P. 1
Contrato de Mutuo - âmbito

Contrato de Mutuo - âmbito

|Views: 2.237|Likes:

More info:

Published by: Luís de Sousa Ribeiro on Jul 19, 2011
Direitos Autorais:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

09/10/2015

pdf

text

original

CONTRATO DE MÚTUO

Âmbito Quadro legal Comentários Minutas / Formulários Jurisprudência relevante

.

º 1.Âmbito 19 CONTRATO DE MÚTUO I. 1145.º do Código Civil (CC).º n. alínea b) e art. Em caso de dúvida sobre a intenção das partes.º a 396. móvel ou imóvel. O contrato de mútuo pode ser gratuito ou oneroso. 1142.º. De acordo com a finalidade atribuída à coisa mutuada. ter a natureza de mútuo bancário. art. constituiu um dos principais elementos diferenciadores entre o contrato de mútuo e o comodato que é “o contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa. ainda.ºs 1 e 2 do RGICSF). uma contrapartida pelo empréstimo da coisa.º do Código Comercial).º do CC). 1129. 8. conforme disposto no art. Formas de Financiamento e Garantias . o contrato presume-se oneroso (art. nesta acepção. O carácter oneroso pode ser convencionado independentemente do objecto do contrato. que não possa ter aquela natureza. 362. 3. 4.º alínea a).º do Código Comercial conjugado com o art. 1145. o que dependerá da qualidade de quem actua como mutuante – uma instituição de crédito (arts. dinheiro ou outra coisa fungível. podendo. expressa ou tacitamente. e traduz-se no pagamento de juros como retribuição do mútuo (art. 2. desta forma. o contrato de mútuo pode ter índole civil ou comercial (arts. n.º. 394. ficando a segunda obrigada a restituir outro tanto do mesmo género e qualidade”. A lei restringe. a figura do mútuo ao empréstimo de “dinheiro ou outra coisa fungível”. n. no âmbito deste último. A fungibilidade.º 1. excluindo do seu âmbito o empréstimo de qualquer outra coisa.º n. para que se sirva dela. conforme se tenha convencionado entre os contraentes. Âmbito Para efeitos de enquadramento dos objectivos do Guia do Imobiliário. associada à possibilidade do contrato de mútuo adquirir carácter oneroso.ºs 1 e 2 do CC).º n. art. “Mútuo é o contrato pelo qual uma das partes empresta à outra dinheiro ou outra coisa fungível.º e 363. sendo que.º 1 do CC). importa iniciar a análise pelo mútuo civil. móvel ou imóvel. com a obrigação de a restituir” (art.

o contrato de mútuo civil é regulado nos arts. que está obrigado a devolver outro tanto do mesmo género e qualidade.000. se o seu valor for superior a 2. daí que. para que o mutuante possa emprestar a coisa.” Por força do estipulado no art. deve ser titular dos poderes de disposição sobre a mesma. para que o mutuário possa obter o gozo da coisa mutuada é necessária a sua tradição.º 1 do CC.º e ss do CC). declaração negocial. Pela entrega.00 €. caso em que pagará o valor que a coisa tiver no momento da restituição. Enquanto contrato típico e autónomo. o perecimento ou deterioração da coisa por causa não imputável ao alienante corre por conta do adquirente.Vol. uma breve referência às especificidades do mútuo comercial. assim. as coisas mutuadas tornam-se propriedade do mutuário. torna-se necessária a entrega da coisa mutuada. Com efeito. o que lhe confere a natureza de contrato real “quoad constitutionem”. 405.º do CC.20 Contrato de Mútuo Uma vez que o regime previsto para o mútuo civil é subsidiariamente aplicável aos mútuos comercial e bancário. A entrega da coisa mutuada é. na medida em que não se traduz numa obrigação do mutuante decorrente do contrato.000. para que o contrato de mútuo seja válido e eficazmente celebrado. deve revestir a forma de documento assinado pelo mutuário.º n. fazendo. A entrega de dinheiro ou de outra coisa fungível pelo mutuante ao mutuário constitui um elemento essencial e estrutural da relação jurídica.00 € deve ser celebrado por escritura pública. a lei prescreve formas diferentes para a sua celebração. assim como os comuns a todos os contratos (art.000. posteriormente. nos termos do art. Por assim ser. especialmente para garantia do mutuário (mesmo se for uma quantia em dinheiro). III . conforme o valor atribuído ao contrato de mútuo. se o valor do contrato for superior a 20. sendo-lhe aplicáveis os princípios gerais relativos aos negócios jurídicos (art. No que respeita à forma. viGuia do Direito Imobiliário . salvo disposição legal em contrário.º do CC. 217. apresentaremos de seguida o regime jurídico do mútuo civil. inferior ou igual a 20. pois. o risco sobre a coisa é transferido para o mutuário. porém. um elemento constitutivo do contrato de mútuo e não um mero efeito deste. 1144.º e ss do CC). para a perfeição da quoad constitutionem”. “nos contratos que importem a transferência do domínio sobre certa coisa (…). salvo se o mútuo recair em coisa que não seja dinheiro e a restituição se tornar difícil ou impossível por facto não imputável ao mutuário.º a 1152. 796. qualidade esta que deverá comprovar na data da celebração do contrato. 1142.00 € mas.

não se exige a assinatura do mutuante nem tão pouco que seja o mutuário a elaborar o documento. excluindo-se a possibilidade de uma assinatura a rogo bem como da confissão do mutuário para a concretização do contrato (arts.º do CC). o contrato de mútuo de valor superior a (euro) 25 000 só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado e o de valor superior a (euro) 2500 se o for por documento assinado pelo mutuário”. ou se a restituição em espécie não for possível. 289.º do CC. por fim. 1143. em termos práticos. 1143. 1150. tem efeito similar ao efectivo cumprimento de um contrato de mútuo válido. o valor correspondente (art.º n.º. em que o mutuante não terá direito aos juros convencionados.º 1 do CC).º 116/2008.º 1 do art. que poderá exercer mediante declaração ao mutuário (art. 373. não devendo. ser obrigatoriamente equivalentes à coisa mutuada.Âmbito 21 gorando. Relativamente aos mútuos de valor superior a 2.º 3. 1145. este documento deve ser substituído por outro de força superior.º conjugado com o art.º do CC). e uma vez que a exigência de documento assinado pelo mutuário apresenta-se como um elemento essencial para a validade do próprio contrato de mútuo. o que. cuja nova redacção entrará em vigor no dia 1 de Janeiro de 2009. propriamente dita. de 4 de Julho. alterou o art. nomeadamente um documento autêntico ou autenticado. nos restantes aspectos. A falta do seu pagamento na data do seu vencimento atribui ao mutuante o direito de resolver o contrato. o princípio da liberdade de forma para os contratos de mútuo cujo valor seja inferior a 2.00 € (arts.º conjugado com o art. Quanto aos juros eventualmente estipulados como forma de retribuição do mútuo (n. 436. 36. 364. Formas de Financiamento e Garantias .º e 364. n. bastando que o assine. excepto nos casos em que este seja oneroso. As alterações foram operadas em dois planos: novos valores para a imposição de forma legal e a forma. caso o mutuário não possa ou não saiba assinar. porém. alínea b) do referido diploma: “Sem prejuízo do disposto em lei especial.º n.00 € mas não superior a 20.º do DL n. A não observância da forma legalmente prevista acarreta a nulidade do contrato de mútuo.000. 220. devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado. todas as considerações anteriormente efectuadas. importa referir que o art. Porém. mantendo-se. podem ser constituídos por dinheiro ou outra coisa fungível. variáveis ou fixos.000.º 1 do CC). Quanto à questão da forma.º 1.º n.º e 219. nos termos do art. 4.º 2 do CC).º n.000. a adoptar conforme o valor.00 €.

º 2. de forma verbal. daí que. qual seja.000. e independente do valor atribuído ao contrato de mútuo.º 2 e 804. 1146. 282. bem como ”a cláusula penal que fixar como indemnização devida pela falta de restituição do empréstimo relativamente ao tempo de mora mais do que o correspondente a 7% ou a 9% acima dos juros legais.º 3 do CC prevê. ainda que outra seja a sua vontade. 805. o regime previsto nos arts. Porém. os contraentes podem convencionar.º a 284.º n. Importa esclarecer que o conceito de usura supra mencionado. o pagamento de juros. não corresponde com o previsto no art. a redução das percentagens estipuladas pelos contraentes aos máximos supra referidos.º conjugado com os arts.º n. em face da lei vigente. dependência. a previsão contratual de juros superiores aos máximos permitidos na lei civil. 1146. o art. inclusive. 310. 1146. conforme exista ou não garantia real”.00 €. não obstante o respeito pelos máximos previstos para os juros e indemnização devidos no âmbito de um contrato de mútuo (art.º do CC. conforme exista ou não garantia real” (art. nos termos gerais de direito (art. de forma expressa e imperativa. todos do CC).º ex vi art. No contrato de mútuo de valor inferior a 2. acrescidos de 3% ou 5%. 1145.º n. sendo aplicáveis à hipótese as regras da prescrição. inexperiência. nos termos do art. III . Guia do Direito Imobiliário . para si ou para terceiro. considera-se como “usurário o contrato de mútuo em que sejam estipulados juros anuais que excedam os juros legais. desde que a taxa acordada não exceda aquela fixada por Portaria.ºs 1 e 2 do CC). 1145. a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados.º do CC para os negócios usurários é aplicável. podendo.º n. Nestes termos. o facto ser invocado pelo mutuário.º n. º n.º n. alínea d) do CC).º 2 do CC. a convenção dos contraentes quanto aos juros devidos pela cedência ao mutuário do dinheiro ou outra coisa fungível encontra-se condicionada às regras previstas no art. 434.º. ligeireza.º do CC.22 Contrato de Mútuo A resolução do contrato não acarreta a restituição dos juros já pagos como contrapartida da “utilização e gozo da coisa”. 559.º 4 do CC).º.º 1 e 806. 1146. que se traduz no aproveitamento da situação de necessidade. Como sanção para os contratos de mútuo usurários. 282. mas obriga o mutuário ao pagamento dos juros vencidos e não pagos. para além de impor a restituição da coisa mutuada (arts. caso não optem livremente por reduzi-lo a escrito. estado mental ou fraqueza de carácter de outrem para obter.Vol.

depois do termo deste (art. no segundo. em nenhum dos casos. para cumprimento da obrigação de restituir a coisa mutuada. promoção imobiliária ou construção de edifícios). se estas sofrerem diminuição do seu valor ou se tornarem inexigíveis.º e 1147. ou. o mutuário pode. Daí que. Formas de Financiamento e Garantias . fixar o prazo de duração do contrato de mútuo. ou se. no mútuo gratuito. pode o mutuante. no primeiro caso.º 3 ex vi art. antecipar o cumprimento da obrigação. não existindo nenhuma cláusula específica sobre a matéria. diminuírem as garantias do crédito ou não forem prestadas as garantias prometidas (art.º 2 in fine do CC).º do CC. 779. o mutuante tem o direito de exigir do mutuário a substituição ou reforço das garantias prestadas. desde o dia do incumprimento (art. nos mútuos com prazo certo. o mutuante pode exigir o cumprimento imediato da obrigação. 1145. respectivamente). Assim. e não obstante se estabelecer o prazo a favor do mutuário. enquanto que. livremente. Em alternativa ao cumprimento imediato da obrigação. mediante prova de que a mora lhe causou dano superior aos juros devidos. livremente. 780º do CC. do CC. só o pode fazer se satisfazer os juros por inteiro. judicial ou extrajudicial. não podendo.Âmbito 23 Tanto nos contratos de mútuo gratuitos como nos onerosos. que se presume estipulado a favor do mutuário. legais ou os moratórios previamente estipulados.º. por força da previsão do art. 806 n.º n. o mutuante exigir a restituição antecipada da obrigação. no âmbito de operações de crédito que se destinem a fins específicos (por exemplo. exigir uma indemnização “adicional”. Nos contratos de mútuo gratuitos. por causa imputável ao devedor. caso o mutuário se constitua em mora quanto à obrigação de restituir a coisa mutuada será responsável nos termos do art. nomeadamente os critérios contratuais que permitem considerar o mutuário insolvente. 806.º do CC). primeira parte. correspondente aos referidos danos.º n. As partes podem. se o mutuário se tornar insolvente. No entanto. 1145. ficando sujeito ao pagamento de juros.º 2 in fine do CC).ºs 1 e 2 alínea a) do CC).º n. o mutuário só entra em mora a partir da interpelação. 780. ainda que a insolvência não tenha sido judicialmente declarada. se devam prever expressamente as garantias prometidas e outras condições ou factos que possam determinar a “perda do benefício do prazo”. quando se trate de responsabilidade por facto ilícito ou pelo risco (art. Contudo. 805. e a favor de ambas as partes no mútuo oneroso (arts.

ou pelo tribunal. 1151. Guia do Direito Imobiliário . sem que exista prévia fixação do prazo de cessação do mesmo. esta só é exigível se o mutuário tiver a possibilidade de cumprir (art. excepto se. se tornar necessário o estabelecimento de um prazo mais longo (arts. quer em virtude das circunstâncias que a determinaram. limitada ao valor dos bens da herança (art. O art.º nºs 1 e 2 conjugado com o art. Se as partes acordarem que o mutuário cumprirá a obrigação de restituir a coisa mutuada quando puder. 2071.º 2 do CC). 437. no entanto. Este “prazo mais longo” pode ser estabelecido pelas partes. Tratando-se de contrato de mútuo oneroso. 779º e 777. Não obstante o supra exposto. sendo certo que. este não responde pelos vícios ou limitações do direito nem pelos vícios da coisa (art.º. Quando o prazo for deixado ao arbítrio do mutuário o mutuante só pode exigir o cumprimento da obrigação de seus herdeiros. quer por força dos usos. a requerimento do mutuário. quer pela própria natureza da prestação. 1148.º 1.º do CC faculta que. 777. desde que alegue e prove os factos que a justificam.ºs 2 e 3 do CC).º ex vi art. 1148. a obrigação de restituir a “coisa mutuada” é imediatamente exigível dos seus herdeiros. mediante denúncia enviada a outra parte com a antecedência mínima de trinta dias (art.24 Contrato de Mútuo Na falta de fixação do prazo por acordo das partes. previsto no art. Salvo convenção expressa em contrário ou actuação dolosa por parte do mutuante. 1149.º n.Vol. independentemente. consoante o contrato de mútuo seja gratuito ou oneroso. III . atendendo ao aumento do património do mutuário aquando da entrega da coisa e da transferência do direito de propriedade sobre a mesma. ambos do CC). na falta de acordo ou nas hipóteses em que o mutuante não faça uso da faculdade de determinar o prazo (art.º n. da prova da possibilidade destes a prestar.º n. este pague ao mutuante o valor que a coisa tiver no momento e lugar do vencimento da obrigação. 778. 1134.º n. em caso de morte do mutuário. findo o qual se considera vencida a obrigação.º do CC). em qualquer dos casos.º do CC.º 2 do CC). a lei estipula prazos de vencimento diferentes. o mutuário poderá sempre beneficiar do regime da modificação do contrato por alteração substancial das circunstâncias. nos mútuos cujo objecto não seja dinheiro e a restituição da coisa se torne impossível ou extremamente difícil por causa não imputável ao mutuário. 778. ficando. qualquer das partes lhe pode pôr termo. e apenas nos contratos de mútuo gratuito. para se considerar vencida a obrigação é necessário decorrer um prazo de trinta dias a contar da exigência da restituição.º 1 do CC).º n. No primeiro caso (mútuo gratuito).

º do C.º e 230. 394. 396.º do C. nos termos do art.º do CC e a exigência de forma deve decorrer da lei. tanto nos casos em que a taxa aplicável seja a legal como naqueles em que a taxa de juro seja superior à legalmente prevista (arts. presume-se que os contratos de mútuo comercial são necessariamente onerosos. não há razão para que o empréstimo tenha que ser necessariamente oneroso.º n. 395. 395. conforme exista ou não garantia real. Porém. Não obstante a liberdade de forma.º conjugado com os arts. Por força do § 2.º do C. pois o elemento qualificador deste tipo de mútuo é que a coisa cedida se destine a qualquer acto comercial (art. 219. 2. conforme exista ou não garantia real. pois.º-A e 1146. pelo que. aplicam-se ao mútuo comercial as disposições dos arts. 102. Esta liberdade de prova deve ser também entendida como liberdade de forma.º corpo e 395. independentemente do seu valor (art. o que não ocorre relativamente ao mútuo comercial. apesar dos contratos de mútuo comercial serem consensuais.COM). cumpre salientar que a taxa de juro aplicável ao mútuo comercial só pode ser fixada por escrito. Será usuária a cláusula penal do mútuo comercial que fixar em mais do que 7% ou 9% acima dos juros legais. não faria sentido o mútuo comercial poder ser provado por qualquer meio de prova e exigir-se a forma legal para a validade do mesmo. Embora o art.COM.º do C.º e 102. A lei comercial prevê a liberdade de meios de prova para o mútuo comercial. ser o juro calculado sobre o valor da coisa entregue em mútuo.COM disponha que “o empréstimo mercantil é sempre retribuído”. por força do disposto no § 1. a regra é a liberdade de forma. na ausência de qualquer previsão expressa quanto à gratuidade ou onerosidade. ou seja. a onerosidade é mera presunção. pelo menos a convenção relativa à retribuição deve ser reduzida a escrito. a indemnização devida relativa ao tempo de mora na restituição do empréstimo. 102. caso as partes pretendam celebrá-lo a título gratuito. ao abrigo da autonomia privada. 102. devendo a retribuição pela entrega do dinheiro ou outra coisa fungível. 559. na falta de convenção pelas partes. Formas de Financiamento e Garantias .º do art. o qual decorre da natureza comercial conferida ao acto de empréstimo de dinheiro ou de outra coisa fungível. no ordenamento jurídico português.º do C. é havido como usurário o mútuo comercial em que sejam estipulados juros anuais que excedam os juros legais acrescidos de 3% ou 5%.º do C.COM). por duas ordens de razão: primeiro.Âmbito 25 Apresentado o regime aplicável ao mútuo civil.º do CC. segundo. tal como no mútuo civil.COM.COM). à taxa legal (arts.º do art.º 1 do C. e não perdendo de vista que este é subsidiário ao mútuo comercial.COM).

compreendido como uma operação também comercial. 2. o facto de tal operação ser regulamentada por disposições especiais não retira da mesma a qualificação de acto comercial.º do C.COM. 4. n.º alínea a). ainda. a taxa de juros ou o montante da indemnização estipulados. ao mesmo tempo.º a 284. efectuado por uma instituição bancária no exercício da sua profissão. na medida em que são comerciais todas as operações de banco tendentes a realizar lucros sobre numerário. inexperiência ou estado mental da outra parte).COM).º n. n. trata-se de um negócio unilateral ou não sinalagmático. comerciante ou não. realizar o mútuo explorando. 2. o mútuo bancário será regulado pelas disposições especiais respectivas ao contrato e à natureza da operação que representa. a situação de necessidade.º 1. a Portaria n. Não obstante a necessidade de manifestação de ambas as partes.º. importa destacar o mútuo bancário.º do CC (quando uma das partes. 362. que carece de apreciação e aceitação pelo Banco.º do C. serão reduzidos. sem que este deixe de ser. A concessão de crédito na prática bancária está dependente da apresentação pelo Cliente de uma proposta fundamentada. 102.º do Código Comercial conjugado com os arts. para obter benefício excessivo ou injustificado. III . Quanto aos mútuos comerciais. art.º 1.º. uma vez que vem especialmente prevista neste Código. que se traduz no empréstimo de dinheiro ou de outra coisa fungível a uma pessoa singular ou colectiva. Porém. uma vez que gera obrigações apenas para uma das partes. é a qualidade do mutuante que qualifica o mútuo como bancário. que não lhe sejam contrárias. 3.º do art. singulares ou colectivas. sendo. entre as quais se inclui o mútuo (arts. possível anular ou modificar o mútuo comercial usurário se verificados os pressupostos dos arts. mediante uma retribuição. Desta forma. Conforme decorre do art. por força da 1. regulamenta a matéria. Guia do Direito Imobiliário . Actualmente. Desta forma. 8. 363. o mútuo bancário está sujeitos às regras comuns aos actos de comércio em geral. Relativamente aos créditos de que sejam titulares empresas comerciais. entre outras situações.º e 363. de 31 de Agosto de 2004. alínea b) e art.COM.º 1105/2004.26 Contrato de Mútuo Em qualquer dos casos supra referidos.Vol. o mutuário: a obrigação de restituir a coisa entregue ou outra do mesmo género e qualidade. para além das disposições especiais aplicáveis.º do C.ºs 1 e 2 do RGICSF). que não respeitem os parâmetros legais. tratando-se de operação bancária. os juros moratórios legais e os estabelecidos sem determinação de taxa ou quantitativo. 282.ª parte do art. são fixados em portaria conjunta dos Ministros das Finanças e da Justiça (§ 3. fundos ou outros títulos negociáveis.

de 16 de Maio. no mínimo. ser feitos por esta forma. relativo às operações de concessão de crédito por instituições de crédito. o artigo único do Decreto-Lei n.º 344/78. todos os elementos essenciais e inerentes à operação de crédito aprovada pelo Banco. seja qual for o seu valor. que isto não significa que estes contratos tenham que ser sempre feitos por escrito particular. independentemente do seu valor. ao dever de informação a prestar pela instituição financeira aos seus clientes quanto a taxas de juros e demais custos incidentes sobre o contrato.Âmbito 27 Quanto à forma. quanto do excessivo formalismo do mútuo civil. tanto da liberdade de forma do mútuo comercial. O que releva é que o mútuo bancário. seja qual for o seu valor. determina: “Os contratos de mútuo ou de usura. ainda mesmo que a outra parte contratante não seja comerciante”.º 1 do CC). porquanto deve ser reduzido a escrito particular e o respectivo clausulado regular. de 6 de Maio e Decreto-Lei n. assume especial relevo. o Decreto-Lei n.º 32 765. No âmbito do contrato de mútuo bancário. Tratando-se de um Guia do Direito Imobiliário. tem de ser. independentemente de seu valor. de forma clara e expressa. Note-se. quando feitos por estabelecimentos bancários autorizados.º 83/86. O crédito à habitação é actualmente Formas de Financiamento e Garantias . de 29 de Abril de 1943. Por estar inserido no âmbito das operações financeiras aplicam-se ao mútuo bancário as normas de ordem pública relativas à tais actividades. importa trazer à colação algumas notas ou especificidades relativas às operações bancárias de crédito destinadas à aquisição de habitação e à construção. 364. podem provar-se por escrito particular. no que toca aos juros permitidos às operações de crédito. O referido Decreto-Lei de 1943. se esta for a vontade das partes. Por força desta norma. conforme o valor do contrato. embora o mútuo bancário seja uma espécie do mútuo comercial. mas apenas que eles podem. Assim. com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n. consagra a regulamentação específica do mútuo bancário e afasta-o. de 17 de Novembro. porém. nada obsta a que o mútuo bancário seja reduzido a escritura pública. validade e prova. o contrato de mútuo bancário é um contrato formal. ao critério de classificação do mútuo bancário segundo o prazo de vencimento e o regime dos juros.º 204/87.º n. em especial. reduzido a escrito particular. não podendo ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não tenha força probatória superior (art. o qual não exige qualquer forma para sua existência.

º 305/2003. secundária ou para arrendamento. não sendo.º do DL n. subsidiariamente. este regulamentava não só o regime geral de crédito à habitação. regulado por aquele diploma. O regime geral do mútuo bancário (e do mútuo comercial naquilo em que o mútuo bancário não tenha regulamentação especial e. especialmente. contudo. de 23 de Outubro. foram revogados os regimes especiais relativos aos regimes de crédito bonificado e crédito jovem bonificado. o regime do mútuo civil) será aplicável às operações de crédito destinadas à aquisição de habitação e à construção. que estabelecem regras acerca do modo de sua concessão e são aplicáveis ao mútuo bancário à habitação.º 349/98. construção e realização de obras de conservação ordinária. de 11 de Novembro. nos termos dos arts. 1. que estabelece o regime jurídico geral de concessão de crédito à aquisição. extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente. ao Cliente. bem como para a aquisição de terrenos para construção de habitação própria. Neste sentido. através de contratos de mútuo bancário. por um período de tempo previamente estabelecido não excedente a 50 anos. III . Mutuário.º 230/80.º e 2.Vol. Tratando-se de crédito à habitação existe legislação e normas regulamentares especiais. o Decreto-Lei n. de 16 de Julho e o Decreto-Lei n.28 Contrato de Mútuo uma forte área do mercado de crédito em Portugal. cuja concessão se verifica. as Guia do Direito Imobiliário . Mutuante. destinadas à aquisição. bem como os regimes especiais de crédito bonificado e de crédito jovem bonificado. Aquando da publicação do Decreto-Lei n. tem especial relevância o Decreto-Lei n. de 11 de Novembro. que deve ser necessariamente afectado à aquisição. secundária ou para arrendamento e aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente. construção e realização de obras de conservação ordinária. No âmbito dos diplomas especiais. relativamente à contratação de novas operações de crédito. Entretanto. Entende-se como crédito à habitação o contrato de mútuo ou de qualquer outra forma de empréstimo concedido por uma instituição de crédito. estabelecem respectivamente. construção e realização de obras em habitação própria permanente. salvo naquilo que os diplomas especiais relativos a estas actividades não afastarem o regime geral.º 349/98. de 09 de Maio. independentemente de sua finalidade ser o financiamento para a aquisição ou a construção de habitação ou a construção em geral. uma modalidade especial de mútuo bancário.º 202/96. extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente.

o Decreto-Lei n. No segundo caso (taxa de juro fixa). como. é o DecretoLei n. podendo. nos termos do art. de valor não inferior ao montante do empréstimo. incluindo o terreno. 23. de 7 de Março.º do DL n.º 349/98. bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria. o património do mutuário responda pelo cumprimento das suas obrigações. por hipoteca de outro prédio ou por penhor de títulos cotados na bolsa de valores e. construção e realização de obras em habitação própria permanente.Âmbito 29 condições aplicáveis aos empréstimos destinados à aquisição ou construção de habitação própria de deficientes civis e das forças armadas. esta garantia hipotecária ser substituída.º 171/2008 de 26 de Agosto. ao longo da vida do mútuo.º e ss. Embora. do CC. parcial ou totalmente. a taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes e tais empréstimos podem ser concedidos com taxa de juro variável ou fixa. Formas de Financiamento e Garantias . secundária ou para arrendamento. a taxa de juro será alterada sempre que ocorrer a revisão do valor do indexante. por exemplo. um mútuo à habitação pode ter em simultâneo várias garantias reais e/ou pessoais. Recentemente. que regula as práticas comerciais das instituições de crédito e assegura a transparência da informação por estas prestada no âmbito da celebração de contratos de crédito para aquisição. que releva no âmbito do crédito à habitação. pelo que. Outro diploma especial.º 51/2007. e o regime de avaliação de incapacidade das pessoas com deficiência para efeitos de acesso às medidas e benefícios previstos na lei. ou outras garantias consideradas adequadas ao risco do empréstimo pela instituição de crédito. em casos excepcionais. o valor da taxa de juro a vigorar até ao final do prazo do mútuo é determinado no momento da celebração do contrato e não sofrerá alteração. construída ou objecto das obras financiadas. por qualquer outra garantia que o mutuante considere adequada ao risco do empréstimo. Em reforço desta garantia poderá ser constituído seguro de vida do mutuário e cônjuge. Nos termos do regime especial aplicável ao crédito à habitação. 601. o regime especial para o mútuo à habitação prevê que este será garantido por hipoteca da habitação adquirida. No primeiro caso (taxa de juro variável). de 11 de Novembro). aprovou novas medidas de protecção dos mutuários no crédito à habitação com o escopo de eliminar obstáculos à renegociação das condições dos empréstimos e reforçar as condições de mobilidade dos mesmos. a fiança (art. contudo.

e podem ser celebrados por documento particular. acrescida ou não de garantia hipotecária. 780. Assim.º do CC). de 1 de Outubro. III . com as alterações introduzidas pela Portaria n. a substituição daquele que aceita ser fiador só poderá ocorrer se o Banco concordar. tendo também em conta o seu presumível valor de transacção. 1. Tais contratos devem seguir determinado modelo aprovado pela Portaria n. de 15 de Julho. conforme a maturidade e fase de desenvolvimento dos projectos de investimento imobiliário desenvolvido pelo Cliente do Banco. sem prejuízo das amortizações parciais do crédito resultantes de distrates. ou fracção autónoma. desde que o contrato e a garantia sejam referentes à prédio urbano destinado à habitação. O art.º 669A/93. Quanto aos mútuos vinculados à aquisição de habitação. podendo estabelecer-se um período de carência. normalmente. Na hipótese do Banco ver reduzidas as garantias do seu crédito. especialmente por causa imputável ao devedor. contudo sujeito a registo obrigatório. caso as obrigações contratuais não sejam cumpridas pelo mutuário.º 882/94. de 16 de Julho. De igual modo. ficando. pode pedir reforço das garantias (art. porém. empreendedor imobiliário. por tranches. relativo ao reembolso do capital. incluído capital e juros.º deste diploma dispensa a escritura pública de compra e venda garantida por mútuo conferido por instituição de crédito autorizada a conceder crédito à habitação. o prazo para a entrega pelo mutuante dos valores objecto das operações de mútuo bancário à construção tem por referência a duração prevista para a realização da obra/construção e o prazo de pagamento pelo mutuário. num determinado prazo máximo. após a conclusão. cujas assinaturas dos contraentes devem ser devidamente reconhecidas. que trouxe uma particularidade à compra e venda celebrada concomitantemente ao mútuo bancário. que sendo a garantia um meio de resguardar o mutuante pelo crédito a que tem direito. Assim. para além do período previsível de comercialização do edifício ou das suas fracções. a liberação da garantia depende da autorização do Banco. Guia do Direito Imobiliário . estabelecido em função do valor do terreno e dos custos de construção. destinada ao mesmo fim. O valor do crédito concedido no âmbito da actividade de promoção imobiliária é. a substituição do imóvel dado em hipoteca depende da aquiescência e do interesse do Banco.30 Contrato de Mútuo Note-se.º 255/93. A entrega dos valores financiados para a construção e obras é geralmente entregue pelo mutuante ao mutuário. importa ainda referir o Decreto-Lei n. Desta forma. o prazo da operação de mútuo variará conforme o projecto financiado e inclui o período de utilização e o de amortização ou de reembolso.Vol.

celebrar promessa de penhor das acções /quotas que venham a ser emitidas. Normalmente. normalmente são constituídas por hipoteca do terreno afecto ao empreendimento imobiliário a ser desenvolvido. entre outras. é comum. De igual modo. ampliação ou alteração de edifícios.º do CC. industriais. reparado ou reabilitado. destinando-se tais edifícios a serem comercializados pelo promotor. para além das garantias especiais Formas de Financiamento e Garantias . constituir penhor sobre créditos presentes e/ou futuros da empresa mutuária. realização de obras de urbanização em terrenos para construção com os mesmos fins. tem. bem como sobre as construções e benfeitorias a realizar ou. incluindo os moratórios e as despesas e encargos. Quanto às garantias do mútuo em análise. o Banco prevê. o Banco constituir penhor sobre as acções/quotas representativas do capital social da mutuária à data da contratação do mútuo.Âmbito 31 Não obstante a fixação do prazo no mútuo bancário à construção seja especialmente relevante. conforme a hipótese. bem como de todos os direitos a elas associados. Este tipo de mútuo está sempre inserido no âmbito das actividades comerciais e não inclui os financiamentos à construção e ou obras. reparação. quando o valor mutuado é significativo. além de exigirem seguros de construção e seguros multi-riscos dos imóveis a favor do Banco. pelo facto dos contratos de mútuos que têm por fim financiar a construção e o desenvolvimento de projectos imobiliários normalmente serem de grande vulto financeiro. realização de obras de reabilitação. os Bancos. o mútuo bancário destinado ao financiamento de empreendimentos imobiliários. comércio ou serviços. 779. destinados a apoiar a construção ou a aquisição de imóveis para servir de sede ou local para o exercício das actividades comerciais. as seguintes finalidades: construção de edifícios para habitação. Nestes termos. sobre o imóvel a ser remodelado. Normalmente. entre outras garantias. agrícolas ou outras a serem desenvolvidas directamente pelos proprietários/mutuários. exigir aval dos Accionistas ou dos Administradores da empresa mutuária. e da máxima importância para efeitos do apuramento do “beneficiário do prazo”. ter-se-á de aplicar o disposto no art. sem prejuízo da constituição da hipoteca sobre o imóvel. na falta de estipulação de prazo por acordo das partes. celebrar promessa de dação em cumprimento. nomeadamente para assegurar o reembolso do capital e o pagamento dos respectivos juros. exigem a constituição de outras garantias para assegurar o cumprimento pontual e integral das obrigações de pagamento emergente do contrato. em articulação com a maturidade dos projectos de investimento imobiliário a desenvolver pelo mutuário.

é comum nestes tipos de contrato serem previstas cláusulas que: i) Limitem a Mutuária a contratar endividamento acima de um valor global estabelecido no contrato. sem autorização prévia do Banco. supra melhor descrito. Ainda. Ownership. conforme o valor do crédito concedido. aplica-se ao mútuo comercial.Vol. é de referir que. iii) Obriguem a Mutuária a apresentar informação periódica sobre a execução do investimento imobiliário. III . pelo Decreto 344/78. de 17 de Novembro. Guia do Direito Imobiliário . acompanhadas ou não de Relatórios de Auditoria por técnicos especializados elaborados até determinado prazo após o encerramento das respectivas contas. cláusulas de garantia e segurança (muitas vezes qualificadas como garantias especiais atípicas). Pari Passu e Stand Still . em tudo o que não contraria as regras específicas previstas pelo Código Comercial. Por fim.32 Contrato de Mútuo antes referidas. que têm por fim conferir maior segurança ao recebimento de seu crédito. mormente ao mútuo bancário. apresentação semestral ou anual das contas) ao Banco. ii) Obriguem a empresa Mutuária a apresentar periodicamente as suas contas (por ex. Negative Pledge. entre as quais destacamos as seguintes: Cross Defaul. e por demais legislação específica às actividades bancárias. o regulado em sede de mútuo civil.

You're Reading a Free Preview

Descarregar
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->