Presidência Da República: Casa Civil

L4591 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.
htm
Presidncia da Repblica
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurdicos
LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
Vide arts 1331 a 1358

da Lei n 10.406, de 10.1.2002 Dispe sbre o condomnio em edificaes e as incorporaes
imobilirias.
Mensagem de veto
O PRESIDENTE DA REPBLICA, fao saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a

seguinte Lei:
TTULO I
DO CONDOMNIO
Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de

unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em
parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta
Lei.
1 Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos de
identificao e discriminao.
2 A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa
sob forma decimal ou ordinria
Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, ser
sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua
destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham.
1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de
edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam
impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no
caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de
29.11.1965)
2 O direito de que trata o 1 dste artigo poder ser transferido a outro condmino, independentemente
da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio.
(Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
3 Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas.(Pargrafo

includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
Art. 3 O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como
as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes,
constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva
unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino (VETADO).
Art. 4 A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de
direitos reais sbre ela independero do consentimento dos condminos, (VETADO).
Pargrafo nico. O adquirente de uma unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao
condomnio, inclusive multas.
Pargrafo nico - A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de prova de
quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo condomnio. (Redao dada pela Lei n 7.182, de
27.3.1984)
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Art. 5 O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se- pelo
disposto no Cdigo Civil, no que lhe fr aplicvel.
Art. 6 Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de direito comum o condomnio por
quota ideal de mais de uma pessoa sbre a mesma unidade autnoma.
Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com
inscrio obrigatria no Registro de Imvel, dle constando; a individualizao de cada unidade, sua identificao e
discriminao, bem como a frao ideal sbre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se
a descrio interna da unidade.
Art. 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio
dste ou o promitente cessionrio sbre le desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o
seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser

discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de
utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente fr reservada como de
utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de
direito sbre os vrios tipos de unidades autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou para as
unidades entre si.
Captulo II
Da Conveno de Condomnio
Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos

pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j
construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por
deliberao em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suas eventuais
alteraes.
2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores,

cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as
assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o
condomnio.
3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das

diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as
extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;
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i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na prpria Conveno.
4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de condomnio fixar os

direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas
quais se possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. (Pargrafo includo pela Lei n
4.864, de 29.11.1965)
Art. 10. defeso a qualquer condmino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cres diversas das empregadas no conjunto
da edificao;
III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao
sossgo, salubridade e segurana dos demais condminos;
IV- embaraar o uso das partes comuns.
1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do

condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo, ao sndico, com
autorizao judicial, mandar desmanch-Ia, custa do transgressor, se ste no a desfizer no prazo que lhe fr
estipulado.
2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que (VETADO) ou modifique
sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos
Art. 11. Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o
respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e
municipais, na forma dos respectivos lanamentos.
CAPTULO III
Das Despesas do Condomnio
Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na
Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.
1 Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota no rateio corresponder frao ideal
de terreno de cada unidade.
2 Cabe ao sndico arrecadar as contribuies competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrana
judicial das quotas atrasadas.
3 O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na Conveno fica sujeito ao juro
moratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sbre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a Conveno, com
a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora
por perodo igual ou superior a seis meses.
4 As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes, ou ao servio

comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito aquisio de
unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia-geral, podendo incumbir-se de sua execuo o
sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia.
5 A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa para exoner-lo
de seus encargos.
Captulo IV
Do Seguro,do Incndio, da Demolio e da Reconstruo Obrigatria
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Art. 13. Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso, discriminadamente,
abrangendo tdas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause destruio
no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico. O seguro de que trata ste artigo ser obrigatriamente feito dentro de 120 dias, contados
da data da concesso do "habite-se", sob pena de ficar o condomnio sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do
impsto predial, cobrvel executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma edificao, seus
condminos reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sbre a sua reconstruo ou venda do terreno e
materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade, mais uma das fraes ideais do respectivo
terreno.
1 Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para ste fim convocada, decidir,
pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do seguro entre os
condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
2 Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatriamente, o mesmo destino, a mesma forma
externa e a mesma disposio interna.
3 Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir para a reedificao,
caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser adjudicadas, por
sentena, as fraes ideais da minoria.
1 Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecer e
depositar, disposio do Juzo, as importncias arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo as de
eventual desempatador.
2 Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poder autorizar a adjudicao
maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas; o Oficial de Registro de Imveis, nestes casos,
far constar do registro que a adjudicao foi resultante de medida liminar.
3 Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de dez dias para a contestao,
VETADO.
4 Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido.
5 Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.
6 Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio em execuo restituir
minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora prazo de 1% ao ms, desde a data da concesso de
eventual Iiminar, ou pagar o total devido, com os juros da mora a conter da citao.
7 Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a maioria, que dever registr-la no
Registro de Imveis.
8 A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena, encargos fiscais necessrios
adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois tros da edificao, o sndico promover o
recebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Em caso de condenao da edificao pela autoridade pblica, ou ameaa de runa, pelo voto dos
condminos que representem mais de dois tros das quotas ideais do respectivo terreno poder ser decidida a
sua demolio e reconstruo.
Pargrafo nico. A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria o direito de
adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
Art. 17. Os condminos que representem, pelo menos 2/3 (dois teros) do total de unidades isoladas e fraes
ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero decidir sobre a demolio e
reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no caso de
condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua insegurana ou insalubridade. (Redao dada
pela Lei n 6.709, de 31.10.1979)
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1 A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o direito de adquirir as
partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
2 Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades habitacionais de uma edificao, que deprecie
seu valor unitrio em relao ao valor global do terreno onde se acha construda, os condminos, pelo quorum
mnimo de votos que representem 2/3 (dois teros) das unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a 80%
(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, podero decidir por sua alienao total, procedendo-se em relao
minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus pargrafos, desta Lei.
3 Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo quota dos condminos vencidos ser
correspondente ao preo efetivo, e, no mnimo, avaliao prevista no 2 ou, a critrio desses, a imvel
localizado em rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de construo."
Art. 18. Em caso de desapropriao parcial de uma edificao ou de um conjunto de edificaes, sero
indenizados os proprietrios das unidades expropriadas, ingressando no condomnio a entidade expropriante, que
se sujeitar s disposies desta Lei e se submeter s da Conveno do condomnio e do Regulamento Interno.
Pargrafo nico. (VETADO)
Art. 18. A desapropriao de edificaes ou conjuntos de edificaes abranger sempre a sua totalidade,
com todas as suas dependncias, indenizando-se os proprietrios das unidades expropriadas. (Redao dada pela
Lei n 4.864, de 29.11.1965)
Art. 18. A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto de edificaes, ainda que por fra de
desapropriao, importar no ingresso do adquirente no condomnio, ficando sujeito s disposies desta lei, bem
assim s da conveno do condomnio e do regulamento interno. (Redao dada pela Decreto-Lei n 981, de
21.10.1969)
Captulo V
Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes
Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo
suas convenincias e intersses, condicionados, umas e outros s normas de boa vizinhana, e poder usar as
partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem
obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.
Pargrafo nico. (VETADO).
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, tdas as obrigaes referentes ao uso, fruio e
destino da unidade.
Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o infrator multa fixada na
prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso,
couber.
Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via executiva, em
benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se le, a qualquer condmino.
Captulo VI
Da Administrao do Condomnio
Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato no poder
exceder de 2 anos, permitida a reeleio.
1 Compete ao sndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dle, e praticar os atos de defesa dos
intersses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno;
b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita sua vigncia,
moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno;
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e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as
deliberaes da assemblia;
f) prestar contas assemblia dos condminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificao contbil, toda a
documentao relativa ao condomnio. (Alnea includa pela Lei n 6.434, de 15.7.1977)
2 As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a sua inteira
responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos.
3 A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assemblia, convocada pelo
interessado.
4 Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a
remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente.
5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na Conveno, ou, no silncio
desta pelo voto de dois tros dos condminos, presentes, em assemblia-geral especialmente convocada.
6 A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o mandato,

que no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.
Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos,
com mandatos que no podero exceder de 2 anos, permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo na soluo dos
problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a Conveno definir suas atribuies especficas.
Captulo VII
Da Assemblia Geral
Art. 24. Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma
prevista na Conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria
dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou
conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
1 As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar, obrigam todos
os condminos.
2 O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que tiver sido
deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo
na forma que a Conveno previr.
3 Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes comuns,
pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.
4 Nas decises da assemblia que envolvam despesas ordinrias do condomnio, o locatrio poder votar,
caso o condmino locador a ela no comparea. (Pargrafo includo pela Lei n 8.245, de 18.10.1991)
4 Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o locatrio

poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea. (Redao dada pela Lei n 9.267, de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poder haver assemblias gerais extraordinrias,
convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo do condomnio, sempre que o
exigirem os intersses gerais.
Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada em assemblia geral
extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraes ideais.
Art. 26. (VETADO).
Art. 27. Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos podres que lhe competem, 15 dias aps o
pedido de convocao, o Juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados.
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Ttulo II
DAS INCORPORAES
CAPTULO I
Disposies Gerais
Art. 28. As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei.
Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito
de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes
compostas de unidades autnomas, (VETADO).
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando
a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes
a unidades autnomas, (VETADO) em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a trmo a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas
condies, das obras concludas.
Pargrafo nico. Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de
construo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver
sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construo, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que
contratem a construo de edifcios que se destinem a constituio em condomnio, sempre que iniciarem as
alienaes antes da concluso das obras.
Art. 30-A (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-B (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-C (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-D (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-E (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-F (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-G (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao incorporador, que smente
poder ser:
a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio dste ou promitente cessionrio com ttulo
que satisfaa os requisitos da alnea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto nmero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei

nmero 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imveis (Lei n 4.116, de 27-8-62).
c) o ente da Federao imitido na posse a partir de deciso proferida em processo judicial de desapropriao
em curso ou o cessionrio deste, conforme comprovado mediante registro no Cartrio de Registro Geral de
Imveis. (Includo pela Medida Provisria n 514, de 2010)
c) o ente da Federao imitido na posse a partir de deciso proferida em processo judicial de desapropriao
em curso ou o cessionrio deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imveis competente.
(Includo pela Lei n 12.424, de 2011)
1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo proprietrio de terreno, o promitente comprador
e cessionrio dste ou o promitente cessionrio, de mandato outorgado por instrumento pblico, onde se faa
meno expressa desta Lei e se transcreva o disposto no 4, do art. 35, para concluir todos os negcios
tendentes alienao das fraes ideais de terreno, mas se obrigar pessoalmente pelos atos que praticar na
qualidade de incorporador.
2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao expressa do incorporador, devendo
tambm seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construo.
3 Tda e qualquer incorporao, independentemente da forma por que seja constituda, ter um ou mais
incorporadores solidriamente responsveis, ainda que em fase subordinada a perodo de carncia, referido no art.
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34.
"CAPTULO I-A.
DO PATRIMNIO DE AFETAO
Art. 31-A. A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o
terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado
consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.
o
1 O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do patrimnio
geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s responde por dvidas e
obrigaes vinculadas incorporao respectiva.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
2o O incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao. (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
o
3 Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantia real em
operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo da edificao correspondente e
entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
4 No caso de cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios oriundos da comercializao das unidades
imobilirias componentes da incorporao, o produto da cesso tambm passar a integrar o patrimnio de
afetao, observado o disposto no 6o. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
5 As quotas de construo correspondentes a acesses vinculadas a fraes ideais sero pagas pelo
incorporador at que a responsabilidade pela sua construo tenha sido assumida por terceiros, nos termos da
o
parte final do 6 do art. 35.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
6 Os recursos financeiros integrantes do patrimnio de afetao sero utilizados para pagamento ou
reembolso das despesas inerentes incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
7 O reembolso do preo de aquisio do terreno somente poder ser feito quando da alienao das
unidades autnomas, na proporo das respectivas fraes ideais, considerando-se to-somente os valores
efetivamente recebidos pela alienao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
8o Excluem-se do patrimnio de afetao:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
I - os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra (art. 44),
considerando-se os valores a receber at sua concluso e, bem assim, os recursos necessrios quitao de
financiamento para a construo, se houver; e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
II - o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de
incorporao em que a construo seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administrao (art.
58).(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o o
9 No caso de conjuntos de edificaes de que trata o art. 8 , podero ser constitudos patrimnios de
afetao separados, tantos quantos forem os: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de concluso (art. 8 , alnea "a"); e
II - edifcios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alnea "b").(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
10. A constituio de patrimnios de afetao separados de que trata o 9 dever estar declarada no
memorial de incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
11. Nas incorporaes objeto de financiamento, a comercializao das unidades dever contar com a
anuncia da instituio financiadora ou dever ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de
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financiamento.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
12. A contratao de financiamento e constituio de garantias, inclusive mediante transmisso, para o

credor, da propriedade fiduciria sobre as unidades imobilirias integrantes da incorporao, bem como a cesso,
plena ou fiduciria, de direitos creditrios decorrentes da comercializao dessas unidades, no implicam a
transferncia para o credor de nenhuma das obrigaes ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do
construtor, permanecendo estes como nicos responsveis pelas obrigaes e pelos deveres que lhes so
imputveis.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
Art. 31-B. Considera-se constitudo o patrimnio de afetao mediante averbao, a qualquer tempo, no
Registro de Imveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, tambm pelos titulares de direitos
reais de aquisio sobre o terreno.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
Pargrafo nico. A averbao no ser obstada pela existncia de nus reais que tenham sido constitudos
sobre o imvel objeto da incorporao para garantia do pagamento do preo de sua aquisio ou do cumprimento
de obrigao de construir o empreendimento.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
Art. 31-C. A Comisso de Representantes e a instituio financiadora da construo podero nomear, s suas
expensas, pessoa fsica ou jurdica para fiscalizar e acompanhar o patrimnio de afetao.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
o
1 A nomeao a que se refere o caput no transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela
qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imvel ou por qualquer outra obrigao decorrente da responsabilidade
do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienao das unidades imobilirias, de
construo e de outros contratos eventualmente vinculados incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
2o A pessoa que, em decorrncia do exerccio da fiscalizao de que trata o caput deste artigo, obtiver
acesso s informaes comerciais, tributrias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimnio afetado
responder pela falta de zelo, dedicao e sigilo destas informaes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
3 A pessoa nomeada pela instituio financiadora dever fornecer cpia de seu relatrio ou parecer
Comisso de Representantes, a requerimento desta, no constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que
o
trata o 2 deste artigo.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
I - promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do patrimnio de afetao,

inclusive mediante adoo de medidas judiciais; (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporao; (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
III - diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los na forma prevista nesta Lei,
cuidando de preservar os recursos necessrios concluso da obra;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
IV - entregar Comisso de Representantes, no mnimo a cada trs meses, demonstrativo do estado da obra
e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimnio de
afetao recebidos no perodo, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificaes
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comisso de Representantes;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de depsito aberta

especificamente para tal fim;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
VI - entregar Comisso de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada
patrimnio de afetao;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
VII - assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso obra, bem como aos livros,
contratos, movimentao da conta de depsito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros
documentos relativos ao patrimnio de afetao; e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
VIII - manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislao tributria.(Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)
Art. 31-E. O patrimnio de afetao extinguir-se- pela: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
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I - averbao da construo, registro dos ttulos de domnio ou de direito de aquisio em nome dos
respectivos adquirentes e, quando for o caso, extino das obrigaes do incorporador perante a instituio
financiadora do empreendimento;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
II - revogao em razo de denncia da incorporao, depois de restitudas aos adquirentes as quantias por
eles pagas (art. 36), ou de outras hipteses previstas em lei; e(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
III - liquidao deliberada pela assemblia geral nos termos do art. 31-F, 1 .(Includo pela Lei n 10.931, de
2004)
Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem os

patrimnios de afetao constitudos, no integrando a massa concursal o terreno, as acesses e demais bens,
direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
1o Nos sessenta dias que se seguirem decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador, o
condomnio dos adquirentes, por convocao da sua Comisso de Representantes ou, na sua falta, de um sexto
dos titulares de fraes ideais, ou, ainda, por determinao do juiz prolator da deciso, realizar assemblia geral,
na qual, por maioria simples, ratificar o mandato da Comisso de Representantes ou eleger novos membros, e,
em primeira convocao, por dois teros dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocao, pela maioria
absoluta desses votos, instituir o condomnio da construo, por instrumento pblico ou particular, e deliberar
sobre os termos da continuao da obra ou da liquidao do patrimnio de afetao (art. 43, inciso III); havendo
financiamento para construo, a convocao poder ser feita pela instituio financiadora.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
o o
2 O disposto no 1 aplica-se tambm hiptese de paralisao das obras prevista no art. 43, inciso
VI.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o o o
3 Na hiptese de que tratam os 1 e 2 , a Comisso de Representantes ficar investida de mandato
irrevogvel para firmar com os adquirentes das unidades autnomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados
o incorporador, o titular do domnio e o titular dos direitos aquisitivos do imvel objeto da incorporao em
decorrncia de contratos preliminares.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
4o O mandato a que se refere o 3o ser vlido mesmo depois de concluda a obra.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
o
5 O mandato outorgado Comisso de Representantes confere poderes para transmitir domnio, direito,
posse e ao, manifestar a responsabilidade do alienante pela evico e imitir os adquirentes na posse das
unidades respectivas.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o
6 Os contratos definitivos sero celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigaes a cumprir
perante o incorporador ou a instituio financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situao em que a
outorga do contrato fica condicionada constituio de garantia real sobre o imvel, para assegurar o pagamento
do dbito remanescente.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
o o o
7 Ainda na hiptese dos 1 e 2 , a Comisso de Representantes ficar investida de mandato irrevogvel
para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da deciso da assemblia geral que deliberar pela liquidao
do patrimnio de afetao, efetivar a alienao do terreno e das acesses, transmitindo posse, direito, domnio e
ao, manifestar a responsabilidade pela evico, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acesses.
o o
8 Na hiptese do 7 , ser firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra
modalidade de contrato compatvel com os direitos objeto da transmisso.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
9o A Comisso de Representantes cumprir o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela
deliberao da assemblia geral e prestar contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto lquido da alienao,
no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preo ou cada parcela do preo.(Includo pela Lei n 10.931,
de 2004)
10. Os valores pertencentes aos adquirentes no localizados devero ser depositados em Juzo pela
Comisso de Representantes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
11. Caso decidam pela continuao da obra, os adquirentes ficaro automaticamente sub-rogados nos
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direitos, nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
12. Para os efeitos do 11 deste artigo, cada adquirente responder individualmente pelo saldo porventura
existente entre as receitas do empreendimento e o custo da concluso da incorporao na proporo dos
coeficientes de construo atribuveis s respectivas unidades, se outro critrio de rateio no for deliberado em
assemblia geral por dois teros dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:(Includo pela Lei n 10.931, de
2004)
I - os saldos dos preos das fraes ideais e acesses integrantes da incorporao que no tenham sido
pagos ao incorporador at a data da decretao da falncia ou da insolvncia civil passaro a ser pagos
Comisso de Representantes, permanecendo o somatrio desses recursos submetido afetao, nos termos do
art. 31-A, at o limite necessrio concluso da incorporao;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporao, a Comisso de Representantes fica

investida de mandato legal, em carter irrevogvel, para, em nome do incorporador ou do condomnio de
construo, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preo e dar quitao, bem como promover as
medidas extrajudiciais ou judiciais necessrias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilo de
que trata o art. 63 ou os atos relativos consolidao da propriedade e ao leilo de que tratam os arts. 26 e 27 da
o
Lei n 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporao todo o produto do
recebimento do saldo do preo e do leilo;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e
ainda no pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preo de aquisio das respectivas unidades ou do
preo de custeio de construo, bem como os recursos disponveis afetados; e (Includo pela Lei n 10.931, de
2004)
IV - compreendem-se no custo de concluso da incorporao todo o custeio da construo do edifcio e a

averbao da construo das edificaes para efeito de individualizao e discriminao das unidades, nos termos
do art. 44.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporao e o custo da concluso da incorporao, o
valor correspondente a esse saldo dever ser entregue massa falida pela Comisso de Representantes.(Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)
14. Para assegurar as medidas necessrias ao prosseguimento das obras ou liquidao do patrimnio de
afetao, a Comisso de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realizao da assemblia
geral de que trata o 1o, promover, em leilo pblico, com observncia dos critrios estabelecidos pelo art. 63, a
venda das fraes ideais e respectivas acesses que, at a data da decretao da falncia ou insolvncia no
tiverem sido alienadas pelo incorporador.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
15. Na hiptese de que trata o 14, o arrematante ficar sub-rogado, na proporo atribuvel frao e
acesses adquiridas, nos direitos e nas obrigaes relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigaes de
eventual financiamento, e, em se tratando da hiptese do art. 39 desta Lei, nas obrigaes perante o proprietrio
do terreno. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
16. Dos documentos para anncio da venda de que trata o 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43,
o
constaro o valor das acesses no pagas pelo incorporador (art. 35, 6 ) e o preo da frao ideal do terreno e
das acesses (arts. 40 e 41). (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
17. No processo de venda de que trata o 14, sero asseguradas, sucessivamente, em igualdade de
condies com terceiros: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
I - ao proprietrio do terreno, nas hipteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a
preferncia para aquisio das acesses vinculadas frao objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro
horas seguintes data designada para a venda; e(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
II - ao condomnio, caso no exercida a preferncia de que trata o inciso I, ou caso no haja licitantes, a
preferncia para aquisio da frao ideal e acesses, desde que deliberada em assemblia geral, pelo voto da
maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data
designada para a venda. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
18. Realizada a venda prevista no 14, incumbir Comisso de Representantes, sucessivamente, nos
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cinco dias que se seguirem ao recebimento do preo:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
I - pagar as obrigaes trabalhistas, previdencirias e tributrias, vinculadas ao respectivo patrimnio de

afetao, observada a ordem de preferncia prevista na legislao, em especial o disposto no art. 186 do Cdigo
Tributrio Nacional;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos prprios, para pagamento
das obrigaes referidas no inciso I;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
III - reembolsar instituio financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construo, salvo se outra
forma for convencionada entre as partes interessadas; (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
IV - entregar ao condomnio o valor que este tiver desembolsado para construo das acesses de
o o
responsabilidade do incorporador ( 6 do art. 35 e 5 do art. 31-A), na proporo do valor obtido na venda;
V - entregar ao proprietrio do terreno, nas hipteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, o valor apurado na venda, em proporo ao valor atribudo frao ideal; e (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)
VI - entregar massa falida o saldo que porventura remanescer. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
19. O incorporador deve assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as
informaes necessrias verificao do montante das obrigaes referidas no 12, inciso I, do art. 31-F
vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
20. Ficam excludas da responsabilidade dos adquirentes as obrigaes relativas, de maneira direta ou
indireta, ao imposto de renda e contribuio social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurdica do incorporador,
inclusive por equiparao, bem como as obrigaes oriundas de outras atividades do incorporador no relacionadas
diretamente com as incorporaes objeto de afetao. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)
CAPTULO II
Das Obrigaes e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador smente poder negociar sbre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio
competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de

cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes
impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente
registrado;
b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e
criminais e de nus reais relativante ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido
dos respectivos registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, cada
tipo de unidade a respectiva metragern de rea construda;
f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sbre o terreno fr
responsvel pela arrecadeo das respectivas contribuies;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modlo a que se refere o inciso IV, do
art. 53, desta Lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acrdo com a norma do
inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de
construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero;
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j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;
n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h mais de
cinoo anos.
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sbre o nmero de veculos que a garagem comporta e
os locais destinados guarda dos mesmos. (Alnea includa pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
1 A documentao referida neste artigo, aps o exame do Oficial de Registro de Imveis, ser arquivada
em cartrio, fazendo-se o competente registro.
2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidades

autnomas, sero tambm averbveis margem do registro de que trata ste artigo.
2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidades

autnomas so irretratveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponvel a terceiros, atribuindo direito a
adjudicao compulsria perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hiptese de insolvncia posterior
ao trmino da obra. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
3 O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao do cartrio competente, constar,

obrigatriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos,
referentes incorporao, salvo dos anncios "classificados".
4 O Registro de Imveis dar certido ou fornecer, a quem o solicitar, cpia fotosttica, heliogrfica,
termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticar cpia
apresentada pela parte interessada.
5 A existncia de nus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienao, no impedem o registro, que ser
feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extrados do registro, a existncia e a
extenso dos nus.
6 Os Oficiais de Registro de Imveis tero 15 dias para apresentar, por escrito, tdas as exigncias que
julgarem necessrias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigncias, tero o prazo de 15 dias para fornecer
certido, relacionando a documentao apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentao, com exceo dos documentos pblicos. Em casos de divergncia, o Oficial levantar a dvida
segundo as normas processuais aplicveis.
7 O Oficial de Registro de Imveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de

documentao contraveniente lei ou der certido ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentos
exigidos.
8 O Oficial do Registro de Imveis, que no observar os prazos previstos no 6 ficar sujeito a penalidade
imposta pela autoridade judiciria competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que
trata ste artigo, aplicvel por quinzena ou frao de quinzena de superao de cada um daqueles prazos.
(pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
9 Oficial do Registro de Imveis no responde pela exatido dos documentos que lhe forem apresentados
para arquivamento em obedincia ao disposto nas alneas e, g, h, l, e p dste artigo, desde que assinados pelo
profissional responsvel pela obra. (pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
10 As plantas do projeto aprovado (alnea d dste artigo) podero ser apresentadas em cpia autenticada
pelo profissional responsvel pela obra, acompanhada de cpia da licena de construo.(pargrafo includo pela
Lei n 4.864, de 29.11.1965)
11 At 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartrio do Registro de Imveis da
documentao completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofcio de Ttulos e Documentos, no tiver
o Cartrio de Imveis entregue a certido de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigncias
previstas no 6, considerar-se- de pleno direito completado o registro provisrio.(pargrafo includo pela Lei n
4.864, de 29.11.1965)
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12 O registro provisrio previsto no pargrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da

incorporao, indicando na sua publicao o nmero do Registro de Ttulos e Documentos referente remessa dos
documentos ao Cartrio de Imveis, sem prejuzo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da
unidade e da obrigao de satisfazer as exigncias posteriormente formuladas pelo Cartrio, bem como, de
completar o registro definitivo. (pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
13. Na incorporao sobre imvel objeto de imisso na posse registrada conforme item 36 do inciso I do
o
art. 167 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentao, relativamente ao ente
pblico, dos documentos mencionados nas alneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar
contrato de cesso de posse com os adquirentes das unidades autnomas, aplicando-se a regra dos 4o, 5o e 6o
o
do art. 26 da Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Includo pela Medida Provisria n 514, de 2010)
13. Na incorporao sobre imvel objeto de imisso na posse registrada conforme item 36 do inciso I do
o
art. 167 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentao, relativamente ao ente
pblico, dos documentos mencionados nas alneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar
o
contrato de cesso de posse com os adquirentes das unidades autnomas, aplicando-se a regra prevista nos 4 ,
o o o
5 e 6 do art. 26 da Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)
Art. 33. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda no se
houver concretizado, o incorporador s poder negociar unidades depois de atualizar a documentao a que se
refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e
oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporao)
Art. 34. O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro do qual lhe
lcito desistir do empreendimento.
1 A fixao do prazo de carncia ser feita pela declarao a que se refere a alnea "n", do art. 32 onde se
fixem as condies que autorizaro o incorporador a desistir do empreendimento.
2 Em caso algum poder o prazo de carncia ultrapassar o trmo final do prazo da validade do registro ou,
se fr o caso, de sua revalidao.
3 Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionaro, obrigatriamente, o prazo de carncia,

inclusive para efeitos do art. 45.
4 A desistncia da incorporao ser denunciada, por escrito, ao Registro de Imveis ... (VETADO) ... e
comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos aquisio, sob pena de responsabilidade civil e
criminal do incorporador.
5 Ser averbada no registro da incorporao a desistncia de que trata o pargrafo anterior arquivando-se
em cartrio o respectivo documento.
6 O prazo de carncia improrrogvel.
Art. 35. O incorporador ter o prazo mximo de 45 dias, a contar do trmo final do prazo de carncia, se
houver, para promover a celebrao do competente contrato relativo frao ideal de terreno, e, bem assim, do
contrato de construo e da Conveno do condomnio, de acrdo com discriminao constante da alnea "i", do
art. 32. (Vide Lei n 4.864/65 que altera o prazo mximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
1 No caso de no haver prazo de carncia, o prazo acima se contar da data de qualquer documento de
ajuste preliminar.
2 Quando houver prazo de carncia, a obrigao smente deixar de existir se o incorporador tiver
denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condies prviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de
Imveis, a no concretizao do empreendimento.
3 Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao, embora no se tenham

reunido as condies a que se refere o 1, o outorgante do mandato de que trata o 1, do art. 31, poder
faz-lo nos cinco dias subseqentes ao prazo de carncia, e nesse caso ficar solidriamente responsvel com o
incorporador pela devoluo das quantias que os adquirentes ou candidatos aquisio houverem entregue ao
incorporador, resguardado o direito de regresso sbre les, dispensando-se, ento, do cumprimento da obrigao
fixada no caput dste artigo.
4 Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1 do art. 31 a obrigao da outorga
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dos contratos referidos no caput dste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste
preliminar podero ser averbados no Registro de Imveis, averbao que conferir direito real oponvel a terceiros,
com o conseqente direito obteno compulsria do contrato correspondente.
5 Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer tambm na multa de 50% sbre a quantia que
efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva, em favor do adquirente ou candidato aquisio.
6 Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construo dever constar expressamente a meno
dos responsveis pelo pagamento da construo de cada uma das unidades. O incorporador responde, em
igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento da construo das unidades que no tenham
tido a responsabilidade pela sua construo assumida por terceiros e at que o tenham.
Art. 36. No caso de denncia de incorporao, nos trmos do art. 34, se o incorporador, at 30 dias a contar
da denncia, no restituir aos adquirentes as importncias pagas, stes podero cobr-la por via executiva,
reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em funo do ndice geral de preos mensalmente
publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variaes no poder aquisitivo da moeda nacional, e
acrescido de juros de 6% ao ano, sbre o total corrigido.
Art. 37. Se o imvel estiver gravado de nus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ao que possa
compromet-lo, o fato ser obrigatriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicao de
sua natureza e das condies de liberao.
Art. 38. Tambm constar, obrigatriamente, dos documentos de ajuste, se fr o caso, o fato de encontrar-se
ocupado o imvel, esclarecendo-se a que ttulo se deve esta ocupao e quais as condies de desocupao.
Art. 39. Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades
a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspender a
cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados.
Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou
ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo.
Art. 40. No caso de resciso de contrato de alienao do terreno ou de frao ideal, ficaro rescindidas as
cesses ou promessas de cesso de direitos correspondentes aquisio do terreno.
1 Nesta hiptese, consolidar-se-, no alienante em cujo favor se opera a resoluo, o direito sbre a
construo porventura existente.
2 No caso do pargrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito aquisio de unidades autnomas
haver do mencionado alienante o valor da parcela de construo que haja adicionado unidade, salvo se a
resciso houver sido causada pelo ex-titular.
3 Na hiptese dos pargrafos anteriores, sob pena de nulidade, no poder o alienante em cujo favor se
operou a resoluo voltar a negociar seus direitos sbre a unidade autnoma, sem a prvia indenizao aos
titulares, de que trata o 2.
4 No caso do pargrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer cobrana judicial do que lhes fr
devido, smente podero garantir o seu pagamento a unidade e respectiva frao de terreno objeto do presente
artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo global
compreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte de pagamento aps a entrega da unidade,
discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da construo.
1 Poder-se- estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a

construo, os efeitos da mora recairo no apenas sbre a aquisio da parte construda, mas, tambm, sbre a
frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
2 Poder-se- tambm estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa
frao ideal de terreno, os efeitos da mora recairo no apenas sbre a aquisio da frao ideal, mas, tambm,
sbre a parte construda, ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de resciso do contrato relativo frao ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo
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favor se tenha operado a resoluo sub-rogar-se- nos direitos e obrigaes contratualmente atribudos ao
inadimplente, com relao a construo.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou
determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da
obra;
II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou

compromissrios, dos prejuzos que a stes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar
injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se fr o caso e se a
ste couber a culpa;
III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel maioria prossequir na
construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio de unidades sero credores privilegiados
pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiriamente os bens pessoais dste;
IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s

partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da construo, salvo autorizao unnime dos
interessados ou exigncia legal;
V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda no caso de
elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de
reajustamento, procedendo-se, ento, nas condies estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou
retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz notific-lo para que no prazo mnimo de 30 dias as
reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificao, poder o incorporador ser destitudo
pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuzo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito
cobrana executiva das importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na
obra (VETADO).
VII - em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado pelo regime da afetao e no sendo possvel
maioria prosseguir na construo, a assemblia geral poder, pelo voto de 2/3 (dois teros) dos adquirentes,
deliberar pela venda do terreno, das acesses e demais bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao,
mediante leilo ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporo dos recursos que
comprovadamente tiverem aportado, o resultado lquido da venda, depois de pagas as dvidas do patrimnio de
afetao e deduzido e entregue ao proprietrio do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; no se
obtendo, na venda, a reposio dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo
com os critrios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes sero credores privilegiados pelos
valores da diferena no reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)
Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador dever requerer,
(VETADO) a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento
dessa obrigao.
1 Se o incorporador no requerer a averbao ((VETADO) o construtor requer-la- (VETADO) sob pena

de ficar solidriamente responsvel com o incorporador perante os adquirentes.
2 Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder ser requerida por qualquer dos
adquirentes de unidade.
Art. 45. lcito ao incorporador recolher o impsto do slo devido, mediante apresentao dos contratos
preliminares, at 10 dias a contar do vencimento do prazo de carncia a que se refere o art. 34, extinta a obrigao
se, dentro deste prazo, fr denunciada a incorporao.
Art. 46. Quando o pagamento do impsto sbre lucro imobilirio e respectivos acrscimos e adicionais fr de
responsabilidade do vendedor do terreno, ser lcito ao adquirente reter o pagamento das ltimas prestaes
anteriores data-limite em que lcito pagar, sem reajuste, o referido impsto e os adicionais, caso o vendedor no
apresente a quitao at 10 dias antes do vencimento das prestaes cujo pagamento torne inferior ao dbito fiscal
a parte do preo a ser ainda paga at a referida data-limite.
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Pargrafo nico. No caso de reteno pelo adquirente, sse ficar responsvel para todos os efeitos perante
o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acrscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o
dbito fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigao do pagamento do impsto sbre lucro imobilirio
acrscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se- explicitar o montante que tal
obrigao atingiria, se sua satisfao se desse na data da escritura.
1 Neste caso, o adquirente ser tido, para todos os efeitos, como responsvel perante o Fisco.
2 Havendo parcela restituvel, a restituio ser feita ao adquirente e, se fr o caso em nome dste sero
emitidas as obrigaes do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4 da Lei n 4.357 de 16.7.64.
3 Para efeitos fiscais, no importar em aumento do preo de aquisio a circunstncia de obrigar-se o

adquirente ao pagamento do impsto sbre lucro mobilirio, seus acrscimos e adicionais.
CAPTULO III
Da Construo de Edificao em Condomnio
Seo I
Da Construo em Geral
Art. 48. A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes previstos nesta Lei poder ser
contratada sob o regime de empreitada ou de administrao conforme adiante definidos e poder estar includa no
contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
1 O Projeto e o memorial descritivo das edifcaes faro parte integrante e complementar do contrato;
2 Do contrato dever constar a prazo da entrega das obras e as condies e formas de sua eventual
prorrogao.
Art. 49. Os contratantes da construo, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus intersses, com
relao a ela, podero reunir-se em assemblia, cujas deIiberaes, desde que aprovadas por maioria simples dos
votos presentes, sero vlidas e obrigatrias para todos les salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto
na legislao.
1 As assemblias sero convocadas, pelo menos, por 1/3 (um tro) dos votos dos contratantes pelo
incorporador ou pelo construtor, com meno expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de
procurador bastante.
2 A convocao da assemblia ser feita por carta registrada ou protocolo, com antecedncia mnima de 5
dias para a primeira convocao, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocaes ser feitas no
mesmo aviso.
3 A assemblia instalar-se-, no mnimo, com metade dos contratantes, em primeira convocao, e com
qualquer nmero, em segunda, sendo, porm, obrigatria a presena, em qualquer caso do incorporador ou do
construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se fr o
caso.
4 Na assemblia, os votos dos contratantes sero proporcionais s respectivas fraes ideais de terreno.
Art. 50. Ser designada no contrato de construo, ou eleita em assemblia especial devidamente convocada
antes do incio da obra, uma Comisso de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre
os contratantes, para represent-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que
interessar ao bom andamento da obra.
Art. 50. Ser designada no contrato de construo ou eleita em assemblia geral uma Comisso de
Representantes composta de trs membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para represent-los
perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da
incorporao, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicao dos arts. 31-A a
31-F. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004)
1 Uma vez eleita a Comisso, cuja constituio se comprovar com a ata da assemblia, devidamente
inscrita no Registro de Ttulos e Documentos, esta ficar de pleno direito investida dos podres necessrios para
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exercer tdas as atribuies e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construo lhe deferirem, sem
necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fr caso, pelos que se sub-rogarem nos
direitos e obrigaes dstes.
2 A assemblia poder revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer deciso da
Comisso, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos j produzidos.
o
2 A assemblia geral poder, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composio da
Comisso de Representantes e revogar qualquer de suas decises, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos
efeitos j produzidos. (Redao dada pela Lei 10.931, de 2004)
3 Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poder discriminar as atribuies da Comisso e
dever dispor sbre os mandatos de seus membros, sua destituio e a forma de preenchimento das vagas
eventuais, sendo lcita a estipulao de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogao de
seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatrio, salvo se ste no o aceitar.
4 Nas incorporaes em que o nmero de contratantes de unidades fr igual ou inferior a 3, a totalidade

dles exercer, em conjunto as atribuies que esta Lei confere Comisso, aplicando-se, no que couber, o
disposto nos pargrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de construo, seja qual fr seu regime dever constar expressamente a quem cabero
as despesas com ligaes de servios pblicos, devidas ao Poder Pblico, bem como as despesas indispensveis
instalao, funcionamento e regulamentao do condomnio.
Pargrafo nico. Quando o servio pblico fr explorado mediante concesso, os contratos de construo
devero tambm especificar a quem cabero as despesas com as ligaes que incumbam s concessionrias no
caso de no estarem elas obrigadas a faz-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem
impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construo s ser imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as
obrigaes assumidas, inclusive as relativas construo exercendo o construtor e o condomnio at ento, o
direito de reteno sbre a respectiva unidade; no caso do art. 43, ste direito ser exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da Habitao, promover a celebrao de contratos
com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na
Lei n 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo mximo de 120 dias, normas que estabeleam, para cada
tipo de prdio que padronizar:
I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo, para uso dos sindicatos, na forma do art.
54;
Il - critrios e normas para execuo de oramentos de custo de construo, para fins de disposto no artigo
59;
III - critrios e normas para a avaliao de custo global de obra, para fins da alnea h, do art. 32;
IV - modlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para fins do disposto no art. 32;
V - critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestaes, que poder ser
introduzido nos contratos de incorporao inclusive para o efeito de aplicao do disposto no 2 do art. 48.
1 O nmero de tipos padronizados dever ser reduzido e na fixao se atender primordialmente:
a) o nmero de pavimentos e a existncia de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
b) o padro da construo (baixo, normal, alto), tendo em conta as condies de acabamento, a qualidide dos
materiais empregados, os equipamentos, o nmero de elevadores e as inovaes de confrto;
c) as reas de construo.
2 Para custear o servio a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a
abrir um crdito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhes de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de
Habitao, vinculado a ste fim, podendo o Banco adiantar a importncia A.B.N.T., se necessrio.
3 No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se- a atualizao peridica das normas previstas
neste artigo, mediante remunerao razovel.
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Art. 54 Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, at o
dia 5 de cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados nas respectivas regies jurisdicionais,
calculados com observncia dos critrios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
1 O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigao prevista neste artigo deixar de receber dos
cofres pblicos, enquanto perdurar a omisso, qualquer subveno ou auxlio que pleiteie ou a que tenha direito.
2 Na ocorrncia de omisso de sindicato estadual, o construtor usar os ndices fixados por outro sindicato
estadual, em cuja regio os custos de construo mais lhe paream aproximados dos da sua.
3 Os oramentos ou estimativas baseados nos custos unitrios a que se refere ste artigo s podero ser
considerados atualizados, em certo ms, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitrios relativos ao
prprio ms ou a um dos dois meses anteriores.
Seo II
Da Construo por Empreitada
Art. 55. Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo regime de empreitada, esta poder ser a
preo fixo, ou a preo reajustvel por ndices prviamente determinados.
1 Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser irreajustvel, independentemente das variaes
que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no contrato ser reajustado na forma e nas pocas
nle expressamente previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstos obrigatriamente no
contrato.
3 Nos contratos de construo por empreitada, a Comisso de Representantes fiscalizar o andamento da

obra e a obedincia ao Projeto e s especificaes exercendo as demais obrigaes inerentes sua funo
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo.
4 Nos contratos de construo fixados sob regime de empreitada, reajustvel, a Comisso de

Representantes fiscalizar, tambm, o clculo do reajustamento.
5 No Contrato dever ser mencionado o montante do oramento atualizado da obra, calculado de acrdo
com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, quando o preo
estipulado fr inferior ao mesmo.
6 Na forma de expressa referncia, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preo fixo.
Art. 56. Em tda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporao com
construo pelo regime de empreitada reajustvel, em que conste preo, sero discriminados explcitamente o
preo da frao ideal do terreno e o preo da construo, com indicao expressa da reajustabilidade.
1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao da incorporao,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preo fixo, uma obra de incorporao, aplicar-se-, no
que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.
Seo III
Da Construo por Administrao
Art. 58. Nas incorporaes em que a construo fr contratada pelo regime de administrao, tambm
chamado "a preo de custo", ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento do custo
integral de obra, observadas as seguintes disposies:
I - tdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ou aquisies para
construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo;
II - tdas as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a construo sero depositadas
em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios, as quais, sero
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movimentadas pela forma que fr fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construo por administrao, ser obrigatrio constar do respectivo contrato o
montante do oramento do custo da obra, elaborado com estrita observncia dos critrios e normas referidos no
inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciar efetivamente a obra.
1 Nos contratos lavrados at o trmino das fundaes, ste montante no poder ser inferior ao da
estimativa atualizada, a que se refere o 3, do art. 54.
2 Nos contratos celebrados aps o trmino das fundaes, ste montante no poder ser inferior ltima
reviso efetivada na forma do artigo seguinte.
3 As transferncias e sub-rogaes do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se- o disposto neste

artigo.
Art. 60. As revises da estimativa de custo da obra sero efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum
entre a Comisso de Representantes e o construtor. O contrato poder estipular que, em funo das necessidades
da obra sejam alterveis os esquemas de contribuies quanto ao total, ao nmero, ao valor e distribuio no
tempo das prestaes.
Pargrafo nico. Em caso de majorao de prestaes, o nvo esquema dever ser comunicado aos
contratantes, com antecedncia mnima de 45 dias da data em que devero ser efetuados os depsitos das
primeiras prestaes alteradas.
Art. 61. A Comisso de Representantes ter podres para, em nome de todos os contratantes e na forma
prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomnio dos
contratantes, aprov-los ou impugn-los, examinando a documentao respectiva;
b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos servios a ela
pertinentes;
c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por le solicitadas em sua
respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem unidade de outro condmino
e no estejam em desacrdo com o parecer tcnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas construo;
e) exercer as demais obrigaes inerentes a sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da
construo e praticar todos os atos necessrios ao funcionamento regular do condomnio.
Art. 62. Em tda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporao com
construo pelo regime de administrao em que conste preo, sero discriminados explcitamente o preo da
frao ideal de terreno e o montante do oramento atualizado do custo da construo, na forma dos artigos 59 e
60, com a indicao do ms a que se refere o dito oramento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a realizao da incorporao,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.
CAPTULO IV
Das Infraes
Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de pagamento, por parte do
adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas
ou criadas posteriormente, quando fr o caso, depois de prvia notificao com o prazo de 10 dias para purgao
da mora, implique na resciso do contrato, conforme nle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo dbito
respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na forma abaixo
estabelecida, se outra forma no fixar o contrato.
1 Se o dbito no fr liquidado no prazo de 10 dias, aps solicitao da Comisso de Representantes, esta

ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em pblico leilo anunciado pela forma
que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cesso, ou a cesso da quota de terreno e
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correspondente parte construda e direitos, bem como a sub-rogao do contrato de construo.
2 Se o maior lano obtido fr inferior ao desemblso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e
a construo, despesas acarretadas e as percentagens expressas no pargrafo seguinte ser realizada nova praa
no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praa, ser aceito o maior lano apurado, ainda que inferior quele
total, (VETADO).
3 No prazo de 24 horas aps a realizao do leilo final, o condomnio, por deciso unnime de
Assemblia-Geral em condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na aquisio dos bens, caso em que
sero adjudicados ao condomnio.
4 Do preo que fr apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, tdas as despesas ocorridas,
inclusive honorrio de advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de comisso e 10% de multa compensatria, que
revertero em benefcio do condomnio de todos os contratantes, com exceo do faltoso, ao qual ser entregue o
saldo, se houver.
5 Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comisso de Representantes ficar investida de
mandato irrevogvel, isento do impsto do slo, na vigncia do contrato geral de construo da obra, com podres
necessrios para, em nome do condmino inadimplente, efetuar as citadas transaes, podendo para ste fim fixar
preos, ajustar condies, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigaes decorrentes do contrato de
construo e da quota de terreno e construo; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preos,
dar quitaes; imitir o arrematante na posse do imvel; transmitir domnio, direito e ao; responder pela evico;
receber citao, propor e variar de aes; e tambm dos podres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado
lealmente habilitado;
6 A morte, falncia ou concordata do condomnio ou sua dissoluo, se se tratar de sociedade, no

revogar o mandato de que trata o pargrafo anterior, o qual poder ser exercido pela Comisso de
Representantes at a concluso dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertena a menor de idade.
7 Os eventuais dbitos fiscais ou para com a Previdncia Social, no impediro a alienao por leilo
pblico. Neste caso, ao condmino smente ser entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o
Fisco e a Previdncia Social, devendo a Comisso de Representantes, em caso contrrio, consignar judicialmente a
importncia equivalente aos dbitos existentes dando cincia do fato entidade credora.
8 Independentemente das disposies dste artigo e seus pargrafos, e como penalidades preliminares,
poder o contrato de construo estabelecer a incidncia de multas e juros de mora em caso de atraso no depsito
de contribuies sem prejuzo do disposto no pargrafo seguinte.
9 O contrato poder dispor que o valor das prestaes pagas com atraso, seja corrigvel em funo da
variao do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as
oscilaes do poder aquisitivo da moeda nacional.
10. O membro da Comisso de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estar sujeito
perda automtica do mandato e dever ser substitudo segundo dispuser o contrato.
Art. 64. Os rgos de informao e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo
3 do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-o multa em importncia correspondente ao dbro
do preo pago pelo anunciante, a qual reverter em favor da respectiva Municipalidade.
Art. 65. crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em proposta, contratos,
prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sbre a construo do condomnio,
alienao das fraes ideais do terreno ou sbre a construo das edificaes.
PENA - recluso de um a quatro anos e multa de cinco a cinqenta vzes o maior salrio-mnimo legal vigente
no Pas.
1 lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprsa

coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatrio,
parecer, balano ou comunicao ao pblico ou aos condminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem
afirmao falsa sbre a constituio do condomnio, alienao das fraes ideais ou sbre a construo das
edificaes;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de emprsa

coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a ttulo de emprstimo, em proveito prprio ou
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de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporao contratada por administrao, sem prvia autorizao dos
interessados.
2 O julgamento dstes crimes ser de competncia de Juzo singular, aplicando-se os artigos 5, 6 e 7 da

Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
3 Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dste artigo, a priso do indicado depender sempre
de mandado do Juzo referido no 2. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)
Art. 66. So contravenes relativas economia popular, punveis na forma do artigo 10 da Lei n 1.521, de
26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem prviamente satisfazer s exigncias constantes
desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicaes a que se referem os artigos 37 e

38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hiptese de seus 2 e 3,
de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal de terreno, do contrato de construo ou da
Conveno do condomnio;
IV - (VETADO).
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicao a que se refere o 5 do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem
justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vzes o maior salrio-mnimo legal vigente no Pas.
Pargrafo nico. No caso de contratos relativos a incorporaes, de que no participe o incorporador,

respondero solidriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietrio ou titular de
direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sbre o incorporador, se as
faltas cometidas lhe forem imputveis.
CAPTULO V
Das Disposies Finais e Transitrias
Art. 67. Os contrato podero consignar exclusivamente s clusulas, trmo ou condies variveis ou
especficas.
1 As clusulas comuns a todos os adquirentes no precisaro figurar expressamente nos respectivos

contratos.
2 Os contratos no entanto, consignaro obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e se

comprometam a cumprir as clusulas, trmos e condies contratuais a que se refere o pargrafo anterior, sempre
transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartrio ou ofcio, mencionando, inclusive, o nmero do livro e das flhas
do competente registro.
3 Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, ser obrigatriamente entregue cpia

impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padro, contendo as clusuIas, trmos e condies referidas
no 1 dste artigo.
4 Os cartrios de Registro de Imveis, para os devidos efeitos, recebero dos incorporadores,

autenticadamente, o instrumento a que se refere o pargrafo anterior.
Art. 68. Os proprietrios ou titulares de direito aquisitivo, sbre as terras rurais ou os terrenos onde
pretendam constituir ou mandar construir habitaes isoladas para alien-las antes de concludas, mediante
pagamento do preo a prazo, devero, previamente, satisfazer s exigncias constantes no art. 32, ficando sujeitos
ao regime institudo nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fr aplicvel.
Art. 69. O Poder Executivo baixar, no prazo de 90 dias, regulamento sbre o registro no Registro de Imveis
(VETADO).
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Art. 70. A presente lei entrar em vigor na data de sua publicao, revogados o Decreto n 5.481, de 25 de
junho de 1928 e quaisquer disposies em contrrio.
Braslia, 16 de dezembro de 1964; 143 da Independncia e 76 da Repblica.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
Este texto no substitui o publicado no D.O.U. de 21.12.1964
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L4591 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.

LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Vide arts 1331 a 1358

O PRESIDENTE DA REPBLICA, fao saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a

Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de

3 Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas.(Pargrafo

a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser

Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos

2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores,

3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:

a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e servios comuns;

e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuies do sndico, alm das legais;

g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;

h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votaes;

j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;

4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de condomnio fixar os

Art. 10. defeso a qualquer condmino:

I - alterar a forma externa da fachada;

IV- embaraar o uso das partes comuns.

1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do

Das Despesas do Condomnio

4 As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes, ou ao servio

Do Seguro,do Incndio, da Demolio e da Reconstruo Obrigatria

4 Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido.

5 Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.

Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes

Pargrafo nico. (VETADO).

c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno;

f) prestar contas assemblia dos condminos.

6 A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o mandato,

4 Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o locatrio

Art. 26. (VETADO).

Art. 30-A (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)

b) o construtor (Decreto nmero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei

8o Excluem-se do patrimnio de afetao:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

financiamento.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

12. A contratao de financiamento e constituio de garantias, inclusive mediante transmisso, para o

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

I - promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do patrimnio de afetao,

V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de depsito aberta

Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem os

II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporao, a Comisso de Representantes fica

IV - compreendem-se no custo de concluso da incorporao todo o custeio da construo do edifcio e a

I - pagar as obrigaes trabalhistas, previdencirias e tributrias, vinculadas ao respectivo patrimnio de

a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de

d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes;

m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;

n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);

2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidades

2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidades

3 O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao do cartrio competente, constar,

7 O Oficial de Registro de Imveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de

12 O registro provisrio previsto no pargrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da

3 Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionaro, obrigatriamente, o prazo de carncia,

6 O prazo de carncia improrrogvel.

3 Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao, embora no se tenham