Manual de Avaliação de Prédios Urbanos

(versão 5.0)

Direcção de Serviços de Avaliações (Maio de 2011)

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

Nota introdutória…………………………………………………………………………………………………..3 Mapa síntese das actualizações do Manual de Avaliação……………………………………….…….........5
1. Conceito de prédio……………………………………………………………………………………………………….6 1.1. Classificação de prédios………………………………………………………………………………………………..7 1.2. Avaliação de prédios (Tabela I – Regras de Avaliação)………………………………………………................8 2. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt)……………………….10 2.1. Determinação do valor base dos prédios edificados………………………………………………………….……11 2.1.1. Determinação do valor médio de construção……………………………………………………………………..12 2.2. Determinação da área bruta de construção (do edificio ou fracção) mais a área excedente à da implantação (A)………………………………………………....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabéla e fórmula…………………….…………………………..14 2.3. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectação)………..…………………16 2.4. Aplicação do coeficiente de localização (Cl)………..……………………………………………………………….19 2.5. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)……….……………………………………………………20   Tabela III A – Prédios urbanos destinados a habitação…………………………….…….…………..21 Tabela III B – Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços………...…………..22

2.5.1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação……………………………………….……24 2.5.2. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares)…………….………….….…………………………….……………………….25 2.6. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)…….………………….…….25 3. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção……………………………….28 3.1. Regra geral……………………………………………..………………………………………………………….……28 3.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º do CIMI ……………………………………………...............30 4. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” (Tabela VI – regras de avaliação de prédios tipo “outros”)……….……..………………………………..……..………………….……….31     Regra geral com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 467.º do CIMI) – Prédios urbanos destinados a habitação……………………………………………………………………..….……….…….32 Método de custo (n.º 2 do artigo 46.º do CIMI)………………………………….……….……….…….…33 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva (n.º 3 do artigo 46.º do CIMI)………………………………………………………………………………………………………….…33 Avaliação de prédios em ruinas (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI) ……………………………….…….......34

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DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

5. Outras questões ……………………………………………………………………...…………………………..…….37 5.1. Avaliação das fracções autónomas, ou partes susceptíveis de utilização independente, com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior…........................................................37 5.2. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. venda de imóveis)………………………………………………………………………………………………………………….38 5.3. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção), cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas…………………………………………………………………………………….38

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o seu conteúdo já foi por diversas vezes alterado com vista à sua actualização (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliações dos prédios urbanos para efeitos fiscais. da autoria da Direcção de Serviços de Avaliações. no entanto. Assim. mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional. a localização. foram criadas regras objectivas. as características intrínsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem avaliados. as áreas. entre outras. na redução efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço e. A primeira versão do manual de avaliação de prédios urbanos. uma das pedras basilares daquela reforma foi a criação do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliação predial bem mais objectiva. grosso modo. na sua essência. No entanto. quer ainda pelo acumular da experiência nas avaliações de prédios urbanos para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade das mesmas. Esta necessidade de quase permanente actualização do mesmo surge. nem sequer nos parece que isso poderá algum dia ser objectivamente possível. por força das alterações legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliações. quer os funcionários dos Serviços e Direcções de Finanças da DirecçãoGeral dos Impostos que tratam desta matéria. o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não pode. na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. nomeadamente um manual. Nesse sentido. Ora. 3 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A reforma da tributação do património visou. abarcar todas as questões práticas de índole técnico decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. Desta forma. por um lado. sublinha-se. como é sabido. o facto da determinação deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor médio de construção. conferir mais eficácia no combate à tão famigerada evasão fiscal. por outro. eficaz e coerente do que a existente até então. quer pela dinâmica de mercado imobiliário. simples e coerentes que se traduzem. o tipo de construção. introduzir uma maior equidade fiscal e transparência no relacionamento do Estado com os demais cidadãos. bem como. foi elaborado em Setembro de 2004.

admitindo. a ultima revisão do manual de avaliação (versão 4. de 31/12. futuros ajustamentos. Tratando-se de um manual de avaliação em que o objecto – património imobiliário para fins fiscais – é uma realidade dinâmica. bem como da experiência adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicação prática dos normativos de avaliação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Ora. como já se encontra referido anteriormente. muitas têm sido as matérias objecto de análise nesta Direcção de Serviços que justifica. Maio de 2011.0) foi concretizada há quase dois anos e teve a sua génese na alteração legislativa sofrida pelo CIMI. durante o ano de 2011. circulares e outros normativos. Lisboa. 4 . Desde aquela data. a elaboração da presente revisão do já referido Manual de Avaliação de Prédios Urbanos. e até ao presente. sendo por isso sancionada matéria por diversas vezes em informações. que aprovou o Orçamento de Estado para 2009. naturalmente. que foram divulgados a todos os intervenientes no período compreendido entre a aprovação da versão anterior e a actualidade. não tem a Direcção de Serviços de Avaliações (DSA) a pretensão de produzir um documento definitivo e abrangente. mediante a entrada em vigor da Lei nº 64-A/2008.

que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. Senhor Subdirector-Geral – substituto legal do Exm.00 €.2. Regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. Prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas 2. 9 Garagens individuais/colectivas com arrecadações no seu interior 5.º 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17. Estabelecimentos prisionais Valor base dos prédios edificados Regras a aplicar nestas avaliações (n.º do CIMI). venda de imóveis).º 1330/2010.2011. Prédios urbanos (lotes de terreno para construção). (regra n.1. Regras a aplicar na avaliação de prédios urbanos dos quais façam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas.º Senhor Director-Geral dos Impostos.12.º 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24. pela Exma. destino duas afectações distintas 5.1 34 Entendimento preconizado pela DSA. 38 Entendimento preconizado pela DSA. pela Exmo. Senhora Subdirectora-Geral. ENQUADRAMENTO: Coeficiente de Vetustez Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez 2. 24 Entendimento preconizado pela DSA. de 31. 37 Entendimento da DSA – tendo por base o prescrito no Parecer jurídico n. 25 Elementos a entregar pelos sujeitos passivos à declaração Modelo. 1. cujo alvará refira que os Regras a aplicar nestas avaliações mesmos têm como (critério da dominância).01. Processo n.º 5) 2. 38 Entendimento preconizado pela DSA. Portaria n.3. Em 2011 – 603.6.5. 1 de IMI Documentação a ser exigida quando estejam em causa a avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior.01.º 2 do artigo 46.2. 12 5 . 4.º 521/2010 da DSJC Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias 5.2011.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES MAPA – SÍNTESE DAS ACTUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO PARA A VERSÃO 5 VERSÃO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM Nº PÁG Processo n.

plantações. º 2 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (adiante designado por CIMI) um prédio “.. de serem os objectos da avaliação. é havida como constituindo um prédio…”.” Deste modo: “. bem como as águas. são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 1... tenha valor económico.é toda a fracção de território... de acordo com o art. Assim.. abrangendo as águas. plantações. embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. segundo. na terminologia fiscal. edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes.  Quanto ao carácter de permanência. Conceito de prédio (artigos nºs 1º a 7 º do CIMI) Na metodologia de avaliação do património imobiliário com o objectivo tributário.  Finalmente.Os edifícios ou construções.. 6 . a definição de prédio e a sua tipificação constituem conceitos fundamentais. desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva.. primeiro. com carácter de permanência. pela razão óbvia.os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano…”. ainda que móveis por natureza.cada fracção autónoma. e para efeitos de aplicação do IMI: “. exactamente.. por existirem outras definições. edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores.. dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados.. e em circunstâncias normais..”. este é considerado quando: “. no regime de propriedade horizontal. designadamente no âmbito do planeamento e ordenamento territorial e que não se enquadram.

Atento à conjugação destes três atributos. “que em circunstâncias normais.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em síntese. repare-se nos Terrenos Baldios que. ”ser uma fracção do território”. por não fazerem parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos: [a] . não são considerados prédios. (b) Comerciais. [b] .o atributo jurídico. logo.o atributo económico. [c] .o atributo físico. 1. 7 . “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “. não possuem o atributo jurídico. c) Prédios mistos (artigo 5º do CIMI). industriais ou para serviços. b) Prédios urbanos (artigo 4º do CIMI).1. Os prédios urbanos (vide a propósito o disposto no artigo 6º do CIMI) dividem-se em: (a) Habitacionais. os prédios são classificados em: a) Prédios rústicos (artigo 3º do CIMI). tenha valor económico”. Classificação de prédios Para efeitos tributários.

. obras de demolição. 2 Informação Prévia – Documento emitido pela Câmara Municipal com indicação de que o requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações de loteamento. e 20 m da última edificação. alterações de utilização e outras operações urbanísticas (Portaria 232/2008. no sentido transversal. (d) Outros .consideram-se aglomerados urbanos. Avaliação de prédios urbanos A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao Chefe de Finanças. de 11/03). com base na declaração Mod. de 11/03). os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declaração Mod 1 de IMI fotocópia da memória descritiva e das peças desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia. os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública. arrecadações.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES (c)Terrenos para construção . plantas da responsabilidade do contribuinte. no caso de construções não licenciadas. Industria ou Serviços). etc. quando tenha sido feita comunicação prévia. obras de edificação. Por analogia com o determinado no art. que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação. sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos. parqueamentos. na falta de licença. 1. além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados. º 3º do CIMI. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Serviço de Finanças à qual devem juntar os documentos/elementos necessários para a eficaz avaliação. Plantas das dependências (garagens.) com dados que permitam 1 Comunicação Prévia – Processo instruído para comunicação à Câmara Municipal sobre a realização de determinadas operações urbanísticas (Portaria n. 1/100 ou 1/200 cotadas se possível).º 232/2008.. destacando-se: Plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal (ou. admitida comunicação prévia1 ou emitida informação prévia2 favorável de operação de loteamento ou construção e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo. à escala 1/50. Comércio.Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:  As entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção. 3 A propósito. obras de urbanização.2. “.  Edifícios e construções licenciados ou. no sentido dos arruamentos…”.º 37º do CIMI. 8 . transcreve-se o determinado no ponto 4º do art.Terrenos para os quais tenha sido emitido licença ou autorização.

fotocópia do alvará de licença de construção. não existindo loteamento. Para o caso dos terrenos para construção: fotocópia do alvará de loteamento ou. em caso de dúvida. resultando o valor da soma das partes 9 . não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração camarária a atestar essa situação (devem entregar planta da sua responsabilidade). nestes casos. quando os sujeitos passivos alegam que não existem plantas de arquitectura para o prédio que pretendam ver avaliado. projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva.  Regras de avaliação da parte principal. a Tabela I relaciona para os prédios urbanos e mistos o modo de aplicação das regras de avaliação com vista à obtenção daquele valor. TABELA I – Regras de Avaliação Classificação dos prédios Regras de avaliação  Prédios urbanos com partes enquadráveis em mais que uma utilização  Uma parte principal (a de maior relevância económica) e outra (s) meramente acessória (s) – exemplo de moradia com garagem no r/c e habitação no 1º andar. Escritura de constituição de propriedade horizontal.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES determinar as áreas brutas dependentes. Sendo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios o objectivo da avaliação para fins fiscais. NOTA: No que respeita à avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos). aos Serviços Locais de Finanças. caso existam terrenos adjacentes à implantação. em concordância com o estabelecido no artigo 7º do CIMI. tendo em atenção a valorização resultante da existência de partes acessórias Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prédio com dois pisos. um com comércio ou serviços e o outro com habitação)  Regras de avaliação correspondentes a cada parte. incumbindo. a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das respectivas Câmaras Municipais. Plantas do edifício. comunicação prévia e informação prévia.

indústria e serviços). é obrigatória a vistoria. resulta da aplicação da seguinte equação geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Sendo: Vt Vc A Ca Cl Valor patrimonial tributário Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização 10 . Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38º do CIMI) A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. uma vez que as coordenadas que o sistema assume são fundamentais para a identificação do prédio. para os vários tipos de afectação (habitação. comércio. para efeitos de selecção do Coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação. 250º do CPPT. Atenção especial deve ser tida quando o perito efectua a localização geográfica do prédio. º 14º do CIMI. 2. não desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer. não só em gestão corrente como também para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora. com rigor.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Vistoria Antes de se abordar o método de avaliação – importa considerar a questão da vistoria prévia referida no art. apesar desta não ter carácter de obrigatoriedade. Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951 e prédios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. para salientar que. o prédio em avaliação.

Determinação do valor base dos prédios edificados (Vc) (vide artigo 39º do CIMI) O valor base dos prédios edificados [Vc] corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação. Na avaliação de edificações construídas temporária e precariamente em terrenos públicos (camarários e outros).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Cq Cv Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez NOTAS: 1. 2. são observadas as regras previstas nos artigos 38º a 46º do CIMI. 11 . à semelhança do que acontece com a avaliação de prédios construídos em direito de superfície. fixado em 25% daquele valor. O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. 2.1.

4 2. até 31 de Outubro.40 (vide Portaria n º 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanças).40 Valor base Prédios Edificados/m2 [€] 600. administração. Determinação do valor médio de construção O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente.2. para vigorar no ano seguinte. o que conduz a que o valor base dos prédios edificados [Vc] seja de € 603.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.00.00 615.00 Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009 12 . os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício.00 612.00 492.00 487. nomeadamente.·mão-de-obra.1.A do CIMI) A determinação da Área bruta de construção e Área excedente à área de implantação.00 615. Determinação da Área bruta de construção (do edifício ou da fracção) mais a Área excedente à da implantação (A) (vide artigo 40º . Os valores atribuídos para os anos anteriores são os da tabela seguinte: Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Valor médio de construção /m2 [€] 480. O valor médio de construção é determinado tendo em conta.00 609.00 482. pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU).00 492. equipamentos.1.00 490. comunicações e outros consumíveis. resulta da seguinte expressão: A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad 4 Para o ano de 2011 o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em € 482.00 600.00 480.00 603. sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças. tais como os relativos a materiais.00 492.50 615. energia.

representa as áreas brutas dependentes São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo. incluindo varandas privativas fechadas. esta área integra igualmente a área de implantação. Aplica-se o coeficiente 1. incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que:  Aa . variável em função de escalões de área para as afectações: Habitação. mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção.025. Nota: Entende-se por área de implantação a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior. Ac . fechado ou aberto. 13 . para esse efeito. quintais e outros logradouros. Serviços.00. os sótãos ou caves acessíveis e as varandas. para o valor até ao limite de duas vezes a área de implantação. Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo. Ad . locais acessórios as garagens os parqueamentos.  Ab . campos de jogos. desde que não integrados em Aa. Aplica-se o coeficiente 0. as instalações para animais. Comércio.representa a área bruta privativa É a superfície total. parques. individual ou colectivo. para a área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação. caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. e outros locais privativos de função distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0. medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. as arrecadações. ainda que constituam partes comuns. Integra jardins.30  Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas Coeficiente aplicado ao somatório das áreas brutas privativas e dependente ponderada. cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção considerando-se.005. As áreas de telheiros e alpendres não integram todavia a Ab. piscinas.representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação  A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções.representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação  Aplica-se o coeficiente 0. Indústria e Estacionamento Coberto. visto não serem áreas fechadas.

85 0.90 0.3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0.3 Ab <= 100 >100 .0+0.00 0.3 Ab <=100 >100 .85 x (Aa+0.80 Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escalões de áreas consoante as afectações.80 Aa+0.3Ab)>220 m2 (Aa+0. atender à distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e Fórmula Na aplicação do Caj seguem-se. procura-se identificar algumas situações que.3Ab-160) 100 x 1. para as diferentes afectações.85 0.0+0.00 0. Não considerar Situação Áreas comuns no edifício Terraços Jardins. Habitação (exemplo) Se Aa+0.1.0 100 x 1.90 x (Aa+0.00 0.3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0. piscinas. atender à permilagem da fracção autónoma Calcular em função da permilagem da fracção autónoma Não considerar Prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.1000 >1000-3000 >3000 caj 1.3 Ab <=400 >400 . colocam dúvidas quanto à sua forma de determinação: Prédios em regime de propriedade horizontal Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.3Ab) x 1.90 x (160-100)+0.0+0.80 ESTACIONAMENTO INDÚSTRIA COBERTO Aa+0.80 COMÉRCIO E SERVIÇOS Aa+0.85 0.1000 > 1000 caj 1. Calcular atendendo à sua distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. campos de jogos.500 >500 .3Ab-220)  Notas importantes sobre a determinação da Área (A): No quadro abaixo. No cálculo de Ac e de Ad.3Ab-100) 100 x 1. parques.00 0.3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0.90 x (160-100)+0.90 0.3 Ab <= 100 >100 – 160 >160 – 220 > 220 caj 1. os seguintes escalões de área: HABITAÇÃO Aa+0.80 x (Aa+0. No cálculo de Ac e de Ad.500 >500-1000 >1000 caj 1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.2.85 x (220-160)+0.90 0. frequentemente. quintais e outros logradouros Áreas dependentes comuns Áreas de circulação em centros comerciais 14 .85 0.90 0.

somente. se um ou mais andares tem terraço. estas têm o mesmo tratamento dado às escadas interiores. [ii] Se não existir correspondência. b) Quanto aos terraços (superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício – coberturas. deve considerar-se do terraço a área da maior varanda do edifício. por aplicação dos critérios seguintes: [i] Se a fracção ou andar com terraço tiver a devida correspondência. que. Constituem excepção os terraços em edifícios com varandas: nestes casos. em termos de tipologia. No caso de existirem escadas exteriores. (Despacho do Exm. embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fracções ou andares são parte estruturante e comum) não entram no cálculo de A.Informação n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. devendo a sua área ser. ou ao nível de um andar.º 331/05/DSA – Processo n. com um andar ou fracção com varanda (s). em termos de tipologia. º 40º do CIMI. não podendo exceder a área total do terraço. por não se enquadrarem no espírito do Art. 15 . não se consideram as áreas comuns de circulação. elevadores. por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares. c) As áreas de circulação assim como as áreas de armazenagem de “stocks”em centro comercial em propriedade total sem partes são enquadradas nas áreas brutas dependentes com excepção das áreas afectas a restauração ocupadas com as cadeiras e mesas que são enquadradas na área bruta privativa. geralmente a tardoz. estes entram no cálculo de Ab com área equivalente à das varandas. até ao limite da área total do terraço.º 15/05. deve considerar-se do terraço uma área igual à da (s) varanda (s).º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 . escadas. considerada na área de implantação do edifício.

assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação.3.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 – Informação n. sala de condomínio. 2. ou. ginásios. a área daquelas deve integrar a área bruta dependente (Ab). saunas.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes. a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa).º 331/05/DSA – Processo n. no regime de propriedade horizontal. [ii] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem. 16 . adoptamse os seguintes critérios (Despacho do Exm. com as existentes no edifício principal. sala polivalente e afins estas entram para o cálculo da área bruta dependente (Ab). no regime de propriedade total. sendo considerada em função da permilagem de cada fracção autónoma. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (vide artigo 41º do CIMI) Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado. e) Em prédios com piscinas cobertas e fechadas. de acordo com a tabela II abaixo. as áreas afectas à restauração ocupadas por cadeiras que não estejam integradas em qualquer fracção ou parte são consideradas áreas brutas privativas e distribuídas em função da permilagem ou proporcionalmente à área pelas fracções ou partes a que dão apoio. os espaços de lavagem de automóveis e outras áreas ocupadas por equipamentos. cumulativamente.º 15/05): [i] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no prédio. f) Em prédios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal. no cálculo da área bruta dependente (Ab) não são consideradas para efeitos de avaliação os corredores de circulação. considerando uma distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. d) Em edifícios com garagens colectivas que não sejam fracções ou partes economicamente independentes.

Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. de 25 de Maio.º 331/05/DSA – Proc. em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadações e arrumos  Notas importantes sobre a aplicação do Coeficiente de Afectação (Ca): a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização sem diferenciar a fracção.08 0. [ii] Se o prédio estiver ocupado. “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”.15 0.60 0. deverá o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados. deve considerar-se a afectação declarada pelo contribuinte de entre as afectações previstas na licença de utilização. 17 . desde que esteja considerada na licença de utilização. aquando da entrega da declaração mod.Informação n. andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente: [i] Se o prédio não se encontra ocupado.80 0. 6 7 8 Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.45 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA II – Coeficiente de Afectação (Ca) Tipo de utilização Comércio Serviços Habitação Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazéns e actividade industrial Comércio e serviços em construção tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento não coberto 8 6 7 5 Coeficientes 1.35 Estacionamento coberto e não fechado Prédios não licenciados.70 0. estas não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do Exm.00 0. 5 De acordo com o Oficio-Circulado n.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 .20 1. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. são considerados uma forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho de 07/11/08 sancionado na informação nº 388/08 da DSA). 1 do IMI. Na transmissão de fracções em prédios ou fracções de habitação social.º 40 078/2005.40 0. deve considerar-se a afectação correspondente à utilização efectiva.º 15/05].10 1.

mecânica auto. discotecas: Serviços. escolas de ensino básico e secundário. clínicas. metalomecânica. paredes com escorrência de águas e/ou bolores. institutos politécnicos. de acordo com a utilização dominante em termos de actividade.  Estabelecimentos onde se prestam actos clínicos e cuidados de saúde (ex. universidades): Serviços.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES b) Prédio sem licença de utilização: Quando o prédio não possui licença de utilização considera-se a afectação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto. creches. armazéns se constituem áreas economicamente independentes. hospitais): Serviços. de reparações eléctricas). marcenaria.  Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilização (comércio.  Quiosques: Comércio ou serviços.  Clubes de caça e pesca: Serviços. Porém.45. ou habitações com telhados com infiltrações. olaria): Indústria. c) Prédio não licenciado. restaurantes. de restauro de mobiliário. etc.  Oficinas (ex. serviços.).  Estabelecimentos onde a actividade principal é o ensino ( ex. d) Exemplos de afectação:  Oficinas (ex. etc. 18 . Centros de enfermagem. para se poder considerar esta afectação é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições – não licenciados (sem licença de construção) e apresentar condições muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas. bares. buracos nas paredes e pavimentos. hotéis.). apenas se aplica a edificações para habitação. em condições muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectação 0. casas abarracadas. casa de repouso e lares.  Aviários e suiniculturas: Indústria.

2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Superfícies comerciais ou de serviços instalados em construções não tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comércio e Serviços em construção tipo industrial. devendo a avaliação respeitar essa diferenciação. o seu anexo II.  Unidades fabris com partes destinadas a escritório. do n. Se existirem licenças diferenciadas. º 42 do CIMI.: A norma é a avaliação ser sempre baseado no licenciamento. IMI. Aplicação do coeficiente de localização [Cl] (vide artigos 42.Informação n. Se apenas existe uma licença para a unidade fabril. está-se perante a existência de partes susceptíveis de utilização independente. Em andares com escritórios e ou consultórios.º 7º do CIMI. refeitório.º 15/05).35 em situações de habitação dispersa. frequente no meio rural. deverá discriminar essas partes (Despacho do Exm. e ser elevado até 3.0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.4 e 2. posto médico. de acordo com a alínea a). Assim.º do CIMI) O coeficiente de localização varia entre 0. De acordo com o n º 3 do art. a fixação do Cl deve considerar o seguinte quadro de referência: 19 .º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 .0 podendo ser reduzido para 0. do art.º 2. as áreas de salas de espera e instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritórios ou consultórios.º 331/05/DSA – Processo n. aquando do preenchimento do modelo 1. aplicam-se as regras de avaliação da parte principal.º e 62.4. etc.

 Qualidade e diversidade de vias rodoviárias. a DGCI em colaboração com a DGITA desenvolveu. ferroviárias. b) Proximidade de equipamentos sociais. principalmente. c) Serviços de transportes públicos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Acessibilidades.  Estabelecimentos comércio. de ensino. podendo ser majorado até 1.5. serviços públicos. 9 SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis.  Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos. onde se verifica. obter o zonamento para todos os municípios.º do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado. Compete aos peritos avaliadores a definição de zonas homogéneas (designadas por áreas price na terminologia anglo – saxónica).7 e minorado até 0. e obtém-se:  Adicionando à unidade os coeficientes majorativos. aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl). em formato digital. para a rede nacional de peritos avaliadores responsáveis pela execução do zonamento. já em 2004. com funcionalidades de visualização e de edição de Sistema de Informação Geográfica. para determinada afectação. uma aplicação informática baseada na Web – SIGIMI9 que permitiu de modo célere e homogéneo. Para a sua efectivação.5. 20 . Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. preços unitários idênticos de imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado). d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. 2. fluviais e marítimas.

20 0.02 Minorativos Descrição Inexistência de cozinha Inexistência de instalações sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de gás Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Existência de áreas inferiores às regulamentares Coeficiente 0.15 até 0.05 21 .03 0.10 0.10 0.03 0.03 0.05 até 0.05 Localização e operacionalidade relativas até 0.04 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES As tabelas III A e III.03 0.05 0.10 0.10 0.08 0.05 Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas até 0.20 0.05 0.04 até 0.02 0.B evidenciam o gradiente de valores possíveis: TABELA III A: Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Moradias unifamiliares Localização em condomínio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de ténis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localização excepcional Sistema central de climatização Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos Coeficiente até 0.06 0.02 0.03 0.

5. indústria e serviços.10 até 0.10 Sistema central de climatização Qualidade construtiva Existência de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s 0.03 Localização e operacionalidade relativas até 0. º 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas. apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.1 e 2.2.10 0. Dos aspectos referidos nas alíneas anteriores tratarão os pontos 2. no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo. sendo desnecessário aqui repeti-los.10 sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0. indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Localização em centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Coeficiente 0. o nº 2 do art.08 0. apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.B: Prédios urbanos destinados a comércio. 22 . pode observar-se o seguinte:  Para os prédios urbanos destinados a habitação.5.05 até 0.05 0.25 Minorativos Descrição Coeficiente Inexistência de instalações 0. Ainda da leitura das mesmas tabelas.20 Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem características intrínsecas do prédio (edifício ou fracção) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas públicas).02 até 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA III. de seguida dá-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei.03 0. Todavia.10 0.10 0. Visando a aplicação uniforme das tabelas antes referidas.  Para os prédios urbanos destinados a comércio.10 0.

b) Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art. para efeitos de avaliação. º 43º do CIMI.º 227/05). situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar.º 220/06/DSA – Processo n.º 644/DSA).07. desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira. de 02. considera-se sistema central de climatização.º 79/2006 de 4 de Abril. tubagens e irradiador (despacho da Exma. aquecimento. sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte.instalação do sistema central de climatização. º 306/2006 – Processo n. d) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectações de habitação. c) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto . arrefecimento. transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar.Lei n. deve o mesmo ser considerado como se já estivesse efectivamente instalado. mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm. o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação. exarado sobre a Informação n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes sobre conceitos subjacentes à aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq) a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo]. que revogou o Decreto-Lei 118/98. serviços e indústria. humidificação. desumidificação e purificação de ar). de 7 de Maio). 23 . são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes.2007. Se o edifício possuir pré .º Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação n. No caso de moradias geminadas ou em banda. Senhora Subdirectora Geral. comércio.

B do ponto 2. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. 24 . da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundamentá-los em conformidade com o nº 3 do art. da localização excepcional. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence. 2.5) [i] Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável. Desta forma. na parametrização da sua grelha de valorização ou depreciação.1. para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razões acima expendidas. tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliação. compete ao perito preencher. indústria e serviços (vide Tabela III.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES e) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a comércio. só se aplicam os coeficientes relativos a “sistema central de climatização” e “existência de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s)”. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.  Notas importantes sobre as justificações do perito avaliador na ficha de avaliações Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA). devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. ao perito avaliador. exclusivamente.5. conforme o caso. Os peritos avaliadores. se estes elementos existirem no interior da fracção autónoma ou do andar. da localização excepcional. º 43º do CIMI. f) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual. naturalmente. aos espaços que possuem aquele tipo de utilização.

respectivamente.80 0. esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças nos termos do n.40 25 . Constituem excepção.5. caso exista.85 0.55 0. sobre proposta dos peritos.2.90 0. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares.º 1 art. de acordo com a tabela V.º 45º do CIMI). º 43º do CIMI) A alínea b) do n.00 0. º 62º do CIMI estabelece que compete à CNAPU propor para vigorar trienalmente. os coeficientes majorativos aplicados às moradias unifamiliares.º 10º do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n.º 331/05/DSA – Proc. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44º do CIMI) O coeficiente de vetustez é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização.75 0. 2. as situações em que as licenças de utilização são obtidas para efeito de legalização.65 0.15/05).º 2 do art.6. Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras. de acordo com a idade de cada parte. Os valores destes coeficientes podem ser atribuídos com base numa correlação positiva com as percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas para determinado terreno para construção (vide a propósito o n. TABELA V – Coeficiente de Vetustez (Cv) Anos Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60 Coeficiente de Vetustez 1. aqui a determinação do coeficiente de vetustez é feita com base na data de conclusão das obras.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. (Tabela I prevista no nº 1 do art. ou desde a data de conclusão das obras de edificação.º 2 do art. No caso de prédios ampliados estas regras aplicam-se.

a determinação do seu Vt será feita cumprindo as seguintes etapas: 1) Cálculo do Vt do prédio.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes à aplicação do Coeficiente de Vetustez (Cv) a) Prédios ampliados [i] – Prédio em propriedade total sem divisões. é a da ampliação. A idade do prédio.  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. estes devem ser considerados. em regime de propriedade total. 2) Cálculo do Vt do prédio com a ampliação:    A área do prédio a considerar inclui a ampliação. A idade do prédio. estes devem ser considerados. para aplicação do Cq. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. para aplicação do Cq. estes devem ser considerados para aplicação do Cq. para aplicação do Cv. A idade do prédio. é o do prédio. por ampliação e desde que a parte ampliada não seja susceptível de utilização independente. se não tivesse ocorrido ampliação. para aplicação do Cv. reportado à situação anterior à ampliação:   A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. 3) Cálculo do Vt do prédio. é a da ampliação. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Havendo alterações em prédio edificado. sem a ampliação:    A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. 26 . para aplicação do Cv. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto.

n. sofreram obras de melhoramento/conservação/manutenção 27 . Sempre que seja necessário discriminar o Vt de áreas acessórias (ex. a avaliação deve ser feita separadamente com discriminação do Vt. Os proprietários dos prédios daí resultantes (novos prédios) apresentarão a declaração modelo 1 do IMI. o Vt deve ser determinado para cada uma das partes. nos termos da alínea d) dos art. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios com partes susceptíveis de utilização independente.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 4) Cálculo do Vt da ampliação = [2] – [1] 5) Cálculo do Vt final do prédio = [3] + [4] Em suma.º 14. [ii] – Prédio em propriedade total com divisões. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos números 1. fazendo-se sempre três avaliações: Duas avaliações com o Cv à data da ampliação. Na terceira avaliação. nos que se encontram na mesma situação mas que. seguindo-se a regra geral para a determinação da idade de cada uma das partes. no entanto. 2 e 4. calcula-se o Vt do edifício antigo com a respectiva idade. somando-lhe o Vt da ampliação. sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio. [iii] – No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouros de prédio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada só para efeitos de IMT nos termos do art. sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos.º do CIMI. bem como. com as devidas adaptações.º 4 a 6 do CIMT. determinando-se pela diferença o Vt da ampliação. devendo os prédios ser avaliados para efeitos de IMI.º 13. b) Outras regras  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afectação com emissão de nova licença de utilização.

é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir. o que resulta na seguinte equação geral: 1. assim. não deve ser alterada a idade do prédio. 3.º 1 do art. previsto no artigo 43. que implicaram demolição total ou parcial da edificação. medida pela parte exterior.. que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo. contar o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação.3)] x %ai x Ca x Cl x Cq 28 .º do CIMI.1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES que não impliquem alterações da estrutura resistente. adicionado do valor do terreno adjacente à implantação. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (vide artigo 45º do CIMI) 3. ou da data da conclusão das obras de edificação efectuadas após a demolição total ou parcial.  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e conforto. devendo-se.1. Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0. sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia quando exista.º 45º do CIMI.. Regra Geral A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção “.” – n. Vt = Vtimplantação + Vtadjacente Sendo: 1.

2. Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0.025) + (Ad x 0.005)] x Ca x Cl x Cq Em que: Vc Ac Ad Ca Cl Cq Valor base dos prédios edificados Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) 29 . 1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que: Vc Abc Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção autorizada ou prevista Ab Área bruta dependente Percentagem da área de implantação (variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) %ai Ca Cl Cq E.

2. 30 . praticado no local.3.º 4 do art. à semelhança do zonamento para os coeficientes de localização. Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equação geral: 1. Vtimplantação e de 1.3) ] x %ai + (Ac x 0. são parte integrante dos conteúdos do SIGIMI e são igualmente aprovadas em Portaria.º do CIMI Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da espécie “outros” quando seja reconhecida a distorção a que se refere o n. Havendo terreno livre. 3. será considerada a quota-parte de cada afectação. o Vt corresponde à soma dos Vt’s das diferentes afectações.1. estas devem ser consideradas no cálculo de Vt.º do CIMI. nestes casos. Assim.025) + (Ad x 0. com discriminação das respectivas áreas. Vt = Vc x { [ (Abc – Ab) + (Ab x 0.º 76.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Da conjugação de 1. na situação de infra-estruturação em que se encontra à data do reporte da avaliação A terr = Área do terreno  Notas importantes sobre o cálculo de Vt de terrenos para construção a) Terrenos para construção com diferentes afectações [i] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações.005) } x Ca x Cl x Cq As percentagens referentes à área de implantação (%ai) e respectivas áreas de aplicação. é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expressão: V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preço de venda do terreno por m2.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.

referente à inscrição de prédios na matriz. b) Nos prédios vazados10. trata-se de edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os pilares. c) Terrenos para construção que abrangem zonas de Cl e de % de área de implantação diferentes (Despacho do Exm. os da zona onde aquela se situa. o perito deve proceder por analogia com o art. Assim. a área dominante. sendo vazado o espaço sobrante por não se construírem os panos de alvenaria. quando situados em mais de uma freguesia. do seu perímetro exterior. a área de implantação corresponde à projecção.  Se não for possível identificar uma entrada principal.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 – Informação n. deve considerar-se. sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação. teremos:  Se o terreno de construção possuir uma entrada principal. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. os da zona onde se encontra a maior área do terreno para construção. 4.º 234/05): Quando existem terrenos para construção que abrangem zonas de coeficientes de localização e % de área de implantação diferentes.º 241/05/DSA – Processo n. para atribuição dos coeficientes de afectação [Ca] e de localização [Cl]. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” (vide artigo 46º do CIMI) Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades.º 79º do CIMI. 31 . sem discriminação das respectivas áreas. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. na horizontal.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES [ii] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. 10 Em regra.

aos quais não se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no cálculo do valor patrimonial tributário. 32 . possuir construções de carácter definitivo.Regra Geral com as adaptações necessárias (nº 1 do art. caso contrário. º 41º do CIMI (vide Tabela II do ponto 2. Constituem excepção. Constituem excepção os estacionamentos cobertos e não cobertos e as arrecadações e arrumos. em função da afectação que antes considerou. º 38 º do CIMI com as adaptações necessárias (vide a propósito o ponto 2). ambos com coeficiente de afectação constante da tabela do art.ª .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Assim: 1. 11 O estacionamento não coberto é avaliado pela regra geral quando.  Quanto à localização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localização [Cl].3 deste manual). os estacionamentos coberto e não coberto11. o mesmo. aplica-se o método de custo. designadamente:  Quanto ao tipo de utilização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectação [Ca] que melhor se ajusta à utilização efectiva do prédio. em função da afectação que antes considerou.  Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos. º 46º do CIMI) O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do art. sendo o coeficiente de localização o correspondente à utilização dominante na zona.

005 Vc – Valor base dos prédios edificados 33 .º do CIMI) Nos terrenos. física.º 3 do art.º 38º do CIMI. Vt = Vc x A terr x Cl x 0. de natureza arquitectónica. o perito deve utilizar o Método de Custo adicionado do valor do terreno.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. de exclusividade.005 ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.ª – Método de Custo (nº 2 do art. com base na seguinte expressão: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L Em que: V = Valor patrimonial tributário T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construção Ec = Encargos com a construção Cad = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou desvalorização. designadamente. funcional. económica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor 3.ª – Avaliação de prédios espécie “Outros” sem capacidade construtiva (n.º 46. º 46º do CIMI) Não sendo possível utilizar as regras do art. o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0.

º do CIMI) O valor patrimonial tributário é determinado como se de terrenos para construção se tratasse (vide a propósito o ponto 3). aplica – se. Os equipamentos. 34 . devendo fundamentar essa opção.ª – Avaliação de prédios em ruínas12 (n. pás e painéis solares não são considerados na avaliação. c) Avaliação de parques eólicos e centrais fotovoltaicas: A avaliação é efectuada pelo método do custo [art. onde o avaliador não consegue identificar uma afectação principal ou a construção não possibilita a aplicação da regra geral de prédios edificados. por serem considerados equipamentos. turbinas. a identificar pelo avaliador. designadamente aerogeradores. d) Avaliação de estabelecimentos prisionais: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos estabelecimentos prisionais. Na tabela VI. 46º. 4. b) Avaliação de prédios urbanos em ruínas: A avaliação é efectuada tendo como referência a área de construção das edificações antes existentes. nº 2 do CIMI]. os peritos avaliadores devem ter em 12 Prédios em ruínas – esta classificação é definida de acordo com a deliberação da Câmara Municipal. para cálculo do valor patrimonial tributário. o método de custo. a título de exemplo. enumera-se um conjunto de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento em termos de cálculo do seu valor patrimonial tributário.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A terr – Área do terreno Cl – Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona.  Notas importantes sobre o cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” a) Para os prédios da espécie “Outros”.º 4 do art.º 46.

ou pela aplicação das regras constantes do artigo 38. supermercado. 13 Designadamente os Quartéis. com carácter meramente acessório pouco representativo.  Quando existam outras áreas. A avaliação dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n. para a área de abastecimento e. eventualmente loja de conveniência ou lavagem de automóveis. hotelaria. e) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos postos de abastecimento de combustível. Assim.º 2 do artigo 46.º do CIMI para outras áreas/partes economicamente independentes (ex. loja de venda e substituição de pneus. mormente que são prédios do tipo “Outros” (nos termos da alínea d) do n.º 2 do art.º do CIMI).º 2 do artigo 46. restaurantes.º do CIMI.º do CIMI. mudança de óleo ou outros serviços deve ser efectuada uma análise individual a cada um dos casos. os peritos avaliadores devem ter em consideração o seguinte:  Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustível ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de conveniência ou a lavagem de automóveis. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras – n. 35 .º 1 do artigo 6.º 46. restauração. mormente com a aplicação do método de custo adicionado do valor do terreno.º do CIMI (neste caso a afectação considerar deve ser Comércio). deve ser aplicado o método de custo conforme determina o n. supermercados e oficinas).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES consideração o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13. para além do posto de combustível (ex.

quartéis de bombeiros e de protecção civil 2ª – Método do Custo. portos e marinas 2ª – Método do Custo. Estações rodoviárias. estações ferroviárias e de metropolitano. sem construções ou com construções precárias 2ª – Método do Custo. Estacionamentos não cobertos com construções não precárias. campos de golfe 2ª – Método do Custo. Bibliotecas e Residências de Estudantes 1ª – Regra Geral. Recintos desportivos. Estacionamentos cobertos fechados e não fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectação dominante da área envolvente da localização do estacionamento. 36 . postos transformação de energia (EDP). Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos. 2ª – Método do Custo. Aeroportos. 1ª – Regra Geral. aeródromos. estabelecimentos militares. ou seja. 1ª – Regra Geral. piscinas. Considerando-se a afectação Serviços. Estacionamentos não cobertos. Igrejas.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA VI – Regras de avaliação de prédios “Outros” Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação Sedes das Câmaras Municipais. o correspondente à afectação dominante da área envolvente onde está implantado o estacionamento. Museus. parques eólicos.

alojamento. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras. estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes. para efeito do disposto no artigo 41. [Se. Realça-se.] Barragens. por se encontrarem inseridas em área bruta privativa. Estabelecimentos prisionais 2ª Método do Custo adicionado do valor do terreno. minas de sal-gema 3ª – Avaliação como prédios da espécie “Outros” sem capacidade construtiva 5. Postos de abastecimento de combustível existirem outras áreas como restauração. ou partes susceptíveis de utilização independente.º do CIMI. Avaliação das fracções autónomas. que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais são consideradas. 37 . Outras questões 5. adicionalmente ao posto de abastecimento de combustível.1. como estacionamentos cobertos e fechados.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação 2ª – Método do Custo. com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior No que concerne às regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. ETAR’s 2ª – Método do Custo. saibreiras. aterros sanitários pedreiras. Zonas verdes. supermercados e oficinas.

cujo respectivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex. No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção. venda de imóveis) No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias.º do CIMI (método de custo).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 5.º 2 do artigo 46. mormente o disposto no n. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex.3.2. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliação dos estacionamentos descobertos com construções precárias. comércio/serviços) deve aplicar-se na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona. 5. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção). 38 . cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas.

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