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Direito Civil VI - Contratos

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DIREITO CIVIL VI – CONTRATOS – RENZO Livros: Caio Mário Carlos Roberto Gonçalves Avaliação: 1ª Prova: individual e com consulta

ao Código – 8,0 pontos + 2 Estudos dirigidos (cada um valendo 1,0 ponto). 2ª Prova: individual e com consulta ao Código – 8,0 pontos + 1 Estudo Dirigido (valendo 2,0 pontos) Exercícios baseados em textos dados pelo professor (estão na Xerox de fora). Plano de curso: No blog UNIDADE I – TEORIA GERAL DE CONTRATOS UNIDADE II – CONTRATOS EM ESPÉCIE 06/02/2009 – sexta-feira Tirar cópia dos textos na Xerox de fora: R$11,50. Com encadernação: R$14,00. 09/02/2009 - segunda-feira Revisão: Elementos acidentais Condição: evento futuro e incerto. Termo: evento futuro e certo. Nem sempre será por prazo determinado. • Prazo: é quantidade de tempo entre dois momentos. Encargo: obrigação/ônus. ELEMENTOS DOS CONTRATOS SUBJETIVO (sujeitos): • Agente capaz (art. 104, I): o A doutrina entende que o incapaz pode fazer contrato válido excepcionalmente se houver boa-fé, se o objeto for de baixo valor (relativo, depende da renda mensal da família, analisando a razoabilidade) e não for prejudicial ao incapaz; o A capacidade é aferida no momento da formação do contrato (se depois se tornou incapaz, não faz a menor diferença); • Multiplicidade de pessoas (manifestações de vontade) OBJETIVO (objeto): • Caráter econômico; • Objeto lícito, possível, determinável ou determinado (art. 104, II) – objeto (é a coisa/o bem da vida. As obrigações de fazer podem ou não ter objeto) e prestação (é a ação/a atividade humana). A prestação e o objeto devem ser lícitos e possíveis. Quanto ao momento da execução o contrato pode ser: Execução imediata: contrato é criado e extinto aproximadamente no mesmo lapso temporal. Execução diferida: é formado em um momento e sua execução ocorre em um momento futuro. Execução continuada: é aquele onde a execução se dá ao longo do tempo (ex.: mensalidade UVV). ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

EXERCÍCIO: É POSSÍVEL UMA PROSTITUTA ENTRAR NO JUIZADO PARA COBRAR OS HONORÁRIOS DE UM CLIENTE QUE NÃO PAGOU? O CLIENTE CONFIRMA TUDO, MAS DIZ QUE O OBJETO NÃO É LÍCITO NEM POSSÍVEL, POR ISSO NÃO IRÁ PAGAR (SE SERÁ JULGADO PROCEDENTE OU IMPROCEDENTE O PEDIDO). Prostituição não é crime, é um ato ilícito (que é o que fere a Lei, a moral e aos bons costumes; outra doutrina diz que não há diferença entre ilicitude e impossibilidade jurídica é a mesma coisa). Para o professor, Ilícito é o que está previsto como crime, e impossibilidade jurídica é que não pode ser preiteado por ferir os bons costumes e a moral. Ele diria que esta profissão fere a dignidade da pessoa humana, que é indisponível, ou seja, não adianta ela cobrar, pois continua ferindo a sua dignidade. O pedido poderia ser julgado procedente ou improcedente, depende do entendimento do juiz, pois é relativo o que fere a dignidade da pessoa humana. O advogado da prostituta poderia alegar que ela tem direitos, pois os profissionais do sexo têm direito a previdência social, aposentadoria... ou seja, já é aceito pelo Estado. E o advogado do cliente poderia alegar que fere a dignidade da pessoa humana, por isso, o objeto é ilícito, sendo assim, o contrato nulo. 13/02/2009 - sexta-feira PRINCÍPIOS VOLITIVO: Princípio da autonomia privada (texto 1 – tópico 5) As partes têm liberdade de contratar dentro dos limites impostos pelo Estado (dirigismo contratual. São limites amplos, mas não absolutos). 4 aspectos: 1) Direito de Contratar ou não contratar: O fornecedor não pode se negar a contratar, sem um motivo justo. Já a pessoa natural, pode se negar. 2) Escolha dos contratantes: em uma relação civil pode escolher os contratantes. Em uma relação de consumo o fornecedor não pode escolher, mas pode estipular regras (são regras relativas, elas devem ser regras que todos podem se encaixar, não é inerente da pessoa humana, ou seja, nada com relação à cor, sexo, idade, peso, altura... salvo se houver justificativa). 16/02/2009 - segunda-feira 3) Escolha das cláusulas contratuais – em regra temos a liberdade de escolha de todas as cláusulas contratuais. Com exceção, por exemplo, do contrato de adesão (sempre o aderente vai ter o direito de, pelo menos, contratar ou não contratar; e escolher o contratante. Já a pessoa que estipula o contrato, não pode escolher quem contratar ou não, tem que contratar todos que quiserem fazer negócio, na medida do possível) 4) Exigibilidade judicial da prestação – está ligado ao princípio dispositivo do direito de ação (todos têm direito à ação, de exigir a prestação jurisdicional, desde que preencham as condições da ação e etc., mas, não é obrigado a exercer o direito de ação, é um direito disponível) Possibilidade de se fazer contratos atípicos (art. 425, CC - É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código). São aqueles que não estão previstos, nem tipificados em Lei. A pessoa pode contratar o que quiser, do jeito que quiser, desde que não fira a Lei. Existem contratos atípicos que são comuns, como, por exemplo, contrato de hospedagem (que não é sinônimo de contrato de locação; é diferente. Pois na locação o locador não é obrigado a responsabilizar pelos pertences do locatário, e no contrato de hospedagem, é responsável pelos pertences). Princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) O contrato faz Lei entre as partes (art. 1.134, Código Civil Francês). O contexto da frase é de que o contrato deve ser cumprido acima de tudo, até mesmo se este contrato for contra a Lei (por isso, deve-se ter cuidado ao usá-la. Isso não é o que queremos dizer ao utilizá-la, tem que ser observados os requisitos de validade do contrato e etc.). Pela CF (art. 5º, II) ninguém ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de Lei, ou seja, se eu não sou obrigado a cumprir o que não está em Lei, por que sou obrigado a cumprir o contrato? Pois, entende-se que se eu contratei, eu tenho que cumprir, pois decorre da vontade autonomamente manifestada. Não posso falar de contrato sem falar de força obrigatória, mesmo não tendo a Lei me obrigando a cumpri-lo, eu quis; por isso eu sou obrigado a cumprir. Alguns filósofos dizem que por causa disso o contrato gera mais força obrigatória do que a Lei, pois a Lei eu sou obrigado a cumprir, eu não escolho (que é o que diferencia do contrato). Como fazer para exercer o direito de exigir alguma coisa do contratante? É exercido por meio do Poder Judiciário, que tem que ser provocado. É possível se exigir o cumprimento da obrigação e/ou perdas e dados. FORMAL: Princípio do consensualismo (**Não confundir com princípio da autonomia privada**) Liberdade formal, de forma (solo consenso). Para se fazer um contrato, em regra, não é necessário uma forma específica. Apenas o acordo de vontades é suficiente para que o contrato exista e tenha que ser cumprido. Art. 107, CC – A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Art. 108, CC – Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (sob pena de Nulidade – Art. 166, CC – É nulo o negócio jurídico quando: IV - não revestir a forma prescrita em lei). Ou seja, havendo forma prescrita, sua inobservância acarreta a nulidade do contrato. Classificação quanto à forma do contrato: 1) Consensual – é aquele cuja forma é livre (ex.: art. 107, CC). 2) Formal – é aquele cuja a forma é prescrita em Lei (ex.: art. 108, art. 819, CC – a fiança dar-se-á por escrito...). 3) Real – é aquele que se perfaz pela tradição do objeto (ex.: o contrato de empréstimo, contrato de depósito; tem como principal obrigação a de restituir/devolver; o contrato só existe com o empréstimo/depósito. Ou seja, o contrato não existe se a pessoa não me emprestar a coisa, para que eu possa devolver. Isso não quer dizer que não tenho direito à indenização, mas não tenho como cobrar a prestação). Art. 401, CPC - A prova exclusivamente testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país, ao tempo em que foram celebrados. (Aqui se trata de prova, que diz respeito à eficácia do contrato, não diz respeito à forma do contrato, que acarreta a nulidade). 02/03/2009 – segunda-feira Princípio da Relatividade dos efeitos do contrato O contrato só surte efeito entre as partes. Comporta algumas exceções, como por exemplo, a convenção coletiva de trabalho (é uma associação entre sindicato dos empregadores e o sindicato dos empregados). E também o contrato de locação (que ainda será estudado). Princípio da Supremacia da ordem pública Dirigismo contratual. O contrato deve se submeter às normas de ordem pública. Pode se concretizar por diversas formas. Princípio da Função social do contrato Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. É um limitador à autonomia da vontade. Se um contrato não tiver função social não há liberdade de contratar. Função social de um contrato é a diferença entre os benefícios sociais e os prejuízos sociais causados pelos contratos (todos os contratos geram os dois), os que ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

possuem mais benefícios são em razão da função social, os que possuem mais prejuízos não possuem função social. A função social pode se expressar de 2 formas: a) minimização do princípio da relatividade dos efeitos do contrato – a doutrina é unânime em dizer que com certeza uma forma é permitir que terceiros intervenha em uma relação contratual (En. 21 e 23, CJF – se ofender uma 3ª pessoa ela pode intervir na relação); b) a garantia de equilíbrio objetivo do contrato – garantir que a pessoa adquira pelo valor real, ou aproximado, ou seja, justo (En. 22, CJF). En. 21 – Art. 421: A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral a impor a revisão do princípio da relatividade dos efeitos do contrato em relação a terceiros, implicando a tutela externa do crédito. En. 22 – Art. 421: A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas. En. 23 – Art. 421: A função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana. Por ser norma de ordem pública, o art. 421 pode retroagir a fatos anteriores ao CC/2002 (art. 2.035, §único). Art. 2.035, Parágrafo único - Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. 06/03/2009 – sexta-feira Exercício em sala de aula. 09/03/2009 - segunda-feira Professor não veio. 13/03/2009 – sexta-feira 1ª PROVA – 17/04/2009 (NÃO É MAIS A DATA DO CRONOGRAMA) Princípio da boa-fé – pode ser analisada sob o ponto de vista subjetivo ou objetivo. • Objetiva: não vai dizer respeito ao aspecto psicológico. Diz respeito ao comportamento (que deve ser pautado na ética, bom senso...). O contrário de boa fé objetiva, não necessariamente é má-fé, geralmente é falta de boa-fé. É um exemplo de nemo potest venire contra factum proprium (proibição do comportamento contraditório), e tu quoque (a pessoa age de forma irregular e invoca como vício do negócio jurídico). Ex.: Art. 180, CC. O menor, entre dezesseis e dezoito anos, não pode, para eximir-se de uma obrigação, invocar a sua idade se dolosamente a ocultou quando inquirido pela outra parte, ou se, no ato de obrigar-se, declarou-se maior. • Subjetiva: é quando há o desconhecimento de um fato, que se a pessoa soubesse agiria de forma diferente. É o contrário de má-fé. Art. 309, CC. O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda provado depois que não era credor. A boa-fé é vista com 3 funções: I. Critério hermenêutico (função interpretativa): Art. 113, CC. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. (vai falar melhor aula que vem). II. Restrição ao exercício de direitos subjetivos: Art. 187, CC. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Abuso de direito (que é o que trata este artigo) é uma situação cujo conceito não está na Lei, ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

III.

não infringe a Lei, e sim a boa-fé, os bons costumes, a finalidade econômica e social (são critérios extralegais, tem que ser analisada a ética, a lógica...). Ex.: a pessoa vai fazer um churrasco e fica sabendo que não pode ficar com o som muito alto depois de 22 horas, aí a pessoa faz o churrasco de dia, e coloca um trio elétrico no prédio. Isso é falta de boa-fé. Ato emulativo – veio do aemulatio, são caracterizados como atos que não trazem benefícios para quem pratica e tem como finalidade prejudicar outra pessoa (típico exemplo de abuso de direito). Art. 1.228, § 2º, CC – São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. O ato abusivo independe se a pessoa teve a intenção ou não de prejudicar, basta que haja excessos na utilização do direito. Criação de deveres acessórios: Art. 422, CC. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Os deveres acessórios decorrentes da boa-fé são os de lealdade, proteção e informação (é o mais relevante hoje em dia) – Classificação de Menezes Cordeiro. Não é que os contratantes tenham que ser altruístas (solidárias).

16/03/2009 - segunda-feira Boa-fé (art. 422): deve ser observada antes da formação do contrato (responsabilidade précontratual), durante a execução do contrato e depois do seu cumprimento (responsabilidade pós-contratual). • Responsabilidade pré-contratual – culpa in contrahendo (culpa é no sentido romano, imputação de responsabilidade, não é no sentido de negligencia, imprudência e imperícia). É uma das mais práticas formas da boa-fé. Ex.: quando a empresa cria a expectativa de que vai comprar um produto, mas não compra. • Responsabilidade pós-contratual – culpa post pactum finitum (a culpa também não é a de negligência, imprudência e imperícia). Ex.¹: João comprou uma padaria de Maria. Foi tudo feito corretamente, João pagou e Maria entregou a padaria da forma combinada. Maria não pode coloca uma padaria próxima para fazer concorrência. Se outra pessoa quiser abrir uma padaria, pode, pois não possui vinculo com João. Art. 1.147, CC. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência. Ex.²: se uma empresa vende um produto dizendo que possui uma vida útil de 20 anos, e mesmo após os 5 anos de garantia, e o produto dá um problema e eu levo na empresa para consertar (para pagar, pois está fora da garantia), e eles falam que não produzem mais a peça necessária. Eles ainda possuem responsabilidade póscontratual, ou seja, teriam que possuir a peça até completar os 20 anos de vida útil do produto. Interpretação dos contratos (função interpretativa) • Teoria da vontade: o juiz deve buscar a real intenção das partes ao analisar um contrato (art. 112). Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. • Teoria da declaração: o juiz está limitado à analise do próprio instrumento contratual (art. 114). Art. 114. Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente. o Classificação quanto às partes beneficiadas:  Gratuito – aquele que beneficia apenas uma das partes. Ex.: doação, comodato (empréstimo), fiança, transporte (pode ser oneroso ou gratuito). Aplica-se o art. 114.  Oneroso – aquele que beneficia todas as partes. Ex.: compra e venda, locação, seguro, transporte (pode ser oneroso ou gratuito). Aplica-se o artigo 112, não se aplica o art. 114, é somente para os negócios benéficos. • A boa-fé e os costumes são usados como critérios hermenêuticos (art. 113) ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. O juiz deve levar em consideração, o homem médio para definir a interpretação. 20/03/2009 - sexta-feira Interpretação dos contratos (continuação) Conceito de contrato de adesão: Art. 54, CDC – Código de Defesa do Consumidor - Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. - Não é tão fácil definir na prática o que é um contrato de adesão, pois é difícil saber quando a mudança é substancial e quando não é. - As cláusulas ambíguas e contraditórias de um contrato de adesão são interpretadas em favor do aderente. Art. 423, CC. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. - São nulas as cláusulas do contrato de adesão que prevejam renúncia do aderente a direito inerente ao negócio. O aderente pode até renunciar, mas tem que haver manifestação de vontade, e no contrato de adesão ele não manifesta sua vontade. Art. 424, CC. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. - O enunciado 364 da IV Jornada de Direito Civil diz que o art. 828, não é mais aplicado, ou seja, o fiador não pode renunciar o benefício de ordem do art. 827, quando inserida em contrato de adesão (vale lembrar que esse enunciado não tem o mesmo valor de Súmula, mas sempre é levado em conta): Enunciado 364 – Arts. 424 e 828: No contrato de fiança é nula a cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contrato de adesão. Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. Parágrafo único - O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito. Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador: I - se ele o renunciou expressamente; FORMAÇÃO DOS CONTRATOS Negociações preliminares - É a fase em que as partes analisam a conveniência na contratação. - Não gera obrigação contratual (em regra, não gera obrigação, salvo no caso da responsabilidade pré-contratual da boa-fé). Proposta - É o ato pelo qual uma das partes solicita a manifestação de vontade da outra (quem recebe a proposta é o Oblato). - Deve conter pelo menos os requisitos mínimos para a contratação (quase sempre os elementos são: objeto/preço e coisa). - Existem situações que as pessoas acham que era proposta, e não era. Art. 30, CDC – Código de Defesa do Consumidor - Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. - A proposta obriga o proponente, ou seja, não pode voltar atrás. Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. O oblato possui o direito de aceitar ou não a proposta, não é obrigado. - A proposta deve ser séria e precisa. - Oferta a público é uma proposta feita sem destinatário específico. ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos. Parágrafo único - Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada. - Validade da proposta: Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta: I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante (por exemplo, MSN...); - Pessoa presente – neste artigo, possui um conceito temporal. Pessoa que toma conhecimento e tem como responder imediatamente. II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente; (muito pouco utilizado na prática). III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado; (é o mais comum). IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente (só pode fazer retratação de proposta entre ausentes). 23/03/2009 - segunda-feira Formação dos contratos (continuação...) Aceitação - É o momento em que se forma o contrato consensual (liberdade de forma, não ter forma prescrita...). Ex.: contrato de compra em venda, em regra não tem forma prescrita. - Pode ser expressa ou tácita: Art. 432, CC. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a recusa. (a aceitação pode ser tácita, mas deve interpretar de acordo com as demais normas do Código, como, por exemplo, o art. 111. Este artigo só deve ser utilizado nos casos de ser uso ou costume naquele local) – não acontece normalmente e com freqüência. Art. 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa. - A aceitação deve ser irrestrita sob pena de se caracterizar contraproposta, ou seja, deve ser clara e objetiva, deve ser um “sim”. Negociação de valor e etc., é nova proposta e não aceite (essa negociação é diferente de negociação preliminar). Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta. - A retratação da aceitação é idêntica à da proposta. Art. 433. Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante. 27/03/2009 - sexta-feira Tempo - Entre presentes: o contrato se forma com a aceitação. - Entre ausentes: → Teoria da declaração: o contrato se forma quando o aceitante declara a aceitação. (Mais segura para uma das partes e mais insegura para a outra). → Teoria da expedição: o contrato se forma quando a aceitação é expedida. (é intermediária e é a aceita pelo Código – art. 434). → Teoria da recepção: o contrato se forma quando a aceitação é recebida pelo proponente. (é intermediária) → Teoria da informação: o contrato se forma quando o proponente toma ciência da aceitação. (Mais segura para uma das partes e mais insegura para a outra). Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida, exceto: ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

I - no caso do artigo antecedente; (que é o caso da retratação). II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; (será a teoria da recepção). III - se ela não chegar no prazo convencionado. (trata da teoria da recepção). Art. 430. Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este comunicá-lo-á imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos. Lugar Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.  Onde é o local da celebração de um contrato que é feito por telefone de uma pessoa em Vila Velha e uma pessoa na Bahia? Art. 9º, § 2º da LICC – A obrigação resultante do contrato reputa-se constituída no lugar em que residir o proponente; (é utilizado por analogia, mas não diretamente, pois a LICC trata de contratos internacionais). - O contrato é feito no lugar onde estiver o proponente (art. 435, c/c 9º, §2º, LICC, por analogia). - O lugar é relevante para critério de interpretação (não é para fixar a competência), mas vai depender do caso concreto, sempre será levada em conta a boa-fé. Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Extinção dos contratos - A principal forma de extinção das obrigações é o pagamento (contrato de execução continuada normalmente tem termo final); Distrato (ou Resilição bilateral – extinção de contrato em razão de vontade dos 2 contratantes) - É um acordo de vontades que põe fim a um contrato. - O distrato do contrato formal deve observar a forma prescrita para a sua validade (art. 472). Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. (e não pela mesma forma que foi feito, ou seja, se o contrato foi feito verbal, porque as partes quiseram assim, e não porque a Lei determina, o distrato não precisa necessariamente ser verbal). Resilição unilateral - É exceção devendo haver previsão contratual ou legal, expressa ou tácita. Ex.¹: resilição expressa – advogado – normalmente possui uma cláusula que a parte ou o advogado podem rescindir o contrato quando quiser. Ex.²: não tem previsão expressa – execução continuada por prazo indeterminado (locação) – pois, não prevê um prazo para acabar com o contrato, por isso pode ser unilateral, desde que não esteja previsto em Lei. Pode ser resilição unilateral por apenas uma das partes, por exemplo, no caso de alunos de faculdade, os alunos podem pedir a resilição quando quiserem, mas a faculdade não pode. - Exige notificação da outra parte (na relação de consumo existe um caso em que o consumidor não é obrigado a pagar algo que não consumiu, o judiciário tem tomado um posicionamento de que se o consumidor não usufruiu o serviço, ele não é obrigado a pagar por ele, quando o aluno, por exemplo, abandona o curso, e não notificação). É uma questão de boa-fé. Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. - A resilição unilateral não pode se exercida em prejuízo do outro contratante (pode ser resolvido com indenização de perdas e danos). Art. 473, Parágrafo único - Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. 30/03/2009 - segunda-feira Resolução - É a extinção do contrato em razão de inadimplemento; ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

- Cláusula resolutiva expressa é a enunciação do rol de hipóteses de resolução do contrato; - Cláusula resolutiva tácita é inerente a todo contrato e diz respeito ao direito da vítima do inadimplemento de pedir a extinção do contrato; - A vítima do inadimplemento pode pedir o cumprimento do contrato mais perdas e danos ou só perdas e danos (art. 475). Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Exceção do contrato não cumprido - Exceptio nom adimplenti contractus. É uma classificação quanto às partes obrigadas (todo neg. jurídico é bilateral, mas o contrato quanto às partes ele pode ser unilateral), que pode ser:  Unilateral – gera obrigação para uma parte, apenas. Ex.: doação. (diferente de neg. jurídico bilateral exige mais de uma manifestação de vontade).  Bilateral – aquele que gera obrigação para todas as partes. Ex.: compra e venda. - Está fundado no direito à igualdade - Deve ser invocada com matéria de defesa - Pode ser invocada em razão de inadimplemento total ou parcial - Pode ser invocada preventivamente (art. 477) Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. Resolução por onerosidade excessiva - Decorre da cláusula rebus sic stantibus. Quando as coisas estiverem estáticas o contrato não pode ser alterado, ou seja, é exigível. Rebus sic stantibus: Teoria da imprevisão – se era previsível as partes deveriam ter regulamentado. Pressupõe igualdade entre as partes. Tem que ser excessivamente oneroso para uma parte, e benéfico para a outra parte. Teoria da base objetiva – mais passível quando há desigualdade entre as partes como em relação de consumo. O Código adotou as 2 teorias: Art. 6º, V, CDC - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; Art. 317, CC. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Art. 478, CC. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Requisitos 1) Contrato de execução continuada ou diferida; 2) Alteração fático/econômica de repercussão geral; 3) Imprevisibilidade da alteração de fato (requisito mais “cruel”. Tem se que ser analisado com muita cautela). 03/04/2009 - sexta-feira (continuação) Art. 478, parte final, CC. (...) poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Pedir a extinção do contrato não é mais interessante ultimamente. O interessante é pedir a revisão/alteração do contrato. ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

O código já prevê a alteração do contrato, mas este artigo trata dos contratos unilaterais. Mas, porque não utilizá-lo também nos bilatérias, se for mais benéfico para as partes? Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. - Se for antecipação de tutela, não precisa retroagir até a data da citação, pois já estão surtindo os efeitos desde a data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. COMPRA E VENDA Conceito “Compra e venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor)se obriga a transferir a outra pessoa (comprador)de domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente”. Caio Mário da Silva. - A transferência se dá pela tradição. Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. - O contrato de compra e venda gera obrigação de dar imposta ao vendedor. A propriedade (direito real) decorre da tradição ou do registro. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. - Se tratando de bem móvel a transferência se dá com a tradição, e não com o registro, para fins de direitos reais (apesar de precisar do registro também). Já o registro é para fins perante terceiros. Elementos essenciais I – Coisa: - Pode ser corpórea ou incorpórea (líquido, gasoso, e etc., são considerados corpóreos); • Características (da coisa): o Existência: pode ser atual ou futura. Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Contrato aleatório: é aquele em que há uma incerteza quanto à prestação de uma das partes, quanto à quantidade ou quanto à sua própria existência. (há um risco – vem da palavra alia que designa sorte, fortuna, acaso...). Contrato aleatório emptio rei sperate: Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada. Parágrafo único - Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido. Tem como característica a grande probabilidade de o contrato aleatório ser desproporcional. Ex.: eu decidi comprar os filhotes de uma cadela, que ainda irão nascer. Mas eu não sei quantos serão. O normal para aquela raça é de 10 filhotes. Então eu combino de pagar mil reais pelos filhotes, independente de quantos forem. Se nascer 1, ou 20, o contrato é o mesmo, e o valor é o mesmo. Se por acaso os filhotes não nascerem, o contrato não existe, desde que o comprador não tenha assumido o risco de os filhotes não nascerem. (tem que assumir o risco expressamente). Contrato aleatório emptio spei: Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir. ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Ex.: contrato de seguro. Se eu pago pelo seguro, e nada acontece com meu carro, o contrato continua existindo, e tem que ser pago do mesmo jeito. Uma das prestações não é exigível. - Art. 460. Se for aleatório o contrato, por se referir a coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço, mesmo que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato. - É essencial que o alienante não sabia que a mercadoria não existia. Art. 461. A alienação aleatória a que se refere o artigo antecedente poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado, se provar que o outro contratante não ignorava a consumação do risco, a que no contrato se considerava exposta a coisa. Esses artigos 460e 461 perderam bastante aplicação. 06/04/2009 - segunda-feira Individuação – a coisa deve ser determinada pelo menos até o momento de cumprimento do contrato venda por amostra Art. 484, CC – Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. (Ex.: Avon, natura... o problema, em geral, ocorre para maquiagens, que às vezes não são da cor que está na revista). Art. 49, CDC - O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. (direito de arrependimento, não precisa mostrar defeito, precisa que o contrato seja feito fora do estabelecimento comercial – eles tem que providenciar uma forma de devolução sem prejuízo/encargo para o consumidor). o Disponibilidade – a coisa deve estar na esfera de disponibilidade do vendedor (indisponibilidade legal – por exemplo, os órgãos do corpo não podem ser vendidos, somente doados, são indisponíveis, para um contrato oneroso. Indisponibilidade voluntária – pode fazer uma doação com cláusula de inalienabilidade, ficando o bem indisponível). Preço – necessariamente deve ser em: o Dinheiro – se não tiver dinheiro, é troca ou permuta. Ou expressão fiduciária correspondente. Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes. Se for uma troca, com alguma volta em dinheiro? Alguns doutrinadores entendem que depende da porcentagem da volta, se for maior do que o valor do bem que foi trocado e etc... Todavia, o professor entende que é atípico, pois, tem características de 2 contratos. A dação em pagamento não descaracteriza a compra e venda. o Seriedade (sério) Fixa a obrigatoriedade do contrato, geralmente em relação ao preço. Art. 482, CC – A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. Deve ser justo (é o preço que não é irrisório nem exagerado, mas é um conceito amplo). o

27/04/2009 – segunda-feira ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Entrega e correção de prova. 04/05/2009 - segunda-feira Professor passou mal. 08/05/2009 - sexta-feira Não teve aula. 11/05/2009 - segunda-feira O professor não poderá dar aula de Contratos dia 15 e dia 22/05. Checar o blog na 4ª feira (13/05) para ver se haverá aula, se houve alguma troca e etc. Compra e venda (continuação) o Certeza Não quer dizer que deve ser definido em quantidade de reais necessariamente. Tem que ser certo em quantidade de dinheiro ou por meio de um critério objetivo de quantificação. Pode ser fixado por terceiro (art. 485 – mas não é o que ocorre na prática, em regra. E o terceiro não pode beneficiar nenhuma das partes, pois poderia configurar simulação – nulo, dolo ou dolo de terceiro – anulável), índice (art. 487), ou mercado/bolsa (art. 486) . Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. (vai usar como norte, mas não para todo negócio jurídico) Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. (é muito comum) Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial. Art. 489. Nulo (invalidade absoluta, não surte efeitos. É nulo de pleno direito) é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. (Para ser nulo não pode existir vontade da pessoa, mesmo que seja mínima, ou seja, dizendo que concorda ou não com o valor. Não pode haver manifestação nenhuma quanto ao valor. Para ser nulo tem que deixar para posteriori a fixação do preço, sendo este decidido exclusivamente por uma das partes. É nulo mesmo que seja mais benéfico, ou no preço justo, pois o que interessa é a forma como foi feito, o que gera a nulidade não é a desproporção, o que quer proteger é a potestatividade);

19/05/2009 - segunda-feira Consentimento – em regra é livre (obviamente não é absoluto). - Ascendente não pode vender a descendente. Art. 496, CC. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. (antigamente a previsão era de nulidade, mas foi alterado para anulabilidade, ou seja, ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com •

pode ser convalidado, pode haver o consentimento posterior). É para impedir que um dos herdeiros interfira na possível herança dos demais (se for contrato de doação não precisa de anuência, pois a própria lei prevê a solução dessa situação, será considerada na herança o bem que foi doado. Se o bem tiver um valor maior do que o que seria a herança o filho vai ter q “devolver” para os irmãos a diferença. Doação de pai para filho é antecipação de herança). O prazo para ajuizar a ação anulatória é de 2 anos (o prazo é decadencial). Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato. - Não podem comprar as pessoas previstas no art. 497. Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Se essas pessoas que vendem elas não podem comprar. Existe um conflito de interesses, pois elas controlam a venda. - Direito de preferência do condomínio (é condomínio típico, que é quando duas pessoas são co-proprietários da mesma coisa. A pessoa pode vender sua parte, mas tem que dar o direito de preferência para o outro dono. Surte efeito erga omnes). O que é legitimação? É tratado junto com capacidade (de fato de direito...). Em algumas situações as pessoas são capazes, mas para praticar um contrato, todavia precisam de um requisito extra. (O prazo é contado a partir da venda). Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Efeitos da compra e venda - Objetiva a transferência de domínio. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. - Comporta exceção do contrato não cumprido: Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. - O vendedor responde pelos débitos anteriores à tradição. Obrigação propter rem é aquela que é própria da coisa. O credor vai cobrar do devedor, todavia o devedor não é obrigado a pagar o débito, pois quem contratou não foi ele, foi o antigo dono (neste caso a obrigação não pode ser propter REM). Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. - Venda ad mensuram e ad corpus. Ad mensuram – normalmente é compra de imóveis rurais. É aquela feita por extensão de área, ou por medida. Ex.: comprei 10 alqueires, não estou comprando um sítio, estou comprando quantidade de terra. Em havendo diferença superior a 5% (§1º do art. 500), tem direito ao complemento da área. Todavia, às vezes isso não é possível. Ai cabe escolher entra a resolução do contrato, ou abatimento proporcional do preço. Já se for em excesso, ou seja, o vendedor dar terras a mais, ele fica com o prejuízo, salvo se provar que não tinha motivos para saber. ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Ad corpus – normalmente é compra de imóveis urbanos. Não pode exigir diferença de preço caso haja desproporção no tamanho do imóvel, pois a pessoa viu o imóvel, gostou do imóvel, do tamanho e etc. independente de quantos metros tem. Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. 22/05/2009 - sexta-feira Estudo dirigido. Não vai valer ponto, mas vai cair na prova a matéria do exercício. Não precisa fazer em sala, nem entregar. É sobre cláusulas especiais de compra e venda. 25/05/2009 - segunda-feira Contrato Preliminar (ainda está tratando de contrato de compra e venda, por ser muito comum em contrato de compra e venda, apesar de poder ser utilizado em outros contratos) Ocorre quando 2 ou mais pessoas se comprometem, em caráter de reciprocidade ou não, a celebrar um contrato definitivo. Pode ser preliminar a qualquer contrato (não especificamente do contrato de compra e venda). Requisitos: • Com exceção da forma, devem ser observados os mesmos requisitos para o contrato definitivo que será celebrado (art. 104 e 462). Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei. (não precisa ser analisada neste contrato) Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. • Também seria necessário o registro do contrato (art. 463, §ú), porém não é isso que vem entendendo a jurisprudência (Súmula 239 do STJ e Enunciado 95 da I Jornada). Art. 463, Parágrafo único - O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. Súm. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Há divergência se necessita ou não do registro. Efeitos e tutela específica • O contrato preliminar obriga as partes a firmar contrato definitivo (art. 463). Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. • Se a parte não efetivar o contrato, o interessado pode pedir ao juiz que de sentença suprindo a declaração de vontade (art. 464) ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Adjudicação compulsória de imóvel (Lei. 6766/79, art. 26, §6º e DL 58/37, art. 2x) CDC – Art. 84 - Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o Juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento. Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. Tutela específica do CPC • Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. • Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. • Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. Inadimplemento • Se o contrato preliminar não for cumprido, cabe perdas e danos (art. 465). Contrato preliminar Unilateral • É possível que o contrato seja unilateral (só gera obrigação para uma das partes. Ex.: como é o caso da reserva de mesa, só o restaurante que tem que reservar. O cliente não tem obrigatoriamente que ir jantar), mas aí o promitente somente ficará obrigado pelo prazo da promessa (art. 466). Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor. o o 29/05/2009 - sexta-feira VÍCIOS REDIBITÓRIOS (não é exclusivo do contrato de compra e venda, mas é muito comum neste contrato) Noção - É um vício oculto que torne imprópria a coisa ou lhe diminua o valor. - Redibição = tornar o contrato sem efeito (o principal efeito é retirar os efeitos do contrato). Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Parágrafo único - É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas. Vício redibitório é diferente de vício do produto ou do serviço: • Vício do produto ou do serviço: o É um instituto de direito do consumidor – art. 18 e 20, CDC; o O vício pode ser aparente – Ex.: produto vencido; o Substituição das partes viciadas; • Vício redibitório: o Instituto de direito civil; o Precisa ser um defeito oculto, que não é visível; o Não pode exigir que substitua as peças, pode pedir o abatimento do preço ou redibição/rescisão do contrato; - Está fundado no princípio de garantia – vai dizer basicamente que o alienante deve garantir ao adquirente o uso da coisa que está sendo transmitida, para a finalidade a que se destina. Alguns doutrinadores discutem que se este princípio decorre, é um sub-princípio da boa-fé. Mas, para o professor não decorre, mas é parecido com a boa-fé, todavia com um conteúdo um pouco diferente, pois é mais rigoroso do que o da boa-fé objetiva. Requisitos (art. 441): ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

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Contrato comutativo (se opõe ao contrato aleatório). Não pode ser aleatório, pois no contrato aleatório é normal ter um risco e uma diminuição do valor, o que não pode ocorrer no caso de vício redibitório – classificação quanto às prestações: o Aleatório – é aquele cujas prestações são incertas quanto à quantidade ou existência. o Comutativo – é aquele cujas prestações são previamente conhecidas pelas partes (certas). Ex.: contrato com a UVV. Defeito oculto – é um conceito jurídico. É aquele que não é perceptível a pessoa diligente (ex.: pessoa que compra um carro usado e faz o teste drive, presta atenção no barulho... não precisa “revirar o carro do avesso” para dizer que possui vício redibitório) em uma análise ordinária. Se o defeito poderia se analisado por uma pessoa que toma as devidas precauções (diligente), mas a pessoa foi negligente, não há o que se falar em vício redibitório. O que é relevante é se a pessoa perceberia ou não o vício com a análise, ou seja, se a pessoa não toma os cuidados, mas depois a coisa apresenta um vício oculto que ela não veria se tivesse tomado os cuidados, mesmo assim, é vício redibitório. Desconhecido do adquirente – pode ser um defeito oculto que a pessoa conheça, mas neste caso tem que ser desconhecido (se o vendedor falar que pode ocorrer “tal” defeito, não pode alegar vício redibitório). Pré-existência do defeito em relação à alienação (mais complicado na prática) – res perit domino – quem vai responder é o proprietário anterior se o defeito apareceu quando ele ainda era o dono, mas se manifestou quando estava na posse do novo proprietário. Quem tem que sofrer a diminuição do patrimônio é quem vendeu com o defeito. Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. Prejudicial ao uso ou diminua seu valor

01/05/2009 - segunda-feira Efeitos: • Devolução da coisa e do preço – art. 441, CC. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. É reclamado por uma ação chamada de Ação redibitória (espécie de ação edilícia) – possui natureza desconstitutiva ou constitutiva negativa, todavia alguns doutrinadores minoritários entendem que só possuem natureza condenatória (esta última possui prazo prescricional, mas a desconstitutiva está sujeita a decadência, ou seja, os prazos das ações edilícias são decadenciais). • Abatimento no preço – art. 442, CC. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço. É reclamado por uma ação chamada Ação Quanti Minoris (espécie de ação edilícia) – possui natureza desconstitutiva ou constitutiva negativa, todavia alguns doutrinadores minoritários entendem que só possuem natureza condenatória (esta última possui prazo prescricional, mas a desconstitutiva está sujeita a decadência, ou seja, os prazos das ações edilícias são decadenciais). Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição. (ou seja, havendo ou não culpa de quem alienou, ele continua tendo responsabilidade. E dependendo do caso, responderá pelos lucros cessantes e danos morais também – responsabilidade objetiva). Prazos (sempre decadencial por se tratar de ações edilícias, ou seja, o prazo, em regra, não se interrompe nem se suspende) – parte mais complicada: • Art. 445, “caput”, 1ª parte. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva (termo a quo: tradição); ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Art. 445, “caput”, 2ª parte. (...) Se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. (15 dias – móvel; 6 meses – imóvel; pois, não seria justo que uma pessoa que já estava com o bem ter o mesmo prazo que alguém que não estava, ou seja, ele teve mais tempo para olhar se tinha algum vício); • Art. 445, § 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde (se for, por exemplo, um barulho que vai e volta, e etc.), o prazo (30 dias – móvel; 1 ano – imóvel; caput) contar-se-á do momento em que dele tiver ciência (o que muda é o termo a quo, que antes era a tradição ou alienação, agora começa a contar da ciência, do conhecimento do defeito), até o prazo máximo de cento e oitenta dias (desde a tradição, pois, não seria justo, nem mesmo razoável, que a pessoa ficasse responsável pelo bem vendido eternamente. Este é o prazo máximo), em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis (ocorreu um erro legislativo, no caso de imóvel é 1 ano independente da tradição ou ciência do vício. No caso de bem imóvel, não interfere o §1º, continua sendo o mesmo prazo). O prazo máximo para bem móvel é de 30 dias, mas este prazo está dentro de outro prazo de 180 dias. • Art. 445, § 2º Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos (normalmente trata-se de doenças) serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais (costumes), aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente (30 dias, bem móvel) se não houver regras disciplinando a matéria. (se não houver lei especial, nem costumes, aplica-se o §1º). Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição. (o art. 446 é um exemplo de cláusula impeditiva de decadência). Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência. 04/06/2009 - quinta-feira CONTRATO DE LOCAÇÃO Conceito – “Locação é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder temporariamente o uso e o gozo de uma coisa não fungível, mediante certa remuneração” (Caio Mário da S. Pereira) Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. “Não fungível” neste caso significa que o bem pode até ser fungível, mas, para aquele contrato o bem é infungível, ou seja, não pode substituir por outro. Ex.: se eu alugo um carro, e bato com ele, não adianta eu devolver outro igual, eu tenho que indenizar a empresa de aluguel. É da mesma forma com uma locadora de DVD, se eu estragar não adianta eu comprar outro e entregar na locadora, eu deveria entregar o DVD que eu aluguei. Elementos essenciais 1) Coisa • Basta ser infungível (corpórea ou incorpórea); • Lícito o objeto do contrato e sua utilização (ex.: posso alugar um fuzil r15? Não. Posso alugar uma casa? Sim. Depende se é lícito ou não); • Obrigação de devolução da coisa no estado em que foi contratada. (com a deterioração inerente ao uso da coisa) • É possível a realização de benfeitorias. 2) Consentimento • Depende da capacidade das partes (art. 104, I – capacidade plena). • A capacidade será avaliada na formação do contrato, que continuará válido se esta se alterar (se por acaso a capacidade – incapacidade superveniente – se alterar o consentimento continua válido, ou seja, se o incapaz tinha feito, quando era capaz, um contrato de 5 anos, até o fim destes 5 anos, o consentimento continua sendo válido. Todavia a lei sempre protege o incapaz, por exemplo, se algo for prejudicial ao incapaz, ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

e se houver a resolução do contrato sem prejuízo do locador, o juiz poderia rescindir o contrato). • O locador precisa ter apenas o uso da coisa, não a propriedade (Ex.: usufrutuário. Só dá em locação quem tem direito de uso). • O condômino (não se trata de condomínio edilício. Se trata do art. 504, ou seja, trata-se de co-proprietário) não pode locar (nem vender) sua cota parte sem o consentimento dos demais. 3) Preço (é elemento essencial, pois, é o que diferencia do contrato de comodato) • Remuneração pela possibilidade de uso da coisa • O aluguel é devido sempre que o bem esteja à disposição do locatário; (independe se está utilizando a coisa ou não, o que interessa é se está a disposição ou não); • Não pode ser irrisório. • Deve ser certo (como compra e venda). • Não pode ser fixado por apenas um dos contratantes. • Normalmente é pago em dinheiro, mas pode ser fixado em outra coisa. (diferente do contrato de compra e venda, pois normalmente é pago em dinheiro, e não sempre, como na compra e venda) • Em regra, é pago a posteriori (art. 20 da Lei 8.245/91 – primeiro usa e depois paga) e quesível (o credor vai receber no domicílio do devedor. O pagamento é feito no domicílio do devedor). 05/06/2009 - sexta-feira Professor não veio. Passou estudo dirigido sobre evicção (vai ser como se fosse matéria dada, ou seja, vai ser cobrada na prova). Segue um resumo no blog sobre a matéria (bem superficial, é só para ajudar). EVICÇÃO Perda total ou parcial da coisa, em mão do adquirente, por força do Estado (Poder Judiciário ou Executivo), que a defere a outrem baseada em causa preexistente ao contrato. Requisitos 1. Contrato oneroso 2. Perda da coisa por ato estatal 3. Anterioridade do direito do terceiro o Todos os requisitos para a formalização do direito do terceiro devem ser preexistentes ao contrato (usucapião). 4. Ignorância do adquirente quanto à causa evicção (art. 457) 5. Denunciação da lide, art. 456 (art. 70 CPC)*. Perda da coisa por ato estatal • No Código Civil de 1916 se falava em perda da coisa “por sentença judicial” e não por ato estatal, em razão da redação do art. 1.117 daquela norma, que previa o seguinte (no novo CC foi suprimido o inciso I – é o atual art. 457): Art. 1.117. Não pode o adquirente demandar pela evicção: I - se foi privado da coisa, não pelos meios judiciais, mas por caso fortuito, força maior, roubo ou furto; II - se sabia que a coisa era alheia, ou litigiosa. • O novo entendimento decorre da possibilidade, reconhecida pela jurisprudência, de aplicação de evicção em caso de perda do carro por apreensão pela polícia. o EVICÇÃO. ATO ADMINISTRATIVO. APREENSÃO POLICIAL. O VENDEDOR RESPONDE PELA PERDA DO BEM APREENDIDO POR ATO ADMINISTRATIVO DA AUTORIDADE POLICIAL. (STJ, REsp 62.575/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 16/10/1995) Evicção x hasta pública • Art. 447. Nos contratos onerosos (gera benefício para as duas partes), o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Quem seria o alienante, no caso de hasta pública? Pablo Stolze Gagliano entende que a obrigação de indenizar seria do executado (maioria da doutrina processualista). Silvio Venosa entende em sentido contrário – ou seja, o exeqüente (corrente minoritária). Alexandre Câmara sustenta que a responsabilidade é do executado, com responsabilidade subsidiária do exeqüente e do Estado. Efeitos (art. 450) • Devolução do preço (valor) da coisa à época da evicção; • Indenização dos frutos que tiver devolvido; • Gastos decorrentes do processo de evicção; • Perdas e danos em geral (art. 402); Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou: I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído. Parágrafo único - O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial. Benfeitorias • As benfeitorias devem ser abonadas pelo evictor, em razão do Direito Real (possuidor de boa-fé). Caso não o sejam, serão abonadas pelo alienante. o Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante. • Se as benfeitorias tiverem sido feitas pelo alienante, o valor da indenização paga pelo evictor será compensado. o Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida. Evicção parcial • Privação do adquirente de parte da coisa ou acessórios • Privação de partes de um conjunto • Pode desfazer o contrato e pleitear o pagamento integral de volta ou apenas o que foi objeto de evicção – art. 455. 08/06/2009 - segunda-feira (Contrato de Locação... continuação) Regulamentação legal • O Código Civil trata da locação de coisas em geral. • A lei 8.245/91 trata especificamente da locação de imóveis urbanos (art. 1º), shopping center (art. 54). Obrigações do locador (art. 566, CC) • Entrega da coisa (art. 566, I, 1ª parte). É um contrato consensual (e não real). • Manutenção da coisa (art. 566, I, 2ª parte). É obrigação do locador. • Garantir o uso pacífico da coisa (art. 566, II). o Vícios da coisa – vício redibitório. o Atos de terceiros – ex.: execução, evicção – quando alguém reivindica a coisa falando ser dela; o Atos da administração – aqui o locador pode se opor. Ex.: factum principis. o Regulamentação legal  Art. 566. O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa. ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91 (trazem basicamente as mesmas coisas que o CC, a Lei do Inquilinato regulamenta os imóveis urbanos, mas, baseado no CC, com algumas coisas a mais). Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel (manter as mesmas benfeitorias do mesmo jeito de quando foi alugado. A manutenção ordinária é de responsabilidade do locador. Se for caso de força maior, continua sendo responsabilidade do locador. Mas o locatário tem que tomar os cuidados necessários para a manutenção da coisa, ou seja, se o locatário deu causa tem que ser analisado o caso concreto e a responsabilidade será do locatário); IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas (ex.: condomínio); X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio (§ú). • Conceito de despesas extraordinárias (art. 22, § único): o Art. 22, Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.  O locador pode trazer para ele a responsabilidade do locatário, se quiser, mas não pode passar para o locatário a responsabilidade que é dele (locador). Ou seja, se for para beneficiar o locatário pode ser feito, mas não para prejudicar. Obrigações do locatário (art. 569, CC) • Pagar os aluguéis/alugueres (II); • Servir-se da coisa como se sua fosse (I); • Levar ao conhecimento do locador eventuais turbações (III) • Restituir a coisa no estado em que foi locada. o Art. 569. O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;  ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. o Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente (para evitar que o dano se agrave) ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba (aqueles essenciais a manutenção do bem), bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; (ele pode combinar dia e hora para vistoriar o imóvel. Mas não pode exigir que ele tenha uma chave para vistoriar quando quiser); X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio. Conceito de despesas ordinárias (art. 23, § 1º) o Art. 23, §1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

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Hipóteses de extinção 1) Contrato por prazo determinado • Decurso de tempo do contrato superior a 30 meses (art. 46), salvo se o locatário permanecer no imóvel com o consentimento do locador (art. 46, §1º). Fiança o No caso de contratos com prazo inferior a 30 meses, o contrato presume-se prorrogado por prazo indeterminado (art. 47) e a denúncia deverá ser justificada, salvo no caso do inciso V. Fiança. o É nula a cláusula que vede a prorrogação (art. 45). o Não há necessidade de notificação prévia para a denúncia justificada. Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. (se o contrato de locação for inferior a 30 meses ou verbal ele se prorroga por prazo indeterminado) § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. • Transferência do locatário (art. 4º, § único) – se o locatário for transferido no emprego para outra localidade, o contrato pode ser extinto, sem pagamento de multa. • Extinção do usufruto ou fideicomisso: art. 7º (30 dias após a notificação, que deverá acontecer até 90 dias). Quando acabar o usufruto o proprietário tem 90 dias para notificar o locatário, e o locatário tem 30 dias para sair, se passado esses 30 dias (princípio da relatividade dos efeitos do contrato), o locatário não sair e o Usufrutuário não se manifestar, ele (o usufrutuário) se sub-roga à posição contratual do locador; (se o locador não informou do usufruto cabe indenização ao locatário, mas se o locatário sabia do usufruto e assumiu o risco, não cabe indenização); • Alienação do imóvel sem contrato: 1. Por prazo determinado, (se fosse indeterminado teria direito a resilição unilateral) 2. Com cláusula de vigência e (pelo princípio da relatividade dos efeitos do contrato a cláusula contratual não atinge terceiro) 3. Registrado (art. 8º), registrado na matrícula do imóvel, no RGI. • Hipóteses do art. 9º. 2) Contrato por prazo indeterminado • Notificação com 30 dias de antecedência (art. 5º). Benfeitorias • As benfeitorias necessárias são indenizáveis (art. 35, 2ª parte) e geram direito de retenção. ELABORADA POR SUELEN CRISTINA MEDEIROS MENDES – suelencmm@hotmail.com

As benfeitorias úteis só são indenizáveis se forem autorizadas e geram direito de retenção (art. 35, 3ª parte). Se fizer sem autorização não será indenizado. • As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis (art. 36). • O contrato pode dispor de forma contrária (art. 35, 1ª parte). Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. A Súmula 335 do STJ – diz que é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção do bem. 15/06/2009 - segunda-feira Sublocação e Direito de Preferência • O locatário só pode sublocar, ceder a locação ou emprestar com consentimento expresso do locador (art. 13, Lei do Inquilinato). Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. (vai ser levada em conta a boa-fé); • O locatário tem direito de preferência no caso de venda do imóvel (art. 27, da Lei do Inquilinato). Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. É o mesmo do art. 504, CC – é o direito de ter a preferência na compra da coisa. Caso esse direito seja preterido tem a eficácia real (pode depositar o valor e receber a coisa). Tem natureza de direito pessoal. O MATERIAL DOS ESTUDOS DIRIGIDOS VAI ESTAR INCLUSO NA PROVA - ESSES 3 TEXTOS: EXTINÇÃO DOS CONTRATOS, COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO. VAI SER AVALIADA A LEITURA DO TEXTO SOBRE FIANÇA (SOMENTE) NO CONTRATO DE LOCAÇÃO (UM OU DOIS JULGADOS). CÓDIGO APENAS COM CONSULTA AO CÓDIGO (NÃO PODE CONSULTAR O TEXTO). O conteúdo da prova é a matéria toda. Mas não vai fazer uma pergunta somente da matéria do 1º Bi, vai estar implícito em outras questões. Ex.: Classifique o contrato de locação (por ex.: oneroso, consensual, bilateral.. etc..). Qual princípio que se refere ao contrato tal?

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