIBEIRO. 1998a). considerando o constante avanço do urbano sobre o rural. em relação à intensa intervenção antrópica ocorrida pelo avanço da urbanização sobre as áreas rurais. 2004). a cidade sustentável é o local de onde emerge a participação do cidadão. Devem-se levar em consideração também aspectos econômicos e financeiros intrínsecos às morfologias e tipologias das cidades (ACIOLY. Com o enfoque no desenvolvimento sustentável e na dinâmica da cidade. até porque a própria busca da lógica da igualdade tem produzido a discriminação. o conceito vem consolidado na dicotomia. cidade-cidadão. um aprofundamento da temática ecológica.

autêntica intervenção estatal. 2004). 2000). por esse diploma legal trazer pela primeira vez dispositivos específicos sobre a temática urbanística. que a propriedade urbana deva cumprir o princípio da função social2 e atenda às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no Plano Diretor. A partir da promulgação da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. contrariando assim o dito princípio absolutista (DI SARNO. de 1824. como água e terras agricultáveis. de que por ser um miembro de la comunidad tiene derechos y obligaciones com relación a los demás miembros de ella. debate sobre o sistema linear de crescimento das cidades. que ameniza o tratamento do direito de propriedade. com a retenção de propriedade privada. a reversão dessa linearidade. motivo do desenvolvimento de mecanismos de preservação e de regulação do mercado de solos. de manera que si él ha podido elegar . sob o auspício do princípio do “poder de polícia”. Com essa concepção. evitando assim a predação do ambiente natural. sem qualquer preocupação de resguardar as fontes ambientais primárias. antes com caráter quase que absolutista. nas cidades. A Carta Política de 1824 dispõe por previsão legal do instituto da desapropriação. a cidade assume o papel de reserva de valor de terras. A expansão urbana. ainda. com a introdução do processo de crescimento urbano que respeite o ciclo ambiental. 2 La función social es ni más ni menos que el reconocimiento de todo o titular del domínio. Esse instrumento possibilitava ao Estado lançar mão de áreas de seu interesse. O avanço da urbanização sobre a área rural. voltados aos empreendimentos imobiliários e não à regulação social da produção da cidade (DIAS. A legislação urbanística brasileira. Também. O artigo 182 da Carta Política estabelece que o Plano Diretor é o instrumento técnico legal definidor de cada municipalidade. Esse instrumento tem o objetivo de orientar toda a atividade da administração e dos administrados nas realizações públicas e particulares que interessem ou afetem a coletividade. promove o desmatamento e ocupa áreas sensíveis. a política urbana assumiu um papel relevante. século XIX. ou seja.12 mais constantes. O mesmo artigo estabelece. permaneceu dentro da cultura de restrições às atividades e ao uso do solo. deve ser contida. no período dos anos 1970. LEGISLAÇÃO URBANA Destaca-se que o marco regulatório urbanístico brasileiro surge com a Constituição do Império.

como os planejamentos de gabinete e decisões às custas de interesses da classe dominante. ferramentas de Política Urbana para uso contra os abusos ao direito à propriedade. O Plano Diretor efetivamente criado pela Constituição Federal. 1994). e como diretor por fixar as diretrizes do desenvolvimento urbano do Município (SILVA. prevê em seu capítulo que trata da política urbana a obrigatoriedade da elaboração. pelo período de cinco anos ininterruptos sem ser molestado em adquirir o seu domínio por desta figura jurídica. em face da propriedade não cumprir a função social. Percebe-se neste contexto que há indicação da construção de um novo paradigma. A função social da propriedade. (BORGES. o sea. O Estatuto da Cidade coloca à disposição. com base no planejamento urbano que objetive o desenvolvimento sustentável das cidades. emergiu da dialética “ocupação do espaço e indissociabilidade entre o urbano e rural”. evita a especulação imobiliária e possibilita a aplicação das medidas previstas no artigo 182 da Constituição Federal. se mostraram ineficazes.257. por traçar os objetivos e fixar seus prazos. 1997). afinal. que consiste en no realizar acto alguno que pueda impedir u obstaculizar el bien de dichos sujetos. regulamentado pela Lei 10. Conhecido como plano estratégico. de 2001. com área de até duzentos e cinqüenta metros quadrados. Cria-se a figura da usucapião especial que possibilita a pessoa que detém a posse de imóvel urbano.13 O Plano Diretor é considerado como um instrumento básico da política de desenvolvimento urbano e deve ser executado pelo poder público municipal. la comunidad. atinge ao patamar constitucional. do a ser titular del domínio. pode ser punido com o Imposto Predial Territorial Urbano progressivo. . a Carta Magna de 1988. de 1988. A velocidade do crescimento das cidades resultou na falta da acomodação espacial da população. A especulação imobiliária objetiva a valorização viciosa do imóvel e em regra é provocadora dos vazios urbanos nas regiões centrais das cidades. Este procedimento de retenção fundiária. quando expressa no Plano Diretor. Estatuto da Cidade (HARADA. como a especulação imobiliária derivada da retenção fundiária. estabelecer as atividades e definir sua execução. O artigo 183 da Carta Magna reforça e consolida a questão do princípio da função social da propriedade. no capítulo segundo. 2004). pelos municípios. quando institui a chamada reforma urbana. com o objetivo de garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade. pela nova Lei. A solução para a questão espacial com o uso de processos arcaicos. A cidade. 2001). A usucapião especial é a aquisição de imóvel pela posse e uso de forma pacífica (MUKAI. tiene la obligacion de cumplir com el derecho de los demás sujeitos.

a iniciativa é uma medida salutar. o vendedor só poderá reaver o imóvel por meio da retrovenda durante esse período.63 quilômetros de dimensão. 2003). Para ser exercido este direito. os 4. Desta maneira no ano de 1991. Seu prazo máximo é de três anos.84 habitante por hectare. por exemplo. A retrovenda. não é considerada nova venda. efetivamente se transformando em Lei Urbanística Municipal. aplicável somente aos imóveis. se estendeu por uma área de 11. espaço urbano maior que os 9. Como princípio teórico e se respeitada. porém.369 hectares. que equivale a 2. 2005. a previsão para a ocupação da cidade. detectada em 1991.3 habitantes por hectare.369 hectares. foi iniciada a expansão da cidade para fora do seu plano original. entre outros como o abandono do planejamento urbanístico pelos governantes. a reduzida população atual da cidade de 208. ainda existem. Segundo os planejadores da cidade.624 hectares. 1997). segundo projeção do IBGE. a partir da criação dos Bairros Jardins Aurenys. e principalmente a densidade populacional do município de 0. previamente convencionado (incluindo.743 hectares. dessa época. dentro de um prazo determinado. deverá constar expressamente no contrato. pagando o mesmo preço ou diverso. pois a retrovenda contempla no seu bojo a função social da propriedade. que estabelecia prazo de três anos para parcelar ou construir. realizados pelo governo estadual. 7. RESULTADOS E DISCUSSÃO O processo inicial da ocupação de Palmas se deu por doações e leilões de áreas públicas. Basta verificar a excessiva mancha urbana da cidade que apresenta 35. com titulação provisória baseada no princípio legal da retrovenda3. com a média de adensamento entre 300 a 350 habitantes por hectare.5 vezes do espaço destinado originalmente para ocupação.624 hectares. . que adotaram uma política de reserva de terra na sua região central.81 hectares de espaços vazios detectados no perímetro urbano. para a aprovação. de 1. imóveis que não foram ocupados e não sofreram processo de retomada. era de urbanização de 1. área suficiente para acolher uma população de 120 mil habitantes até o 5º ano da fundação. do plano 3 Retrovenda é uma cláusula especial num contrato de compra e venda na qual se estipula que o vendedor poderá resgatar a coisa vendida.14 Plano Diretor Participativo e a sua remessa à casa legislativa municipal. a partir de 1989 e conforme o projeto original de 9. sob pena da retomada do bem pelo Estado (MORAES. Esse foi um dos fatores pela ocupação desordenada da cidade. (LIRA. dois após sua fundação. Mas a ocupação não ocorreu conforme previsão dos planejadores. no caso de Palmas. ou seja. as despesas investidas na melhoria do imóvel).165 mil habitantes. Essa ocupação da periferia na região Sul da cidade.127. e da atual área urbana. Grupo Quatro.

seguida pela retenção da terra na espera de sua valorização em face ao recebimento da infra-estrutura. enfim no contexto. por pressão da comunidade local. entre eles. pela potencial valorização devido a formação do lado da . como o bairro do Taquari.6 quilômetros do marco zero. distantes da região central. promove licitação. quando torna inacessível a região central para a classe de baixa renda. além de possibilitar o parcelamento.15 original de Palmas. destes loteamentos. social e especulativo. Evidente que. em Palmas – TO. saneamento e outras necessidades inerentes à qualidade de vida. escola. como a ocorrida no ano de 2006. além da distância de dezoito quilômetros da região central. com a criação de loteamentos que são implantados de acordo com interesses: político. localizada na Arso 31. Conforme demonstrado pelo estudo. Outro aspecto de abordagem no estudo é o avanço do urbano sobre o rural. surge o avanço em direção a região norte. Com os dados produzidos no estudo. equipamentos e serviços públicos. 3. devido inicialmente à alta remuneração pela simples transformação de rural em urbano. dotada de toda infra-estrutura e na região central. que se torna maior do que a original planejada. o comprador. O mercado imobiliário e o Estado determinaram e continuam a determinar a forma do crescimento da cidade por diversos caminhos. Os locais afastados são negociados a valores módicos. destinados à classe média. onde adquiriram terrenos quando ainda as áreas eram consideradas rurais. verifica-se que o mercado imobiliário contribui tanto para a retenção de terras quanto para a expansão desordenada da cidade. esse modelo pode ser constatado. pela inacessibilidade dos preços da região central. também. segurança. Essa constatação se confirma pela verificação de que o Estado que tem destinado áreas sem infra-estrutura básica para habitações populares. O estudo detecta. de área com quantidade restrita de lotes. em face dos grandes investidores em terra. normalmente implantados pela municipalidade. pode-se deduzir que aos menos favorecidos resta a periferia da cidade. como os lotes do Jardim Aeroporto e Jardim Santa Helena. creche. a preços proibitivos. que já haviam migrado para aquela região. de 100 reais o metro quadrado. Dessa maneira. surge uma nova cidade. pela aquisição de áreas rurais por empreendedores que são divididas em lotes urbanos e garante a esses proprietários de empreendimentos um elevado ganho monetário por longos anos. terá que enfrentar problemas como transporte urbano. parte da população recorre a locais mais distantes. originários da Fazenda Santa Bárbara que são vendidos de maneira parcelada. que mesmo ainda não esgotado o avanço para a região sul da cidade.

ARSO). . ao invés de estar coibindo as ações especulativas. destas quadras.394. registra definitivamente o avanço da área urbana sobre a área rural.16 Usina do Lajeado. com a criação da região Palmas-Sul. comete importante equívoco possibilitando a criação desnecessária de uma área de expansão urbana na região Norte. que instituiu o Macrozoneamento Territorial do Município de Palmas. dez quadras desta região são de propriedade privada. com pedido à prefeitura de aprovação de novas áreas de loteamento. nesse período. Essa medida certamente comprometeu a sustentabilidade da cidade. equipamentos e serviços públicos. ainda na questão econômica financeira. com média anual de despesas com urbanismo. além da expansão já existente na região Sul de 11. de 48. o equivalente a 841. pois. existente fora do plano original de Palmas de 9. Assim sendo. equivalente a 46% do total dos vazios urbanos da cidade.743 hectares. A Lei. Esse avanço foi legalizado pela Lei Complementar de Nº 58. até então sem leis urbanas. foram levantados os Custos de Urbanismo de Palmas do período de 2002 a 2005 e atualizados pelo IGPM – Índice Geral de Preço ao Consumidor. portanto. O estado exerce o papel de especulador quando licita pelo Projeto Orla lotes a valores proibitivos. a área de 17.742 hectares. ao reter glebas nesta região. nesse período.777 milhões de reais anuais. valor atual no mercado imobiliário.579. fora do plano original. que 44% das áreas vazias deste local sequer foram parceladas. A valorização da região Norte teve como indutora da especulação imobiliária o próprio governo estadual. participa como parte integrante deste processo. Em análise aos vazios urbanos da região central se verifica que representa a área de 2. apenas duas com loteamentos aprovados. foram liquidadas. que estendeu a cidade por mais 12 quilômetros. população de setenta e cinco mil pessoas. Detectou-se que. Para se ter um contexto macro dos efeitos dos vazios urbanos na cidade. o avanço para a região Norte agregou uma nova área urbana. além do plano original. embora tenha o seu mérito primeiramente por reconhecer a região Sul da cidade (fora do plano original). que equivale a 2% do total dos vazios urbanos. Evidencia-se. de 16 de setembro de 2002. renderão aos proprietários cento e oitenta milhões de reais.76 hectares. neste contexto. que possibilita a instalação de quinze mil domicílios. o importe de 193. Segundo dados levantados pela SEDUH em 2006. na região (Área Residencial Sudoeste.383 hectares. Essa área contém quarenta e quatro quadras padrão vazias. pela prefeitura municipal. Esses lotes se parcelados e vendidos a uma media de doze mil reais. destes 1.369 hectares.107 milhões de reais.1 hectares.913. de 5. no mercado imobiliário. denominada Palmas-Norte. totalizando.495 hectares de expansão. com base nos registros contábeis das despesas relativas às rubricas infra-estrutura. pois é detentor de parte das glebas vazias existentes próximas ao lago.

assim esta região não receberá esses benefícios pelo menos até 2009. com a agravante do crescimento periférico. na ordem de 216.175 milhões de reais anuais. objetivos e metas da administração pública para as despesas de capital e outras delas decorrentes e para as relativas aos programas de duração continuada". . a tendência dos problemas na região é aumentar. De acordo com a Constituição Federal. de 216. em despesas com urbanismo. para a região central da cidade.17 Também para contextualizar a relação “passado-futuro” foi procedido levantamento do Plano Plurianual4 da Prefeitura de Palmas. estarão definidas as metas físicas e financeiras para fins do detalhamento dos orçamentos anuais. no ano de 2005. e 78%. (Tabela 2). A previsão dos gastos se encontra dividida em 22% do valor orçado para uso na área da Palmas-Sul. foram destacadas as cidades de Goiânia – GO.79 reais por habitante.7 milhões de reais. o Projeto de Lei do PPA deve conter "as diretrizes. de 54. Este documento apresenta a previsão para gasto em urbanismo na cidade para o período 2006 a 2009. pela área total do município e o Custo de Urbanismo per capita. constatou-se que Palmas-TO apresenta o maior valor desta relação.72 reais. Isso significa que a zona Sul periférica de Palmas continuará com os problemas atuais e. nesse período. detectado. No Plano Plurianual. com a finalidade de estabelecer um comparativo entre a densidade urbana. com um custo de urbanismo por habitante de 67. Tabela 2: Quadro de Obras de Infra-Estrutura Urbana – PPA 2006/2009 Fonte: Secretaria Municipal de Infra-Estrutura – PMP  Valores em milhões de reais No estudo foram analisados o custo de urbanismo das capitais brasileiras e sua relação de gasto por habitante. Desta maneira. com média anual de despesas com urbanismo. Belém 4 O Plano Plurianual é o instrumento pelo qual a administração pública irá orientar o planejamento e a gestão da administração pública para os próximos quatro anos. também. que não há previsão para a rubrica de iluminação pública e galerias de escoamento de águas pluviais para a região Sul. fora do plano original.

Fonte: (IBGE e EMBRAPA) Dados trabalhados pelo autor. finalmente considerada a área atual do perímetro urbano de Palmas de 28.em reais (R$) 2005. com quadras de 49 hectares e densidade de 300 habitantes por hectare.18 PA. Foi considerado no estudo o projeto original de Palmas. Se nas mesmas condições a demanda fosse ampliada de 15 para 120 domicílios. haveria um acréscimo no custo por hectare. observa-se que a instalação de uma quadra para atender a demanda de 15 domicílios tem o custo por hectare de 77.043 mil reais. de 216. Gráfico 1: Relação entre densidade demográfica e custo de urbanismo per capita em capitais selecionadas . considerando uma quadra padrão a um custo de 4.415 hectares. que resulta no custo de urbanização de 91.79 reais (Gráfico 1). utilizado pelo setor de Desenvolvimento Urbano e Habitação da Unidade da Caixa Econômica Federal de Palmas – TO. de 84. o custo por hectare acresce de 77. de 30%. ou seja. Com base no resultado obtido com a elaboração da tabela de Custo Médio das redes em função da densidade.043 mil reais para 100.27 reais e Palmas – TO.516 mil reais por hectare.484.276 mil 5 Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – SINAP. 60 domicílios por hectare. estimado com o uso do SINAP5. Conforme enfoque da questão central do estudo foi analisado o custo de urbanização da cidade.303 milhões de reais. . Demonstrando que os locais com maior adensamento na região central da cidade apresentam menor custo de urbanismo per capita.

procede-se os demais itens de custo de urbanização.136 mil reais. observadas as mesmas condições. desde que observados os parâmetros locais. considerando o custo/benefício. representa 580% menor. 15 domicílios. enquanto o valor para atender a demanda de 15 para 120 domicílios representa um acréscimo no custo de apenas 30 %. verifica-se grande desproporção. menos oneroso. que de 1. para demanda de 600 habitantes. ao analisar o custo/benefício dessa implantação. cai para 260 reais. para 763 reais. para demanda de 600 habitantes. 15 domicílios. comprovando que a região adensada. custo por habitação. 120 domicílios. Assim.19 reais. . para 121 reais. 15 domicílios. 15 domicílios. Essa relação é observada no custo de pavimentação (Gráfico 2). O esgoto sanitário varia de 815 reais para demanda de 75 habitantes.748 reais para demanda de 75 habitantes. passa de 5. ou seja. 120 domicílios. o custo/benefício. Por outro lado. para demanda de 600 habitantes. 120 domicílios. A drenagem pluvial varia de 878 reais para demanda de 75 habitantes. em relação inversa. 120 domicílios. ou seja. torna o custo de urbanização. para 130 reais.

1987). mas também na questão da expansão desordenada.20 Gráfico 2: Relação do custo da rede com a densidade urbana Fonte: (mascaro. 1981). Inicialmente para estabelecer os parâmetros dos cenários foi realizada uma projeção do crescimento populacional. no descontrole dos vazios urbanos e na qualidade de vida da população. . A ineficiência da relação reflete não só na economia urbana. Para o estabelecimento de uma visão futura da cidade e com base nos levantamentos realizados pelo estudo. tempo em que será revisto o Plano Diretor da cidade. no que tange a ocupação urbana. conforme estabelece o “Estatuto da cidade”. para os próximos dez anos (Gráfico 3). sendo utilizado o Método de Incremento (PUPPI. consubstanciados nos debates propostos. foram criados cenários com parâmetros para a projeção de Palmas para os próximos dez anos. que deve ser norteado com o objetivo da busca da eficiência dessa relação. A relação entre o Custo de Urbanização e a densidade urbana tem extrema importância para a administração municipal e o planejamento da cidade.

os vazios urbanos ocupam. considerando as expectativas otimistas. a cidade teria suporte. 735 mil pessoas. Portanto. 1981) No estudo se constatou que em Palmas.21 Gráfico 3: Projeção de crescimento populacional de Palmas-TO Fonte: ( PUPPI. o crescimento da população de maneira confortável. com base no projeto original da cidade. de abrigar.383 hectares. pelo menos pelo dobro do tempo estimado. a cidade comportaria o crescimento populacional de maneira confortável. Caso essa área seja convertida em quadras padrão de 49 hectares. de 42.000 hectares. a área de 2. até o ano de 2016 e se considerada a área de 16. proposta pelo estudo. caso fosse utilizada somente as suas áreas centrais.2 habitantes por hectare (Gráfico 4). seriam formadas 50 quadras. somente na zona central. que poderiam abrigar. .

ainda pequena. . que se fossem urbanizadas a 4. existe a possibilidade de recuperação da área. a custo/benefício de 55. que mesmo com a sua ocupação atual. local onde já existem alguns loteamentos aprovados. pois. Caso isso não ocorra e o local permaneça como área urbana possibilitaria a produção de 80 novas quadras padrão na região. de 28.22 Gráfico 4: Densidade por hectare – Projeção 10 anos Fonte: Dados trabalhados pelo autor Detecta-se.700 hectares atualmente vazios na cidade. e houver incentivo para o crescimento da cidade a partir da expansão norte. aliada à expansão urbana fundada. um procedimento essencialmente especulativo.303 milhões de reais por quadra.030 mil reais por domicílio. nos vazios urbanos.744. haverá a ocupação de mais 5. eminentemente.415 ha. a cidade demonstra. Firmou-se. conforme análise prévia. em detrimento aos interesses públicos e da comunidade. CONCLUSÕES Atualmente. prática insustentável. Essa prática improdutiva induz a valorização exorbitante do solo e é benéfica apenas ao proprietário da área. custaria ao erário municipal 358. haja vista. Assim o estudo sugere que esta região retorne a sua condição de área rural. porém se a cidade continuar com o mesmo perímetro urbano.240 milhões.484. haver considerável retenção fundiária. a valorização da terra por si só.

no Plano Diretor. equipamentos e serviços públicos. e possibilitar melhor controle sobre a tributação imobiliária. devido à baixa densidade atual na região central da cidade.000 hectares são medidas de racionalização de custos da cidade. que a região central da cidade tem densidade extremamente baixa.415 hectares para 16. São Paulo. conforme demonstrou a pesquisa. também. pela implantação e manutenção de infra-estrutura básica. A ocupação dos espaços vazios da zona central de Palmas poderá. com o estudo que a retenção da expansão urbana e a diminuição do perímetro urbano vigente de 28. que a expansão urbana desnecessária e com interesses apenas políticos provoca custos adicionais ao erário municipal. Outra medida necessária é a criação de espaços destinados à habitação popular. Letras e Ciências Humanas de Universidade de São Paulo. 146 f. reduzir substancialmente o Custo de Urbanização da cidade. Faculdade de Filosofia. que possibilitaria a inclusão social e melhor qualidade de vida aos munícipes. Forbes. ALVAREZ. Rio de Janeiro: Mauad. Ricardo. portanto. que resulta na especulação imobiliária. devido à cidade se encontrar espraiada. Cláudio. DAVIDSON.23 No estudo foi proposto o adensamento das áreas urbanizadas. Densidade Urbana: um instrumento de planejamento e gestão urbana. A delimitação do perímetro urbano permite: possibilitar parcelamento para fins urbanos dimensionada pelo Planejamento Urbano. em locais distantes. Dissertação (Mestrado) . . em face de haver infraestrutura implantada e um reduzido índice de adensamento. assim haveria significativa redução da segregação social. evitar a expansão urbana sobre áreas inadequadas. estabelecer uma política de dotação de infra-estrutura urbana organizada. Os vazios urbanos são causadores do elevado Custo de Urbanização da cidade pela necessidade de implantação e manutenção da infra-estrutura. 1994. 1994. Verifica-se. Conclui-se. a um custo estimado de 4 milhões de reais. evitar vazios urbanos e especulação imobiliária. do uso e da ocupação do solo urbano ordenada. em locais distantes. relativo à implantação de uma quadra padrão. estabelecer política de controle da expansão. Os Vazios Urbanos e o Processo de Produção da Cidade. 1998. REFERÊNCIAS ACIOLY JUNIOR. com o estudo. a ocupação da cidade tem sido desordenada e existem vazios urbanos em excesso na cidade. Constatou-se.Departamento de Geografia.

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