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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

Registro: 2011.0000241649

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 011571807.2007.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes LAZARO LAERCIO ZANCHIN e SANDRA REGINA WARZEA ZANCHIN sendo apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS EM SAO PAULO BANCOOP.

ACORDAM, em 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente) e RIBEIRO DA SILVA.

São Paulo, 19 de outubro de 2011.

LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrônica

Este documento foi assinado digitalmente por LUIZ ANTONIO AMBRA. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0115718-07.2007.8.26.0000 e o código RI000000CNPR6.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo
APELAÇÃO nº 0115718-07.2007.8.26.0000 APELANTES: LAZARO LAERCIO ZANCHIN E SANDRA REGINA WARZEA ZANCHIN APELADO: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS EM SAO PAULO BANCOOP COMARCA: SÃO PAULO
Este documento foi assinado digitalmente por LUIZ ANTONIO AMBRA. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0115718-07.2007.8.26.0000 e o código RI000000CNPR6.

VOTO Nº 12362

COOPERATIVA HABITACIONAL Cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que não participaram da realização do rateio final de responsabilidade Assembléia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previsão de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos Sentença de improcedência incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitação dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmissão da propriedade Invertidos os ônus do sucumbimento, mantida apenas a não obrigatoriedade de registro da incorporação, já que esta juridicamente não existe Cabendo averbação da construção no Registro Imobiliário, assim que finalizada.

Trata-se de apelação contra sentença (a fls. 132/133) de improcedência, em ação declaratória buscando o reconhecimento da quitação do preço de aquisição da unidade habitacional transacionada com a ré. Na inicial igualmente se pedindo o registro da incorporação do empreendimento, providência não levada a cabo até agora. Nas razões de irresignação se sustentando o descabimento do decisum, pelos

fundamentos então expendidos (fls. 530/565).

Recebido o recurso a fl. 569, tempestivo conforme certidão de fl. 569, preparado a fls. 566/568, a fls. 571/595 veio a ser contraarrazoado.

APELAÇÃO Nº 0115718-07.2007.8.26.0000 SÃO PAULO VOTO Nº 2/8 (LM)

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É o relatório.

Consta da inicial, que os autores firmaram o termo de adesão no dia 30/07/00, para aquisição do apartamento nº 41, Bloco F, do Conjunto Residencial Praias de Ubatuba, São Paulo, conforme o contrato acostado a fls. 39/48; unidade esta integralmente quitada, conforme demonstrativo de fls. 56/58. Ocorre que, em 22/09/06 os adquirentes receberam o comunicado de fl. 59, o qual informava a apuração final e encerramento da Seccional Praias de Ubatuba, noticiando a existência de saldo remanescente no total de R$ 1.400.000,00, rateados entre todos os cooperados-adquirentes, cabendo aos autores a importância de R$ 12.750,39 (doze mil, setecentos e cinquenta reais e trinta e nove centavos). Naquele documento se esclarecendo que a escritura definitiva seria outorgada ao cooperado mediante o termo de quitação do resíduo.
Este documento foi assinado digitalmente por LUIZ ANTONIO AMBRA. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0115718-07.2007.8.26.0000 e o código RI000000CNPR6.

A sentença recorrida não se sustem, data venia. A matéria em discussão já pacificada nesta Corte, em sentido contrário ao do decisório recorrido. De minha relatoria, a Apelação Cível nº 014942075.2006.8.26.0000 (485.842.4/5-00), de São Paulo, sendo apelantes Luiz Fernando e outros e apelada a mesma ré, Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo.

Os autores, como não se controverte nos autos, pagaram integralmente o preço de aquisição das respectivas unidades com que contemplados; mas se viram depois notificados ao pagamento de elevado resíduo, decorrente de prejuízos que a cooperativa de que partícipes estaria enfrentando.

Que isso ocorreu, não há dúvida, qual nova Encol, de infeliz memória; confessada a utilização de “recursos provenientes de outros grupos cooperados para o término da obra”. Havendo notícia de
APELAÇÃO Nº 0115718-07.2007.8.26.0000 SÃO PAULO VOTO Nº 3/8 (LM)

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aprovação das contas do período compreendido entre 2005 e 2008 somente em 19.02.09; isto é, muito depois de ultimada a obra, ocorrida esta nos primeiros anos da década passada.

A mera aprovação de contas da cooperativa, como quer que seja, de si nada representava, deveria haver deliberação específica acerca das contas da obra aqui discutida, de que nem se cogitou.
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Nesta Corte a questão se pacificou, em sentido contrário ao da sentença. Iterativo aresto, da lavra do desembargador Francisco Loureiro, bem a equacionando. Dando conta, inclusive, de ao caso se aplicar o Código do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E permanecerem com débito ad aeternum, exigível a qualquer novo revés financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelação nº 015852907.2006.8.26.0100, j. 24.03.11, 4ª Câmara de Direito Privado): “Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao sindicato dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles não é constituída de bancários. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao público em geral, alavancados em forte apelo publicitário. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores. ....................................................................... Após julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que,

APELAÇÃO Nº 0115718-07.2007.8.26.0000 SÃO PAULO VOTO Nº 4/8 (LM)

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sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma multidão de adquirentes. Não vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. ......................................................... Como acima posto, entendo que sob singelo rótulo formal de negócio cooperativo passou a ré BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliária, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao público em geral, e não somente aos bancários, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rótulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestação. ......................................................... Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que já receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resíduo de custeio de obras no regime cooperativo. ......................................................... O que não se concebe é que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos até a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrança de suposto resíduo, apurado sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construção daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realização de assembléia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentação probatória dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que não pode a cooperativa ré escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrança de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter quitação da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na cláusula

APELAÇÃO Nº 0115718-07.2007.8.26.0000 SÃO PAULO VOTO Nº 5/8 (LM)

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo
16ª, de péssima redação e difícil intelecção até mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstração objetiva da composição do crédito. Basta ver que somente em março de 2007, quase dois anos após a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa ré se dignou fazer assembléia específica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforço de caixa para dar continuidade às obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porém, que somente a partir de tal assembléia é que se adotou providência que seria exigível desde o lançamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente específica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperação de empréstimos solidários, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforço de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de empréstimos feitos a outras seccionais e de má administração de recursos alheios. .................................................................. Com efeito, não há prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrança de tão expressivo resíduo, que monta, somado, a milhões de reais. Na realidade, o que parece ocorrer é que a BANCOOP lançou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que não conseguiu entregar e, em razão de administração ruinosa, pretende agora diluir o prejuízo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupõe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porém, não diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.” Assinalou o aresto, todavia, aqui não se dever falar em incorporação imobiliária, no sentido jurídico do termo; daí a desnecessidade mantida nesse ponto a sentença de improcedência de promover o

registro próprio da lei 4591/64, de Condomínios e Incorporações.

Não há necessidade mesmo, em situações da ordem da presente primeiro se erige a obra, depois esta é simplesmente averbada

APELAÇÃO Nº 0115718-07.2007.8.26.0000 SÃO PAULO VOTO Nº 6/8 (LM)

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no Registro Imobiliário. Não havendo notícia de que isso tenha deixado de ser feito.

Importa menos, a partir daí, a aprovação das contas de 2005 a 2009, como anotado em acórdão outro da 1ª Câmara (Apelação Cível nº 9145098-19.2007.8.26.0000, julgada em 26.04.2011) pelo desembargador Rui Cascaldi: “A ré, ora apelada, esclareceu que o débito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, não tendo especificado qual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mão de obra, nem há prova destes gastos. Ou seja, não ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da má gestão de seus dirigentes (desvio ilícito de recursos ou inabilidade administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista informativa da ré informa apenas os “ingressos e dispêndios” acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especificá-los. E a ata da assembléia realizada em 19.2.2009 sequer traz indicação dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa ré dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada há nesse documento que permita concluir que houve aprovação dos resultados negativos correspondente à cobrança efetuada dos autores.” Ainda da 1ª Câmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelação 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.05.2001. Com remissão a inúmeros outros precedentes, a saber: Apelações 0629173-42.2008.8.26.0001 (3ª Câmara, rel. des. Donegá Morandini, j. 15.03.2011), 994.09.291658-3 (4ª Câmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4ª Câmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.02.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6ª Câmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.03.2011).
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Pode ser trazida à colação, mais, a Apelação 010228283.2009.8.26.0008 (5ª Câmara, rel. des. James Siano, j. 20.04.2001), com

APELAÇÃO Nº 0115718-07.2007.8.26.0000 SÃO PAULO VOTO Nº 7/8 (LM)

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo
remissão a quatro outros precedentes: Apelações 636.529-4/1-00 (4ª Câmara, rel. des. Ênio Zuliani, j. 01.10.2009), 488.413-4/0-00 (5ª Câmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 04.11.2009), 604.764.4/4-00 (9ª Câmara, rel. des. João Carlos Garcia, j. 10.02.2009) e 582.881.4/0-00 (8ª Câmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 05.11.2008).

Desta

Câmara,

mais,

a

Apelação

0198388-

30.2006.8.26.0100 (j. 06.04.2001, rel. des. Salles Rossi). Da 2ª Câmara, a Apelação 9247421-68.2008.8.26.0000 (rel. des. Boris Kuffmann, j.

19.04.2011), ainda a Apelação 0343193-80.2009.8.26.0000 (rel. des. Neves Amorim, j. 29.03.2011). Da 1ª, outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelação nº 9070537-24.2007.8.26.0000, j. 29.03.2011). Da 4ª a Apelação 0122050-53.2008.8.26.0000 (j. 07.04.2011, rel. des. Teixeira Leite). Da 3ª a Apelação 527.602.4, rel. des. Beretta da Silveira.

Dou parcialmente

provimento Do

ao

apelo, de

para

julgar

a

ação

procedente.

registro

incorporação

imobiliária

descabendo cogitar, mas determinada a outorga do instrumento definitivo de aquisição aos autores, que já quitaram os seus débitos. Invertidos os ônus do sucumbimento, honorários de advogado à ordem de 20% sobre o valor corrigido da causa, que não é dos maiores.

Luiz Ambra Relator

APELAÇÃO Nº 0115718-07.2007.8.26.0000 SÃO PAULO VOTO Nº 8/8 (LM)

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