Manual de Avaliação de Prédios Urbanos

(versão 5.0)

Direcção de Serviços de Avaliações (Maio de 2011)

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

Nota introdutória…………………………………………………………………………………………………..3 Mapa síntese das actualizações do Manual de Avaliação……………………………………….…….........5
1. Conceito de prédio……………………………………………………………………………………………………….6 1.1. Classificação de prédios………………………………………………………………………………………………..7 1.2. Avaliação de prédios (Tabela I – Regras de Avaliação)………………………………………………................8 2. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt)……………………….10 2.1. Determinação do valor base dos prédios edificados………………………………………………………….……11 2.1.1. Determinação do valor médio de construção……………………………………………………………………..12 2.2. Determinação da área bruta de construção (do edificio ou fracção) mais a área excedente à da implantação (A)………………………………………………....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabéla e fórmula…………………….…………………………..14 2.3. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectação)………..…………………16 2.4. Aplicação do coeficiente de localização (Cl)………..……………………………………………………………….19 2.5. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)……….……………………………………………………20   Tabela III A – Prédios urbanos destinados a habitação…………………………….…….…………..21 Tabela III B – Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços………...…………..22

2.5.1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação……………………………………….……24 2.5.2. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares)…………….………….….…………………………….……………………….25 2.6. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)…….………………….…….25 3. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção……………………………….28 3.1. Regra geral……………………………………………..………………………………………………………….……28 3.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º do CIMI ……………………………………………...............30 4. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” (Tabela VI – regras de avaliação de prédios tipo “outros”)……….……..………………………………..……..………………….……….31     Regra geral com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 467.º do CIMI) – Prédios urbanos destinados a habitação……………………………………………………………………..….……….…….32 Método de custo (n.º 2 do artigo 46.º do CIMI)………………………………….……….……….…….…33 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva (n.º 3 do artigo 46.º do CIMI)………………………………………………………………………………………………………….…33 Avaliação de prédios em ruinas (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI) ……………………………….…….......34

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DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

5. Outras questões ……………………………………………………………………...…………………………..…….37 5.1. Avaliação das fracções autónomas, ou partes susceptíveis de utilização independente, com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior…........................................................37 5.2. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. venda de imóveis)………………………………………………………………………………………………………………….38 5.3. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção), cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas…………………………………………………………………………………….38

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no entanto.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A reforma da tributação do património visou. foi elaborado em Setembro de 2004. o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não pode. foram criadas regras objectivas. Nesse sentido. o tipo de construção. nomeadamente um manual. 3 . No entanto. A primeira versão do manual de avaliação de prédios urbanos. sublinha-se. quer os funcionários dos Serviços e Direcções de Finanças da DirecçãoGeral dos Impostos que tratam desta matéria. Esta necessidade de quase permanente actualização do mesmo surge. as características intrínsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem avaliados. o facto da determinação deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor médio de construção. quer pela dinâmica de mercado imobiliário. na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. por força das alterações legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliações. bem como. a localização. as áreas. Assim. simples e coerentes que se traduzem. quer ainda pelo acumular da experiência nas avaliações de prédios urbanos para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade das mesmas. eficaz e coerente do que a existente até então. introduzir uma maior equidade fiscal e transparência no relacionamento do Estado com os demais cidadãos. como é sabido. Ora. na sua essência. abarcar todas as questões práticas de índole técnico decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. o seu conteúdo já foi por diversas vezes alterado com vista à sua actualização (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). por um lado. grosso modo. que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliações dos prédios urbanos para efeitos fiscais. por outro. conferir mais eficácia no combate à tão famigerada evasão fiscal. Desta forma. entre outras. mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional. uma das pedras basilares daquela reforma foi a criação do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliação predial bem mais objectiva. na redução efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço e. da autoria da Direcção de Serviços de Avaliações. nem sequer nos parece que isso poderá algum dia ser objectivamente possível.

muitas têm sido as matérias objecto de análise nesta Direcção de Serviços que justifica. Tratando-se de um manual de avaliação em que o objecto – património imobiliário para fins fiscais – é uma realidade dinâmica. sendo por isso sancionada matéria por diversas vezes em informações. 4 . admitindo. como já se encontra referido anteriormente.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Ora. Lisboa. naturalmente. a elaboração da presente revisão do já referido Manual de Avaliação de Prédios Urbanos.0) foi concretizada há quase dois anos e teve a sua génese na alteração legislativa sofrida pelo CIMI. futuros ajustamentos. Desde aquela data. não tem a Direcção de Serviços de Avaliações (DSA) a pretensão de produzir um documento definitivo e abrangente. mediante a entrada em vigor da Lei nº 64-A/2008. circulares e outros normativos. e até ao presente. que foram divulgados a todos os intervenientes no período compreendido entre a aprovação da versão anterior e a actualidade. que aprovou o Orçamento de Estado para 2009. a ultima revisão do manual de avaliação (versão 4. Maio de 2011. bem como da experiência adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicação prática dos normativos de avaliação. durante o ano de 2011. de 31/12.

1. Prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas 2.12. Senhora Subdirectora-Geral.º 1330/2010. venda de imóveis). pela Exmo. ENQUADRAMENTO: Coeficiente de Vetustez Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez 2. Senhor Subdirector-Geral – substituto legal do Exm. cujo alvará refira que os Regras a aplicar nestas avaliações mesmos têm como (critério da dominância). Processo n.01.5.º 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24.1 34 Entendimento preconizado pela DSA. Regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias.º 521/2010 da DSJC Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias 5.01. 9 Garagens individuais/colectivas com arrecadações no seu interior 5.2011. 37 Entendimento da DSA – tendo por base o prescrito no Parecer jurídico n.º do CIMI).2. Regras a aplicar na avaliação de prédios urbanos dos quais façam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas. 38 Entendimento preconizado pela DSA.6.00 €.º Senhor Director-Geral dos Impostos. 38 Entendimento preconizado pela DSA. 1. 4. Portaria n. destino duas afectações distintas 5. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. Estabelecimentos prisionais Valor base dos prédios edificados Regras a aplicar nestas avaliações (n.º 5) 2.º 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17. (regra n. pela Exma. de 31.º 2 do artigo 46. Em 2011 – 603.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES MAPA – SÍNTESE DAS ACTUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO PARA A VERSÃO 5 VERSÃO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM Nº PÁG Processo n. 25 Elementos a entregar pelos sujeitos passivos à declaração Modelo.2011. Prédios urbanos (lotes de terreno para construção). 12 5 . 24 Entendimento preconizado pela DSA. 1 de IMI Documentação a ser exigida quando estejam em causa a avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior.3.2.

plantações..Os edifícios ou construções. segundo. edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes. ainda que móveis por natureza. este é considerado quando: “.. Conceito de prédio (artigos nºs 1º a 7 º do CIMI) Na metodologia de avaliação do património imobiliário com o objectivo tributário.. bem como as águas.os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano…”.”.. com carácter de permanência. por existirem outras definições..  Finalmente.. e para efeitos de aplicação do IMI: “. pela razão óbvia.. na terminologia fiscal. e em circunstâncias normais. primeiro. designadamente no âmbito do planeamento e ordenamento territorial e que não se enquadram.. desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva.cada fracção autónoma. são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios. 6 . tenha valor económico. edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores. de serem os objectos da avaliação.  Quanto ao carácter de permanência. Assim. é havida como constituindo um prédio…”.” Deste modo: “. a definição de prédio e a sua tipificação constituem conceitos fundamentais.. embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. º 2 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (adiante designado por CIMI) um prédio “. dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados. de acordo com o art. plantações.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 1. no regime de propriedade horizontal.é toda a fracção de território... abrangendo as águas.. exactamente.

7 . tenha valor económico”. Classificação de prédios Para efeitos tributários.1. “que em circunstâncias normais. para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos: [a] . repare-se nos Terrenos Baldios que. Os prédios urbanos (vide a propósito o disposto no artigo 6º do CIMI) dividem-se em: (a) Habitacionais. não são considerados prédios. por não fazerem parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. os prédios são classificados em: a) Prédios rústicos (artigo 3º do CIMI).o atributo económico. c) Prédios mistos (artigo 5º do CIMI). “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “. b) Prédios urbanos (artigo 4º do CIMI). ”ser uma fracção do território”. 1. [c] . não possuem o atributo jurídico.o atributo jurídico. logo.o atributo físico. Atento à conjugação destes três atributos. (b) Comerciais.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em síntese. industriais ou para serviços. [b] .

Industria ou Serviços).. (d) Outros . º 3º do CIMI. “. 3 A propósito. os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública. obras de urbanização. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Serviço de Finanças à qual devem juntar os documentos/elementos necessários para a eficaz avaliação. Por analogia com o determinado no art. no caso de construções não licenciadas. 1. Avaliação de prédios urbanos A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao Chefe de Finanças. Comércio. de 11/03).Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:  As entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção. na falta de licença. com base na declaração Mod. 8 .Terrenos para os quais tenha sido emitido licença ou autorização. obras de edificação. e 20 m da última edificação. transcreve-se o determinado no ponto 4º do art.  Edifícios e construções licenciados ou. Plantas das dependências (garagens.º 37º do CIMI. que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação.consideram-se aglomerados urbanos. parqueamentos.. de 11/03). sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos.º 232/2008. etc. destacando-se: Plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal (ou. arrecadações. além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados. quando tenha sido feita comunicação prévia. os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declaração Mod 1 de IMI fotocópia da memória descritiva e das peças desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia. 1/100 ou 1/200 cotadas se possível). 2 Informação Prévia – Documento emitido pela Câmara Municipal com indicação de que o requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações de loteamento. admitida comunicação prévia1 ou emitida informação prévia2 favorável de operação de loteamento ou construção e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo. plantas da responsabilidade do contribuinte.) com dados que permitam 1 Comunicação Prévia – Processo instruído para comunicação à Câmara Municipal sobre a realização de determinadas operações urbanísticas (Portaria n. obras de demolição. no sentido transversal.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES (c)Terrenos para construção .2. no sentido dos arruamentos…”. alterações de utilização e outras operações urbanísticas (Portaria 232/2008. à escala 1/50.

projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva. não existindo loteamento. em concordância com o estabelecido no artigo 7º do CIMI. fotocópia do alvará de licença de construção. nestes casos. incumbindo. resultando o valor da soma das partes 9 . não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração camarária a atestar essa situação (devem entregar planta da sua responsabilidade). tendo em atenção a valorização resultante da existência de partes acessórias Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prédio com dois pisos. Para o caso dos terrenos para construção: fotocópia do alvará de loteamento ou. um com comércio ou serviços e o outro com habitação)  Regras de avaliação correspondentes a cada parte. Sendo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios o objectivo da avaliação para fins fiscais. aos Serviços Locais de Finanças. Escritura de constituição de propriedade horizontal. NOTA: No que respeita à avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES determinar as áreas brutas dependentes. a Tabela I relaciona para os prédios urbanos e mistos o modo de aplicação das regras de avaliação com vista à obtenção daquele valor. a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das respectivas Câmaras Municipais. comunicação prévia e informação prévia. Plantas do edifício. caso existam terrenos adjacentes à implantação. TABELA I – Regras de Avaliação Classificação dos prédios Regras de avaliação  Prédios urbanos com partes enquadráveis em mais que uma utilização  Uma parte principal (a de maior relevância económica) e outra (s) meramente acessória (s) – exemplo de moradia com garagem no r/c e habitação no 1º andar. quando os sujeitos passivos alegam que não existem plantas de arquitectura para o prédio que pretendam ver avaliado. em caso de dúvida.  Regras de avaliação da parte principal.

indústria e serviços). é obrigatória a vistoria. º 14º do CIMI. comércio. resulta da aplicação da seguinte equação geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Sendo: Vt Vc A Ca Cl Valor patrimonial tributário Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização 10 . não desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer. para efeitos de selecção do Coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação. 2. Atenção especial deve ser tida quando o perito efectua a localização geográfica do prédio. com rigor. para os vários tipos de afectação (habitação. para salientar que. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38º do CIMI) A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. 250º do CPPT. uma vez que as coordenadas que o sistema assume são fundamentais para a identificação do prédio. Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951 e prédios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Vistoria Antes de se abordar o método de avaliação – importa considerar a questão da vistoria prévia referida no art. não só em gestão corrente como também para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora. apesar desta não ter carácter de obrigatoriedade. o prédio em avaliação.

à semelhança do que acontece com a avaliação de prédios construídos em direito de superfície. 2. 11 .1. Determinação do valor base dos prédios edificados (Vc) (vide artigo 39º do CIMI) O valor base dos prédios edificados [Vc] corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação. O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. são observadas as regras previstas nos artigos 38º a 46º do CIMI. fixado em 25% daquele valor. Na avaliação de edificações construídas temporária e precariamente em terrenos públicos (camarários e outros). 2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Cq Cv Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez NOTAS: 1.

2.00 492.40 Valor base Prédios Edificados/m2 [€] 600.00 600.A do CIMI) A determinação da Área bruta de construção e Área excedente à área de implantação.00 Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009 12 . nomeadamente. Os valores atribuídos para os anos anteriores são os da tabela seguinte: Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Valor médio de construção /m2 [€] 480. os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício.00 490. administração. Determinação da Área bruta de construção (do edifício ou da fracção) mais a Área excedente à da implantação (A) (vide artigo 40º .00.00 480. Determinação do valor médio de construção O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente. sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças.40 (vide Portaria n º 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanças).00 615.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.00 615. o que conduz a que o valor base dos prédios edificados [Vc] seja de € 603.00 609.00 487.00 492.00 482.00 603.1. 4 2. até 31 de Outubro.1. tais como os relativos a materiais.00 492.00 612. resulta da seguinte expressão: A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad 4 Para o ano de 2011 o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em € 482. energia. para vigorar no ano seguinte. comunicações e outros consumíveis.·mão-de-obra. O valor médio de construção é determinado tendo em conta. equipamentos. pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU).50 615.

piscinas. Nota: Entende-se por área de implantação a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior. Indústria e Estacionamento Coberto. incluindo varandas privativas fechadas.30  Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas Coeficiente aplicado ao somatório das áreas brutas privativas e dependente ponderada. parques. Aplica-se o coeficiente 1.  Ab . para esse efeito. As áreas de telheiros e alpendres não integram todavia a Ab. as arrecadações. visto não serem áreas fechadas. Serviços. para a área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que:  Aa . desde que não integrados em Aa. os sótãos ou caves acessíveis e as varandas.005. variável em função de escalões de área para as afectações: Habitação.representa a área bruta privativa É a superfície total. Integra jardins. para o valor até ao limite de duas vezes a área de implantação. locais acessórios as garagens os parqueamentos. Ac . Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo. fechado ou aberto. quintais e outros logradouros. Ad . Aplica-se o coeficiente 0.representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação  A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. ainda que constituam partes comuns. mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção. campos de jogos. caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção considerando-se. 13 .representa as áreas brutas dependentes São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo. medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção.00. incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. individual ou colectivo.025. Comércio. as instalações para animais.representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação  Aplica-se o coeficiente 0. esta área integra igualmente a área de implantação. e outros locais privativos de função distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0.

80 Aa+0.00 0.80 ESTACIONAMENTO INDÚSTRIA COBERTO Aa+0.1000 > 1000 caj 1.85 0.3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0.3 Ab <= 100 >100 .90 0. No cálculo de Ac e de Ad. No cálculo de Ac e de Ad.0+0.3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e Fórmula Na aplicação do Caj seguem-se.85 x (Aa+0.1000 >1000-3000 >3000 caj 1.90 x (160-100)+0. frequentemente.00 0.0+0. Não considerar Situação Áreas comuns no edifício Terraços Jardins.80 COMÉRCIO E SERVIÇOS Aa+0.3Ab-220)  Notas importantes sobre a determinação da Área (A): No quadro abaixo.3Ab)>220 m2 (Aa+0.0 100 x 1. colocam dúvidas quanto à sua forma de determinação: Prédios em regime de propriedade horizontal Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.500 >500 .500 >500-1000 >1000 caj 1.00 0. os seguintes escalões de área: HABITAÇÃO Aa+0.3 Ab <=100 >100 . procura-se identificar algumas situações que. atender à permilagem da fracção autónoma Calcular em função da permilagem da fracção autónoma Não considerar Prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.00 0.3Ab) x 1. Habitação (exemplo) Se Aa+0.3 Ab <=400 >400 .0+0.2. Calcular atendendo à sua distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.85 x (220-160)+0. para as diferentes afectações.85 0.90 x (Aa+0. parques. piscinas.3Ab-160) 100 x 1.1.90 0.85 0. campos de jogos.3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0. quintais e outros logradouros Áreas dependentes comuns Áreas de circulação em centros comerciais 14 .90 x (160-100)+0. atender à distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.90 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.3 Ab <= 100 >100 – 160 >160 – 220 > 220 caj 1.80 Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escalões de áreas consoante as afectações.3Ab-100) 100 x 1.90 0.85 0.80 x (Aa+0.

estas têm o mesmo tratamento dado às escadas interiores. b) Quanto aos terraços (superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício – coberturas. escadas. No caso de existirem escadas exteriores. somente. por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares. estes entram no cálculo de Ab com área equivalente à das varandas. (Despacho do Exm.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. até ao limite da área total do terraço. com um andar ou fracção com varanda (s). deve considerar-se do terraço a área da maior varanda do edifício. não podendo exceder a área total do terraço. se um ou mais andares tem terraço. em termos de tipologia.º 15/05. elevadores. não se consideram as áreas comuns de circulação. embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fracções ou andares são parte estruturante e comum) não entram no cálculo de A. ou ao nível de um andar.º 331/05/DSA – Processo n. em termos de tipologia. devendo a sua área ser.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 . geralmente a tardoz. [ii] Se não existir correspondência. que. deve considerar-se do terraço uma área igual à da (s) varanda (s).Informação n. por aplicação dos critérios seguintes: [i] Se a fracção ou andar com terraço tiver a devida correspondência. considerada na área de implantação do edifício. c) As áreas de circulação assim como as áreas de armazenagem de “stocks”em centro comercial em propriedade total sem partes são enquadradas nas áreas brutas dependentes com excepção das áreas afectas a restauração ocupadas com as cadeiras e mesas que são enquadradas na área bruta privativa. 15 . por não se enquadrarem no espírito do Art. º 40º do CIMI. Constituem excepção os terraços em edifícios com varandas: nestes casos.

sendo considerada em função da permilagem de cada fracção autónoma.º 331/05/DSA – Processo n. os espaços de lavagem de automóveis e outras áreas ocupadas por equipamentos. e) Em prédios com piscinas cobertas e fechadas. d) Em edifícios com garagens colectivas que não sejam fracções ou partes economicamente independentes. as áreas afectas à restauração ocupadas por cadeiras que não estejam integradas em qualquer fracção ou parte são consideradas áreas brutas privativas e distribuídas em função da permilagem ou proporcionalmente à área pelas fracções ou partes a que dão apoio. f) Em prédios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal. considerando uma distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. com as existentes no edifício principal. [ii] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem. a área daquelas deve integrar a área bruta dependente (Ab). a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa). cumulativamente. de acordo com a tabela II abaixo.3.º 15/05): [i] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no prédio. sala de condomínio. no cálculo da área bruta dependente (Ab) não são consideradas para efeitos de avaliação os corredores de circulação. adoptamse os seguintes critérios (Despacho do Exm. no regime de propriedade horizontal. 2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes. assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação. saunas. no regime de propriedade total.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 – Informação n. ou. 16 . sala polivalente e afins estas entram para o cálculo da área bruta dependente (Ab). ginásios. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (vide artigo 41º do CIMI) Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado.

15 0.80 0. 5 De acordo com o Oficio-Circulado n.60 0. 1 do IMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA II – Coeficiente de Afectação (Ca) Tipo de utilização Comércio Serviços Habitação Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazéns e actividade industrial Comércio e serviços em construção tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento não coberto 8 6 7 5 Coeficientes 1.Informação n. de 25 de Maio. em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadações e arrumos  Notas importantes sobre a aplicação do Coeficiente de Afectação (Ca): a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização sem diferenciar a fracção. deve considerar-se a afectação declarada pelo contribuinte de entre as afectações previstas na licença de utilização.20 1.35 Estacionamento coberto e não fechado Prédios não licenciados. desde que esteja considerada na licença de utilização.º 331/05/DSA – Proc.10 1. “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”. são considerados uma forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho de 07/11/08 sancionado na informação nº 388/08 da DSA).00 0.º 40 078/2005.40 0.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 . [ii] Se o prédio estiver ocupado. estas não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do Exm.º 15/05].08 0. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.45 0. aquando da entrega da declaração mod. 17 . Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. deve considerar-se a afectação correspondente à utilização efectiva. andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente: [i] Se o prédio não se encontra ocupado. Na transmissão de fracções em prédios ou fracções de habitação social.70 0. deverá o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados. 6 7 8 Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.

45. marcenaria.). c) Prédio não licenciado.). ou habitações com telhados com infiltrações. universidades): Serviços. paredes com escorrência de águas e/ou bolores. de acordo com a utilização dominante em termos de actividade. clínicas. restaurantes. metalomecânica. institutos politécnicos. casa de repouso e lares.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES b) Prédio sem licença de utilização: Quando o prédio não possui licença de utilização considera-se a afectação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto.  Aviários e suiniculturas: Indústria.  Estabelecimentos onde a actividade principal é o ensino ( ex.  Quiosques: Comércio ou serviços. casas abarracadas.  Oficinas (ex. hospitais): Serviços. armazéns se constituem áreas economicamente independentes. buracos nas paredes e pavimentos.  Clubes de caça e pesca: Serviços. hotéis. etc. apenas se aplica a edificações para habitação. serviços. bares. etc. mecânica auto. Porém. discotecas: Serviços. olaria): Indústria. 18 . de restauro de mobiliário.  Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilização (comércio. Centros de enfermagem. escolas de ensino básico e secundário. creches.  Estabelecimentos onde se prestam actos clínicos e cuidados de saúde (ex. em condições muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectação 0. para se poder considerar esta afectação é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições – não licenciados (sem licença de construção) e apresentar condições muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas. de reparações eléctricas). d) Exemplos de afectação:  Oficinas (ex.

Aplicação do coeficiente de localização [Cl] (vide artigos 42. a fixação do Cl deve considerar o seguinte quadro de referência: 19 .0 podendo ser reduzido para 0. Em andares com escritórios e ou consultórios. etc. aquando do preenchimento do modelo 1.Informação n.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 . as áreas de salas de espera e instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritórios ou consultórios.0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. aplicam-se as regras de avaliação da parte principal. Se apenas existe uma licença para a unidade fabril.35 em situações de habitação dispersa. Se existirem licenças diferenciadas. frequente no meio rural.º e 62. de acordo com a alínea a). refeitório. está-se perante a existência de partes susceptíveis de utilização independente. º 42 do CIMI. posto médico.4. e ser elevado até 3. do n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Superfícies comerciais ou de serviços instalados em construções não tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comércio e Serviços em construção tipo industrial. deverá discriminar essas partes (Despacho do Exm. IMI.4 e 2. Assim. o seu anexo II. do art. 2. devendo a avaliação respeitar essa diferenciação.º 2.º 331/05/DSA – Processo n.º 15/05).º do CIMI) O coeficiente de localização varia entre 0.º 7º do CIMI. De acordo com o n º 3 do art.: A norma é a avaliação ser sempre baseado no licenciamento.  Unidades fabris com partes destinadas a escritório.

onde se verifica. para determinada afectação. 20 .7 e minorado até 0.  Estabelecimentos comércio. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. já em 2004.5. com funcionalidades de visualização e de edição de Sistema de Informação Geográfica. c) Serviços de transportes públicos.  Qualidade e diversidade de vias rodoviárias. fluviais e marítimas.º do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado.5. Para a sua efectivação. de ensino. 9 SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis. serviços públicos. principalmente.  Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos. para a rede nacional de peritos avaliadores responsáveis pela execução do zonamento. b) Proximidade de equipamentos sociais. Compete aos peritos avaliadores a definição de zonas homogéneas (designadas por áreas price na terminologia anglo – saxónica). 2. uma aplicação informática baseada na Web – SIGIMI9 que permitiu de modo célere e homogéneo. e obtém-se:  Adicionando à unidade os coeficientes majorativos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Acessibilidades. d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. em formato digital. a DGCI em colaboração com a DGITA desenvolveu. podendo ser majorado até 1. obter o zonamento para todos os municípios. preços unitários idênticos de imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado). aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl). ferroviárias.

05 21 .02 Minorativos Descrição Inexistência de cozinha Inexistência de instalações sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de gás Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Existência de áreas inferiores às regulamentares Coeficiente 0.05 0.05 0.08 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES As tabelas III A e III.20 0.10 0.03 0.15 até 0.03 0.04 0.02 0.04 até 0.06 0.05 até 0.B evidenciam o gradiente de valores possíveis: TABELA III A: Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Moradias unifamiliares Localização em condomínio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de ténis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localização excepcional Sistema central de climatização Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos Coeficiente até 0.10 0.05 Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas até 0.03 0.02 0.20 0.03 0.03 0.10 0.10 0.05 Localização e operacionalidade relativas até 0.

Ainda da leitura das mesmas tabelas.  Para os prédios urbanos destinados a comércio.08 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA III.B: Prédios urbanos destinados a comércio. Dos aspectos referidos nas alíneas anteriores tratarão os pontos 2.02 até 0.10 Sistema central de climatização Qualidade construtiva Existência de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s 0.5. º 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas.1 e 2. indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Localização em centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Coeficiente 0. Visando a aplicação uniforme das tabelas antes referidas.20 Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem características intrínsecas do prédio (edifício ou fracção) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas públicas).03 Localização e operacionalidade relativas até 0. de seguida dá-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei. indústria e serviços.05 0.5. pode observar-se o seguinte:  Para os prédios urbanos destinados a habitação.10 sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0.10 0. apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação. sendo desnecessário aqui repeti-los.10 0.10 0. Todavia. 22 . o nº 2 do art.2.10 até 0.25 Minorativos Descrição Coeficiente Inexistência de instalações 0. apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.03 0.10 0. no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo.05 até 0.

º 644/DSA). de 7 de Maio).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes sobre conceitos subjacentes à aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq) a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo].º 79/2006 de 4 de Abril. º 43º do CIMI. transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar. No caso de moradias geminadas ou em banda. Senhora Subdirectora Geral. c) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto .07. são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes.º 220/06/DSA – Processo n. aquecimento. 23 . o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação. d) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectações de habitação. mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm. desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira. humidificação. de 02. para efeitos de avaliação.Lei n. b) Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art. deve o mesmo ser considerado como se já estivesse efectivamente instalado.º 227/05). º 306/2006 – Processo n. exarado sobre a Informação n. comércio. sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte.instalação do sistema central de climatização. tubagens e irradiador (despacho da Exma.º Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação n. arrefecimento.2007. considera-se sistema central de climatização. situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar. que revogou o Decreto-Lei 118/98. serviços e indústria. desumidificação e purificação de ar). Se o edifício possuir pré .

na parametrização da sua grelha de valorização ou depreciação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES e) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a comércio. tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliação. compete ao perito preencher. Desta forma. Os peritos avaliadores. da localização excepcional.B do ponto 2. para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razões acima expendidas.  Notas importantes sobre as justificações do perito avaliador na ficha de avaliações Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA).1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. só se aplicam os coeficientes relativos a “sistema central de climatização” e “existência de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s)”. conforme o caso.5) [i] Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável. º 43º do CIMI. f) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual. exclusivamente. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. aos espaços que possuem aquele tipo de utilização. a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence. 2. 24 . da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundamentá-los em conformidade com o nº 3 do art. indústria e serviços (vide Tabela III.5. da localização excepcional. devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. ao perito avaliador. se estes elementos existirem no interior da fracção autónoma ou do andar. naturalmente.

00 0. de acordo com a idade de cada parte. Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras. sobre proposta dos peritos. No caso de prédios ampliados estas regras aplicam-se. ou desde a data de conclusão das obras de edificação. º 43º do CIMI) A alínea b) do n. de acordo com a tabela V. (Tabela I prevista no nº 1 do art.º 2 do art. caso exista.5.40 25 . os coeficientes majorativos aplicados às moradias unifamiliares.85 0. º 62º do CIMI estabelece que compete à CNAPU propor para vigorar trienalmente. Constituem excepção. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares.80 0.6.º 45º do CIMI).55 0.90 0.º 1 art. esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças nos termos do n. 2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.º 2 do art. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44º do CIMI) O coeficiente de vetustez é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização. TABELA V – Coeficiente de Vetustez (Cv) Anos Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60 Coeficiente de Vetustez 1.15/05). Os valores destes coeficientes podem ser atribuídos com base numa correlação positiva com as percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas para determinado terreno para construção (vide a propósito o n.65 0. as situações em que as licenças de utilização são obtidas para efeito de legalização.º 331/05/DSA – Proc. aqui a determinação do coeficiente de vetustez é feita com base na data de conclusão das obras.75 0.2.º 10º do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. respectivamente.

A idade do prédio. é a da ampliação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes à aplicação do Coeficiente de Vetustez (Cv) a) Prédios ampliados [i] – Prédio em propriedade total sem divisões. para aplicação do Cq. 26 . sem a ampliação:    A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. é a da ampliação. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Havendo alterações em prédio edificado. se não tivesse ocorrido ampliação. 2) Cálculo do Vt do prédio com a ampliação:    A área do prédio a considerar inclui a ampliação. a determinação do seu Vt será feita cumprindo as seguintes etapas: 1) Cálculo do Vt do prédio. para aplicação do Cv. A idade do prédio. 3) Cálculo do Vt do prédio. A idade do prédio. por ampliação e desde que a parte ampliada não seja susceptível de utilização independente. para aplicação do Cq. para aplicação do Cv. estes devem ser considerados. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. estes devem ser considerados para aplicação do Cq. estes devem ser considerados. para aplicação do Cv. é o do prédio. reportado à situação anterior à ampliação:   A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação.  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. em regime de propriedade total.

somando-lhe o Vt da ampliação. 2 e 4. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos números 1. a avaliação deve ser feita separadamente com discriminação do Vt. determinando-se pela diferença o Vt da ampliação.º do CIMI. nos que se encontram na mesma situação mas que. sofreram obras de melhoramento/conservação/manutenção 27 . seguindo-se a regra geral para a determinação da idade de cada uma das partes. sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos.º 14.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 4) Cálculo do Vt da ampliação = [2] – [1] 5) Cálculo do Vt final do prédio = [3] + [4] Em suma. devendo os prédios ser avaliados para efeitos de IMI. n. Sempre que seja necessário discriminar o Vt de áreas acessórias (ex. com as devidas adaptações. o Vt deve ser determinado para cada uma das partes. b) Outras regras  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afectação com emissão de nova licença de utilização. nos termos da alínea d) dos art. calcula-se o Vt do edifício antigo com a respectiva idade. [ii] – Prédio em propriedade total com divisões. Os proprietários dos prédios daí resultantes (novos prédios) apresentarão a declaração modelo 1 do IMI. fazendo-se sempre três avaliações: Duas avaliações com o Cv à data da ampliação. Na terceira avaliação. [iii] – No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouros de prédio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada só para efeitos de IMT nos termos do art.º 4 a 6 do CIMT. no entanto.º 13. bem como. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios com partes susceptíveis de utilização independente. sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio.

” – n. não deve ser alterada a idade do prédio. que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo.º 1 do art.  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução.. ou da data da conclusão das obras de edificação efectuadas após a demolição total ou parcial. adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES que não impliquem alterações da estrutura resistente. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e conforto.. Vt = Vtimplantação + Vtadjacente Sendo: 1. o que resulta na seguinte equação geral: 1.1. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (vide artigo 45º do CIMI) 3. Regra Geral A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção “. é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir.3)] x %ai x Ca x Cl x Cq 28 .1. Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0. 3.º do CIMI. sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia quando exista. medida pela parte exterior.º 45º do CIMI. devendo-se. previsto no artigo 43. que implicaram demolição total ou parcial da edificação. contar o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação. assim.

025) + (Ad x 0.2.005)] x Ca x Cl x Cq Em que: Vc Ac Ad Ca Cl Cq Valor base dos prédios edificados Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) 29 . Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que: Vc Abc Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção autorizada ou prevista Ab Área bruta dependente Percentagem da área de implantação (variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) %ai Ca Cl Cq E. 1.

3. Havendo terreno livre.º 76. é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expressão: V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preço de venda do terreno por m2. praticado no local. nestes casos. 30 .3.º do CIMI. Assim.005) } x Ca x Cl x Cq As percentagens referentes à área de implantação (%ai) e respectivas áreas de aplicação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Da conjugação de 1. estas devem ser consideradas no cálculo de Vt. Vt = Vc x { [ (Abc – Ab) + (Ab x 0.3) ] x %ai + (Ac x 0.1. são parte integrante dos conteúdos do SIGIMI e são igualmente aprovadas em Portaria. o Vt corresponde à soma dos Vt’s das diferentes afectações. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º 4 do art. à semelhança do zonamento para os coeficientes de localização. com discriminação das respectivas áreas.2. Vtimplantação e de 1. Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equação geral: 1.º do CIMI Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da espécie “outros” quando seja reconhecida a distorção a que se refere o n. na situação de infra-estruturação em que se encontra à data do reporte da avaliação A terr = Área do terreno  Notas importantes sobre o cálculo de Vt de terrenos para construção a) Terrenos para construção com diferentes afectações [i] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. será considerada a quota-parte de cada afectação.025) + (Ad x 0.2.

a área de implantação corresponde à projecção. para atribuição dos coeficientes de afectação [Ca] e de localização [Cl]. sendo vazado o espaço sobrante por não se construírem os panos de alvenaria. o perito deve proceder por analogia com o art. b) Nos prédios vazados10. Assim. c) Terrenos para construção que abrangem zonas de Cl e de % de área de implantação diferentes (Despacho do Exm.  Se não for possível identificar uma entrada principal. os da zona onde se encontra a maior área do terreno para construção. deve considerar-se. sem discriminação das respectivas áreas. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. 4.º 234/05): Quando existem terrenos para construção que abrangem zonas de coeficientes de localização e % de área de implantação diferentes.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 – Informação n. teremos:  Se o terreno de construção possuir uma entrada principal.º 241/05/DSA – Processo n.º 79º do CIMI. trata-se de edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os pilares. na horizontal. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” (vide artigo 46º do CIMI) Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades. do seu perímetro exterior. quando situados em mais de uma freguesia. 10 Em regra. a área dominante. referente à inscrição de prédios na matriz. 31 . os da zona onde aquela se situa. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES [ii] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação.

Regra Geral com as adaptações necessárias (nº 1 do art. Constituem excepção os estacionamentos cobertos e não cobertos e as arrecadações e arrumos.ª .  Quanto à localização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localização [Cl]. Constituem excepção. ambos com coeficiente de afectação constante da tabela do art. º 41º do CIMI (vide Tabela II do ponto 2. º 38 º do CIMI com as adaptações necessárias (vide a propósito o ponto 2). º 46º do CIMI) O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do art. possuir construções de carácter definitivo. em função da afectação que antes considerou. aos quais não se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no cálculo do valor patrimonial tributário. em função da afectação que antes considerou. designadamente:  Quanto ao tipo de utilização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectação [Ca] que melhor se ajusta à utilização efectiva do prédio. 11 O estacionamento não coberto é avaliado pela regra geral quando.3 deste manual). sendo o coeficiente de localização o correspondente à utilização dominante na zona. os estacionamentos coberto e não coberto11. aplica-se o método de custo. o mesmo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Assim: 1. 32 .  Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos. caso contrário.

o perito deve utilizar o Método de Custo adicionado do valor do terreno. com base na seguinte expressão: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L Em que: V = Valor patrimonial tributário T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construção Ec = Encargos com a construção Cad = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou desvalorização.º 38º do CIMI. funcional. º 46º do CIMI) Não sendo possível utilizar as regras do art. física.005 Vc – Valor base dos prédios edificados 33 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0.º 3 do art. económica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor 3. designadamente.ª – Avaliação de prédios espécie “Outros” sem capacidade construtiva (n. de exclusividade.º do CIMI) Nos terrenos.º 46. Vt = Vc x A terr x Cl x 0.005 ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização. de natureza arquitectónica.ª – Método de Custo (nº 2 do art.

Na tabela VI. os peritos avaliadores devem ter em 12 Prédios em ruínas – esta classificação é definida de acordo com a deliberação da Câmara Municipal. Os equipamentos. enumera-se um conjunto de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento em termos de cálculo do seu valor patrimonial tributário. aplica – se. o método de custo. devendo fundamentar essa opção. 46º. a identificar pelo avaliador.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A terr – Área do terreno Cl – Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona. para cálculo do valor patrimonial tributário. b) Avaliação de prédios urbanos em ruínas: A avaliação é efectuada tendo como referência a área de construção das edificações antes existentes. c) Avaliação de parques eólicos e centrais fotovoltaicas: A avaliação é efectuada pelo método do custo [art. 4.  Notas importantes sobre o cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” a) Para os prédios da espécie “Outros”.º 4 do art. a título de exemplo. onde o avaliador não consegue identificar uma afectação principal ou a construção não possibilita a aplicação da regra geral de prédios edificados. turbinas. nº 2 do CIMI]. d) Avaliação de estabelecimentos prisionais: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos estabelecimentos prisionais.ª – Avaliação de prédios em ruínas12 (n.º do CIMI) O valor patrimonial tributário é determinado como se de terrenos para construção se tratasse (vide a propósito o ponto 3). pás e painéis solares não são considerados na avaliação.º 46. por serem considerados equipamentos. designadamente aerogeradores. 34 .

mudança de óleo ou outros serviços deve ser efectuada uma análise individual a cada um dos casos. deve ser aplicado o método de custo conforme determina o n. restauração.º do CIMI.º do CIMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES consideração o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13. hotelaria. mormente que são prédios do tipo “Outros” (nos termos da alínea d) do n. 35 . loja de venda e substituição de pneus. com carácter meramente acessório pouco representativo.  Quando existam outras áreas.º do CIMI). 13 Designadamente os Quartéis.º 2 do art. restaurantes. os peritos avaliadores devem ter em consideração o seguinte:  Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustível ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de conveniência ou a lavagem de automóveis. para além do posto de combustível (ex. mormente com a aplicação do método de custo adicionado do valor do terreno. Assim.º do CIMI (neste caso a afectação considerar deve ser Comércio). A avaliação dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n. para a área de abastecimento e. supermercado.º 1 do artigo 6. eventualmente loja de conveniência ou lavagem de automóveis.º 2 do artigo 46. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras – n. ou pela aplicação das regras constantes do artigo 38. e) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos postos de abastecimento de combustível.º 2 do artigo 46.º 46. supermercados e oficinas).º do CIMI para outras áreas/partes economicamente independentes (ex.

Estações rodoviárias. postos transformação de energia (EDP). piscinas. Estacionamentos não cobertos. campos de golfe 2ª – Método do Custo. 1ª – Regra Geral. ou seja. parques eólicos. estações ferroviárias e de metropolitano. sem construções ou com construções precárias 2ª – Método do Custo. 2ª – Método do Custo. 1ª – Regra Geral. Recintos desportivos. Estacionamentos não cobertos com construções não precárias. Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos. 36 . Museus. Bibliotecas e Residências de Estudantes 1ª – Regra Geral. quartéis de bombeiros e de protecção civil 2ª – Método do Custo. estabelecimentos militares. Considerando-se a afectação Serviços. o correspondente à afectação dominante da área envolvente onde está implantado o estacionamento.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA VI – Regras de avaliação de prédios “Outros” Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação Sedes das Câmaras Municipais. aeródromos. Estacionamentos cobertos fechados e não fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectação dominante da área envolvente da localização do estacionamento. Aeroportos. Igrejas. portos e marinas 2ª – Método do Custo.

Postos de abastecimento de combustível existirem outras áreas como restauração. Outras questões 5. 37 . que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais são consideradas. alojamento. como estacionamentos cobertos e fechados. por se encontrarem inseridas em área bruta privativa.] Barragens. Zonas verdes.º do CIMI. ou partes susceptíveis de utilização independente.1. Avaliação das fracções autónomas. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras. aterros sanitários pedreiras. Estabelecimentos prisionais 2ª Método do Custo adicionado do valor do terreno. [Se. estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes. saibreiras. minas de sal-gema 3ª – Avaliação como prédios da espécie “Outros” sem capacidade construtiva 5. supermercados e oficinas. Realça-se. ETAR’s 2ª – Método do Custo. com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior No que concerne às regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação 2ª – Método do Custo. adicionalmente ao posto de abastecimento de combustível. para efeito do disposto no artigo 41.

Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção). que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliação dos estacionamentos descobertos com construções precárias. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas. comércio/serviços) deve aplicar-se na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona. No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção. 38 .º do CIMI (método de custo).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 5. cujo respectivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex.2. 5. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias.º 2 do artigo 46.3. mormente o disposto no n. venda de imóveis) No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias.