Você está na página 1de 32

BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

BDI

1 DECNDIO OUTUBRO / 2009 ANO XXIX N 28

Uma publicao

Usucapio. Falhas na conduo dos processos judiciais. Thales P. Batista (p. 3)

Dilemas ticos e a venda de imveis. Sylvio Lindenberg (p. 5)


As hipteses de sub-rogao do contrato de locao. Carlos R. Tavarnaro (p. 9)

ITR No incidncia sobre rea de preservao permanente. STJ (p. 19) Perguntas & Respostas. Venda de imvel clausulado com inalienabilidade (p. 13)

Boletim Cartorrio (p. 24)


ISSN 1982 - 4599

39 ANOS

9 771982 459001

DLI - DIRIO DAS LEIS IMOBILIRIO

Direo: Dominique Pierre Faga Conselho Editorial: Dominique Pierre Faga COMENTRIOS E DOUTRINA Alberto Prates dos Santos Usucapio Falhas na conduo dos processos judiciais (Thales Pontes Batista) .............. 03 Heronides Dantas de Figueiredo Julio Cesar Borges Dilemas ticos e a venda de imveis (Sylvio Lindenberg) ......................................................... 05 E-mail: redacao@diariodasleis.com.br As hipteses de sub-rogao do contrato de locao (Carlos Roberto Tavarnaro) .............. 09 Jornalista Responsvel: Julio Cesar Borges, MTB n 42073 LIES DE DIREITO IMOBILIRIO ISSN: 1982-4599 Colaboradores: Direitos reais O usufruto (Jorge Tarcha) ................................................................................. 10 Adriano Erbolato Melo Amrico Isidoro Anglico PERGUNTAS & RESPOSTAS Andr Luiz Junqueira Inventrio Cnjuge Regime da comunho parcial Quinhes do cnjuge sobrevivente Arthur Edmundo de Souza Rios Bianca Castelar de Faria e dos filhos do casal ................................................................................................................. 13 Bruno Mattos e Silva Locador, necessariamente, no precisa ser o proprietrio do imvel ...................................... 13 Caio Mario Fiorini Barbosa Venda de imvel clausulado com inalienabilidade ...................................................................... 13 Carlos Alberto Dabus Maluf Adjudicao compulsria Taxa de ocupao de cunho indenizatrio ................................... 14 Carlos Antnio de Arajo Carlos Roberto Tavarnaro Daniel Alcntara Nastri Cerveira JURISPRUDNCIA Daphnis Citti de Lauro Imisso de posse Contrato no registrado Tutela antecipada (TJSP) ................................ 15 Dilvanir Jos da Costa Resciso do contrato de compra e venda Impossibilidade Contrato aperfeioado (TJSP) .. 16 Felipe Leonardo Rodrigues Fernanda Souza Rabello Execuo fiscal Bem de famlia Penhorabilidade por dbito do IPTU incidente sobre o Geraldo Beire Simes mesmo imvel (STJ) .................................................................................................................. 17 Hamilton Quirino Condomnio de imvel indiviso Direito de preferncia (TJRJ) ................................................. 18 Iuli Ratzka Formiga ITR No incidncia sobre rea de preservao permanente (STJ) ....................................... 19 Jaques Bushatsky Jorge Tarcha IPTU Execuo fiscal Alienao do imvel na pendncia do processo (TJSP) ................. 20 Jos Hildor Leal Compromisso de compra e venda Possibilidade de contrato em moeda estrangeira Knio de Souza Pereira Pagamento em moeda nacional (TJSP) .................................................................................... 21 Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira Condomnio Utilizao de rea comum por condmino Autorizao (STJ) ......................... 23 Luis Camargo Pinto de Carvalho Luiz Antonio Scavone Jr. Direito de vizinhana Nunciao de obra nova Embargo deferido Perdas e danos Marcelo Manhes de Almeida demonstrados (TJSP) ................................................................................................................ 23 Mrcio Flvio Lima Marco Aurlio Bicalho de A. Chagas BOLETIM CARTORRIO Marco Aurlio Leite da Silva Mrio Cerveira Filho Contrato particular de promessa de compra e venda e sua validade jurdica Maury Roude Bernardes (Thales Pontes Batista) ............................................................................................................. 24 Michel Rosenthal Wagner Nada sai de graa... No h servio sem contrapartida Narciso Orlandi Neto (Joo Pedro Lamana Paiva, Julio Cesar Weschenfelder, Mrio Pazutti Mezzari) ................ 25 Ricardo Amin Abraho Nacle Sandro Alexander Ferreira Sylvio Campos Lindenberg Filho DVIDAS CARTORRIAS Valestan Milhomem da Costa Havendo cesso dos direitos hereditrios, correto os cessionrios participarem do Valmir Gonalves da Silva inventrio administrativo? ......................................................................................................... 28 Wilson Bueno Alves Gerncia Comercial: Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX) JURISPRUDNCIA CARTORRIA E-mail: comercial@diariodasleis.com.br Suscitao de dvida. Ttulo apresentado em fotocpia. Impossibilidade. Imprescindvel Foto de Capa: www.sxc.hu apresentao do ttulo original para viabilidade do registro (CSM/SP) .................................. 29 Impresso e Acabamento: Compra e venda Imvel sem perfeita identificao tabular. Princpios da especialidade Grfica Josemar Editora: DIRIO DAS LEIS LTDA. e disponibilidade. Registro invivel (CSM/SP) ......................................................................... 29 CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 Alienao fiduciria. Cesso de direitos com assuno de dvida. Inexistncia de quitao. Rua Bocaina, 54 - Perdizes Permanncia do contrato. Registro vivel. Dvida improcedente (CSM/SP) ......................... 29 CEP: 05013-901 - So Paulo - SP Telefone e Fax: (11) 3673-3155 (PABX) Site: www.diariodasleis.com.br NOTCIAS E-mail: dl@diariodasleis.com.br possvel haver fraude execuo por alienao antes da citao formal vlida ............... 30 Obs.: Proibida a reproduo total ou parcial. Os artigos assinados no refletem ne31 cessariamente a opinio da direoIMOBILIRIO do BDI. NDICES DE CORREO MONETRIA .........................................................28 BDI - BOLETIM DO DIREITO 1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 2

NDICE

COMENTRIOS E DOUTRINA
INDSTRIA DO USUCAPIO A PARTIR DE FALHAS NA CONDUO DOS PROCESSOS JUDICIAIS PELOS APLICADORES E OPERADORES DO DIREITO
Thales Pontes Batista (*)
O instituto do usucapio de bens imveis tem seu regramento geral estabelecido nos arts. 183 e 191 da Constituio Federal; arts. 1.238 a 1.244 do Cdigo Civil Brasileiro, inserto no seu Livro III (Do Direito das Coisas), Ttulo III (Da Propriedade), Captulo II (Da aquisio da propriedade imvel), Seo I (Da usucapio); e nos arts. 941 a 945 do Cdigo de Processo Civil, que trazem as regras do procedimento especial de jurisdio contenciosa dessa modalidade de ao; alm das demais legislaes especiais atinentes ao assunto. O procedimento da ao de usucapio prev para uma maior segurana jurdica de todas as partes, direta ou indiretamente interessadas, alm da comprovao da posse atravs dos mais variados meios de prova, mormente documentais e testemunhais, juntada de memorial e planta assinados por profissional habilitado tecnicamente, e certides cartorrias da situao do bem usucapiendo, ainda a citao do proprietrio do bem, constante do ttulo aquisitivo, se houver, dos confrontantes, dos terceiros interessados por edital, e tambm a intimao da Unio, Estado e Municpio para que digam se o bem ou no pblico (arts. 942 e 943, CPC), dada a existncia, nesse ltimo caso, de expressa vedao de se usucapir bens dessa natureza (art.183, 3 e 191, pargrafo nico, ambos da Carta Magna). Para dar ainda uma maior segurana ao procedimento, j que se tra1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

ta de aquisio de propriedade imvel, se faz necessria a interveno obrigatria do Ministrio Pblico (944, CPC), que ir averiguar se o procedimento atende a todas as exigncias legais, atuando como verdadeiro fiscal da lei (custus legis). Anexada no processo toda a documentao necessria, quer de qualificao, quer comprobatria da posse, com a citao e intimao de todos os interessados, proceder-se- audincia nica deste procedimento para fins de oitiva do depoimento pessoal dos autores, de possveis contestantes e das testemunhas, para posterior envio ao parquet para parecer final e consequente sentena judicial por parte do julgador, cuja natureza meramente declaratria de um direito preexistente. Todo esse procedimento seria muito seguro se no ocorresse uma falha gritante no modus operandi o que leva a error in procedendo error in judicando, na conduo do feito. O error in procedendo o erro na aplicao da lei, ilegalidade no tramite processual, erro no procedimento, j o error in judicando o erro no entendimento, interpretao da lei, entendimento incorreto da situao ftica do caso concreto. Ambos so passveis de recurso visando, no primeiro caso, anulao do decisum a partir do erro que causou sua nulidade, e, no segundo caso, reforma da deciso prolatada. Tal erro se verifica porque a observncia do citado procedimento da

ao de usucapio deve ser feita levando em considerao outros preceitos, relacionados forma de constatao do direito de propriedade, mormente no que diz respeito comprovao da titularidade dos proprietrios do imvel usucapiendo e dos imveis confinantes. O prprio Cdigo Civil, na seo imediatamente seguinte que trata da usucapio, traz as regras de aquisio da propriedade imvel a partir do registro do ttulo (arts. 1245 a 1247, CC), entendimento esse que ratifica o disposto na Lei n 6.015/73, Lei dos Registros Pblicos. Todavia, o que se observa em larga escala no judicirio de todo o Pas uma total inobservncia destes preceitos bsicos de comprovao da propriedade, qual seja, a apresentao de certido atualizada da matrcula do bem usucapido assim como de seus confinantes, com a comprovao de seus devidos proprietrios, para fins de sua correta e segura citao. Tal inobservncia acaba por fazer ruir toda a segurana jurdica deste importante procedimento judicial, dando azo ao criminosa de oportunistas, que veem nessa grave falha a oportunidade de usucapirem bens pertencentes a terceiros, sem sequer seu conhecimento, pois a partir da no exigncia da titularidade sobre os imveis envolvidos na lide, passa a ficar livre a atuao desses maus elementos, que atravs da formao de quadrilhas acabam por usucapir bens, os mais variados, e o que pior, com a
3

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

COMENTRIOS E DOUTRINA
chancela do Poder Judicirio, causando assim srios transtornos e prejuzos aos verdadeiros proprietrios dos imveis envolvidos. Tal prtica ocorre com a indicao de seus comparsas, como confinantes do imvel a ser usucapido, usurpando bens ou parte de bens dos reais proprietrios dos imveis confinantes, que sequer puderam exercer o contraditrio e a ampla defesa (art. 5, LV, CF), pois no participaram do feito. Poderia se querer dizer que com a oitiva do proprietrio do bem a ser usucapido a farsa restaria desvendada. Todavia, na prtica nem sempre a verdadeira ofensa se d com relao ao bem a ser usucapido, que muitas vezes chega a ser realmente adquirido pelo usucapiente, mas sim sobre os imveis vizinhos, que acabam por ter a totalidade ou parte de sua propriedade usurpada, at mesmo porque os documentos que trazem a descrio do bem (memoriais e plantas) so de livre feitura por qualquer profissional que tenha inscrio no CREA, facilitando a indicao dos falsos vizinhos. Ademais h situaes ainda, que devido fragilidade ainda existente nos servios cartorrios de identificao de dado bem como possuidor de registro cartorrio, os chamados servios de Identificador Real (verificar se a descrio do bem fornecida corresponde a alguma constante nos arquivos do cartrio) e de seu proprietrio atravs do Identificador Pessoal (verificar se o nome e CPF fornecidos correspondem a algum cadastro de propriedade de tal indivduo sobre bem pertencente circunscrio imobiliria do cartrio). Tal sistema ainda falho, pois
4

com uma mera mascarao na descrio do bem a partir de elementos novos e alterados, a serem inseridos em dita descrio, por muitas vezes a certido de propriedade, com a descrio fornecida, acaba por ser dada como negativa, o que permite, nesses casos, a usucapio de dado bem, agora sem a participao no feito do real proprietrio do bem. Observe-se que o pedido de certido negativa, a partir de dado memorial e planta forjados, se no exitoso, poder ser repetido, para a consumao da fraude pretendida, por tantas vezes que se fizer necessrio para o criminoso obter seu intento. Assim, na prtica, pode-se eliminar facilmente, em um processo judicial de usucapio, a participao de todos aqueles proprietrios interessados, que deveriam ser ouvidos para impugnar o pleito, quer do imvel usucapido, quer de seus confinantes, tudo isso com a chancela, repita-se, do Judicirio e de seus componentes, que acabam por inobservar regras bsicas de comprovao da propriedade, justamente em um procedimento que visa adquirir justamente propriedade, tudo isso por desconhecimento de regras elementares de direito imobilirio, cartorial e registral, se atendo apenas s regras previstas no procedimento especial de usucapio. No se deve perder de vista que o usucapio, por se tratar de procedimento de aquisio originria da propriedade, ou seja, que sana todos e quaisquer vcios ou gravames que existam sobre o bem, do ensejo a abertura de uma nova matrcula em cartrio, sem qualquer ligao com o seu registro anterior, tanto que o espao reservado a essa informao fica em branco, na nova matrcula, o que s

vem a beneficiar a ao dos criminosos, pois assim ficam eliminadas as pistas, atravs da eliminao do histrico do bem, acerca de quem realmente seriam seus reais proprietrios e confinantes. Para agravar ainda mais a situao e tornar o crime mais difcil de ser elucidado pelas autoridades, os cartrios imobilirios, que em tese, seriam aqueles que poderiam verificar tais falhas, por serem maiores conhecedores das nuances que envolvem a atividade registral, ficam impossibilitados de fazer tal verificao, pois fazem o registro do usucapio to somente a partir dos elementos constantes do Mandado Judicial apresentado (art. 226, Lei n 6.015/73), sem poder adentrar na regularidade ou no do procedimento que tramitou na justia, at mesmo porque alm do seu campo de atuao profissional, devendo ser observada a independncia e autonomia da atividade jurisdicional. Quando muito, poderiam os oficiais registradores, a ttulo de segurana (art. 1, Lei n 6.015/73), solicitar a apresentao das certides atualizadas das matrculas dos imveis confinantes, mas como dito, essa uma exigncia que deveria ter sido feita no decorrer da tramitao judicial do feito. Assim devem os operadores e aplicadores do direito ficar atentos a essa prtica criminosa, por parte daqueles que se utilizam da chamada Indstria do Usucapio, que faz uso do Poder Judicirio, para fazer valer seus interesses ilcitos, o que deve ser amplamente e seriamente combatido por todos aqueles que atuam na rea. Nota 1. Primeiramente, tendo em vis1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

COMENTRIOS E DOUTRINA
ta a polmica existente acerca do gnero atribudo palavra usucapio, para fins de um melhor entendimento, fica estabelecido que quando se estiver fazendo referncia ao judicial ser usada a palavra usucapio no gnero feminino, e que, quando se estiver referindo ao procedimento em si ou ao instituto ser usada a palavra usucapio no gnero masculino. (*) O autor Advogado-scio da Paulo Albuquerque Advogados Associados, Membro da Comisso de Defesa do Consumidor da OAB-CE, Especialista em Direito do Consumidor, Especialista em Direito Imobilirio, Registral e Notarial. E-mail: thales@ pauloalbuquerque.com.br.

DILEMAS TICOS E A VENDA DE IMVEIS


Sylvio Lindenberg (*)
Os corretores de imveis esto constantemente envolvidos com questes sociais, ticas e legais. Como toda questo tica geralmente ambgua, nem sempre podemos afirmar que algo ou no antitico. Quando sentimos que a moralidade da situao est razoavelmente clara, dizemos que tico. Corretores de imveis que costumeiramente comportam-se de acordo com os mais elevados padres ticos vem suas reputaes subirem. Segundo o dicionrio Aurlio, tica o estudo dos juzos de apreciao referentes conduta humana suscetvel de qualificao do ponto de vista do bem e do mal, seja relativamente a determinada sociedade, seja de modo absoluto. E, segundo o dicionrio Aurlio, negociar fazer negcios; exercer o comrcio; comerciar. Aprendemos a negociar desde muito cedo, em nossas casas, com nossos pais, irmos, parentes e amigos. O processo de socializao das crianas comea na mais tenra idade. Convivendo com outras crianas e adultos, elas comeam a manifestar os seus interesses, aprendem espontaneamente a compor parcerias e at a brigar e chorar quando se sentem desconsideradas. Na fase adulta, a criana tem que saber distinguir o certo do errado. Conviver e respeitar
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

as regras impostas pela sociedade. Quanto mais ajustado aos costumes e s regras estabelecidas, o adulto ir produzir resultados que a conscincia e a razo dizem que deve ser. Os corretores de imveis precisam rever algumas experincias que foram adquiridas sem nenhuma fundamentao lgica e tcnica. Os filsofos gregos, nos seus ensinamentos de retrica e dialtica, definem como critrios decisivos para a negociao (em ordem de importncia): a tica (ethos), a empatia (pathos) e a argumentao racional (logos). tica (ethos) O estudo da tica essencialmente um estudo dos costumes. A tica a cincia da moral. Em termos gerais, ela o cdigo de princpios e valores morais que regem o comportamento, de uma pessoa ou grupo, com relao ao que certo ou errado. A tica estabelece padres relativos quilo que bom ou mau na conduta e na tomada de decises. O corretor de imveis deve conduzir-se por meio de um cdigo moral. H dois tipos de moralidade: a objetiva e a subjetiva. A moralidade objetiva refere-se ao que aceitvel socialmente. A moralidade subjetiva refere-se percepo que um indivduo tem de determinado ato. Um corretor de imveis que pratica deliberadamente algo que sabe ser

errado est sendo subjetivamente imoral. O comportamento tico do corretor de imveis diz respeito a: ser honesto; seguir as regras; conduzirse de maneira correta; tratar os outros de forma justa; demonstrar lealdade para com a empresa e os colegas e executar o seu trabalho com dedicao, esforo e responsabilidade. Na comercializao de imveis, a confiana especialmente crtica. Para o cliente, a compra de um imvel envolve valores altos, e, por esse motivo, ele a considera uma compra de risco. Por essa razo o corretor de imveis precisa mostrar que conhece muito bem o imvel que est oferecendo e transmitir confiabilidade. Embora seja importante estabelecer credibilidade nos estgios iniciais da negociao, ela deve ser percebida durante todo o processo de venda de imveis. Empatia (pathos) Os gregos entendiam pathos como forte emoo que comove a alma, isto , empatia, inteligncia emocional. Empatia a capacidade de se identificar com algum, de entender os sentimentos, as idias e a situao de outra pessoa. O corretor de imveis deve se interessar pelo o que seu cliente est dizendo. Muitas barreiras de comunicao podem ser
5

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

COMENTRIOS E DOUTRINA
superadas quando o corretor de imveis se coloca no lugar do cliente, entendendo o ponto de vista dele para poder atender necessidades da melhor forma possvel. Portanto, a empatia fator fundamental para tornar os argumentos de venda mais persuasivos. Argumentao racional (logos) Alm da tica e da empatia, os filsofos gregos recomendam o uso da argumentao racional. Para eles, a negociao se d por meio de argumentos crveis, confiveis, empticos e racionais. O corretor de imveis deve ser um bom comunicador para que possa persuadir o seu cliente a comprar o imvel que oferece. A persuaso requer que o profissional lide com atitudes e com a mudana dessas atitudes. Uma atitude definida como uma expresso de um sentimento interior que mostra se uma pessoa favorvel ou desfavorvel em relao a algum objeto. Um objeto pode ser qualquer coisa, por exemplo, um imvel. H trs coisas que o corretor de imveis pode fazer com relao s atitudes: intensificar atitudes existentes a prtica mais fcil. O corretor de imveis precisa simplesmente reforar atitudes, fornecendo informaes adicionais que mostrem como sua oferta boa. criar novas atitudes uma prtica que gera certa dificuldade. O profissional precisa reunir informaes que mostrem como a oferta ir beneficiar o cliente. Exemplo: destacar uma caracterstica que diferencia o imvel dos concorrentes (caracterstica determinante). mudar atitudes tarefa mais difcil. Os clientes no gostam de ser
6 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

pressionados a mudar atitudes. O corretor de imveis dever mostrar-se confivel, transmitir a impresso de ter muitos conhecimentos e saber apresentar argumentos persuasivos. O que influencia o comportamento tico? Todos ns utilizamos determinados valores ticos no trabalho. Personalidade, formao religiosa, criao, experincias pessoais e situao atual so exemplos de fatores que influenciam nas decises das pessoas. Embora o comportamento antitico possa levar a vendas imediatas, isso s acontece a curto prazo. Com o tempo, profissionais que costumeiramente comportam-se de maneira antitica vem sua reputao sofrer as conseqncias. Por outro lado, corretores de imveis que costumeiramente comportam-se de acordo com os mais elevados padres ticos veem suas reputaes subirem. Uma reputao favorvel far mais pela criao de vendas e pelo sucesso duradouro do que qualquer comportamento antitico. Dilemas ticos relacionados com as fases do processo de vendas de imveis So cinco as principais fases do processo de venda de imveis: Ressalta-se que cada uma dessas fases pode apresentar dilemas ticos. Uma vez que a venda de imveis essencialmente um processo interativo, o corretor de imvel v-se diante de vrios dilemas ticos. Dois dilemas podem ocorrer em qualquer fase do processo de venda de imveis; so eles a mentira e a manipulao. As mentiras podem ocorrer du-

rante a abordagem, a apresentao/ demonstrao do imvel, ao lidar com as objees do cliente e durante o fechamento do negcio. Mentir errado do ponto de vista da moralidade objetiva. Se um corretor de imvel, sem querer, apresenta informaes imprecisas ou incorretas, ele no est errado na perspectiva da moralidade subjetiva, mas mesmo assim ele corre o risco de perder o cliente se este souber do engano. Entretanto, se um corretor de imveis apresentar deliberadamente informaes falsas, ele estar errado em relao moralidade subjetiva. A deciso de omitir informaes relevantes antitica, particularmente se isso pode prejudicar o cliente. Um profissional pode sentir-se inclinado a fazer declaraes verdadeiras quanto s vantagens e qualidades positivas de um imvel e omitir uma declarao que informe ao cliente sobre as desvantagens ou qualidades negativas desse imvel. Essa prtica pouco interessante porque com ela o corretor de imveis perde a oportunidade de aumentar sua credibilidade. Afinal, no existe imvel perfeito. Manipular influenciar com astcia[1]. Muitas vezes, as informaes e dados so alterados e adequados a propsitos no lcitos. Essa ao diferente da persuaso, que diz respeito venda no-manipuladora, um mecanismo de soluo de problemas, com ausncia total de tcnicas manipuladoras. Dilemas ticos com a abordagem Durante a fase de abordagem, o corretor de imveis tem a oportunidade de estabelecer empatia com o cliente. Um aspecto do desenvolvimento da empatia o estabelecimento de identidade. Um exemplo: se o cliente
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

COMENTRIOS E DOUTRINA
tiver dois filhos e o corretor de imveis nenhum, antitico que ele diga que tambm tem filhos? Nesse caso, o profissional est mentindo e, objetivamente, errado mentir. Mas esse comportamento subjetivamente antitico? Embora no se possa dar uma resposta definitiva, pode-se sugerir que tal mentira no causar nenhum prejuzo para o cliente. Mesmo assim, o corretor de imveis est deliberadamente mentindo, e a mentira considerada subjetivamente antitica. Dilemas ticos com a entrevista Conhecer a necessidade do cliente ou o problema que este precisa solucionar coloca o corretor de imveis em contato com informaes muito particulares do cliente e da sua famlia. Por isso, importante que j no incio da entrevista o corretor de imveis assegure o cliente de que as informaes obtidas sero de uso reservado do profissional; assim, ele toma uma iniciativa tica e d garantias sobre o uso das informaes recebidas. Se houver vazamento de dados ou de informaes particulares do cliente e da sua famlia, isso ser considerado errado e pode ser visto como antitico. Dilemas ticos com a apresentao/demonstrao Durante a fase de apresentao/ demonstrao, o contedo das informaes e sua exatido tornam-se importantes. Por exemplo: se um corretor de imveis sabe que, aps a concluso das vendas do empreendimento em lanamento que ele est comercializando, a incorporadora far o lanamento de outro empreendimento, localizado em frente deste, e no contar isso ao cliente estar omitindo informaes, contando uma meia-ver1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

dade. Isso pode ser considerado antitico se prejudicar um cliente, mas difcil dizer se antitico quando a omisso no causar nenhum prejuzo a ele. Mas nem todas as afirmaes dos corretores de imveis tm consequncias legais. Descrever o empreendimento de forma entusistica (por exemplo: este o empreendimento mais bem planejado e mais completo no bairro) no crime; frases como essas so vistas como opinies e no devem servir de base de julgamento para clientes. Na defesa tpica usada por juristas, o comprador no pode confiar na conversa entusiasmada do corretor de imveis, porque seria irracional tomar as opinies deste ao p da letra. Mas importante lembrar que as situaes que extrapolam as estratgias de marketing, alm da omisso de informao, esto previstas no Cdigo de Defesa do Consumidor. Dilemas ticos com as objees Lidar com objees do cliente envolve responder diretamente a qualquer preocupao dele. As respostas mais comuns vo do reconhecimento de que a objeo legtima declarao de que a objeo no legtima. O reconhecimento de uma objeo legtima, mesmo quando o corretor de imveis a contesta, tico. Negar uma objeo legtima obviamente antitico, uma vez que envolve uma mentira, e s poderia ser considerado subjetivamente tico se o corretor de imveis realmente achasse que a objeo no era legtima. A questo tica, portanto, baseia-se no fato de a resposta objeo ser verdadeira ou no. Dilemas ticos com o fechamento Fechar uma venda uma grande

preocupao do corretor de imveis. Com frequncia, o profissional sentese inclinado a forar a venda, recaindo em atitudes eticamente questionveis. Por exemplo: quando o corretor de imveis diz ao cliente: Esta a ltima unidade, ele comunica que o cliente deve apressar-se para tomar a deciso de compra; em outra situao, o profissional comenta: O desconto logo ser retirado. Afirmar que se est vendendo a ltima unidade no eticamente errado se expressar uma verdade, mas , se constituir-se em uma mentira. Pressionar o cliente a tomar uma deciso por meio de qualquer ttica uma forma de manipulao. Uma vez mais, difcil afirmar que tais tticas sejam moralmente certas ou erradas, pois qualquer cliente prev que pode ser pressionado a tomar uma deciso. Por essa razo, pouco provvel que o cliente seja prejudicado por esse tipo de manipulao. Pode-se concluir sensatamente que, se ambas as partes conhecem o processo de vendas, o comportamento manipulador planejado para levar a uma venda que no traz prejuzos para nenhuma das partes no antitico. Como administrar a tica em vendas As empresas devem ser socialmente responsveis e preocupar-se em favorecer um clima tico. Para isso, os administradores precisam tomar medidas para garantir que a empresa se paute pela tica. Os mtodos de gesto para ajudar as organizaes a serem mais responsveis incluem: liderana pela diretoria da empresa o diretor e os seus parceiros devem encabear os esforos de conduta tica; os outros seguiro o exemplo. A direo dever comunicar os
7

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

DOUTRINA COMENTRIOS E DOUTRINA


valores ticos da organizao nas reunies que realiza. cuidadosa seleo dos lderes fundamental escolher os gestores com todo o cuidado; somente pessoas com o mais alto nvel de integridade e padres morais devem assumir posies de liderana. estabelecimento e cumprimento de um Cdigo de tica o Cdigo de tica uma declarao formal dos valores da empresa no que se refere a questes ticas e sociais. Nele esto expostos os valores e comportamentos esperados, bem como aqueles que no so tolerados. Tais valores e comportamentos devem ser apoiados pela diretoria, sem o que no h garantia de que o cdigo ser seguido. criao de um Comit de tica o Comit de tica um grupo de executivos designados para supervisionar a conduta tica dos funcionrios. Ele decide sobre matrias controvertidas e responsabiliza-se por disciplinar transgressores, o que essencial para que a organizao influencie diretamente o comportamento dos funcionrios. criao de um ambiente tico de vendas a direo da empresa deve ajudar a desenvolver e a defender seus cdigos de tica, divulgando entres gestores e subordinados tanto o cdigo de tica como a sua oposio a prticas antiticas. possvel incentivar a conscincia tica durante reunies de vendas e programas de treinamento. implementao de sistemas de controle suspenso, advertncia, entre outras aes, so punies possveis para corretores de imveis que venham a cometer prticas antiticas de vendas. Prticas que devem ser evitadas pelo corretor de imveis O corretor de imveis que traba8

lha vinculado a uma empresa prestadora de servios, em funo tcnica, gerencial, chefia de equipe e outras precisa estar atento e evitar as seguintes prticas: usar indevidamente os bens da empresa (por exemplo: computador, telefone convencional ou celular, carro etc.); usar o horrio de expediente para fazer outras atividades no inerentes funo; manipular informaes; prejudicar outros profissionais. Prticas antiticas podem afetar os colegas e precisam ser impedidas. A preocupao com a tica assumiu uma importncia muito maior nos ltimos anos em decorrncia da proliferao de atividades comerciais antiticas em toda parte. O corretor de imveis tem especial responsabilidade na manuteno de padres ticos mais elevados na empresa onde atua. Responsabilidades sociais do corretor de imveis fcil entender o conceito de responsabilidade social do corretor de imveis: ele deve distinguir o certo do errado e fazer o que certo. As empresas so compostas de indivduos; a moral e os valores ticos dessas pessoas ajudam a moldar a moral e os valores da organizao. A integridade dos gerentes e daqueles que ocupam cargos de direo fundamental para a tomada de decises de forma tica. Uma empresa pode demonstrar responsabilidade social de vrias formas, procurando: trabalhar com as partes afetadas para resolver problemas mtuos; trabalhar para estabelecer pa-

dres e autorregulamentao para toda a empresa; admitir erros publicamente; envolver-se em programas sociais adequados; monitorar continuamente as mudanas no ambiente social; estabelecer e cumprir um cdigo de conduta corporativa; assumir publicamente as posies necessrias em questes sociais; empenhar-se na contnua obteno de lucro. A sociedade exige cada vez mais aes responsveis por parte das empresas e dos corretores de imveis, particularmente no que tange conduta tica, apesar de todos os dilemas, que podem ser superados com bom senso. [1] Habilidade em enganar; lbia, solrcia, manha, artimanha, ardil. (*) O autor atua no mercado imobilirio, h mais de 25 anos como Corretor de Imveis. Ministra cursos in company, planeja e realiza convenes de vendas, prepara corretores de imveis para a comercializao de imveis em lanamentos (novos) e/ou avulsos (usados) e realiza trabalhos de coaching. Escreve artigos para diversas revistas e sites. Autor dos livros: Venda de Imveis: Um Ato de Negociao. Porto Alegre: Editora Sagra, 1990, Guia Prtico do Corretor de Imveis: Fundamentos e Tcnicas. So Paulo: Editora Atlas, 2006 - 4 tiragem,http://www.editoraatlas.com.br, Negociao e Processo Decisrio. Curitiba: IESDE, 2007, livros que tratam especificamente sobre venda de imveis, assunto de escassa bibliografia no Brasil. E-mail slindenberg@ terra.com.br.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

DOUTRINA COMENTRIOS E DOUTRINA

AS HIPTESES DE SUB-ROGAO DO CONTRATO DE LOCAO


Carlos Roberto Tavarnaro (*)
A substituio de uma pessoa por outra na mesma relao jurdica ou a transferncia das qualidades jurdicas de uma coisa para outra, define o que seja o instituto da subrogao. A lei inquilinria vigente (8.245/ 91) ao cuidar de tal situao, expressamente estabelece a sua ocorrncia (da sub-rogao ou transferncia de direitos e obrigaes) naqueles casos em que os fatos relacionados s vicissitudes da prpria vida (morte, separao, divrcio) tm o condo de provocar mudana nos titulares de determinada relao patrimonial ou jurdica. Confira-se: Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes: I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel; II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. Pargrafo nico. Nas hipteses previstas neste artigo, a subrogao ser comunicada por escrito ao locador, o qual ter o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituio do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

Interessante notar que nas hipteses acima elencadas a transmisso de um para outro titular se opera de modo automtico; ao contrrio de outra (hiptese) que embora no deixe igualmente de se revestir dessa mesma natureza de sub-rogao, decorre ou fruto, de uma ao ou omisso do interessado. Exemplo disso quando o comprador de um imvel j locado, no denuncia a locao no prazo que lhe facultado para tal e, portanto, via subrogao (aqui rotulada de concordncia com a manuteno da locao preexistente) aquele (comprador) assume a qualidade de locador que at ento era ocupada pelo vendedor: Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. 1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo. 2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao. Outra circunstncia de subrogao trabalhada pela lei do inquilinato vem estampada no 3 do artigo 51, que ao cuidar da locao no residencial, prev que mesmo se dissolvida a sociedade comercial em decorrncia da morte de um dos scios, ao scio sobrevivente (desde que continue no mesmo ramo) assegurada a sub-rogao ao direito de renovao compulsria do contrato.

E, para encerrar tal comentrio, oportuno se faz aqui reproduzir uma sucinta amostragem das decises que enfrentam o tema aqui versado: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO JULGADA PROCEDENTE - FALECIMENTO DA LOCATRIA - LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA AUTOR QUE ALM DE SER O LEGTIMO PROPRIETRIO DO IMVEL FIGURA NO CONTRATO DE LOCAO COMO LOCADOR - INTELIGNCIA DO ART. 5 DA LEI N 8.245/91 LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA - REQUERIDAS QUE SE SUBROGARAM NOS DIREITOS E OBRIGAES DA LOCATRIA POR TEREM PERMANECIDO NO IMVEL APS A MORTE DESSA. (TJPR, Ac. 11212 da 11 CC, j. em 03/09/2008). LOCAO. SUB-ROGAO. DISSOLUO CONJUGAL. EXTENSO DOS EFEITOS. PERSISTNCIA DO VNCULO LOCATCIO ENTRE OS CONTRATANTES. Nas hipteses de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, o contrato de locao prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cnjuge que permanecer no imvel todos os deveres relativos ao contrato. (STJ, REsp 660076 / RJ, T5, DJ 18/09/2006 p. 351, RDTJRJ vol. 69 p. 81, RNDJ vol. 83 p. 86). A alienao do imvel locado, per se, no extingue o contrato de locao, nem afeta a garantia prestada pelo fiador. No h falar em novo contrato pelo fato de o adquirente no ter exercido o direito de denunciar a locao, previsto no art. 8 da Lei 8.245/91. A sub-rogao do adquirente ao contrato de locao o legitima para cobrar os crditos decorrentes do respectivo contrato, inclusive quanto queles prexistentes prpria alienao. (STJ, REsp 620072 / SP, T5, DJ 03/10/2005 p. 316,RT vol. 845 p. 204). (*) O autor Advogado, consultor e empresrio do setor imobilirio. e-mail: crt@tavarnaro.com.br.
9

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

DIREITO LIES DE DIREITO IMOBILIRIO


DIREITOS REAIS 7 PARTE (O Usufruto)
Jorge Tarcha (*)
Na lio anterior comeamos a abordar o importantssimo tema do direito real de usufruto, como um dos dez direitos reais arrolados no artigo 1.225 do Cdigo Civil. Aps uma explicao do funcionamento desse gravame, utilizando trs personagens, analisamos o seu conceito legal e a sua grande utilidade. Vimos que o usufruto inalienvel, mas existe a possibilidade de alienao do imvel gravado. Nesta lio prosseguimos no tratamento do direito real de usufruto. Direitos do usufruturio Como toda pessoa, o usufruturio tem direitos e tem obrigaes. O ncleo dos seus direitos apresentado no artigo 1.394 do Cdigo Civil: Art. 1394. O usufruturio tem direito posse, uso, administrao e percepo dos frutos. Direito posse do imvel objeto do usufruto Pode-se comparar a posse de um usufruturio com aquela de um locatrio trata-se de uma posse direta, ou seja, de quem est em contato com a coisa. Na qualidade de possuidor direto o usufruturio pode valer-se dos remdios possessrios, contra aqueles que agredirem sua posse. Tais remdios so as aes de reintegrao de posse, de manuteno de posse e o interdito proibitrio, as quais sero estudadas em detalhe quando tratarmos da posse. Importante, no momento, saber que os remdios possessrios podem ser utilizados mesmo contra o nu-proprietrio, se este vier a molestar a posse do usufruturio. (Do mesmo modo como o locatrio pode valer-se desses remdios contra o locador.) Direito administrao da coisa O usufruturio tem o direito de administrar o bem gravado, sem a interveno do nu-proprietrio. Esse direito somente lhe ser retirado se, em virtude de m administrao, a coisa se deteriorar. Direito de perceber os frutos Esse direito j foi suficientemente examinado. Consiste no jus fruendi, um dos subdireitos da propriedade que destacado desta, conforme o conceito legal de usufruto apresentado na lio anterior. Vejamos, agora, quais so as obrigaes do usufruturio. Obrigao de bem tratar o imvel. Vimos, acima, que o usufruturio pode ser comparado a um locatrio. De fato, ele estar usando, vale dizer, habitando um imvel que no lhe pertence. Portanto, deve cuidar do imvel como se fosse seu.

10

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

LIES DE DIREITO IMOBILIRIO


Conforme o ensinamento de SILVIO RODRIGUES, o usufruturio, quando no desfrute da coisa, dever conserv-la, reparando-lhe os estragos e devolv-la, afinal, no estado em que a recebeu, salvo as deterioraes resultantes do exerccio regular do usufruto. A sano, pela desobedincia culposa desse princpio, pode chegar extino do usufruto. Cdigo Civil, art. 1410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de Imveis: (...) VII - por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, no lhes acudindo com os reparos de conservao... O usufruturio deve mesmo fazer um inventrio dos bens que esto sob o seu cuidado e, se o nu-proprietrio o exigir, dar uma garantia pela sua boa conservao Cdigo Civil, art. 1400. O usufruturio, antes de assumir o usufruto, inventariar, sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dar cauo, fidejussria ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservao, e entreg-los findo o usufruto. Alguns casos de usufruto legal (usufruto estabelecido por lei) Normalmente, o usufruto uma imposio da vontade. Assim, por exemplo, Marcos e Rosa doaram um imvel a Artur, por vontade prpria e, em decorrncia dessa mesma vontade gravaram esse imvel com o direito real de usufruto. Contudo, h casos em que o usufruto no resulta da vontade das partes mas, sim, da lei. Observe-se o que diz o Cdigo Civil, no inciso I do artigo 1.689: Art. 1689. O pai e a me, enquanto no exerccio do poder familiar: I - so usufruturios dos bens dos filhos; Ento, os pais, enquanto detentores do poder familiar, podem usar ou alugar qualquer imvel pertencente aos filhos. Estes sero nu-proprietrios. O usufruto pode ser renunciado Voltemos ao exemplo de Marcos, Rosa e Artur, da lio anterior. O casal, como vimos, usufruturio de um imvel, por fora de doao com clusula de usufruto. Por sua vez, como salientamos, Artur proprietrio desse imvel. Ou, melhor dizendo, ele nu-proprietrio, na medida em que titular da propriedade nua, despojada dos subdireitos de usar (jus utendi) e de gozar (jus fruendi). Agora, formulamos novamente a pergunta: Artur, na qualidade de proprietrio, portanto titular do direito de alienar, de dispor (jus disponendi, pode vender o imvel gravado com usufruto, sem autorizao dos usufruturios? Vimos que a resposta positiva. Os usufruturios no ficariam desprotegidos, posto que o usufruto, sendo um direito real, lhes permite buscar seus direitos em poder de quem quer que estejam: direito de reivindicar (jus reivindicandi), que o direito de sequela. Ou seja: aquele que adquirir um imvel gravado com usufruto ter de respeitar esse gravame. No poder usar o imvel e tampouco colher dele frutos, regalias que so privativas dos usufruturios.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 11

LIES DE DIREITO IMOBILIRIO


Consequentemente, como foi assinalado, Artur dono de um imvel sem liquidez. Ningum ir comprar um imvel que no pode usar ou alugar. Ento, Artur, que j tem at um possvel comprador, roga aos seus pais que renunciem ao usufruto. Isso perfeitamente possvel, por expressa autorizao legal,: Cdigo Civil, art. 1410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartrio de Registro de Imveis: I - pela renncia ou morte do usufruturio; possvel lavrar, na mesma escritura pblica, a compra e venda do imvel e a renncia do usufruto. Usufruto e locao Suponhamos que o usufruturio Marcos alugue o imvel a Vitor. O nu-proprietrio Artur estranho a esse contrato de locao. Ou seja: ele um terceiro. Ora, h um princpio bsico do direito dos contratos, pelo qual os efeitos de um pacto ou conveno apenas afetam as partes contratantes, no atingindo terceiros ou estranhos. Agora, considere-se a hiptese do falecimento do(s) usufruturio(s) Marcos e Rosa. Como vimos pelo teor do artigo 1.410, o usufruto ser extinto. Esta situao vem disciplinada pelo artigo 7 da Lei das Locaes (Lei n 8.245/91 - consultar o Portal de Legislao do BDI) Art. 7. Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nuproprietrio ou do fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio. Notas: 1. Denunciar um contrato significa rescindi-lo pela vontade de uma das partes. 2. O fideicomisso um instituto complicado do Direito das Sucesses, que ser estudado mais adiante. Ento, com a extino do usufruto, ser rescindido, ser anulado o contrato de locao celebrado com Vitor. Em outras palavras: Artur nu-proprietrio, que no participou do contrato de locao, no ser obrigado a respeit-lo, uma vez extinto o usufruto Portanto, ele poder denunciar esse contrato de locao e despejar o inquilino Vitor. Isso poder ocorrer a qualquer tempo, mesmo antes do trmino do contrato. A no ser que tenha dado sua anuncia ao contrato (que poderia ser exigida pelo locatrio). Usufruto e condomnio edilcio Suponha-se que o imvel gravado com o direito real de usufruto seja uma unidade autnoma em edifcio. Sabemos que, se for o caso de estar alugada a unidade, as despesas ordinrias de condomnio incumbiro ao locatrio e as extraordinrias ao proprietrio da unidade. Pois bem. Na hiptese de usufruto da unidade autnoma, as despesas ordinrias sero de responsabilidade do usufruturio, enquanto que as extraordinrias cabem ao nu-proprietrio. (*) O autor Advogado, Professor de Direito Imobilirio. Autor dos livros: Direito Imobilirio, Uma Abordagem Didtica, edio particular; Ttulos de Crdito, Editora Pliade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas Ordinrias e Extraordinrias de Condomnio, Editora Juarez de Oliveira. Autor do curso a distncia, por correspondncia, sobre locao de imveis, da empresa Dirio das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br.
12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

PERGUNT GUNTAS RESPOSTAS PERGUNTAS & RESPOSTAS


INVENTRIO CNJUGES NO REGIME DA COMUNHO PARCIAL QUINHES DO CNJUGE SOBREVIVENTE E DOS FILHOS DO CASAL
Pergunta: Sobre o artigo do Prof. Tarcha, que nos ajudam muito para melhorar nosso conhecimento. Aproveito a oportunidade para levantar uma dvida sobre o artigo Formas de Transferir a Propriedade - Parte II, publicada no BDI n 14 do 2 decndio maio/2008, onde diz: - Se Jlio no deixou testamento, os seus bens iro todos para os filhos e para o cnjuge ou companheiro, em partes rigorosamente iguais. Cada um receber o equivalente a R$80 mil reais., no final da pgina 6. Na minha opinio, entendo que o cnjuge ir ficar com a sua meao, ou seja, R$320 mil e a parte do Julio, R$ 320,00, ser divida somente aos 3 filhos, ou seja, R$106,66 mil para cada um, pois no so bens particulares e sim produto de meao. Gostaria de saber se estou correto neste pensamento ou se o cnjuge, alm da meao, tambm participa da herana? (C.A.S.S. So Jos do Rio Preto, SP) Resposta: Correto o artigo do Dr. Jorge Tarcha no BDI n 14/2008, do 2 decndio maio/2008, Formas de Transferir a Propriedade - Parte II; pois a cnjuge era casada no regime da comunho parcial, na qual comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constncia do casamento (art. 1.658 do C.Civil). Como o patrimnio a ser inventariado foi adquirido na constncia do casamento, a cnjuge sobrevivente, alm da meao, receber um quinho no inventrio, referente aos bens adquiridos na constncia do casamento, por ser herdeira necessria (art. 1.845), concorrendo juntamente com os descendentes (art. 1.829,I), conforme ordem da vocao hereditria.

LOCADOR, NECESSARIAMENTE, NO PRECISA SER O PROPRIETRIO DO IMVEL


Pergunta: Pode, em contrato de locao de imveis (residencial ou comercial), figurar como locador pessoa que no seja o proprietrio (por exemplo: sua irm, seu neto, seu cunhado etc), a pedido dele proprietrio (por motivos fiscais: declarao Imp. Renda ou outros)? Se existe essa possibilidade, que documento deve a administradora de imveis exigir do proprietrio para que comprove (vnculo jurdico) a nomeao dessas pessoas como locadoras? Ou no precisa apresentar nenhum documento para a administradora de imveis para elaborao de contrato? (T.C. So Carlos, SP) Resposta: Poder figurar em contrato de locao qualquer pessoa que tenha somente a posse de imveis, no sendo necessrio ser proprietrio. Na lei inquilinria o locador dever ser proprietrio do imvel locado somente nos seguintes casos de retomada do mesmo por ao de despejo, conforme art. 60 da Lei 8.245/91: a) art. 9, IV (reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico); b) art. 47, IV (demolio e edificao licenciada ou para realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico); c) art. 53, II (demolio e edificao licenciada ou reforma com aumento de 50% da rea til). Uma possvel forma para resolver o problema ser o proprietrio transferir a posse do imvel para outrem, atravs de contrato de comodato. H proprietrios que, para melhor organizar a administrao dos seus imveis, abrem uma empresa, transferindo os imveis para ela, pagando o imposto de renda pelo Sistema do Lucro Presumido ou, se for o caso, enquadrando-se no Simples Nacional.

VENDA DE IMVEL CLAUSULADO COM INALIENABILIDADE


Pergunta: 1) Imvel dado ao filho em testamento (j possui formal de partilha), com clusula de inalienabilidade enquanto viver sua me. 2) Filho negocia o imvel, recebe o sinal, e entrega as chaves, dando promitente compradora a posse do imvel (j realizou obras). 3) O restante do preo fica convencionado que ser pago em 10 notas promissrias, sendo a 1 a partir da escritura de compra e venda. 4) Como realizar a compra e venda de imvel com clasula de inalienabilidade? (S.R. Rio de Janeiro, RJ) Resposta: Veja, entre outras, as seguintes matrias publicadas no BDI e em nosso site www.diariodasleis.com.br: 1. ALIENAO DE BENS CLAUSULADOS COM INALIENABILIDADE POR CONVENINCIA ECONMICA DO
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 13

PERGUNT GUNTAS RESPOSTAS PERGUNTAS & RESPOSTAS


DONATRIO OU DO HERDEIRO (BDI n 4/2006). Pergunta: Um casal faz doao de um imvel aos filhos, com as clusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, enquanto os doadores forem vivos. Morre o cnjuge varo doador. A viva doadora e seus filhos donatrios, todos maiores, tm interesse na venda do imvel. 1 - Quais as condies em que a venda pode ser realizada: a) Atravs de alvar judicial requerido pelo esplio com anuncia dos herdeiros donatrios?; b) Por renncia em escritura pblica das clusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade, assinada por todos os herdeiros e viva doadora? O cartrio de registro pode recusar o registro da compra e venda mediante o cumprimento de uma das exigncias acima? Sobre o assunto j reli os ensinamentos do eminente Desembargador Joaquim Macedo Bittencourt, publicados no Dirio das Leis Ano 2004, Boletim n 6, pg. 4 e Boletim n 23, pg 9. (J.L. Guaratinguet, SP). Resposta: Nos termos do art. 1911 e seu pargrafo nico, do Cdigo Civil, a clusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade, podendo-se alienar os mesmos, por convenincia econmica do donatrio ou do herdeiro, mediante autorizao judicial, desde que o produto da venda converta-se em outros bens, sobre os quais incidiro as restries apostas aos primeiros. (Sub-rogao de vnculos). 2. COMPRA E VENDA SUB-ROGAO DE VNCULO - BEM CLAUSULADO POR DISPOSIO TESTAMENTRIA - APURAO DE VALORES (TJSP) (BDI n 22/2005). 3. DOAO COM CLUSULA DE INALIENABILIDADE E IMPENHORABILIDADE TRANSFERNCIA DAS RESTRIES PARA OUTRO BEM POSSIBILIDADE (STJ) (BDI n 7/2006).

ADJUDICAO COMPULSRIA TAXA DE OCUPAO DE CUNHO INDENIZATRIO


Pergunta: Em processo de adjudicao compulsria, julgado procedente, e objeto de recurso de apelao pela parte contrria, estando pelo comprador de um imvel no qual o vendedor encontra-se na posse. Perguntas: a) No pedido inicial no foi includo uma indenizao pela ocupao do imvel. Poderia ter sido feito tal pedido? b) possvel propor ao para fixao deste valor? necessrio aguardar o trnsito em julgado da ao de adjudicao ou pode ser proposto de imediato? Qual tipo de processo? Seria por dependncia? c) Qual a posio dos Tribunais sobre o caso? (L.M.W.J. So Paulo, SP) Resposta: Nada impede que se pea a taxa de ocupao de cunho indenizatrio como se aluguel fosse, pois at na execuo extrajudicial, quando ocorre a adjudicao do imvel pelo vendedor (de forma contrria do caso da consulta), possvel o juiz arbitrar aluguel, conforme julgado a seguir, embora a ao de adjudicao, no caso, no seja de cunho executrio, mas declaratrio, atravs da sentena que dar, simplesmente, o domnio ao comprador. JURISPRUDNCIA: 1. PROCESSO CIVIL - RECEPO DO DL 70/66. LIMINAR. VALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUO EXTRAJUDICIAL E DO LEILO NELE OCORRIDO. ADJUDICAO/ARREMATAO. IMISSO DE POSSE. FIXAO DA TAXA DE OCUPAO. 1. Jurisprudncia unssona deste Tribunal, do c. STJ e do c. STF entende que a execuo extrajudicial do DL 70/66 foi recebida pela Constituio de 1988. 2. Promovida a execuo extrajudicial do contrato, nos termos do Decreto-Lei 70/66, E SENDO ADJUDICADO/ARREMATADO o imvel pelo agente financeiro credor, legtima a expedio de mandado liminar nesta ao, por ser a orientao prevista no artigo 37, 2, do referido diploma legal. 3. Aps o leilo e a arrematao/adjudicao cabe ao credor o direito de imisso de posse, inclusive contra terceiros (DL 70/66, art. 37, 2) - (AC 1999.01.00.038887-7/PA, Rel. Juiza Selene Maria De Almeida (conv), Quarta Turma, DJ de 04/08/2000, p.232). 4. Tendo em vista as caractersticas do imvel (fls.07/08), arbitro o valor da taxa de ocupao, nos termos do art. 38 do DL70/66, em R$ 100,00 (cem reais) mensais, a contar entre a transcrio da carta de adjudicao e a efetiva imisso na posse e considerando que o muturio no mais estava no imvel, entendo esta taxa de ocupao devida apenas pelo ocupante. 5. Condenao dos Requeridos a pagar honorrios advocatcios fixados em R$ 1000,00 (para os dois, em conjunto e solidariamente), e custas, inclusive em reembolso. 6. Apelao provida. (TRF 1 R. - AC 199936000047652 - Proc. 199936000047652 - 5 T. - Rel. Desemb. Fed. Fagundes De Deus - DJ 21.09.2007). 2. PROCESSUAL CIVIL E CONSTITUCIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO - SFH. DECRETO-LEI N. 70/66. CONSTITUCIONALIDADE AFIRMADA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. TAXA DE OCUPAO. ART. 38 DO DECRETO-LEI N. 70/66. 1. O Supremo Tribunal Federal considera constitucional o Decreto-lei n. 70/66, sem prejuzo da possibilidade de o devedor defender, em juzo, os direitos que reputa possuir. 2. Nos termos do art. 38 do Decreto-lei n. 70/66 devida a taxa de ocupao entre a ADJUDICAO DO IMVEL E A EFETIVA IMISSO DO ADJUDICANTE NA POSSE DO MESMO. 3. Apelao desprovida. (TRF 3 R. - AC 820018 - Proc. 199961090031905 - 2 T. - Rel. Juiz Nelton Dos Santos - DJ 14.11.2007).
14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

JURISPRUDNCIA JURISPRUDNCIA
IMISSO DE POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO REGISTRADO PAGAMENTO DO SINAL TUTELA ANTECIPADA (TJSP)
ACRDO Recurso - Agravo de Instrumento - Interposio contra deciso que indeferiu a antecipao da tutela - Imisso de posse ajuizada por compromissrios-compradores - Irrelevncia do compromisso de compra e venda no estar registrado - Requisitos para a antecipao da tutela presentes - Agravo provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n 595.890-4/0-00, da Comarca de Serra Negra, em que so agravantes Adriana Emerenciano Leito Polieri e outro, sendo agravado Ednei Carlos de Souza Baptista. Acordam, em Primeira Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, proferir a seguinte deciso: Deram provimento ao Recurso, V.U., de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Desembargadores Paulo Eduardo Razuk (Presidente, sem voto), De Santi Ribeiro e Elliot Akel. So Paulo, 11 de novembro de 2008. Guimares e Souza, Relator VOTO 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra ato judicial que em ao de imisso de posse indeferiu o pedido de antecipao da tutela. Sustentam os agravantes que: a) ... mesmo aps a venda do referido imvel em Leilo Pblico, por ordem de seu proprietrio Banco ABN AMRO REAL S/A, o agravado no o desocupa, e permanece nele residindo de forma ilegtima, o que, sem dvida, fere o direito dos agravantes de imisso na posse e desrespeita o auto de arrematao lavrado e contrato de compra e venda assinado; b) ... trata-se de uma deciso retrgrada e excessivamente normativista, que contraria o bom senso e a lgica dos fatos, no observando a realidade do caso concreto, pois no h razo plausvel para refutar os pedidos consignados na exordial, carecendo assim de pronta e imediata reforma; c) a ao de imisso de posse, cuja previso no mais se encontra codificada, no exclusiva do adquirente do domnio, representado pelo registro de escritura pblica em Cartrio de Registro Imobilirio, vez que h tambm adquirentes de direito pessoal com direito posse, como o caso dos agravantes; d) ... por j ter sido compensado o cheque emitido para pagamento do sinal (doc. 08), e
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

por no haver nenhuma ilegalidade de permanncia do agravado no local, o qual, como j declinado na resenha ftica do presente recurso, l mora clandestinamente, mais do que claro o direito dos requerentes de tomarem posse do imvel. 2. Passa-se ao imediato julgamento do recurso, pois o agravado ainda no foi citado. O compromisso de compra e venda, ainda que no registrado, legitima o compromissrio comprador a ajuizar a ao de imisso de posse. esse o entendimento da jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia: Imisso de posse. Ao ajuizada por compromissriocomprador. Direito posse. Promessa de venda e compra no registrada. Admissibilidade. Obrigando-se o promitentevendedor no contrato a proceder a entrega do imvel ao compromissrio-comprador, desde logo ou em determinado tempo, a este facultado o exerccio da ao de imisso de posse, ainda que no esteja a promessa registrada no lbum imobilirio. Recurso Especial conhecido, mas improvido (REsp n 93.015/PR - 4 Turma - rel. Min. Barros Monteiro - j. 12.08.1996 - DJU 29.10.1996, p. 41.655). Nesse sentido os ensinamentos de Jos Osrio de Azevedo Jr. em sua obra Compromisso de Compra e Venda: Assim - parece-nos - o direito de o compromissrio exigir a posse nada tem a ver com o registro ou no do contrato. O registro vai instituir um direito real que vai ter efeitos relevantes, mas noutra rbita (pg. 89, 4 edio). Por outro lado, consta no Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra celebrado entre as partes, mais especificamente, na clusula 3 que: Em 10 (dez) dias a contar da assinatura deste instrumento e condicionado devida compensao do valor pago a ttulo de sinal, de acordo com o disposto no item IV, letra B-1, subitem a, o Promitente VENDEDOR transmitir ao promitente COMPRADOR a posse do imvel, ressalvada a hiptese em que o imvel esteja ocupado, ou seja, frao ideal, conforme indicado na letra A do item III (fls. 30). Os agravantes comprovaram que efetuaram o pagamento do sinal, tendo, assim, direito posse do referido imvel, o que justifica a antecipao da tutela, em razo da verossimilhana dos fatos alegados. Pelo exposto, d-se provimento ao recurso para deferir a pretendida antecipao da tutela.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 15

JURISPRUDNCIA

RESCISO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMPOSSIBILIDADE CONTRATO APERFEIOADO INEXISTNCIA DE CLUSULA RESOLUTRIA (TJSP)
ACRDO Imvel - Compra e venda com pacto adjeto de hipoteca - Impossibilidade de resciso por dificuldades financeiras dos autores - Ausncia de abusividade na disposio que permite a execuo da hipoteca Disposio abusiva que autoriza desconto nos proventos de aposentadoria do autor varo - Carter alimentar deles - Ao de resciso procedente em parte - Inadmissibilidade do desfazimento do negcio - Nulidade da norma abusiva - nus da sucumbncia divididos - Apelao da r alienante provida em parte e apelos dos demais no providos. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel n 425.214-4/0, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes e apelados Caixa de Previdncia dos Funcionrios do Banco do Brasil PREVI, Banco do Brasil S/A e Eurico Antnio Ribeiro e outra. Acordam, em Dcima Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, por votao unnime, negar provimento s apelaes do Banco do Brasil e dos autores e dar provimento parcial outra. Trata-se de apelaes interpostas de r. sentena que julgou procedente em parte ao de contrato imobilirio. Alega a r Caixa de Previdncia dos Funcionrios do Banco do Brasil S.A. que sua defesa foi cerceada com a no realizao da prova pericial, que no se aplica hiptese o Cdigo de Defesa do Consumidor, que no foi prevista no ajuste a possibilidade de resciso dele, permitida apenas a execuo da hipoteca, que no se estabeleceu clusula abusiva, nem sucedeu onerosidade excessiva, que o ajuste foi mais favorvel ao autor que os demais contratos do sistema habitacional e que irrevogvel o mandato conferido ao Banco do Brasil para desconto do valor das prestaes na folha de pagamento. Sustenta o ru Banco do Brasil S.A. que parte ilegtima passiva, por no ter relao contratual com os autores e por ser a folha de pagamento dos aposentados e pensionistas de responsabilidade da outra apelante. Argumentam os autores no recurso adesivo que as rs devem ser condenadas ao pagamento dos nus da sucumbncia, porque foram vencidas na maior parte da lide, e que deve ser reconhecida em seu favor indenizao por benfeitorias. Os recursos das rs foram preparados e todos foram respondidos. o relatrio. No houve cerceamento de defesa, porque a prova pericial pretendida era desnecessria. O contrato de compra e venda aperfeioou-se com a
16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

entrega do imvel e o recebimento integral do preo. Ficou para ser executado o pacto adjeto de hipoteca. Por isso, no h a possibilidade de resciso da compra e venda, sob a alegao de que o pagamento da prestao se tornou insuportvel para os autores. No h no caso compromisso de compra e venda com disposies que ainda devam ser cumpridas. Resta somente a obrigao de os devedores pagarem o emprstimo recebido. No h clusula resolutria no ajuste de compra e venda em favor de nenhuma das partes, no sendo o no pagamento motivo para que a credora retome o imvel. Por isso, no faz sentido o argumento da r. sentena de que no se permitiu aos compradores optarem pela resciso do contrato, j que no se reservou r Previ direito semelhante. bvio que a credora hipotecria ficou com o direito a executar a hipoteca, mas em contrapartida os autores receberam o crdito concedido, tendo com ele adquirido o domnio do imvel. No houve vantagem excessiva para alguma das partes, nem abusividade. Se sucederam reajustes indevidos de prestaes, a inexigibilidade deve ser postulada por meios prprios. A resciso, portanto, no pode ser decretada. Improcede a ao rescisria movida contra a r Previ. Se a autorizao para desconto foi outorgada ao Banco do Brasil S.A., ele parte legtima passiva para responder a essa pretenso. Ela procede, porque a disposio abusiva. Os autores no podem ficar privados de seu sustento bsico em virtude da dvida hipotecria. Os proventos de aposentadoria recebidos pelo varo tm essa destinao. Permitido o desconto em folha, ser desrespeitado o carter alimentar dos ganhos referidos. A abusividade da disposio afasta a irrevogabilidade do mandato pretendida. Os autores foram vencedores na ao cautelar e vencidos na maior parte da ao principal. Por isso, est adequada a disposio da r. sentena que dividiu os nus da sucumbncia entre as partes. Deve ser considerada, porm, a assistncia judiciria concedida posteriormente aos autores para isent-los das custas processuais se durante cinco anos persistir sua pobreza. A pretenso de indenizao por benfeitorias ficou prejudicada. Pelo exposto, nega-se provimento s apelaes do Banco do Brasil e dos autores e d-se provimento parcial da r Previ. O julgamento teve a participao dos Desembargadores Joo Carlos Saletti e Octvio Helene, com votos vencedores. So Paulo, 21 de outubro de 2008 Maurcio Vidigal, Relator
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

JURISPRUDNCIA

EXECUO FISCAL BEM DE FAMLIA PENHORABILIDADE POR DBITO DO IPTU INCIDENTE SOBRE O MESMO IMVEL (STJ)
Recurso Especial n 1.100.087 - MG (2008/0245657-0) Relator: Ministro Luiz Fux Recorrente: Carlos Alberto Rosa Recorrido: Municpio de Belo Horizonte EMENTA Processual Civil. Execuo fiscal. Bem de famlia. Impenhorabilidade. Exceo. Dbito proveniente do prprio imvel. IPTU. Inteligncia do inciso IV do art. 3 da Lei 8.009/90. 1. O inciso IV do art. 3 da Lei 8.009/1990 foi redigido nos seguintes termos: Art. 3. A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em funo do imvel familiar; 2. A penhorabilidade por despesas provenientes de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em funo do imvel familiar tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF, RE 439.003/ SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ e REsp. 160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01. 3. O raciocnio analgico que se impe o assentado pela Quarta Turma que alterou o seu posicionamento anterior para passar a admitir a penhora de imvel residencial na execuo promovida pelo condomnio para a cobrana de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo a hiptese nas excees contempladas pelo inciso IV do art. 3, da Lei 8.009/90. Precedentes. (REsp. 203.629/SP, Rel. Min. CESAR ROCHA, DJU 21.06.1999.) 4. Recurso especial a que se nega provimento. ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da PRIMEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justia acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigrficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Teori Albino Zavascki, Denise Arruda (Presidenta), Benedito Gonalves e Francisco Falco votaram com o Sr. Ministro Relator. Braslia (DF), 12 de maio de 2009 Ministro Luiz Fux, Relator
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

RELATRIO O Exmo. Sr. Ministro Luiz Fux (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por Carlos Alberto Rosa, com fulcro na alnea a do inciso III do art. 105 da Constituio Federal, no intuito de ver reformado acrdo prolatado pelo egrgio Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais, sob o fundamento de ter o mesmo violado o disposto nos arts. 1 e 5 da Lei n 8.009/1990. Noticiam os autos que o ora recorrente interps recurso contra sentena proferida pelo Juzo singular que julgou improcedente os embargos do devedor, opostos ao execuo fiscal ajuizada pelo Municpio de Belo Horizonte em face de Carlos Alberto Rosa, para a cobrana de IPTU gerado pelo imvel penhorado. O Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais negou provimento ao recurso, sob os seguintes fundamentos: EXECUO FISCAL - IPTU - PENHORA - BEM DE FAMLIA - EXCEO - EXCESSO DE EXECUO - EXCESSO DE PENHORA - DECOTE - PARCELAMENTO ADMINISTRATIVO - CMPUTO. Apesar do carter absoluto e social da impenhorabilidade do bem de famlia institudo pela Lei n 8.009/90, admite excees, como estabelecido no artigo 3, inciso IV, se o dbito for movido para cobrana de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em funo do imvel familiar. Ocorrendo excesso de execuo e excesso de penhora, em que pesem o valor do dbito e o valor do bem penhorado, no h bice algum que a execuo tenha prosseguimento, pois sendo o nico bem de propriedade do devedor, em eventual liquidao da garantia, o valor apurado acima da dvida fiscal ser devolvido ao proprietrio. Se o devedor comparece voluntariamente perante a credora e se prope pagar o dbito em parcelas mensais, evidentemente que o valor pago ser abatido do valor final, como ressaltado pelo magistrado de primeiro grau. (fls. 64). Irresignado, o recorrente interps o presente recurso especial, em que aduz, em sntese, que o acrdo recorrido teria violado o disposto nos arts. 1 e 5 da Lei n 8.009/ 1990. Sustenta que na hiptese sub examine a penhora em razo da dvida fiscal sobre o nico imvel de propriedade da famlia no afasta o benefcio legal da impenhorabilidade do bem de famlia. Colaciona, tambm, precedente desta Corte Especial para corroborar seus argumentos. Foram apresentadas contra-razes s fls. 80/90. o relatrio. VOTO O Exmo Sr. Ministro Luiz Fux (Relator): PreliminarBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 17

JURISPRUDNCIA
mente, impe-se o conhecimento do presente recurso, posto atendido o requisito do prequestionamento da matria federal suscitada. Cinge-se a atual controvrsia a saber se a penhora decorrente de ao de execuo fiscal de imposto devido em funo do imvel familiar, in casu o IPTU, pode recair sobre nico imvel residencial pertecente ao casal. No assiste razo ao recorrente. Com efeito, o inciso IV do art. 3 da Lei 8.009/1990 foi redigido nos seguintes termos: Art. 3. A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuies devidas em funo do imvel familiar; Deveras, a possibilidade de o bem de famlia, ainda que nico, responder pelas obrigaes decorrentes de imposto, predial ou territorial, tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF, RE 439.003/SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ e REsp. 160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01: PROCESSO CIVIL. EXECUO DE SENTENA. COBRANA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORABILIDADE DO BEM. ART. 3, IV, DA LEI 8.009/ 90. DESPESAS DO CONDOMNIO. POSSIBILIDADE. MUDANA DE ORIENTAO DA TURMA. PRECEDENTES. A Quarta Turma alterou o seu posicionamento anterior para passar a admitir a penhora de imvel residencial na execuo promovida pelo condomnio para a cobrana de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo a hiptese nas excees contempladas pelo inciso IV do art. 3, da Lei 8.009/90. Precedentes. (REsp. 203.629/SP, Rel. Min. CESAR ROCHA, DJU 21.06.1999.) Isto porque as excees impenhorabilidade do bem de famlia, previstos no art. 3 da Lei n 8.009/1990, devem ser interpretadas restritivamente, considerando a sistemtica estabelecida pela lei, sendo certo que a ressalva da lei decorre de dvida do imvel, in casu o IPTU. Ex positis, nego provimento ao recurso especial. o voto. Braslia, 12 de maio de 2009

CONDOMNIO DE IMVEL INDIVISO DIREITO DE PREFERNCIA NO DADO AO ANULATRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ADJUDICAO COMPULSRIA (TJRJ)
Apelao 2009.001.21027 Des. Ricardo Rodrigues Cardozo - Julgamento: 02.06.2009 Dcima Quinta Cmara Cvel - Apelantes: Osmar Gosling e Maria Mansur Gosling - Apelada: Maria Bernadette Portugal Maia Condomnio de imvel indiviso. Direito de preferncia no dado. Ao anulatria de contrato de compra e venda de imvel com adjudicao compulsria, ajuizada pela Apelada em face dos Apelantes, condminos seu e vendedores e dos compradores, que no apelaram. Alegou a autora ser condmina do imvel juntamente com seu ex-marido e com os Apelantes. Informou que em 07/05/2003 a alienao foi feita e o registro imobilirio ocorreu em 06/08/2003, tudo sem que lhe fosse oferecido o direito de preferncia aquisio do quinho transacionado, pelo mesmo valor e condies ofertados a terceiros. Preliminares: 1 - litisconsrio ativo - A preliminar suscitada em sede de recurso no tem como ser acolhida, pelo simples fato de que no existe litisconsrcio necessrio na hiptese sub judice e isto porque, a pretenso autoral a de anular as escrituras de compra e venda e de re-ratificao celebradas entre os Apelantes (vendedores) e os 1 e 2 Rus (adquirentes), escrituras que se referem alienao to-somente da metade do imvel em que foi construda edificao indivisa, ou seja, da metade pertencente aos condminos alienantes e no quarta parte pertencente ao ex-cnjuge da Apelada. 2 Decadncia diferentemente da prescrio, a decadncia no pode ser interrompida nem suspensa; ela simplesmente evitada pelo exerccio do direito no prazo legal. Como cedio no Direito Brasileiro, a transferncia da propriedade imvel feita mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. Enquanto o ttulo translativo no for registrado, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. Logo, o que d publicidade transferncia da propriedade, consolidando-a, o registro.No caso concreto, a Apelada exerceu o seu direito de preferncia ao propor a presente ao, em 28 de outubro de 2003, estritamente dentro do prazo decadencial de cento e oitenta dias, previsto no art. 504 do Cdigo Civil, eis que as escrituras de compra e venda e de re-ratificao foram registradas em 30 de maio e 06 de agosto de 2003, respectivamente. Mrito - Os Apelantes no podiam vender sua parte do imvel aos 1 e 2 Rus sem antes oferec-la Apelada. Nem podem alegar que esta tinha conhecimento da venda, j que cabia a eles provar que lhe ofereceram o direito de preferncia (o que no foi feito em momento algum) e no a ela produzir prova negativa. Exegese do art. 504 do CC. Sentena que no carece de reparos.Recurso desprovido, nos termos do voto do Desembargador Relator. Nota da Redao do BDI: Leia a ntegra deste acrdo no site: www.diariodasleis.com.br.
18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

JURISPRUDNCIA

ITR BASE DE CLCULO EXCLUSO DE REA DE PRESERVAO PERMANENTE DESNECESSIDADE DE ATO DECLARATRIO DO IBAMA (STJ)
Recurso Especial n 1.112.283 - PB (2009/0047479-7) Relator: Ministro Benedito Gonalves Recorrente: Fazenda Nacional Procurador: Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e outro(s) Recorrido: Luiz Gonzaga Primo EMENTA Tributrio. Processual Civil. Recurso Especial. ITR. Base de clculo. Excluso da rea de preservao permanente. Desnecessidade de ato declaratrio do IBAMA. 1. A orientao das Turmas que integram a Primeira Seo desta Corte firmou-se no sentido de que o Imposto Territorial Rural - ITR tributo sujeito a lanamento por homologao que, nos termos da Lei 9.393/1996, permite a excluso da sua base de clculo a rea de preservao permanente, sem necessidade de Ato Declaratrio Ambiental do IBAMA (REsp 665.123/PR, Segunda Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 5.2.2007). No mesmo sentido: REsp 812.104/AL, Rel. Min. Denise Arruda, Primeira Turma, DJ 10/12/ 2007; REsp 587.429/AL, Primeira Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJ de 2/8/2004. 2. Recurso especial no provido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justia, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Francisco Falco, Luiz Fux, Teori Albino Zavascki e Denise Arruda (Presidenta) votaram com o Sr. Ministro Relator. Braslia (DF), 19 de maio de 2009 Ministro Benedito Gonalves, Relator RELATRIO O Senhor Ministro Benedito Gonalves (Relator): Trata-se de recurso especial interposto pela Fazenda Nacional, com fundamento no art. 105, III, alnea a da Constituio Federal, em face de acrdo do Tribunal Regional Federal da 5 Regio, assim ementado: TRIBUTRIO. EMBARGOS EXECUO FISCAL. ITR - IMPOSTO TERRITORIAL RURAL. EXCLUSO DA REA DE PRESERVAO PERMANENTE DESNECESSIDADE DE PRVIA APRESENTAO DE
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

ATO DECLARATRIO AMBIENTAL DO IBAMA. 1. O Imposto Territorial Rural - ITR tributo sujeito a lanamento por homologao que, nos termos da Lei 9.393/ 96, permite da excluso da sua base de clculo a rea de preservao permanente, sem necessidade de Ato Declaratrio Ambiental do IBAMA. (STJ, REsp 665123, Segunda Turma, Rel. Eliana Calmon, DJ 05-02-2007, p. 202) 2. A MP 2.166-67, de 24 de agosto de 2001, que disps sobre a excluso do ITR incidente sobre as reas de preservao permanente e de reserva legal, consoante 7, do art. 10, da Lei 9.393/96, veicula regra mais benfica ao contribuinte, devendo retroagir, a teor disposto nos incisos do art. 106, do CTN, porquanto referido diploma autoriza a retrooperncia da lex mitior. (STJ, REsp 587429, Primeira Turma, Rel. Luiz Fux, DJ 02-08-2004, p. 323) 3. Apelao e remessa oficial improvidas. No recurso especial, a recorrente aponta ofensa ao art. 10, 1, II, a, e 7, da Lei 9.393/96, bem como ao art. 106, I, do CTN, alegando, em sntese, que uma das condies estipuladas pela SRF para fazer jus iseno tributria, poca, consistia precisamente na apresentao prvia do Ato Declaratrio Ambiental pelo contribuinte, bem como que a nova redao no se aplica ao fato pretrito, haja vista sua natureza interpretativa. Contrarrazes s fls 272-288. Juzo positivo de admissibilidade s fls.291-292. o relatrio. VOTO O Senhor Ministro Benedito Gonalves (Relator): A pretenso recursal no merece amparo. A orientao das Turmas que integram a Primeira Seo desta Corte firmou-se no sentido de que o Imposto Territorial Rural - ITR tributo sujeito a lanamento por homologao que, nos termos da Lei 9.393/96, permite a excluso da sua base de clculo a rea de preservao permanente, sem necessidade de Ato Declaratrio Ambiental do IBAMA (REsp 665.123/PR, Segunda Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 5/2/2007). No mesmo sentido, os seguintes precedentes da Primeira Turma desta Corte: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TRIBUTRIO. ITR. BASE DE CLCULO. EXCLUSO DA REA DE PRESERVAO PERMANENTE. DESNECESSIDADE DE ATO DECLARATRIO DO IBAMA.
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 19

JURISPRUDNCIA
1. A orientao das Turmas que integram a Primeira Seo desta Corte firmou-se no sentido de que o Imposto Territorial Rural - ITR tributo sujeito a lanamento por homologao que, nos termos da Lei 9.393/96, permite da excluso da sua base de clculo a rea de preservao permanente, sem necessidade de Ato Declaratrio Ambiental do IBAMA (REsp 665.123/PR, 2 Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ de 5.2.2007). No mesmo sentido: REsp 587.429/AL, 1 Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJ de 2.8.2004. 2. Recurso especial desprovido (REsp 812.104/AL, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 13/ 11/2007, DJ 10/12/2007). PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTRIO. ITR. REA DE PRESERVAO PERMANENTE.EXCLUSO. DESNECESSIDADE DE ATO DECLARATRIO DO IBAMA. MP.2.166-67/2001. APLICAO DO ART. 106, DO CTN. RETROOPERNCIA DA LEX MITIOR. 1. Recorrente autuada pelo fato objetivo de ter excludo da base de clculo do ITR rea de preservao permanente, sem prvio ato declaratrio do IBAMA, consoante autorizao da norma interpretativa de eficcia ex tunc consistente na Lei 9.393/96. 2. A MP 2.166-67, de 24 de agosto de 2001, ao inserir 7 ao art.10, da lei 9.393/96, dispensando a apresentao, pelo contribuinte, de ato declaratrio do IBAMA, com a finalidade de excluir da base de clculo do ITR as reas de preservao permanente e de reserva legal, de cunho interpretativo, podendo, de acordo com o permissivo do art. 106, I, do CTN, aplicar-se a fator pretritos, pelo que indevido o lanamento complementar, ressalvada a possibilidade da Administrao demonstrar a falta de veracidade da declarao do contribuinte. 3. Consectariamente, foroso concluir que a MP 2.16667, de 24 de agosto de 2001, que disps sobre a excluso do ITR incidente sobre as reas de preservao permanente e de reserva legal, consoante 7, do art. 10, da Lei 9.393/96, veicula regra mais benfica ao contribuinte, devendo retroagir, a teor do disposto nos incisos do art.106, do CTN, porquanto referido diploma autoriza a retrooperncia da lex mitior. 4. Recurso especial improvido (REsp 587.429/AL, Primeira Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJ de 2/8/2004). Assim, considerando a supervenincia de lei mais benfica (MP 2.166-67, de 24 de agosto de 2001), que prev a dispensa de prvia apresentao pelo contribuinte do ato declaratrio expedido pelo Ibama, impe-se a aplicao do princpio insculpido no art. 106, do CTN. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial. o voto. Braslia, 19 de maio de 2009.

IPTU EXECUO FISCAL ALIENAO DO IMVEL NA PENDNCIA DO PROCESSO SUBSTITUIO DO POLO PASSIVO POSSIBILIDADE (TJSP)
ACRDO Execuo fiscal - IPTU - Substituio do plo passivo - Alienao do imvel na pendncia do processo - Possibilidade. Apesar de, em regra no ser possvel a alterao do plo passivo aps a integrao da relao processual a medida excepcionalmente admitida na hiptese do IPTU, por se tratar de obrigao tributria real (art. 130 do CTN) ainda mais diante da alienao do imvel na pendncia do processo. Recurso provido. Prescrio parcialmente reconhecida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel sem Reviso n 803.407-5/0-00, da Comarca de Marlia, em que apelante Prefeitura Municipal de Marlia, sendo apelada Lia Lima Oliveira. Acordam, em Dcima Oitava Cmara de Direito Pblico do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, proferir a seguinte deciso: Deram provimento ao recurso, V.U.,
20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Desembargadores Marcondes Machado (Presidente, sem voto), Osvaldo Capraro e J. Martins. So Paulo, 23 de outubro de 2008. Carlos Giarusso Santos, Relator VOTO Ao relatrio da r. sentena acrescenta-se que a execuo fiscal ajuizada pela Prefeitura Municipal de Marlia contra Lia Lima Oliveira foi extinta, sem a condenao ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorrios advocatcios (cf. fls. 29). No se conformando dessa r. sentena, recorre a exeqente, alegando, em sntese, a possibilidade de substituio da CDA (cf. fls. 31/35). No houve resposta porque o executado no est representado nos autos.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

JURISPRUDNCIA
o relatrio. D-se provimento ao recurso. Por primeiro, cumpre observar que, em junho de 2003, a Prefeitura Municipal de Marlia ajuizou execuo fiscal contra Lia Lima Oliveira, em razo do inadimplemento do IPTU nos exerccios de 1998 a 2002 (cf. fls. 2/5). Realizada a citao (cf. fls. 7v), houve acordo de parcelamento da dvida (cf. fls. 11) e, em outubro de 2007, a Fazenda Municipal apresentou certido da matrcula do imvel relacionado ao dbito e requereu a substituio do plo passivo (cf. fls. 23/25). Diante disso, foi proferida a r. sentena que extinguiu a execuo, no essencial, verbis: Tendo em vista que a exeqente reconhece que a certido imobiliria aponta outro como proprietrio do imvel e no o executado (fls. 34/36), a presente no tem como prosseguir, de forma que sua extino de rigor. A Lei 6.830/80 admite a substituio da CDA na ocorrncia de erro material ou formal antes da prolao da sentena, no sendo possvel, entretanto, a alterao do ttulo executivo para modificar o sujeito passivo da execuo, o qual no participou do processo administrativo (cf. fls. 29). Ocorre que, apesar de, em regra, no ser possvel a alterao do plo passivo aps a integrao da relao processual, a medida excepcionalmente admitida na hiptese do IPTU, por se tratar de obrigao tributria real (art. 130 do CTN), ainda mais no caso, uma vez que se trata de imvel situado em loteamento de interesse social, cuja rea foi objeto de desapropriao, tendo havido a transferncia da propriedade aps a constituio dos crditos e a propositura da execuo fiscal (cf. fls. 2/5 e 24/25-R.5). Como j se decidiu: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. TRIBUTRIO. IPTU. OBRIGAO TRIBUTRIA. PROPTER REM. INCLUSO DO NOVEL PROPRIETRIO. SUBSTITUIO DA CDA. POSSIBILIDADE. A obrigao tributria real propter rem, por isso que o IPTU incide sobre o imvel (art. 130 do CTN). Deveras, ainda que alienada a coisa litigiosa, lcita a substituio das partes (art. 42 do CPC), preceito que se aplica execuo fiscal, em cujo procedimento h regra expressa de alterao da inicial, qual a de que lcito substituir a CDA antes do advento da sentena (...) (STJ - REsp 840.623 rel. Min. Luiz Fux). Por fim, vale ressaltar que, ainda que a citao tenha ocorrido em julho de 2003 (cf. fls. 7v), portanto, mais de cinco anos aps a constituio definitiva do crdito relativo ao exerccio de 1998 (cf. fls. 2), houve parcelamento do dbito (cf. fls. 11), o que implica na renncia da prescrio (art. 191 do CC), visto que referido instituto aplica-se supletivamente ao CTN. Como tambm j se decidiu: PRESCRIO - Crdito tributrio - Reconhecimento de ofcio - Inadmissibilidade na espcie - Celebrao, pelo contribuinte, de Termo de Confisso e Parcelamento da Dvida celebrado em maro de 2002 - Fato que implica em renncia tcita da prescrio j consumada e interrupo do curso do prazo prescricional - Artigos 191 do Cdigo Civil e 174, inciso IV, pargrafo nico, do Cdigo Tributrio Nacional - Prescrio e decreto de extino da execuo fiscal com relao aos exerccios de 1998 e 1999 afastados - Recurso provido para esse fim (TJSP - 14 Cmara de Direito Pblico - Agravo de instrumento n 731.109-5/1-00 rel. Des. Gonalves Rostey - j. 29.5.2008). Por tais razes, d-se provimento ao recurso, para determinar o prosseguimento da execuo contra o adquirente do imvel.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ADJUDICAO DE IMVEL E CONSIGNAO EM PAGAMENTO POSSIBILIDADE DE CONTRATO EM MOEDA ESTRANGEIRA PAGAMENTO EM MOEDA NACIONAL (TJSP)
ACRDO Adjudicao de imvel e consignao em pagamento - Julgamento antecipado - Cerceamento de defesa - Inocorrncia - Compromisso de compra e venda - Alterao contratual - Celebrao em moeda estrangeira - Pagamento em moeda nacional Admissibilidade - Honorrios advocatcios - Fixao por eqidade - Valor - Adequao - Recursos improvidos. A concluso no sentido de que o instrumento em
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

que estabelecido a indexao moeda estrangeira correspondeu vontade dos contratantes e deve ser respeitado. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel com Reviso n 423.221-4/8-00, da Comarca de So Pedro, em que so apelantes e reciprocamente apelados Joo Cavalcanti Cruz e Odail Boscheiro e outros, sendo apelada Dora San Juan Cavalcanti Cruz. Acordam, em Terceira Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, proferir a
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 21

JURISPRUDNCIA
seguinte deciso: Negaram Provimento aos Recursos, V.U., de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Desembargadores Beretta da Silveira (Presidente) e Doneg Morandini. So Paulo, 21 de outubro de 2008. Jesus Lofrano, Relator VOTO 1. Trata-se de apelaes interpostas contra sentena em que o juiz julgou procedente ao de consignao em pagamento cumulada com adjudicao compulsria movida por Odail Boscheiro, Neide Kempe Boscheiro, Jos Maria Bosqueiro, Neide Maria Ulrich Bosqueiro e improcedente a reconveno, condenados os rus/reconvintes na sucumbncia, fixados os honorrios advocatcios em R$ 1.500,00. Os apelantes Odail Boscheiro e outros alegam, em sntese, que deve haver a majorao do valor dos honorrios advocatcios a serem fixados entre dez e vinte por cento do valor da causa. Diz o apelante Joo Cavalcanti Cruz, em sntese, que a sentena nula, no poderia haver o julgamento antecipado, era necessria a oitiva de testemunhas para esclarecer em que circunstncia os contratos foram assinados e qual dos instrumentos corresponde ao negcio. O instrumento que previa o pagamento em dlar do valor remanescente no reflete a vontade das partes e foi assinado somente pelo apelante e sua esposa na mesma data em que o original, o compromisso de compra e venda prev a correo das parcelas pelo IGPM/FGV e a incidncia de juros de doze por cento. A indexao do pagamento vinculado moeda estrangeira vedada. Os recursos foram recebidos e processados. 2. A apelao tempestiva, pois a deciso que rejeitou os embargos de declarao foi publicada em 18 de abril de 2005, enquanto o recurso fora interposto no prazo, em 3 de maio seguinte. As partes celebraram compromisso de venda e compra de imvel e tambm instrumento particular de transao, que por sua vez alterou a forma de pagamento estabelecida no compromisso, vinculando os valores devidos ao dlar americano. O julgamento antecipado no acarretou cerceamento de defesa, pois o juiz dispunha de elementos suficientes a decidir desde logo a controvrsia. Os credores subscreveram o aludido instrumento, re22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

ceberam a primeira parcela e insurgiram-se contra a correo vinculada ao dlar, somente por ocasio do pagamento da segunda prestao, um ano depois. No h invalidade na contratao em moeda estrangeira e as partes estipularam expressamente a possibilidade de converso e cumprimento da obrigao em moeda nacional. A respeito o Superior Tribunal de Justia: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E COMERCIAL. CONTRATO CELEBRADO EM MOEDA ESTRANGEIRA. ADMISSIBILIDADE DESDE QUE O PAGAMENTO SE EFETIVE PELA CONVERSO NA MOEDA NACIONAL. CONVERSO - vlida, no Brasil, a contratao de pagamento em moeda estrangeira, desde que seja feito pela converso em moeda nacional (REsp 680.543/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16.11.2006, DJ 04.12.2006, p. 298). vlida a contratao em moeda estrangeira desde que o pagamento se efetive pela converso na moeda nacional. A legislao visa coibir no a celebrao do contrato em moeda estrangeira, mas que se estipule o pagamento em valor diverso daquele com curso forado no territrio nacional (REsp 848.424/RJ, Rel. Ministro FERNANDO GONALVES, QUARTA TURMA, julgado em 07.08.2008, DJe 18.08.2008). Assim, a concluso no sentido de que o instrumento em que estabelecida a indexao moeda estrangeira correspondeu vontade dos contratantes e deve ser respeitado. A sentena da ao de consignao em pagamento tem natureza declaratria(1). Assim, rege a fixao dos honorrios o 4 do artigo 20 do Cdigo de Processo Civil, que dispe que, nas causas em que no houver condenao, os honorrios sero fixados consoante apreciao equitativa do juiz, atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar de prestao de servio, a natureza e importncia da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu servio. Embora expressivo o valor consignado em juzo, so adequados os honorrios fixados em R$ 1.500,00, considerando ainda que o julgamento foi antecipado, o que abreviou o curso do procedimento. Por fim, deixo de reconhecer a litigncia de m-f, visto que os rus manifestaram postura compatvel com a defesa de um direito. Diante do exposto, nego provimento aos recursos, prejudicado o remanescente de matria preliminar suscitada nas contra-razes.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

JURISPRUDNCIA

CONDOMNIO POSSIBILIDADE DE UTILIZAO POR CONDMINO, EM CARTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE REA COMUM, SE AUTORIZADO POR ASSEMBLEIA GERAL (STJ)
Recurso Especial n 281.290 - RJ (2000/0102074-9) - Relator: Ministro Luis Felipe Salomo - Recorrente: Joo da Silva de Figueiredo e Cnjuge - Recorrido: Mrcio Coslovsky e outros - Recorrido: Rui da Silva Halfeld de Andrade e Cnjuge - Data de Julgamento: 02.10.2008 Civil. Condomnio. possvel a utilizao, pelos condminos, em carter exclusivo, de parte de rea comum, quando autorizados por assemblia geral, nos termos do art. 9, 2, da Lei n 4.591/64. A deciso do tribunal de origem, baseada no conjunto probatrio, no pode ser reexaminada, em face da Smula 7/STJ. 1. O Tribunal a quo decidiu a questo com base nas provas dos autos, por isso a anlise do recurso foge mera interpretao da Lei de Condomnios, eis que a circunstncia ftica influi na soluo do litgio. Incidncia da Smula 07/STJ. 2. O alcance da regra do art. 3, da Lei n 4.591/64, que em sua parte final dispe que as reas de uso comum so insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino, esbarra na determinao da prpria lei de que a conveno de condomnio deve estabelecer o modo de usar as coisas e servios comuns, art. 3, 3, c, da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito no art. 9, 2 da Lei de Condomnio, no h falar em nulidade da conveno. 3. Consoante precedentes desta Casa: o princpio da boa-f objetiva tempera a regra do art. 3 da Lei n 4.591/64 e recomenda a manuteno das situaes consolidadas h vrios anos.(Resp n.s 214680/SP e 356.821/ RJ, dentre outros). Recurso especial no conhecido ACRDO Vistos, relatados e discutidos os autos em que so partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justia, por unanimidade, no conhecer do recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Carlos Fernando Mathias (Juiz Federal convocado do TRF 1 Regio), Fernando Gonalves, Aldir Passarinho Junior e Joo Otvio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Nota da redao do BDI: Leia a ntegra deste acrdo no site: www.diariodasleis.com.br.

DIREITO DE VIZINHANA NUNCIAO DE OBRA NOVA CONSTRUO DE MURO DIVISRIO COM INTERROMPIMENTO DE SERVIDO DE PASSAGEM EMBARGO DEFERIDO PERDAS E DANOS DEMONSTRADOS (TJSP)
Apelao com Reviso n 824.058-0/8 - Comarca de Barueri - 5 Vara Cvel - Processo n 506/02 - Turma Julgadora da 31 Cmara - Relator: Des. Francisco Casconi - Data do julgamento: 02.12.2008 - Apelantes: Jos Roberto Brunelli e s/m. Ana Maria Gomes Brunelli - Apelados: Elosa Munhoz Construes Ltda. e Antonio Srgio Galego Direito de vizinhana - Nunciao de obra nova - Ao proposta por vizinho - Construo de muro divisrio com interrompimento de servido de passagem feita pelos autores - Acmulo de guas pluviais - Desmoronamento do muro dos autores - Embargo deferido initio litis - Perdas e danos - Provas suficientes, aptas a demonstrar os prejuzos e danos sofridos pelos autores - Condenao - Possibilidade - Recurso provido. ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os desembargadores desta turma julgadora da Seo de Direito Privado do Tribunal de Justia, de conformidade com o relatrio e o voto do relator, que ficam fazendo parte integrante deste julgado, nesta data, deram provimento ao recurso, por votao unnime. (Voto n 14.991) Nota da redao do BDI: Leia a ntegra deste acrdo no site: www.diariodasleis.com.br.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 23

BOLETIM CARTORRIO
O Boletim Cartorrio, criado em maro de 1990, por Antonio Albergaria Pereira, organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a coordenao de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonalves da Silva.
ndice do Boletim Cartorrio Artigos e Comentrios Contrato particular de promessa de compra e venda e sua validade jurdica (Thales P. Batista) ................................ 24 Nada sai de graa... No h servio sem contrapartida. (Joo P. L. Paiva, Julio C. Weschenfelder e Mrio P. Mezzari) ... 25 Dvidas Cartorrias Havendo cesso dos direitos hereditrios, correto os cessionrios participarem do inventrio administrativo? ....... 28 Jurisprudncia Cartorria Suscitao de dvida. Ttulo apresentado em fotocpia. Impossibilidade. Imprescindvel apresentao do ttulo original para viabilidade do registro (CSM/SP) ........................................................................................................ 29 Compra e venda. Imvel sem perfeita identificao tabular. Registro invivel (CSM/SP) ............................................. 29 Alienao fiduciria. Cesso de direitos com assuno de dvida. Inexistncia de quitao (CSM/SP) ..................... 29

ARTIGOS E COMENTRIOS
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E SUA VALIDADE JURDICA
Thales Pontes Batista (*)
Os cartrios de registro de imveis tm admitido a registro, sem oposio de qualquer bice, contratos PARTICULARES de compromisso de compra e venda. Geralmente tais documentos, quando apresentados a registro, contm em seu bojo todos os requisitos que seriam exigidos para a lavratura de uma escritura pblica definitiva de compra e venda (art. 215 do novo Cdigo Civil; art. 134 do Cdigo Civil de 1916), inclusive sendo exigido o recolhimento do Imposto de Transmisso de Bens Imveis inter vivos, o ITBI (art. 156, II, CF), trazendo ainda, muitas vezes, expressa clusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, o que lhe confere maior fora e segurana jurdica. Ditos compromissos de compra e venda representam verdadeira ex24

pectativa de direito, j que conferem ao adquirente a preferncia e posse direta sobre o bem, sendo a transferncia da propriedade ato subsequente quitao integral do preo acertado. Contudo, uma vez registrados, deixam de produzir efeitos apenas entre as partes envolvidas (inter partes), passando a produzir efeitos tambm com relao a terceiros (erga omnes). Com isso dado imvel, atravs de seu registro imobilirio fica gravado com essa informao, fazendo com que a partir desse registro, toda e qualquer alienao e/ou onerao envolvendo dito bem, necessite, sob pena de invalidade do ato, de expressa anuncia por parte do promitente comprador. Bem, assim teramos que ditos contratos PARTICULARES de pro-

messa de compra e venda, teriam seus efeitos adstritos apenas s partes envolvidas ou ainda perante terceiros, dependendo de ter sido o mesmo devidamente registrado ou no. Contudo, tal prtica to corriqueira e largamente aceita nos cartrios imobilirios de todo o pas, baseada to somente no direito consuetudinrio, todavia em inobservncia das normas legais que regem o assunto, como veremos adiante, o que torna tais documentos, e por conseguinte seu registro, sem qualquer validade jurdica, posto que ilegais. Isto porque a Lei de Introduo ao Cdigo Civil (LICC) Dec.-Lei n 4.657/1942, em seu art. 4, traz a previso dos costumes como fonte do direito apenas nos casos em que a lei for omissa, o que no se d no presente.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

CART BOLETIM CARTORRIO


A matria regulada no art. 108 do novo Cdigo Civil, e j o era na vigncia do codex civilis de 1916 (art. 134), ambos in verbis: Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. (CDIGO CIVIL DE 2002) Art. 134. , outrossim, da substncia do ato a escritura pblica: (Redao dada pelo Decreto do Poder Legislativo n 3.725, de 15.1.1919) (...) II - nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imveis de valor superior a Cr$ 50.000,00 (cinqenta mil cruzeiros), excetuado o penhor agrcola. (Redao dada pela Lei n 7.104, de 20.6.1983) (CDIGO CIVIL DE 1916) Dos citados dispositivos legais apreende-se que praticamente todas as transaes imobilirias, respeitado um patamar mnimo do valor da referida transao, que em se tratando de bem imvel, dificilmente ir incidir, devero realizar-se mediante escritura pblica sob pena de invalidade do ato. Esse raciocnio se aplica inclusive para os contratos de promessa de compra e venda, que salvo melhor juzo, para uma plena validade jurdica devem sempre ser realizados mediante escritura pblica, observados todos os requisitos legais de sua lavratura (art. 215, CC), independente de serem apresentados para registro, uma vez que sua eficcia depende da observncia da forma prevista em lei. Tal entendimento advindo da simples interpretao da lei ir aclarar e denotar um enorme descuido, por parte dos Oficiais Registradores para com a observncia dos preceitos legais, indo de encontro a um dos principais princpios norteadores da atividade registral, qual seja, o da Segurana Jurdica (art. 1, Lei n 6.015/73). Bem, tal inobservncia pode vir a gerar uma srie de problemas futuros, uma vez que torna TODOS os atos realizados nessas circunstncias, vulnerveis, posto que passveis de anulao. Assim pelo menos nos atos a serem realizados daqui em diante seria de bom alvitre que os Cartrios Imobilirios passassem a observar tal exigncia - lavratura de escritura pblica nas transaes imobilirias -, como forma de se dar uma maior segurana e eficcia ao ato registral realizado, evitando com isso maiores problemas no futuro. (*) O autor Advogado-scio da Paulo Albuquerque Advogados Associados, Membro da Comisso de Defesa do Consumidor da OAB-CE, Especialista em Direito do Consumidor, Especialista em Direito Imobilirio, Registral e Notarial.

NADA SAI DE GRAA... NO H SERVIO SEM CONTRAPARTIDA.


Joo Pedro Lamana Paiva (*) Julio Cesar Weschenfelder (**) Mrio Pazutti Mezzari (***)
Exposio de Motivos Nunca nos furtamos de exercer a funo social que nos cometida. Alis, somos parceiros do Governo em diversos programas sociais. Tambm no se discute o mrito da Medida, que visa beneficiar setores menos abastados da sociedade, em que pese, dado o momento, o ntido carter eleitoreiro.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

Introduo Ao longo do tempo, os Registradores tm suportado as gratuidades impostas e procurado solues prticas para seu enfrentamento, como, v.g.,os Fundos de ressarcimento do Registro Civil de Pessoas Naturais. A Medida Provisria n 459, de 25 de maro de 2009, que ora se apresenta, acaba por perpetrar novas

gratuidades, entre outras medidas impactantes (algumas de ordem jurdica, outras de ordem econmica/pblica), e agora, a vtima da vez o Registro de Imveis. O Registro de Imveis, que historicamente foi repositrio da propriedade, passa agora a recepcionar largamente a posse, at ento apenas contemplada nos parcelamentos po25

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

CART BOLETIM CARTORRIO


pulares (art. 167, I, 36, Lei n 6.015/ 73, acrescido pela Lei n 9.785/1999). At a, tudo bem, legem habemus. Quanto ao registro eletrnico de imveis tambm no antevemos maior complicao, desde que existam normas claras, prticas uniformes, recursos financeiros e tempo suficiente para implementao. Preocupanos, entretanto, o disposto no art. 44 da MP, por possibilitar a fcil encampao dos servios pelo Poder Pblico, pois querem o banco de dados. Legalidade da Medida Provisria 459/2009 Como preconiza a Constituio Federal, em seu artigo 62, a Medida Provisria instrumento jurdico-poltico de competncia do Presidente da Repblica, cujo uso requer o atendimento dos requisitos relevncia e urgncia. Afinal, a tarefa de legislar concebida genuinamente ao Poder Legislativo; a medida provisria est inserida na funo atpica, devendo, por isso, ser manejada com cautela. A banalizao do uso de medidas provisrias pelo Poder Executivo vem causando grandes malefcios e transtornos ao sistema jurdico vigente. Alm disso, a transitoriedade que inerente a sua natureza jurdica gera insegurana. No por outro motivo que a Constituio determina a perda da eficcia da Medida Provisria em 60 dias (prorrogvel por igual perodo), caso no seja convertida em lei. Sob este prisma, interessante verificar que a Medida Provisria n 459 - com a finalidade de implantao do Programa Minha Casa, Minha Vida preconiza o direito moradia. O seu mote , portanto, objeto de lei e no de Medida Provisria, at porque no se vislumbra a presena do elemento emergencial, eis que o Poder Executivo no estipulou prazo para as cons26

trues das casas. Alis, no se ignora, o prprio Chefe do Estado, em seu programa de rdio, avisou que a populao no deve ficar cobrando as respectivas moradias. Documentos Eletrnicos e Registro de Imveis Hoje, no plano terico, os Registradores, em termos de Certificao, foram suplantados pelas Chaves Pblicas, cuja aplicao na prtica no mnimo duvidosa - pelo menos nos 10 anos que seguiro MP - pois este Pas tem as dimenses continentais, com uma populao de aproximadamente duzentos milhes de pessoas nos 27 Estados e seus 5.600 municpios. Lembramos que, contemporaneamente, ainda existem colegas que persistem no sistema antigo (antes da Lei 6.015/73). Se essas medidas forem aplicadas na forma preconizada teremos srios problemas nos Servios Notariais e de Registro do Pas, o que far com que todos percamos. A Classe precisa estar atenta para alianas e interesses polticos no muito claros que podem instalar o caos. O artigo 44 da Medida Provisria em comento causa perplexidade e reflete o total desconhecimento do Poder Executivo sobre a realidade dos Servios Notariais e de Registro, bastando lembrar que no ano passado houve uma reportagem mostrando uma Registradora do Registro Civil de Pessoas Naturais confeccionando as certides de nascimento mo ou na mquina de escrever. Neste passo, possvel perceber que ao estabelecer a adoo de documentos eletrnicos irrestritamente, o Poder Executivo no levou em considerao que muitos dos Servios Notariais e de Registro no so sequer informatizados. Logo, a disponibilizao eletrnica dos arqui-

vos de dados do Registro de Imveis ao Poder Executivo Federal uma realidade remota, falaciosa. Esta disponibilizao deve ser muito bem regulamentada, de forma que o Poder Executivo no retire, por via oblqua, a competncia constitucional dos Registradores Imobilirios e, com a disponibilizao gratuita dos dados concernentes aos imveis, passe a cobrar pelo acesso e pela consulta da autenticidade da documentao atravs das Chaves Pblicas Brasileiras ICP. Reduo dos emolumentos Diante disso, no demais lembrar aqui que na prpria Constituio Federal (artigo 236) resta estabelecido que os servios notariais e de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico. Diante da inafastvel realidade de que a manuteno dos Servios Notariais e de Registro provm da percepo de emolumentos, nunca um ato notarial ou de registro realmente gratuito. Por isso, a Lei Federal n 10.169/99 estabelece que os emolumentos devam ser pagos antecipadamente e a gratuidade dos atos notariais e de registros deve ser ato excepcional e estabelecido por lei stricto sensu. Lembramos ainda que a Constituio Federal, em seu art. 19, III, veda Unio criar distino entre brasileiros ou preferncia entre si, o que implica na impossibilidade da Unio penalizar os Notrios e Registradores, pessoas naturais, por caracterizar tpica discriminao, ao eleg-los para mrtires. Sabe-se que o Estado deve promover o direito moradia. Contudo, a este Ente cabe custear, atravs dos inmeros impostos pagos pelo Cidado Brasileiro, esse direito fundamental e no repass-lo a entidades priva1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

CART BOLETIM CARTORRIO


das, ou ainda, ocultar na Medida Provisria 459 manobras polticas que no digam respeito ao interesse social ou ao Projeto Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV. Insere-se, entre as medidas, o disposto no art. 48 da MP, que cria o art. 237-A, estabelecendo emolumento nico a uma gama de atos praticados em matrculas distintas, inserido sorrateiramente no se sabe por quem (...), pois absolutamente fora do foco do PMCMV, eis que a distino de tratamento j havia sido contemplada nos arts. 45 e 46 da MP. Portanto, nada havia a ser inserido na Lei dos Registros Pblicos, com a abrangncia que foi dada pelo art. 237A, pois abarcou hipteses que vo muito alm do PMCMV e que acarretaro drstica reduo de receita, demisses, etc. Inequivocamente, os Registradores e Notrios participaro do processo produtivo destas 1.000.000 de casas, mediante sua legalizao documental, atravs dos atos de averbao e de registro que praticarem. Seguramente, as construtoras e incorporadoras sero beneficiadas com incentivos fiscais para a produo destas 1.000.000 de casas. Portanto, sobra apenas uma questo: E os Registradores e Notrios?! Da Regularizao Fundiria de Assentamentos Urbanos e o Registro de Imveis As questes pertinentes regularizao fundiria (artigos 50 e seguintes), abordadas pela Medida Provisria n 459/2009, no so novas para os operadores do direito, pois j existem dispositivos semelhantes no ordenamento, no com tamanha abrangncia e sistematizao, bastando verificar a Lei 11.481/2007.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

Usucapio Extrajudicial A usucapio caminha para seu reconhecimento administrativo tal como proposto no art. 65 da MP, tendncia que busca o desafogamento do Poder Judicirio e perfeitamente aplicvel s outras modalidades de usucapio, por escritura pblica declaratria (que reclama lei claro). Afinal, no se ignora que preenchidos os requisitos legais, o possuidor j proprietrio, sendo a sentena meramente declaratria, portanto, dispensvel se houver lei neste sentido. Alis, essa medida j era defendida no Estado do Rio Grande do Sul, existindo inclusive uma pesquisa eletrnica sobre o acolhimento ou no da Usucapio Extrajudicial no Brasil, cuja inteno fazer com que a comunidade jurdica repense sobre a necessidade da atuao do Poder Judicirio nos processos de jurisdio voluntria e naqueles em que no h litgio, defendendo o registrador Joo Pedro Lamana Paiva - autor do anteprojeto, juntamente com outros operadores do Direito - a escolha do procedimento (jurisdicional ou administrativo) pelas partes envolvidas e o reconhecimento da usucapio na esfera administrativa, com a atuao de Notrios e Registradores. Para fornecer maior suporte ftico tese, o Registrador destaca o Procedimento na Usucapio por Escritura Pblica de Justificao da Posse j implantado em Portugal[1] Concluso

sembolso e minimiza - ao menos um pouco - o prejuzo que temos sofrido ao longo dos anos, ou, ento, trabalhar com a possibilidade de lanar no Livro de Receita e Despesa aquilo que foi investido nos Servios Notariais e de Registro, tais como: computadores, softwares, mveis e demais equipamentos necessrios ao estabelecimento dos servios. Ainda, a excluso do art. 237-A por encontrar-se fora de contexto, ou, sua alterao para deixar claro que esta norma se aplica to somente no mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, institudo pela MP sob comento. Por fim, sobre o registro eletrnico de imveis, sugerimos que seja possibilitado amplo debate com a classe notarial e registral, a fim de viabilizar regulamentao compatvel com a realidade econmica e territorial do pas e rechaada a disponibilizao aberta do banco de dados ao Governo Federal, pois sua utilizao indiscriminada pode causar danos sociedade, at ento preservada pelo acesso pontual que feito nos Servios Registrais. Estas consideraes so feitas em nome do Colgio Registral do Rio Grande do Sul e da ANOREG-RS. [1] Esse assunto foi retirado do artigo Usucapio Extrajudicial e sua Viabilidade no Ordenamento Jurdico Brasileiro, acessado em 30 de maro de 2009, disponvel em www.lamanapaiva.com.br. (*) O autor Registrador dos

Neste contexto, sugere-se a negociao de um tratamento tributrio mais favorvel aos Notrios e Registradores (reduo de alquota do IR, por exemplo), para suportar estas e outras gratuidades j implantadas no sistema, medida que no implica de-

Registros Pblicos de Sapucaia do Sul-RS. (**) O autor Registrador dos Registros Pblicos de Vera Cruz-RS. (***) O autor Registrador de Imveis da 1 Zona de Pelotas-RS.
27

BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO

CART BOLETIM CARTORRIO

DVIDAS CARTORRIAS
HAVENDO CESSO DOS DIREITOS HEREDITRIOS, CORRETO OS CESSIONRIOS PARTICIPAREM DO INVENTRIO ADMINISTRATIVO?
Pergunta: Sou tabeli e com a vigncia da Lei 11441/07, cuja aplicao foi disciplinada pela Resoluo 35/ 07 iniciei a lavratura de inventrios. Ocorre que com frequncia os herdeiros ou meeiros cedem seus direitos a terceiros. Nesse caso, fao a lavratura das Escrituras de Cesso Onerosa de Direitos, citando no corpo da mesma que os cedentes se comprometem a informar quando do inventrio a existncia de referida cesso a fim de que o CESSIONRIO possa ser contemplado na partilha, pois at ento no se tem conhecimento do quinho ou meao do cedente e, ainda, visto que o inventrio poder ser judicial, ou lavrado em outro tabelionato. Contudo, entendo que o inventrio um ato prprio, cujas partes so os herdeiros e meeiro(a), e que o CESSIONRIO no parte no inventrio. Apenas fao referncia cesso, e na parte que trata do pagamento da meao e dos quinhes hereditrios, fao a distribuio para quem de direito, ou seja, havendo cesso parcial anterior ao inventrio, cito o bem ou a frao que tais e tais herdeiros ou meeiro(a) recebero e o bem ou a frao que o cessionrio receber, por fora da escritura de cesso citada anteriormente. Portanto, entendo que se houve cesso em separado, o CESSIONRIO no precisar comparecer ao ato do inventrio e nem assinar a escritura de inventrio, pois seu direito ser resguardado pelo prprio herdeiro/meeiro cedente que se responsabilizou quando da cesso em informar a existncia de tal ato quando da entrada do inventrio. Gostaria de saber se o meu posicionamento est correto, pois a registradora insiste que o CESSIONRIO dever assinar a escritura de inventrio, pois no ponto de vista dela como se houvesse uma compra e venda sem que o comprador assinasse a escritura. J pesquisei sobre o assunto, mas ainda no consegui me convencer da necessidade do CESSIONRIO comparecer para assinar a escritura de inventrio, considerando que ele j assinou a escritura de cesso de direitos e que no inventrio j h a informao da existncia desta cesso e o pagamento a ser feito ao cessionrio quando do registro. (V.V.A. Selbach, RS) Resposta: Entendemos correto o entendimento da registradora. O nosso sistema jurdico consagra o direito sucesso em razo da sucesso legtima e por testamento (art. 1784, CC), e faculta que esse direito possa ser objeto de cesso a terceiros ou entre herdeiros por escritura pblica (art. 1.793, CC). Segundo Itabaiana de Oliveira (Rizzardo, Direito das Sucesses, Forense, 2006, Rio de Janeiro), a cesso a transferncia que o herdeiro, legtimo ou testamentrio, faz a outrem de seus direitos hereditrios, que lhe competem depois de aberta a sucesso a seu favor. Naturalmente essa cesso somente poder ser firmada antes da liquidao da herana, que ocorre com a partilha, e se o direito sucessrio no estiver gravado de inalienabilidade por ato do autor da herana. Ora, se a cesso a transferncia do direito do herdeiro, a partir da cesso somente o cessionrio poder exercer os direitos que caberiam ao herdeiro cedente sobre o quinho cedido, por ser a cesso de direitos hereditrios espcie de contrato de compra e venda, se onerosa; ou de doao, se graciosa. Em sentido patrimonial, a cesso assemelha-se renncia, com a diferena de que na renncia no possvel ao renunciante dirigir seu quinho para essa ou aquela pessoa, ao passo que na cesso o cessionrio pode escolher o destinatrio do seu quinho (Rizzardo. Ob. cit. pg. 99). Porm, ambos ficam privados de exercer qualquer direito ou atuao em relao ao quinho cedido ou renunciado. Basta imaginar a hiptese de herdeiro nico que cede todos os seus direitos a um terceiro e, no obstante, realiza o inventrio dos bens. Os direitos hereditrios inventariados lhe sero adjudicados. Com isso, somente se outorgar nova escritura (de compra e venda ou de doao) em favor do anterior cessionrio que este poder obter a aquisio real do direito adquirido. Ademais, no inventrio judicial (que em tudo se assemelha ao inventrio administrativo, exceo dos requisitos) o cessionrio sempre se habilita no respectivo processo, tal qual o fazem todos os herdeiros e o meeiro, mediante advogado devidamente constitudo, juntando a escritura de cesso de direitos hereditrios relacionada ao direito adquirido. Estas regras valem igualmente para o inventrio administrativo.
28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

CART BOLETIM CARTORRIO

JURISPRUDNCIA CARTORRIA
SUSCITAO DE DVIDA. TTULO APRESENTADO EM FOTOCPIA. IMPOSSIBILIDADE. IMPRESCINDVEL APRESENTAO DO TTULO ORIGINAL PARA VIABILIDADE DO REGISTRO (CSM/SP)
Apelao Cvel n 940-6/1. Comarca de Osasco/SP. Apelante: Condomnio Edifcio Pintarroxo, Bloco n 21. Apelado: 1 Oficial de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurdica da referida Comarca. Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justia e Relator. Data do Julgamento: 11/11/2008. Registro de imveis. Dvida registral inversamente suscitada. Recusa do registro de conveno individualizada de condomnio, relativa a bloco especfico de conjunto de edificaes. Ttulo apresentado em fotocpia e no na verso original. Dvida prejudicada. Recurso no conhecido. Nota da Redao do BDI: Leia a ntegra deste acrdo no site: www.diariodasleis.com.br.

COMPRA E VENDA IMVEL SEM PERFEITA IDENTIFICAO TABULAR. PRINCPIOS DA ESPECIALIDADE E DISPONIBILIDADE. REGISTRO INVIVEL. (CSM/SP)
Apelao Cvel n 1.007-6/1. Comarca de Guarulhos/SP. Apelante: Manoel de Almeida Frana. Apelado: 2 Oficial de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurdica da referida Comarca. Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justia e Relator. Data do Julgamento: 03/03/2009. Registro de imveis. Dvida procedente. Escritura pblica de venda e compra. Acesso negado. Lote destacado de rea transcrita. Ausncia de perfeita identificao tabular. Princpios da especialidade e da disponibilidade. Recurso no provido. Nota da Redao do BDI: Leia a ntegra deste acrdo no site: www.diariodasleis.com.br.

ALIENAO FIDUCIRIA. CESSO DE DIREITOS COM ASSUNO DE DVIDA. INEXISTNCIA DE QUITAO. PERMANNCIA DO CONTRATO. REGISTRO VIVEL. DVIDA IMPROCEDENTE. (CSM/SP)
Apelao Cvel n 980-6/3. Comarca de Osasco/SP. Apelante: Caixa Econmica Federal. Apelado: 1 Oficial de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurdica da referida Comarca. Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justia e Relator. Data do Julgamento: 17/02/2009. Registro de imveis. Dvida julgada improcedente. Negativa de acesso ao registro de instrumento particular de cesso de direitos e obrigaes, com assuno de dvida imobiliria e ratificao de alienao fiduciria em garantia. Interpretao do ajuste que permite dele extrair a ocorrncia de autntica cesso da posio contratual do devedor fiduciante, autorizada pelo art. 29 da Lei n. 9.514/1997. Registro vivel. Recurso provido. Nota da Redao do BDI: Leia a ntegra deste acrdo no site: www.diariodasleis.com.br.
1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 29

NOTCIAS NOTCIAS
POSSVEL HAVER FRAUDE EXECUO POR ALIENAO ANTES DA CITAO FORMAL VLIDA
Em casos peculiares, possvel reconhecer a fraude execuo mesmo se o bem foi alienado antes da citao formal vlida do proprietrio. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justia (STJ) manteve o entendimento do Tribunal de Justia do Paran que declarou existir cincia inequvoca da execuo pela alienante antes do negcio. Ela fora citada na condio de representante do esplio do executado e doou o bem com clusula de reversibilidade antes de ser citada em seu prprio nome. O STJ tambm rejeitou a alegao de que a ao de execuo no a levaria insolvncia, o que dispensaria a necessidade de reverso da doao. O tribunal entendeu que, como o TJPR afirmou que a recorrente no possui patrimnio suficiente para responder pela execuo com base na prova dos autos, estaria impedido de reavali-lo. O entendimento do relator, ministro Sidnei Benetti, foi acompanhado pelos ministros Nancy Andrighi e Massami Uyeda e pelos desembargadores convocados Vasco Della Giustina e Paulo Furtado, demais integrantes da Terceira Turma. Nota da redao do BDI: A notcia acima refere-se ao processo STJ Resp 1067216, extrada do site: http:// www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=92885, em 20/07/2009, s 14:56 h.

EVENTOS
II CICLO DE DIREITO IMOBILIRIO, URBANO E DE VIZINHANA
LOTEAMENTOS FECHADOS COMO CRESCE A CIDADE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E ASSOCIAES DE PROPRIETRIOS E ADQUIRENTES DE LOTES ASPECTOS PRTICOS E SISTEMAS JURDICOS DE CONSTITUIO E ADMINISTRAO SETORIAL DA PROPRIEDADE IMOBILIRIA Dr. Marcos Monezzi 07 de Outubro de 2009 - 18:30hs A expanso das reas urbanas em diversos Municpios, assim entendidas como aquelas em que no so desenvolvidas as atividades rurais como destino, so facilmente detectveis atravs do avano de Empreendimentos Imobilirios, revestidos da forma de parcelamento do solo (Loteamentos e Desmembramentos), sejam estes residenciais, industriais, comerciais, mistos e at hoteleiros, motivo pelo qual se tem despertado a ateno de diversos segmentos do Estado, e tambm da Sociedade em geral, como as Empresas e os proprietrios de terras (particulares). Abordando aspectos prticos com uma viso jurdica, pretendemos posicionar o operador do Direito em termos para uma atuao preventiva e mesmo contenciosa sobre as questes debatidas. AS NOVAS NECESSIDADES CONTRATUAIS NAS LOCAES NO RESIDENCIAIS Dr. Jaques Bushatsky 21 de Outubro de 2009 - 18:30hs A tranquilidade legal desde a lei 8245 de 1991; caractersticas dessa lei em prol do bom ambiente de negcios; As novas necessidades do mercado grandes lajes, built to suit, locaes com propsitos especficos; no que a legislao atual emperra ou pode emperrar esses contratos; Propostas. OAB SECCIONAL PINHEIROS AAP - ASSOCIAO DOS ADVOGADOS DE PINHEIROS Coordenador: Michel Rosenthal Wagner - Presidente da Comisso de Direito Imobilirio, Urbano e de Vizinhana da OAB/SP - Seccional Pinheiros e Membro do Conselho Jurdico da Vice Presidncia de Condomnios e Administrao Imobiliria do SECOVI. Rua Filinto de Almeida, 42 - Vl. Madalena, CEP 05439-030 So Paulo, SP (11) 3815-3825 www.oabpinheiros.com.br 1kg de alimento no perecvel
30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIRIO 1 DECNDIO OUTUBRO/2009 N 28

NDICES DE CORREO MONETRIA


TR MESES % Out./2007 Nov. Dez. Ano 2007 Jan./2008 Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out. Nov. Dez. Ano 2008 Jan./2009 Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. MESES Ago. Set. Out. Nov. Dez. Ano 2007 Jan./2008 Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. Set. Out. Nov. Dez. Ano 2008 Jan./2009 Fev. Mar. Abr. Mai. Jun. Jul. Ago. 0,1142 0,0590 0,0640 1,45% 0,1010 0,0243 0,0409 0,0955 0,0736 0,1146 0,1914 0,1574 0,1970 0,2506 0,1618 0,2149 1,6348% 0,1840 0,0451 0,1438 0,0454 0,0449 0,0656 0,1051 0,0197 0,0000 % 0,6148 0,5593 0,5643 7,70% 0,6015 0,5244 0,5411 0,5960 0,5740 0,6152 0,6924 0,6582 0,6980 0,7519 0,6626 0,7160 7,9036% 0,6849 0,5453 0,6445 0,5456 0,5451 0,5659 0,6056 0,5198 0,5000 I G P- M 1,05 0,69 1,76 7,75% 1,09 0,53 0,74 0,69 1,61 1,98 1,76 (-) 0,32 0,11 0,98 0,38 (-) 0,13 9,8100% (-) 0,4356 0,2603 (-) 0,7402 (-) 0,1537 (-) 0,0727 (-) 0,0981 (-) 0,4349 (-) 0,3620 IGP/DI 0,75 1,05 1,47 7,89% 0,99 0,38 0,70 1,12 1,88 1,89 1,12 (-) 0,38 0,36 1,09 0,07 (-) 0,44 9,1000% 0,0146 (-) 0,1254 (-) 0,8382 0,0442 0,1753 (-) 0,3155 (-) 0,6433 0,0918 I P C -D I 0,13 0,27 0,70 4,60% 0,97 0,004 0,45 0,72 0,87 0,77 0,53 0,14 (-) 0,09 0,47 0,56 0,52 6,0730% 0,8312 0,2137 0,6079 0,4718 0,3938 0,1160 0,3418 0,2009 IPA-D I 1,02 1,45 1,90 9,44% 1,08 0,52 0,80 1,30 2,22 2,29 1,28 (-) 0,80 0,44 1,36 (-) 0,17 (-) 0,88 9,8048% (-) 0,3277 (-) 0,3089 (-) 1,4569 (-) 0,1018 (-) 0,0973 (-) 0,6399 (-) 1,1633 0,0734 INCC-DI 0,51 0,36 0,59 6,15% 0,38 0,40 0,66 0,87 2,02 1,92 1,46 1,18 0,95 0,77 0,50 0,17 11,8735% 0,3332 0,2679 (-) 0,2550 (-) 0,0425 1,3935 0,7028 0,2633 (-) 0,0547 INPC 0,30 0,43 0,97 5,16% 0,69 0,48 0,51 0,64 0,96 0,91 0,58 0,21 0,15 0,50 0,38 0,29 6,4809% 0,6400 0,3099 0,2001 0,5499 0,6001 0,4198 0,2299 0,0800 IPC - A 0,30 0,38 0,74 4,46% 0,54 0,49 0,48 0,55 0,79 0,74 0,53 0,28 0,26 0,45 0,36 0,28 5,9027% 0,4798 0,5501 1,1998 0,4801 0,4700 0,3599 0,2399 0,1500 IPC 0,08 0,47 0,82 4,38% 0,52 0,19 0,31 0,54 1,23 0,96 0,45 0,38 0,38 0,50 0,39 0,16 6,1632% 0,4646 0,2726 0,4010 0,3119 0,3328 0,1255 0,3314 0,4757 POUPANA FGV - % IBGE - % FIPE - %

SINDUSC ON/CUB - % (*) MG 0,24 0,40 0,68 0,52 4,19 8,64% 0,76 0,35 0,47 0,37 0,73 1,40 1,01 2,94 0,81 0,84 0,44 0,31 10,9000% 2,79 0,17 0,02 (-) 0,75 (-) 0,22 (-) 0,43 (-) 0,25 0,06 RJ 0,29 0,23 0,63 0,12 0,10 4,65% 0,37 0,88 4,80 0,22 0,26 0,95 0,53 0,92 0,76 0,61 0,31 0,44 11,1500% 0,13 0,42 4,06 (-) 0,14 (-) 0,33 (-) 0,03 0,03 0,05 RS 0,08 0,27 0,45 0,23 0,08 5,26% 0,10 0,62 0,49 0,26 1,42 4,53 1,28 1,82 0,48 0,13 0,35 0,26 12,2900% 0,09 0,00 (-) 0,37 (-) 0,53 (-) 0,39 2,20 (-) 0,02 (-) 0,49

DLAR - R$ PARALELO 2,150 2,100 2,050 2,000 1,990 (-) 16,03% 2,000 1,920 1,900 1,900 1,850 1,820 1,750 1,8200 2,0500 2,2200 2,4500 2,5000 25,6300% 2,5500 2,5000 2,5000 2,4000 2,2000 2,2000 2,2000 2,0500

SC SP C O M ER C IA L (-) 0,02 0,50 1,962 0,26 0,26 1,838 0,72 0,78 1,744 0,31 0,68 1,783 0,55 0,59 1,771 7,20% 7,50% (-) 17,05% 0,16 0,07 1,760 0,48 0,38 1,698 0,37 0,20 1,753 0,32 0,41 1,663 5,55 2,72 1,628 (-) 0,04 2,14 1,597 2,78 0,60 1,566 1,03 1,36 1,6344 0,44 0,74 1,9143 0,36 1,69 2,1153 0,09 0,21 2,3331 0,28 (-) 0,04 2,3370 12,3200% 10,9600% 31,9600% (-) 0,08 0,21 2,3162 0,58 0,42 2,3784 0,28 (-) 0,10 2,3152 (-) 0,21 (-) 0,12 2,1783 3,03 1,54 1,9700 0,27 1,04 1,9640 (-) 0,15 0,37 1,8650 (-) 0,22 (-) 0,11 1,8900

IMPOSTO DE R ENDA RETIDO NA FONTE Base de Clc ulo (R$) At 1.434,59 De 1.43 4,60 at 2.150,00 De 2.15 0,01 at 2.866,70 De 2.86 6,71 at 3.582,00 Acima 3.582,00 A l q u o ta ( % ) Isento 7,5 15 22,5 27,5 107,59 268,84 483,84 662,94 Parcela a Deduzir (R$)

DEDUES: a) R$ 14 4,20 por depen dente; b ) Pens o alime ntar integral; c) R$ 1.434,59 para aposentados, pensionistas e transferidos para a reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais; d) contrib uio P revidn cia Soc ial. UPC (R$) - Jul. / Set. - 2009 = 21,78 Salrio -Mnim o - Set. - 2009 = 465,00 UFE SP(S P) (R$) - 2008 = 14,88 - 2009 = 15,85 UFM /SP (R $) - 2008 = 87,20 - 2009 = 92,09 OBSERVAES: TR e P oupan a - Per centua l corres ponde nte ao primeiro dia til do ms, a ser creditado trinta dias aps; D lar - Co taes do ltim o dia t il d o m s. ( *) A t 0 2 /2 0 0 7 , c o n f. N B R 12.721/1999; a partir de maro/2007, conf. NBR 12.721/2006.

COEFICIENTES ACUMULADOS AT O MS ANTERIOR


REAJUSTE EM JU NHO/2009
Indexador I G P -M / F G V I G P -D I /F G V I P C /F G V I N P C /I B G E I P C -A / IB G E I P C / FI P E B i m. 0,9977 1,0022 1,0087 1,0115 1,0095 1,0065 T r im . 0,9904 0,9938 1,0148 1,0136 1,0115 1,0105 Q u ad r im . 0,9929 0,9925 1,0170 1,0167 1,0171 1,0132 Sem. 0,9873 0,9883 1,0308 1,0262 1,0248 1,0196 Anual 1,0364 1,0299 1,0555 1,0545 1,0520 1,0511 Indexador I G P -M / F G V I G P -D I /F G V I P C /F G V I N P C /I B G E I P C -A / IB G E I P C /F I P E

REAJUSTE EM JU LHO/2009
B i m. 0,9983 0,9986 1,0051 1,0102 1,0083 1,0046 T r im . 0,9968 0,9990 1,0098 1,0158 1,0132 1,0077 Q u ad r im . 0,9894 0,9907 1,0160 1,0178 1,0152 1,0118 Sem. 0,9876 0,9896 1,0266 1,0275 1,0257 1,0192 Anual 1,0152 1,0076 1,0487 1,0494 1,0480 1,0424

REAJUSTE EM AGO STO/2009


Indexador I G P -M / F G V I G P -D I /F G V I P C -D I /F G V I N P C /I B G E I P C -A / IB G E I P C / FI P E B i m. 0,9947 0,9904 1,0045 1,0065 1,0060 1,0046 T r im . 0,9940 0,9921 1,0085 1,0125 1,0107 1,0079 Q u ad r im . 0,9924 0,9926 1,0132 1,0181 1,0156 1,0111 Sem. 0,9876 0,9830 1,0216 1,0233 1,0232 1,0179 Anual 0,9933 0,9900 1,0467 1,0457 1,0450 1,0412 Indexador I G P -M / F G V I G P -D I /F G V I P C /F G V I N P C /I B G E I P C -A / IB G E I P C /F I P E

REAJUSTE EM SE TEMBR O/2009


B i m. 0,9920 0,9945 1,0054 1,0031 1,0039 1,0081 T r im . 0,9911 0,9913 1,0066 1,0073 1,0075 1,0094 Q u ad r im . 0,9904 0,9931 1,0106 1,0134 1,0122 1,0127 Sem. 0,9815 0,9852 1,0215 1,0210 1,0191 1,0199 Anual 0,9929 0,9947 1,0473 1,0444 1,0436 1,0422

OBS .: Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Veja os ndices co mpletos em nosso site: www.diariodasleis.com.br

Curso a Distncia Rotinas Trabalhistas On Line e Impresso Autora: Dra. Vera Helena Palma
Este curso o grande sucesso de vendas do Dirio das Leis em parceria com a Dra Vera Helena Palma, clebre advogada especializada em direito do trabalho e previdncia social. Possui mdulos bem elaborados, com fcil linguagem e entendimento, pode ser estudado em qualquer hora e lugar, capacita o cursando a trabalhar na rea do Departamento Pessoal ou Recursos Humanos. Confira nossas condies especiais de pagamento!

Curso a Distncia Comercializao de Imveis Autor: Prof. Ari Travassos


Curso bem elaborado pelo reconhecido Professor Ari Travassos, uma das maiores autoridades do pas em treinamento de corretores de imveis. Sua finalidade a de capacitar o profissional que j atua no mercado imobilirio e tambm quele que quer ingressar nesta promissora profisso. Alm de constituir-se em treinamento sobre a comercializao de imveis, fornece suporte para o tratamento dos pontos vulnerveis das empresas, utilizando a linguagem especfica da rea para a atualizao e qualificao dos corretores. Confira nossas condies especiais de pagamento!

Curso a Distncia Locao Autor: Prof. Jorge Tarcha


Curso de autoria de um grande Professor de Direito e Direito Imobilirio, Professor Jorge Tarcha, autor dos livros "Ttulos de Crdito" (Editora Pliade) e "Despesas Ordinrias e Extraordinrias de Condomnio" (coautor, juntamente com Luiz Antonio Scavone Junior) Editora Juarez de Oliveira. Apostilas bem elaboradas, com fcil linguagem e entendimento, capacitando o cursando a trabalhar com locaes e especializando o profissional que j atua nesta rea de trabalho. Confira nossas condies especiais de pagamento!