PAGO DEL IVA y del ISLR EN LAS COMUNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

PAGO DEL IVA y del ISLR EN LAS COMUNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL BREV

E ANÁLISIS ACERCA  DE LA REPRESENTACIÓN DE LAS COMUNIDADES REGULADAS
POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y DE SU SITUACIÓN CON EL  PAGO DEL 
I.S.L.R y EL COBRO DEL  IVA.
 
Se nos pregunta con frecuencia, quién representa legalmente al condominio en los edificios o
centros comerciales  regulados bajo la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente hay una
pregunta frecuente y es, si los condominios deben pagar  I.S.L.R y si deben cobrar el IVA.
Estas interrogantes pueden ir respondiéndose con base a los siguientes señalamientos:
-I-
 
Primeramente debemos recordar que la Propiedad Horizontal, también llamada propiedad
dividida por pisos o apartamentos, entre otras denominaciones, es una propiedad especial que
se constituye exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en apartamentos o locales
que pueden ser aprovechados independientemente.
La propiedad horizontal  tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de
derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el apartamento o local,
denominado parte privativa, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que
conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción, el cual está basado en
las alícuotas o porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad
establecidos en el Documento de Condominio.
En este tipo de construcciones y por mandato de la ley,  deberá haber un colectivo que
organice y dirija la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio así como el
mantenimiento o mejora del mismo. Este grupo está conformado por la asamblea general de
copropietarios, por la junta de condominio y por  el administrador del edificio. Para que en un
inmueble exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y
presentado en la oficina de registro inmobiliario  el Documento de Condominio y su respectivo
Reglamento. En
estos documentos  se señalan, entre otras circunstancias, la intención del constructor del
edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, el uso que va a dársele a los
mismos, las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos,
cuántas personas conformarán la junta de condominio, los bienes que conforman las áreas
comunes,  régimen de convocatoria y realización de las asambleas,  normas de convivencia,
etc.

Con base a lo antes señalado, podemos indicar que es sobre los bienes o áreas comunes que
el condominio se conforma y actúa directamente y es de la administración y mantenimiento de
estas áreas de las cuales surgen los derechos y obligaciones de la comunidad; por ello
consideramos importante hacer una breve aclaratoria acerca de las áreas, cosas o bienes
comunes en propiedad horizontal:
 El artículo 5 de la Ley de Propiedad horizontal señala  cuáles son las cosas comunes a todos
los apartamentos, oficinas o locales. Las cosas comunes señaladas en este artículo no
necesariamente tienen que ser las únicas  de esta naturaleza. En cualquier comunidad de
propiedad horizontal, puede haber otro tipo de bienes o cosas comunes no señaladas en el
comentado artículo, que por su utilidad y necesidad deban de ser considerados como tales; lo
que no puede suceder es que las cosas comunes numeradas en este artículo no sean

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catalogadas así por alguna comunidad en el documento de condominio.

Con base a este criterio, el literal “K” del artículo 5  señala que son cosas comunes a todos los
apartamentos:
Literal K: “Cualesquiera otras partes del inmueble  necesarias para la existencia, seguridad,
condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y
cada uno de los apartamentos.” (Fin del literal).
A las cosas comunes también se les denomina bienes comunes.
Por lo expuesto, podemos señalar que en Propiedad Horizontal, las cosas o bienes comunes
son las partes del inmueble destinadas al uso y disfrute de todos los copropietarios o de
algunos de ellos, quienes son a su vez dueños particulares de sus respectivos locales, oficinas,
apartamentos, depósitos o partes privativas o de propiedad individual. La propiedad común, es
distinta a la propiedad individual de cada apartamento, oficina o local; una recae a favor de
todos los propietarios, quienes conforman “el condominio” y la otra recae sobre cada
propietario.
-II-
 
De la Administración de las cosas comunes a todos los propietarios.
De acuerdo a lo señalado en el artículo 22 de la ley de Propiedad Horizontal, solo si el
documento de condominio no señala nada con relación a la administración y conservación de
las cosas comunes, debemos acudir a la ley de Propiedad Horizontal para saber qué hacer
cuando hay alguna duda en estas áreas. Vale decir que en lo que se refiere a la administración
de las cosas comunes,  lo que señale el Documento de Condominio prevalece sobre la Ley de
Propiedad Horizontal.

Otro aspecto importante a conocer para este caso es lo tocante a las obligaciones de los
copropietarios del condominio.
De las cargas u obligaciones de los propietarios en los gastos de la comunidad.
 El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal señala textualmente:
“A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y servirá de módulo para determinar  la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán  la cuota
atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime”. (Fin del artículo).
Este artículo contiene la base legal de las alícuotas contempladas en todos los documentos de
condominio, las cuales se crean tomando en cuenta el valor total del área vendible del
inmueble que se trate. Estas referencias numéricas son las que se utilizan para determinar
cuánto debe pagar mensualmente cada apartamento, oficina o local, y al estar contempladas
en el documento de condominio, no pueden variarse sino por voluntad de “todos” los
propietarios. Igualmente es de estricto cumplimiento la contribución de los gastos comunes con
base a la alícuota que señale el documento de condominio, ya que como lo señalamos, es de
esas alícuotas que se crean los montos para pagar los gastos comunes. Este artículo, nos da
una  aclaratoria importante para el presente caso en estudio, ya que  establece que cada
propietario debe sufragar  con su parte o proporción los gastos de la comunidad.

Es una situación financiera en la que –en principio-  solo se producen egresos que deben ser
cubiertos con los aportes de todos los propietarios con la única finalidad de poder administrar,
conservar y mejorar las cosas comunes. Debemos  entender que se trata de una comunidad de

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propietarios que solo tiene una finalidad económica: cubrir los gastos de administración y
mantenimiento de las cosas o áreas comunes. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO
TIENE COMO OBJETIVO GENERAR INGRESOS PARA OBTENER UTILIDADES O
DIVIDENDOS, REPITO EN PRINCIPIO, QUE DEBAN SER REPARTIDOS ENTRE LOS
DISTINTOS PROPIETARIOS, TAL Y COMO SE HACE EN OTRO TIPO DE ENTIDADES
JURÍDICAS,  COMO LAS  SOCIEDADES DE COMERCIO, COOPERATIVAS, ETC.

DE LA JUNTA DE CONDOMINIO.
Otro aspecto importante a  comentar para ir llegando a la solución del caso planteado es que la
Ley de Propiedad Horizontal  establece en su artículo 18,  la obligación de que se constituya
una junta de condominio. Esta agrupación tiene facultades de decisión y de gestión en todos
los asuntos de la comunidad. Entre las facultades de  decisión, podemos citar por ejemplo, la
de representar a los propietarios CUANDO  NO HUBIERE ADMINISTRADOR, o mejor dicho,
cuando las funciones de administración las asuma directamente la Junta de condominio, y
entre las facultades de gestión, todas las referentes a la vigilancia y control de la
administración, convocatoria de la asamblea en caso de urgencia, vigilancia sobre el uso de las
cosas comunes y en general las establecidas en los artículos 18 y 20 de la Ley de Propiedad
Horizontal.
DEL ADMINISTRADOR
 
Efectuada la venta del 75% de los apartamentos o locales, los propietarios reunidos en
asamblea, deben designar a un Administrador, por el periodo de un año (1), quien será la
persona llamada a enfrentar los asuntos y problemas que a diario se presentan en la
comunidad, bajo el control y vigilancia de la Junta de Condominio.
La Junta puede ser designada para que supla las funciones del Administrador, pero de no ser
así, el Administrador tiene sus propias funciones, establecidas en el artículo 20 de la ley de
Propiedad Horizontal. Podríamos dividir los actos del administrador en cuatro clases: Actos
materiales, como por ejemplo cuidar y vigilar las cosas comunes; Actos contables, llevar la
contabilidad de los ingresos y gastos, llevar los libros etc., y Actos  ejecutivos, convocar a la
asamblea por propia iniciativa, a solicitud de la Junta de Condominio o de los propietarios que
representen un tercio del valor del inmueble, cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la
asamblea y de junta de condominio, y Actos Jurídicos, tales como ejercer en juicio la
representación de los propietarios, previamente autorizado por la Junta de Condominio,
denunciar  o representar ante los organismos públicos o privados a la comunidad de
propietarios.
-III-
DEL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO
(IVA).
El artículo 1º de la ley de Impuesto sobre la Renta establece que los enriquecimientos anuales
netos y disponibles, obtenidos
en dinero o en especie, causarán impuestos según las normas establecidas en la presente
ley”...(fin del  artículo)
En esta primera norma aparece  la respuesta que aclara si la comunidad de propietarios de
cualquier edificio o centro  comercial  es un contribuyente ordinario de Impuesto sobre la renta
o no, ya que la condición para el pago del impuesto es el enriquecimiento neto,  es decir, aquel
enriquecimiento que signifique un aumento de patrimonio resultante de restar los ingresos

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brutos de los costos y deducciones legales  (Art. 8 LISLR). Tenemos que repetir lo antes
señalado: la comunidad de propietarios  en Propiedad Horizontal no efectúa acto de comercio
alguno que genere ningún tipo de enriquecimiento neto o lucro, ya que es una entidad sin fines
de lucro, cuya actividad solo se limita a administrar y conservar las áreas comunes  y sufraga
tales actividades de los aportes que efectúan los copropietarios de acuerdo a los porcentajes
establecidos en su Documento de Condominio.
Con relación al cobro del Impuesto al valor Agregado IVA, la comunidad de propietarios
tampoco se encuentra obligada a efectuarlos, debido a que es una entidad sin fines de lucro  y
como tal es un contribuyente formal (ver Art. 8  L.IVA y Art. 2, ordinal 3º de la Providencia que
establece las Normas de Emisión de facturas y otros documentos). Por ello, en los recibos de
gastos de condominio, no debe aparecer reflejado el cobro de este impuesto.
Claro está, si en el edificio o centro comercial, hay locales o espacios comunes destinados
legalmente a ser alquilados,  los recibos que se emitan para cobrar estos alquileres sí deben
contener el cobro del IVA y la factura que cobre este impuesto, debe  llenar los requisitos
legales y formales establecidos en la citada Providencia legal.
Por todos los razonamientos antes expuestos, nos permitimos concluir lo siguiente:
1. La Propiedad Horizontal es un tipo de propiedad mixta, en la cual coexisten, una propiedad
individual o privativa de cada apartamento o local, con una propiedad común o colectiva,
llamada condominio. Es el condominio la entidad que conforma la comunidad de propietarios o
copropietarios y tiene personalidad jurídica distinta a la de cada propietario en particular.
2. Ley de Propiedad Horizontal es el cuerpo legal regulador de las distintas situaciones que se
presentan en las comunidades de este tipo.
3. La referida Ley nos remite al Documento de Condominio y al Reglamento para resolver 
algunos asuntos.
4. El documento de condominio prevalece sobre la Ley de Propiedad Horizontal en todo lo
relacionado con la administración y conservación de las “cosas comunes”, régimen o
procedimiento de convocatorias, consultas a propietarios y asambleas, nombramiento de Junta
de Condominio, duración etc.
5. La comunidad de propietarios, en sí misma, es una entidad jurídica o asociativa que puede
ser demandada o puede demandar; puede reclamar, puede ser reclamada, pero su
representación sea activa o pasiva, recae necesaria y obligatoriamente  en el Administrador, o
en su defecto en la Junta de Condominio, cuando ésta ejerza tales funciones.
6. Las comunidades de propietarios reguladas bajo la Ley de Propiedad Horizontal tienen la
categoría de contribuyentes formales y como tales están exentas del pago del Impuesto Sobre
la Renta,  y del cobro del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en los respectivos recibos de
gastos de condominio.
Dr. ENRIQUE HERRERA SILLA
INPREABOGADO 27390.

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