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Village Arco - Uma nova forma de viver!

1 Gerenciamento do projeto
1 1.1 Iniciação
2 1.1.1 Termo de Abertura 10
3 1.2 Planejamento
Definir as ações a serem implementadas de acordo com o desempenho parcial do projeto. Respeitar
sempre as orientações do monge benedetino santo e doutor da Igreja que viveu na Inglaterra no
4 1.2.1 Plano de gerenciamento do projeto 20 século VII; não se deixar contaminar pela presunção da erudição e lembrar de que há três caminhos
para o fracasso: 1) não ensinar o que se sabe; 2) não praticar o que se ensina; 3) não perguntar o que
se ignora.
Village Arco se assemelhará a um bairro residencial. Deverá conter diversas tipologias arquitetônicas
harmonicamente dispostas, respeitando o meio ambiente e a sustentabilidade da solução. Deverá
buscar as menores taxas de condomínio e o preço médio de venda inferior ao limite estabelecido na
5 1.2.2 Requisitos do escopo do produto 30
cidade para o Programa MCMV. As soluções arquitetônicas abragerão casas isoladas, geminadas e
prédios sem elevadores. A lucratividade esperada é de 15% do VGV. A implantação deve objetivar a
menor exposição de capital possível.
Estudos, elaboração e aprovação de todos o projetos necessários para a implantação do Village Arco
em Campos dos Goytacases numa área de 242.000 m². Deverá ser planejada, em cinco fases distintas,
a execução, comercialização e entrega das unidades. Definições de métricas a serem utilizadas e
acompanhamento dos resultados previsto e realizados, com proposta de eventuais correções de rumo
6 1.2.3 Definir o escopo do projeto 40
percebidas ao longo do cronograma de implantação. Relatório final contendo as lições aprendidas,
riscos corridos e soluções encontradas e adequações propostas para os outros empreendimentos,
visando estabelecer rotinas de fácil implantação da solução em demais cidades brasileiras. Não consta
do escopo do projeto a execução da obra que será objeto de outro projeto específico
Documento em forma gráfica, elaborado no MS Project, contendo todos os produtos e serviços a
7 1.2.4 Estrutura Analítica do projeto - EAP 50
serem entregues. Deverá respeitar os dez mandamento da EAP.
8 1.2.5 Dicionário da EAP 60 Explicitar o que se espera de cada termo contido na EAP.
9 1.2.6 Definir as atividades 70 Definir as tarefas necessárias para implantação do Condomínio em Campos dos Goytacases,
10 1.2.7 sequenciar 80 Ordem em que as tarefas serão executadas considerando as dependências.
Estimar valores das tarefas para que sejam realizados ajustes e confrontadas as premissas iniciais do
11 1.2.8 Estimar recursos 90
estudo da viabilidade da operação.
Definir o tempo médio das atividades e análise dos tempos totais em função dos prazos marcos e
12 1.2.9 Definir o tempo das atividades 100 gerenciar os recursos de modo a atingir a meta de iniciar o primeiro lançamento em junho de 2011 e
as outras fases a cada seis meses.
13 1.2.10 Cronograma 110 Cronograma de todo o emprendimento até a sua conclusão.
14 1.2.11 Apresentação do cronograma para aprovação 120 Apresentação aos Sponsors da cronograma e previsão de custos para aprovação
Apurar as estimativas iniciais de custos e confrontá-las com os orçamentos recebidos e executados.
15 1.2.12 Orçamento 130

16 1.2.13 Planejar a qualidade 140 Assegurar o cumprimentos dos requisitos do produto. Qualidade é fazer o combinado.

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Planejar os recursos humanos de forma a garantir o atingimento das metas e preparar a empresa para
17 1.2.14 Plano recursos humanos 150
transformar o projeto inicial em rotina
A comunicação e o entendimento do projeto faz com que as diversas intervenções sejam

18 1.2.15 Planejar comunicações 160 compreendidas e debatidas pelos Stackholders e as idéias já aprovadas por toda a equipe passem a
pertencer à empresa, deixando-a menos vulnerável a eventual desfalque de RH nos seus quadros.
19 1.2.16 Planejar o gerenciamento do risco 170 Prever situações que possam comprometer o resultado e medidas metigadoras.
20 1.2.17 Identificar os riscos 180 mapear os maiores riscos que serão corridos ao longo do projeto.
21 1.2.18 Análise qualitativa do risco 190 Qualificar o risco, buscando subsídio para a probabilidade que o mesmo ocorra.
22 1.2.19 Análise quantitativa 200 Quantificar o impacto que o risco pode causar ao projeto e os seus valores
23 1.2.20 Respostas aos riscos 210 Planejar respostas aos riscos identificados.
Política de aquisição a ser adotada no projeto, indicar alçadas, autorização, formas de negociação e
24 1.2.21 Planejar aquisições 220
prazos de pagamentos.
25 1.3 Execução 230
26 1.3.1 Gerenciar a execução do projeto 240 Definir a forma de atuação do gerente do projeto, suas obrigações eresponsabilidades.
27 1.3.2 Garantir a qualidade 250 Métrica para garantir que os contratos serão cumpridos e forma de correção dos desvios.
28 1.3.3 Mobilizar equipe 260 Reunir e explicar o papel desempenhado por cada membros dentro do projeto. Ressaltar o
Propor estudos, cursos e seminários, objetivando com que cada membro tenha maior valor no
29 1.3.4 Desenvolver equipe 270
mercado após a participação neste projeto
Acompanhar a execução das tarefas, controlar os custos e prazos, discutir dificuldades e propor
30 1.3.5 Gerenciar equipe 280 soluções, assegurar que cada membro da equipe saiba o que está sendo solicitado, o seu prazo de
execução e custo dos entregáveis.
31 1.3.6 Distribuir informações 290 Assegurar que os stackholders estejam sempre informados da evolução do projeto.
Mostrar o papel das tarefas já concluidas e o avanço do projeto bem como o as evoluções pessoais.
32 1.3.7 Gerenciar expectativas 300

O gerente deve conduzir pessoalmente as negociações segundo o princípio de Pareto e curva abc.
33 1.3.8 Conduzir aquisições 310

34 1.4 Controle 320


35 1.4.1 Monitorar e controlar os trabalhos 330 Rotineiramente ao longo do projeto
36 1.4.2 Realizar o controle integrado das mudanças 340 Verificar o impacto em outras áreas do projeto antes de autorizar qualquer mudança.
37 1.4.3 Verificar o escopo 350 Confrontar as atividades conduzidas e o escopo inicial do projeto semanalmente.
38 1.4.4 Controlar o escopo 360 Mudanças de escopo geram dificuldades para atingir as metas. Controlar diariamente.
39 1.4.5 Controlar o cronograma 370 Rotina do gerente do projeto
40 1.4.6 Controlar os custos 380 Rotina do gerente de projeto
41 1.4.7 Controlar a qualidade 390 Controle semanal da qualidade. Reuniões para correção de rumos.
Reportar aos sponsors semanalmente o andamento do projeto via email. Propor correção de rumo se
42 1.4.8 Reportar o desempenho 400
preciso. Reuniões poderão ser realizadas se consideradas necessárias pelos sponsors.
Riscos já identificados devem ser controlados quando ainda estão na fase de ameaças e
43 1.4.9 Monitorar e controlar os riscos 410
preventivamente redigir o plano B para mitigação.
44 1.4.10 Administrar as aquisições 420 Acompanhar as especificações, contratos e pagamentos. Princípio de Pareto.

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45 1.5 Encerramento 430


Relatório de lições aprendidas a cada fase, quando os problemas enfrentados ainda estão na memória
46 1.5.1 Encerrar as fases 440 dos stckholders. Evitar deixar para o encerramento do projeto o que pode ser realizado ao longo do
projeto.
Verificar a situação de todos os contratos junto ao jurídico e contabilidade de forma a fazer um
47 1.5.2 Encerrar as aquisições 450
relatório de pendencias e soluções apontadas antes do encerramento do projeto.
Relatório final visando a memória da empresa para realizar novos empreendimentos ou projetos.
48 1.5.3 Encerrar o projeto 460 Anexar cópias eletrônicas de todos os arquivos utilizados para tomada de decisão ao longo do projeto,
de forma a facilitar o futuro da empresa.
49 2 Estudo de viabilidade econômica 470
50 2.1 Coleta de dados 480
Obter dados da cidade de Campos dos Goytacases. Histório, população, PIB per capta, mediana e
moda da renda da população, vetores de crescimento urbano, déficit habitacional, lançamentos
51 2.1.1 Informações da Cidade 490 concorrentes, velocidade média dos empreendimentos concorrentes, corretores que podem ser
parceiros, contato com a CEF, personagens que podem facilitar a implantação do empreendimento na
cidade, iniciar a distribuição de brindes, contato com prefeitura.
Definição das tipologias a serem utilizadas no estudo de viabilidade e o faseamento do
52 2.1.2 Tipologias das unidades 500
empreendimento.
Forma de aproveitamento da gleba observando as leis, o relacionamento com as prefeituras, órgãos
53 2.1.3 Tipo de implantação 510 ambientais, corretores, Caixa, cartório, público alvo, concessionárias de serviços públicos, visando
sempre o menor custo de manutenção aliado a mínima exposiçãi de capital e maior taxa da MTIR.
Preço de venda praticado na cidade para as diversas tipologias e velocidade de venda, estoque e
54 2.1.4 Preço venda unidades 520
previsão de lançamentos dos concorrentes.
Renda necessária para o financiamento do valor de venda das unidades e definição do cliende médio,
55 2.1.5 Renda necessária 530 seus hábitos, idade, ocupação, etc. Dirigir todos os projetos do produto para atender as necessidades
deste cliente. Evitar conceber o projeto sem a definição do consumidor alvo e seus objetivos.
O objetivo deste projeto é o financiamento no programa MCMV mas deve ser monitorado outras
56 2.1.6 Fontes de financiamento 540
formas de financiamento eventualmente utilizadas na cidade de Campos dos Goytacases.
Estimar as hipóteses visando os objetivos do projeto, sem provocar excesso ou falta de oferta do
57 2.1.7 Estimar fases necessárias 550
produto e conciliar datas distintas de lançamento dos outros da cidade.
Estas hipóteses e teses deverão ser objeto de estudo no Viabil. Os empreendimentos que não
58 2.1.8 Simulações 560 alcançarem a lucratividade esperada deverão ter os estudos arquivados para posterior análise da
mudança do quadro local.
59 2.1.9 Lucratividade 570 A lucratividade a ser buscada no Village Arco é de 15% do VGV.

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Investidores poderão ser atraidos para corrigir falhas no fluxo de caixa, compra de terrenos e outras

60 2.1.10 Captação de investidores 580 oportunidades de negócio. O vendedor do terreno tem grande possibilidade de se tornar parceiro em

outros empreendimentos. O modelo pode ser repetido em na região sobre a forma de parceria.
A busca deve ser para atingir um VGV mínimo de R$30.000.000,00. Os empreendimentos com
61 2.2 Terreno 590 diversas tipologias facilitam o atendimento de uma maior faixa de compradores, aumentando a
velocidade de venda.
A forma ideal de negociação deve ser a parceria física ou financeira. O terreno pode ainda entrar com
62 2.2.1 Negociação 600 pagamento direto da Caixa Econômica Federal. Compras serão analisadas após esgotamento das
outras alternativas ou por percentual do VGV muito inferior ao da permuta.
O processo de aquisição deverá ser acompanhado pelo jurídico. Nada deve ser assinado antes de
63 2.2.2 Aquisição 610 parecer conclusivo do setor. Prever prazo para entrega dos documentos e prazo para análise jurídica
no contrato de opção de venda.
Deve-se evitar a escritura para diminuir os custos com ITBI e demais despesas necessárias. Primeira
64 2.2.3 Escritura 620 opção é a promessa de compra e venda com a transferência da fração diretamente para o usuário
final.
Idem ao ítem anterior, sendo que somente após o registro dos contratos com a CEF no cartório de
65 2.2.4 Registro 630
registro de imóveis é que ocorrem as liberações de parcelas.
66 3 Projetos 640
67 3.1 Definições básicas 650
Estudo do plano diretor da cidade, lei do uso e ocupação do solo e código de obras. Demais programas
68 3.1.1 Levantamento das leis de uso do solo e zoneamento 660 dos diversos níveis de governo que possam se relacionar com o empreendimento em questão
também devem ser examinados.
Redigir o funcionamento da comunidade a ser implantada para discussão com o jurídico e orientação
69 3.1.2 Redigir bases para anteprojeto 670
dos diversos projetistas.
70 3.1.3 Definir produtos e implantação 680 Tipologia e implantação e funcionamento da comunidade a ser implantada.
Contratar a execução do levantamento com a demarcação com marco de concreto dos seus limites,
71 3.1.4 Levantamento Planialtimétrico 690 levantamento da altimetria para orientar os projetos e colocar ao menos dois marcos com
coordenadas verdadeiras. Cotar ainda diária de equipe na implantação das obras.
A sondagem contribuirá para definir a viabilidade, projetar as fundações e pode ainda influenciar na
72 3.1.5 Sondagem terreno 700
definição da tipologia. Deve ser contratada logo após a aquisição do terreno.
73 3.1.6 Apresentação do Ante Projeto 710 Apresentação aos Sponsors do anteprojeto.
A declaração de aceite determina o prosseguimento do projeto bem como valida as atividades
74 3.1.7 Aceite do Ante Projeto 720
anteriores.
75 3.2 Apresentação 730
Apresentação aos Sponsors das tipologias a serem edificadas com base no ante projeto aprovado.
76 3.2.1 Apresentação do projeto de arquitetura 740

77 3.2.2 Apresentação do projeto urbanístico completo 750 Apresentação aos Sponsors do projeto completo.
A declaração de aceite determina o prosseguimento do projeto bem como valida as decisões
78 3.2.3 Aceite das apresentações 760
anteriores.

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79 3.3 Aprovação em Órgãos Públicos 770


A equipe deve receber apoio de desenhistas de modo a concluir no menor tempo possível a entrada
80 3.3.1 Elaboração dos desenhos para aprovação nos órgãos públicos 780
dos projetos para aprovação.
Deverá ser contratado um despachante para acompanhamento diário da tramitação dos projetos.

81 3.3.2 Acompanhamento dos processos até a liberação dos alvarás 790 Consultor local também é desejável para agilizar as aprovações. A filosofia futebolística "quem
desloca recebe, quem pede tem preferência" deve ser observada pelos profissionais contratados.
82 3.3.3 Concessionária de água e esgoto 800 Águas do Paraiba em Campos. Deve ser consultada durante a aprovação do arquitetônico.
83 3.3.4 Concessionária de energia elétrica 810 Ampla. Deve ser consultada durante a aprovação do arquitetônico
84 3.3.5 Concessionária telefonia 820 Atentar para a concorrência. Negociar a implantação de rede no condomínio.
Analisar a necessidade e iniciar mesmo com anteprojeto. Deve ser contratado profissional
85 3.3.6 relatório impacto meio ambiente 830
especializado na cidade de Campos do Goytacases.
86 3.3.7 Memorial de incorporação 840 Especificações e quadros da NBR 12.721 e demais documentação complementar.
87 3.3.8 Patrimônio de afetação 850
88 3.3.9 Solicitação do “habite-se” após a conclusão da obra 860
89 3.3.10 Acompanhamento dos processos até a liberação do “habite-se” 870
90 3.4 Projeto Base 880
91 3.4.1 Projeto base de arquitetura 890
92 3.4.2 Projeto base de urbanismo 900
93 3.5 Projeto Executivo 910
94 3.5.1 Urbanismo e lazer 920
95 3.5.1.1 Projeto executivo e detalhes Arquitetônicos 930
96 3.5.1.2 Projeto estrutural e cálculos 940
97 3.5.1.3 Projeto de hidráulica 950
98 3.5.1.4 Projeto de elétrica 960
99 3.5.1.5 Especificação dos materiais 970
100 3.5.1.6 Cotação de preços unitários 980
101 3.5.1.7 Orçamento 990
102 3.5.1.8 Projeto área de lazer 1000
103 3.5.1.9 As Built 1010
104 3.5.2 Residências 1020
105 3.5.2.1 Projeto executivo e detalhes Arquitetônicos 1030
106 3.5.2.2 Projeto estrutural e cálculos 1040
107 3.5.2.3 Projeto de instalações hidráulicas 1050
108 3.5.2.4 Projeto de instalações elétricas 1060
109 3.5.2.5 Especificação dos materiais 1070
110 3.5.2.6 Cotação de preços unitários 1080
111 3.5.2.7 Orçamento 1090
112 3.5.2.8 Projeto paisagístico e iluminação 1100
113 3.5.2.9 As Built 1110
114 4 Relação com Caixa Econômica Federal 1120
115 4.1 Correspondente bancário 1130

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116 4.2 Geric 1140


117 4.3 Juridico 1150
118 4.3.1 Empreendimento 1160
119 4.3.2 Empresa 1170
120 4.4 Engenharia 1180
121 4.4.1 Pré análise 1190
122 4.4.2 Definitiva 1200
123 5 Vendas 1210
124 5.1 Stand de vendas 1220
125 5.1.1 Aprovação e alvará 1230
126 5.1.2 Decoração 1240
127 5.1.3 Construção stand 1250
128 5.2 material gráfico 1260
129 5.3 Maquete 1270
130 5.4 Imagens digitais 1280
131 5.5 Unidade decorada 1290
132 5.6 Preparar lançamento 1300
133 5.7 Acompanhar o lançamento 1310
134 6 Construção 1320
135 6.1 Serviços preliminares 1330
136 6.1.1 Terraplanagem 1340
137 6.1.2 Canteiro de obras 1350
138 6.2 Infra-estrutura 1360
139 6.2.1 Topografia 1370
140 6.2.2 Drenagem e esgoto 1380
141 6.2.3 Arruamento 1390
142 6.2.4 Iluminação Pública 1400
143 6.2.5 Muro de fechamento e guarita 1410
144 6.3 Lazer 1420
145 6.4 Residências 1430
146 6.4.1 Fundações 1440
147 6.4.2 Estrutura 1450
148 6.4.3 Acabamento 1460
149 6.4.3.1 Revestimentos 1470
150 6.4.3.2 Instalações 1480
151 6.4.3.3 Esquadrias 1490
152 6.4.3.4 Cobertura 1500
153 6.5 Paisagismo 1510
154 6.5.1 Jardins e área comum 1520
155 6.5.2 Residências 1530
156 6.6 Conclusão da Obra 1540
157 7 Marketing & Comercial 1550

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158 7.1 Divulgação (mídia) 1560


159 7.2 Lançamento (evento) 1570
160 7.3 Vendas (contrato) 1580

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