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Lei 8245 - 1991 Inquilinato

Lei 8245 - 1991 Inquilinato

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L8245

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm

Presldencla da Republica
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Juridicos
LEI N.28.245. DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Mensagem de veto Disp6e sobre as locacoes dos procedimentos a elas pertinentes. DA REPUBLICA Faco saber que
0

im6veis

urbanos

e

os

o PRESIDENTE

Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei: TITULO I Da t.ooacao

CAPiTULO I Dlsposlcoes Gerais

sEeAol
Da locacao em geral Art. 1° A locacao de im6vel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Paraqrafo unlco, Continuam regulados pelo C6digo Civil e pelas leis especiais: a) as locacoes:

1. de im6veis de propriedade da Uniao, dos Estados e dos Municipios, de suas autarquias e fundacoes publlcas:
2. de vagas autonornas de garagem ou de espacos para estacionamento de veiculos; 3. de espacos destinados

a publicidade;

4. em apart- hotels, hotels - resldencla ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam services regulares a seus usuaries e como tais sejam autorizados a funcionar; b)
0

arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
0

Art. 2° Havendo mais de um locador ou mais de um locatario, entende - se que sao solldarios se estipulou.

contra rio nao se

Paraqrafo unlco, Os ocupantes de habltacoes coletivas multifamiliares presumem - se locatarios ou sublocatarios, Art. 3° 0 contrato de locacao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de venia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Paraqrafo unlco, Ausente a venia conjugal,
0

conjuge nao estara obrigado a observar

0

prazo excedente.

Art. 4° Durante 0 prazo estipulado para a durayao do Gontrato, nao podera 0 10Gadorreaver 0 im6vel alugado. 0 10Gatario, todavia, podera de"'olve 10, pagando a multa paGtuada, segundo a proporyao prevista no art. 924 do C6digo Civil e, na sua falta, a que for judiGialmente estipulada. Art. 4Q Durante 0 prazo estipulado para a curacao do contrato, nao podera 0 locador reaver 0 im6vel alugado. 0 locatario, todavia, podera devolve-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao periodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redacao dada Dela Lei nO12.112, de 2009) Paraqrafo unlco, 0 locatario flcara dispensado da multa se a devolucao do im6vel decorrer de transferencia, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar servlcos em localidades diversas daquela do inicio do contrato, e se notificar, por escrito, 0 locador com prazo de, no minimo, trinta dias de antecedencla, Art. 5° Seja qual for
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fundamento do terrnlno da locacao, a acao do locador para reaver

0

im6vel

e a de despejo.

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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm Paraqrafo unlco, 0 disposto neste artigo n80 se aplica se a locacao termina em decorrencla de desaproprlacao, com a lrnlssao do expropriante na posse do lrnovel, Art. 6° 0 locatario podera denunciar a locacao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedencla mfnima de trinta dias. Paraqrafo unlco, Na ausencla do aviso, 0 locador podera exigir quantia correspondente a um rnes de aluguel e encargos, vigentes quando da reslllcao, Art. 7° Nos casos de extlncao de usufruto ou de fideicomisso, a locacao celebrada pelo usufrutuario ou flduclarlo podera ser denunciada, com 0 prazo de trinta dias para a desocupacao, salvo se tiver havido aqulescencla escrita do nuproprietario ou do fldeicomissario, ou se a propriedade estiver consolidada em rnaos do usufrutuario ou do fiduciario, Paraqrafo unlco, A denuncla devera ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extlncao do fideicomisso ou da averbacao da extlncao do usufruto, presumindo - se, apes esse prazo, a concordancla na rnanutencao da locacao. Art. 8° Se 0 irnovel for alienado durante a locacao, 0 adquirente pooera denunciar 0 contrato, com 0 prazo de noventa dias para a desocupacao, salvo se a locacao for por tempo determinado e 0 contrato contiver clausula de vigencia em caso de allenacao e estiver averbado junto a matrfcula do lrnovel.

§ 1° Identico direito tera 0 prornlssario comprador eo promissario cesslonarlo, em carater lrrevoqavel, com lrnlssao na posse do lrnovel e titulo registrado junto a matrfcula do mesmo. § 2° A denuncla devera ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, apes esse prazo, a concordancla na rnanutencao da locacao,
Art. 9° A locacao tarnbern podera ser desfeita: I - por rnutuo acordo; II - em decorrencla da pratlca de infral;80 legal ou contratual; III - em decorrencla da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a reallzacao de reparacoes urgentes determinadas pelo Poder Publico, que n80 possam ser normalmente executadas com a perrnanencla do locatario no lrnovel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las. Art. 10. Morrendo 0 locador, a locacao transmite - se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo 0 locatario, flcarao sub - rogados nos seus direitos e obrigal;6es: I - nas locacoes com finalidade residencial, 0 conjuge sobrevivente ou 0 companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessaries e as pessoas que viviam na dependencla econornlca do de cujus , desde que residentes no lrnovel: II - nas locacees com finalidade n80 residencial, 0 espollo e, se for 0 caso, seu sucessor no neqoclo, Art. 12. Em casos ge se~ara~ao ge fato, se~ara~ao jY9icial, 9ivorcio OY9issoly~ao 9a socie9age concyginaria, a loca~ao ~rossegYira aytomaticamente com 0 conjyge oy com~anheiro qye ~ermanecer no imovel. Paragrafo binico. Nas hi~oteses ~revistas neste artigo, a Syg roga~ao sera comYniCa9a ~or escrito ao loca9or, 0 qyal ter8 0 9ireito ge exigir, no ~razo ge trinta 9ias, a sygstitYi~ao 90 fia90r oy 0 oferecimento ge qyalqyer 9as garantias ~revistas nesta lei. Art. 12. Em casos de separacao de fato, separacao judicial, dlvorclo ou dlssolucao da unlao estavel, a locacao residencial prossequlra automaticamente com 0 conjuge ou companheiro que permanecer no lrnovel. (RedaC80 dada Dela Lei nO12.112. de 2009)

§ 1Q Nas hipoteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-roqacao sera comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatlcla, (lnclufdo Dela Lei nO12.112. de 2009) § 2Q 0 fiador podera exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da cornunlcacao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsavel pelos efeitos da flanca durante 120 (cento e vinte) dias apos a notiflcacao ao locador. (lnclufdo Dela Lei nO12.112. de 2009)
Art. 13. A cessao da locacao, a sublocacao consentimento prevlo e escrito do locador. e 0 ernprestlrno do lrnovel, total ou parcialmente, dependem do

§ 1° N80 se presume 0 consentimento pela simples demora do locador em manifestar formal mente a sua oposlcao,

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§ 2° Desde que notificado por escrito pelo locatario, de ocorrencia de uma das hipoteses deste artigo, 0 locador tera 0 prazo de trinta dias para manifestar formal mente a sua oposlcao. § 3Q (VETADO) (Inclufdo Dela Lei nO12.112. de 2009)
SECAO II Das sublocacoes Art. 14. Aplicam - se as sublocacoes, no que couber, as dlsposlcoes relativas as locacoes, Art. 15. Rescindida ou finda a locacao, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocacoes, assegurado 0 direito de lndenlzacao do sublocatario contra 0 sublocador. Art. 16. 0 sublocatario responde subsidiariamente ao locador pela lrnportancla que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluquels que se vencerem durante a lide. SECAO III Do aluguel Art. 17. E livre a convencao do aluguel, vedada a sua estlpulacao em moeda estrangeira e a sua vlnculacao a varlacao cambial ou ao salario mfnimo. Paraqrafo unlco, Nas locacoes residenciais serao observadas os crlterios de reajustes previstos na legisla980 especffica. Art. 18. E llclto as partes fixar, de comum acordo, novo valor para 0 aluguel, bem como inserir ou modificar clausula de reajuste. Art. 19. N80 havendo acordo, 0 locador ou locatario, apos tres anos de vigencia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderao pedir revlsao judicial do aluguel, a fim de alusta - 10ao preco de mercado. Art. 20. Salvo as hlpoteses do art. 42 e da locacao para temporada, 0 locador n80 podera exigir 0 pagamento antecipado do aluguel. Art. 21. 0 aluguel da sublocacao n80 podera exceder 0 da locacao: nas habltacoes coletivas multifamiliares, a soma dos aluqueis n80 podera ser superior ao dobro do valor da locacao, Paraqrafo unlco, 0 descumprimento estabelecidos. deste artigo autoriza 0 sublocatario a reduzir 0 aluguel ate os limites nele

SECAOIV Dos deveres do locador e do locatarlo Art. 22. 0 locador e obrigado a: I - entregar ao locatarlo 0 lrnovel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante 0 tempo da locacao, 0 usa pacffico do lrnovel locado; III - manter, durante a locacao, a forma e 0 destino do lrnovel: IV - responder pelos vfcios ou defeitos anteriores a locacao: V - fornecer ao locatarlo, caso este solicite, descrlcao minuciosa do estado do lrnovel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatario recibo discriminado das lrnportanclas por este pagas, vedada a qultacao generica; VII - pagar as taxas de adrnlnistracao lrnoblllarla, se houver, e de lntermedlacoes, nestas compreendidas as despesas necessarias a aferi980 da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda 0 prernlo de segura complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre 0 lrnovsl, salvo dlsposlcao expressa em contrarlo no contrato; IX - exibir ao locatario, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas;

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x - pagar as despesas

extraordlnarlas de condomfnio.

Paraqrafo unlco, Por despesas extraordlnarias de condomfnio se entendem aquelas que n80 se refiram aos gastos rotineiros de manutencao do ediffcio, especial mente: a) obras de reformas ou acresclrnos que interessem

a estrutura

integral do im6vel;

b) pintura das fachadas, empenas, p090S de aeracao e llumlnacao, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condlcoes de habitabilidade do ediffcio; d) lndenlzacoes trabalhistas e prevldenclarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao infcio da locacao: e) lnstalaeao de equipamento de sequranca e de lncendlo, de telefonia, de lntercornunlcacao, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoracao e paisagismo nas partes de usa comum;
g) constltulcao de fundo de reserva. Art. 23. 0 locatarlo e obrigado a: I - pagar pontualmente 0 aluguel e os encargos da locacao, legal ou contratualmente exigfveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, ate 0 sexto dia utiI do rnss seguinte ao vencido, no im6vel locado, quando outro local n80 tiver sido indicado no contrato; 11-servir - se do im6vel para 0 usa convencionado ou presumido, compatrvel com a natureza deste e com 0 fim a que se destina, devendo trata - 10com 0 mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir 0 im6vel, finda a locacao, no estado em que 0 recebeu, salvo as deterloracoes decorrentes do seu usa normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador 0 surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparacao a este incumba, bem como as eventuais turbacoes de terceiros; V - realizar a imediata reparacao dos danos verificados no im6vel, ou nas suas lnstalacoes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - n80 modificar a forma interna ou externa do im6vel sem 0 consentimento prevlo e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobranca de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer lntlrnacao, multa ou exigencia de autoridade publica, ainda que dirigida a ele, locatarlo: VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gas, agua e esgoto; IX - permitir a vistoria do im6vel pelo locador ou por seu rnandatario, mediante comblnacao previa de dia e hora, bem como admitir que seja 0 mesmo visitado e examinado por terceiros, na hip6tese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convencao de condomfnio e os regulamentos internos; XI - pagar 0 prernlo do segura de flanca: XII - pagar as despesas ordinarias de condomfnio.

1° Por despesas ordinaries de condomfnio se entendem as necessarlas

a adrnlnlstracao

respectiva, especial mente:

a) salaries, encargos trabalhistas, contrlbulcoes prevldenclarlas e sociais dos empregados do condomfnio; b) consumo de agua e esgoto, gas, luz e forca das areas de usa comum; c) limpeza, conservacao e pintura das lnstalacoes e dependenclas de usa comum; d) rnanutencao e conservacao das lnstalacoes e equipamentos hldraullcos, eletricos, rnecanlcos e de sequranca, de comum; e) manutencao e conservacao das lnstalacoes e equipamentos de usa comum destinados

usa

a pratlca

de esportes e lazer;

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f) rnanutencao e conservacao de elevadores, porteiro eletronlco e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependenclas e lnstalacoes eletricas e hidraullcas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perfodo anterior ao infcio da locacao: i) reposlcao do fundo de reserva, total ou parcial mente utilizado no custeio ou cornplementacao das despesas referidas nas alfneas anteriores, salvo se referentes a perfodo anterior ao infcio da locacao. 2° 0 locatario fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no paraqrafo anterior, desde que comprovadas a prevlsao orcarnentaria e 0 rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovacao das mesmas. 3° No ediffcio constitufdo por unidades imobiliarias autonornas, de propriedade da mesma pessoa, os locatarlos ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1° deste artigo, desde que comprovadas. Art. 24. Nos lrnovels utilizados como habltacao coletiva multifamiliar, os locatarios ou sublocatarios poderao depositar judicialmente 0 aluguel e encargos se a construcao for considerada em condlcees precarias pelo Poder Publico. 1° 0 levantamento dos depositos somente sera deferido com a comunlcacao, pela autoridade publica, da reqularizacao do lmovel, 2° Os locatarlos ou sublocatarios que deixarem necessarias a reqularizacao.
0

lrnovel estarao desobrigados do aluguel durante a execucao das obras

3° Os depositos efetuados em jufzo pelos locatarlos e sublocatarios poderao ser levantados, mediante ordem judicial, para rsallzacao das obras ou services necessarlos a reqularlzacao do lmovel, Art. 25. Atribufda ao locatario a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordlnarias de condomfnio, 0 locador podera cobrar tais verbas juntamente com 0 aluguel do mes a que se refiram. Paraqrafo unlco, Se 0 locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerao as vantagens dal advindas, salvo se locatario reernbolsa - 10integral mente. Art. 26. Necessitando -los. Paraqrafo unlco, Se os reparos durarem mais de dez dias, 0 locatarlo tera direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao perfodo excedente; se mais de trinta dias, podera resilir 0 contrato. SECAOV Do direito de preferancla Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessao ou promessa de cessao de direitos ou cacao em pagamento, 0 locatarlo tem preferencla para adquirir 0 lmovel locado, em igualdade de condlcoes com terceiros, devendo 0 locador dar - Ihe conhecimento do neqoclo mediante notlflcacao judicial, extrajudicial ou outro meio de ciencia inequfvoca. Paraqrafo unlco, A comunlcacao devera conter todas as condtcees do neqoclo e, em especial, 0 preco, a forma de pagamento, a exlstencla de onus reais, bem como 0 local e horario em que pode ser examinada a docurnentacao pertinente.
0 0

lrnovel de reparos urgentes, cuja reallzacao incumba ao locador,

0

locatarlo

e obrigado

a consenti

a proposta,

Art. 28. 0 direito de prefersncla do locatario caducara se nao manifestada, de maneira inequfvoca, sua acettacao integral no prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceltacao da proposta, pelo locatario, a posterior deslstencla do neqoclo pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejufzos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Art. 30. Estando 0 irnovel sublocado em sua totalidade, cabera a preferencla ao sublocatario e, em seguida, ao locatario, Se forem varies os sublocatarlos, a preferencla cabera a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um so for 0 interessado. Paraqrafo unlco, Havendo pluralidade de pretendentes, cabera a preferencia ao locatario mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Art. 31. Em se tratando de allenacao de mais de uma unidade lrnoblllaria, totalidade dos bens objeto da allenacao.
0

direito de preferencla lncldira sobre a

Art. 32. 0 direito de preferancla nao alcanca os casos de perda da propriedade ou venda por declsao judicial, permuta, doacao, lnteqrallzacao de capital, clsao, fusao e lncorporacao.

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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm ParaQrafo I;jnico. Nos contratos firrnados a ~artir de 19 de obltblbro de 2001, 0 direito de ~referencia de ~ble trata este artiQo na~ alcan9ara tarnbern os Gases de sonstitbli9aO da ~ro~riedade fidblsiaria e de ~erda da ~ro~riedade Obivenda ~or ~blais~bler forrnas de realiza9aO de Qarantia, inslblsive rnediante leilao extrajbldisial, devendo essa sondi9aO sonstar ex~ressarnente ern slablsblla sontratblal es~esifisa, destasando se das dernais ~or sbla a~resenta9aO Qrafisa. (Inslblido gela Medida Provisoria nO2.223, de 2(01) Paraqrafo unlco, Nos contratos firmados a partir de 1Qde outubro de 2001, 0 direito de preferencla de que trata este artigo nao alcancara tarnbern os casas de constltulcao da propriedade flduclarla e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de reallzacao de garantia, inclusive mediante leilao extrajudicial, devendo essa condlcao constar expressamente em clausula contratual especifica, destacando-se das demais por sua apresentacao grafica. (Incluido Dela Lei nO10.931, de 2004) Art. 33. 0 locatario preterido no seu direito de preferencia podera reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando 0 preco e demais despesas do ate de transferencia, haver para si 0 im6vel locado, se 0 requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ate no cart6rio de im6veis, desde que 0 contrato de locacao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da allenacao junto a matricula do im6vel. Paraqrafo unlco, A averbacao far - se - a tambern por duas testemunhas.

a vista

de qualquer das vias do contrato de locacao desde que subscrito

Art. 34. Havendo condominio no im6vel, a prefersncia do condornlno tera prioridade sobre a do locatario, SECAOVI Das benfeitorias Art. 35. Salvo expressa dlsposlcao contratual em contrarlo, as benfeitorias necessarlas introduzidas pelo locatarlo, ainda que nao autorizadas pelo locador, bem como as utels, desde que autorizadas, serao lndenlzaveis e permitem 0 exercicio do direito de retencao, Art. 36. As benfeitorias voluptuarias nao serao lndenlzaveis, podendo ser levantadas pelo locatarlo, finda a locacao, desde que sua retirada nao afete a estrutura e a substancla do im6vel. SECAoVl1 Das garantias locaticias Art. 37. No contrato de locacao, pode
0

locador exigir do locatario as seguintes modalidades de garantia:

11- flanca: III - segura de flanca locaticia. IV - cessao flduciaria de quotas de fundo de investimento. (Incluido Dela Lei nO11.196, de 2005) Paraqrafo unlco, locacao,

E vedada,

sob pen a de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de

Art. 38. A caucao podera ser em bens m6veis ou im6veis.

§ 1° A caucao em bens m6veis devera ser registrada em cart6rio de titulos e documentos; a em bens im6veis devera ser averbada a margem da respectiva matricula. § 2° A caucao em dinheiro, que nao podera exceder 0 equivalente a tres meses de aluguel, sera depositada em caderneta de poupanca, autorizada, pelo Poder Publico e por ele regulamentada, revertendo em beneficio do locatario todas as vantagens dela decorrentes por ocaslao do levantamento da soma respectiva. § 3° A caucao em tltulos e acoes devers ser substituida, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falencia ou llquldacao das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo dis~osi9aO sontratblal ern sontrario, ~blal~bler das Qarantias da loSa9aO se estende ate a efetiva devolbl9aO do irnovel. Art. 39. Salvo dlsposlcao contratual em contrario, qualquer das garantias da locacao se estende ate a efetiva devolucao

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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm do lrnovel, ainda que prorrogada a locacao por prazo indeterminado, por forca desta Lei. (Redacao dada Dela Lei nO12.112, de 2009) Art. 40. 0 locador podera exigir novo fiador ou a substltulcao da modalidade de garantia, nos seguintes casos: I - morte do fiador; II ablsencia, interoi~ao, falencia 11- ausencla, lnterdlcao, Dela Lei nO12.112, de 2009)
Obi

insol¥encia eo fiaeor, eeclaraeas jbleicialrnente; judicial, falencia ou lnsolvencla do fiador, declaradas judicialmente; (Redacao dada

recuperaeao

III - allenacao ou gravac,;:aode todos os bens lrnovels do fiador ou sua rnudanca de resldencla sem cornunlcacao ao locador; IV - exoneracao do fiador; V - prorroqacao da locacao por prazo indeterminado, sendo a flanca ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens rnovels: VII - desaproprlacao ou allenacao do lrnovel, VIII - exoneracao de garantia constitufda por quotas de fundo de investimento; (Inclufdo Dela Lei nO11.196, de 2005) IX - llquldacao ou encerramento do fundo de investimento de que trata nO11.196, de 2005)
0

inciso IV do art. 37 desta Lei. (Inclufdo Dela Lei

X - prorroqacao da locacao por prazo indeterminado uma vez notificado 0 locador pelo fiador de sua lntencao de desoneracao, ficando obrigado por todos os efeitos da flanca, durante 120 (cento e vinte) dias apos a notiflcacao ao locador. (Inclufdo Dela Lei nO12.112, de 2009) Paraqrafo unlco, 0 locador podera notificar 0 locatario para apresentar nova garantia locaticia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locacao, (Inclufdo Dela Lei nO12.112, de 2009) Art. 41. 0 segura de flanca locaticia abranqera a totalidade das obrigac,;:6esdo locatario, Art. 42. Nao estando a locacao garantida por qualquer das modalidades, pagamento do aluguel e encargos ate 0 sexto dia utll do rnes vincendo. SECAOVIII Das penalidades criminais e civis Art. 43. Constitui contravencao penal, punfvel com prlsao simples de cinco dias a seis meses ou multa de tres a doze meses do valor do ultimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatario: I - exigir, por motivo de locacao ou sublocacao, quantia ou valor alern do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locacao ou sublocacao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locacao: 111-cobrar antecipadamente
0 0

locador podera exigir do locatarlo

0

aluguel, salvo a hlpotese do art. 42 e da locacao para temporada.

Art. 44. Constitui crime de acao publica, punfvel com detencao de tres meses a um ano, que podera ser substitufda pela prestacao de servlcos a comunidade: I - recusar - se aluguel e encargos;
0

locador ou sublocador, nas habltacoes coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do

10 para 0

11- deixar 0 retomante, dentro de cento e oitenta dias apes a entrega do lrnovel, no caso do inciso III do art. 47, de usa fim declarado ou, usando - 0 , nao 0 fizer pelo prazo mlnimo de um ana;

111- nao iniciar 0 proprietario, prornlssario comprador ou prornlssarlo cesslonario, nos casos do inciso IV do art. 9°, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demollcao ou a reparacao do lrnovel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV - executar
0

despejo com lnobservancla do disposto no § 2° do art. 65.

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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm Paraqrafo unlco, Ocorrendo qualquer das hipoteses previstas neste artigo, podera 0 prejudicado reclamar, em processo proprio, multa equivalente a um minima de doze e um maximo de vinte e quatro meses do valor do ultimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatario, se realugado 0 lrnovel. SECAOIX Das nulidades Art. 45. Sao nulas de pie no direito as clausulas do contrato de locacao que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proibam a prorroqacao prevista no art. 47, ou que afastem 0 direito a renovacao, na hipotese do art. 51, ou que imponham obrlqacoes pecunlarias para tanto. CAPiTULO II Das Dlsposlcoes Especiais SECAOI Da locacao residencial Art. 46. Nas locacoes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolucao do contrato ocorrera 0 prazo estipulado, independentemente de notiflcacao ou aviso.

findo

§ 1° Findo 0 prazo ajustado, se 0 locatario continuar na posse do lrnovel alugado por mais de trinta dias sem oposlcao do locador, presumir - se - a prorrogada a locacao por prazo indeterminado, mantidas as demais clausulas e condlcoes do contrato. § 2° Ocorrendo a prorroqacao, para desocupacao,
0

locador podera denunciar

0

contrato a qualquer tempo, concedido

0

prazo de trinta dias

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo 0 prazo estabelecido, a locscao prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado 0 lrnovel: I - Nos casos do art. go; II - em decorrencla de extlncao do contrato de trabalho, se a ocupacao do lrnovel pelo locatarlo relacionada com emprego;
0

seu

III - se for pedido para usa proprio, de seu conjuge ou companheiro, ou para usa residencial de ascendente ou descendente que nao disponha, assim como seu conjuge ou companheiro, de lrnovel residencial proprio; IV - se for pedido para dernollcao e editlcacao licenciada ou para a reallzacao de obras aprovadas pelo Poder Publico, que aumentem a area construida, em, no minimo, vinte por cento ou, se 0 lmovel for destinado a exploracao de hotel ou pensao, em clnquenta por cento; V - se a vigen cia ininterrupta da locacao ultrapassar cinco anos.

§ 1° Na hlpotese do inciso III, a necessidade devera ser judicialmente demonstrada, se:
a) 0 retomante, alegando necessidade de usar 0 irnovel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando lrnovel alheio, ja tiver retomado 0 lrnovel anteriormente; b)
0

ascendente ou descendente, beneficiario da retomada, residir em lrnovel proprio.

§ 2° Nas hlpoteses dos incisos III e IV, 0 retomante devera comprovar ser proprletario, prornlssario comprador ou prornlssarlo cesslonarlo, em carater lrrevoqavel, com lrnlssao na posse do lrnovel e titulo registrado junto a matricula do mesmo.
SECAO II Das locacao para temporada Art. 48. Considera - se locacao para temporada aquela destinada a resldancla ternporaria do locatarlo, para pratlca de lazer, reallzacao de cursos, tratamento de saude, feitura de obras em seu lrnovel, e outros fatos que decorrem tao-somente de determinado tempo, e contratada por prazo nao superior a noventa dias, esteja ou nao mobiliado 0 lmovel, Paraqrafo unlco, No caso de a locacao envolver lrnovel mobiliado, constara do contrato, obrigatoriamente, a descrlcao

L8245 dos rnovels e utensflios que
0

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm guarnecem, bem como
0

estado em que se encontram.

Art. 49. 0 locador podera receber de uma so vez e antecipadamente os aluquels e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrlqacoes do contrato. Art. 50. Findo 0 prazo ajustado, se 0 locatarlo permanecer no lrnovel sem oposlcao do locador por mais de trinta dias, presumir - se - a prorrogada a locacao por tempo indeterminado, nao mais sendo exigfvel 0 pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Paragrafo unlco, Ocorrendo a prorroqacao, infcio ou nas hlpoteses do art. 47.
0

locador somente podera denunciar

0

contrato apos trinta meses de seu

SECAO III Da locacao nao residencial Art. 51. Nas locacoes de lrnovels destinados ao cornerclo, prazo, desde que, cumulativamente: III 0 0 0 0

locatarlo tera direito a renovacao do contrato, por igual

contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mfnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; locatario esteja explorando seu cornerclo, no mesmo ramo, pelo prazo mfnimo e ininterrupto de tres anos.

111-

§ 1° 0 direito assegurado neste artigo podera ser exercido pelos cesslonarlos ou sucessores da locacao: no caso de sublocacao total do lrnovel, 0 direito a renovacao somente podera ser exercido pelo sublocatario, § 20 Quando 0 contrato autorizar que 0 locatarlo utilize 0 irnovel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer 0 fundo de cornerclo, 0 direito a renovacao podera ser exercido pelo locatario ou pela sociedade. § 30 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos soclos, renovacao, desde que continue no mesmo ramo.
0

soclo sobrevivente fica sub - rogado no direito a

§ 40 0 direito a renovacao do contrato estende - se as locacoes celebradas por lndustrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitufdas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 50 Do direito a renovacao decai aquele que nao propuser a acao no interregno de um ano, no maximo, ate seis meses, no mfnimo, anteriores a data da flnallzacao do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. 0 locador nao estara obrigado a renovar
0

contrato se:

I - por determlnacao do Poder Publico, tiver que realizar no lrnovel obras que importarem na sua radical transformacao: ou para fazer rnodiflcacoes de tal natureza que aumente 0 valor do neqoclo ou da propriedade;

11-0 lrnovel vier a ser utilizado por ele proprio ou para transferencla de fundo de cornerclo existente ha mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital 0 locador, seu conjuge, ascendente ou descendente.
10 Na hipotese do inciso II, 0 irnovel nao podera ser destinado ao usa do mesmo ramo do locatarlo, salvo se a locacao tambern envolvia 0 fundo de cornerclo, com as lnstalacoes e pertences. 20 Nas locacoes de espaco em shopping centers , fundamento no inciso II deste artigo.
0

locador nao podera recusar a renovacao do contrato com

30 0 locatario tera direito a lndenlzacao para ressarcimento dos prejufzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com rnudanca, perda do lugar e desvalorizacao do fundo de cornerclo, se a renovacao nao ocorrer em razao de proposta de terceiro, em melhores condlcoes, ou se 0 locador, no prazo de tres meses da entrega do lmovel, nao der 0 destlno alegado ou nao iniciar as obras determinadas pelo Poder Publico ou que declarou pretender realizar. Art. 53. Nas locayoes ae imo¥eis bltilizaaos por hospitais, blniaaaes sanitarias oficiais, asilos, eem como ae estaeelecimento ae sablae e ae ensino abltorizaaos e fiscalizaaos pelo ~oaer ~blelico, 0 contrato somente poaera ser rescinaiao: Art. 53 - Nas locacees de lrnovels utilizados por hospitais, unidades sanltarias oficiais, asilos, estabelecimentos de saude e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Publico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, 0 contrato somente podera ser rescindido. (Redacao dada Dela Lei nO9.256, de 9.1.1996)

L8245 I - nas hipoteses do art. 9°;

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm

II - se 0 proprietario, prornlssario comprador ou prornlssario cesslonario, em carater lrrevoqavel e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado 0 preco da promessa ou que, nao 0 tendo feito, seja autorizado pelo proprietario, pedir 0 irnovel para dernollcao, edlflcacao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mfnimo de clnquenta por cento da area utll, Art. 54. Nas relacoes entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerao as condtcees livremente pactuadas nos contratos de locacao respectivos e as dlsposlcoes procedimentais previstas nesta lei. 1° a empreendedor nao podera cobrar do locatario em shopping center: a) as despesas referidas nas alfneas a , bed do paraqrafo unico do art. 22; e b) as despesas com obras ou substltulcoes de equipamentos, que impliquem modificar da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de usa comum.
0

projeto ou

0

memorial descritivo

2° As despesas cobradas do locatarlo devem ser previstas em orcarnento, salvo casos de urgencia ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo 0 locatario, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a cornprovacao das mesmas. Art. 55. Considera - se locacao nao residencial quando 0 locatario for pessoa jurfdica e seus titulares, diretores, soclos, gerentes, executivos ou empregados.
0

lrnovel, destinar - se ao usa de

Art. 56. Nos demais casos de locacao nao residencial, 0 contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo prazo estipulado, independentemente de notlflcacao ou aviso.

0

Paraqrafo unlco, Findo 0 prazo estipulado, se 0 locatario permanecer no lrnovel por mais de trinta dias sem oposlcao do locador, presumir - se - a prorrogada a locacao nas condlcoes ajustadas, mas sem prazo determinado. Art. 57. a contrato de locacao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatario trinta dias para a desocupacao. TITULO II Dos Procedimentos CAPiTULO I Das Dlsposlcoes Gerais Art. 58. Ressalvados os casos previstos no paraqrafo unico do art. 1°, nas acoes de despejo, conslqnacao em pagamento de aluguel e acessorlo da locacao, revisionais de aluguel e renovatorias de locacao, observar - se - a 0 seguinte: I - os processos tramitam durante as ferias forenses e nao se suspendem pela supervenlencla delas; II - competente para conhecer e julgar tais acoes eleito no contrato;

e

0

foro do lugar da sltuacao do lrnovel, salvo se outro houver side

III - 0 valor da causa correspondera a doze meses de aluguel, ou, na hipotese do inciso II do art. 47, a tres salaries vigentes por ocaslao do ajuizamento; IV - desde que autorizado no contrato, a cltacao, lntlmacao ou notiticacao far - se - a mediante correspondencla com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurfdica ou firma individual, tambern mediante telex ou fac-simile , ou, ainda, sendo necessarlo, pelas demais formas previstas no Codigo de Processo Civil; V - os recursos interpostos contra as sentences terao efeito somente devolutivo. CAPITULO II Das Al(oes de Despejo Art. 59. Com as rnodlflcaeoes constantes deste capftulo, as acoes de despejo terao
0

rito ordlnario,

§ 1° Conceder - se - a liminar para desocupacao em quinze dias, independentemente da audlsncla da parte contraria e desde que prestada a caucao no valor equivalente a tres meses de aluguel, nas acoes que tiverem por fundamento exclusivo:

L8245

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm I - 0 descumprimento do rnutuo acordo (art. 9°, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha side ajustado 0 prazo mfnimo de seis meses para desocupacao, contado da assinatura do instrumento; II - 0 disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resclsao do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audlencla previa; III - 0 termlno do prazo da locacao para temporada, tendo sido proposta a acao de despejo em ate trinta dias apos vencimento do contrato; IV - a morte do locatario sem deixar sucessor legftimo na locacao, de acordo com permanecendo no lrnovel pessoas nao autorizadas por lei; V - a permanencla do sublocatarlo no lrnovel, extinta a locacao, celebrada com
0 0 0

referido no inciso I do art. 11,

locatarlo,

VI _ 0 disposto no inciso IV do art. gQ, havendo a necessidade de se produzir reparacoes urgentes no lmovel, determinadas pelo poder publico, que nao possam ser normal mente executadas com a perrnanancla do locatario, ou, podendo, ele se recuse a consenti-Ias; (lnclufdo Dela Lei nO12.112. de 2009) VII _ 0 termlno do prazo notlflcatorio previsto no paraqrafo unlco do art. 40, sem apresentacao de nova garantia apta a manter a sequranca inaugural do contrato; (Inclu fdo Dela Lei nO12.112, de 2009) VIII _ 0 terrnlno do prazo da locacao nao residencial, tendo side proposta a a9aO em ate 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notflcacao comunicando 0 intento de retomada; (lnclu fdo Dela Lei nO12.112. de 2009) IX _ a falta de pagamento de aluguel e acessorios da locacao no vencimento, estando 0 contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por nao ter sido contratada ou em caso de extlncao ou pedido de exoneracao dela, independentemente de motivo. (Inclufdo Rela Lei nO12.112, de 2009) 2° Qualquer que seja processo como assistentes.
0

fundamento da acao dar - se - a clencla do pedido aos sublocatarlos, que poderao intervir no

1Q deste artigo, podera 0 locatario evitar a resclsao da locacao e elidir a liminar de desocupacao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupacao do irnovel e independentemente de calculo, efetuar deposito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Inclufdo Rela Lei nO12.112, de 2009)

§ 3Q No caso do inciso IX do §

Art. 60. Nas acoes de despejo fundadas no inciso IV do art. 9°, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petlcao inicial devera ser instrufda com prova da propriedade do lrnovel ou do compromisso registrado. Art. 61 Nas acoes fundadas no § 2° do art. 46 enos incisos III e IV do art. 47, se 0 locatario, no prazo da contestacao, manifestar sua concordanola com a desocupacao do irnovel, 0 juiz acolhera 0 pedido fixando prazo de seis meses para a desocupacao, contados da cltacao, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorarlos advocaUcios de vinte por cento sobre 0 valor dado a causa. Se a desocupacao ocorrer dentro do prazo fixado, 0 reu flcara isento dessa responsabilidade; caso contrarlo, sera expedido mandado de despejo. Art. 62. Nas ayoes de despejo flolndadas na falta de pagamento de allolglolel aGessorios da 10Gayao,observar e seglolinte: se a0

Art. 62. Nas acoes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessorios da locacao, de aluguel provlsorlo, de dlferencas de aluqueis, ou somente de quaisquer dos acessorlos da locacao, observer-se-a 0 seguinte: (Redacao dada Rela Lei nO12.112, de 2009) I 0 pedido de resGisao da 10Gayaopodera ser GloImloIlado om 0 de Gobranya dos allolgloleise aGessorios da 10Gayao, G devendo ser apresentado, Gom a iniGial, GalGloIlo isGriminado do valor do debito; d I _ 0 pedido de resclsao da locacao podera ser cumulado com 0 pedido de cobranca dos aluqueis e acessorios da locacao: nesta hipotese, cltar-se-a 0 locatario para responder ao pedido de resclsao e 0 locatario e os fiadores para responderem ao pedido de cobranca, devendo ser apresentado, com a inicial, calculo discriminado do valor do debito; (Redacao dada Rela Lei nO12.112, de 2009) II 0 10Gatariopodera evitar a resGisao da 10Gayaoreqlolerendo, no prai!o da Gontestayao, aloltorii!ayao para 0 pagamento do debito atlolalii!ado, independentemente de GalGloIlo mediante deposito jloldiGial,inGlloIfdos: e II _ 0 locatario e 0 fiador poderao evitar a resclsao da locacao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da cltacao, 0 pagamento do debito atualizado, independentemente de calculo e mediante deposito judicial, inclufdos: (Redacao dada Rela Lei nO12.112, de 2009)

L8245 a) os aluquels e acessorios da locacao que vencerem ate a sua efetivacao: b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigiveis; c) os juros de mora;

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm

d) as custas e os honorarios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre nao constar dlsposlcao diversa;

0

montante devido, se do contrato

III alJtorizada a emenda da mora e efetlJado 0 deposito jlJdicial ate ~lJinze dias apos a intima~ao do deferimento, se 0 locador aleQar ~lJe a oferta nao e inteQral, jlJstificando a diferen~a, 0 locatario podera complementar 0 deposito no prazo de dez dias, contados da ciencia dessa manifesta~ao; III _ efetuada a purga da mora, se 0 locador alegar que a oferta nao e integral, justificando a diferenc,;:a,0 locatarlo podera complementar 0 deposito no prazo de 10 (dez) dias, contado da lntlmacao, que podera ser dirigida ao locatario ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publlcacao no orgao oficial, a requerimento do locador; (Redacao dada pela Lei nO12.112, de 2009)

1'1 nao sendo complementado ~lJantia depositada;

0

deposito, pedido de rescisao prosseQlJira pela diferen~a, podendo

0

locador levantar a

IV _ nao sendo integral mente complementado 0 deposito, 0 pedido de resclsao prossequira pela diferenc,;:a,podendo locador levantar a quantia depositada; (Redacao dada pela Lei nO12.112, de 2009) V - os aluqueis que forem vencendo ate a sentence deverao ser depositados vencimentos, podendo 0 locador levanta - los desde que incontroversos;

0

a dlsposlcao

do juizo, nos respectivos

VI - havendo cumulacao dos pedidos de resclsao da locacao e cobranca dos aluquels, a execucao desta pode ter inicio antes da desocupacao do lrnovel, caso ambos tenham sido acolhidos. ParaQrafo I,jnico. Nao se admitira a emenda da mora se 0 locatario ja hOlJver IJtilizado essa faclJldade por dlJas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositlJra da a~ao. Paraqrafo unlco, Nao se adrnltlra a emenda da mora se 0 locatario ja houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores a propositura da ac,;:ao.Redacao dada pela Lei nO12.112, de 2009) ( Art. 1il3. JlJlQada procedente a a~ao de despejo, ressalvado 0 disposto nos paraQrafos seQlJintes:
0

jlJiz fixara prazo de trinta dias para a desoclJpa~ao vollJntaria,

Art. 63. Julgada procedente a acao de despejo, 0 juiz deterrnlnara a expedlcao de mandado de despejo, que contera 0 prazo de 30 (trinta) dias para a desocupacao voluntarla, ressalvado 0 disposto nos paraqrafos seguintes. (Redacao dada pela Lei nO12.112, de 2009)

§ 1° 0 prazo sera de quinze dias se:
a) entre a cltacao e a sentence de primeira lnstancla houverem decorrido mais de quatro meses; ou e)
0

despejo hOlJver sido decretado com flJndamento nos incisos II e III do art. go OIJno § 2° do art. 41il.

b) 0 despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9Q ou no § 2Qdo art. 46. (Redacao dada pela Lei nO12.112, de 2009)

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Publico, respeitado 0 prazo minima de seis meses e 0 maximo de um ano, 0 juiz dlspora de modo que a desocupacao coincida com 0 periodo de ferias escolares. § 3° Tratando se de hospitais, reparti~oes pl,jelicas, IJnidades sanitarias oficiais, asilos e estaeelecimentos de sal,jde e de ensino alJtorizados e fiscalizados pelo Poder Pl,jelico, e 0 despejo for decretado com flJndamento no inciso 1'1 do art. go OIJno inciso II do art. 53, 0 prazo sera de IJm ano, exceto nos casos em ~lJe entre a cita~ao e a senten~a de primeira instancia hOlJver decorrido mais de IJm ano, hipotese em ~lJe 0 prazo sera de seis meses. § 3° Tratando-se de hospitais, repartlcoes publlcas, unidades sanltarias oficiais, asilos, estabelecimentos de saude e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Publico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e 0 despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9° ou no inciso II do art. 53, 0 prazo sera de um ano, exceto no caso em que entre a cltacao e a sentence de primeira lnstancla houver decorrido mais de um ano, hlpotese em que 0 prazo sera de seis meses. (Redacao dada pela Lei nO9.256, de 9.1.1996) § 4° A sentence que decretar
0

despejo flxara

0

valor da caucao para

0

caso de ser executada provisoriamente.

L8245

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm Art. 64. Salvo nas hipoteses Gas ayoes fbinGaGas nos inGisos I, II e IV GOart. go, a eXeGbiyaOprovisoria GOGespejo GepenGera Ge GabiyaOnao inferior a Goze rneses e nern sblperior a Gezoito rneses GOalbl9b1el, tbializaGo ate a Gata GOGeposito a Ga Gablyao. Art. 64. Salvo nas hlpoteses das acoes fundadas no art. 9Q, a execucao provlsoria do despejo dependera de caucao n80 inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado ate a data da prestacao da caucao, (RedaC80 dada Dela lei nO12.112. de 2009)

§ 1° A caucao podera ser real ou fldejussorla e sera prestada nos autos da execucao provlsorla, § 2° Ocorrendo a reforma da sentence ou da declsao que concedeu liminarmente 0 despejo, 0 valor da caucao revertera em favor do reu, como lndenlzacao minima das perdas e danos, podendo este reclamar, em aC80 propria, a dlferenca pelo que a exceder.
Art. 65. Findo 0 prazo assinado para a desocupaeao, contado da data da notiflcacao, sera efetuado 0 despejo, se necessarlo com emprego de forca, inclusive arrombamento. 1° Os rnovels e utensilios serao entregues

a guarda

de deposltario, se n80 os quiser retirar 0 despejado.

2° 0 despejo n80 podera ser executado ate 0 trigesimo dia seguinte ao do falecimento do conjuge, ascendente, descendente ou lrrnao de qualquer das pessoas que habitem 0 lrnovel, Art. 66. Quando 0 lrnovel for abandonado apes ajuizada a acao, 0 locador podera imitir-se na posse do lrnovel. CAPiTULO III Da AC80 de Consiqnacao de Aluguel e Acessorios da t.ocacao Art. 67. Na aC80 que objetivar 0 pagamento dos aluqueis e acessorlos da locacao mediante conslqnacao, sera observado o seguinte: I - a petlcao inicial, alern dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Codigo de Processo Civil. devera especificar os aluquels e acessorlos da locacao com lndlcacao dos respectivos valores; II - determinada a cltacao do reu, 0 autor sera intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar 0 deposito judicial da lrnportancla indicada na petlcao inicial, sob pena de ser extinto 0 processo; III - 0 pedido envolvera a qultacao das obrlqacoes que vencerem durante a trarnltacao do feito e ate ser prolatada a sentence de primeira lnstancla, devendo 0 autor promover os depositos nos respectivos vencimentos; IV - n80 sendo oferecida a contestacao, ou se 0 locador receber os valores depositados, 0 juiz acolhera 0 pedido, declarando quitadas as obrigacoes, condenando 0 reu ao pagamento das custas e honorarios de vinte por cento do valor dos depositos; V - a contestacao do locador, alern da defesa de direito que possa caber, flcara adstrita, quanta a) n80 ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter side justa a recusa; c) n80 ter sido efetuado 0 deposito no prazo ou no lugar do pagamento; d} n80 ter side 0 deposito integral; VI - alern de contestar, 0 reu podera, em reconvencao, pedir 0 despejo e a cobranca dos valores objeto da conslqnatoria ou da dlferenca do deposito inicial, na hlpotese de ter side alegado n80 ser 0 mesmo integral; VII - 0 autor podera complementar 0 deposito inicial, no prazo de cinco dias contados da clencla do oferecimento da resposta, com acresclrno de dez por cento sobre 0 valor da diferenca, Se tal ocorrer, 0 juiz declarara quitadas as obriqaeoes, elidindo a resclsao da locacao, mas lrnpora ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorarlos advocaticios de vinte por cento sobre 0 valor dos depositos; VIII - havendo, na reconvencao, curnulacao dos pedidos de resclsao da locacao e cobranca dos valores objeto da conslqnatorla, a execucao desta somente podera ter inicio apos obtida a desocupacao do lrnovel, caso ambos tenham side acolhidos. Paraqrafo unlco, 0 reu podera levantar a qualquer momenta as lrnportanclas depositadas sobre as quais n80 penda

a materia

de fato, a:

L8245 controversla. CAPiTULO IV Da A980 Revisional de Aluguel

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Art. 6S. Na a'tao revisional ge alYQyel, ~ye tera 0 rito sYmarissimo, ogservar se 8 0 seQYinte: Art. 68. Na a980 revisional de aluguel, que tera 0 rito sumarlo, observer-se-a 0 seguinte: (RedaC80 dada Dela lei nO 12.112, de 2009) I - alern dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Codigo de Processo Civil, a petlcao inicial devera indicar 0 valor do aluguel cuja flxacao e pretend ida; II ao gesiQnar a aY9iencia ge instrY'tao e jylQamento, 0 jYiz, se hoyver fle9i90 e com gase nos elementos forneci90s pelo aytor OY nos ~ye in9icar, fixara alYQyel flrovisorio, na~ excegente a oitenta por cento 90 pe9i90, ~ye sera gevi90 gesge a cita'tao; II _ ao designar a audlencla de conclllacao, 0 juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatarlo, ou nos que indicar, flxara aluguel provlsorlo, que sera devido desde a cltacao, nos seguintes moldes: (Redac80 dada Dela lei nO12.112, de 2009) a) em a980 proposta pelo locador, 0 aluguel provlsorlo n80 podera ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluida Dela lei nO12.112, de 2009) b) em a980 proposta pelo locatario, 0 aluguel provlsorio n80 podera ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluida Dela lei nO12.112, de 2009) III - sem prejuizo da contestacao e ate a audiencia, 0 reu podera pedir seja revisto 0 aluguel provlsorio, fornecendo os elementos para tanto; IV na audiencia de instruQao e julQamento, apresentada a Gontestayao, que devera Gonter Gontraproposta se houver disGordancia quanta ao valor pretendido, 0 juiz tentara a conciliayao e, nao sendo esta possivel, suspendera 0 ate para a realizayao 90 poriGia, so nOGoss8ria, 90siQnan90, 90S90 10Qo,aY9ienGia om continyayao. IV _ na audiencla de conclllacao, apresentada a contestacao, que devera conter contraproposta se houver dlscordancla quanta ao valor pretendido, 0 juiz tentara a conclllacao e, n80 sendo esta possivel, determlnara a reallzacao de pericia, se necessaria, designando, desde logo, audlencla de lnstrucao e julgamento; (Redac80 dada Dela lei nO12.112, de 2009) V _ 0 pedido de revlsao previsto no inciso III deste artigo interrompe 0 prazo para lnterposlcao de recurso contra a declsao que fixar 0 aluguel provlsorlo, (Incluido Dela lei nO12.112, de 2009) 1° N80 cabera a980 revisional na pendencla de prazo para desocupacao do lrnovel (arts. 46, paraqrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amlqavel ou judicial mente. 2° No curso da a980 de revlsao, 0 aluguel provlsorio sera reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. Art. 69. aluguel fixado na sentence retroage a cltacao, e as diferencas devidas durante a a980 de revlsao, descontados os alugueres provlsorlos satisfeitos, serao pagas corrigidas, exigiveis a partir do transite em julgado da declsao que fixar 0 novo aluguel. 1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentence podera estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. 2° A execucao das dlferencas sera feita nos autos da a980 de revlsao, Art. 70. Na a980 de revlsao do aluguel, 0 juiz podera homologar acordo de desocupacao, que sera executado mediante expedlcao de mandado de despejo. CAPiTULO V Da A980 Renovatorla Art. 71. Alern dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Codigo de Processo Civil, a petlcao inicial da a980 renovatorla devera ser instruida com: 1- prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

a

L8245 II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; 111-prova da quitacao dos impostos e taxas que incidiram sobre
0

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lrnovel e cujo pagamento Ihe incumbia;

IV - lndlcacao clara e precisa das condlcoes oferecidas para a renovacao da locacao: V ingica~ao ge fiagor ~blango hObl'Jerno contrato a reno'Jar e, ~blango na~ for 0 rnesrno, corn ingica~ao gO norne Obi genornina~ao cornpleta, nbirnero ge sbla inscri~ao no Ministerio ga Econornia, F"azenga e Planejarnento, engere~o e, tratango se ge pessoa natblral, a nacionaligage, 0 estago ci'Jil, a profissao e 0 nbirnero ga carteira ge igentigage, cornpro'Jango, ern ~blal~bler caso e gesge 1090, a igoneigage financeira; V _ lndlcacao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando nao for 0 mesmo, com lndlcacao do nome ou denornlnacao completa, ruirnero de sua lnscrlcao no Mlnlsterlo da Fazenda, enderec;o e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, 0 estado civil, a proflssao e 0 numero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que nao haja alteracao do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redacao dada Dela Lei nO12.112, de 2009) VI - prova de que 0 fiador do contrato ou conjuge, se casado for; VII - prova, quando for
0 0

que

0

substituir na renovacao aceita os encargos da flanca, autorizado por seu

caso, de ser cesslonario ou sucessor, em virtude de titulo oponfvel ao proprietario,

Paraqrafo unlco, Proposta a acao pelo sublocatario do lrnovel ou de parte dele, serao citados 0 sublocador e 0 locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locacao oriqinaria ou renovada, 0 sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocacao: na primeira hipotese, procedente a aeao, 0 proprietario flcara diretamente obrigado a renovacao, Art. 72. A contestacao do locador, alern da defesa de direito que possa caber, flcara adstrita, quanta seguinte: 1- nao preencher
0

a materia

de fato, ao

autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
0

II - nao atender, a proposta do locatario, trazida por aquele ao ponto ou lugar;

valor locativo real do lrnovel na epoca da renovacao, exclufda a valorlzacao

III - ter proposta de terceiro para a locacao, em condtcoes melhores; IV - nao estar obrigado a renovar a locacao (incisos I e II do art. 52). 1° No caso do inciso II, 0 locador devera apresentar, em contraproposta, as condtcoes de locacao que repute compativeis valor locativo real e atual do lrnovel.

com

0

2° No caso do inciso III, 0 locador devera juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara lndlcacao do ramo a ser explorado, que nao podera ser 0 mesmo do locatarlo, Nessa hlpotese, 0 locatario podera, em replica, aceitar tais condlcoes para obter a renovacao pretend ida. 3° No caso do inciso I do art. 52, a contestacao devera trazer prova da determlnacao do Poder Publico ou relatorio pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorlzacao que sofrera 0 lrnovel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. 4 ° Na contestacao, 0 locador, ou sublocador, podera pedir, ainda, a flxacao de aluguel provlsorlo, para vigorar a partir do primeiro mes do prazo do contrato a ser renovado, nao excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos habels para afericao do justo valor do aluguel. 5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentence podera estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. Art. 73. Renovada a locacao, as diferenc;as dos aluquels vencidos serao executadas nos proprios autos da acao e pagas de uma so vez. Art. 74. Nao sengo renovaga a loca~ao, 0 jbliz fixara 0 prazo ge ate seis rneses apos 0 transito ern jbll9agO ga senten~a para gesocblpa~ao, se hOblverpegigo na contesta~ao. Art. 74. Nao sendo renovada a locacao, 0 juiz deterrnlnara a expedlcao de mandado de despejo, que contera 0 prazo de 30 (trinta) dias para a desocupacao voluntaria, se houver pedido na contestacao, (Redacao dada Dela Lei nO12.112, de 2009)

§ 1Q (VETADO) § 2Q (VETADO)

(Inclufdo dada Dela Lei nO12.112, de 2009) (Inclufdo dada Dela Lei nO12.112, de 2009)

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§ 3Q (VETADO)

(Incluldo dada Dela lei nO12.112, de 2009)

Art. 75. Na hlpotese do inciso III do art. 72, a sentence flxara desde logo a lndenlzacao devida ao locatario em consequencla da n130prorroqacao da 10caC;;:13o, solidariamente devida pelo locador e 0 proponente. TiTULO III Das Dlsposlcoes Finais e Transltorlas Art. 76. N130se aplicam as dlsposlcoes desta lei aos processos em curso. Art. 77. Todas as locacoes residenciais que tenham side celebradas anteriormente automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao terrnlno do prazo ajustado no contrato.

a

vigen cia desta lei serao

Art. 78. As locacoes residenciais que tenham sido celebradas anteriormente a vigencia desta lei e que ja vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderao ser denunciadas pelo locador, concedido 0 prazo de doze meses para a desocu pacao, Paraqrafo unlco, Na hlpotese de ter havido revlsao judicial ou arnlqavel do aluguel, atingindo 0 preco do mercado, a denuncla somente podera ser exercitada apes vinte e quatro meses da data da revlsao, se esta ocorreu nos doze meses anteriores a data da vigencia desta lei. Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Codiqo Civil e do Codiqo de Processo Civil. Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituic13o Federal, as acoes de despejo poderao ser consideradas como causas clvels de menor complexidade. Art. 81. 0 inciso II do art. 167 e 0 art. 169 da lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alteracoes: "Art. 167 II . .

16) do contrato de 10caC;;:13o, os fins de exerclcio de direito de preferencia." para "Art. 169 .

III - 0 registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbacao prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serao efetuados no cartorio onde 0 lrnovel esteja matriculado mediante apresentacao de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a colncldencla entre 0 nome de um dos proprletarlos e 0 locador." Art. 82. 0 art. 3° da lei n° 8.009, de 29 de marco de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: "Art. 3° .

VII - por obrigaC;;:13o decorrente de flanca concedida em contrato de locacao." Art. 83. Ao art. 24 da lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido 0 seguinte § 4°: "Art. 24 .

4° Nas deolsoes da assernblela que envolvam despesas ordlnarlas do condomlnlo, 0 locatarlo podera votar, caso 0 condomlno locador a ela n130compareca." Art. 84. Reputam-se valldos os registros dos contratos de 10caC;;:13o lrnovels, realizados ate a data da vigencia desta lei. de Art. 85. Nas locacees residenciais, e livre a convencao do aluguel quanta a preco, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vlnculacao a varlacao do salarlo mlnimo, varlacao cambial e moeda estrangeira:

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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03ILEISIL8245.htm I dos im6veis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei; II - dos demais im6veis nao enquadrados no inciso anterior, em relacao aos contratos celebrados, ap6s cinco anos de entrada em vigor desta lei. Art. 86. 0 art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redacao: "Art. 8° 0 sistema financeiro da habltacao, destinado a facilitar e promover a construcao e a aqulslcao da casa pr6pria ou moradia, especial mente pelas classes de menor renda da populacao, sera integrado." Art. 87. (Vetado). Art. 88. (Vetado). Art. 89. Esta lei entrara em vigor sessenta dias ap6s a sua publlcacao, Art. 90. Revogam-se as dlsposlcoes em contrarlo, especial mente: I0

Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975; III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979; IV - a Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979; V - a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985; VI- a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986; VII- a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991. Brasilia, 18 de outubro de 1991; 170° da lndependencla e 103° da Republica. FERNANDO COLLOR Jarbas Passarinho Este texto nao substitui
0

publicado no D.O.U. de 21.10.1991

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