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nbr 14653-3 imóveis rurais

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Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.

Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004

NORMA BRASILEIRA

ABNT NBR 14653-3
Primeira edição 31.05.2004

Válida a partir de 30.06.2004

Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais
Assets appraisal – Part 3: Appraisal of rural real estate

Palavra-chave: Descriptor: ICS 03.080.99

Avaliação Appraisal

Número de referência ABNT NBR 14653-3 :2004 27 páginas

© ABNT 2004

Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004

ABNT NBR 14653-3:2004

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Todos os direitos reservados. A menos que especificado de outro modo, nenhuma parte desta publicação pode ser reproduzida ou utilizada em qualquer forma ou por qualquer meio, eletrônico ou mecânico, incluindo fotocópia e microfilme, sem permissão por escrito pela ABNT. Sede da ABNT Av. Treze de Maio, 13 – 28º andar 20003-900 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: + 55 21 3974-2300 Fax: + 55 21 2220-1762 abnt@abnt.org.br www.abnt.org.br Impresso no Brasil

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ABNT NBR 14653-3:2004

Sumário

Página

Prefácio................................................................................................................................................................ v Introdução ........................................................................................................................................................... v 1 2 3 4 5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.3 5.4 6 7 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.5 7.6 7.7 7.7.1 7.7.2 7.7.3 7.8 8 8.1 8.2 8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5 Objetivo ..................................................................................................................................................1 Referências normativas ........................................................................................................................1 Definições ..............................................................................................................................................2 Símbolos e abreviaturas .......................................................................................................................2 Classificação dos bens, seus frutos e direitos ..................................................................................3 Classificação dos imóveis rurais.........................................................................................................3 Dimensão ...............................................................................................................................................3 Exploração .............................................................................................................................................3 Classificação dos componentes dos imóveis rurais.........................................................................3 Terras......................................................................................................................................................3 Benfeitorias............................................................................................................................................3 Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis.................................................................................4 Veículos..................................................................................................................................................4 Semoventes ...........................................................................................................................................4 Recursos naturais .................................................................................................................................4 Frutos......................................................................................................................................................4 Direitos ...................................................................................................................................................4 Procedimentos de excelência ..............................................................................................................4 Atividades básicas ................................................................................................................................4 Generalidades........................................................................................................................................4 Conhecimento e requisição de documentação..................................................................................5 Vistoria ...................................................................................................................................................5 Caracterização da região......................................................................................................................5 Caracterização do imóvel .....................................................................................................................5 Pesquisa para estimativa do valor de mercado .................................................................................7 Planejamento da pesquisa ...................................................................................................................7 Identificação das variáveis do modelo................................................................................................7 Levantamento de dados .......................................................................................................................8 Diagnóstico do mercado ......................................................................................................................9 Escolha da metodologia .......................................................................................................................9 Tratamento dos dados ..........................................................................................................................9 Preliminares ...........................................................................................................................................9 Tratamento por fatores .........................................................................................................................9 Tratamento científico ..........................................................................................................................10 Identificação do valor de mercado ....................................................................................................10 Metodologia aplicável .........................................................................................................................10 Método comparativo direto de dados de mercado ..........................................................................10 Método da capitalização da renda .....................................................................................................10 Método involutivo................................................................................................................................11 Vistoria .................................................................................................................................................11 Projeto hipotético ................................................................................................................................11 Pesquisa de valores ............................................................................................................................11 Previsão de receitas............................................................................................................................11 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético ..........................................................11

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......2 Verificação dos pressupostos do modelo ...................6 Pontos influenciantes ou outliers ....................................................................................................3 Produções vegetais .............................................................................................. 17 10........................................................................................... 24 A......................8 8...................................... 12 Especificação das avaliações ................................................................................................................................3.......5 Colinearidade ou multicolinearidade..............................12 Laudo técnico de constatação ............2 Construções e instalações ......................... 23 A.... 26 B..........................................3...............................1 Fator de fonte ......................................... 25 B.........5 8........................................................... 12 Quanto à fundamentação.................4 8.................................................... 19 11 Apresentação de laudos de avaliação...................................................................2....................................................................................................................... 26 B..............................................................9 Extrapolação ...................... 24 A.........................................................................10..........4 Outros fatores ............... 18 10..................... 22 A........................................... Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 8........................................................6 Equipamentos e máquinas agrícolas .................................10 8........................................................ 11 Margem de lucro do incorporador ........................................................................................ 23 A......2.............................................1 9..................... 26 B......3 Testes de significância .......................... 12 Método comparativo direto de custo................................................2.................................................................................................2.................................. 22 A...............Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda........................................................................................................... 26 B......................................3.......................... 24 A..7 Obras e trabalhos de melhoria das terras...............................................1 Classificação .....................3.................................................................................................................................................................................................................. 19 10........10 Servidões rurais...........................2....................8 Apresentação do modelo..............1 Introdução ............................................................................................................................................................................................................... 17 10.......................................... 12 Método da quantificação de custo...................................9 8......2...............................................................................5 Campo de arbítrio .............................................................................................. 18 10....................................................................................... 17 10............................. 16 10........................ 16 10..........................................................................................................................3 Previsão de despesas adicionais...................................................................................................................................................................1 Linearidade....2............................................................... 11 Prazos .....................9 Frutos e direitos..........................................................................2..................................................... 24 A................................. 21 A...................................... 24 A....................................................................................... 26 B............ 19 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear ...................2.......................................................................................................... 12 Modelo .........................................4 Poder de explicação ..........................................................................2 Valor da indenização ...........................................................................................................3 Fator de situação ................................2 Fator classe de capacidade de uso das terras ............................................................... 22 A......................................................................2 Definição dos fatores de homogeneização............................................................................... 26 Anexo C (informativo) Referências bibliográficas ..................................................................................................... 12 Generalidades ....................................................3................................................11 Recursos hídricos............ 12 Taxas...........2 Pressupostos básicos............................................................. 21 A.......................... 21 A.6 Códigos alocados .............................................................................4 Verificação da autocorrelação............................ 19 10..................................................................................2.................... 16 10 Procedimentos específicos ..........................5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias .7 Diferentes agrupamentos ........................................................3 Homocedasticidade stos do modelo .......................................................................................2 Normalidade ........................................................................2.... 23 A.2............................ 18 10... 12 Método evolutivo ..........................................................................6 8.............. 13 Quanto à precisão......... 27 iv © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados ...........................................................................2................................4 Campo de arbítrio .......................................................................................10..................................................2...... 18 10..........................................3 Processo de homogeneização ............ 25 B.......................................................... 26 B............................................1 Generalidades .................................................................... 17 10................................................. 16 10.................................................8 Desapropriações............................................................................................................................2.................................................... 23 A...........................4 Florestas nativas...........................................................6 9 9........................2 9....................................................... 17 10.......... 24 Anexo B (normativo) Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneização......................................7 8..................................................................................................1 Terras nuas.................2...................................... 22 A......................................................................2...........................................

consumidores e neutros (universidades. dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais Temporárias (ABNT/CEET). O Projeto circulou em Consulta Pública conforme Edital nº 02 de 28. Esta Norma. delas fazendo parte: produtores.2003. de caráter normativo. laboratórios e outros). com o número Projeto 02:134.02). no que diz respeito à avaliação de imóveis rurais. sob o título geral "Avaliação de bens".02-001-3. As Normas Brasileiras. Esta parte da ABNT NBR 14653 cancela e substitui as ABNT NBR 8799:1985 e ABNT NBR 13820:1997. tem previsão de conter as seguintes partes: Parte 1 – Procedimentos gerais Parte 2 – Imóveis urbanos Parte 3 – Imóveis rurais Parte 4 – Empreendimentos Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1. Esta Norma contém os anexos A e B. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 Prefácio A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Fórum Nacional de Normalização. cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB). são elaboradas por Comissões de Estudo (CE). inclusive servidões rurais. de caráter informativo.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.02. 0 Introdução As ABNT NBR 14653-1 e ABNT NBR 14653-3 consolidam os conceitos. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados v . A ABNT NBR 14653-3 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB–02). pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE–02:134. e o anexo C. métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis rurais. formadas por representantes dos setores envolvidos.

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de 12. sempre que for julgado conveniente. deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos. símbolos e abreviaturas. 1. vinculadas às atividades de Engenharia de Avaliações de imóveis rurais. constituem prescrições para esta parte da ABNT NBR 14653. requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra . 1.1988 . definições. ABNT NBR 14653-1:2001 . Como toda norma está sujeita a revisão. classificação da sua natureza.10. definição da metodologia básica. descrição das atividades básicas.III aproximação (Ministério da Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência do Solo.1 Esta parte da ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais. As edições indicadas estavam em vigor no momento desta publicação.Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002 . A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento. ao serem citadas neste texto. especialmente quanto a: a) b) c) d) e) f) g) instituição de terminologia.2 Esta parte da ABNT NBR 14653 é exigível em todas as manifestações técnicas escritas. especificação das avaliações.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-3:2004 Avaliação de bens Parte 3: Imóveis rurais 1 Objetivo 1.3 Esta parte da ABNT NBR 14653 não tem a intenção de esgotar a matéria e. recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usarem as edições mais recentes das normas citadas a seguir. identificação do valor de mercado ou outra referência de valor.Quadro Geral de Unidades de Medida © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 1 . 2 Referências normativas As normas relacionadas a seguir contêm disposições que. ETA – Escritório Técnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos) Resolução do CONMETRO nº 12.

3. profundidade.6 fator de situação: Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso.9 situação do imóvel: Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso. qualquer que seja a sua localização. das características intrínsecas e extrínsecas das terras. com indicação de suas respectivas unidades de medida. 3.III aproximação (Ministério da Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência do Solo.4 entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local.1 Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653. aplicam-se as definições da ABNT NBR 14653-1 e as seguintes: 3. risco de erosão ou inundação. drenagem.11 terra cultivada: Terra com cultivo agrícola.8 imóvel rural: Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal. 4. 3. permeabilidade. entre outras. os símbolos gráficos e as convenções literais já normalizadas no Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra . 4 Símbolos e abreviaturas 4.10 terra bruta: Terra não trabalhada. topografia.3 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros auferível no mercado em outras oportunidades de investimento concorrentes. do ponto de vista legal e de trafegabilidade. entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. de 12.5 fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia. 3. com ou sem vegetação natural. ou seja.1988. pedregosidade. a um dado nível de risco e liquidez.2 As notações adotadas devem ser devidamente explicitadas. 3. 3.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.2 contemporaneidade: Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte. 3. 3. como fertilidade. ETA – Escritório Técnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos). 2 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . 3.3 As unidades de medida devem obedecer à Resolução do CONMETRO nº 12. 4.12 terra nua: Terra sem produção vegetal ou vegetação natural. durante sua vida econômica. observada a tendência mercadológica na circunvizinhança.7 funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região. 3.13 valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal. 3. representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA. a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco. 3. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 3 Definições Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653. recomendam-se as notações. em termos de montante investido e prazo. numa data de referência.10.

as terras são classificadas como: terra bruta. grande – acima de 15 módulos fiscais. d) de pecuária.1 a) b) c) Dimensão pequeno – até 4 módulos fiscais. e) de silvicultura.1 Classificação dos componentes dos imóveis rurais Terras 5. terra nua.1 Classificação dos bens. Exploração 5. f) agroindustrial.2 a) não explorado. b) de lazer e turismo. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 5 5. rede de distribuição de água). terra cultivada.2. seus frutos e direitos Classificação dos imóveis rurais São classificados quanto a: 5. 5. médio – de 4 a 15 módulos fiscais.2.1. conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra . ou o que vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais. Benfeitorias 5.1.2 a) b) c) Quanto ao seu estágio de exploração atual. obras e trabalhos de melhoria das terras.2. galpão. cercas) e instalações (exemplos: rede de energia elétrica. construções (exemplos: casa. c) de agricultura.III aproximação. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 3 .1.2 5.1 As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras.1.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.2. 5.2 a) b) c) produção vegetal (culturas). g) misto.

aquisição. adjudicação e outros.6 Máquinas e equipamentos fixos ou removíveis Veículos Semoventes Recursos naturais a) florestais. alienação.2.2. fins contábeis.2.5 5.2.3 a) b) c) d) Frutos rendas de exploração direta. 5. por ocasião da contratação. concessões. aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que pretende atingir. b) hídricos. seguro.4 5.1 Atividades básicas Generalidades É recomendável que o engenheiro de avaliações esclareça. entre outros: ― finalidade: desapropriação. arrematação. 4 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . garantia.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 5. arrendamento. parcerias. c) minerais. 7 7. direitos hereditários.3 5. arrendamento. usufrutos. 5. 6 Procedimentos de excelência Consultar seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001. comodatos.4 a) b) c) d) e) f) g) Direitos servidões. dação em pagamento. outros. aluguel. permuta. direitos possessórios.

indicadores de viabilidade e outros. Caracterização do imóvel Características gerais d) e) 7.1 a) denominação. recursos hídricos. disponibilidade de mão-de-obra. telefonia. devem ser observados os aspectos relevantes na formação do valor. estrutura fundiária. ― coleta de dados.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.3. outros valores. condições a serem utilizadas. custo de reedição.3. ― cálculo do valor do imóvel. facilidade de comercialização dos produtos. agroindústrias. ― diagnóstico do mercado.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. ― escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação. ― vistoria.2 Conhecimento e requisição de documentação Reportar-se a 7.3. 7. vocação econômica.3. sistema de transporte coletivo.1 e 7. como canais de irrigação. tais como: valor em risco.3. restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento. o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que pertence. sistemas de armazenagem de produtos e insumos. ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio prazos. aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local.3 Vistoria A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer. Além do previsto na ABNT NBR 14653-1. energia elétrica.1 e 7. sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola. preço de liquidação forçada. valor patrimonial. 7. ― ― As atividades básicas correspondem às seguintes etapas: ― conhecimento e requisição de documentação. 7.2. da melhor maneira possível. aspectos ligados à infra-estrutura pública. clima. de forma a orientar a coleta de dados.2. constantes em 7. escolas. o objetivo e a finalidade da avaliação. comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária. no caso de laudos de uso restrito. cooperativas. prazo limite previsto para apresentação do laudo.1 a) b) c) Caracterização da região aspectos físicos: relevo e classes de solos predominantes. assistência técnica agrícola. de acordo com o objeto. posturas legais para o uso e a ocupação do solo. ― tratamento dos dados de mercado.2 7. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 5 . Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 ― objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de arrendamento.

vida útil.2. h) telefonia.4 a) b) c) d) Caracterização das produções vegetais estado vegetativo. conforme 5.2. d) aspectos funcionais. 6 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . d) situação.3. e) destinação. nível tecnológico. nos seguintes aspectos: a) dimensões e quantidade. quantitativos e tecnológicos).3 Caracterização das construções e instalações a) dimensões. b) identificação pedológica. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 b) dimensões – área registrada e área levantada topograficamente.2.3. g) sistema viário interno.3. estado fitossanitário (infestação de doenças. rede de energia elétrica interna.3. Caracterização das terras 7.5 Caracterização das obras e trabalhos de melhoria das terras Devem ser caracterizadas as obras e trabalhos de melhoria que não foram enquadrados quando da classificação da capacidade de uso das terras.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. adaptação à região.1.2 a) aspectos físicos.2. 7. quando existente. 7. i) utilização econômica atual e condicionantes legais. c) limites e confrontações. estágio atual de desenvolvimento. pragas e invasoras). f) recursos naturais. idade aparente. c) estado de conservação. 7. e) condicionantes legais. e) condicionantes legais. d) condicionantes legais. c) classificação da capacidade de uso das terras. produtividades esperadas.1.2. considerando o risco de ocorrência de intempéries. b) aspectos construtivos (qualitativos. riscos de comercialização.

4.2. roteiros de entrevistas.1 Pesquisa para estimativa do valor de mercado Planejamento da pesquisa Na pesquisa. manejo. com citação da respectiva autoria. Caracterização das máquinas e equipamentos 7.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.4 7. planilhas. bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas. 7. modelo. índices zootécnicos e aspectos sanitários. entre outros). A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados. em princípio.4. estado de conservação. usando-se toda a evidência disponível. é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo. preço total ou unitário. 7. o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que. hotelaria.3. número de série). Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 b) c) d) e) aspectos qualitativos e tecnológicos. idade aparente. desenhos.3. condicionantes legais. raça. fotografias.7 a) b) c) espécie. imagens de satélite e outros documentos que esclareçam aspectos relevantes. tipo (marca. com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. turismo rural. semelhantes às do avaliando. são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.3. alimentação e outros. estado de conservação e funcionalidade. categoria dos animais. capacidade operacional). mineração) 7. aspectos funcionais. Caracterização das atividades pecuárias 7.2. tanto quanto possível.8 Recomenda-se que a caracterização do bem avaliando seja complementada com a apresentação de cartografia. moeda de © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 7 . Esta etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise. ano de fabricação.2. Caracterização de outras atividades (agroindústria. como a seleção e abordagem de fontes de informação.2 Identificação das variáveis do modelo As variáveis do modelo são identificadas como: a) variável dependente: Para a especificação correta da variável dependente.6 a) b) c) fabricante. características técnicas (exemplo: potência. vida útil.

com suas principais características econômicas. condição do negócio – à vista ou a prazo). As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) b) c) por meio de codificação. recomenda-se: visitar cada imóvel tomado como referência. senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos. 7. físicas e de localização. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 referência.4. 7. 7.4. quantificá-las pelo confronto com dados de transações. coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas. atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos. sempre que possível. Entretanto.3. de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.4.2 Observar o disposto em 7.4. classes de capacidade de uso das terras.8 Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de mercado.4. entre outros). por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1.3. recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. no qual o imóvel avaliando está inserido. Nesta etapa.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. com o intuito de verificar todas as informações de interesse. No caso de avaliações judiciais. deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e. b) variáveis independentes: As variáveis independentes referem-se às características físicas (área. 8 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .4. confrontar as informações das partes envolvidas. As variáveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes. época. formas de pagamento). localização. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível.3.3. conhecimentos adquiridos. contemporâneas à data de referência da avaliação.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. “sim” ou “não”). o engenheiro de avaliações investiga o mercado. com o emprego de variáveis booleanas (por exemplo: condições “maior do que” ou “menor do que”.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. 7. é obrigatória a identificação das fontes. Somente são aceitos os seguintes dados de mercado: a) transações. Sempre que possível. distância a centro de referência. 7.3. bem como é também necessário observar a homogeneidade nas unidades de medida. entre outros) e econômicas (oferta ou transação. normal igual a 2 e alto igual a 3). 7. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados.6 Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo engenheiro de avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-los com o bem avaliando.5 a) b) c) No uso de dados que contenham opiniões subjetivas do informante. pelo emprego de variáveis “proxy” (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico). de situação (acesso. Levantamento de dados 7.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado.3.4.4.4. de acordo com as exigências dos graus de precisão e de fundamentação.3.3 7.3.7 7. pois algumas variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa.

até o exame final dos resultados. precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração. 7.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas. preliminarmente. d) opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural. líquida e representativa da média praticada pelo mercado. tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto. Alternativamente. Por isso. revisados periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. discriminando-se a fonte.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.1. Nesta etapa. uma vez que não considera todas as suas informações.7.1.7. e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.7. fundamentados por estudos conforme 7. alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: ― ― tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios.7. c) opiniões de engenheiro de avaliações ligados ao setor imobiliário rural. desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo. 7.5 Diagnóstico do mercado Reportar-se a 7.1.7. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado. Alternativamente.2.1. Assim.2.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista.7 7. a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.5 O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 b) ofertas. 7.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados. bem como permitir a formulação de novas hipóteses.7.1 É recomendável. possíveis dependências entre elas.1. 7.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado.6 Escolha da metodologia Reportar-se a 7. 7. e) informações de órgãos oficiais.1 Tratamento dos dados Preliminares 7. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. 7.7. 7. identificação de pontos atípicos.2 Tratamento por fatores 7. entre outros. bem como as relações entre elas. efetiva. 7. podem ser utilizados procedimentos de validação.5 da ABNT NBR 14653-1:2001. verificam-se o equilíbrio da amostra. à data correspondente a esse dado.7.7. a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 9 .1. pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações.

8. número de dados de mercado efetivamente utilizados.7. regressão espacial e análise envoltória de dados.7. inclusive o custo da terra nua.7. 7.7.3 7.2. podem ser aplicadas.2. à destinação e à capacidade de uso das terras. consultar o anexo B. mesmo aquelas não utilizadas no modelo.1 a 8.2. deve ser observado o anexo A.2 Os dados de mercado não podem ser submetidos a tratamento prévio por fatores de homogeneização. Quando necessário.2. No caso de utilização de tratamento por fatores.3. O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do imóvel.7.2.2 Método da capitalização da renda 8.3. consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações. quando pertinente. 10 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .2. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 7.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da produção vegetal.3. deve-se considerar a receita bruta. identificação das fontes de informação e sua confiabilidade. sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação.2 Na determinação da renda líquida. devendo constar a localização.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.8.7.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. se houver.8 7. 8 8.7.3.4 No caso de utilização de modelos de regressão linear. deve ser observado o anexo B. de acordo com o grau de fundamentação. tais como redes neurais artificiais.7.1 Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados.3 7. a especificação e quantificação das principais variáveis levantadas. 8. deduzidos os custos diretos e indiretos.2. com a inclusão de validação. devem ser observados os procedimentos de 8. no que diz respeito à sua localização.2. com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão.2 No caso de avaliação de produções vegetais. 7.3.8. No caso de utilização de tratamento por fatores.1 Metodologia aplicável Método comparativo direto de dados de mercado Ao utilizar inferência estatística com modelos de regressão linear. devem ser intentadas medidas corretivas. 8.1 7. Tratamento científico 7.3 Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado.2 a) b) c) d) A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: correta identificação dos dados de mercado. 8.1 As avaliações de empreendimentos de base rural deverão observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4.2.2 Identificação do valor de mercado Reportar-se a 7. consultar os requisitos mínimos estabelecidos no anexo A. desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático. 7.2.2. os impostos e o custo de erradicação. 7.

3 Método involutivo O método involutivo.1 a 8.10. 8.3. a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado. entre outras.3.4. quando pertinente. impostos e taxas.6 Previsão de despesas adicionais Podem incluir. considerados a eventual valorização imobiliária.3. inclusive vigilância.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.2.3. compreende as etapas apresentadas em 8.1 No cálculo do custo da terra nua. esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à montagem de orçamento dos custos diretos e indiretos (inclusive de elaboração e aprovação de projetos) necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.3.2. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 11 . como definido em 3.2.7 Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa. que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 8. o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando.3. publicidade.2. e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado. administração do empreendimento.3.3. 8. pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento.3. as seguintes despesas: a) b) c) d) e) compra do imóvel. comercialização das unidades. 8.3. 8. 8. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.4 Previsão de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipotético devem ser calculadas a partir dos resultados obtidos em 8. conforme definido em 8.1. conforme 7.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital.2 Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético.3.3. Margem de lucro do incorporador 8. 8.

1 Especificação das avaliações Generalidades 9. recomenda-se que: a) b) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório. com a aplicação de modelos estáticos.3.3. conduta e desempenho do mercado.34 da ABNT NBR 14653-1:2001. recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária. com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos. 8. 8. de juros do capital investido e a mínima de atratividade. 8.9 No caso de adoção de modelos dinâmicos.3. como definido em 3. por isso.4 Método evolutivo A identificação do valor de cada um dos componentes do imóvel deve atender à seção 10.2 No caso de insuficiência de informações que não permitam a utilização dos métodos previstos nesta Norma. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 8. conforme 8. disponibilidade de recursos. Quanto ao grau de precisão. não é passível de fixação a priori. o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura. tecnologia e condições mercadológicas. o trabalho não será classificado quanto à fundamentação e à precisão e será considerado parecer técnico.5 Método comparativo direto de custo A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações.8 Prazos No caso de adoção de modelos dinâmicos. Pode ser apropriado pelos custos unitários das construções rurais ou por orçamento. este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e.10 Modelo A avaliação pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos. a partir da qual são elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. 8. 9. mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. 12 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .6 Método da quantificação de custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. com citação das fontes consultadas.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. em ordem de preferência: a) b) c) por fluxos de caixa específicos. como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. 9 9.1.1. de evolução de custos e despesas.1. Taxas 8.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

9. Tabela 1 — Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação Grau I Limite mínimo Limite máximo 12 35 II 36 70 III 71 100 9. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 9.3 Os laudos de uso restrito. do imóvel rural como um empreendimento.2.1. deve-se reportar à 9. conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização da renda.3.2.2 Esta pontuação é obtida segundo a tabela 2.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. A soma dos pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentação conforme a tabela 1.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos graus indicados na tabela 1. em comum acordo entre as partes.2 e 9.3. observadas as restrições de 9. 9. utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado.2 Quanto à fundamentação 9.2. As avaliações de imóveis rurais devem ser serão especificadas.3 da ABNT NBR 14653-1:2001.2. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 13 . quando a finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo.1 Na avaliação ABNT NBR 14653-4. podem ser dispensados de especificação. conforme os critérios de 9.2. conforme 10.2. segundo sua fundamentação. de acordo com a soma dos pontos em função das informações apresentadas.2 O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2.2.

2. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 Tabela 2 — Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação Especificações das avaliações de imóveis rurais Número de dados de mercado efetivamente utilizados Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma exploração.1.1.3 9.3. os valores na horizontal não são cumulativos Condição pt Condição ≥5 pt 9 Condição pt Item 1 ≥ 3(K+1) e no mínimo 5 18 2 Todos 15 Maioria 7 Minoria ou ausência Minoria ou ausência 0 3 Todos Custo de reedição por planilha específica Conforme em 10.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.3 Completo Tratamento científico.7. fica caracterizado o grau I. 3 conforme anexo A Como variável. se houver maioria de opiniões. 14 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .1 Observações referentes à tabela 2 estão descritas de 9. conforme 12 15 em 7.2.2.3.2.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Critério adotado para avaliar construções e instalações Critério adotado para avaliar produções vegetais Apresentação do laudo. conforme seção 11 Utilização do método comparativo direto de dados de mercado Para determinação da pontuação.7. No item 1.2 e anexo B 2 2 4 4 2 Levantamento topográfico planimétrico Croqui de localização 2 Roteiro de acesso 1 ou croqui de localização Outros tratamentos 2 8 Identificação dos dados amostrais Coordenadas geodésicas ou geográficas Fotográfica Coordenadas geodésicas ou geográficas Certidão dominial atualizada Levantamento topográfico planimétrico de acordo com as normas Documentação do avaliando 9 que permita sua identificação e localização Documentação do imóvel 10 avaliando apresentada pelo contratante refere-se a 2 2 NOTA Observar subseção 9.310. 9.1 a 9. conforme em 5. 3 conforme anexo A 5 6 5 16 7 Tratamentos por fatores.3 e anexo A Fotográfica 10 Maioria 6 0 4 5 Custo de reedição 3 por caderno de preços Por caderno de preços Simplificado 3 1 Como variável. conforme 7.

3.20.2. o profissional pode admitir uma situação paradigma. deve ser atribuído o valor máximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar o enquadramento na tabela 1. d) no mínimo três dados de mercado.3. regular e ruim). por exemplo. 9.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. b) vistoria do imóvel avaliando.2.3. 9. 9. conforme em 7. b) variáveis independentes (exemplos): área.3.80 e 1.3.6 a) b) c) d) e) f) a vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliações. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 9.7 No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem assumir n situações bem definidas (códigos alocados).5 a) b) c) d) É obrigatório nos graus II e III o seguinte: a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados.3 São obrigatórios em qualquer grau: a) explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado. 9. que. recomenda-se considerar (n-1) variáveis dicotômicas para descrever as diferenças qualitativas.3. 9. o intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja compreendido entre 0. não haver extrapolação. Quando isto não for possível. no mínimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados. que o nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) seja de 10%.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme em 5.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. É condição para o enquadramento no grau III: 9. c) identificação das fontes. no caso da utilização de fatores de homogeneização. a utilização efetiva de no mínimo 3 (k+1) dados de mercado.2.2 k = número de variáveis independentes: a) variável dependente: preço ou preço unitário. como.2). situação etc.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando. a apresentação de informações relativas a todos os dados amostrais e variáveis utilizados na modelagem.3. a apresentação de laudo completo.2.2. construções ou instalações ou quando estas não forem objeto da avaliação. efetivamente utilizados. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 15 .2. a situação (boa.9 Na inexistência de produções vegetais. classe de solo. o modelo adotado pode incluir variáveis dicotômicas que evidenciem as diferenças dos respectivos mercados.2.1. a avaliação terá grau de fundamentação máximo II. que o nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados seja de 1%. 9.3.2.

2 Construções e instalações 10.1. 10. 9. 10.2 Quando empregado o método da quantificação de custo. fatores de situação e recursos hídricos.2.2. preferivelmente. 10.1.50% I > 50% 10 Procedimentos específicos 10. escalas de fatores de classes de capacidade de uso.10 Para determinação da pontuação.1 As avaliações.2.1. o método comparativo direto de dados de mercado. conforme a tabela 3. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 9. Grau III ≤ 30% II 30% . como.2 É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias. de acordo com o grau de fundamentação. 10. 10. 10.1 No cálculo do valor das benfeitorias. recomenda-se que a determinação destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis.1. quando não usado o método comparativo direto de dados de mercado.4 Método da capitalização da renda Para o uso do método da capitalização da renda. os valores na horizontal não são cumulativos e a soma é realizada apenas na vertical.1. Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando e tratados conforme anexo B. por exemplo. remete-se à ABNT NBR 14653-4.3 Quanto à precisão As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de mercado. deduzindo-se o valor destas.2. pode-se adotar o fator de comercialização.1 Na avaliação das terras nuas. compatíveis com o grau de fundamentação.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Tabela 3 — Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa NOTA Observar subseção 9. deve ser empregado.2.1 Terras nuas 10. 16 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . podem ser utilizados orçamentos analíticos. devem ser feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos. específicos para mercados rurais. cadernos de preços ou planilhas de custos.1.3 Fatores de homogeneização No caso de utilização de fatores de homogeneização.3. além daqueles citados em 10. É recomendável que esses materiais sejam anexados ao trabalho.

a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. benfeitorias. 10.3 Produções vegetais Na avaliação em separado das produções vegetais deve-se observar o descrito em 10. da vida útil e do estado de conservação.7 Obras e trabalhos de melhoria das terras Quando estas obras e trabalhos de melhoria das terras não tiverem sido contemplados em outros itens da avaliação.1 a 10. este deve ser executado para a área avalianda.5.2. localização.4. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 17 . 10. considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto. pode-se utilizar o método da capitalização da renda.4.. incluídos os custos diretos e indiretos. área. equipamentos.3.3. recomenda-se utilizar. emprega-se o custo de formação. por exemplo.6 Equipamentos e máquinas agrícolas A avaliação pode ser feita pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição. 10. o método comparativo direto de dados de mercado.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão competente. o custo de implantação.3 Nas pastagens. Neste caso. deduzidos os custos diretos e indiretos. são consideradas como variáveis independentes.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação.1 e 10. É recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos efetuados. 10. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados. aspectos funcionais. onde devem ser considerados os custos diretos e indiretos. 10.5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias 10. como.3 A depreciação deve levar em conta: a) b) aspectos físicos em função da idade aparente.1 Deve ser utilizado. tipos de solos. deve-se seguir o descrito e 10. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 10.3.4. pelo período restante de sua vida útil. 10. com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem. a obsolescência e a funcionalidade do imóvel.4 Florestas nativas Para a identificação do valor da terra em conjunto com a sua floresta nativa. pode ser utilizado o método da capitalização da renda. recursos naturais etc. 10.4. o valor do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos imóveis. 10.3.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. 10. se for necessário o inventário florestal. alternativamente ao método da capitalização da renda.3.5. conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4. 10.3. 10. 10. sempre que possível.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições. inclusive o custo da terra.1 Na utilização do método comparativo direto de dados de mercado.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico.2 Como segunda opção. quando não existir mercado para o bem.2.3.3.

2 Quando ocorrer desvalorização ou valorização do remanescente em decorrência da desapropriação.10. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 10. 10.9. 10. o valor desta alteração deve ser apresentado em separado do valor da área desapropriada. entre outras: passagem de estradas. ou de seus componentes.8.10.10 Servidões rurais 10. aérea.1 10.4 a) temporária. passagem de tubulações.2 Para a apuração da taxa de rentabilidade deve ser realizada pesquisa sobre o rendimento de imóveis em condições semelhantes.8.1 a) b) c) Classificação Quanto à finalidade.2 a) aparente. que não seja valor de mercado.1 Os frutos e direitos devem ser avaliados pelo método comparativo direto de dados de mercado ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido. esta condição deve ser claramente explicitada no laudo de avaliação.9.8. 10.1.10.3 Se as benfeitorias forem prejudicadas.1.1. b) não aparente. b) perpétua. Quanto à duração: 10. passagem de linha de transmissão de energia ou telefônica. 10.1.1 Quando for solicitado ou apresentado outro valor do imóvel.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. devem ser apurados os custos de sua readaptação ou reedição. explicado e justificado.10. 10.3 a) b) c) Quanto à posição em relação ao solo: subterrânea. superficial.9 Frutos e direitos 10. 18 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .8 Desapropriações 10. Quanto à intervenção física: 10. 10.10.

10.2.3. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 19 . 11. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 10.3 Prejuízos relativos às construções.1 e 11. 10. construções. 10. ― descrição detalhada das terras (7.2. venda e compra) da avaliação. roteiro de acesso ao imóvel: ― planta esquemática de localização.4.2. 10.1. identificação e caracterização do bem avaliando.2. 10.5). do valor da terra. obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão. 11 Apresentação de laudos de avaliação Os laudos de avaliação devem ser apresentados no modelo completo ou simplificado. instalações.3. instalações (7.1 O laudo completo deve incluir: a) b) c) d) identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho. dação em pagamento.10. ou como uma variável em modelo de regressão linear. é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado.2.3.2. conforme 7. quando comprovadas.2 e 10. no mínimo. deve atender às prescrições desta Norma e ser enquadrada.4 Outras perdas decorrentes na propriedade. ― classificação conforme seção 5.2. ― descrição detalhada das máquinas e equipamentos (7.3. para fins cadastrais e tributários. 10. que abrange o descrito em 10. que devem ser avaliados com base em 10. e) f) descrição da região.2: ― data da vistoria. conforme 7.10.12 Laudo técnico de constatação A elaboração de laudos técnicos de constatação. quando houver explorações econômicas acopladas. quando cabível.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.3) e produções vegetais (7.1 Prejuízo correspondente a uma porcentagem.2. 10. objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade (exemplo: garantia.11 Recursos hídricos Os seus recursos hídricos podem ser avaliados pelo método da capitalização da renda.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. pressupostos.2.2).4).7.2.3. conforme 7. no grau I de fundamentação.10.10.10.1 a 10. ressalvas e fatores limitantes.2 Valor da indenização O valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural.6). obras e trabalhos de melhoria das terras (7.2.3. conforme 11.2.3. explicada e justificada.10. limitado ao seu valor de mercado.2 Prejuízo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da servidão.2.

local e data do laudo. especificação da avaliação. identificação e caracterização do bem avaliando (terras. com justificativa da escolha. com grau de fundamentação e precisão. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 g) h) ― i) j) k) l) indicação do(s) método(s) utilizado(s). objetivo da avaliação. resultado da avaliação e sua data de referência. conclusão.2. atendidas as disposições de 7. com justificativa da escolha.2 O laudo simplificado deve incluir: a) b) c) d) e) f) g) h) i) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho.). data da vistoria. pesquisa de valores. qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. data da vistoria. conforme 5. especificação da avaliação. conclusão. n) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação. 11. resultado da avaliação e sua data de referência.1. indicação do(s) método(s) utilizado(s). descrição detalhada das terras dos imóveis da amostra. m) local e data do laudo. memória de cálculo do tratamento utilizado.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. diagnóstico de mercado. etc. 20 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . produções vegetais.4. roteiro de acesso ao imóvel avaliando.

A. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 21 .1. ou seja. necessidades. os erros são não-autocorrelacionados. no caso de utilização de variáveis dicotômicas ou de códigos alocados. com base no conhecimento que o engenheiro de avaliações tem a respeito do mercado. de observar os seus pressupostos básicos. A. são independentes sob a condição de normalidade.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.4 Na modelagem.2 No modelo linear para representar o mercado.2. o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critérios. onde ni é o número de dados de mesma característica. em escala original ou transformadas. não-multicolinearidade. b) c) d) os erros são variáveis aleatórias com variância constante. ou número de valores observados distintos para cada uma das variáveis quantitativas. diferenças de poder aquisitivo.2 Pressupostos básicos A. ni ≥ 3. quando se usam modelos de regressão. os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal. quando serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro. homocedasticidadede. até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a mesma característica. eficientes e consistentes: a) para evitar a micronumerosidade. independência e inexistência de pontos atípicos. A. principalmente no que concerne à sua especificação.1 A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de regressão. os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística. com o objetivo de obter avaliações não tendenciosas. A. ansiedades. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 Anexo A (normativo) Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear A. a variável dependente é expressa por uma combinação linear das variáveis independentes. devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis dependente e independentes. caprichos.1. oriundo de variações do comportamento humano – habilidades diversas de negociação. apresentados a seguir.1. com respeito ao número de variáveis independentes (k): n ≥ 3 (k+1) ni ≥ 5.3 Com base em uma amostra extraída do mercado. não-autocorrelação.1 Introdução A. normalidade. e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais. acrescida de erro aleatório. compulsões.1 Ressalta-se a necessidade. para três ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códigos alocados para a mesma característica. homocedásticos. isto é. entre outros – imperfeições acidentais de observação ou de medida e efeitos de variáveis irrelevantes não incluídas no modelo. desejos.1.

o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente. pelos testes de aderência não-paramétricos. como. que resultem em modelo satisfatório.96.96]. que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente. Verificação dos pressupostos do modelo Linearidade f) g) h) A. refletir o comportamento do mercado. 90% e 95%. Isto pode orientar o avaliador na transformação a adotar. por exemplo.+1]. que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente. se houver.2 Normalidade A verificação da normalidade pode ser realizada.+2 ]. Após as transformações realizadas.2. [-1. com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 e) não devem existir erros de especificação no modelo. em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variáveis independentes.2.64. As transformações utilizadas para linearizar o modelo devem.+1.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. com a grande maioria situados no intervalo [-2. em escala original. primeiramente. por meio dos seguintes processos: a) b) análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados.2. não deve existir nenhuma correlação entre o erro aleatório e as variáveis independentes do modelo.2.64] e [-1. entre outras. possíveis pontos influenciantes. com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal. isto é. pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados.1 Deve ser analisado. que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante.2 A.2. vedada a utilização do modelo em caso de incoerência. 22 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . isto é: todas as variáveis importantes devem estar incorporadas – inclusive as decorrentes de interação – e nenhuma variável irrelevante deve estar presente no modelo. pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada. examina-se a linearidade do modelo.3 A verificação da homocedasticidade pode ser feita. ou aglomerados deles. com preferência pelas transformações mais simples de variáveis. ou seja. pela construção de gráficos dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente. entre outros. o de KolmogorovSmirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. como. Homocedasticidade d) e) A.2. por uma das seguintes formas: a) b) c) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados. com as respectivas transformações. pela comparação da freqüência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1. tanto quanto possível.2. os procedimentos de Box e Cox. por exemplo. deve-se examinar a coerência das características do imóvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida. devem ser investigados e sua retirada fica condicionada à apresentação de justificativas. a multicolinearidade. o qui-quadrado. 68%. sem nenhum padrão definido. A. pelos testes de Park e de White.+1. Existem formas estatísticas de se buscar a transformação mais adequada.

como também em relação aos valores ajustados.2. como a ampliação da amostra ou adoção de técnicas estatísticas mais avançadas. em primeiro lugar. Colinearidade ou multicolinearidade A. que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente. pelo teste de Durbin-Watson. mesmo quando a matriz de correlação apresenta coeficientes de valor baixo. A.5.3. considerando o pré-ordenamento anteriormente citado. por meio de regressões auxiliares.3. como a estatística de Cook.5 A.3 Para tratar dados na presença de multicolinearidade.2.3 Testes de significância A. sem nenhum padrão definido. verificar o correlacionamento de cada variável com subconjuntos de outras variáveis independentes. A. analisar a matriz das correlações.4 A significância de subconjuntos de parâmetros. é recomendável que sejam tomadas medidas corretivas.3 A hipótese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nível máximo de significância de 1%.5.4 Nos casos em que o imóvel avaliando segue os padrões estruturais do modelo.2. recomenda-se.2. A. com a utilização do teste da razão de verossimilhança.2 Para verificação da multicolinearidade deve-se.6 Pontos influenciantes ou outliers A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos resíduos versus cada variável independente. desde que adotada a estimativa pontual.2. Como também é possível ocorrer multicolinearidade.2.80. ou usando técnicas estatísticas mais avançadas.1 Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes provoca degenerações no modelo e limita a sua utilização.2.5.2. em conformidade com as hipóteses estabelecidas quando da construção do modelo. A.3.2. que espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes.2. A. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 23 . As variâncias das estimativas dos parâmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitação da hipótese nula e a eliminação de variáveis fundamentais.4 Verificação da autocorrelação O exame da autocorrelação deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais. também. A. A.5. A.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.2. Sua verificação pode ser feita: a) b) pela análise do gráfico dos resíduos cotejados com os valores ajustados. em relação a cada uma das variáveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relação aos valores ajustados.2 O nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) não deverá ser superior a 30%. pode ser testada pela análise da variância particionada.1 A significância individual dos parâmetros das variáveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student.3. quando pertinente.2.2. a existência de multicolinearidade pode ser negligenciada.2. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 A. A. para detectar pontos influenciantes. a exemplo do uso de regressão de componentes principais. com atenção especial para resultados superiores a 0.5 O nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados será de no máximo 10%.3.

ou seja. na seguinte ordem de prioridade: a) b) quando seus valores são extraídos da amostra com a utilização de variáveis dicotômicas. sem a utilização de transformações. recomenda-se verificar a independência entre os agrupamentos. a explicação do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinação. na escala original. mercados. como. regular e boa). A.8 Apresentação do modelo A variável dependente no modelo de regressão deve ser apresentada no laudo na forma não transformada. a utilização de códigos alocados é tolerada nos seguintes casos. entre as variáveis utilizadas e possíveis interações entre elas. A. normal ou alto). A. o padrão construtivo (baixo. quando são utilizados números naturais em ordem crescente das características possíveis. o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha. não é admitida extrapolação em relação às características da amostra.4 Poder de explicação Em uma mesma amostra. 24 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . desde que o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral.6 Códigos alocados Recomenda-se considerar tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias para descrever as diferenças qualitativas. para as referidas variáveis. Para as demais variáveis. por exemplo. entre outros. simultaneamente. é recomendável considerar também o coeficiente de determinação ajustado.5 Campo de arbítrio O campo de arbítrio corresponde à semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. em lugar da utilização de códigos alocados.9 Extrapolação No caso de variáveis qualitativas.7 Diferentes agrupamentos No caso de utilização no mesmo modelo de regressão de diferentes agrupamentos (tipologia. A. especialmente quando a quantidade de dados é abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessários à modelagem estatística. com valor inicial igual a 1.). A. Caso não seja adotada a estimativa pontual. definidos nesta Norma. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 A. usos etc. a conservação (ruim. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes. localização. para mais ou para menos. respectivamente. e não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro estimado. No caso de utilização de variáveis qualitativas que possam assumir três ou mais situações bem definidas. as características quantitativas do imóvel avaliando não devem ultrapassar em 50%. os limites superior e inferior observados na amostra.

do imóvel avaliando não deve ultrapassar o intervalo compreendido entre a metade do limite inferior e o dobro do limite superior da amostra. em termos relativos. B.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia.2 No caso de variáveis qualitativas. B. que reflitam.1. campo de aplicação e abrangências regional e temporal.7.50. são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 7.4.1. Nos casos de exame de dados não contemporâneos.1.4 A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório. não é admitida extrapolação em relação às características da amostra. neste caso. calculados em relação ao avaliando.2. B.1.50 e 1.2.4 Os fatores de homogeneização devem apresentar.1 Generalidades B. é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos. deve estar contido no intervalo de 0. só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado. Para isso. o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes. resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização.4. que sejam contemporâneos. Para as demais características qualitativas é vedada a extrapolação em relação aos limites amostrais.4. B.1.1.2 O preço homogeneizado de cada dado amostral.1.1 Para a utilização deste tratamento.3 Toda característica quantitativa. Para as demais variáveis. B.4.2 a) b) É recomendável que sejam utilizados dados de mercado: com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando. B.1.50.3 Após a homogeneização. considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização.2. ou expressa por variável proxy. os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação. em relação ao preço observado no mercado. para o saneamento da amostra. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 25 .1. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 Anexo B (normativo) Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneização B. quando não houver paridade entre eles. o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. devendo.50 a 1.1. aplicável ao método comparativo direto de dados de mercado.1 Neste tratamento de dados. é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. bem como a abrangência regional e temporal. para cada tipologia. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável. B.1. resguardado o campo de aplicação do fator de homogeneização utilizado. as características quantitativas do imóvel avaliando não devem ultrapassar 50% dos limites observados na amostra. estejam contidos entre 0. B. B.

3 Processo de homogeneização É o produto dos fatores pelos preços observados dos dados de mercado. B. O fator de situação corresponde à razão entre o índice do paradigma com o índice de cada dado de mercado. obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas. verifica-se a característica morfológica.2. física e química. Caso não seja adotado o valor calculado. Por ocasião da vistoria dos dados de mercado. O fator classe de capacidade de uso das terras corresponde à razão entre o índice do paradigma com o índice de cada dado de mercado. com concurso dos mapas de solos existentes ou de observações locais.2.1.2. B.2. Com auxílio da mesma escala utilizada. por exemplo.1 Fator de fonte É a relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado. devem ser utilizados quando relevantes.2 Definição dos fatores de homogeneização B.5 Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados. obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas.4 Campo de arbítrio O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento. e obtém-se a extensão geográfica e distribuição percentual das classes ocorrentes. disponibilidade de recursos hídricos. como. B.4 Outros fatores Outros fatores. considera-se a distribuição geográfica e percentual das classes ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se o índice para cada um dos dados de mercado. B. B.2 Fator classe de capacidade de uso das terras Define-se o paradigma a ser utilizado no processo de homogeneização e determina-se o seu índice. o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha. limitado a 10% em torno do valor calculado. 26 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . observada no mercado imobiliário do qual faz parte o bem avaliando. B.3 Fator de situação Define-se a situação paradigma a ser utilizada no processo de homogeneização e determina-se o seu índice. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 B. determina-se o índice para cada um deles.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Por ocasião da vistoria dos dados de mercado.

Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências.643/34. [14] Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª aproximação/CESP.629 de 05/02/93. que dispõe sobre a responsabilidade técnica do engenheiro agrônomo. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 27 .504. que dispõe sobre o Código de Águas. de 21/12/1966. [11] Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA – Escritório Técnico de Agricultura Brasil – Estados Unidos) III aproximação.496/77.569/34. [7] Medida Provisória nº 2. [10] Decisão normativa do CONFEA 69/01. [2] Lei Federal nº 5.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Diretoria Geociências. Departamento de Recursos Naturais e Estudos Ambientais.196/34 e 23. que dispõe quanto ao exercício por profissional de nível superior das atividades de engenharia de avaliações e perícias de engenharia. publicado pela Secretaria de Planejamento. [4] Lei Federal nº 8. [13] Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação no Sistema de Capacidade de Uso (SBCS.183-56 de 24 de agosto de 2001. autoriza a criação pelo CONFEA de uma Mútua Assistência Profissional e dá outras providências. [12] Manual Técnico de Vegetação Brasileira. que dispõe sobre aplicação de penalidades aos profissionais por imperícia. [9] Decisão normativa do CONFEA 34/90. que dispõe sobre desapropriações por utilidade pública. de 30/11/1964. [3] Lei Federal nº 6. de Arquitetura e de Agronomia. que dispõe sobre o Estatuto da Terra. 1983). [8] Resolução nº 342/90 do CONFEA. [5] Decretos Federais nº 23. Orçamento e Coordenação do IBGE. imprudência e negligência e dá outras providências. que regula o exercício das profissões de Engenheiro. que dispões sobre atribuições profissionais dos engenheiros agrônomos. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-3:2004 Anexo C (informativo) Referências bibliográficas [1] Lei Federal nº 4. que institui a “Anotação de Responsabilidade Técnica” (ART) na prestação de serviços de Engenharia. [6] Decreto Federal nº 24. que regulamenta os dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária.194.

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