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Serviço Público Federal Universidade Federal Rural da Amazônia Instituto Sócio-Ambiental e dos Recursos Hídricos

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE PROPRIEDADES RURAIS

Prof. José Maria Hesketh Condurú Neto Engenheiro Agrônomo CREA 3898-D I Região IAPEP 72

2006

-21. 2. 2.1. 2.2. O IAPEP/IBAPE-PA. ........................................................................................................................................................................................................................ 4 INTRODUÇÃO................................................................................................................................................................................................................................... 5 CONCEITOS BÁSICOS............................................................................................................................................................................................................ 6 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO................................................................................................................................................................................................ 7 2.2.1. O MÉTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH) ........................................................................................ 8 2.2.2. O MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH)..................................................................................11 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO MÉTODO, NÃO TÃO DIFUNDIDO, QUE É O RESIDUAL.........................................................14

3.

A AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO ...................................................................................................................14 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DAS TERRAS..................................................................................................................................................................15 PRESSUPOSIÇÕES PARA A CLASSIFICAÇÃO POR CAPACIDADE DE USO ..................................................................................................16 CARACTERIZAÇÃO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO .........................................................................................20 3.3.1. GRUPO A .........................................................................................................................................................................................................................21 3.3.2. GRUPO B .........................................................................................................................................................................................................................23 3.3.3. GRUPO C .........................................................................................................................................................................................................................25 3.3.4. EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO ................................................................................................................................................................................................................26 3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO.................................................................................................27 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984). .................................................................................................................................................................................................................................27 3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHO........................................................................................................................................................................................................................................28 3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976.....................29 3.4.4. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS AUTORES...........................................................................................................................................................................................................................................30 3.4.5. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAÇŐES DO SOLO ...........................................................................................................................................................................................................................................32 3.4.6. RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANÇA, 1983)......................................................................................................................................................34 3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO.................................................35 3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO...................................................36 3.7. AVALIAÇÃO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA ..........................................................................................................36 3.7.1. TABELA 1 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA......................................................................................37 3.7.2. TABELA 2 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ....................................................................................37 3.7.3. TABELA 3 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA....................................................................................38 3.7.4. TABELA 4 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA.............................................................38 3.7.5. TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE VALORES PARA MARÇO DE 1999 39 3.8. PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS................................................................................40 3.9. A INFLUÊNCIA DA DIMENSÃO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS ..............................................43 3.10. EXEMPLO USANDO REGRESSÃO..................................................................................................................................................................................43 3.10.1. QUADRO RESUMO......................................................................................................................................................................................................43 3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................44 3.11. EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA:...................................................................................................................................................46 3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSÃO DAS ÁREAS .................................................................46 3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUĘNCIA DA DIMENSÃO DA ÁREA 49 3.1. 3.2. 3.3. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NÃO REPRODUTIVAS....................................................................................................50 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS).....................................................................................................................51 4.1.1. AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA .....................................................................................................................................................53 4.1.2. AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL..............................................................................................................................................................................57 4.1.3. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA...................................................................................................................................60 4.1.4. AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS .....................................................................................................................................................62 4.1.5. TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS.....................................................................................................................64 4.1.6. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR .........................................................................................................................64 4.1.7. AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS ..................................................................................................................................................67 4.1.8. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS ................................................................................................................................................................................70 4.1.9. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM POR HECTARE.......................................................................................................................................................................................................73 4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................75 4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) ...................................................................................................................................76 4.2. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS)...............................................................................76 4.2.1. RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO.............................................................................................77 4.2.2. FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE: ...........................................................78 4.2.3. ÍNDICES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL...................................................................................................................................79 4.1. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS....................................................................................................................................79 AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES (REBANHOS)..................................................................................................................................................................81 AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS......................................................................................................................................................................................81

4.

5. 6. 7.

-38. 8.1. 8.2. 8.3. 8.4. 9. 10. APRESENTAÇÃO DE LAUDOS E NÍVEIS DE PRECISÃO DAS AVALIAÇÕES......................................................................................................83 APRESENTAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................................................................83 AVALIAÇÃO DE PRECISÃO RIGOROSA......................................................................................................................................................................84 AVALIAÇÃO DE PRECISÃO NORMAL..........................................................................................................................................................................85 AVALIAÇÃO EXPEDITA .....................................................................................................................................................................................................85 BIBLIOGRAFIA................................................................................................................................................................................................................................85 EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO..............................................................................................................................................................................88 10.1. I - CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES..........................................................................................................................................................................91 10.2. II. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS...............................................................................................................................91 10.2.1. A. TERRA NUA ..............................................................................................................................................................................................................91 10.2.2. B. BENFEITORIAS........................................................................................................................................................................................................92 10.3. III. VISTORIA ...........................................................................................................................................................................................................................92 10.3.1. LOCALIZAÇÃO .............................................................................................................................................................................................................92 10.3.2. SOLOS ...............................................................................................................................................................................................................................93 10.3.3. CULTURAS ......................................................................................................................................................................................................................93 10.3.4. REBANHOS.....................................................................................................................................................................................................................94 10.3.5. CONSTRUÇÕES ............................................................................................................................................................................................................94 10.4. IV. AVALIAÇÃO ......................................................................................................................................................................................................................94 10.4.1. IV.1. TERRA NUA..........................................................................................................................................................................................................94 10.4.2. IV.1.A. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA .......................................................................................................94 10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS.........................................................................................................................................................94 10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS....................................................................................................................................................................95 10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS ...................................................................................................................................................96 10.4.6. HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS ...................................................................................................108 10.5. TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS - $/HA - MUNICÍPIO DE - OUT./19.....................................................................................110 10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS - CONSTRUÇÕES.............................................................................................................110 10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS ..................................................................................................................................111 10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE ..........................................................................................................................112 10.5.4. V. VALOR DO IMÓVEL............................................................................................................................................................................................113 10.5.5. VI. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO VALOR ENCONTRADO ....................................................................................113 10.5.6. VII. ENCERRAMENTO.............................................................................................................................................................................................113 LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL................................................................................................................................................................................................114 11.1. AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS......................114

11.

. promovendo cursos de formação básica e avançados no seu campo. organizando ainda congressos. 2º andar. PA. ciclos de estudos.º 194. defendendo interesses profissionais e morais dos seus associados. Curso de Perícias Criminais (em elaboração). cursos. mantém atualizado banco de dados com elementos do mercado imobiliário da Capital e Municípios do Interior. conferências.-4- O IAPEP/IBAPE-PA. Curso de Avaliações e Perícias de Engenharia. Curso de Perícia. Agronomia e também empresas que atuam na área das AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado. Em sua sede à rua Dr. n. O Instituto de Avaliações e Perícias de Engenharia do Pará – IAPEP/IBAPE/PA é um órgão de classe formado por profissionais de Engenharia. Belém. venda de livros e apostilas que abordam matérias relacionadas à Perícia e Avaliações. Alguns dos cursos ministrados pelo IAPEP/IBAPE-PA: Curso de Avaliação de Imóveis Rurais (em elaboração). Moraes. Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar tais profissionais promovendo intercâmbio e difusão de informações e avanços técnicos. Auditoria e Gestão Ambiental. seminários. além de biblioteca especializada para consultas. CEP 66035-080. elaborando normas. simpósios. reuniões. painéis de debates e outros eventos. Arquitetura.

uma compilação dos diversos trabalhos existentes na área de avaliação de Imóveis Rurais. e isto nos soa óbvio. os recursos hídricos e recursos naturais. a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de valores justos. próximos da perfeição. o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades dependendo dentre outros fatores. Para a avaliação de propriedades com fins rurais faz-se necessário. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos já publicados de diversos profissionais. ou àqueles que desejam iniciar. desde que estes últimos não sejam incluídos como riquezas minerais. geólogos e outros. Não temos nenhuma pretensão de publicar um trabalho definitivo sobre o assunto. . Os imóveis de destinação rural podem ser definidos como terras que possuem uso agropecuário e/ou florestal. A legislação que regulamenta esta atividade está no anexo IV deste trabalho em artigo escrito pelo CREA/SP.-5- INTRODUÇÃO O objetivo deste trabalho é o de fornecer aos profissionais atuantes na área. Para a determinação do valor destas propriedades deve ser definido um procedimento. da existência de alvará de exploração. trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o País. além dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliações e do mercado imobiliário rural. além é claro das terras. específica de engenheiros de minas. A determinação do valor destas propriedades inclui. No entanto. sendo todas as fontes utilizadas citadas no final desta. todas as benfeitorias nelas existentes. que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronômica e/ou florestal e/ou zootécnica. A determinação dos valores das riquezas minerais não serão incluídas no valor de propriedades rurais neste trabalho por serem matéria estranha a este profissional e. onde são seguidos regras e fatores que não são os usualmente empregados na avaliação de imóveis urbanos.

Subdivide-se a terra como: espaço. logo após a capacidade de uso. Terra como situação . Terra como natureza . extrativa vegetal.o prédio rústico de área contínua. minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade moderna. 4º Para os efeitos desta lei. conceituam-se: I . fibras. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo". II . na estimativa do valor das terras.1. sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle.espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da superfície (construções e explorações agrícolas). florestal ou agroindustrial. as construções e outras benfeitorias feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície. que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola.-6- CONCEITOS BÁSICOS Segundo nos ensina o prof.Média Propriedade . propriedade e capital. tais como plantações e pedreiras. bem de consumo.Imóvel Rural .Pequena Propriedade . grande importância é atribuída ao conceito de terra como situação.modernamente. III .o imóvel rural: a) de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais. situação. fator de produção.fonte natural de alimentos.tem conotações com os direitos e responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra. pecuária. O conceito econômico de terra.ambiente natural determinado pelas condições climáticas. Os imóveis rurais são subdivididos segundo a Lei n.2. sua localização em relação a mercados. cujas definições são: Terra como espaço . qualquer que seja a sua localização. segundo Barlowe (1972) é muito amplo abrangendo o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem. Terra como fator de produção .° 8. vias de acesso e outros aspectos sócio-econômicos. Em avaliação de imóveis rurais a situação do imóvel aparece. mas também a coisas tais como a cobertura vegetal natural. em escala de grandeza.o imóvel rural: a) de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais. como: 1.629 de 25/02/93 Art. terra (ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície. topográficas e edáficas. Terra como propriedade . . por exemplo. isto é. materiais de construção. Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico. natureza.

a correção devida das diferenças entre eles. . efetuando-se é claro. O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach). visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado. nada mais óbvios que esta determinação parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre mercado imobiliário. o mercado fornece os valores de venda e os valores de arrendamento. Quais são estas informações? Normalmente. criaram-se. ou seja. Desta forma. para determinar-se o valor total da propriedade. mas não estão obrigados. que como o próprio nome diz. basicamente dois métodos para a determinação do valor de venda de imóveis de destinação rural. O outro seria a Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalização de um rendimento anual. obtido no mercado.-7- MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do valor de mercado de um imóvel. o valor onde o proprietário e o vendedor estão interessados em vender/comprar.

armazens. casas. cercas. e muitas outras. O próprio nome da metodologia está se auto explicando através da comparação entre diversos imóveis existentes na mesma região geo-econômica do imóvel avaliando. Documentação. . que podemos apresentar da seguinte forma: A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor das terras e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial). máquinas de benefício. produções diferentes. para permitir uma comparação entre dados semelhantes e posteriormente. capoeiras. disponibilidade de água. CONSTRUÇÕES parte do processo produtivo galpões. fertilizantes. encontramos diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência). cult. a comparação somente é viável quando as propriedades são semelhantes. a metodologia recomenda que se separem as terras do restante da composição do imóvel. os quais devem ser verificados e analisados através de uma vistoria aos imóveis ofertados ou vendidos. colheitas armazendas. estradas. tipos de solos. cana. equinos. MÁQUINAS motores. Nascentes e cursos d’água. de corte. Quanto mais precisa a descrição dos elementos a serem utilizados. laranja fruticultura. silos. suínos. currais. quando possível. etc. Mesmo assim. quantidade e tamanho de benfeitorias não reprodutivas. como: áreas cultivadas. produções.-8- O MÉTODO COMPARATIVO (ou The Sales Comparison Approach) Depende da coleta dos elementos no mercado imobiliário da região. homogeneizá-los. Assim. A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. PRODUTOS adquiridos ou produzidos sementes. etc. etc. iremos determinar o valor de um determinado imóvel. caprinos. IMÓVEL RURAL composição TERRAS terras cultiváveis terras cultiváveis em alguns casos terras não cultiváveis CULTURAS bens que geram rendimentos pastagens. etc. cobertura vegetal natural (matas) etc. anuais. etc. Outros Ativo ou passivo ambiental. piscicultura. café. SEMOVENTES rebanhos gado leiteiro. campos. Devido a estas. menor a margem de erro na transposição destes. Sabe-se que as fazendas têm características distintas. implementos tratores. etc. construções etc. RECURSOS NATURAIS Matas. diferenças entre as diversas fazendas.

V . Ou seja. nos termos dos artigos 43. ou mesmo logo abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na propriedade tais . observados os seguintes aspectos”: I . o preço de mercado do imóvel “. Artigo 43: "São bens imóveis:". IV . § 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel. em qualquer hipótese.-9- Tendo em vista este procedimento – separação do valor da terra das benfeitorias – quando da utilização deste método são avaliados. por força de medida provisória. § 2º Integram o preço da terra as florestas naturais. Entende-se portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a intervenção do proprietário". TERRA NUA – conceitos: "Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais. matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural. e 64 do Código Civil. matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis. como se pode ver a seguir. obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA. inciso I. O INCRA. possuidor ou detentor”. Concluindo.área ocupada e ancianidade das posses. mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua.629. 7º.dimensão do imóvel. 6º. Não há consenso sobre a definição de terra nua. de 24/8/2001. no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro.localização do imóvel. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade. em seu Anexo II. item 4. dúvidas. procederse-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem pagas em dinheiro. Inciso I: "O solo com a sua superfície. 11º. normalmente. aí incluídas as terras e acessões naturais. tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. III .tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da natureza que se encontra sobre o solo.são avaliadas em função de sua capacidade de uso.º 8. dizia: Analisando os citados artigos.1. recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer técnico a definição de terra nua. não podendo o preço apurado superar.504/64) e a Lei 8. o espaço aéreo e o subsolo”. 3º . os seus acessórios e adjacências naturais. os seguintes itens separadamente: TERRAS . compreendendo as árvores e frutos pendentes. 12.Os artigos 2º. Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. fixado ou não a ele. de 25 de fevereiro de 1993. localização e outros fatores. A medida provisória 2183-56. 12º. para evitar RECURSOS NATURAIS (desde que não já não tenham sido considerados junto com a terra nua) . Podemos deduzir que o que não seja benfeitoria útil e necessária seria terra nua? O Estatuto da Terra (Lei 4.funcionalidade.aptidão agrícola. através da sua Instrução Normativa 08/93.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. define benfeitoria. 17º e 18º da Lei n. veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo. A Constituição Federal. porém sem vegetação e sem benfeitorias. Artigo 64: "Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário. passam a vigorar com as seguintes alterações: “Art. dentro do conceito de Terra Nua. II . diz o seguinte: Art. de forma não muito clara.

produtos fitossanitários. inanimado). grades.animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento). É o caso das edificações em geral (casas. como por exemplo: IMÓVEL TERRA BENFEITORIAS CAPACIDADE DE USO LOCALIZAÇÃO RELATIVA COBERTURA FLORÍSTICA DIMENSÃO ETC. pedreiras e cascalheiras. culturas permanentes (cafezais. arreios. Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou explicada) flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis independentes ou explicativas). currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação do solo. CONSTRUÇÕES (capital fundiário auxiliar) . açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado. . arados. vivo) . galpões. mudas. MÁQUINAS E IMPLEMENTOS . estábulos. sistemas de irrigação e drenagem.inclui os produtos adquiridos no comércio (sementes. nascentes e quedas d'água. rações. Desta maneira – separando as terras dos demais componentes do imóvel – podemos nos permitir homogeneizar os dados. estrume e outros (capital de exploração circulante).abrange veículos.).abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios. PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS . máquinas de benefício. pocilgas. motos-bombas. efetuados no próprio solo). fertilizantes. combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas. sementes. SEMOVENTES (capital de exploração fixo. embora contribuam para o êxito das explorações. jazidas diversas. mobiliário e outros (capital de exploração fixo. MOTORES. ferramentas e utensílios.. corretivos. tratores. pomares etc. Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão apresentados nos capítulos mais adiante neste trabalho.10 - como: matas e capoeiras (madeira e lenha). CULTURAS (capital fundiário produtivo) . pastos cultivados ou melhorados. para determinar um valor para a situação paradigma desejada.abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos: reflorestamentos.

situação. com ou sem benfeitorias.20/tonelada. R = RENDA/ha = i = TAXA DE CAPITALIZAÇÃO = R x 100 = i EXEMPLO: avaliação de uma propriedade cultivada com cana de açúcar.). mecanizada ou não etc.60 (tonelada/ha) Cana de ano (tonelada/ha) 91 Média (tonelada/ha) 114. a produção média na área em estudo é de: Produção média = 95.50 94.50 94. de uma taxa de capitalização. Neste método relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produção de renda (encontrada através de análise do imóvel dentro da região e das possibilidades de exploração existentes). A despesa média será considerada conforme cálculos discriminados em planilha de custos própria da propriedade.48/ha. o total de R$ 1.50 4º ano 94.10 3º ano 103.50 103.90 Assim.60 Média 100.. a seguir: . Para determinar a renda líquida média da área iremos utilizar a produtividade média real segundo a safra atual.66 91.50 5º ao 8º anos 63.11 - O MÉTODO DA RENDA (ou The Income Capitalization Approach) Depende da análise dos balanços dos últimos anos (3 a 5) da propriedade e da aplicação.14 95.50 103.60 63.10 103. ou seja: VI = onde: VI = VALOR DO IMÓVEL (definir classe.60 63. Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada. a saber: Modalidade 1º ano Cana de ano e meio 138. pela cotação da cana de açúcar definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17.90 tonelada/ha Deste valor resulta como renda bruta para a área em questão. sobre a média dos rendimentos líquidos.80 2º ano 103.10 103. Os problemas neste caso são dois: o número reduzido de imóveis com balanços confiáveis e bem estruturados e a taxa a ser aplicada.649.

82 TOTAL PREPARO DE SOLO 181.31 195.6 1.10 58.20 t 320.45 transporte para Usina t 1.94 1º ano Qtde.23 157.89 40.07 115 352.5 21.6 1 8 1.41 TOTAL GERAL (em R$) 1.20 42.82 gradagem niveladora hm 16.97 4 7.6 8.5 22.15 38.52 31.30 0.00 TOTAL MUDAS 364.00 adubo 20.6 0.88 50.6 63.54 5 67.34 14.42 299.94 de nível/carreadores reforma de terraço hm 15.68 corte e limpeza de mudas hh 1.90 16.77 15.8 1 1 Custo (R$) 2º ano Qtde.01 14.22 transporte p/ distrib. CARREGAMENTO E TRANSPORTE 565.49 1.40 8 15.45 0. (R$) 14. Preço Unit.31 corte empreitado t 3.69 103 81.20.00 adubo 05.88 carregamento/reboque t 0.34 14.52 catação de pedaços hh 1.94 25 48.23 38.2 1.34 14.60 5 38.5 94.10 TOTAL TRATOS CULTURAIS 30.00 formicida mirex S kg 6.36 157.31 317.36 157.84 2 33.30 controle de formigas hh 1. de mudas hm 13.75 40.50 510.30 3.7 0.42 299.80 58.77 capina manual hh 1.5 0.30 3.6 3 1.80 103 103.77 103.04 demarcação de curvas hh 1.67 Fonte: Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes/CESP (adaptado para Jun/98) 1 8 1.20 8.6 1.77 18.779.34 sulcamento e adubação hm 16.5 5 0.77 1 18.60 316.30 3.75 7.00.94 10 19.5 5 0.34 subsolagem hm 25.17 15.6 4 63.88 4 7.94 1.37 1.45 0.00 herbicida Gesapax 500 l 7.44 103 316.52 31.21 1.20 8.31 290.12 7.6 8.5 157.10 TOTAL CORTE.7 4.43 8.45 157.77 15.04 1.32 804.20 42.6 3.6 1.34 18.80 848.87 aração hm 45.05 0.7 4.71 4º ano Qtde 1 Custo (R$) 14. 1 Custo (R$) 3º ano Qtde.43 conservação de carreadores hm 13.81 508.7 0.34 16.94 13 25.00 4.00 0.7 0.24 63.36 calcário dolomítico + frete t 30.20 t 314.55 gradagem pesada hm 35.63 calagem hm 18.25 7.46 19.50 distribuição de toletes hh 1.52 cultivo (tríplice operação) hm+hh 18.34 14.23 38.88 74.10 58.43 8.7 0.42 SUBTOTAL SEM COLHEITA 1.23 157.51 850.00 4.6 63.79 115 90.77 15.64 aplicação de herbicidas hm+hh 18.36 157.5 4 94.20 8.00 2 60.5 160.20 0.20 transporte interno hm 14.34 18. 1 1.20 42.23 mudas t 28.6 8.77 18.43 8. 1 Custo (R$) 14.5 0.98 30.129.00 0.23 157.6 3.23 TOTAL FERTILIZANTES 251.78 5º ano Qtde 1 Custo (R$) 14.7 0.66 94.70 picamento de toletes hh 1.7 0.73 18..6 94.7 31.00 115 114.50 467.10 enleiramento e queima de palha hm 14.12 Discriminação Unid.22 cobertura com terra hm+hh 16.52 31.00 13 364.88 81.34 18.6 1 8 1.20 TOTAL DEFENSIVOS 42.94 13 25.21 15.81 647.95 outros custos (5%) 84.6 104 4 104 104 5 0.77 TOTAL PLANTIO 238.42 299.77 1 18.2 19.10 1.23 38.00 4.6 .1 31.77 18.00 5 38.03 1.20 42.24 299.10 58.83 0.

00 ha = R$ 20. Com estes dois valores podemos calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas características espelhadas na avaliação. resultando.00% ao ano.44/ha i = taxa de capitalização para imóveis rurais = 4. Uma taxa média. Não apresentamos simplesmente porque não existem estudos técnicos.00% ao ano. resultado de diversas verificações na mesma região. são os solos encontrados no imóvel avaliando.761.00/ha 4. o valor da terra pelo método da renda resulta igual a: VI = R x 100 i onde: VI = valor do imóvel. neste caso. muito inferior a qualquer . que produziu a renda considerada a seguir) com as benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas existentes. Podemos acrescentar a título de exemplo: em determinada região as propriedades são comercializadas pelo valor médio de 100 sacas de soja/hectare para terras próprias à cultura.67 + 850. plantado com cana de açúcar.04/ha 8 Disto resulta como renda líquida média: R$ 1.591. admitindo para os 6º. A renda líquida obtida nestas áreas é estimada em 3 sc.649.04 = R$ 790. como as estradas e sistema de fertirrigação.00 Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de açúcar e demais benfeitorias existentes.10 + 647. valor este que iremos adotar como taxa de renda para o imóvel em questão. que se referem a imóveis rurais.13 - Os custos médios serão calculados como segue.00 ≅ R$ 20.00% ao ano.00% ao ano.00 Note que não apresentamos justificativas para a taxa de 4. pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliação será feita utilizando-se também do método da renda.. Tal taxa também é confirmada em diversas publicações. Assim.10 + 647. devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema. Assim.10 = 859. considerando a terra Classe I e IIe. 7º e 8º cortes os mesmos custos do 5º corte: 1779.00/ha x 1. situação Ótima (neste exemplo.761. numa taxa de capitalização de 3.71 + 804.10 + 647. podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo através do método comparativo ele pode determinar a renda líquida possível da referida propriedade.031. como sendo igual a 4. do que resulta. para a área do imóvel. embasados estatisticamente que informem qual é a taxa de renda para imóveis rurais./hectare.373.44/ha x 100 = R$ 19.78 + 647.000.44/ha Será adotada a taxa de renda de 4.80 + 848.48 – R$ 859. como valor do imóvel: V IMÓVEL = R$ 19. que se enquadrariam na Classe II/III de capacidade de uso. R = renda líquida média por hectare para a área avalianda = R$ 790.00% do que resulta: VI = R$ 790.375.

situação (características da vizinhança). explicando talvez a estagnação do mercado imobiliário de imóveis rurais quando da coleta destes dados. o valor de mercado daquelas. Para a aplicação do método comparativo. Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicação de inferência estatística. utilizando-se para isto da homogeneização dos elementos através de fatores que exercem influência no valor das terras. quando se pode determinar o grau de influência de cada fator para a região em estudo. referências de vendas antecedentes etc. utilizando um exemplo muito simplista. para a avaliação de uma propriedade rural os seguintes dados básicos do imóvel avaliando: características físicas. Existe ainda um terceiro MÉTODO. É mais indicado para a verificação do resultado encontrado através dos outros dois métodos citados. Como já comentado.14 - taxa de rendimento existente no mercado. que é o RESIDUAL. Esta é realizada através da comparação. faz-se necessário definir quais os fatores que exercem influência no valor e a seguir determinar como transporta-los para um imóvel padrão. não tão difundido. deve-se coletar. . tipo e volume da produção (receita e despesa). normalmente por nós utilizado para comprovação dos valores encontrados. Em poucas palavras.. determinando-se assim. recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do avaliador. resume-se na comparação de valores unitários de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem estas. da média encontrada em propriedades destinadas à pecuária extensiva (poucas benfeitorias e pastagens apenas) com outra média de imóveis com monoculturas (cana de açúcar). por exemplo. benfeitorias. na transposição de uma série de ofertas e/ou transações de imóveis para o local do imóvel avaliando. sendo que a diferença seria entre as médias seria o valor da cultura de cana. Independente do método a ser adotado ou da adoção de ambos. A Avaliação DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO A avaliação consiste.

como por exemplo: potencial hídrico (volume de cursos d’água nas propriedades ≡ capacidade de irrigação para zonas de orizicultura ou em regiões de clima seco). perenes e outros usos apresentam limitações bem mais sérias que a terra de cultura de primeira. de algum corretivo. considerando o uso indicado. cobertura florística (regiões de fronteira agrícola. perenes e outros usos. como por exemplo encontramos em São Paulo as seguintes definições (fonte: Instituto de Economia Agrícola): TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA são as terras potencialmente aptas para culturas anuais. planas ou acidentadas com exigências quanto às práticas de conservação e manejo de simples a moderadas. . São terras de baixa fertilidade. planas ou ligeiramente declivosas e os solos são profundos e bem drenados. as distâncias em relação a centros consumidores e/ou compradores ou de influência na região (situação). TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA são as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais. TERRA PARA PASTAGEM nesta categoria devem ser consideradas as terras impróprias para culturas. mecanizáveis. Podem apresentar problemas para mecanização. preparo de solo etc. às vezes. as dimensões das áreas. onde o valor da mata está embutido no valor da terra.15 - Os principais fatores podem ser resumidos como: os tipos de solos (características físicas). Pelas restrições apresentadas. à exploração de plantas perenes e pastagens que proporcionem proteção ao solo. A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens. podem existir outros fatores. mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. porém os solos são profundos. de boa fertilidade. devido a uma declividade mais acentuada. podendo até depreciá-la) etc. são terras que não devem ser utilizadas com culturas anuais continuamente. bem drenados. podendo necessitar. que suportam um manejo intensivo de práticas culturais.. e Dependendo da região em estudo. Prestam-se porém. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS das terras No exame das propriedades rurais o engenheiro terá que observar certas características físicas que são importantes para a fixação do valor. São de terras de produtividade média a alta. Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar com precisão sobre qual tipo de solo estamos falando.

estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de trabalho. A seguir apresentamos conhecimentos básicos necessários para se trabalhar com as terras classificando-as em função de sua capacidade de uso. através de uma vistoria. Visando evitar que tais denominações resultassem em dúvidas e procurando trabalhar com informações técnicas. procurando assim definir um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de terras. mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre.. características e propriedades da terra relacionadas com os riscos de erosão. capacidade produtiva e manejo do solo. Neste. Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura.16 - TERRA PARA REFLORESTAMENTO são terras impróprias para culturas perenes e pastagens. sem possibilitar outras interpretações as normas chegaram a conclusão que o mais adequado é à utilização da classificação por classes de capacidade de uso. III aproximação. as terras estão divididas em três grupos principais. detalhar os principais solos. Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo. deve ser feita através da Interpretação de levantamento do meio físico efetuado no campo. desenvolvida para auxiliar o planejamento de práticas de Conservação do solo. Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificação seria recomendável que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para. TERRA DE CAMPO são terras com vegetação natural. primária ou não. Pressuposições para a classificação por capacidade de uso Segundo Lepsch (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado número de pressuposições. . cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa. cujo melhor uso é para o abrigo da flora e da fauna. Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra. limitações de uso. Ela é baseada em combinações de efeito do clima. de tal forma que se tenha capacidade de aderir-lhe um valor econômico. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em até quatro subclasses cada (exceção à classe I). As Classes baseadas no grau de limitação de uso e as Subclasses na natureza da limitação de uso. publicada no Manual Para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. A seguir transcrevemos estas pressuposições: A classificação de capacidade de uso das terras.

e por isso. efeitos anteriores da erosão. que empregam comumente maquinas agrícola. tem. generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de classe. capacidade de retenção de água. dentre outras: o declive. textura. não servem de base à classificação. culturais e da tecnologia agrícola adotada nas diversas regiões. ou empregada. O uso econômico depende das características sócio-econômicas. na maioria das vezes. do que para cultivos intensivos. ainda que possam ser importantes para o planejamento. pode ser adequado do ponto de vista conservacionista. Por essa razão. sem risco de depauperamento intensivo do solo. geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso). Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos. as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra. para atender a agricultores com razoável nível de esclarecimento e capital. Em regiões tradicionalmente pecuárias. não são consideradas como características permanentes. A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição. Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de depauperamento do solo. podem ter maior preço de compra e venda que terras das classes III ou II. mas menos produtivas. tem-se que levar em conta o nível de manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa agronômica. inclusive para cultivos anuais. Supõe-se um nível de manejo moderadamente alto. sem se tomar em conta todas as características e propriedades dos solos (para isso. com boas . Em resumo. porque não usa maquinas agrícolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetível à erosão.17 - São consideradas como permanentes. (GRIFAMOS) Ao proceder à classificação. profundidade efetiva do solo. e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia. terras consideradas próprias para culturas na classificação de capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem não ser a um nível de manejo menos desenvolvido. permeabilidade. observam-se terras da classe vi. mas altamente produtivas para culturas perenes (café. podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento. Muitas vezes.. Arbustos. e assim. que seja praticável dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do País. geralmente. e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Contudo. quando cultivadas. terras da classe iv. mais valor. muitas terras da classe III ou IV. adequadas para vários usos. porque. em uma mesma região em idênticas condições de localização. contudo. na mesma região. ela só é solicitada. Da mesma forma. tipo de argilo-minerais. a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário maior liberdade de escolha de uso. as condições temporárias. árvores ou tocos possíveis de serem removidos e deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos. isso não deve ser levado em conta na classificação da terra na capacidade de uso. por exemplo). com reduzida aplicação de capital e tecnologia.

18 - pastagens naturais obtendo preços mais elevados que terras da classe III. II. III ou IV podem ou não exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas anuais. entende-se a combinação de praticas agrícolas aplicadas a determinado tipo de exploração. recomendadas para dado nível de manejo. mas mal drenados. (GRIFAMOS) Nenhuma relação é implícita. são classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso e/ou risco de depauperamento. ou suposta. que vão transformar permanentemente as limitações de uso ou reduzir por longos períodos . da mesma forma. O fato de certos solos planos muito produtivos. A água sobre a superfície do solo. as classes II. e reflorestamento.. estarem nas classes II. pastagens em classes I. Terras que já estiverem drenadas ou irrigadas são agrupadas de acordo com as limitações permanentes de solo e clima. Somente onde não for possível melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as limitações presentes de uso. sustentado por longo período com cultivos perenes ou pastagens. o que implica em condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação. de excesso de sais ou sódio trocável. como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso. III e IV podem ou não necessitar de um mesmo sistema de manejo. entre classes de capacidade de uso e relação custo/beneficio dos empreendimentos agrícolas. não são considerados como limitações permanentes quando sua remoção ou prevenção é praticável. enquanto as classes de I a VII podem ou não necessitar do mesmo sistema de praticas quando usadas para pastagens. III ou IV. por obras de drenagem. com recursos do proprietário. diferenças em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe. ou excesso de água no perfil. de sais solúveis e/ou sódio trocável. proteção contra inundações. ou seja. (GRIFAMOS) Terras passíveis de serem melhoradas. como também o risco de inundação. A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são instalados grandes projetos de recuperação (melhoramentos maiores). Por sistemas de manejo. com recursos que podem ser financiados individualmente pelo proprietário das terras. A classe de capacidade de uso não deve ser determinada em função dos sistemas de manejo recomendados. proteção e melhoramento em glebas individuais não influencia na classificação. caso em que a execução é tida como melhoramento menor. O custo inicial de sistemas. A classificação de capacidade de uso não é uma avaliação de produtividade para cultivos específicos. por melhoramentos menores. irrigação. do que entre solos de classes diferentes. e com os riscos que afetam os seus uso sob o sistema presente de melhoramentos já executados e possíveis de serem ainda incrementados. As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo somatório de restrições e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas exigências de manejo para uso. remoção de pedras. ao alcance dos agricultores. indica os diferentes graus de limitação permanente. Assim. naturais ou formadas. a falta de água para produção adequada. a presença de pedras. com pastagens naturais de baixa qualidade. para o uso e/ou risco de depauperamento.

o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso é feito com base nas interpretações de suas características e propriedades. estão incluídos os polders ou estruturas para controle de inundações. (GRIFAMOS) Distâncias de mercados. Contudo. localização em função das demais áreas. Ela é de aplicação mais recomendável para explorações diversas. Terras classificadas como apropriadas para culturas podem também ser utilizadas para pastagens. prestam-se exclusivamente à vida silvestre. podem ser enquadradas na classe IV.. recreação e proteção de mananciais. pastagens e reflorestamento). mas com limitações físicas à moto mecanização. suprimento de água para irrigação. Terras com topografia suave. ainda. VI e VII. ou em extensão limitada. tamanho de glebas. No primeiro caso (mudança para melhor). outras terras são apenas próprias para florestas ou proteção da vida silvestre. outras. Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou com reflorestamento podem incluir várias classes de capacidade de uso. sistemas de drenagem. já que a separação das terras em tantas classes e subclasses é desnecessária. Nesses casos específicos. . definida como própria para cultivos ocasionais. de acordo com os princípios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares. (GRIFAMOS) Os grupamentos em capacidade de uso estão sujeitos a mudanças à medida que novas informações técnicas sobre o comportamento dos solos se tornem disponíveis. como nos depósitos de erosão ou desbarrancamentos extensos. Observações acuradas. experiências e dados de pesquisas são normalmente usados como auxílio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade de uso. No segundo caso (mudança para pior) estão incluídos os desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas d'água. recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade de uso. Também para a exploração exclusiva com cultivos anuais ou perenes (monoculturas). Essas áreas. ou de drenagem inviável. tipos de estradas. tal classificação pode não ser a mais indicada. Pequenas barragens. quando ocorrem mudanças para pior. II ou III. terraços ou práticas de conservação do solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um curto período de tempo não estão incluídos nesta suposição. reflorestamento e proteção da vida silvestre. tais como áreas pedregosas. ainda. perenes. não são colocadas nas classes I. em que espécies comumente cultiváveis só podem ser plantadas e colhidas manualmente.19 - os riscos de deterioração do solo ou dano nos cultivos ou. ou explorações mistas (que incluam culturas anuais. remoção de pedras e nivelamento de terrenos com voçorocas. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando. em larga escala. Contudo. sob várias intensidades de uso. de difícil solução. em outras localidades. caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais. a classificação da capacidade de uso pode não apresentar vantagens. isso não significa que equipamento mecânico não possa ser usado em algumas terras das classes V.

sem necessidade de práticas especiais de conservação. com problemas complexos de conservação. porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V. porém apropriadas para proteção da flora e fauna silvestre. subsolagem. GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos. .20 - Caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais. 1983). plantio e cultivo em nível. As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento. VI e VII). pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I. recreação ou armazenamento de água (comporta a classe VIII). perenes. As práticas de controle de erosão e as práticas complementares de melhoramentos (classes). para caracterização das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer: As possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos). faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento. CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. II. aparentemente sem problemas especiais de conservação. pastagens ou reflorestamento. GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento. CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. adubações químicas. divisão e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos: GRUPO A CLASSE I: terras cultiváveis. com problemas simples de conservação. mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre. CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada. perenes. adubação verde. cultiváveis apenas em casos muito especiais. drenagem. III e IV). com sérios problemas de conservação. E as limitações do solo (subclasses). rotação de culturas.. cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em: GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais.

são solos profundos. pode-se dizer que o primeiro. paramétrico. milho ou mandioca. A principal vantagem deste critério é que. sem perigo apreciável de erosão acelerada. devem ser usadas nas terras da classe I. Com base no critério paramétrico. pastagem ou reflorestamento. O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramétrico e o sintético. . As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo. Esta classe não admite subclasses.21 - GRUPO C CLASSE VIII: terras impróprias para cultura. foram divididas em quatro subclasses. plantadas em linhas retas. de modo que a subclasse é representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitação (exemplo: IIIe = classe III com problema de erosão). s: relativas ao solo. como ambiente para recreação. sintético. São áreas planas ou com declividades muito suaves. de fácil mecanização. ou para fins de armazenamento de água. por sua vez. Normalmente. mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra. conforme Classificação do Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983). podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão. classifica as terras com base única na limitação mais severa que possui e o segundo. designadas pelas seguintes letras: e: pela erosão presente e/ou risco de erosão. de acordo com o somatório dos graus de limitações e aptidões do solo. A natureza da limitação é representada por letras minúsculas. nem o lençol de água é permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de máquinas agrícolas. a ou w: por excesso de água.. podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre. Dependendo de bons sistemas de manejo. e c: climáticas. com produção de colheitas entre médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo. com boa retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. uma vez estabelecida a tabela. Basicamente. São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas. inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes. as caracterizações das classes e subclasses de capacidade de uso: GRUPO A Classe I são terras que têm nenhuma ou somente muito pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. A seguir apresentamos. E. Não há afloramentos de rocha. Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma régua para Classificação de terras. ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo. como o algodão. as limitações do solo. sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas.

mas são terras boas. de culturas anuais adaptadas. mas. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água. Cada uma dessas limitações requer cuidados especiais. como aração e plantio em contorno. como rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe III admite as seguintes subclasses: Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%). planas ou suavemente onduladas. com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três meses). ou drenagem interna moderada a pobre. sem riscos de inundação.22 Classe II Consiste em terras que têm limitações moderadas para o seu uso. oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre 2 e 5%). como aqueles com mudança textural abrupta. além das práticas comuns referidas para a classe I. principalmente no caso de culturas anuais. praticamente planas ou suavemente onduladas. Esta classe pode apresentar variações (subclasses). Em terras planas. essas limitações restringem muito a escolha das espécies a serem cultivadas. ou dificuldades de preparo do solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico). mas sem riscos freqüentes de inundações: a drenagem é possível. ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. é de fácil manutenção e. com deflúvio rápido. como a escassez de água em regiões semi-áridas. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo. cultura em faixas. de fácil execução. proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas. podendo apresentar erosão laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqüentes. Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média. sua manutenção complexa. ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca). também em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodíveis. plantas de cobertura. que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo. Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água. com moderadas limitações climáticas.. praticamente planas. escassez de água no solo (regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. a probabilidade da salinização. ou risco acentuado de salinização. Classe III são terras que quando cultivadas sem cuidados especiais. de culturas anuais adaptadas à região. Subclasse IIc: terras produtivas. drenagem deficiente. para produção segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas. pequena. ou baixa saturação de bases (caráter distrófico). Subclasse IIa: terras produtivas. de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores limitantes são: a declividade (moderado). com relevo suavemente ondulado. . Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas. Freqüentemente. com ligeiras restrições de drenagem ou excesso de água. com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos. controle de água. Estão sujeitas a riscos moderados de depauperamento. mas. relevo suavemente ondulado a ondulado. porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos drenos. A declividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. uma vez instalado o sistema de drenos. com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água. podem requerer drenagem. A classe II admite as seguintes subclasses: Subclasse IIe: terras produtivas. Subclasse IIs: terras produtivas. a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente. estão sujeitas a severos riscos de depauperamento. com produção média a elevada.

podem ser usadas permanentemente sem práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo. em razão de impedimentos permanentes. ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas). com deflúvio muito rápido. adversidade climática. de difícil drenagem. Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa. com problemas de moto mecanização. obstáculos físicos. não sendo possíveis colheitas em anos muito secos. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável. onde a escassez de chuvas seja muito sentida. para cultivos intensivos e contínuos. dificultando trabalhos de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional. Podem necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores. mas não são adequados. são previstas as seguintes subclasses: Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos. O solo. tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta.. são previstas para a classe V as seguintes subclasses: Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão. com deflúvio praticamente nulo. podendo apresentar como limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água. ou então com risco ocasional de geada. tais como muito baixa capacidade de armazenamento de água. de tal maneira a não serem seguras as culturas sem irrigação. também é o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%. ou apresentando pedregosidade (30-50%). encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido). geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%). mas impróprias para serem exploradas com culturas anuais. se tais tratos forem dispensados. e que podem. mas com solos muito suscetíveis à erosão. Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas. tem poucas limitações de qualquer espécie. pedregosidade ou afloramento de rochas. Embora se apresentando praticamente planas e não sujeitas à erosão. como pedregosidade ou drenagem muito deficiente. erosão severa. ser apropriadas para pastagens. porém com cuidados muito especiais. ocasionando períodos prolongados de seca. freqüente risco de inundação. entretanto. ou com declives muito suaves. Usualmente. praticamente livres de erosão. mesmo assim. é possível o cultivo exclusivo de arroz. não serão sujeitas à erosão acelerada. baixa produtividade. devem ser mantidas com pastagens. em sulcos rasos freqüentes ou em sulcos profundos ocasionais. as terras deverão ser classificadas na classe IV. drenagem interna muito rápida ou muito lenta. podendo apresentar erosão em sulcos superficiais muito freqüentes. . Entretanto. risco de insucesso pelas limitações advindas principalmente do risco de inundação. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme. pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva. Em alguns casos. ou outras condições que as tornem impróprias para o cultivo motomecanizado regular. que impede cultivo contínuo. sem a aplicação de técnicas especiais. Em algumas regiões. tal como risco de inundação ocasional. não são adaptadas para exploração com culturas anuais comuns.23 Classe IV são terras que têm riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes. Por isso. com segurança. mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais. para uso em pastagens ou silvicultura. Subclasse IVa: solos úmidos. GRUPO B Classe V são terras planas.

são medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do solo. que apresenta as seguintes subclasses: Subclasse VIe: terras que. muitas vezes. mas que podem ser usadas para pastoreio. presença de erosão em sulcos muito profundos. ou entre 5 e 10% para solos muito erodíveis). muito freqüentes. mesmo sob esse tipo de vegetação. mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo. dificuldades severas de moto mecanização. exigem severas restrições de uso. Sendo altamente suscetíveis de danificação. com deflúvio praticamente nulo. agravados por certa suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas. propiciando deflúvio moderado a severo.24 - Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão. Seu uso. pelo menos em algumas épocas do ano. ou presença de pedras impedindo emprego de máquinas agrícolas. apresentam severas limitações. acarretando problemas à moto mecanização. na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Normalmente. com risco de erosão que pode chegar a muito severo. Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI. ou que estas tenham que ser mais intensivas. ainda. com as diferença de poder ser necessário maior número de práticas conservacionistas. na declividade excessiva. Outra condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos. Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas. por serem sujeitas a muitas limitações permanentes. sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundação freqüente. Quando a pluviosidade da região é adequada para culturas. ou ainda com deficiência de água muito grande. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restrições moderadas. como por exemplo: seringueira. tanto para pastoreio como para produção de madeira. a ocasionar seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas. desde que adequadamente manejadas. Nas regiões semi-áridas. Normalmente as limitações que apresentam. pelas condições topográficas. com práticas especiais de conservação do solo. além de serem impróprias para culturas anuais. severamente limitadas por excesso de água. são medianamente suscetíveis à erosão. neve ou ventos frios. com culturas permanentes protetoras do solo. requer sempre cuidados especiais. florestas e algumas permanentes protetoras do solo. Classe VII Terras que. Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas. com práticas especiais. sob pastagem (ou. é a principal razão para o enquadramento da terra na classe VI. cacau ou banana). como seringueira e cacau. uma vez que. as limitações da classe VI residem em geral. erodidas. como pastagens.. a escassez de umidade. apresentando declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização. presença de erosão em sulcos rasos muito freqüentes ou sulcos profundos freqüentes. pedregosas ou com solos muito rasos. mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos permanentes úteis. eventualmente. pastagens e florestas. . Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou. Subclasse VIa: solos muito úmidos. com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial. Classe VI Terras impróprias para culturas anuais. são muito íngremes. Suas subclasses são as seguintes: Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas. Requerem cuidados extremos para controle da erosão. como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos. com risco de erosão muito severo. com pedregosidade (30-50%) e/ou rochas expostas na superfície. a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%. com longos períodos de seca e/ou risco freqüente de geada. são em razão da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo.

Pode-se através de chaves de solos montar para cada região a equivalência entre a denominação usual e as respectivas classes. com declives extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos. com associações rochosas.25 - Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade). solos rasos a muito rasos ou. áreas escavadas pelo homem etc. sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas sérios de fertilidade. que impossibilitem plantio e colheita de essências florestais. Entre elas. ou acidentadas. Subclasse VIIIa: áreas planas permanentemente encharcadas. em geral. ou severamente erodidas ou encostas rochosas. como é o caso das dunas costeiras. mas é impraticável. em áreas extremamente áridas. inclusive voçorocas. presença de processos erosivos muito severos. como banhados ou pântanos. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas. para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes. ou pedregosas. como o quadro a seguir: . em locais onde a irrigação seria imprescindível. que não se prestam para pastoreio. com agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água. inclusive o de florestas comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. a exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas. ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial). ou. Além das oito classes de capacidade de uso.. ainda. Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos de rocha. GRUPO C Classe VIII Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo. Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas. como no caso dos solos Tiomórficos. areias de praias. enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas. como as das áreas áridas. ainda dunas arenosas. existem as terras que não possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas tipos de terreno. Consistem. Prestam-se apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre. Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas. se drenados. são possíveis as seguintes subclasses: Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo. que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional. a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica.

PVln Podzol TE1 terra roxa TE2 terra roxa AL aluviais 3-8 Argiloso argiloso nula ligeira nula a ligeira nula a ligeira nula nula a ligeira nula Nula nula nula nula a ligeira nula a ligeira nula nula nula 3-8 0-3 3-8 0-3 Argiloso nula a lig. ligeira nula nula Nula Nula Nula nula nula nula nula nula nula nula nula nula nula moderada II I II V GH Gley 0-3 Indefinida indefinida ligeira moderad a aa modera forte da Indefinida indefinida nula a ligeira a ligeira moderad a ligeira a ligeira a moderada moderada nula Moderada ligeira a moderada nula nula moderada V FONTE: DINIZ (1997) ..26 EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO CARACTERÍSTICAS DO SOLO TEXTURA Declivida horizonte horizonte textura fertilidade de % A B relevo GRAUS DE LIMITAÇÃO CLASSE de CAPAC impediment DE USO os a mecanizaçã o nula II SOLOS Prof. efetiva drenagem pedrego erosão sidade LE Latossolo verm. esc. Argiloso argiloso nula Argiloso argiloso nula med.

QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO. quanto maior o grau de aproveitamento. maior o valor deste. que permite qualquer tipo de uso com as menores limitações.27 - VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA CAPACIDADE DE USO. Este maior valor pode ser comparado. CLASSE S DE CAPACI E DAS LIMITAÇÕES DADE DE USO SENTIDO DAS APTIDÕES SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO VIDA SILVES TRE E RECRE AÇÃO SILVICULTURA PASTOREIO LIMITADO MODERADO INTENSIVO CULTIVO OCASION AL OU LIMITADO CULTIVO INTENSIVO PROBLEMAS DE CONSERVAÇÃO COMPLEXO SIMPLES NÃO APARENTE I II III IV V VI VII VIII SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA MÁXIMA UTILIZAÇÃO RACIONAL DA TERRA AUMENTO DAS LIMITAÇÕES E DOS RISCOS DE USO AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO SOBRE UTILIZAÇÃO DA TERRA . quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite. Isto significa que.. no quadro a seguir. RETIRADO DE KOZMA (1984). O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário/explorador. à classe I.

fertilidade exige práticas complexas (terraceamento). renda líquida de orizicultura terras de culturas. renda líquida de orizicultura terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos). com apreciável margem de segurança. que então confeccionou a tabela a seguir. Este fato levou diversos profissionais atuantes na área a procurar relacionar um valor relativo à cada Classe de Uso escalonando estas. em ordem decrescente às explorações rurais capazes de refletir.. com sérios problemas de conservação. com pequenos problemas de conservação. Os demais melhoramentos advindos desta infra-estrutura como ótimas pastagens. renda líquida de agricultura em 1 ano associada à de pastagem em 4 anos terras só de pastagens. Esta idéia foi proposta pelo engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho. fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso).28 - Deve-se dispensar uma atenção especial com relação à propriedades de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da média da região. Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo mendes sobrinho CLASSES DE USO I II III CRITÉRIO terras para culturas. fertilidade. sem problemas de conservação.sem problemas de conservação. culturas de alta produtividade serão avaliados especificamente quando da determinação do valor daquelas. exige adubação de manutenção. renda líquida de exploração silvícola terras de abrigo de vida silvestre. sérios problemas de conservação. renda líquida de orizicultura terras de culturas. Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores restritivos como erosão. fertilidade etc. renda líquida de pecuária leiteira terras de florestas. fertilidade exige práticas simples (nivelamento). renda líquida de pecuária leiteira terras só de pastagens. fertilidade exige práticas simples. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por hectare deste imóvel com relação à outras propriedades. sem problemas de conservação. a renda da terra de cada classe de uso'. Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor irá decrescer a medida que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitações e os riscos de uso. pequenos problemas de conservação. sem problemas de conservação. Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no valor da terra. o que permitirá classificá-lo em uma subclasse de maior valor. renda líquida de eventual exploração piscícola ESCALA DE VALOR (%) 100 95 75 IV V VI 55 50 40 VII 30 VIII 20 FONTE: MENDES SOBRINHO .

SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS INTENSIVAS RENDA LÍQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO.95 0.1976 CLASSES DE USO I II III IV V VI VII VIII CRITÉRIO RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE PRÁTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEÇÃO DO SOLO RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS SIMPLES RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA. SEM DESPESAS COM PRÁTICAS ESPECIAIS RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio).50 0.75 0. professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz'. chegando a valores diversos. Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe segundo VEGNI-NERI .20 Fatores de Ponderação x Classes de Capacidade de Uso Fatores de Ponderação 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% I II III IV V y = 0. Outros autores também procederam aos mesmos cálculos.0. em outras regiões. seguindo os padrões locais próprios. SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS EM PASTAGENS RENDA LÍQUIDA DE EXPLORAÇÃO FLORESTAL (EUCALIPTO PARA LENHA) RENDA LÍQUIDA DE UMA EVENTUAL EXPLORAÇÃO PISCÍCOLA ESCALA DE VALOR 1.29 - As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada Classe foram definidas para uma época e região pré fixadas e não devem ser seguidas como únicas. reunidos pelo engenheiro agrônomo.30 0. Para cada região pode-se adaptar estas rendas.00 0..40 0.9834 2 VI VII VIII Classes de Capacidade de Uso FONTE: VEGNI-NERI Do mesmo modo.1693x + 1. a seguir apresentados: .55 0. Geraldo Vitorino França. USP.0057x . os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECUÁRIA LEITEIRA DO TIPO MÉDIO) RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio).1991 2 R = 0.

22x + 115.999 Marques 100 80 60 40 20 0 IV V VI VIII I II III y = 148.9895 .94e-0.09 R2 = 0.64 R2 = 0.5893x 2 .30 Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade segundo vários autores CLASSES DE CAPACIDADE DE USO VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias I II III IV V VI VII VIII FONTE: FRANÇA 100 80 64 51 41 33 26 21 100 67 44 30 20 13 9 6 100 95 75 55 50 40 30 20 100 80 60 52 44 28 14 7 100 80 61 47 39 29 20 13 Borgonovi 100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VII VIII I II III y = 1.21.845x + 119.18..9999 Souza 100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VIII I II III y = 0.2024x 2 .4023x R2 = 0.

das naturezas das limitações.31 - Médias 100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VIII I II III y = 1. subclasses e unidades: CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS SSES CLA SUBCLASSES UNIDADES I II e III IV s DECLIVE ACENTUADO DECLIVE LONGO MUDANÇA TEXTURAL ABRUPTA EROSÃO LAMINAR EROSÃO EM SULCOS EROSÃO EM VOÇOROCAS EROSÃO EÓLICA DEPÓSITOS DE EROSÃO PERMEABILIDADE BAIXA HORIZONTE A ARENOSO POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA TEXTURA ARENOSA NO PERFIL PEDREGOSIDADE ARGILAS EXPANSIVAS BAIXA SATURAÇÃO EM BASES ALUMÍNIO TÓXICO BAIXA CTC SULFATOS ÁCIDOS /SULFETOS SATURAÇÃO COM SÓDIO SALINIDADE.292x + 119.9968 Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores. segundo o professor França. O esquema a seguir proposto por Lepsch et alii (1983) resume as principais características a serem observadas nas classes.22. é a não consideração.95 R2 = 0. por nenhum destes. ou seja. Outra razão seriam as condições regionais próprias de cada estudo. e CARBONATOS LENÇOL FREÁTICO ELEVADO RISCO DE INUNDAÇÃO SUBSIDÊNCIA EM SOLOS ORGÂNICOS DEFICIÊNCIA DE OXIGÊNIO NO SOLO c V VI VII a ..1369x 2 . das Subclasses de Capacidade de Uso.

s IVs IVe IVe. a definição da natureza das limitações. enquanto que o clima o menor. Ou seja.. Com base nestes argumentos. na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso. Valores Médios Percentuais em funçÃo das Classes de Capacidade de Uso e Limitaçőes do Solo Classes de Capacidade I II Valores Relativos 100 80 Subclasses Capacidade Valores Relativos III 61 IV V VI 47 39 29 I IIs IIe IIe. quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja. França organizou a tabela apresentada a seguir. c = limitações devidas ao clima. erosão apresenta o maior grau de limitação. caso contrário. w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio). s = limitações inerentes ao solo e. utilizados na região de Piracicaba. de acordo com as subclasses. subclasses de capacidade de uso). faz-se necessário a adoção justificada de novos valores relativos. é lícito admitirse uma variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso.s 100 88 80 74 68 64 60 56 50 47 44 39 32 26 . Com este refinamento.32 - VIII SECA PROLONGADA GEADA VENTOS FRIOS GRANIZO Segundo o mesmo autor. variação essa que é da ordem de 10 a 15%.s IIIs IIIw IIIe IIIe. a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem: e > w (a) > s > c onde: e = erosão ou risco de erosão.s Vw VIe VIe. Para outras regiões deve-se verificar se os valores relativos correspondem à realidade.

O outro fator que influi no valor é a situação do imóvel. s III e..29 2 R = 0.33 - VII VIII FONTE: FRANÇA 20 13 VIIe VIIe.0628x .9911 2 Para a Classe I não são admitidas subclasses e.1186x + 100. . s IV s IV e Vw VI e VII e II s III s III w II e III e VIII I y = 0. s II e. que analisaremos a seguir. s VII e. s VI e. Desta forma temos definidos os valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo. para a Classe VIII não foi detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso.6.s VIII 23 17 13 França 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 IV e.

florestas e abrigo da vida silvestre. com práticas complexas de controle da erosão 5 a 10% combinadas com práticas complexas de melhoramento do solo. EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE. mas adaptáveis para pastagens. recomendável a rotação de culturas com pastagens 10 a 15% 10 a 15% culturas ocasionalmente. s LV d 1 2 a 5% LV d 2 < 2% III s LV d 3 < 2% III w III e III e.34 RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE. ELABORADO POR FRANÇA. com práticas complexas de melhoramento do solo VALORES RELATIVOS EM % 100 88 80 74 68 64 60 56 50 IV e IV e. com severas restrições 45 a 70% pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos.. em virtude da pouca profundidade do solo 5 a 10% 15 a 45% impróprias para culturas. principalmente para a 5 a 10% silvicultura. 10 a 15% com sérias restrições pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos compatíveis apenas para abrigo de vida silvestre. com sérias restrições devidos ao alto risco de erosão compatíveis somente com pastagens. renda líquida de eventual exploração piscícola 47 44 39 32 26 23 17 13 . s IV s Hi LR e 1 LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 LR e-L LR e 1 LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 PV d LR e 2 < 2% a 5% 10 a 15% 5 a 10% 5 a 10% 2 a 5% 2 a 5% 2 a 10% UTILIZAÇÃO E PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS NECESSÁRIAS culturas com práticas normais de cultivo culturas com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas simples de controle da erosão culturas com práticas simples de controle da erosão combinadas com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de controle de excessos de água temporários culturas com práticas intensivas de controle da erosão. 1983). s VII e VII e. 10 a 15% recomendável a rotação de culturas com pastagens culturas apenas eventualmente. mediante a instalação e manutenção de sistemas de drenagem artificial e plantio de espécies e variedades < 2% a 5% adaptadas a solos úmidos. com 10 a 15% restrições moderadas devidas ao risco de erosão 10 a 15% 15 a 45% como a anterior. mas com maiores restrições. COM AS NECESSIDADES DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP. mas compatível com a 10 a 15% formação de pastagens. CLASSES CLASSES E UNIDADES DE DE SUBCLASSES MAPEAMENTO DECLIVE I LR e 1 < 2% a 5% LE d < 2% II s LV d 1 < 2% II e LR e 1 5 a 10% LE d 2 a 5% II e. s Vw Hi LE d LV d 1 LV d 2 LV d 3 PV d LR e 2 Li b Li ar LV d 3 PV d Li ar Li ar VI e VI e. isoladas ou em combinação com práticas simples de melhoramento do solo culturas com práticas intensivas de controle da erosão combinadas com práticas intensivas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente. mais compatível com a formação de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de água 15 a 45% 15 a 45% desaconselhável a utilização com culturas. florestas e 15 a 45% refúgio da vida silvestre. s VIII 15 a 45% 10 a 15% culturas ocasionalmente. com práticas complexas de controle da erosão 10 a 15% combinadas com práticas simples ou intensivas de melhoramento do solo. silvicultura e abrigo da vida silvestre.

elaborados ao longo do tempo mencionado. . VINDO EM MENOR IMPORTÂNCIA A DISTÂNCIA E A PRATICABILIDADE. por exemplo. Muitas vezes. que não possua entretanto. O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se. Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira. entretanto. é o segundo item que também exerce influência significativa no valor da terra nua. Considere-se. porém afastada vários quilômetros do perímetro urbano. Mendes Sobrinho. e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor". não se mede em metros ou poucos quilômetros. à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. principalmente. DISTO CONCLUI-SE QUE. que assim se manifesta sobre o problema: ". distâncias entre duas propriedades superiores a 50 Km não correspondem a qualquer diferença de valor. ou localização.35 - VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação Situação. organizado pelo engenheiro Hélio de Caires sintetiza a solução proposta pelo engenheiro Octávio T. localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa. para aquele tipo de exploração. com base. nos forneceram vasto cabedal de elementos.. permitindo: ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica. Sucessivos levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo. Esta proximidade. O quadro a seguir. através do contínuo exercício. nas classes de estradas.. um frigorífico. em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as mesmas caraterísticas. com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriações por utilidade pública (aproveitamento hidrelétricos). A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou. contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção. O ITEM A SER OBSERVADO COM MAIOR CUIDADO É A CLASSE DAS ESTRADAS OU. TIPO DE ESTRADA. A quantificação destas diferenças pode ser resumida pelo trabalho do engenheiro agrônomo Octávio Teixeira Mendes Sobrinho. uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de grande porte. sobretudo. quer para financiamento agropecuário.. aquilatar as implicações econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade.

baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho. Já mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde. . coeficientes para cada tipo de solo e situação. a situação do imóvel em relação às zonas de influência da região. o qual parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são: a capacidade de uso dos diversos solos. foi elaborada a partir de dados de mercado para uma determinada região e época. O engenheiro agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984).. mas não significa que representa o Brasil rural. Como exemplo podemos citar trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário. diferenças de valores por hectare para terras com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade. Avaliação DE TERRAS NUAS . montou uma nova tabela. a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso.metodologia recomendada Iremos nos concentrar no método Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho. relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situação da propriedade. Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores relativos também expressos em porcentagem.36 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE Circulação SITUAÇÃO ÓTIMA MUITO BOA BOA DESFAVORÁVEL MÁ Tipo de estrada Asfaltada Primeira classe não asfaltada não pavimentada estradas e servidões de passagem fechos nas servidões fechos e interceptadas por córregos sem pontes CIRCULAÇÃO Importância das distâncias Limitada Relativa Significativa vias e distâncias se eqüivalendo distâncias e classes se eqüivalendo Praticabilidade durante ano Permanente Permanente Permanente sem condições satisfatórias problemas sérios na estação chuvosa problemas sérios mesmo na seca Escala de valor (%) 100 95 90 80 75 PÉSSIMA FONTE: CAIRES 70 Devemos lembrar que está tabela também. os diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regiões. resultando disto.

240 0.950 0.760 0.117 0.180 0.100% muito boa 95% boa .300 0.563 0. TABELA 1 .550 0..440 0.376 0.300 0.091 Também podemos acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA .70% FONTE: KOZMA Do mesmo modo procedeu o professor França quando relacionou também as diferentes classes de solo com as diversas situações possíveis.320 0. na instrução normativa n.150 0.140 VIII 13% 0.150 0.232 0.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo frança CLASSES SITUAÇÃO ótima .800 0.525 IV 55% 0.665 III 75% 0.700 II 95% 0.130 0.855 0.351 0.37 - Com isto.713 0.350 VI 40% 0.290 0.950 0.098 0.104 0.375 0.600 0.600 0.000 0.640 0.427 IV 47% 0.276 0.385 V 50% 0.100% muito boa 95% boa .90% desfavorável .576 0.523 0.º 08/93 (Sistemática de Desapropriação por Interesse Social).750 0.713 0.270 0. cujos valores são: .261 0.903 0. depois de determinado o valor de uma CLASSE x SITUAÇÃO de solo.360 0.123 0. TABELA 2 .447 0.900 0.160 0.610 0.750 0.470 0.800 0.190 0.180 0.352 0.413 0.280 VII 30% 0.720 0.458 0.475 0.700 II 80% 0.75% péssima .800 0.500 0.423 0.210 VIII 20% 0.390 0.400 0.70% FONTE: FRANÇA I 100% 1.Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.329 V 39% 0.292 0.273 VI 29% 0.312 0.760 0.549 0.200 0.380 0.370 0.400 0.000 0.900 0.225 0.75% péssima .750 0.200 0.488 0.218 0.675 0.80% I 100% 1.90% desfavorável .950 0.80% má .285 0.FATORES DE PonderaçÃo NA ObtençÃo DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SituaçÃo segundo kozma CLASSES SITUAÇÃO ótima .450 0.495 0.560 III 61% 0.140 má . através de uma simples multiplicação pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos.160 0.190 0.203 VII 20% 0.

s 74% 0.532 0. França já sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas pode ser resultante.161 VIIe.637 0. ou seja.64 0.450 III 75% 0.396 0.60% má .455 0.39 0.184 0.504 0.750 0.245 0.275 VI 45% 0.612 0.247 0.42 0.136 0.162 0.297 0.540 0.666 0.44 0.50% I 100% 1.95 0.255 0.104 0. resultando então a tabela a seguir.950 0.N. enquanto que.850 0.293 0. Supondo uma pesquisa onde um imóvel foi vendido e tem um solo classificado como classe IIIe.68 0.390 0.525 0. situação desfavorável (índice 0.s 26% 0.315 0. pelo valor de $ 2.900 0.51 0.392 0.704 0.70 Com base neste quadro.75 0.45 0.555 0.80 l 80% Má 75% Péssima 70% 0.375 0.448 0.66 0.47 0.210 0.518 IIIs 68% 0.88 0.74 0.000.150 FONTE: INCRA .000 0.792 0.207 0.153 0.544 0.500 II 90% 0.85% regular .224 VIe.48 0.56 0.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS considerando A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO.180 0.418 0. Assim.37 0.FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO segundo o incra CLASSES SITUAÇÃO ótima .32 0.13 0.17 0.552 0.119 VIII 13% 0. podemos determinar o valor de outro da seguinte forma: .450 0. o prof.24 0. ele sugeriu a inclusão.308 Vw 39% 0.225 VII 35% 0.592 0.219 0.312 0.467 0.175 VIII 30% 0.270 0.72 0.097 0.765 0.00/ha.091 Desfavoráve 0.375 IV 65% 0.s 17% 0.285 0. A utilidade da tabela acima é de permitir a homogeneização dos dados.s IVs IVe IVe.6 0. da não utilização das subclasses.64 0.353 0.522 0.385 0. as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso.23 0.352 0.325 V 55% 0.90 IIs 88% 0. na tabela anterior.650 0.855 0.512 0.8 0.00 0. das subclasses de capacidade de uso.54 0.56 IIe.s 60% 56% 50% 47% 44% 0. segundo frança SITUAÇÃO ótima 100% Muito boa 95% Boa 90% I 100% 1.305 0.300 0.540).608 0. a partir da informação do imóvel vendido.123 0.447 0.288 0.600 0.427 0.4 0.646 0.576 0.616 IIe 80% 0. 8/93 Como se pode notar.376 0.208 0.617 0.836 0.5 0.273 VIe 32% 0.351 0.100% muito boa 95% boa .450 0. o trabalho do avaliador torna-se mais rápido.42 0.700 0. situação boa (índice 0.329 0..195 0.35 0.448 CLASSES E SUBCLASSES IIIe IIIe.128 0.630 0.256).117 0.26 0.234 0.173 0.48 0.182 VIIe 23% 0.423 0. TABELA 4 . em parte.45 0.332 0. O imóvel paradigma foi pré definido como sendo classe VIe.70% desfavorável .33 0.304 0.475 0. uma vez determinado o valor unitário básico para uma determinada situação x classe.210 0.550 0.38 TABELA 3 .710 0.350 0.57 0.476 IIIw 64% 0.I.6 0.385 0.256 0.703 0.76 0.

222 1. NÃO RECOMENDAMOS A ADOÇÃO DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA FEITA UMA VERIFICAÇÃO ATRAVÉS DE DADOS DE MERCADO.548 1. retirado da tabela 4 = 0.667 2.540 do que resulta substituindo na fórmula: q = $ 2.556 1. retirado da tabela 4 = 0.156 75% 2.111 1.556 1.300 1.778 1.126 90% 2.056 1. DE QUE A MESMA RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE TERRAS AGRÍCOLAS.222 2.193 2. resultam como os demais valores das terras existentes na região: 0.304 1. DEPENDENDO DA REGIÃO E DA ÉPOCA EM QUE FORAM REALIZADAS.267 2.667 1.. PLENAMENTE JUSTIFICADA.604 2.015 1. A partir deste valor e admitindo como sendo a tabela de França adequada ao local em estudo.372 1.000 1. Má Péssima IIe.s VIII 32% 26% 23% 17% 13% 915 867 770 722 674 809 767 681 639 596 598 567 504 472 441 457 433 385 361 337 95% 2.815 2.370 2. COMO JÁ DEMONSTRADO.256 = $ 948.540 IP = IE TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE Valores para MARÇO de 1999 IIe 80% Muito boa Boa Desfavor.467 1.219 1.s 74% IIIs 68% IIIe 60% IIIe.654 1.867 1. esta classificação de solos por capacidade de uso não implica necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste .011 948 889 830 DEVEMOS LEMBRAR SEMPRE QUE ESTAS TABELAS.141 1.389 1.s VIIe VIIe.919 1.393 2. situação 0.s 56% IVs 50% IVe IVe.067 80% 2. OU SEJA.467 2.393 1.667 1.00/ha x desfavorável.567 1.083 70% 2.000. TEM VALORES DIFERENTES.s Vw 47% 44% 39% VIe VIe.256 IE = índice de classe de capacidade de uso das terras (IIIe) e situação (boa) do imóvel obtido no mercado imobiliário.970 1.14/ha para classe VIe.452 1.759 1.000.39 - Homogeneização: q = Vv x sendo: q = valor unitário homogeneizado para o imóvel paradigma = procurado Vv = valor à vista do imóvel vendido ou valor à vista descontado o fator oferta do imóvel existente no mercado = $ 2.306 1.889 1.659 1.00/ha IP = índice de classe de capacidade de uso das terras (VIe) e situação (desfavorável) do imóvel paradigma.763 1. Da mesma forma.074 1.481 1.296 1.

este método trabalha com valores de TERRA NUA. com área total. Os critérios para obtenção destes dados devem ser próprios do pesquisador e adaptados a cada região em que se está trabalhando. Estas. devemos antes de iniciar a homogeneização dos diversos dados. no caso da propriedade em estudo estar situada numa região de exploração de pastagens extensivas. Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da TERRA NUA. a definição de seu valor somente pode ser feita por um engenheiro avaliador.40 - País. Assim. área impróprias para agricultura. digamos básicos. que não estão disponíveis.. faz-se necessário que os procedimentos para determinação do valor da TERRA NUA tenham especial atenção do engenheiro avaliador. áreas plantadas.homogeneização e saneamento das amostras O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou estão em oferta no mercado imobiliário. solos de primeira. deve-se. solos de pastagens etc. fazer-se uma vistoria no imóvel negociado ou ofertado. Depois. culturas existentes. com a finalidade de delimitar a área de abrangência da pesquisa. benfeitorias não reprodutivas. retirar o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado imobiliário. é lógico. principalmente. Desta forma. para conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos. por sua vez. porque este item não é comercializado isoladamente e portanto. definem as propriedades de forma geral. sendo perfeitamente possível montar-se a equação das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado. Definidos estes critérios. . Verifique outro exemplo no ANEXO I desta apostila. áreas de reserva legal etc. Ao mesmo tempo. a classificação de solos regional encontrada (solos de cultura. uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas benfeitorias. conforme já explicado em capítulos anteriores. sempre que possível e/ou necessário. Uma vez obtida a informação. iremos agora analisar as informações que nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham na comercialização de imóveis.) deve ser transformada para a classificação por capacidade de uso das terras. solos de cerrado. a pesquisa concentrar-se-ia até os limites desta zona de exploração. O primeiro passo é identificar na região onde se localiza o imóvel avaliando os limites que caracterizam os mesmos traços geo-econômicos. solos mecanizáveis. PESQUISA DE TERRAS .

$ 200. não cabendo portanto a aplicação da elasticidade. 40. estado de conservação de construções etc.000.00 x 0.($200. esta margem seria de 10% sobre o valor total do imóvel. entendemos como correto o primeiro critério apresentado.00 = $ 7. isto é.00 = $ 7.000. onde primeiro retiramos o valor das benfeitorias e depois descontamos os 10% da margem de negociação.90) . GERANDO DESTA FORMA UM NOVO DADO EQUIVALENTE AO QUE SERIA A TERRA NUA. taxas de lotação de pastagens.00 x 0. é imprescindível uma pesquisa a mais completa e detalhada possível.000. que são avaliadas pelo valor de venda diretamente.90) = = 100.00 ha 100.000. conforme observações.000. inclusive deste signatário tal expressão de forma diferente.000.00 x 0. Em períodos normais.000. supondo uma fazenda de 100.00 ha .: 20. DEDUZIDOS DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL NEGOCIADO.00 ha $900.00 . a fim de que estes itens possam ser avaliados e assim.$180. devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.000.000. Encontraremos em diversos trabalhos. chegamos a conclusão de que este procedimento descontava a margem também do valor das benfeitorias.41 - Isto significa dizer que.000. Colocando números nesta teoria teríamos.000.00 resultaria o seguinte unitário: ($1. ou menor no caso contrário (ex.$ 200. no entanto..000.00 ha Assim. 50%) quando o número de imóveis ofertados é maior que o número de compradores.000. aquela margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado. para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE.00 hectares à venda por $ 1. Isto é facilmente perceptível quando desenvolvemos matematicamente a equação da forma como era utilizada anteriormente: ($1.000.000.00 / ha 100.00 / ha 100.90) . 30.00) x 0.000.90) .000. ou seja: ($1.000. com a descrição das produções de culturas.00 que tivesse benfeitorias no valor de $ 200.: sem margem de negociação).200.00 = $ 7.00 ha Cabe aqui o seguinte comentário.$200.00 x 0.90 ($1. A verificação desta margem é feita comparando-se diversas ofertas com várias negociações efetivamente realizadas. Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tem valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que.00 .00 / ha 100.000. entenda-se onde a oferta e a procura são equivalentes.

32 14.00 x 1.00 ha x 0.00 230.696.06 8.00 180.220. classe Va. situação boa = 0. situação boa.427 100.482.44/ha 0.10 7. classe VIIe.811.393.00 220.14.81 7.00 245.68 16.53 8. encontrando a média saneada: QUADRO RESUMO ELEMENTO 10 2 7 8 3 11 6 4 1 9 5 12 TOTAL R$/ha (q) 5. que normalmente é a propriedade avalianda.00 400.00 350.438. .000 = $ 16. como ÍNDICE MÉDIO PONDERADO PARA O IMÓVEL OFERTADO: Índice ponderado = 40. vamos determinar um intervalo de 30% entorno da média e eliminar os valores fora desta faixa.427 V terra = $ 16.44 103. situação ótima Seguindo o mesmo procedimento para os demais dados coletados resultará um conjunto de valores (quadro resumo) todos para um determinado tipo de solo e situação (paradigma) que irão gerar um valor médio (média aritmética) ao qual iremos aplicar os um dos tratamentos estatísticos recomendados no capítulo ESTATÍSTICA BÁSICA APLICADA À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES desta apostila.189.393. ou seja.309.54. a situação paradigma possui solos classe I. podemos agora comparar diversos imóveis ofertados ou negociados com uma situação paradigma. onde os índices respectivos são: classe IIIe.97 6. Para tanto devemos homogeneizar os valores encontrados (sempre que possível a totalidade de informações disponíveis no mercado que atendam às exigências dos níveis de precisão da NBR 8799/85).00 100.609. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média.00 A média entre os valores acima é igual à $ 8.68 6.00 150..351. e utilizando-se dos dados propostos na tabela do prof.000.219.00 ha x 0. resulta.515. situação ótima.393.351 = 0.00 ha E.00 290.66 Área (ha) 200.03 7. situação boa = 0.42 - Uma vez determinado o valor unitário de TERRA NUA.148.54 + 60.925.154. situação boa e 60 hectares de solos classe Va.00 250. o valor deste imóvel transportado para a situação paradigma será igual a: $ 7. situação muito boa = 0. Supondo que a fazenda acima possui 40 hectares de solos classe IIIe. conforme o exemplo a seguir apresentado.26 8. França.44/ha para o imóvel paradigma que possui solos classe I.333.78 6.00 150.

5400 610.88 R$ 696. pluviosidade. Também lembramos que.50 R$ 570. dita saneada. Deve-se no entanto. a homogeneização pela área através deste método para pesquisas com menos de 20 (vinte) elementos.º 5.80 R$ 260. aplicar tal correção somente quando o número de elementos disponíveis for estatisticamente conveniente. cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da mesma seqüência sugerida a seguir. que seria a dimensão das propriedades.s de Capacidade de Uso das Terras e Situação Boa. em apreço.0000 315. Não recomendamos a aplicação indiscriminada de tabelas onde se fixa limites de áreas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na região como se comporta o mercado imobiliário.14 x 0.9360 290.191. pois se sabe que imóveis rurais tem variações significativas no tamanho.60 Área (ha) 515.0000 358.s .14 x 1. pelo simples bom senso. José Fiker.609.43 - LIMITE INFERIOR: 8.6360 .º 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Vha (q) CLASSE IIIe.71 R$ 338.81 R$ 344. EXEMPLO USANDO REGRESSÃO Elaboramos uma pesquisa. 10 e 12.. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I. obteremos um novo conjunto.1600 653.460. A metodologia é a mesma utilizada para verificar-se na cidade se os índices de zoneamento correspondem ao mercado ou se já estão diluídos nos valores.0850 730. a influência da dimensão (ou de outros fatores) na avaliação das terras nuas Aos dois fatores já citados.9300 774. capacidade de uso das terras e situação. pode-se juntar um terceiro.2700 384. não sendo recomendada. Situação Ótima. E isto é relativamente simples de ser elaborado.20 R$ 368.SITUAÇÃO BOA R$ 108.4000 148.026.52 R$ 348.30 = 11. é igual a $ 7.00 R$ 574.50 R$ 202.19 R$ 280. sugerida pelo eng.2628 720. homogêneo. porcentagem de área com cobertura florística natural (mata nativa) etc.4000 437.00 R$ 264.40 LIMITE SUPERIOR: 8.0000 994. os elementos de n. cuja média.. que homogeneizada para a Classe IIIe. como potencial de irrigação.00 R$ 275. dependendo da região existirão outros fatores. apresentou o seguinte: QUADRO RESUMO ELEMENTO N.70 = 6.00.609.88 ou seja.

00 R$ 327.0000 .6200 363.6000 193.00 R$ 659.8000 760.47 R$ 369.s .0000 515.0000 193.0000 242.0000 387.81 R$ 107.44 - ELEMENTO N.80 R$ 344.94 R$ 260.2000 670.9360 459.5000 968.70 R$ 863.70 R$ 863.4000 193.50 R$ 264.0000 384.10 R$ 204.10 R$ 108.6000 459.0000 315.0850 358.88 R$ 370.00 R$ 366.99 R$ 210.6800 629.0000 605.47 Área (ha) 148.80 R$ 370.00 R$ 368.0000 169.6000 726.40 R$ 701.90 R$ 100.6000 240.0000 156.20 R$ 210.00 R$ 884.0000 Podemos determinar a equação ajustada para esta amostragem.50 R$ 348.0000 653.50 R$ 204.0000 268.2000 983.94 R$ 547.6360 150.50 R$ 574.68 R$ 284.76 R$ 547.º 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 Vha (q) CLASSE IIIe.60 R$ 408.4000 300.2000 437.0000 156.20 R$ 701.0000 484.50 R$ 724.71 R$ 884.1600 363.90 R$ 738.90 R$ 724.91 R$ 832.30 R$ 107.30 R$ 832.0000 726.SITUAÇÃO BOA R$ 248..6200 290.50 R$ 132.0000 484.56 Área (ha) 268.00 R$ 309.4000 193.0000 484.15 R$ 490.0000 240.0000 820.2700 605.8000 484.46 R$ 138.00 R$ 373.0000 995.0000 242.0000 150.52 R$ 132.00 R$ 248.56 R$ 490.70 R$ 379.00 R$ 104. que representará a variação do valor/ha em função da área das amostras: QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS ELEMENTO N.0000 484.68 R$ 327.º 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 Vha (q) CLASSE IIIe.5400 387.4000 484.0000 680.0000 169.0000 300.0000 605.s SITUAÇÃO BOA R$ 338.99 R$ 379.97 R$ 408.70 R$ 217.90 R$ 738.0000 725.

Assim. considerando a área do imóvel como de 215.00 R$ 210.03/ha Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE IIIe.6800 726.00 R$ 138.s.70 R$ 373. Uma vez encontrado este valor.0000 610. temos.46 R$ 570.0000 968.0000 Inserindo estes dados na planilha eletrônica (Microsoft Excel 97®) e utilizando o recurso "análise de dados" no menu "ferramentas".20 R$ 369.70 R$ 696.4557x + 625. foram definidos como sendo: 35.4000 653.01 = R$ 527.91 R$ 210. este procedimento nos apresenta um modelo matemático cujo resultado é expresso na forma de uma equação: y = -0. situação péssima.0000 680.9300 760.4557(215 ha) + 625.s Situação Boa: y = -0.s.00 R$ 260.15 R$ 275.45 - ELEMENTO N.0000 820.00 ha de solo Classe VIIe. 80. que após a vistoria.homogeneização de área por regressão.5000 774.00 R$ 309.40 Área (ha) 605. item "regressão". faz-se necessário transportar os valores para os solos da propriedade avalianda.0000 983.80 R$ 659. SITUAÇÃO BOA que foi definida como paradigma.0000 730.01 onde: y = valor em R$/ha previsto x = área em ha do que resulta.s. podemos agora avaliar os solos da propriedade avalianda.97 R$ 217. situação Boa.00 R$ 280.00 ha de solos Classe IIIe.0000 994.s SITUAÇÃO BOA R$ 100. situação boa.s. como valor dos solos do imóvel: .4000 670. situação boa e.76 R$ 104.00 ha de solo Classe IIIe.xls Traduzindo. temos como resultado: Arquivo = Apostila ..0000 995.0000 726.2000 653.2628 629.00 R$ 366.19 R$ 260. Como a homogeneização da pesquisa resultou no valor unitário para um solo Classe IIIe.0000 720.00 ha de solo Classe IIe.0000 725.º 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe. 100.00 R$ 202.00 R$ 284.

24 = $ 80.00 V TOTAL DA TERRA NUA = $ 81.164.00 ha x $ 527.00 ha de solo Classe IIe.90 R$ 724. situação boa .504 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 80.0000 242.119 = 0.352.s.4000 193.valor relativo igual a 0.s SITUAÇÃO BOA R$ 338.504 EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA: Na falta da planilha eletrônica.05 x V TERRA NUA = $ 42.. podemos sugerir o uso de classes de freqüência.119 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 100.444.30 R$ 832.960.000.50 B: 80.504 = 0.24 Do que resulta. ou seja: V = $ 26.70 R$ 863.0000 156.05 x V TERRA NUA = $ 26.º 13 29 42 24 25 36 33 30 14 Vha (q) CLASSE IIIe.00 C: 100.6360 150.164.50 + $ 42.720 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 35.6000 240.504 0.74 ≅ $ 81.valor relativo igual a 0.0000 169.00 + $ 12.6000 193. Iremos dispor os elementos do exemplo anterior em ordem crescente segundo sua área total.6200 .00 ha de solo Classe VIIe.00 R$ 248.00 ha x $ 527.720 = 0.60 R$ 408.504 0.444. situação boa . como no quadro a seguir: QUADRO RESUMO EM ORDEM crescente segundo a DimensÃo DAS ÁREAS ELEMENTO N.0000 268. como valor total dos solos da propriedade avalianda.90 R$ 738.80 Área (ha) 148.00 ha x $ 527. situação péssima .20 R$ 701.00 ha de solo Classe IIIe. o somatório dos valores de cada tipo.000.352.56 R$ 490.s.valor relativo igual a 0.05 x V TERRA NUA = $ 12.46 - A: 35.00 0.

00 R$ 138.0850 358.s SITUAÇÃO BOA R$ 344.3 log 42 = 6.2000 653.9300 760.0000 384.15 R$ 275.º de observações n = 1 + 3.0000 A seguir divide-se em classes fixando-se os limites de cada uma conforme observação e prática do profissional ou adotando os sugeridos por outras tabelas existentes para uma verificação.97 R$ 217.0000 605.5400 387.00 R$ 368. devemos determinar o Intervalo entre as Classes.º de intervalos procurado N = n.0000 610. é necessário primeiro a determinação do número de intervalos para o conjunto de elementos coletados.68 R$ 327.8000 484.2628 629.00 R$ 284.4000 670.10 R$ 108.0000 995.50 R$ 264.6800 726.35 ≈ 6 Determinado o número de intervalos.00 R$ 210.0000 484.40 Área (ha) 290.91 R$ 210.4000 300.00 R$ 366. Apenas como exemplo..81 R$ 107.94 R$ 547.3 log N = onde: n = n.50 R$ 574.2700 605.0000 315.2000 437.80 R$ 659. que segundo a Fórmula de Sturges é igual (existem outras fórmulas para determinar este intervalo): n = 1 + 3.º 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe.50 R$ 204.50 R$ 348.9360 459.99 R$ 379.47 - ELEMENTO N.20 R$ 369.0000 730.46 R$ 570.00 R$ 260.0000 820.0000 983.19 R$ 260.47 R$ 100. podemos sugerir o seguinte: Para a fixação do número de Classes.4000 653.0000 994.0000 680.52 R$ 132.00 R$ 280.0000 515. ou seja: .0000 725.76 R$ 104.00 R$ 309.0000 720.0000 968.0000 726.0000 484.5000 774.1600 363.00 R$ 202.70 R$ 373.71 R$ 884.70 R$ 696.88 R$ 370.

Menor Valor = 995.6360 = 846.00 ..48 - I=A÷n= Onde: I = Intervalo de classes procurado A = Amplitude = Maior Valor .0607 ≅ 142.3640÷6 = 141.148.º de intervalos = 6 I = 846.00 .3640 n = n.

18 R$ 515.00 858.11÷427.00 R$ 539.0000 515.00 1.60 R$ 408.39 1.030.229.90 R$ 738.70 R$ 373.90 R$ 724.10 R$ 108.39 1.73 =594.0000 605.70 .57 R$ 210.48 1.39 1.39 1.00 1.60 R$ 408.57 2.s.00 Até (ha) 290.00 858.90 R$ 738.28 747.16 R$ 552.0000 725.00 1.48 2.00 1.50 638.20 R$ 701.42 R$ 283.0000 610. através dos índices (tomou-se como base a 1ª classe): De (ha) 148.00 432.53 R$ 196.8000 484.2700 605.67 =594.50 R$ 264.0000 680.71 R$ 884.76 342.70 R$ 357.6360 150.00 574.48 1.94 1.88 R$ 370.57 2.00 1.0000 1.00 716.00 R$ 248.00 1.80 R$ 479.37 =594. Boa R$ 338.00 Índice 1.000.91 R$ 210.39 1.9360 459.42 =594.00 1.11 R$ 427. do que resultará um novo conjunto do qual iremos calcular o valor unitário de terra nua para o local em apreço: QUADRO RESUMO com o valor por hectare corrigido pela influęncia da dimensÃo da ÁREA ELEMENTO N.2000 653.70 R$ 863.89 985.50 R$ 348.30 R$ 832.46 R$ 570.0000 484.00 716.6000 193.80 R$ 659.00 1.00 R$ 260.94 1.73 R$ 240.00 R$ 210.38 R$ 547.15 R$ 1.48 1.39 1.1600 363.20 R$ 539.0000 268.56 R$ 715.68 R$ 844.11÷240.06 R$ 148.00 Área (ha) índice de correção 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 148.6200 290.39 1.00.94 1.20 R$ 369.11÷401.48 1.40 R$ 1.48 1.48 2.00 290.49 - Desta forma podemos ordenar as Classes.56 R$ 368.48 1.94 1.00 Média/ha R$ 594.78 R$ 976.88 Em seqüência basta corrigir na pesquisa anterior os unitários tendo como base a classe com índice 1.50 R$ 574.0000 726.00 R$ 138.42 R$ 230.0000 720.4000 670.67 R$ 401.39 1.6000 240.4000 193.10 R$ 736.04 R$ 457.63 477.47 R$ 100.37 R$ 306.80 R$ 344.46 R$ 798.56 R$ 490.99 R$ 379.94 1.00 R$ 309.0000 484.32 R$ 668.063.2628 629.6800 726.52 R$ 132.0000 169.00 R$ 484.0000 315.94 R$ 547.00 R$ 368.94 1.58 R$ 634.00 432.57 2.36 R$ 1.5400 387.0850 358.0000 156.81 R$ 107.94 1.º Vha (q) Classe IIIe.68 R$ 327.50 R$ 204.00 R$ 248.00 574.0000 384.70 R$ 696.57 Valor Homogeneizado * R$ 338.0000 242.70 R$ 863.48 1. donde concluímos que existe uma influência da dimensão da área no valor unitário por hectare.56 R$ 490.00 1.11÷306.20 R$ 701.57 2. que deve ser corrigida.47 =594.11÷230.30 R$ 832.88 Área Média 195.2000 437.4000 653.90 R$ 724.00 1.4000 300.49 R$ 209.00 1..

08.º Vha (q) Classe IIIe.40 R$ 385.66 Limite superior: R$ 594.08 + R$ 256. CUJO VALOR É IGUAL A R$ 597.47 Valor Homogeneizado * R$ 519.50 ha.42 = R$ 850.0000 968.25 R$ 905.0000 983.47 2. . Eliminando-se os dados discrepantes.28 R$ 536.0000 2.47 2. ESTE VALOR É VÁLIDO PARA ÁREAS COM SOLOS CLASSE IIIe.0000 994.s.83 R$ 259. se o elemento n.9300 760.0000 995.00/ha para uma área de 760. culturas anuais culturas perenes e semi-perenes canaviais.60 R$ 731.50/HA. cafezais.15 R$ 275. pomares etc.19 R$ 260.º 27 tivesse uma área entre 148 e 290 hectares seu valor unitário seria de R$ 668. como já explicamos no começo deste trabalho: CULTURAS (capital fundiário produtivo) abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos.20/ha em vez de R$ 260.R$ 256. AVALIAÇÃO DE CULTURAS E BENFEITORIas As benfeitorias podem ser divididas em.20 R$ 719.50 - ELEMENTO N.00 A 290. DITA SANEADA.70 Área (ha) índice de correção 6 27 7 19 28 23 8 32 MÉDIA 730. A média entre os elementos homogeneizados é de R$ 594.0000 820. pastos cultivados ou melhorados. como: reflorestamentos.76 R$ 104.01 R$ 594.97 R$ 217.00 R$ 284.42 = R$ 337.47 2.57 2.s.50 RESULTA UMA NOVA MÉDIA. acima e abaixo de um intervalo igual ao desvio padrão.57 2. SITUAÇÃO BOA.00 R$ 366. ou seja: Limite inferior: R$ 594.57 2. Boa R$ 202.36 R$ 679.00 HECTARES. COM DIMENSÕES ENTRE 148.00 R$ 280.57 2.5000 774..08 .63 R$ 668.08 * por exemplo.

51 - BENFEITORIAS (capital fundiário auxiliar) abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios. que não integram a exploração econômica do imóvel. o valor econômico do pé. podem ter finalidade comercial. AVALIAÇÃO DE culturas As culturas permanentes existentes em uma propriedade rural. currais e outras e dos chamados melhoramentos fundiários. até a idade em que se iniciaria nova produção. Os dados necessários para o cálculo devem ser obtidos segundo a produtividade da própria propriedade. como: trabalhos de conservação do solo. ou simplesmente se constituírem em plantações domésticas. isto é.. ou nos estudos publicados pelo Instituto de Economia Agrícola da Secretaria de Agricultura de São Paulo. açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado. A seguir. O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção. será feita a escolha dos critérios de avaliação. até a idade em que a avaliação esta sendo feita. Em função da finalidade. efetuados no próprio solo. pocilgas. sistemas de irrigação e drenagem. embora contribuam para o êxito das explorações. caso contrário. O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS deverá contemplar. Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS o critério empregado deverá ser o de reposição. estábulos. avaliação pelo custo de formação. caso o pomar ou a árvore já estivesse em produção. devendo-se atentar-se para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré determinada. iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de mercado de cada uma destas benfeitorias. que deve ser . ou equivalentes em outros Estados. galpões. É o caso das: edificações em geral casas. além do valor da reposição.

Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS. No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação.3. nesse caso. o método do lucro cessante. Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições. Pastagem artificial é considerada como cultura comercial. visa calcular o LUCRO CESSANTE do bem produtivo considerado. Adilson José Magossi. estabelece como método avaliatório o método do valor econômico que visa calcular o somatório dos rendimentos líquidos esperados.. com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem. Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico. A seguir transcrevemos alguns comentários do Eng. alternativamente ao método da capitalização da renda. Admitindo-se o princípio básico de se calcular o valor otimizado do bem. ou seja. 10. pelo período restante de sua vida útil. Nas pastagens. ou seja.2. NBR 14653-3.3. as vezes não se conhece o ciclo vegetativo da cultura e. os dois itens em conjunto englobam todos os tipos de culturas e. . resta uma única fórmula de cálculo. observando-se as mesmas normas para sua avaliação. embora com redação (algo) confusa. 10.1. ora. pode-se distinguir uma única metodologia básica. a avaliação. o item que trata das culturas permanentes e temporárias e o item que trata das essências florestais. inclusive o custo da terra.3. na própria Norma Brasileira publicada. uma vez que cada imóvel tem produtividade única. que é aquela que considera o valor integral da produção.52 - equipara à produção do imóvel em estudo.1.3. ou seja. recomenda-se utilizar. o custo de implantação. Em outras palavras. que visa determinar o valor otimizado do bem considerado. suprindo essa deficiência.3. poderá ser efetivada através de uma variante do método do valor econômico. no que se refere à avaliação de culturas temos o seguinte: 10. Por outro lado. Um análise mais aprofundada do assunto e. incluídos os custos diretos e indiretos. publicados no trabalho Métodos para avaliação de Florestas Artificiais. o princípio estabelece que os casos das florestas podiam receber tratamento idêntico. que é o método que engloba o custo de formação (atualizado para a data da avaliação) e o valor do rendimento líquido deixado de auferir durante o período da formação e reposição. Agr. sugerimos cuidado quando da adoção de tabelas com valores médios de produção. 10. Aliás.3. considerando o princípio básico da engenharia de avaliações. deduzidos os custos diretos e indiretos. emprega-se o custo de formação.

a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50 ton. Este deverá ser equiparado ao . Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de formação de $ 1. Magossi sugere um texto substitutivo para a Norma. acrescido do valor presente das expectativas de receitas durante o período de formação. deverá ser considerado apenas e tão somente. enquanto que outra com produção de 150 ton. Na avaliação de culturas. a avaliação de culturas deverá ser feita. que é aquele que prevê o cálculo do valor com base no rendimento integral da cultura. o valor econômico será calculado através do somatório do valor atual do custo de formação. estabelece. nos caso de culturas não-adaptáveis ao local. devidamente compensadas as receitas intermediárias e submetidas a um coeficiente de risco.000. o valor atual do custo de formação.4: "Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. Lembramos novamente que os custos de formação devem ser equiparados à produtividade da propriedade. Neste caso: espaçamento (212 pés/ha ou 47./ha a subvalorizaria. será adotado o método do valor econômico. embora represente fielmente a intenção da Norma. item 9. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação./ha a estaria supervalorizando. que visa calcular o valor presente dos rendimentos líquidos esperados. sempre que possível. uma vez que se procura o valor de um bem produtivo./ha. nas quais nunca haveria uma produção regular. Segundo a NBR 8799/85. verifica-se que existe um método básico para avaliação. texto este que.2. aos quais se acrescentam as receitas deixadas de auferir durante o período necessário a essa recomposição.00/ha considerando uma expectativa de produção de 100 ton. AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA Primeiramente deve-se buscar na propriedade os dados agronômicos necessários. No caso de não se conhecer o ciclo da cultura. quando não se conhece o ciclo econômico vegetativo da cultura pode-se calcular seu valor por um método que visa uma perfeita recomposição do patrimônio. submetido a um coeficiente de risco. No caso de se avaliarem culturas não recomendáveis para o local. quando não houver condições de se aplicar tal metodologia. de forma mais clara a metodologia a ser empregada na avaliação de culturas.. Um terceiro método seria válido apenas e tão somente. calculando todos os custos envolvidos. Em resumo. produtividade média (560 caixas/ha) e formação (período de formação) de 4 anos.2. estar-se-ia prevendo uma metodologia perfeitamente adequada. Nesse texto. Subsidiariamente. o Eng. em produção. deduzido das despesas vincendas e. por um único método e.53 - Neste ponto.17 m²/pé).

na ocasião da avaliação Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média. no seu quinto ano. somatório das despesas do 1º ao 4º ano - (RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.54 - valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. o rendimento líquido da safra pendente de fato.. para cobrir os danos de sinistros. fenômenos climáticos (geada. No caso de um pomar de laranja em produção.. acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato. neste ano já existe uma produção razoável. adicionando-se. ataques de pragas e moléstias. na ocasião da avaliação. RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato. ou seja. correspondente ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. . COM A COLHEITA PENDENTE na época da avaliação. Disto resulta que. na ocasião da avaliação.) além de perturbações na comercialização da fruta. Fa = inverso do FATOR DE VALOR FUTURO PARA PAGAMENTO ÚNICO. primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. significa que.. VE = valor econômico da plantação. deduzidos os custos vincendos da mesma. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de formação (reposição). está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque. O número de anos menos um. deduzidos os custos vincendos da mesma". multiplicado por um coeficiente de risco. r = coeficiente de risco. quando for o caso. CF = custo de formação. temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 onde: eqüivale ao termo custo de reposição. multiplicado por um coeficiente de risco. .

00 . será dado por: . considerando os dados agronômicos da cultura. o fator de valor presente para três safras. pode ser adotada como sendo igual a 10%.83/ha $ 2. A taxa de risco. os valores das rendas líquidas futuras. ao final de cada período de capitalização (n).a. descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais usualmente adotada é a definida pela poupança. Do que resulta.42/ha $ 731.89/ha $ 2.288.89/ha e. o VALOR DO POMAR EM PRODUÇÃO COM A COLHEITA PENDENTE.30/cx.$ 782.06) 3 . onde.1 = Fa = (1+ i) N x i O fator [(1 + i)n .288.345.37/ha $ 782.55 - custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano custo de manutenção anual com o pomar em produção preço médio recebido pelo produtor $ 676. (1 + 0.1] ÷ [(1 + i)n x i] é denominado FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SÉRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS.00/ha despesas de manutenção = $ 782. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 560 cx.. Pode-se também utilizar-se a taxa de risco de seguro das culturas.75/ha $ 378. é igual a: (1+ i) N .37/ha $ 558. rural. Também pode ser adotada como taxa de juros o valor desta para crédito Assim. passando a render juros no período seguinte (juros sobre juros). ou seja.00% ao ano). de ataques de pragas e moléstias. Normalmente. utilizado para o cálculo num regime de capitalização a Juros Compostos. neste caso.89 = $ 505.11/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida./ha x $ 2. as despesas eventuais.1 Fa = = 2. devemos equiparar a valores de hoje.6730 (1 + 0. a renda líquida será de: RL = $ 1.30/cx. E.06) 3 x 0. 6.06 Resta agora. esta varia entorno de 5 a 10%. possíveis quedas de preços e ainda. calculado com base em uma taxa de 6% a. = $ 1. definir a taxa de risco a ser adotada. os juros são incorporados ao capital.

V = (RL6º ao 10º ano x Fa6º ao 10º ano x r) + (RL11º x Fa11 x r) + (RL12º x Fa12 x r) + (RL13º x Fa13 x r) + (RL14º x Fa14 x r) + (RL15º x Fa15 x r) = RL6º ao 10º ano = renda líquida média do 6º ao 10º ano = (560 cx. quando é conhecido o ciclo da cultura.37/ha + ($ 505.90)] + $ 505.89/ha = $ 259./ha x 0.) .11 x 2.345.) .7050 RL12 = renda líquida do 12º ano = 504 cx.89/ha = $ 155.1] ÷ [(1 + 0.782. SABENDO-SE QUE O CICLO DA CULTURA.9 = (408 cx. COM A COLHEITA RECÉM REALIZADA.6730 x 0.9 = (504 cx.345.30/cx.64 cx.90) = V = $ 3.06)8 = 0.215.11 Fa6º ao 10º ano = fator de valor presente do 6º ao 10º ano = [(1 + 0.06)5 .37/ha + $ 1.18/pé com produção média de 2./ha x 2.) .30/cx.06] = 4./ha x 0./ha x 2.782.11 = V = $ 4.14/ha] + $ 505. conforme recomendação das Normas.06)6 = 0./ha x 2.51/ha ou $ 16.30/cx.2124 RL11 = renda líquida do 11º ano = 560 cx.6650 RL13 = renda líquida do 13º ano = 453 cx.06)7 = 0.06)5 x 0. SABE-SE TAMBÉM QUE A PRODUÇÃO É DE 560 CX.31 Fa11 = fator de valor presente do 11º ano = 1÷(1 + 0. neste caso./ha ATÉ O 10º ANO E DEPOIS CAI 10% AO ANO ATÉ A COLHEITA FINAL NO 15º ANO./pé Outro exemplo de cálculo do valor de um pomar.560.782./ha x 0.30/cx.89/ha = $ 376.89/ha = $ 505.6274 .62/ha ou $ 19.6730 x 0.01 Fa12 = fator de valor presente do 12º ano = 1÷(1 + 0.. iremos adotar o método do valor econômico.37 + ($ 505.79/pé OUTRO EXEMPLO: O VALOR DE UM POMAR NO 5º ANO.9 = (453 cx. em outro período de formação seria de: por: O valor de um pomar no 5º ano com a colheita recém realizada será dado V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 2.) .51 Fa13 = fator de valor presente do 13º ano = 1÷(1 + 0./ha x 2.11/ha x 2.065. NA PROPRIEDADE EM ESTUDO É DE 15 ANOS.56 - V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.782.11/ha = V = [$ 2.345.

6650 x 0.31 x 0.9) + (-23.30/cx.. No caso de um cafezal em produção. AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados agronômicos necessários.7050 x 0.782. Casos excepcionais devem ser analisados especificamente.89 Fa15 = fator de valor presente do 15º ano = 1÷(1 + 0. neste caso: densidade (1.9) + (376. com a colheita pendente na época da avaliação. deduzidos os custos vincendos da mesma.57 - RL14 = renda líquida do 14º ano = 408 cx.9) = V = $ 2./ha x 0. atendendo-se sempre às recomendações das Normas.9 = (367 cx./ha x 0.21 Fa14 = fator de valor presente do 14º ano = 1÷(1 + 0.21 x 0.11 x 4.5584 x 0.5919 RL15 = renda líquida do 15º ano = 367 cx.69 m²/pé).01 x 0./ha x 2.5919 x 0.06)9 = 0.782.5584 Substituindo: V = (505.30/cx. . temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = meio CF = custo de formação.9) + (259. produtividade média (30 sacas de 60 Kg beneficiadas/ha) e formação (período de formação é de 2 anos e meio).434.2124 x 0. acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato. VE = valor econômico da plantação.06)10 = 0. somatório das despesas do 1º ao 2º ano e (RL x Fa x r) + RL1 = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.300 plantas/ha ou 7. multiplicado por um coeficiente de risco.9) + (61.89/ha = $ 61./ha x 2.) .51 x 0.9 = (330 cx.) . necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie.89/ha = $ -23.6274 x 0. ou seja.37/ha.9) + (155. no seu quinto ano.89 x 0. na ocasião da avaliação. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição.

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O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção razoável. RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização da fruta. Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.

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custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano e meio custo de formação do 1º ao 2º ano e meio custo de manutenção. anual com o cafezal em produção preço médio recebido pelo produtor (café fino para exportação)

$ 1.235,00/ha $ 793,00/ha $ 2.028,00/ha $ 1.470,00/ha $ 68,56/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total:
30 sc./ha x $ 68,56/sc = $ 2.056,80/ha despesas de manutenção = $ 1.470,00/ha

e, a renda líquida anual será de:
RL = $ 2.056,80 - $ 1.470,00 = $ 586,80/ha/ano ou, a renda líquida semestral de: RL = $ 586,80/ha ÷ 2 = $ 293,40/ha/semestre

Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média, os valores das rendas líquidas futuras. Assim, o fator de valor presente para uma safra e meia, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. ou 2,96% por semestre é igual a, considerando o período em semestres: Fa = [(1 + 0,0296)3 - 1] ÷ [(1 + 0,0296)3 x 0,0296] = 2,83 Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. E, o valor do cafezal em produção com a colheita pendente, será dado por: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.028,00/ha + ($ 293,40/ha x 2,83 x 0,90)] + $ 586,80/ha = V = [$ 2.028,00/ha + $ 747,29/ha] + $ 586,80 = V = $ 3.362,09/ha ou $ 2,59/pé em produção.

- 60 AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados agronômicos necessários, neste caso: densidade (400 plantas/ha em sangria, em um seringal adulto), produtividade média (equivalente a 1.200 Kg/ha de borracha seca) e formação (período de formação é de 7 anos), com exploração de cultura intercalar do 1º ao 4º ano de milho, ocupando 60% da área. O sistema de exploração é em meia espiral, com a sangria efetuada na mesma planta a cada três dias, totalizando 84 sangrias efetivas/ano, no período de Outubro a Julho, necessitando para tanto de um sangrador para cada 4,5 hectares. Emprega-se ainda seis estimulações químicas no ano, durante a produção, com ethrel a 2,5% e 11,0 gramas por planta por aplicação. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição; VE = valor econômico da plantação. No caso de um seringal em produção, no seu décimo ano, após o período de colheita, na época da avaliação, temos: V = CF + (RL x Fa x r) = CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 6º ano (RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco. O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção razoável. Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização do produto. Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.

500. é igual a: Fa = [(1 + 0.356.00/ha $ 1. esta varia entorno de 5 a 10%.356. as despesas eventuais.00/ha despesas de manutenção = $ 1. a renda líquida será de: RL = $ 1. descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais usualmente adotada é a definida pela Constituição.356. pode ser adotada como sendo igual a 10%. Assim.00/ha $ 647. .324. 12. definir a taxa de risco a ser adotada.a.9173 Resta agora. calculado com base em uma taxa de 6% a.06] = Fa = 4. A taxa de risco.06)6 . o fator de valor presente para seis safras futuras.61 - custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º e 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de manutenção do 5º e 6º ano custo total de formação custo de manutenção anual preço médio recebido pelo produtor $ 1.00/ha $ 3. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 1.06)6 x 0. Normalmente.00/ha $ 713.1] ÷ [(1 + 0.00/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida.25/kg de bs = $ 1.00 = $ 144. ou seja. considerando os dados agronômicos da cultura.00/ha $ 1.00/ha e.200 kg bs/ha x $ 1.25/kg de bs Do que resulta.. neste caso.243. possíveis quedas de preços e ainda.$ 1.00/ha $ 559.00% ao ano).500.00 . devemos equiparar a valores de hoje. os valores das rendas líquidas futuras. de ataques de pragas e moléstias.

.243. A = fator de antecipação da receitas.00/ha x 4.70/pé em produção. ou seja.. ou soma das rendas líquidas esperadas durante a vida econômica da cultura. será dado por: V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 3. entende-se que. No caso concreto de eucalipto.62 - E. que se trata de cultura que permite a exploração econômica por três ou quatro cortes sucessivos. pelo método do valor econômico. Considerando a fórmula básica avaliatória. pode ser representada pela expressão: V = RL x A x r = onde: V = valor econômico procurado RL = renda líquida esperada. aos 5 anos. o Valor Econômico será expresso da seguinte forma: V1 = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A renda líquida 1 (RL1) é representada pela produtividade máxima esperada no primeiro corte. por época de exploração. fator de valor presente das receitas futuras. 400 estéreos/ha aos 15 anos.28/ha ou $ 9. r = coeficiente de risco.9173 x 0.00/ha + ($ 144. o valor do seringal em produção com a colheita já realizada. a fórmula avaliatória básica é bastante simples e. AVALIAÇÃO DE FLORESTAS PLANTADAS De acordo com trabalho do engenheiro Adilson José Magossi.90) = V = $ 3.880. para um bosque no primeiro ano após o plantio. 480 estéreos/ha aos 10 anos. que é de 390 st/ha. deve-se adaptar os cálculos mostrados a seguir): V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A produtividade (exemplo fictício) esperada para eucalipto destinado a produção de celulose é de: Para o primeiro corte Para o segundo corte Para o terceiro corte 390 estéreos/ha aos 05 anos. o segundo membro da fórmula compreende três ou quatro termos (no caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes ou com outras produções médias esperadas. compreendendo a possibilidade de perda da cultura ou de queda no preço de venda.

2 anos (idade da floresta avalianda) = 3 anos] . Dessa forma.90 = V1 = [(390 x 0. A renda líquida 3 (RL3) é representada pela produtividade máxima esperada no terceiro corte. a fórmula ficará: V1 = [(RL1 x A1) + (RL2 x A2) + (RL3 x A3) + (RL3 x A3)] x r = V1 = [(390 x p x 0. só será efetiva aos 5 anos. A1 = 1÷(1+0. então. sendo i a taxa de retorno de capital considerada. após o segundo corte.3405)] x 0.08)14 = 0. Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A3 = 1÷(1+0. Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A2 = 1÷(1+0.7350) + (480 x 0. que é de 400 st/ha. aos 5 anos.08)9 = 0.1 ano (premissa). para que a renda líquida 3 (RL3) se torne viável. o fator de antecipação 1 (A1) será igual ao resultado da expressão matemática: A1 = 1÷(1+i)4. correspondente ao volume esperado de 390 st/ha.5002) + (400 x p x 0.90 x p = V1 = 597 x p Para uma floresta com 2 anos de idade. o que ocorrerá apenas aos 14 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a segunda brotação + 5 para a terceira brotação). para que a renda líquida 2 (RL2) se torne viável. para que a renda líquida 1 se torne viável.08)3 = 0. aos 5 anos. 4 é resultado de 5 anos .7350 O fator de antecipação 2 (A2) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário. que é de 480 st/ha. O primeiro corte e.5002 O fator de antecipação 3 (A3) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário.3405 O coeficiente de risco é estimado em 10%.08)4 = 0. como a cultura tem apenas 1 ano de idade (premissa). porém.3405)] x 0.. O fator de antecipação 1 (A1) é representado pela dedução de antecipação de capital pelo tempo necessário. a fórmula avaliatória será: A1 = 1÷(1+0. que é igual a 8% anual e. considerando p o preço da madeira ou produto florestal esperado. conseqüentemente.63 - A renda líquida 2 (RL2) é representada pela produtividade máxima esperada no segundo corte. a primeira renda líquida.7938 [5 anos para primeiro corte . o que ocorrerá apenas aos 9 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a brotação).7350) + (480 x p x 0. após o primeiro corte.5002) + (400 x 0.

obtendo-se.08)8 = 0. onde a produção já ocorre no mesmo ano agrícola.3677)] x 0.5402 [10 anos para segundo corte . 2º. o valor do bosque será igual a: V = 597 x $ 5. segundo a idade de plantio ou da brotação. explorados pelo regime de talhadia . de autoria do engenheiro agrônomo Adilson José Magossi. o método mais indicado por se tratar de uma cultura que possui um ciclo conhecido e esperado.5402) + (400 x 0. com exceção do preço. O preço básico. 3º.obtenção de madeira para fins energéticos ou obtenção de polpa para o fabrico de papel.2 anos (idade da floresta avalianda) = 8 anos] A3 = 1÷(1+0. obtido através de pesquisa indicou o valor básico de $ 5.90 x p = V2 = 644 x p Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes.7938) + (480 x 0. pois basta o seguinte procedimento: 1º. é o método econômico. multiplica-se o fator tabelado pelo preço vigente. o valor do bosque por unidade de área.27/st para madeira em pé destinada a produção de celulose.64 - A2 = 1÷(1+0.146. Desta forma. .08)13 = 0. torna-se bastante simples a determinação do Valor Econômico de um bosque. logo.3677 [15 anos para segundo corte .19/ha.2 anos (idade da floresta avalianda) = 13 anos] do que resulta: V2 = [(390 x 0. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA-DE-AÇÚCAR No caso de cana de açúcar. o fator correspondente. procura-se na tabela. na verdade representam os custos de formação e de manutenção. podem-se tabelar todas as fórmulas avaliatórias para todos os anos viáveis. a saber: TABELA AVALIATÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS IDADE 1 2 3 4 5 1º CORTE 597 644 696 751 786 2º CORTE 497 537 580 623 645 3º CORTE 245 265 286 308 333 Com o auxilio da tabela de avaliação de bosques de eucaliptos. os dados publicados como custo de formação. enquadra-se o bosque na situação técnica padrão..27 = $ 3. por fim.

00/ha $ 81. temos (admitindo.12)3 = 0. produtividade esperada: 60t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais Preço médio recebido pelo produtor $ 331. como exemplo.65 - Assim.12)2 = 0.71/ton.custos operacionais no segundo ano A2 = 1÷(1+i)N = 1÷(1+0. efetua-se normalmente apenas quatro cortes na cana): Custos operacionais da propriedade em estudo.00/ha $ 348.7118 r = taxa de risco = 5% = 0.custos operacionais no terceiro ano A3 = 1÷(1+0.00/ha $ 8.00/ha quarto ano. recém implantada. primeiro ano. Assim. para cana de primeiro ano.7972 RL4 = renda bruta no quarto ano .95 No caso de cana recém implantada.00/ha $ 56. teremos..custos de colheita A1 = 1 RL2 = renda bruta no segundo ano .12)1 = 0. . produtividade esperada: 65t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais $ 412.00/ha $ 493.00/ha $ 332.00/ha $ 379. que na região em estudo.custos operacionais no quarto ano A4 = 1÷(1+0. período da colheita: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano .00/ha $ 47. produtividade esperada: 100t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais segundo ano.00/ha $ 44.8928 RL3 = renda bruta no terceiro ano .00/ha $ 375. deve-se deduzir de RL1 o custo operacional de manutenção no primeiro ano. produtividade esperada: 78t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais terceiro ano. como exemplo.00/ha $ 404. admitindo cana de primeiro ano.

5 = 0.00 = $ 378.71 .12)2.5 = 0.38/ha A2 = 1÷(1+0.00/ha A1 = 1÷(1+0.12)3.$ 379.6726 ano = RL4 = renda bruta no quarto ano .7533) + ($ 187.$ 379. Outros exemplos de avaliação de cultura de Cana de Açúcar: Para cana logo após a colheita do segundo corte: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano .custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.7533 RL3 = renda bruta no terceiro ano ..71 . como Valor Econômico da cultura: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano .5 = 0.95 do que resulta.custos de manutenção e colheita no segundo ano = RL2 = 78t/ha x $ 8.12)1 = 0.71 .00 = $ 147.00 = $ 275.00 x 0.38 x 0.15/ha A3 = 1÷(1+0.$ 404.12)4.6726) + ($ 147.$ 493.custos de manutenção e colheita no primeiro ano = RL1 = 100t/ha x $ 8.83/ha.66 - Do que resulta.8437) + ($ 275.8437 (18 meses) RL2 = renda bruta no segundo ano .custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8.8929 .15 x 0.60 x 0.15/ha A3 = 1÷(1+0.71 .5 = 0.custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8.00 = $ 187.95 = V = $ 703.12)1.$ 375.71 .60/ha A4 = 1÷(1+0.6005)] x 0. V = [($ 378.00 = $ 187.6005 r = taxa de risco = 5% = 0.

deduzidos os custos vincendos da mesma.0000) + ($ 147. adicionando-se.8929) + ($ 147.60 x 0.$ 47.$ 375.15 x 0.60 x 0. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie.00 = $ 519.60/ha A4 = 1÷(1+0. AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS Para culturas temporárias.00 = $ 147.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.custos de manutenção e colheita no quarto RL4 = 60t/ha x $ 8.71 .95 = V = $ 270. Para cana no terceiro corte.12) = 0.71 . multiplicado por um coeficiente de risco. temos. V = [($ 187. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.$ 375. V = [($ 519.38/ha.8928 r = taxa de risco = 5% = 0.15 x 1.95 do que resulta. na ocasião da avaliação.custos de colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8.95 = V = $ 618.71 . o rendimento líquido da safra pendente de fato. segundo às Normas: Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. .7972 r = taxa de risco = 5% = 0. em fase de colheita: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano ..60/ha A4 = 1÷(1+0.8928)] x 0.0000 ano = RL4 = renda bruta no quarto ano .95 do que resulta.7972)] x 0.00 = $ 147. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação.12)2 = 0.15/ha A3 = 1.67 - ano = RL4 = renda bruta no quarto ano . quando for o caso. em produção.53/ha.

06(1÷360) . um mês para a colheita (1. Exemplo: CULTURA DE MILHO tração motomecanizada.1. ataques de pragas e moléstias. VE = valor econômico da plantação.00 .90/ha $ 5. a renda líquida será de: RL = $ 444./ha x $ 5. será dado por: .) Fa = (1+0. primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição.9952 E. Fa = fator de valor presente da safra futura e. Do que resulta. Os componentes deste valor econômico da plantação podem ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média. produção de 80 sacas de 60 Kg/ha.1 x 100 = 0. r = coeficiente de risco.55/sc.90/ha e. custo de formação = custos de colheita = custos totais = preço médio recebido pelo produtor = $ 203.80/ha $ 86.10/ha O Fator de Valor Presente será calculado considerando que restava quando da avaliação. . o valor da cultura de milho.00016)-30 = 0. médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 80 sc.68 - Ou seja..$ 289. o critério é o mesmo utilizado para culturas perenes.90 = $ 154..016% a..d.10/ha $ 289.55/sc. Disto resulta que. para cobrir o risco de sinistros.) além de perturbações na comercialização do produto. considerando os dados agronômicos da cultura. fenômenos climáticos (geada. 4. = $ 444.1.6.00/ha despesas = $ 289.

.69 - V = CF + (RL x Fa x r) = .

. concorrente com a espécie semeada. concorrendo com a pastagem. visando.70 - V = $ 203.9952 x 0.80/ha + ($ 154. A manutenção da pastagem em bom estado de pastejo requer custos elevados. com os cultivos. É conveniente a exploração por um período mínimo de dois anos consecutivos com a agricultura.95) = V = $ 349. antes de semear a pastagem. conduzida segundo métodos modernos. a introdução de cultivares de gramíneas conhecidas genericamente como Brachiaria. em áreas onde há poucos anos prevalecia o latifúndio improdutivo. possibilitou o surgimento de uma pecuária organizada na forma empresarial. que constituem a principal fonte de proteína para a alimentação humana. enquanto os vegetais que não servem para pastejo são recusados e crescem. para permitir o vicejamento das espécies aproveitáveis pelos animais. para prevenir de alimento os animais no inverno. Qualquer fazenda de criação deve ter. eliminar as raízes remanescentes no solo.10/ha x 0. preparo do solo. tendo que ser roçados com freqüência. semeadura e manutenção. no consumo de nutrientes e água existentes no solo. o excedente do período de brotação intensiva é destinada ao preparo de feno. a formação de pastagem e sua manutenção em bom estado torna-se vital para se atingir índices desejáveis socialmente de produtividade do rebanho. . que cobrem grandes proporções territoriais do centro oeste. pela forma de utilização do pasto. Existem centenas de variedades de pastagens. Na agropecuária. A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e de leite. em que os animais cortam a parte aérea com os dentes e pisoteiam as touceiras. adaptáveis às mais diversas condições de solo e clima que se verificam no Brasil. com excelente rendimento. A colheita e armazenagem para uso no período de entressafra é utilizado em apenas algumas regiões do globo. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS A seguir reproduzimos parte do trabalho publicado pela CESP sobre o tema. uma área significativa de pastagem formada. quando as pastagens ressecam e perdem a palatabilidade e o valor nutritivo.49/ha. evitando as futuras brotas das espécies indesejáveis. Nas regiões de cerrados. com raras exceções e em pequena escala. mantendo-as rasteiras. obrigatoriamente. No Brasil as condições climáticas permitem o pastejo durante o ano todo e. A formação de pastagem obedece as mesmas fases da formação de qualquer outra cultura: limpeza do terreno. Na formação da pastagem o solo deve ser preparado de forma a se eliminar a maior porcentagem possível da vegetação rasteira nativa. para tornar-se econômica.

em seguida é enleirada. aos anos de uso do solo com cultivos anteriores. procurando evitar a degradação precoce das invernadas. ainda é a forma utilizada em larga escala. AQUISIÇÃO DE SEMENTES E SEMEADURA . com predominância de vegetação rasteira.. algodão. Na região amazônica onde a cobertura natural do solo é a mata. antisocial e criminosa dos latifundiários gananciosos que procuram lucro fácil e enriquecimento rápido. quando. Nas regiões de cerrado. prevendo melhor vicejamento da pastagem. objetivando a eliminação das coivaras e a obtenção de produto para amortecer os custos do desbravamento. tracionadas por tratores potentes. numa ação predadora. OPERAÇÕES DESTINADAS A FORMAÇÃO DE PASTAGEM Nas regiões onde a cobertura é de matas. bastando a aração-gradeação com grade pesada e a semeadura de cultivares nobres. arroz. Em muitos casos o pecuarista efetua a correção da acidez do solo e aduba-o. formação de maior volume de massa verde e incorporação de micronutrientes para os animais. Queima da vegetação seca .71 - Os fazendeiros que não tem rebanho suficiente para lotar suas invernadas arrendam o excedente de área formada com pastagem exigindo uma lotação máxima de número de cabeças por hectare. que foram derrubadas a machado e queimadas. acelerando sua degradação. aos aspectos de conservação do solo. planta-se milho. como última alternativa veio a exploração da pecuária. para limpar o terreno. soja e outras culturas por algum período. Após a queimada. para serraria ou para construções de benfeitorias no próprio estabelecimento. As pastagens tradicionais formadas há algumas décadas foram cultivadas em terreno coberto de matas virgens. em cabeças/ha/ano. as espécies de cultivares. em substituição ao capim nativo. Em outros casos efetuou-se agricultura rotineira e espoliativa até a degradação do solo. Na avaliação de uma pastagem devem ser considerados os aspectos relativos à topografia do terreno. Derrubada da vegetação inaproveitável para a exploração da madeira. O terreno é arado e gradeado para ser semeado. machados e foices. ao estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte. a natureza do desmatamento e preparo do solo.esta operação é anti-social. A pecuária moderna adota diversos métodos para cultivar o capim. constitui crime contra a natureza e forma de calcinar o húmus do solo. em alguns casos foram feitas roças caipiras antes da semeadura.consiste na retirada das madeiras úteis. as operações são as seguintes: exploração de madeira . prescindem da ação do correntão. No entanto. a vegetação é derrubada por correntões. com emprego de serra elétrica manual. As terras de campo. as árvores e os arbustos são derrubados e queimados indiscriminadamente.

de firma registrada nos órgãos oficiais e que sejam fiscalizadas por tais órgãos e.72 - O fazendeiro geralmente procura economizar na formação da sua fazenda efetuando por parte as tarefas. procurando conter gastos. para ocorrer melhor perfilamento da pastagem. remanescentes das primitivas árvores grossas. que ofereçam sementes certificadas. Quando o solo vem sendo cultivado com alguma espécie anual. para tropa. para eliminar o máximo de raízes remanescentes. SEMEADURA Para semear. arado uma ou duas vezes e semeado com a semente de pastagem. o fazendeiro evita estes dispêndios. Esta atividade é efetuada com emprego de grade-arado pesada. são adubados. produzidas sem os cuidados necessários são de menor preço. que vária também conforme a origem e qualidade da semente e conseqüentemente a quantidade usada na semeadura por hectare. Neste caso é indispensável o uso de corretivos e adubos. mas além de ser necessário maior volume para plantar. Cada espécie tem um preço de mercado. No início já prepara canteiros com as variedades de pastagens que deseja cultivar e anualmente colhe sementes e semeia nas áreas destinadas à pastagem. para seu preparo basta uma gradeação com grade simples. cujo certificado garanta a qualidade. o cultivar e o poder germinativo. a semente deve ser adquirida de procedência idônea. Os tocos. principalmente o transporte do calcário. PREPARO DO SOLO O terreno tem que ser convenientemente preparado para o plantio. necessita de correção da acidez e adubação. exigindo-se novas operações de preparo do solo e novos gastos com sementes. É conveniente a catação das raízes afloradas. As sementes coletadas no campo. pode ocorrer má germinação e conseqüente má formação da pastagem. O plantio pode ser feito com semeadoras em conjunto com culturas anuais (milho. O terreno é então. Efetuam-se duas ou três operações de aração-gradeação (com intervalos de 30 a 40 dias). cerradão e croa ou mata seca. para exploração de grãos ou fibra. são eliminados ao longo dos anos. pois o solo já está vem equilibrado. mas como esses insumos são caros. . No estado de São Paulo é normal o arrendamento do solo para culturas anuais. arroz). desbravado. além da perda de um ano agrícola. Outra prática bastante adotada é a lanço por meios mecânicos e por último a manual. Os terrenos cobertos com vegetação de cerrado. Somente alguns piquetes. por geralmente 05 anos. sendo que após o ciclo colhe-se o produto e fica a pastagem praticamente formada..

2 0.0 0.7 2.2 0. saudáveis e produtivos requerem pastagem bem formada..0 0.7 0. são programadas de acordo com o manejo que se pretende imprimir ao rebanho. o valor econômico ou renda deixada de auferir. para que ele assegure safras anuais e obtenha lucro. É de pleno conhecimento do pecuarista que a correção da acidez do solo aumente consideravelmente a produção de massa verde e que a adubação eleva. Existe também o plantio por mudas.4 0. determina-se apenas o custo de formação e tratando-se de pastagem no primeiro ano de formação. facilitando rapidez na transformação da massa verde em carne.13 0. acrescentando-se-lhe. além de fornecer à planta os elementos essenciais. para onde o animal terá que ser levado para pastar.4 0. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM POR HECTARE ITENS DESTOCA LIMPEZA DO SOLO/CATAÇÃO ARAÇÃO CALAGEM GRADEAÇÃO (2X) SEMEADURA/ADUBAÇÃO TRATOS CULTURAIS MÃO DE OBRA TRATORISTA COMUM 1. e outros produtos. CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM A avaliação objetiva determinará os valores necessários e suficientes para a reposição integral do objeto avaliando. prática adotada para alguns tipos de gramíneas (grama estrela. Mato Grosso etc. deduzidas as despesas vincendas. leite. Animais de boa linhagem. uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno resultante da pastagem colhida e preparada. aproveitáveis pelo rebanho na produção de produtos animais.5 TRATOR ARADO GRADE DISTRIB CÁLCAREO SEMEADURA ADUBAÇÃO CARRETA 0. quando for o caso.25 1.13 0. No caso desta cultura.2 0. o qual se baseia no valor econômico do produto a ser obtido. vantajosamente. Neste caso. em invernadas ou piquetes.25 .73 - No caso de capineiras (napier) planta-se em sulcos. Na avaliação de pastagem adota-se o mesmo método empregado para as culturas temporárias. mantida em condições de propiciar bom alimento. a quantidade e a qualidade do alimento para os animais. o aluguel da área onde ela se encontra fixada. a um índice econômico por um longo período para o fazendeiro.2 0.2 0. em ponto de pastoreio. acresce-se a renda deixada de auferir durante o período de formação. para consumo no local onde se encontre o animal consumidor. obrigatoriamente. O aluguel de pastagem inclui. tecnicamente conduzida. Cerca de 15 dias após a semeadura ocorre a germinação e com 06 meses a pastagem está formada. não havendo parâmetro para medir o seu preço de venda. prática similar ao plantio da cana-de-açúcar. Um projeto de formação e manutenção de pastagem deve prever a otimização da concentração cabeça/hectare.2 0.4 0.13 0.). As divisões de pastagens.25 0.

13 0. KG KG QUANTIDADE 1 6. o valor econômico da pastagem é representado pela soma do custo de formação ou reposição.25 0. KG TON. durante o período necessário à formação. pois não há renda direta. com valor do aluguel correspondente à pastagem semelhante..2 subtotal MATERIAIS ITENS CALCÁRIO SEMENTES SUPERFOSFATO SIMPLES MIREX SEMENTES DE LEGUMINOSAS UNIDADE TON.88 0.2 0.8 0.5 1.74 TOTAL DE DIAS CUSTO DIÁRIO DESPESAS COM OPERAÇÕES 4. Não há que se falar em coeficiente de risco.4 0.1 2 4 VALOR UNITÁRIO VALOR TOTAL Assim.88 1. .

69 7. que diminui a vida útil da pastagem.00 6.00 168.52 31. SC/95.40) 44. PÁG..60 5.20 3.00 9.00 1.66 11.80) 132.37 (0.50 0.15 12.50 30.00 0.17 0.86 0.80 QUANTIDADE CUSTO GRADAGEM PESADA CONSERVAÇÃO DO SOLO DISTRIBUIÇÃO DE CALCÁRIO + MDO GRADAGEM NIVELADORA SEMEADURA E ADUBAÇÃO (TERENCE) CAPINA MANUAL CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAÇÕES SEMENTES CALCÁRIO DOLOMÍTICO + FRETE ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE PASTAGEM (20%@/CB. 190/198) DISCRIMINAÇÃO UNIDADE OPERAÇÕES HM HM HM HM HM HH HH MATERIAIS KG TON.88 11.18 (0.56 3. KG OUTROS MÊS PREÇO UNITÁRIO 18. excesso de pastoreio. ocorrência de erosão.00 28.80 4.50 45.88 6. presença de cupinzeiros ou sauveiros.00) 176. baixo nível de manejo como.00 ESTADO DA PASTAGEM CONSERVAÇÃO VALOR ÓTIMO BOM REGULAR MAU PÉSSIMO 220. ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração extensiva.28 220. por exemplo.50 28.40 76.77 13. .80 0.00 4. aspecto vegetativo ruim.) TOTAL GERAL 1.50 0. falhas na formação ou claros na pastagem.09 3.60 108. onde a tecnologia é baixa. TON. quando as plantas já não atingem a altura média da espécie.75 - ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha (SEM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP.60) 88.66 35.32 6.46 (1.80 0.28 (0.20 0.20) O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: ervas daninhas.46 3.60 0.60 0.09 (0.

00 ESTADO DA PASTAGEM CONSERVAÇÃO VALOR ÓTIMO 282.63 DESMATAMENTO (CORTE/ENLEIRAMENTO) CONSERVAÇÃO DO SOLO GRADAGEM PESADA GRADAGEM NIVELADORA DISTRIBUIÇÃO SEMENTE/FERTILIZANTE CAPINA MANUAL ROÇAGEM (2 X) CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAÇÕES SEMENTES ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE PASTAGEM (20%@/CB.50 0.60 5.00 9.20) O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: presença de ervas daninhas.66 35. A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais. por exemplo.60 1.00 0.20 6. SC/95.88 13. bem como do estado de conservação. presença de cupinzeiros ou sauveiros.2.00 6. com a consideração da vida útil. excesso de pastoreio.50 3. PÁG.00) BOM 226.40 0.2.) TOTAL GERAL OPERAÇÕES HM 23. ocorrência de erosão. 9.80 0.28 282.15 18.76 - ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/ha (COM DESMATAMENTO) segundo CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP.30 HM HM HM HM HH HH HH MATERIAIS KG TON.40 0. a formula básica para determinação do valor das construções pode ser expressa como: .50 28.2. As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas.2.09 12.69 28.50 0.40) PÉSSIMO 56.1. onde a tecnologia é baixa.69 31.00 0.50 168.63 (1.80) REGULAR 169.88 6. aspecto vegetativo ruim.2.60 63.17 0.58 (0. KG OUTROS MÊS 11. que diminui a vida útil da pastagem. AVALIAÇÃO DE benfeitorias não reprodutivas (CONSTRUÇÕES RURAIS) As NORMAS da ABNT preconizam que as construções devem ser avaliadas da seguinte forma: 9.05 (0. baixo nível de manejo como.32 11. desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.77 0.80 1.80 0.80 4.00 0.53 (0. Do texto da Norma pode-se concluir que. aparente e provável.77 2..56 3.86 12.10 (0. 190/198) DISCRIMINAÇÃO UNIDADE PREÇO UNITÁRIO QUANTIDADE CUST O 93.40 183. ausência de piqueteamento (divisão da pastagem) denotando exploração extensiva. quando as plantas já não atingem a altura média da espécie.60) MAU 113. falhas na formação ou claros na pastagem.00 3.

- 77 -

Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Sendo que, o custo unitário é determinado através de orçamentos ou de tabelas previamente testadas e aprovadas e a depreciação deve considerar o estado físico, funcional e o estado de conservação. Para o caso da depreciação o ilustre engenheiro Adilson Magossi sugere que, para instalações rústicas a não aplicação do critério linear em função da idade aparente e da vida útil presumível, recomendando, unicamente, o emprego do critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados são:
Estado de conservação ótimo bom regular precário mau péssimo Exemplos de características Nova Necessita pintura + Troca de telhas + Trincas + Problema estrutural Sem condições de reforma Fator de depreciação 1,00 (100%) 0,80 (80%) 0,60 (60%) 0,40 (40%) 0,20 (20%) 0,00 (0%)

Uma segunda opção de depreciação é a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil provável e aparente do imóvel, portanto, não seria a recomendável no caso de imóveis no meio rural. Abaixo reproduzimos a tabela:
COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO Kd = (1 - R)n onde: Kd = coeficiente de depreciação n = idade R = razão de depreciação

razão de depreciação em função do tipo de construção

barracos residências proletária, rústica/médio comercial residências médio superior/luxo apartamentos e escritórios armazéns e indústrias construções de madeira

4,0% 1,5% 2,0% 2,5% 1,5% 4,0%

- 78 Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade:

n

1,0

1,5

2,0

R 2,5

3,0
0,970 0,941 0,913 0,885 0,858 0,832 0,807 0,783 0,760 0,758 0,633 0,543 0,466 0,400 0,343 0,294 0,254 0,217 0,190 0,160

3,5
0,965 0,931 0,898 0,867 0,837 0,807 0,789 0,757 0,726 0,700 0,586 0,490 0,410 0,342 0,287 0,240 0,201 0,168 0,141 0,117

4,0
0,960 0,922 0,884 0,849 0,815 0,782 0,751 0,721 0,692 0,664 0,542 0,442 0,360 0,294 0,240 0,195 0,159 0,130 0,106 0,086

1 0,990 0,985 0,980 0,975 2 0,980 0,970 0,961 0,951 3 0,970 0,955 0,942 0,927 4 0,960 0,941 0,923 0,903 5 0,951 0,927 0,904 0,881 6 0,942 0,913 0,886 0,858 7 0,932 0,900 0,868 0,834 8 0,923 0,886 0,851 0,816 9 0,914 0,873 0,834 0,796 10 0,904 0,860 0,818 0,776 15 0,860 0,798 0,738 0,683 20 0,818 0,739 0,667 0,602 25 0,778 0,686 0,604 0,530 30 0,740 0,636 0,546 0,467 35 0,703 0,589 0,493 0,389 40 0,669 0,546 0,446 0,362 45 0,636 0,507 0,402 0,319 50 0,605 0,470 0,364 0,280 55 0,575 0,436 0,333 0,240 60 0,548 0,405 0,298 0,218 FONTE: Estudo Edificações - Valores de Venda - 1987

A adoção de uma ou outra tabela depende do aspecto considerado na observação das construções, bem como da verificação junto ao mercado local se esta corresponde à realidade imobiliária. A norma refere-se também a uma depreciação funcional, a qual, entendemos como sendo aquela derivada a “funcionalidade” da benfeitoria dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região. Como exemplo podemos citar uma propriedade com uma quantidade de construções destinadas à produção de café, só que a atividade hoje resume-se a exploração de cana de açúcar, tanto no imóvel em estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável devido a problemas de mão de obra e condições de clima e solo. Neste caso, a análise da funcionalidade destas construções deve abranger alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, outras que forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da construção. Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da porcentagem utilizada atualmente. Juntando a depreciação física proposta por Magossi podemos sugerir o seguinte quadro onde a depreciação funcional também é considerada:

- 79 Índices de depreciação física e funcional

DEPRECIAÇÃO FUNCIONAL DEPRECIA ÇÃO FÍSICA
Ótimo 100% bom 80% Regular 60% Precário 40% mau 20%

100% utilizada ou ótima 1,00
0,80 0,60 0,40 0,20

75% utilizada ou média 0,75
0,60 0,45 0,30 0,15

50% utilizada ou regular 0,50
0,40 0,30 0,20 0,10

20% utilizada ou valor residual 0,20
0,16 0,12 0,08 0,04

Assim, o valor das construções será dado pela seguinte expressão:
Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional

Para a determinação da Custo Unitário por metro quadrado, alguns autores já elaboraram trabalhos onde eram especificados os valores básicos para diversos tipos de construções encontradas no meio rural comumente.

AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS agrícolas

As Normas especificam que:
9.2.4. Equipamentos - A avaliação deve ser feita pelo Método Direto, com citação obrigatória das fontes de consulta. A depreciação deve levar em conta, além dos aspectos mencionados em 9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manutenção e as condições de funcionamento.

A avaliação de máquinas e equipamentos agrícolas deve ser feita pelo método comparativo direto, com citação das fontes. No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critério sugerido pelo Eng. Victor C. Fillinger que consiste, resumidamente em: Fixa-se o preço do equipamento novo, através de pesquisa de mercado; Determina-se primeiro sua vida útil provável do bem, com base em tabelas publicadas (vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130/132); a seguir, calcula-se a razão de depreciação anual e; por último a taxa de depreciação pela idade do equipamento. Um exemplo deste critério seria:

têm sua vida útil.20)N N idade (anos) 1. temos (dados retirados dos livros Avaliações para Garantias e Engenharia de Avaliações. máquinas e equipamentos deste tipo. PINI): Período de Depreciação (anos) Limite Média Limite Superior Inferior 3 4 5 8 10 12 veículos utilitários maquinário e equipamento agrícola em geral.8000 .0 Kd 0. cercas e obras) edificações rurais (somente estruturas para fins especiais e algumas instalações para pesquisa ou armazenamento. porém não os edifícios e seus componentes estruturais) 20 25 30 Ou seja. o valor será depreciado em.0. (incluindo silos para grãos.20 N = idade do equipamento (em anos) do que resulta: Kd = (1 . fazendo uso do método do valor decrescente (Diminisching Balance Method): Kd = (1 .R)N = onde: Kd = coeficiente de depreciação R = razão de depreciação = 20. o que corresponde à um depreciação anual de: D = 100÷A = onde: D = percentual anual de depreciação A = número de anos previsíveis de vida útil A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciação anual do equipamento.80 - Para um determinado tipo de bem. estimada em no máximo igual ao limite superior. por exemplo veículos utilitários.00 % ou 0..00% ao ano Desta forma. Assim para veículos utilitários temos: D = 100÷5 anos = 20. considerando a idade dos equipamentos.

. um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda serão avaliados pelo peso (valor da arroba). Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por comparação. animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor unitário. cavalos.81 - 5. .) também deve ser feita pelo método comparativo direto.3277 0. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua. tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de pagamento. Por exemplo.0115 Outra tabela que fornece vida útil de máquinas e equipamentos rurais é: ESPECIFICAÇÃO encanamento de rede de água trator de roda ou esteira microtrator trator de lavoura de arroz colhedeira automotriz polvilhadeira carrinho de terreiro colheitadeira automotriz colheitadeira rebocada caminhão carroça carro de bois carreta de trator arado de disco ou aiveca grade de discos semeadeira de linhas semeadeira de pastagens cultivador escarificador FONTE: DAUDT (96) ANOS 10 10 7 7 13 10 8 10 10 5 10 10 15 15 15 15 20 12 6 ESPECIFICAÇÃO plaina colhedeira de algodão grade de dente ou mola segadeira de pastagens ceifadeira plantadeira sub-solador debulhadeira de milho desintegrador de ração picadeira de forragens motor elétrico serraria pulverizador ensiladeira ordenhadeira roçadeira secador de cereais adubadeira ancinho ANOS 15 8 20 10 12 10 5 10 20 15 15 20 10 7 10 10 10 8 12 AVALIAÇÃO DE semoventes (rebanhos) A avaliação de animais de trabalho e rebanhos ou criações (gado. e assim por diante.). peixes.0 0.0 20. crustáceos etc. genealogia etc. com citação das fontes consultadas.

com a apresentação do alvará. atender ao pré-requisito de ser passível de exploração através de autorização do órgão fiscalizador..2. Uma vez atendido este. na mesma região. Desta forma. A = fator de valor presente (a mesma fórmula utilizada no cálculo de reflorestamentos artificiais) determinado em função do tempo necessário para a retirada de toda a madeira da área em função da capacidade de absorção do mercado e outros fatores que afetam a atividade de exploração da mata. obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de exploração e transporte. O método residual aqui indicado consistiria em. conforme recomendação da NBR 8799/85: 9.2. Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais. . uma vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima através da lei de oferta e procura. utilizando da fórmula do valor econômico. DAP = Diâmetro à altura do peito médio. teríamos: VE = RL x A x r sendo: VE = valor econômico do povoamento RL = renda líquida.7. pode ser. Lembramos que o custo relativo sempre ao mercado consumidor e especial atenção ao tempo.82 - A avaliação de matas naturais ou nativas deve. A determinação do volume de madeira existente pode ser feito através da seguinte fórmula: V= π 4 x DAP² x H x FF x FE = onde: V = Volume de madeira em st/árvore.. H = A altura comercial média do povoamento. determinado o volume de madeira explorável. quando possível obter. através de um único corte. devido ao espaçamento e espécie empregada. FF = O fator de forma do tronco. em primeiro lugar. a avaliação é feita através de inventário florestal da área para determinação do volume e tipo de madeira existente. empregado o método residual. FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo. dados de mercado comparáveis e confiáveis. também. quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta.

objetivo do trabalho. segundo informação de quem o solicitou.83 - R = fator de risco. com a indicação da fonte e dos elementos necessários para sua comprovação. se está atendendo à Lei Federal n. a mesma deixa. Lembramos que as recomendações acima não esgotam o assunto.º 8171 de 17/01/1991. gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural. como volume de madeira. análise individual e criteriosa de especialista no assunto. extremamente complexo. que compreendem a caracterização. de ter valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais. art. quando possível. voltamos a repetir.. pesquisa de valores. se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n. completa do imóvel. 99. apresentação de laudos e níveis de precisão DAS AVALIAÇÕES De acordo com a NBR 8799/85. quando for o caso. com o máximo de detalhes possíveis. vistoria.º 4771 de 15/09/1965 com a nova redação dada pela Lei Federal n. em cada ano. segundo a Classificação do capítulo 7 das normas. sequestro de carbono etc. é lógico. na apresentação dos laudos de avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte: Apresentação dos laudos de avaliação interessado. como: valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros. proprietário. caso contrário. No caso de não existir alvará de exploração da madeira. de pelo menos um trinta avos da área total para complementar a referida RFL.º 7803 de 18/07/1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL). e que merece uma. individualização e estado do imóvel. pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho. com indicação da categoria em que se enquadra. a recompor. pressupostos. que obriga ao proprietário rural. nível de precisão da avaliação. mediante o plantio. Nestes casos. a análise deve envolver diversas variáveis. .

homogeneização dos elementos pesquisados. equivalência no tempo. coeficientes.84 - métodos e critérios utilizados. ao grau de aproveitamento. inferida com base nos doze meses anteriores.. pesquisa de valores e outros. fatores. que devem ser específicos ao tipo do imóvel objeto da avaliação. número de registro no CREA e credenciais do avaliador. documentação fotográfica. impondo-se ainda que: a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto. à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação. equivalência financeira. para torna-los homogêneos. às características físicas e à adequação ao meio. com a justificativa da escolha. equivalência de situação. pelo desconto composto dos juros usuais. nome. usando-se critérios técnicos comprovados. o tratamento dispensado aos elementos. equivalência da características. uniformidade dos elementos entre si. . sejam justificadas e comprovadas estatisticamente. mediante a transformação em valor à vista. assinatura. sempre com a citação da fonte e dos pressupostos teóricos de sua elaboração. maior ou igual a cinco. acrescidos da previsão de inflação. mediante a transposição dos valores dos elementos. quando empregados métodos indiretos. à sua atualidade. índices. da vistoria e do laudo. à destinação. considerando-se a desvalorização monetária e a valorização efetiva dos imóveis. à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. efetivamente utilizados. ao detalhamento da descrição das suas caraterísticas. com plantas. pela transposição dos elementos. à forma. devidamente verificados. a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da alínea A seja assegurada por. Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade e ao tratamento dos elementos pesquisados. obedecendo a critérios tecnicamente consagrados e que se comprovam por instrumental matemático. e anexos. inferida e justificada esta última por equação de regressão. sendo as avaliações classificadas em três níveis: AvaliaçÃo de precisÃo rigorosa neste nível de avaliação estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor. com os fundamentos resultantes da análise final. conclusões. nos casos de valor a prazo. no que diz respeito à situação. número da dados de mesma natureza. gráficos ou tabelas. as taxas de capitalização. possibilite conferir aos mesmos. data. com o atendimento às prescrições referentes ao nível de precisão da avaliação. determinação do valor final. com a indicação da data de referência.

São Paulo. destinação. quanto à semelhança dos elementos com o imóvel objeto da avaliação.. BIBLIOGRAFIA ABNT. características físicas e ambiência. estão indicados de forma resumida ou que. por modelo matemático. quando do emprego de mais de um método. no que diz respeito à situação. em torno do valor mais provável calculado através de método estatístico e. Norma Brasileira Registrada n. o valor final seja o resultado do uso de mais de um método. o valor final deverá estar contido entre os valores extremos encontrados. sempre que possível e/ou necessário. quanto à confiabilidade do conjunto de elementos. . homogeneidade dos elementos entre si. testada a hipótese da sua existência pela análise da variância ao nível de confiança mínima de 90%. corrigidos monetariamente e considerada a sua valorização real. avaliaçÃo expedita estas avaliações se louvam em informações e na escolha arbitrária do avaliador. sejam utilizados dados pretéritos. grau de aproveitamento. Avaliação de Imóveis Rurais. atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosa: quanto à atualidade dos elementos. é obrigatória a justificação fundamentada. contemporaneidade. o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 80 %.º 8799. 1985. forma. Na impossibilidade do uso de mais de um método ou no caso da adoção do resultado obtido em apenas um deles. número de dados de mesma natureza. sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levarem à convicção do valor. mediante tratamento estatístico-econômico e abordagem dedutiva fundamentada teoricamente. maior ou igual a cinco. com atendimento dos requisitos de precisão exigidos nos itens anteriores. nestes casos cotejando-se com elementos contemporâneos colhidos em mercados equivalentes. efetivamente utilizados. devidamente verificados. respeitados os demais. Associação Brasileira de Normas Técnicas. assegurada por. nos casos de regressão. avaliaçÃo de precisÃo normal neste nível de avaliação os elementos que contribuem para formar a convicção de valor.85 - em casos de insuficiência de eventos de mercado de imóveis assemelhados contemporâneos.

Piracicaba. Bertrand Brasil.IBAPE. 1980. V. Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações. I Curso de Avaliações e Peritagens. IEA. São Paulo. A. Piracicaba. PINI. Cunha. ed. Ed..86 - AEASP. São Paulo. L. N. 1983. IBAPE. 1983. Anais do VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. 2ª edição. ICAPE. Caderno de Preços de Benfeitorias Rurais não Reprodutivas. 1996. Manual de Redação de Laudos. São Paulo.. F. Chicago. e Centro de Pesquisa em Economia Agrícola da Fundação de Estudos Agrários Luiz de Queiroz.. Instalações Industriais e Indústrias). 1985. 1997. Departamento de Economia e Sociologia Rural da Escola Superior de Agricultura "Luiz de Queiroz" da Universidade de São Paulo. Avaliação e Perícia Ambiental. (Coordenador). B da e Guerra. FEALQ. CESP/SP. C. Curso de Engenharia de Avaliações . Fillinger. . Coordenadoria Sócio-Econômica. F.. Hirschfeld.. 1984. Atlas. de. 1995.. São Paulo. 1980. 1999.Avaliação de Propriedades Rurais. da S. T.. 1991. Porto Alegre. 2ª ed. The Appraisal of Rural Property. Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e Avaliação do Imóvel Rural. H. vários trabalhos. Fiker.. N. PINI. IBAPE/SP. J. Preços Agrícolas. França.. vários volumes. Illinois. N. CREA/RS. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio Grande do Sul. Diniz. vários volumes. (organizadores). V. Terrenos. Curso de Avaliações e Perícias Judicias (Vistoria e Avaliação de Imóveis Rurais). R. Secretaria de Agricultura e Abastecimento. 1997. Informações Econômicas. Rio de Janeiro. ed. FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR. Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Propriedades Rurais). Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. PINI. J. subsídios à técnica da avaliação. V. Porto Alegre. J. PINI. R.1ª aproximação. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais). AEASP e IBAPE. C. Porto Alegre. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. Anais do X Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo com a colaboração do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. R. ed. Novas Diretrizes para Avaliação de Imóveis Rurais. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Ed. Engenharia de Avaliações (Avaliação de Máquinas. G. 1989. Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz. vários trabalhos. Diniz. Caires. Kozma. ed. vários trabalhos. 1983. Capacidade de Uso e Valor Relativo das Terras. Congresso de Avaliações e Perícias . Engenharia Econômica.. Demétrio. Daudt. D. Canteiro.. 1999 Daudt. Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo. M. CESP/SP. A. S. Manual para Calssificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais . São Paulo.Levantamento de Solos. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. C. Florianópolis. Anais do Simpósio sobre Engenharia de Avaliações e Perícias. 3ª ed.. J. N. Governo do Estado de São Paulo. 1977. Construções. J. 1978. H. A. Anais do IX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.. L. V. Instituto de Economia Agrícola. J. C. Águas de São Pedro. 1982. São Paulo. Equipamentos. Demétrio. Estudo agro técnico e avaliação das terras da Fazenda São Sebastião Município de Santa Cruz das Palmeiras Estado de São Paulo . 1997 Fernandes. PINI. D. seus custos de reprodução na capital de São Paulo de 1939 a 1979. 1995. American Institute of Real Estate Appraisers. São Paulo. PINI. São Paulo.

Nacional. Neves. São Paulo.Brasil. C. 1984. São Paulo.. A. 1983.. A. F. PINI .) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Ed. 1997. J. São Paulo. M. Ribas. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Coleção Prisma . 2ª ed. N. 242 págs. PINI. Engenharia de Avaliações e Matemática Financeira. (Coord. Solos . Pelegrino. Avaliações para Garantias (Avaliação de Propriedades Rurais). Savietto.. 1982. separata. Magossi. L. Tese (Doutorado). 7ª edição. 1992. CESP. A. LTC . G.. 1983. Vegni-Neri. 4ª edição.Formação e Conservação. 1971. C. V. das e Demétrio. São Paulo. Avaliações para Garantias (Avaliação de Imóveis Rurais). G. Rio de Janeiro.. G. Escola Politécnica.. e Martins. Medeiros Júnior. I. L. I. 1996. São Paulo. 1996. C.. 4ª edição. Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais. J. Melhoramentos. São Paulo. A Perícia Judicial: Como Redigir Laudos e Argumentar Dialeticamente.. Princípios de Engenharia de Avaliações. da R. Martins. L. 1979. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. F.Escola Nacional de Habitação e Poupança. dei.. ed. Sociedade Brasileira da Ciência do Solo. e Fiker. Ed.. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes. ed. F. Avaliação de Propriedades Rurais.. 1999. São Paulo.87 - Lepsch. M. 1991. Introdução à Estatítica. Método para Avaliação de Florestas Artificiais. J. J. Campinas. PINI. Triola. B.. J. Moreira. CESP/SP. Magossi. Lepsch.Livros Técnicos e Científicos Editora S. Curso realizado na AEASP..A. Ohno. 1983. Proposta Metodológica para Avaliação de Danos Ambientais . Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. . A. Avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas. ed. São Paulo. C. F. Universidade de São Paulo.o caso florestal. PINI.. F.

. Todos os elementos e dados são fictícios .88 - ANEXO I DA APOSTILA exemplo DE LAUDO DE AVALIAÇÃO observação: NÃO É UM MODELO. CADA PROFISSIONAL DEVE TER O SEU PRÓPRIO MODELO E ESTILO.

000. vistorias e pesquisas. consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO . AVALIAÇÃO DATA RR$ 0. levantamentos. a seguir descrito..00 MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA. vem. engenheiro agrônomo. mui atenciosamente. em atenção a expressa solicitação de Vossa Senhoria.000. para a DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DE IMÓVEL.89 - À EMPRESA A/C: Dr. apresentar o resultado de seu Trabalho. Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo e da American Society os Farm Managers and Rural Appraisers. após realizar os necessários estudos.

º INDENIZAÇÃO MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA.90 - EXMO. mui respeitosamente. engenheiro agrônomo. SR. CREA n. apresentar a Vossa Excelência o seguinte LAUDO DIVERGENTE .6. infra assinado.165. discordando das conclusões do nobre perito judicial Eng. vem. ASSISTENTE TÉCNICO DA AUTORA nos autos da Ação de DESAPROPRIAÇÃO promovida por XXXXX XXXXX XXXXXX contra YYYYYY YYYYY YYYYYY..º 060. DR.612. . JUIZ DE DIREITO DA 12ª (DÉCIMA SEGUNDA) VARA DE SÃO PAULO PROCESSO N.

CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor de venda do seguinte bem imóvel: ⇒ Imóvel de uso rural. A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 8799/85. a qual fixa procedimentos para elaboração de laudos. Como a própria Norma recomenda. Esta expressão monetária corresponderá teoricamente. deverão ser levadas em consideração particularidades dessa região. no mercado vigente naquela data. numa situação em que as partes. Uma cópia das citadas NORMAS acompanham este trabalho como ANEXO. Esta Norma substituiu a antiga NB 613/81.4. Adotaremos portanto na presente avaliação basicamente as recomendações contidas na NBR 8799/85 e nas Normas do IBAPE/SP. Requisitos Complementares Envolvendo Imóveis Rurais.º 67 de 30/11/60. para a sua aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n. QUADRO RESUMO VALOR TOTAL RR$ 1. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS a. não estejam compelidas à negociação. . assim. aprovada em Agosto de 1994.721. Terra nua Entende-se por valor de mercado de um bem. a sua expressão monetária teórica e Para uma melhor compreensão da sistemática a ser adotada na avaliação da terra. apresentaremos um suscitado resumo sobre quais são as normas que regem as avaliações. à uma data de referência. o capítulo que nos interessa corresponde ao item 6. Além desta.00 Data de referência (mês/ano) ii. (ABNT). Fazenda . Esta NBR 8799/85 é valida para todo o território nacional. ao preço médio que seria obtido em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação. também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP. Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais. em condições rotineiras e normais de mercado. Estado de . mais provável. também da ABNT.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA): Decretos legislativos n. de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas..6.º 4. como a própria NBR recomenda. por isso mesmo seu caráter e geral é abrangente. situada no Município de .000. essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado. Neste caso.91 - I .º 20 de 08/05/56 e n. para cada região.

2º Quando tratarem-se de Construções não padronizadas ou não previstas no trabalhos citados acima. A estrada que faz o acesso ao imóvel. lavouras. Centrais Elétricas de São Paulo S/A. esta situado no Município de e Comarca de . iii. poderão receber idêntico tratamento metodológico desde que sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espécie de cultura. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um. 5º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais. na ocasião da avaliação. em menor escala. até a época que se deveria iniciar a produção. . 2º Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. Dista cerca de 3. pode ser. na mesma região. deduzidos os custos vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco. acrescido do valor econômico da plantação. Casas da agricultura.92 b. com ocupação predominante de grandes propriedades. multiplicado por um coeficiente de risco. publicado pela CESP. deduzidos os custos vincendos da mesma. baseando-se nas Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos sugeridas pelo trabalho do Eng. 6º A avaliação de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apuração do custo de reposição. quando possível obter. que. a qual prescreve: 1º Na avaliação das culturas perenes domésticas. a partir da rodovia vicinal. é de terra batida e permite o trânsito local durante todo o ano. o rendimento líquido da safra pendente de fato. pastagens e outras. em produção. será feita a avaliação através do método do custo. estado de . Para culturas. computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e à manutenção.. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. de terra. deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. inclusive de caminhões canavieiros. Cooperativas e outros. pode ser equiparado ao valor presente do rendimento líquido dos desbastes periódicos vincendos e do corte final. deve ser empregado o método de custo de reposição (de formação). Mitsuo Ohno. onde é determinado o custo de reposição da benfeitoria por determinação do Custo Unitário Básico de construção junto a escritórios de engenharia. dados de mercado comparáveis e confiáveis. quando for o caso. Fazenda . Este valor é equiparado ao valor presente de rendimentos líquidos da safra pendente. através dos Orçamentos para cada tipo de Construção. no momento da avaliação. encontrando-se também. que liga o município de ao de . 3º Na avaliação de essências florestais homogêneas será considerado o valor econômico da plantação. também. BENFEITORIAS A avaliação das benfeitorias. adicionando-se. VISTORIA LOCALIZAÇÃO O imóvel vistoriado. A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar. empregado o método residual. será utilizado o método do valor econômico. sempre que houver valor econômico significativo na região. a exploração de laranja e de gado de corte/leite. e contem benfeitorias. 4º Os casos indicados nos itens 2 e 3. será feita basicamente a partir de três pontos: 1º Da atualização do trabalho "avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas" de autoria do Eng. O acesso ao imóvel é feito pela estrada vicinal. acrescido do valor líquido das safras perdidas neste período. Ohno. no caso.0 Km do centro da cidade de e faz parte de zona rural. conforme recomendação da NBR 8799/85 da ABNT.

a erosão é moderada e está parcialmente controlada com obras de contenção (terraceamento e curvas de nível). A infra-estrutura pública disponível no local compõe-se de redes de energia elétrica. 80 t/ha para cana de 3º ano. ocupando uma área distribuída em: 35. 25. com erosão suave não influenciando.00 ha As suas ocupações principais são distribuídas da seguinte forma..00 ha 35. 75. Possui ainda serviços de conservação e limpeza das estradas. 90 t/ha para cana de 2º ano. 67 t/ha para cana de 4º ano e 57 t/ha para o 5º ano. profundidade de 50 a 100 cm. Os recursos hidrográficos são abundantes no imóvel. fertilidade média baixa. com produção esperada de 636 cx.00 ha 12. declividade aproximada de 3%. pedregosidade presente. com aspecto produtivo e nutricional bom.00 ha no 2º corte. 10. com erosão em sulcos ocasionais. pedregosidade ausente. 15. profundidade em torno de 50. declividade aproximada de 40%. com erosão laminar moderada. sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal e intermunicipal. drenagem moderada. drenagem moderada a pobre./ha a partir do 6º ano. drenagem interna muito rápida. Possui cercas de divisão internas. telefônica e escola de 1º grau. pedregosidade ausente.00 ha de CANA DE AÇÚCAR. com produções estimadas de 108 t/ha para cana de 1º ano./ha no 4º e no 5º ano. Classe de capacidade de uso IIIe. declividade aproximada de 10%. 15.00 ha no 5º ano. Classe de capacidade de uso VIIe. com baixa capacidade de retenção de água. profundidade efetiva pequena. Estágio atual de pós colheita. fertilidade média baixa. risco de inundação ausente. . Possui cercas de divisão internas.s. profundidade em torno de 30 cm. Estágio atual de pré colheita.00 ha no 5º corte. segundo levantamento em anexo: CULTURAS 100. 60.93 - classificando o imóvel como de SITUAÇÃO MUITO BOA. declividade aproximada de 10%. com aspecto produtivo razoável e estado nutricional bom. possuindo diversas nascentes e cursos de água. pedregosidade em torno de 60%.00 ha no 4º corte. A propriedade possui relevo suave ondulado. Possui cercas de divisão internas.s.s. 742 cx. ocupando uma área distribuída em: 35.00 ha: Classe de capacidade de uso IIe.00 ha com pomar de LARANJA. Classe de capacidade de uso Vw.00 ha (duzentos e vinte e dois hectares) e seus principais solos estão divididos como segue: 100. risco de inundação ausente. fertilidade baixa.00 ha no 6º ano e 25. com importância relativa das distâncias.00 ha no 3º corte.00 ha com cana no 1º corte. SOLOS A área total da propriedade é de 222. fertilidade média baixa. com baixa capacidade de armazenamento de água. com erosão severa em sulcos profundos.

.00 m² CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei...00 m² CASAS DOS FUNCIONÁRIOS: Tratam-se de residências construídas em alvenaria. 150 cabeças de vaca gorda. Neste caso. com 5 tábuas e mourões a cada 4 metros. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 320. implantada sem desbravamento necessário.1.5 m cada. sala de jantar. com forro de madeira (tipo macho e fêmea). cozinha e despensa. os solos da propriedade avalianda na área exproprianda. em bom estado de conservação. sem forro. É composta de sala de estar.00 ha de PASTAGEM de Brachiaria decumbens. 50 cabeças de bezerros. considerada adequada para a região. identificado como . Enquadra-se como tipo construtivo médio superior. com pintura à látex.. IV. 4. com relevo ondulado. banheiro.. sala de jogos. REBANHOS A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte. Está em estado de conservação regular..1. Em estado de conservação precário. com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos. enquadram-se na Classe de Capacidade de Uso das Terras.A. correspondente ao . raça Nelore. 8.. . em estado de conservação regular.00 m² CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2. com cobertura de telhas de barro. 3 dormitórios. escritório.94 - 50. com revestimentos nas paredes e pisos. IV. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado. 10. com taxa de lotação de 1 cabeça/ha. 2 dormitórios. dando preferência à elementos com os mesmos tipos de solos.A.000 metros lineares. sem forro. 2 banheiros.00 metros lineares. composto de: 300 cabeças de boi em regime de engorda.. com cobertura de telhas de barro.. AVALIAÇÃO IV. peso médio de 16 arrobas. cozinha e despensa. com instalações elétricas e hidráulicas completas. com boa formação e boa manutenção. com instalações elétricas e hidráulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo proletário. Exclusivamente de locais pertencentes à mesma região do imóvel avaliando. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 120. TERRA NUA Para a avaliação do terreno recomendam as Normas o método comparativo direto e o critério do valor médio do hectare. peso médio de 17 arrobas. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA IV. CONSTRUÇÕES SEDE: Trata-se de uma residência construída em alvenaria. situação ..1.00 ha ocupados pelas benfeitorias e. com pintura à látex. piso cimentado liso. com 4 fios de arame farpado.1. estado de conservação e manutenção bons. ÁREA CONSTRUÍDA: 445. 100 cabeças de garrotes. SELECIONAMENTO DE DADOS Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condições: 1.00 ha ocupados por mata natural (área de preservação permanente). 80. 3 suítes. cobertura de telhas de barro. são compostas de sala.

FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade natural das ofertas. 1.NORMA PARA AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS. França. a seguir apresentada.1.000 (ANEXO). . na escala 1:75.. Os elementos coletados foram identificados e plotados em planta parcial rodoviária do Município de .95 - IV. . 2. considerando as subclasses de capacidade de uso. • CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Geraldo V.. PREÇO PADRÃO (q): obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações. COM APROVEITAMENTO AGROPECUÁRIO. da Associação Brasileira de Normas Técnicas. A HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZOU COMO ELEMENTO PARADIGMA: ÁREAS RURAIS. SITUAÇÃO ÓTIMA. SEM BENFEITORIAS. ABNT. fazendo-se a correção da(s): • SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho.2. TRATAMENTO DE DADOS Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NORMA NBR 8799 .. ENQUADRADAS NA CLASSE I DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS.A. por representar a região geo econômica do Município em estudo. utilizando-se o Método Comparativo Direto e o Nível de precisão foi para avaliação de precisão .

173 0.90 IIs 88% 0.64 0.6 0.616 IIe 80% 0.56 IIe.35 0.96 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a subclasse de capacidade de uso e situação. • DIMENSÃO: no caso de verificada a existência de influência da área no valor unitário.57 0.184 0.74 0.182 VIIe 23% 0.161 VIIe.4 0.39 0.70 • BENFEITORIAS: através dos valores unitários do trabalho elaborado pelo engenheiro Mitsuo Ohno publicado pela CESP.247 0.612 0.1.153 0.123 0.207 0.8 0.555 0.475 0.5 0.45 0.56 0. câmbio comercial.091 Desfavoráve 0.136 0.448 CLASSES E SUBCLASSES IIIe IIIe.117 0.476 IIIw 64% 0.208 0.A.68 0.24 0.51 0.195 0.293 0. com a adoção de índices devidamente demonstrados neste laudo.s 26% 0.329 0.234 0.703 0.836 0.88 0.76 0.72 0.447 0.66 0.304 0.608 0.3.448 0.544 0.80 l 80% Má 75% Péssima 70% 0.75 0.119 VIII 13% 0.352 0.64 0. • DATA: a atualização não foi efetuada pois todos os elementos foram cotados em dólar americano.23 0.353 0.288 0.54 0.37 0.128 0.48 0.48 0.273 VIe 32% 0.95 0.44 0.Desenvolvimento e Métodos" dos engenheiros Adilson Magossi e Miguel Kozma.42 0.396 0.32 0.518 IIIs 68% 0.224 VIe. segundo frança SITUAÇÃO ótima 100% Muito boa 95% boa 90% I 100% 1.576 0..42 0.376 0.26 0.646 0.33 0.512 0.17 0.423 0.097 0.504 0.162 0.s 17% 0.792 0.532 0. • CULTURAS: através dos valores unitários oriundos do trabalho "Avaliações de propriedades rurais: avaliação de Culturas .13 0.104 0.45 0.592 0.219 0.s IVs IVe IVe. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS .s 74% 0.256 0.6 0.418 0.666 0. será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima.704 0.351 0.00 0.308 Vw 39% 0.312 0.375 0.47 0. atualizado para a data da avaliação pelos índices PINI deduzindo-se a depreciação em função da idade aparente e estado de conservação. IV.s 60% 56% 50% 47% 44% 0.392 0.

encontra-se a propriedade.633333 1.. RELEVO: suave. OFERTA: R$ 895.97 - 01: MUNICÍPIO ÁREA TOTAL: 150. PEDREGOSIDADE: menos de 1%.00 ÷ 0. PERMEABILIDADE: lenta. passando a linha.815.98 alqueires SOLOS: 50.90 = R$ 805. DECLIVIDADE: 2 a 5%. DECLIVIDADE: 5 a 10%. TEXTURA: média.0000. SOLOS: 100.00 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: baixa. EROSÃO EM SULCOS: rasos ocasionais. CÁLCULOS SITUAÇÃO e CLASSE Índice ponderado deste elemento Fator de homogeneização Vv = R$ 895. BENFEITORIAS: O imóvel não possui benfeitorias com valor comercial.633333 = 1.00 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: FERTILIDADE: média.57 x 100) + (0. DRENAGEM: boa.578947(não obrigatório) = [(0. fone 00. DRENAGEM: fraca. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se da igreja matriz.Imobiliária Sergipe. PROFUNDIDADE: de 1 a 0.5 m.26/ha .350. INUNDAÇÃO: inexistente.00 hectares ou 61.482.578947 q = R$ 8. tendo em vista sua finalidade de uso. à direita. TEXTURA: média.00÷150. sentido bairro Jurumirim.350.00 x 0. PROFUNDIDADE: de 1 a 0.76 x 50)] ÷ 150 ha = 0. Otávio Manoel de Silveira .00 à vista INFORMANTE: Sr. seguindo a estrada da Represa.00 q = R$ 805. PEDREGOSIDADE: menos de 1%.815.5 m. PERMEABILIDADE: moderada. EROSÃO EM SULCOS: médios ocasionais. EROSÃO LAMINAR: restam 5 a 15 cm do Hz A.00 x 1. INUNDAÇÃO: inexistente. EROSÃO LAMINAR: restam 15 a 25 cm Hz A. RELEVO: ondulado.

LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.050. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.98 - 02: MUNICÍPIO ÁREA: 220 ha OFERTA: R$ 1.78/ha x 180 ha = R$ 25. DRENAGEM: . V = R$ 140. PERMEABILIDADE: .0000.55/ha . PROFUNDIDADE: .00 CÁLCULOS NA = 0. Olga . TEXTURA: BENFEITORIAS. FERTILIDADE: . DECLIVIDADE: . com boa formação e boa manutenção. PEDREGOSIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: ..00 à vista INFORMANTE: Sra.340.Imobiliária Unimóveis.57 R$1.340. EROSÃO LAMINAR: .00 / 220 ha = R$ 4.000.050. RELEVO: .00 – 25. SOLOS: 220 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . INUNDAÇÃO: .000.657. fone 00.

em mau estado de conservação e com idade aparente de 25 anos. RELEVO: . FERTILIDADE: . PROFUNDIDADE: . sem instalação elétrica.709.76/m² x 0. TEXTURA: SOLOS: 110 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . DECLIVIDADE: . INUNDAÇÃO: . sem instalação hidráulica. EROSÃO EM SULCOS: . sem pintura. Área construída de 40 m².115. RELEVO: . PERMEABILIDADE: . sem revestimento. paredes de 1/2 tijolo. SOLOS: 70 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . EROSÃO LAMINAR: .20 Uso atual das terras com pastagens cultivadas.400. sem forro. TEXTURA: BENFEITORIAS: A) 1 casa tipo proletário. DECLIVIDADE: . Paulo Antônio Davi. piso de cimento. cobertura de telhas de barro. fone 00.0000.00 à vista INFORMANTE: Sr. FERTILIDADE: . com boa formação e boa manutenção.99 - 03: MUNICÍPIO ÁREA: 180 ha OFERTA: R$ 774. Imobiliária Central. INUNDAÇÃO: .50 x 40. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do ginásio de esportes. de tijolos.00 CÁLCULOS .. DRENAGEM: . EROSÃO LAMINAR: . madeiramento serrado. PERMEABILIDADE: . percorre-se 5 Km. B) 140 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. sentido bairro Itapema. V = R$ 140. PEDREGOSIDADE: .78/ha x 140 ha = R$ 19. PEDREGOSIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: . DRENAGEM: . a direita encontra-se a propriedade.00 m² = R$ 2. PROFUNDIDADE: . V = R$ 105.

João . V = R$ 140. RELEVO: . 150 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. TEXTURA: BENFEITORIAS.00 à vista INFORMANTE: Sr. DECLIVIDADE: .. fone 00.100 - 04: MUNICÍPIO ÁREA: 200 ha OFERTA: R$ 955. com boa formação e boa manutenção. INUNDAÇÃO: . SOLOS: 200 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. FERTILIDADE: .Imobiliária Cidade das Rosas.117. PERMEABILIDADE: .00 CÁLCULOS . EROSÃO EM SULCOS: . EROSÃO LAMINAR: .78/ha x 150 ha = R$ 21.000.0000. DRENAGEM: . PEDREGOSIDADE: . PROFUNDIDADE: .

V = R$ 140.00 à vista INFORMANTE: Sr. EROSÃO LAMINAR: . 200 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.200.. PEDREGOSIDADE: . Paulo Antônio Davi. PROFUNDIDADE: .101 - 05: MUNICÍPIO ÁREA: 250 ha OFERTA: R$ 1. RELEVO: . após 2 Km encontrase a propriedade do lado do mesmo.00 CÁLCULOS . PERMEABILIDADE: . FERTILIDADE: . com boa formação e boa manutenção. fone 00. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade percorre-se a estrada do motel. PROFUNDIDADE: . INUNDAÇÃO: .78/ha x 200 ha = R$ 28. INUNDAÇÃO: . EROSÃO EM SULCOS: . Imobiliária Central.397. SOLOS: 150 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . EROSÃO LAMINAR: . PEDREGOSIDADE: . RELEVO: . TEXTURA: BENFEITORIAS.156. DRENAGEM: .0000. TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . DRENAGEM: . FERTILIDADE: . DECLIVIDADE: . EROSÃO EM SULCOS: . PERMEABILIDADE: . DECLIVIDADE: .

EROSÃO EM SULCOS: . 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. FERTILIDADE: .0000. PEDREGOSIDADE: . V = R$ 140. RELEVO: . DRENAGEM: . SOLOS: 400 ha SITUAÇÃO: má CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIs DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . EROSÃO LAMINAR: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. PERMEABILIDADE: . DECLIVIDADE: . PROFUNDIDADE: .corretor. Durval Xavier .00 CÁLCULOS .. com boa formação e boa manutenção.000.070.234. INUNDAÇÃO: .102 - 06: MUNICÍPIO ÁREA: 400 ha OFERTA: R$ 2. TEXTURA: BENFEITORIAS.78/ha x 300 ha = R$ 42. fone 00.00 à vista INFORMANTE: Sr.

FERTILIDADE: . INUNDAÇÃO: . DRENAGEM: . EROSÃO EM SULCOS: . 100 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. DRENAGEM: . LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade. PEDREGOSIDADE: . fone 00. sentido bairro Galo.00 à vista INFORMANTE: Sr. PROFUNDIDADE: . DECLIVIDADE: . à esquerda encontra-se a propriedade. EROSÃO EM SULCOS: .103 - 07: MUNICÍPIO ÁREA: 150 ha OFERTA: R$ 734. PEDREGOSIDADE: .0000. Otávio Manoel de Silveira . RELEVO: . com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140. PERMEABILIDADE: .00 CÁLCULOS . EROSÃO LAMINAR: . DECLIVIDADE: . TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .600. FERTILIDADE: . ± 2 Km do centro. PROFUNDIDADE: . INUNDAÇÃO: . SOLOS: 50 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IVe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .78/ha x 100 ha = R$ 14.078. TEXTURA: BENFEITORIAS. PERMEABILIDADE: .Imobiliária Sergipe. RELEVO: . EROSÃO LAMINAR: ..

EROSÃO LAMINAR: .104 - 08: MUNICÍPIO ÁREA: 350 ha OFERTA: R$ 1. SOLOS: 350 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe. Geraldo . PERMEABILIDADE: . DECLIVIDADE: . PEDREGOSIDADE: .00 CÁLCULOS . com boa formação e boa manutenção.234. fone 00.0000.s DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. TEXTURA: BENFEITORIAS..Setor de Cadastro.811. 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens.Prefeitura .00 à vista INFORMANTE: Sr. FERTILIDADE: . RELEVO: . INUNDAÇÃO: . EROSÃO EM SULCOS: .000. V = R$ 140.78/ha x 300 ha = R$ 42. PROFUNDIDADE: . DRENAGEM: .

00 à vista INFORMANTE: Sr. DECLIVIDADE: . INUNDAÇÃO: . Imobiliária Central.105 - 09: MUNICÍPIO ÁREA: 230 ha OFERTA: R$ 1. PROFUNDIDADE: .800. SOLOS: 230 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: Va DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .. RELEVO: . 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. FERTILIDADE: . DRENAGEM: .00 CÁLCULOS . EROSÃO LAMINAR: . Paulo Antônio Davi. PERMEABILIDADE: . LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140. TEXTURA: BENFEITORIAS. PEDREGOSIDADE: .78/ha x 180 ha = R$ 25. EROSÃO EM SULCOS: .372.340. fone 00.0000.

RELEVO: .A. DECLIVIDADE: . EROSÃO LAMINAR: . INUNDAÇÃO: . TEXTURA: BENFEITORIAS. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. fone 00. imóveis.106 - 10: MUNICÍPIO ÁREA: 245 ha OFERTA: R$ 1.365.F. FERTILIDADE: . PERMEABILIDADE: .0000.00 CÁLCULOS . PROFUNDIDADE: . SOLOS: 245 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: . V = R$ 140.00 à vista INFORMANTE: Sr..563. EROSÃO EM SULCOS: . com boa formação e boa manutenção. PEDREGOSIDADE: .M. DRENAGEM: . 210 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. Ambrósio Marques Fregolente .000.78/ha x 210 ha = R$ 29.

00 = R$ 1. INUNDAÇÃO: .01/ha 0. V = R$ 140. FERTILIDADE: . SOLOS: 290 ha SITUAÇÃO: muito boa CLASSE DE CAPACIDADE DE USO: IIe DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: .849.76 R$ 1.730. 240 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens. RELEVO: .787.0000. DECLIVIDADE: . PERMEABILIDADE: . PEDREGOSIDADE: .107 - 11: MUNICÍPIO ÁREA: 290 ha NEGÓCIO REALIZADO: R$ 1.000.213. DRENAGEM: . com boa formação e boa manutenção.63 -> x = R$ 4. fone 00.06/ha .787. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais.88/ha Classe 1 – ótima – R$ 7.696.332.730.01 0. PROFUNDIDADE: . Otávio Manoel de Silveira .Imobiliária Sergipe.00 / 290 = R$ 5.000.00 CÁLCULOS NA = 0.849.76 -> R$ 5.00 – R$ 33.696. EROSÃO EM SULCOS: .78/ha x 240 ha = R$ 33.00 à vista INFORMANTE: Sr. TEXTURA: BENFEITORIAS.. EROSÃO LAMINAR: .

1254 ou 12.00 350.460. homogêneo.54%) s n = .42 5.03 LIMITE SUPERIOR: R$ 7.901.47 x 0.591. pode-se enquadrar o laudo no nível de precisão rigorosa. dita saneada.811.332.047.00.461. NBR 8799/85) sobre a média simples já determinada neste laudo.03 R$ 8.220.68 R$ 6.00 180.105. Aplicando-se a esse resultado o intervalo de confiança de 80% (segundo as Normas Brasileiras.00 220. X÷2 = 20% (incerteza) retirado da TABELA 1 = 1.96 4.03 4.925.901.14 4.189.91 ou seja.00 3.97 R$ 7.64 8.778.154.26 R$ 7.482.460.531.33 4.57 ÷ $ 7.00 245.00 230.00 150.00 3.563) 4. X÷2] x onde: n = n.00 250. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I. Situação Ótima.50 = $ 935.57 (coeficiente de variação de = $ 935. os elementos de n.128.81 R$ 6. LIMITE INFERIOR: R$ 7.47 x 1.834.10 R$ 14.024.53 R$ 6.901.30 = R$ 10.78 R$ 5.148.00 200.32 R$ 8.00 = 0.X)²] ÷ (n .24 3.47.º 4 e 9.438.88 A média entre os valores acima é igual à R$ 7.006.271.00 400.76 3.40 s = desvio padrão sobre o conjunto saneado = {[Σ (Xi .333.70 = R$ 5.515.94 Área (ha) 150. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média. é igual a R$ 7. cuja média.00 290.º de elementos da pesquisa saneada = 9 tn-1. obteremos um novo conjunto.625. Assim: e = [tn-1.68 R$ 7..06 R$/ha(0.696. em apreço.108 HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS QUADRO RESUMO ELEMENTO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 R$/ha (q)ClasseI R$ 8.1)}0.

995 63.72 2.82 2.40 a $ 7.60 = $ 7.109 - autoria do Eng.71 3.23 2.975 12.34 1. e permite enquadrar o laudo no nível de precisão rigoroso segundo a NBR 8799/85 da ABNT.71 4.645 80% t0.325 1. .84 2.36 1.36 3.60 o que define sobre a média encontrada de $ 7.42 1.92 2.31 2.11 3.25 3.00 2.90 1.96 4. EN-HAP/PINI.44 1.76 2.64 1.023.13 2.1).38 1.17 3.00 + $ 436.14 2.80 1.460.00 .86 = $ 436.95 2.06 3.84 4.60 2.333 1.53 1.66 9.45 2.08 1.40 Limite Superior do Intervalo de Confiança = $ 7.82 6.729 1.98 2.36 2.54 3.92 5.90 3.20 2.37 1.36 3.57 9 = e = 1.576 98% t0.30 3.73 1.78 2.$ 436. ed.460.14 3.90 2.54 2.896.18 2.60 = $ 7.326 95% t0.282 v 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ∞ Do que resulta: e = 1.65 2.328 1.60 4. Tabela retirada do livro Princípios de Engenharia de Avaliações.40 x 935.58 2.02 1. 1984.13 2.11 2.12 2.725 1.92 2. a um nível de confiança de 80%.023.85% sobre a média).35 2.95 6. Alberto Lélio Moreira.55 2.90 2. de 99% t0.40 1. o campo de arbítrio variando de $ 7.01 2.34 1.77 1.460.35 1.10 2.88 2.68 2.00.62 2.89 1.94 1.74 1.16 2.03 3.75 1.50 3.086 1.86 2. o intervalo de confiança será de: Limite Inferior do Intervalo de Confiança = $ 7.57 2.31 2.36 1.99 31.83 1.81 1.960 90% t0.330 1.76 1. Níveis de Confiança Percentis TABELA 1: Valores Percentis (tp) para distribuição de Student.86 1.34 1. com v graus de liberdade (v = N .18 2.26 2.75 3.60 e.40 x 311.09 2.48 1.75 1.60 (5..78 1.896.57 2.53 2.

MUNICÍPIO DE . considerando a área construída de cada unidade. será de: VALOR DAS CONSTRUÇÕES R$ 199.39 VI 0.OUT..s 0.79 do que resulta: VALOR TOTAL DA TERRA NUA $ 933.2.204.56 CLASSES IV 0.s..00/ml R$ 185.00 MUITO BOA 0.00 IIe. BENFEITORIAS não reprodutivas . situação muito boa = 35.460.00 7.95 5. a idade aparente e o fator obsolescência que daí resulta.s. situação muito boa = 12.93 S4 = área de classe VIIe.38 S2 = área de classe IIIe. situação muito boa = 100.13 ÓTIMA 1. situação muito boa = 75.763. os valores unitários para as edificações encontradas são iguais a: sede casa dos funcionários curral paiol cercas R$ 386.110 - TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS .00/m² R$ 1.76/ml O valor das benfeitorias.79 A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = onde: S1 = área de classe IIe.construções Segundo o trabalho de engenheiro Mitsuo Ohno e pesquisa realizada junto à Associação dos Engenheiros do Município.$/ha .03 IV.38 3.287.244.968.00/m² R$ 75.00 ha q4 = unitário básico de pesquisa = $ 1.s 0.00 ha q1 = unitário básico de pesquisa = $ 5.763./19.72 S3 = área de classe Vw.968.s 0.93 1.472.00/m² R$ 208.72 2.244.s.00 ha q3 = unitário básico de pesquisa = $ 2.00 7.087. SITUAÇÃO I 1.17 VIII 0.204.00 .74 IIIe.47 Vw 0.00 ha q2 = unitário básico de pesquisa = $ 3.29 VIIe.

88/ha R$ 24.53 PREÇO MÉDIO RECEBIDO PELO PRODUTOR TAXA DE CAPITALIZAÇÃO AO ANO TAXA DE RISCO V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) + (RL5 x A5 x r) A = 1÷(1+i)N área no 1º corte.10 V CANA DE AÇÚCAR R$ 207.CULTURAS Foi adotado o método do custo de reprodução para a cana de açúcar e para o pomar de laranja. benfeitorias reprodutivas .00% 5.00% CUSTOS TOTAIS 1.62 R$ 15.39 24. 12.17 227.61/ha R$ 16.39 24.08 447.083. contabilizando-se o capital atual existente e as receitas líquidas futuras.41/ha R$ 6.77/ha R$ 104.52 195. 25 ha x R$ 2. de acordo com o estágio em que se encontra a cultura e das expectativas de produção futuras.291.39 24. Os valores totais são iguais a: V CANA DE AÇÚCAR ANO 1º 2º 3º 4º 5º Produção Ton.40 480..77 30. Para a pastagem baseou-se na determinação das despesas efetuadas para a reprodução da pastagem.39 24.242.00/ton. 10 ha x R$ 626.15 área no 5º corte. depreciando-se este valor em função de suas condições atuais.061.52 270.254.52 228./ha 108 90 80 67 57 CUSTO DE PRODUÇÃO POR FASE (R$/ha) GASTOS GASTOS GASTOS FINAIS INICIAIS INTERMEDIÁRIOS (COLHEITA) 869.95 522. 15 ha x R$ 1.20 área no 4º corte.45/ha R$ 56.636.95 área no 2º corte. Os cálculos encontram-se no ANEXO deste laudo.04 227.553.979.25 área no 3º corte.42 554. 35 ha x R$ 2.111 iv.3.264.48 227.52 303.266.65 .03 227.424.61 366. 15 ha x R$ 1.

63/cab.rebanho de gado de corte R$ 4. produção média de 636 cx.63/cab..881.37/ha R$ 558. ou seja. x R$ 24.37/ha R$ 782.30 Foi adotado o método comparativo direto. Bezerro = R$ 144.00 ha x R$ 140.) + (50 cab.80/cx. Segundo pesquisa junto ao frigorífico X (fone n.30/@. Garrote = R$ 189.1] ÷ [(1 + i)n x i] = área no 6º ano.00% área no 5º ano.296. 12.927. de ). da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos preços médios da arroba de boi e vaca.24/cab.) + (150 cab. Sr. 25 ha. temos os seguintes valores médios: Boi = R$ 24.4.345.00% 10. x R$ 189.817.715.25/ha) R$ 67. 2.42/ha R$ 731./ha (R$ 3.89/ha R$ R$ 0.30/@) + (100 cab.78/ha = V CULTURAS = V CANA DE AÇÚCAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM = VALOR DAS CULTURAS R$ 387. x 17 @/cab.24/cab.817.25 V POMAR DE LARANJA R$174. x R$ 21. frigorífico Y (fone n.75/ha R$ 378. pesquisa junto ao mercado de frigoríficos e a publicação Preços Agrícolas.063.944. para a região em estudo. semoventes . produção média de 742 cx. x 16 @/cab.25 R$ 676.. x R$ 144.º . 35 ha.30/cx. como valor das criações: V CRIAÇÕES = (300 cab.45 iv.13/@) = R$ 200.º .50 V PASTAGEM PASTAGEM: 35./ha (R$ 2.112 - V POMAR DE LARANJA custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano custo de manutenção anual com o pomar em produção custos de colheita preço médio recebido pelo produtor taxa de capitalização ao ano taxa de risco V = CF + (RL x Fa x r) Fa = [(1 + i)n . Sr. do que resulta.058. ) e a publicação Preços Agrícolas (n.95/ha) R$ 107.00 .13/@. ).º ..00 VALOR DAS CRIAÇÕES R$ 200.83/ha R$ 2. Vaca Gorda = R$ 21.

702. demorando na média de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda.872. valor do IMÓVEL O valor do imóvel será igual à soma dos valores: DA TERRA NUA DAS CONSTRUÇÕES DAS CULTURAS E DAS CRIAÇÕES IMÓVEL R$ R$ R$ R$ 933.03 199.00 (um milhão setecentos e vinte e um mil reais) VI. timbradas e rubricadas. O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado à pesquisa de valores. .614. Acompanham N anexos.00 até R$ 1.720.296. sendo a velocidade de venda dos mesmos considerada lenta.20% (campo de arbítrio.287.00 387.817.721.113 v. ou seja. de R$ 1.827.298.00 R$1. Conforme a Norma nos permite. sendo esta última datada e assinada. numeradas. veja o item HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS neste laudo) sobre o valor encontrado. análise do mercado IMOBILIÁRIO e do valor encontrado DATA DA AVALIAÇÃO NÍVEL DE PRECISÃO O mercado da região possui um grande número de imóveis ofertados.48 VALOR DO IMÓVEL R$ 1. VII.45 200. o valor encontrado pode variar em até 6. encerramos o presente laudo que consta de 18 (dezoito) folhas impressas eletronicamente de um só lado.472. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer.00. data. com aplicação de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em função do tipo de exploração. São Paulo. o imóvel possui uma infra estrutura superior ao padrão da região..000. no entanto.

Somente nas localidades onde não houver profissionais qualificados. A partir desta Lei. quando dispõe que serão “escolhidos entre os profissionais de nível universitário.CONMETRO”. SECÇÃO DE SÃO PAULO. Os trabalhos de avaliações e perícias devem obedecer rigorosamente às normas técnicas. I. ofício ou profissão. no meio das entidades de classe. atendidas as qualificações profissionais que a Lei estabelecer”. devidamente inscritos no órgão de classe competente”. que preencham tais requisitos. 39 . AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SÃO DE COMPETÊNCIA DE PROFISSIONAL HABILITADO A engenharia de avaliações e perícias é uma atividade profissional que vem evoluindo muito nos últimos anos. o que demonstra que o privilégio profissional não é de todos. de 10 de Dezembro de 1984. Esta excepcionalidade não ocorre no Estado de São Paulo. privilegia o trabalho dos peritos judiciais. pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia. de 11 de Setembro de 1990. prevista no art.º 194 ÓRGÃO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL.114 - ANEXO II DA APOSTILA LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGÊNCIAS LEGAIS AUTOR: CREA-SP TRANSCRIÇÃO DE ARTIGO PUBLICADO NO “JORNAL DO ADVOGADO”.. que criou o Código de Proteção e Defesa do Consumidor. mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens incomuns: é o privilégio de exclusividade. de forma transparente. despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho.º 7.078. N. . que deverão comprovar especialidade na matéria sobre a qual deverão opinar mediante certidão do mencionado órgão profissional. se normas especificas não existirem. principalmente com o advento da Lei 8. Normalização e Qualidade Industrial . destacando-se na área tecnológica através de seu desenvolvimento.270. o não atendimento de normas técnicas é considerado “prática abusiva”. aí então a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz. pela Lei n. QUALIFICAÇÕES PROFISSIONAIS DO PERITO A constituição Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5º que: “É livre o exercício de qualquer trabalho. A alteração introduzida no artigo 145 do Código de Processo Civil.inciso VIII da referida Lei: “Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou. II.

Quando essas perícias dependerem de conhecimentos técnicos e científicos inerentes a uma determinada profissão.Seção 1 . análises. pareceres e divulgação técnica” “Art. 13º . 7º . Arquitetura e Agronomia”. de 24 de Dezembro de 1966. 2º. publicada no DOU de 02 de Agosto de 1990 . O CREA-SP entende que a elaboração de laudos de avaliações e perícias de engenharia por pessoas não registradas neste órgão são “nulas de pleno direito”. o que se acha disposto na Lei Federal n. laudos e qualquer outro trabalho de engenharia.CONFEA. 6º. projetos. na qual merecem especial destaque os artigos 1º. quando da nomeação de peritos ou admissão de assistentes. através de farta jurisprudência que tomamos a liberdade de transcrever: . avaliações. 3º. quer particular.Os estudos. regulamentou o assunto na Resolução n.As atividades e atribuições profissionais do engenheiro.º 5.. somente poderão ser feitas por profissional habilitado. 7º. deve-se verificar que todas as normas brasileiras relativas à avaliação dispõem que “a determinação desse valor é de responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs Conselhos Regionais de Engenharia. velando pela qualidade técnica do trabalho que realizam e pela fiel observância de um comportamento ético compatível. tendo em vista que é seu dever fiscalizar a atividade de seus próprios registrados. IMPUGNAÇÃO DE LAUDO O Código de Processo Civil deixa taxativo que as perícias sejam elaboradas por profissionais. “Art. referentes ao exercício da profissão.194. O Conselho Federal de Engenharia. Arquitetura e Agronomia . 3º . nos seus artigos 3º. entendimento este que está em total consonância com decisões do Poder Judiciário.º 345/90.º 6496. de arquitetura e de agronomia. 4º . do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em: c) estudos. plantas. 13º e 15º dos quais transcrevemos: “Art. Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado sobre o cumprimento dos imperativos legais.Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no artigo 2º quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs”. em defesa da sociedade. III. quer público. deverão ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela Lei n. 4º e 5º. projetos. A legislação especifica consagra tal privilégio. somente poderão ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei”.página 14737.Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior. de 07 de Dezembro de 1977”.115 - Em consonância com este dispositivo legal. vistorias. para sua plena validade. dos quais transcrevemos: “Art.

º 218.aplicação da Lei n. da Lei 5. Exerce ilegalmente qualquer das profissões referidas quem não possua registro no CREA. Relator: Ministro Henrique D’Ávila).663.194/66.º 2.º 5. Apelação Cível 33.recurso promovido. arquiteto e engenheiro agrônomo e obedecidas as disposições da Resolução n. . através de Certidão. letra “c”.. 13).º 22. o perito nomeado deve ser engenheiro ou arquiteto. nas desapropriações de imóveis deve ser nomeado perito (e assistentes técnicos) o profissional habilitado do artigo 7º. a teor da Lei que regulamenta o exercício das profissões de engenheiro. ter nível universitário. de 29/06/73. arquiteto e engenheiro agrônomo (Lei 5. Que na referida Certidão estejam elencadas as suas atribuições profissionais (conhecimentos específicos). em que não encontrem profissionais. (Tribunal de Alçada do Paraná. letra “c”. Perito .116 - Exercício indevido da função de perito . da Lei n. Athos Gusmão Carneiro). que disciplina o exercício das diferentes modalidades profissionais. Apelação Cível n. relator: Des. (Tribunal Federal de Recursos.181. 145 e §§ do CPC).194/66). (Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Não é licito proceder as perícias em quaisquer avaliações sem o concurso de profissionais habilitados.inadmissibilidade .519/66. do CONFEA. salvo em se tratando de local no interior. Apelação Cível n. Nomeação de perito sem registro no CREA . Em principio. Nomeação de perito legalmente qualificado .necessidade de nomeação de engenheiro ou arquiteto .194/66.º 3.avaliador .194/66. que regula o exercício das profissões de engenheiro. bem como quite com sua anuidade (art. e estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional. Versando a perícia em avaliações de bens imóveis.º 5. Desapropriação de área suburbana promovida pela COHAB/RS. em conformidade com o art. Agravo de petição n. relator: Juiz Maranhão de Loyola). João Martins).laudo nulo. à vista de todo o exposto.avaliações de imóveis . RECOMENDAÇÕES FINAIS O CREA-SP.448. (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. compatíveis com a matéria sobre a qual irá opinar (idem). não tendo valia o laudo elaborado por quem não dispõe de formação profissional técnica a respeito da questão.multa. recomenda a todos aqueles que se valeram dos serviços profissionais de um perito ou assistente técnico atenção para os seguintes aspectos: Que o profissional tenha comprovado. 7º. relator: Des. Agravante: CREA-SP. para que os trabalhos realizados venham a ter validade jurídica (art. A nomeação de perito judicial deve recair em profissional habilitado.

o profissional. através do seu Departamento Jurídico. a à sua fiscalização. . devidamente preenchida e recolhida.4466 . 137. 1º da Lei federal n.R. geógrafos e geólogos.: 815. o CREA-SP. São Paulo . coloca-se à disposição de todos os que julguem necessária a obtenção de maiores subsídios. estão sujeitos ao registro no CREA. incluindo jurisprudência relativa à matéria. de 07 de Dezembro de 1977. Brigadeiro Faria Lima.. os seguintes profissionais: meteorologistas. além da comprovação de habilitação no CREA. arquitetos e engenheiros agrônomos.Anotação de Responsabilidade Técnica. 2614. Além dos engenheiros. em atendimento ao disposto no art.117 - Em se tratando de avaliações de imóveis e perícias de engenharia.º 6. Objetivando maior divulgação da legislação pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs. Tel. que define para os efeitos legais os responsáveis técnicos. CREA-SP: Av. deverá quando da apresentação do laudo apresentar cópia da ART .SP.496.

CONDURÚ. 1995. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. Porto Alegre: CREA/RS. 1999. 380p. 191p. 1985. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. Avaliação de imóveis rurais . III aproximação – julho de 1971. 1983.79-98.227-261. FERNANDES. CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA. 1995. 307p. v. 1993. p. 45. Rio de Janeiro: IBGE. Rubens Alves. n. 244p. Piracicaba: FEALQ. Belém. Deontologia da Engenharia. Regulamento de Honorários. ESTATUTOS do IBAPE . Sérgio Antonio. 434p. 527p. 7. AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS. DAUDT. Avaliação de propriedades rurais. n. v.167-70.219-230.. 1996. Departamento de São Paulo. São Paulo: PINI.127-134. ESCRITÓRIO TÉCNICO DE AGRICULTURA BRASIL-ESTADOS UNIDOS. FIKER. DANTAS. 1987. Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra. Jorge Artur Rodrigues. 1999. 1971. mar. atribuições e atividades. 1995. 24p. Norma básica para perícias de engenharia do IBAPE/SP. 216p. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.. set. Tabela de honorários mínimos profissionais e Ato nº 010 de 30 de setembro de 1992. 1980..173-179. n. 7). 1994. Brasília: ABEAS. São Paulo. 127p. nov. The Appraisal of Rural Property. José Maria Pinheiro. Victor Carlos. Gil José. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). jan. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. p. São Paulo: PINI. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. 41. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. São Paulo: ABRAPE. Manual Técnico de Uso da Terra. Brasília. Belém. São Paulo: ABRAPE.. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). CABALLER. X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.Decretos e Resoluções. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CREA). Avaliação de Máquinas e Equipamentos. GUIMARÃES.. p. CHEDE. 435p. 83p. 1994. INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA.terra nua. CASTRO. 1983. ASSOCIAÇÃO DOS ENGENHEIROS AGRÔNOMOS DO ESTADO DO PARÁ (AEAPA). n. 1992. 1992. FILLINGER. p. CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA. Belém: FCAP. 4. Severiano. Carlos Dário Lopes. 1983. Porto Alegre: IBAPE. Orlando Ferreira de. 1998. 216p.Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. (Manuais Técnicos em Geociência. 79. Belo Horizonte. José. 77.123-126. 251p. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. . 69p. Porto Alegre: IBAPE. Arquitetura e Agronomia. equipamentos e instalações. 3ª ed. 7. Sistema Internacional de Unidades (SI): utilização em trabalhos técnicos e científicos. 1993. Tabela de honorários mínimos profissionais. 119p. São Paulo: ABRAPE. São Paulo. Engenharia de Avaliações: uma introdução à metodologia científica. p. Vida útil de máquinas. 1995. 17p. CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA. Leis . Avaliação de propriedades rurais. ARAGÃO. Manual de orientação profissional: títulos. Vicente. 1992. Chicago/USA. São Paulo: ABRAPE. Guia de Avaliação. Madrid: MP. Honorários Periciais e sua Liberação Parcial. nov. 1995. 1999. José Fonseca. p. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos. São Paulo: PINI. Serviço de Documentação e Informação. 7. 1999. n. Curso de avaliação e perícia de imóveis rurais. 1993. Rio de Janeiro: IBGE. Goiânia: CREA. v. 75. 1999. Anais do X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.. v. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. 3ª ed. 4. In: Curso de Avaliações de Bens. DAUDT. José Maria Hesketh. Avaliação de imóveis rurais: NB-613/80.118 - LITERATURA RECOMENDADA ABUNAHMAN. Carlos Dário Lopes. ANAIS DO SIMPÓSIO SOBRE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS (Coordenador: Valdemar Antonio Demétrio). CONDURÚ NETO. Belém: AGRIMAZÔNIA. ARQUITETURA E AGRONOMIA (CONFEA). 58p. 84p. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. São Paulo: PINI. Valoration agraria: teoria y practica. 1996. Metodologia dos Diferenciais Agronômicos na Vistoria e Avaliação do Imóvel Rural. 2p. São Paulo: PINI. v. p. ranking de solos. São Paulo: ABRAPE. DAUDT. Carlos Dário Lopes.

.. 1995. v. Joaquim da Rocha & FIKER. de M. CANÇADO.. N. p. Reinaldo. Porto Alegre: IBAPE. PELLEGRINO. São Paulo: ABRAPE. 1992. 214p.C. AGUIAR.. n. Cláudio Rossi. 1995. Processo computadorizado para avaliação de culturas. MAIA. 48. 1992. São Paulo: ABRAPE..80-82. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Métodos avaliatórios: diretos x indiretos. RIBEIRO. E.A. 61p. v. 1995. Florianópolis: ICAPE. São Paulo: PINI. São Paulo: PINI. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. Tânia Magda Matsumo Albino.316p.cana de açúcar . Curso de avaliação de imóveis rurais. Domingos Mota. Princípios de engenharia de avaliações. p. AQUINO. v. 1983. Alberto Lélio. de. M. Uniform Standarts of Professional Appraisal Practice: Applying the Standards.115-122.B.. . de.. São Paulo: ABRAPE. rev. O. 4.Florianópolis: ICAPE. São Paulo: PINI. 1983. n. Problemas existentes nos laudos de peritos e assistentes técnicos em face do código de processo civil. São Paulo: PINI.2ª Parte.. Laudo pericial. 4. 216p. Anais. A informatização da avaliação de máquinas e equipamentos. São Paulo: ABRAPE. & RAYBURN.275-296. MARTINS. MAGOSSI. p. 42. São Paulo: IBAPE. ampl. MAIA NETO. São Paulo: ABRAPE... Avaliação de imóveis rurais. QUEIROGA. 8.123-125. p. LOCH.. São Paulo: ABRAPE. TOLEDO. MEDEIROS JUNIOR.. p. 47. p.147-152. 1999. Chicago: REAL STATE EDUCATION COMPANY. In: Avaliações para Garantias. RAMOS. 1995. 4. Clemente. José Carlos. Carlos.. MOREIRA FILHO. MAGNOU. 1996. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. dez. TOSH. 38p. p. MENDONÇA. J.pastagem. 186p. n. Jun. In: Curso de Avaliações de Bens. p.. H. nov. R.127-161. n. 81. MEDEIROS JÚNIOR. Avaliação de Propriedades Rurais... J. Ibá Ilha. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. MACHADO. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. n. p.. v. Porto Alegre: IBAPE. Anais. 216p. MOREIRA FILHO. São Paulo: ABRAPE. Marcelo Corrêa. E. 1993. Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia – Curso básico do IMAPE. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias.. Joaquim da Rocha. 1995. 1995.. a importância de uma apresentação didática.M. MOREIRA... Francisco. 1992.1ª Parte. SÁ LEITÃO. set. v. Laudo Pericial de uma área de terras de 4. Adilson José. Perito judicial .307-331. v.. Laudo Pericial de uma área de terras de 4.Florianópolis: ICAPE. Avaliação de Recursos Naturais e Meio Ambiente. Anais. Importancia de la valuación en el crédito pignoraticio. v. RESENDE. Florianópolis. José Ronan Simões. 379p. MENDONÇA. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. 1993. 38. 1999. p. Avaliação de Imóveis Rurais. v. Avaliação de culturas: eucalipto .119 - INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Normas de Apresentação Tabular. José. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. 1995.S. 3ª ed.404-12. 4. Flávio Godoy de.. 8.500 hectares ..190-198. 7. 4. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.. Dennis S. n. 8p. 1996. p. 1992. Ibá Ilha. In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. n. 1993. X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. 1999. Rio de Janeiro: IBGE. SAVIETTO. dez. Eduardo. 1998.500 hectares . 4. André Castelo Branco de. Florianópolis.uma honrosa função. São Paulo: PINI. Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias. MILUZZI. 39.35-60. 8. 42. 138p. mai. CURI. In: X COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias. 1992.332-8. 24p. SOLLERO FILHO. A Perícia Judicial – Como redigir laudos e argumentar dialeticamente. Engenharia Legal: Teoria e Prática Profissional. 4.. William B. 1999. São Paulo: PINI.154-157. M. Florianópolis. mar. ago. 41. p.. In: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS.

Tabela de interpretação de análise química dos solos Características Unidade de medida Símbolo Férteis Inférteis Capacidade de troca de cátions Soma de bases Alumínio trocável Ca + Mg trocáveis Potássio Fósforo Sodificação Distrofismo mE/100g mE/100g mE/100g mE/100g ppm ppm % % T S Al Ca + Mg K P -Na V 8 4 -0. 1995) 1.3 3 135 30 -10 50 -4 -3 +4 -2 -45 -10 +50 -35 2. Classificação do solo orgânico Classe Elevados teores Médios teores Baixos teores % de M.002 0. Orgânica +18 12 a 18 -12 % de Argila +60 0 a 60 <0 .002 a 0.02 a 2 2 a 200 + de 200 vista desarmada 3.02 0..120 - ANEXOS TABELAS PARA CONHECIMENTO DOS SOLOS (Daudt. Classificação de solo mineral Classe Argiloso Siltoso Arenoso Fragmentos grosseiros Matacões Tipo de terreno Tamanho das partículas (mm) 0 a 0.

bretes.. mangas Açude e bebedouro c/ taipa de terra Açude e bebedouro c/ taipa alvenaria ANIMAIS DOMÉSTICOS Reprodutor bovino Matrizes bovinas Reprodutor equino Matrizes equinas Suínos Ovinos Animal de tração Animal de montaria MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Trator de rodas ou esteira Microtrator Trator de lavoura de arroz Colheitadeira automotriz Colheitadeira rebocada Caminhão Carroça Carro de bois Carreta de trator hidráulica Carreta de trator c/ pneus 25 15 10 5 30 50 30 50 10 10 10 10 20 25 50 8 10 8 10 4 8 12 8 10 7 7 13 10 5 10 10 15 15 MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS Ancinho Arado de discos ou aiveca Grade de discos Semeadeira de linhas Semeadeira de pastagens Cultivador Plaina Colhedeira de algodão Grade de dentes ou mola Segadeira de pastagens Ceifadeira Plantadeira Sub-solador Debulhadeira de milho Desintegrador de ração Picadeira de forragem Motor elétrico Serraria Pulverizador Ensiladeira Polvilhadeira Ordenhadeira Carrinho de terreiro Roçadeira Encerado de lona Secador de cereais Sacaria de colheita em uso Adubadeira Cesto de animais (jacá) Escarificador Rodo Arreiamento de qualquer natureza 12 15 15 15 20 12 15 8 20 10 12 10 5 10 20 15 15 20 10 7 10 10 8 10 6 10 1 8 2 6 2 6 . troncos.121 - VIDAS ÚTEIS DE ALGUNS BENS COMUMENTE ENCONTRADOS NOS IMÓVEIS RURAIS (Daudt. 1995) Especificação Anos Especificação Anos CONSTRUÇÕES Alvenaria de tijolo coberto c/ telhas Madeira coberto com telhas Barro coberta com telhas Barro coberta com sapê Banheiros carrapaticidas e sarnicidas Barragem com taipa de alvenaria MELHORAMENTOS Linha luz/telefone c/ poste de madeira Linha luz/tel c/ poste de ferro/concreto Cerca de pau-a-pique Cerca de arame Encanamento de rede de água Cerca elétrica Seringas.

IBAPE.2 9.8 20.1 11.7 10.2 10.8 9.0 21.9 7. Avaliação de máquinas e equipamentos.122 - Tabela estimativa do Valor Residual do Equipamento após depreciado Equipamento Automóvel Camioneta Jipe Caminhão médio com carroceria Caminhão médio com basculante Caminhão grande com carroceria Caminhão grande com basculante Pá carregadeira de pneus .J.7 8.1 16.0 Fonte: CHEDE.2 12.0 0. G. . 1999.5 9.0 20.pequena Pá carregadeira de pneus – grande Trator de esteiras – pequeno Trator de esteiras com lâmina – médio Trator de esteiras com lâmina – grande Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande Trator agrícola de pneus Caminhão fora de estrada Retroescavadeira de pneus Moto-serra à gasolina (%) Residual 13..0 20.0 9.

- 123 -

Duração média de Máquinas e Equipamentos Rurais
Itens
TRATORES De rodas De esteiras
VEÍCULOS

Duração em anos
10 10 10 10 10 15 15 15 15 12 15 12 8 10 10 10 20 10 12

Itens
OUTROS IMPLEMENTOS Arado aiveca Grade de discos Plantadeira Planet Bico de pato

Duração em anos
10 12 10 8 5

Caminhão Carroça Carro de bois Carreta de trator IMPLEMENTOS DE TRATOR Arado de discos Grade de discos Semeadeira Cultivador Plaina Ancinho Colheitadeira de algodão Colheitadeira de milho Combinada automotriz Combinada rebocada Grade de dentes Colheitadeira de forragens Ceifadeira

DIVERSOS Máquina de café Máquina de debulhar milho Desintegrador Picadeira de forragem Motores elétricos Serraria Pulverizador Polvilhadeira Carrinho terreiro Encerado Saco colheita Jacá Rodo

30 20 20 15 15 20 10 10 8 6 3 2 2

Duração média de Construções e Melhoramentos Rurais
Construções Parede de tijolos, taipa, coberta com telhas Parede de madeira, coberta com telhas Parede de barro, coberta com telhas Parede de barro, coberta com sapé Piso de tijolo, cimentado Melhoramentos Linha de força, luz, telefone com postes de madeira Linha de força, luz, telefone com postes de ferro ou concreto Cercas de pau a pique Cercas de arame Rede de água (encanamento) Cerca elétrica Duração em anos 50 30 20 10 50 Duração em anos 30 50 20 25 30 15

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 124 -

Tabela estimativa de vida útil em função do número de horas de trabalho anual

Máquina, Veículo ou Equipamento Automóvel Camioneta Jipe Caminhão médio com carroceria Caminhão médio com basculante Caminhão grande com carroceria Caminhão grande com basculante Pá carregadeira de pneus - pequena Pá carregadeira de pneus – grande Trator de esteiras – pequeno Trator de esteiras com lâmina – médio Trator de esteiras com lâmina – grande Trator de esteiras com escarificador e lâmina grande Trator agrícola de pneus Caminhão fora de estrada Retroescavadeira de pneus Moto-serra à gasolina

Vida útil (horas) 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 9.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 8.000 10.000 9.000 6.000

Consumo de horas/ano 1.300 1.300 1.300 1.350 1.200 1.500 1.500 1.400 2.000 1.800 2.000 2.000 2.000 1.000 2.000 2.000 500

Fonte: CHEDE, G.J. Avaliação de máquinas e equipamentos. IBAPE. 1999.

- 125 -

Avaliação dos Graus de Limitação dos solos para Classificação de terras segundo a Classe de Capacidade de Uso
Características dos Solos Símbolo Solos Classe de declividad e (%) Textura Textura Fertilidad e Horiz. A Horiz. B Relevo Prof. Efetiva Graus de Limitação Classe de Capacidad e de Uso

Drenage m

Pedregosidad e

Erosão

Imped. à Mecanizaç ão

GRAUS DE LIMITAÇÃO:
N = nulo L = ligeiro M = moderado F = forte

DINIZ, J. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.

A B Fertilidad e Textur a Graus de Limitação Relevo Erosão Drenage m Interna Classe Impedimento de Profundidad à Capacidade e Mecanização De Uso Efetiva GRAUS DE LIMITAÇÃO: N = Nulo L = Ligeiro UNIDADES GEOMORFOLÓGICAS: CH = Chapada (Colinas) LB = Lombadas TEXTURA: aren = arenosa méd = média M = Moderado F = Forte AB = Abaciados DM = Dique Marginal arg = argilosa ind = indiscriminada DINIZ.. . J. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.126 - Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação Características dos Solos Unidade GeoMorfológica Símbolo Solos Textura Horiz. Horiz.

1 .4 < 4.30 4.40 Alto 41 .8 - - < 0.5 2.4 . J.15.01 .2 .0.0 > 6.0.9 .90 > 90 < 5 5 .5 .0 4. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª Aproximação – CESP – 1997.6.7 .1 0.1 .5.0 15..0. .6.8 > 0.0 6.6 0.127 - Interpretação da Análise de Solo PARÂMETRO EXPRESSÃO Muito Baixo Baixo 7 .6 0.4 0.08 .6 CLASSIFICAÇÃO Médio 16 .5.07 5.5.1 .70 71 .6 - < 2.50 51 .9 > 0.25N Relação Solo : Extrator 1:2.50.10 11 .80 Muito Alto > 80 Fósforo (P) * Acidez Potássio Trocável (K) Magnésio Trocável (Mg) Alumínio Trocável (Al) ** CTC ou T Saturação de Bases (V) Enxofre (S) *** * Extrator Resina pH em CaCl2 pH em H2O meq/100 cm3 meq/100 cm3 meq/100 cm3 meq/100 cm3 > 6.6 > 0.15 5.4 .6.0.5.0.0.5N em Ácido Acético 0.60 < 4.0 5.3 .6 0.6 .16 .3 0.5 5.60 - < 0.31 .15 > 15 - ** Extrator KCl 1N *** Extrator Acetato de Amônio 0.0 % gSO4/cm3 < 25 25 .15 μg/cm3 0 .5 DINIZ.0 > 50.

.

89 1.00 .288.11 505.558. corresponda um montante ao final de (n . Segundo: Embora a Constituição de 1988 estabeleça um teto 12 % a.42 4 731.11 O problema em apreço envolve dois aspectos econômicos importantes: Primeiro: Os desembolsos (Despesas de Investimentos) até o 4º ano.00 7 782.89 . produziriam juros na razão de 6 % a.129 - EXEMPLOS DE AVALIAÇÃO PARA CULTURAS (de acordo com CAMARGO LIMA. Preço da Caixa de Laranja (no pomar) vii.378.731. anterior à primeira safra. se aplicados alternativamente no mercado financeiro. assim. Produtividade Média Esperada iii. conforme a NBR 8799/85. Entendemos.a.00 .00 6 782.11 505.731.782..89 1.300.89 . No exemplo presente estas informações são as seguintes: i.83 5 782.00 9 782. Ponto de Nivelamento do Pomar viii.288.89 1.00 8 782.288.67 .83 505.37 .89 1.18 Fonte: Dados hipotéticos Nota: A sobra positiva. para a taxa de juros bancários. é nosso entendimento que sua adoção (mesmo que justificada) seja motivo de controvérsias pois.t) períodos. 1995) Avaliação de um pomar de laranja EXEMPLO 1 – Obter o valor atual de um pomar de laranja. Densidade de Plantio ii.378.376. Desta maneira. a expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: VAP = CFP + VEP Onde: VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do pomar avaliando CFP = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)]..89 . com rendimento anual de 6 %. (Caderneta de Poupança). Período de Formação v Época da Avaliação vi.42 . acima do ponto de nivelamento.558. Esse rendimento alternativo estabelece um Custo de Oportunidade para o capital investido. que para cada desembolso.11 505.782. Horizonte de Produção (formação/ declínio) iv. Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte expressão: CFP = CIt .67 3 558.75 .11 505.782.75 1 300. não será considerada na avaliação. (1 + i) n-t + ∑CM t =0 n t .83 .a.288.89 .00 2 378. devendo ser considerado no custo de formação do pomar em apreço.65 . Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado) 212 plantas/ha 560 caixas/ha 9 anos 4 anos 5º ano (anterior à 1ª safra) R$ 2.42 .+4) (1) (2) (3) (4) 0 376.00 Fluxo total líquido ao final de 9 anos (ponto de nivelamento) 180..782.89 .782.300. (1 + i) n-t .89 1.288. Anos Receita Líquida Total .376. a única alternativa de rendimento garantida pelo governo federal é a Caderneta de Poupança. Através de uma vistoria pormenorizada na propriedade avalianda busca-se as informações relevantes (dados agronômicos e econômicos) necessários.30 9º ano (a partir de sua implantação) Fluxo financeiro utilizado na avaliação de um pomar de citros Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Período de Formação Período de Produção Total Bruta Implantação Manutenção Manutenção (1+.

06. (1. VEP = (1 – 0..575.06) ⎦ = R$1. ao final do período analisado.(1 + i ) ⎦ = Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros Reorganizando os termos da expressão.06) CFP = R$2. diretamente sobre estes desembolsos) 5 4 3 2 1 VEP = Valor Econômico do Pomar avaliando.11 ..06) + 558.311. (1.130 No caso presente temos.42 . (1. RL . estabelecem. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i .. razão pela qual na fórmula. .83 . ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . ⎡ (1 + 0.(1 + 0.(1 + i ) ⎦ Para o exemplo presente.(1 + i ) ⎦ -r. temos então. CFP = 376. da equação.. obtido através da expressão.736. (1.06) . obtemos: VEP = (1 – r) .n. r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no preço do produto no mercado.06) + 378.(1 + i ) ⎦ Onde: RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras. Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco.575..736. VEP = RL . períodos.97 / ha A mesma metodologia poderá ser utilizada na avaliação de um pomar em datas diferentes. um Montante.75 . teremos o valor atual.. 1.06) + 300. portanto. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . com t = 0. 505.06) 4 − 1 ⎤ ⎢ 4 ⎥ ⎣ 0.23 = R$4.74 / ha (Os juros mais os valores desembolsados. 2. (1. = RLn. para o pomar avaliando de: VAP = CFP + VEP = 2. então.06) + 731. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . anteriores ao período de formação ou posteriores à primeira safra.10) . n utilizamos o fator de valor futuro (1.23 Lembrando.00 .37 .. RL = RL1 = RL2 = .74 + 1.

na região do imóvel avaliando. portanto: 5 4 VEP = (1 – 0. 505.30 / caixa. basta fazer: VEP = (1 – 0. bastará. portanto.15 = R$3. neste caso. descontar a Receita Líquida proveniente da primeira safra.(1 + 0. serão necessárias duas safras futuras. O Valor Atual de um Pomar no início do 10º ano. VAP = CFP + VEP = 2.10) .74 + 1..131 - EXEMPLO 2 – Utilizando-se dos dados do exemplo anterior.10) . admitindo-se que a avaliação esteja sendo feita logo após efetuada a primeira colheita. para cobrir os investimentos efetuados.87 / ha . No exemplo anterior tínhamos um custo de formação de: CFP = R$2.00 . uma vez que o pomar encontra-se no final de sua vida útil. o Valor Atual do Pomar será dado apenas por: VAP = VEP = (1 – 0.11 . 505.736.15 Teremos portanto.46 + 882. obter o Valor Atual de Pomar.06) ⎦ = R$833. 505.06) ⎦ = R$428.716. se a avaliação é efetuada numa data anterior a última safra.06. (1.215. ⎡ (1 + 0. ao preço de R$2.06. será dado por: Neste caso não é considerado o custo de formação.46 / ha O Valor Atual do Pomar será portanto: VAP = CFP + VEP = 833.92 / ha Entretanto.06) + 300.92 = R$1.06.11 .89 / ha EXEMPLO 3 – A partir dos dados do exemplo 1. ⎡ (1 + 0. considerando a produtividade de 560 caixas/ha.11 .736.(1 + 0. Ou seja.06) 2 − 1 ⎤ ⎢ 2 ⎥ ⎣ 0.(1 + 0.215.06) = R$882.951. ⎡ (1 + 0. o Custo de Formação será dado apenas pelo Custo de Implantação mais o Custo de Manutenção do primeiro ano. (1.06) 1 − 1 ⎤ ⎢ 1⎥ ⎣ 0. Termos.38 / ha EXEMPLO 4 – Supondo que.74 / ha Para obtermos o valor econômico do pomar.06) ⎦ = R$1.75 .06) 3 − 1 ⎤ ⎢ 3 ⎥ ⎣ 0. obter o Valor Atual de um Pomar no 2º ano de formação.10) . ou seja: CFP = 376. a vida útil de um pomar seja de 10 anos. Lembrando que o pomar em formação começará a produzir no 4º ano de sua formação teremos. Logo.

20 15 10 (1. pelo método do Valor Econômico. q 3 p = Preço pago ao produtor por um metro cúbico (m ) de madeira q = Quantidade de metros cúbicos de madeira produzida em 1 ha 1 (1 + i ) n −t = Fator de Valor Presente para as Receitas (diferentes) Líquidas Esperadas r = Coeficiente de Risco de Mercado (queda de preços). 5. sabendo-se que a produtividade média esperada em 4 cortes.06) 5 ⎭ ⎩ (1.21 / ha .5 anos 5 . em intervalos regulares de 5 em 5 anos. 1. ⎧ 180 220 300 ⎫ + + ⎨. é de: 0 ..06) (1. ⎧ 180 220 300 390 ⎫ + + + ⎬ ⎨.15 anos 15 .06) 5 ⎭ ⎩ (1. após o primeiro corte. ou soma das Rendas Líquidas Futuras RLF = p .20 anos 3 2º corte 3º corte 4º corte 300 m / ha 3 220 m / ha 3 180 m / ha 3 Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos: VEt=0 = 0. 1 (1 + i ) n −t Onde: VEF = Valor Econômico para a Floresta em apreço RL = Renda Líquida Esperada.a.878.27/m3. obter seu valor econômico.) EXEMPLO 5 : Sabendo-se que o preço pago ao produtor de madeira é de R$5.90 .. é de: 5 .27 . em intervalos regulares de 5 em 5 anos.06) VEt=0 = R$2. admitindo-se 5% a 10% t = t = 0. ⎬ 15 10 (1..06) VEt=0 = R$2.132 - Florestas Plantadas Avaliação de florestas artificiais De acordo com MAGOSSI (1991).. no período t = 5.10 anos 10 . no período t = 0. ∑ RL t =0 n t .06) (1.20 anos 3 1º corte 2º corte 3º corte 4º corte 390 m / ha 3 300 m / ha 3 220 m / ha 3 180 m / ha 3 Colocando o preço do metro cúbico (m ) em evidência e reorganizando os termos da expressão do valor econômico da floresta temos: VEt=0 = 0. a fórmula avaliatória pode ser representada pela seguinte expressão algébrica: VEF = (1 – r) .38 / ha EXEMPLO 6 :Considere-se a plantação anterior. sabendo-se que a produtividade média esperada nos próximos 3 cortes.27 . .90 . destinada a produção de celulose. para uma floresta de eucalipto.002. 5. 2.06) (1. n períodos i = Taxa de juros (6 % a.15 anos 15 .10 anos 10 .

admitido como 5% 1 (1 + i ) n −t = Fator de valor presente para a receita futura . adicionando-se. temos então que: n CFcap = CF . na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais. Tem-se. necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie. a seguinte expressão. portanto. acrescido do valor econômico da plantação. quando for o caso. deduzidos os custos vincendos da mesma. produziriam os juros (J). (1 + i) CFcap = Custo de formação capitalizado no instante em que se efetua a avaliação. em produção. o rendimento líquido da safra pendente de fato.. deve ser empregado o método do custo de reposição. ou soma das rendas líquidas futuras Onde: pt = Preço pago ao produtor na época t (safra) qt = Produção esperada na época t (kg/ha) Dt = Despesas de colheita. utilizada na obtenção do valor atual da cultura anual: VA = CF + VE Onde: CF = Custo de Formação e/ou reposição da cultura [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)].133 - Culturas Temporárias AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS De acordo com a NBR 8799/1985. armazenagem. entre outras r = Taxa de risco associado à possíveis quedas de produtividade e/ou risco de comercialização. multiplicado por um coeficiente de risco. na ocasião da avaliação. 1 (1 + i ) n −t RLt = Renda líquida esperada. transporte. Dado que os desembolsos com a implantação e manutenção. RLt . VE = Valor econômico para a cultura em apreço VE = (1 – r) . se aplicados alternativamente no mercado financeiro. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um.

iv v vi.06) − 1 ] .00016) ⎦ ⎩ ⎭ R$150.80⎬ ≅ ⎨80.76 c.. a. taxa de juros equivalente id = 360 [ (1. ⎧ ⎫ ⎡ ⎤ 1 − 86.05) . sabendo-se que: i. no instante t = 3 meses após o plantio.32 / ha . b. 100 = 0. ciclo da cultura custo de formação despesas com colheita preço recebido pelo produtor produtividade data da avaliação taxa de juros (poupança) 140 dias pós plantio R$203. custo de formação 90 CFmilho = 203.10 / ha R$5.56 / ha d.80 .00016) ≅ R$206.55 / sc de 60 kg 80 sc /ha 90 dias pós plantio 6 % a. valor atual de 1 ha de milho VAmilho = CFmilho + VEmilho = R$357.55. vii. (1.10 − 203.a.016% a.⎢ 50 ⎥ ⎣ (1. valor econômico VEmilho = (1 – 0.d.134 - EXEMPLO 7 – Obter o valor econômico de 1 ha de milho. iii.5. ii.80 /ha R$86.

012.508.000.000.00 4 2.a.00 1.012. Ponto de nivelamento do pimental ix.50 / kg Fluxo financeiro utilizado na avaliação de uma plantação de Pimenta-do-reino Custo de Formação/Produção (R$) Custo Receita Período de Formação Período de Produção Total Bruta Implantação Manutenção Manutenção (1+.00 .00 Fluxo total líquido ao final de 9 anos 3.2. acima do ponto de nivelamento (6º ano).00 ..000. Quadro Financeiro (Fluxo de Caixa Esperado) 1.00 1.508.00 8 2.2.520.00 .. Taxa de Juros 6º ano (a partir de sua implantação) 6% a.012.3.00 3. Este montante é dado pela equação: MRL = RL .520.012.00 O Valor Atual do Pimental será dado por: VAP = CFP + VEP Onde: VAP = Valor Atual (na data de elaboração do laudo) do plantio avaliando CFp = Custo de Formação [Custo de Implantação (CI) + Custo de Manutenção (CM) + Custos de Oportunidade dos Desembolsos Efetuados ou Juros Produzidos (J) à Taxa (i)].00 3.00 . Preço da Pimenta-do-reino (produtor) vii.00 .2.012.00 6 2.00 3.00 3.00 3. Período de Formação v.00 .012.00 3 2.012.2. Depreende-se assim que o Custo de Formação é estabelecido com base na seguinte expressão: CFP = CIt .012.012.2.012.000.012.012.520.012.00 1.2.508.500 pés / ha 3.00 7 2.3.00 1.064.00 .012. (1 + i) n-t Observação: Como na data da avaliação do pimental já foram efetuadas quatro (4) safras.012.00 3.508.508. não será considerada na avaliação.508.520.00 1.00 5 2.6. Horizonte de Produção (formação/declínio) iv.135 - Avaliação de Pimenta-do-Reino EXEMPLO 8 – Avaliação de um pimental em produção Dados Agroeconômicos relevantes: i.520.00 9 2.012.6.00 1..000. Produtividade Média Esperada iii.00 .00 3.2.2.520.000 kg / ha 9 anos 1 ano 6º ano (anterior à 5ª safra) R$1.00 Fonte: Dados hipotéticos Nota: A sobra positiva. (1 + i) n-t + ∑ CM t =0 n t .00 1. Anos viii.520.00 1 3. devemos obter o montante destas safras (devidamente capitalizadas) e descontá-las do Custo de Formação do Pimental.00 3.+4) (1) (2) (3) (4) 0 6. ⎡ (1 + i ) t − 1⎤ ⎢ ⎥ i ⎣ ⎦ .00 2 2.000. Densidade de Plantio ii.508.520. Época da Avaliação vi.00 .00 .00 .508.00 1. (poupança) Receita Líquida Total .

(1 + 0.06. 2.06) .508.84 / ha Lembrando. (1 + i) n-t . portanto. 5 CFP = R$5. e considerando as receitas futuras até o ponto de nivelamento..06) ⎦ = R$4... ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . Teremos então: CFP = CIt .10) . teremos portanto: VEP = (1 – 0.06) 4 − 1 ⎤ ⎢ 4 ⎥ ⎣ 0.136 - Onde: MRL = Montante para a Renda Líquida do Pimental até a data de avaliação RL = Fluxo de Renda Líquida t = Número de Rendas (ou períodos) obtidas desde o início da produção (2º ano) até a data da avaliação (6º ano). obtido através da expressão. com t = 0.n..(1 + i ) ⎦ = Fator de Valor Presente para uma série uniforme de pagamentos (ou rendimentos) futuros Para o exemplo presente. (1 + i) n-t + ∑ CM t t =0 6 n . = RLn.06) + 3000 . 1. RL = RL1 = RL2 = .631. 1.(1 + 0. teremos o Valor Atual para o Pimental avaliando de: VAP = CFP + VEP = R$10. VEP = (1 – r) .928.06) 4 − 1⎤ ⎢ ⎥ 0.71 / ha .. ⎡ (1 + 0.06 ⎣ ⎦ CFP = 6000 . (1 + 0. r = Coeficiente de risco associado a queda de no Fluxo de Receitas Líquidas decorrentes de queda na produção e/ou redução no preço do produto no mercado.RL .00 .702.1508 ..(1 + i ) ⎦ Onde: RL = Fluxo de Receitas Líquidas Futuras..87 / ha VEP = Valor Econômico do Pimental avaliando. ⎡ (1 + i ) n − 1⎤ ⎢ n ⎥ ⎣ i . da equação. RL . ⎡ (1 + i ) t − 1⎤ ⎢ ⎥ i ⎣ ⎦ ⎡ (1 + 0. períodos. Normalmente atribui-se uma taxa de 10% à variável risco.

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