Matria: Operaes Imobilirias III Prof.

: David Junior

INCORPORAO IMOBILIRIA
Incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Incorporador a pessoa fsica ou jurdica que administra uma incorporao imobiliria, coordenando-a e levando-a a termo. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistncia de dbitos de impostos, protesto de ttulos; aes cveis e criminais e de nus reais relativos ao imvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construo devidamente aprovados pelas autoridades competentes. O nmero do registro da incorporao, bem como a indicao do cartrio competente, constar, obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo dos anncios classificados. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, dever informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra. O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras. vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns ou modificar as suas especificaes. A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28 expressa: incorporao imobiliria a atividade exercida com promover e realizar a construo, para alienao total edificaes ou conjunto de edificaes compostas autnomas. Considera-se o intuito de ou parcial, de de unidades

Dentro da atividade imobiliria, um dos tpicos mais importantes diz respeito s INCORPORAES IMOBILIRIAS. Isto porque uma incorporao imobiliria implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porm unidas por situaes necessrias a fim de atender os objetivos de uma habitao coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produo com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou aps a concluso da construo, vender as unidades imobilirias que integram a edificao coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pessoas e tcnicos das mais variadas especialidades e funes, objetivando levar a cabo o empreendimento at a sua concluso, e finalizando todo o processo com a individualizao e discriminao de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imveis da circunscrio a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado. At 1964 a atividade de construo civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislao especfica. Os poucos empresrios que de dispunham a construir prdios condominais se perdiam na prpria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construo. Muitos compradores atrasavam os pagamentos e conseqentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a concluso do empreendimento. Com a criao do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessria uma legislao regularizadora da atividade de construo civil voltada para as edificaes residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei n 4.591, recebendo o nome de Condomnio e Incorporaes, por dispor sobre Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relaes condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificaes ou conjunto de edificaes de prdios residenciais e no residenciais. Quem pode ser considerado incorporador? A resposta est no artigo 28, pargrafo nico da referida Lei: Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

O incorporador pois a figura central de uma incorporao imobiliria. dele a idia de empreender o projeto, planejar o negcio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessrios ao empreendimento e ainda, pela comercializao e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imveis. O incorporador, para lanar um empreendimento, dever seguir um roteiro, em conformidade com as caractersticas de cada projeto, porm todos eles sujeitos Lei 4.591/64. Este roteiro basicamente: Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir; Ter os projetos aprovados nos rgos competentes; Registrar o Memorial de Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis; Contratar a construo; Comercializar as unidades que compem o projeto; Concluir a obra; Fazer o registro individual no Cartrio de Registro de Imveis de cada unidade comercializada; Instalar o condomnio com entrega do prdio aos condminos. Pelos artigos 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor, temse a caracterizao de uma relao de consumo, a atividade de incorporar e vender unidades imobilirias, o que, sempre feito atravs de contratos de compra e venda. Patrimnio de afetao Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imveis de empreendimentos de incorporao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton XerzPSDB/RJ, autor do PL 2109/1999, apresentou o Projeto de Lei n 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que dispe sobre o patrimnio de afetao das incorporaes imobilirias, Letras de Crdito Imobilirio, Cdulas de Crdito Imobilirio e Cdula de Crdito Bancrio. Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1 deste diploma legal estabelece: Art. 1 Fica institudo o regime especial de tributao aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do

incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao. O Pargrafo nico do art. 3 diz: o patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da incorporao afetadas. Esse dispositivo resultou no nome Patrimnio de Afetao, que significa, em sntese, que a contabilidade da obra ser feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acesses e os demais bens vinculados incorporao imobiliria, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e se destinaro a viabilizar a concluso das obras e entrega das unidades imobilirias aos adquirentes. Assim, em caso de falncia da incorporadora, os bens do patrimnio de afetao garantiro a concluso da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuzo dos adquirentes, alm de ser permitido aos compradores a contratao de outra empresa para concluso das unidades. Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imveis para entrega futura, traduzindo maior confiana no mercado imobilirio de incorporaes.