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4181345-Apostila-Contabilidade-CONSTRUTORAS

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“ P ROJ ET O E DUC AÇ ÃO C ONTINU AD A”

CONTABILIDADE DE CONSTRUTORAS
ANTONIO DORVALINO DOS SANTOS KEILA M. HOOG PASTA

Janeiro/Fevereiro / 2007

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários

1

SUMÁRIO

1 “PROJETO EDUCAÇÃO CONTINUADA”..............................................................................................................................1 JANEIRO/FEVEREIRO / 2007....................................................................................................................................................1 SUMÁRIO......................................................................................................................................................................................2 1. ASPECTOS CONTÁBEIS........................................................................................................................................................5 1.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA..........................................................................................................................................5 1.2 PLANO DE CONTAS...............................................................................................................................................................5 1.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE...................................................................................................................................................7 1.3.1 REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUE.............................................................................................................................................7 1.3.2 LIVRO REGISTRO DE INVENTÁRIO...................................................................................................................................................8 1.4 FORMAÇÃO DO CUSTO........................................................................................................................................................8 NÃO COMPÕE O CUSTO DA OBRA:..........................................................................................................................................................8 1.4.1 APROPRIAÇÃO DOS CUSTOS...........................................................................................................................................................8 1.4.1.1 CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS..................................................................................................................................................8 CONSIDERANDO QUE A EMPRESA CONSTRUTORA INICIOU UMA OBRA EM JANEIRO DE X6, O “RESIDENCIAL ALFA” COMPOSTO POR 05 UNIDADES AUTÔNOMAS E RESPECTIVAS GARAGENS E UTILIZOU 50% DO MATERIAL ADQUIRIDO NA MESMA, TERÍAMOS O SEGUINTE:.....................................9
A)REGISTRO DA UTILIZAÇÃO DO MATERIAL NA OBRA

“RESIDENCIAL ALFA”:..................................................................................................9 X6:....................................................................................9

B)RATEIO A CADA UNIDADE DA OBRA, PELOS CUSTOS INCORRIDOS EM JANEIRO DE

COMO VIMOS OS CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS NA OBRA, DURANTE O PROCESSO DE CONSTRUÇÃO, SERÃO CONTROLADOS EM CONTA ESPECÍFICA DO PLANO DE CONTAS CHAMADA ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO. O REGISTRO DESTES CUSTOS SERÁ REALIZADO PELO REGIME DE COMPETÊNCIA INDEPENDENTE DE TER SIDO PAGO OU NÃO. ....................................................................................................................10 1.4.1.2 CUSTOS CONTRATADOS............................................................................................................................................................10 1.4.1.3 CUSTO ORÇADO.....................................................................................................................................................................12 1.5 COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.......................................................................................................15 1.5.1 VENDAS DE UNIDADES CONCLUÍDAS..............................................................................................................................................15 1.5.1.1 VENDAS A VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS...............................................................................................................................15 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DA VENDA EM 07/X6............................................................................................................................15 1.5.1.2 VENDAS A PRAZO DE UNIDADES CONCLUÍDAS..............................................................................................................................16 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DA VENDA EM 07/X6............................................................................................................................17 A RECEITA RECEBIDA NO MÊS REPRESENTA 7,50% DO TOTAL DO CONTRATO (37.500,00 / 500.000,00 X100 = 7,5%). ENTÃO O CUSTO A SER RECONHECIDO NO PERÍODO SERÁ IGUAL A 273.218,75 X 7,5%, OU SEJA, 20.491,41. SE O CÁLCULO FOSSE REALIZADO PELO OUTRO MÉTODO TERÍAMOS O MESMO RESULTADO, COMO SEGUE:....................................................................................................................................17 RELAÇÃO ENTRE LUCRO BRUTO E RECEITA EXCLUSIVA DE VENDA = 45,3563% - LUCRO BRUTO = 37.500,00 X 45,3563% .......................17 LUCRO BRUTO = 17.008,59 E CUSTO DO PERÍODO = 37.500,00 – 17.008,59 = CUSTO DO PERÍODO = 20.491,41....................................17 CONSIDERANDO O RECEBIMENTO DA PARCELA 01/12, O RESULTADO DO MÊS 08/X6 SERIA ASSIM REPRESENTADO:.............................................17 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 08/X6............................................................................................................................................17 SEGUE PLANILHA PARA CONTROLE DAS CONTAS DE RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS:............................................................................18 1.5.2 VENDA DE UNIDADES EM CONSTRUÇÃO..........................................................................................................................................18 1.5.2.1 VENDA A VISTA DE UNIDADE EM CONSTRUÇÃO, SEM ADOÇÃO DO CUSTO ORÇADO. ............................................................................18 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................19 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................19 SUPONDO QUE NO MÊS DE FEVEREIRO INCORRERAM CUSTOS CONFORME PLANILHA A SEGUIR:...........................................................................19 1.5.2.2 VENDA A VISTA DE UNIDADES EM CONSTRUÇÃO, COM ADOÇÃO DO CUSTO ORÇADO. ..........................................................................19 PELO REGISTRO DA PARCELA DE CUSTO ORÇADO A INCORRER APURADOS CONFORME PLANILHA.......................................................................20 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................21
Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários

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DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................21 CÁLCULO E LANÇAMENTO DO CUSTO A SER LEVADO A RESULTADO PELO RECEBIMENTO DA 1ª PARCELA DO CONTRATO:.........................................23 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................23 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................23 SUPONDO QUE NO MÊS DE FEVEREIRO INCORRERAM CUSTOS CONFORME PLANILHA A SEGUIR:...........................................................................24 1.5.3 DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO CUSTO ORÇADO E O CUSTO REALIZADO...........................................................................................28 DE ACORDO COM O DISPOSTO TEMOS O SEGUINTE:................................................................................................30 A)UNIDADE NÃO CONCLUÍDA VENDIDA COM RECEBIMENTO NO PERÍODO-BASE DA VENDA....................30 B)UNIDADE NÃO CONCLUÍDA VENDIDA COM RECEBIMENTO APÓS O PERÍODO-BASE DA VENDA...........30 UTILIZANDO O MESMO EXEMPLO CITADO ANTERIORMENTE (SOBRE INSUFICIÊNCIA DE CUSTO REALIZADO), PORÉM AGORA SUPONDO UM EXCESSO DE CUSTO REALIZADO PARA A UNIDADE A1 G1 TERÍAMOS O SEGUINTE AJUSTE, DE ACORDO COM O DISPOSTO:.....................................................................31 1.5.4 PERMUTAS................................................................................................................................................................................31 OUTRA FORMA DE CONTABILIZAR A OPERAÇÃO DE PERMUTA SERIA A SEGUINTE:.....................................32 1.5.4.1 PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA A CONSTRUIR..........................................................................................33 A LEGISLAÇÃO DETERMINA QUE O CUSTO A SER CONSIDERADO COMO DE AQUISIÇÃO DO TERRENO, E QUE SABEMOS, DEVERÁ COMPOR O CUSTO DO EMPREENDIMENTO, É O CUSTO RELATIVO À CONSTRUÇÃO DAS UNIDADES QUE SERÃO POSTERIORMENTE DADAS EM PERMUTA. POREM, AS DITAS UNIDADES AINDA NÃO ESTÃO PRONTAS, LOGO, AINDA NÃO SABEMOS QUANTO CUSTOU O TERRENO. A SOLUÇÃO NA VERDADE É BASTANTE SIMPLES, BASTA FAZER O RATEIO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO DE TODAS AS UNIDADES, PELAS UNIDADES CONSTRUÍDAS MENOS AS PERMUTADAS. 33 DAÇÃO EM PAGAMENTO.....................................................................................................................................................33 1.5.5 DISTRATOS........................................................................................................................................................................33 OS DISTRATOS, OU DEVOLUÇÃO DE VENDAS, OU OUTRO NOME SEMELHANTE QUE SE QUEIRA UTILIZAR NADA MAIS SÃO, EM TERMOS DE CONTABILIZAÇÃO, DO QUE A INVERSÃO DOS LANÇAMENTOS DE VENDAS.............................................................................................................................................33 SUPONHAMOS QUE SE TENHA FEITO UMA VENDA, CONFORME OS LANÇAMENTOS QUE SERÃO DEMONSTRADOS A SEGUIR, E POSTERIORMENTE O CLIENTE TENHA DEVOLVIDO O IMÓVEL, SENDO QUE A EMPRESA VENDEDORA DEVOLVERÁ 70% DO VALOR RECEBIDO:........................................................33 SABENDO QUE HOUVE UM DISTRATO DO REFERIDO CONTRATO EM 07/X6, TERÍAMOS OS SEGUINTES LANÇAMENTOS:...................................................................................................................................................................33 PELO SALDO DEVEDOR DO CLIENTE NA DATA DO DISTRATO:..............................................................................33 PELO RETORNO AO ESTOQUE DOS CUSTOS APROPRIADOS:..................................................................................33 PELO REGISTRO DO VALOR DEVOLVIDO AO CLIENTE:...........................................................................................33 ANEXO I – MODE DE REGISTRO DE INVENTÁRIO........................................................................................................33 2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS...................................................................................................................................................34 2.1 LUCRO REAL.......................................................................................................................................................................34 2.1.1 TRATAMENTO FISCAL DA INSUFICIÊNCIA DE CUSTO REALIZADO..............................................................34 PARA FINS TRIBUTÁRIOS, O CONTRIBUINTE DEVE DETERMINAR A RELAÇÃO PERCENTUAL EXISTENTE ENTRE A INSUFICIÊNCIA DE CUSTO E O TOTAL DO ORÇAMENTO, INCLUÍDO NESTE OS RESPECTIVOS ACRÉSCIMOS............................................................................................................................................34 2.1.2 TRATAMENTO FISCAL DO EXCESSO DE CUSTO REALIZADO..........................................................................35 2.1.3 - APURAÇÃO DO LUCRO REAL TRIMESTRAL.......................................................................................................36 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ACUMULADO EM 02/X6.........................................................................................................................38 2.1.4 INCENTIVOS FISCAIS DEDUTÍVEIS...........................................................................................................................39 2.2 - TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS..........................................................39 2.2.1 RESTRIÇÃO À OPÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO...............................................................................................40 2.2.2 OPÇÃO APÓS A CONCLUSÃO DAS OPERAÇÕES COM REGISTRO DE CUSTO ORÇADO...........................40 2.2.3 ADOÇÃO DO REGIME DE CAIXA ...............................................................................................................................40
Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários

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...1 FATO GERADOR.....DETERMINAÇÃO DO IMPOSTO DEVIDO ...........2..................58 4............................53 2..........................4 UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS ...41 2.....................................4 ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO (DE CAIXA PARA COMPETÊNCIA)..............................................................45 2.....................................44 2........53 2 ........NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA..............................................................1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF.......................................................8 DISTRIBUIÇÃO DE LUCROS ...........................................................................CRÉDITO PRESUMIDO .43 2.........................................................................2..........................57 3................................................................................................................................................... COAF .............................54 3.......................41 2.................2...............6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.....................................................................................................................................................................3.................43 2..............................................3............................................................3 ALÍQUOTAS .....................................................................................................62 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 4 ...............46 2......................................................................................................................................9 CÁLCULO DA CONTRIBUIÇÃO SOCIAL PELO CRITÉRIO DE LUCRO PRESUMIDO................................................44 2................................3......................................3 PIS/PASEP E COFINS – NÃO CUMULATIVO .....................2 BASE DE CÁLCULO....................3.........................................44 2................................................................................................................................................ DIMOB – DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS .........................................5 CUSTOS ORÇADOS ..........................2.2...............................ALÍQUOTA .................41 2.........................42 2......................5 VARIAÇÕES MONETÁRIAS.........7 .........................4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS................3...............................6 PERMUTA – IRPJ E CSL..........CUSTOS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS VENDIDAS.................5 PIS E COFINS CUMULATIVOS........2............................44 2.....................................2........................................................

01. de edificações. ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.01 1.1. com as modificações introduzidas pela IN 23/1983 e posteriormente a IN 67/1988.3 1.5.4.2 1.2.5. ainda em construção.1 1.99 1.1 1.2. Esta atividade se caracteriza por meio do comprometimento ou da efetivação da venda de frações ideais de terreno com vinculação de tais frações às unidades autônomas.1.1.1.1.01 1.01.5.4.2.2 PLANO DE CONTAS Modelo de um plano de contas para empresas Construtoras e Incorporadoras: Contas Sintéticas 1 1.5. permite que a empresa comercialize as unidades.5. Tal regulamentação está definida. de 16 de dezembro de 1964 como sendo a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construção. de 20 de dezembro de 1979.98 1.01 1.1.1.1.1 1.1.591.1.6 1.1.1.1. veio delimitar os procedimentos para contabilização das operações efetuadas pelas empresas de atividades imobiliárias.2.1 Contas Analíticas Descrição das Contas ATIVO CIRCULANTE DISPONIVEL CAIXA Caixa geral BANCOS Banco do Brasil APLICAÇÕES FINANCEIRAS DE CURTO PRAZO CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS CLIENTES – EMPREENDIMENTO ALFA Cliente A (-) Títulos descontados Empreendimento Alfa (-) Prov.1.01 1. A Formalização da Incorporação Imobiliária dá-se por meio do Instrumento de Incorporação Imobiliária que.2.1.1.1. provenientes de uma edificação.3 1. 410 a 414 do RIR/1999 e também pela Instrução Normativa (IN) nº.2.1.5.2.4 1.1.01 1. nos arts. 1.5.1 1.1 1. loteamento.1.1. venda. para fins de apuração do lucro Real.2.7 1.1.1.1. incorporação e construção de imóveis.5.01 1.1.1.1.01 1.1.01 1.1.01 1.2.1 1. Duvidosa – Empreendimento Alfa IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES A RECUPERAR CRÉDITOS POR ADIANTAMENTOS ADIANTAMENTO A FORNECEDORES Fornecedor X ESTOQUES ESTOQUE DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS RESIDENCIAL LUCA PACIOLI Unidade A ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO OBRA EM ANDAMENTO – RESIDENCIAL ALFA Salários Empreiteiros Material Aplicado ESTOQUES DE MATERIAIS ESTOQUE DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO Cimento DESPESAS DE EXERCÍCIOS SEGUINTES CUSTOS E DESPESAS ANTECIPADAS OUTROS CRÉDITOS REALIZÁVEL A LONGO PRAZO CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS CLIENTES – EMPREENDIMENTO ALFA Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 5 .1.2 1.2.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA A incorporação imobiliária é definida pelo artigo 28 da Lei nº 4.5. especificamente aquela que foi criada para regulamentar os tributos incidentes sobre o lucro. que é definida pela Secretaria da Receita Federal.1.1.1.3 1.1.1. 84.1.1.2 1.3.01 1. total ou parcial.1.01. p/ Créditos de Liq.01. ASPECTOS CONTÁBEIS A legislação fiscal brasileira.1.2.5 1.03 1.1 1.02 1.1.1.1 1.6.5.1.5. para alienação.2 1. 1. registrado em cartório. que veio com normas alternativas e complementares e disciplinam a tributação nas atividades de compra.1.3.1.01.

01 3.3 2.4.1.1.1 3.01.1.01.1.1.1.1.1.2 1.01.1.1 2.1.5.1.2.7.01 2.1 3.01 3.01.3.2 2.1 2.5 2.1.1.4.1.4.3.01 2.1.5.1.1.3.1.01 3.3.7 2.1.1.1.2 2.4 2.1.3 1.01 1.01 2.1.1.1.7.3.1 3.1.1.03.1 2.1.1.1 2.6.02 2.1.1.01 3.01 2.2.03 2.2 3.2 2.1.4.3 2 2.2.3.6.1.1.02 2.1.1.1 Cliente A PERMANENTE INVESTIMENTOS IMOBILIZADO DIFERIDO PASSIVO CIRCULANTE EXIGÍVEL A CURTO PRAZO FORNECEDORES DE MATERIAIS E SERVIÇOS EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS OBRIGAÇÕES SOCIAIS OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS OUTRAS OBRIGAÇÕES DE CURTO PRAZO ADIANTAMENTO DE CLIENTES PROVISÕES CUSTO ORÇADO CUSTO ORÇADO – RESIDENCIAL ALFA Custo Orçado (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado CUSTO ORÇADO CUSTO ORÇADO – RESIDENCIAL ALFA Custo Orçado (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado EXIGÍVEL A LONGO PRAZO RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS RECEITA DIFERIDA RECEITA DEFERIDA – RESIDENCIAL ALFA Receita Diferida de Venda Receita Diferida de Juros Receita Diferida de Variações Monetárias CUSTO DIFERIDO CUSTO DIFERIDO RESIDENCIAL ALFA Custo Diferido de Venda PATRIMÔNIO LIQUIDO CAPITAL SOCIAL RESERVAS DE CAPITAL RESERVAS DE REAVALIAÇÃO RESERVAS DE LUCROS LUCROS OU PREJUÍZOS ACUMULADOS DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO RECEITAS OPERACIONAIS RECEITAS OPERACIONAIS LÍQUIDAS RECEITAS BRUTAS DE VENDAS RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS Receitas de Vendas – Residencial Luca Pacioli RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO Receitas de Vendas – Residencial Alfa RECEITAS FINANCEIRAS Variações Monetárias Ativas Juros Contratuais Recebidos Outras Receitas Financeiras (-) DEDUÇÕES DA RECEITA BRUTA TRIBUTOS INCIDENTES S/ RECEITAS OUTRAS DEDUÇÕES CUSTOS E DESPESAS OPERACIONAIS CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS IMÓVEIS CONCLUÍDOS Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 6 .2.01 2.6 2.1.1.1.3 2.1.1.03.1.1.02 2.1.1 3.4.1.1.1.2.01 2.3.1.3.1.4 2.1.01 2.1.1.02 3.2.4 2.3.1.02 3.1.02 3.5 3 3.1 2.2 3.1 2.1.1.1 2.2 2.3 2.7.03 3.1.03.1.2.03 3.1.3.1.1 1.1.1.1.1.1.1.01.1.1.1.3.1.1.02.1.1.01 3.02 2.1.6.1.1.

c) A escrituração do registro permanente de estoque deverá ser feita com base nos custos pagos ou incorridos e nas baixas de estoques.2 3. pode valer-se de cópia da ficha sintética ou da ficha analítica dos lançamentos respectivos para suprimento da exigência do registro permanente de estoque.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE Na contabilidade deve ser apropriada. o contribuinte que mantiver a escrituração dos empreendimentos ou unidades.2. permitindo um controle rigoroso da evolução da obra e sua comparação com o orçamento fornecido e aprovado pela empresa construtora. de unidades vendidas e de unidades em estoque. De acordo com a IN SRF nº.1 3. O controle poderá ser feito por meio de fichas.2.2. d) O registro de estoque deverá mencionar todos os imóveis destinados à venda. deverá autenticar o Livro para Registro Permanente de Estoque na Secretaria da Receita Federal. desde o terreno até a mão de obra e os materiais aplicados. em relação aos termos de abertura e encerramento. art. 260.01 3.1 Registro Permanente de Estoque De acordo com o RIR/1999.3 3. de acordo com o art. o fisco exige que esse controle seja ampliado por mapas complementares para neles se indicar a quantidade de unidades construídas.2. no caso de escrita por meio de processamento de dados. As empresas do ramo de Incorporação Imobiliária seguem regras específicas para o registro permanente de Estoque e Livro Registro de Inventário como segue: 1. porém deve conter informações específicas da atividade Imobiliária. a critério do contribuinte.2. do RIR/1999. O registro deverá ser feito mediante referência a folha e ao nº. as empresas Construtoras e Incorporadoras deverão manter registro permanente de estoque para determinar o custo dos imóveis vendidos. formulário. a totalidade dos custos incorridos na construção. pela pratica de operações imobiliárias. para ser dispensado desta obrigação.2 3. bem como das áreas correspondentes em metros quadrados ou em frações ideais.1.01 3.2. inclusive terrenos.2. edificações em andamento e prédios prontos para comercialização.3.2.2 3. 260 § 4º. A falta de controle permanente de estoque a disposição do fisco.1.2. livro. b) O Registro Permanente de Estoque não precisa ser autenticado em nenhum órgão. inciso IV.2. detalhadamente.1. 084/1979.02 3. ou então.4 3. referindo-se apenas ao número do lançamento contábil. individualmente.4 Custo dos Imóveis Vendidos – Residencial Luca Pacioli IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO Custo dos Imóveis Vendidos – Residencial Alfa Custo de Exercícios Anteriores DESPESAS OPERACIONAIS DESPESAS ADMINISTRATIVAS DESPESAS COM VENDAS DESPESAS FINANCEIRAS DESPESAS TRIBUTÁRIAS DESPESAS COM OBRAS CONCLUÍDAS RESULTADO NÃO OPERACIONAL IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES S/ LUCRO 1. mas deve conter termos de abertura e encerramento assinados pelo contribuinte e contabilista legalmente habilitado.5 3.3. constantes da escrita comercial. ao menos para encerramento do balanço.2. do livro diário em que tais lançamentos foram contabilizados. o custo de cada unidade distinta. as mesmas regras aplicáveis em caso de substituição do livro diário por fichas ou formulários contínuos.2. Porém. o registro de estoque deverá detalhar. ou mapas.2.2. observando as seguintes regras: a) O modelo deve seguir as fichas usuais de controle de estoque.1.2.1. Devem ser adotadas.2.2. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 7 . Observação: A pessoa física equiparada à pessoa jurídica. Quando o empreendimento compreender duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente. em conta analítica do razão.3 3. sujeitará a pessoa jurídica ao arbitramento do resultado por ocasião de uma eventual fiscalização.

1.3.2 Livro Registro de Inventário Assim como no Registro Permanente de Estoque, no Livro Registro de Inventário deverão constar todos os imóveis destinados à venda, unidade por unidade, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, edificações em andamento e respectivos terrenos e prédios prontos para comercialização. É o registro permanente de estoque que irá subsidiar o registro de inventário no que se refere à determinação do custo e discriminação das unidades. De acordo com o disposto no regulamento do Imposto de Renda, o livro Registro de Inventário deverá ser registrado e autenticado no Departamento Nacional de Registro do Comércio ou pelas juntas comerciais. Já a IN da SRF nº. 56/92 determinou que a pessoa jurídica com apuração de lucro real até 1996 e trimestral a partir de 1997, está obrigada a legalizar o livro registro de inventário até a data marcada para pagamento do imposto do mês em questão. Com os atuais vencimentos, significa dizer que deverão estar registrados os livros de inventário, até o último dia útil do mês seguinte ao do encerramento do trimestre. Diz ainda, a referida instrução normativa, que o não cumprimento destas normas sujeitará a pessoa jurídica ao arbitramento do resultado. Quanto às pessoas jurídicas que optarem por apurar o imposto de renda de forma anual, estas terão até a data tempestiva da entrega da declaração para autenticar o livro em questão. A legislação não determinou um modelo padronizado de livro de registro de inventário. O contribuinte poderá criar um modelo próprio, que atenda os objetivos e satisfaça as necessidades do seu negócio. Poderá também utilizar algum livro exigido por outra lei fiscal ou substituir o livro por fichas numeradas. Poderá, ainda, utilizar o sistema de processamento de dados (art. 266 do RIR/99). 1.4 FORMAÇÃO DO CUSTO De acordo com o Decreto-Lei nº. 1.598, de 26 de dezembro de 1977 o custo dos imóveis compreenderá obrigatoriamente:
I - O custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; II - Os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.

As atividades a que se refere o item II correspondem à atividade de produção de bens mencionada no art. 290 o RIR/1999. De acordo com o previsto neste artigo compõe o custo da obra, desde que diretamente relacionados com o respectivo projeto: • • • • • • • Os materiais aplicados ou bens consumidos na produção, inclusive os custos com transporte e tributos gastos na aquisição desses insumos; A mão de obra, própria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os serviços de engenheiros, apontadores, almoxarifes, segurança e demais responsáveis que prestarem serviços na obra; Terreno e projeto; As despesas com legalização, água, energia, telefone, cópias heliográficas, etc. A locação e manutenção de bens aplicados na produção alem dos seus encargos de depreciação; Os encargos de amortização e exaustão diretamente relacionados com a produção; Encargos financeiros provenientes de financiamento obtido especificamente para construção;

Não Compõe o Custo da obra: • As despesas com vendas, como comissões, publicidade, etc.; • • Despesas financeiras não vinculadas ao empreendimento. Despesas gerais e administrativas não vinculadas diretamente à obra.

1.4.1 Apropriação dos Custos A contabilidade da incorporação imobiliária tem características próprias relacionadas aos custos envolvidos no processo de produção. Nesta atividade podem ser adotados os custos incorridos, contratados e orçados para apropriação nos registros contábeis. 1.4.1.1 Custos Pagos ou Incorridos Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que além de estarem pagos, se refiram, a bens ou serviços adquiridos para aplicação específica no empreendimento de que a unidade negociada faça parte. O reconhecimento destes custos no resultado do exercício somente será feito no momento da venda das unidades. A IN nº. 84/79 dispõe que:

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a)

Os bens adquiridos para estocagem (portanto, sem destinação específica) devem ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente se tornarão apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados;

b)

Todos os custos pagos ou incorridos devem ser, primeiramente, debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificável no Ativo Circulante (obras em andamento), para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida;

c)

Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário.

Exemplo Prático 01: Uma empresa construtora adquire (a prazo) para aplicação em diversas obras determinada quantidade de cimento no valor de R$ 500.000,00. O lançamento Contábil seria o seguinte, considerando que a empresa é optante pela tributação com base no Lucro Real. Pela compra em dezembro de X5:
D – Estoque de Materiais p/ Construção (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores (PC) Hist.: Apropriação NF nº. X do Fornecedor Y. 453.750,00 8.250,00 38.000,00 500.000,00

Considerando que a empresa construtora iniciou uma obra em janeiro de X6, o “Residencial Alfa” composto por 05 unidades autônomas e respectivas garagens e utilizou 50% do material adquirido na mesma, teríamos o seguinte:

a)

Registro da utilização do material na obra “Residencial Alfa”:
226.875,00 226.875,00

D – Obra em Andamento – Resid. Alfa (AC) C – Estoque de Materiais p/ Construção (AC) Hist.: Apropriação de custos incorridos em janeiro de X6 – Residencial Alfa

b) Rateio a cada unidade da obra, pelos custos incorridos em janeiro de X6:
Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total 300m2 1300m2 1000 226.875,00 226.875,00 Área m2 250 250 250 250 Saldo Inicial Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Area p/ Rateio (m2): 1.000 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 226.875,00 226.875,00 01/X6 56.718,75 56.718,75 56.718,75 56.718,75 Saldo Final 56.718,75 56.718,75 56.718,75 56.718,75

Os custos incorridos durante a construção da obra deverão ser controlados em planilha de controle de estoque e rateados proporcionalmente entre todas as unidades do empreendimento respeitando a relação entre área da unidade e área total. O documento necessário para elaboração da planilha de controle de estoque é denominado NB – 140 e compõe o processo jurídico da incorporação Imobiliária. A NB-140, que deverá ser fornecida pela empresa incorporadora, é o documento oficial que informa à contabilidade a área total de cada unidade autônoma e a sua relação percentual com a área total do empreendimento permitindo, dessa forma, o rateio dos custos de construção entre todas as unidades, vendidas ou não. No exemplo 01, como a empresa construtora ainda não vendeu nenhuma unidade do Residencial Alfa é feito apenas o controle dos custos na planilha de Controle Permanente de Estoque.

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Como vimos os custos pagos ou incorridos na obra, durante o processo de construção, serão controlados em conta específica do plano de Contas chamada Estoque de Obras em Andamento. O registro destes custos será realizado pelo regime de competência independente de ter sido pago ou não.

1.4.1.2 Custos Contratados
Os custos contratados podem ser definidos como custos adicionais aos pagos ou incorridos relacionados às unidades vendidas. São custos contratados para aplicação futura na obra. Como nos custos incorridos, a apropriação dos custos contratados é feita no momento da venda da unidade. Aplicam-se a tais valores as seguintes regras: a) b) c) Os custos contratados relativos a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. Os custos contratados poderão ser atualizados monetariamente, desde que cláusula contratual nesse sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens e serviços. Os valores referentes à atualização monetária dos custos contratados serão computados, no custo de cada unidade vendida, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. É importante observar que o contribuinte fica obrigado a manter, à disposição da fiscalização ou dos órgãos da Receita Federal, demonstração analítica, por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos da atualização monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços. Embora estas demonstrações sejam dispensadas de registro ou autenticação em qualquer órgão ou repartição, o contribuinte fica obrigado a manter em boa ordem e guarda tais demonstrações. O custo contratado será contabilizado apenas após a venda das unidades. A contabilidade não registrará custos contratados a unidades por vender. Vale ressaltar que a forma como foi realizada a venda, neste caso, influi diretamente na forma de contabilização destes custos. Se a empresa optar por computar os custos contratados na formação do custo do imóvel vendido, os lançamentos contábeis ficariam registrados conforme segue: a) A IN SRF Nº. 84/1979 determina que no caso de venda a vista ou a prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda o valor dos custos contratados referentes ao imóvel vendido devem ser contabilizados da seguinte forma:
D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Custos Contratados (PC ou PELP)

Contabilização no momento da execução dos custos contratados:
D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC)

b)

Já na venda a prestação com pagamento restante ou total previsto para depois do período-base da venda, a IN SRF Nº. 84/1979 prevê o seguinte, quanto aos custos contratados:

D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Contratados (PC ou PELP)

Pela execução dos custos contratados:
D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC)

c)

Os Custos contratados após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações dos contratos de fornecimento de bens ou serviços ocorridos depois dessa data, serão assim contabilizados:
D – Custo do Imóvel vendido (RE) ou Custo Diferido (REF)

C – Custos Contratados (PC ou PELP)

d)

À medida que os fornecedores de bens ou serviços vão cumprindo os contratos em que sejam partes, o contribuinte deve proceder, contabilmente, da seguinte forma pelo valor do custo contratado apropriável a cada unidade vendida:

D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC)

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237.700. a vista.00 75. Por exemplo.50 5. a unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.000.: Apropriação dos Custos Contratados ref.062.000.00 1.062.000.237.00 1000 300m2 1300 m2 300.75 443. na venda acima o resultado seria o seguinte sem a apropriação do custo contratado: Receita com Vendas (-) Custo Incorrido até a data da venda = Lucro Bruto 500.00 22. o contribuinte poderá evitar a antecipação de tributação.718.00 33. Assim.000.000. 75.00 75.: Baixa do custo contratado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa. teríamos os seguintes lançamentos contábeis: Apropriação dos custos incorridos até a data da venda.00 01/X6 75.000.250.281.00 Controle dos Custos Contratados Serviços de Mão de Obra .718.00 4.00 56.000. por meio deste instrumento legal.000.718.000.000.25 Já com a apropriação dos serviços de empreiteiro contratados até a data da venda.950.00 Lançamento das Notas Fiscais de Prestação de Serviços emitidas pela Empreiteira: D – Obra em andamento – Res.300m2 300.Empreiteiro PJ Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total Área m2 250 250 250 250 Registro dos custos contratados da unidade A1 G1 na data da venda: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Contratados (PC ou PELP) Hist.00 75.800. Alfa (AC) Hist.50 1.00 Baixa do custo contratado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1: D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – PIS a Recuperar (AC) C – COFINS a Recuperar (AC) C – Obra em andamento – Res. O custo contratado de uma empresa que fornece a mão-de-obra para concluir o empreendimento é de R$ 300.00 em 10/02/X6.00.75 Para registrar o custo contratado até o término do empreendimento.00 75.000.000.000.50 A vantagem de utilizar o custo contratado na apuração do resultado é que. Unidade A1 G1 68. será necessário manter controle a parte destes custos nos mesmos moldes de rateio dos custos incorridos conforme planilha a seguir: Controle dos Custos Contratados Empresa : Empreendimento: Área Total Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1.700. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento (AC) Hist.Exemplo Prático 02: No exemplo a seguir vamos admitir que fosse vendida. o resultado bruto seria: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 11 .: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.75 56.00 68.50 5.: Apropriação NF X do Empreiteiro Y – Residencial Alfa 272.00 267. Alfa (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores de Serviços (PC) C – INSS Retido a Recolher (PC) Hist. proporcional a unidade vendida.

Estas são decorrentes de: atualização monetária (quando as despesas são feitas por um preço diferente do que foi orçado). O custo orçado para conclusão do empreendimento pode sofrer alterações. vendido a prazo. demonstração analítica. deverão ser apropriados. Excesso de Custo Realizado – quando o custo orçado for inferior ao realizado.1.75 Como o contribuinte.062. a cada uma delas. este critério deverá ser mantido até a venda da última unidade do empreendimento. É importante ressaltar que a escolha do custo a ser adotado na contabilização das unidades comercializadas poderá ser feita. por empreendimento.062. alterações no projeto (relacionadas à quantidade ou qualidade dos materiais) e correção monetária (utilizando o mesmo índice de correção do saldo devedor das unidades vendidas a prazo). agora de posse das seguintes informações sobre a obra: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 12 .218. dos valores computados como custo orçado de cada unidade vendida.50 (legalmente). para fins de Imposto de Renda e Contribuição Social de 68. vendido à vista ou a prazo. Assim como os custos incorridos e contratados. mediante rateio baseado em critérios usuais em empreendimentos imobiliários. 1. no custo da unidade vendida.000.50 375. Após a opção pelo cômputo dos custos orçados e contratados na apropriação dos custos. Se o contribuinte optar pela utilização deste critério deverá contabilizar a atualização conforme segue: D – Variação monetária Passiva (RE) C – Custos Orçados (PC ou PELP) O contribuinte fica obrigado a manter.75 68. por empreendimento. Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades e suas atualizações ou modificações. independente do quadro demonstrativo do custo orçado.Receita com Vendas (-) Custo Incorrido até a data da venda (-) Custos Contratados até a data da venda = Lucro Bruto 500.4. Exemplo Prático 03: Consideremos a mesma venda do exemplo prático 02. os custos orçados somente poderão ser apropriados às unidades quando efetuada as respectivas vendas. A opção pelo custo orçado poderá resultar no surgimento de duas situações na comparação do orçamento com o realizado: a) b) Insuficiência de Custo Realizado – quando o custo orçado for superior ao realizado. até o momento da venda da primeira unidade. além dos incorridos e contratados. 67/88 permite a atualização monetária dos custos orçados baseada no índice estabelecido no contrato.718. com pagamento restante ou total previsto para depois do curso do período-base da venda: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Orçados (PC ou PELP) c) Já as modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão contabilizadas da seguinte forma: D – Custo do Imóvel vendido (RE) ou Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Orçados (PC ou PELP) A IN da SRF nº. com pagamento total para o curso do período-base da venda: D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Custos Orçados (PC ou PELP) b) Quanto ao valor dos custos orçados referentes ao imóvel não concluído.3 Custo Orçado Se a venda da unidade imobiliária for realizada antes da conclusão do empreendimento o contribuinte poderá optar pelo cômputo dos custos orçados. O tratamento contábil dos custos orçados será o seguinte: a) Quanto ao valor dos custos orçados referentes ao imóvel não concluído. bem como dos efeitos da atualização monetária e de alterações nas especificações do orçamento. a disposição da fiscalização da Receita Federal ou de qualquer outro órgão fiscalizador. no exemplo citado. optou por apropriar os custos contratados obteve uma redução no lucro bruto.00 56.

e dos bens e serviços.000. Alfa 216.00 Até o final da obra incorrerão os custos apropriados como orçados no momento da venda da unidade. adquiridos de pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior.000.75 Para apropriação do custo orçado referente à unidade vendida.75 56.000. encargos trabalhistas.000.Apropriação do custo da unidade A1 G1 vendida em 10/02/X6 por R$500.800.000.000.00 300.000.00 15.00 297.718.000.00 100.000.00 235.00 100.00 40.00 a vista: Registro dos custos incorridos até a data da venda.00 250.950. Alfa (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores de Serviços (PC) C – INSS Retido a Recolher (PC) Hist.00 22.00 250.200.00 500. acrescidos dos tributos incidentes na importação.00 62.000.500.00 1.00 235.500.00 Lançamento das Notas Fiscais de Prestação de Serviços emitidas pela Empreiteira: D – Obra em andamento – Res. conforme se verifica a seguir: Controle do Custo Orçado – Rateio Empresa : Empreendimento: Área Total Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1. Estes custos devem ser ajustados pela exclusão dos valores a serem pagos a Pessoa Física.000. È importante lembrar que estes créditos serão utilizados na proporção da receita recebida em relação ao valor de venda da unidade imobiliária.00 62. sociais e previdenciários.00 940.500. Alfa (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Fornecedores de Materiais (PC) Hist.00 267.000.00 750. em relação ao custo orçado.00 235.500.00 62. a pessoa jurídica pode utilizar crédito presumido.00 235.500. conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Orçados (PC ou PELP) Hist.: Apropriação NF X do Empreiteiro Y – Residencial Alfa 272.000.300m2 Custo Orcado Total Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra .00 940.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid.300.00 40.000.00 3.00 Lançamento Mão de obra própria: D – Obra em andamento – Res.500.500.00 250.00 500.00 297. Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda. Alfa (AC) Hist.000.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.00 (-) Custos Incorridos 01/X6 Custo Orcado Saldo a Incorrer 100.00 235.00 4.00 8.718. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid.500.00 62.00 38.250.750.000.00 33.000.00 1.: Apropriação NF X do Fornecedor Y – Residencial Alfa 453.190.000.250.000.00 Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída.500.000. Alfa (AC) C – Folha de Pagamento a Pagar 100.000.00 300.190.000.000.00 297.000. é necessário fazer o controle desse custo por meio de planilha.000. O registro destes a medida da execução seriam os seguintes: Lançamento das Notas Fiscais de compra de materiais emitidas pelo fornecedor: D – Obra em andamento – Res.000.000.Empreiteiro PJ Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total 300m2 1300 m2 1000 Área m2 250 250 250 250 297.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 13 .

875.00 V. porém pela apropriação dos créditos.75 273.00 conclusao da obra 216.Movimentação da Conta de Custo Orçado . Alfa unid.00 Área m2 250 250 250 250 Saldo Inicial Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Area p/ Rateio: 1.875.000.Controle Permanente de Estoque .00 649.000.25 273.00 40.656.: Apropriação Encargos Sociais s/Folha de Pagamento do Mês.500.000.00 15. Planilha 04 .00 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 01/X6 conclusao da obra 273. Alfa (AC) C – Obras em Andamento Resid.75 1.000.Hist.75 56. Alfa (AC) Hist.218.75 273.: Apropriação Folha de Pagamento do Mês.00 3.218.Atualização pela conclusao da obra Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total Unidade A1 G1 Total Total Geral área permutada Área Total 750 Área m2 250 250 1000 300m2 1300m2 Saldo Inicial 226.00.718. considerando os custos incorridos em 02/X6 – Custo incorrido da unidade vendida R$22.00 866.000. O valor contabilizado anteriormente foi informado por meio da atualização da planilha de controle permanente de estoque.500.75 273.75 56.00 216.000.218.875.218. conforme exemplo a seguir: Exemplo Prático 04: D – Estoque de Imóveis Concluídos – Resid.218.00 SALDO A REALIZAR 213.75 Saldo Final Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 14 .00 Segue modelo de planilha para controle do custo orçado apropriado à unidade vendida.00 Saldo Final 22.718.218. 40. Lançamento dos Encargos Sociais s/ Mão de obra própria: D – Obra em andamento – Res.75 273.000.218.75 Saldo Final 273.500.02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 1000 CUSTO ORÇADO Adições 235.00 1.75 56.718.875.00 NOTA ITC: Observe que o valor lançado como custo orçado é antes da dedução do credito presumido de PIS e COFINS.500.000.75 226.: Baixa do custo Orçado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa. Monetária Saldo Final 235.000.75 922.500.718.: transf. 235.875.875.00 819.218. o valor a ser registrado na conta estoque de obras e andamento e posteriormente baixado da conta custo orçado será o valor do custo MENOS o crédito presumido de PIS e COFINS (para empresas que pagam estas contribuições pela não-cumulatividade).00 Baixa do custo orçado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1: D – Custo Orçado Efetivamente realizado (PC ou PELP) C – PIS a Recuperar (AC) C – COFINS a Recuperar (AC) C – Obra em andamento – Res.75 Hist.200.300. A2 G2 pela conclusão da obra.00 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial Adições 22.718. conforme segue: Planilha 01 .00 01/X6 56.000m2 ESTOQUE DE IMOVEIS CONCLUIDOS X6 226. da conta estoque de obras em andamento para estoque de imóveis concluídos resid.00 216. Alfa (AC) 273. depois de incorridos todos os custos para conclusão do empreendimento.00 216.000.75 273. Alfa (AC) C – Encargos Sociais a Recolher Hist. No final da obra.092.092. deverão ser transferidos da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imóveis Concluídos detalhando os valores referentes às unidades não comercializadas durante o processo de construção.218.00 226.

ainda que mediante instrumento de promessa. e à vista ou a prestações.00 Condições: a vista Pela venda à vista da unidade A2 G2 do Residencial Alfa: D – Caixa/Bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.218. ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado. no grupo Passivo Circulante. Os lançamentos contábeis serão os seguintes: Pela venda à vista de unidade concluída: D – Caixa/bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Pelo reconhecimento dos custos das unidades vendidas: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque de Imóveis Concluídos (AC) Sendo assim. Nesse caso.1 Vendas de unidades concluídas 1.1 Vendas a vista de unidades concluídas Quando se tratar de venda à vista de unidade concluída. pois estes valores não farão parte do custo do imóvel. Segundo essa norma. Baixa do estoque conforme venda da Unidade A2 G2 em 07/X6 273.000.75 226. é suspensiva a condição que: a) Subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato nela previsto.5. na data em que se efetivar a negociação.75 273. Ainda em relação às vendas de unidades imobiliárias.000.1. No momento em que for implementada a condição suspensiva que tenha sido convencionada. o lucro bruto será apurado e reconhecido no resultado do exercício social. carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso. o lucro bruto deverá ser reconhecido no resultado do período-base.218.00 500. por meio da IN 84/1979. ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.000.5 COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA A legislação fiscal. na data em que se efetivar a transação. o lucro bruto será igual ao valor da receita de unidades vendidas diminuído do valor do custo de unidades vendidas. 1. após todos os custos incorridos as unidades foram transferidas da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imóveis Concluídos.781.5. A seguir verifica-se cada um desses casos individualmente. condomínio. Exemplo Prático 05: Consideremos a conclusão da obra Residencial Alfa em 06/X6. dentre outros.Os gastos incorridos após o encerramento da obra.: Venda da Unidade A2 G2 do Residencial Alfa 500. manutenção. 1.25 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 15 .75 Demonstração do resultado da venda em 07/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500.000. o contribuinte deverá converter em receita do período de apuração da efetivação da venda. Vamos supor que em 07/X6 foi vendida a unidade A2 G2 do residencial Alfa nas seguintes condições: Valor da venda: 500. O registro das vendas sob e após condição suspensiva deve ser feito da seguinte forma: a) b) Enquanto o bem estiver sob condição suspensiva o contribuinte poderá registrar os valores recebidos na conta adiantamento de clientes.00 Pelo reconhecimento dos custos das unidades vendidas: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Hist.00 273. estas podem ser de unidades concluídas ou não.218. considera efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando: a) Contratada a operação de compra e venda. poderão ser registrados como despesas do exercício na conta de resultado Despesas com Obras Concluídas. como IPTU. tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço.

00 37. com pagamento total no mesmo exercício o qual ocorreu a venda.75 226. b) Vendas a prazo de unidade concluída.5.00 50. é o prazo de vencimento. os seguintes dados: Valor da Venda (-) Custo Incorridos e pagos = Lucro Bruto Apurado 1ª parcela no ato – 10% 12 parcelas mensais 500.000.781.500.2 Vendas a prazo de unidades concluídas De acordo com a IN 84/1979.000.000. Os registros contábeis da venda e dos custos seriam assim representados: Registro da Receita: D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Registro do Custo: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Nesse caso o lucro bruto deverá ser apurado e reconhecido no resultado do exercício social. não poderá haver diferimento. na data em que ocorreu a venda da mesma forma como ocorre nas vendas a vista. vencendo a primeira em 08/X6 e a última em 07/X7. ainda. para efeito de determinação do lucro real. As empresas assim o fazem devido às orientações fornecidas pela legislação fiscal. ou não.00 Os lançamentos contábeis pela venda.1. até o final de cada período base. Observe que. Dessa forma. Se a venda for contratada com parcelas a vencer após o ano-calendário da venda. até 31 de dezembro do próprio ano da venda. o que determina a possibilidade. com pagamento restante ou total previsto para depois do exercício da venda.REF) Pelo registro dos custos do imóvel vendido: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Pelos recebimentos no mesmo exercício em que ocorreu a venda: D – Caixa/Bancos (AC) C – Clientes (AC) Pelo registro da receita a ser tributada: D – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Reconhecimento do custo. ser reconhecido nas contas de resultado de cada exercício social. Segundo a IN 84/1979. o grupo Resultado de Exercícios Futuros é bastante utilizado nas empresas de incorporação imobiliária. Ao contrário se as parcelas vencerem integralmente. a legislação fiscal determina que nas vendas a prazo de unidades concluídas devem ser adotados os procedimentos conforme se verifica a seguir: a) Venda a prazo de unidades concluídas. nas quais se registrarão a receita bruta da venda e o custo do imóvel. o lucro bruto apurado poderá. admitindo que o recebimento pela venda fosse realizado da seguinte forma: uma parcela no ato da venda e o restante sendo dividido em 12 parcelas mensais. Admitamos.000. proporcionalmente à receita de venda recebida observando-se as seguintes normas determinadas por esta instrução normativa: • • O lucro bruto deverá ser controlado mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultados de exercícios futuros. de acordo com o contrato. será transferida. de diferir a tributação. para o resultado do exercício.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 16 .25 50. poderá ser utilizado o critério de diferimento. vendida a prazo em 07/X6.00 273.000. os registros contábeis das operações mencionadas na alínea “b” seriam os seguintes: Pelo Registro da Venda: D – Clientes (AC) C – Receita Diferida de Unidades Vendidas (Resultado de Exercícios Futuros . Por ocasião da venda. proporcional a receita recebida: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Como se pode observar. Exemplo Prático 06: Considerando a venda da unidade A2 G2 do Residencial Alfa. recebimento do ato e receita a ser tributada em 07/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 50.1.00 450. será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e.218. parte do lucro bruto proporcional à referida receita nele recebida.

: Baixa do Estoque pela venda do apto.88. ou seja. Unidade A2 G2 Resid.00 Pelo registro da baixa do estoque de imóveis concluídos e reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês da venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Hist.008.75 (custo total) X 10% (percentual recebido) é igual a 27.896.000.12 que é igual a 27.00 x100 = 7.75 Sendo assim. Alfa 37. Alfa 08/X6 20.88. porém chegando-se no mesmo resultado.500.41 A receita recebida no mês representa 7. 450. Alfa (REF) Hist.500.41. o valor recebido 50.218.41 17.321. Alfa 37.500. A2 G2 Resid.88 273.218.491.59 e Custo do Período = 37.3563% Lucro Bruto = 17. 20. Outra forma de calcular o custo.500. Quando o cliente efetuar o pagamento da 1ª parcela no valor de R$ 37.500.218.00 menos o resultado bruto 22.00 (valor recebido) X 45.59 = custo do Período = 20. os seguintes lançamentos serão necessários: Registro do recebimento da 1ª parcela no mês 08/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Clientes (AC) Hist. Observe que o reconhecimento da receita bem como do custo correspondente será feito proporcionalmente a receita recebida.00 Pelo registro da receita a ser tributada em 08/X6: D – Receita Diferida – Resid.218. Alfa 27.5%.00 20.12 Primeiramente é importante observar a relação existente entre o custo do imóvel vendido e seu preço de venda.00 Reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês 08/X6: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.008.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 17 .000.00 / 500.3563% (Resultado Bruto) = 22. Alfa (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist. seria: 50. enquanto os restantes 90% serão diferidos para apropriação quando do recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda.008. ou seja.500. o mesmo percentual do custo da unidade deve ser apropriado no resultado do período. No exemplo acima teremos o seguinte cálculo para conhecer o custo a ser apropriado: 273. deverá ser mantida planilha de controle de reconhecimento dos custos e receitas efetivos como segue: Planilha 02 .Lucro Bruto = 37. 273.500.321.88 245. o resultado do mês 08/X6 seria assim representado: Demonstração do resultado em 08/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = Lucro Bruto 37.500. o resultado bruto referente ao mês 07/X6 seria o seguinte: Demonstração do resultado da venda em 07/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50. como segue: Relação entre lucro bruto e Receita exclusiva de venda = 45.00 37.75 X 7.00 X 45.491.5%). Sabe-se então que o Resultado Bruto representa 45.491.321.: Venda a prazo da Unidade A2 G2 do Residencial Alfa e Recebimento do ato. Se conhecermos o resultado do período.12.00 – 17.000.3563% .491. ou seja.000.000.59 O mesmo lançamento contábil será realizado para o recebimento das demais parcelas até 07/X7.: Custo do imóvel vendido ref.C – Receita Diferida – Resid.000.678.500.41 20. Se o cálculo fosse realizado pelo outro método teríamos o mesmo resultado.50% do total do contrato (37. A2 G2 Resid. quando será recebida a última parcela do contrato. Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato.00 37.00. A2 G2 Resid. Então o custo a ser reconhecido no período será igual a 273. para calcular o custo a ser apropriado basta uma operação básica de subtração.00 que é igual a 54.88 22.678.321.6438%. Portanto.00 27.678.: Recebimento 1ª parcela apto.491.: Recebimento 1ª parcela apto.41 Considerando o recebimento da parcela 01/12.3563% do valor da venda.75 dividido por 500.

b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida.2 Venda de unidades em construção Os procedimentos a serem adotados no caso da venda de unidades em construção. 88 Adições V. 00 Saldo Inicial 245. 1.28 Custo Efetivo do Mês 27.896.2.500. mas. p. sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento terão o seguinte tratamento: Reconhecimento dos custos incorridos após a data venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 18 .5000% Custo Incorrido 273.218 . 27. “uma unidade imobiliária não é uma mercadoria que sai das gôndolas e o comprador leva para casa”.41 jul/06 ago/06 00 00 10.491. 10. por todas as unidades do empreendimento. Isto ocorre pelo fato de incorrer custos até o término da obra.000.00 Valor Principal 50. 00 CUSTO DIFERIDO Saldo Final 412. Receita Adições Monetária Realizada 37.321.Na seqüência verifica-se a modalidade de vendas de unidades em construção.405.Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Ciclano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A2 G2 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 450.500. 00 1000 RECEITA DIFERIDA V. Total Recebido 50. Os custos ainda não incorridos terão que ser apropriados e reconhecidos quando efetuada a venda das unidades em construção. na data em que se efetivar a venda. 33).000.75 Custo Efetivo Acum. pois a unidade ainda não foi concluída. computado integralmente no resultado do período-base. incorridos ou contratados após a data do reconhecimento do lucro bruto.88 47. são bem diferenciados dos critérios utilizados nas vendas de unidades concluídas. dos custos pagos. as apurações e apropriações de custo.813.88 20.41 Saldo Final 225.1 Venda a vista de unidade em construção. 37. Monetária Custo Realizado 20. a vista e a prazo. Quando o contribuinte não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido.5000% Segue planilha para controle das Contas de Resultado de Exercícios Futuros: Planilha 03 . 47 Atualizada em 08/X6 1. e ainda com e sem a adoção do custo orçado. o lucro deverá ser apurado e.500.500. a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as eventuais atualizações monetárias dos custos contratados serão feitos observando-se as seguintes normas: a) Inicialmente será apurado o custo da unidade vendida até o dia da efetivação da venda.Unidade: Cliente : Data : Valor de venda: Competência A2 G2 Ciclano 31/07/2006 500. 75 Custo Acumulado 273. em seguida. bem como a apropriação dos custos. este ainda não se conhece na íntegra.5.0000% 17. mediante distribuição proporcional.500.5. Conforme ressalta Scherrer (2003. 00 Area Total (m2) 250 Saldo Devedor 450 .000.000.321.75 273. A contabilização da venda será realizada da seguinte maneira: D – Caixa (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Pelo reconhecimento dos custos incorridos até a data da venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) c) Os custos referentes à unidade vendida pagos. 00 37.218 . em relação ao custo. incorridos ou contratados até a data mencionada.218.00 % Receita % Receita Acumul. Na venda de unidades não concluídas sabe-se quanto será a receita.000. sem adoção do custo orçado.00 41 2.491.0000% 7.

75 443.718.75 56.875.00 82.331. serão idênticos ao disposto no item 1.75 = 20.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 – Referente custo adicional de venda.325.993.875.718.331.325.50 231. com adoção do custo orçado.25 77. Alfa (AC) Hist.50 20.50 61.612.75 226.718.2 Venda a vista de unidades em construção.75 56.612.281.25 77. Os custos incorridos após a data da venda poderão ser reconhecidos em contas específicas de Resultado como Custo Adicional de Venda (RE).50) D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid.718.718. correspondentes à unidade vendida será contabilizado da seguinte forma: Custo orçado – Custo incorrido = Custo orçado a incorrer: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 19 .00 20.00 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 01/X6 02/X6 77. a vista. 07: Vamos supor que foi vendida. Alfa (AC) Hist.450.000.00 Apropriação dos custos incorridos até a data da venda. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid.75 77. serão registrados na medida em que incorrerem e no exercício a que pertencerem obedecendo ao mesmo critério do lançamento anterior.612.875. 1.331.25 309.00 02/X6 Saldo Final Pelo Reconhecimento dos custos incorridos em 02/X6 referente à unidade vendida: (77. Exemplo Prático Nº.50 20.612.612.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56. Posteriormente o registro dos custos orçados.50 20. ou Custo de Período Anterior (RE).25 77.5.331.331.: Venda da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa 500.75 56.25 77.718. por todas as unidades do empreendimento.75 O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500.25 – 56.331.2.00 226. quando os custos incorrerem em exercícios posteriores ao da venda.1.331. Em relação ao registro contábil da receita e dos custos incorridos até a data da venda.000. para a parte apurada entre a data da venda e o final do período base em que esse fato ocorrer. Em relação aos custos orçados.331. 20.25 Supondo que no mês de fevereiro incorreram custos conforme planilha a seguir: ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total Unidade A1 G1 Total Total Geral Area permutada Área Total 750 Área m2 250 250 1000 300m2 1300m2 Saldo Inicial Área m2 250 250 250 250 Saldo Inicial 226.Dessa forma.837.50 O mesmo lançamento será realizado até que incorram todos os custos da unidade vendida.718.00 56.000.25 Saldo Final 77.2.00 01/X6 56. Pela venda à vista da unidade A1 G1 do Residencial Alfa em 02/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist. a unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500. os custos incorridos relacionados às unidades vendidas.00 em 10/02/X6.000. será apurado mediante distribuição proporcional.5.75 56.718.00 500.612.25 309.

718.000.000. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) C – Obras em Andamento – Resid.00 940.65% Material de Construção Serviços de Mão de Obra – Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Rateio .000.75 Pelo Registro da parcela de custo orçado a incorrer apurados conforme planilha.00 Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1.000.000.000.000.00 235.200.00 4. Controle do Custo Orçado – Rateio em 02/X06 Empresa : Empreendimento: Área Total Custos Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra .Credito Presumido COFINS .00 235.00 60.00 235.000. Pela venda à vista da unidade A1 G1 do Residencial Alfa em 10/02/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.7. 08: Consideremos a mesma venda realizada no exemplo nº.: Venda da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa 500.300m2 Custo Orcado Total 100.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.75 56.250.Credito Presumido PIS .00 22.00 500.Empreiteiro Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 A2 G2 A3 G3 A4 G4 A5 G5 Total área permutada Área Total Rateio .800.00 13.718.00 300.000.00 S/ Custo Orcado Total 38. Para realizar o próximo lançamento teremos que verificar o custo Orçado da unidade A1G1.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 20 .800.300.000. Alfa (AC) Hist.1.00 40.00 Apropriação dos custos incorridos até a data da venda.00 Área m2 250 3.00 300m2 1300 m2 S/ Custo Orcado Total 8.00 Essa planilha representa o rateio do valor do custo orçado em 02/X6 para a conclusão das unidades do Residencial Alfa.000.6% Material de Construção Serviços de Mão de Obra – Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Área m2 250 15. 07.500.200.00 500. tem-se os seguintes lançamentos.950. Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda. conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 216. Considerando o credito presumido de Pis e Cofins referentes ao custo orçado.000.000.00 1000 Área m2 250 250 250 250 235.00 940. porém agora adotaremos o custo orçado na apropriação dos custos correspondentes à unidade vendida.D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custos Orçados a Incorrer (PC) Pelo registro dos custos incorridos após a venda: D – Custos Orçados Efetivamente Realizados (PC) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) Exemplo Prático Nº.

: Baixa do custo Orçado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa.000.210 .000.00 990. Venda a prazo de unidade em construção sem adoção do custo orçado Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 21 .00 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 4.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid.00 (-) Custo Incorridos 01/X6 02/X6 20.000.00 100.300.000.50 Para obter os valores acima e necessário manter a planilha de rateio de custos orçados e credito presumido atualizadas mensalmente.00 79.50 1.5.000.800.00 1.00 213.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 38. Alfa O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500.50 Material de Construção Serviços de Mão de Obra .250 .950.00 20.00 62.000 . 000.950.00 750.00 240.Credito Presumido PIS 1.000 . 22.00 247.00 02/X6 4.25 Baixa do custo Orçado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1 referente aos custos incorridos em 02/X6: D – Custos Orçado Efetivamente realizado (PC ou PELP) C – PIS a Recuperar (AC) C – COFINS a Recuperar (AC) C – Obra em andamento – Res.190.00 Material de Construção Serviços de Mão de Obra .00 Hist. 500.375.00 250 .500.Atualização em 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1. Rateio do Custo Orçado e Crédito Presumido .75 226.560. 125. 000.000.00 18.000.00 4.50 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 19.000 .00 852. Alfa (AC) Hist. 125.25 247.00 22.00 4.331.00 300.Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Área m2 250 57.140.300m2 Custo Orcado Total Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra .00 60.052 .00 32.00 4.00 273.612.000 .00 15.00 17.000 .000.560.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 80.3.781.00 19.000.25 02/X6 990.000.00 12.000.00 4.00 500.140.960 .00 56.00 235.2.000.00 1.000.00 1.00 14.000.6% Área m2 250 12.65% Área m2 250 297.00 1.000 .00 250 .D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Orçados (PC ou PELP) 3.000 .00 8.00 22.Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Rateio .Empreiteiro Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 Rateio .218.325.240 .800.200. 750.00 88.00 3.00 40.Credito Presumido COFINS .00 4.000.00 3.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 8.240 .7.00 19. 031.060 .000.

000. total ou parcial contratado para depois do período base da venda e não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido. b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida. 09 Vamos supor a venda.00 450. recebimento do ato e receita a ser tributada em 02/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) C – Receita Diferida – Resid. o lançamento contábil será o seguinte: D – Clientes (AC) C – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) Quanto às apurações iniciais do custo. da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500. incorridos ou contratados até a data mencionada. Receita Bruta (recebida) – Custo = Lucro Bruto Exemplo Prático Nº. deverá observar as normas a seguir: Quanto ao registro da venda no momento da assinatura do contrato.Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento.000. mediante distribuição proporcional. Pelo reconhecimento da receita recebida no período: D – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Reconhecimento dos custos relativos ao recebimento do período: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Efetuando os lançamentos acima já será possível definir o valor do lucro bruto a ser reconhecido referente recebimento da primeira parcela (ato) do contrato. será determinada a relação entre lucro bruto ate então apurado e a receita bruta de venda. a prazo.000.00 50.00 450. mediante utilização de contas do grupo de resultado de exercícios futuros em que se registrarão a receita bruta de venda e os custos pagos. 50.000. com entrada de 10% no ato do contrato: Os lançamentos contábeis pela venda. b) As transferências parciais do lucro bruto de resultado de exercícios futuros para o resultado de cada período base.: Venda a prazo da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa e Recebimento do ato. serão feitas sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta de venda. Alfa (REF) Hist.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 22 .00 em 10/02/X6. dos custos pagos.000. por todas as unidades do empreendimento. do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda: a) Deve ser apurado o custo da unidade vendida até o dia da efetivação da venda. incorridos ou contratados. Registro dos custos incorridos até o momento da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades em Construção (AC) Já em relação ao reconhecimento do lucro bruto deve-se observar: a) Que será feito proporcionalmente a receita da venda recebida em cada período base.

75 56. Lançamento do custo a ser apropriado no resultado do período: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.0000% 56.Apropriação dos custos incorridos até a data da venda.718.875.718.75 Cálculo e lançamento do custo a ser levado a resultado pelo recebimento da 1ª parcela do contrato: Planilha 02 .00 5.00 5.75 226.00 Valor Principal Total Recebido 50. Alfa 5.: Custo do imóvel vendido ref.88 5.718.718. devem ser transferidos da conta de obras em andamento.000.718.Acumul.00 Lançamento Contábil dos Custos para Resultado de Exercícios Futuros: D – Custo Diferido do Imóvel Vendido (REF) C – Obras em Andamento – Resid.00 01/X6 56.00 % Receita % Receita .75 56.671.Controle Permanente de Estoque Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio (m2): 1.00 Saldo Devedor 450. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 23 .00 Saldo Final 56.000 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade Área m2 Saldo Inicial A1 G1 250 A2 G2 250 A3 G3 250 A4 G4 250 A5 G5 Total 1000 área permutada 300m2 Área Total 1300m2 226.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.88 O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50.671.88.718.671. conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: Planilha 01 . Unidade A1 G1 Resid.0000% 0.75 226. Custo Incorrido Custo Acumulado 56.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos Unidade Cliente : Data : Valor de Venda: Competência A1 G1 Fulano 10/02/X6 500.328.88 44.875. o mesmo percentual do custo da unidade deve ser apropriado no resultado do período. sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento.718.000.75 56.671.75 56.88 Custo Efetivo do Mês 0.00 5.00 226.7 18.0000% - Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato.0 00. No exemplo acima teremos o seguinte cálculo para conhecer o custo a ser apropriado: 56. para conta especifica de resultados de exercícios futuros.75 10.75 56.00 0.000 . ou imóveis em construção.671.88 Area Total 250m2 jan/06 fev/06 50.718.671. Alfa (AC) Hist.000.75 56.12 De acordo com a IN 84/79.875.718.7 18. 0.75 Custo Efetivo Acum.718.0000% 10.75 (custo total) X 10% (percentual recebido) é igual a 5.718. os custos referentes às unidades vendidas incorridos entre a data da efetivação da venda e a data em que o cliente saldar o seu debito.875.75 56. enquanto os restantes 90% serão diferidos para apropriação quando do recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda.75 56.718.

331.718.733.671.00 0.331.733.00 Saldo Inicial 01/X6 02/X6 56.331.00 7.50 x 10% D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.000.25 2. Alfa 02/X6 2.00 226.612.75 20.875. o resultado do mês 02/X6 referente a venda realizada será o seguinte: Demonstração do resultado em 02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50.875.25 77. 25 V.00 A atualização da planilha do cliente também será necessária: Planilha 02 . 20.Acumul.13 Saldo Final 69.331.331.25 ou seja 20. Receita Adições Monetária Realizada 500.00 61.733.000.00 0.75 77.000.25 309.88 = 2.25 Saldo Final 77. 50.0000% Planilha 03 .00 0.612.25 77.331.25 Portanto.718.0000% 10.0000% 10.25 77.612.612.000.00 7.331.612.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos – Atualização em 02/X6 Unidade Cliente : Data : Valor de Venda: Competência A1 G1 Fulano 10/02/X6 500.612.00 82.733.325.75 56.612.13 .837.7 18.13 Area Total 250m2 jan/06 fev/06 50.Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Atualizada em 02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Ciclano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A2 G2 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 1000 RECEITA DIFERIDA V.0000% Custo Incorrido 5 6.718.266.50 Pelo reconhecimento do custo referente a parcela de custo incorrido após a data da venda: 7.718.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 pelos custos incorridos após a data da venda.13 Custo Efetivo do Mês 0.50 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Saldo Inicial 01/X6 02/X6 77.00 7.25 77.50 20.25 231.75 20. após as atualizações do custo teríamos os seguintes lançamentos contábeis: Pelo registro do custo incorrido após a data da venda: D – Custo Diferido do Imóvel Vendido (REF) C – Obras em Andamento – Resid.00 % Receita % Receita . 00 00 CUSTO DIFERIDO Saldo Final 450. Monetária Custo Realizado 7. Unidade A1 G1 Resid.75 2 0.00 309.325.13 42.598.50 Custo Acumulado 56.3 31.450.993. 0.00 Valor Principal Total Recebido 50.718.875.331. 00 Saldo Inicial Adições 77.25 Custo Efetivo Acum.062.75 Saldo Final 77. 00 Saldo Devedor 450.87 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 24 .5.062.50 56.733.75 20. Alfa (AC) Hist. 0.: Custo do imóvel vendido ref.000. 13 Assim.50 226.000.062.50 56.Supondo que no mês de fevereiro incorreram custos conforme planilha a seguir: Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade Área m2 A1 G1 250 A2 G2 250 A3 G3 250 A4 G4 250 A5 G5 Total 750 Unidade A1 G1 Total Total Geral Area permutada Área Total Área m2 250 250 1000 300m2 1300m2 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 226.

88 Demonstração do resultado em 10/02/X6 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 25 . da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.00 Os lançamentos contábeis pela venda. Alfa 27.00 em 10/02/X6 nas seguintes condições: Entrada de 10% no ato do contrato = 50.00 450. será determinada a relação entre lucro bruto até então apurado e a receita bruta de venda.00 50. contratado para depois do período base da venda de unidades em construção e optar pela inclusão dos custos orçados no custo do imóvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida. considerando-se além dos custos pagos.718. referente à unidade vendida: D – Custo Diferido de Unidades Vendidas (REF) C – Custos Orçados a incorrer (PC) Exemplo Prático Nº.00 Lançamento do custo a ser apropriado no resultado do período proporcionalmente a receita recebida: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist. os custos orçados para conclusão das obras até a data da venda. Uma vez conhecido o custo da unidade vendida. Unidade A1 G1 Resid.000. Alfa (REF) Hist.00 3.: Custo do imóvel vendido ref. deverá observar as normas dispostas a segui: Quanto às apurações do custo.75 56. do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda: a) b) Inicialmente.5.500.000.00 15.00 235.000.1. total ou parcial.2. recebimento do ato e receita a ser tributada em 10/02/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) C – Receita Diferida – Resid.718.200.: Venda a prazo da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa e Recebimento do ato.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 56.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid.00 450. Alfa 216.000.000.321.000.321. conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) C – Custos Orçados (PC ou PELP) Hist.88 27.75 Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda.00 e 12 parcelas mensais de 37.300.500. 50. deve ser apurado o custo da unidade vendida.000. 10 Venda a prazo. Registro dos custos incorridos até o momento da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades em Construção (AC) Registro contábil do valor do custo orçado. Alfa (AC) Hist. incorridos ou contratados.00 Lançamento Contábil dos Custos incorridos até a data da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Obras em Andamento – Resid.4 Venda a prazo de unidades em construção com adoção do custo orçado Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento.

000 .41 Segue Planilha de base para atualização dos valores: Planilha 02 .00 27.: Recebimento 1ª parcela apto.500.500. 0. No caso de o contribuinte optar pelo reconhecimento da receita a medida de seu recebimento deverá proceder da seguinte forma: Pelo registro dos juros a receber estipulados em contrato: D – Juros contratuais a receber (AC) C – Juros sobre venda de Imóveis (REF) Quando o Cliente efetuar o pagamento da parcela: D – Caixa (AC) C – Cliente (AC) – pelo valor da parcela (principal) C – Juros contratuais a receber (AC) – pelo valor dos juros recebidos 1.321.: Custo do imóvel vendido ref.00 Reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês 03/X6: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Hist.500.41 Area Total 250m2 jan/06 fev/06 mar/06 50.5. A2 G2 Resid.00 412.5000% Custo Efetiv.000. pelo valor da correção do saldo credor do preço de acordo com as condições estipuladas em contrato: D – Cliente (AC) C – Receita Diferida (variação monetária) (REF) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 26 .71 8.88 22.2. 218.491.Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50. 218.00 Total Recebido 50.50 0.00 1.75 Custo Efetivo Acum.00 % Receita 0. A2 G2 Resid.0000% 10.5000% % Receita Acumul.75 273. 00 Saldo Devedor 450.5.2. Unidade A2 G2 Resid. Alfa 37. Venda Contratada com Juros Nas vendas a prazo com pagamento parcial ou total previstos para depois do período base da venda os juros estipulados no contrato devem ser apropriados aos resultados do período a que competirem.00 37. 218.500.0000% 10.00 37.Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos – Atualização em 03/X6 Unidade Cliente : Data : Valor de Venda: Competência Valor Principal A1 G1 Fulano 10/02/X6 500. 00 37.500.81 3.6 Venda Contratada com Cláusula de Correção Monetária De acordo com a IN 84/1979 e 23/1983.00 27.00 27.88 47.491.0000% 17.12 Registro do recebimento da 1ª parcela no mês 03/X6: D – Caixa/Bancos (AC) C – Clientes (AC) Hist. Realizado 56.00 Pelo registro da receita a ser tributada em 03/X6: D – Receita Diferida – Resid. Alfa 08/X6 20. o critério a adotar em relação a correção monetária será o seguinte: a) Primeiramente o contribuinte deverá efetuar o seguinte lançamento contábil.321.321.75 20.000. Alfa (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Hist.000.678. 0.61 2.00 37.: Recebimento 1ª parcela apto.75 273. Alfa 37.50 54.643 .491.75 Custo Orçado 273.28 Custo Efetivo do Mês 0.41 20.88 20.0000% 7.00 0.5.50 0.

segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço antes dessa correção: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Variações Monetárias Ativas (RE) Para efeito da aplicação das regras mencionadas anteriormente.b) Em seguida.00 Saldo Final 70.500. os juros não integram o saldo credor do preço.: Atualização monetária do custo diferido Unid A1 G1 Resid.00 4.500. e sua contrapartida apropriada como receita do exercício. contratada com cláusula de atualização/correção monetária. Monetária Realizado 695. se optar pela inclusão do custa contratado e/ou custo orçado no custo do imóvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida. que os débitos de correção monetária feitos ao cliente sejam controlados separando-se as quantias relativas à variações monetárias ativas e a correções monetárias do lucro bruto. a receita federal através da IN Nº 67/88. no caso de venda a prazo ou à prestação de unidade não concluída.Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Atualizada em 02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Area p/ Rateio: 1000 RECEITA DIFERIDA Cliente Fulano Unidade A1 G1 Saldo Inicial 450.598. levando-se esses valores para contas distintas do ativo circulante. ao se corrigir o valor devido pelo adquirente.000. do RIR/1999 autoriza a empresa imobiliária a registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado. Os lançamentos contábeis ficariam assim demonstrados: Pela correção do saldo devedor do preço no final do mês 02/X6: Saldo devedor = 450. que servem como alternativa aos procedimentos mencionados pelas IN 84/1979 e 23/1983. como pode ser verificado a seguir: A IN SRF nº 67/88 estabelece que. ao contribuinte. Atualização monetária do contrato de venda da unidade A1 G1 Resid.500. 413. 00 Adições V.00 A instrução normativa mencionada anteriormente determina que o saldo da conta do custo diferido deverá ser corrigido segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço. 13 Adições CUSTO DIFERIDO Custo V.: Ref. A legislação sugere.0 0 Receita Realizada Saldo Final 454. a pessoa jurídica pode. desde que o critério seja aplicado uniformemente. § 2º. Alfa 695. registrará o valor que exceder à correção do saldo do lucro bruto referente a unidade vendida registrado em conta de resultado de exercício futuro. Nesse caso o lançamento da atualização do custo diferido do exemplo acima seria o seguinte: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Variações Monetárias Ativas (RE) Hist. com pagamento parcial ou total contratado depois do período-base da venda. 11 O art. adotar Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 27 . deve-se contabilizar: Exemplo Prático Nº.00 D – Clientes (AC) C – Receita Diferida (REF) Hist. Com o objetivo de aperfeiçoar a sistemática de apuração de resultados de operações imobiliárias. baixou as seguintes orientações. 98 0.98 Atualização da Planilha 03 pelo lançamento da Variação Monetária: Planilha 03 .500.294. Assim. Monetária 4. 00 Saldo Inicial 69.000. 11 Considerando o exemplo citado anteriormente com correção monetária de 1% no período.00 x 1% = 4. conforme estipulado em contrato. conforme pactuado no contrato de venda.500. Alfa 4. apesar de ainda não recebida.98 695.

a diferença constatada entre eles é intitulada "insuficiência de custo realizado" ou.130. b) Unidade (não concluída) vendida com recebimento após o periodo-base da venda Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 28 .Recuperação de Custos de Exercícios Anteriores O lançamento acima representa um aumento do lucro bruto de vendas desse período-base posterior.02/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 1000 CUSTO ORÇADO Adições 213.130.00 2. ao contrário.130.00 27. "insuficiência de custo". a insuficiência de custo deverá ser: D . simplesmente.244.000. pelos mesmos índices dos saldos das contas de controle de custo orçado e contratado. 1.Movimentação da Conta de Custo Orçado . a empresa efetuará a atualização. Alfa 2. Se.130. já que houve em exercícios anteriores a diminuição do lucro pelo reconhecimento desse custo a maior.3.Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) . o custo orçado resultar inferior ao custo realizado para a conclusão das obras ou melhoramentos.88 695. A1 G1 Resid.00 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial Adições Saldo Final SALDO A REALIZAR 215.1 Tratamento contábil da insuficiência de custo realizado a) Unidade (não concluída) vendida com recebimento no período-base da venda No caso de unidade não concluída vendida a vista.: Variação Monetária do Custo Orçado. Quando o custo orçado resultar superior ao custo realizado para a conclusão do empreendimento. ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda.98 2.00 Planilha 04 . Monetária 2.3 Diferença entre o valor do Custo Orçado e o Custo Realizado Como mencionado anteriormente. a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: • Se a conclusão se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse reconhecimento acontecer.130. o custo orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido deve ser controlado por meio da utilização de conta específica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a Longo Prazo.130. conforme exemplo a seguir: D – Variação Monetária Passiva (RE) C – Custo Orçado a Incorrer (PC) Hist. A diferença verificada entre o custo orçado e o custo realizado final para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido influenciará o resultado do período-base em que o empreendimento for concluído.os seguintes procedimentos alternativos para apuração e tributação do lucro (observadas as demais normas das IN SRF nºs 84/1979 e 23/1983. a débito de variações monetárias passivas.Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) . aqui focalizadas): Após a atualização do saldo credor do preço.321.00 21.00 Demonstração do Resultado de 02/X6 considerando a atualização monetária: Demonstração do resultado em 02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido Variações monetárias ativas (-) Variações monetárias passivas = resultado bruto 50.5. a diferença verificada entre um e outro é intitulada "excesso de custo realizado" ou "excesso de custo".5.10 1.000. bem como do custo diferido.Recuperação de Custos do Exercício • Se a conclusão se der em período-base posterior ao período-base da venda a insuficiência de custo deverá ser: D .00 Saldo Final 215.00 V.

devem ser observados os seguintes procedimentos.218.000.1".218.: Ref.88 Saldo Final 245. sendo passível de reajuste por ocasião de subseqüente correção monetária do saldo credor do preço.2".87.321.896. a que se refere "b.321.321.88 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 29 .87 Observe que a insuficiência de custo realizado no referente à unidade vendida é de 27. D – Custo Orçado (PC) C – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) Em seguida. Por último.No caso de unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação. do produto da operação indicada em "b.87 Para concluir é necessário apurar e contabilizar a diferença entre o lucro bruto reconhecido até o exercício anterior e o apurado na conclusão da unidade.781. Em um dos exemplos utilizados anteriormente verificamos a hipótese de venda da unidade A1G1 a prazo com recebimento após o período base da venda. A relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda.00 226.000. em função da insuficiência de custo realizado: b.25 200.1 ". sugere-se o seguinte procedimento: Ajuste da relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Informações Valor da venda (-) Custo Orçado para a conclusão da Unidade Anterior 500. inclusive parcelas computadas em períodos-base anteriores. passará a ser aplicada sobre cada prestação recebida após a conclusão do empreendimento.75 Após ajuste 500. o valor do lucro bruto adicional a ser transferido da conta própria do grupo de Resultados de Exercícios Futuros para o resultado do exercício.1) Quando a conclusão da obra ou melhoramento se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito: A insuficiência de custo será registrada.575.00 273.1". as parcelas do lucro bruto reconhecidas até a data do lançamento citado em "a.500. o contribuinte deve subtrair.88 SALDO A REALIZAR 27. encontrando. no resultado desta subtração. Ajuste da conta de custo orçado pela insuficiência de custo realizado – unid.00 56.000.321.75 1000 CUSTO ORÇADO Adições V.2) quando a conclusão da obra ou melhoramento se der após a data em que o cliente houver saldado o seu débito.000.896. Informações sobre a venda: Valor da venda (-) Custo Incorrido até a data da venda (-) Custo Orçado (liquido de Pis e Cofins) Lucro Bruto Apurado Recebimentos até 06/X6 500. com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda. Lançamento Contábil da Insuficiência do custo realizado: D – Custo Orçado (PC) C – Resultado de exercícios Futuros (REF) Hist.00 245. Para tanto. a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: D – Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) Exemplo Prático Nº. A1 G1 27. com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda.75 216. o contribuinte deverá aplicar a relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até a data do lançamento citado em "b. Monetária Saldo Final 273.321. b.00 Adições 27.218.75 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial 218.87 27. 12 Vamos supor que o Residencial Alfa Termine em 06/X6.718.00 Após a conclusão da obra verificou-se a insuficiência de custo realizado conforme se verifica na planilha a seguir: Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 273. inclusive valores recebidos em períodos-base anteriores.

287.3.358.25 45.1) Quando a conclusão da obra ou melhoramento se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito: O excesso de custo deve ser assim registrado. Logo.74 101.Lucro Bruto/Receita Bruta Antes do ajuste 200. com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda. relativamente ao excesso de custo realizado: b. encontrando. o excesso de custo deve ser creditado à conta de controle do custo orçado e debitado à conta de resultado do período. A1 G1 10.1794%.76 10. o excesso de custo deverá ser registrado: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) – custo adicional de venda de períodos anteriores C – Custo Orçado (PC) b) Unidade não concluída vendida com recebimento após o período-base da venda No caso de unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação.712. ou seja.: Ref.8206% Consideramos.318. (100% 45. como custo adicional do período e de períodos anteriores. inclusive valores recebidos em períodos-base anteriores. com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custo Orçado (PC) Em seguida.26 50.76 1.928. o excesso de custo realizado terá o seguinte tratamento: Se a conclusão se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse reconhecimento acontecer.3563%).781. b. ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda.928.928. o produto da operação indicada.5. Porém. Por último.6437% . é necessário fazer o ajuste em relação às prestações recebidas até então. o excesso de custo deverá ser: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) – custo adicional de venda C – Custo Orçado (PC) Se a conclusão se der em período-base posterior ao mencionado anteriormente.Lucro Bruto/Receita Bruta 226.76 Valor a ajustar O valor do ajuste.00 98. o excesso de custo realizado terá o seguinte tratamento: Se a conclusão se der até o final do período-base da liquidação do débito e subseqüente reconhecimento do lucro bruto. no resultado desta subtração.Lucro Bruto Apurado Relação percentual . o valor do custo adicional a ser transferido da conta própria do grupo de Resultado de Exercícios Futuros para o resultado do período-base. o percentual reduziu-se para 49.8206% 10. o contribuinte deve aplicar a relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até a data do lançamento.50 90.000.2 Tratamento contábil do excesso de custo realizado a) Unidade não concluída vendida com recebimento no período-base da venda No caso de unidade não concluída vendida a vista.641. o contribuinte deve subtrair do montante do lucro bruto computado até a data do lançamento inclusive parcelas reconhecidas em períodos-base anteriores.000. que o percentual do custo em relação à receita era de 54. devem ser observados os seguintes procedimentos. Ajuste da conta de custo pela insuficiência de custo realizado – unid. De acordo com o disposto temos o seguinte: Informações Receita Recebida até 06/X06 (-) Custo das Unidades Vendidas Lucro Bruto Apurado Relação percentual . devido ao reajuste pela insuficiência de custo realizado. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 30 .00 109.75 50.3563% Após ajuste 200. na data da venda.2) quando a conclusão das obras ou melhoramentos se der após a data em que o cliente houver saldado o seu débito.3563% 273. nesse caso deverá ser contabilizado da seguinte forma: D – Custo Orçado (PC) C – Recuperação de Custos (RE) Redutora de Custo das Unidades Vendidas Hist.50 45.

316. administrador ou Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 31 . representando. é necessário fazer o ajuste em relação às prestações recebidas até então. na data da venda. Ajuste da conta de custo pela insuficiência de custo realizado – unid.2634% 2. Importante salientar que qualquer operação que não envolva imóveis de ambas as partes será considerada operação de compra e venda com todos os efeitos tributários.781.00 278. o percentual aumentou para 55.3563% Após ajuste 500. devido ao reajuste pelo excesso de custo realizado. realizadas entre pessoas jurídicas coligadas.Movimentação da Conta de Custo Orçado .287.00 Adições 60.13 SALDO A REALIZAR (5.2634%). de acordo com o disposto: Planilha 04 . O laudo deve: a) indicar os critérios de avaliação e os elementos de comparação adotados. A1 G1 2.000. Considera-se permuta a troca de unidade imobiliária por outra ou outras unidades imobiliárias.50 90.70 Valor a ajustar O valor do ajuste. A1 G1 5. não se considera permuta: troca de imóvel por automóvel.464. ou seja. troca de imóvel por ações ou quotas.218.70 2.464. Monetária Saldo Final 273.20 88.683. Informações Receita Recebida até 06/X06 (-) Custo das Unidades Vendidas Lucro Bruto Apurado Relação percentual .38 Ajuste da relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Informações Valor da venda (-) Custo Orçado para a conclusão da Unidade Lucro Bruto Apurado Relação percentual . Por exemplo.87 44. parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base posterior. Porém. desvinculados dos interesses dos contratantes.80 44. que o percentual do custo em relação à receita era de 54.Lucro Bruto/Receita Bruta Anterior 500.25 45. 107/1988. As operações de permuta a preço de mercado devem estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados. Logo.Lucro Bruto/Receita Bruta Antes do ajuste 200.7366% (100% menos 44. como custo adicional de exercício anterior.13 221. 13 Utilizando o mesmo exemplo citado anteriormente (sobre insuficiência de custo realizado).000. nas operações de permuta de unidades imobiliárias. em conseqüência.: Ref. As operações de permuta de unidades imobiliárias. porém agora supondo um excesso de custo realizado para a unidade A1 G1 teríamos o seguinte ajuste.75 1000 CUSTO ORÇADO Adições V.185.3563% Após ajuste 200.218.000.5.13 Saldo Final 278.575.683.2634% Consideramos. Exemplo Prático Nº.4 Permutas Para fins de apuração de resultados. feito por três peritos. sob controle comum ou associadas por qualquer forma. controladoras e controladas.06/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 273.Se a conclusão se der em período-base posterior ao mencionado anteriormente o excesso de custo deve ser creditado à conta de controle do custo orçado e debitado à conta de resultado desse exercício.185.70 1.00 273.38) O valor do ajuste.3563%).526. ou por entidade ou empresa especializada.00 111.185.473.464. ou entre a pessoa jurídica e seu sócio. realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas.6437% .218. etc. devem ser observados os critérios explanados pela IN SRF nº. (100% 45. nesse caso deverá ser contabilizado da seguinte forma: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custo Orçado (PC) Hist.108.000. Ajuste da conta de custo pelo excesso de custo realizado – unid.75 226.50 45.: Ref.38 5. b) ser instruído com os documentos relativos aos bens avaliados. assim como para determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens.712.75 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial 218. nesse caso deverá ser contabilizado da seguinte forma: D – Custo da Unidade Vendida (RE) C – Custo Diferido da unidade vendida (REF) Hist.00 109.

91 130.75.91 O registro contábil da operação poderia ser o seguinte: Pela saída do Estoque da unidade A3G3 e entrada do apartamento recebido em permuta: D – Estoque de imóveis de terceiros (AC) C – Estoque de unidades concluídas (AC) 273.218.000.218.218. A permutante que se beneficiar por torna deverá computá-Ia como receita.218. é de R$273. inclusive afim.75 Como houve recebimento de torna. observadas as mesmas condições das vendas a prazo mencionadas no tópico que versa sobre o assunto. procedendo ao seu registro da seguinte forma: D – Custo dos imóveis Permutados (RE) C – Estoque de imóveis de terceiros (AC) 130. Facultativamente.titular.00 250.75 273. Inicialmente será feito o cálculo do custo da torna: 250. ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau.000/273. 14 Supondo que fosse permutada a unidade A3 G3 do residencial Alfa com as seguintes condições: Valor de Venda da unidade = R$500. a pessoa jurídica poderá atribuir custo para a torna.75 Pela entrada do Imóvel recebido em permuta: D – Estoque de imóveis de terceiros (AC) C – Receita de Venda de Imoveis (RE) 273.000.000.75 273.543. procedendo ao seu registro da seguinte forma: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 32 .543. deverá ser reconhecida no resultado: D – Caixa e Bancos (AC) C – Receita de Imóveis Permutados (RE) 250. ou seja.218.000. A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação. a torna será de R$250. sob pena de arbitramento do valor dos bens.218. o Fisco exige laudo de avaliação.00 250.00. do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta.00 Se a torna fosse recebida a prazo.218.75 Como houve recebimento de torna.218.218. poderia haver o diferimento.543. Nesses casos.78% = 130. a pessoa jurídica poderá atribuir custo para a torna.91 Outra Forma de Contabilizar a operação de permuta seria a seguinte: Pela saída do Estoque da unidade A3G3: D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Estoque de unidades concluídas (AC) 273. nas condições mencionadas anteriormente.75 273. deverá ser reconhecida no resultado: D – Caixa e Bancos (AC) C – Receita de Imóveis Permutados (RE) 250.000.000 = 47. sobre o custo atualizado ou o valor contábil da unidade.000.78% 273.00 Facultativamente. no período-base da operação. Cálculo do %: torna / torna +custo do imóvel dado em permuta X100 = % Custo da Torna = % encontrado X custo do imóvel dado em permuta Exemplo Prático Nº.00 e o restante em dinheiro. considerando que a operação foi realizada em 07/X6 quando a obra já estava concluída. dessas pessoas físicas.75+250.000. serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas. na data da operação.75 X 47. O custo Contábil da Unidade A3 G3. podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber.00 Forma de pagamento: Um apartamento no valor de R$250.

00 273. estamos matematicamente lançando o custo de uma unidade permutada dentro das outras quatro unidades.D – Custo dos imóveis Permutados (RE) C – Estoque de imóveis de terceiros (AC) 130.5.000. portanto. em termos de contabilização. teríamos os seguintes lançamentos: Pelo saldo devedor do Cliente na data do Distrato: D – Receita Diferida das Unidades Vendidas (REF) C – Clientes (AC) 300.543. que o custo do terreno é igual ao custo de construção dessa unidade dada em permuta.000.5 DISTRATOS Os distratos. oferece um bem em pagamento total ou parcial dessas parcelas.91 130.50 163.287.000. basta fazer o rateio do custo de construção de todas as unidades.25 Pelo registro do valor devolvido ao cliente: D – Devolução de Vendas (RE) C – Caixa (AC) Anexo I – Mode de Registro de Inventário REGISTRO EMPRESA: DATA DE INVENTÁRIO 140. não dispondo de recursos financeiros. Sendo assim na contabilidade não foi registrado o custo do terreno e em conseqüência a área da unidade A5 G5 não entrou no rateio dos custos incorridos para a construção da obra. não pagas e.00 Sabendo que houve um Distrato do referido contrato em 07/X6.75 226. é o custo relativo à construção das unidades que serão posteriormente dadas em permuta. a dação em pagamento tem um tratamento semelhante a permuta.25 200.000.75 109. sendo que a empresa vendedora devolverá 70% do valor recebido: Exemplo Prático:15 Valor da venda (-) Custo Incorrido até a data da venda Lucro Bruto Apurado Recebimentos até 06/X6 500. conforme os lançamentos que serão demonstrados a seguir. ou outro nome semelhante que se queira utilizar nada mais são.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 33 . deverá compor o custo do empreendimento. ainda não sabemos quanto custou o terreno.543.00 Pelo retorno ao estoque dos custos apropriados: D – Estoque de Obras Concluídas (AC) C – Custo dos Imoveis vendidos (RE) C – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) 273.218. No momento em que pegamos o custo de construção de cinco unidades e distribuímos (rateamos) entre quatro unidades. Porem.781. Suponhamos que se tenha feito uma venda. ou devolução de vendas. Dação em Pagamento Essa operação está intimamente ligada a inadimplência de adquirentes de imóveis. a prática contábil assemelha-se aos exemplos citados anteriormente com os tratamentos específicos às parcelas vencidas.1 Permuta de Terreno por Área a Construir A legislação determina que o custo a ser considerado como de aquisição do terreno.000. Como o custo do terreno é o custo de construção da dita unidade. Portanto. na prática estamos lançando o custo do terreno nas quatro unidades destinadas à venda.931. e posteriormente o cliente tenha devolvido o imóvel. equivale a aquisição.00 300. Ocorre quando o comprador incorre em atraso de algumas parcelas e.218. as ditas unidades ainda não estão prontas. Entende-se.4. no momento da dação. e que sabemos. do que a inversão dos lançamentos de vendas. Exemplo Prático: No residencial Alfa houve permuta da unidade A5 G5 pelo terreno. A solução na verdade é bastante simples. Em relação ao registro contábil. quitadas. logo.91 1. para quem realiza a dação.00 140. pelas unidades construídas menos as permutadas. 1. pois.5.000.

• Para efeito do disposto no subitem anterior. Nesse caso. em regra. o contribuinte deve determinar a relação percentual existente entre a insuficiência de custo e o total do orçamento. a correção (se cabível) e os juros de mora. pelos períodos-base em que houver ocorrido reconhecimento do lucro bruto da venda. incluído neste os respectivos acréscimos. para fins de determinação da diferença a tributar relativa a este último período-base. b) Insuficiência superior a 15% do total do orçamento .1.2) Quando verificada em período-base posterior àquele em que tiver ocorrido parcial ou total reconhecimento do lucro bruto da venda. quando não superior a 15% do total do orçamento. b. encontrando.1 ) Quando o empreendimento for concluído no mesmo período-base em que houver ocorrido todo o reconhecimento do lucro bruto da venda. deve ser incluída normalmente no resultado do período-base em que o empreendimento for concluído. cujo valor de estoque existente em___/___/______ importa em R$ ( ) 2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS 2. como recuperação de custo. ao ser regularmente declarado. deste período base posterior. as parcelas do lucro bruto reconhecidas em cada um dos períodos-base respectivos.A insuficiência de custo realizado superior a 15% do total do orçamento será objeto de um dos seguintes tratamentos a seguir. 2) Em seguida. Exemplo Prático 16: Considerando a situação abaixo. representando o resultado de cada operação à parte do lucro que deveria ter sido reconhecida em cada período-base. V A L O R Unitário Total SUB-TOTAL IMOVEIS EM CONSTRUCAO SUB-TOTAL TOTAL GERAL Reconhecemos a exatidão deste registro de inventario. Ensejará a cobrança de atualização monetária (se cabível) e de juros de mora sobre o valor do IRPJ e da Contribuição Social sobre o Lucro postergado pela dedução de custo orçado excedente do realizado (não há incidência de multa de mora). a insuficiência de custo será distribuída. extra-contabilmente. os valores positivos sobre os quais serão calculados o imposto. não será tido como postergado. deve-se subtrair do produto de cada operação indicada no subitem “1”. temos o seguinte: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 34 .A insuficiência de custo realizado. Unid. no exercício financeiro subseqüente. aplicáveis em função da época (ou épocas) do reconhecimento do lucro bruto e da data da conclusão do empreendimento: b. a insuficiência de custo será incluída normalmente no resultado desse período-base. Observe-se que. mediante a observância das seguintes regras: 1) A relação percentual definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda será aplicada sobre o total das prestações recebidas em cada período-base.1 LUCRO REAL 2. o Imposto de Renda sobre ela incidente. ou seja. a) Insuficiência não superior a 15% do total do orçamento . reduzirá o valor a tributar.1 Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado Para fins tributários. a insuficiência de custo terá o seguinte tratamento: • • Será computada no resultado do período em que o empreendimento for concluído. se em determinado período-base o resultado da subtração indicada no subitem “2” for negativo. ele deve ser adicionado ao lucro bruto já reconhecido no período-base subseqüente.Discriminação IMÓVEIS CONCLUÍDOS Quant. ou seja. no resultado de cada subtração. não deverá ser alterada a contabilidade nem o LALUR.

O valor correspondente ao imposto postergado não pode servir de base de cálculo de incentivos fiscais (IN SRF nº 267/2002. os juros de mora sobre o valor do imposto postergado devem ser calculados à parte e recolhidos em Darf distinto. no caso R$ 27.88 Após ajuste 245. nesse caso. se a apuração for mensal. no período-base da conclusão da obra.75 1000 CUSTO ORÇADO Adições V.75 Adições 27. 2. em decorrência da adoção de procedimento inadequado em relação a legislação fiscal. com observância da legislação de regência. para efeitos fiscais.1. e ainda por unidade vendida. deverá ser feito por período-base.218. Todo contribuinte que optar pela utilização do custo orçado e apurar insuficiência de custo realizado superior a 15%. se trimestral. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 35 . trimestre a trimestre. A possível postergação do pagamento de imposto. Monetária Saldo Final 273. quaisquer estornos de valores creditados à conta de controle do custo orçado que sejam efetuados com o propósito de evitar a ocorrência da diferença de custo realizado.87. salienta-se que o efeito fiscal já estará devidamente reconhecido. d) O imposto postergado e os juros de mora respectivos serão pagos juntamente com o imposto devido no exercício financeiro correspondente ao período-base em que o contribuinte houver concluído as obras ou os melhoramentos orçados.218.575. nos mesmos prazos de pagamento do imposto.75 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Inicial 218. representará antecipação de custo e conseqüente reconhecimento de lucro bruto a menor no período-base dessa imputação. Essas regras se aplicam também ao valor da Contribuição Social sobre o Lucro postergado (conforme Instruções de Preenchimento da DIPJ/2005. pelo contribuinte. apenas aumentarão a base de cálculo de ambos.87 Como a insuficiência. o ajuste feito. sujeitará o contribuinte ao pagamento de correção monetária e juros de mora de conformidade com a legislação de regência.321. 127). A determinação da atualização monetária (na época em que cabível) e dos juros de mora sobre o valor do IRPJ e da CSL postergados pela dedução de custo orçado excedente do realizado deve ser efetuada. ou seja.218.87 X 100 273. deverão preencher quadro demonstrativo.321.321. art. a não ser que este deixe de observar corretamente os procedimentos determinados pela legislação.Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6 Empresa : Empreendimento: Área Total (m2) Cliente Fulano Informações Custo Orçado Calculo do percentual = Relação percentual = insuficiência de custo realizado/Custo Orçado 27.218. Nota ITC: É importante observar que o calculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social postergados.75 10% Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa 1300 Unidade A1 G1 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 273.2 Tratamento Fiscal do excesso de Custo Realizado Em princípio. Por fim.321. enquanto ainda houver prestações da venda a receber no período-base seguinte.88 Saldo Final 245.88 SALDO A REALIZAR 27. De acordo com as "Instruções para Preenchimento da DIPJ/2005". constantes do programa gerador da declaração) e) Consideram-se nulos.00 Antes do ajuste 273. não foi maior do que 15%. e Contribuição Social postergados. a partir dos ajustes contábeis.321. levado a resultado não ensejará calculo de Imposto de Renda. A imputação de todo o excesso de custo no resultado do período-base em que o imóvel vendido for concluído.87 Valor a ajustar 27. o qual está anexo à IN 84/79.896. mês a mês.896. o excesso de custo realizado não acarretará ao contribuinte conseqüência negativa de natureza tributária. se for anual por ano. Se o percentual calculado acima fosse superior a 15% o contribuinte ficaria obrigado a seguir as seguintes regras: a) b) c) O imposto e a contribuição postergados devem ser calculados pela alíquota vigente no período em que deveriam ter sido recolhidos.

1º de outubro a 31 de dezembro. os prazos de recolhimento em quota única no ano-calendário de 2007 são os seguintes: Período de Apuração 1º Trimestre/07 2º Trimestre/07 3º Trimestre/07 4º Trimestre/07 Vencimento 30. se achar conveniente.00 (um mil reais) e.000. adotar o lucro real anual. mensais e sucessivas. o mesmo se aplicando à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido.10. Acréscimo de Juros Se a empresa optar pelo parcelamento.As pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real poderão determinar o lucro com base no balanço anual levantado no dia 31 de dezembro ou mediante levantamento de balancetes trimestrais com base na Lei nº 9.07.3. até o último dia útil do mês seguinte ao do encerramento do trimestre de apuração.2007 31. podendo.04.2008 Pagamento Parcelado em Quotas: O pagamento do IRPJ e da CSLL poderá ser parcelado em até 3 quotas iguais.3 .01. obedecendo aos prazos de recolhimentos a seguir: Pagamento em Quota Única O Imposto de Renda apurado no trimestre será pago.SELIC. Nenhuma quota poderá ter valor inferior a R$ 1. Assim. Preenchimento do DARF No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real trimestral utilizam-se. sendo obrigatória somente para as empresas tributadas com base no lucro presumido ou arbitrado.2 Prazo de Recolhimento O Imposto de Renda e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido das empresas tributadas com base no lucro real trimestral deverão ser apurados trimestralmente. para títulos federais.3. no campo 04. 1º de abril a 30 de junho.2007 31.00 (dois mil reais) o recolhimento deverá ser efetuado em quota única. até o último dia útil do mês subseqüente ao do encerramento do período de apuração. 1º de julho a 30 de setembro. se o valor devido for inferior a R$ 2. acumulada mensalmente. 2.1.Apuração do Lucro Real Trimestral A apuração trimestral do IRPJ e da CSLL foi instituída em 1997. A empresa tributada pelo lucro real não está obrigada a se enquadrar na apuração trimestral.1.000.430/96. as quotas do imposto e da contribuição social serão acrescidas de juros equivalentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia .2007 31. calculados a partir do primeiro dia do segundo mês subseqüente ao do encerramento do período de apuração até o último dia do mês anterior ao do pagamento e de 1% (um por cento) no mês do pagamento. 2. em quota única. vencíveis no último dia útil dos três meses subseqüentes ao do encerramento do período de apuração a que corresponder. os seguintes códigos: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 36 . 2.1.1 Período e Apuração As empresas que se enquadrarem o lucro real trimestral devem proceder à apuração das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL considerando as operações realizadas nos seguintes períodos: Trimestre: Período de apuração 1º 2º 3º 4º 1º de janeiro a 31 de março.

sem prejuízo do recolhimento mensal do IRPJ e da CSLL com base em regime de estimativa. O IRPJ e a CSLL. a empresa deverá pagar a diferença.0220: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real. os seguintes códigos: 6012: Demais Entidades. para fins de suspensão ou redução do pagamento mensal do IRPJ e/ou CSLL. procedendo. como se fosse no balanço anual. por ter apurado lucro real e/ou base de cálculo positiva da CSLL menor do que a calculada com base na receita bruta e acréscimo. b) os ganhos de capital. em cada apuração intermediária. será pago. se houver. mesmo tendo prejuízos fiscais a compensar de trimestres anteriores. serão considerados como antecipação dos valores apurados no balanço anual. 3373: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real. em 31 de dezembro do ano-calendário ou na data da extinção. sem qualquer limitação. sendo que o saldo. os resultados negativos de um mês são automaticamente absorvidos pelos resultados positivos de outros meses do mesmo ano-calendário. ser transcritos no livro Diário e somente. devem consolidar as receitas e despesas dos meses abrangidos no período em curso. Pagamento Mensal com Base na Receita Bruta A base de cálculo estimada do imposto. No regime de estimativa. c) suspender o pagamento mensal do imposto e/ou da contribuição social. a empresa não terá que pagar o imposto relativo as operações daquele mês. O imposto de renda e o adicional calculado com base no lucro real do período em que se deseja suspender ou reduzir o balanço serão comparados com o imposto e o adicional pagos sobre o cálculo por estimativa. durante o ano-calendário por qualquer das seguintes formas: a) pagar o IRPJ e CSLL. as mesmas presunções aplicáveis às pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Presumido. Vantagens do Regime por Estimativa No regime do lucro real trimestral. de acordo com as regras vigentes. o contribuinte que adotar a apuração trimestral poderá ficar sujeito ao recolhimento do imposto em determinados trimestre. Enquadramento no Regime de Estimativa Poderá enquadrar-se na apuração anual do lucro real a pessoa jurídica que proceder. Se o imposto sobre o lucro apurado no balanço ou balancete for um pouco maior. compensado ou restituído. por ter apurado prejuízo fiscal e/ou base de cálculo negativa da CSLL. b) reduzir o pagamento mensal do imposto e/ou da contribuição social. No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devido com base no lucro real trimestral utilizam-se. com base em balanço ou balancete intermediário. produzir efeitos para determinação do IRPJ e da Contribuição Social devidos no decorrer do ano-calendário. Apuração do Lucro Real Anual As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real que não quiserem adotar a apuração trimestral poderão optar pela apuração anual do lucro real. O mesmo ocorre no que se refere à base negativa da CSLL. os recolhimentos do IRPJ e da CSLL são definitivos. As empresas que levantarem balanços ou balancetes. ou seja. Se a soma dos pagamentos efetuados der maior que o imposto devido apurado com base no balanço. devem ser levantados com observância da legislação comercial e fiscal.249/95 sobre a receita bruta da atividade. Suspensão ou Redução do Pagamento Mensal Os Balanços ou Balancetes utilizados para suspender ou reduzir o pagamento mensal do imposto. em cada mês na receita bruta e acréscimo. as demais receitas e os resultados positivos decorrentes de receitas não compreendidas na atividade. inclusive do mês de janeiro. Prazo de Recolhimento no Regime de Estimativa Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 37 . corresponderá a soma das seguintes parcelas: a) o resultado da aplicação do percentual fixado no artigo 15 da Lei nº 9. Como a compensação de prejuízos fiscais está limitada a 30% (trinta por cento) do lucro real de períodos de apuração subseqüentes. em cada mês. com base em balanço ou balancete intermediário. pagos mensalmente. no campo 04.

31 20. os seguintes códigos: 2362: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real.31 34.00 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DA CSLL Com base na estimativa s/ receita bruta Receita Bruta do mês Base de calculo 12% CSLL 9% IRPJ 15% 6. em relação ao saldo anual apurado utilizam-se.781.781.017. Este prazo aplica-se. no campo 04. Exemplo Prático 17: Considerando o resultado contábil do período demonstrado referente venda a vista de unidade em construção com adoção do custo orçado.19 Porém.000.19 CSLL 9% 20. no campo 04. os seguintes códigos: 2430: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real.000. 2456: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real.410. no campo 04.19 34. temos: Demonstração do resultado acumulado em 02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 500. inclusive.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 38 .781. No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual.410.As pessoas jurídicas enquadradas no regime de estimativa devem recolher o Imposto de Renda e a Contribuição Social devidos em cada mês até o último dia útil do mês seguinte ao de encerramento do respectivo período de apuração. em relação ao saldo anual apurado utiliza-se.25 a apuração do IRPJ e da CSLL ficaria assim demonstrada: DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ E DA CSLL Com base no balancete de suspensão Lucro do período 226. o calculo será o seguinte: DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ Com base na estimativa s/ receita bruta Receita Bruta do mês 500. No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual utilizam-se.00 Base de calculo 8% 40.75 226. Preenchimento do DARF No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual utilizam-se. os seguintes códigos: 2484: Demais Entidades.000.017.25 IRPJ 15% 34.000. ao IRPJ e a CSLL devidos no mês de dezembro do ano-calendário. No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual. 5993: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real. se a empresa optar pelo pagamento do IRPJ e da CSLL pelo regime de estimativa.017.25 Supondo que a empresa levantou balancete de suspensão em 02/X6 e apurou um resultado de R$ 226.218. no campo 04. os seguintes códigos: 6773: Demais Entidades.00 273.410.31 Os lançamentos contábeis referentes aos tributos apurados com base no balancete de suspensão seriam assim registrados: D – IRPJ Antecipado (AC) C – IRPJ a Pagar (PC) D – CSLL Antecipada (AC) C – CSLL a Pagar (PC) 20.

430/96.00 5.25 Adicional IR . os incentivos fiscais dedutíveis do imposto de renda só podem ser utilizados pelas empresas tributadas com base no lucro real.1%.00 2. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 39 . Sendo assim os incentivos fiscais que podem ser deduzidos dos pagamentos mensais de imposto de renda são: a) PAT . incorporação e construção de imóveis optar pelo lucro presumido. b) Doação para fundo da criança . o qual deverá ser recolhido. como receita da União (RIR/1999. presumido ou arbitrado que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.781.532/97 dispõe que o imposto apurado com base no lucro arbitrado ou presumido não será permitido qualquer dedução a título de incentivo fiscal.Lei 6. e e) Entidades Civis Sem Fins Lucrativos . art. O artigo 10 da Lei 9.2%.1999. com vigência a partir de 01/01/98.25 – 40. loteamento.500.321/76 .Lei 8.4%. Com isso.000. dessa forma.000.Lei 8. as efetuadas para instituições de ensino e pesquisa cuja criação tenha sido autorizada por Lei federal e que preencham os requisitos I e II do artigo 213 da Constituição Federal e as efetuadas a entidades civis sem fins lucrativos que prestem serviços gratuitos em benefício de empregados e dependentes da pessoa jurídica doadora ou em benefício da comunidade local.400.RIR/99 .TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS Com a publicação da Lei nº 9.781.4%. c) Atividade Cultural . passou ser permitido às pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda.18/98.3%. a base de cálculo do Imposto de Renda (e respectivo adicional) em cada trimestre é determinada mediante a aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida no período de apuração.000.10% 18.1.Decreto 794/96 . 543).313/9.00 60.Programa de Alimentação do Trabalhador . Cálculo do Adicional De acordo com os exemplos citados anteriormente podemos verificar que se a empresa optar por levantar balancete de suspensão o seu resultado irá exceder o limite da base de cálculo imposto pela legislação que é de R$20.3 Adicional de IPRJ Conforme o artigo 4º da Lei 9. 2.017.10% 186. desde que atendidos os demais requisitos para opção por essa modalidade de tributação.313/91 .781. O artigo 13 da Lei 9. ao adicional de IRPJ.249/95 (art.2 .000.00 ficando sujeita.532/97 e MP 2.189-49/01.685/93 . a partir de 1º.781.00 = 186.00 pelo número de meses do respectivo período de apuração se sujeita à incidência de adicional de imposto de renda a alíquota de 10%.C Adicional de IR . integralmente.19 B. Sendo assim a partir de 01/01/1996 somente são dedutíveis as doações para projetos culturais de que trata a Lei 8.3.4 Incentivos Fiscais Dedutíveis Os incentivos fiscais dedutíveis do imposto de renda devidos pelas pessoas jurídicas foram alterados pela Lei 9.25 DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO ADICIONAL DE IRPJ com base no balancete de suspensão Lucro do período 226. a parcela de lucro real.678. 365 do RIR/99) acabou com a maioria das contribuições de doações dedutíveis na determinação do lucro real. Segue demonstrativo de cálculo do adicional de IR referente ao período em questão: Base de calculo do Adicional de IRPJ = 226. Na tributação com base no lucro presumido.000.1. 2.13 Não serão permitidas quaisquer deduções do valor do adicional. d) Atividade Audiovisual .25 IRPJ 15% 34.

admitido o reconhecimento das receitas decorrentes de alienações a prazo ou em parcelas pelo regime de caixa. por conta de venda de bens ou direitos ou da prestação de serviços. 2. a pessoa jurídica que se dedica à compra e à venda. não estando obrigada a oferecer à tributação. incorporação e construção de imóveis não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF 25/1999. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 40 . a pessoa jurídica dedicada às atividades de incorporação de imóveis e de execução de obras de construção civil. CONSTRUÇÃO CIVIL. a Superintendência Regional da Receita Federal 10ª Região Fiscal afirmou que.2. uma vez que não há percentual específico previsto na legislação. concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de curso orçado. igual¬mente. loteamento.Cabe registrar que esse percentual consta da IN SRF nº 93/1997 (art. tais sociedades não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF nº 31/2001. 2. loteamento. a possibilidade de adoção desse sistema por essas empresas foi reiterada pela Decisão nº 54/1999. mediante contrato de empreitada de materiais. no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação. em registro individual.” Assim. convém registrar que a mencionada IN nº 104/1998 dispôs que a pessoa jurídica. o documento a que corresponder cada recebimento. 3º. Por sua vez. para fins de cálculo da estimativa mensal de IRPJ de tais empresas (lucro real anual). à incorporação ou à construção de imóveis poderá optar pelo lucro presumido. art. b) indicar no livro Caixa. A restrição prevalece mesmo para a pessoa jurídica seja optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis). § 7º). a pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil. observado o limite da receita bruta. da 9ª Região Fiscal. segundo o percentual de 8% aplicado sobre a receita bruta trimestral auferida nessas atividades. ainda que: a) os valores recebidos adiantadamente. de fato. 2º). as receitas dessas atividades auferidas e ainda não recebidas. Mas o entendimento é que ele se aplica. desde que não se enquadre nas hipóteses do art. que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas de venda de bens ou direitos ou de prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento e mantiver a escrituração do livro Caixa. extensiva às empresas imobiliárias com as devidas adaptações. em cada lançamento. EMPREITADA DE MATERIAIS E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS. A partir do ano-calendário de 1999.2. a entrega do bem ou do direito ou a conclusão dos serviços. A mesma Instrução Normativa estabeleceu. para empresas comerciais e de serviços) quando da entrega do bem ou direito ou da conclusão do serviço. incorporação e construção de imóveis. na qual.2.2 Opção após a conclusão das operações com registro de custo orçado Na Solução de Consulta nº 152/2004. ou seja. PERCENTUAL. assim ementada: "LUCRO PRESUMIDO. 2º). será indicado o documento a que corresponder o recebimento. serão computados como receita do mês em que se der o faturamento.1 Restrição à opção Pelo Lucro Presumido As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda. 2. deverá: a) emitir o documento respectivo (nota fiscal. para o cálculo do lucro presumido. 14 da Lei nº 9718/98 e não tenha registro de custo orçado. poderá optar pela apuração do imposto de renda pessoa jurídica no regime de lucro presumido. optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido. deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica. conforme ADE Cosit nº 15/2001. Salientamos que essa restrição é extensiva às sociedades em conta de participação que exerçam as atividades de compra e venda. o que primeiro ocorrer. ao loteamento.3 Adoção do regime de caixa A IN SRF nº 104/1998 estabeleceu regras para apuração do lucro presumido com base no regime de caixa. na forma da legislação comercial. art.

9º da Lei nº 9. até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que incorreu na situação de obrigatoriedade à apuração do lucro real.249/1995. da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL). para fins de apuração do IRPJ. conforme opção do contribuinte. 01.430/1996. com observância das regras relativas ao regime especial de tributação . em função da taxa de câmbio ou de índices ou coeficientes aplicáveis por disposição legal ou contratual. passar a ser obrigada à apuração do lucro real deverá oferecer à tributação as receitas auferidas e ainda não recebidas. As regras em referência são aplicáveis. 15 da Lei nº 9. I. após compensação do tributo pago.2006. da Lei nº 9. da Cofins e da contribuição para o PIS/ Pasep. e arts. conforme o caso.RET. sem multa e juros moratórios. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 41 . 2. da Lei nº 11. 1º). à determinação das bases de cálculo da contribuição ao PIS/Pasep. IV. sublinha que a pessoa jurídica que apura a CSL com base no resultado presumido somente poderá adotar o regime de caixa se adotar esse mesmo regime para apurar o IRPJ com base no lucro presumido (art. deverá ser recolhi¬da. Esse critério se aplica também à determinação da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro. b) na hipótese mencionada em "a". no caso de opção por esse sistema. para efeitos do Imposto de Renda e da Contribuição Social sobre o Lucro. trimestralmente. que disciplina a apuração e o pagamento da Contribuição Social sobre o Lucro. calculados na forma da legislação vigente. Cabe salientar que IN SRF nº 390/2004. do adquirente do bem ou direito ou do contratante dos serviços serão considerados como recebimento do preço ou de parte deste.2. 34 e 132. Ou ainda. Nas atividades de compra e venda. 1º): a) b) Tributação com base no lucro real: as receitas e despesas devem ser reconhecidas segundo as normas explanadas anteriormente. (Art. durante o ano-calendário.6 PERMUTA – IRPJ e CSL O que vem sendo questionado por muitos tributaristas é como será tributada a permuta de unidades imobiliárias se a empresa desse ramo de atividade for tributada com base no lucro presumido. da contribuição ao PIS/Pasep e da Cofins. "b". c) o cômputo da receita em período de apuração posterior ao do recebimento sujeitará a pessoa jurídica ao pagamento do imposto (e das contribuições) com o acréscimo de juros de mora e de multa. Receita financeira da comercialização de imóveis .b) os valores recebidos. loteamento. incorporação e construção de imóveis. essas variações monetárias. com base no lucro presumido. art.2. pelo regime de competência ou de caixa. da Cofins e da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL).5 Variações monetárias Conforme art. a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas à medida do recebimento e. deverá reconhecer no mês de dezembro do ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas. também. passar a adotar o critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência. de mora ou de ofício. Os custos e as despesas associados às receitas supracitadas (auferidas e ainda não recebidas) incorridas após a mudança do regime de tributação não poderão ser deduzidos da base de cálculo do IRPJ e da CSL.718/1998. conforme o caso (IN SRF nº 25/1999. Tributação com base no lucro presumido: as receitas serão adicionadas ao próprio lucro. têm o seguinte tratamento.196/2005) 2. para efeitos da legislação do Imposto de Renda. conforme o caso.2. por opção ou obrigatoriedade. devem ser considerados. da Contribuição Social sobre o Lucro.4 Alteração do critério (de caixa para competência) De acordo com a IN SRF nº 345/2003 (art. passa a integrar a receita bruta sobre a qual se aplica o percentual de determinação de base de cálculo do IRPJ devido. art. a receita financeira decorrente da comercialização de imóveis. até o seu limite. observado que: a) a empresa que. 25. A diferença apurada.inclusão na base de cálculo do lucro presumido A partir de 1º. as variações monetárias dos direitos de crédito e das obrigações do contribuinte. 2. no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação. 94). como receitas ou despesas financeiras. as receitas auferidas e ainda não recebidas serão adicionadas às receitas do período de apuração anterior à mudança do regime de tributação para fins de recalcular o imposto e as contribuições do período. o que deve ser considerado como receita bruta. apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato. a qualquer título. Ou seja.

se receber.00 (vinte mil reais) multiplicado pelo número de meses (R$ 60. realizada por pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido.000. tributa-se apenas o valor da torna.00 no caso de um trimestre completo) ficará sujeita à incidência de adicional de imposto de renda à alíquota de dez por cento. no lucro real. por parte de um dos contratantes. assim como para determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens. em sua contabilidade. passou a ser permitida a opção pelo lucro presumido.Cabe primeiramente conceituar o instituto da permuta (ou “troca”. proferiu o seguinte entendimento: “Lucro Presumido. Quando da edição dessa Instrução Normativa. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 42 . Ainda no sistema do lucro real. ainda que ocorra.Determinação do Imposto Devido . em linhas gerais. Adicional IRPJ – Lucro Presumido A parcela da base de cálculo. Desta forma. Para fins de apuração de resultados. a soma do preço do imóvel recebido em permuta com o eventual valor da torna. o pagamento da parcela complementar em dinheiro. denominada “torna” (Instrução Normativa SRF nº 107/1988). como receita bruta. mesmo assim. Na operação de permuta de imóveis com recebimento de torna. calculada pela simples aplicação de um percentual sobre a receita. em troca.000. um imóvel mais uma importância correspondente à torna no valor de R$ 10. conforme art. infere-se que o valor a ser considerado como receita bruta será de R$ 70. sem recebimento de torna. Salientamos. empresa imobiliária tributada com base no lucro presumido. existe toda uma disciplina baixada há muito tempo pela mencionada Instrução Normativa SRF nº 107/1988.00. as empresas imobiliárias eram. que disponha sobre a tributação no caso de permuta efetuada por empresa imobiliária optante pela tributação pelo lucro presumido. baixado na escrituração da permutante. Considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades. entendemos que na permuta de imóveis. além da torna.00. Nessa mesma linha de entendimento a Superintendência Regional da Receita Federal da 10ª Região Fiscal através da Solução de Consulta nº 142/2005. que é a soma do preço do imóvel recebido em permuta com a torna. nas operações de permuta de unidades imobiliárias. De outro modo. em regra. que exceder a R$ 20. uma vez que deverá atribuir ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Exemplo: Suponhamos uma permuta em que a pessoa jurídica “x”. em que a dedução do custo do bem baixado é. tributadas com base no lucro real.000. Isso é da própria essência do sistema que se baseia numa efetiva presunção de lucro.2. a empresa imobiliária optante pela tributação com base no lucro presumido deve considerar. o preço do imóvel recebido em permuta. no entanto partir de 1º de janeiro de 1999. É aceitável que a tributação ocorra desse modo. E.7 . entende-se que a receita bruta a ser considerada para fins de tributação com base no lucro presumido será de R$ 60. realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas. obrigatoriamente. Permuta de Imóveis. constitui receita bruta. 533 do Código Civil/2002). Nesse caso.Receita Bruta.000. no caso de permuta sem pagamento de torna a permutante não tem resultado a apurar. porém. admitida. que no regime do lucro presumido se tributa a receita bruta sem dedução de custos e despesas. por R$ 60. não existe hoje um diploma legal. dedicada à atividade imobiliária.000. inclusive no caso de rendimentos de aplicações financeiras e juros sobre o patrimônio líquido. Deduções Diretas do IR Devido Poderá ser deduzido do imposto de renda devido: O IRRF (imposto de renda retido na fonte) pago ou retido sobre as receitas que integrarem a base de cálculo. a permuta que se beneficiar da torna pode deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber. Por isso." 2.00. A Instrução Normativa nº 107/1988. entrega um imóvel cujo custo está registrado. na sistemática do lucro real. Por preço do imóvel recebido. deve ser considerado o valor contábil do bem dado em permuta.000.Alíquota O imposto de renda devido em cada trimestre será calculado mediante a aplicação da alíquota de 15%.00. apurada trimestralmente.

poderá. Para fins do cálculo da parcela de lucro isenta deverão ser deduzidos do lucro presumido.000.2000.00 9. diferença no cálculo.Para ilustrar os comentários acima. mesmo não mantendo escrituração contábil.000. entretanto.00 500.000.00 500.00 5.500. conforme definido acima quando tratamos do cálculo do Imposto de Renda. conforme se demonstrará a seguir: Base de Cálculo A base de cálculo da contribuição social sobre o lucro líquido.000. Demais Ganhos e receitas.00-60.000.8 Distribuição de Lucros Serão considerados como isentos os lucros distribuídos pelas empresas tributadas pelo critério de lucro presumido.9 Cálculo da Contribuição Social pelo Critério de Lucro Presumido São aplicáveis à contribuição social sobre o lucro todos os aspectos mencionados acima para fins de imposto de renda.000. contribuição social sobre o lucro. COFINS e Contribuição Social) poderão ser distribuídos livre de tributação. corresponderá à soma dos valores: I .425. Exemplo Prático 19: RESULTADO DO 1º TRIMESTRE X6 Receita com Vendas (-) Vendas Canceladas (Distratos) Juros Recebidos Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) Receita com Vendas (-) Exclusões (-) Vendas Canceladas (Distratos) (=) Receita Bruta de Vendas (10.500.000.700. que exceder a apurada na forma acima descrita.00 8% 39.00 21. tais como: conceito de Receita Bruta.000. optar por manter escrituração contábil. 2.00 570.700. etc.00 65. portanto tributação na fonte e nem na declaração do beneficiário. Há. após o encerramento do trimestre.00 10.00) 5.500.12% da Receita Bruta.700.000.000.00) 490.000. se devido.00 21. Nota ITC: Segundo a IN SRF nº 93/97. inclusive adicional. também. os lucros apurados na forma acima citada (Lucro Presumido menos Imposto de Renda. devida pelas pessoas jurídicas tributadas com base no lucro presumido.00 2.2. a parcela de lucro apurada mediante a referida escrituração. Exemplo Prático 18: RESULTADO DO 1º TRIMESTRE X6 Receita com Vendas (-) Vendas Canceladas (Distratos) Juros Recebidos Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) Receita com Vendas (-) Exclusões (-) Vendas Canceladas (Distratos) (=) Receita Bruta de Vendas (X) Percentual Aplicável (=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) (+) Juros Recebidos (+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) = Base de Calculo (X) Alíquota 15% (X) 10% adicional (65. conceito de demais ganhos e receitas.00 5. Na hipótese da pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido.855.2. PIS e a COFINS.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 43 .00) 490. forma de apuração e prazos de recolhimento. ser distribuída livre de tributação. não havendo.00 10.00 10.00 500.00 IRPJ devido no Trimestre (10.000.00 500. PIS. o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica.00 5. demonstrar-se-á a seguir um exemplo prático.000. regime de tributação (caixa ou competência).000.00 21.

(X) Percentual Aplicável (=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) (+) Juros Recebidos (+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) = Base de Calculo (X) Alíquota 9% CSLL Devida 12% 58. NOTA ITC: A atualização monetária. resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor do Patrimônio Líquido e lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição que tenham sido computados como receita. descontos incondicionais concedidos. Neste caso. sobre a base de cálculo supramencionada. na modalidade não-cumulativa. nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço. que adquirir imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos. inclusive decorrentes de operações realizadas para fins de hedge. ficou reduzida a zero as alíquotas do PIS/Pasep e da Cofins incidentes sobre as receitas financeiras.65% (PIS/Pasep) e 3% (Cofins) e não é admitido o aproveitamento de créditos.00 21.2 Base de cálculo A base de cálculo do PIS/Pasep e da Cofins é o faturamento mensal.000. 2. auferidas pelas pessoas jurídicas sujeitas ao regime de incidência não-cumulativa das referidas contribuições. independentemente de sua denominação ou classificação contábil. 2. as pessoas jurídicas passam a sujeitar-se às contribuições ao PIS/Pasep e à Cofins na modalidade cumulativa. decorrentes da venda de bens do Ativo Permanente. que pressupõe o pagamento mensal unificado de IRPJ. A apuração da receita bruta da venda de unidades imobiliárias segue o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda.442/2005. Valores que não integram a base de cálculo: Não integram a base de cálculo as receitas: a) não-operacionais. Se optar pela tributação com base no lucro presumido.1 Fato gerador O fato gerador das contribuições para o PIS e COFINS.65%. O disposto a seguir está disciplinado e consolidado na IN SRF nº 458/2004 e em outros atos mencionados. que será tratado também neste trabalho. Podendo optar pelo regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias. b) referentes a: vendas canceladas. que estamos tratando neste trabalho. NOTAS ITC: Cabe salientar que as contribuições ao PIS/Pasep e à Cofins devem ser pagas até o último dia útil da primeira quinzena do mês subseqüente ao da ocorrência do fato gerador.Cofins: 7. PIS/Pasep e Cofins. que compreende a receita bruta da venda de unidades imobiliárias e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica.800.500. porém que à alíquota zero: a) Não será aplicada em relação aos juros sobre o capital próprio.3.6%.00 7. NOTA ITC: Após a publicação do Decreto nº 5.3. conforme as regras a seguir abordadas. . Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 44 .00 2.00 5. Cabe salientar. CSL.300.677. aplicam-se as alíquotas de 0. incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda.3 Alíquotas Na determinação do valor das contribuições devem ser aplicadas. as seguintes alíquotas: PIS/Pasep: 1.00 85. 2. é o auferimento de receita. reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perda que não representem ingresso de novas receitas.3 PIS/PASEP E COFINS – NÃO CUMULATIVO A pessoa jurídica ou a ela equiparada pela legislação. integra a base de cálculo das contribuições à medida do efetivo recebimento. deve apurar a Contribuição para o PIS/Pasep e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins).3.

955/2004 e nº 5. adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços. ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda. ainda. e à Cofins. máquinas e equipamentos. Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária. para fatos geradores ocorridos até 31.222/2004).2004.3) máquinas.1) bens incorporados ao Ativo Imobilizado. carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso. com ou sem construção. d.05. d.5) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros.10. a cada mês. e O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma. 2. descontar créditos calculados em relação: a) à energia elétrica consumida em seus estabelecimentos. ainda que mediante instrumento de promessa. Devemos considerar efetivada ou realizada a venda de unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda. b) aos aluguéis de prédios. e tributada conforme o regime de não-cumulatividade das contribuições. as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras. destinados ao Ativo Imobilizado empregados em processo industrial do adquirente. mediante a aplicação. a partir de 1º. NOTA ITC: Alternativamente.Custos das unidades imobiliárias vendidas A pessoa jurídica pode utilizar créditos que estejam intrinsecamente ligados aos custos vinculados à unidade imobiliária.2004.2004.b) aplica-se às pessoas jurídicas que tenham apenas parte de suas receitas submetidas ao regime de incidência nãocumulativa do PIS/Pasep e da Cofins. pagos à pessoa jurídica. no prazo de 2 anos. Cabe salientar que: considera-se unidade imobiliária: a) b) c) d) e) O terreno adquirido para venda. não integram o custo dos imóveis vendidos. no prazo de 4 anos. d. As pessoas jurídicas poderão descontar créditos. realizadas até 30. As despesas com vendas. em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins. d) aos encargos de depreciação e amortização. a cada Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 45 . calculados em relação aos custos de bens e serviços vinculados às demais receitas auferidas. Outros créditos A pessoa jurídica pode.2004. relacionados nos Decretos nº 4. desde que seja observado o disposto neste trabalho.2) máquinas.07. as despesas financeiras. para os bens adquiridos a partir desta data.2004. utilizados nas atividades da empresa.02.01.2004. para fatos geradores ocorridos até 31.2004. aparelhos. em relação à aquisição de: a) Máquinas e equipamentos.3. destinados ao Ativo Imobilizado.04. em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins.02. a partir de 1º. a partir de 1º. Cada lote oriundo de desmembramento de terreno. de: d.05.2004.2004 até 31. em relação à Contribuição para o PIS/Pasep. d.07. construída ou em construção. a pessoa jurídica pode descontar o crédito mencionado na letra "d". utilizados nas atividades da empresa. tenha sido suportado pela locatária.4) edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros quando o custo.2004 até 31. novos. incorridos no mês. instrumentos e equipamentos.173/2004 (conforme determina o Decreto nº 5.6) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros. realizadas a partir de 1º. Cada terreno decorrente de loteamento. a serem descontados somente a partir da data da efetivação da venda. mediante a aplicação. equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado. operacionais e não operacionais.01. das alíquotas das contribuições sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem.04. em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins. d. inclusive de mão-de-obra. e b) Máquinas. equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado. adquiridos a partir de 1°. e) bens recebidos em devolução cuja receita de venda tenha integrado faturamento do mês ou de mês anterior. em relação à Contribuição para o PIS/ Pasep. utilizados nas atividades da empresa. em relação ao PIS/Pasep. para os bens adquiridos até 30. c) ao valor das contraprestações de operações de arrendamento mercantil de pessoa jurídica. adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de ser¬viços.4 Utilização de créditos .2004.

65% e 7. adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior (ressalvado o direito ao crédito em relação às contribuições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à CofinsImportação). mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. 2. o direito ao crédito sobre às aquisições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à Cofins-Importação. produzindo efeitos para todas as unidades desse empreendimento (observada a regra da letra "c"). Determinação dos créditos Os créditos relativos ao PIS e COFINS devem ser determinados mediante a aplicação das alíquotas das contribuições de 1. Serve somente para dedução do valor devido da contribuição. Valores que não dão direitos a crédito Não dá direito a crédito o valor referente a: a) mão-de-obra paga à pessoa física. o valor dos créditos apurados não constitui receita bruta da pessoa jurídica. inclusive no caso de isenção. Cabe salientar que: a) b) c) d) o direito a crédito aplica-se exclusivamente em relação aos bens e serviços adquiridos de pessoa jurídica domiciliada no País. a cada uma delas. o direito ao crédito aplica-se em relação aos bens e serviços adquiridos e aos custos e despesas incorridos a partir do mês em que se iniciar a sujeição da pessoa jurídica ao regime não-cumulativo das contribuições. objeto do mesmo projeto.3. observadas as regras previstas na legislação do Imposto de Renda. esse último quando revendidos ou utilizados como insumo em produto ou serviços sujeitos à alíquota zero. isentos ou não alcançados pelas contribuições. b) até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas. mediante o registro englobado de tais valores.60% respectivamente sobre os custos e despesas incorridos no mês e sobre os bens devolvidos no mês. NOTA ITC: É facultado ao contribuinte apurar e reconhecer a receita e o custo de venda e os créditos por empreendimento.Crédito presumido Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída.5 Custos orçados . a preços correntes de mercado na data em que a pessoa jurídica optar por ele. Sendo o crédito pertinente. a um só tempo. separadamente. na data da efetivação de suas vendas. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 46 . o crédito não aproveitado em determinado mês poderá ser aproveitado nos meses subseqüentes. bem como dos encargos trabalhistas. Conceito de custo orçado Podemos conceituar como custo orçado aquele baseado nos custos usuais para cada tipo de empreendimento imobiliário. cuja execução física seja realizada como um todo. Corresponde à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos. referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados. Os custos pagos. e dos bens e serviços. incorridos. acrescidos dos tributos incidentes na importação. Esta opção deve ser feita: a) para cada empreendimento.mês. b) aquisição de bens ou serviços não sujeitos ao pagamento das contribuições. c) para todas as unidades do empreendimento que restarem para vender ou que tenham receitas a receber na data de mudança de regime cumulativo para não-cumulativo. NOTA ITC: Devemos entender por empreendimento o conjunto de unidades. sociais e previdenciários. incorridos ou contratados até essa data. a pessoa jurídica pode optar pela utilização de crédito presumido em relação ao custo orçado de que trata a legislação do Imposto de Renda. das alíquotas das contribuições sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem. contratados e orçados.

000.2) bens e serviços.000. 500. o custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento deve ser ajustado pela: a) adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda da unidade imobiliária. adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior (ressalvado o direito ao crédito em relação às contribuições sujeitas ao PIS/PasepImportação e à Cofins-Importação). Cálculo do crédito presumido O crédito presumido deve ser calculado mediante a aplicação da alíquota de 1. encargos trabalhistas. no cálculo dos créditos presumidos.Empreiteiro Encargos Sociais Total Unidade A1 G1 Rateio . 125.000. b) exclusão dos: b.00 60.00 852.00 240. sem direito a qualquer atualização monetária ou juros.325.375.000.00 Material de Construção Serviços de Mão de Obra .000. acrescidos dos tributos incidentes na importação.000 .500.00 990.65% Área m2 250 297.000 .00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 8.65% (PIS/Pasep) e 7.00 62. o novo valor do custo orçado deverá ser considerado a partir do mês da modificação. nas hipóteses previstas na legislação do Imposto de Renda. a diferença do custo orçado correspondentes à parte do preço de venda já recebida da unidade imobiliária poderá ser computada como custo adicional do período em que se verificar a modificação do custo orçado.00 (-) Custo Incorridos 01/X6 02/X6 20.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 80.00 02/X6 990.000. e b.00 22.000.00 250 .000 . antes do término da obra ou melhoramento.00 500.00 3. NOTA ITC: Quando o custo orçado for modificado para mais.6% (Cofins).00 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 4.00 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 47 .00 4.00 250 .Atualização em 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1.300m2 Custo Orcado Total Mão de Obra Própria Material de Construção Serviços de Mão de Obra .210 . sociais e previdenciários.00 213.190.000 . antes do término da obra ou melhoramento.00 100.00 32.00 4. Caso haja modificação do valor do custo orçado.Ajuste do custo orçado No cálculo do crédito presumido.960 .000.00 1.1) valores a serem pagos à pessoa física.00 17.950.250 .000 . 125. sobre o valor do custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento ajustado pela adição e pelas exclusões acima mencionadas.000.00 300.000.000 . Os créditos sobre os custos incorridos e o crédito presumido sobre os custos orçados deverão ser utilizados na proporção da receita relativa à venda da unidade imobiliária. à medida do recebimento.00 750.000.00 40. segue modelo de planilha: Rateio do Custo Orçado e Crédito Presumido . Exemplo Prático 20: Para controlar os valores de custo orçado e crédito presumido.00 8.Credito Presumido PIS 1.00 88.000.Empreiteiro Total 12.00 12.

6% Área m2 250 4. ou de ofício.00 Determinação da diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido citado acima. No caso de alteração do valor do custo orçado durante a execução da obra. observado que se o custo realizado for: a) inferior ao custo orçado em mais de 15% deste.00 14.00 1. tendo por base o custo realizado e as receitas recebidas da unidade imobiliária em cada período. de receita de venda da unidade imobiliária. c. sob o regime nãocumulativo. no período de apuração em que ocorrer a conclusão. no período de apuração em que ocorrer a conclusão da obra ou melhoramento.3) para o cálculo dos juros de mora e da muI¬ta de mora. b) em relação à contribuição considerada postergada. adicionadas ou subtraídas. na data da conclusão da obra ou melhoramento.2". conforme o procedimento constante das letras "c.00 Material de Construção Serviços de Mão de Obra . extra-contabilmente. 000.240 . ao término da obra. efetuada em cada mês conforme letra "c. no cálculo do crédito a ser descontado neste período de apuração. 000. serão subtraídos do valor do custo orçado efetivamente utilizado no período subseqüente. Observe-se que: a) as diferenças entre o custo orçado e o realizado devem ser.7.00 18.50 S/ Custo Orcado Total (-) Custos Incorridos 01/X6 19.331. a diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado. do seguinte procedimento: c. considerar-se-á como postergada a contribuição incidente sobre a diferença. encontrando-se no resultado de cada subtração.052 . conforme o caso.00 4.2) do valor do custo orçado efetivamente utilizado em cada mês será deduzido o custo apurado conforme letra "c.1 ").560.1".25 247. de mora ou de ofício. c. a ser considerado no cálculo da diferença de custo deste último período (letra "c.000 . a contribuição incidente sobre a diferença será devida a partir da conclusão. da contribuição considerada postergada. a pessoa jurídica terá direito ao crédito correspondente à diferença.00 4. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 48 .800.800.00 22. quando positivo.950. 031.560. devem ser recolhidos os acréscimos referentes a juros de mora e multa. e o vencimento da obrigação relativa a cada período.1) será calculado o custo que deveria ter sido utilizado em cada mês. calculando-se o valor da diferença para cada mês em que houver ocorrido reconhecimento de receita de venda da unidade imobiliária.Unidade A1 G1 Rateio . os valores a serem subtraídos dos custos a apropriar no período da conclusão da obra. c) superior ao custo orçado. mediante a aplicação.00 19. sem acréscimos legais.240 .4) os eventuais resultados negativos encontrados na operação. com os ajustes admitidos.25 1.50 3. 750. considerar-se-á a contribuição incidente sobre valores positivos apurados conforme letra "c. a todos os períodos de apuração em que houver ocorrido reconhecimento.1" a "c4" a seguir.00 79.00 02/X6 4.00 19.Empreiteiro Total Unidade A1 G1 Área m2 250 57.00 56. a diferença entre o custo realizado e o orçado deverá ser apurada ao término da obra.000.140. calculados na forma da legislação que rege a cobrança das contribuições não pagas.2". b) inferior ao custo orçado em até 15% deste. c.Credito Presumido COFINS . c) as diferenças entre o custo orçado e o realizado serão apuradas. apurados na forma da legislação do Imposto de Renda.060 . sem acréscimos legais.00 Custo Orcado Saldo a Incorrer 38.

à pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa do PIS/Pasep. e tendo havido insuficiência de custo realizado. sobre os custos incorridos das unidades que estavam nos estoques em 30. Unidades imobiliárias vendidas até 30.2002. de créditos assim apurados: a) aplicando 0.11.11.01. a partir de dezembro/2002. para aproveitar. na proporção das receitas a receber da venda da unidade imobiliária. no cálculo do crédito. a partir de 1º.02. foi autorizada a utilização.5) o excesso de custo realizado (diferenças negativas a que se refere a letra "c4") não poderá ser totalmente imputado no período da conclusão do imóvel vendido enquanto houver prestações da venda a receber.6) ocorrendo a conclusão da obra enquanto houver prestações da venda da unidade imobiliária a receber.2002.01.11. concluídos ou não. restou um saldo de crédito em relação aos custos incorridos até 30. para fins de cálculo de créditos a descontar.02.2002. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 30.2002.65% sobre o valor do estoque.01. em dezembro/2002. no que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. b) Foi autorizada a utilização do crédito presumido calculado de acordo com a letra "a" em 12 par¬celas mensais e sucessivas.2002 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 49 . o percentual de 0.2003.Crédito relativo a estoques existentes em 1º. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. c. utilizados como insumo na construção até 30. existentes em 1º.2003. deduzida (integralmente) dos créditos apurados conforme explanado anteriormente.2003. utilizar-se. obrigatoriamente.11. do seguinte modo: a) aplicando-se.12.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. de créditos apurados relativos aos estoques existentes em 1º de dezembro de 2002 ou. PIS/Pasep . os créditos nos períodos subseqüentes em que houver re¬conhecimento destas receitas deverão ser calculados com base no custo realizado (sem prejuízo do ajuste feito ao término da obra conforme explanado neste subitem).2002 até 31.11. créditos calculados sobre os estoques. referente à unidade vendida a partir de 1º.c.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. PIS/Pasep .2004. em relação ao saldo credor do preço em 31. inclusive combustíveis e lubrificantes.11. correspondente a 11/12 do valor apurado conforme letra "a". d) a parcela do crédito apurada sobre os estoques existentes em 1º de dezembro de 2002 e utilizada no mês de dezembro/2002 foi. c) o saldo de crédito apurado conforme letra "b" pôde ser utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em cada mês. inclusive combustíveis e lubrificantes. a partir de 1º.2002 A pessoa jurídica sujeita ao regime não-cumulativo do PIS/Pasep no mês de dezembro/2002 obteve o direito ao desconto correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda. opcionalmente. b) se o contribuinte utilizou.12. pela pessoa jurídica. quanto aos custos incorridos até 30.2002.2004. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. em relação às unidades imobiliárias vendidas a partir de 1º.2004.11.01. Vendas realizadas a partir de 1º. a partir de 1º.2002.2002 Foi autorizado. observado que: a) O montante do crédito presumido é igual ao resultado da aplicação do percentual de 0.2002 desta unidade.12.02. em relação aos custos incorridos até 30. pôde deduzir do crédito calculado conforme letra "a" a parcela dos créditos sobre os estoques utilizada.12.2004 Em relação às vendas realizadas a partir de 1º.Custos incorridos até 30. c) o saldo do crédito presumido apurado conforme "a" e "b" deve ser utilizado na proporção das receitas da unidade efetivamente recebidas em relação ao preço total. devendo ser distribuído a partir do período da conclusão da obra.2002. b) se o contribuinte utilizou créditos calculados sobre os estoques existente em 30.11.2002.11.

inclusive combustíveis e lubrificantes.11.12.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. em relação à contribuição ao PIS/ Pasep não-cumulativa. foi autorizada a calcular crédito presumido observado o seguinte: a) no cálculo do crédito aplicou-se o percentual de 0.2002 e o preço total de venda da unidade.01. que tenha incorrido em custos com estas unidades imobiliárias até esta data.A partir de 1º de janeiro de 2003. b) o crédito presumido calculado de acordo com a letra "a" pôde ser utilizado em 12 parcelas mensais e sucessivas. vendida ou não. tributada com base no lucro presumido em 2002. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. e deve ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço.12.12.Mudança de lucro presumido para lucro real A pessoa jurídica que.01. inclusive combustíveis e lubrificantes. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 31. foi autorizada a calcular assim o crédito presumido: a) aplicando 0.2003. a pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa de PIS/Pasep em relação às unidades imobiliárias vendidas até 30.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. Critério alternativo Opcionalmente à forma indicada em "a" e "b" acima. créditos apurados na seguinte forma: a) mediante aplicação do percentual de 0. em relação às unidades imobiliárias vendidas a partir de 1º. concluídos ou não. até a data da mudança do regime de tributação adotado para fins do Imposto de Renda.2002. quanto aos custos incorridos até 31.2003.2002 e o preço total de venda da unidade.12.2002 A pessoa jurídica sujeita à incidência não cumulativa do PIS/Pasep. a partir de 1º.2002. a partir de janeiro de 2003. na seguinte forma: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 50 . do seguinte modo: a) o montante do crédito presumido foi o resulta¬do da aplicação do percentual de 0.2002. b) o crédito apurado conforme letra "a" pôde ser utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em cada mês. Critérios a partir de 1º. que tenha incorrido em custos com estas unidades imobiliárias até essa mesma data. a pessoa jurídica.12. a pessoa jurídica que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 31. no que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.2002.12.01. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 30. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. em relação às unidades imobiliárias vendidas até 31. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. para utilização na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço.11. b) o valor do crédito presumido a ser utilizado ficou limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31. pôde utilizar. inclusive combustíveis e lubrificantes. Unidades imobiliárias vendidas até 31.01.2004 A partir de 1º de janeiro de 2004. passou a ser tributada com base no lucro real em 2003. PIS/Pasep .2003.65% sobre o valor do estoque.2002.2002.12. em decorrência de alteração do regime de tributação (de lucro presumido para lucro real). b) o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31.2003 até 31.65% sobre o valor dos bens e dos serviços. existentes em 1º. obteve direito a desconto correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda.12. pode calcular crédito presumido sobre os custos incorridos com estas unidades imobiliárias até esta data.

adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. sobre os valores dos bens devolvidos. a partir da data da devolução. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País.Mudança de lucro presumido para lucro real A partir de 1º de julho de 2004. efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuição Cofins-Importação. à medida da receita recebi¬da pela venda da unidade imobiliária em relação ao preço dessa venda.2004. e deverá ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do preço. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 51 . e utilizado à medida da receita recebida da unidade em relação ao referi¬do saldo credor. ou da mudança de regime de lucro presumido para lucro real. tenha incorrido em custos com unidade imobiliária. passar a ser tributada com base no lucro real e que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária. observado que: a) no cálculo do crédito aplica-se o percentual de 3% sobre o valor dos bens e serviços. vendida ou não até esta data.65% (PIS/Pasep) e 3% (Cofins).2004. O crédito deve ser utilizado na forma mencionada naqueles subitens.a) no cálculo do crédito presumido aplica-se o percentual de 0.2) parcialmente. limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31. inclusive combustíveis e lubrificantes. b. a pessoa jurídica que.1) integralmente.2004 A empresa que. b) a pessoa jurídica pode ainda calcular crédito presumido mediante a aplicação do percentual de 7.01. utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime. poderá calcular crédito presumido sobre os custos incorridos com essas unidades imobiliárias até essa data. Cofins .02. respectivamente.6% sobre os bens e serviços importados a partir de 1 º'05. tributada com base no lucro presumido. c) o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço total de venda da unidade. inclusive combustíveis e lubrificantes. no caso de venda efetuada até essa data.custos incorridos até 31. efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuição ao PIS/Pasep-Importação e utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime.2004 e o preço de venda da unidade imobiliária. observados os seguintes critérios: a) no cálculo do crédito presumido deve ser aplicado o percentual de 3% sobre o valor dos bens e dos serviços. até a data da mudança do regime de tributação adotado para fins do Imposto de Renda. Bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa Os bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa da contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins. b) a partir de 1º de julho de 2004. a ser utilizado. efetivada a partir de 1º. utilizados como insumo na construção até aquela data. adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País. antes da data de início da incidência não-cumulativa da Cofins.2004. Cofins . inclusive combustíveis e lubrificantes.05. foi autorizada a calcular crédito presumido sobre esses custos. está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço de venda da unidade. c) o valor do crédito presumido apurado conforme letras "a" e "b". a pessoa jurídica pode também calcular crédito presumido mediante a aplicação do percentual de 1.65% sobre o valor dos bens e dos serviços.65% sobre o valor dos bens e serviços importados a partir de 1º. serão considerados como integrantes do estoque de abertura ou dos custos incorridos. vendida ou não.01. mediante a aplicação das alíquotas de 0. b) o valor do crédito presumido apurado deve ser assim utilizado: b. utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime. e deverá ser utilizado na proporção da receita recebida da unidade em relação ao referido saldo credor do preço.

embarcações e aeronaves. das alíquotas indicadas em "b. mediante a aplicação.Aplicação do regime da cumulatividade Voltararam ao regime da cumulatividade. novos. das alíquotas de 1.Créditos referentes às importações de bens e serviços A pessoa jurídica pode.2) máquinas. 1º da Lei nº 10. b) aluguéis e contraprestações de arrendamento mercantil de prédios. Contratos de longo prazo anteriores a 30. Determinação do montante do crédito O crédito referente às importações de bens e serviços é apurado mediante aplicação das alíquotas de 1. para fins das contribuições para o PIS-Pasep e da Cofins. adquiridos a partir de 1º.2004. incorporação imobiliária e construção de prédio destinado à venda. todavia.10. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 52 . em relação à importação de: b. a cada mês. equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado. equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado. inclusive combustível e lubrificante.10. b) opcionalmente. instrumentos e equipamentos. as receitas relativas às atividades de revenda de imóveis. quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro de 2003. o contribuinte pode descontar o crédito de que trata a letra "a". utilizados na atividade da empresa. relacionados nos Decretos nº 4. acrescido do valor do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) vinculado à importação. no prazo de 4 anos.2003 . com relação às máquinas.222/2004). ainda.6% (Cofins) sobre o valor que serviu de base de cálculo das contribuições incidentes na importação. me¬diante a aplicação.865/2004). adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços. b) o crédito não aproveitado em determinado mês poderá ser aproveitado nos meses subseqüentes. desmembramento ou loteamento de terrenos. a partir de 1º.05. descontar crédito em relação às importações sujeitas ao pagamento da contribuição para o PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação (art. quando integrante do custo de aquisição (observadas as normas que regem as contribuições sobre a importação). a cada mês. Cabe salientar que.65% (PIS/Pasep) e 7.1" sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem.65% (PIS/Pasep) e de 7.1) máquinas e equipamentos destinados ao Ativo Imobilizado. máquinas e equipamentos. no prazo de 2 anos. nas seguintes hipóteses: a) bens e serviços utilizados como insumo na prestação de serviços e na produção ou fabricação de bens ou produtos destinados à venda. e b. destina¬dos ao Ativo Imobilizado e empregados em processo industrial do adquirente. c) máquinas.2004. Não incidência de atualização monetária e juros no aproveitamento de créditos O aproveitamento de crédito na forma aqui explanada não enseja atualização monetária ou incidência de juros sobre os respectivos valores. aparelhos. Cabe salientar que: a) o direito ao crédito é aplicável em relação às contribuições efetivamente pagas na importação de bens e serviços.6% (Cofins) sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem.955/2004 e nº 5173/2004 (conforme determina o Decreto nº 5. adquiridos para utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços (hipótese mencionada na letra "c" do subitem anterior): a) determina-se o crédito mediante a aplicação das alíquotas supracitadas sobre o valor da depreciação ou amortização apurado a cada mês.

4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS O Código Civil considera como palavras sinônimas à troca e a permuta. 10 da Lei nº 10. 7º da Lei nº 11. Contratos com preço predeterminado Ressaltamos que permanecem sujeitas ao PIS-Pasep e à Cofins. 4º da Lei nº 10.196/2005 veio dispor que o reajuste de preços em função do custo de produção ou da variação de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados não é considerado para fins da descaracterização do preço predeterminado. 132. II.051/2004 (com efeitos desde 1º.2003.2005 .833/2003 refere-se justamente à pessoa jurídica que adquirir imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos. "b"). é o faturamento mensal. Em decorrência disso. 2 . a preço predeterminado. Regime de reconhecimento de receitas Da o art. estabelece que. V): a) com prazo superior a um ano.069/95 (art. assim entendida a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica. 27. Essa regra é aplicável desde 1º. O art. II) admite o reajuste em função do custo de produção ou da variação de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados. art.10. b) de construção por empreitada ou de fornecimento. de construção por empreitada ou de fornecimento. 3º. 4º da Lei nº 10. na determinação das bases de cálculo do PIS/Pasep e da Cofins. § 1º. até aquela data. em processo licitatório. prestar ou fornecer serviços a serem produzidos.2004). bem como os contratos posteriormente firmados decorrentes de propostas apresentadas. devidas pelas pessoas jurídicas.833/2003 pelo art. deve ser adotado o regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda. por expressa disposição do mencionado diploma legal. e 15.11. uma vez que a base de cálculo dessas contribuições é o faturamento. de bens ou serviços. XI. incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda.196/2005 (com efeitos desde 14.art.Essa disposição decorre da inclusão do inciso XXVI ao art. NOTA ITC: Nos contratos pelos quais a empresa se obrigue a vender bens para entrega futura. sociedade de economia mista ou suas subsidiárias. A Lei nº 9.718. 10. arts. estando a receita decorrente de tal operação sujeita à incidência de PIS e Cofins. § 1º) Exclusões da Base de Cálculo Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 53 . sendo irrelevantes o tipo de atividade por ela exercida e a classificação contábil adotada para as receitas. "b" e "c". entendido como a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica. O seu art. Isso quer dizer que na permuta ocorreram duas operações de compra e venda. que corresponde à receita bruta. o art. de bens ou serviços contratados com pessoa jurídica de direito público.833/2003. 43 da Lei nº 11. (Lei nº 9. 109 da Lei nº 11. empresa pública. no regime de incidência cumulativa. de 1998. que a permuta é uma operação de compra e venda. 533 dispõe que se aplicam à troca as disposições referentes à compra e venda.833/2003.5 PIS E COFINS CUMULATIVOS Base de cálculo A base de cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins. somos pela adoção da tributação do PIS e Cofins como forma conservadora. A Secretaria da Receita Federal decidiu que a permuta equipara-se a uma operação de compra e venda. relativamente às atividades de que trata o art. a preço predeterminado. inclusive equiparadas. 2. (Solução de Consulta nº 06/2003 da 6ª Região Fiscal) Como a SRF vem decidindo através de solução de consultas. as receitas relativas a contratos firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003 (Lei nº 10. na modalidade cumulativa.11.

conforme vamos demonstrar a seguir. são. 2. conforme o caso.RET A Lei 10. de 1998. preço e determinadas condições. compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas. Alíquotas As alíquotas da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins.08. ao ser contratada a venda. do ICMS. O RET está disciplinado pela IN SRF nº 689/2006. ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações. ou pender de aprovação de autoridade administrativa. do IPI. a pessoa física ou jurídica que. dos descontos incondicionais concedidos. a partir de 03. podem ser excluídos do faturamento. de 2002. art. para alienação total ou parcial. que não representem ingresso de novas receitas. art.718. pela entrega. em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial. a certo prazo. § 2º. no regime de incidência cumulativa. embora não efetuando a construção. de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.65%) e de três por cento (3%). que tenham sido computados como receita.2004. ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno. enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõe a incorporação.6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO Regime Tributário Especial . se. b) Incorporação Imobiliária. quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário. quando o tenham integrado. IN SRF nº 247. respectivamente. dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido. Regime Opcional Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 54 . dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição.158-35/2001. a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção. decorrentes da venda de bens do ativo permanente. 3º. o regime especial de tributação . coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se.RET aplicável às incorporações imobiliárias.Para fins de determinação da base de cálculo. j) das receitas não-operacionais. com alterações da MP 2. o respectivo projeto de construção. f) g) h) i) das reversões de provisões. Presunção da vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção. respondendo o alienante como incorporador. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio. sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. das recuperações de créditos baixados como perdas. Definição de Incorporador e Incorporação Imobiliária a) Incorporador. os valores: (Lei nº 9.931/2004 instituiu. de sessenta e cinco centésimos por cento (0. já houver sido aprovado e estiver em vigor. das vendas canceladas. 23): a) b) c) d) e) das receitas isentas ou não alcançadas pela incidência da contribuição ou sujeitas à alíquota 0 (zero). em caráter opcional e irretratável. das obras concluídas.

quando for o caso. e IV . Vigência A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos.Patrimônio de Afetação. Conceito de Receita Mensal Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET. 53 da Lei nº 10931/2004. decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro. 31-A a 31-E da Lei nº 4. bem assim. as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.Contribuição para o PIS/Pasep. direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora. III . a partir do mês da opção. a partir do mês da opção. O Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação. não gerando. c) apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica. e averbados no Cartório de Registro de Imóveis. Do total das receitas recebida poderão ser deduzidas as vendas canceladas. Vedação de compensação O pagamento dos tributos e contribuições no regime especial será considerado definitivo. A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. operacionais e não operacionais. a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida. recebidas pela incorporadora. As demais receitas.Cofins.O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. sob o regime adotado.CSLL. A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos. serão tributadas na incorporadora. de 16 de dezembro de 1964. o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: I . incluídos pelo art. Aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora. vinculada ao evento 109 Inscrição de Incorporação Imobiliária . objeto de opção pelo RET. mesmo quando a incorporação. II . relativas às atividades da incorporação submetida ao RET. Termo de Opção O Termo de Opção deverá ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal (SRF) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora.591. b) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).IRPJ. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 55 . também pelos titulares de direitos reais de aquisição. estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF. em qualquer hipótese. Tributação Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação. as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. firmado pelo incorporador e.

para IRPJ.2% (dois inteiros e dois décimos por cento) como IRPJ.para a Cofins. Suspensão da exigibilidade de tributos No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário. mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação. IV e V do art. 4138 . individualmente. ou por sentença judicial transitada em julgado. 111 da lei 11. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 56 . determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução Normativa. o percentual de 7% do montante devido pelo regime especial será considerado: a) b) c) d) 2. No caso de o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil. relacionadas nos incisos do art. Vedação de Parcelamento Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do regime especial não poderão ser objeto de parcelamento. de 25 de outubro de 1966 . e 4166 . 0.para CSLL.Código Tributário Nacional (CTN). aplicando as alíquotas correspondentes.196. 151 da Lei nº 5. A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf).931/2004 e IN SRF 689/2006.Pagamento O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições na opção do regime especial deverá ser feito até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita. o pagamento poderá ser feito no primeiro dia útil subseqüente. nas hipóteses a que se referem os incisos II. Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET. Bases: Lei 10.15% (um inteiro e quinze centésimos por cento) como CSLL. sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação. A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora. a incorporadora deverá calcular. os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET.172. o código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ. 6º. De acordo com o art. 4153 . com efeitos desde 14. não poderá mais ser compensado ou restituído os valores pagos na forma do RET.65% (sessenta e cinco centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep.2005. Escrituração Contábil O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação. 1. a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora. utilizando os seguintes códigos de arrecadação: a) b) c) d) 4112 . e 3% (três por cento) como Cofins. Repartição de Receita Tributária Para fins de repartição de receita tributária e de compensação.10.para a Contribuição para o PIS/Pasep. e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles.

Atraso na Entrega A pessoa jurídica que deixar de apresentar a Dimob no prazo estabelecido ou que apresentá-la com incorreções ou omissões. sujeitar-se-á às seguintes multas: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 57 .receita. loteamento e intermediação de aquisições/alienações. estabelecido pela legislação. Quem está Obrigado a Apresentar a Dimob As pessoas jurídicas e equiparadas: a) que comercializarem imóveis que houverem construído. Esta documentação deverá ser apresentada. b) os pagamentos efetuados no ano. As pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência estão desobrigadas da apresentação da Dimob. As pessoas jurídicas e equiparadas de que trata a letra "a" apresentarão as informações relativas a todos os imóveis comercializados. sublocação e intermediação de locação. contados a partir da data de entrega da Dimob. mas sujeitar-se-ão às penalidades previstas em lei.3. as declarações em atraso poderão ser enviadas. administração. de seus condôminos ou sócios. As pessoas jurídicas de que trata a letra "d" estão obrigadas a apresentar Dimob relativamente às operações ocorridas a partir de 01/01/2005. o programa coleta informações sobre a pessoa jurídica declarante. a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento. alienação ou aluguel de imóveis. por intermédio da versão mais recente do programa Receitanet disponível na Internet. DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias Objetivo A Dimob. b) que intermediarem aquisição. tem por objetivo coletar os dados relativos à comercialização e locação de imóveis. locação ou alienação do patrimônio próprio.fazenda. Após esta data. Na abertura da declaração. A recepção encerrar-se-á às 20:00 horas. Documentos Os declarantes deverão manter todos os documentos comprobatórios das operações realizadas pelo prazo de cinco anos. Incorporação/Incorporada e Cisão Total da pessoa jurídica. independentemente do ano em que essa operação foi contratada. Local e Prazo de Entrega A Dimob será entregue até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subseqüente ao que se refiram as suas informações.br>. decorrentes de locação. à autoridade fiscalizadora da SRF. de 13/12/2006. d) constituídas para a construção. incorporação. no ano em que foram contratadas. no endereço <http://www. discriminados mensalmente. Fusão. c) que realizarem sublocação de imóveis. em relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica. quando solicitada. conforme a Instrução Normativa SRF nº 694. Essa obrigação deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz. com as informações sobre: a) as operações de construção. horário de Brasília. loteado ou incorporado para esse fim. Atenção: Nos casos de Extinção. ainda que tenha havido a intermediação de terceiros.gov. do último dia do prazo de entrega da declaração.

se for o caso. inexata ou incompleta. de 24 de agosto de 2001. O corretor de imóveis autônomo está obrigado a apresentar a Dimob? Sim. 5. 16. No que se refere a operações imobiliárias. Decreto nº 3. Medida Provisória nº 2. disponível no endereço <http://www.137. Legislação Aplicável Lei nº 9. de 27 de dezembro de 1996. O programa emitirá logo após a transmissão da declaração. de 27 de dezembro de 1996. mas todas as informações anteriormente declaradas.000.1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF. 2º. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694. art. Local de Entrega da Declaração Retificadora A Dimob retificadora deverá ser transmitida pela Internet. arts. 2. para o contribuinte que apresentar a Dimob fora do prazo. 57. 3. nos termos dos arts.381. e dá ensejo à aplicação de regime especial de fiscalização previsto no art. 2º da Lei nº 8. art.000. inclusive as que não forem alteradas. A Dimob retificadora substituirá integralmente as informações apresentadas na declaração anterior. conforme determina o § 3º do art. Decreto nº 3. se estiver equiparado à pessoa jurídica por efetuar incorporação ou loteamento. não inferior a R$ 100. b) cinco por cento. de 13 de dezembro de 2006. de 15 de fevereiro de 2001. 33. inciso I da Instrução Normativa SRF nº 694. O que seria número de contrato? Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 58 .158-35.receita.RIR/99). por meio do programa Receitanet. 16. A omissão de informações ou a prestação de informações falsas na Dimob configura hipótese de crime contra a ordem tributária prevista no art. 1º e 3º. 33 da Lei nº 9. no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo. de 27 de dezembro de 1990. art. do valor das transações comerciais. 10.751.br>. ou ser entregue na unidade da SRF. no caso de informação omitida. 928 e 968 (Regulamento do Imposto de Renda . que será elaborada com observância das normas estabelecidas para a Dimob original (retificada). em que casos a pessoa física está equiparada à pessoa jurídica? Quando efetuar incorporação ou loteamento. 1. art. Lei nº 8. notificação de multa por atraso na entrega.a) R$ 5.510. assim como as informações a serem adicionadas.430. de 13 de dezembro de 2006. Devo informar os recebimentos. Instrução Normativa SRF nº 694.430. de 23 de dezembro de 1974 e art. Não serão informadas na Dimob retificadora as informações a serem excluídas. art. de 26 de março de 1999.gov. É obrigatória a apresentação da Dimob por empresas que não tenham realizado operações imobiliárias no anocalendário de referência? Não.00 (cem reais). 3. no exercício de referência. inciso III do Decreto-Lei nº 1. de 13 de dezembro de 2006. Declaração Retificadora A Dimob poderá ser retificada mediante apresentação de Dimob retificadora. de 19 de janeiro de 1999. de 27 de dezembro de 1990. as informações referem-se ao ano em que as operações foram contratadas. Lei nº 9. de vendas realizadas em anos anteriores? Não.00 (cinco mil reais) por mês-calendário. 4.779. Conforme determina o art. de 27 de dezembro de 1976.137. devendo dela constar não somente as informações retificadas. 2º. inciso I do Decreto-Lei nº 1.fazenda.

6. O que se considera "Rendimento Bruto" pago mensalmente ao proprietário pelo locatário do imóvel? E o valor da comissão. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694. Contratos antigos de aluguel com renovação automática ensejam a apresentação da Dimob? Sim. 13. somente recebeu comissões sobre aluguéis cujos contratos são de anos anteriores precisa apresentar a Dimob? Sim. a administração. está obrigada a apresentar a Dimob? E se utilizar os serviços de uma imobiliária? Se a empresa tiver feito operações imobiliárias no ano de referência. 17. a locação ou a alienação do patrimônio próprio. quando constituiu imobiliária juntamente com outros sócios. Uma pessoa física realizava intermediação de aquisição. alienação ou aluguéis de imóveis até metade do anocalendário de referência. 10. não. como informar? Rendimento bruto é o valor total pago pelo locatário no mês. Empresa que. com o CPF do pai ou responsável. Quando um menor usar o CPF do responsável. que também é obrigatória. a locação ou a cessão de seu patrimônio". com o CPF deste.É o número que identifica o documento que formaliza a venda ou a locação. o valor do rendimento deve ser informado no mês em que o locatário efetuar o pagamento à administradora do imóvel. Imobiliária que efetuou apenas compra e posterior revenda de imóveis e que não efetuou nenhuma intermediação está obrigada a entregar a Dimob? Não. 12. Empresa cuja atividade é "a administração. ou na sua ausência. não dispensa a construtora/incorporadora do cumprimento da obrigação acessória. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694. 15. 9. 8. Na ficha "Locação". segurança e demais serviços gerais. 7. Empresa cuja atividade principal é a construção. de 13 de dezembro de 2006. qual nome deverá constar da Dimob. Empresa incorporadora de imóveis residenciais que comercializa seus imóveis através da intermediação de imobiliárias deve apresentar a Dimob? Sim. conforme previsto no inciso II do art. Imobiliária que recebe comissão pela locação de garagens rotativas e pela locação de garagens para pessoas físicas que pagam por mês deve apresentar a Dimob? A Dimob deve ser apresentada em relação às locações formalizadas por contrato com identificação das partes. A apresentação da Dimob pela imobiliária. do menor ou do responsável? A Dimob deve ser apresentada em nome do menor. independente Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 59 . Se houver a contratação de outra empresa para intermediar a locação ou venda. Como preencher a Dimob quando o imóvel foi comprado em nome de menor? Em nome do menor. Pergunta-se: Como apresentar a Dimob? A Dimob deverá ser apresentada pela pessoa jurídica. 14. somente em relação às operações efetuadas por esta. sem nenhuma dedução. 16. esta também deve apresentar a Dimob. de 13 de dezembro de 2006. durante o ano-calendário de referência. conforme determina o inciso III do art. Uma empresa cuja receita durante o ano-calendário de referência tenha sido a taxa de administração de um condomínio deverá entregar a Dimob? Se a empresa houver sido contratada apenas para administrar questões de limpeza. sim. de seus sócios ou condôminos está obrigada a apresentar a Dimob? Sim. 11. desde que tais operações não tenham decorrido de incorporação ou loteamento.

que possua bens e direitos no Brasil. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 60 . Estes valores recebidos pela imobiliária são considerados como comissão? Não. 19. 21. com previsão de pagamento. os valores dos acréscimos entram no valor do aluguel? Existem contratos em que o valor dos acréscimos é repassado aos proprietários e outros em que o valor dos acréscimos fica com as imobiliárias. regidos pela Lei nº 4591/64 devem apresentar a Dimob. de 6 de fevereiro de 2001. deve ser declarada. Construtoras que apenas trabalham com empreendimentos a preço de custo. sem nenhuma dedução. cabendo a este regularizar a sua situação perante a SRF. devem ser informados os valores auferidos. de acordo com o disposto no inciso I do art. O Valor da Venda será o valor total da operação e o Valor da Comissão será o valor auferido. conforme rezam as Instruções Normativas SRF nº 461. Numa intermediação de compra e venda. na ficha "Locação". estes integrarão o valor da comissão (receita) da imobiliária. mas a intermediação das vendas. considerando que as unidades não são comercializadas? Nesse empreendimento os clientes adquirem a cota do terreno e depois são apurados os gastos com construção anualmente.de quando o mesmo tenha sido repassado ao locador. No caso de pagamento de aluguel após o vencimento. ainda que não comissionada. Uma imobiliária intermedeia a venda de imóveis num loteamento. de 08 de setembro de 2005. Como informar as operações imobiliárias quando um dos participantes for estrangeiro? A pessoa física ou jurídica. ainda que não recebido. de 18 de outubro de 2004 e nº 568. ainda que não integralmente recebidos no ano. se repassados ao locador. conforme estabelecido em contrato. o valor correspondente à taxa de administração referente a estes acréscimos não deve ser somado ao valor da comissão mensal paga pelo locador. No caso de pessoas jurídicas. 26. 24. devem ser declarados os valores totais recebidos. ele é considerado como comissão? Sim. Neste caso. No caso em que o valor dos acréscimos fica todo para as imobiliárias. 25. para janeiro do ano seguinte. 20. 22. não recebe qualquer valor como comissão por ocasião da celebração do negócio. Caso os acréscimos não sejam repassados ao locador. conforme determina o art. residente ou domiciliada no exterior. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694. 18. independentemente da situação cadastral do locatário/locador. O que informar no campo "Data do Contrato" quando a locação já estava em vigor antes do ano-calendário de referência? Informar a data do contrato original. Entretanto passa a receber um percentual dos valores das prestações pagas pelo comprador a título de administração do loteamento. As pessoas jurídicas que intermediarem aluguel de imóveis devem declarar os valores totais recebidos dos locatários ou os valores já descontados os encargos que sejam dedutíveis para os locadores para fins de apuração do imposto de renda? No caso de pessoas físicas. 12. o contrato foi assinado em dezembro. O que fazer quando o locatário for diplomata ou estrangeiro e só tiver o número do passaporte? Informar no campo CPF/CNPJ do locatário a sigla NDP (não domiciliado no país). Deve ser informada no mês em que a comissão for paga. Valor da comissão é o valor pago pelo locador à imobiliária. a título de comissão/taxa pela administração do imóvel. tanto do valor do imóvel quanto do valor da comissão. § 2º da Instrução Normativa SRF nº 15. 23. deve inscrever-se no CPF ou no CNPJ independentemente da data de aquisição do bem. o valor dos acréscimos moratórios integrará o rendimento bruto do aluguel. Como informar o CPF do locatário quando este foi cancelado pela SRF? Todas as operações devem ser informadas na Dimob. Quando devo apresentar a Dimob relativa a esta operação? No ano da contratação. de 13 de dezembro de 2006.

cujo valor será o valor dos imóveis recebidos. Em que ano deve-se declarar na Dimob uma venda cujo contrato foi assinado no ano-calendário de referência. As "vendas efetuadas" se concretizam na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora ou na data do registro de imóveis? Na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora. se houver. informar como Valor Pago a parcela não restituída ao primeiro adquirente. independentemente dos valores já recebidos e de registro em cartório. 27. devem ser considerados na declaração como unidades negociadas? Sim. e o restante foi pago em janeiro do ano seguinte com recursos obtidos através da CEF? Na Dimob referente ao ano-calendário em que foi assinado o contrato. o inciso III do art. e ainda não registrados em cartório. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 61 . como informar? Informar ambas quando a devolução/cancelamento não tiver desfeito integralmente os efeitos produzidos no negócio. 28. ajustado pela torna. mediante pagamento de sinal. são duas operações distintas e ambas devem ser informadas. 31. Em caso de devolução/cancelamento. Neste caso. a outra pessoa. Contratos de promessa de cessão de imóveis. Como a incorporadora/construtora deverá declarar os imóveis dados em permuta. deverá constar a informação da unidade comercializada. Situação 2: a construtora/incorporadora permuta unidades imobiliárias a serem construídas pelo terreno onde será feita a incorporação. locação ou alienação do patrimônio próprio. se houver. Neste caso. administração. nos casos em que não houver torna? E se houver a torna? Pode haver duas situações: Situação 1: a construtora/incorporadora recebe.Sim. e sendo a cessão de direitos a título oneroso uma forma de aquisição/alienação é obrigatória a apresentação de Dimob. como pagamento por unidade imobiliária comercializada. 32. pode haver duas vendas para um mesmo imóvel no ano. sujeitos à rescisão a qualquer tempo. Deve ser emitida a Dimob no caso em que foram cedidos os direitos e o cessionário fez a quitação. na planta ou em construção. Neste caso. tendo sido já recebida alguma quantia de poupança dos adquirentes. conforme determina o inciso I do art. trata-se de uma nova operação. Na Dimob. o valor recebido no ano-calendário. informar em 'valor da operação' o valor total do imóvel e. 30. Um apartamento foi vendido pela construtora/incorporadora em determinado ano-calendário. Na declaração devem constar as duas operações? Sim. serão informadas na Dimob as unidades imobiliárias permutadas. havendo ou não torna. Toda vez que houver alteração referente à venda do imóvel ou o retorno do mesmo para estoque deve ser entregue uma declaração retificadora? Não. de 13/12/2006. a título oneroso. em 'valor pago no ano'. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694. no mesmo ano os respectivos direitos foram cedidos. 36. cujo valor individual a ser considerado será proporcional ao valor do terreno. estabelece que pessoas jurídicas constituídas para a construção. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694 de 13 de dezembro de 2006. ajustado pela torna. A devolução de imóvel ou cancelamento da compra pelo cliente feita durante o mesmo exercício precisa ser informada? E se restarem valores a serem restituídos no exercício seguinte? A comercialização do imóvel somente deixará de ser informada na Dimob quando a devolução/cancelamento desfizer integralmente os efeitos econômicos produzidos pelo negócio. A Dimob retificadora somente será apresentada se houver incorreção ou omissão de informações em relação à situação em 31 de dezembro do ano a que se refira a declaração original. ainda que restem valores a serem restituídos no exercício seguinte. 33. 34. sendo que a primeira operação entre o incorporador e o cliente inicial já havia sido objeto de Dimob? Sim. 35. um ou mais imóveis. de seus condôminos ou sócios estão obrigadas a apresentar a Dimob.

Qual é o prazo e forma de entrega da Dimob nos casos de extinção. 4. as pessoas jurídicas deverão informar ao COAF sua inocorrência.Incorporadoras . Valor da operação é o valor da escritura? É o valor efetivamente contratado entre as partes. . Este campo não é de preenchimento obrigatório. fusão. fusão. tais como juros.Construtoras . informar o valor efetivamente pago no campo "Valor Pago no Ano".fazenda. direitos e valores. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 62 .613/1998. COAF . e . incorporação e cisão total da pessoa jurídica? Nos casos de ocorrência de extinção.000. Isto tem problema? Não. etc. 38. multas. . 43. direitos e valores previstos na Lei nº 9. Caso inexista o documento ou este não possua número.Leiloeiras de imóveis. incorporação e cisão total. deixar em branco. nenhum tipo de contrato? Informar a data da operação e deixar número do contrato em branco.00. O prazo é de até 30 dias após o fim do semestre.37. 39. publicada no DOU em 25/10/2006.Cooperativas habitacionais. devem ser incluídos a atualização e juros pagos pelo comprador. Devido às atualizações e juros incidentes sobre as parcelas quando ocorre venda e quitação dentro do ano.br/coaf.br. No campo "Valor Pago no Ano.Administradora de bens imóveis. No campo "número do contrato" o que devemos informar quando é feita escritura pública e não temos o número de escritura? Informar o número que identifica o documento que formaliza a venda. conforme esta norma editada. 42. taxas. Criando uma nova obrigação acessória para outro grupo de atividade econômica. no endereço www. 40. o valor recebido às vezes fica maior que o valor da operação. Pessoas Jurídicas obrigadas As pessoas jurídicas que desenvolvem as atividades abaixo elencadas deverão cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no COAF.Loteadoras . ou apenas o valor principal constante em contrato? O "valor pago no ano" inclui o principal e todos os acréscimos.gov. 41. Deverão comunicar também as operações suspeitas de crimes de "lavagem" ou ocultação de bens.NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA Objetivando prevenir e combater os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens. Como informar número e data do contrato quando as partes não formalizarem. o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) editou a Resolução nº 14 de 23/10/2006. documentalmente.fazenda.gov. Envio de informações sem ocorrência de transações Caso não ocorram tais transações durante o semestre civil. Meio de envio das informações As informações ao COAF deverão ser encaminhadas por meio de formulário eletrônico disponível na página www.Imobiliárias . Operações obrigadas As pessoas jurídicas deverão efetuar a comunicação ao COAF no prazo de 24 horas das transações imobiliárias cujo pagamento ou recebimento seja igual ou superior a R$ 100. a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento.receita. utilizando-se a última versão do programa Receitanet disponível." da ficha 03 da Dimob. inclusive efetuado por terceiro interveniente. A Dimob emite Comprovante Anual de Rendimentos de Aluguéis para os locadores e locatários? Sim.

000. transações imobiliária cujo pagamento. transação imobiliária ou proposta.fazenda.00 (cem mil reais) cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel. Penalidades As pessoas jurídicas. 4. Deverão manter também o registro detalhado de todas as operações de valor igual ou superior a R$ 100. A Resolução produzirá efeitos a partir de 23/11/2006 (trinta dias após a publicação). inabilitação temporária.00 (cem mil reais) seja realizado em espécie.gov.000. igual ou superior a R$ 100. imobiliárias e loteadoras é a de cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado no COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras) conforme o art. de um por cento até o dobro do valor da operação. somente nos casos previstos no art. NOTA DE ESCLARECIMENTO DA ASSESSORIA JURÍDICA DO SINDUSCON COAF. Conforme esclarecem os artigos 3º. ainda.00. igual ou superior a R$ 100. que não cumprirem com o estabelecido na Resolução estarão incursos nas sanções previstas no artigo 12 da Lei nº 9. tais como construtoras. transação imobiliária cujo pagamento igual ou superior a R$ 100. b) Deverão manter em seus arquivos. Os cadastros e registros deverão ser conservados pelo prazo mínimo de 5 anos a partir da efetivação da transação. no item legislação e normas. 2º da resolução. As informações fornecidas ao COAF serão consideradas confidenciais na forma da Lei 8. identificação e cadastro atualizado de seus clientes e de todos os intervenientes (aqueles que de uma forma ou outra participaram de algum negócio com a empresa com quem foram feitos negócios no valor de R$ 100. transação imobiliária cujo pagamento. ou até duzentos por cento do lucro obtido ou que presumivelmente seria obtido pela realização da operação. transação imobiliária cujo pagamento ou recebimento. tenha sido realizado por meio de transferência de recursos do exterior.br). Também são alvo de suspeitas às negociações com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel ou transações incompatíveis com o patrimônio.000. cassação da autorização para operação ou funcionamento). pelo prazo de até dez anos. por exemplo. haja vista algumas empresas terem interpretado de forma equivocada sua redação. para o exercício do cargo de administrador das pessoas jurídicas.000. inclusive dos cônjuges de compradores e vendedores.00.000. multa de até R$ 200.gov. ou. O que o COAF quer com esta medida A idéia que esta resolução traz é obrigar que as diversas empresas integrantes do mercado imobiliário.00 (cem mil reais) seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes ou de diversas naturezas). incorporadoras.613/1998 (advertência. ou nos casos previstos no anexo da Resolução.000. detectem e analisem os clientes que se enquadram em uma série de situações previstas como suspeitas. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 63 . igual ou superior a R$ 100. A íntegra da Resolução nº 14 do COAF poderá ser obtida na página eletrônica (www. ou seus administradores. que são os seguintes: 1. 6.00 (c em mil reais) em especial aqueles oriundos de paraíso fiscal. a) a obrigação primeira das empresas construtoras.receita.000.000. do COAF.RESOLUÇÃO Nº 14 Solicitamos as empresas associadas do SINDUSCON analisar com interesse a redação da Resolução nº 14.fazenda. c) Comunicação ao COAF por parte da empresa deverá ser feita em 24 horas. 5. 3.00 (cem mil reais) seja realizado por terceiros 2. registros.159/1991. A lista de países considerados paraísos fiscais consta da instrução normativa SRF nº 188. 7º da Resolução. incorporadoras e corretoras de imóveis. igual ou superior a R$ 100. as quais deverão ser denunciadas ao Coaf no prazo de 24 horas. 4º e 5º da resolução. multa pecuniária variável. de 6 de agosto de 2002 (http://www.00 (cem mil reais) seja realizado por pessoas domiciliadas em cidades fronteiriças. transação imobiliária cujo pagamento. a atividade econômica ou capacidade financeira presumida dos adquirentes.00 ou acima disto).000.br/coaf). igual ou superior a R$ 100. transações imobiliárias cujo pagamento seja realizado em espécie ou com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes).Obrigações de manter os registros As pessoas jurídicas deverão manter registros minuciosos (elencados na Resolução) em documentação e relatórios internos dos dados de seus clientes e de todos os intervenientes de operações imobiliárias.

Menegotto Advogados Associados .instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal. que.br/coaf) . transações imobiliárias ou propostas que. transações imobiliárias com valores inferiores aos limites estabelecidos nos itens 1 a 6 deste anexo. d) não ocorrendo nenhum destes casos não há o que informar em 24 horas. resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro.fazenda.gov. 8. 11. valores. a atividade econômica ou a capacidade financeira presumida dos adquirentes. por suas características. forma de realização. transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel. 10. transação imobiliária incompatível com patrimônio. oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação. e) Se houver informações a prestar. estas serão prestadas através do formulário eletrônico disponível na página do COAF (http://www. possam configurar artifício para a burla dos referidos limites. e 12. possam configurar indícios de crime. mas tão somente declarar no fim de cada semestre civil em até 30 dias após o final do semestre que não houve ocorrências daquelas previstas na Resolução.Assessoria Jurídica do Sinduscon Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 64 .7. por sua habitualidade e forma. no que se refere às partes envolvidas. 9. atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo negócio a não manter em arquivo registros de transação realizada.

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