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CONDOMÍNIO

Prof. Danilo Melo

qCONCEITO DE CONDOMÍNIO: Ocorre quando mais de uma pessoa tiver direito de propriedade sobre um bem ao mesmo tempo. q -O condomínio  ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem. -Todas as pessoas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

qCLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO q •Convencional §Quanto a origem •Eventual •Legal •Quanto ao objeto (parte do bem) § §Quanto a necessidade tempo) Permanente -Universal (todo o bem) -Particular

- Ordinário (certo lapso de -

§Quanto a forma

- pro diviso

-pro indiviso

§Condomínio convencional ou voluntário: resulta de acordo das partes que colocam um bem em comum estabelecendo a quota de cada proprietário.

Art. 1.315 Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

necessário ou forçado: Quando deriva de imposição de ordem jurídica. Edifício. Doação em comum . muros. § §Condomínio legal. § §Condomínio pro diviso: Ocorre quando cada comproprietário tem parte certa e determinada do bem. Exp.§Condomínio eventual. Ex. herança. cercas. § §Condomínio pro indiviso: ocorre quando todos os comunheiros permanecem na indivisão § § § . o bem tem divisibilidade. Ex. pareces. incidente ou fortuito: Decorre de razões alheias as vontades dos condôminos.

314. sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão. reivindicá-la de terceiro. -Não pode usar livremente. ou gravá-la. -Não pode excluir os demais condôminos. 1. . defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação. Art.qDIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: q 1) Cada condômino pode usar a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer seus direito.

Art.-Conclusão: O condômino pode usar o bem de acordo com sua destinação. na proporção de sua parte. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 1. não impeça que os demais condôminos possam também exercer o seu direito.315. a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa. (caso não pague pode ser cobrado Procedimento sumario ou juizado) - judicialmente. Parágrafo único. desde que. . e a suportar os ônus a que estiver sujeita. O condômino é obrigado. .

VER JURISPRUDENCIA 1 2) Cada condômino pode alienar sua parte respeitando a preferência dos demais condôminos. sob pena de decadência. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos. se outro consorte a quiser. poderá. haver para si a parte vendida a estranhos. depositando o preço. se o requerer no prazo de cento e oitenta dias. tanto por tanto. Prazo decadencial a partir do conhecimento da venda . a quem não se der conhecimento da venda. Art. O condômino. 504.

Art. e durante ela.3) Art.320. 1. nem se estipular solidariedade. sem se discriminar a parte de cada um na obrigação. entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum. . 1. 1. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. Art. obrigam o contratante. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos.317. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão.318. mas terá este ação regressiva contra os demais.

199. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum. Art. O condômino tem preferência na locação. independente do consenso dos demais.4) Pode cada condômino reivindicar de terceiro a coisa comum. poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios. Art. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa. . uso ou gozo dela a estranhos. contanto que não excluam os dos outros compossuidores. 1. 1. nem dar posse.314 Parágrafo único. sem o consenso dos outros.

e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só. na venda.322. . Art. 1. e. incapacidade ou desentendimento entre os condôminos o bem pode ser vendido. não as havendo. em condições iguais de oferta. Quando a coisa for indivisível. preferindo-se. alugado ou administrado.qDA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO q -Ocorrendo ausência. o de quinhão maior. e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas. o condômino ao estranho. será vendida e repartido o apurado. indenizando os outros.

a requerimento de qualquer condômino. preferir-se-á.323. § 1o As deliberações serão obrigatórias. § 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão. Art. escolherá o administrador. 1. que poderá ser estranho ao condomínio. ouvidos os outros. o condômino ao que não o é. resolvendo alugá-la. § 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta.Art. em condições iguais. 1. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum. . decidirá o juiz.325. sendo tomadas por maioria absoluta. será este avaliado judicialmente. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

serão partilhados na proporção dos quinhões.326. Art. 1. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. 1. Art.Em caso de se escolher um administrador tudo que for feito por ele obrigará os demais. não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade.324. Pode ser um terceiro. Obs. . Os frutos da coisa comum.

qExtinção do condomínio: q Embora haja casos em que o condomínio tenha duração indefinida. se tratar de bem divisível o condomínio é transitório tendo como causas de extinção: 1.§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos. suscetível de prorrogação ulterior. .

3. 1320 § 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. .Se se convencionar a indivisão por prazo superior a cinco anos o prazo será reduzido para cinco anos.2-Se a divisão for condição estabelecida pelo doador não pode exceder 5 anos Art.

. Art.4. § 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem. respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.320.A ação divisória é imprescritível. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. 1.

328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes. como uma meio de segurança. muro. . MUROS E VALAS §É o estado permanente de indivisão. muros. cercas.qCONDOMÍNIO POR MEAÇÃO DE PAREDES. valas ou valados. Art. protegido pela lei. valado ou cerca do vizinho. tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede. embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado . em razão da utilidade comum que representa aos vizinhos. 1.

Qualquer que seja o valor da meação. vala. . 1. muro. se o vizinho construir um muro com detalhes em granito de custo elevado só pode cobrar do confinante a metade de uma obra comum. 1.Art. nenhum uso poderá fazer na parede. a expensas de ambos os confinantes. Não convindo os dois no preço da obra. cerca ou qualquer outra obra divisória. Obs: A obrigação é de custear metade de uma obra normal.330. Tem-se entendido que é possível elevar o muro quando qualquer um dos vizinhos tiver interesse aplicando as mesmas regras supras.329. Art. será este arbitrado por peritos. enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar.

incentivado pela com um crescimento após a I crise de habitação. para combater o alto custo de vida. 3-Facilitar a obtenção da casa própria. § § § . 4-Fixar os trabalhadores próximos ao local de trabalho. seculo XX.qCONDOMÍNIO EDILÍCIO OU q §Origem: A partir do revolução industrial e Guerra Mundial diante da § Teve como objetivo EM EDIFICIO. 1-Aproveitar melhor os espaços 2-Tornar mais Econômica a edificação.

331. com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. salas. escritórios.§Se caracteriza principalmente por ter uma parte de uso exclusivo e outra forçadamente de uso comum: § §Art. tais como apartamentos. 1. lojas. Pode haver. sobrelojas ou abrigos para veículos. § § 1o As partes suscetíveis de utilização independente. sujeitam-se a propriedade exclusiva. . partes que são propriedade exclusiva. podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. e partes que são propriedade comum dos condôminos. em edificações.

a estrutura do prédio. inclusive o acesso ao logradouro público. são utilizados em comum pelos condôminos. não podendo ser alienados separadamente. a rede geral de distribuição de água. § 5o O terraço de cobertura é parte comum. § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. ou divididos. salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.§ 2o O solo. gás e eletricidade. o telhado. esgoto. e as demais partes comuns. . a calefação e refrigeração centrais.

2. devendo o critério ser fixado na convenção de condomínio. Obs: O condomínio edilício tem personalidade jurídica reconhecida.Para efeitos tributários cada unidade é tratada como prédio isolado. . quadra de tênis) podem ter restrições.Algumas áreas de uso comum (salão de festas. podendo ser usada por um condômino por vez.ATENÇÃO: 1.

estremadas uma das outras e das partes comuns.qCONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO q Art. devendo constar daquele ato.332. 1. III .a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade.o fim a que as unidades se destinam. além do disposto em lei especial: I . II . relativamente ao terreno e partes comuns. .a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva. registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento.

.333. dois terços das frações ideais e torna-se. a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. desde logo. 1. ainda que sem registro.ATENÇÃO: A sumula 260 do STJ: A convenção de condomínio aprovada. no mínimo. Art. Parágrafo único. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de. Para ser oponível contra terceiros. obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. .a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.. III .. IV .Art. (. ou possuidores.334. 1. II .as sanções a que estão sujeitos os condôminos.sua forma de administração.)a convenção determinará: I .o regimento interno. V .a competência das assembléias.

-A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. O quorum para alteração do regimento interno pode ser livremente fixado pela convenção. .

Art. São direitos do condômino: I . III .usar das partes comuns. II . e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. 1. conforme a sua destinação. estando quite. . fruir e livremente dispor das suas unidades.335.usar.votar nas deliberações participar. da assembléia e delas Atenção: O direito do condômino a garagem é direito real passível dos remédios possessórios.

(ver jurisprudência e petição inicial) . ou aos bons costumes.Art.contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. 1. e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego. III . das partes e esquadrias externas.não alterar a forma e a cor da fachada.não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. salvo disposição em contrário na convenção.336.dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. salubridade e segurança dos possuidores. IV . São deveres do condômino: I .  II .

caberá à assembléia geral . não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. por dois terços no mínimo dos condôminos restantes . que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV. independentemente das perdas e danos que se apurarem. não sendo previstos.§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou. deliberar sobre a cobrança da multa . § 2o O condômino. . os de um por cento ao mês e multa de até dois por cen to sobre o débito. não havendo disposição expressa .

social. ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. independentemente das perdas e danos que se apurem. ou possuidor. O condômino ou possuidor que. O condômino. até ulterior deliberação da assembléia. 1337. conforme a gravidade das faltas e a reiteração. Parágrafo único. poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. . gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. por seu reiterado comportamento anti . que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá.Art. por deliberação de três quartos dos condôminos restantes.

se úteis. A realização de obras no condomínio depende: I . entre todos. qualquer dos condôminos a estranhos. de voto de dois terços dos II . os possuidores. Art.341. condôminos. pelo síndico. . Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos. 1. ou.338. de voto da maioria dos condôminos.Art. em caso de omissão ou impedimento deste. 1. em condições iguais. por qualquer condômino. e. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas. preferir-se-á. independentemente de autorização.se voluptuárias.

. não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza. em caso de omissão ou impedimento deste. embora de interesse comum. determinada sua realização. especialmente convocada pelo síndico. por qualquer dos condôminos. § 3o Não sendo urgentes. que deverá ser convocada imediatamente. que importarem em despesas excessivas. as obras ou reparos necessários. o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia. § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar. somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia. ou.§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas.

em acréscimo às já existentes. depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. 1. ou. de outro edifício. no solo comum. ou comuns.343. Art. 1. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante. A realização de obras. em partes comuns. Art.Art. destinado a conter novas unidades imobiliárias. nas partes comuns. a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização. inclusive multas e juros moratórios. A construção de outro pavimento. . por qualquer dos condôminos.342. não sendo permitidas construções. 1. em relação ao condomínio. das partes próprias. suscetíveis de prejudicar a utilização.345. depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

total ou parcial. para administrar o condomínio. 1.Art. Essa escolha pode recais sobre qualquer um dos condôminos ou sobre terceiro. . qDO SÍNDICO q Conceito: É a pessoa eleita pela assembléia. defendendo seus interesses comuns. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição. podendo renovar-se.346. pelo prazo de dois anos.

Art. em juízo ou fora dele. III .348. ativa e passivamente.dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo. 1. os atos necessários à defesa dos interesses comuns. de interesse do condomínio.cumprir e fazer cumprir a convenção. praticando. Compete ao síndico: I . II . o regimento interno e as determinações da assembléia. IV .convocar a assembléia dos condôminos. .representar. o condomínio.

diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. .cobrar dos condôminos as suas contribuições.elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. VI . IX . VII .prestar contas à assembléia. anualmente e quando exigidas.V . bem como impor e cobrar as multas devidas.realizar o seguro da edificação. VIII .

em poderes de representação. . salvo disposição em contrário da convenção. Art. pelo voto da maioria absoluta de seus membros . ou não administrar convenientemente o condomínio. em lugar do síndico. poderá. 1. não prestar contas. total ou parcialmente. os poderes de representação ou as funções administrativas. mediante aprovação da assembléia.§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa. destituir o síndico que praticar irregularidades. § 2o O síndico pode transferir a outrem.349. A assembléia. especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente.

um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. . § 1o Se o síndico não convocar a assembléia. 1. § 2o Se a assembléia não se reunir. na forma prevista na convenção. a requerimento de qualquer condômino.Art. as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Convocará o síndico. e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.350. anualmente. reunião da assembléia dos condôminos. o juiz decidirá. a fim de aprovar o orçamento das despesas.

351. Parágrafo único. salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino.Art. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção. depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos Art. a mudança da destinação do edifício. as deliberações da assembléia serão tomadas. em primeira convocação. 1. 1.352. por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. ou da unidade imobiliária. Salvo quando exigido quorum especial. .

1. .355. Art.356.Art. 1. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.353. ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. 1. a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes. Art. Em segunda convocação. 1. por prazo não superior a dois anos.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. composto de três membros. salvo quando exigido quorum especial. Art. eleitos pela assembléia. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal.

ou venda. o condômino ao estranho.357. os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída.Art. . ou ameace ruína. alienando os seus direitos a outros condôminos. será repartido o apurado entre os condôminos. em condições iguais de oferta. § 1o Deliberada a reconstrução. por votos que representem metade mais uma das frações ideais. ( da mesma forma na desapropriação). mediante avaliação judicial. em que se preferirá. poderá o condômino eximirse do pagamento das despesas respectivas. § 2o Realizada a venda. proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. 1.

Rio de Janeiro. Editora Forense. Maria Helena. 4 Edição. Diniz. Paulo. São Paulo. 25 Edição. 2010. Código Civil Anotado. Curso de Direito Civil Brasileiro-Direito das Coisas.Fontes: Diniz. Editora Saraiva. Editora Saraiva. Curso de Direito Civil-Direito das Coisas. 2010. 2003. Nader. Maria Helena. . 9 Edição. São Paulo.

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