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Incorporação Imobiliária

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Incorporação e Contratos Imobiliários

Fabio Coutinho de Alcantara Gil

CONCEITOS
Incorporação imobiliária é a atividade empresarial que tem por objeto a construção e comercialização, durante a obra, de unidades imobiliárias autônomas integrantes de edificações coletivas, bem como a constituição de condomínio edilício, mediante instituição registrada no Registro de Imóveis. A incorporação constitui atividade de longo prazo e complexa Pode ser exercida por pessoa física ou jurídica: Que possua direitos de alienar frações ideais do terreno e sobre ele construir, ou Seja construtor ou corretor de imóveis.

A Atividade do Incorporador
Sob o ponto de vista do incorporador, incorporação é caracterizada: pela coordenação dos fatores de produção inerentes a essas tarefas pela assunção dos riscos do negócio envolve a captação de recursos do público destinados à execução da obra providências para regularização da propriedade ante às autoridades administrativas e Registro de Imóveis

. irretratabilidade do contrato. como créditos privilegiados. aplicação de sanções civis e penais contra o incorporador que. como requisito da oferta pública do empreendimento. dever de informação sobre o andamento da obra. assegurando aos adquirentes a obtenção do contrato definitivo.LCI • • • • • • arquivamento do Memorial de Incorporação. direito dos adquirentes de substituir o incorporador e classificação dos créditos dos adquirentes. frustrar a segurança jurídica do negócio. em caso de falência do incorporador.DIREITOS BÁSICOS DOS ADQUIRENTES . por ação ou omissão.

Interesses envolvidos na Incorporação CONSUMIDOR CONSUMIDOR BANCO BANCO FINANCIADOR FINANCIADOR PODER PODER PÚBLICO PÚBLICO INCORPOINCORPORADOR RADOR PROPRIEPROPRIETÁRIO TÁRIO DO DO TERRENO TERRENO ADQUIRENTES ADQUIRENTES MERCADO MERCADO .

A HARMONIZAÇÃO DE INTERESSES PRINCIPAIS TIPOS CONTRATUAIS Promessa de venda e compra De unidade imobiliária De fração ideal de terreno/ construção REDES CONTRATUAIS Construção Empreitada global Administração Financiamento (mútuo) Seguro Corretagem .

A HARMONIZAÇÃO DE INTERESSES – PRINCIPAIS GARANTIAS (Lato sensu) Alienação fiduciária Hipoteca Caução de direitos creditórios Patrimônio de afetação .

obrigação e informar sobre ônus Hipoteca sobre o imóvel – o caso Encol Arbitragem e CDC .Contrato de Incorporação – Deveres e Obrigações do Incorporador É Contrato de Adesão – interpretação e cláusulas abusivas Irretratabilidade Obrigação de entregar – “habite-se” Terreno .

Contrato de Incorporação – Direitos do Adquirente Fiscalização Informação (ônus do terreno e contrato por administração) Assembléia de Adquirentes – Comissão de Representantes Destituição do Incorporador Rescisão por inadimplemento do Incorporador Controle de conteúdo – cláusulas abusivas .

LCI X CDC A aplicação dos §§ 1º e 2º do art. assim qual é o critério de aplicação de LCI X CDC? Proposta: LCI É NORMA ESPECIAL CDC É NORMA GERAL IMEDIATA (E NÃO O CC) . 3º do CDC equipara o contrato de incorporação imobiliária ao contrato de consumo.

A OFERTA NO CDC . no CDC. contratos são celebrados em massa Quando se faz uma oferta.PUBLICIDADE Na Sociedade de Consumo. desde que contenha indicação de: Coisa ofertada Preço . foi equiparada à oferta ao público e passa a integrar o contrato. declara-se a vontade de se concluir um contrato A publicidade.

localização Solidariedade (na inclusão de nomes de construtora. fornecedores – art.A OFERTA NO CDC . 36. 34 do CDC) . § único do CDC) Atributos do negócio (garantia de financiamento) Atributos do imóvel: acabamentos. metragens.PUBLICIDADE Problemas da publicidade na área imobiliária: Oferta e apresentação de produtos devem ser claras e completas (menção a riscos e garantias) Certidões: imobiliária ou incorporadora devem manter certidões dos imóveis (art. imobiliária.

A publicidade vincula o fornecedor. caso seja descumprida: Exigir cumprimento forçado.A OFERTA NO CDC . podendo o consumidor. discriminatória. nociva à criança. desrespeite valores ambientais etc. Aceitar outro produto em troca Rescindir o contrato .PUBLICIDADE É vedada a publicidade enganosa ou abusiva Enganosa: a que pode induzir o consumidor em erro Abusiva: perigosa à saúde ou segurança do consumidor.

não se faz necessária a inscrição da penhora” As certidões têm alcance nacional? Que interesse deve ser protegido – o do consumidor ou o do credor da construtora? . não dispondo o executado de outros bens penhoráveis. quando a alienação do bem se consumou.Código do Consumidor – Documentação Imobiliária Questão para debate: O Consumidor tem obrigação de verificar inexistência de pendências ou dúvidas (certidões) ao adquirir imóvel de incorporadora? STF: “para que se configure fraude à execução basta a existência de demanda pendente.

incorre em falta de boa-fé objetiva para com a função social do contrato. pois a fraude de execução da negociação imprudente trabalha contra a efetividade do processo civil dependente do patrimônio do alienante (art.2001 – rel.991-4/8 – 3. Des. 30. ApCiv 179.01. 5.º.Código do Consumidor – Documentação Imobiliária Ementa Oficial: Quem compra bens sem checar os antecedentes judiciários do vendedor. Ênio Santarelli Zuliani. II. Incidência do art. é mais do que um comprador precipitado. I. e 21 da Lei 6.ª Câm. 593. Hipótese em que a falta de inscrição da citação da ação no registro imobiliário (arts. XXXV. Férias de Janeiro/2001 – j. da CF).015/73) não poderá constituir salvo conduto para a dilapidação patrimonial consumada na fase de execução da sentença condenatória. . 167. Improvimento. do CPC.

ou formado a partir da adesão a cláusulas contratuais gerais – característica dos contratos de massa Contrato standard é técnica de administração e uniformização de riscos Possibilitando também a circulação do crédito imobiliário Tratamento uniforme entre consumidores .Contrato de comercialização imobiliária O contrato-modelo do CDC é o contrato standard.

Princípio da boa-fé objetiva: Lealdade.Contrato de comercialização imobiliária Críticas quando ao paternalismo excessivo do CDC – força obrigatória dos contratos As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Honestidade Cooperação Equilíbrio entre as prestações .

4º Colaboração – arts. 39. 53 e 54 Responsabilização do fornecedor pelos danos causados ao consumidor art. 52. 51. 30 e 32 do CDC Transparência – art.Contrato de comercialização imobiliária Deveres decorrentes do princípio de boa-fé objetiva (Humberto Theodoro Jr. 40. 6º. VI.) Dever de informar – arts.nulas . inc. 43 e 44 Princípio da boa-fé é concretizado pelo controle do conteúdo dos contratos – as cláusulas abusivas .

ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade. transfiram responsabilidades a terceiros. a indenização poderá ser limitada. subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. abusivas. nos casos previstos no CDC. .Cláusulas Abusivas no CDC • • • • impossibilitem. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica. exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. estabeleçam obrigações consideradas iníquas. em situações justificáveis.

de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual. a vontade que: ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence. entre outros casos.Cláusulas Abusivas no CDC Presume-se exagerada. se mostra excessivamente onerosa para o consumidor. o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. . restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato. considerando-se a natureza e conteúdo do contrato.

Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . não haverá cláusula que restrinja ou impossibilite a antecipação de pagamento de parcelas. mas poderão cobrar por assessoria jurídica. . salvo alteração da legislação em vigor. por serviços de obtenção de financiamento. técnica ou imobiliária.SECOVI Os agentes de venda não poderão cobrar taxas pela elaboração de cadastros ou contratos. por negociação para constituição de novas garantias. aditamentos contratuais. a incorporadora não iniciará negociação das unidades antes de ultimado o registro do Memorial de Incorporação. as multas pelo atraso de pagamento não poderão ser superiores a 2% do valor da parcela atrasada. retificação e ratificação contratual e renegociação de dívidas.

Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . antes da entrega da unidade imobiliária. na hipótese de rescisão por culpa do adquirente. nem superior ao valor adiantado pelo adquirente. não haverá cláusula penal em limite superior a 10% do valor do contrato. em caso de resolução do contrato. sendo ficado na mesma proporção da multa que tiver sido estabelecida para a hipótese de não devolução do imóvel por parte de adquirente.SECOVI em caso de rescisão contratual. o percentual de multa por atraso na entrega da obra dever ser redigido com destaque especial. os valores que excederem a 10% do valor do contrato “serão devolvidos. observado-se a mesma periodicidade e índice contratual utilizados nos pagamentos efetuados pelo consumidor”. .

deverão ser impressas de forma destacada as cláusulas restritivas dos direitos dos adquirentes. . deverá haver cláusula que informe expressamente o valor total que o adquirente pagará. a prazo. tais como caução de créditos e hipoteca da unidade objeto da promessa de venda. incluindo os juros.SECOVI não haverá cláusula restritiva da responsabilidade civil por eventuais vícios da construção. para que sejam facilmente visualizadas pelos interessados.Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . que exijam garantias. deverá haver cláusula que informe a possibilidade de vir a ser contratado qualquer tipo de financiamento para a construção.

o incorporador sujeita-se a multa na mesma proporção da multa por atraso na entrega da obra. o cancelamento da unidade do adquirente deve ser feito no prazo de “180 dias da entregadas chaves. o que ocorrer por último”. . ou então da quitação. até a entrega das chaves. estando o empreendimento hipotecado. no caso de unidade quitada.Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . Após esse prazo.SECOVI a incorporadora deverá enviar aos adquirentes relatórios sobre o andamento da obra com intervalo máximo de 180 dias. os instrumentos particulares de contrato de incorporação deverão conter os requisitos mínimos que possibilitem sem registro no registro de imóveis.

pp. deverá ser fornecido ao adquirente memorial descritivo das especificações. Chalhub. Renovar. além dos prazos e critérios de garantia dos materiais. 296-297 . contendo normas de utilização e conservação das áreas privativa e comuns da edificação. 2005. serviços e equipamentos. “Da Incorporação Imobiliária”.Vedação a Práticas Abusivas –Termo de Ajustamento de Conduta . Fonte: Melhim N.SECOVI a incorporadora deverá entregar ao adquirente um “manual de proprietário”.

pelo consumidor. pode o incorporador rescindir o contrato? .Cláusulas Abusivas – Questões para Debate Onerosidade excessiva: A perda de emprego. justifica rescisão do contrato imobiliário por onerosidade excessiva? Adimplemento substancial Diante do pagamento da maior parte do preço pelo adquirente.

depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora. por parte do adquirente ou contratante. serão deduzidas as quantias em débito. pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada. implique na rescisão do contrato. quando fôr o caso. na forma abaixo estabelecida. tôdas as despesas ocorridas. na falta de pagamento. se outra forma não fixar o contrato. 63. ao qual será entregue o saldo. É lícito estipular no contrato. quer alteradas ou criadas posteriormente. em razão do inadimplemento. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações. com exceção do faltoso. que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes.591/64 (LCI): Art. QUE NORMA DEVE PREVALECER? . se houver. sem prejuízo de outras sanções.Cláusulas Abusivas – Questões para Debate CDC: Art. que a falta de pagamento. ou que. inclusive honorário de advogado e anúncios. bem como nas alienações fiduciárias em garantia. conforme nêle se fixar. 53. consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que. de 3 prestações do preço da construção. e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória. quer estabelecidas inicialmente. § 4º Do preço que fôr apurado no leilão. pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado Lei 4.

” .12.ART.870/SP. admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor. Aldir Passarinho Jr. em posição adotada por maioria.032/MG (DJU de 25. Barros Monteiro.2002).08. – I. DJU de 09. se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n.2003) – Min. Rel. 59. Min. A C. 53 DO CDC STJ – RESP 218. 2ª Seção do STJ.

Nancy Andrighi – não é necessário que se espere a finalização da construção do edifício para que se devolva a parte do preço cabível ao adquirente em vista da rescisão do contrato: ”Com a rescisão contratual. 378) – Min. 53 DO CDC STJ – RESP 633. quanto à fruição dos dinheiros empregados.793 (DJ 27.2005 p.06. não é possível autorizar-se que a incorporadora possa imediatamente dispor do imóvel sem reconhecer.ART. necessário é o retorno ao ‘status quo ante’ para as duas partes em iguais condições. o mesmo direito ao recorrido” .

renováveis por igual período Necessidade de constar do memorial – processo Carência e art.514/97) Alienação fiduciária Leilão extrajudicial (artigo 53 do CDC – decaimento – não se aplicaria) Carência: 180 dias.Contrato de Incorporação Conteúdo O SFI (Lei nº. 9. . 51. XI do CDC – nulidade de disposição que faculte somente a um dos contratantes denunciar o contrato – inaplicabilidade.

10.periodicidade anual – Lei nº. 10..Lei nº..192/01 Prazo mínimo de três anos – correção mensal .931/04 Jurisprudência: CUB durante prazo de construção Juros – limites Multas possíveis Contrato por administração – preço de custo Contrato por empreitada de preço fixo .Contrato de Incorporação Conteúdo Correção monetária Curto prazo .

facultativa Segregação patrimonial Constituição de garantias Fiscalização pelos adquirentes Falência do incorporador Anuência do financiador à comercialização de unidades .Patrimônio de Afetação Instituição .

Patrimônio de Afetação A instituição do patrimônio de afetação constituirá prática adotada pelo mercado? Patrimônio de afetação X SPE Qual será o efeito sobre a formação dos preços? Patrimônio de afetação e seguros – quais os efeitos? Patrimônio de afetação e alocação de riscos .

: (11) 3085-0577 E-mail: fabio. Rodriguez e Vargas Advogados Tel.barrospimentel.: (11) 3896-1600 Fax. Alcântara Gil.gil@barrospimentel.adv.br Site: www. de Alcantara Gil Barros Pimentel.Fabio C.br . Fernandes.adv.

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