深圳四季花 城——郊 区的欧洲 小镇

1 ． 基 本 概 况 　

　　发展商：深圳市万科地产有限公司

　　位置： 位于深圳市龙岗坂田布龙公路与五和大道交汇处。

　　交通：社区配有住户专车往来市区。

　　类型与规模：四季花城占地面积 ZI7498.1 平方米，总建筑面积 407479 平万米，规划总居住户数 3096 户，居住人数达 1.1

万人左右，是深圳市罕有的超大型社区，四季花城一期总建筑面积为 76427 平方米，二期建筑面积为 107998 平方米。绿化率为

40％、容积率 1.87。

　　 社区配套：

　　 300 米商业街：华润超市、便利店、诊所、银行、书店、面包洗衣店、音景店海尔专卖店、装饰材料店、布艺店、冲晒铺美容美发、

咖啡店及万店会精选商家

　　 会所：泳池、健身房、桑拿室、淋浴率、壁球室、属于馆、 桌球、乒乓球、棋牌室、麻将房、室外儿童游乐场、网吧、按摩池、阅览

　　 幼儿园：海丽达幼儿园。

　　 其他设施：网球场、缓跑田径场、烧烤场、风味食街。

　　 2．户型

　　 四季花城以两房及三房户型为主，面积为 45 一 140 平方米，顶层户型送阁楼。

　　 3．建筑设计特点：

　　 采用低密度、低楼层、大绿洲的设计手法。建筑呈现欧式的田园坡屋顶与现代风格简洁而明快。
　　 4．特色及卖点

　　 ①欧洲小镇风情②惬意、舒适的生活空间③欧式风情商业街；①四季花城分为 10 个街区组⑤万科物业管理除日常清洁，家

政服务外，还提供四点半学校等系列服务。

　　从四季花城看万科地产

　　四季花城是大众城市化住宅的试金石

　　四季花城的成功并非偶然，除了万科地产品牌魁力外、更是万科地产发展大众城市化住宅在深圳的一次最有效的尝试。

　　1、万科人首次提出在郊外建一座“城”的大社会思路．从而为项目的成功奠定了一个良好的基础，吸纳了一大批不打算在

特区置业按居的白领客房。

　　2、万科人还在四季花城率先创造“围而不合”的共享邻里生活空间。并弱化人与车的矛盾，探索火车共存之道，还将岭南

特色的骑楼运用于运建设......尤为值得一提的是，万科人在四季花城中营造口一条与美国三藩市“花街”相媲美的商业步行

街，令“小城”大为增色；

　　3、尽管四季花城属于工薪阶层楼盘．万科人依然将其精品意识不遗余力地渗透到四季花城用户生活环境的每一细节，如垃

圾桶依然那么细致考究，批示牌还是那么精心设计，小品还是那么有韵味。“以人为本”，万科人在地产界还是演绎得最精彩。

　　巩固万科的“深圳根据地”

　　万科的堡垒在老化和松动

　　万前期的建筑设计、景观设计、中期的营销推广、后期的物业管理，构筑成了万科竞争和成长的坚实堡垒。只是，它已经慢慢

老化，慢慢松动。如果万科还在津津乐道俊园是贝尔．高林设计的景观，景田城市花园是澳大利亚的柏涛做的建筑设计；当万

科还在为自己的样板间、售楼厅的巧手布置本领感觉良好时，却不知外面的世界已经在悄悄改变。

　　看看最近的一些热点楼盘与即将推出的新盘，全都是‘身出名门”深圳楼市成了‘名媛贵妇”的聚集大厅，大家纷纷展露

迷入的优美风采，客户恐怕早已眼花擦乱，没了主张了。要是还象两年前一样，在广告中打入“名师设计”的字眼，恐怕已经

没有什么含金量啦。
　　万科在潜心营运新的优势

　　由此看来，现在中国房地产不 知不觉地经历着一场深刻的变革，由过分渲染的房地产策划阶段走向创新务实的建筑设计

阶段，从建筑设计这第一步棋开始，便努力地潜心营造，以先进的设计理念去迎合市场、引导市场，以优良的品质取胜。

　　在深圳地产做的较为出色的万科，也把设计纳入重要的一环。其董事长王石谈及，万科在未来 5 年营销已经不是业务的龙头，

把销售交给专业的代理机构去做，取而代之的重点是规划设计。为此，万科着手成立 了自己的建筑研究机构万科建筑研究中心

’，以强化对国际先进设计经验的吸收和引进，加强与国际知名的建筑规划 计机构的合作，如日本的黑川纪章事务所、美国贝

幸铭事务所等。万科地产正在坂田兴建的万科四季花城参照欧式概念设计，声称把欧洲小镇搬到深圳来。

　　万科的成功实践点

　　万科在建筑规划设计上的领先优势，首先，在深圳根据地付以实施的具体楼盘中，除了刚才所说的万科四季花城。万科金

色家园也是一佼佼者。

　　由深圳万科集团开发的大型豪华住宅群——一万科金色家园将在下月开盘，万科家色家园占地近 3 万平方米，总建筑面积

约 22 万平方米，集酒店、住宅、商业于一体，矗立于景田成熟片区核心地段，与莲花路相邻，是万科地产在特区内开发量最大的

一个楼盘。

　　万科金色家园汇聚崭新现代设计概念，外型俊逸挺拔，色彩鲜艳，富时代韵律；并采用半围合布局，内庭花园由香港著名

的贝尔高林公司设计，采用台阶市的布局置方案，结合屋顶花园及底部架空层，形成立体绿化，将绿化充分引入室内，并把小

区会所的功能延伸至整个庭院之中，引入超前的泛会所设计概念。使建筑与绿公完美地结合在一起。此外，万科金色家园还引入

了先进的智能环境设计，充分利用自然通风，节能省源，采用塑钢窗，降噪板高科技新材料，处处匠心尽显且全部体现出以人

为本的现代设计理念。

　　万科的主力品牌扩张成功的因由

　　万科的推广繁殖模式

　　万科城市花园，这个作为万科地产代表的优秀住宅产品，自从 1993 年以上海地区成功的创立起来，万科就开始在自己的全

国业务范围内，努力快速的推广繁殖起来，北京万科城市花园、天津万科城市花园、深圳万科城市花园相继发展推出成功，并且
各自在当地房地产市场上，建立起房地产综合指标性的专业本地位。无论是在规划设计理念上，还是在销售经营水平上，甚至

在后期的物业管理维护上。都能在各地区的房地产行业市场上．坚持拥有着永恒的先行者的地位。

　　上海万科城市花园

　　就以上海万科城市花园二期来说吧，它的房型是由总部企划部历时一年多，通过总结集团以往 200 多个房型的优缺点，然

后拿到香港 与著名的房地产商交流后推荐的。而上海当地的气象特征，土地条件，以 及特定销售对象的个性不同情况进行修

改，之后经过 1:1 沙盘放样再次完善，确保满意后才交付施工。因此 97 年末参加上海市比赛，就拿回了“最佳房型奖”。

　　小区环境，也不异代价委托美国著名的专业公司进行景观设计。小区一落成，就招来了许多新婚夫妇拍婚纱照片。98 年末，

三个小区一并获上海市的“优秀设计 二等奖”。

　　工程质量，上海公司选施工队的入围资格明确：获上海市四次以上的“白玉兰“奖的单位，并保证获奖的项目经理自带队，

且承诺质量标准为优良。中标之后工需同时签约《反腐倡廉责任书》，从 97 年以来，上海公司所竣工的项目，工程质量均为：“

优良”，都获上海市的“白玉兰奖”或“十佳工程奖”。

　　毫无疑问，万科城市花园优秀的房型，小区环境及其工程质量，体现出了住宅较高的“产品价值”，满足了顾客对消费品

的经济价值和功能价值的要求。但吸引顾客踊跃购买的因素，还有万科城市花园的“品牌价值”。

　　“物业管理好”，是城市花园的一大品牌特征。深圳、上海、天津、沈阳等地的万科城市花园项目，均为市场级的“文明小区

”和国家建设部的”优秀（示范）单位”。万科物业的深圳公司，是全国第一家通过 IS09002 国际认证的物业管理企业．上海、

沈阳公司，也是所在城市第一家通过 IS09002 国际认证的物业公司万科物业精心、文明的管理方式，不仅给业主创造了一个舒适

的生活环境．也增添了业主的自豪感。

　　“社区文化气息热烈”，是城市花园的另一品牌特征。万科集团对“文化”情有独钟，这种文化情绪也深深地渗透到房地

产开发中， 89 年 8 月份，万科集团的第一个房地产项目——一深圳天景花园竣工交付使用，就开始积极地学习并引进境外居

住小区的共管模式。随着各小区之间以及业主与发展商、物业公司之间的沟通，寓于娱乐之中。社区活动的开展，既丰富了业生

的业余生活，也增强了业主的荣誉感。

　　“知名度高”，是城市花园又一品牌特征。

　　北京万科城市花园
　　1、配有 7000 平方米乡村俱乐部

　　2、建有儿童游乐场

　　3、全部用清水红砖墙。

　　据悉，北京从 1999 年 7 月份起禁用粘土砖，发展商自称“清水砖墙”将成北京绝版。

　　4、容积率极低

　　无须设置地下车库，就达到一户一车位，且实现人车分流，住户就近停车。交通系统设计别具一格。

　　5、小区大打“环保”牌

　　（1）移栽大树。树种精心确定为国槐、银杏、垂柳、白腊和栾树等。树木直径规定在 15cm 以上。

　　（2）培植爬墙虎，增加立体空间绿化。

　　（3）移动绿化。将已建成的前三期中的部分硬地面改为绿化面积。

　　（4）阳台绿化。统一安装花钵。

　　（5）纪念树认领。

　　（6）在小区内建造花房。

　　6、强调物业管理

　　不少买家都说，买万科的房子，主要是物业管理好。北京万科公司负责人认为，市场比位置重要，品质比价格重要。“服务，

服务，还是服务”应当是物业管理公司和业主的共同追求。
　　万科物业管理公司编印有“万科通讯”、“万科置业俱乐部会刊”等刊物，社区文化搞得有声有色。万份公司认为，物业管

理的最终目的是：无人管理。即让业主看不见物业公司在为他做事．但却又无处不感受到物业公司的服务。

　　7、住宅单体设计上有如下一些特点：

　　（1）螺旋式外挂楼梯，新颖美观．分摊面积小，实用经济。

　　（2）五跑室内楼梯，一梯两用。

　　（3）概念式阳台设计，用大面积中空玻璃窗，使室内大中分面积直接接受阳光。

　　（4）全错层设计。突破以往单调的平面布局，塑造出极具想象的半层概念大开间 、灵活分割，室内空间富于变化和情趣，

布局观整清晰，居室功能分区明确，保证家居生活的私密。

　　创新是万科的发展主题

　　硅谷的感触

　　99 年印象最深的一件事

　　王石：是硅谷

　　美国硅谷的信息产业已经成为带动美国经济持续增长的火车头。但为什么是硅谷而不是美国其它的城市和地区成为信息产

业的策源地？

　　99 年 10 月份我借访问美国的机会，特意在加州的硅谷泡了几天，拜访了斯丹佛大学、加州大学件克利分校以及高科技企业

苹果和惠普总部。所到之外，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满，热情洋溢。

　　我们给硅谷的成功找出了很多原因，但优越的环境却被忽视。我想，硅谷之所以成为硅谷，一个很重的原因是它的环境，

包括自然环境，也包括人文的环境：轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲。延绵上百公里的硅谷带就象个环境优美的大公

园，点缀其间高科技公司就象公园中的精品花园。置身其中怎不令你留连忘返，怎不令你热爱珍惜生活，怎不令你焕发想象力，

焕发创新的欲望！！！
　　可见，给高素质的人才提供优越的生活环境和工作环境是多么重要的呀！我当时就想：回到深圳要改造办公环境，创造员

工愿意置身其中，能够精神饱满工作的办公环境。这方面的投资不能省。万科总部的办公环境是比较“艰苦朴素”的。有意思的

是，很多来访者在参观后，都说：“没想到，没想到．…….

　　提倡朴素的办公环境是万科已经形成的风格，并得到投资机构的好评——一给股东、投资机构的好评——给股东、投资者省

钱嘛。但换个角度，如何给职业经济员工创造一个舒适、轻松的办公环境，激发他们的创造欲，实际上是重视人力资源的表现，

而只有充分挖掘运用人力资源，才能高效率地创造财富。在住处的代，对“人”的作用，万科也要重新认识。不仅仅是改善科也

要重新认识。不仅仅是改善工作环境，还要在员工激励、保障机制方面创新。

　　具体的创新计划

　　现在万科正在做未来五年的发展计划，万科希望能够在四个方面有所创新。

　　首先是建筑设计的创新，以万科建筑技术研究中心为龙头开展，把重心从营销转向技术，提升产品品质层面。其次是采购

系统的创新，万科将组建万科采购中心，建立以“中城房网”系统为平台的采购系统，在降低交易成本的同时，促进新材料在

万科地产的应用。第三是组建物业管理集团，使其从地产业务中独立出来，集中资源、拓展品牌，走专业化和产业化之路，成为

集团新的利润增长点。最后，万科将致力于同建筑商建立利益共同体，形成良性的互动关系，共同促进住宅产业的快速健康发

展。