Agar membeli rumah tidak berujung penyesalan

JAKARTA. Memiliki rumah sendiri idaman setiap rumah tangga. Dengan mempunyai rumah
sendiri, kita bisa leluasa mengatur rumah tangga, memilih desain rumah, dan mengatur tata
letak barang sesuai selera. Walhasil, rumah yang kita tempati akan memberikan rasa aman
dan nyaman.

Jadi, wajar jika banyak di antara kita yang bekerja pontang-panting, demi mengumpulkan
uang agar dapat membeli rumah. Meskipun, pembelian itu ditempuh dengan cara kredit atau
mencicil pembayarannya lewat bank (kredit pemilikan rumah/KPR).

Bahkan, alih-alih mendapatkan rumah idaman yang sesuai anggaran, kini banyak orang
membeli dengan cara oper kredit (take over credit). Lazimnya, ini didefinisikan sebagai
bentuk dari pengalihan kredit KPR atau kredit pemilikan apartemen (KPA) dari pihak pemilik
lama kepada pemilik baru.

Namun, dalam banyak kasus, proses membeli rumah dengan sistem oper kredit lebih sulit
ketimbang membeli rumah dari pengembang dengan cara mengajukan kredit langsung
kepada bank. Maklum, biasanya dokumen rumah yang akan dibeli sudah tersimpan di sebuah
bank, misalnya bank A. Jadi, apabila pihak debitur baru ingin mendapatkan kredit dari bank
B, belum tentu bank A bersedia memberikan dokumen tersebut dengan proses cepat dan
mudah.

Lebih celaka, tak sedikit masyarakat yang tak memahami tata cara dan prosedur pengalihan
KPR atau KPA tadi. Walhasil, niat semula ingin mendapat keuntungan dari membeli rumah
atau apartemen dengan oper kredit, mereka justru rugi. Sistem ini bisa sangat berbahaya
kalau si pembeli tidak memahami aturannya," kata Rakhmi Pematasari, perencana keuangan
dari Safir Senduk & Rekan.

Menurut Rakhmi, bisa saja para debitur lama memiliki masalah pada KPR-nya. Atau, ketika
membeli rumah, si debitur baru lebih memilih cara pengalihan kuasa. Padahal, ternyata surat-
surat pendukung untuk pengalihan kuasa oper kredit tadi tidak cukup lengkap, sehingga bank
menolak memberikan sertifikat asli rumah kepada debitur baru ketika kreditnya telah selesai.

Sudah ada barangnya

Namun, lanjut Rakhmi, membeli rumah melalui sistem oper kredit KPR atau KPA juga
memiliki sisi keuntungan. Paling tidak, ketika melakukan oper kredit, rumah atau apartemen
sudah serah terima, atau sudah dibangun tapi umurnya belum terlalu lama. Jadi, pembeli
sudah langsung punya gambaran kira-kira bentuk rumahnya seperti apa, kekurangan
rumahnya di mana, bahkan bisa menghitung kemampuan membayar cicilan.
Menurut Budi Triadi Pratama, perencana keuangan dari Akbar's Financial Check Up, oper
kredit properti KPR atau KPA bisa berupa pengalihan antarinstitusi keuangan atau bank.
Artinya, KPR atau KPA yang ada di bank A dipindahkan ke bank B. Tentu saja, skema
tersebut tak selalu bisa dijalankan. Ini tergantung pada kebijakan antarbank tersebut.

Namun, biasanya, pengalihan kredit dengan skema ini digunakan nasabah demi mendapatkan
fasilitas lebih. "Bisa berupa bunga kredit lebih kompetitif, kemudahan dalam pelunasan,
skema pelunasan yang lebih fleksibel, atau fasilitas lain yang dinilai lebih daripada fasilitas
bank sebelumnya," kata Budi.
Bentuk pengalihan kredit lainnya adalah pengalihan kredit kepemilikan. Singkatnya,
kepemilikan properti dari debitur A pindah ke B. Skema ini biasanya menggunakan bank
yang sama. Bisa juga menggunakan bank yang berbeda seperti skema sebelumnya. Dalam
skema ini, yang perlu diperhatikan adalah kondisi persetujuan kredit yang ingin dialihkan.
Sebab, jika pengajuan kredit tidak disetujui, pengalihan tidak dapat terjadi.

Lantas, bagaimana cara bijak membeli rumah atau apartemen melalui sistem oper kredit?
Berikut ini beberapa tips yang harus Anda perhatikan ketika ingin membeli KPR atau KPA
lewat oper kredit, seperti dirangkum KONTAN dari sejumlah perencana keuangan:

1. Hitung biaya transaksi pembelian

Langkah pertama yang harus diketahui ketika membeli rumah atau apartemen melalui oper
kredit KPR atau KPA adalah menghitung terlebih dulu biaya yang akan dikeluarkan untuk
proses ini, seperti biaya pembelian ke pihak penjual dan biaya-biaya oper kredit ke bank. "Ini
untuk memastikan, apakah KPR atau KPA yang ditawarkan secara oper kredit sepadan atau
tidak dibandingkan membeli baru atau tunai," kata Rakhmi.
Mike Rini, perencana keuangan dari MRE Financial & Bussines Advisory menambahkan,
sebelum membayar sejumlah uang untuk KPR atau KPA dari pemilik lama, seyogianya Anda
melakukan negosiasi terlebih dahulu.
Paling tidak, negosiasi tersebut terkait harga jual properti yang mau dialihkan. Jadi, Anda
harus bertanya kepada pemilik lama, berapa tahun sudah mengangsur cicilan rumah. Jika
baru membayar cicilan rumah 24 bulan dari jangka waktu 15 tahun cicilan, berarti negosiasi
harga rumah di sekitar angka yang sudah dicicil si pemilik lama. "Karena, selama dua tahun
itu, dia sudah mendapatkan manfaat rumah yang akan kita beli," kata Mike.
2. Lihat biaya cicilan

Budi mengingatkan, biar bagaimanapun, sistem oper kredit adalah skema berutang. Jadi,
Anda perlu memperhatikan kemampuan keuangan. Khususnya, kemampuan dalam mencicil
KPR atau KPA. Setelah disetujui memakai fasilitas KPR ataupun KPA, properti tersebut
belum langsung menjadi hak nasabah sepenuhnya.
Nasabah masih memiliki kewajiban melunasi utang tersebut. "Properti yang menggunakan
kredit baru dapat dinyatakan sebagai aset jika sudah lunas. Jadi, perhatikan kewajiban rutin
yang ada alias cicilan," saran Budi. Yang ideal, besar biaya cicilan tidak menambah besar
total utang Anda. Total cicilan utang yang boleh dimiliki maksimal 30% dari penghasilan
rutin bulanan," ujarnya.

Jika total keseluruhan utang lebih dari 30%, sebaiknya besar utang dikurangi. Caranya, bisa
dengan melunasi sebagian utang yang ada atau memperpanjang jangka waktu utang tersebut.
Ini dengan ekspektasi nilai cicilan utang bisa berkurang.

JAKARTA. Dalam banyak kasus, proses membeli rumah dengan sistem oper kredit lebih
sulit ketimbang membeli rumah dari pengembang dengan cara mengajukan kredit langsung
kepada bank. Bagaimana cara bijak membeli rumah atau apartemen melalui sistem oper
kredit?
Berikut lanjutan beberapa tips yang harus Anda perhatikan ketika ingin membeli KPR atau
KPA lewat oper kredit, seperti dirangkum KONTAN dari sejumlah perencana keuangan:
3. Lihat sejarah kredit debitur sebelumnya
Poin ini sangat penting, sebab, dalam banyak kasus, debitur sebelumnya ada yang
menunggak cicilan KPR atau KPA ke bank pemberi kredit. "Kalau hal ini tidak diperhatikan,
pihak pembeli tentu yang akan dirugikan dari proses ini," kata Rakhmi Pematasari, perencana
keuangan dari Safir Senduk & Rekan.

Saran senada diungkapkan Mike Rini, perencana keuangan dari MRE Financial & Bussines
Advisory. Menurutnya, yang namanya oper kredit KPR atau KPA, bukan semata-mata
mengalihkan aset properti, tapi juga mengalihkan utang pemilik lama kepada si pemilik baru.
"Anda harus mengetahui, apakah pemilik lama memiliki tunggakan utang atau tidak. Jangan
sampai kita membeli rumah yang ada tunggakan utang pokok ditambah bunga dan
penaltinya. Ini jelas merugikan," sarannya.
Untuk mengetahui ada atau tidak tunggakan utang cicilan, Anda harus meminta bukti print
out pembayaran kredit si pemilik lama. "Intinya, jangan sampai kita beli kucing dalam
karung. Kalau si pemilik lama memang tidak sanggup menutupi utang, kita boleh melunasi
utang pokok plus bunga. Tapi, tidak beserta penalti tunggakannya," imbuh Mike.

4. Lihat fasilitas rumah

Menurut Mike, ketika berniat membeli rumah baik secara tunai maupun oper kredit, Anda
terlebih dulu harus menentukan tujuan. Apakah rumah itu untuk tempat tinggal atau investasi.
Nah, jika sebagai tempat tinggal, hal yang perlu dilihat ketika membeli rumah atau apartemen
lewat oper kredit adalah sarana beserta fasilitasnya.
Misalnya, kata Mike, apakah rumah yang akan dibeli bisa mengakomodir kebutuhan
rumahtangga. Bisa saja ketika membeli rumah oper kredit, Anda belum memiliki anak. "Nah,
apakah rumah itu cukup kalau ada anak-anak ke depan. Misalnya, lokasi dekat pasar, jalan
tol, fasilitas umum, lingkungannya aman, dan berbagai fasilitas lain," katanya.

5. Periksa dokumen

Pastikan dokumen atau sertifikat rumah yang akan dibeli asli. Tentu, jika rumah KPR atau
KPA, dokumen yang asli masih tersimpan di bank yang menyediakan fasilitas kredit kepada
pemilik lama. "Tapi, calon pembeli bisa mendapatkan fotokopi dokumen yang ada di pemilik
lama. Setelah itu, Anda harus mencocokkan ke bank bersama pemilik lama," kata Mike.
Untuk memastikan, Anda bisa minta bantuan notaris. Sebelum terjadi jual beli, notaris akan
mengecek keaslian dokumen. Jika Anda mengambil KPR atau KPA dari bank yang Anda
pilih, divisi legal bank akan mengecek keaslian dokumen.

6. Jaga track record

Agar pengajuan kredit disetujui bank, menurut Budi, nasabah perlu menjaga track record
kredit. Pasalnya, rekam jejak kredit nasabah tercatat dalam Sistem Informasi Debitur (SID) di
Bank Indonesia. SID ini menginformasikan rapor kredit nasabah yang sudah dan pernah
menggunakan kredit. "Otomatis, jika rapornya merah atau masuk kategori black list, jenis
kredit apapun tidak dapat disetujui bank," imbuh Mike.
Bisa Oper Kredit Lewat Notaris atau Bank
Dengan berbagai alasan, kini banyak masyarakat di tanah air membeli rumah melalui sistem
over kredit KPR dan KPA di bank. Namun, proses pengalihan aset properti dan kredit dengan
sistem tersebut tidak mudah. Apa yang harus diperhatikan?

Dalam proses over kredit KPR atau apartemen (KPA), terdapat beberapa cara. Masing-
masing cara sangat berpengaruh terhadap legalitas dokumen hukumnya. Anda perlu memilih
cara mana yang paling aman agar pada saat KPR lunas, Anda bisa mengambil sertifikat
rumah di bank dengan mudah dan tanpa kendala.
Salah satunya, proses oper kredit KPR atau KPA bisa memakai jasa notaris. Dalam proses
ini, Anda dan penjual menghubungi notaris dan menyampaikan maksud Anda untuk
melakukan oper kredit atas rumah pihak penjual.
Di sini, Anda dan pihak penjual wajib menyertakan dokumen pendukung. Sebut saja,
fotokopi perjanjian kredit, fotokopi sertifikat yang tertera stempel bank, fotokopi izin
mendirikan bangunan (IMB), fotokopi dokumen pajak bumi dan bangunan (PBB) yang sudah
dibayar, fotokopi bukti pembayaran angsuran, buku tabungan bernomor rekening untuk
pembayaran angsuran, dan data pribadi penjual serta pembeli, misalnya KTP, kartu keluarga,
dan buku nikah.
Notaris kemudian membuat Akta Pengikatan Jual Beli (APJB) atas pengalihan hak atas tanah
dan bangunan yang dimaksud, berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa
untuk mengambil sertifikat. Selanjutnya penjual membuat surat pernyatan atau
pemberitahuan bahwa telah terjadi alih kewajiban dan hak atas kredit dan agunan tersebut.
Surat pernyataan ditujukan ke bank.
Sedangkan, proses oper kredit di bank dilakukan berdasarkan sejumlah prosedur. Di
antaranya, setelah pihak penjual dan pembeli sudah menyetujui harga oper kredit rumah atau
apartemen, maka ada beberapa proses yang harus dilewati. Pertama, pihak pembeli
mengajukan aplikasi oper kredit KPR ke bank. Jika permohonan tersebut disetujui, bank akan
memberi rincian besarnya dana yang bisa didapatkan pihak pembeli.
Jika kita setuju dengan nilai dana yang akan diberikan bank, bank akan mencairkan dana
tersebut setelah semua persyaratan terpenuhi. Bank akan melunasi sisa kredit dari pihak
penjual ke bank lama atau mentransfer langsung ke rekening penjual untuk dibayarkan ke
bank lama.
Tahapan akhir adalah kita bisa menempati rumah baru setelah proses akad kredit selesai dan
melakukan pembayaran angsuran oper kredit rumah itu sesuai perjanjian. "Pemilihan proses
perlu dipikirkan masak-masak karena masing-masing cara punya kelebihan dan kekurangan,"
tandas Rakhmi.