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Hoje nao so os direitos fundamentais

que se movem no mbito da lei, mas a lei


que se deve manter no mbito
dos direitos fundamentais.

Jos Joaquim Gomes Canotilho


Jurista Portugus

2
O
CONDOMNIO
E suas Leis.
4 Edio Revisada
Aos meus pais,
Juca Pinto e D. Filhinha,
pelo exemplo dos Direitos Sociais no exerccio
da cidadania.

Homenagem tambm ao
Professor Caio Mrio da Silva Pereira,
autor da Lei 4.591/64, aprovada
sem emendas pelo Congresso
W. A. Pinto

O
CONDOMNIO
e suas Leis
4 Edio Revisada

Edies Brasileiras
DO MESMO AUTOR

Coleo Legislao Brasileira/Edies brasileiras/1993:


O Condomnio e suas Leis
Licitaes e Contrataes Administrativas
A Empregada Domstica e suas Leis
Lei do Inquilinato
Assdio Sexual no Local de Trabalho

Coleo Infantil Vitria Rgia/Edita, 1997:


A guia e o Coelho
Clin-Clin, o Beija-Flor Mgico
Tufi, o Elefante Equilibrista
Seu Coelhino, em Viagem ao Sol
O Gato-do-Mato e o Pre
A Caada

Coleo Infanto-Juvenil/Edies Brasileiras/1998:


Malta, o Peixinho-Voador no So Chico
Santos-Dumont, no Corao da Humanidade
A Saga do Pau-Brasil

Literatura: A Cela- Helbra/1969


Poesia - Antologia Potica - Edita/1980
Toponmia: Dicionrio Geogrfico e Histrico do Estado de M Gerais
Dicionrio Geogrfico e Histrico do Estado de So Paulo

Dramaturgia: A Cela adaptao do livro A Cela


Flicts - adaptao do livro Flicts, de Ziraldo.
Pequeno Prncipe - adaptao do livro O Pequeno
Prncipe, de Antoine Saint Exupery
Histria do Brasil, em Aula Viva - adaptao de temas
histricos para teatro para aplicao em sala de aula -
Edita/1978

Dados de Catalogao na Publicao

Pinto, Welington Almeida, 1949


O Condomnio e Suas Leis - 4 Edio Revisada
W.A. Pinto - Belo Horizonte : Edies
Brasileiras, 2000. Legislao Brasileira
88 p. : II.
Inclui anotaoes, comentrios e Leis que amparam o Condomnio.

ndices para catlago sistemtico:


Copyright 2000 by Welington A. Pinto
Reservados todos os direitos de publicao a
Sociedade Brasileira de Cultura Ltda - Rua da Bahia, 1148 - conj. 1740 -
Cep 30160-906 - Belo Horizonte/MG
Telefax.: (0 - - 31) 3224-6892 - Pedidos pelo Reembolso Postal
Internet: www.ieditora.com.br
Impresso no Brasil - Printed in Brazil
"O livro um instrumento indispensvel no desenvolvimento de uma Nao"- W.A.Pinto
O direito de usar compreende o
de exigir da coisa todos os servios
que ela pode prestar,
sem alterar-lhe a substncia.

Prof. Washington Barros Monteiro

O livro O Condomnio e Suas Leis procura esclarecer, de forma clara e


objetiva, a legislao que rege as relaes entre os Condminos de prdio
residencial ou comercial.
Sndicos dos edifcios esto sempre s voltas com problemas do dia a dia
na administrao dos Condomnios em que foram escolhidos para exercer o
cargo.
A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ainda a base de interpretao
legal dos direitos e deveres numa relao condominial. Aliada s Leis
Estaduais, Municipais e a Conveno do Condomnio assegura a tranquilidade
de todos os Condminos em um prdio.
importante destacar que Constituio Federal de 1988 no anulou todas
as disposies legais em vigor anteriores sua promulgao, entre elas, a
Lei 4.591/64 e o Cdigo Civil Brasileiro, que a Lei 3.071, de 1 de janeiro
de 1916. O texto constitucional, em seu art. 5, inciso LXXI, garante direito
de ao todas as vezes que a falta de norma regulamentadora torne
inexequivel o exerccio de direitos e liberdades constitucionais.
Os tribunais diariamente inovam as relaes condominiais, atravs de
jurisprudncias, sem ferir os direitos fundamentais que se movem no mbito
da legislao brasileira.

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Indice Alfabtico
Ao cominatria, 30 Obras, no prdio, fachadas, 27, 29, 59
Ao de Cobrana, 38 Passagem, por unidade, 30
Aes Judiciais, 40 Prestao de contas, 42
Ao de Nuciao de Obra Nova, 30 Quorum, 17, 21
Ao de Reparao de Danos, 27 Rateio, de despesas, 36
Ao de Prestao de Contas, 17 Regimento Interno, 12
Ao de Sustao de Protesto, 40 Rudos Excessivos, 31
Ad Juditia, 84 Segurana, Seguro, do Condomnio, 32
Administradoras, Conservadoras, 45 Sndico:
Alterao da Fachada, 30 - atribuies, 14
Animais, manuteno, 30 - destituio, 15
Ata, modelo, 21, 22, 53 - eleio, 13
Assemblia Geral, 18, 19, 20, 22 - funes administrativas, 15
Chamadas Extras, 41 - quem pode ser, 13
Cadastro dos Condminos, 48, - remunerao, 13
Caixa dgua, 45 - vacncia do cargo, 17
Coberturas, obras, taxas, 29, 38 Subsndico, 16
Cobrana, ordinria, judicial, 37, 40 Termos da Ata, 22
Comisso de Representantes, 77 Uso, de elevador, eletricidade, 33
Comportamento imoral, 25 Zelador residente, 47
Condomnio: 9, 26, 37, 46
- reas comuns, responsabilidades, Lei n 4.591/64 - 55 a 88
seguro, empregados, contbil, pagtos. Ttulo I
Condminos: 22, 24 - Do Condomnio, 55
- deveres, direitos, proibies. - Da Conveno do Condomnio, 57
Conselho Fiscal, Consultivo, 16 - Das Despesas do Condomnio, 59
Construo, defeitos, desmanche, 27, 59 - Do Seguro, do Incndio, da Demoli-
Conveno de Condomnio, 10, 11 o, da Reconstruo Obrigatria, 60
- alterao, contedo, modelo. - Da Administrao do Condomnio, 63
Declarao de Inesistncia de Dbitos,38 - Da Assemblia Geral, 65
Desperdcios, gua/energia, 43, 44, Ttulo II
Despesas, do Condomnio, 34, 35, 36 - Das Incorporaes, 66
Direitos de Vizinhana, 31 - Das Obrigaes e Direitos do
Fundo de Reserva, 42 Incorporador, 67
Garagem, box, aluguel, 30, 55 Ttulo III
Imposto do Selo, 75 - Da Construo de Edificaes em
Incndio, 33 Condomnio, 76
Inquilino, Condmino, 20 - Da Construo por Empreitada, 80
Lixo, 48 - Da Construo por Administrao, 81
- de Ata e outros, 49 a 54 - Das Infraes
Moradias Coletivas, 25 - Das Disposies Finais e
Multa, juros, penalidades, 41, 42 Transitrias, 87

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O CONDOMNIO
Cum = Com + Dominus = Senhor
(Direito Romano)
04.12.2000 12

Denomina-se condomnio uma edificao ou um conjunto de


edificaes destinado ao uso habitacional ou comercial, construdo sob
forma de unidades autnomas devidamente identificadas, com reas de
uso comum, pertencentes a diversos proprietrios.
Para o Prof. Waldemar da Cruz, ... a situao originada do
direito de domnio, exercido por vrias pessoas sobre o mesmo objeto.
O Prof. Clvis Bevilcqua, comentando o Cdigo Civil, disse que
... Condomnio ou Co-Propriedade a forma acumulada de
propriedade em que o sujeito de direito no um indivduo, que exera
com excluso dos outros. So dois ou mais sujeitos, que exercem o
direito simultaneamente.
Inmeras Leis regem um Condomnio, admitidas inicialmente no
Cdigo Civil de 1916, com vrios dispositivos para diviso de propriedade
art. 624 e 625, 629, 630 e 632, Constituio Federal, Cdigo Penal,
Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias, Leis Estaduais,
Municipais e a Lei do Condomnio, apresentada pelo Prof. Caio Mrio
da Silva Pereira; a de n 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, que veio
disciplinar as relaes entre Condminos.
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A Lei especfica, no revogvel seno por Lei expressa, conforme
os os conceitos gerais de hermenutica jurdica, que surge do pargrafo
2 do Art. 2 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil: A Lei nova, que
estabelea condies gerais a par das j existentes, no revoga nem
modifica a lei anterior.
Ao longo do tempo, algumas modificaes foram introduzidas na
relao entre Condminos. Questes novas so resolvidas pela
Jurisprudncia brasileira.

CONVENO DE CONDOMNIO

A Conveno Condominial um contrato coletivo que estabelece


normas derivadas da vontade das partes interessadas para regular as
relaes internas do Condomnio, entre os proprietrios de unidades,
promitentes compradores, cessionrios, promitentes cessionrios, atuais
e futuros; e dispe sobre relaes jurdicas entre signatrios e terceiros
pactuados. Trata-se de um instrumento de Competncia Normativa
Delegada, que garante a utilizao das coisas comuns e administrao do
Condomnio.
A Conveno um documento subsidirio e complementar a toda
legislao em vigor no Pas, destinada somente a normatizar situaes
especficas. Tudo o que importa em restrio de uso das unidades
autnomas deve ser elaborado com muita cautela e conhecimento, sem
prejudicar o direito dos co-proprietrios, sob pena de, quanto restrio,
tornar a Conveno inaplicvel.
Vejamos o que diz a jurisprudncia: A Conveno Condominial,
emanada da vontade dos comunheiros, a lei interna e deve ser
observada por todos. Mas , igualmente, inegvel que suas disposies
devem guardar um mnimo de bom senso, para no se afastarem dos
princpios fundamentais do direito como, por exemplo, o de
propriedade, que assegura do dominus o uso, gozo e disponibilidade
da coisa Cdigo Civil, art 524 desde que no malferidos os direitos
de vizinhana, relativos segurana, ao sossego e sade dos vizinhos
Cdigo Civil, art 554. ADCOAS, 114.290/87.
A Lei 4.591/64 traz no Cap. II Art 9, itens fundamentais e
obrigatrios Conveno, que, somados s particularidades de cada
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edifcio, como utilizao de garagens, execuo de reformas, aplicao
de penalidades, observaes sobre barulho, presena de animais e outras,
torna-se um documento de indiscutvel importncia.
Discutida criteriosamente e aprovada por, no mnimo 2/3 (dois
teros) dos Condminos, deve ser registrada no mesmo Cartrio de
Registro de Imveis em que a incorporao foi registrada. O registro no
tem carter constitutivo, mas publicstico, isto , para tornar pblica as
suas disposies.
A partir da, como Lei Particular do Prdio, torna-se obrigatria a
obedincia por todos os ocupantes das unidades autnomas, proprietrios
e inquilinos.
A inexistncia da Conveno no desobriga o Condmino de pagar
as despesas do Condomnio.

ALTERAES DA CONVENO

A Conveno, como Lei especfica de um Condomnio, no um


documento definitivo, pode ser alterada na medida que novas questes
de interesse coletivo forem surgindo.
As clusulas podem ser modificadas no todo ou em parte. Para
isso, se Conveno presente no determina o quorum para as alteraes,
a Lei 4.591/64 soberana, exigindo 2/3 (dois teros) de votos favorveis
a qualquer mudana na Conveno existente.

MODELO DE CONVENO

Ao iniciar o pr-estudo da Conveno de um novo Condomnio,


a Comisso de Condminos criada para esse fim, e, se possvel, orientada
por um Advogado, dever ter vrias cpias de convenes de outros
prdios em mos. Os modelos serviro de base para que se possa construir
a estrutura definitiva da Conveno, com restries e esprito crtico.
A Conveno no pode ser elaborada margem da Lei. Deve ser
elaborada com rigor, observando as modificaes e modernizaes
necessrias em razo de alteraes da prpria Lei 4.591/64 ou de sua
interpretao. Uma alterao importante a que modifica o Art. 12, 3,
11
Cap. II, da Lei do Condomnio, que passou a ser admitido: ... Cabvel a
correo monetria nas quotas condominiais, desde o respectivo ms
do vencimento, se assim estipulado na Conveno do Condomnio,
que est registrada. julgados do TARGS, 49/457.

REGIMENTO INTERNO

O Regimento Interno no obrigatrio. Pode ser elaborado com


a Conveno, destacando mincias sobre Direitos e Deveres dos
Condminos, simplesmente como ato administrativo. Deve permanecer
vista na portaria do prdio; cada Condmino poder requisitar uma cpia.
O Jurista Caio Mrio da Silva Pereira, destacando a real
importncia desse instrumento, disse ... Sentindo o imperativo de
estabelecer regras de comportamento conveniente tranqilidade,
ao conforto, higiene do edifcio, em proveito de todos, a norma
regulamentar interna tem a natureza de Lei Particular daquele
agrupamento, aplicvel aos seus membros, como qualquer estranho
que penetre no seu recinto.
Essas regras de comportamento, apesar de restringirem a liberdade
de cada um, so fundamentais ao princpio de convivncia social,
principalmente de um Condomnio.

O SNDICO

Quem o Sndico?
Para muitos uma figura olhada com um certo desconforto e, por
isso, poucos Condminos habilitam-se ao cargo.
O que no verdade. Todo mundo que vive em um edifcio e,
nele more ou trabalhe, deve saber que um dia pode prestar esse tipo de
servio comunidade, contribuindo para a reciclagem do cargo, ou melhor,
repassando entre todos essa tarefa/responsabilidade. Agindo assim, cada
Condmino passa a dedicar-se mais ao prdio, o que facilitar
sensivelmente cada gesto.
A figura do Sndico, para muitos, est ligada a uma srie de contra-
tempos, tomando-lhe um tempo precioso, enquanto que, para outros,
exercer a funo de Sndico assumir um Cargo de Comando e ter
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oportunidade de tratar todos como subordinados, transformando o
Condomnio em um pequeno feudo.
O Art. 24, da Lei 4.591/64, atribui aos prprios Condminos as
diretrizes administrativas, cuja administrao executiva cabe,
periodicamente, a um Sndico, limitado nos termos da Conveno, do
regime e das deliberaes em Assemblia.
Muitos prdios adotam o sistema de um rodzio para a funo de
Sndico, seguindo o nmero seqencial dos apartamentos. Todos devem
ocupar o cargo, inclusive os inquilinos.

ELEIO DO SNDICO

O Sndico pode ser escolhido entre todos aqueles que se encontram


no exerccio pleno de sua capacidade civil (Art. 2, do Cdigo Civil), com
limitaes decorrentes da Lei ou de acordo com a Conveno do Prdio.
Para a eleio necessria a convocao de uma Assemblia
Geral, dentro do prazo previsto na Conveno Condominial. O mandato
de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito.
Pode candidatar-se o proprietrio, o inquilino, uma pessoa fsica
no residente no prdio, ou mesmo uma empresa especializada em
administrar condomnios. Nos dois ltimos casos, necessrio eleger um
Subsndico que resida no edifcio, a quem caber a responsabilidade pelo
contato direto entre o Condomnio e o Administrador, o que garante a
soluo de problemas mais urgentes, como entupimentos, defeitos nos
elevadores, porteiro eletrnico, antena coletiva e outros.

REMUNERAO DO SNDICO

A remunerao do Sndico facultativa. A Conveno pode e


deve prever os honorrios. Quando omissa, necessita discutir e aprovar
o assunto em Assemblia Extraordinria, especialmente convocada.
Em prdios menores, normalmente o Sndico tem a iseno de
pagamento da taxa ordinria de Condomnio. O Sndico no profissional
dificilmente discute uma quantia onerosa pelo seu trabalho. uma
oportunidade, por um curto perodo, de prestar servios comunidade
em que convive.
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O trabalho do Sndico no constitui, de forma alguma, vnculo
empregatcio, portanto no se aplica nenhuma das disposies relativas
legislao trabalhista ou de locao de servios. Suas funes o
caracterizam, unicamente, como representante da comunho.
No deve o Sndico fazer retiradas superiores aos valores fixados,
sem autorizao da Assemblia. Caso isso ocorra, poder responder por
crime de apropriao indbita.

ATRIBUIES DO SNDICO

As principais esto claramente inseridas na Lei 4.591/64, Art. 10


1, Idem, Art. 12 2, Idem, Art. 21, Pargrafo nico, Idem, Art. 24.
Complementando as atribuies previstas na Lei do Condomnio,
um grupo de Sndicos de Higienpolis e Perdizes, bairros de So Paulo,
elaborou um conjunto de regras que ajudam o Sndico a desempenhar
suas funes. So elas:
1 - Observar a Lei do Condomnio e as disposies posteriores
sobre os Condomnios.
2 - Cumprir e mandar cumprir as determinaes da Conveno,
do Regimento Interno e das Assemblias.
3 - Defender o patrimnio do Condomnio, mantendo o prdio
em boas condies, evitando a sua desvalorizao por eventual falta de
conservao geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua
fachada.
4 - Estar atento sempre com a segurana do Condomnio e de
seus habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigncias dos
poderes pblicos.
5 - Manter bom relacionamento com os Condminos, facilitando
contatos pessoais ou telefnicos, pois os dilogos democrticos facilitam
a harmonia e a paz no Condomnio, sejam Condminos ou
Administradores.
6 - O Sndico no deve ser apenas um somador de despesas,
deve economizar tudo o que for possvel, sem prejudicar o bom
funcionamento do Condomnio, especialmente o consumo de gua e de
energia eltrica.
7 - Informar os Condminos sobre as reformas ou obras que se
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tornem necessrias, apresentando com antecedncia os oramentos.
Levar em considerao que boa conservao economiza alto custo de
reformas.
8 - Aplicar os recursos aprovados pela Assemblia para os seus
fins especficos.
9 - Propor na Assemblia a criao de Comisso de Obras.
10 - Apresentar os balancetes de cada ms, o mais tardar at o
dia 15 (quinze) do ms subseqente e o do ano findo at o dia 31 de
janeiro, com os devidos esclarecimentos. A documentao deve estar
sempre disposio dos Condminos.
11 - Insistir e conscientizar sobre a presena dos Condminos
nas Assemblias.
12 - Proporcionar aos filhos dos Condminos recreao
condizente com as facilidades que o Condmino dispe, solicitando,
porm, colaborao necessria dos pais para que se evitem estrago nos
jardins, quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte trrea de recepo
do edifcio.

FUNES ADMINISTRATIVAS

As funes administrativas de um Condomnio so de


responsabilidades do Sndico, que podem ser substabelecias a uma pessoa
fsica ou jurdica de sua confiana, desde que a proposta seja aprovada
em Assemblia Geral. Neste caso, a responsabilidade continuar sendo
do Sndico, que responder pelas contas de sua gesto.
Existem atribuies que s Sndico pode executar, como
representao do Condomnio em Juzo ou fora dele, prestao de contas
e convocao de Assemblias.

DESTITUIO DO SNDICO

Diante de um motivo grave, o Sndico pode ser destitudo, na


forma e condies previstas na Conveno. Sendo o documento omisso,
o fato concretizar pelo voto de 2/3 (dois teros) dos Condminos numa
Assemblia Geral Extraordinria, especialmente convocada pelo Conselho
Fiscal ou, na sua ausncia, por um grupo que represente 2/3 (dois teros)
dos Condminos.
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Votada a destituio, caso o Sndico destitudo no aceite a
deciso, cabe a ele provar a falsidade dos argumentos utilizados para
destitu-lo, ou ainda tentar anular o processo de destituio, verificando
se houve falhas na forma e condies previstas na Conveno e nos
termos da Lei.
Para destituir a Administradora necessrio obedecer s normas
estabelecidas na Conveno. Se for omissa, basta um abaixo-assinado
dos Condminos, mnimo de 2/3 (dois teros) de assinaturas, dirigido ao
Sndico.
Em caso de recusa pelo Sndico, torna-se necessrio a
convocao de uma Assemblia Geral Extraordinria, pelo Conselho
Fiscal, para tratar do assunto.

SUBSNDICO

Eleito para auxiliar o Sndico na administrao do Condomnio,


substituindo-o em sua ausncia.
A Conveno pode estabelecer o nmero de Subsndicos e suas
atribuies.

CONSELHO CONSULTIVO

Tambm no obrigatrio. Mas a Conveno pode prever a


eleio de um Conselho Consultivo, composto por 3 (trs) Condminos
e igual nmero de suplentes, sendo um Presidente.
As funes e atribuies do Conselho Consultivo so
determinadas pela Conveno.

CONSELHO FISCAL

A Conveno poder ou no prever a eleio de um


Conselho Fiscal com a finalidade de fiscalizar as contas praticadas pelo
Sndico. Composto por 3 (trs) membros e igual nmero de suplentes,
sendo um Presidente.
O Subsndico, o Conselho Consultivo e o Fiscal so eleitos na mesma
Assemblia em que elege o Sndico.

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VACNCIA NO CARGO DE SNDICO

No final de um mandato, se o Sndico no se interessar pela


reeleio, e, na Assemblia Geral no aparecer candidato ao cargo, o
Sndico deve mandar correspondncia a cada Condmino, em que
declara vago o cargo de Sndico, colocando-se disposio de todos
para a prestao de contas. Se os Condminos negarem seu pedido, o
Sndico pode optar pela Ao de Prestao de Contas, em Juzo.
Quando h quorum, feita a prestao de contas, e nenhum
Condmino predispe-se assumir o cargo de Sndico, lavra-se em
ata a Vacncia do Cargo a partir daquela data, passando as funes
de Sndico a serem exercidas pelo Conselho Consultivo ou Fiscal,
que pode indicar um membro para o cargo, enquanto outro Sndico
seja eleito. Deciso do TO/RJ, BJA emenda 115.839.
Desde que aprovado em Assemblia Geral, pode ser eleito um
sndico profissional ou uma Administradora.
Para tornar o cargo de Sndico menos rduo aconselhvel
estabelecer rodzio entre os Condminos para ocupar o cargo por um
perodo varivel de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos. Assim, aquela figura
de Sndico muito exigente, que limita espao, distribui ordens, controla a
vida de todo mundo, implicante e tirano, tende a desaparecer.
Em um prdio onde cada Condmino est pronto para exercer o
cargo de Sndico, todos teriam melhores condies de avaliar suas
prprias exigncias e reclamaes. Quando Sndico, o Condmino vai
contribuir para que seu edifcio funcione plenamente, com amizade e
participao, num trabalho que atenda os interesses reais dos moradores.
O Sndico a base de tudo em um Condomnio. Defende o
patrimnio moral e material do prdio; dele depender a disciplina, o
sossego, o bem-estar, a segurana e o conforto dos que habitam ou
trabalham em um edifcio.
Uma experincia que vem sendo executada com sucesso entre
os moradores de um prdio a formao, meramente figurativa, de uma
gesto de Sndico-Mirim, elegendo entre a garotada, representantes para
auxiliar na Administrao.
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Com a importncia dos cargos, as crianas, de desordeiras
passam a ter interesse pelas coisas do prdio, aprendendo a zelar e
defender o ambiente em que residem.
Em prdios com muitas crianas vale a pena tentar. Trata-se de
uma ao disciplinadora, levando a criana ao exerccio da cidadania.

ASSEMBLIAS GERAIS

A Assemblia Geral Ordinria uma reunio de Condminos,


previamente convocada pelo Sndico, para discutir e aprovar todos os
assuntos de interesse do prdio.
A Lei 4.591/64 institui, atravs da Assemblia Geral, a vontade
da maioria, em que legitima poderes em relao coisa comum, criando
e modificando a Conveno, o Regulamente Interno, instituindo e
extinguindo servios condominiais, e d outras providncias.
A Assemblia Geral o frum em que os Condminos presentes
vo debater, deliberar e desenvolver assuntos da ordem do dia e questes
que precisam de soluo.
Vejamos o que diz a Jurisprudncia:
As decises da Assemblia obrigam a todos os Condminos
presentes e ausentes, e prevalecem enquanto no forem declaradas
nulas em ao ordinria. Julgados dos TARGS, 35/401.
E mais:
As deliberaes das Assemblias Condominiais enquanto no
anuladas pelas vias prprias, permanecem ntegras, sendo, de logo,
exigveis. ADCOAS, 98.412/84.

ASSEMBLIA GERAL ORDINRIA

Obrigatria por fora da Lei 4.591/64, Art. 24.


Realizada uma vez por ano para prestao de contas, discutir e
aprovar novo oramento, alm de outros assuntos colocados na ordem
do dia, incluindo, se for o caso, a eleio de novo Sndico ou, a reeleio.

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ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA

Convocada quando necessria para discutir questes que requer


urgncia ou, de interesse geral.
Uma Assemblia Extraordinria, se negada a convocao pelo
Sndico, pode ser convocada por um grupo de Condminos que
representem, no mnimo, um (um quarto) dos moradores.

REALIZAES E DECISES
DAS ASSEMBLIAS

Uma Assemblia Geral, quando convocada, deve ser realizada


em, no mximo, 15 (quinze) dias. Se isso no ocorrer, qualquer interessado
pode requerer ao juiz da Comarca a garantia de realizao da mesma.
Toda deciso em Assemblia Geral, desde que no viole as
disposies legais soberana, obrigada o respeito por todos os
Condminos, inclusive os vencidos ou ausentes.
A lista de presena obrigatria para verificao do quorum,
como tambm a composio da mesa por um Presidente e um Secretrio
para orientar os trabalhos.

QUEM VOTA

Todo proprietrio de uma ou mais unidades em um edifcio, desde


que esteja participando da Assemblia, pessoalmente ou atravs de um
procurador, devidamente habilitado por um instrumento particular de
procurao, com firma reconhecida, segundo o pargrafo 3 do Art.
1.289, do Cdigo Civil, alterada pelo Art 158, da Lei 6.015, de 31 de
Dezembro de 1973.
Cada Condmino ter o direito a tantos votos quantas unidades
houver no prdio.
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VOTO DO INQUILINO

A Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, Lei do Inquilinato, no


seu Art. 83, inclui deciso do Art. 24 da Lei 4.591/64, Lei do Condomnio:
4. Nas decises da Assemblia que envolvam despesas
ordinrias do Condomnio, o Locatrio poder votar, caso o
Condmino-Locador a ela no comparea.
Esta Lei pe fim questo da presena dos inquilinos nas reunies,
cuja pauta discutir e aprovar despesas ordinrias.
Antes, sua presena era tolerada, mas sem direito a participar
das discusses.
Os inquilinos podem e devem participar das decises do seu
Condomnio, defendendo seus interesses.
Os inquilinos s no votam na eleio do Sndico e qualquer outro
assunto que no seja referente s despesas ordinrias, a no ser com
uma procurao do proprietrio da unidade onde mora.
Ao inquilino postulante do cargo de Sndico no necessita de
procurao.

CONVOCAO DE ASSEMBLIAS

A convocao obrigatria. Na falta, cabe ao Presidente do


Conselho, aos Condminos ou, ao Judicirio, tal procedimento, conforme
decreto 67.223/67, regulamentando a Lei 4.591/64.
O Condmino tem que ser avisado da Assemblia, incluindo a
divulgao da pauta. Se no convocado, no ter obrigao de acatar as
decises ocorridas em Assemblia Geral.
Na convocao obrigado a constar o local, data da primeira
chamada e da segunda, como tambm a ordem do dia com assuntos que
sero apreciados.
O prazo que antecede a convocao deve ser previsto na
Conveno do prdio. No costuma ser inferior a 5 (cinco) dias, contando
da data que o Condmino tomou conhecimento da mesma.
Em caso de emergncia, poder ser reduzido o prazo.

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QUORUM

Para cada Assemblia, de acordo com a Conveno do prdio,


necessrio um quorum mnimo, isto , a quantidade legal de Condminos
presentes, para a legalidade da mesma, em primeira chamada. Se o
quorum no for suficiente, a Conveno tambm prever quando ser
realizada a prxima chamada, e qual o quorum necessrio, que poder
ser de alguns minutos, horas ou de vrios dias.
Quando a Conveno omissa, a Lei 4.591/64 prev de (trs
quartos) dos Condminos o quorum mnimo para aprovao de qualquer
matria.
Uma Assemblia Geral realizada com falta de quorum no ter
validade. Qualquer Condmino poder contestar as deliberaes
ocorridas, com fundamento na Falta de Quorum.

AS ATAS

A Ata um documento em que ser registrado, de forma exata e


metdica, resolues e decises de cada Assemblia. Deve ser redigida
pelo Secretrio da Mesa numa linguagem simples, objetiva e precisa,
evitando narrar apartes dos moradores e detalhes das discusses; limitar
a descrever as questes votadas. Evitar rasuras. A eventual correo
ser feita atravs de ressalvas, antecedendo-se nova frase a expresso
digo ou em tempo, quando a omisso contada aps a redao.
A lavratura da Ata imprescindvel, tomada em livro prprio, o
chamado Livro de Atas, com as folhas devidamente numeradas e
rubricadas, tornando um instrumento que serve como prova de tudo que
na Assemblia foi deliberado. Exemplo: em um processo judicial instaurado
pelo Condomnio ou contra o Condomnio, a Ata um objeto de
indiscutvel importncia.
Com o cuidado de no deixar espaos em branco, pargrafos ou
alneas, a Ata deve ser lanada de imediato por ocasio das Assemblias,
seguindo-se a leitura e assinatura por todos os presentes.
A guarda da Ata cabe ao Sndico, como tambm a divulgao,
em at 8 (oito) dias, das deliberaes votadas nas Assemblias.
Veja um modelo de Ata na pgina 53 deste livro.
21
TERMOS DA ATA

Numa Ata deve constar o Termo de Abertura, bem como o dia,


o ms, o ano e a hora da Assemblia, local, o nmero de Condminos
participantes, para efeito de quorum, o nome do Presidente e do
Secretrio dos trabalhos, a ordem do dia com as discusses, votaes e
deliberaes. Por fim, o Termo de Encerramento e assinatura dos
Condminos presentes.
Em seguida, a Ata deve ser registrada no Cartrio de Ttulos e
Documentos de sua cidade.

PODERES DAS ASSEMBLIAS

A Assemblia Geral soberana. Tem poderes para decidir sobre


o destino do Condomnio, inclusive sobre demolies, reformas ou
reconstruo do imvel, dentro das disposies legais.
Atravs de uma Assemblia Geral processa alteraes da
Conveno Condominial ou do Regimento Interno, como tambm interdita
ou aprova atos do Sndico.

DIREITOS DOS CONDMINOS

Os direitos dos Condminos so limitados, como so limitados


os direitos de qualquer cidado que vive numa comunidade. Nesse caso,
existem direitos fundamentais e especficos.
O Art. 5, inc. XII, da Constituio Federal assegura a
inviolabilidade dos direitos concernentes propriedade. O Art. 524, do
Cdigo Civil, garante o uso, o gozo e a disponibilidade de um bem ao seu
proprietrio.
O livre uso, gozo e disposio s encontram obstculos no mau
uso da propriedade, conf. Arts. 554 e 555 do Cdigo Civil, que disciplinam
o princpio de ordem geral aplicvel vizinhana: ... O proprietrio ou
inquilino de prdio tem o direito de impedir que o mau uso de
propriedade vizinha possa prejudicar a segurana, o sossego e a sade
dos que o habitam.

22
No condomnio criado pela Lei 4.591/64, em que o direito tem
a pluridade de titulares, existe uma modificao importante na estrutura
do direito de propriedade que o respeito vontade da maioria, contra
a vontade simples de cada proprietrio.
A Constituio Federal soberana. As novas disposies apenas
regulam situaes em que os direitos individuais entram em conflito, onde
todos, simultaneamente, so proprietrios sobre a mesma coisa. No
cabe ao Condomnio, por qualquer forma, prejudicar ou regular o
exerccio dos direitos de cada Condmino, como proprietrio.
Neste sentido, existem decises judiciais:
O Condmino tem direito, em tese, de questionar deciso
majoritria que considera abusiva. Julgados do TRGS 62/264.
No mesmo sentido:
A Conveno, ainda que aprovada com o quorum
qualificado de 2/3, so ineficazes as disposies da Conveno que
imponham restries ao exerccio normal de direito de propriedade
de Condminos sobre suas unidades autnomas, e que afrontem a
prpria natureza e destinao destas.
Com base na Legislao Brasileira, as Convenes devem ser
elaboradas observando normas fundamentais de direito dos Condminos.
As mais importantes so:
1) Usar, gozar e dispor de sua unidade autnoma de acordo
com seus interesses, desde que no fira a liberdade dos demais
Condminos e a solidez do prdio.
2) Ter livre acesso s reas comuns do prdio sem causar
danos, incmodo ou embarao aos vizinhos.
3) Participar das Assemblias, desde que esteja quite com o
Condomnio, para votar e ser votado.
4) - Manter em seu poder as chaves das portas de acesso ao
prdio.
5) Em qualquer momento, ser esclarecido pelo Sndico sobre
questo que considere importante e inerente ao seu direito de Condmino.
6) Pagar sua cota-parte justa ao rateio e, ao inquilino, pagar
somente as taxas ordinrias.
7) Denunciar irregularidades que observar no mbito do
Condomnio.
23
8) Recorrer Assemblia Geral dos atos e decises isoladas
do Sndico que prejudicam o Condomnio ou, particularmente, em seu
prejuzo.
9) Examinar, em qualquer poca, livros, documentos e arquivos
da administrao e ser informado pelo Sndico sobre qualquer dvida.
10) Recorrer contra os atos e decises do Sndico ao Conselho
Fiscal e Consultivo que, se for o caso, poder solicitar uma Assemblia
Extraordinria para submeter o problema.

DEVERES DOS CONDMINOS

Os mais importantes so:


1) Pagar regularmente a taxa referente s despesas ordinrias,
sob pena de multa prevista na Conveno do prdio.
2) Pagar sua cota-parte das despesas relativas s obras de
interesse do prdio, devidamente aprovada em Assemblia Geral.
3) Contribuir para o Fundo de Reserva, quando prevista na
Conveno ou deliberada em Assemblia. O inquilino no obrigado a
participar desta taxa.
4) Facilitar a entrada do Sndico e empregados do Condomnio
em sua unidade, quando necessitar de servios de interesse do edifcio.

PROIBIES AOS CONDMINOS

As proibies mais importantes so:


1) Alterar as linhas e formas externas da fachada do prdio, a
no ser com concordncia unnime do Condomnio.
2) Pintar ou decorar as partes de esquadrias externas em cores
diferentes das empregadas no edifcio.
3) Usar o imvel de forma nociva ou perigosa tranqilidade,
salubridade e segurana do Condomnio, com produtos txicos,
inflamveis ou explosivos.
4) Prejudicar o uso das partes comuns ou embargar corredores,
escadas e outras reas comuns, em seu benefcio.
5) Vender box de garagem ou alug-lo a pessoas estranhas ao
Condomnio.
24
6) Promover festas barulhentas aps as 22 horas, em respeito
Lei do Silncio.
7) Afixar, expor ou pintar cartazes/anncios de servios
profissionais nas dependncias comuns das edificaes.
8) Depositar vasos e outros objetos mveis, passveis de queda,
nos parapeitos das janelas.

COMPORTAMENTO IMORAL
DOS MORADORES

Aplica-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as


obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade, conforme a
Lei 4.591/64, Art. 20.
As regras do Regulamento Interno devem ser cumpridas com
rigor, independentemente de ser ou no proprietrio.
Em caso de inquilino ter comportamento imoral, ou outro,
incompatvel com a comunidade, o infrator quem deve ser multado ou
acionado pela Justia, e no o proprietrio do imvel.
Jurisprudncia:
E, por mais imoral que seja o comportamento do inquilino,
o Sndico no tem poder para promover a Ao de Despejo contra o
prprio com base em tal fato. TA/RS, in RT 6337165.

MORADIAS COLETIVAS

muito comum a Conveno de um determinado prdio proibir


a moradia de vrios rapazes ou moas em um apartamento, onde se
constitui uma moradia coletiva, tambm conhecida por repblica ou
pensionato.
A proibio, pelo Cdigo Civil, esbarra na legalidade ao ferir o
direito de propriedade. A Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, deixa a
interpretao mais clara - ver Arts. 14, 15 e 16, Seo II, que
regulamentam as sublocaes.
Nesses casos, os moradores, como qualquer morador do prdio,
so obrigados a respeitar o Regimento Interno.

25
RESPONSABILIDADES DO CONDOMNIO

Os tribunais brasileiros tm entendido que o Condomnio


responsvel por diversos atos danosos, ocorridos em suas dependncias.
Vejamos algumas jurisprudncias nesse sentido:

O Condomnio totalmente responsvel pelos atos praticados


pelo Sndico ou por seus empregados contra os Condminos ou
contra terceiros, estranhos ao Condomnio. BJA, ementa 131.767.

Estragos causados por prepostos do Condomnio a veculo


pertencente a Condmino, a Locatrio ou simples morador do prdio,
no exerccio de sua funo de manobrista. RT 576/124.

Furto ocorrido nas dependncias do Condomnio, desde que


este possua aparato de segurana em propores de poder evit-lo,
como grades, porteiros e guardas. TJSP, in ADCOAS 111.724.

Mesmo que o Regulamento Interno contenha clusula isentando


Condomnio de indenizao de danos causados em sua garagem, tal
clusula no exime a responsabilidade, em se tratando de dano causado
por preposto BJA, ementa 118.811. Mas h decises contrrias:
ADCOA 125.462, TJRJ e 124.547, TJRJ.

Objetos que repetidas vezes caem do edifcio obrigam o


Condomnio a indenizar as vtimas lesionadas e os prejuzos causados
a veculos TJRJ, ementa ADCOAS 130.607.

O QUE NO DE RESPONSABILIDE
DO CONDOMNIO

Jurisprudncias:
Arranhes em veculo de Condmino, desde que no provado
que os mesmos foram causados no interior da garagem do
Condomnio BJA, ementa 124.548, TJRJ.
26
Furto de veculo ou bicicleta de Condmino, se o Condomnio
no contar com servio de guarda ou vigilncia BJA, ementa 124.402,
TJSC.

Dano sofrido por Condmino, em virtude de queda de


objetos de unidades superiores no identificada BJA, ementa
120.523.

Furto de moto na garagem do Condomnio, se o dono da moto


no Condmino, nem inquilino, mas simples hspede de inquilino de
apartamento BJA, ementa 128.962, TJRJ.

DIREITOS DE CONSTRUO
VCIOS CONSTRUTIVOS

Um prdio em que apresenta defeito de construo aps a


ocupao pelos moradores, aplica-se a norma do Art. 1.245, do Cdigo
Civil, que determina que o construtor, por um prazo de 5 (cinco) anos,
responsvel pela solidez e segurana da construo. No mesmo sentido
da responsabilidade trata o artigo 43 e 11, da Lei 4.591/64 e a
Jurisprudncia ADCOAS 129.378, TJPR.
Quando o defeito nas partes comuns do prdio, o Sndico
quem prope a Ao de Reparao de Danos. Se for em uma unidade,
o Condmino, em seu prprio nome, quem vai propor a Ao
competente contra o construtor ou a incorporadora.
O Prof. Jos Aguiar Dias, no seu livro Responsabilidade Civil
em Debate, diz que o prazo de 5 (cinco) anos vale para reclamar defeitos
aparentes da obra, contveis imediatamente ao receber o imvel, mas,
em se tratando de defeitos ocultos o prazo para reclamaes pula para
20 (vinte) anos.
Mas h outros entendimentos:
... O prazo de 5 (cinco) anos o prazo de garantia, podendo
a Ao de Reparao ser proposta aps 5 (cinco) anos, at, no
mximo 20 (vinte) anos. TJRS, in Rev de Jurisprudncias, 123/275.
27
O prazo de 5 (cinco) anos, previsto no Art. 1.245, do Cdigo
Civil, no para o exerccio da Ao, mas sim, de garantia.
Verificada a existncia; comea a correr o prazo de prescrio, que
o comum aos direitos pessoais. TJRS, 118/356.
A verificao de defeitos, ou melhor, a segurana do prdio
depende de todos os Condminos, que devem ficar atentos ao aparecer
rachaduras e infiltraes de gua nas paredes, eroses nos alicerces e
outros problemas que podem afetar o edifcio. Qualquer observao
neste sentido deve ser imediatamente denunciada, para que sejam tomadas
as providncias.

DAS INFILTRAES DE GUA

Trata-se de uma ocorrncia muito comum, principalmente em


construes mais antigas.
Nesses casos, ... O proprietrio da unidade de onde provem
o defeito deve responder pelos danos causados, reparar o defeito e
indenizar o Condmino prejudicado. TARJ, Ac. Unn. De 1 Cmara,
21.11.89 ap 83.159.
Quando as infiltraes so provenientes do terrao de
cobertura, a responsabilidade de reparar o defeito e a unidade
autnoma prejudicada do Condomnio. ADCOAS, 1.869/71.
Entretanto, quando o terrao de uso exclusivo de um
determinado Condmino, este dever responder pelos prejuzos BJA,
ementa 126.291 TARJ.
Quando a infiltrao for proveniente de partes comuns, o
Condomnio quem responde pelo reparo, inclusive de alguma
unidade que venha sofrer estrago com o defeito. ADCOAS, 304/
70.
Em caso de um Condmino ter que pagar e indenizar outro
Condmino prejudicado por uma infiltrao ocorrida em sua unidade,
este deve recobrar o que gastou em Ao proposta contra o construtor
do prdio, dentro dos prazos citados.
Caso o proprietrio de unidade prejudicada por um vazamento
de gua, oriundo da unidade vizinha e, esgotadas todas as medidas
extrajudiciais para o conserto, poder este recorrer Justia contra o
28
proprietrio do imvel avariado com Ao Judicial de
Procedimentos Sumarssimos, prevista no Art. 275, I, letra J, do Cdigo
Civil, invocando ainda o Art. 554, do Cdigo Civil e o Art. 10, III, da
Lei 4.591/64, cominando multa diria se, a partir da citao, no fizer
cessar o vazamento em pauta, alm de ter que indenizar todo o prejuzo
causado.

OBRAS NA COBERTURA

Teto ou terrao de um edifcio costuma ser objeto de muito


discusso. No raro o proprietrio do ltimo pavimento entender que
o teto do prdio que cobre a sua unidade pertence a ele.
Vejamos o que afirma a Jurisprudncia:
O teto uma rea comum, considerada espao areo e,
qualquer modificao que nele se faa depende de deciso unnime
dos Condminos. TJMG, BJA, ementa 117.267.
Neste caso, o proprietrio interessado em transformar em duplex
ou numa cobertura exclusiva, depois da deciso unnime em Assemblia
especialmente convocada, dever registrar a Ata no mesmo Cartrio de
Registro onde foi lavrada a escritura do imvel, momento que se dar a
anexao da rea ao seu respectivo apartamento.
Com a certido e as plantas arquitetnicas da construo, o
proprietrio estar apto a entrar na Prefeitura local com o pedido de
autorizao para iniciar a obra.

OBRAS NECESSRIAS
NO EXECUTADAS

Quando um prdio necessitar de uma obra de interesse geral, e,


depois de reiteradas solicitaes para a soluo do problema, o Sndico
ainda permanecer indiferente, o melhor reunir pelo menos (um quarto)
dos Condminos e, com base no Art. 25 da Lei 4.591/64, convocar
uma Assemblia Geral Extraordinria para tratar do assunto, cujas
deliberaes devero ser executadas pelo Sndico.
Continuando a recusa, o Sndico deve ser julgado em outra
Assemblia, especialmente, convocada para destitu-lo e eleger outro
com o propsito de executar a obra necessria.
29
ALTERAES DA FACHADA

A fachada, as paredes externas e as reas comuns de um prdio


so consideradas partes comuns a todos os proprietrios.
Nada pode ser alterado sem o consentimento unnime, conforme
o Cdigo Civil, no Art. 628.
A Lei 4.591/64, Art. 10, I, tambm probe. O Cdigo de
Processo Civil assegura este direito no Art. 934, II e pe disposio
do Condomnio a Ao de Nunciao de Obra Nova, para impedir
que o co-proprietrio execute alguma obra em prejuzo ou alterao da
coisa comum.

UTILIZAO DE PASSAGENS
PELAS UNIDADES AUTNOMAS

Quando necessrio utilizar a passagem por alguma unidade


autnoma, para realizao de determinada obra no prdio, o morador
desta deve colaborar e permitir o acesso.
Caso contrrio, o Sndico, em nome do Condomnio, pode
ingressar com uma Ao Cominatria, cumulando com indenizao de
perdas e danos contra o morador de tal unidade.
Qualquer dano causado em razo da utilizao de uma unidade
como passagem, o Condmino dever ser reparado ou indenizado pelo
Condomnio ou pela empreiteira de servios.

ALUGUEL DE GARAGENS

O box de garagem normalmente encontra-se vinculado unidade


autnoma, que no ocorre em casos de fraes ideais especficas.
No primeiro caso proibido alugar a vaga pessoa estranha ao
Condomnio, a no ser que a Conveno diga o contrrio.

ANIMAIS NO APARTAMENTO

O assunto polmico. Geralmente a Conveno traz clusulas


proibindo a presena de animais nas unidades autnomas.
30
H tribunais que confirmam a proibio, como o TJSP, in
ADCOAS 118.416; TARJ, BJA, ementa 99.667.
Outros reconhecem o direito do Condmino manter pequenos
animais que no causam desassossego nem risco sade dos moradores
ou salubridade do prdio, conforme o TJRJ, BJA, ementa 124.290.
A RT 4057175 julga:
Conveno nenhuma atinge o co pequins, que nenhum
transtorno ou incmodo acarreta aos Condminos.
O julgado do TARGS 487364 afirma:
Mesmo que a Conveno ou o Regimento proba co em
apartamento, a vedao s legtima se demonstrado o uso de forma
perigosa ou nociva ao sossego dos demais Condminos.
Uma Conveno pode at proibir o uso de reas comuns para a
recreao de animais, mas remov-los dos apartamentos ou, aplicar
multas, s quando o animal fere o Direito de Vizinhana em prejuzo
sade, sossego e segurana dos moradores.

RUDOS EXCESSIVOS

O proprietrio ou o inquilino de um prdio tem o direito de


impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a
segurana, o sossego e a sade dos que o habitam. Art. 554, do
Cdigo Civil.
O Condmino perturbado por rudos anormais e excessivos pode
entrar em juzo, com base aos Direitos da Vizinhana, e ter o direito de
ter seu sossego respeitado.
Neste sentido h acrdo da 1 CC do TARGS, votao unnime
em 18-02-1986:
Cabe aos proprietrios de casas noturnas vedar a sada de
sons para o exterior de seus estabelecimentos, evitando desta forma
os rudos excessivos provocados pelos instrumentos sonoros usados,
a fim de que no perturbem os vizinhos, resguardando-lhes o direito
de repouso, sossego e sade mental.

31
SEGURO

A Lei 4.591/64, Art. 13 dispe da obrigatoriedade do seguro de


danos materiais, portando o Sndico o responsvel pela sua
concretizao.
Existem 2 (duas) modalidades de seguro, a do Muturio e a do
Condomnio.
Seguro do Muturio: todo imvel financiado pelo Sistema
Financeiro da Habitao tem uma aplice de seguro, cobrindo sinistros
decorrentes de incndio, desmoronamentos e alagamentos. Neste caso,
o proprietrio pode pedir ao Sndico que exclua a sua unidade na contrao
do seguro.
Seguro do Condomnio/Patrimnio: destina-se a cobrir toda a
edificao, incluindo as partes comuns e as unidades autnomas no
seguradas pelo SFH. Seguro que cobre apenas a reconstruo do prdio,
no cobrindo pertences dos proprietrios das unidades.
O seguro pode ser feito contra incndio ou contra riscos diversos
e, quanto ao seguro do patrimnio, o Sndico pode realiz-lo pelo valor
do imvel novo, isto , o valor de reconstruo, evitando valor comercial,
quem embute o preo do terreno e das fundaes que podero ser
reaproveitadas no caso de reconstruo. Esta uma opo que deve ser
votada em Assemblia Geral.

SEGURANA PESSOAL

A colaborao do Sndico bsica, mas cada um deve estar


atento, porque ningum est isento de um imprevisto, acidente ou at
mesmo um assalto. Algumas regras podem ajudar. So elas:
1) O Sndico, o Zelador, o Porteiro, como todos os funcionrios
do Condomnio devem conhecer os moradores e vice-versa.
2) Identificar todos que circulam pelo prdio.
3) Divulgar constantemente as instrues sobre a utilizao
correta dos recursos do Condomnio. Na falta de porteiro fsico, no
abrir a porta do hall, atravs do interfone, sem ter a certeza de quem
esteja querendo entrar no prdio.
4) Manter a vigilncia fsica nas reas comuns do edifcio.
32
5) Guardar, em lugar seguro, mas de fcil acesso, todas as
chaves do prdio.
6) Procurar instalar sistemas eficientes de comunicao entre
unidades autnomas/portarias, alarmes de incndio, de segurana, etc.
7) Estar sempre ao alcance das mos e prontos para uso,
equipamentos e estojos de pronto-socorro.

USO DA ELETRICIDADE
COM SEGURANA

A energia eltrica de grande importncia para todos, mas se


mal utilizada pode provocar acidentes irreparveis.
Alguns cuidados so importantes, como equipar as tomadas com
protetores isolantes, eliminar fios desencapados, verificar se os disjuntores
esto bem dimensionados.

USO DO ELEVADOR

Trata-se de um veiculo que consome muita energia e manuteno


de custo elevado. recomendado disciplinar o nmero de viagens,
orientando os ascensoristas a controlar as partidas com maior nmero
de passageiros.
Entre outras coisas, o Condomnio responde pelos danos que
o filho menor causar ao elevador, ao conduzir, de forma inadequada,
uma bicicleta, se houver regra proibitiva para tal ato TARJ, in
ADCOAS 12.032.

A PREVENO E O
COMBATE A INCNDIO

Com a ajuda do Corpo de Bombeiros, o Sndico pode e deve


passar informaes detalhadas sobre o assunto. importante ensinar
aos moradores os cuidados preventivos e a maneira correta de usar e
conservar os equipamentos de combate a incndio, como extintores,
hidrantes, mangueiras, registros, chuveiros automticos e escadas com
corrimo.
33
A simulao de um incndio no prdio um bom teste para
qualificar a reao coletiva, como tambm sentir o preparo de cada um
ao manusear os equipamentos.
Prevenir mais importante do que apagar um incndio.

DESPESAS DO CONDOMNIO

o item, numa pauta de Assemblia Geral, que gera mais debate.


Discutido exausto e, mesmo assim, nem sempre o resultado do
oramento agrada a todos. As taxas, em tempo de inflao alta, so
penalizadas pelo exagerado custo dos servios, tornando cada dia mais
difcil cortar despesas, sem prejudicar os trabalhos no prdio.
O desempenho do Sndico fica basicamente concentrado no
controle das despesas, exigindo um esforo enorme na luta contra o
desperdcio de gua e de energia eltrica.
O desperdcio de gua srio, deve ser combatido com energia;
constantemente a gua potvel jogada fora atravs de torneiras mal
fechadas ou estragadas e vazamentos na tubulao.
Para combater o problema necessrio uma constante e rigorosa
manuteno hidrulica no prdio; trabalhar a conscientizao de adultos
e crianas sobre a gravidade do desperdcio de gua, sabendo-se que a
economia de gua e de energia eltrica traz um benefcio direto na despesa
mensal do Condomnio. E mais, ajuda na preservao do meio ambiente.
Sem dvida, a mais rdua tarefa de um Sndico administrar os
gastos. importante treinar um funcionrio do Condomnio para resolver
pequenos reparos hidrulicos e de eletricidade, para resolver problemas
nas reas comuns do prdio e mesmo nas unidades autnomas, como
trocar buchinhas nas torneiras ou reparo nas vlvulas de descarga.

DESPESAS ORDINRIAS

A inexistncia de Conveno no desobriga o Condmino


de prdio residencial de pagar despesas condominiais 1 TARJ,
Ac. Unn. 7 CC, in ADCOAS n 99.363/84.

34
Despesas Ordinrias so aquelas que compem os gastos relativos
conservao e higiene das reas comuns do prdio, a quitao de
aplices de seguro contra incndio e responsabilidade civil frente a
terceiros, os honorrios do Sndico e a remunerao dos empregados
do Condomnio, despesas de gua e energia eltrica, material de limpeza,
conservao dos elevadores, bombas, incineradores de lixo, manuteno
de porteiros eletrnicos, etc.

DESPESAS EXTRAORDINRIAS

Todas as despesas que fogem competncia ordinria so


consideradas extraordinrias, como custas judiciais e honorrios
advocatcios, decorrentes da defesa de interesses do Condomnio,
instalao de equipamentos e reparos de grande monta, conserto de
tubulaes que afetam mais de uma unidade autnoma e reas comuns
do edifcio, reforma geral do prdio e outras.

DESPESAS SEM
APROVAO PRVIA

A Conveno dever prever o valor mximo de valores que o


Sndico pode despender sem autorizao da Assemblia Geral.
Em muitos casos, o Sndico extrapola o limite com ou sem
aprovao do Conselho Consultivo, gerando desconfiana e
desagradveis observaes internas.
A melhor maneira de evitar tais circunstncias recorrer
Assemblia Geral em que sero estabelecidos novos tetos de despesas
sem aprovao prvia.

DESPESAS EMERGENCIAIS,
TEIS E VOLUPTRIAS

Emergenciais: danos ocorridos em telhados, tubulaes de gua


e esgoto, etc. Neste caso, as despesas necessrias devem ser cobradas
integralmente dos Condminos.

35
teis: so gastos no urgentes, mas que podero oferecer maior
conforto e valorizao do prdio, como guarita de guarda, colocao de
grades, porteiro eletrnico e outros. Neste caso, as obras tm que ser
aprovadas em Assemblia Geral, observando o quorum mnimo, sob
pena do embargo da obra pelos Condminos contrrios mesma.
Volupturias: ocasionadas para melhorar a esttica do prdio,
como decorao do hall de entrada, jardins, passeios, colocao de
obras de arte, etc. Mesmo que aprovadas pela maioria em Assemblia
Geral, caso exista algum Condmino prejudicado, o mesmo tem o direito
de solicitar a retirada das benfeitorias.
Em qualquer dos casos, a cobrana especial, distinta da taxa
ordinria.

RATEIO DAS DESPESAS

As despesas ordinrias devero ser rateadas mensalmente de


maneira proporcional frao ideal do terreno, levando em considerao
que o proprietrio de maior rea tem maior interesse na conservao da
rea comum; regime contemplado pela legislao, embora de forma
suplementar, podendo a Conveno eleger outro critrio, desde que no
fira as leis em vigor no Pas.
Vejamos o que diz a Jurisprudncia:
No Condomnio as despesas devem ser correlativas a um
direito prprio do gozo. Disso resulta que as partes excludas dos
benefcios de determinados servios prestados totalidade das
unidades do Condomnio, no obrigam aos seus proprietrios pelas
despesas de tais benefcios decorrentes RT 378/186.
E mais:
O Condmino no deve suportar as despesas que sua
destinao, uso e utilizao, s interessam ou beneficiam aos demais
Julgados do TARGS, 32/288.
Em prdio de elevadores, a Jurisprudncia Brasileira vem dando
resposta aos Condminos proprietrios de lojas de rua e de galeria,
apartamentos e salas localizadas em pavimento trreo, desobrigando-os
de pagar despesas referentes ao uso de elevadores, como tambm a
manuteno dos corredores acima de sua unidade, porque no os utilizam
nas mesmas propores dos demais Condminos.
36
Um Condomnio no pode lucrar nem sofrer prejuzos com a
indiviso da coisa comum. As despesas devem ser divididas entre todos
de forma mais justa possvel e, juridicamente legal.

COBRANA DO CONDOMNIO

O sistema de cobrana de contribuio fixa desaconselhvel


em perodo de inflao elevada, gerando a constante convocao de
Assemblias para a atualizao da quota-parte.
O ideal a cobrana da contribuio varivel. O Sndico, atravs
de um demonstrativo ou balancete de despesas do ms, define um valor
ideal, acrescido de uma razovel margem de segurana, capaz de cobrir
todos os gastos com manuteno do edifcio.
Em caso de dficit decorrente de despesas extraordinrias, cabe
aos proprietrios pagar, mas se decorrer de gastos ordinrios, o pagamento
de responsabilidade do inquilino. Para saber de quem a
responsabilidade, basta examinar o demonstrativo das despesas.
Jurisprudncia:
A circunstncia da aquisio da unidade habitacional traz
como conseqncia a obrigao de participar dos gastos comuns
Julgados do TARGS, 40/269.
E mais:
As despesas dos Condomnios so devidas por todos os
Condminos, na forma e quantias estabelecidas pela Conveno e
artigo 12, 1 a , da Lei 4.591/64, uma vez que decorrem do domnio
ADCOAS, 94.699/84.

PAGAMENTO DO CONDOMNIO

Conforme o Art. 955, do Cdigo Civil, o pagamento de qualquer


obrigao deve ser feito em tempo, lugar e forma convencionada. E vai
mais longe, dedicando ao assunto todo o Captulo II, Dos Efeitos das
Obrigaes, Arts. 920 a 1.064.
Quem est atrasado com o Condomnio e acha que com um DOC
Documento de Ordem de Crdito Bancrio, fica livre da multa e
juros, est enganado.
37
Neste caso aplica-se a Jurisprudncia:
A remessa bancria, salvo se explicitamente avenada com
finalidade liberatria, no meio hbil para pagamento de dvida
cambiariforme. Assim, no est o credor obrigado a receb-la, nem
tem ela o condo de liberar o devedor de purgar a mora em que se
encontra, sem anuncia do destinatrio Julgados do TARGS, 47/
415.
A taxa condominial deve ser paga no Banco Depositrio, com
formulrio especial, na Administradora, na unidade ou na sala do Sndico,
colhendo o referido recibo.
Guardar a prova de pagamento por 20 (vinte) anos. A obrigao
de contribuir em proporo para pagamento de despesas comuns no
possui prazo especial de prescrio.
Prescreve a respectiva Ao de Cobrana no prazo comum
das aes pessoais, em 20 (vinte) anos Art. 177, do Cdigo Civil.
Para livrar de tanto papel, pode o Condmino requerer junto
administrao condominial uma Declarao de Inexistncia de Dbitos
Anteriores, com a finalidade de provar seus pagamentos Art. 136, III,
do Cdigo Civil.
Cheques sem competente proviso de fundos no podem ser
considerados como pagamentos Julgados do TARGS, 40/263.
Neste caso, cabe ao Sndico executar o cheque sem fundos ou
desprez-lo, cobrando as quotas condominiais do Condmino.

TAXA ORDINRIA DAS COBERTURAS

Os prdios construdos com apartamentos de cobertura, o critrio


normalmente adotado para a cobrana da contribuio condominial
pela frao ideal, como prev a Lei 4.591/64, proporcionalmente maior.
Neste caso, a cobertura do telhado ou, o espao areo, continua
pertencendo ao Condomnio, responsvel pela sua manuteno.
As coberturas construdas em prdios j prontos, a cobrana
deve ser estabelecida por metro quadrado, pois a frao ideal deste
imvel, pela complexidade do reclculo, normalmente permanece a
mesma. A melhor referncia o carn ou o formulrio de cobrana do
IPTU, que passa a cobrar o imposto sobre a nova rea, inserida nesse
documento de cobrana.
38
sempre bom analisar que o acrscimo de rea no apartamento
de cobertura, pouco representa nas despesas ordinrias do prdio, a
no ser a conta de gua que pode sofrer um ligeiro aumento. No mais,
funcionrios, energia eltrica e outros gastos no alteram.
O Superior Tribunal de Justia, em um julgado, conclui:
Se a interpretao por critrios tradicionais conduzir
injustia, incoerncia ou contradio, recomenda-se buscar o sentido
eqitativo, lgico e de acordo com o sentimento geral.
Mais Jurisprudncia neste sentido:
O Condmino no deve suportar as despesas que pela sua
destinao, uso e utilizao, s interessam ou beneficiam aos demais
Julgados do TARGS, 32/288.
E a manuteno do telhado? Por analogia, a responsabilidade
passa para o proprietrio da unidade de cobertura, pois aquela rea foi
anexada ao seu apartamento, livrando o Condomnio de pesadas
despesas em consertos peridicos do telhado, alm dos estragos nos
apartamentos que sofram com os vazamentos, em conseqncia das
chuvas.
Por outro lado, se o Condmino de cobertura est pagando um
Condomnio maior, sem gerar despesas maiores, conclui-se que o
Condomnio pode continuar com a responsabilidade pela manuteno
do telhado.
O advogado Knio de Souza Pereira, especialista em Direito
Imobilirio, afirma em uma coluna de jornal especializada em Condomnio:
O critrio de cobrana a maior das coberturas deve ser
equilibrado, justo, devendo ser analisado caso a caso. Deve a norma
legal prevalecer nos casos em que a mesma for razovel, pois a lei
foi criada em 1964, data em que quase no existiam cobranas.
E mais, continua o especialista:.
Os Condminos devem buscar um entendimento quanto
diviso das despesas com base nos gastos reais de cada unidade,
antes de simplesmente apelarem para a norma geral de diviso pela
frao ideal que, em determinados casos, inclusive quanto s lojas
trreas, poder vir a ser considerado injusto. (Jornal de Casa
22/11/1998).

39
O Ministro do Superior Tribunal da Justia, Slvio de Figueiredo,
ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64, e o critrio de diviso de despesas
condominiais, decidiu:
A interpretao das leis obra de raciocnio, mas tambm de
sabedoria e bom senso, no podendo o julgador ater-se exclusivamente
aos vocbulos, mas, sim, aplicar os princpios que informam as normas
positivas.

COBRANA JUDICIAL

A forma adequada de realizao de crdito, aps o atraso das


taxas condominiais, a Judicial. O rito sumarssimo.
A emisso de Letra de Cmbio uma prtica ilcita, sujeita
Ao de Sustao do Protesto, e mais, pode obrigar o Condomnio a
responder nos termos do Artigo 198, do Cdigo Civil, por todos os
prejuzos causados ao Condmino.
Trata-se de despesa comum, obrigao decorrente de Lei, de
natureza no comercial, portando, no poder ser transformada em negcio
cambial, conforme defende alguns juristas.
Outro artifcio de coao para forar o Condmino inadimplente
a liquidar o seu dbito com o Condomnio o corte de gua, gs e acesso
s reas de lazer ou, divulgar seus nomes no hall de entrada do prdio.
Nada disto tem respaldo legal, ferindo o princpio de que a ningum
dado exercer suas prprias razes Art. 345, do Cdigo de Processo
Civil. No permitido expor ou causar constrangimento aos devedores,
o caminho mais correto o Sndico postular a ao de cobrana.
O Condmino, ainda que com as taxas condominiais atrasadas,
no perde as caractersticas de co-proprietrio, inexistindo relao direta
entre seus deveres e direitos como Condmino.
A cobrana de condomnio atrasado de unidade leiloada costuma
trazer mais trabalho ao Condomnio. Quem est com sua unidade para
ser leiloada costuma no pagar as taxas condominiais. Neste caso, cabe
ao novo proprietrio que comprou a unidade, atravs de um leilo pblico,
assumir a dvida, pois ela acompanha o imvel. Se foi o agente hipotecrio
que adjudicou da unidade, a ao de cobrana ser postulada ao Agente.
40
CHAMADAS EXTRAS

natural que, com a inflao em alta, ou mesmo o inesperado


valor de uma determinada conta de gua ou luz, a receita torna-se
insuficiente, levando o Sndico a proceder a uma Chamada Extra de
Receita junto aos Condminos. legal. O dinheiro ser destinado a cobrir
gastos decorrentes de despesas urgentes ou autorizadas.
O que no justifica usar desse expediente continuadas vezes.
A, o Sndico deve convocar uma Assemblia Geral Extraordinria para
rever o oramento.

AS PENALIDADES

Taxa condominial paga com atraso poder sofrer uma multa de


at 20% (vinte por cento), mais juros de 1% (um por cento) ao ms e,
quando a Conveno permite, aplica-se a correo monetria.
Vejamos a Jurisprudncia:
Inexistindo Conveno regular, indevida a cobrana de
multa e juros superiores taxa legal pelo atraso no pagamento das
quotas mensais Julgados do TARGS, 49/457.
E ainda:
A Conveno o documento que legitima a cobrana de juros
superiores taxa legal, de multa e correo monetria do dbito
Julgados do TARGS, 22/240.
A Lei 6.899/81, 2o., do Art. 1o , determinou aplicao de
correo monetria aos dbitos oriundos de deciso judicial desde o
ajuizamento da Ao.
E mais:
A correo monetria das quotas condominiais em atraso
imposta a partir de ajuizamento da ao, desde que a conveno
estipule a sua aplicao ADCOAS 100.134/85.
Cabvel a correo monetria das quotas condominiais, desde
o respectivo ms do vencimento, se assim estipulado na Conveno
Condominial, que est registrada Julgados do TARGS, 49/457.
Cabe ao Sndico aplicar as penalidades ao Condmino que violar
qualquer dever estipulado na Conveno, em valores por ela previstos,
sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que couber, conforme
a Lei 4.591/64, Art. 21.
41
A MULTA SOBRE A TAXA DE CONDOMNIO
E O CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O Cdigo de Defesa do Consumidor ao estabelecer a multa


moratria de 2% (dois por cento), Lei 9.298/96, pargrafo 1o , do Art.
52, no alcanou nem modificou o Art. 12, da Lei 4.591/64, conforme
doutrina e jurisprudncia dos tribunais brasileiros.
Em acrdo de janeiro de 2000, o 2 o Tribunal de Alada Civil de
So Paulo reafirmou a Jurisprudncia nacional sobre a matria em debate,
tachando de impertinente a invocao do Cdigo de Defesa do
Consumidor.
Condomnio Despesas condominiais. Multa por
inadimplemento Fixao de porcentual definido pela conveno,
respeitado o limite de 20%. Admissibilidade, pois a relao
condominial no de consumo. Inteligncia do Art. 12, 3o , da Lei
4.591/64. CT. Revista dos Tribunais, vol. 776/273.
Portanto, a multa constante da Conveno de Condomnio legal.

PRESTAO DE CONTAS

O Sndico fica obrigado a prestar contas de seus atos a todos os


Condminos e, tambm aos inquilinos, quando tratar de despesas
ordinrias.
Caso isso no ocorra, qualquer Condmino poder recorrer
Justia e exigir seus direitos.

FUNDO DE RESERVA

Obrigatrio por Lei, o Fundo de Reserva deve ser previsto na


Conveno e seu valor fixado na mesma Assemblia Geral que aprovar
o oramento.
So recursos financeiros, geralmente baseados em porcentagem
sobre as despesas ordinrias, com destino especfico para suprir as
necessidades emergenciais.
O Fundo de Reserva deve ser constitudo em uma conta separada
e aplicado em Caderneta de Poupana ou ttulos de fcil resgate, para
ser utilizado na hora em que o Condomnio precisar.

42
Aps a utilizao, total ou parcial, o Sndico poder providenciar
sua reposio, atravs de uma chamada extraordinria.
Quando o Fundo de Reserva no ultrapassar a proporo de
10% (dez por cento) das despesas ordinrias, o inquilino pode aceitar
sem criar obstculos. Acima disto, ele pode recusar, obrigando o
proprietrio da unidade a pagar a obrigao.

DESPERDCIO DE ENERGIA ELTRICA

As instalaes eltricas de um prdio merecem um cuidado


constante. Se bem conservadas oferecero conforto e segurana aos
moradores por um longo perodo. Se mal conservadas podem ocasionar
srios desconfortos, alm de um expressivo desperdcio de energia
eltrica.
Para economizar energia eltrica, devemos observar certas regras,
como o aproveitamento mximo da iluminao natural e manter lmpadas
desligadas nos ambientes desocupados. Substituir lmpadas
incandescentes por fluorescentes, possivelmente munidas de instrumentos
que as desligam automaticamente. Pintar as paredes em cores claras.
Desligar um elevador no horrio de pouco movimento. Controlar, com
rigor, o uso do motor-bomba.
Dependendo da localizao do prdio, o motor-bomba pode
ser parcialmente eliminado, modificando a tubulao atravs de um sistema
conhecido por by passe, que possibilitar a gua subir caixa de
distribuio por presso natural. Para melhor orientao, basta consultar
um bombeiro experiente ou uma a empresa de distribuio de gua do
Municpio.

DESPERDCIO DE GUA

A gua que escorre desnecessariamente para o esgoto um


desperdcio que pode e deve ser evitado, economizando para o
Condomnio um bom dinheiro.
A melhor, mais prtica e inteligente maneira de combater o
desperdcio de gua, como tambm o de energia eltrica, a
conscientizao do usurio.

43
O morador quem deve estar sempre atento, consumindo estes
recursos naturais com responsabilidade e jamais ser omisso, pois o
consumo fantasma prejudica a si prprio, aos demais Condminos e todo
esforo de preservao da Natureza.
Cada pessoa, ao escovar os dentes ou fazer a barba, se manter a
torneira fechada nos intervalos em que se ocupa da atividade manual, o
consumo de gua diminuir.
Outros cuidados importantes: nunca devemos usar o vazo sanitrio
como lixeira e, muito menos, usar uma mangueira para varrer o cho da
garagem e at mesmo para lavar o carro.
Ao Sndico cabe a tarefa de realizar inspees peridicas em
todo o prdio, incluindo as unidades autnomas, para detectar possveis
vazamentos.
mais barato ao Condomnio manter este tipo de servio do que
deixar a gua irresponsavelmente ser desperdiada. Como j vimos, pode
at ser treinado um funcionrio do prdio para pequenos reparos.

TORNEIRAS PINGANDO

muito comum, em uma unidade autnoma, deixar torneiras


escaparem gua por um defeito ou at mesmo por um descuido. O defeito
normalmente no dispositivo de vedao, a buchinha, carrapeta ou reparo.
fcil de trocar e o seu preo insignificante.
Uma torneira pingando desperdia at 50 litros de gua por dia.
Em um prdio, quantas torneiras podem estar contribuindo para o aumento
desnecessrio do consumo de gua e de energia eltrica?

DESCARGA VAZANDO

O teste simples. Jogue no vazo um punhado de cinzas, se ela se


movimentar, tem vazamento. s trocar o reparo da caixa de descarga.
O servio fcil e as peas de reposio so baratas.

44
INSTALAES HIDRULICAS

Reservatrios e tubulaes devem ser vistoriados periodicamente.


Rachaduras, trincas e fissuras provocam vazamentos caros, alm
de aumentar o risco de contaminao da gua.

CONTROLE DO CONSUMO

Para que o Sndico perceba um consumo de gua anormal no


seu prdio, tem que estabelecer um controle rgido do hidrmetro.
A melhor maneira anotar o consumo atravs dos medidores.
Qualquer excesso de gua deve ter sua causa rapidamente descoberta
e, em seguida, reparada.

LIMPEZA DA CAIXA DGUA

Os reservatrios de gua de um prdio devem ser limpos e


higienizados periodicamente, evitando doenas como o tifo, hepatite e
outras molstias que ameaam os moradores do Condomnio.
O servio de limpeza deve ser feito por firma ou profissional
especializado, com atestado de comprovada experincia em lidar com
produtos qumicos, usados para higienizar os reservatrios.

CONTRATAO DE ADMINISTRADORA
OU AUTO-GESTO

Cresce o nmero de administradoras para atender os


Condomnios. Facilita a gesto nos prdios maiores, pois d folga e maior
tranqilidade ao Sndico.
A Assemblia Geral que aprova a delegao de funes
administrativas, mas o Sndico quem escolhe a Administradora, ficando
o vnculo obrigacional somente entre o mandatrio e o substabelecido.
Nos grandes prdios a complexidade de funes exige mais de
quem comanda o prdio, o que tem levado a contratao das
Administradoras de Condomnio, que se encarregam de tarefas e
incumbncias essenciais ao bom desempenho do prdio.
45
importante frisar que a contratao de uma Administradora
de inteira responsabilidade do Sndico, competindo a ele indenizar os
prejuzos causados por seus prepostos (Art. 1251, III, do Cdigo Civil)
assistindo-lhe, porm, o direito de regresso contra os mesmos e
litisconsorte necessrio, na forma do Art. 70, III, do Cdigo de Processo
Civil.

EMPREGADOS DO CONDOMNIO
E DA CONSERVADORA

O Condomnio que emprega diretamente os seus funcionrios


tem seus custos reduzidos, mas acarreta muito mais trabalho ao Sndico.
Utilizando empregados das Conservadoras ou das
Administradoras, a administrao de um prdio torna-se bem mais fcil.
Mas importante saber que o contrato particular entre as partes,
mesmo que venha com clusulas isentando o Condomnio de qualquer
responsabilidade trabalhista com relao aos empregados lotados no
prdio, a Lei tem o Condomnio contratante como o gerador bsico de
empregos, portanto, passa a ser o co-responsvel pelo cumprimento das
leis trabalhistas, sociais, sindicais e fiscais, oriundas da contratao de
servios.
Antes de contratar uma Conservadora importante realizar um
cadastro rigoroso sobre a idoneidade tcnica, moral e financeira da mesma.
Depois de contratada:
Enquanto durar o contrato, exija mensalmente comprovante
original de recolhimentos de INSS, FGTS e dos pagamentos salariais
dos empregados salrios previstos na conveno trabalhista.
Oriente os empregados para verificar o depsito regular do FGTS.
Verifique se existe registro nas carteiras dos empregados do
salrio mnimo, com pagamentos da diferena sindical e horas extras por
fora, sem os reflexos do 13 Salrio, frias, FGTS e INSS.
Em caso de irregularidade, oriente os empregados a procurar o
Sindicato para exigir da Contratada a imediata reparao dos danos
causados.

46
ZELADOR RESIDENTE

Ao empregar um Zelador que v morar no prdio, observar que


o regime de trabalho deve ser descontnuo e intermitente, isto , funo
que no exige trabalho continuado, gozando de intervalos de ociosidade,
sem computar horas extras.
importante, entre outros cuidados, prevenir-se com relao ao
vnculo trabalhista entre o Condomnio e a pessoa ou pessoas que vo
morar com o Zelador, evitando que, no fim do contrato de trabalho, a
esposa, a companheira, filhos ou parentes recorram Justia do Trabalho,
pedindo reconhecimento de vnculo empregatcio.
Quando da contratao de um Zelador, bom exigir dele uma
listagem das pessoas que iro viver com ele, com indicao de parentesco.
E mais: nunca permitir que um deles o substitua em suas funes.
E jamais passar ordem por escrita ao Zelador nos seguintes termos:
Nunca se ausentar sem autorizao. Uma pequena observao desta
natureza pode caracterizar uma jornada de trabalho contnuo, mudando
completamente o regime antes estabelecido.
sempre bom evitar convoc-lo em horrio noturno ou nos
horrios de refeio.

CONTABILIDADE DO CONDOMNIO

O Sndico, como mandatrio comum de todos os Condminos


tem a obrigao de prestar contas (Art. 1301, do Cdigo Civil), na forma
indicada no Art. 917, IV, do Cdigo de Processo Civil:... Em forma
mercantil, especificando-se as receitas e a aplicao das despesas,
bem como o respectivo saldo, instrudos com os documentos
justificativos.
A escrita condominial deve ser demonstrada periodicamente. A
maioria dos Condomnios prefere o sistema de balancetes mensalmente
distribudos a todos os Condminos, o que representa uma forma
transparente de prestar contas, processando o arquivamento dos
comprovantes.
Como a escrita condominial de uso domstico, limita-se a
historiar o movimento de crdito, dbito e saldo, em livro especfico,
encontrado nas papelarias.
Os comprovantes devem ser guardados por, no mnimo, 5 (cinco)
anos.
47
O LIXO DO CONDOMNIO

O lixo deve ser recolhido s vsperas do Caminho da coleta


passar, evitando que ele seja remexido na porta do prdio, mesmo que
acomodado em lixeiras especiais.
importante conscientizar os moradores o correto
acondicionamento do lixo domstico, evitando a colocao de objetos
cortantes no saco plstico, sem qualquer aviso ou proteo. As tampas
de latas de conservas devem ser pressionadas para dentro. Cuidados
que evitam acidentes aos funcionrios do prdio e aos lixeiros.
O melhor adotar a prtica da coleta seletiva.

CADASTRAMENTO DOS MORADORES

O Decreto Federal 15.777, de 1916, s vezes invocado pela


Polcia de uma determinada regio, exigindo dos Sndicos o cadastramento
de todos os moradores, empregados domsticos e freqentadores do
Condomnio, com o objetivo de ajudar a polcia a desvendar crimes,
capturar delinqentes, sem precisar bater s portas dos moradores.
Em geral o cadastramento dos moradores sempre teve a funo
de auxiliar o servio de portaria e resoluo de problemas internos, no
se constituindo em ameaa privacidade do Condmino.

48
PARTE PRTICA

MODELOS DE DOCUMENTOS,
FORMULRIOS E AVISOS

Convocao para Assemblia Geral

......................., ....., de ........., de 20..

Ilmos Srs. Condminos,

Na condio de Sndico do Condomnio Juca Pinto, e,


atendendo as disposies previstas na Conveno do
Condomnio, convoco V. S para a Assemblia Geral Ordinria,
a realizar-se no salo de festas deste edifcio no dia .../..../ 20...
(tera-feira), s 17h, em primeira chamada.
No havendo nmero legal de presentes, faremos a 2 chamada
s 19h, com qualquer nmero de Condminos presentes, para a
seguinte Ordem do Dia:

1) - Prestao de Contas do Sndico, relativa ao exerccio


que termina;
2) - Eleio do novo Sndico e do Conselho Fiscal;
3) - Outros assuntos.

Jos Francisco
Sndico

Obs. Ao entregar a 1 via ao Condmino, colher uma rubrica na 2 via,


que ficar em poder do Sndico.

49
Edital para convocao para Assemblia Geral

CONDOMNIO DO EDIFCIO
JUCA PINTO

CONVOCAAO DE
ASSEMBLIA GERAL ORDINRIA

Em acordo com as disposies da Conveno do


Condomnio do Edifcio Juca Pinto, e no uso das prerrogativas
legais, convoco os Senhores Condminos do referido edifcio
para a Assemblia Geral Ordinria, que ser realizada no salo
de festas do Condomnio, no dia..........., s 19h, em primeira
chamada.
No se verificando o nmero legal de Condminos
presentes, fica V. S automaticamente convocada para nova
Assemblia, a realizar-se no dia..., com qualquer nmero de
Condminos, para deliberarem sobre a seguinte Ordem do Dia:

1) - Prestao de Contas do Sndico, relativa ao exerccio


que termina;
2) - Eleio do novo Sndico e do Conselho Fiscal;
3) - Outros assuntos

Jos Francisco
Sndico

50
Comunicado aos Condminos

DECISES DA ASSEMBLIA

.................., ....., ..................., 20...

Ilma Sra.
Diana Pena

Senhora Condmina,

De acordo com o que dispe a Lei 4.591/64, Art. 24, 2,


venho pela presente comunicar a V. S que a Assemblia Geral Ordinria,
realizada dia 27 de dezembro de 20..., deliberou o seguinte:
l) Foi eleito como Sndico, para o binio ......., a Sra Maria
Almeida.
2) Foram fixados os valores de $ ............. para o oramento
anual, de $ ................... para a taxa condominial e de $ .......................
para o fundo de reserva.
Sem mais para o momento, subscrevo-me, atenciosamente,

Jos Francisco
Sndico

Obs. O comunicado ter que ser feito em 8 dias, aps a realizao da Assemblia.

51
NOTIFICAO

PAGAMENTO DE MULTA

..........................,..........,......................, 20....

Ilmo. Sr/a.

Senhor Condmino,

Constatamos, pessoalmente, que na data de 13 de agosto de


20..., V. S realizou uma festa em seu apartamento, tendo a mesma se
prolongado at a madrugada, sempre com o som acima dos limites
permissveis, assim perturbando o descanso e o sossego de grande nmero
de Condminos.
Informamos que V. S cometeu infrao prevista na clusula 20
da Conveno do Condomnio Juca Pinto. Portanto, com fundamento no
Art. 22, 1, da Lei 4.591/64, este Condomnio houve por bem lhe
cobrar a multa de $ ................................
Fica V. S intimida a recolher a referida multa, atravs de boleto
bancrio anexo, sob pena de cobrana judicial, no prazo de 15 (quinze)
dias a contar do recebimento desta, ou da confirmao da multa pela
Assemblia, se houver recurso.
Sem mais para o momento, subscrevemo-nos,

Atenciosamente,

Jos Francisco
Sndico

Obs. A notificao deve obedecer forma prevista na Conveno. Pode ser enviada por carta
registrada com AR ou notificao feita atravs do Cartrio de Ttulos e Documentos.

52
PROCURAO

Pelo presente instrumento particular de procurao, e pela melhor


forma de direito, Jos Francisco, brasileiro, casado, comerciante,
domiciliado nesta cidade e residente rua ................................., nomeia
e constitui sua bastante procuradora, Maria Vitria, brasileira, solteira,
estudante, CI OOOOOOO, domiciliada nesta cidade e residente
rua...................................., para o fim especial de represent-lo na
Assemblia Geral de condminos do Edifcio Juca Pinto, a realizar-se
no dia 18 de agosto de 20..., podendo debater as matrias da ordem do
dia, impugnar o debate e a votao de matrias estranhas ordem do
dia; examinar documentos e contas, aceit-los ou impugna-los; concordar
ou no com as obras propostas, avaliar a alterao da cota do condomnio
proposta, votar e ser votado para as funes de Sndico, Subsndico e
membro do Conselho Consultivo ou Fiscal.

......................, ....,........... de 20...

__________________________
Jos Francisco

ATA DE ASSEMBLIA GERAL


DE CONDMINOS

Ata n ......

Aos dezoito dias do ms de maro do ano de ........., s 20


(vinte) horas, no salo de festas do Edifcio Juca Pinto, com a presena
dos Condminos abaixo firmados, que representam mais de 2/3 da
totalidade dos Condminos, realizou-se uma Assemblia Geral Ordinria
do Condomnio Juca Pinto, sito rua..................., aps a convocao

53
regular, feito por Edital publicado no Jornal ......................., datado de
..... de .................. de 20..... . A reunio foi presidida pelo Sndico, que
deu por aberto os trabalhos, convidando a Condmino, Diana Pena,
para secretariar a mesa de trabalho. Aps referir sobre a ordem do dia,
o Sndico passou a fazer a prestao de contas de sua gesto,
discriminando as obras e atividades realizadas durante o seu mandato.
Depois passou a analisar a receita, as despesas e o saldo atual do Caixa
do Condomnio. Foram apresentados os demonstrativos das contas; todos
ficaram disposio dos Condminos para serem conferidos e discutidos.
Como ningum se manifestou contrrio s contas, foram aprovadas por
unanimidade. Posta em discusso a indicao do novo Sndico, segundo
assunto da ordem do dia, foi eleito para o cargo a Condmino Ana Laura
e para o Conselho Fiscal os Condminos .......... 3 (trs) ....... . Nos
assuntos gerais, deliberou-se sobre o oramento anual, fixando para as
despesas ordinrias o total de $............, passando a taxa de condomnio
mensal para $................, e o fundo de reserva para $.............. . Esgotada
a ordem do dia, o Sndico colocou a palavra disposio, fazendo uso
da mesma a Condmino Matilde Ferreira que props a instalao de...
Colocada em discusso e, em seguida, em votao, foi a mesma aprovada
por unanimidade. Nada mais havendo para tratar, o Sndico agradeceu a
presena de todos e encerrou os trabalhos da Assemblia. Eu, Diana
Pena, Secretria da Mesa, lavrei a presente ata que, depois de lida e
aprovada, vai por mim, pelo Presidente e pelos Condminos que o
desejarem, assinada.

Apto 101 ...........................


Apto 102 ...........................
Apto 201 ...........................
Apto 303 ...........................
...........................................

Obs.: No deve a Ata conter rasuras. Para ressalvar algum erro, usar a palavra digo e em
tempo, se o erro for verificado aps o trmino da Ata.

54
LEI N 4.591
DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964

Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes


Imobilirias.

O Presidente da Repblica.
Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte
Lei:

Ttulo I
DO CONDOMNIO
Art. 1 - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais
pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residncias ou no-residenciais, podero ser alienados,
no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada
unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta lei.
1 cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica
ou alfabtica para efeitos de identificao e discriminao.
2 Cada unidade, com sada para a via pblica, diretamente ou por
processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua
destinao inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das
restries que se lhe imponham.
1 - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como
objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao
mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser
vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe
ser atribuda frao ideal especfica de terreno.
* 1 - Acrescentado pela Lei n 4.864, de 29/11/1965
2 - O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido
a outro condmino independentemente da alienao da unidade a que
55
corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao
condomnio.
3 - Nos edifcios-garagens, s vagas sero atribudas fraes ideais
de terreno especficas.

Art. 3 - O terreno em que se levantam a edificao ou conjunto de


edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas,
o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito
aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e
sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva
unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer
condmino (VETADO).

Art. 4 - A Alienao de cada unidade, a transferncia de direitos


pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela
independero do consentimento dos condminos (VETADO).
Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata
este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do alienante
para com o respectivo condomnio.
* Pargrafo com redao determinada pela Lei n 7.182, de 27 de maro de 1.984.

Art. 5 - O condomnio por meao de paredes, soalhos e tetos das


unidades isoladas regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe
for aplicvel.

Art. 6 - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas


disposies de direito comum o condomnio por quota ideal de mais de
uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.

Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato


entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria, no Registro de
Imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua
identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e
partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio
interna da unidade.
* Registro de Imveis: Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

56
Art. 8 - Quando, em terreno onde no houver edificao, o
proprietrio, o promitente comparados, o cessionrio deste ou promitente
cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se-
tambm o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas
trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada
pela edificao e tambm pela eventualmente reservada como de utilizao
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal
do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de
dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada
pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao
exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal
de todo o terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma
das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de
unidades autnomas.
d) - sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem
comum para as vias pblicas ou para as unidades entre si.
* possibilidade de desdobramento da incorporao em vrias incorporaes: art. 6 da Lei
n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Captulo II

DA CONVENO DO CONDOMINIO

Art. 9 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios


ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de
unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo
ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno do condomnio,
e devero, tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia,
aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
1o Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis
bem como a averbao das suas eventuais alteraes.
* Registro de Imveis: Lei 6.015/73

57
2o Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios
de unidades, promitentes, promitentes compradores, cessionrios e
promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante,
a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes ideais que
compem o condomnio.
3o Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a
Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomnio, com especificaes das diferentes reas;
b) - o destino das diferentes partes;
c) - o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) - encargos, forma e proporo das contribuies dos condomnios
para as despesas de custeio e para as extraordinrias;
e) - e o modo de escolher o Sndico e o Conselho Consultivo;
f) - as atribuies do Sndico, alm das legais;
g) - a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) - o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais do
condomnio;
i) - o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) - a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
m) - a forma e o quorum para as alteraes na conveno;
n) - a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno
quando no includos na prpria Conveno;
4 - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8,
a Conveno de condomnio fixar os direitos e as relaes de
propriedade entre os condminos das varias edificaes, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores
do terreno, inclusive as edificaes.
* - Acrescentado pela Lei n 4.864/65

Art. 10 - defeso a qualquer Condmino:


I Alterar a forma externa da fachada;
II decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou
cores diversas das empregadas no conjunto de edificao;

58
III destinar a unidade utilizao diversa de finalidade do prdio,
ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e
segurana dos demais condminos;
IV embaraar o uso das partes comuns.
1 - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista
na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido
a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo ao Sndico,
com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa do transgressor,
se este no o desfizer no prazo que lhe for estipulado.
2 - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade
poder fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver
a aquiescncia da unanimidade dos condminos.
Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada
como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente,
com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e
municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

Captulo III

DAS DESPESAS DO
CONDOMNIO

Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio,


recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe
couber em rateio.
1 - Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da
quota do rateio corresponder frao ideal do terreno de cada unidade.
2 - Cabe ao Sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe
promover, por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.
* Ver Cdigo de Processo Civil, Arts. 275, II, c, e 585, IV.
3 - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado
na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% (um por cento) ao
ms e multa de at 20% (vinte por cento) sobre o dbito, que ser
atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices de
correo monetria, levantados pelo Conselho Nacional de Economia,
no caso da mora por perodo igual ou superior a seis meses.
59
4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou
conjunto de edificaes, ou ao servio comum, sero feitas com o concurso
pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito aquisio de
unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia geral,
podendo incumbir-se de sua execuo o Sndico, ou outra pessoa, com
aprovao da assemblia.
5 - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso
algum valer como escusa para exoner-lo de seus encargos.

Capitulo IV

DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO


E DA RECONSTRUO OBRIGATRIA

Art. 13 - Proceder-se- o seguro da edificao ou do conjunto de


edificaes, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades
autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause
destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas
ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico. O Seguro de que trata este artigo ser
obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da
data da concesso do habite-se, sob pena de ficar o condomnio sujeito
multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto predial,
cobrvel executivamente pela municipalidade.

Art. 14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/


3 (dois teros) de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em
assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda do
terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade
mais uma das fraes ideais do respectivo terreno.
1 - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia,
ou outra para este fim convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do
destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do seguro
entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro
facultativo de sua unidade.

2 - Aprovada, a reconstruo
60 ser feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma
disposio interna.
3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser
obrigada a contribuir para a reedificao, caso em que a maioria poder
adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, feita em
vistoria.
Art. 15 - Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente,
maioria podero ser adjudicadas, por sentenas, as fraes ideais da
minoria.
1 - Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo,
com a inicial, a maioria oferecer e depositar, disposio do Juzo, as
importncias arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo as de
eventual desempatador.
2 - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o Juiz,
liminarmente, poder autorizar a adjudicao maioria, e a minoria poder
levantar as importncias depositadas; o oficial de Registro de Imveis,
nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi resultante de
medida liminar.
3 - Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com
prazo de 10 (dez) dias para a contestao (VETADO).
4 - Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido.
5 - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.
6 - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na
vistoria, o condomnio, em execuo, restituir minoria a respectiva
diferena, acrescida de juros de mora razo de 1% (um por cento) ao
ms, desde a data da concesso de eventual liminar, ou pagar o tal
devido, com os juros da mora a contar da citao.
7 - Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo
para a maioria, que dever registr-la no Registro de Imveis.
8 - A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de
sentena, encargos fiscais necessrios adjudicao definitiva a cujo
pagamento se recusar a minoria.

Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 (dois teros)


da edificao, o Sndico promover o recebimento do seguro e a
reconstruo ou os reparos nas partes danificadas.

61
Art. 17 - Os condomnios que representem, pelo menos, 2/3 (dois
teros) do total de unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a
80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero decidir
sobre a demolio e reconstruo do prdio, ou sua alienao, por
motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no caso de condenao
do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua insegurana ou
insalubridade.
* Artigo com redao dada pela Lei n 6.709, de 31/10/1979.
1 - A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas
assegura-se maioria o direito de adquirir as partes dissidentes, mediante
avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15.
* 1 - Artigo com redao dada pela Lei n 6.709/79.
2 - Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades
habitacionais de uma edificao, que deprecie seu valor unitrio em relao
ao valor global do terreno onde se acha construda, os condminos, pelo
quorum mnimo de votos que representem 2/3 (dois teros) das unidades
isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do
terreno e coisas comuns, podero decidir por sua alienao total,
procedendo-se em relao minoria na forma estabelecida no Art. 15, e
seus pargrafos, desta Lei.
* 2 - Com redao dada pela Lei n 6.709/79.
3 - Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo
quota dos condminos vencidos ser correspondente ao preo efetivo,
e, no mnimo, avaliao prevista no 2 ou, a critrio desses, a imvel
localizado em rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de
construo.
* 3 - Com redao dada pela Lei n 6.709/79.
Art. 18 - A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto
de edificaes, ainda que por fora de desapropriao, importar no
ingresso do adquirente no condomnio e do regulamento interno.
* Artigo com redao dada pelo Decreto-lei n 981, de 21 de outubro de 1969. O mesmo
dispositivo havia sito alterado pelo Art. 8, da Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

62
Capitulo V

UTILIZAO DA EDIFICAO
OU DO CONJUNTO DE EDIFICAES

Art. 19 - Cada condmino tem o direito de usar e fruir, exclusividade,


de sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses,
condicionados, umas e outros, s normas de boa vizinhana, e poder
usar as partes e coisas comuns, de maneira a no causar dano ou incmodo
aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao
bom uso das mesmas partes por todos.
Pargrafo nico. (VETADO).
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas
as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade.
Art. 21 - A violao de qualquer dos deveres estipulados na
Conveno sujeitar o infrator multa fixada na prpria Conveno ou
no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal
que, no caso, couber.
Pargrafo nico. Compete ao Sndico a iniciativa do processo e a
cobrana da multa, por via executiva, em benefcio do condomnio, e, em
caso de omitir-se ele, a qualquer condmino.

Capitulo VI

DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO

Art. 22 - Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um Sndico


do condomnio, cujo mandado no poder exceder a 2 (dois) anos,
permitida a reeleio.
1 - Compete ao Sndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou
fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites
das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno;
b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de
edificaes, no que respeita sua vigilncia, moralidade e
63
segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conveno e o Regimento
Interno;
d) - impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem
como executar e fazer executar as deliberaes da assemblia;
f) - prestar contas assemblia dos condminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais
necessidades de verificao contbil, toda a documentao relativa ao
condomnio.
* Alnea g acrescentada pela n 6.434/77.
2 - As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de
confiana do Sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovao da assemblia geral do condminos.
3 - A Conveno poder estipular que dos atos do Sndico caiba
recurso para a assemblia, convocada pelo interessado.
4 - O Sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou
jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma
assemblia que o eleger, salso se a Conveno dispuser diferentemente.
5 - O Sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies
previstas na Conveno, ou, no silncio desta, pelo voto de 2/3 (dois
teros) dos condminos, presentes, em assemblia geral especialmente
convocada.
6 - A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-
lhes atribuies e fixando-lhes o mandato, que no poder exceder 2
(dois) anos, permitida a reeleio.

Art. 23 Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho


Consultivo, constitudo de 3 (trs) condminos, com mandatos que no
podero exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do
Sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito
ao condomnio, podendo a Conveno definir atribuies especficas.

64
Captulo VII

DA ASSEMBLIA GERAL

Art. 24 - Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos


condminos, convocada pelo Sndico na forma prevista na Conveno,
qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia,
aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de
condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto
de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
1 - As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo
quorum que a Conveno fixar, obrigam a todos os condminos.
2 - O Sndico, nos 8 (oito) dias subseqentes assemblia,
comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a
arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.
3 - Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes
ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo
disposio diversa da Conveno.

Art. 25 - Ressalvado o disposto no 3 da Art. 22, poder haver


assemblias gerais extraordinrias, convocadas pelo Sndico ou por
condminos que representem (um quarto), no mnimo, do condomnio,
sempre que o exigirem os interesses gerais.
Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s
poder ser modificada em assemblia geral extraordinria, pelo voto
mnimo de condminos que representem 2/3 (dois teros) do total das
fraes ideais.

Art. 26 - (VETADO).

Art. 27 - Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos


poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias aps o pedido de
convocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos
interessados.

65
Ttulo II

DAS INCORPORAES
Vide art. 9 da Lei n 4.864, de 29-11-1965

Captulo I

DISPOSIES GERAIS
Art. 28 As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional,
reger-se-o pela presente lei.
Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao
imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo, para alienao total ou parcial, de edificaes, ou conjunto
das edificaes compostas de unidades autnomas (VETADO).
* as disposies deste artigo e seguintes no se aplicam s incorporaes iniciadas antes de
10 de maro de 1965, segundo dispe o Art. 9 e pargrafos da Lei n 4.864, de 29 de novembro
de 1965.

Art. 29 Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica,


comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo,
compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando
a vinculao de tais fraes a unidades autnomas (VETADO), em
edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial,
ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes,
coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, preo e determinadas
condies, das obras concludas.
Pargrafo nico. Presume-se a vinculao entre a alienao das
fraes do terreno e o negcio de construo, se, ao ser contratada a
venda, ou promessa de venda ou de cesso de fraes de terreno, j
houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de
autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo,
respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30 Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios


e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios
que se destinem a constituio em condomnio, sempre que iniciarem as
alienaes antes da concluso das obras.
66
Art. 31 A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes
imobilirias cabero ao incorporador, que somente poder ser:
a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio
deste ou promitente cessionrio com ttulo que satisfaa os requisitos da
alnea a do art. 32,
b) o construtor (Decretos ns 23.569, de 11 de dezembro de 1933,
e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei n 8.620, de 10 de
janeiro de 1946) ou corretor de imveis (Lei n 6.530, de 12 de maio de
1978).
1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo
proprietrio do terreno, o promitente comprador e cessionrio deste ou
o promitente cessionrio, de mandato outorgado por instrumento pblico,
onde se faa meno expressa desta Lei e se transcreva o disposto no
4 do art. 35, para concluir todos os negcios tendentes alienao das
fraes ideais de terreno, mas se obrigar pessoalmente pelos atos que
praticar na qualidade de incorporador.
2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a
indicao expressa do incorporador, devendo tambm seu nome
permanecer indicado ostensivamente no local da construo.
3 Toda e qualquer incorporao, independentemente da forma
por que seja constituda, ter um ou mais incorporadores solidariamente
responsveis, ainda que em fase subordinada a perodo de carncia,
referido no art. 32.

Captulo II

DAS OBRIGAES E DIREITOS


DO INCORPORADOR

Art. 32 O incorporador somente poder negociar sobre unidades


autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de
Imveis, os seguintes documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e
irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta,
do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja
estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua
consentimento para demolio e construo, devidamente registrado,
67
b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de ttulos, de aes cveis e criminais e de nus reais
relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os
ltimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certido dos respectivos
registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global,
a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva
metragem de rea construda;
f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando
o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das
respectivas contribuies;
* Vide Decreto-lei n 821, de 5 de setembro de 1969.
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada,
segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do
arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art.
53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se,
tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada
pelo profissional responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades
autnomas que a elas correspondero;
j) minuta da futura Conveno de Condomnio que reger a
edificao ou o conjunto de edificaes;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o
inciso II, do art. 39;
m) certido de instrumento pblico de mandato, referido no 1
do art. 31;
n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de
carncia (art.34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento
de crdito que opere no Pas h mais de 5 (cinco) anos;
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero
de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos
mesmos;
* Alnea p acrescentada pela Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

68
1 A documentao referida neste artigo, aps o exame do oficial
de registro de imveis, ser arquivada em cartrio, fazendo-se o
competente registro.
2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso
ou promessa de cesso de unidades autnomas sero tambm averbveis
margem do registro de que trata este artigo.
3 O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao
do cartrio competente, constar, obrigatoriamente, dos anncios,
impressos, publicaes, propostas, contatos, preliminares ou definitivos,
referentes incorporao, salvo dos anncios classificados.
4 O Registro de Imveis dar certido ou fornecer, a quem o
solicitar, cpia fotosttica, heliogrfica, termofax, microfilmagem ou outra
equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticar
cpia apresentada pela parte interessada.
5 A existncia de nus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de
alienao, no impedem o registro, que ser feito com as devidas ressalvas,
mencionando-se, em todos os documentos, extrados do registro, a
existncia e a extenso do nus.
6 Os oficiais de registro de imveis tero 15 (quinze) dias para
apresentar, por escrito, todas as exigncias que julgarem necessrias ao
arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigncias, tero o prazo de 15
(quinze) dias para fornecer certido, relacionando a documentao
apresentada e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentao, com exceo dos documentos pblicos. Em casos de
divergncia, o oficial levantar a dvida segundo as normas processuais
aplicveis.
7 O oficial do registro de imveis responde, civil e criminalmente,
se efetuar o arquivamento de documentao contraveniente lei ou der
certido ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentos
exigidos.
8 O oficial do registro de imveis que no observar o prazo previsto
no 6 ficar sujeito penalidade imposta pela autoridade judiciria
competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro
de que trata este artigo, aplicvel por quinzena ou frao de quinzena de
superao de cada um daqueles prazos.
* 8 acrescentado pela Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

69
9 O oficial de registro de imveis no responde pela exatido dos
documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obedincia
ao disposto nas alneas e, ge, h, l e p deste artigo, desde que assinados
pelo profissional responsvel pela obra.
* 9 acrescentado pela Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

10 As plantas do projeto aprovado (alnea d deste artigo) podero


ser apresentadas em cpia autenticada pelo profissional responsvel pela
obra, acompanhada de copia de licena de construo.
* 10 acrescentado pela Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

11 At 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 (quinze) dias da


entrega ao Cartrio do Registro de imveis da documentao completa
prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofcio de Ttulos e
Documentos, no tiver o Cartrio de Imveis entregue a certido de
arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigncias
previstas no 6, considerar-se- de pleno direito completado o registro
provisrio.

12 O registro provisrio previsto no pargrafo anterior autoriza o


incorporador a negociar as unidades da incorporao, indicando na sua
publicao o nmero do Registro de Ttulos e Documentos referente
remessa dos documentos ao Cartrio de Imveis, sem prejuzo, todavia,
da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigao
de satisfazer as exigncias posteriormente formuladas pelo Cartrio, bem
como de completar o registro definitivo.

Art. 33 O registro da incorporao ser valido pelo prazo de 180


(cento e oitenta) dias, findo o qual, se ela ainda no se houver concretizado,
o incorporador s poder negociar unidades depois de atualizar a
documentao a que se refere o artigo anterior, revalidado o registro por
igual prazo.

Art. 34 O incorporador poder fixar, para efetivao da


incorporao, prazo de carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do
empreendimento.
70
1 A fixao do prazo de carncia ser feita pela declarao a que
se refere a alnea n, do art. 32, onde se fixem as condies que autorizaro
o incorporador a disistir do empreendimento.
2 Em caso algum poder o prazo de carncia ultrapassar o termo
final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidao.
3 Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionaro,
obrigatoriamente, o prazo de carncia, inclusive para efeitos do art. 45.
4 A desistncia da incorporao ser denunciada, por escrito, ao
Registro de Imveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada
um dos adquirentes ou candidatos aquisio, sob pena de
responsabilidade civil e criminal do incorporador.
5 Ser averbada no registro da incorporao a desistncia de que
trata o pargrafo anterior, arquivando-se em cartrio o respectivo
documento.
6 O prazo de carncia improrrogvel.

Art. 35 O incorporador ter o prazo mximo de 60 (sessenta)


dias, a contar do termo final do prazo de carncia, se houver, para
promover a celebrao do competente contrato relativo frao ideal
de terreno, e bem assim, do contrato de construo e da Conveno do
Condomnio, de acordo com discriminao constante da alnea i do art.
32.
1 No caso de no haver prazo de carncia, a obrigao acima se
contar na data de qualquer documento de ajuste preliminar.
2 Quando houver prazo de carncia, a obrigao somente deixar
de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e
nas condies previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de
Imveis, a no-concretizao do empreendimento.
3 Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar
a incorporao, embora no se tenham reunido as condies a que se
refere o 1, o outorgante do mandato, de que trata o 1, do art. 31,
poder faz-lo no 5 (cinco) dias subseqentes ao prazo da carncia, e
nesse caso ficar solidariamente responsvel com o incorporador pela
devoluo das quantias que os adquirentes ou candidatos aquisio
houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso
sobre eles, dispensando-se, ento, do cumprimento da obrigao fixada
no caput deste artigo.
71
4 Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o
1 do art. 31 a obrigao da outorga dos contratos referidos no caput
deste artigo, nos prazo ora fixados, a carta-proposta ou o documento de
ajuste preliminar podero ser averbados no Registro de Imveis,
averbao que conferir direito real oponvel a terceiros, com o
consequente direito obteno compulsria do contrato correspondente.
5 Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer
tambm na multa de 50% (cinqenta por cento) sobre a quantia que
efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato aquisio.
6 Ressalvado o disposto no art. 43, do contrato de construo
dever constar expressamente a meno dos responsveis pelo pagamento
da construo de cada uma das unidades. O incorporador responde, em
igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento
da construo das unidades que no tenham tido a responsabilidade pela
sua construo assumida por terceiros e at que o tenham.

Art. 36 No caso de denncia de incorporao, nos termos do art.


34, se o incororador, at 30 (trinta) dias a contar da denuncia, no restituir
aos adquirentes as importncias pagas, estes podero cobr-la por via
executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em
funo do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as variaes no poder aquisitivo da
moeda nacional, e acrescido de juros de 6% (seis por cento) ao ano,
sobre o total corrigido.

Art. 37 Se o imvel estiver gravado de nus real ou fiscal ou se


contra os alienantes houver qualquer ao que possa compremet-los, o
fato ser obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste,
com a indicao de sua natureza e das condies de liberao.

Art. 38 Tambm constar, obrigatoriamente, dos documentos de


ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imvel,
esclarecendo-se a que ttulo se deve esta ocupao e quais as condies
de desocupao.

72
Art. 39 Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der
com pagamento total ou parcial em unidades a serem construdas, devero
ser discriminadas em todos os documentos de ajustes:
I a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro;
II a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em
pagamento do terreno que corresponder a cada uma das unidades, a
qual dever ser expressa em metros quadrados.
Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos
de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou no sujeito a qualquer
prestao ou encargo.

Art. 40 No caso de resciso de contrato de alienao do termo ou


de frao ideal, ficaro rescindidas as cesses ou promessas de cesso
de direitos correspondentes aquisio do terreno.
1 Nesta hiptese, considar-se-, no alienante em cujo favor se
opera a resoluo, o direito sobre a construo porventura existente.
2 No caso do pargro anterior, cada um dos ex-titulares de direito
aquisio de unidades autnomas haver do mencionado alienante o
valor da parcela de construo que haja adicionado unidade, salvo se a
resciso houver sido causada pelo ex-titular.
3 Na hiptese dos pargrafos anteriores, sob pena de nulidade,
no poder o alienante em cujo favor se operou a resoluo voltar a
negociar seus direitos sobre a unidade autnoma, sem a prvia indenizao
aos titulares de que trata o 2.
4 No caso do pargrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de
recorrer cobrana judicial do que lhes foi devido, somente podero
garantir o seu pagamento a unidade e respectiva frao de terreno objeto
do presente artigo.

Art. 41 Quando as unidades imobilirias forem contatadas pelo


incorporador por preo global compreendendo quota de terreno e
construo, inclusive com parte de pagamento aps a entrega da unidade,
discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da
construo.
1 Poder-se- estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o
pagamento de parcela relativa construo, os efeitos da mora recairo
73
no apenas sobre a aquisio da parte construda, mas, tambm,
sobre a frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente
paga.
2 Poder-se- tambm estipular que, na hiptese de o adquirente
atrasar o pagamento da parcela relativa frao ideal de terreno, os
efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio da frao ideal,
mas, tambm, sobre a parte construda, ainda que totalmente paga.

Art. 42 No caso de resciso do contrato relativo frao ideal de


terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a
resoluo sub-rogar-se- nos direitos e obrigaes contratualmente
atribudos ao inadimplente, com relao a construo.

Art. 43 Quando o incorporador contratrar a entrega da unidade a


prazo e preos certos, determinados ou determinveis, mesmo quando
pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas:
I informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo
de seis em seis meses, o estado da obra;
II responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo
indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes
advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar
injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe Ao Regressiva
contra o construtor, se for o caso e se a este couber culpa;
III em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica,
e no ser possvel maioria prosseguir na construo das edificaes, os
subscritores ou candidatos aquisio de unidades sero credores
privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no
que se refere unidade do adquirente e s partes comuns, modificar as
especificaes, ou desviar-se do plano da construo, salvo autorizao
unnime dos interessados ou exigncia legal;
V no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar
o preo das unidades, ainda no caso de elevao dos preos dos materiais
e da mo-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade
de reajustamento, procedendo-se, ento, nas condies estipuladas;
74
VI se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias, ou retadar-lhes
excessivamente o andamento, poder o juiz notific-lo para que no prazo
mnimo de 30 (trinta) dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento
normal. Desatendida a notificao, poder o incorporador ser destitudo
pela maioria absoluta dos votos, sujeito cobrana executiva das
importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados
prosseguir na obra (VETADO).

Art. 44 Aps a concesso do habite-se pela autoridade


administrativa, o incorporador dever requerer (VETADO) a averbao
da construo das edificaes, para efeito de indivualizao e
discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigaao.
1 Se o incorporador no requerer a averbao (VETADO9 o
construtor requer-la- (VETADO) sob pena de ficar solidariamente
responsvel com o incorporador perante os adquirentes.
2 Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder
ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45 lcito ao incorporador recolher o Imposto de Selo


devido, mediante apresentao dos contratos preliminares, at 10 (dez)
dias a contar do vencimento do prazo de carncia a que se refere o art.
34, extinta a obrigao se, dentro deste prazo, for denunciada a
incorporao.
* Com a reforma tributria de 1965 foi extinto o Imposto do Selo, o qual foi
substitudo pelo Imposto sobre Operaes de Crdito, Cmbio e Seguro ou Relativa a Ttulos
de Valores Mobilirios.

Art. 46 Quando o pagamento do Imposto sobre Lucro


Imobilirio e respectivos acrscimos e adicionais for de responsabilidade
do vendedor do terreno, ser licito ao adquirente reter o pagamento das
ltimas prestaes anteriores data-limite em que lcito pagar, sem
reajuste, o referito imposto e os acicionais, caso o vendedor no apresente
a quitao at 10 (dez) dias antes do vencimento das prestaes, cujo
pagamento torne inferior ao dbito fiscal a parte do preo a ser ainda
paga at a referida data-limite.
75
Pargrafo nico. No caso de reteno pelo adquirente, esse ficar
responsvel, para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento
do tributo, adicionais e acrscimos, inclusive pelos reajustamentos que
vier a sofrer o dbito fiscal (VETADO).
Art. 47 Quando se fixar no contrato que a obrigao do
pagamento do Imposto sobre Lucro Imobilirio, acrscimos e adicionais
devidos pelo alienante transferida ao adquirente, dever-se- explicitar
o montante que tal obrigao atingiria, se sua satisfao se desse na data
da escritura.
1 Neste caso, o adquirentre ser tido, para todos os efeitos,
como responsvel perante o fisco.
2 Havendo parcela restituvel, a restituio ser feita ao
adquirente, e, se for o caso, em nome deste sero emitidas as Obrigaes
do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4 da Lei 4.357, de 16 de
julho de 1964.
3 Para efeitos fiscais, no importar em aumento do preo de
aquisio a circunstncia de obrigar-se o adquirente ao pagamento do
Imposto sobre Lucro Imobilirio, seus acrscimos e adicionais.

Captulo III

DA CONSTRUO DE EDIFICAES
EM CONDOMNIO

Seo I

Da Construo em Geral

Art. 48 A construo de imveis, objeto de incorporao no


moldes previstos nesta Lei, poder ser contratada sob o regime de
empreitada ou de administrao, conforme adiante definidos, e poder
estar includa no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser
contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
1 O projeto e o memorial descritivo das edificaes faro
parte integrante e complementar do contrato.
2 Do contrato dever constar o prazo da entrega e as
condies e formas de sua eventual prorrogao.
76
Art. 49 Os contratantes da construo, inclusive no caso do
art. 43, para tratar de seus interesses, com relao a ela, podero reunir-
se em assemblia, cujas deliberaes, desde que aprovadas por maioria
simples dos votos presentes, sero vlidas e obrigatrias para todos eles,
salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislao.
1 As assemblias sero convocadas, pelo menos, por um tero
dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com
meno expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
2 A convocao da assemblia ser feita por carta registrada
ou protocolo, com antecedncia mnima de 5 (cinco) dias para a primeira
convocao, e mais 3 (trs) dias para a segunda, podendo ambas as
convocaes serem feitas no mesmo aviso.
3 A assemblia instalar-se-, no mnimo, com metade dos
contratantes, em primeira convocao, e com qualquer nmero, em
segunda, sendo, porm, obrigatria a presena, em qualquer caso, do
incorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.
4 Na assemblia os votos dos contratantes sero proporcionais
s respectivas fraes ideais de terreno.

Art. 50 Ser designada no contrato de construo, ou eleita


em assemblia especial, devidamente convocada antes do incio da obra,
uma Comisso de Representantes, composta de 3 (trs) membros pelo
menos, escolhidos entre os contratantes, para represent-los junto ao
construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar
ao bom andamento da obra.
1 Uma vez eleita a Comisso, cuja constituio se comprovar
com a ata da assemblia, devidamente inscrita no Registro de Ttulos e
Documentos, esta ficar de pleno direito investida dos poderes necessrios
para exercer todas as atribuies e praticar todos os atos que esta Lei e
o contrato de construo lhe deferirem, sem necessidade de instrumento
especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se
sub-rogarem nos direitos e obrigaes destes.
2 A assemblia poder revogar, pela maioria absoluta dos
votos dos contatantes, qualquer deciso da Comisso, ressalvados os
direitos de terceiros quanto aos efeitos j produzidos.
77
3 Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poder
discriminar as atribuies da Comisso e dever dispor sobre os mandatos
de seus membros, sua destituio e a forma de preenchimento das vagas
eventuais, sendo licita a estipulao de que o mandato conferido a qualquer
membro, no caso de sub-rogao de seu contrato a terceiros, se tenha
por trnsferido, de pleno direito, ao sub-rogatrio, salvo se este no o
aceitar.
4 Nas incorporaes em que o nmero de contatantes de
unidades for igual ou inferior a trs, a totalidade deles exercer, em
conjunto, as atribuies que esta Lei confere Comisso, aplicando-se,
no que couber, o disposto nos pargrafos anteriores.

Art. 51 Nos contratos de construo, seja qual for seu regime,


dever constar expressasmente a quem cabero as despesas com ligaes
de servios pblicos, devidas ao Poder Pblico, bem como as despesas
indispensveis instalao, funcionamento e regulamentao do
condomnio.
Pargrafo nico. Quando o servio pblico for explorado mediante
concesso, os contratos de construo devero tambm especificar a
quem cabero as despesas com as ligaes que incumbam s
concessionrias, no caso de no estarem elas obrigadas a faz-las, ou,
em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52 - Cada contratante da construo s ser imitido na


posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigaes assumidas,
inclusive as relativas construo, exercendo o construtor e o condomnio,
at ento, o direito de reteno sobre a respectiva unidade; no caso do
art. 43, este direito ser exercido pelo incorporador.

Art. 53 O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da


Habitao, promover a celebrao de contratos, com a Associao
Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT9, no sentido de que esta, tendo
em vista o disposto na Lei n 4.150, de 21 de novembro de 1962, prepare,
no prazo mximo de 120 (cento e vinte) dias, normas que estabeleam,
para cada tipo de prdio que padronizar:
I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo
para uso de sindicatos, na forma do art. 54;
78
II critrios e normas para execuo de oramentos de custo de
construo, para fins do disposto do art. 59;
III critrios e normas para avalio de custo global de obra,
para fins da alnea h, do art. 32;
IV modlo de memorial descritivo dos acabamentos de
edificao, para fins do disposto no art. 32;
V critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestaes, que poder ser introduzido nos contratos de
incorporao inclusive para o efeito de aplicao do disposto no 2 do
art. 48.
1 O nmero de tipos padronizados dever ser reduzido e na
fixao se atender primordialmente:
a) o nmero de pavimentos e a existncia de pavimentos especiais
(sub-solo, pilotis etc);
b) o padro da construo (baixo, normal, alto), tendo em conta
as condies de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os
equipamentos, o nmero de elevadores e as inovaes de conforto;
c) as reas de construo.
2 Para custear o servio a ser feito pela ABNT, definido neste
artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crdito especial no
valor de Cr$ 10.000.000 ( dez milhes de cruzeiros), em favor do Banco
Nacional da Habitao, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar
a importncia ABNT, se necessrio.
3 No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se- a
atualizao peridica das normas previstas neste artigo, mediante
remunerao razovel.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil


ficam obrigados a divulgar mensalmente, at o dia 5 (cinco) de cada ms,
os custos unitrios de construo a serem adotados nas respectivas regies
jurisdicionais, calculados com observncia dos critrios e normas a que
se refere o inciso I do artigo anterior.
1 O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigao
prevista neste artigo, deixar de receber dos cofres pblicos, enquanto
perdurar a omisso, qualquer subveno ou auxlio que pleiteie ou a que
tenha direito.
79
2 Na ocorrncia de omisso de sindicato estadual, o construtor
usar os ndices fixados por outro sindicato estadual, em cuja regio os
custos de construo mais lhe paream aproximados dos da sua.
3 Os oramentos ou estimativa baseados nos custos unitrios
a que se refere este artigo, s podero ser considerados atualizados, em
certo ms, para os efeitos desta Lei, se baseados em custo unitrios
relativos ao prprio ms ou a um dos dois meses anteriores.
Vide art. 14 da Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965, que concedeu para os
Sindicatos providenciarem o atendimento do disposto no artigo.

Seo II

DA CONSTRUO POR EMPREITADA

Art. 55 Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo


regime de empreitada, esta poder ser a preo fixo, ou a preo reajustvel
por ndices previamente determinados.
1 Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser
irreajustvel, independentemente das variaes que sofrer o custo efetivo
das obras e quaisquer que sejam suas causas.
2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no
contrato ser reajustado na forma e nas pocas nele expressamente
previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstos
obrigatoriamente no contrato.
3 Nos contratos de construo por empreitada, a Comisso
de Representantes fiscalizar o andamento da obra e a obedincia ao
projeto e s especificaes exercendo as demais obrigaes inerentes
sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo.
4 Nos contratos de construo fixados sob regime de
empreitada, reajustvel, a Comisso de Representantes fiscalizar,
tambm, o clculo do reajustamento.
5 No contrato dever ser mencionado o montante do
oramento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do
inciso III do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54,
quando o preo estipulado for inferior ao mesmo.

80
6 Na forma de expressa referncia, os contratos de empreitada
entendem-se como sendo a preo fixo.

Art. 56 Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada


a promover a venda de incorporao com construo pelo regime de
empreitada reajustvel, em que conste preo, sero discriminados
explicitamente o preo da frao ideal do terrno e o preo da construo,
com indicao expressa de reajustabilidade.
1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis
utilizados para a realizao da incorporao, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes.
2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios classificados
dos jornais.

Art. 57 Ao construtor que contratar, por empreitada a preo


fixo, uma obra de incorporao, aplicar-se-, no que couber, o disposto
nos itens II, III, IV (VETADO9 e VI do art. 43.

Seo III
DA CONSTRUO POR ADMINISTRAO

Art. 58 Nas incorporaes em que a construo for contratada


pelo regime de administrao, tambm chamado a preo de custo,
ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento
do custo integral de obra, observadas as seguintes disposies:
I todas as faturas, duplicatas, recibos e quisquer documentos
referentes s transaes ou aquisies para construo, sero emitidos
em nome do condomnio dos contratantes da construo;
II todas as contribuies dos condminos, para qualquer fim
relacionado com a construo, sero depositadas em contas abertas em
nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios,
as quais sero movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Art. 59 No regime de construo por administrao ser


obrigatrio constar do respectivo contrato o montante do oramento do
custo da obra, elaborado com estrita observncia dos critrios e normas
referidos no inciso II do art. 53, e a data em que se iniciar efetivamente
a obra.
81
1 Nos contratos lavrados at o trmino das funes, este
montante no poder ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se
refere o 3 do art. 54.
2 Nos contratos celebrados aps o trmino das funes, este
montante no poder ser inferior ultima reviso efetivada na forma do
artigo seguinte.
3 s transferncias e sub-rogaes do contrato, em qualquer
fase da obra, aplicar-se- o disposto neste artigo.

Art. 60 As revises da estimativa de custo da obra sero


efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comisso de
Representantes e o construtor. O contrato poder estipular que, em funo
das necessidades da obra, sejam alterveis os esquemas de contribuies
quanto ao total, ao nmero, ao valor e distribuio no tempo das
prestaes.
Pargrafo nico. Em caso de majorao de prestaes, o novo
esquema dever ser comunicado aos contratantes, com antecedncia
mnima de 45 (quarenta e cinco) dias da data em que devero ser
efetuados os depsitos das primeiras prestaes alteradas.

Art. 61 A Comisso de Representantes ter poderes para, em


nome de todos os contratantes e na forma prevista no contato.
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos
recebimentos e despesas do condomnio dos contratantes, aprov-los
ou impugn-los, examinando a documentao respectiva;
b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais
necessrios obra ou aos servios a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino,
modificaes por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem
administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem a unidade de
outro condmino e no estejam em desacordo com o parecer tcnico do
construtor;
d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas
construo;
e) exercer as demais obrigaes inerentes sua funo
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo, e praticar
todos os atos necessrios ao funcionamento regular do condomnio.
82
Art. 62 Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada
a promover a venda de incorporao com construo pelo regime de
administrao em que conste preo, sero discriminados explicitamente
o preo da frao ideal de terreno e o montante do oramento atualizado
do custo da construo, na forma dos arts. 59 e 60, com a indicao do
ms a que se refere o dito oramento e do tipo padronizado a que se
vincule o mesmo.
1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis
utilizados para a realizao da incorporao, tais como cartas, propostas,
escrituras, contratos e documentos semelhantes.
2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios classificados
dos jornais.

Captulo IV

DAS INFRAES

Art. 63 lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras


sanes, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante,
de trs prestaes do preo da construo, quer estabelecidas
inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso,
depois de previa notificao com o prazo de 10 (dez) dias para purgao
da mora, implique na resciso do contrato, conforme nele se fixar, ou
que, na falta de pagamento pelo dbito respondem os direitos respectiva
frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na forma abaixo
estabelecida, se outra forma no fixar o contrato.
1 Se o dbito no for liquidado no prazo de 10 (dez) dias,
aps solicitao da Comisso de Representantes, esta ficar, desde logo,
de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo de fixar, em pblico leilo
anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda
ou de cesso da quota de terreno e correspondente parte construda e
direitos, bom como a sub-rogao do contrato de construo.
2 Se o maior lano obtido for inferior ao desembolso efetuado
pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construo, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no pargrafo seguinte, ser
realizada nova praa no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda
83
praa, ser aceito o maior lano apurado, ainda que inferior quele
total (VETADO).
3 No prazo de 24 (vinte e quatro) horas aps a realizao do
leilo final, o condomnio, por deciso unnime de assemblia geral em
condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na aquisio dos
bens, caso em que sero adjudicados ao condomnio.
4 Do preo que for apurado no leilo, sero deduzidas as
quantias em dbito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorrios de
advogado e anncios, e mais 5% (cinco por cento) a ttulo de comisso e
10% (dez por cento) de multa compensatria, que revertero em benefcio
do condomnio de todos os contratantes, com exceo do faltoso, ao
qual ser entregue o saldo, se houver.
5 Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comisso
de Representantes ficar investida de mandato irrevogvel, isento do
Imposto do Selo, na vigncia do contrato geral de construo da obra,
com poderes necessrios para, em nome do condmino inadimplente,
efetuar as citadas transaes, podendo para este fim fixar preos, ajustar
condies, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigaes decorrentes
do contrato de construo e da quota do terreno e construo; responder
pela evico; receber citao, propor e variar de aes; e tambm dos
poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado legalmente
habilitado.
*Vide nota ao art. 45.
A morte, falncia ou conordata do condmino ou sua dissoluo,
se se tratar de sociedade, no revogar o mandato de que trata o
pargrafo anterior, o qual poder ser exercido pela Comisso de
Representantes at a concluso dos pagamentos devidos, ainda que a
unidade pertena a menor de idade.
7 Os eventuais dbitos, fiscais ou para com a Previdncia
Social, no impediro a alienao por leilo pblico. Neste caso, ao
condmino somente ser entregue o saldo, se houver, desde que prove
estar quite com o Fisco e a Previdncia Social, devendo a Comisso de
Representantes, em caso contrrio, consignar judicialmente a importncia
equivalente aos dbitos existentes, danto cincia do fato entidade
credora.

84
8 Independentemente das diposies deste artigo e seus
pargrafos, e como penalidades preliminares, poder o contrato de
construo estabelecer a incidncias de multas e juros de mora em caso
de atraso no depsito de contribuies sem prejuzo do disposto no
pargrafo seguinte.
9 O contrato poder dispor que o valor das prestaes, pagas
com atraso, seja corrigvel em funo da variao do ndice geral de
preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia,
que reflita as oscilaes do poder aquisitivo da moeda nacional.
10 O membro da Comisso de Representantes que incorrer
na falta prevista neste artigo estar sujeito perda automtica do mandato
e dever ser substitudo segundo dispuser o contrato.

Art. 64 Os rgos de informao e publicidade que divulgarem


publicidade sem os requisitos exigidos pelo 3 do art. 32 e pelos arts.
56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-o multa em importncia correspondente
ao dobro do preo pago pelo anunciante, a qual reverter em favor da
respectiva Municipalidade.

Art. 65 crime contra a economia popular promover


incorporao, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou
comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a
constituio do condomnio, alienao das fraes ideais do terrerno ou
sobre a construo das edificaes.
Pena recluso de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco)
a 50 (cinqenta) vezes o maior salrio mnimo legal vigente no Pas.
* o Art. 2 da Lei n 7.209, de 11 de julho de 1984, cancela, na Parte Especial do
Cdigo Penal e nas leis especiais alcanadas pelo art. 12 do mesmo Cdigo, quaisquer
referncias a valores de multa, substituindo a expresso multa de por multa.

1 Incorrem na mesma pena:


I o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem
como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora,
corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade,
prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou

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aos condminos, candidatos ou subscritores de unidade, fizerem
afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao das fraes
ideais ou sobre a construo das edificaes;
II o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem
como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora,
corretora ou construtora que usar, ainda que a titulo de emprstimo, em
proveito prprio ou de terceiro, bens ou haveres destinados a
incorporao constratada por administrao, sem prvia autorizao dos
interessados.
2 O julgamento destes crimes ser de competncia de juzo
singular, aplicando-se os arts 5, 6 e 7 da Lei n 1.521, de 26 de
dezembro de 1951.
3 Em qualquer fase do procedimento criminal,objeto deste
artigo, a priso do indiciado depender sempre de mandado do juzo
referido no 2.
* 3 acrescentado pelo art. 11 da Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Art. 66 So contravenes relativas economia popular,


punveis na forma do art. 10 da Lei n 1.521, de 26 de dezembro de
1951:
I negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem
previamente satisfazer s exigncias constantes desta lei;
II omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as
indicaes a que se referem os arts. 37 e 38, desta Lei;
III deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35
e ressalvada a hiptese de seus 2 e 3, de promover celebrao do
contrato relativo frao ideal de terreno, do contrato de construo ou
da Conveno do Condomnio;
IV (VETADO)
V omitir o incorporador, no contrato, a indicao a que se
refere o 5 do art. 55 desta Lei;
VI paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 (trinta)
dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
Pena multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salrio mnimo
legal vigente no Pas.
* Vide nota no art. 65, caput.

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Pargrafo nico. No caso de contratos relativos a incorporaes,
de que no participe o incorporador, respondero solidariamente pelas
faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietrio ou
titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato,
com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe
forem imputveis.

Capitulo V

DAS DISPOSIES FINAIS E TRANSITRIAS

Ar. 67 Os contratos podero consignar exclusivamente as


clusulas, termos ou condies variveis ou pecficas.
1 As clusulas comuns a todos os adquirentes no precisaro
figurar expressamente nos respectivos contratos.
2 Os contatos, no entanto, consignaro obrigatoriamente que
as partes contratantes adotem e se comprometam a cumprir as clusulas,
termos e condies contratuais a que se refere o parfro anterior, sempre
transcritas, verbo ad verbum , no respectivo cartrio ou ofcio,
mencionando, inclusive, o nmero do livro e das folhas do competente
registro.
3 Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos,
ser obrigatoriamente entregue cpia, impressa ou mimeografada,
autenticada, do contrato-padro, contendo as clusulas, termos e
condies referidas no 1 deste artigo.
4 Os Cartrios de Registro de Imveis, para os devidos efeitos,
recebero dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que
se refere o pargrafo anterior.

Art. 68 Os proprietrios ou titulares de direito aquisitivo sobre


as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar
construir habitaes isoladas para alien-las antes de concludas, mediante
pagamento do preo a prazo, devero, previamente, satisfazer s
exigncias constrantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime institudo
nesta Lei para os incorporadores, no que lhe for aplicvel.
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Art. 69 O Poder Executivo baixar, no prazo de 90 (noventa)
dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imveis (VETADO).

Art. 70 A presente Lei entrar em vigor na data de sua


publicao, revogados o Decreto n 5.481, de 25 de junho de 1928, e
quaisquer disposies em contrrio.

Braslia, 16 de dezembro de 1964; 143 da Independncia e 76


da Repblica.

H. CASTELO BRANCO

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BIBLIOGRAFIA

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16 - JULGADOS DO TRIBUNAL DE ALADA DE BELO HO-
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17 - JULGADOS DO TRIBUNAL DE ALADA DO RIO
GRANDE DO SUL - Diversos
18 - JURISPRUDNCIA BRASILEIRA - Condomnio e Incorpo-
raes, vol. 34.
19 - REVISTA DOS TRIBUNAIS - diversos.

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