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Direito Romano: Propriedade

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CAPÍTULO

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PROPRIEDADE

CONCEITO

A propriedade (dominium, proprietas) é um poder jurídico absoluto e exclusivo sobre uma coisa corpórea. Neste conceito, que é da jurisprudência clássica, a propriedade é considerada como uma relação direta e imediata entre a pessoa, titular do direito, e a coisa. Explica-se tal acepção pela preponderância do aspecto do poder nas relações de senhorio no direito romano primitivo, quer seja seu objeto uma coisa pertencente à família, quer sejam as pessoas livres sujeitas à pátria potestas. Não é por acaso que as Instituías de Justiniano ainda definem o domínio como in ré plena potestas (Inst. 2.4.4). No sentido positivo, a propriedade confere ao titular o direito de usar, gozar e dispor da coisa e, no sentido negativo, exclui toda e qualquer ingerência alheia, protegendo-o, no exercício de seus direitos, contra turbação por parte de terceiros. A característica dominante do ponto de vista jurídico é a exclusividade da propriedade, que impõe a todos a obrigação de respeitá-la. ]à o conteúdo positivo desse instituto — a subordinação completa da coisa a seu proprietário — é um aspecto mais económico do que jurídico. Interessa-nos, porém, quanto ao ponto de vista jurídico, a amplitude dessa subordinação.
LIMITAÇÕES DA PROPRIEDADE

O poder jurídico do proprietário sobre a coisa é, em princípio, Ilimitado, mas limitável. O poder completo pode ser limitado volun65

tariamente pelo próprio proprietário ou pela lei. As limitações impostas pela lei visam proteger o interesse público ou justos interesses de particulares. Limitações de interesse público são, entre outras, as seguintes, citadas a título exemplificai!vo: a) o proprietário de um terreno ribeirinho deve tolerar o uso público da margem; 6) a manutenção de estradas marginais ao terreno fica a cargo do proprietário; c)há várias proibições de demolição de prédios sem autorização administrativa, estabelecidas no período imperial; d)no século IV d.C., uma constituição imperial concedeu ao descobridor de jazida o direito de explorar a mina em terreno alheio, mediante indenização a ser paga ao proprietário. Limitações no interesse de particulares são, na maioria, as constituídas em favor de vizinhos, como por exemplo: a) os frutos caídos no terreno vizinho continuam de propriedade do dono da árvore. O vizinho tem de tolerar que este os recolha dia sim, dia não; 6) o vizinho deve suportar a inclinação dos ramos numa altura superior a 15 pés, podendo, entretanto, cortá-los até essa altura; c) o fluxo normal das águas pluviais deve ser suportado também. São limitações legais, ainda no interesse particular, as regras de inalienabilidade, que proíbem ao proprietário transferir ou onerar seu direito. Tal inalienabilidade existia no terreno dotal, sobre os bens do pupilo, nas coisas em litígio, e visava proteger os interesses da mulher, do incapaz ou da outra parte na lide, respectivamente. Aqui, nas limitações legais, temos que mencionar ainda as regras e sanções da legislação imperial quanto ao abuso do poder e aos maus tratos cometidos contra escravos pelo proprietário, limitações que tinham uma finalidade humanitária. Além das limitações impostas pela lei, o proprietário podia, voluntariamente, restringir a amplitude de seu direito, destacando e concedendo a outrem certa parcela deste. Esta é a maneira da constituição de direitos reais sobre, coisa alheia por meio de ato jurídico. Deles trataremos no lugar próprio. Notese, porém, que uma vez cessada a limitação, a propriedade automaticamente recupera a sua inteireza, seja qual for a razão da cessação. Este fenómeno se chama, modernamente, elasticidade da propriedade.
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Cumpre-nos mencionar, ainda, a proibição dos atos emulativos, que, modernamente, é considerada como limitação da amplitude do exercício da propriedade. A teoria foi elaborada na Idade Média, com base nos textos da Codificação de Justiniano. São considerados atos emulativos aqueles que o proprietário pratica não para sua utilidade, mas para prejudicar o vizinho.
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CAPÍTULO

9

HISTÓRIA DA PROPRIEDADE ROMANA
No retroexposto, encaramos a propriedade como um instituto unitário. Sua evolução histórica, porém, apresenta diversas formas e fases, que devem ser explicadas em seguida.
DIREITO PRIMITIVO

como propriedade do Estado só os das províncias, formalmente excluídos da propriedade particular em todo o período clássico, como, aliás, veremos mais detalhadamente adiante.
PROPRIEDADE QUIRITARIA

O pátrio poder do paterfamilias abrangia, além das pessoas livres e dos escravos pertencentes à família, também os bens patrimoniais desta. Assim, o poder jurídico sobre coisas, na origem, estava incluído na pátria potestas e a propriedade não tinha nome distinto. Discutia-se, outrossim, sobre os objetos dessa primitiva propriedade particular: se abrangia apenas os bens móveis ou também os imóveis. Não faltam provas da originária propriedade coletiva sobre terras, exercida pelas gentes (conjunto de famílias coligadas por descenderem de um tronco ancestral comum), terras que passaram, posteriormente, à propriedade do Estado (agri publici). Conforme a lenda, a propriedade particular foi reconhecida desde a fundação de Roma, mas, quanto aos imóveis, limitada a dois lotes (jugera) de terra, que podiam servir para construir a casa e plantar a horta. Evidentemente, porém, grandes terras aráveis foram distribuídas era propriedade particular, já antes das XII Tábuas, no século V a.C. Realmente, o direito nesta legislação primitiva já conhecia a PROPRIEDADE PRETORIANA propriedade particular, tanto sobre móveis como imóveis. A O sistema do ius civile acima exposto era rígido e distribuição das terras públicas e particulares verificou-se em complicado demais para o rápido desenvolvimento dos todo o período da República, De outro lado, com a ocupação de novos territórios, estes passaram para a propriedade do Estado, negócios, exigência natural do comércio. Além disso, a mas os situados na Itália foram, até o fim da República, aplicação das regras acima atentou, em muitos casos, contra a equidade, princípio que foi ganhando vulto na segunda metade distribuídos, ficando, assim, da República. Tome-se, por exemplo, o caso da transferência da 68 propriedade de rés mancipi pela simples tradição ao invés
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O conceito abstrato da propriedade, distinto do do pátrio poder, e sua denominação de dominium e propríetas, datam da segunda metade da República. O instituto faz parte do ius civile; chama-se dominium ex iure Quiritium. Pressupõe, naturalmente, que seu titular seja cidadão romano. Outro pressuposto é que a coisa, sobre que recaía a propriedade quiii-tária, possa ser objeto dela. Estão nesta condição todas as coisas corpóreas in commercio, exceto os terrenos provinciais. Terceiro pressuposto é que a coisa tenha sido adquirida, pelo seu titular, por meio reconhecido pelo ius civile. Tais meios eram: 1.°) os modos de aquisição originários; 2.°) o usucapião; e 3.°) para as rés mancipi, a tnan-cipatio e a in iure cessio, e para as rés nec mancipi, a simples traditio. Os detalhes desses vários modos de aquisição serão tratados oportunamente. Cumpre ainda adiantar que o usucapião — modo de aquisição da propriedade pelo simples fato de alguém ter a coisa em seu poder por certo tempo e sob certas condições — gerava propriedade quiri-tária, tanto no caso das rés mancipi como no caso das rés nec mancipi. Assim, se alguém comprasse uma rés mancipi, sem que o vendedor transferisse a propriedade dessa coisa pelos atos jurídicos solenes acima mencionados, mas sim apenas pela simples tradição da coisa, o comprador não adquiria a propriedade quiritária. Só o usucapião, após decurso do prazo prescrito, gerava tal domínio. Assim, o usucapião, como modo de aquisição da propriedade reconhecida pelo ius civile, supria nestes casos a falta da mancipatio ou da in iure cessio.

dos atos solenes prescritos. Naturalmente, a simples entrega atende muito mais às necessidades do comércio do que às formalidades complicadas da mancipaíio e da m iure cessio. Praticada aquela, porém, perante o ius civile o vendedor ainda era proprietário, enquanto não se completasse o prazo do usucapião. Isto era uma injustiça contra o comprador, que pagara o preço ao vendedor. O pretor, em obediência aos princípios que nortearam sua ativi-dade, socorreu os prejudicados com tais situações. Considerando que o comprador, no exemplo acima descrito, aliás muito comum, estava em vias de usucapir, protegeu-o contra o antigo proprietário que lhe vendera a coisa e que, depois, baseando-se no formalismo do ius civile, de má-fé exigisse a devolução daquela. O meio de defesa era uma exceptio rei venditae et traditae, concedida pelo pretor na fórmula da ação, que paralisava a pretensão do proprietário antigo. Por este meio, o comprador ficava protegido contra o antigo proprietário. Depois, tal defesa foi estendida pelo pretor para os casos era que a coisa, que havia sido entregue ao comprador pela simples tradição, caísse em mãos de terceiros. Neste caso o comprador não tinha direito reconhecido pelo ius civile em que pudesse basear sua pretensão e reaver a coisa. Entretanto, o pretor, considerando-o como tendo usucapião em curso, concedeu-lhe uma ação, chamada actio Publiciana, de um pretor Publicius, que a introduziu, e pela qual o comprador podia exigir a devolução da coisa de qualquer pessoa que a tivesse em seu poder. Processualmente, a actio Publiciana baseou-sc na ficção de que o prazo do usucapião tivesse realmente decorrido. Os remédios processuais acima expostos foram utilizados em outros casos semelhantes, como na aquisição a nãoproprietário, na doação, bem como nos casos da missio in possessionem, em que o pretor conferia a posse definitiva da coisa, com base no seu imperium, a pessoa outra que não o proprietário quiritário. Exemplos destes casos encontramos na execução do devedor insolvente (bonorum emptor), na sucessão pretoriana (bonorum possessio) etc. Assim, o pretor construiu um novo tipo de propriedade, diferente e até contraposta à propriedade quiritária. Formalmente o pretor não podia derrogar o ius civile. Por isso, o proprietário quiritário, nos específicos casos regulados pelo pretor, continuava nominalmente dono, mas seu direito ficava reduzido só.ao nome (nudutn ius Quiritium), e do ponto de vista prático nenhum valor teria, porque o pretor assegurava o poder definitivo sobre a coisa a quem julgasse mais justo.
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Esta propriedade pretoriana se chamava também propriedade bonitária, por terem os romanos usado sempre as expressões in bonis esse para indicar o domínio concedido pelo pretor, em contraposição à propriedade quiritária: dominium ex iure Quiritium.
PROPRIEDADE DE TERRENOS PROVINCIAIS

Conforme já mencionamos, os terrenos situados nas províncias, fora da península itálica, ficaram de propriedade do Estado. Na época imperial umas províncias pertenciam ao povo romano e foram administradas pelo Senado, ao passo que outras eram propriedades do Imperador. Os terrenos nelas situados eram chamados praedia stipendiaría e praedia tributaria, respectivamente. A propriedade particular foi excluída de tais terrenos. Entretanto, o Estado podia conceder, e realmente concedeu, o gozo deles a particulares, concessão semelhante, mas não idêntica, à propriedade. Os textos indicam-na com as expressões habere possidere frui e Gaius a chama possessio vel ususfructus. Na prática aplicam-se-lhe todas as regras referentes ao domínio em geral.
PROPRIEDADE DE PEREGRINOS

Por falta do requisito da cidadania, o estrangeiro não podia adquirir propriedade pelo ius civile. Os romanos reconheciamlhe, entretanto, a propriedade pelo seu próprio direito estrangeiro, chamando esta de simples dominium, em contraposição ao dominium ex iure Quiritium e admitiam para ela meios processuais de defesa que imitavam os da defesa da propriedade quiritária.
UNIFICAÇÃO DOS DIVERSOS TIPOS DE PROPRIEDADE

Justíniano aboliu a diversidade de propriedade, unificando o instituto, uma vez que as causas da distinção já haviam desaparecido em sua época. 71

CAPÍTULO

10

CO-PROPRIEDADE
CONCEITO

O caráter absoluto e exclusivo da propriedade incompatibiliza-se com a existência de duas propriedades ao mesmo tempo sobre a mesma coisa: duorum in solidutn dotninium esse non potest (D. 13.6.5.15). Ê possível, entretanto, que o direito de propriedade pertença a mais de uma pessoa, dividido entre elas. Trata-se da co-propriedade (condo-mímum), tendo cada co-proprietário direito a uma parte ideal da coisa (totius corporis pró parte dominium habere — D. 13,6,5.15). Tal co-propriedade pode originar-se por vontade das partes (adquirindo, por exemplo, uma coisa em comum) ou incidentalmente (herdando em comum, por exemplo). A coisa não é dividida entre os proprietários, mas cada um deles tem direito, na proporção de sua parte, a cada uma das parcelas componentes da coisa inteira. Assim, o direito de propriedade de cada um, em princípio completo, está limitado pelo direito do outro co-proprietário. Uma vez, porém, que a propriedade de um dos coproprietários se extinga (renunciando, por exemplo), tal propriedade passará a pertencer aos demais (ius accrescendi). Do mesmo princípio segue-se que o co-proprietário tem poder ilimitado sobre a parte do direito que a ele pertence; pode aliená-la, doá-la etc., mas o seu direito de disposição sobre a coisa inteira está limitado pela concorrência do direito dos outros co-proprietários. Disposição relativa à coisa inteira exige o acordo unânime, ou, ao menos, tolerância passiva de todos os outros co-proprietários. Em outras palavras, qualquer deles pode vetar disposição dos outros (ius prohibendi), não prevalecendo a vontade da maioria contra a minoria (in ré communi ne-minem dominorutn iure facere quícquam invito altero posse — D. 10.3.28) 72

Naturalmente, tal estado de co-propriedade não podia ser imposto às partes, pois suas regras possibilitariam a obstrução completa por qualquer delas ao desejo das outras. Havia, realmente, um meio judicial para conseguir a divisão: a actio communi dividundo. Esta podia ser proposta a todo tempo por qualquer dos co-proprietários. A divisão se verificava pela fragmentação real da coisa, se esta era divisível, ou, em caso contrário, pela sua adjudicação a quem maior lance oferecesse. O adjudicatário ficava com a obrigação de pagar a cada um dos proprietários, em dinheiro, a parte que lhes coubesse.
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