Notas de Clase.

Contratos Profesor: Gustavo Marín Vélez.

Universidad de Medellín
2004

Libros Guía:
• Curso de las obligaciones y de los contratos. Mario Baena Upegui.
• Los Principales Civiles y Mercantiles. Gómez Estrada.
• Contratos Civiles y Mercantiles. José Alejandro Bonivento Fernández.
• Contratos. Arturo Valencia Zea.
• Derecho Privado, Problemática Contractual. Mario Suárez.
• El Contrato de Arrendamiento. Fabio Naranjo Ochoa.

Nociones Generales del contrato Contexto Constitucional.

Existen principios constitucionales que son el respaldo al régimen contractual, son un

conjunto de normas que regulan las relaciones contractuales y son: La libre empresa Art
333 CN; Libre Desarrollo de la Personalidad Art 16 CN; Libre Posibilidad de ejercer
actividad u oficio; Libertad Económica Art 33 CN; Libertad de derecho de asociación. Art
38 CN.

El principal acto o negocio jurídico en Colombia es el contrato y por ello es tambien la

principal fuente de obligaciones.

• Libre Empresa o Libertad Económica: los sujetos del derecho, personas naturales o
jurídicas, tienen plena libertad para elegir un contrato empresarial, ósea, montar un negocio
ya que la economía capitalista se caracteriza por lo la oferta y la demanda, en sociedades
como Cuba y Alemania que tienen un criterio de economía plantificada. La rentabilidad
empresarial esta por encima de los intereses de la colectividad, el concepto de libertad
económica es macabro, ya que no existe relación entre los intereses del capital y los interés
de la sociedad. Ejemplo de lo anterior son: las compañas de seguridad privada, los centros
de conciliación, las cárceles privadas, educación privada, salud prepagada, estas
actividades propias del Estado pero que este autoriza a los particulares que las realicen para
obtener lucro.

No obstante la doctrina y la jurisprudencia se han encargado de poner limite al principio de

la libre empresa y no ha sido precisamente la ley, razón por la cual tenemos un régimen
contractual caótico y desorganizado permitiendo negocios como: venta puerta a puerta,
lectura de cartas. En algunos regímenes capitalista se respeta al consumidor ya que existen
limitaciones a la libre empresa y son determinadas por el Estado.

En Colombia entra en contradicción el principio de la libre empresa y el régimen

contractual con los limites de la autonomía privada determinados por la jurisprudencia.

La libertad económica esta fundada sobre la autonomía privada, se considera a las personas
libres, libertad que se proyecta en la libertad de celebrar contratos y de tal forma participa
en el trafico jurídico. La regla general es la plena libertad contractual, la prohibición del
contrato es la expedición al principio general.

La autonomía privada: esta como principio contractual esta construida en una mentira ya
que supone que todas las personas en el trafico jurídico somos iguales pero, la realidad es la
desigualdad humana. En una sociedad capitalista existen clases sociales y por ello la
igualdad de oportunidades y la calidad de vida es diferente, las cifras lo demuestra, ejemplo
de esto es que el 64% de la población mundial vive en la absoluta miseria.

La idea de la libertad es propia de la revolución Francesa, fue a partir de esta como se

construyo un esquema del contrato que dependiera de la libertad personal; no obstante la
realidad de la sociedad contemporánea que ha vivido bajo este principio a aumentado sus
niveles de pobreza, ha crecido las carreras armamentistas, se ha destruido mas el medio
ambiente, circunstancias que evidencian el fracaso del régimen contractual.

Limites a la Autonomía privada: se han establecido barreras o limitantes a la autonomía

privada por los efectos que esta ha producido al interior de la humanidad. Existen 3 tipos de
barreras las cuales son:

1. Barreras Normativas, constitucionales y legales.

2. Barreras Organizativas.
3. Barreras para la interpretación de los contratos.

1. Barreras Normativas, Constitucionales y legales:

Barreras constitucionales: Art. 1, 33 CN. Regulan el abuso de la posición dominante
contractual, el contratante fuerte no debe abusar del contratante débil, por ejemplo las
entidades bancarias no pueden cobrar sus errores a los usuarios. Además, tambien se
establecen las acciones constitucionales como lo son: la acción de tutela, la acción de
cumplimiento y las acciones populares o de grupo. Se ha vendido la idea de que lo que esta
escrito, escrito está, se arguye que las cláusulas contractuales son inmodificables por estar
escritas, esto es equivocado porque todo contrato es susceptible de ser objetado aunque sea
ley para las partes.

Las barreras legales corresponde a aquellas normas que son de orden publico y que no
pueden ser modificas por las partes: Normas de la familia, la protección a terceros, formas
de adquirir derechos, régimen sucesoral, teoría de la revisión de los contratos, el
enrriquecieminto sin causa, el abuso del derecho. Hay normas que regulan la garantía
mínima contractual que es la buena fe negocial estas son: la responsabilidad precontractual,
las acciones de restauración patrimonial (Acción paulina, acción de simulación, acción
oblicua o subrogatoria), la institución de la lesión enorme, el estatuto del consumidor, la
responsabilidad del fabricante por bienes y productos defectuosos, la funcion que realiza el
INCONTEC, son normas que reclaman la restauración de un sano trafico jurídico.

Otras son: las normas de indemnización de perjuicios, el principio de la obligatoriedad de

los contratos, las normas de responsabilidad contractual, precontractual (o culpa
incontraendo Art. 863 C. com.). Estas normas se deben acompañar con el deber de
información previa antes de la realización del contrato. Tambien hay otros principios
consagrados en la ley que son: principio del enriquecimiento sin causa (Art 2313 C.C Y
831 C, com.), la prohibición de las practicas contractuales desleales que conducen al
consumidor o al usuario en error, la teoría de la revisión de los contratos ( Art 868 C. com.
concuerda con Art. 1602 C.C. se cuestiona si la revisión se puede realizar tambien en
materia civil)

2. Barreras Organizativas: ejemplo de estas es la institución francesa de tribunales de

cláusulas abusivas, estos tienen pleno poder vinculante y funcionan de forma
permanentemente, en este tribunal participa el usuario consumidor, el comerciante y es
Estado; existen otras como las defensorías creadas por mandato legal tales como: el
defensor del cliente, el defensor del usuario o el defensor del consumidor; las funciones
cumplidas por la superintendencia de industria y comercio; las ligas de inquilinos o
arrendatarios; las Ong’s algunas preocupadas por la buena marcha de la economía del país;
y las labores cumplidas por la defensoría del pueblo.

3. Barreras en la interpretación de los contratos:

• No valides de las cláusulas de irresponsabilidad contractual, que normalmente exoneran
la parte fuerte en la relación contractual y compromete a la parte débil.
• Contratos de adhesión: en estos el contratante fuerte impone el contenido contractual al
contratante débil o adherente, en estos casos se debe dar prevalencia a la interpretación que
convenga al contratante adherente Art. 1624 C.C. generalmente estas se conocen como
cláusulas leoninas.
• Deber de información precontractual: bajo la condición de la buena fe negocial, las
partes estas obligadas a dar toda la información negocial, si no es así existe la posibilidad
de un proceso de responsabilidad civil precontractual.
• La no valides de las cláusulas limitativas de la responsabilidad.
• La prevalencia del interés colectivo sobre el interés particular.
Normas: art 1618 a 1624 C.C.

Conclusiones:
1.se encuentra en su peor momento histórico el principio de la autonomía privada.
2. se cuestionan cuales deben ser las pautas a un régimen de contratación, no obstante, en el
escenario mundial no hay una propuesta homogénea con sentido y alcance practico.
3.se tienen identificado lo que no debe ser y por ello se ha adelantado en establecer
barreras.

En el campo del derecho publico se han dado grandes avances, anteriormente de acuerdo a
la autonomía privada y al dominio eminente del Estado, se establecía en el régimen
contractual las cláusulas exorbitantes que reconocían la buena fe del Estado y la mala fe del
contratista. Algunas cláusulas exorbitantes son: terminación unilateral del contrato,
interpretación unilateral, cláusula de disponibilidad de flujo de caja, cláusula penal
pecuniaria. En esta forma se pone en un plano desigual a los contratantes, estas son un
elemento de la naturaleza de los contratos administrativos, son normas de orden publico
incorporadas independientemente de la voluntad de las partes.

En la mayoría de las legislaciones mundiales estas han sido retiradas de la contratación

estatal en virtud de que el Estado es el que debe dar buen ejemplo especialmente en el
comportamiento y régimen contractual.

Tendencia del régimen contractual a nivel mundial:

1. caracterización del régimen contractual como normas de orden público, ya que en este
esta comprometido el desarrollo de la sociedad.
2. La no validez de las cláusulas exonerativas o limitativas de la responsabilidad de cargo
de las partes contratantes. En Colombia según el Art. 16 de la ley 446/98 regula la
reparación integral del daño, busca la indemnización de perjuicios morales frente aun
incumplimiento contractual.
3. proscripción a la posición dominante contractual.
4.Establecimientos de tribunales de cláusulas abusivas, estos son mecanismos consultivos
(Consumidores, industriales y Estado)donde se asesora si existen cláusulas que vayan
encontra de la sana convivencia y la buena fe contractual. Actualmente existen en Francia.
5.Creación de Escuelas de Consumidores y usuarios, son centros de capacitación para que
el ciudadano conozca y tenga la obligación sobre derechos y obligaciones en el régimen
contractual, generalmente son financiadas por el Estado.

El Contrato
Concepto, elementos de la esencia, elementos de la naturaleza y elementos accidentales

Es necesario un acuerdo de voluntades orientadas exclusivamente a crear obligaciones, los

contratos son calificados como el principal acto jurídico y en Colombia es la principal
fuente de obligaciones. El contrato permite a los seres humanos y a la sociedad suplir sus
necesidades materiales como: vestirse, transportarse y aliementarse; ademas de suplir
necesidades espirituales como: educarse, recrearse, entre otras. No existe sociedad actual
que pueda vivir dignamente sin celebrar contratos. En el contrato deben concurrir dos
voluntades, esto es diferente al acto jurídico ya que este admite la concurrencia de una sola
voluntad pues existen actos unilaterales tal y como el testamento.

El articulo 1495 C.C incurre en una impropiedad terminologica ya que asimila los términos
de contrato y convención, la convención crea, modifica o extingue, esta es el genero y el
contrato tiene como finalidad única crear y generar obligaciones, es una especie. Se discute
en la doctrina si existen contratos que busquen exigir obligaciones tal y como el contrato de
transacción, no obstante al ser calificado como contrato da lugar a que nazcan nuevas
obligaciones por las partes contratantes. Todo contrato es un acto jurídico pero, no todo
acto jurídico es necesariamente un contrato.

La definición del Código Civil solo recoge la posibilidad del contrato unilateral, es decir,
que una vez que el contrato se haya perfeccionado subsisten obligaciones pendientes de
solo uno de los contratantes ejm: el contrato de mutuo; esto esta incompleto ya que existen
contratos bilaterales que una vez perfeccionados subsisten obligaciones para ambos
contratantes pero ejemplo: el contrato laboral en este el trabajador tiene como obligación
prestar el servicio y el empleador pagar el salario, en el contrato de arrendamiento el
arrendatario debe pagar el canon y el arrendador hacer las mejoras que le correspondan.

La norma confunde el objeto del contrato con el objeto de las obligaciones que es la
prestación, las obligaciones derivadas del contrato son dar, hacer o no hacer y
modernamente la obligación de prestar. Contrato contiene una obligación, esta es una
prestación de crear, Modificar o extinguir, la cual recae sobre un hecho, una cosa o una
abstención.

Definición de contrato acordada en clase: «acuerdo de voluntades para crear

obligaciones de dar, hacer o no hacer». Esta relación contractual nos remite a la situación
practica de los agentes o sujetos de derecho, el contrato es la matriz que comprende los
vínculos jurídicos y nos permite el trafico jurídico licito y por ello esta regulado en el libro
IV del Código Civil.

En la normatividad del contrato se ha establecido que este tiene elementos tales como:

1. Elementos de la Esencia: En estos nada pueden hacer las partes, son elementos
estructurales y fundamentales para que el contrato tenga efectos jurídicos vinculantes, si
estos no existe no hay contrato o eventualmente genera en otro, por ejemplo si en la
compraventa no se pacta por las partes el precio objeto del contrato deviene en un contrato
de donación, en caso de que en la compraventa no se determine el objeto el contrato es
inexistente. En el arrendamiento es de la naturaleza pactar el canon y permitir el disfrute del
bien por el arrendatario, en caso de que no se pacte canon es contrato es de mera tencia a
titulo gratuito, si no hay disfrute del bien el contrato es inexistente.

Frente a los contratos solemnes o formales este problema nos ha remitido a dos
consecuencias diferentes: primero en caso de que el legislador estipule la solemnidad del
contrato y esta no se lleve a cabo el contrato es inexistente pero, si se cumple parcialmente
la solemnidad jurídica su sanción es la nulidad absoluta.

2.Elementos de la naturaleza: (Art. 1603, 1621,1501,1611,1869,1546,1930,1882,1673 C. C;

871 C. Com) en estos algo pueden hacer las partes, en estos opera la dictadura legislativa
que trasciende a la libertad de los contratantes, el legislador establece unos elementos que
son propios a la forma contractual y que escapa a la libertad de los contratantes, esto es por
razones axiológicas y políticas, estan inspirados en la conservación de un trafico jurídico
sano y la honorabilidad contractual ejm:

La acción alternativa o Condición resolutoria tacita: interpuesta la parte cumplida en el

contrato puede pedir la resolución o el cumplimiento de esta mas la indemnización de
perjuicios Art. 1546 C. C, este es un elemento de la naturaleza en los contratos bilaterales,
no obstante el legislador no ha establecido si es posible renunciar a ella.

Los elementos de la naturaleza son la intervención del Estado en el régimen del contrato.

3. Elementos Accidentales: todo lo pueden hacer las partes, es el campo de acción donde un
abogado inteligente puede resumir toda su experiencia negocial, prima el poder de la
iniciativa privada y el poder del Estado es nulo. Cata continua aquí
El Contrato de Arrendamiento o locación
O Relación tenencial arrendaticia.

I Aspectos Generales.

Es la modalidad contractual mas usada en Colombia, en la actualidad hay 6 millones de

inmuebles en Colombia con contrato de arrendamiento inmobiliario. Este es definido por el
articulo 1973 C.C, la ley 56 de 1985 y la ley 820 del 10 de julio de 2003.

Definición Art. 1973 Código Civil: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes,
se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Critica: se iguala al arrendamiento con una prestación personal de servicios, lo cual

según el código laboral es un contrato de trabajo ya que cumple los requisitos de
subordinación, prestación de un servicio personal y salario. El contrato de arrendamiento
no es un contrato de construcción o de ejecución de obra ya que este tiene una regulación
diferente en el Código Civil.

Fundamento Jurídico: La postura del legislador no ha sido adecuada a pesar de los

efectos sociales en Colombia al regular el contrato de arrendamiento, el problema de la
vivienda en Colombia esta entregado a las fuerzas del capital privado olvidando las
necesidades generales de la comunidad y los sectores mas desamparados. El contrato de
arrendamiento siempre va estar afectado por la realidad social, en Colombia no hay un
estatuto único de arrendamiento por eso el gran problema de esta modalidad contractual es
el de la regulación normativa, lo que existen son normas reguladoras de acuerdo al tipo de
bienes generando inseguridad jurídica:
• Bienes dedicados a vivienda. (ley 56 de 19985 bienes arrendados antes del 10 de julio
de 2003 y la ley 820 de 2003 bienes arrendados después del 10 de julio del 2003)
• Locales comerciales.
• Bienes por exclusión. (Vg. Oficinas de profesiones liberales)

Características del Contrato de arrendamiento:

• Principal: tiene vida propia, autónoma, del surgen otras posibles obligaciones como el
contrato de fianza. El contrato de arrendamiento es un titulo ejecutivo pues, el cobro de las
obligaciones económicas derivadas del arrendamiento se hace por medio de un titulo
complejo que en este caso es el que constituye el contrato de arrendamiento.

Para el cobro del canon de arrendamiento se inicia un proceso ejecutivo cuyo titulo es el
contrato de arrendamiento o facturas canceladas; para restituir el inmueble se debe iniciar
un proceso abreviado de restitución de inmueble conocido como diligencia de lanzamiento;
para resarcir los daños producidos en el inmueble se debe hacer por un proceso ordinario.
En estos casos no cabe acumulación de pretensiones.

• Bilateral: Una vez perfeccionado subsisten a futuro las obligaciones para las partes.
Obligaciones a cargo del arrendador: expedir recibo de pago, garantizar el disfrute
tranquilo del bien, efectuar cierto tipo de reparaciones que son atribuidas a su cargo,
entregar a l arrendatario una copia del contrato de arrendamiento. Obligaciones a cargo del
arrendatario: pagar el canon de forma cabal y oportuna, efectuar las reparaciones que son
de su cargo, pagar los servicios públicos, conservar la destinación propia del inmueble.

• Conmutativo: Debe haber equilibrio frente a las cargas prestacionales de las partes, la
correspondencia debe ser cierta entre el pago del canon y el disfrute del bien.

• Tracto sucesivo: No pueden agotarse inmediatamente todas las obligaciones nacidas de

el, estas se van causando en el tiempo.

• Consensual o solemne: respecto a esta característica existe contradicción normativa, ya

que las normas sustanciales dicen que se puede celebrar consensualmente pero, la norma
procesal exige la prueba documental para efectos de que se solicite en le proceso la
terminación efectiva del contrato.

• Dirigido: es intervenido por el estado, son normas de orden publico en su mayoría ya

que vinculan un problema cardinal de nuestra sociedad que es la falta de vivienda.

• Libre discusión: Normalmente se enfrenta una parte dominante que decide a quien
arrendar el inmueble, no obstante de acuerdo a la libre discusión se debe llegar a los
acuerdos y prestaciones del contrato.

1. DESTINACION DEL INMUEBLE.

Esta nos conduce a determinar el régimen jurídico aplicable a esos contratos, es de mucha
importancia.
1. Teoría Subjetiva: son aplicables las normas del contrato
que las partes desearon celebrar Vg. Se celebra contrato de
vivienda urbana pero se dedica a actividades mercantiles,
se aplican las norma de vivienda urbana.
Régimen Jurídico
Aplicable 2. Teoría Objetiva: Se revisa la destinación para
establecer el régimen jurídico aplicable.
Teoría aplicable en Colombia ya que opera la concepción
de contrato de arrendamiento Realidad.

Situación Problemática: Contrato de arrendamiento con destinación mixta ya que no hay

una norma que regula este contrato. Existen dos teorías para solucionar este problema pero,
no lo hacen totalmente.

1. Teoría Contractualista o de la Predominación del Contrato: se fundamenta en el

principio de la autonomía privada ya que se aplica el contrato que las partes desearon, a
pesar de la destinación parcial a otra actividad. Esta teoría presenta un grave problema ya
que uno no sabe hasta donde puede llegar la iniciativa de las partes, ya que estas pueden
celebrar un contrato de arrendamiento con destinación mixta, es decir, parte vivienda y
parte local comercial, en esta situación no se sabría que normatividad aplicar.

2.Teoría de Predominación del Uso: La determina el área en uso, no obstante se puede

presentar la situación problemática de que exista una distribución equitativa de áreas en uso
y no se puede determinar que norma aplicar Vg. En el primer piso existe una tienda y en el
segundo existe la vivienda.

Este es uno de los problemas mas serios en los contratos de arrendamiento por falta de
norma escrita igual que el problema de la ausencia de contrato escrito.

Medida preventiva: para evitar esto es conveniente asesorar la cliente sobre la importancia
de determinar cual va ha ser la destinación del inmueble, si de entrada se considera que
existe una posible destinación mixta se debe realizar contratos separados: contrato de
arrendamiento de vivienda y contrato de arrendamiento de local comercial (este ultimo
tiene derecho de renovación contractual). Es diferente celebrar un contrato de
arrendamiento sabiendo la doble destinación que se le puede dar al inmueble, ya que en el
contrato de arrendamiento el cambio de destinación total o parcial del inmueble por parte
del arrendatario es una causal de terminación del contrato.

2. PARTES CONTRATANTES.

En estas se identifican el arrendador y el arrendatario o inquilino.

 1. Persona Natural: que sea legalmente capaz, es decir
que que tenga capacidad de ejercicio, pues esta es un requisito
de validez de los actos jurídicos.

2. Personas 1. Derecho Publico 1.1 Entidades Territoriales

Jurídicas Nación, Dpto., Municipios

1.2 Entidades desentralizadas

. Personas Jurídicas
2. Derecho Privado 2.1 Con animo de lucro:
Sociedades comerciales y las
sociedades civiles.

2.2 Sin animo de lucro:

Corporaciones,
fundaciones, asociaciones
sindicales, clubes.

Problemas prácticos de las partes contratantes:

¿Cómo celebran validamente un contrato de arrendamiento las personas jurídicas?

Estas actúan por un o varios representantes.

¿Cómo se acredita la existencia y la representación legal de las personas jurídicas?

•Sociedades Comerciales: certificado de existencia y representación legal expedido por la

correspondiente Cámara de Comercio.
•Entidades Bancarias y financieras: el certificado de existencia y representación legal
expedido bancaria lo expide la superintendencia bancaria.
•Sociedad Civil: si esta inscrita en la cámara de comercio se acredita con el certificado de
existencia y representación legal, si no esta inscrito en la cámara de comercio se certifica
con una copia de los estatutos o certificados de asignación de representante.
•Compañía aseguradora: el certificado de existencia lo da la superintendencia bancaria.
Esto es diferente para el intermediario de seguros o el corredor ya que en este caso el
certificado lo expide la cámara de comercio.
•Sindicato: el certificado de existencia y de representación lo expide la correspondiente
oficina del trabajo.
•Cooperativa: el certificado de existencia y representación lo expide la superintendencia
de economía solidaria.
•Parroquia: estas son personas jurídicas de derecho canónico, el certificado es expedido
por la curia arquidiosesana.
•Establecimiento de Comercio: Art 515 C. Com. Es un conjunto de bines organizados
por la empresario para realizar los fines de la empresa, forma parte del establecimiento de
comercio el nombre o la enseña, este no es persona jurídica y no puede celebrar contratos,
las partes contractuales son el dueño y otro persona ya sea natural o jurídica. En estas no se
puede pensar en un representante legal ya que no es persona jurídica, no obstante un
establecimiento puede ser propiedad de una sociedad, en estos casos el representan legal de
la sociedad puede ser sujeto contractual.

Partes contractuales en el contrato de arrendamiento son el arrendador y el

arrendatario, la condición del propietario es absolutamente irrelevante, ya que en este
contrato solo es importante la calidad de arrendador. El contrato de mandato
comercial para la administración de bienes inmuebles es un contrato atípico pero, se
desprende del contrato de mandato comercial remunerado.

Contrato de arrendamiento
Arrendador Arrendatario (Plural o
(plural o singlar) singular)

Contrato de mandato mercantil para la administración de bienes inmuebles

(Contrato atípico derivado del contrato de mandato mercantil remunerado)

Propietario

El arrendador no necesariamente debe ser el propietario, este puede ser una agencia de
arrendamiento. En el esquema ambos contratos son subsistentes pero tienen regulación
diferente. El contrato de arrendamiento de cosa ajena vale y obliga en Colombia, esta es
una forma de concurrencia contractual.

Personas que Acompañan al Arrendatario

Características Coarrendatario, Codeudor o deudor Fiador

Coarrendatario Solidario. solidario. No Contrato de garantía:
Esta solidaridad debe ser se regula la Contrato de fianza.
pactada ART 1523 C.C figura del
codeudor
solidario.
1.Ocupación efectiva Si o por lo menos tiene la No, simplemente
No es un granate de las
del bien. facultad jurídica de ocupar responde por las obligaciones adquiridas
físicamente el bien. obligaciones por el arrendatario
económicas principal. Este es un
derivadas del
contrato accesorio y
contrato de
puede ser remunerado o
arrendamiento. no remunerado.
2.Permanencia Durante la vigencia inicial y Vigencia inicial y Solo lo será por la
Contractual. todas las prorrogas y todas las prorrogas y
vigencia del contrato
renovaciones futuras. Hasta las renovaciones
pero, no permanece en
que comienza la relación futuras. . resuelve el las posibles prorrogas,
contractual y hasta que problema de
salvo que expresamente
termina. permanencia del
se renueve su fianza para
fiador las prorrogas. Esta no se
renueva
automáticamente.
3.Responsabilidad Asume todas las obligaciones Por toda la vigencia del
mientras este vigente el contrato o por la
contrato respectiva prorroga o
renovación que
expresamente se hubiese
consentido.
4.Beneficio de excusión No lo puede proponer No ya que es un Este es el único en
Art 2383 C.C garante. Colombia que puede
proponer validamente
beneficio de excusarse o este beneficio.
ser renuente al Requisitos: debe
cumplimiento de la proponerlo el fiador al
obligación.: el fiador momento de presentar la
busca desvincular su demanda y se tramita
patrimonio en la como un incidente; debe
demanda realizada por el denunciar los bienes que
arrendador. Se debe integran el patrimonio
manifestar. del obligado principal.
5. Condición de parte Es una verdadera parte No lo es y por ello no es
contractual. contractual, hay que notificarle necesario notificar las
el aumento del canon, novedades, es apenas un
llamársele la atención por uso tercero garante y por lo
indebido del bien, y es tanto no hay que
necesario incurrirlo en el demandarlo ni incluirlo
 proceso de lanzamiento. en el proceso de
lanzamiento.
Nota complementación de la parte Contractual cuando al arrendatario lo acompaña
un fiador: En caso de que el proceso que se inicie sea ejecutivo si se debe incluir porque
lo que se busca es hacer cumplir una obligación económica.

Diferencias entre el Codeudor y el Fiador:

1. el momento hasta el cual se tiene permanencia contractual es diferente.
2. el fiador tiene beneficio de excusión y el codeudor no.
3. la responsabilidad contractual es diferente

la figura del codeudor tiene en la practica un problema jurídico pues según el art. 1579 C.C.
se esta al frente de una solidaridad pasiva. El termino concernía en el segundo inciso
significa: interesaba o reportaba utilidad o beneficio, en este caso radica el problema ya si a
uno de los deudores solidarios (el codeudor) no le reporta utilidad o beneficio este es
considerado como fiador.

Conclusiones:
• La figura de la fianza va en desusos.
• los niveles de responsabilidad del codeudor solidario y el arrendatario solidario son
muy diferentes.
• Para el arrendador la figura mas segura es el coarrendatario solidario Art. 825 C Com.
• En el contrato civil la solidaridad hay que pactarla expresamente, esto incluye el
contrato de vivienda, en materia comercial la solidaridad se presume.

2.FORMAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La Ley 56 de 19985 y la ley 820 de 2003 se establece que en materia de arrendamiento de

vivienda puede ser el contrato verbal o escrito; no se hace alusión a la formalidad para el
arrendamiento de locales comerciales, la ley guarda silencio.

El art 24 del CPC parágrafo Nº1 es un problema, pues la norma sustancial dice que el
contrato puede ser verbal o escrito pero, el cpc establece que para iniciar un proceso de
restititucion de inmueble (proceso abreviado)se debe aportar prueba documental que es el
contrato de arrendamiento.

El problema ha sido superado a favor de la norma procesal y por ello para iniciar un
proceso de lanzamiento se debe aportar la prueba documental por ello el contrato de
arrendamiento debe ser escrito, este contrato escrito y firmado por las partes se presenta
anexo a la demanda.

Ninguna norma legal establece que las personas que suscriban un contrato de
arrendamiento deben recurrir a una diligencia notarial, esta no es necesaria y no quieta
idoneidad probatoria al contrato celebrado por las partes de forma escrita y firmado por
cada una de ellas.

Situación complicada: la celebración de un contrato verbal o de un contrato escrito que se

haya extraviado pues, el arrendador carece de prueba documental. Una fotocopia autenticad
es una mediada de cuidado que se debe realizar al contrato que es la prueba documental
cuando esta en peligro de desaparecer.

Ninguna norma legal exige que para cada prorroga o renovación sea necesario firmar de
nuevo un contrato, en caso tal de que el juez solicite un contrato donde aparezca la prorroga
se establece por la parte un recursos de reposición ya que no hay norma que establezca esto.

¿Qué hacer cuando se carece de prueba documental? para realizar el requisito

procesal de demanda en forma se requiere prueba documental
1.interrogatorio de parte
Preconstrucción de 2. Declaración extrajuicio
La prueba en el contrato
De Arrendamiento
Problemas de la preconstrucción de la prueba.

1. Interrogatrio de parte.

1. Es una diligencia extra proceso que se tramita en un juzgado (otras diligencias extra
proceso tramitadas en los juzgados: matrimonio civil, declaración de testigo,
reconocimiento de documentos, preavisos para la terminación de un contrato entre otras)
por ello se requiere contratar los servicios de un abogado.

La finalidad de estas es obtener una prueba para ser aportada en un proceso judicial pero,
no son en sentido estricto una demanda judicial. Las partes en esta diligencia son: el
solicitante que debe actuar por medio de un abogado y absolvente que es le arrendatario el
cual debe responder un cuestionario que es dado por el abogado del solicitante y este es el
que sirve como prueba documental.

Ejm

I momento

Celebración del contrato Septiembre el Vencimiento del

Enero 1 de 2001 El arrendatario no Contrato 1 de
Canno 2000.000 Paga el canon. Enero de 2002.

En los meses de octubre y noviembre de 2001 se le empieza a cobrar, en diciembre salen a

vacaciones los juzgados y en el mes de enero de 2002 se presenta la solicitud en el juzgado
para que se realice el interrogatorio de parte.

II momento

Enero de 2002 14 de mayo día 14 de noviembre

Se presenta la de la diligencia Nueva fecha para la
Solicitud. Mora de interrogatorio de diligencia y el
En el momento es Parte, el arrendatario arrendatario no
De 8000000 No aparece. Comparece

Durante este periodo se sigue causando la mora, pues no se puede demandar porque no hay
prueba escrita. OJO: en caso de que se ofrezca en el mes de enero un nuevo canon al
arrendatario de acuerdo al incremento puede presentarse un caso de mora consentida.

En caso de que sea renuente el abogado del arrendatario debe pedirle al juez que por su
voluntad confiera una confesión ficta o presunta en sentido positivo, es decir que el juez
responde positivamente las preguntas de rigor que se le iban a practicar en la encuesta.

Conclusión: en este caso se demoro 19 meses para obtener una prueba documental para
interponer la demanda de lanzamiento por mora.

Situaciones que se pueden presentar en el interrogatorio de parte:

1.el absolvente no comparece, en este caso cuando sea renuente se puede conferir por el
juez una confesión ficta o presunta en sentido positivo.
2.si el absolvente comparece al interrogatorio de parte, no requiere comparecer con
abogado.

2.Dos declaraciones extraproceso.

1.debe tratarse de testigos presénciales, no de oídas posteriores.En la practica estos testigos

son casi inexistentes pues generalmente se trata de unos testigos posteriores preparados por
el abogado.
Conclusión: es un requisito de la demanda en forma el documento donde conste el contrato
de arrendamiento, si esta no se aporta el juez falla una sentencia inhibitoria.
La ley 446 de 1998 establece que si la prueba de declaración extraprocesal se pone como
anexo a la demanda pero, al ser practica esta prueba sin la intención de la contraparte,
podrían ser llamados a ratificar la versión los testigos extraprocesales y asi ejercer el
derecho de contradicción.

Lo mas importante en el contrato de arrendamiento es la prueba documental de dicho

contrato pero no se requiere ninguna diligencia notarial para que este adquiera validez
pero estas se pueden practicar para un mejor manejo probatorio

3.DILIGENCIAS NOTARIALES.

Características Autenticación de Reconocimiento de Firma Registrada

Diligencia Firma Documento
1.Comparecencia Si la requiere Si la requiere No la requiere, solo
personal. hay una constatación
hecha por el notario
2.Objeto de la El notario da fe de que El notario da fe de que Se da fe por el notario
Diligencia. la persona compareció compareció a firmar y de la coincidencia o
y firmo, además de que de que el contenido del similitud de rubrica o
la firma en el documento es cierto. firma.
documento es autentica
y es la que
regularmente emplea
en los actos públicos y
privados. «Precedente
de firma o univocidad
de la firma» Esto tiene
efectos procésales
importantes.

3.Tacha Falsedad de Lo debe el juez Si procede porque el Si procede.

la firma. rechazar el incidente, documento puede ser
no procede ante esta cierto pero la firma
ningún recurso. puede ser falsa.

4.Tacha de falsedad El juez puede tramitar No procede porque ya Si procede

de el documento el incidente, ya que no fue reconocido como
versa sobre la firma cierto
sino sobre el contenido
del documento que
hubiese podido ser
alterado.

5. Firma y sello del Si aparece en esta Si aparece en esta Si aparece en esta

notario. diligencia. diligencia. diligencia.

Nota: la tacha o falsedad de la firma y la tacha de la falsedad del documento se tramita

como un incidente procesal, esto es accidente normal que se presenta en el proceso. El
incidente procesal suspende el proceso y tarda entre 6 meses y 1 año, presentado este el
juez deberá compulsar copias a las autoridades para que investiguen una posible comisión
de un delito y adicionalmente el juez debe nombrar un perito para que haga una
investigación.

Si no prospera el incidente se condena a la parte que lo propuso a que pague las costas
procésales (honorarios del abogado de la parte vencedora y los gastos del proceso).
4.CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITURA PUBLICA.

Art.2020: Terceros obligados a respetar el arrendamiento: estarán obligados a respetar

el arrendamiento. (quiere decir que no puede ser expelido o desalojado del inmueble a pesar
de que exista otro acto jurídico como la donación).

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a titulo lucrativo;

2. todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a titulo oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura publica, exceptuados los acreedores
hipotecarios; (esto esta derogado por la ley 56 de 1985, la ley 820 de 2003 y el
código de comercio)
3. los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura
publica inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción
hipotecaria. (no dice los acreedores hipotecarios de quien, esto es importante ya que
el arrendador no es lo mismo que el propietario. La hipoteca como la escritura
publica deben estar registradas))

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de dicha

escritura. (esto sobra ya que el registro puede hacerlo cualquier persona)

Ejemplo Nº3:

1 Enero de 03 18 de Agosto de 03 Enero 4 de 04 nov 4 /04 Enero 5 de 05

celebración del el propietario se inicia el Acto aprobatorio Remate
contrato de constituyo una proceso de remate adjudicación
arrendamiento por hipoteca de adjudicatorio a del bien a H.
escritura publica hipoteca el acreedor
hipotecario

30 de diciembre
de 2004 30 de
Diciembre 2005

Regla de Oro: en Colombia el mero vencimiento del termino o de su progga no es causal

de terminación del contrato de arrendamiento. Decreto 2221 de 1982.

¿Si el contrato de hipoteca fue celebrado con anterioridad al contrato de

arrendamiento por escritura publica, entonces en caso de que el bien quede
adjudicado a un tercero deberá desalojarlo o no el arrendatario, a pesar de que esto
no es una causal de terminación del contrato establecida el la ley 820 de 2003?
(Para resolver esta inquietud valencia Zea tiene encuenta el principio de prioridad)

5.CANON DE ARRENDAMIENTO.

Canon, precio o renta es entendido como la contraprestación económica que debe pagar el
arrendamiento para el disfrute material del bien, el contrato de arrendamiento siempre es
oneroso. En el lenguaje jurídico se denomina frutos civiles al canon ya que es la
rentabilidad que genera.

En Colombia el canon de arrendamiento pude ser fijado en signos monetarios nacionales

(pesos) pero también en moneda extranjera, pero en el caso en que se vaya a instaurar un
proceso judicial estas se tienen que convertir en pesos colombiano para determinar la
cuantía y asi la competencia. En materia de vivienda urbana era prohibido el pago del
canon en moneda extranjera, esto después fue permitido por el decreto 1816 de 1990.
 1. Suma dineraria. Esto es lo mas usado, constituye 98 de
Formas en las relaciones arrendaticias.
Que puede ser
Pagado el 2.Especies: la norma autoriza esta contraprestación ella sea en
Canon genero o especie o cuerpo cierto, presenta dificultades
De arrendamiento probatorias

3.Utilidades operacionales del negocio común: en los estableci.

de comercio donde se establece un % de las utilidades liquidas
del negocio con un mínimo garantizado.

1.Periodo Regulador de Pagos: unidad de tiempo sobre la cual

se fija el canon Ejm: un mes, bimenstrual (cada 2 meses) bimensual (2
veces al mes), anual, semestral.

2.Periodo de Pago: lapso de tiempo del que dispone el arrendatario

Teoría de la para cumplir con su obligación este depende de la modalidad
Mora en el contractual: verbal.
Contrato de * Vivienda escrito
Arrendamiento

*Locales Comerciales

* Inmuebles Por exclusión.

1. Contrato Verbal: el arrendatario dispone de todo el periodo

Periodo de pago regulador de pagos para cumplir su obligación y no incurre en .
En el mora
Contrato de
Vivienda urbana 2. Contrato Escrito:

Si se pacta Periodo de pago

No se pacta periodo de pago.

Si se pacta periodo de pago: Ley 56 de 1981,este pacto obliga a las partes, lo normal es
que se pacte el canon de arrendamiento de forma anticipada y dentro de los 5 primeros días
del respectivo periodo regulador de pagos, no obstante pueden existen plazos mas amplios
y restringidos. El Art. 2035 del CC «la mora en el pago de la renta: la mora de un periodo
entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones,
entre las cuales medie a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el
arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un
plazo razonable, que no bajara de treinta días.» Este articulo habla de un periodo
regulador de pagos y los requerimientos para constituir en mora, esta derogado ya que la
ley 820 de 2003 dice en el Art. 43 inc 2 ya que se puede demandar desde el día siguiente al
periodo regulador de pagos, ya no es necesario el requerimiento: esta ley rige desde el
momento de su promulgación; pero no obstante no puede derogar la ley 56 de 1985 (......)

El proceso de restitución de inmueble arrendado se debe imponer el día 6 del periodo

regulador de pagos, ya que el requerimiento fue derogado por la ley 820 de 2003 y esta
norma es de orden publico.

Si no se pacta periodo de pago: Puede pagar cualquier día del periodo de regulador de
pagos y no se encuentra en mora. Para interponer el proceso de lanzamiento se debe hacer
el día primero del siguiente periodo regulador de pagos. Ejm: puede pagar el 1, el 2, o el 20
de enero y se interponen el proceso de lanzamiento el primero de febrero, desde este
momento ya el arrendatario se encuentra en mora.

En este caso se impone la teoría de la causa ya que hay que esperar que se realice el total
disfrute del bien y por eso el arrendatario puede pagar cualquier día del periodo regulador
de pagos, se constituye en mora el primer día después de que empiece el nuevo periodo
regulador de pagos y como la mora es una causal de terminación del contrato que hay que
invocarla en un proceso judicial

Periodo de Pago en el contrato de Locales Comerciales:

1. Contrato verbal: Validamente podría pagar el arrendatario durante todo el periodo

regulador de pagos.
2. Contrato Escrito:
Si se establece en cláusula expresa: Generalmente se realiza pago anticipado y son los
primeros 5 días del periodo regulador de pagos. Esto en materia mercantil puede generar
dos situaciones ya que en materia mercantil no existe norma que regule el periodo de pago.

5.1 SITUACIONES POSIBLES DE EN RELACION AL PERIODO DE PAGO DEL

CANON DE ARRENDAMIENTO

1. Obligatoriedad del pago: su razón jurídica es la autonomía de la voluntad, ya que en este

caso no se desconocen normas de orden publico y así el pactarse un periodo de pago es
obligatorio para las partes “Contrato ley para las parte”

2.No obligatoriedad del periodo regulador de pagos: se dice que en materia de

arrendamiento hay que mirar: si se pacta en los 5 primeros días del periodo regulador de
pagos si el arrendatario paga el día 14 no es mora sino que es un simple retardo: El art 2035
del CC dice que este retardo no genera sanciones jurídicas. Si la causa que da origen a
pagar el canon es el simple disfrute, entonces nadie esta obligado a pagar un disfrute futuro
o no causado, la obligación surge a la vida jurídica cuando ha transcurrido todo el periodo
entero del periodo regulador de pagos. Esta es la teoría de la causa y la mayoría de la
doctrina y la jurisprudencia han optado por esta «No obligatoriedad del pacto»

Frente a este problema se ha optado por la teoría de la causa ya que la causa es un elemento
de la esencia para que exista un acto jurídico, prevaleciendo sobre el principio de la
autonomía de la volunta. Se considera que cuando se impone un periodo regulador de pagos
por parte del arrendador no se esta la frente de un contrato de libre discusión si no de un
contrato de adhesión.

5.2 NORMAS DEL MANEJO DE LA MORA.

1. El arrendador no esta obligado a recibir ni pago parcial ni pago extemporáneo del canon,
en caso tal de que se acepte este pago extemporáneo se estraia consiento la mora y ya no
tendría sentido demandar por mora.

2. no es conveniente que el arrendatario pague en un numero de cuenta corriente

suministrada por el arrendador, ya que en caso de que el arrendatario pague
extemporáneamente se incurre en mora pero, si el arrendador saca dinero de esa cuenta se
considera que esta aceptando la mora y renuncia así a la invocación de una causal de
terminación que es mora. Además en este caso se corre peligro de que el canon se pague
parcialmente en varias consignaciones.

3. si el arrendador se niega a recibir el pago del canon el arrendatario no queda librado de

esa obligación, ya que esta obligado de pagar el canon por conducto del banco Agrario de
Colombia y se debe remitir correo certificado al arrendador el original del comprobante
para que lo haga efectivo, nunca se puede dejar de pagar, en caso de que no haya banco
agrario se debe hacer por conducto de cualquier banco. Nota: en bienes inmuebles por
exclusión se aplican las normas de bienes inmuebles comerciales.
4. en caso de que se viva lejos el arrendatario debe solucionar el problema para que el pago
se haga directa y oportunamente al arrendatario.

6.SUBARRIENDO DE INMUEBLE

En virtud del subarriendo el arrendatario original celebra un nuevo contrato de

arrendamiento sobre parte o la totalidad del inmueble.

ARRENDADOR Contrato Matriz ARRENDATARIO

Arrendador
En este caso hay una concurrencia de contratos Cto Complementario
Subarrendatario
contrato Matriz: Contrato de Arrendamiento; contrato complementario es un contrato de
subarriendo.

El subarriendo es valido de acuerdo a la modalidad contractual, no se subarriendan los

contratos sino que se subarrienda es el inmueble, los contratos se ceden.

Efectos jurídicos del subarriendo:

1. es aplicable a todas la modalidades contractuales.

2. en virtud del subarriendo el subarrendatario queda sometido a los efectos de una

sentencia judicial de terminación del contrato de arrendamiento en la cual haya prosperado
cualquier causa de terminación del contrato de arrendamiento instaurada frente al
arrendatario original. La sentencia ordenando el lanzamiento produce efectos contra el
arrendatario original y contra todos los terceros que deriven su derecho directamente del
arrendatario original o indirectamente

Arrendador.-----------------Arrendatario ----------Derecho directo

----------1.Subarrendatario--------Derecho Indirecto---2. Subarrendatario.

La situación contractual del subarrendatario es muy frágil ya que queda supeditado a los
efectos producidos por el contrato original.

¿Qué sucede con el subarrendatario que esta cumpliendo el contrato con el

arrendatario que en este caso seria el arrendador en virtud del principio de la
normatividad de los actos?
Respuesta: Art. 338 del CPC. Nº 1 «Oposición a la diligencia de entrega»
En este caso hay que identificar:

1. si la causal invocada que dio origen a la terminación del contrato proviene de un derecho
del arrendador diferente al incumplimiento contractual del arrendatario, en caso no prospera
la demanda del 3ero subarrendatario por una eventual responsabilidad contractual contra el
arrendatario.

2. si la causal de terminación es un incumplimiento contractual del arrendatario original si

prospera una demanda del subarrendatario contra dicha sentencia por una eventual
responsabilidad contractual del subarrendatario.

7. CESION DEL CONTRATO

En virtud de esta una parte contractual ya sea el arrendador o el arrendatario abandona su

posición contractual y es remplazado en su posición contractual por un tercero.
Personas:
1. la parte que abandona su posición contractual «Cedente»
2. el que remplaza «Cesionario»
3. el otro contratante que no es ni cedente ni cesionario es el «contratante cedido»
Requisitos para que la cesión opere validamente:
1. el acto jurídico de la cesión debe constar por escrito: debe dejarse consignado a
continuación del contrato o en un documento anexo, esto se llama nota de cesión y
se estipula en la siguiente cláusula « Cesión del Contrato: en mi condición de
arrendador (arrendatario) cedo el siguiente contrato con todos los derechos y
obligaciones que de el se derivan a favor de ........(persona o sociedad) esta cesión
rige desde el día ....... Firma del cedente y firma del cesionario»

2. que sea notificada al contratante cedido, esto puede hacerse por el cedente, el
cesionario o ambos y debe realizarse por vía escrita y correo certificado para efectos
probatorios, exhibiendo la notificación de cesión al contratante cedido este firme en
señal de haber sido notificado.

De esta forma el contratante cedido queda obligado a cumplir las obligaciones contractuales
solo con el cesionario. Norma general aplicable a todas las modalidades contractuales, el
arredandor puede validamente ceder el contrato en cualquier tiempo y sin el
consentimiento del arrendatario y aun contra su voluntad.
Ejm: un arrendador enfermo, un arrendador que se vaya del país puede realizar el contrato
de cesión « el arrendador escoge quien es el inquilino pero, el arrendatario no puede
escoger quien es su arrendador» El contrato es cedido en las condiciones en las que este
esta rigiendo.

El arrendatario puede ceder el contrato de acuerdo a la modalidad contractual que

determina si lo puede hacer o no.

8.CAUSALES DE TERMINACION DEL CONTRATO. (Ver Mas adelante)

Regla De oro numero 1« Arrendador»: en todas las modalidades sin excepción y en

todos los casos, el arrendador no puede invocar validamente como causal de terminación
del contrato el mero vencimiento del tiempo pactado o de sus prorrogas, esto no es una
causal.

Regla de oro numero 2 «Arrendatario»: en todas las modalidades contractuales sin

excepción y en todos los casos el arrendatario podrá invocar el vencimiento del
tiempo pactado o de sus prorroga como causal de terminación pero, esta en la
obligación de notificarle al arrendador» (Art. 5 decreto 3817 de 1982)

9. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

9.1 ASPECTO NORMATIVO:

Existen dos sistemas jurídicos: la ley 56 de 1985 total de artículos 29 (para contratos
celebrados antes del 10 de julio de 2003) y la ley 820 de 2003 total de artículos 43, aun
faltan 6 aspectos por reglamentarse ( para contratos celebrados después del 10 de julio de
2003). Estos tiene como traste la fecha de celebración del contrato para saber cual se las ley
que es aplica en sus efectos sustantivos.

El gran problema de la ley 820 de 2003 es que toca con tres aspectos:
1. normas sustantivas del contrato de arrendamiento de vivienda.
2. aspecto procesal que se aplica a todo contrato de arrendamiento de vivienda
independientemente de la fecha de celebración, este es el aspecto de mayor
importancia.
3. controles administrativos a la actividad del arrendamiento de bienes inmuebles en
Colombia para los que se ocupa habitualmente de arrendar bienes a terceros o bines
propios.
 10. LEY 56 DE 1985 APLICACBLE A LOS CONTRATOS CELEBRADOS CON
ANTERIORIDAD AL 10 DE JULIO DE 2003.

Las únicas intervenciones normativas que existen entre la ley 56 de 1985 y la ley 820 de
2003 han sido: decreto 1816 de 1990 y la ley 242 de 1995.

10.1 CONCEPTOS GENERALES.

Art. 1. Objeto de esta ley: contiene una consagración extraña al articulado de las normas
generales ya que señalan los objetivos que tiene esta norma, este articulado plantea un
sentido filosófico y principialistico de la norma sobre arrendamientos, pues este es un
contrato realidad ya que el papel no sirve para desnaturalizar el contrato de
arrendamiento, además hay un déficit habitacional en Colombia y por eso el tener
viviendas para arrendar debe tener un sentido social.

Este es una especie de principio de favorabilidad que tiene el arrendatario, o sea, que
teóricamente es la parte débil en el contrato de arrendamiento ya que si el toma en arriendo
una vivienda es porque carece de ella. La actividad de construcción en vivienda esta
abandonada en las manos de la fuerza de la producción privada y la única función asumida
por el estado es cumplir con un subsidio para la vivienda de interés social.

Art. 2 Definición: define acertadamente el contrato de arrendamiento de vivienda urbana

«..aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce total o
parcial de un inmueble urbano destinado a la vivienda, y la otra a pagar por este goce un
precio determinado»

Parágrafo: 1. servicios, cosas o usos conexos: servicios públicos y propios de las

edificaciones sometidos la régimen de propiedad horizontal: citofonia,
piscina, son inherentes al goce del inmueble.

2. Servicios, cosas o usos adicionales: son las viviendas amueblada,

Clasificación pueden tener un precio extra que no puede exceder el 50% de canon de
arrendamiento, no son inherentes al disfrute del bien.

Las cuotas de administración son servicios conexos esta no puede ser considerada como
canon de arrendamiento por ello si estas tienen un costo para el arrendatario no hacen parte
del canon, esto es importante para determinar si se están violando las normas de control de
arrendamientos.

Ejemplo de los servicios, cosas o usos conexos:

1. avalúo catastral de inmueble 50.000.000
2. canon. 2% del avalúo catastral 2000.000
3. inmueble amoblado se puede cobrar hasta el 50% del canon convenido por ejemplo
hasta 1000.000.
el menaje domestico hay que contextualizarlo de acuerdo al tipo de inmueble, su uso y su
habitación. Los menajes ficticios son un camino para desconocer las normas de control de
arrendamientos.

Art.3 Forma del contrato.

Art. 5
1.Contrato de arrendamiento individual Individual
Plural.
Clasificación
De los contratos Persona Jurid
De arrendamiento Persona Natu.
De vivienda
urbana 2.Contrato de arrendamiento Mancomunado: 2 o mas
personas reciben el goce del inmueble y están obligadas
solidariamente.

3.Compartido: arrendamiento parcial de un inmueble, que no

sea independiente y que se comparta con el arrendador o con
otros arrendatarios. (Subarrendatarios)

4.Pensión: Contrato de Hospedaje regulado en el C.Com, es

inferior a un año, incluye usos, cosas y servicios adicionales y
se puede dar por terminado por cualquiera de las partes con
preaviso de 10 días

El porque de la primera clasificación es que las compañías técnicas por ejemplo requieren
la permanencia de personal extranjero, esto se ha hecho por medio del formato de
arrendamiento ejecutivo. En el primer numeral la norma trae contradicciones al determinar
este contrato como individual pero que puede ser celebrado por sujetos plurales.

La diferencia entre el contrato individual plural y el contrato de arrendamiento

mancomunado es que la norma respecto al primero guarda silencio en relación a la
solidaridad, no obstante esta se pude pactar y por ello la clasificación de contrato
mancomunado aporta poco o nada.

El contrato compartido se puede ejemplificar en alquilar habitaciones para estudiantes, esto

es un subarriendo de varias habitaciones y comparte con ellos bienes colectivos, esto lo
puede hacer un arrendatario o un arrendador directamente.

La pensión es una modalidad denominada contrato de hospedaje, esta en el código

comercio y es un contrato con características turísticas.

Pero en la utilidad practica la clasificación se circunscribe a los contratos individuales ya

sean plurales o singulares, y en los contratos compartidos; la gran novedad es cuando el
arrendamiento de vivienda urbana es arrendatario una o varias personas jurídicas.

10.2 DESTINACION DEL INMUEBLE

Es servir de asiento o vivienda a un núcleo familiar, ninguna norma dice cuantas personas
son el núcleo familiar, superar el numero confesado de las personas que constituyen el
núcleo familiar no es causal de terminación del contrato de arrendamiento.

Cuando un inmueble es utilizado en actividades delictuales o es adquirido con dineros

ilícitos puede proceder la acción de extinción de dominio.

El cambio de destinación total o parcial del inmueble es una causal de terminación del
contrato o causal de incumplimiento contractual.

10.3 VIGENCIA INICIAL

1. vigencia Inicial: Es la que acuerden las partes, es un régimen de libre estipulación

contractual sin limite mínimo ni máximo.
2. Vigencia Presunta: Si no se fija es presume que la vigencia del contrato es de 12
meses.
Esto quiere decir que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana no puede ser
indefinida, un arrendatario jamás puede adquirir por prescripción ya que este
reconoce dominio ajeno, el arrendador es un mero tenedor.

10.4 REGIMEN DE PRORROGAS.

Art. 8
1.El concepto de prorroga en vivienda es entendido como un estimulo o beneficio que se le
brinda al arrendatario por su cumplimiento contractual.

2.La prorroga es de carácter legal y escapa a la libre voluntad de las partes y como tal exige
la concurrencia de los siguientes requisito:
1.Que el arrendatario se encuentre en la situación de contratante cumplido.
2.Que haya aceptado los reajustes legales en el canon de arrendamiento que son los que lo
obligan.
3.La prorroga debe ser por el tiempo inicialmente pactado.
4.Las prorrogas son consecutivas e ilimitadas en el tiempo.

Este articulo tiene una contradicción ya que al decir «en iguales condiciones» es cambiar
un elemento de la esencia del contrato del contrato de arrendamiento que es el reajuste del
canon, no obstante el vencimiento de un periodo inicial o de una prorroga implica reajustar
el canon. El canon de arrendamiento no tiene nada que ver con la vigencia del contrato que
es la pactada por las partes.

Clasificación del 1. Contrato de corto vencimiento: de un dia a un año.

Contrato de
Vivienda urbana 2. Contrato de mediano Vencimiento: de un año a tres años.
Según la vigencia
Inicial. 3. Contrato de largo Vencimiento: de tres años en adelante.

10.5 CANON DE ARRENDAMIENTO.

En Colombia existe control de cánones de arrendamiento. El canon esta regulado por la

norma pero, esta estipulación es relativa ya que la norma regula los topes máximos y los
reajustes máximos dando libertad a las partes de pactar el canon por debajo de los
máximos. Estos máximos establecido son el fruto de la intervención del estado ya que el
problema de este en lo referente a vivienda es la cantidad, y sus soluciones se limitan
determinar máximos y reajustes.

El criterio para fijar el canon del inmueble es el avalúo catastral del inmueble .

El Catastro es un sistema de inventario de todo el patrimonio inmobiliario existente en

Colombia, es decir de todos los bienes inmuebles que existen en el territorio nacional esta
regulado en la ley 14 de 1983.

Existe la oficina de catastro municipal: control del inventario de los bines ubicados en la
jurisdicción municipal, la oficina de catastro departamental : inventario de todos los bienes
rurales existentes en el departamento. Cada bien inmueble se identifica con un ficho
catastral en la oficina de catastro y en la oficina de instrumentos públicos esta identificado
con el folio de la matricula inmobiliaria. Las oficinas de catastro municipal con este
inventario establecen un avalúo catastral de acuerdo a la ficha catastral.

El avaluó catastral es una estimación que hace el estado del valor de cada bien mueble, ese
valor debe oscilar entre el 50% y el 100% del valor comercial del bien, este valor comercial
es el valor del mercado lo cual es un valor subjetivo ya que los bienes valen por lo que den;
el precio es lo que se recibe como contraprestación en un mercado libre ejm: vendo una
casa en 90 millones cuando esta valía 100 millones.
Importancia de determinar el avalúo catastral del inmueble:

1. Efectos fiscales y tributarios..

2. determinar el valor mínimo de enajenación, es decir, que el valor comercial del
inmueble ya sea para enajenarlo a titulo gratuito o oneroso debe partir del mínimo
que es el valor del avalúo catastral.
3. el ser propietario de un bien inmueble implica asumir la carga tributaria de pagar un
impuesto predial, este le corresponde a los municipios en Colombia y es para estos
el rubro mas significativo. El consejo municipal fija la tarifa del impuesto predial,
además si el ciudadano se niega a pagarlo hay jurisdicción coactiva la cual es
ejercida por un jueces de ejecuciones fiscales.

Conceptos:

Impuesto: La característica final del impuesto es que el obligado no tiene ninguna

contraprestación es un acto de soberanía estatal.

Tasa: es una erogación en la cual hay contraprestación para el sujeto pasivo ejm: la tasa de
aseo, el peaje.

Contribución: solo existe en Colombia la contribución por valorización, esta es un sistema

para financiar obras de beneficio común ejm: la construcción de un puente genera una
valorización para los bienes inmuebles ubicados en la periferia, de esta forma el estado
hace un aporte para la construcción y los bienes ubicados en la zona de influencia deben
pagar la otra parte de lo que cuesta la inversión a prorrata. Se debe realizar una
resolución ...y posteriormente una resolución de distribución y contribución.

La metodología de las oficinas de catastro para determinar el avaluó catastral se llama

curva isoprecios, en esta se tiene encuenta la construcción del inmueble, las vías de acceso
que tiene, su fachada entre otras cosas:

Etapas del Catastro:

1. Formación: un determinado inmueble es incluido dentro del inventario catastral, se
le abre la ficha catastral Ejm: Medellín esta formado en un 100% salvo los
inmuebles que en la actualidad estén en construcción.

2. Conservación: este es el cuidado físico de las fichas catastrales individuales, es un

problema de carácter administrativo.

3. Actualización: es un problema económico que consiste en revisar que no estén

avalados los bienes por debajo del 50% ni superen el 100 % del valor comercial.

El propietario puede solicitar la revisión del avalúo catastral o autoevaluo catastral

presentado una solicitud de revisión de avaluó catastral en el primer semestre hasta el 30 de
julio y en el segundo semestre hasta el 31 de Diciembre, si es presentada esta se debe
realizar la visita y los estudios y lo decidido empieza a regir desde el 1ero de enero del años
siguiente.

Anualmente el gobierno nacional por mandato de la ley 24 de 1983 establece un ajuste

automático para todos los inmuebles formados en Colombia, este decreto se debe expedir el
31 de octubre de cada año y tiene efectos desde el 1ero de enero del año siguiente.

Este impuesto predial se paga cada 3 meses.

Tope máximo del canon: es hasta el 2% del avaluó catastral del inmueble. Ejm: Avaluó
Catastral 20 000 000 Tope máximo del canon (avaluó catastral / 2 * 100 =) 400.000 no
obstante puede ser menos.

Bien Amoblado (Usos, cosas y servicios adicionales): Avaluó catastral 60 000 000, tope
máximo del canon: 3000 000, costo del máximo por el menaje domestico 1 500 000, no
obstante este puede ser menor: canon de arrendamiento es : 4 500 000
10.6 AUMENTO DEL CANON.

10.6.1 Parámetro económico

Este esta de acuerdo a parámetro económico, es decir, es debe realizar de acuerdo al tope
máximo que autoriza la norma. L a ley 56 de 1985 el incremento podía ser hasta el 90% de
la inflación causada en el año anterior.

Conceptos:

Inflación: Es un indicador económico, es el mayor numero de signos monetarios para

adquirir un producto, esto da cuenta del aumento en la calidad de vida IPC (Impuesto de
precios al consumidor) Ejm: en el 2003 una bolsa de leche costaba 1000 pesos, en el 2004
cuesta 1500, la entidad encargada de medir la inflación es el DANE.

El IPC tiene tres clasificaciones: strato alto, medio, y bajo, si no se diese a que nivel se
entiende que pertenece al strato ½, este puede ser medido fecha a fecha o anualmente. Esta
división es importante ya que no es el mismo aumento de los precios en cada uno de ellos.

Deflación: es cuando bajan los precios de los productos de primera necesidad.

Devaluación: Es la perdida de poder adquisitivo de la moneda Colombina en la relación

peso-dólar americano Ejm si un dólar vale 1000 para adquirí un dólar mañana tengo que
invertir 1200. Este indicador es medido por medio del banco de la republica, este se puede
medir por periodos o por años calendario.

La ley 242 de 1995 establecido que el tope máximo en el aumento del canon es la meta
de inflación establecida por el gobierno nacional por el respectivo año; esto lo debe
publicar el gobierno nacional los primeros 5 días del año. La meta de inflación en la
actualidad es del 5.5%

10.6.2 Parámetro Temporal:

El aumento del canon de arrendamiento en vivienda procede solo 12 meses después de

la ejecución del contrato

1. Situación contractual.

Comienzo de la Relación Diciembre 31 de Julio

Contractual. Agosto de 1999 12 meses después de la celebración
Del contrato, procede aumento del
Canon. Tiene como máximo la
Meta de la inflación.

2. Situación contractual

Marzo 1 de 2000 12 meses febrero 28 de 2001 31 de Agosto de 2001

Celebración del contrato
Por una vigencia de
18 meses
se aumenta el canon
de acuerdo a la meta de la
inflación. Esto es independiente
de la vigencia contractual
termina la vigencia del
contrato y se prorroga
el 1 de Septiembre
por un tiempo igual
al inicialmente pactado

En la Ley 56 de 1985: no opera el incremento automático del canon, operan a petición

del arrendador, en caso de que haya una cláusula de incremento automático en estos
contratos a no obliga. El arrendador tiene la obligación de comunicarle al arrendatario
previamente el incremento, en caso de que no lo haga el canon queda congelado por otros
12 meses siguientes. La norma no dice con que tiempo de antelación debe comunicársele al
arrendatario el incremento, esta notificación según la costumbre debe operar de 1 a 2 meses
antes de que termine de transcurrír los doces meses en los cuales ya se haya hecho efectivo
el anterior canon.

10.7 SUBARRIENDO DEL INMUEBLE

Art.16 : Causales de terminación por parte del arrendador:

Nº 3: el subarriendo total o parcial del inmueble o le cambio de destinación del
mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

Regla General: el arrendatario en vivienda tiene absolutamente prohibido subarrendar total

o parcialmente el inmueble pues este implica un incumplimiento contractual, salvo la
expresa autorización del arrendador.(Ver subtitulo anterior de subarriendo de inmueble)

10.8 CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El arrendador puede ceder el contrato en cualquier momento, no necesita pedir autorización

al arrendatario y aun en contra de este lo puede hacer y en cualquier tiempo.
El arrendatario tiene prohibido ceder el contrato salvo, que solicite y tenga autorización del
arrendador, de lo contrario es un típico incumplimiento contractual /Art6 Ley 56 de 1985.

El arrendador tiene como opción en caso de subarriendo o cesión no autorizada por el las
siguientes opciones:
1. Terminar el contrato
2. celebrar un nuevo contrato

10.9 CAUSALES DE TERMINACION DEL CONTRATO

En ningún caso el arrendador podrá invocar el vencimiento del termino o de su prorroga

como causal de terminación del contrato (Decreto 221 de 1983 Art 5) pero, el arrendatario
si puede dar el contrato por terminado en estas situaciones.
En Colombia no hay un listado de causales sino grupos de causales con una dinámica
normativa diferente.

1. Causales genéricas.(arrendador-arrendatario)
Grupos de causales de
terminación del contrato 2. Restitución especial del inmueble(solo el
arrendador vía proceso judicial)

3.Terminación unilateral del contrato.

10.9.1 Grupo: Causales Genéricas de Terminación del Contrato.

• Estas operan para el arrendador y existen otras para el arrendatario,

• se fundan en el incumplimiento de las obligaciones contractuales ya sean del arrendador

o del arrendatario.

• Ninguna requiere preaviso previo, solamente se otorga poder al abogado y se demanda.

• Se hace necesario adelantar un proceso de restitución de inmueble arrendado

generalmente conocido como proceso de lanzamiento donde se invoque esta causal de
terminación provenientes del incumplimiento contractual.
 1.la no cancelación por parte del arrendatario de los cánones y
reajustes dentro del termino estipulado en el contrato, esta
depende de si el contrato es escrito o verbal.

2. la no cancelación por parte del arrendatario de los servicios

públicos que cause desconexión o perdida del servicio cuando
su pago estuviese a cargo del arrendatario.
Causales
De Incumplimiento 3. el subarriendo total o parcial del inmueble o le cambio de
Contractual destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
Del Arrendatario autorización del arrendador.
Art. 16 ley 56 de1985
Nº 1 al 6 4. la incursión reiterada del arrendatario en procederse que
afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la
destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen
contravención, debidamente comprobados ante la autoridad
policiva.

5.La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del

inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la
destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por
parte del arrendatario.

6. la violación por el arrendatario a las normas del respectivo

reglamento interno o de propiedad horizontal cuando se trate
de viviendas sometidas a ese régimen.

1.la no cancelación por parte del arrendatario de los cánones y reajustes dentro del termino
estipulado en el contrato, esta depende de si el contrato es escrito o verbal. En caso de que
el incremento no sea aceptado se puede iniciar un proceso de mora en el pago de canon o
renta, basta con que no se pague un solo periodo regulador de pagos. No hay que requerir
para constituir en mora al arrendatario ya que el art 2035 CC fue derogado por la ley 820 de
2003.

2. la no cancelación por parte del arrendatario de los servicios públicos que cause
desconexión o perdida del servicio cuando su pago estuviese a cargo del arrendatario.
La ley 142 de 1992 es la ley general de los servicios públicos en Colombia, el no pago de 3
periodos consecutivos la sanción es la suspensión de los servicios públicos domiciliarios; el
no pago de 2 meses mas sin pagar se desconectan las redes de servicios públicos
domiciliarios y se pasa el caso a la dependencia Debido Cobrar; y después de un año de
mora hasta un total de 2 años procede la perdida de los servicios públicos domiciliarios.

La ley 142 de 1994 establece una especie de solidaridad pasiva entre el propietario del
inmueble, el arrendatario y el suscriptor de los servicios públicos, es decir, aquel a nombre
de quien aparecen los servicios públicos, esto en muchas ocasiones aparecen a nombre del
propietario pero otras veces no es así; esta norma es de orden publico y no se puede pactar
algo diferente por las partes.

La causal de terminación del contrato es la desconexión y la perdía y no la suspensión.

3. el subarriendo total o parcial del inmueble o le cambio de destinación del mismo por
parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador. (Ver adelante subtitulo de
subarriendo)

4. la incursión reiterada del arrendatario en procederse que afecten la tranquilidad

ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
Esta causal contempla 2 situaciones:

1. incursión reiterada en hechos que generen zozobra en el vecindario Ejm: las fiestas, las
parrandas, pocas veces prospera porque estas actividades deben estar debidamente
comprobadas por la autoridad policiva, requieren por ello un tramite previo ante la
autoridad policiva y requieren un acopio probatorio previo a la demanda.

2.Desarrollo de actividades delictuales ejm: expendio de drogas, mantener a alguien

secuestrado, oficina de cobro de deudas de manera fraudulenta. Lo importante es que estas
actividades radiquen es en la destinación del inmueble pues no existe problema si el
arrendatario es un delincuente ya que eso simplemente es un juicio moral. Cuando se
invoca esta causal se debe por parte del juez emitir copias a las autoridades penales para
que investiguen la comisión de un delito.

5.La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización
del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del
arrendatario, esta no existe en locales comerciales solamente en arrendamiento de vivienda
dando lugar a un incumplimiento contractual.

6. la violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento interno o de

propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen, para que esta
causal prospere se debe acreditar que se le entrego al arrendatario copia del reglamento,
además de la llamada de atención realizada por la administración al arrendatario.

CAUSALES DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DEL ARRENDADOR

ART. 17 LEY 56 DE1985

Ratifica la norma de oro de que este puede dar por terminado el contrato de arrendamiento
invocado como causal el mero vencimiento del termino pactado siempre y cuando haya
habido preaviso con 1 mes mínimo de anticipación al arrendador.

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción

premeditada del arrendador o porque incurra en pagos que estuvieren a su cargo. En estos
casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y
descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederse que afecten gravemente el disfrute

cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la
autoridad poliziva. Ejm: el arrendador vive en el segundo piso y el arrendatario vive en el
primer nivel, tira la basura por el patio, hace escándalo, pone música a las tres de la
mañana, estas conductas incomodan al arrendatario pero para estas conductas se requieren
pruebas policivas.

3. La no ejecución de reparaciones o corrección de daños que están a cargo del empleador.

Conclusión: En este primer grupo de causales no es un requisito desahuciar o notificar al

arrendador para informarlo porque va dar por terminado el contrato de arrendamiento, si el
arrendador considera que esta no es una justa causa de terminación del contrato de
arrendamiento sino un típico incumplimiento contractual, puede este invocar un proceso
ejecutivo para que se le paguen los cánones no causados Art 2003-2013 del CC por el
tiempo que falte para la terminación del periodo contractual, el arrendatario en este caso
puede excepcionar con la existencia de una justa causal de terminación del contrato.

No se puede realizar el ejerció arbitrario de las propias razones, por ejemplo veo que el
apartamento esta como desocupado y me meto, esto es la comisión de un delito.
10.9.2 Grupo: Restitución especial del inmueble

Están basadas en las necesidades, no es un incumplimiento sino que son circunstancias que
legitiman al arrendador para dar la terminación del contrato, estas:
• Solo pueden ser invocadas mediante un proceso judicial, no operan de manera directa
(proceso de restitución de inmueble arrendado)
• Solo las tiene el arrendador.

Art.18:

1.necesidad de ocupar personalmente el inmueble como su propia vivienda, la norma no

exige que este carezca o tenga arrendados otros bienes inmuebles, puede tener 100
viviendas pero si invoca la causal de forma correcta esta llamada a prosperar.

Esta causal solamente la puede invocar el propietario pero cuando es un tercero el

arrendador no la puede invocar el propietario porque para ese caso no es parte contractual y
por eso no existe legitimación en la causa. En este caso el propietario debe comunicarle al
arrendador que tiene necesidad (3er) ¿pero como hace este arrendador para probar que el
propietario tiene necesidad?.

En este caso demandan los 2 arrendador y propietario conformando un integración litis

consorcio por activa, ya que si demanda el arrendador solo esta no prospera porque el no
tiene necesidad, y si demanda el propietario solo no prospera porque no es parte
contractual, por ello para que la demanda prospere se necesita integración del litis
consorcio.

2. Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción: la norma
no distingue si esta se realiza por voluntad del propietario, o por el estado de ruina, o por
orden de autoridad competente. Esto si esta explicito en el código de comercio.

3Que se requiera la desocupación para efectuar reparaciones indispensables que exijan la

desocupación del bien, estas no son mejoras ya que su característica es la voluntariedad, las
reparaciones no son voluntarias sino necesarias.

4. Cuando haya que entregar el inmueble arrendado en cumplimiento de las obligaciones

emanadas de un contrato de compraventa: el contrato de compraventa de bienes inmuebles
es solemne se debe hacer constar por escritura publica debidamente registrada, requiere
titulo y modo.

Por consiguiente el contrato preparatorio o de promesa de compraventa no es suficiente

para probar o modificar esta causal ya que este no genera un derecho diferente a una mera
expectativa negocial. En la práctica sucede invocarse como causal la idea, la necesidad, las
ganas o el proyecto de vender pero, estas no son causales.

Este numeral tiene la siguiente critica: existen varias modalidades contractuales diferentes a
la compraventa que transfieren el derecho de dominio sobre el bien ejm: la donación, el
pago, el aporte a una sociedad, la permuta ¿pero por qué razón esta causal solo opera para
el contrato de compraventa? ¿Por qué el enunciado general no incluye otras modalidades
contractuales?

En caso de que se presenten otras modalidades contractuales se puede invocar esta causal
siempre que implique la mutación del derecho de domino a titulo oneroso o gratuito, esto es
según el aforismo jurídico de «donde cabe la misma razón, cabe la misma disposición», el
requisito es que la modalidad contractual se haya celebrado de acuerdo a las exigencias
legales.

¿Cómo se invoca validamente esta causal? Esta no opera de pleno derecho, no basta que el
arrendador comunique al arrendatario la causal, el arrendador debe demandar al
arrendatario en el proceso de lanzamiento. La norma no habla de preavisos por parte del
arrendador, esto es poco práctico porque la sola notificación o preaviso del arrendador
bastaría para que el arrendatario desocupe.
Cuando se interpone la demanda por el arrendador se solicita que este interponga una
caución equivalente a 12 meses de arrendamiento, esta se puede efectuar de forma directa
cuando el arrendador consigna en el banco agrario, o de forma indirecta cuando toma una
póliza de seguro y paga el valor de la prima. Esta caución es para que se garantice el
cumplimiento de la causal, la caución debe hacerse a favor del arrendatario y ha orden del
juzgado. Es una especie de indemnización anticipada en caso de que haya incumplimiento
de la causal por el arrendador «Respaldo Indemnizatorio»

Solo cuando el arrendador demandante pruebe que se ha constituido la caución se admite

por el juez la demanda de lanzamiento. Si el arrendador no cumple con la causal invocada,
el arrendatario puede presentar un incidente para que se le haga efectiva la indemnización.

Esta es una forma de proteger al inquilino renuente a restituir el inmueble pero, el buen
inquilino que obra de acuerdo a la buena fe negocial y entrega el inmueble queda
desprotegido.

10.9.3 Terminación Unilateral del Contrato por parte del Arrendador como del
Arrendatario

Este grupos se configura cuando no hay causal, proviene de la decisión unilateral de alguna
de las parte y por esto se debe indemnizar al otro contratante. Este es uno de los grandes
avances de la ley a demás de la vigencia presunta del contrato de arrendamiento.

Esta causal opera tanto para el arrendador como para el arrendatario al igual que las
causales genéricas.

1.Terminación Unilateral del Arrendador: este solamente puede invocar esta causal en
las prorrogas, nunca durante la vigencia inicial del contrato.

Vigencia Inicial (No la Puede Invocar) Prorrogas (Si la puede invocar)

Requisitos para invocar la causal:

1.Preavisar, notificar o desahuciar al arrendatario con una antelación no inferior a 3

meses respecto a la fecha de vencimiento de la respectiva prorroga en curso:

Significa que el arrendador debe notificarle al arrendatario tal decisión de acuerdo a lo

establecido en el decreto 1816 de 1990. Es remitir una comunicación escrita o vía
telegrama en la cual le informe la decisión, se debe hacer a través de correo certificado y
con una antelación no inferior a 3 meses respecto de la fecha de vencimiento de la prorroga
en curso.

Errores frecuentes de la comunicación del preaviso para la terminación:

A. El tiempo, el correo certificado se demora de 3 a 4 días, si llega a destiempo no obliga.

B. La mezcla de causales, cuando la comunicación que se le remite al arrendatario se
expresan otras causales, no se tiene que contar que lo mueve a uno hacer uso de esta causal,
simplemente se debe decir que se acogió a la facultad prevista en la norma e indíquele
donde puede reclamar la indemnización.
C. En la práctica hay razones que justifican que el arrendatario sea renuente a la restitución
del inmueble, estas pueden ser: La dificultad de conseguir un nuevo inmueble, que el canon
de arrendamiento sea muy barato, factores morales, anímicos o de tradición. En este caso
no se incluyen las mejoras realizadas por el arrendatario ya que este puede hacer efectivo el
derecho de (¿)

2. Indemnizar al arrendatario con el pago de 3 cánones de arrendamiento vigentes por

conducto del banco Agrario, esta se tiene que pagar en efectivo o en cheque de gerencia y
se tiene que cancelar antes del vencimiento de la prorroga.
Cuando uno paga se dirige a la División Jurídica de la Alcaldía Municipal y entrega una
copia del preaviso y el comprobante original de la consignación; esta remite una
comunicación al arrendatario para decirle que tiene en su poder la consignación y que
puede reclamarla solo el día que acredite que ya restituyo el inmueble, al arrendador esta
comunicación de restitución del inmueble debe hacerse también por correo certificado.

El día que finaliza la prorroga y se hayan cumplido los requisitos por parte del arrendador
el arrendatario puede acogerse a una de las dos posturas:

A. Acogerse a la causal, esto significa que restituye el inmueble y puede reclamar la

indemnización como efecto jurídico. Debe el arrendatario acreditar que restituyo el
inmueble y lo puede hacer ya sea por un acta de entrega suscrita por el arrendador, o por
dos declaraciones extrajuicio, el inventario de vivienda, entre otras formas ya que hay
libertad probatoria.

El arrendatario esta obligado a continua pagando el canon hasta el día que restituya el bien,
no es posible que el arrendatario compense con el arrendador la obligación de pagar el
canon y la obligación de este de pagar la indemnización, esta situación es expresamente
prohibida por la norma, además no esta sujeta a la voluntad de las partes ya que son norma
de orden público.

En caso de que el arrendatario acepte tal compensación da cuenta de que no quiere restituir
el inmueble pero, debe solicitar que el arrendador deje por escrito el acuerdo de tal
compensación; el arrendatario se pude ganar la plata y no tiene porque restituir el bien ya
que esto es un prohibición expresa de la norma.

Como conducta de buenos contratantes no se tiene que consignar sino que en el momento
en que se haga la restitución del bien, el arrendador entregue personalmente al arrendatario
la indemnización equivalente a 3 cánones de arrendamiento vigente.

B. Negarse a restituir el inmueble: esta situación le genera al arrendatario dos

consecuencias adversas.

1. Pierde el derecho a recibir la indemnización.

2. El arrendador podrá instaurar un proceso de restitución de inmueble arrendado
invocando como causal la terminación Unilateral del contrato.

De lo anterior se deduce que no es cierta la creencia generalizada de que el arrendatario

tienen derecho a vivir tres meses gratis ya que no hay ninguna norma que lo autorice, lo que
la norma prevé es una indemnización a cargo del arrendador por incumplir el principio de
la obligatoriedad de los contratos.

2. Terminación Unilateral del Arrendatario.

El arrendatario pude invocar esta causal durante la vigencia inicial del contrato y durante
todas las prorrogas. Esta en la obligación de cumplir los mismos requisitos que el
arrendador:

1.Preaviso: este no es con una antelación no inferior a 3 meses respecto de la fecha de

vencimiento de la respectiva prorroga, sino que se debe preavisar con 3 meses de antelación
respecto de la fecha definida por él para la terminación del contrato, debe ser de forma
escrita y por correo certificado.

3.Indemnización: equivalente a 3 canones de arrendamiento, el arrendador puede asumir

dos posturas:

A. Acudir el día previsto y recibir físicamente el inmueble, además recibir la

indemnización. En este caso existe plena libertad probatoria.

El articulo 2003 y 2013 del C.C es una excepción a que el arrendador pueda recibir los
cánones que faltaren para el vencimiento del contrato o de sus prorrogas.
B. Si se abstiene de recibir el bien puede ocurrir:

1.pierde el derecho a recibir la indemnización, caso en el cual el arrendatario acudirá a

reclamar dicha indemnización.

2.el arrendatario se acerca a la división jurídica de la alcaldía para que se le designe un

secuestre para que le entregue al arrendador el inmueble, este secuestre genera honorarios a
cargo del arrendador, esta situación en la practica es muy escasa. Art 488 del CPC.

11. Sistemas de Correo

Aspecto Correo Ordinario Correo Recomendado Correo Certificado

Presta el El Estado y la Empresa La Empresa Privada Prestado por el Estado
servicio Privada por conducto de
Adpostal, que es una
dependencia del
Ministerio de
Comunicaciones.
Cobertura Nacional e Internacional Nacional e Internacional Nacional

Tardanza No la señala la ley pero en

No la señala la ley pero en Local: 2 a 5 días.
la practica sucede: la practica sucede: Nacional: 5 a 8 días.
Comunicación local: 5 Comunicación local: 1 a 4
días, nacional: 10 a 30 días, nacional: 1 a 6 días,
días, Internacional: 30 aInternacional: 1 a 10 días.
90 días. Además también ofrece el
servicio de aeropuerto a
aeropuerto.
Costo Es reducido y por ello el Elevado Local: 2.500 pesos.
sistema es poco agil y de Nacional: 4000 pesos.
gran tardanza.
Constancia de No hay Si hay Si tiene, además hay
Entrega causales de
devolución que son
anexadas al sobre.
Valor Ninguno pues no se puede Pleno pero, hay quienes Pleno.
Probatorio demostrar que llego la impugnan este valor
comunicación. probatorio con el
argumento de que a pesar
de la constancia, no se
puede acreditar cual es el
contenido del sobre.
Recomendación: si no
hay nada que ocultar se le
presenta al mensajero que
mire una copia de la
comunicación y certifique
que la comunicación
enviada sea la misma.
 12. LEY 820 DE 2003 APLICABLE
A LOS CONTRATOS CELEBRADOS APARTIR DEL 10 DE JULIO DE 2003.

Esta ley tiene 4 componentes estructurales:

1.establece una nueva regulación sustantiva del contrato de arrendamiento en vivienda

urbana.
2.tiene novedades procésales independientemente de la fecha de celebración del contrato.
3. establece controles administrativos en la actividad de arrendamientos.
4.incursiona en el contrato de mandato o administración de bienes inmuebles en
arrendamiento.

12.1 Objeto de la Ley (Art1)

«La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular
los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en
desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con
función social»

La propiedad con función social en el sistema capitalista no existe y por eso esta cumple
una función privada, esto es una contradicción ya que aunque se reconozca el derecho a una
vivienda digna en la práctica las cosas son diferentes; esta norma establece el contrato de
inquilinato el cual es una contradicción con el reconocimiento del derecho a una vivienda
digna; la norma no plantea soluciones para superar el déficit ocupacional pues, solamente 4
artículos de 39 hacen referencia a esta problemática que es fundamental.

Se considera que es mejor ideado el articulo 1 de la ley 56 de 1985, ya que en esta se

expresan conceptos tales como: la equidad. La ley 820 es la que mas garrote a dado al
arrendatario (este debe ser entendido como la parte débil en el contrato), es una norma
lesiva de sus intereses. Esta norma ha sido elaborada teniendo encuenta los intereses y
necesidades del arrendador. Este articulo no tiene sentido pues desmejora la situación
contractual y procesal del arrendatario.

12.2 Destinación del Inmueble.

Lo considera como el asiento del núcleo familiar, la ley no limita el numero de personas,
además no es necesaria la permanencia del arrendatario, la clasificación es idéntica a la de
la ley 56 de 1985. Esta nueva ley no soluciona los inconvenientes prácticos, simplemente
da paños de agua tibia al establecer los contratos de inquilinato y pensión.

12.3 Vigencia Inicial.

No hay nada nuevo, esta es la que pacten las partes, además también existe la vigencia
inicial presunta pues, no hay contratos a termino indefinido. (vigencia presenta: 12 meses).

12.4 Prorrogas.
Es el mismo régimen de la ley 56 de 1985, trae como nuevo el termino «Avenirse» como
aceptar.

12.5 Presunción de la solidaridad (elemento nuevo)

soluciono el problema de que el contrato de arrendamiento fuera celebrado por una parte
civil (arrendatario) y por una parte comercial ejm: Ramón H.(arrendador), este se considera
como un contrato comercial y por ello cuando en tales eventos hay pluralidad de
arrendatarios la solidaridad no es necesario pactarla, si no que se presume, esta es una
norma de orden publico diferente a la ley 56 de 1985 que consideraba este tipo de contratos
como contrato civil en el que era necesario pactar la solidaridad.

12.6 Cambios en el canon inicial.

La ley 56 dice que es hasta el 2% del avaluó catastral del inmueble, este se mantiene pero,
haya cambios en cuanto el incremento, ya que la ley 56 tiene dos parámetros: Temporal
( cada 12 meses de la vigencia del contrato) y económico ( hasta el tope máximo de la meta
de la inflación para el año próximo)
La ley 820 de 2003 mantiene el parámetro temporal (12 meses de vigencia del contrato)
pero, el parámetro económico es hasta el 100% del incremento que haya tenido la inflación
en el año anterior. Art. 20 de la ley 820 de 2003.

Este incremento del canon no opera automáticamente, sino que tiene que hacerlo saber ya
sea por notificación personal o por correo certificado, la ley no prevé en que tiempo y por
eso puede ser con un día de anticipación o con un mes. Si el arrendatario de manera
voluntaria concreta el incremento no podrá después alegar indebida notificación para que le
rembolsen el dinero.

La ley 820 obliga a las parte a consignar la dirección en la cual revisarán la

correspondencia, esto es para efectos procésales o sustanciales, si no se fija la dirección
las comunicaciones llegaran a la dirección del inmueble arrendado. (esta es otra novedad)

Hay 5 aspectos pendientes de reglamentación, de los aspectos que hacían falta reglamentar
ya se han reglamentado 2, no obstante estas reglamentaciones han sido expedidas
extemporáneamente, es decir, por fuera del termino que la ley definió para reglamentar la
ley.
1.Decreto 3130 del 4 de Noviembre de 2003 «servicios públicos domiciliarios»
2.Decreto 51 de 8 de enero de 2004 «Matricula de arrendador»

12.7 Obligaciones del arrendador art 8 de la ley 820.

Numeral 1: entrega del inmueble (::)

Numeral 2: Mantener en el inmueble los servicios, cosas y usos conexos y adicionales en
buen estado de servir (..)

Numeral 3: Copia del contrato, se exige que este ejemplar debe ser con firmas originales y
no se puede con fotocopia. Debe ser cumplido el día de la celebración del contrato o 10 días
después contados a partir de la celebración, si no se entrega el ejemplar se sancionara al
arrendador con multa de 3 cánones vigentes, de esta multa se beneficia el arrendatario,
anteriormente era multa de 2 cánones vigentes a favor de la superintendencia. El
arrendador debe argumentar que cumplió la obligación es decir, que dio una copia con
firmas originales al arrendatario, al coarrendatario, al fiados o al codeudor.

Numeral 4: cuando el bien esta sometido al régimen de propiedad horizontal, el arrendador

debe entregar al arrendatario una copia del reglamento del mismo. Todas las multas son
hasta el equivalente a 100 SMLMV, la excepción es la no entrega del ejemplar del contrato
que se sanciona con 3 cánones vigentes.

12.8 Obligaciones del arrendatario Art. 9.

Numeral 1: se mantiene el criterio de la ley 56 de pagar el canon dentro del termino

estipulado, para esto es necesario mirar si el contrato fue escrito o verbal, además no se
tiene que requerir judicialmente para constituir en mora.

Numeral 2: Cuidar el inmueble (..)

Numeral 3: pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales así como las
expensas comunes que son las cuotas de administración siempre y cuando se convenga que
estas son a cargo del arrendatario, pues puede ocurrir que sean a cargo del arrendador, si no
se dice nada ambos quedan obligados solidariamente.

Numeral 4: cumplir las normas consagradas en el reglamento de propiedad horizontal, la

novedad es que solo se hace extensiva a sus dependientes, es decir, que si son huéspedes
ocasionales o familiares no responden, no obstante según el numeral 5 esto se debe
entender como aparece en el C.C el cual incluye dependientes, huéspedes ocasióneles y
familiares.
12.9 Exigibilidad Art.14

es una norma procesal, según la ley 56 de 1985 se debe tramitar un proceso ejecutivo para
reclamar las obligaciones derivadas de servicios públicos o expensas comunes dejados de
pagar por el arrendatario. Este articulo mantiene la filosofía de la ley 56 al determinar que
el contrato es una prueba idónea para que se reconozca las obligaciones de las partes, el
contrato por si solo presta merito ejecutivo.

En un proceso ejecutivo debe presentarse la factura de servicios pagados con certificación

de que ha sido el arrendador quien cancelo (ley 56 de 1985) ahora, con la ley 820 en el
proceso ejecutivo basta solo la constancia de pago cualquiera que sea la persona que haya
pagado, ósea que no es necesario el pago certificado.

Los depósitos judiciales están prohibidos desde la ley 56 de 1985 ya que el contrato por si
solo presta merito ejecutivo, la norma prohíbe al arrendador obligar al arrendatario a prestar
una caución, deposito o garantía para garantizar el pago de las obligaciones derivadas del
contrato.

12.10 Reglas sobre los Servicios Públicos Domiciliarios Art.15 ley 820 de 2003.
En el articulo 130 de la ley 142 de 194 sobre servicios públicos domiciliarios fue
modificada por el art.18 de la ley 139 de 2001.

El articulo 130 vigente establece que en relación las facturas de servicios públicos
domiciliarios existe una solidaridad obligacional pasiva entre el propietario del inmueble, el
arrendatario e tenedor a cualquier titulo y el suscriptor de los servicios públicos. Esta
norma fue declarada exequible por la Corte Constitucional.

El articulo 15 de la ley 820 rige solo a partir del 10 de julio de 2004, aquí lo que se
pretende es romper el esquema de la solidaridad pasiva, es decir, sustraer al propietario
del pago de los servicios públicos domiciliarios en forma solidaria y establece como
presupuesto que el arrendadatario sea obligado al pagos de los servicios públicos
domiciliarios.

Componentes de la factura de servicios públicos domiciliarios

1. derechos de conexión: se cobra el hecho de estar conectado a la red publica de

servicios públicos domiciliarios.
2. Cargo Fijo: es una especie de consumo presumido, es una suma mínima básica.
3. Consumo: es el componente de la cuenta variable, se determina el kilovatio hora de
energía por el estrato socio económico.

Ejm: Gasto de conexión 1000, cargo fijo 15000.

Total 3 meses de consumo 180.000 + el 50% del promedio de este consumo (90.000) =
270.000 (Unidad de consumo) * 2= 540.000 + cargo fijo y el derecho de conexión (1000
+1500) = 542.500 pesos.

Numeral 2 Art.15 ley 820: el contratante se denuncia remitiendo el contrato y las garantías
constituidas.
Numeral 3 Art 15 ley 820: no es realmente una terminación de pleno derecho porque en la
práctica se tienen que demandar en un proceso de lanzamiento o restitución, esto en la
practica es completamente inoperante. El arrendador debe probar que le exigió al
arrendatario prestar esta garantía a favor de la empresa de servicios públicos domiciliarios.
En el decreto 3130 del 4 de noviembre de 2003 se reglamento el articulo 15.

12.11 CAUSALES DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO: LEY 820 DE 2003

A. Causales Genéricas De Terminación Del Contrato:

son invocadas por incumplimientos contractuales. Pueden ser invocadas tanto por el
arrendatario como por el arrendador.
 Terminación por parte del arrendador: Art. 22 num. 1-6
Num. 1: se mantiene el formato de que el periodo de pago obliga al arrendatario, es una
obligación sumamente exigente para el arrendatario por ser un pago anticipado lesionando
de esta manera sus intereses, además no predomina la teoría de la causa.

Num. 2: expensas comunes: son las cuotas de administración cuando el inmueble esta
sometido a propiedad horizontal y las cuotas extraordinarias a cargo del arrendatario (Art.
29 ley 675 de 2001). Si estas no se constituyen a cargo del arrendatario ambos son
obligados solidariamente al pago.

Num. 3: si se presenta subarriendo o cesión el arrendador tiene 2 opciones:

1. solicitar la terminación del contrato
2. celebrar un nuevo contrato con el subarrendatario o cesionario.
Es mas amplia esta norma porque consagra también como causal de terminación la cesión
del goce, pero esta no es cesion ni subarriendo del contrato. Esta norma es excesivamente
proteccionista del arrendador.

Num. 4,5,6: son iguales a la ley 56 de 1985

 Terminación por parte del arrendatario: Art. 24 num. 1-3

Num 2: cuando el arrendador causa grave afectación al goce pacifico del arrendatario.

Num. 1: además es causal de terminación la mera suspensión de los servicios públicos en

caso de que el arrendador deba pagarlos; el arrendatario tiene 2 opciones:
1. terminar el contrato
2. optar por pagar los servicios públicos y descontar el total de los canones futuros
bien sean causados o no causados.

Num. 3: el desconocimiento por parte del arrendador de los derechos reconocidos al

arrendatario por la ley o contractualmente. Es una causal demasiado genérica pues los
derechos reconocidos al arrendatario son normas de orden publico, por ende no admiten
pactos contractuales.

B. Causales De Terminación Por Restitución Especial Del Inmueble: Art. 22 Num. 8

Responde al mismo concepto de la ley 56 de 1985 «necesidades del arrendador». En el

esquema de la ley 56 no había necesidad de preavisar sino que se hacia directamente por un
proceso de lanzamiento, con esta ley el preaviso es con un termino no inferior a tres meses
a la fecha del vencimiento del termino inicial o sus prorrogas.
Lo anterior se da en los siguientes casos:
1. cuando el propietario o poseedor necesite ocuparlo para su propia habitación.
2. cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o
cuando se requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras indispensables lo cual
corresponde a las reparaciones no locativas.
3. cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en el
contrato de compraventa, este tiene el mismo problema de la ley 56 pues no
considero otras modalidades que igualmente transfieren el derecho de dominio.
Se exige preaviso y se baja la caución pues ya no es una indemnización de 12 meses sino de
6 meses, en esto hay una contradicción ya que el periodo no inferior a un año no tiene
coherencia ya que se desprotege al arrendatario durante 6 meses. Se debe recomendar al
arrendatario que permanezca por lo menos un año en el inmueble.

C. Terminación Unilateral

*Por Parte Del Arrendador: Art. 22 num.7, lit. d num.8

La norma distingue en el periodo indemnizatorio :
1. de 1 a 4 años: la indemnización es de 3 cánones de arrendamiento.
2. después de 4 años: la indemnización es de 1.5 cánones de arrendamiento.
Esto es absurdo, ya que es mas traumático desocupar un inmueble donde se lleva 4 años o
mas, el cambio debió haber sido invertido.
El procedimiento de esta causal esta en el articulo 23 de la ley 820.

*Por Parte Del Arrendatario:

Art. 24 num. 4 en este no se hizo distinción, opera igual que la ley 56 de 1985. el
arrendador recibe la indemnización plena de 3 cánones de arrendamiento si es dentro del
periodo del termino inicial o sus prorrogas con un preaviso de antelación no inferior a tres
meses. El procedimiento esta previsto en el Art. 25 de la ley 820.

Num.5 si la terminación se va a efectuar por vencimiento del termino inicial o de sus

prorrogas, el arrendatario debera preavisar al arrendador con un termino no inferior a tres
meses y, en este caso no pagara indemnización alguna.

12.12. NOVEDADES PROCESALES

exclusivas del contrato de arrendamiento de vivienda.

1. lugar para recibir notificaciones art 12:

Las partes están obligada a incluir en el contrato de arrendamiento escrito una dirección o
lugar para recibir notificaciones de la otra parte o para efectos judiciales, y si se guarda
silencio o el contrato se celebra verbalmente se entiende que el arrendatario será notificado
validamente en la dirección del inmueble arrendado.
Es importante porque se eliminaron los emplazamientos del demandado en materia de
procesos. Esta novedad procesal tiene origen sustantivo ya que se debe incluir la dirección
en el contrato.

Las normas procésales son vigentes cualesquiera sea la fecha de celebración del contrato
(art. 43).

2. exigibilidad de las obligaciones art 14: los servicios públicos domiciliarios ya no

requieren pago certificado ya que con la factura se infiere que fueron realizados los pagos
por el arrendador, igual sucede con las cuotas de administración. Estos prestan merito
ejecutivo , titulaos que deben presentarse con el contrato de arrendamiento constituyendo
de esta forma un titulo mixto o complejo.

3. Solidaridad de las obligaciones emanadas del contrato de vivienda art.7: este es un

caso en que la ley establece la solidaridad pasiva y activa en materia civil entre
arrendatarios y arrendadores como elemento de la naturaleza, ya que esta generalmente en
materia civil debe pactarse.

4. intervención procesal del arrendatario: art. 17 parágrafo

para la cesión se necesitan 2 requisitos:
1. nota de cesión
2. notificación al contratante cedido.

novedades son genéricas para todas las modalidades contractuales: art.43

1.art. 35 Medidas cautelares en los procesos de restitución de tenencia: cuando el

arrendatario haya incurrido en mora en el pago de cánones, servicios públicos, cuotas de
administración de su cargo, dentro del proceso es procedente que el arrendador solicite el
embargo preventivo de los bienes del arrendatario
critica: se aplican forzadamente medidas cautelares propias del proceso ejecutivo a un
proceso abreviado. Los arrendadores califican esto como un avance normativo pero es muy
riesgoso porque en el proceso de lanzamiento se puede demostrar que el arrendatario no
esta en mora.
Anteriormente operaba una medida preventiva (art. 2000 C.C.) que se concreta con las
medidas de embargo y secuestro propias del derecho de retención. Esta es una medida
preventiva atípica que operaba sobre los bienes muebles que estaban en el inmueble
arrendado y no podían ser retirados de este.
En la actualidad no se aplica el derecho de retención sino que se pueden embargar y
secuestrar todos los bienes patrimoniales del deudor ejm. Arrendatario en mora que tiene
400 acciones en la sociedad éxito, el arrendador pide la restitución del inmueble y además
la medida de embargo y secuestro de dichas acciones sin comprobar efectivamente la mora.

Estas medidas se levantaran:

1.si se absuelve al demandado, es decir, si no se comprueba la causal de mora, esto quiere
decir que no opera el incumplimiento contractual y por lo tanto no se da por terminado
judicialmente el contrato,.
2.tampoco opera si el arrendador no promueve esta demanda ejecutiva dentro de los 60 días
siguientes a la ejecutoria de la sentencia de restitución del inmueble.

2 Art.36 Restitución provisional. Si el inmueble esta desocupado, abandonado o en grave

deterioro puede solicitarse la restitución provisional del inmueble. Art 36

3. Art 37 pago de servicios, cosas o usos conexos o adicionales:

anteriormente, cuando la causal era mora debía pagarse esta a ordenes del juez para que
fuera oído en el proceso o demostrar certificado de pago. Ahora, cualquiera que fuese la
causal invocada se debe probar por el arrendatario que esta al orden del día en los servicios
públicos y en el pago de las cosas o usos conexos o adicionales.

4.art. 38 consulta:
el recurso extraordinario de consulta se configura cuando el demandado no comparece
personalmente en el proceso, sino que lo hace por medio de una curador ad litem, esto es
ilógico ya que como no hay emplazamiento no puede haber curador ad litem además
porque el proceso de lanzamiento es de única instancia lo cual no admite recurso de
consulta.

5. Art 39 tramite preferente y única instancia:(aun no se encuentra regulada)

se considera que estos procesos son los mas importantes por ello se les dio un tramite
preferente salvo respecto de los de tutela, si el juez no concede esta preferencia se somete a
sanciones disciplinarias.
Normalmente las demandas de restitución de inmuebles prosperan ya que si se estudia bien
la causal se va a la fija.

Esta política reguladora del contrato de arrendamiento es totalmente injusta. Si la causal de

incumplimiento es la mora no hay doble instancia, rompiendo con un principio cardinal de
los derechos de las partes en el proceso judicial esto con el fin de proteger los derechos del
arrendador.

6. art 40 modifica el num. 7 del art. 20 de C.P.C:

se aplica canon actual por vigencia inicial para inferir la cuantía y así la competencia. Ej.
Canon actual 1000.000. Vigencia inicial 6 meses. (1000.000 *6= 6000.000 esta cifra es la
que define la cuantía)

7. Art 43 deroga el articulo 2035 del Código Civil:

es sano ya que elimina los requerimientos del arrendador al arrendatario. El articulo 2007
C.C. quedo tácitamente derogado porque el mero vencimiento del termino pactado no es
causal de terminación del contrato.

12.13. ASPECTOS PENDIENTES DE REGLEMENTAR:

• Art 4 parágrafo 2do: el gobierno reglamentara las condiciones particulares a las que
deberá sujetarse los arrendamientos de los que tratan los literales c y d del presente articulo.
• Art. 15 Servicios públicos domiciliarios: el termino era por tres meses y el gobierno
excedió el termino para promulgar el decreto 3130 de 2003 que lo expidió en noviembre de
2003 y no en el mes de octubre.

• Art 33 parágrafo: Esta reglamentado por el decreto 51 del 8 de enero de 2004, este se
reglamentó el día antes de vencer ya que la fecha de vencimiento del termino era el 9 de
enero.

• Art 39 tratamiento preferente y única instancia: el plazo de reglamentación venció y no

se dijo nada.

• Art.41 fomento a la inversión de vivienda para arrendar: este no se reglamento pues el

termino era de 6 meses y no se dijo nada por parte del gobierno nacional.

La ley 820 esta demandada por incursionar indebidamente en el contrato de mandato

comercial entre el propietario y las agencias de arrendamiento.

13. Contrato de arrendamiento de local comercial.

13.1 Fundamento jurídico: art.518 a 524 del Código de Comercio, Art 1973 y sgts y Ley
820 de 2003.

Es necesario diferenciar el arrendamiento del establecimiento de comercio del

arrendamiento del local comercial, ya que en caso de que se arriende el local como unidad
física y además se arriende el establecimiento de comercio da lugar a una concurrencia de
contratos.

13.2 Contrato de arrendamiento de local comercial: el local comercial es la unidad física

donde funciona el establecimiento de comercio. Los elementos de existencia y las partes en
el contrato son las misma del contrato de vivienda urbana pero, el arrendatario debe ser un
comerciante, es decir, que se dedique de forma habitual y profesional a la realización de
una actividad mercantil (art.20 del C.Com) estas son actividades meramente enunciativas y
no taxativas. El inmueble debe ser destinada a una actividad mercantil que la ley considere
como comercial.

13.3 Problemas frecuentes sobre la destinación del bien:

• Oficinas administrativas de las sociedades comerciales: son locales comerciales las

sedes e instalaciones donde se realizan actividades administrativas o de apoyo, el local no
es solamente la planta de producción sino todos los lugares que contribuyen al desarrollo de
la actividad comercial.

• Las profesiones independientes tan bien pueden tener sociedades comerciales: en tal
caso el contrato de arrendamiento si será de local comercial pero, si se trabaja de manera
independiente se la aplicaran las normas de arrendamiento de inmuebles por exclusión.

• Notarias: un particular cumpliendo una función publica, se ha considerado por la

jurisprudencia y la doctrina que al contrato del inmueble donde estos funcionan se le
aplican los normas de locales comerciales.

• Bienes ocupados por entidades sin animo de lucro: ejm la cooperativa de consumo
tiene un supermercado, como en el supermercado se comercializan bienes se aplican las
normas del código de comercio a la entidad a la que esta sometida el bien. Donde se
encuentra la parte administrativa son bienes por exclusión

• Si el Estado actúa como arrendador o arrendatario de un bien inmueble:

obligatoriamente se aplican las normas del estatuto de contratación administrativa, ley 80,
se considera para todos los efectos legales un contrato administrativo independientemente
de la actividad de la actividad que se desarrolle en el inmueble.
• Guarderías con animo de lucro: son verdaderos locales comerciales pero, si las monta
el ICBF son un contrato estatal ejm: liceo marco Fidel Suárez (contrato estatal) liceo marco
Fidel Suárez Ltda.. (contrato comercial).

IMPORTANCIA DE DETERMINAR LA DESTINACION DEL INMUEBLE:

Determinar las normas jurídicas aplicables al contrato ya que el régimen Colombiano es

subjetivo, es decir que se tiene encuenta la destinación del inmuebles y no su configuración
arquitectónica.

13.4 Destinación de locales comerciales:

13.4.1 Destinación Genérica: se configura cuando en el contrato las partes convienen que
el inmueble será dedicado a comercio, actividades comerciales o a negocio, no es
conveniente pactar una causal de terminación genérica, ya que se estaría renunciando a una
causal de terminación del contrato de locales comerciales que es el cambio de destinación,
pues el arrendatario puede dar una destinación activa o una destinación pasiva que no sea
conveniente para el arrendador. Por eso se debe especificar claramente la destinación.

Los locales comerciales se distinguen dos destinaciones:

• Destinación activa: es aquella que conlleva un gran desajuste del inmueble, implica
instalar maquinas, equipos, acondicionar cierta destinación de energía, mecanismos de
ventilación, es un uso intensivo del bien: ejemplo local comercial dedicad a una actividad
industrial, donde se transforme materia prima, bodegaje de material pesado, laboratorios,
procesos químicos, talleres de mecánica a entre otros.

• Destinación pasiva: no implica instalar maquinaria y equipos, no se afecta las

condiciones estructurales y arquitectónicas del bien, no se deteriora el inmueble ejm:
oficinas administrativas, peluquerías, tiendas, droguerías, consultorio medico en forma de
sociedad entre otros.

13.5 No puede validamente ser parte en un contrato un establecimiento de comercio:

ya que el establecimiento de comercio no es ni persona natural ni persona jurídica, sino que
es un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la
empresa, no tiene ninguna importancia la razón social o nombre del negocio del
establecimiento que va a funcionar en el local.

13.6 Art 523 C. Com. Subarriendo y Cesión: significa que el mero cambio de destinación
del inmueble por si solo no implica necesariamente que se este incumpliendo el contrato.
Ejm: arrendé para una peluquería y monto una revuelteria. , esta solamente es una causal de
incumplimiento cuando la nueva destinación lesione gravemente los interés del arrendador
y la configuración arquitectónica del bien.

Enunciado normativa amplio y general:

1.Cuando la nueva actividad económica implica una competencia no deseada para el

arrendador.
2.cuando la nueva destinación afecta o deteriora seriamente el inmueble arrendado.
3.cuando la nueva destinación vaya en contra vía de las normas de orden publico y la sana
moral, el ejercicio de estas actividades daría lugar a una acción de extinción de dominio
para el propietario.
4.Cuando la nueva destinación implicaría una perdida del valor económico Ejm: la
destinación es un local y luego se convierta en una vivienda urbana ya que es mas caro el
metro cuadrado en locales comerciales que en vivienda urbana.

Estas causales son establecidas por la jurisprudencia, no hay otras causales. El problema es
probatorio este cambio deberá ser previamente probado para que no se desfigure la causal,
existen formas probatorias como: el registro fotográfico, el registro de compras, la
inspección judicial extraproceso.
La norma presenta vació en cuanto como se lesionan los interés del arrendador en caso de
que esta sea una compañía inmobiliaria.

13.7 Destinación mixta: es bastante frecuente en barrios de bajo nivel económico o de

buen nivel económico que tienen garajes subutilizados. La destinación mixta es cuando una
parte del inmueble es destinado a vivienda y la otra a local comercial. El problema de esto
es que en Colombia no hay norma reguladora lo que ha dado lugar a 2 teorías:

1.Teoría Predominación del uso. En Colombia predomina la noción del contrato realidad
y por ello la teoría de predominación del uso, además es la mas acogida en materia judicial,
no obstante el vació normativo continua.

2.Teoría de Predominación del contrato.

13.8 Canon de arrendamiento: en Colombia el régimen es de libre estipulación

contractual, no tiene ningún parámetro. En locales de arrendamiento no hay un canon
ilegal, todos son legales ya sean caros o baratos.

El canon inicial es el que acuerden las partes no tiene importancia el avaluó catastral del
inmueble juega mucho el poder de negociación que tengan las partes ejm: si se paga o no
prima de colocación , el criterio para el reajuste en el canon, duración o vigencia, el termino
de prorrogas entre otros. Es importante tener estos aspectos encuenta para determinar si es
un buen negocio o no.

13.9 Periodo regulador de pagos: como norma general el periodo regulador de pagos es
mensual, no obstante existen otros periodos reguladores de pagaos que las partes pueden
pactar. En este hay que distinguir:

• Contrato de arrendamiento verbal: se puede pagar el canon en cualquier día del periodo
regulador de pago sin incurrir en mora, en caso de que se realice a través de una
consignación el día de pago corresponde a la fecha del sello.

• Contrato de arrendamiento escrito: hay que distinguir:

1. Si no se pacto periodo de pago: puede pagar validamente cualquier día del periodo
regualor de pago.

2. Si se pacto periodo de pago: generalmente es el pago anticipado de la renta entre

los primero 3, 5 o 8 días del mes, en este evento hay dos teorías:

Teoria 1: sostiene que dicho pacto contractual obliga a las partes ya que es propio de la
autonomía privada, en este no se desconocen normas de orden público y genera efectos
vinculantes para las partes.

Teoria 2 Teoria de la causa: establece que la causa obligacional del arrendatario es el

disfrute del bien y por consiguiente si este no ha disfrutado el bien la obligación de pago
anticipado del canon carece de causa y por ello este puede pagar cualquier dia del periodo
regulador de pagos. Para que haya mora se requiere el disfrute de un mes y se entra en mora
el primer día del mes siguiente disfrutado sin necesidad de requerimiento.
Esta es la tesis predominante.

En caso de que se invoque la primera teoría el arrendatario puede:

1. puede invocar la inexistencia de causal de incumplimiento.

2. la falta de causa.
3. la petición antes de tiempo.
13.10 Régimen de reajustes

1.Factores:

1.1 Factor temporal: cada que las partes lo deseen pueden hacer reajuste del canon. Ej. En
el 1m. $200000, 2m. $1000000, 3m.$3000000. lo que se acostumbra es que cada 12
meses de ejecución del contrato.

Lo que se acostumbra es que cada 12 meses de ejecución del contrato se incremente el

pago del canon de arrendamiento no obstante esto no es estipulado por la ley.

1.2 Factor Económico: se incrementa el porcentaje que acuerden las partes, esto puede
presentar diferencias entre el arrendador y el arrendatario:

Desacuerdo entre las partes para fijar el nuevo canon: esto lo dirime un juez de la
republica por un proceso verbal de regulación de canon art. 519 del C Com. Las diferencias
que ocurran entre las partes puede ser sobre cualquier aspecto del contrato en este proceso
intervienen peritos.
Es necesario mirar en que momento contractual nos encontramos:

1.Momento contractual: en los 2 primeros años, cuando el arrendatario no ha adquirido el

derecho de renovación del contrato se dirimen las controversias por medio de un proceso
ordinario ya que no existe tramite ni proceso especifico, este es un principio general del
procedimiento civil, no obstante el proceso ordinario es inoperante porque se demora
mucho generando mayores dificultades a la relación contractual.

2. Momento contractual: después de los dos años cuando el arrendatario ha adquirido el

derecho de renovación contractual, se dirimen los conflictos por medio de un proceso
verbal de regulación de canon de arrendamiento que tarda entre 6 meses y 1 año.

Diferencias
Sobre el canon 1año 2año 3año 4 año

No hay derecho de renovación hay derecho de

renovación
Proceso ordinario Proceso verbal

Antes de la ley 794 2003 (normas que reformaron el código de

procedimiento civil) se identificaba si el proceso era de mínima cuantía
y en este caso se designaba un perito o, si el proceso era de mayor
cuantía y en este caso se nombraban dos peritos. La ley 794 de 2003
redujo a todos los casos a un solo perito.

Por el proceso verbal se pueden dirimir otras diferencias del contrato

diferentes al valor del canon.

El juez no sabe de rentabilidad inmobiliaria por eso este nombra un

perito avaluador el cual debe rendir un concepto sobre cual debe ser el
canon de arrendamiento actual que debe cancelar ese inmueble, el
perito no debe resolver sobre el monto o porcentaje del incremento en el
canon. En el evento que el perito del concepto sobre el canon puede
suceder que este sea inferior, similar o superior al canon que paga el
arrendatario en la actualidad. Si el avaluó esta debidamente
fundamentado el juez lo acoge y eso es lo que generalmente sucede. El
perito avaluador es un auxiliar de la justicia su dictamen puede ser
adicionado, modificado o objetado por causa de error grave caso en el
cual se designa otro perito.

Métodos de avaluó de rentabilidad de inmuebles:

1. Avaluó comercial o método de valor de mercado: Consiste en analizar

precios de arrendamiento de inmuebles similares ubicados en el mismo
sector.

2. Avaluó de rentabilidad: según un valor comercial del activo, es un

método indirecto, consisten en determinar cual es el valor comercial del
bien en el mercado y hecho esto se aplican unas tasas de rentabilidad
ideal propias de la economía latinoamericana o dependientes
considerando la:

A. rentabilidad ideal en locales comerciales es de 0.8 a 10 % del

valor comercial, esto no lo ha dicho ninguna ley sino la doctrina Ej.:
Valor comercial 200.000.000 / canon mínimo 1 600.000 y su canon
máximo 2 000.000.

B. rentabilidad ideal en vivienda es de 0.5 a 0.8 % del valor

comercial.

C. rentabilidad ideal en oficinas es de 0.6 a 0.8 % del valor

comercial.

Estas dos técnicas son un ejercicio subjetivo del avaluador, ninguna

norma legal dice cual debe ser el canon de un inmueble ni señala las
formas de avaluó, estas dependen de ciertas características del
inmueble.

ESECENARIO CONTRACTUAL:

Canon actual: 2 000.000

Propuesta del arrendador: que el canon sea de 5 000.000
Propuesta del arrendatario: que el canon sea 3 000.000
Fecha inicial: 1 enero de 2003 a diciembre 31 de 2003.

1 año 2 año 3 año 4 año

Comunicación del arrendador sobre

el incremento del canon y surge una
diferencia contractual

El arrendador esta obligado a comunicar al arrendador antes del

vencimiento contractual del periodo en curso las nuevas condiciones en
las que estaría dispuesto a renovar el contrato.
Mientras se tramita el proceso el arrendatario debe pagar el canon viejo
o su propuesta de canon esto es para no incurrir en mora. Cuando el
juez dicta sentencia el nuevo canon que debe regir se de 4 000.000 en
este evento existe un vació normativo para saber cuando empieza a
regir el canon y para ello hay varias teorías:
1 Teoría: empieza a regir el canon desde la ejecutoria de la sentencia,
no tiene la sentencia efectos retroactivos.
2. Teoría: empieza a regir el canon nuevo a partir del día en que fue
admitida la demanda en este caso confiere efectos retroactivos.
3. Teoría: debe regir desde el día que venció el ultimo periodo regulado
por las partes, esta también concede efector retroactivos.

En estos eventos estamos frente al plazo judicial para que el

arrendatario pague el canon causado mientras se tramita el proceso ya
que si no paga este incurre en mora y queda incurso en una causal de
terminación del contrato. La teoría mayoritaria es la que le concede
efectos retroactivos a la sentencia. Generalmente en todo proceso
judicial el vencido debe pagar las costa judiciales.

13.11 Vigencia Inicial:

esta es la acordada por las partes, es un régimen de libertad

contractual, en estos contratos no opera la vigencia inicial presunta ya
que no tiene restricción en el tiempo. Los contratos de arrendamiento de
locales comerciales pueden ser de duración indefinida.

13.12 Prorroga: (Renovar =cambiar diferente a la prorroga =

congelar)

En el contrato de vivienda esta es un premio o un estimulo que se le da

al arrendatario cumplido para continuar ocupando el inmueble, en
locales comerciales es diferente ya que esta es una sanción que se le
impone al arrendador que no propuso ni ofreció la renovación del
contrato al arrendatario antes del vencimiento de la vigencia inicial o del
ultimo periodo en curso.

En virtud de esta prorroga el contrato sigue vigente en el total de sus

condiciones contractuales para un nuevo periodo, esto es diferente a la
renovación que generalmente cambia la condición del canon, en la
prorroga se debe tener encuenta:

1.durante los dos primeros años el contrato se rige por las

disposiciones del código de civil: esto corresponde al concepto de
tacita renovación contractual (Art 2014 CC) según el cual el contrato se
encuentra prorrogado de 3 en 3 meses hasta que el arrendador decida
poner fin a esas prorrogas, ofreciéndole al arrendatario la renovación
prorrogas
Ej.: vigencia inicial 12 mes
Cada una de tres en tres meses.

2. luego de los dos primeros años por las disposiciones del

código de comercio: en este caso ya se adquirió el derecho de
renovación contractual, por eso se prorroga por un periodo igual al
ultimo que rigió entre las partes, este rige porque las partes lo pactan o
porque la ley lo establece.
No se dijo nada por el arrendador
Ej:
vigencia inicial del contrato 3 años 1 prorroga: 3 años, 2 prorroga:
3 años........
Se continua prorrogando por un termino
inicial al pactado
Ej: puedo celebrar un contrato por 4 meses y posteriormente renovarlo
por un periodo de 9 años siempre y cuando lo hayan acordado las
partes.

13.12 situaciones conflictivas del régimen de reajustes:

1. si hay una cláusula que dice: «vencido el termino inicial o cada 12

meses se incrementara el canon en lo que diga la ley» esto quiere decir
que se mantiene le régimen de libertad contractual que es lo que
acuerden las partes.

2. si hay una cláusula que dice: «se incrementara de acuerdo a lo que

diga el gobierno» esto quiere decir que se mantiene le régimen de
libertad contractual que es lo que acuerden las partes.

3. si hay una cláusula que dice: «cada 12 meses o en cualquier tiempo

el canon se incrementar en un % fijo, ya sea en el % en que aumente el
SMLMV o en cualquier otro» este es un reajuste en el canon de carácter
indefinido ya que se aumenta el canon dependiendo del incremento
porcentual de un indicador económico. Esto ha dado lugar a 2 opiniones:

las anteriores cláusulas han dado lugar a dos opiniones:

1. Validez de las cláusulas: porque tiene plenos efectos vinculantes y

obligan a las partes, esto es de acuerdo al principio de la
autonomía de la voluntad además, con ellas no se desconocen
normas de orden publico ni hay normas que prohíban el pacto.

2. El pacto contractual solo es valido dentro de los dos primeros dos

años de vigencia del contrato: esto es cuando el arrendatario no
ha adquirido el derecho de renovación y vencido los dos primeros
años las partes recuperan su plena libertad para fijar el canon.
Esta es la posición mayoritaria que entiende esta situación como
un típico conflicto de reajuste del canon, el cual deberá resolver un
juez por el proceso verbal moviéndose entre el mínimo y el
máximo propuesto y fijando este un nuevo canon.

3. Incremento automático con una vigencia limitada o ha termino

definido: es fijada en el tiempo, es el caso de los contratos de
largo vencimiento (desde 3 años en adelante) Este pacto implica
una completa obligación para las partes en virtud del principio de
libre estipulación contractual.

Ej:

vigencia inicial de 1 año 2 años 3 años 4 años 5 años

6 años

Canon 6.000.000 Incremento del canon:

6000.000+% del IPC

Esta cláusula de reajuste porcentual en un contrato de vigencia

determinada es completamente validad.

13.13 Recomendaciones:
1.establecer un criterio determinado con una vigencia determinada de 2
años como vigencia inicial, ello para obviar el problema del proceso
ordinario y a los dos años en adelante existe completa libertad
contractual.

2. se pacta el incremento o reajuste del canon para el segundo año esto

para eludir la mala fe del arrendatario y la necesidad de interponer el
proceso ordinario.

3.existe un instrumento de negociación útil cuando las partes tienen

muchas diferencias para fijar el canon, se puede utilizar el canon
diferido.

Ej: canon diferido o escalonado: canon actual: 1 000 000

Oferta del arrendador: 3 000 000
Oferta del arrendatario: 2000.000.

No hay acuerdo, entonces se puede proponer:

1. por el arrendatario un canon de 2 500.000
2. por el arrendador, este propone que por los primeros 6 meses sea
de
2 000 000 y los otros 6 meses siguientes sea de 3 000.000

como arrendador es mucho mas benéfica la segunda formula ya que el

incremento del canon para el periodo siguiente no será sobre 2 500.000
sino que será sobre
3 000.000 millones. Para el arrendatario es mucho mas benéfica la
primera propuesta.

Esta propuesta o acuerdo debe dejarse consignado por escrito porque

puede suceder que el arrendatario pasados los 6 meses se abstenga de
aumentar el canon. Este acuerdo puede hacerse por una cláusula
adicional o por una comunicación para formalizar el acuerdo por parte
del arrendador y mandarlo por correo certificado al arrendatario.

13.14 Cesión del contrato de arrendamiento de locales

comerciales.

1. El arrendador en cualquier tiempo puede ceder el contrato

2. El arrendatario la norma general es que este no puede ceder

validamente el contrato ya que el contrato de arrendamiento es intuito
persona pero tiene las siguientes excepciones:

A salvo cuando expresamente lo autorice el arrendador.

B como el establecimiento de comercio es un establecimiento mercantil,

el cual tiene propietario o dueño, este como bien mercantil puede ser
enajenado por el comerciante a cualquier titulo gratuito o oneroso, en
esa negociación va incluido el contrato de arrendamiento (inc 3 art 523
C.Com )

El titular del establecimiento de comercio pasa a ser el nuevo

arrendatario ya que esto es una cesión del contrato por la vía de la
enajenación del establecimiento de comercio. Este no esta obligado a
firmar un nuevo contrato, además no podrá incrementársele el canon de
arrendamiento pues se debe esperar hasta realizar la renovación, este
hereda la antigüedad del arrendatario original.
¿Cómo se perfecciona la enajenación de un establecimiento de
comercio?
La formalidad mínima es una escritura privada reconocida y autenticada
ante notario y adjunta al registro mercantil, no obstante se puede por
escritura publica como formalidad voluntaria.

¿Qué pasa con las garantías que tenia el arrendatario anterior?

El arrendador queda desprotegido ya que no puede hacer uso de las
anteriores garantías y el nuevo arrendatario no puede ser obligado por
el arrendador para establecer nuevas garantías.

No obstante aunque jurídicamente no hay forma de controvertir y

discutir las nuevas condiciones del arrendatario porque son normas de
orden publico, la opción de construir nuevas garantías y nuevas
condiciones contractuales debe hacerse por voluntad de las partes.

Art 515 C Com esta en contradicción con el articulo 523 del C

Com:«Salvo estipulación en contrario» ¿se podrá pactar que el
contrato de arrendamiento no entre en la venta del establecimiento de
comercio? (punto fijo para el examen).

13.15 Subarriendo del inmueble en el contrato de

arrendamiento de locales comerciales.

En locales comerciales el arrendatario puede validadamente

subarrendar hasta el 50% del área de un bien a un tercero sin
consentimiento del arrendador y aun contra su voluntad o habiendo
pactado cláusula en contrario. Es una norma de orden publico, la única
limitante es que con la nueva destinación no se lesione gravemente los
derechos y los interese del arrendador que son:
1.una competencia comercial no deseada por el arrendador.
2.deterioro del inmueble.
3. que la nueva actividad vaya en contra de las normas de orden
publico.

Puede darse entonces una cadena de subarrendatarios pero, en todo

caso la sentencia proferida en contra del arrendatario original produce
efectos contra todos los terceros que deriven su derecho de este bien
sea en forma directa o indirecta. Sin embargo en el proceso puede
constituirse como litisconsortes facultativos.

A arrendador B Arrendatario C
Subarrendatario D subarrendatario

50% del área del bien del cual

hace uso el arrendatario original
B.

el cual a su
50% vez
es subarrendado subarrienda
a C. el 50% a D

13.16 Derecho de Renovación Art 518 del C.Com

Este es el conjunto de prerrogativas, atributos y/o derechos que
adquiere el arrendatario comercial orientados a garantizar la
permanencia y continuidad en el contrato de arrendamiento. La doctrina
afirma que es un derecho del arrendatario de continuar ocupando el
inmueble de acuerdo a las condiciones que acordó con el arrendador.
Renovar implica cambiar por lo menos un elemento del contrato que es
el canon, la prorroga es diferente ya que se congelan todas las
condiciones.

Requisitos para que el arrendatario comerciante adquiera el

derecho de renovación:
1. estar cumpliendo el contrato, la antigüedad o el largo tiempo de
estar cumpliendo el contrato no quiere decir que el arrendatario
esta cumpliendo el contrato.
2. llevar no menos de dos años de ocupación del inmueble a titulo de
arrendamiento, por eso cuando se esta cumpliendo dos años
exactos ese día adquiere el derecho de renovación.
3. la permanencia efectiva en el bien debe serlo con el mismo
negocio o establecimiento de comercio, ya que la protección del
legislador consiste en proteger la imagen y el reconocimiento de
este en el medio mercantil.

Importancia de determinar cuando se ha obtenido el derecho de

renovación: es importante de acuerdo a los diferentes grupos de
causales de terminación del contrato.
1. Cuando no se ha adquirido el derecho de renovación (antes de los
dos año): se aplican las causales de terminación del CC art 2008.
2. Cuando se ha adquirido el derecho de renovación ( después de los
dos años): se aplican las causales de terminación del C. Com art
518.

A. Cuando no se ha adquirido el derecho de renovación (antes

de los dos año): se aplican las causales de terminación del CC
art 2008.

1. destrucción total de la cosa arrendada, es por sustracción de

materia, es lógico ya que el contrato no tiene continuidad por falta
de objeto y por ello el contrato es inexistente. Este numeral es
importante por la teoría de los riesgos y en la ocurrencia de un
caso fortuito Ejm: fallas geológicas, bombas... Este numeral ni le
quita ni le pone a la realidad.
2. Por la expiración del termino estipulado, este numeral esta
derogado por el art 5 del decreto 3817 de 2002.
3. extinción del derecho del arrendador
4. por sentencia judicial que es la que proviene en caso de un
incumplimiento contractual.

La única causal de terminación del contrato en este caso es la del

incumplimiento por parte del arrendatario ya que no cabe ninguna otra
causal, esta causal depende exclusivamente de el arrendatario y si este
es cumplido el arrendador no tiene ninguna causal que invocar a su
nombre.

B. Cuando se ha adquirido el derecho de renovación

( después de los dos años): se aplican las causales de
terminación del C. Com art 518.
 1. Cuando el arrendatario haya incumplido con las obligaciones
contractuales, esto es de acuerdo al principio de obligatoriedad de
los contratos.

2. necesidad de ocupación personal del propietario con las siguientes

finalidades:
1. Vivienda: esto ratifica la teoría subjetiva o de destinación.
2. instalar un negocio de naturaleza comercial sustancialmente
diferente para evitar que el arrendador no recoja los frutos del
esfuerzo acumulado por el comerciante anterior. Será el juez el
que determine si el negocio es o no es sustancialmente diferente.

3.Este numeral tiene tres subcausales:

1. necesidad de efectuar reparaciones indispensables que exigen la
desocupación del bien.
2. demolición para la construcción de una obra nueva o
remodelación.
3. demolición por estado de ruina o en caso de que la
administración publica lo necesite ejm: una expropiación para
ampliar una calle (orden de autoridad competente)

13.17 Como operan estas causales. Art 520 C.Com Desahucio

A. Cuando no se ha adquirido el derecho de renovación

(antes de los dos año): se aplican las causales de
terminación del CC art 2008: no necesitan requerimiento,
esto también sucede con la primera causal del articulo 518
del C.Com, solamente se necesita entregarle poder a un
abogado para iniciar el proceso de lanzamiento.

B. Cuando se ha adquirido el derecho de renovación ( después

de los dos años): se aplican las causales de terminación del C.
Com art 518 :e excepción del numeral 1 el arrendador debe
desahuciar, notificar o avisar al arrendatario con un periodo no inferior a
6 meses del actual periodo en curso o de la prorroga.

La norma no dice como efectuar este preaviso pero, hay 2 formas:

• Oficialmente: Notificar por medio de un juez civil apelando a una
diligencia extraproceso por medio de un abogado.
• Extraoficialmente: emitir la comunicación por correo certificado,
puede darse el refuerzo con 1 o 2 notificaciones mas para ratificar la
decisión.

Generalmente después de este preaviso el arrendatario tiene las

siguientes opciones:
1. desocupar como un buen arrendatario.
2. no desocupar y hacerse demandar, este tiene los siguiente
beneficios: se le congela el pago, sigue ganando por la explotación
económica, le queda la posibilidad de ganar el proceso o en caso
de que lo pierda se condena en costas.
Contratos de inmuebles por exclusión

1. Fundamento Jurídico: Decreto 3817 y 221 de 1983, y el C.C.

2. Campo de aplicación: se ha establecido por descarte ejm:

consultorios médicos, odontológicos, es decir, el ejercicio de las
profesiones liberales cuando se hace de forma independiente, la sede
individual de parqueo, etc. El descarte de esto es que son inmuebles que
no se aplica ni las normas de locales ni las normas de vivienda urbana.

Es necesario en ocasiones mirara la destinación y el fin que se persigue

ejm: la cooperativa monta una guardería sin animo de lucro (es un bien
por exclusión) si esta misma cooperativa monta un supermercado que
tiene amino de lucro ( es un contrato de local comercial). Existen casos
confusos ejemplo de ellos son las notarias, también son inmuebles por
exclusión los lugares para cultos religiosos, ong´s, las sedes
administrativas de las cooperativas etc.

3. Canon de arrendamiento: hay régimen al contrato de

arrendamiento con fundamento en el avaluó catastral, esta norma es
obsoleta ya que en su articulado no creo una forma de ajuste periódico
de este tope.
1. avaluó catastra: hasta 5.000.000 el tope máximo autorizado por la
norma es 15%.
2. avaluó catastral superior de 5.000.000 hay un régimen de
completa libertad contractual.

En caso de que no haya acuerdo en el momento de la renovación del

contrato (2 años) es necesario iniciar un proceso ordinario ya que no hay
norma expresa. Es recomendable como arrendador establecer un
criterio de reajuste automático indefinido por ejemplo: el índice de
precios al consumidor, esto con el objetivo de evitar el proceso
ordinario.

4. Casos en que no hay control de arrendamientos «Régimen de

libertad contractual»
4.1: cuando el bien arrendado sea calificado como patrimonio histórico,
es decir, calificado como monumento nacional por la ley 163 de 1959.
ejm: si el palacio nacional se arrienda para una destinación diferente a la
de local o vivienda hay libertad para fijar el canon y el reajuste de lo
contrario no hay libertad contractual.
4.2: cuando el bien sea una propiedad de una entidad de beneficencia
legalmente establecida entre las partes.
4.3: si el inmueble fue constituido por el sistema UPAC y tiene deuda
vigente con una entidad financiera, ahora UVR, no obstante esto se
discute pues es necesario mirar si la UVR debe entenderse como el
UPAC.

En estos casos el reajuste del canon se hace cada vez que las partes lo
deseen y no es como en vivienda que es cada 12 meses.

5.Cesión del contrato: se mantiene la norma general, el arrendador

puede ceder en cualquier momento el contrato siempre y cuando
cumpla con los requisitos; el arrendatario por regla general tiene
prohibido la cesión del contrato, salvo autorización expresa del
arrendador.

6.Subarriendo: este es prohibido ya que es una causal de terminacion.

7.Vigencia Inicial: es la que se acuerde por las partes, no hay vigencia

inicial presunta, es decir que puede haber contrato a termino indefinido.
8.Prorroga: no hay prorroga automática lo que hay es la tacita
reconduccion contractual art 2014 C.C esta es de carácter supletivo
pero, tiene plena validez el pacto contractual.

9. Causales de terminación.
9.1 Causales Genéricas: son los incumplimientos contractuales del
arrendador y del arrendatario. La mas frecuente es la mora en el canon,
precio o renta por el arrendatario.
• Pacto periodo de pago: este es obligatorio en virtud del principio de la
autonomía privada , si no se paga los primeros 5 días primeros del mes,
al día 6 puede presentar demanda.
• No se pacto periodo de pago: puede pagar cualquier día del periodo
regulador de pagos, tiene que transcurrir un periodo completo de este
para que el arrendatario incurra en mora.

9.2 Necesidades: las invoca el arrendador y son:

• Necesidad de ocupación personal del propietario, la cual debe ser
para su propia habitación o negocio por un termino no inferior a un año.
• Necesidades de efectuar reparaciones indispensables en el inmueble
que exijan su desocupación.
• Necesidad de demoler el inmueble por; edo de ruina, construcción de
obra nueva, orden de autoridad competente (expropiación)

9.3 Requisitos para que operen las causales:

1. el arrendador debe preavisar o desahuciar con una antelación no
inferior a 30 días con respecto de la fecha de terminación del contrato.
2. prestar una caución o garantía por 12 cánones vigentes dentro del
proceso a ordenes del juzgado y a favor del arrendatario para que este
garantice la realización de la causal invocada. Por lo anterior queda mas
protegido el arrendatario que se hace demandar que el que entrega
voluntariamente el bien.

Teoría de los Riesgos en el contrato de arrendamiento

Obligación de las partes en el mantenimiento del inmueble
arrendado.
 1. Fundamento Jurídico: art 1983 del CC y Sgts. Solamente el
código civil se ha preocupado por esto a pesar de que la eficacia
practica es superior a la pensada.

Como el contrato de arrendamiento es de mera tenencia, el arrendatario

va a tener problemas, dificultades o daños en el bien, estos pueden ser
producto del deterioro del bien o de actos mal intencionados de 3eros
entre otros.

2. Problemas Normativos:
Este tema es sumamente complejo por la ambigüedad legislativa.
• Determinar la naturaleza de estas normas, ósea si son de orden
publico o no lo son.
• El legislador incurre en impropiedades conceptúales ya que habla de
mejoras necesarias, mejoras voluntarias y mejorar reparatorias
conceptos que son equivocados.
• En el art. 1985 C.C. confiere a las partes que regulen de manera
diferente campos obligacionales, pero la pregunta es que si esta norma
se hace extensiva a las normas anteriores que siguen tratando el mismo
tema.
• El derecho de retención por su naturaleza y alcance jurídico es un
derecho renunciable o no? ¿esta renuncia se hace en que momento por
el arrendatario?
• El alcance del art. 2000 que es el derecho de retención ejercido por el
arrendador es una medida cautelar de secuestro del menaje domestico?.

3. Preescisiones conceptuales: ya que estas categorías son confundidas

por el legislador

• Destrucción total y destrucción parcial: se destruyen de esta

forma los bienes inertes, materiales o sin vida (carros,
construcciones, vehículos, enseres) la destrucción total es
cuando pierde de manera definitiva su vocación de servicio
natural propia. La destrucción parcial es diferente ya que el
bien no perdió su vocación de servicio por eso en este caso se
debe hablar de reparaciones.
• Extravió: se pueden extraviar seres vivos e inertes y se
configura cuando el bien ha salido de la esfera de control y
vigilancia de su tenedero material (arrendatario, comodatario)
• Perecimiento: solo perecen los seres vivos.

3.1 Reparaciones: el legislador utiliza una nomenclatura herrada ya

que habla de reparaciones necesarias, voluntarias, locativas y no
locativas. Las reparaciones están asociadas a la destrucción parcial de
la cosa, esto significa que el bien inmueble como entidad física a sufrido
un daño o desperfecto que afecta o imposibilita el uso legitimo del bien
por parte del tenedor (arrendador) todas las reparaciones son
necesarias diferente y todas las mejoras son voluntarias.

Las reparaciones son necesarias porque:

• De no ejecutarse la reparación afectaría el disfrute optimo del bien
por parte del arrendatario, además el arrendador debe garantizar este
disfrute al arrendatario.
• De no ejecutarse las reparaciones estas podían acrecentarse y así
desvalorizar el bien, es decir su valor comercial y patrimonial del activo
se ve afectado.
• Podría conllevar a un incumplimiento contractual de no efectuarse las
reparaciones.
• La no ejecución de las reparaciones puede colocar en riesgo la vida y
la integridad de las personas que habiente en el inmueble.
• Pude afectar la seguridad de los bienes que se encuentran al interior
y los que están colindados.

Clases de Reparaciones:
1. Locativas: son aquellos daños que se producen en el inmueble como
consecuencia de su uso legitimo o el transcurso del tiempo, es el
deterioró natural del inmueble, fundamentalmente son aspectos
estéticos y en otras ocasiones son de carácter funcional. Son deterioros
leves y de poca monta. De no efectuarse estas reparaciones desmeritan
el aspecto estético del bien y eventualmente podrían impedir su goce o
disfrute optimo pero, en ningún momento afectan la permanencia o
estabilidad física del bien. (pintura, chapas, grifería, obstrucción de
sanitarios, deterioro de vidrios, obstrucción de canoas, resistencias de
calentadores) para esto no existe listado especifico por eso es necesario
mirar cada una.

2. No locativas o Estructurales: son daños graves en el inmueble que

afectan la estabilidad física del inmueble y se pueden producir por el
transcurso del tiempo, por fenómenos naturales o la conducta del
arrendatario, su no atención puede significar la destrucción total o
parcial del bien (caída de un muro, desplome de vigas, columnas, grave
corto circuito, hundimiento o resquebrajamiento de los pisos, una bomba
etc).

Mejoras: son asociadas al concepto de voluntariedad consistentes en

efectuar reestructuraciones, remodelaciones, ampliaciones, dotar
nuevos servicios, mejorara su seguridad. Estas están orientadas a
mejorar el uso del bien para mejorar su aprovechamiento o simplemente
puede ser con finalidad estética. Si estas no se realizan no pasa nada
pero tienen un efecto valorizante para el valor patrimonial del inmueble.

Clases de mejoras:
1. Útiles: es el concepto clásico, es el verdadero tipo de mejoras que
regula la norma y consiste en incorporar al bien nuevos servicios,
habitar nuevas áreas para mejorar el aprovechamiento. Pueden consistir
en cambiar los materiales. Tienen un efecto valorizante ante la
observación común, no obstante su valoración es subjetiva ya que para
lo que una persona pueda ser útil para otra puede ser una mejora lujosa.
No hay listado y por ello queda al arbitrio judicial determinar si es una
mejorar, que tipo de mejora es, o por el contrario configura un
verdadero daño para el inmueble.

2.Voluptuarias, lujosas, suntuosas: su finalidad es estética y no el

aprovechamiento del bien se hacen con la finalidad de adornas (grifería
de oro, espejos de colores).

4. Obligaciones de las partes:

4.1 Obligaciones del arrendador: por regla general el arrendador

esta obligado a atender las reparaciones no locativas salvo, que
provengan de la culpa o descuido del arrendatario. Solo atiende las
reparaciones locativas cuando estas provengan de caso fortuito o fuerza
mayor. Para ser obligado a reconocer las mejoras útiles debe:
1)autorizar o consentir 2)que este se haya comprometido expresamente
a reconocer su valor. Solo esta obligado a reconocer las mejoras
voluptuarias cuando se cumplan los 2 requisitos anteriores.
4.2 Obligaciones del arrendatario: por regla general esta obligado a
atender las mejoras locativas, salvo que provengan de caso fortuito o
fuerza mayor. Por regla general no debe atender las reparaciones no
locativas, salvo las que provengan de culpa o descuido suyo este
concepto de culpa se hace extensivo al arrendatario, a sus dependientes
o empleados y a sus visitantes ocasiónales (1999 C.C). Por regla general
no esta obligado a asumir las mejoras útiles ni las voluptuarias ya que
están asociados al concepto de voluntariedad del arrendador.

5. Problemas legislativos.

La ubicación del art. 1985 C.C

• Distingue reparaciones necesarias y voluptuarias, esto es un error
conceptual ya que todas la reparaciones son necesarias.
• Autoriza la libre estipulación contractual respecto a las reparaciones
locativas y no locativas. confiere a las partes que regulen de manera
diferente campos obligacionales, pero la pregunta es que si esta norma
se hace extensiva a las normas anteriores que siguen tratando el mismo
tema.
Art. 1986 y 1990 C.C
• Guarda silencio sobre el carácter supletivo de este régimen de
mejoras no obstante se como este no puede ser estipulado por las
partes porque la norma no lo estableció o, puede ser estipulado porque
la norma no lo prohibió.
Art. 1998 C.C.
• ¿Se podrá regular que las reparaciones locativas provenientes de
caso fortuito o fuerza mayor sea de cargo del arrendatario? (Ver teoría
de la culpas)

Nota: Derecho de retención por parte del arrendatario por mejoras o

reparaciones: la única oportunidad procesal que tiene el arrendatario so
pena que caduque el derecho es en el texto de contestación de la
demanda ubicándolo como un capitulo nuevo «reconocimiento de
mejoras y reparaciones y derecho de retención» se debe de poner
pruebas: recibos de pago ya sea de trabajadores o materiales.

Contrato de Compraventa

Es una modalidad contractual matriz ya que algunas modalidades

contractuales se remiten a ella y la mayoría de las necesidades básicas
se satisfacen por esta, además la mayoría de las modalidades
contractuales se derivan de la compraventa. Esta plantea problemas
prácticos por su doble regulación.
• Civil: Art. 1849 y sgts.
• Mercantil 905 y Sgts.

1. Definición: esta es definida por el código civil y por el código de

comercio.

1.1 Elementos Comunes:

• Ambas consideran como elementos esenciales del contrato de
compraventa el señalamiento del objeto y del precio.
• Ambas identifican 2 partes: Vendedor y comprador.
• Ambas le dan el carácter de contrato.

1.2 Elementos Diferentes.

• El C.C utiliza la expresión «Dar», esta es una expresión escueta que
nos remite a una de las obligaciones del vendedor que es la entrega del
bien vendido al comprador, es una acción objetiva y material, además la
entrega puede ser a titulo de transferir el dominio o a titulo de mera
tenencia (ver la diferencia entre dar y entregar)
• El C.Com utiliza la expresión «Transmitir la propiedad» esta es una
expresión inadecuada ya que la transmisión solo proviene por causa de
muerte, en cambio la transferencia de la propiedad se realiza por acto
entre vivos.

Termino Dominio y Termino Propiedad: Ser el titular del derecho de

dominio es lo máximo en Colombia. El termino dominio es mas utilizado
en la realidad contractual que el termino propiedad por lo tanto el
contrato de compraventa es la transferencia del derecho de dominio.

Estas complejidades quedaron aclaradas por la Sala Civil de la Corte

Suprema de Justicia en 1955 que determino que el contrato de
compraventa es la transferencia del derecho de dominio y su finalidad
es cambiar el titular del derecho de dominio, además la teoría del
saneamiento por evicción cambia la teoría del contrato de compraventa
la cual se vera mas adelante.

2. Características:

2.1: Contrato Principal: por si solo es suficiente para generar

obligaciones a cargo de los contratantes, es vinculante para las partes
sin necesidad de otro contrato.
2.2: Contrato Bilateral: en virtud de este contrato ambas parte queda
recíprocamente obligadas independientemente de la modalidad.
2.3 Contrato Oneroso: ambas partes derivan un beneficio del contrato
apreciable en dinero o económicamente, por lo tanto la norma castiga el
precio mínimo o irrisorio ya que afecta notablemente el equilibrio
contractual y desvirtúa la onerosidad característica de este contrato.
2.4 Contrato de Libre discusión: la compraventa es la modalidad
contractual mas sujeta al devenir del libre mercado propio del sistema
capitalista pero, como norma general este es de libre discusión.
2.5 Contrato Conmutativo: este hace alusión al concepto de
equivalencia prestacional pero, en sociedades capitalista este concepto
no pude ser absoluto aya que por la ley de la libre oferta y demanda el
valor de los bienes y servicios es definido por el mercado, no obstante
debe haber cierta correspondencia entre el objeto y su valor o precio.
Cuando este desequilibrio es notorio esta el mecanismo de la acción
resisoria por lesión enorme y la acción de rebaja del precio.
2.6 Contrato de Tracto sucesivo o de ejecución instantánea: esto
depende de cómo cada una de las partes asuma sus prestaciones
correlativas.
2.7 Contrato Consensual o Solemne: la compraventa de los bienes
inmuebles debe hacer por escritura pública, los bienes muebles son
consensuales pero puede recurrirse a formalidades voluntarias. Es
discutible la solemnidad sobre los vehículos automotores.
2.8 Contrato Típico
2.9 Contrato dirigido.

Regla general: el contrato de compraventa es de libre discusión, típico y

nominado.

3. Venta de Bienes Inmuebles: estos pueden venderse de acuerdo a

2 modalidades:

• Cuerpo Cierto: se vende la unidad física individualizada por sus

linderos y no por su área física determinada en metros cuadrados.
Cualquier diferencia entre el área real y el área declarad en la escritura
publica es indiferente.
• Cabida: el precio resulta de multiplicar una unidad de área por precio
unitario Apto de 70 metros cuadrados a 1.000.000 cada metro cuadrado
= 70.000.000
Conversiones de la unidad de área en predios urbanos.
1 Kilómetro = 1000 Mts Cuadrados.
1 Hectárea = 10.000 Mts Cuadrados. (Esta es la unidad de medida para
los predios rurales)
1 Cuadra = 6.400 Mts Cuadrados.

Si hay diferencia entre la cabida declarada en la escritura pública y la

cabida real el afectado tendrá una acción de reajuste del suelo.

Nota: la mayor dificultad en los contratos de compraventa es

determinar el bien objeto de contrato, es decir su individualización.

4. Requisitos Legales del Contrato de Compraventa.

4.1 Capacidad Legal de las partes: la norma general es que la

capacidad se adquiere con la mayoría de edad (18 años) sin embargo
hay un régimen de incapacidades legales y un régimen de inhabilidades
particulares.

• Incapacidad para todo tipo de actos Jurídicos:

Incapacidad absoluta: Mujer menor de 12 años, hombre menor de 14
años, el sordomudo que no puede darse a entender por escrito y el
interdicto por demencia.
Incapacidad Relativa: Mujer mayor de 12 años y menor de 18, Hombres
mayores de 14 y menores de 18 años, y los interdictos por disipación.
Este criterio radica en que el ordenamiento jurídico califica que el
propietario no esta en condición para celebrar de manera directa y
razonable un contrato que lo beneficie ya que de hacerlo pondría en
peligro su estabilidad económica.

• Inhabilidades particulares: no se tiene encuenta la situación

particular de quien participa en el negocio jurídico, son personas que
participan normalmente del trafico jurídico, no son insanas mentalmente
pero, en razón de su cargo o posición contractual el ordenamiento
jurídico considere que no es conveniente que celebren contratos de
compraventa, estos casos son taxativos y son los estipulados en el
articulo 1852 C.C. Si ellos celebran el contrato de por si no es nulo sino
que se encuentra viciado de nulidad absoluta.

Por sentencia (C-068 de 1999) fue declarado inexequible la prohibición

del contrato de venta entre cónyuges pero, se mantiene la prohibición
de la venta entre el padre y el hijo de familia (menor de 18 años) para
evitar fraude a los acreedores del padre, esto se considera como un auto
contrato y el cual esta prohibido en Colombia por regla general.

Art 1853 C.C: prohíbe enajenar establecimientos públicos que prestan

servicios públicos.
Art. 1854 C.C: en la norma se excluyen los fiscales y los jueces que
ejercen actos civiles cuando hay un proceso civil dentro del proceso
penal, también se descarta la jurisdicción coactiva municipal,
departamental y nacional y los magistrados de los altos tribunales ya
que como estos funcionarios rematan bienes tienen esta inhabilidad.
Art. 1855 C.C: Establece la prohibición para tutores y curadores al
representar los interés de terceros, ya que su administración debe ser
transparente y por ello el ordenamiento jurídico considera que seria
peligroso que estos celebren contratos con sus pupilos en perjuicio de
los interés del incapaz.
Art. 1856 C.C: impone la limitante al albacea y al sindico ( no existe
sindico sino contralor en los procesos de concordato y promotor en los
procesos de reestructuración empresarial)

El C.Com establece una regulación espacial de este régimen de

inhabilidad para el contrato de compraventa. (ver artículos)

4.2 Cosa O Bien vendido:

• Materia Civil: Una cosa o bien es todo aquello susceptible de ser
vendido (Art. 1886 C.C.)
• Materia Mercantil: establece que cosa o bien es todo aquello que
tenga equivalencia en signos monetarios.
• Concepto moderno de factor de comerciabilidad: este a superado la
ambigüedad que planteaba la palabra cosa, son susceptibles de ser
vendidas todas las cosas o bines cuya enjanacion no este expresamente
prohibida por la norma, es decir que deben ser objetos lícitos los cuales
son exigidos para la valides de los contratos.

4.2.1 Características del Bien vendido:

• Existencia Real: es un ideal del contrato de compraventa que el
bien vendido tenga una existencia actual, no obstante hay bienes que se
distancias de estas características pero que el ordenamiento jurídico les
otorga legalidad, son prácticas validas ejm: venta sobre planos, venta de
una cosecha, operaciones foward (ventas sobre el aleas)

Art. 1870 C.C.

Inc 1: la sanción no es la ineficacia sino la inexistencia por ausencia de
un elemento de la esencia del contrato de compraventa que es el objeto.
Inc 2: no existe la figura de desistir frente a la falta parcial del objeto en
este evento el comprador tiene 2 opciones:
A) solicitar la resolución del contrato con la respectiva
indemnización de perjuicios.
B) Solicitar la reducción del precio «acción de ajuste
prestacional» que consiste en la reducción de manera
proporcional sobre la parte faltante del objeto.
Inc 3: señala una responsabilidad para el vendedor que actuando a
sabiendas de que el bien no existía debe indemnizar al comprador.

• Determinación del Objeto: es todo rasgo característico que sirva

para identificar plenamente el bien vendido, es en este elemento es
donde radica el mayor foco de vicios de nulidad ya que los contratos en
si mismo nos son nulos sino que están viciados de nulidad.
Individualización del bien Art 1867 C.C
La venta de universalidades en Colombia no es valida porque sería una
especie e esclavitud ya que todos los bienes que ingresen al patrimonio
ya estarían vendidos violando el derecho constitucional al patrimonio y
a la dignidad humana. Otros afirman que esta venta no es valida ya que
en las universalidades no hay objeto determinado entonces el contrato
estría viciado de nulidad por indeterminación del objeto.

• Comerciabilidad del Objeto: debe tratarse de bienes que estén

dentro del comercio y que sean objeto de venta.
Incomerciabilidad absoluta: bienes públicos, el aire, parques,
alcantarillados.
Incomerciabilidad relativa:
1) Bienes embargados por derecho judicial salvo que: el juez lo autorice
o que el acreedor autorice la venta.
2) Bienes sometidos a un litigio judicial: estos pueden ser vendidos
cuando el comprador decide asumir el resultado del proceso.
4.2.2 Aspectos conflictivos en relación a la cosa o bien vendidos:

• Venta de cosa ajena: (Art 1871 C.C /907 y 908 C.Com) hay una
doble regulación, ambas coinciden en decir que la venta de cosa ajena
vale y que es viable jurídicamente, sin embargo desde el punto de vista
del contrato de compraventa no tiene sentido ya que la finalidad de este
es sacar un bien del patrimonio del dueño y transferirlo a otra persona,
además porque nadie puede transferir mas derechos de los que tiene.

En materia Civil: no le pone ninguna obligación consecuencial al

vendedor. El legitimo titular puede instaurar una acción reivindicatoria
orientada a recuperar la tenencia del bien, el tercero comprador de
buena fe puede solicitar al vendedor la devolución del precio pagado
mas la indemnización de perjuicios.

En Materia Comercial: le impone una obligación consecuencial al

vendedor ya que este debe hacerse dueño de la cosa para realizar
cabalmente la tradición y de no hacerlo deberá indemnizar los perjuicios
que se acrediten en el proceso. La validez de esta venta se condiciona a
que el vendedor se haga dueño de la cosa , en caso de que esto ocurra
se consolida el derecho del comprador desde el mismo momento en que
se realizo la venta.

Conclusión: este tipo de venta es mucho mas fácil en bienes muebles

donde se fusiona titulo y modo pero presta mayor dificultad en bienes
inmuebles ya que estos están sometidos a registro y cualquiera puede
acceder a esta información y constatar la situación del bien; el decreto
9060 de 1970 establece como requisito formal de la escritura de
compraventa que el vendedor indique el titulo adquisitivo del bien por lo
tanto aquí se presenta un obstáculo para realizar esta venta.

En caso de que se llegue a realizar esta venta existen dos posiciones

doctrinarias:
1) El contrato esta viciado de nulidad absoluta por falta de formalidades.
2) El contrato es inexistente porque el documento presunto no tiene
realmente carácter de escritura pública. Esta es la tesis predomínate.

La Corte Constitucional en sentencia C-174 del 14 de febrero de 2001 se

ocupa del estudio de la venta de cosa ajena en Colombia y concluyo la
exequibilidad del articulo 1871 argumentado que este contrato sirve
como titulo pero no se configura el modo.

• Compra de cosa propia: (art. 1872 y 1876 C.C) el legislador no le

confio valides a la venta de cosa propia, se desnaturaliza el contrato de
compraventa porque en tal evento no se estría cambiando el titular del
derecho de dominio. Ninguna norma legal exige la auto legitimidad del
titulo y por ello se estría frente a un auto contrato así se haga con
nombres diferentes.

En la práctica esta comprar de cosa propia sucede por desinformación o

por mala fe y por ello la norma regula la teoría de los riesgos. La ley de
entrada califica de invalido este contrato entonces, la ley de entrada
califica de invalido este contrato entonces las partes por cláusulas
adicionales no pueden darle validez y en ocasiones puede estarse frente
al delito de estafa.

4.3 Precio (1964 y sgts C.C. /1928 Y 1934 C.C./ 920 y 921 de C.Com)
es la contraprestación material o objetiva en dinero que paga el
comprador por el bien que adquiere ya que la onerosidad es una de las
características del contrato de compraventa.
Valor: es la estimación subjetiva, individual, personal, del monto que
propone el vendedor, se toma encuenta el sentimiento, la historia,
aspectos culturales y de antigüedad. Lo fija el vendedor.
Precio: es el equivalente en signos monetarios que ha recibido como
contraprestación el vendedor. Lo fija el mercado.

Hay algunos productos que por su incidencia y efectos sociales están

intervenidos por el Estado ejm: la gasolina, algunos medicamentos, los
servicios públicos domiciliarios etc.

El elemento integrador de la contraprestación es el dinero, este es un

signo monetario de carácter nacional, algunos países permiten la libre
circulación de moneda o divisa extranjera, este mercado es regulado por
el banco de la republica y se denomina interbancario, es diferente al
mercado libre en el cual el dólar es mas barato ya que no es necesario
pagar impuestos.

Clases de dólar:
Dólar Nato: es el mas costoso, es el de los paquetes turísticos.
Dólar Oficial: es el que maneja el banco de la republica

Connotación del dinero:

1. Sirve como medida monetaria, es decir sirve como referente del
valor de los bienes.
2. Tiene valor de cambio, se cambia dinero por los bienes necesarios
para vivir.

4.3.1 Requisitos que debe cumplir el precio. Art. 1864 CC

• Debe ser pecuniario: es decir que debe ser predominantemente en

dinero aunque puede concurrir con otros bienes. Cuando mas del 50 %
del precio es dinero habrá compraventa, cuando menos del 50% del
precio es pagado con otro bien o bines estaremos en presencia de una
permuta.

• Que sea cierto (determinado o determinable): es decir que

existe certeza, esto tiene que ver con la determinación del mismo, tiene
que estar definido previamente entre las partes en una cantidad
especifica, sino es determinado debe ser al menos determinable, es
decir, tener criterios, pautas o metodologías para establecer su monto.

la norma no permite que el precio sea planteado por la voluntad de o

criterio de uno solo de los contratantes porque esto podría tornar la
obligación como sometida a una condición meramente potestativa las
cuales no son permitidas, además también podría conducir a
inequidades en un contrato que es de naturaleza equitativa. La norma si
autoriza expresamente que el precio puede quedar sometido al criterio
de un tercero bajo la premisa de que el precio normal de los bienes debe
ser asumido como el precio medio, es decir, ni el mas caro ni el mas
barato, esta fijación del precio por un tercero no es lo mas común en la
práctica pero, en caso de que ocurra debe dejarse expresa constancia
de que este criterio emitido por un tercero es vinculante.

• Que sea Real: es decir que el efectivamente convenido sea el

cancelado por el comprador, cuando el precio realmente pagado por el
comparador no coincide con el precio que figura en el documento o
escritura publica es una simulación relativa dado que hay interés de
celebrar un contrato pero en condiciones diferentes.
Si se establece un precio que en realidad no es pagado por el comprador
seria una donación que se hizo pasar por una compraventa, esto se
denomina una conversión del negocio jurídico y en tal caso se desvirtúa
la compraventa.

El 64% de los bienes vendidos en Colombia están precedidos por el

contrato preparatorio de promesa de compraventa, en caso de que no
hay contrato preparatorio se generaría una dificultad probatoria pera el
comprador en caso de querer demandarlo por lesión enorme, por eso
cuando no se efectúe contrato preparatorio el abogado debe
preocuparse por dejar consignado el precio real en un documento
privado.

• Que sea Justo: (solo para inmuebles) tiene que ver con la
proporcionalidad y el principio de justicia contractual, es decir, que debe
haber un equilibrio prestacional y para este caso la ley trae mecanismos
para mantener tal armonía que son: la acción rescisoria por lesión
enorme y la acción de reajuste del precio en la venta por cabida.

• Que sea serio: tiene que ver con que este debe llevar o remitir un
concepto de contraprestación y no tener un mero valor simbólico lo que
sería un precio vil e irrisorio lo cual daría lugar a la inexistencia del
contrato porque hace falta un elemento de la esencia que es el precio.

4.3.2 Pago del precio con títulos valores (905 y 882 C.Com)

Tipos de títulos valores:

1. Representativos de dinero: incorporan la obligación de pagar una

suma de dinero (cheque, la letra, le pagare) Es absolutamente valido
pagar el precio con cheques, pagares y letras de cambio solo que en
estos eventos la extinción de la obligación queda condicionada a la
efectividad del titulo (se presenta el cheque para el pago y cuando este
se haga efectivo se hace extingue la obligación del comprador pero, en
caso de que no sea posible cobrar el cheque no se extingue la
obligación). Lo mas frecuente es que el precio se pague con estos títulos
valores, es decir de contenido crediticio.

2.. Relativos de mercancía: son aquellos relacionados con el

intercambio comercial de bines y productos (conocimiento de embarque,
carta de porte, factura cambiaria de compraventa): la norma dice que
quien expida la factura esta autorizado para colocar en ella una
inscripción según la cual para todos los efectos legales esta se asimilara
a una letra de cambio Art. 779 de C.Com.

3.Corporativos: representan una participación en un ente colectivo

(cuotas, acciones) Los títulos valores corporativos son calificados por la
norma como verdaderos bienes, tiene un valor nominal y tienen un valor
comercial y por ello estos se pueden dar como una dación en pago o
como permuta dependiendo de la proporción.

Características fundamentales de los títulos valores:

1. Cartulariedad: la obligación existe siempre y cuando conste en un

papel o documento, en caso de extraviarse se debe iniciar un proceso de
restitución del titulo valor. Ahora existen títulos valores electrónicos, por
ejemplo las acciones no constan en un documento físico pero DECEVAL
(departamento centralizado de valores) llevan el registro con todas las
acciones que han sido desmaterializadas.
2.literalidad: predomina el precio expresado en letras y no en
números.

3.independencia del negocio jurídico creador o principio de

autonomía del titulo

4. Ley de Circulación: Estos se pueden endosar.

Preguntas generadas por el principio de autonomía del titulo valor.

a) ¿si el comprador paga el precio con un cheque y este no es girado por
el banco que pasa en relación al contrato de compraventa?
b)¿qué puede entender el vendedor?
c) ¿ implícitamente esta renunciando el vendedor a las acciones de
incumplimiento o estas coexisten con la acción cambiaria?
d) ¿qué sucede con las normas el pacto comisorio 1935 y 1938 C.C y
906 y 907 C.Com?

en sentencia de agosto de 1975 (no se dijo el numero ni el magistrado

ponente) la sala civil de la Corte Suprema de Justicia expresa que frente
a un titulo valor no pagado y que hace parte del precio no existe
prevalecía de acciones, es decir, la acción cambiaria no prevalece sobre
la acción de incumplimiento, lo que hay es una concurrencia de acciones
por ello el vendedor afectado puede escoger.

4.3.3 Otros aspectos importantes

• El artículo 1934 «constancia de pago en la escritura de venta» es una

presunción de derecho, no admite prueba en contrario, ya que por solo
decir: me pagaron así no lo hayan hecho se presume que se realizo el
pago. Es muy rígida con el vendedor y demasiado permisiva con el
comprador el cual tiene el proceso abreviado de entrega del tradente al
adquirente a pesar de que la escritura publica se vea afectada por la
falsedad.

• Pacto comisorio simple Art. 1935: si el comprador no paga el precio

en el tiempo convenido el vendedor puede solicitar la resolución del
contrato por incumplimiento contractual. Esta es un elemento de la
naturaleza, no es necesario que la estipulen las partes. El pacto
comisorio calificado es lo mismo, la diferencia es que sea estipulado por
las partes.

• Art. 1930 hacino alternativa: le da al vendedor dos opciones en caso

de que le comprador no pague el precio en el tiempo y lugar convenidos.
¿en caso de que se establezca que el precio fue pagado en la escritura
publica y materialmente no fue así podrán ser compatible la acción
alternativa con la presunción de derecho de 1934 del C.C.?

4.4.4 Precio y arras.

• Concepto: las arras era un sistema de negociación utilizado en los

pueblos pero en la actualidad es poco utilizada por el empleo
generalizado de la cláusula penal. Las arras se presenta cuando una de
las partes del contrato de compraventa entrega a la otra parte una suma
de dinero como señal inequívoca del cierre del negocio, este
anteriormente para dejarlo en firme anteriormente se daban la mano
pero, luego surgieron las arras, en la actualidad esta figura es exótica ya
que fue desplazada por la cláusula penal.
• Fundamento Jurídico: C.C Art. 1859 a 1861 hizo mención a la arras
de retractación, confirmación y penitenciales/ C. com. Art 866, este
solamente hizo mención de las arras de retractación.

En caso de que las partes hayan guardado silencios sobre que tipo de
arras han pactado se considera que han pactado las arras de
retractación.

Clases de arras:

1. Arras de Retractación Art.1859 C.C.: Es pactar anticipadamente

en la compraventa el derecho de retracto, o sea, dejar sin efectos el
contrato de forma unilateral y por eso este derecho de retracto vale
dinero. Si quien se retracta es quien las pago las pierde pero, si el que
se retracta no las dio debe entregarlas dobladas. Son estipuladas por las
partes, no hay relación con el monto o valor.

2. Arras Confirmatorias Art. 1861 C.C: estas se emplean

específicamente en el contrato de promesa de compraventa al igual que
los otros tipos de arras. Si el negocio no se realiza quien las recibió
tendrá derecho a quedarse con ellas, en caso de que el negocio se
realice se debe distinguir:
a) si las recibió el vendedor se abonan como parte del precio.
b) Si las recibió el comprador deberá entregarlas de inmediato
al vendedor.

3. Arras Penitenciales o Sancionatorias: son calificadas como una

especie de cláusula penal, se regulan como una manera de sancionar al
contratante incumplido y se debe distinguir:
a) si el que incumple fue quien las recibió estará
obligado a entregarlas dobladas.
b) Si el que incumple es quien no las recibió estará en la
obligación de reconocer su valor.
c) Si el que las dio es el que incumple las pierde.
En ambos casos con la correspondiente indemnización de perjuicios, en
este caso no cabe lesión enorme, esta es la diferencia con la cláusula
penal en la que puede existir lesión enorme o cláusula exagerada.

5. Forma de Perfeccionarse el Contrato

5.1 Fundamento jurídico: Art 1857 del C.C.

5.2 Concepto: el perfeccionamiento del contrato es una circunstancia
jurídica que genera múltiples consecuencias entre las partes, significa
que ha terminado la etapa precontractual y por ello se entra en el
escenario de la responsabilidad civil contractual.

5.3 Consecuencias del perfeccionamiento:

a) cualquier incumplimiento de la as parte o cumplimento parcial, tardío
o extemporáneo se debe asumir dentro del escenario de la
responsabilidad civil contractual.
b) por el carácter bilateral de la compraventa las partes disponen de la
acción alternativa (1930 C.C.).
c) Mira el nacimiento de las obligaciones de las partes tales como: el
sanemianto por vicios ocultos o redhibitorios.
d)mira la responsabilidad del fabricante por bienes o productos
defectuosos.
e) es necesario para saber la prescripción de las acciones.
f)determina las acciones derivadas del pacto comisorio simple y
calificado.
g) es necesario para efectos de establecer criterios temporales de la
prescripción adquisitiva de dominio.
h) Es importante para mirar ciertos niveles de responsabilidad
extracontractual por el hecho propio, de un tercero o de las cosas.

5.4 ¿Cuándo esta perfeccionado el contrato? El contrato se reporta

perfeccionado cuando hay un acuerdo entre las partes de los
elementos esenciales del contrato que son: el precio y la cosa
vendida.

A)la venta de un bien inmueble se debe hacer por escritura publica,

además todo acto que implique poner un gravamen al derecho de
dominio (hipoteca) o constituye una limitación para el derecho de
dominio (constituir un usufructo o imponer una servidumbre) requiere
escritura publica.

B) la venta de una servidumbre: es necesario diferenciar que hay 2 tipos

de servidumbres. Servidumbre legal: no requiere escritura publica, su
titulo es la ley y son las impuestas por el juez. Ejm: no puede existir en
Colombia predios enclavados. Servidumbres voluntarias: se deben
constituir por escritura publica ya que este es su titulo.

C) la venta de un derecho hereditario, ojo en caso de que se haga un

pacto sobre sucesión futura hay objeto ilícito.

D) La venta de vehículos debe cumplir con las siguientes formalidades

Titulo: documento de traspaso y Modo: inscripción en el registro
automotor. Igual sucede con los contratos de compraventa de naves y
aeronaves.

E) la venta de un establecimiento de comercio requiere documento

privado y debe ser registrado en el registro público mercantil.

F) los contratos de venta sobre bienes muebles se perfeccionan con el

acuerdo entre la cosa y el precio, la entrega es una obligación
consecuencial, la excepción de esta regla general son los
establecimientos de comercio que son considerados bienes muebles.

5.5 Anotaciones sobre la escritura pública: esta es una solemnidad

de carácter legal, en relación al contrato de compraventa de bienes
inmuebles. Es un documento publico y al notario se le ha dado la función
de conservar el original de esta en su archivo notarial (se llama
protocolo notarial). En consecuencia de una escritura publica solo hay un
original y tantas fotocopias cuantas le sena solicitadas al notario,
además por su carácter publico cualquier persona puede tener fotocopia
autenticada. El ciudadano común asimila a ser dueño con tener una
fotocopia autenticada de la escritura publica.

El decreto 960 de 1970 considera que esta debe ser suscrita en un solo
acto por los otorgantes (comparecer y firmar) y luego de esto es
autorizada por el notario.

• Documentos aportados por las partes:

A) Las partes deben aportar como documentos anexos a la

escritura de venta los llamados paz y salvos fiscales que son:

1.El impuesto predial(este es un impuesto del orden municipal y lo dan

en las taquillas de la tesorería municipal). Si el contribuyente no esta a
paz y salvo con este no puede el notario autorizar la escritura publica.
2. el paz y salvo de valorización para inmuebles urbanos: en los
municipios donde opera la oficina de planeación debe ser ella la
encargada de otorgarlo, en caso de que no haya lo expide la tesorería
municipal. El paz y salvo de valorización para inmuebles rurales lo
expide la oficina de valorización departamental.

Si al solicitar el anterior paz y salvo porque el inmueble se encuentra

vinculado a una obra de valorización y se debe menos del 10% con
relación al derrame de valorización este no se expide y para que se
expida se debe de cancelar lo adeudado. En caso de que se deba mas
del 10% y se esta al día en la cuotas mensuales este será expedido.

B)Vigencia del poder general en la escritura pública:

1. si se trata de apoderados generales deben tener poder general el cual

debe constar por escritura pública y se debe aportar fotocopia
autenticada del poder general.

2. para cambiar el mandatario, se debe revocar por escritura publica, lo

mismo sucede cuando es el mandatario el que renuncia al poder. En los
anteriores eventos la escritura donde se revoque o renuncie se debe
llevar a la escritura matriz y se le pone una nota marginal «revocado por
la escritura publica tal...otorgada en la notaria tal...» en caso de que no
tenga nota marginal se entiende que la escritura aun esta vigente.

C) Vigencia del poder especial en la escritura publica: debe

contener los siguientes requisitos: 1. Constar por escrito, 2. autenticado
y reconocido ante notario por el mandante o poderdante. Cumplidos
estos se considera que el mandatario acepto el poder.

D) en caso de representantes de sociedades comerciales: Deben

aportar certificados de existencia y representación, estos certificados no
tienen vigencia determinada, todos son vigentes independientemente
de la fecha de expedición.

• Gastos en la escritura publica de compraventa de un bien inmueble:

los siguientes gastos se generan de cargo de las partes Art. 1862C.C /
999 de C.Com./ Art. 223 del decreto 9060 de 1970.
A) en materia civil: se establece que los gastos son asumidos por las
partes por partes iguales siempre y cuando no se pacte otra cosa.
B) En materia mercantil se habla en general de los gsatso de celebración
y perfeccionamiento del contrato.

Gastos notariales: articulo 223 de decreto 9060/70

La intervención del notario para autorizar con su firma una escritura
genera derechos económicos a su favor. Los derechos notariales los fija
la superintendencia de notariado y registro, parte de estos gasto deben
ir al fondo rotatorio de la superintendecia.

Con carácter supletivo la ley establece que tales gastos son asumidos
por partes iguales entre el comprador y el vendedor, esto es lo mas
usado en la practica con fundamento en que ambas partes están
interesadas en formalizar el contrato, pero es posible que se pacte que
una sola parte cubra estos gastos, en caso de que se guarde silencio se
entiende que los dos pagan.

Retención en la fuente: el estado cobra a los particulares un impuesto

por esta transacción inmobiliaria, es el 1% del monto de la transacción.
Es un impuesto regulado en el estatuto tributario y allí se dispone que es
de cargo del vendedor ya que a este es el que le esta entrando el
dinero.
Boleta de renta: técnicamente se denomina impuesto departamental de
registro y anotación, equivale al 1.1% o al 11 x 1000 del precio de la
transacción. Es un impuesto del orden departamental, no hay norma
reguladora que diga a de cargo de quien es este gasto, la costumbre es
que se pague por mitades entre comprados y vendedor pero, las partes
pueden pactar otra cosa.

Gastos de registro en la oficina de instrumentos públicos: hay oficinas de

registro en todas las capitales de los departamentos pero, no todos los
municipios tienen; hay un orden registral donde algunas oficinas
comprenden varios municipios.

Es necesario cumplir con la formalidad de llevar la escritura publica al

registro para que sea inscrita en el folio de matricula inmobiliaria que s
la historia jurídica del inmueble, no hay norma jurídica que diga quien
cubre estos gastos, lo acostumbrado es que tales gastos sean asumidos
en su totalidad por el comprador ya que es la parte interesada en que el
bien quede radicado validamente en cabeza suya.

Cuadro resumen:
concepto Vended Comprado
or r
Gastos notariales 50% 50%
Retención en la 100% 0%
fuente
Boleta de renta 50% 50%
Gastos de registro 0% 100%

5.6 Obligaciones del vendedor

Fundamento jurídico: Art 1880 a 1892 C.C/ 992 a 942 C.Com

Las obligaciones del vendedor se reducen en 2: obligación de entrega

de la cosa vendida y obligación de saneamiento

5.6.1 Obligación de entregar la cosa vendida.

• Carácter o alcance de la entrega: se han establecido 3 sistemas

para determinar los efectos de la entrega y son:
1. Sistema Romano: considera que esta obligación es de carácter
física, material, objetiva en virtud de la cual la obligación del
vendedor es colocar el bien materialmente a dispoción del
comprador, no interesa el titulo o contrato ejm: de un bien
inmueble se satisface con la entrega de las llaves.
2. Sistema francés: refunde el titulo y el modo, la entrega será un
acto fisco pero con la expresa intención de transferir el dominio, es
una entrega para configurar el modo, es una entrega tradición y
no es una entrega de mera tenencia por ello en este sistema la
venta de cosa ajena no vale.
3. sistema alemán: la entrega como una obligación del vendedor
debe cumplir 2 objetivos: 1.una entrega material que es obligación
del vendedor entregar físicamente el bien al comprador. 2. una
entrega jurídica entendida como el cambio del titular del derecho
de dominio sobre ese bien. Estos objetivos o proyecciones son
autónomas, es decir, puede realizarse independientemente pero
configuran un solo bloque obligacional que es entregar la cosa.
Teoría asumida en Colombia: la Corte suprema de justicia en 1955
tomo partido por el sistema alemán indicando que la única forma de
cumplir con esta obligación es cumpliendo con los dos objetivos, es
decir, con el titulo y el modo. Esto tiene consecuencias prácticas ya que
si el comprador de buena o mala fe (la norma no distingue) que expresa
en la escritura publica haber recibido el bien el ordenamiento jurídico lo
protege para que se haga efectiva la entrega material a través de un
proceso abreviado de entrega del bien del tradente al adquirente en el
cual el único requisito necesario es que el titular se encuentre registrado
como propietario del bien (como anexo a la demanda se debe llevar el
registro de instrumentos públicos)

• Objeto de la entrega ¿Qué debe entregar el vendedor al

comprador? Art. 1884 C.C y 928 del C.Com.

Como elemento convergente ambos artículos consideran que el

vendedor debe entregar lo que reza en el contrato.

El C.Com incorpora una regulación especifica de la teoría de los riesgos

«por perdida, destrucción o extravío del cuerpo cierto» esto es
innecesario ya que existe una regulación expresa de la teoría de los
riesgos en el contrato de compraventa.

Es recomendable en el contrato de compraventa de bienes muebles que

se perfecciona con el acuerdo de las partes sobre el objeto y el precio,
en caso de que la entrega quede pendiente se sugiere establecer un
medio probatorio (registro fotográfico) para que no quede duda del
estado del bien y evitar futuros conflictos sobre deterioros o mejoras
futuras sobre este.

Es recomendable en el contrato de compraventa de bienes inmuebles

que se perfección por escritura publica pero, quedando pendiente la
entrega es conveniente efectuar el registro visual para que se pueda
constatar las condiciones del bien.

• Entrega Parcial o fraccionada: esta es un típico incumplimiento

contractual en cuyo caso el comprador no estría obligado a aceptar una
entrega parcial, en tal evento se encuentra provisto de la acción
alternativa (1546 C.C./ 870 C.com)

• Gastos de entrega Art. 1881 C.C.:el legislador emplea una

expresión equivocada «naturalmente» ya que con ello esta queriendo
decir que las partes pueden pactar validamente los gastos de la entrega.
La expresión «naturalmente» ha sido entendida como una regulación de
carácter supletivo y es acertada esta interpretación. Los gastos en que
se incurran los pactan las partes, salvo que la ley diga otra cosa. Si se
trata de equipos, vehículos, motocicletas, que demanden consumo de
combustible los gastos son asumidos por el vendedor no obstante se
puede pactar lo contrario.

• Actos de entrega del bien: (Bienes muebles 754, 755, 756, 757 y
761 C.C y 417 del CPC) Cuando se efectué la entrega de bienes muebles
inmuebles es conveniente que quede una constancia por escroto que
puede denominarse acta de entrega. En relación a los bines inmuebles
la entrega adquiere el carácter de tradición , es decir, se cumple cuando
la escritura publica de venta se ha registrado en el folio de matricula
inmobiliaria, es una entrega jurídica que configura el verdadero acto de
dominio.
La entrega que regula el legislador esta concebida de manera jurídica
pero el a su vez consagra una entrega material ya que dice «el vendedor
tiene la obligación de entregar lo que reza el contrato»

Los títulos valores se transfieren mediante endoso y la entrega fisca del

titulo pero, los contratos no se endosan sino que se ceden.

Sin en la escritura publica se deja consignado sin ser cierto que el

comprados ya recibió el bien, este cuando se encuentre afectado tiene
la posibilidad de acudir a un proceso abreviado que se llama entrega del
tradente al adquiriente.

• Lugar de la entrega: no hay norma que regule, la jurisprudencia y

la doctrina han entendido que si se trata de una especie o cuerpo cierto
se debe entregar en el lugar donde se encuentre el bien al momento de
perfecciona el contrato, y si es una cosa de genero debe ser entregada
en el domicilio del vendedor.

• Tiempo de Entrega: (Art. 1882 C.C. )

Debe entenderse inmediatamente desde pues de perfeccionado el
contrato, a no ser que se haya pactado un plazo para la entrega. El
comprador puede preservar en la entrega o solicitar la resolución mas
no desistir porque este es un termino mal utilizado.
Art 417 CPC: dice que se debe dar en proceso abreviado. Este es un
camino rápido para obtener la entrega pero sin indemnización de
perjuicios, es diferente al proceso 1882 que es ordinario, es decir lento
pero en el cual se puede solicitar la indemnización de perjuicios.
1882 C.C: Acción alternativa solo para contrato de compraventa y el
1546 se aplica a todo contrato bilateral, además este recoge todo tipo
de incumplimiento hecho por cualquiera de las partes, en cambio el
artículo 1882 solo estipula el incumplimiento en la entrega cometido por
el vendedor.

• Hora de recibir: Art 1883 C.C.

• Teoría de los riesgos en el contrato de compraventa

(explicación de un grupo de compañeros)

Regulación general: 1607 y 1730 del C.C.

Regulación en la compraventa: 1876 C.C y 929 del C. Com.

En el Art .1607 del C.C la teoría de los riesgos esta considerada

erróneamente ya que esta es propia de la teoría francesa que estipula
que solo basta el titulo para el perfeccionamiento del contrato, es decir
para hacer dueño basta tener el titulo y no es necesario el modo. Esto es
diferente en Colombia ya que en nuestra legislación se necesita que
concurra el titulo y el modo para hacerse dueño.

Para la paliación de una u otra regulación se tiene encuenta la

naturaleza del contrato.
1876 C.C. los riesgos en la venta de cuerpo cierto corren a cargo del
comprador desde el momento del perfeccionamiento del contrato, no
requiere que efectivamente se haga la entrega.

Ejemplos:

A) se firmo la escritura publica de compraventa y hoy ocurre un

terremoto y destruye el objeto sin que haya existido entrega física o
material.
b)se celebra un contrato sobre un vehículo automotor se hizo el traspaso
pero, no se registro en el registro automotor, hoy ocurre un terremoto y
destruye el bien, en este caso se efectuó el titulo pero no el modo,
según la norma del C.C la cosa la pierde el comprador.

c)se perfecciona el contrato y se registro, en este mismo caso la cosa se

pierde para el comprador porque no requiere entrega material.

e)ayer firmamos es escritura de compraventa de un bien inmueble y se

dice que el bien se entrega el 15 de octubre de 2004 pero, hoy 24 de
agosto ocurre un terremoto, en este caso la cosa la pierde el comprador
que es el acreedor.

f)hoy firmamos un contrato sobre 5 vacas, se acordó los elementos de la

existencia del contrato y simultáneamente se hace la entrega, en caso
de que se destruya perecer para el comprador que ya es dueño.

g)en caso de que se haya perfeccionado el contrato sobre las mismas 5

vacas pero, no se han entregado y se destruye antes de la entrega, este
perece para el vendedor porque es una cosa de genero y el genero no
perece.

h)vendo el caballo Satanás por 20 millones, la entrega se debe hacer la

s 5 de la tarde pero, a las 2 de la tarde mata un rayo al caballo. En este
caso perece para el comprador ya que no hay ninguna causal de mora
en la entrega, en caso de que exista mora del vendedor en la entrega
perecería para este.

Conclusión: el C. Com. Invierte los niveles de responsabilidad, en el

articulo 929 perece la cosa por caso fortuito para el vendedor. El
articulo 930: la expresión resuelto de derecho no existe; también es por
caso fortuito, el vendedor queda libre de toda responsabilidad ya que no
tiene que cumplir el precio ni pagar por equivalencia. En caso de que
existe mora se invierten los niveles de responsabilidad.

Teoría de los riesgos de los contratos en general

Art 1729 y Sgts del C.C

1. Presiciones conceptuales
• Destrucción total y destrucción parcial: se destruyen de esta
forma los bienes inertes, materiales o sin vida (carros,
construcciones, vehículos, enseres) la destrucción total es
cuando pierde de manera definitiva su vocación de servicio
natural propia. La destrucción parcial es diferente ya que el
bien no perdió su vocación de servicio por eso en este caso se
debe hablar de reparaciones.
• Extravió: se pueden extraviar seres vivos e inertes y se
configura cuando el bien ha salido de la esfera de control y
vigilancia de su tenedero material (arrendatario, comodatario)
• Perecimiento: solo perecen los seres vivos.

2.norma general: la destrucción de la cosa con lleva a que se extinga la

obligación. La cosa perece para el acreedor.

3. Casos especiales
1607 C.C si el deudor se obliga a una doble entrega por contratos
diferentes el bien parece para el deudor.
1607 C.C. si la cosa perece estando el deudor en mora de entregarla
perece para el deudor.
Si el bien perece en manos del deudor se presume su culpa y perece
para el deudor.
4. Caso Fortuito
4.1 el deudor es obligado a probar el caso fortuito
4.2. si el caso fortuito se produce estando en mora o por culpa del
deudor, la obligación subsiste pero varia de objete, es decir, debe
cumplir por equivalneuica mas la indemnización de perjuicios.
5.Mora del deudor:
5.1 si la cosa perece por culpa o mora del deudor este debe
cumplir la obligación en equivalencia mas la indemnización de los
perjuicios
5.2 si la cosa perece por caso fortuito hay que distinguir:
a) vincula al acreedor: solo paga este la indemnización de
perjuicios.
b) No vincula al acreedor: este solo devuelve el precio mas
indemniza los perjuicios.
6. Art 1739 Mora del Acreedor en recibir el bien: asume la perdida salvo,
culpa grave o dolo del deudor.

7. Teoría de los riesgos en las obligaciones condicionales Art 1543 del

C.C
a)Antes de su cumplimiento: 1. si perece sin culpa de ninguna de las
partes se extingue la obligación.
2. si perece por culpa de alguna de las partes: se
debe pagar en dinero mas la indemnización de
perjuicios
b) al cumplirse: se debe en el estado en que se encuentra. El acreedor
se aprovecha de las mejorar o se afecta de los deterioros siempre y
cuando no sean por culpa del deudor.

Continuación de las obligaciones del vendedor...

5.6.2 Atender el saneamiento de lo vendido: Art. 1893-1927 C.C/932 –

941 C.Com.

el fin de la compraventa consiste en que se haga viable un cambio en el

titular del dominio de un bien. Hay para las partes beneficios recíprocos,
el comprador pretende hacerse dueño del bien legítimamente y poder
disfrutarlo a plenitud en condiciones normales, por ello la obligación del
vendedor del saneamiento que señala el ordenamiento jurídico tiene
como finalidad el sano trafico jurídico, la responsabilidad patrimonial del
vendedor y la moralización del contrato de compraventa.

• Discusiones doctrinarias: Hay esta en discusión la naturaleza

jurídica de la obligación del saneamiento. Una parte de la doctrina la
considera como una simple obligación del vendedor y por ende
renunciable, otra parte afirma que es un elemento de la naturaleza del
contrato de compraventa y por ende irrenunciable, de ahí se sigue como
consecuencia jurídica la validez de los pactos.

• Alancances Jurídicos:
a) proteger por evicción y vicios ocultos. b) repara por evicción y vicio
ocultos.

1.1proteger por evicción : es la obligación que le impone la norma al

vendedor de un saneamiento jurídico del bien vendido. La evicción es la
perdida jurídica del bien.
Reparación por evicción: es la obligación impuestas al vendedor de
devolver el precio y pagar una indemnización de perjuicios.
1.2 proteger y repara por vicios ocultos: hay un alcance material,
económico y objetivo, en este caso se tiene la acción de rebaja de
precio.

• Saneamiento por evicción:

Es la obligación que le asiste al vendedor de proteger la operación
jurídica de venta y por ende de proteger al comprador de la perdida
jurídica del bien.

La evicción es la perdida jurídica del bien, cuando se dice que el bien fue
evicto quiere decir que el bien se perdió jurídicamente en manos del
comprador, por ser una disputa jurídica o perdida meramente jurídica el
único escenario para discutirlo es el procesal ya que no se puede hablar
de evicción de hecho o de disputa material sobre le bien, si ello ocurre el
vendedor no tiene ninguna responsabilidad porque la obligación del
vendedor del saneamiento por evicción tiene como presupuesto que el
bien este involucrado en un proceso judicial o pleito de naturaleza
jurídica.

La evicción puede ser un fenómeno total que comprometa a todo el bien

o lo comprometa parcialmente. Es factible que la discusión sobre la
titularidad jurídica del bien implique también una responsabilidad penal
como cuando el supuesto comprador evicto ha falsificado el titulo, en
este caso, el juez debe compulsar copias a las autoridades penales para
que investiguen la posible comisión de un delito.

Perdida jurídica total: cuando evidentemente un tercero le disputa la

titularidad completa del bien al comprador Ej.: la venta de cosa ajena.

Perdida jurídica parcial: cuando obedece a la exigencia de gravámenes

o limitación al derecho de dominio Ej.: cuando se priva al comprador de
una servidumbre de transito legalmente constituida con anterioridad,
prendas o hipotecas que no habían sido inscritas en el registro.

Ojo: la causa de perdida jurídica debe ser preexistente al

perfeccionamiento del contrato de compraventa.

• Alcances prácticos del saneamiento por evicción:

A) Efectos sustantivos del saneamiento por evicción: (art. 1904 C.C.)
1. devolver el precio al valor presente (opera la indexación)
2. no hay costas legales de contrato porque el concepto de costas es
meramente procesal. En este caso el legislador ha debido decir
«los gastos del contrato en los que haya incurrido el comprador»
3. las costas procésales en las que haya incurrido el comprador en
una demanda.
4. indemnización de los perjuicios causados a pesar de que no se
incluye en los numerares del art. 1904 C.C. son los perjuicios que
el comprador logre demostrar en el proceso incluso perjuicios
morales los cuales se pueden demostrar por peritos, psicólogos,
testigos.

b) Efectos procésales del saneamiento por evicción:

Están representados en la comparecencia personal del vendedor, lo cual
supone la denuncia del pleito, es decir, cuando el comprador ha tenido
que ver en la disputa jurídica del bien debe denunciarle el pleito al
vendedor para que este comparezca y defienda sus derechos Art 1899
C.C. en este evento el vendedor puede asumir varias posiciones:
1. No comparecer en cuyo caso se siguen los efectos del articulo 1904
C.C.
2. Comparecer Art. 1902 C.C. en este caso puede allanarse a la
demanda o oponerse a la s pretensiones. Si en caso de que se allane el
comprador desea persistir en el proceso este asume las costas
procésales.

Si el comprador omite denunciarle el pleito al vendedor , este ultimo no

tiene la obligación de saneamiento en sus efectos sustantivos o
procésales. Tampoco será responsable cuando habiendo citado al
vendedor este no ha comparecido pero, el comprador ha dejado de
proponer una excepción suya y por ello ha sido declarada evicta la cosa
Ej.: la prescripción.

El artículo 1903 estable cuando se puede exonerar la responsabilidad

del deudor de la obligación de saneamiento por evicción:
1. Cuando el comprador demandado y el demandante como cosa
suya someten la decisión a un tribunal de arbitramento, sin
consentimiento del vendedor y este falla contra el comprador.
2. cuando el comprador perdió la posesión material por su culpa por
ello perdió la titularidad.

El saneamiento por evicción tiene un termino de prescripción de la

acción y esto es diferente tanto para bienes mueble o inmuebles ya sea
en material comercial como en materia civil. En material civil 4 años
1913 CC y en materia mercantil 2 años Art. 941 c. com.

¿Qué ocurre si un compra un bien vía remate o pública subasta?

Las ventas por autoridad de justicia son: remate de bienes embargados
y la venta en publica subasta (bienes de incapaces o procesos divisorios)
en estos casos no se puede alegar la evicción sino exclusivamente el
precio de venta.

• Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios: (C.C 1914 A

1927/ C. Com 934 a 938)

Son aquellos desperfectos, irregularidades, daños que presenta el bien

vendido y que afecta las prestaciones de cargo de los contratantes, es
decir, afecta el equilibrio contractual. Estos normalmente son por error,
específicamente error en la sustancia, además de esto esta asociado el
vicio del consentimiento llamado dolo.

Casos mas frecuentes de vicios ocultos:

1. Carro envenenado: tiene el motor fundido por ello se recomienda
para la compraventa de vehículos pagar una revisión técnica.
2. En caso de bienes inmuebles suele ocultarse el origen de fisuras
en techos laterales y generalmente son atribuidos a desgastes
naturales pero, el problema es que pueden ser fallas estructurales.

Requisitos de los vicios ocultos:

1.deben ser prexistentes, es decir, antes del perfeccionamiento del

contrato o coetáneos, es decir, en el mismos momento. Si es posterior
no tiene el carácter de oculto pero, hay polémica respecto a estos ya
que en caso de que este se presente el comprador va alegar que existía
o que se trata de una concausa. Este problema es estrictamente técnico
y el juez debe valorar si es una concausa de acuerdo al valor probatorio.

2.vicio grave: tienen que ver con la vocación natural o destinación de

servicio del inmueble, el juez debe hacer la reflexión si el comprador
hubiese detectado el vicio si habría comprado el bien? ¿ o lo hubiese
comprado por un precio inferior?. Es necesesarío mirar cada contracto,
es decir, contextualizarlo ya que la obstrucción del aire acondicionado
en una vivienda puede no ser tan grave pero, en un local comercial si.
En Colombia no hay norma que los defina taxativamente articulo 1915
CC. Hay la posibilidad de que existan vicios convencionales (1920 CC) y
se hagan rehibiditorios por las partes aun que no sean graves.

3.que el vicio sea oculto: en este caso el grado de ocultamiento se debe

contextualizar, la norma exige al comprador una prudencia media para
detectar los vicios respondiendo por culpa leve o culpa propias: ejem:
comprar el vehículo sin verlo, no indagar por la procedencia del bien.

Para efectos de la indemnización de perjucios se debe gradura las culpas

ya que los excesos de confianza del comprador son sancionados por el
legislador pues, nadie puede ocultar su propia culpa.

Lo oculto es aquello que no es perceptible por el hombre teniendo una

mediana diligencia.

• Acciones del comprador afectado: 1917 C.C.

El comprador afectado tiene las siguientes opciones:
1. Resolución del contrato.
2. Acción de rebaja del precio: en este caso debe ser un perito el que
conceptúa por ello se habla de justa tasación.

• Articulo 1918 C.C.

-la palabra restitución solo se debe entender como consecuencia de la
resolución ya que en tal evento las cosas vuelven al estado
precontractula.

Si conocía la existencia del vicio o le fuera posible conocerlo puede

pedir: 1. la resolución o 2. la rebaja del precio mas indemnización de
perjuicios que sean posibles probarlos en el procesos.

• Art 1916 CC. /Art 936 C.Com Estipulación del pacto eximente de
saneamiento: la norma admite la renuncia del comprador a ejercer esta
acción pero con la observación de que si estos vicios son graves, ocultos
persistentes conocidos por el venedor puede.....

• Prescripción de la acción: en materia civil se distingue

1. Bienes muebles: si se hace uso de la resolución percibe en 6

meses.
Si se hace uso de la rebaja del precio prescribe en
12 meses.
2. bienes inmuebles se hace uso de la resolución prescribe en 12
meses.
Si se hace uso de la rebaja del precio prescribe
en 18 meses.

En materia mercantil 938 c.com no hace ninguna distinción entre bienes

muy bienes inmuebles, es decir si se opta por cualquiera de las dos
posturas la acción siempre prescribe en 6 meses.

Todo este tiempo se empieza a contar desde la entrega real pero ¿qué
es la entrega real?

Obligaciones del comprador (1928-1938 C.C /943 –950 Y 966

C.COM)

1. Pagar el precio (ver pago con títulos valores y venta por cabida)
 en un escenario tranquilo el comprador paga el precio en tal caso es
conveniente dejar paz y salvo de pago de precio para demostrar en un
litigio futuro que la obligación se extinguió ya que la falta de la prueba
puede generar problemas serios al comprador que es el que tienen la
carga de la prueba.

2. en caso de que el comprador incumpla hay que diferenciar:

• En materia civil: estamos ante un pacto comisorio simple o

calificado dando lugar a la acción alternativa del contrato de
compraventa 1930
• En materia mercantil: Art. 966 C.Com y 948 C.Com en este caso no
tiene acción alternativa solo puede pedir la resolución del contrato y no
su cumplimiento, esto lo hace por medio de un proceso abreviado para
que el comprador le restituya la cosa siempre y cuando la tenga en su
poder.

La indemnización de perjuicios seda siempre y cuando se solicite

ante el juez.

¿qué pasa en caso de que no tenga la cosa en su poder? (La

vendió a otro-venta de cosa ajena, o la dio en comodato entre otras). En
caso de que el comprador le haya vendido a un tercero el vendedor no
puede hacer uso de un proceso abreviado para restituir la cosa en este
caso cabe la acción por incumplimiento contractual del Art. 870 de
C.Com . el articulo 966 da la facultad para que el comprador pueda
recuperar la cosa pagando el valor de ella y los intereses moratorios.
Temas de exposición:
• Pacto de preferencia.
• Pacto de reserva de dominio.
• Venta al gusto o a prueba, diferencias con la venta a ensayo.
• Pacto de retracto.
• Pacto de retroventa.
• Venta por cabida.

Contrato de seguro. (ver notas de cuaderno de catalina)

Contrato de Promesa de compraventa.

Se trata de una modalidad de indudable utilidad práctica. No solo tiene

aplicación frente al contrato de compraventa sino frente a otras
modalidades contractuales. Es un contrato preparatorio de orden
general, es decir, sirve para asegurar jurídicamente la celebración de
cualquier contrato futuro, esta modalidad asegura la realización. En la
practica este se utiliza con mayor frecuencia para celebrar contratos de
compraventa, puede celebrarse contratos de promesa de promesa,
promesa de hipoteca, promesa de arrendamiento, promesa de venta de
paquete accionario, promesa de permuta, promesa de venta de cuotas
sociales entre otras.

La norma prohíbe celebrar este tipo de contratos salvo cuando

concurran ciertos requisitos, es decir solo puede celebrarse por vía
excepcional. En Colombia el 64% de las ventas, transacciones o
operaciones de venta de bienes inmuebles estan precedida de un
contrato preparatorio llamado contrato de promesa, de estos contratos
de promesa de compraventa sometidos a una decisión judicial por
incumplimiento de las partes aproximadamente el 80% de estos
procesos termina declarando la nulidad absoluta del contrato de
promesa, es decir, que el texto contractual no reunió los requisitos para
que pudiera celebrase validamente el contrato.

Este es uno de los contratos más delicados en el sistema jurídico porque

cada negocio tiene su propia dinámica. La indeterminación del objeto es
causal de nulidad absoluta tambien la indeterminación del plazo es
causal de nulidad absoluta.

Algunos dicen que este contracto es consensual de acuerdo al articulo

824 y 861, sin embargo otros dicen que esto nos remite al 1611 y 822 y
dicen que el contrato es solemne y por ello debe constar por escrito.

1. Concepto: en virtud del contrato de promesa las partes se obligan a

celebrar un negocio jurídico en un futuro, desde la perspectiva jurídica,
este contrato genera un vinculo obligacional.

2.Partes contratantes: son genéricamente llamadas promitentes, si

se trata de un contrato de compraventa será promitente vendedor y
promitente comprador. En un una promesa de hipoteca será: promitente
acreedor hipotecario y promitente deudor hipotecario. En un contrato de
permuta será promitente permutante 1 y promitente permutante 2.

Las partes pueden ser personas naturales o jurídicas o mixtas. Cada una
de las partes de los extremos negóciales puede ser parte singular o
parte plural.

3.características del contrato:

1. Preparatorio de orden general: no existe ninguna modalidad
contractual que no pueda ser susceptible de un contrato de promesa por
ello sus alcances son generales.

2.solemne: porque la norma a sí lo califica en materia civil, es decir,

tiene que constar por escrito, aunque se discute esto en materia
mercantil dado que la norma no es clara articulo 861 de C.Com, sobre
este aspecto polémico dos tratadistas antioqueños se han pronunciado:
Arrubla Paucar: sostiene que es consensual.
Enrique Gaviria: sostiene el carácter solemne del contrato de promesa
mercantil.
La Corte ha sido cambiante entre una y otra posición, la posición actual
desde el año 1994 es admitir el carácter consensual del contrato de
promesa.

3. Bilateral: por la filosofía del contrato y por su carácter preparatorio

es asegurar la celebración de un contrato futuro, en consecuencia cada
parte ostenta la doble condición de ser al mismo tiempo acreedora y
deudora.

4. Principal: hace que este contrato sea suficiente por si solo para
exigir le cumplimiento de la obligación que de el se derivan para las
partes, no es cierto que este contrato sea asimilado a una simple
intención o deseo de las partes, por eso no es correcto ubicar a las
partes en la categoría de precontratantes, termino utilizado cuando
apenas se esta en las conversaciones previas, en el caso de la promesa
ya hay contrato validamente celebrado.

5. Es típico: es típico respecto a su condición de ser preparatorio de

orden general, aunque no es típico particularmente, es decir, no hay
norma de contrato de promesa del contrato de compraventa, o del de
permuta entre otros.
6. es conmutativo: el orden jurídico propende por un relativo equilibrio
en las prestaciones económicas que asumen las partes, esto es relativo
porque el mercado es el que define el precio salvo, en los contratos que
son intervenidos por el estado.

7. Es oneroso: no es de manera general sino de forma relativa ya que

hay casos en que es gratuito por ejemplo los casos de promesa de
donación y de mutuo civil.

8. es de libre discusión.
9. es de tracto sucesivo o con vigencia temporal limitada: es
decir, no produce efectos jurídicos a perpetuidad, su vigencia es limitada
en el tiempo.

4. comentarios críticos al artículo 1611 C.C.

Esta es la norma matriz de dicho contrato ya que no hay otro articulo
que lo regule.
• Hay un error de cita normativa porque remite al articulo 1511 y es
realmente el articulo 1502.
• Lo mejor y mas correcto hubiese sido decir «que» se cumpla los
requisitos de existencia y validez del contrato prometido y tambien en la
promesa del contrato.
• El concepto época es demasiado ambiguo e incierto por ello debe
precisarse la fecha.

La jurisprudencia y la doctrina se han encargado de precisar sus

alcances jurídicos, hoy es necesario que la promesa contenga una fecha
determinada o determinable en la cual ha de celebrarse el contrato
prometido.

• Asimila las modalidades de plazo y condición y estos son totalmente

diferentes. Nada impide que se adicione al contrato de promesa una
condición.
• La expresión tradición de la cosa no es lo mismo que las formalidades
legales, la jurisprudencia y la doctrina han dicho que el contrato debe
quedar tan debidamente determinado que solamente quede faltando el
cumplimiento de la formalidad.

5. Finalidad del contrato: debe preguntarse aquí por que las partes
no celebran de una vez el contrato deseado estas razones pueden ser
por ejemplo:
A)razones económicas: el comprador esta muy interesado pero solo
tiene parcialmente el precio.
B) razones jurídicas:
1. El bien no existe pero, se espera razonablemente que exista.
2. La imposibilidad de entregar físicamente un bien porque lo tiene
un tercero ejemplo: el contrato de arrendamiento.
3. Porque el bien esta en la actualidad embargado.
4. La inscripción de la demanda no sustrae el bien del libre comercio,
sino que esta solamente es para motivos de publicidad.
5. El bien esta vinculado a los resultados de un proceso sucesorio.
6. El bien no esta aun en cabeza del promitente vendedor , venta de
cosa ajena.

C) Razones personales: estas son practicas por ejemplo: la ejecución de

reparaciones en el bien, cuando se pretende o propone el negocio a una
condición suspensiva; cuando se esta en proceso de liquidación de la
sociedad conyugal y se busca defraudar los intereses del otro cónyuge,
para evitar el pago de tributos entre otras.
6.Partes contratantes:
se denominan promitentes.
Capacidad legal para celebrar el contrato: aquí son aplicables todas las
reflexiones hechas con relación al contrato de compraventa. Para vender
por medio de un representante debe haber un poder especial
debidamente autorizado y otorgado, no vale nada más. Este poder debe
estar reconocido y autorizado por el poderdante o mandante, debe
identificarse el bien completamente por su nomenclatura, linderos, folios
de matricula inmobiliaria y ubicación.

Si se tienen un poder especial para vender se entiende que este tambien

sirve para poder celebrar el contrato de promesa.

7. requisitos de forma:
7.1: documento.
7.2 Formalidades del contrato.
7.3 Impuesto de timbre.

7.1 Documento: la norma exige que el contrato de promesa conste por

escrito, esta es una solemnidad intermedia, ya que las partes la pueden
mejorar voluntariamente por medio de la escritura pública pero, no
pueden degradar la solemnidad. El contrato escrito debe ser
formalizado, debe ser firmado por todos los contratantes, además,
deben extenderse tantos ejemplares cuantas partes contratantes sean.

La ley 446 de 1998 y la 640 de 2002, establecen que para la cláusula

compromisoria genere efectos vinculantes debe constar en documento
reconocido ante notario. La cláusula compromisoria es la decisión de
aquellos que celebran el contrato en caso de conflicto lo someten ante la
justicia arbitral y no ante la jurisdicción, es una cláusula accidental que
pone agilidad al conflicto, no obstante la justicia arbitral es muy costosa.
El compromiso es lo mismo pero, no esta pactado en el texto original del
contrato sino que tal decisión se toma cuando surge el conflicto.

Ojo: no existe el registro notarial de contrato sino el reconocimiento de

firma y documento. Sicológicamente hacer estas diligencias notariales
generan mayor presión en la persona y por ello lo hace cumplir.

7.2 Impuesto de Timbre

esta regulado en Colombia, tiene un origen fiscalista y al ser un
impuesto tiene dos características:
1. ser imposición
2. Carece de contraprestación.

Este impuesto significa que el estado le cobra un impuesto a los

particulares por todas las transacciones que hagan cuando la cuantía de
estas exceda de 54.500 pesos. Si se celebra un contrato de promesa
cuya cuantía exceda de esta cifra hay que pagar el impuesto de timbre
equivalente al 5 por 1000 o al 0.5%

Toda cesión de este contrato tambien genera la acusación de este

impuesto, es del orden nacional, la ley obliga a que sea pagado al mes
siguiente de haberse suscrito el contrato que contiene la obligación.

Si los particulares de manera maliciosa o fraudulenta omiten el pago

tiene consecuencias tales como: económicas
1. En todo caso tiene que pagar el impuesto.
2. Tiene que pagar un recargo del 200% de lo que le corresponda
pagar por el impuesto.
La norma dice que si el contrato está gravado con impuesto de timbre y
este no se a pagado, el contrato no puede ser considerado como medio
de prueba en un proceso.

7.3 contenido Básico del contrato:

esto no es regulado por ninguna norma.

1. Titulo: Contrato de promesa de compraventa.

2. Parte introductoria: identificación plena y completa de las
partes. (ojo no es necesario poner NIT. Este solo tiene importancia
fiscal). Tratándose de personas naturales es conveniente aclarar
que se actúa en nombre propio, si se actúa como apoderado
judicial de alguien debe dejarse esto allí consignado.
3. Cláusulas:
1.Objeto del contrato: el promitente vendedor se obliga a enajenar
por el titulo de la compraventa y por el modo de la tradición a favor
del promitente comprador quien a su vez se obliga a adquirir al
mismo titulo y modo el derecho de dominio y la posesión material
que el promitente vendedor tiene y ejerce sobre el bien inmueble ...
(descripción completa del bien inmueble objeto del contrato esta
debe contener:
a)tipo de bien (apto, finca, casa etc)
b)nomenclatura completa.
C)municipio, departamento, y país de ubicación del bien.
D)linderos particulares.
e)folio de matricula inmobiliaria que identifica el bien.

En esta cláusula se identifica tambien si la venta se hizo por cabida o

por cuerpo cierto, además se acostumbra indicar las líneas telefónicas
que se incluyen en la venta.

2.Titulo de adquisición: se emplea esta cláusula para indicar el titulo

por el cual quien actúa como promitente vendedor adquirió el bien,
no basta indicar la transacción, sino que es necesario acreditar las
partes que intervinieron y el documento en que conste dicha
transacción (Escritura pública, adjudicación en liquidación de la
sociedad conyugal, adjudicación en un remate, la herencia)
Situaciones conflictivas:

1. venta sobre planos: normalmente tiene que ver con proyectos

constructivos que van a iniciar su ejecución, el promitente vendedor
está apenas consiguiendo los permisos en las curadurías, tiene que
someter el bien al régimen de propiedad horizontal. Como no tiene
todavía matricula inmobiliaria se debe citar en el contrato la matricula
inmobiliaria del lote sobre el cual se va a construir y se deja constancia
del que el inmueble aun no es real pero, que todas las especificaciones
estan en el folleto promocional.

Antes de someter al régimen de propiedad horizontal se utiliza el

formato de contrato de opción de compra, lo que da lugar a la
responsabilidad civil precontractual, luego de que esta sometido al
régimen de propiedad horizontal es responsabilidad civil contractual.

2.venta de cosa ajena:

3. el promitente vendedor no es el actual dueño del bien: cuando se
vende un bien que no es actualmente del vendedor se deja constancia
de ello y se compromete a adquirirlo, es mejor en estos casos poner una
condición suspensiva por los posible inconvenientes que le resulten al
vendedor para hacerse dueño.
 3. Libertad de gravámenes y saneamiento de lo vendido: los
bienes embragados por decreto judicial estan fuera del comercio, hay
nulidad absoluta por objeto ilícito si estos se enajenan. No puede
prometerse en venta un bien por fuera del comercio, además, hay
tambien objeto ilícito en el contrato de compraventa sobre un bien
embargado.

1. el embargo: Hay quienes admiten la validez del contrato de promesa

siempre y cuando en ella se condicional la celebración a la cancelación
del embrago, en este caso es necesario dejar constancia expresa. La
doctrina y la jurisprudencia estan muy divididas en este aspecto. Cuando
se celebra un contrato sobre un bien embargado debe regularse
claramente en la promesa que los anticipos o abonos que se hagan sean
destinados a sanear el embargo.

2. la inscripción de la demanda: es propia de los procesos ordinarios,

apunta a generar publicidad, en cuanto a que un bien está dispuesto a
los resultados de un proceso judicial el cual puede llegar y afectar la
titularidad del derecho de domino sobre el bien.

3. la hipoteca: cuando existe una hipoteca actual sobre un bien es

necesario preguntarle al promitente vendedor cuanto debe y si esta o no
al orden del día en los intereses. La hipoteca es una garantía real, el
bien es el que responde. El acreedor hipotecario tiene el derecho de
persecución no obstante, un bien hipotecado si se pude vender.

La hipoteca es un gravamen que recae sobre bienes inmuebles y es

entendida como una garantía real, no sustrae el bien del comercio, solo
los terceros adquirentes se van a ver vinculados procesalmente y
asumiendo riesgos de las obligaciones garantizadas con la hipoteca, solo
puede hipotecar el propietario.

Si el bien esta hipotecado debe precisarse:

1. Quien es el acreedor hipotecario.
2. El monto de la deuda.
3. Paz y salvo de los intereses.
4. Si esta siendo judicializado.
5. Duración de la hipoteca.

4. Régimen de propiedad Horizontal: es una forma especial de dominio

de los bienes inmuebles en Colombia, la ley 675 de 2001. es el único
cuerpo normativo que regula el régimen de propiedad horizontal.
Establece que para perfeccionar los contratos de enajenación de bienes
sometidos a este régimen deberá aportarse:
a)paz y salvo de las cuotas de administración, en caso de que no se
aporten quien compra será obligado solidariamente de todas las
obligaciones del copropietario.

5. Contribución de valorización: la norma supone que cuando se ejecuta

una obra pública existe un beneficio para la comunidad porque se
mejora la calidad de vida de todos, se valorizan los bienes inmuebles
que estan en la periferia o zona de influencia, cada ciudad tienen un
estatuto de valorización, este existe a nivel departamental, nacional y a
nivel municipal, esto depende de la magnitud de la obra.

Toda obra ejecutada por el sistema de valorización tiene dos momentos:

a)resolución decretadora: se dice cual es el costo total de la obra y que
porcentaje a sume el Estado y cual asume la comunidad beneficiada. Se
delimita la zona de influencia ósea, cuales son los inmuebles vinculados.
Esta resolución se inscribe en el folio de matricula inmobiliaria.
b)resolución distribuidora de la contribución: indica de manera individual
del inmueble, el propietario y el plazo que se da para el pago, además,
se establecen incentivos por pronto pago.

En ocasiones un inmueble queda vinculado a dos obras ya que por

ejemplo puede suceder que en la ejecución de una de las obras se
decrete una ampliación y así se adiciona la valorización.

En el contrato de promesa debe regularse todo lo ateniente a la

valorización. Se acostumbra a que sea el promitente vendedor el que
asuma estos gastos hasta el día en que se haga la entrega material del
bien.

4.precio y forma de pago: En el contrato deberá dejarse

consignado el precio total del bien, si son varios bienes el precio
individual de cada uno de ellos, esto es conveniente para evitar una
posible demanda de acción resisoría por lesión enorme. Debe indicarse
si el precio del bien fue establecido por cabida y el valor unitario de la
unidad de área empleada. Tambien la mensura (calculo de área) quien
lo hace, cada cuanto y quien asume los gastos. En caso de que la venta
sea por cuerpo cierto tambien se debe indicar.

Debe pactarse si el pago es dinero o si se reciben parte de bienes en

dación en pago. Deben pactarse las tasa de interés remuneratorios o de
plazo con el precio convenido. En caso de que no se generen interés
remuneratorios esto debe pactarse. .

En caso de que el promitente comprador deba tramitar un crédito con

una entidad bancaria tambien se debe estipular. En caso de que el
promitente comprador pague una parte en efectivo pero el resto lo
pagara con un préstamo, debe pactarse le tiempo del cual dispone el
promitente comprador para que el aprueben el crédito, además, debe
pactarse cuales serán las consecuencias de un préstamo parcial o de su
no préstamo. Pude pactarse que dicha negativa o aprobación parcial
implique la resiliación del contrato sin que haya lugar a la cláusula penal
ya que en este caso no ha habido incumplimiento del promitente
comprador. Tambien puede pactarse que se le conceda al promitente
comprador un plazo adicional parta que cancele el contado pendiente.
Sea lo que sea lo que acuerden las partes es indispensable que se
estipule en el contrato, además, tambien debe pactarse sin se otorgan o
no garantías para el cumplimiento de los saldos insolutos.

No es conveniente que los saldos insolutos queden consignados en

títulos valores (cheques potsfechados o pagares) porque esto no es
garantía de pago de la obligación sino una simple prueba documental; lo
que respalda la obligación son garantías como la hipoteca, y la fianza.

No es conveniente que quede consignado el saldo en títulos valores

porque:
• Una de las principales características del titulo valor es el de la
autonomía del negocio que le dio origen, entonces puede darse en la
práctica que este endose a un 3 de buena fe y este puede hacer
efectivo el titulo. El promitente vendedor puede entonces demandar al
promitente comprador por incumplimiento en el precio ya que el
contrato de promesa es titulo ejecutivo idóneo para dar cumplimiento a
las obligaciones emanadas de ella.
 5. entrega material del bien: el promitente vendedor debe
entregar el bien cuando lo acuerde con el promitente comprador, la
entrega puede hacerse en el momento de perfeccionarse el contrato de
promesa o en el intervalo entre la celebración y el otorgamiento de la
escritura pública o tambien después de la escritura.

Hay que pactar una fecha cierta de entrega física o material del bien, la
celebración del contrato de promesa no necesariamente implica la
entrega física o material del bien.

La obligación de pagar servicios públicos, de pagar cutas de

administración etc. Esta asociada al la entrega del bien. Debe indicarse
que la entrega se hará bajo inventario con acta de entrega cuando el
bien esta en poder de un 3ero que ostenta un titulo legitimo
(arrendamiento, comodatario) ya que en este evento la entrega del bien
no depende exclusivamente del promitente vendedor. (esto en
arrendamiento de vivienda si es causal de terminación del contrato pero,
en locales y inmuebles por exclusión no.)

Coexistencia de contratos: por error puede darse una coexistencia de

contratos porque se entrega el bien antes de otorgarse la escritura
pública dándose en arrendamiento pero, no se fija ningún canon. En
este caso el bien se entrega es a titulo de mera tenencia y no en
cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de promesa. En
este caso cualquier incumplimiento del promitente comprador debe
resolverse por la vía de un proceso ordinario.

Fecha y hora de celebración del contrato prometido: debe pactarse

expresamente la fecha y hora en que se suscribirá la escritura pública al
igual que la notaría, si en el municipio solo hay una se omite decirla no
pasa nada, pero en caso de que hayan mas y no se diga cual genera
nulidad absoluta, si solo se pone el día sin fijar la hora en este evento
será obligación de las partes comparecer durante todo el día en que este
abierto el despacho notarial. Además, no solo es necesario pactar una
fecha cierto o fija sino que se puede pactar un plazo determinable así:
«el quinto día hábil en que la unidad bancaria hubiese notificado al
promitente comprador de ka aprobación del crédito» «el octavo día hábil
siguiente a aquel en que hubiese sido registrada la cancelación de la
medida de embrago sobre el bien».

Errores frecuentes que dan lugar a la nulidad absoluta del contrato.

• Decir que la escritura pública se otorgará cuando el inmueble sea

desembargado, esto da nulidad absoluta por indeterminación del plazo.
• La escritura publica se otorgar cuando le promitente comprador
regrese a Colombia, nulidad absoluta por indeterminación del plazo.
• Cuando el banco apruebe el crédito.
• Cuando termine el proceso de sucesión.
• Cuando las partes lleguen a un acuerdo sobre el valor unitario o
individual de la hectárea.
• Cuando termine el proceso constructivo del cual hace parte del
inmueble objeto del contrato.
• Cuando el inmueble sea desenglobado o sometido al régimen de
propiedad horizontal.

• Se otorga dentro de los 5 días siguientes aquel en que hubiese sido

registrado el oficio de cancelación del embargo, esto tambien es un
error ya una de las partes puede el primer día, puede solicitar una acta
de comparecencia y con ello puede dar por terminado el contrato así la
otra parte vaya el día 5.

Verificación de documentos: debe verificarse que las partes estan

obligadas a concurrir provistos de todos los documentos que la ley exige
para que el notario pueda autorizar con su firma el otorgamiento de la
escritura pública estos son:
1. paz y salvo de valorización y predial.
2. cedula.
3. certificado de existencia y representación legal si es una sociedad
comercial.

Las partes pueden postergar o adelantar la fecha de la escritura publica

siempre y cuando esto se deje por escrito.

6. Gastos del contrato: la autenticación es un gastos, le impuesto

de timbre que se debe pagar dentro de un mes siguiente es otro, lo
normal y lo acostumbrado es que estos se paguen por partes iguales
entre las partes. Los gastos de perfeccionamiento de la compraventa
son:
a) gastos notariales.
b) impuesto departamental de registro y anotación (boleta de rentas).
c)retención en la fuente (salvo las viviendas de interés social, estas son
las que no el valor de 135 smlmv).
d) gastos de mensura e inspección topográfica.
e) en caso de que se halla constituido hipoteca esta debe ser cancelada,
se debe regular quien la cancela.

7. Cláusula penal:
Es muy importante pactar aquí los hechos generadores de
incumplimiento, pactara como operarían las restituciones mutuas y que
merito ejecutivo prestaría la cláusula penal.
8 cesión del contrato:
En principio si no hay prohibición expresa las partes pueden ceder
validamente su posición contractual.
9. cláusula compromisoria:
Es cuando las partes deciden que cualquier problema será resulto por un
arbitro.
10. estipulaciones anteriores:
Las partes dejamos consignado que no le conferimos ningún valor
probatorio o legal a cualquier estipulación anterior al presente contrato y
a todo aquello que no halla quedado consignado en este.

Contrato de Hipoteca.

Es de gran utilidad práctica, es sin duda alguna la principal forma de

garantizar el cumplimiento de una obligación económica, el más seguro
pero no es cero riesgos ya que el bien puede ser destruido.

Es una granita real ya que el que hace el pago de la obligación es el bien

independientemente de quien deba el dinero. Es parcialmente cierto
que esta recaiga sobre inmuebles ya que hay contratos de hipoteca
sobre aeronaves (1904 y 1905 C.Com) y embarcaciones (1433 C.Com)

Materia mercantil 1570 a 1577 bienes inmuebles.

Materia civil 2432 a 2457 bienes inmuebles.

• Comentarios al articulo 1570 C.Com.

 1. Esta puede recaer no solo sobre inmuebles sino, que tambien
recae sobre aeronaves y embarcaciones.
2. ¿Qué es la hipoteca un derecho o una acción?. Él articulo 65 C.C.
la trata como una caución pero, el articulo 665 C.C. la trata como
un derecho real.

Nota: ya hay unidad de criterio al considerarla como un derecho en

potencia de que goza el titula del derecho de dominio de un bien
(propietario), este lo pude gravar para garantizar el cumplimiento de
una obligación propia o ajena. Nadie pude ser obligado a constituir un
gravamen hipotecario.

Para constituir esta no tiene que ser el titular del 100% del inmueble, ya
que tambien hay gravamen hipotecario de derechos. Ejemplo: un
inmueble tiene una hipoteca pero, va ser dividido entre 5 esto se hace a
través de una escritura de reloteo se hace la partición jurídica, este
gravamen lo arrastra los nuevos bienes resultantes. Este también puede
suceder en aquella propiedades ( tres casas) que no estan sometidas al
régimen de propiedad horizontal, en este caso si una sola de ellas esta
hipotecada y luego se someten a este régimen, la hipoteca arrasa con
las 3 casas.

Puede haber hipoteca sin obligaciones que garantizar, esta es llamada

hipoteca abierta que garantiza obligaciones presente y obligaciones
futuras.

La hipoteca es un gravamen al derecho de dominio, no es una limitación

como sucede con las servidumbres, esta carga no sustrae el bien del
libre comercio. La norma procesal dice que la demanda se debe dirigir al
actual propietario.

1. partes contratantes:

• Acreedor hipotecario: es la persona beneficiada del gravamen.

Puede ser cualquier persona, generalmente es aquel que concede el
préstamo o contrato de mutuo, además, puede ser singular (dueño
único) o plural (comuneros)
• Deudor hipotecario: es el constituyente del gravamen, es el que
vincula su inmueble al cumplimiento de una obligación propia o ajena.
Para tener esta calidad debe ser el propietario del bien, además, puede
ser singular (dueño único) o plural (comuneros)

Ambos deben ser capaces para participar directamente en el

tráfico jurídico.

2. Características del contrato Art. 1999 C.C.

• Accesorio: no puede subsistir sin la obligación principal, esto es

relativo que que depende del tipo de hipoteca: a) hipoteca cerrada: es
estrictamente típicamente accesorio. b) hipoteca abierta o global: no
es cierto que sea accesorio, ya que puede existir este contrato sin
obligación que garantice.

• De garantía: esta es la principal garantía para el cumplimiento de

una obligación en Colombia pero, no es la única ni tampoco es cero
riesgos.

• Solemne: debe constar en escritura pública y ser objeto de registro,

ya que implica sustraer un bien y colocarlo como garantía de una
obligación.
• Tracto sucesivo: tanto su perfeccionamiento (escritura y registro)
no puede ser ejecutado en un mismo acto sino en diferentes actos,
además las obligaciones son cumplidas en tiempos diferentes.

• Oneroso: puede implicar un desplazamiento patrimonial, esta

condición implica que el bien puede ser rematado y con este dinero
cumplir las obligaciones garantizadas con dicho gravamen.

• Bilateral: no es absoluto, ya que quien contrae la obligación es

exclusivamente el deudor hipotecario ya sean obligaciones propias o de
terceros. El acreedor hipotecario esta en la obligación de cancelar
el gravamen en caso de que no halla obligación que garantizar o
esta ya se extinguió. (Esto depende de que halla hipoteca abierta o
cerrada) es por esta circunstancia que depende la bilateralidad.

• Nominado o típico: es regulado en las normas civiles y mercantiles.

• Genera obligaciones protem rem: es decir, cualquier que sea el

adquirente del bien a titulo oneroso o gratuito deberá asumir las
consecuencias jurídicas de la hipoteca.

3. perfeccionamiento del contrato: es un contrato muy solemne

requiere constar en escritura pública suscrita por el acreedor hipotecario
y el deudor hipotecario (siempre requiere paz y salvos de valorización e
impuesto predial)

1. Momento de formalización: escritura publica en cualquier

notaria de Colombia, cualquier notario es competente.
2. momento registro en el folio de matricula inmobiliaria: Toda
Colombia esta divida en jurisdicciones de carácter registral. El
registro se debe hacer donde esta el folio de matricula inmobiliaria
del inmueble.

El estatuto registral 1270 de 1970 establece que la escritura pública de

hipoteca debe registrarse dentro de los 90 días hábiles siguientes a su
otorgamiento, de lo contrario caduca la hipoteca. Este termino es
problemático por ello ha sido entendido de dos formas.
a) Forma radical: sostiene que se hace necesario otorgar nueva
escritura pública y posteriormente proceder el registro en el
termino estipulado.
b) Forma flexible ( teoría mayoritaria) : sostiene que la hipoteca
no es oponible a terceros porque no fue registrada pero, a
pesar de ello genera efectos vinculantes entre las partes, en
este caso basta que se proceda con posterioridad al registro
pagando el recargo establecido en la ley ( 50% de los gastos
de registro), así tiene plenos efectos jurídicos.

4. Clases de hipoteca:
• Hipoteca general: comprende todo el patrimonio inmobiliario
presente y futuro del deudor hipotecario, esta no existe en Colombia
ejm: comprende los inmuebles presentes y futuros. Esta existe en
Inglaterra en virtud de las cláusulas «clarris mode» «reclamo hecho».

• Hipoteca especial: recae sobre uno o varios bienes inmuebles

solamente, especificados, esta se divide en:
A) Hipoteca cerrada o hipoteca limitada.
B) Hipoteca abierta, global, automática o flotante.

A) Hipoteca cerrada o hipoteca limitada. Características:

1.se constituye por escritura pública debidamente registrada.
2.en la escritura pública debe aparecer consignado el monto de la
obligación garantizada, el monto de los intereses remuneratorios o de
plazo y el monto de los interese moratorios.
3.Debe aparecer el vencimiento de la obligación y fechas de abonos
parciales.
4.operación de la cláusula de exigibilidad anticipada de la obligación
«cláusula acelaratoria del plazo»
5. las obligaciones que se garantizan deben quedar completamente
individualizadas.

Ejm: préstamo 70 millones.

Hipoteca: 70 millones +los intereses.

Puede sucede que el deudor hipotecario tenga otras obligaciones con el

acreedor hipotecario las cuales no pueden ser garantizadas con
hipoteca, solo la esta aquella que esta determinada.

Nota: llegado el día de vencimiento de la obligación garantizada con

este gravamen (constitución de hipoteca e 1 de enero de 2004,
cumplimiento de la obligación diciembre 31 de 2004, no cumple) el
deudor hipotecario no cumple puede suceder:
1.solicitar una ampliación del plazo, basta con un acuerdo privado entre
las partes el cual se debe dejar por escrito para efectos probatorios.

2. instalar un proceso ejecutivo hipotecario para cobrar el dinero.

En caso de que se vaya a prestar mas plata se requiere una nueva

escritura pública que se llama ampliación de la hipoteca.

En caso de que se le pague al acreedor hipotecario este debe cancelarla

por medio de una escritura pública de cancelación de la hipoteca que
solo es firmada por el acreedor hipotecario, además debe ser registrada.

Gastos para constituir la hipoteca o para cancelarla:

1. Gastos notariales.
2. Boleta de renta.
3. Gastos de registro.

Si el acreedor hipotecario no cancela la hipoteca el deudor puede iniciar

un proceso ejecutivo por obligación de hacer y el titulo ejecutivo serán
los paz y salvos.

¿Cuál es el titulo ejecutivo para instaurar un proceso hipotecario?

Respuesta. Escritura pública donde conste la obligación garantizada.

La hipoteca abierta trae los siguientes problemas: todas las

modificaciones deben hacerse por escritura pública, además sus costos
son muy altos.
B) Hipoteca abierta, global, automática o flotante.

Puede ser:
1. Hipoteca abierta y de cuantía determinada.
2. Hipoteca abierta y de cuantía indeterminada.

Características:
1. escritura pública y registrada dentro de los 90 días siguientes (ver
arriba)
2. Hipoteca de garantía general, global, flotante o automática.
 3. En el texto de la escritura no se consigna el monto de la obligación
determinada garantizada con la misma, si no, que se estipula que
con este gravamen se garantizan todas las obligaciones
prexistentes, actuales o futuras ( contraídas, que contraiga o que
contraiga en el futuro con el acreedor hipotecario) sea cualquier
titulo donde conste su origen, por consiguiente tiene una vigencia
indeterminada en el tiempo y puede o no tener una cuantía
determinada ejm: Obligaciones hasta 2000000 millones, pero esta
ultima es poco frecuente. (ojo diferencias con la hipoteca cerrada)

El titulo ejecutivo es mixto o complejo dado que el acreedor hipotecario

debe aportar escritura pública registrada mas los documentos donde
conste las obligaciones a cargo del deudor hipotecario (ojo diferencia
con el titulo de la hipoteca cerrada)

Ejemplo: coltejer-bien inmueble planta de rosellón que cuesta

100.000000-este le dice a Bancolombia que constituya una hipoteca
abierta y de cuantía indeterminada garantizada con la anterior planta, al
mes le pide que le preste 900.000.000, al mes siguiente le pide que le
preste 1000000. esta siempre persiste y no tiene porque estar haciendo
hipotequitas.

¿Hasta cuanto garantiza una deuda un bien inmueble? Lo que se

acostumbra es prestar hasta el 60% del valor comercial del bien. Ejm:
bien de 1000.000.000 se presta hasta 600.000.000.

¿Cómo se calculan los gastos notariales? El estatuto notarial

establece que al momento de suscribir la escritura pública, el acreedor
hipotecario deberá informar por escrito al notario la existencia de la
obligación y su monto, es sobre ese monto como se liquidan los gastos
notariales, de registro y la boleta de renta.
Ojo: obligación principal: 500.000.000, para que sea mas económica se
firman 2 pagares, el primero por 2000.000 y luego otro por 498.000.000.

5. derechos del acreedor hipotecario.

1. acción judicial: Art. 2449 C.C. el hecho de que se constituya un

gravamen hipotecario sobre un bien como garantía de la obligación no
hace perder la posibilidad al acreedor de acudir al resto del patrimonio
del deudor para satisfacer la obligación, esto es en relación al principio
de que el patrimonio es la prenda general de los acreedores.
• Acción hipotecaria: proceso ejecutivo hipotecario, con accion real,
tiene como finalidad exclusiva el remate del bien hipotecado para que
con su producto se cancele el crédito. Las pretensiones en tal evento
son: 1. libre mandamiento de pago.2. decrete el embargo del bien. 3.
ordene la venta vía remate del bien y con su producto pague la
acreencia. 4. condene en costas.

En este no hay que prestar caución para la paliación de las medidas

cautelares a diferencia del proceso con acción mixta en el que se tiene
que prestar caución por la aplicación de las medidas cautelares.

• Otros bienes: proceso ejecutivo con acción mixta.

• ¿Contra quien se debe dirigir la demanda? Esta se deberá dirigir

contra el titular actual inscrito del bien, esto significa que un anexo de la
demanda será el registro inmobiliario. Articulo 544 inc3 del CPC.
Critica: la norma ha debido autorizar como se vincula un tercero ajeno
a la relación contractual y no demandarlo de entrada pues ¡cómo es
posible demandar a alguien ajeno a la relación contractual!
¿Cómo se configura la acción mixta? ¿Quiénes son las partes en
el proceso? ¿Cómo se compone el contradictorio?

2. derecho de persecución: el bien hipotecado no queda sustraído del

libre comercio, este soporta tantas ventas como se quiera y tantas
hipotecas como se quieran. Al acreedor hipotecario solo le interesa
saber contra quien dirige la demanda, este pude perseguir el bien en
manos de quien se encuentre independientemente del titulo de
adquisición.

3. derecho de mejorar la hipoteca: artículo 2451. C.C. esto es de

gran utilidad práctica por:
1. teoría de los riesgos: riesgos físicos y riesgos por conflicto social.
2. la indebida incultura de los deudores hipotecarios cuando saben
que la deuda es impagable y proceden a hacer un mal uso del
bien.

En estos casos podrá demandar el pago inmediato de la deuda liquida

aunque este vigente el plazo o aun teniendo la obligación en la calidad
de plazo pendiente, esto es un problema probatorio ya que la otra parte
puede excepcionar con la imposición de la pretensión antes de tiempo.

6. Grado de hipoteca:

Regla general: Un bien inmueble pude ser objeto de un número

ilimitado de hipotecas, lo que se llama concurrencia de gravamen
hipotecario. Ejemplo: Mario propietario de una bodega de
1000.000.000puede recurrir a 4 prestamistas para solicitar a cada uno
un préstamo de 200.000.000.

El grado de la hipoteca NO lo confiere la escritura pública, SI NO, el

registro, este es el que tiene importancia para la prelación de los pagos.
En caso de que uno de los acrederores quiera hacer exigible su crédito,
todos los otros deben comparecer al proceso matriz, aun estando
pendiente su crédito, esto se hace por notificación personal.

7. Extinción de la hipoteca: artículo 2457 C.C

• Cuando se destruye el bien subsiste sobre el lote de terreno, además,

comprende todas las anexidades.
• Por la llegada del día hasta el cual fue constituida por las partes pero,
es factible que las partes amplíen la hipoteca por acuerdo privado (ojo
otra diferencia con la hipoteca abierta que es ilimitada en el tiempo)
• Esta se extingue cuando se extingue la obligación principal.

¿Cuál es el problema en relación con el limite máximo articulo

2455 C.C. en dinero que garantiza el gravamen hipotecario y
cual es el problema en relación con la hipoteca abierta y de
cuantía indeterminada?