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Direito Da Propriedade - Slides

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Direito da Propriedade e Prática Imobiliária

TEORIA APLICADA
CURSO INTENSIVO

1

Propriedade
- DOMÍNIO • Ter • Dispor

- POSSE

• Usar • Gozar

2

Formas de aquisição: •   Pela transcrição do título de transferência (escritura) no registro de imóveis; •    Pela acessão (o que se incorporar ao bem originário); •   Pelo usucapião (em razão da posse mansa e pacífica por tempo determinado em lei); •   Pelo direito hereditário (herança).

3

•    Doação. 4 •  Formal de partilha (por herança ou em .Principais títulos de transmissão da propriedade junto ao registro de imóveis:   • Compra e venda. •    Permuta (troca). •    Carta de arrematação (leilão). •     Dação em pagamento (imóvel x dívida). por herança ou em razão de desconstituição de casamento quando só há um beneficiário). •  Carta de adjudicação (compulsória (por determinação judicial).

Posse É o poder de usar e gozar da coisa. chamada também de posse de boa-fé. sem necessariamente ser o seu dono. 5 . a Posse pode ser: • Justa : Quando transmitida voluntariamente do proprietário. Quanto a origem do direito.

• Indireta: Diz da posse do proprietário enquanto o uso direto do bem está em poder de terceiro (Ex. comodatário. • Efetiva: Quando a posse é exercida 6 pelo próprio proprietário. a Posse pode ser: • Direta : Quando exercida diretamente por terceiro.Quanto ao tipo de fruição.). etc. que não o proprietário (Ex. Comodante. etc.). . Locatário. Locador.

7 . • Por qualquer dos modos de aquisição em geral.Formas de Aquisição:   • Pela apreensão da coisa ou exercício do direito. • Pelo fato de se dispor da coisa ou do direito.

• Usufruto. • Comodato (empréstimo). • Sem prejuízo dos demais títulos de transmissão de propriedade e de 8 direitos. • Locação. .Principais Títulos de transmissão da Posse: • Cessão de Direitos à Posse.

constitui a propriedade plena. a qual se perfazendo. O detentor do direito e ação não pode 9 dispor do bem (vender em definitivo). quitação de saldo do preço). . entretanto.Direito e Ação Se diz detentor do direito e ação aquele que possui os poderes inerentes ao uso e gozo do bem como se fosse seu. a aquisição do domínio está vinculado ao cumprimento de uma condição (Ex.

  Principais Títulos de Transmissão de Direito e Ação: • Promessa de Compra e Venda.Forma de Aquisição:   Por qualquer dos modos de aquisição em geral. • Promessa de Dação em Pagamento. • Promessa de Permuta. 10 .

• Formal de Partilha (por herança ou em razão da desconstituição de casamento quando há mais de um beneficiário – tão 11 somente nos casos em que o título anterior .• Promessa de Cessão de Direitos. por herança ou em razão de desconstituição de casamento quando só há um beneficiário – tão somente nos casos em que o título anterior não é definitivo [também não possui o domínio]). • Carta de Adjudicação (compulsória (por determinação judicial).

o proprietário do imóvel confere. no qual. denominada foro. bilateral e oneroso. o domínio útil deste. a outrem. 12 . invariável. mediante o pagamento de uma pensão anual. perpetuamente. por ato inter vivos ou por disposição de última vontade.Principais ônus reais sobre imóveis 1) ENFITEUSE   A Enfiteuse é o contrato também denominado aforamento.

  Cabecel : é o foreiro escolhido pelo 13 senhorio direto ou pelos demais . Laudêmio : é um imposto que incide sobre alienação do imóvel.Termos comuns em enfiteuse: Foro : é pensão anual a ser paga pelo enfiteuta ao senhorio direto.    Em outras palavras. é o prêmio ou compensação que o foreiro paga ao senhorio direto quando há alienação do respectivo prédio enfiteuta.

atribuído a alguém para que possa gozar. fruir das utilidades e frutos de um bem. de propriedade de outrem. São partes do usufruto: o nuproprietário e o usufrutuário. Pode ser: Reservado : quando transfere a nua propriedade e reserva o uso e gozo para si ou para terceiros. ou 14 . enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade.2) USUFRUTO   Direito real sobre coisa alheia (jus in re aliena).

por se encontrar encravado em outro. um imóvel não possui acesso à via pública.3) SERVIDÃO   Se dá quando.que ceda parte do uso de sua propriedade em benefício do outro.ou que tenha acesso à via pública . 15 . o que por conseqüência impõe ao proprietário do prédio serviente .

se inadimplente o devedor. para segurança.   5) HIPOTECA   É um direito real de garantia que grava coisa imóvel. Conhecida também como consignação de rendimentos. preferencialmente. pagando-se. Todas estas garantias 16 reais podem ser cedidas – ou sub-rogadas – pelo . conferindo ao credor o direito de promover a sua venda judicial. dá ou destina ao credor. os frutos e rendimentos produzidos pelo mesmo imóvel. pagamento ou compensação de dívida.4) ANTICRESE   É um contrato pelo qual um devedor. pertencente ao devedor ou terceiro. conservando ou não a posse do imóvel.

Registro de Imóveis O Registro de Imóveis. dando conhecimento a toda coletividade a quem pertence. arquiva o histórico completo do imóvel. todos os atos jurídicos relativos a imóveis devem ser trasladados para os livros do Serviço Registral (RGI). Assim. Todos os títulos de aquisição do direito de 17 propriedade e aqueles que venham onerar . quais as modificações da titularidade e os ônus que possam pesar sobre o mesmo. além de estabelecer o direito de propriedade.

• Onerosos (Compra Gratuitos (Doação). que mediante uma proposta. solicita a manifestação da 18 vontade da outra parte. e Venda) ou Pode se manifestar na vontade de uma das partes contratantes.Contratos Podem ser: • Públicos (Escritura) ou Particulares. que a pode aceitar .

assumem o compromisso de vender e de adquirir a coisa referida no acordo. especialmente a delimitação precisa do imóvel compromissado. os direitos 19 e . mediante preço. prazos e condições neste formuladas.Compromisso de Compra e Venda Pacto no qual as partes que o firmam. deve o compromisso de compra e venda de imóvel atender a todos os requisitos exigidos pela lei. Para que tenha validade. denominadas compromitente-vendedor e compromitente-comprador.

Conceitos diversos:  Depósito  Arras de reserva (preferência à compra) (sinal e princípio de pagamento) suspensiva ou resolutiva 20  Condição: .

Cláusulas restritivas na comercialização imobiliária  Inalienabilidade  Impenhorabilidade  Incomunicabilidade  Bem de família 21 .

 Bem de menor.  Execução. 22 . arresto e penhora.Outras causas restritivas  Interdição.  Sequestro.

sejam apresentadas certidões pertinentes ao imóvel e a seus proprietários. a legislação impõe que quando da realização da mesma.Documentos necessários à transmissão de propriedade Como uma transação imobiliária implica na análise pormenorizada de todos os tópicos acima citados. a fim de que o direito de terceiros ou do próprio adquirente sejam resguardados. São elas: 23 .

24 • Certidão do 9.º Ofício de Distribuição . • Certidão de Quitação Fiscal.Com referência ao imóvel: • Certidão de ônus reais emitida pelo registro de imóveis competente. de Pagamentos (IPTU) e Enfitêutica (p/ ver se imóvel é foreiro ao município) – Certidão Única.

Com referência aos proprietários:   Pessoa Física: • 1.º.º e 9.º Ofício de Registro de Distribuições.º e 2. • Justiça Federal 25 .º 4. • 1.º 3.º Ofício de Interdição e Tutelas. 2.

26 . • Certidão Negativa de Débitos da SRF. • Cópia do Contrato Social e última alteração contratual. • Certidão Negativa de Débitos do INSS.  Pessoa Jurídica:   • Todas as acima mencionadas.

quer seja inter-vivos. cujo percentual para o Rio de Janeiro é de 2% (dois por cento) do valor da transação ou da avaliação da prefeitura. 27 . impõe pagamento de impostos. a que for maior. impõe o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ao município.Impostos de transmissão Toda operação. quer seja causa mortis.   A primeira.

  Há também o imposto de reposição. devido pelo cônjuge que se beneficiar com mais da metade 28 . cujo percentual para o estado do Rio de Janeiro é de 4% (quatro por cento) do valor do imóvel ou do monte. que é o imposto devido na partilha dos bens decorrentes da desconstituição da sociedade conjugal. Mesmo percentual é aplicado para os casos de Doação da propriedade imóvel.Na segunda. impõe o pagamento do ITCM ou ITD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) ao estado.

Ordem legal dos Títulos • Escritura Pública de Compra e Venda. de Permuta ou de Dação em Pagamento. Doação. Permuta e Dação em Pagamento. Escritura de Aquisitivos. Cessão de Direitos • • Escritura de Promessa de Cessão de 29 . • Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda.

ou Escritura Pública de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários ou à Meação. Tais títulos dão direito ao cessionário ou promitente cessionário se habilitar no 30 . antes de concluída a partilha dos bens através do processo de inventário.No caso de falecimento do proprietário. podem os herdeiros e/ou o meeiro ceder ou prometer ceder seus direitos através de Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários ou à Meação.

Considerações Finais Sempre exigir a assinatura do cônjuge. devem sempre ser colocados por escrito. independente de exigência legal. • Modificação às transações iniciadas devem ser por escrito e com a assinatura de todas as partes. independente do regime de bens. • Todas as condições do negócio. • 31 . • Apresentar certidões negativas em todas as transações. inclusive pormenores.

Telegrama). por escrito (Ex. • Qualidade nada mais é do que cumprir com as expectativas ou com o que pactuado. • 32 . • Sempre considerar prazos com margem de segurança. sempre esgotar todas as condições do negócio e cumprir-las.Informar às partes todos os fatos que possam influenciar no deslinde da operação. então.

“O direito nada mais é que o bom senso codificado” Fim. 33 .

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