Manual de Avaliação de Prédios Urbanos

(versão 5.0)

Direcção de Serviços de Avaliações (Maio de 2011)

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

Nota introdutória…………………………………………………………………………………………………..3 Mapa síntese das actualizações do Manual de Avaliação……………………………………….…….........5
1. Conceito de prédio……………………………………………………………………………………………………….6 1.1. Classificação de prédios………………………………………………………………………………………………..7 1.2. Avaliação de prédios (Tabela I – Regras de Avaliação)………………………………………………................8 2. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt)……………………….10 2.1. Determinação do valor base dos prédios edificados………………………………………………………….……11 2.1.1. Determinação do valor médio de construção……………………………………………………………………..12 2.2. Determinação da área bruta de construção (do edificio ou fracção) mais a área excedente à da implantação (A)………………………………………………....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabéla e fórmula…………………….…………………………..14 2.3. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectação)………..…………………16 2.4. Aplicação do coeficiente de localização (Cl)………..……………………………………………………………….19 2.5. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)……….……………………………………………………20   Tabela III A – Prédios urbanos destinados a habitação…………………………….…….…………..21 Tabela III B – Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços………...…………..22

2.5.1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação……………………………………….……24 2.5.2. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares)…………….………….….…………………………….……………………….25 2.6. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)…….………………….…….25 3. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção……………………………….28 3.1. Regra geral……………………………………………..………………………………………………………….……28 3.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º do CIMI ……………………………………………...............30 4. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” (Tabela VI – regras de avaliação de prédios tipo “outros”)……….……..………………………………..……..………………….……….31     Regra geral com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 467.º do CIMI) – Prédios urbanos destinados a habitação……………………………………………………………………..….……….…….32 Método de custo (n.º 2 do artigo 46.º do CIMI)………………………………….……….……….…….…33 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva (n.º 3 do artigo 46.º do CIMI)………………………………………………………………………………………………………….…33 Avaliação de prédios em ruinas (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI) ……………………………….…….......34

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DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

5. Outras questões ……………………………………………………………………...…………………………..…….37 5.1. Avaliação das fracções autónomas, ou partes susceptíveis de utilização independente, com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior…........................................................37 5.2. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. venda de imóveis)………………………………………………………………………………………………………………….38 5.3. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção), cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas…………………………………………………………………………………….38

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por força das alterações legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliações. nomeadamente um manual. Ora. No entanto. introduzir uma maior equidade fiscal e transparência no relacionamento do Estado com os demais cidadãos. quer ainda pelo acumular da experiência nas avaliações de prédios urbanos para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade das mesmas. da autoria da Direcção de Serviços de Avaliações. na redução efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço e. simples e coerentes que se traduzem. o facto da determinação deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor médio de construção. que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliações dos prédios urbanos para efeitos fiscais. na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. grosso modo. bem como. quer pela dinâmica de mercado imobiliário. nem sequer nos parece que isso poderá algum dia ser objectivamente possível. Nesse sentido. no entanto. uma das pedras basilares daquela reforma foi a criação do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliação predial bem mais objectiva. como é sabido. mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional. por outro. quer os funcionários dos Serviços e Direcções de Finanças da DirecçãoGeral dos Impostos que tratam desta matéria. a localização. Assim. o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não pode. 3 . foram criadas regras objectivas. o seu conteúdo já foi por diversas vezes alterado com vista à sua actualização (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). conferir mais eficácia no combate à tão famigerada evasão fiscal. Esta necessidade de quase permanente actualização do mesmo surge. eficaz e coerente do que a existente até então. por um lado.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A reforma da tributação do património visou. Desta forma. as áreas. foi elaborado em Setembro de 2004. sublinha-se. A primeira versão do manual de avaliação de prédios urbanos. entre outras. abarcar todas as questões práticas de índole técnico decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. o tipo de construção. na sua essência. as características intrínsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem avaliados.

4 . como já se encontra referido anteriormente. admitindo. sendo por isso sancionada matéria por diversas vezes em informações. a ultima revisão do manual de avaliação (versão 4. muitas têm sido as matérias objecto de análise nesta Direcção de Serviços que justifica. circulares e outros normativos. que foram divulgados a todos os intervenientes no período compreendido entre a aprovação da versão anterior e a actualidade. Lisboa. e até ao presente. a elaboração da presente revisão do já referido Manual de Avaliação de Prédios Urbanos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Ora. durante o ano de 2011. naturalmente. futuros ajustamentos. Desde aquela data. não tem a Direcção de Serviços de Avaliações (DSA) a pretensão de produzir um documento definitivo e abrangente. Tratando-se de um manual de avaliação em que o objecto – património imobiliário para fins fiscais – é uma realidade dinâmica. que aprovou o Orçamento de Estado para 2009. de 31/12. bem como da experiência adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicação prática dos normativos de avaliação.0) foi concretizada há quase dois anos e teve a sua génese na alteração legislativa sofrida pelo CIMI. mediante a entrada em vigor da Lei nº 64-A/2008. Maio de 2011.

pela Exma. 37 Entendimento da DSA – tendo por base o prescrito no Parecer jurídico n.º 2 do artigo 46. 25 Elementos a entregar pelos sujeitos passivos à declaração Modelo. 38 Entendimento preconizado pela DSA. Processo n. pela Exmo. Portaria n. Em 2011 – 603. de 31. cujo alvará refira que os Regras a aplicar nestas avaliações mesmos têm como (critério da dominância).º 521/2010 da DSJC Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias 5.º Senhor Director-Geral dos Impostos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES MAPA – SÍNTESE DAS ACTUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO PARA A VERSÃO 5 VERSÃO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM Nº PÁG Processo n. 1. Regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias.01.01.5.º 5) 2. 24 Entendimento preconizado pela DSA. ENQUADRAMENTO: Coeficiente de Vetustez Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez 2. venda de imóveis). Senhor Subdirector-Geral – substituto legal do Exm.2011. Senhora Subdirectora-Geral.º 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17. (regra n. 1 de IMI Documentação a ser exigida quando estejam em causa a avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior.6. 9 Garagens individuais/colectivas com arrecadações no seu interior 5.2.2. Prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas 2. 12 5 . que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex.3.º 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24. destino duas afectações distintas 5.º 1330/2010. 38 Entendimento preconizado pela DSA.º do CIMI). Regras a aplicar na avaliação de prédios urbanos dos quais façam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas.1.00 €. 4.1 34 Entendimento preconizado pela DSA.12. Estabelecimentos prisionais Valor base dos prédios edificados Regras a aplicar nestas avaliações (n.2011. Prédios urbanos (lotes de terreno para construção).

º 2 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (adiante designado por CIMI) um prédio “... dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados. são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios. e para efeitos de aplicação do IMI: “. designadamente no âmbito do planeamento e ordenamento territorial e que não se enquadram. pela razão óbvia.. Assim. primeiro. por existirem outras definições. plantações... 6 ..cada fracção autónoma. com carácter de permanência. plantações.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 1. no regime de propriedade horizontal.Os edifícios ou construções. edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes.”.. de acordo com o art. de serem os objectos da avaliação. na terminologia fiscal.  Finalmente. edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores.é toda a fracção de território.. bem como as águas.. e em circunstâncias normais. a definição de prédio e a sua tipificação constituem conceitos fundamentais. exactamente. ainda que móveis por natureza. é havida como constituindo um prédio…”. abrangendo as águas. segundo.os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano…”.. Conceito de prédio (artigos nºs 1º a 7 º do CIMI) Na metodologia de avaliação do património imobiliário com o objectivo tributário. tenha valor económico. este é considerado quando: “.” Deste modo: “. embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva.  Quanto ao carácter de permanência...

tenha valor económico”. repare-se nos Terrenos Baldios que.o atributo jurídico. Atento à conjugação destes três atributos.o atributo económico. os prédios são classificados em: a) Prédios rústicos (artigo 3º do CIMI). industriais ou para serviços.1. (b) Comerciais. b) Prédios urbanos (artigo 4º do CIMI). 7 . 1. logo. c) Prédios mistos (artigo 5º do CIMI).o atributo físico. Os prédios urbanos (vide a propósito o disposto no artigo 6º do CIMI) dividem-se em: (a) Habitacionais. [b] . ”ser uma fracção do território”. por não fazerem parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “. não possuem o atributo jurídico. não são considerados prédios. para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos: [a] .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em síntese. “que em circunstâncias normais. [c] . Classificação de prédios Para efeitos tributários.

8 . de 11/03). Plantas das dependências (garagens. 1. e 20 m da última edificação. os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declaração Mod 1 de IMI fotocópia da memória descritiva e das peças desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia. destacando-se: Plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal (ou.consideram-se aglomerados urbanos. “. arrecadações. no caso de construções não licenciadas. etc. com base na declaração Mod. Avaliação de prédios urbanos A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao Chefe de Finanças. Comércio.º 37º do CIMI. que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação. no sentido transversal.Terrenos para os quais tenha sido emitido licença ou autorização. de 11/03). obras de demolição. 2 Informação Prévia – Documento emitido pela Câmara Municipal com indicação de que o requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações de loteamento. além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados. no sentido dos arruamentos…”. alterações de utilização e outras operações urbanísticas (Portaria 232/2008.º 232/2008. admitida comunicação prévia1 ou emitida informação prévia2 favorável de operação de loteamento ou construção e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo. os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública. na falta de licença. à escala 1/50. (d) Outros . transcreve-se o determinado no ponto 4º do art..Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:  As entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção. parqueamentos. sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos.. 1/100 ou 1/200 cotadas se possível). 3 A propósito.2. quando tenha sido feita comunicação prévia. º 3º do CIMI. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Serviço de Finanças à qual devem juntar os documentos/elementos necessários para a eficaz avaliação. obras de edificação. plantas da responsabilidade do contribuinte. Por analogia com o determinado no art. Industria ou Serviços).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES (c)Terrenos para construção .  Edifícios e construções licenciados ou.) com dados que permitam 1 Comunicação Prévia – Processo instruído para comunicação à Câmara Municipal sobre a realização de determinadas operações urbanísticas (Portaria n. obras de urbanização.

Escritura de constituição de propriedade horizontal. projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva.  Regras de avaliação da parte principal. resultando o valor da soma das partes 9 . não existindo loteamento. incumbindo. quando os sujeitos passivos alegam que não existem plantas de arquitectura para o prédio que pretendam ver avaliado. um com comércio ou serviços e o outro com habitação)  Regras de avaliação correspondentes a cada parte. comunicação prévia e informação prévia. a Tabela I relaciona para os prédios urbanos e mistos o modo de aplicação das regras de avaliação com vista à obtenção daquele valor. tendo em atenção a valorização resultante da existência de partes acessórias Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prédio com dois pisos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES determinar as áreas brutas dependentes. Plantas do edifício. Sendo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios o objectivo da avaliação para fins fiscais. a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das respectivas Câmaras Municipais. fotocópia do alvará de licença de construção. em caso de dúvida. aos Serviços Locais de Finanças. caso existam terrenos adjacentes à implantação. Para o caso dos terrenos para construção: fotocópia do alvará de loteamento ou. NOTA: No que respeita à avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos). TABELA I – Regras de Avaliação Classificação dos prédios Regras de avaliação  Prédios urbanos com partes enquadráveis em mais que uma utilização  Uma parte principal (a de maior relevância económica) e outra (s) meramente acessória (s) – exemplo de moradia com garagem no r/c e habitação no 1º andar. não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração camarária a atestar essa situação (devem entregar planta da sua responsabilidade). em concordância com o estabelecido no artigo 7º do CIMI. nestes casos.

Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38º do CIMI) A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. indústria e serviços). Atenção especial deve ser tida quando o perito efectua a localização geográfica do prédio. é obrigatória a vistoria. o prédio em avaliação. apesar desta não ter carácter de obrigatoriedade. não desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer. para os vários tipos de afectação (habitação. uma vez que as coordenadas que o sistema assume são fundamentais para a identificação do prédio. Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951 e prédios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. 250º do CPPT. resulta da aplicação da seguinte equação geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Sendo: Vt Vc A Ca Cl Valor patrimonial tributário Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização 10 . para salientar que. com rigor. º 14º do CIMI. 2. para efeitos de selecção do Coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação. não só em gestão corrente como também para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Vistoria Antes de se abordar o método de avaliação – importa considerar a questão da vistoria prévia referida no art. comércio.

são observadas as regras previstas nos artigos 38º a 46º do CIMI. 2. fixado em 25% daquele valor. Na avaliação de edificações construídas temporária e precariamente em terrenos públicos (camarários e outros). Determinação do valor base dos prédios edificados (Vc) (vide artigo 39º do CIMI) O valor base dos prédios edificados [Vc] corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação.1. 2. 11 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Cq Cv Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez NOTAS: 1. O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. à semelhança do que acontece com a avaliação de prédios construídos em direito de superfície.

50 615.00 482. sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças. para vigorar no ano seguinte. pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU).00 615. os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício. resulta da seguinte expressão: A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad 4 Para o ano de 2011 o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em € 482. o que conduz a que o valor base dos prédios edificados [Vc] seja de € 603. Os valores atribuídos para os anos anteriores são os da tabela seguinte: Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Valor médio de construção /m2 [€] 480.00 490. Determinação da Área bruta de construção (do edifício ou da fracção) mais a Área excedente à da implantação (A) (vide artigo 40º . equipamentos. O valor médio de construção é determinado tendo em conta.00 492.00 480.00.1.40 (vide Portaria n º 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanças). até 31 de Outubro.00 492. tais como os relativos a materiais.2. nomeadamente.40 Valor base Prédios Edificados/m2 [€] 600. 4 2.1. administração.00 612. energia.00 492.A do CIMI) A determinação da Área bruta de construção e Área excedente à área de implantação.00 615. Determinação do valor médio de construção O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente.·mão-de-obra. comunicações e outros consumíveis.00 487.00 600.00 Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009 12 .00 603.00 609.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.

025. visto não serem áreas fechadas. locais acessórios as garagens os parqueamentos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que:  Aa . caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. as arrecadações. esta área integra igualmente a área de implantação. Integra jardins.representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação  A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. piscinas. cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção considerando-se. quintais e outros logradouros. campos de jogos.representa a área bruta privativa É a superfície total.00. Nota: Entende-se por área de implantação a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior.representa as áreas brutas dependentes São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo. e outros locais privativos de função distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0. Ac . variável em função de escalões de área para as afectações: Habitação. desde que não integrados em Aa. 13 .representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação  Aplica-se o coeficiente 0. individual ou colectivo. medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. As áreas de telheiros e alpendres não integram todavia a Ab. os sótãos ou caves acessíveis e as varandas. incluindo varandas privativas fechadas. Comércio. mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção. Indústria e Estacionamento Coberto.005. Aplica-se o coeficiente 0. ainda que constituam partes comuns. as instalações para animais. para a área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação. incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. Ad .  Ab . parques. fechado ou aberto.30  Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas Coeficiente aplicado ao somatório das áreas brutas privativas e dependente ponderada. Aplica-se o coeficiente 1. para o valor até ao limite de duas vezes a área de implantação. Serviços. Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo. para esse efeito.

Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e Fórmula Na aplicação do Caj seguem-se.90 x (160-100)+0.0+0. piscinas.80 x (Aa+0.3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0.3Ab-220)  Notas importantes sobre a determinação da Área (A): No quadro abaixo.2. colocam dúvidas quanto à sua forma de determinação: Prédios em regime de propriedade horizontal Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.3Ab-160) 100 x 1. frequentemente.0+0.80 Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escalões de áreas consoante as afectações. para as diferentes afectações. Habitação (exemplo) Se Aa+0. procura-se identificar algumas situações que.3 Ab <=100 >100 .90 0. quintais e outros logradouros Áreas dependentes comuns Áreas de circulação em centros comerciais 14 .90 x (160-100)+0. Não considerar Situação Áreas comuns no edifício Terraços Jardins.3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0.3Ab-100) 100 x 1.3Ab) x 1.1.90 0.80 ESTACIONAMENTO INDÚSTRIA COBERTO Aa+0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.500 >500 . Calcular atendendo à sua distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.85 0.00 0.80 Aa+0. campos de jogos.3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0.80 COMÉRCIO E SERVIÇOS Aa+0. No cálculo de Ac e de Ad.85 0.3 Ab <=400 >400 . No cálculo de Ac e de Ad.85 x (220-160)+0.90 x (Aa+0. os seguintes escalões de área: HABITAÇÃO Aa+0.00 0.1000 >1000-3000 >3000 caj 1.90 0.0 100 x 1.00 0.90 0.00 0.0+0.1000 > 1000 caj 1.3Ab)>220 m2 (Aa+0. atender à distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.85 0. parques.3 Ab <= 100 >100 – 160 >160 – 220 > 220 caj 1.85 x (Aa+0.85 0.500 >500-1000 >1000 caj 1.3 Ab <= 100 >100 . atender à permilagem da fracção autónoma Calcular em função da permilagem da fracção autónoma Não considerar Prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.

escadas. 15 . por aplicação dos critérios seguintes: [i] Se a fracção ou andar com terraço tiver a devida correspondência. não se consideram as áreas comuns de circulação.Informação n. por não se enquadrarem no espírito do Art. deve considerar-se do terraço a área da maior varanda do edifício. se um ou mais andares tem terraço. em termos de tipologia. Constituem excepção os terraços em edifícios com varandas: nestes casos. estes entram no cálculo de Ab com área equivalente à das varandas. c) As áreas de circulação assim como as áreas de armazenagem de “stocks”em centro comercial em propriedade total sem partes são enquadradas nas áreas brutas dependentes com excepção das áreas afectas a restauração ocupadas com as cadeiras e mesas que são enquadradas na área bruta privativa. ou ao nível de um andar. que. com um andar ou fracção com varanda (s). No caso de existirem escadas exteriores. estas têm o mesmo tratamento dado às escadas interiores. somente. em termos de tipologia. até ao limite da área total do terraço. embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fracções ou andares são parte estruturante e comum) não entram no cálculo de A. não podendo exceder a área total do terraço.º 15/05. deve considerar-se do terraço uma área igual à da (s) varanda (s). devendo a sua área ser. por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares. geralmente a tardoz. (Despacho do Exm. [ii] Se não existir correspondência.º 331/05/DSA – Processo n. elevadores. º 40º do CIMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. considerada na área de implantação do edifício. b) Quanto aos terraços (superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício – coberturas.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 .

º 331/05/DSA – Processo n.3. as áreas afectas à restauração ocupadas por cadeiras que não estejam integradas em qualquer fracção ou parte são consideradas áreas brutas privativas e distribuídas em função da permilagem ou proporcionalmente à área pelas fracções ou partes a que dão apoio. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (vide artigo 41º do CIMI) Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado. assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação. d) Em edifícios com garagens colectivas que não sejam fracções ou partes economicamente independentes.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes. no cálculo da área bruta dependente (Ab) não são consideradas para efeitos de avaliação os corredores de circulação. no regime de propriedade horizontal. ou. de acordo com a tabela II abaixo. saunas. sendo considerada em função da permilagem de cada fracção autónoma. ginásios. 2. os espaços de lavagem de automóveis e outras áreas ocupadas por equipamentos.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 – Informação n. sala polivalente e afins estas entram para o cálculo da área bruta dependente (Ab). cumulativamente. f) Em prédios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal. e) Em prédios com piscinas cobertas e fechadas. adoptamse os seguintes critérios (Despacho do Exm. a área daquelas deve integrar a área bruta dependente (Ab). sala de condomínio.º 15/05): [i] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no prédio. no regime de propriedade total. considerando uma distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. [ii] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem. 16 . a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa). com as existentes no edifício principal.

5 De acordo com o Oficio-Circulado n. desde que esteja considerada na licença de utilização.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA II – Coeficiente de Afectação (Ca) Tipo de utilização Comércio Serviços Habitação Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazéns e actividade industrial Comércio e serviços em construção tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento não coberto 8 6 7 5 Coeficientes 1.70 0.35 Estacionamento coberto e não fechado Prédios não licenciados. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. deve considerar-se a afectação correspondente à utilização efectiva. Na transmissão de fracções em prédios ou fracções de habitação social.20 1. deverá o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados. andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente: [i] Se o prédio não se encontra ocupado.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 .80 0.15 0.º 331/05/DSA – Proc. deve considerar-se a afectação declarada pelo contribuinte de entre as afectações previstas na licença de utilização. 6 7 8 Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.60 0.45 0.10 1.º 15/05].Informação n. “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”. são considerados uma forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho de 07/11/08 sancionado na informação nº 388/08 da DSA). Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.08 0. em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadações e arrumos  Notas importantes sobre a aplicação do Coeficiente de Afectação (Ca): a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização sem diferenciar a fracção.00 0. aquando da entrega da declaração mod.º 40 078/2005.40 0. [ii] Se o prédio estiver ocupado. 1 do IMI. estas não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do Exm. de 25 de Maio. 17 .

universidades): Serviços. serviços. metalomecânica. de acordo com a utilização dominante em termos de actividade. institutos politécnicos.). etc. etc. em condições muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectação 0. d) Exemplos de afectação:  Oficinas (ex. hospitais): Serviços. para se poder considerar esta afectação é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições – não licenciados (sem licença de construção) e apresentar condições muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas. Centros de enfermagem. restaurantes. c) Prédio não licenciado. casas abarracadas. marcenaria. 18 . mecânica auto.  Oficinas (ex. discotecas: Serviços. ou habitações com telhados com infiltrações. armazéns se constituem áreas economicamente independentes.45.  Estabelecimentos onde se prestam actos clínicos e cuidados de saúde (ex. de reparações eléctricas). buracos nas paredes e pavimentos.).  Estabelecimentos onde a actividade principal é o ensino ( ex.  Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilização (comércio. hotéis.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES b) Prédio sem licença de utilização: Quando o prédio não possui licença de utilização considera-se a afectação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto. clínicas. de restauro de mobiliário. Porém. creches. apenas se aplica a edificações para habitação. olaria): Indústria. bares. paredes com escorrência de águas e/ou bolores.  Aviários e suiniculturas: Indústria. escolas de ensino básico e secundário. casa de repouso e lares.  Clubes de caça e pesca: Serviços.  Quiosques: Comércio ou serviços.

Aplicação do coeficiente de localização [Cl] (vide artigos 42. refeitório.4 e 2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Superfícies comerciais ou de serviços instalados em construções não tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comércio e Serviços em construção tipo industrial.º 7º do CIMI.: A norma é a avaliação ser sempre baseado no licenciamento. etc. Se apenas existe uma licença para a unidade fabril.35 em situações de habitação dispersa. e ser elevado até 3. posto médico. frequente no meio rural. 2. aquando do preenchimento do modelo 1. de acordo com a alínea a).º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 .Informação n.º 15/05). º 42 do CIMI. a fixação do Cl deve considerar o seguinte quadro de referência: 19 .º 2.º do CIMI) O coeficiente de localização varia entre 0.0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. o seu anexo II.0 podendo ser reduzido para 0. do n. está-se perante a existência de partes susceptíveis de utilização independente.4. Assim. aplicam-se as regras de avaliação da parte principal.º 331/05/DSA – Processo n. deverá discriminar essas partes (Despacho do Exm.  Unidades fabris com partes destinadas a escritório.º e 62. De acordo com o n º 3 do art. devendo a avaliação respeitar essa diferenciação. IMI. Em andares com escritórios e ou consultórios. do art. Se existirem licenças diferenciadas. as áreas de salas de espera e instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritórios ou consultórios.

para a rede nacional de peritos avaliadores responsáveis pela execução do zonamento. 20 .  Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. já em 2004. em formato digital. podendo ser majorado até 1.  Estabelecimentos comércio. c) Serviços de transportes públicos. de ensino. com funcionalidades de visualização e de edição de Sistema de Informação Geográfica. a DGCI em colaboração com a DGITA desenvolveu. fluviais e marítimas. 2. Compete aos peritos avaliadores a definição de zonas homogéneas (designadas por áreas price na terminologia anglo – saxónica). b) Proximidade de equipamentos sociais. onde se verifica. principalmente.5. serviços públicos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Acessibilidades. para determinada afectação.  Qualidade e diversidade de vias rodoviárias.5. Para a sua efectivação. 9 SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis. d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.º do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado. e obtém-se:  Adicionando à unidade os coeficientes majorativos. preços unitários idênticos de imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado). aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl).7 e minorado até 0. uma aplicação informática baseada na Web – SIGIMI9 que permitiu de modo célere e homogéneo. ferroviárias. obter o zonamento para todos os municípios.

05 0.05 21 .10 0.20 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES As tabelas III A e III.B evidenciam o gradiente de valores possíveis: TABELA III A: Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Moradias unifamiliares Localização em condomínio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de ténis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localização excepcional Sistema central de climatização Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos Coeficiente até 0.02 0.04 0.05 0.05 até 0.02 0.03 0.05 Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas até 0.08 0.20 0.03 0.03 0.06 0.02 Minorativos Descrição Inexistência de cozinha Inexistência de instalações sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de gás Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Existência de áreas inferiores às regulamentares Coeficiente 0.15 até 0.10 0.03 0.05 Localização e operacionalidade relativas até 0.10 0.04 até 0.10 0.03 0.

pode observar-se o seguinte:  Para os prédios urbanos destinados a habitação.10 0. Todavia.2. de seguida dá-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei. indústria e serviços.25 Minorativos Descrição Coeficiente Inexistência de instalações 0.  Para os prédios urbanos destinados a comércio.08 0.10 0.05 0. apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.10 0. apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação. no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo.1 e 2.10 0. sendo desnecessário aqui repeti-los.10 sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0. Ainda da leitura das mesmas tabelas.10 Sistema central de climatização Qualidade construtiva Existência de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s 0.20 Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem características intrínsecas do prédio (edifício ou fracção) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas públicas).03 Localização e operacionalidade relativas até 0. Visando a aplicação uniforme das tabelas antes referidas.5. indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Localização em centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Coeficiente 0.02 até 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA III.05 até 0.B: Prédios urbanos destinados a comércio.10 até 0. º 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas. o nº 2 do art. 22 .5. Dos aspectos referidos nas alíneas anteriores tratarão os pontos 2.03 0.

comércio.instalação do sistema central de climatização. desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira. deve o mesmo ser considerado como se já estivesse efectivamente instalado. exarado sobre a Informação n. transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar. humidificação.Lei n. aquecimento.2007. mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm.º 644/DSA). c) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto . tubagens e irradiador (despacho da Exma. de 02. Se o edifício possuir pré .º Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação n. º 306/2006 – Processo n. considera-se sistema central de climatização. 23 . desumidificação e purificação de ar). No caso de moradias geminadas ou em banda. que revogou o Decreto-Lei 118/98. sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte. situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar.07. serviços e indústria. Senhora Subdirectora Geral. de 7 de Maio). o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação. para efeitos de avaliação. são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes.º 227/05).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes sobre conceitos subjacentes à aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq) a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo].º 220/06/DSA – Processo n. b) Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art. d) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectações de habitação.º 79/2006 de 4 de Abril. º 43º do CIMI. arrefecimento.

naturalmente. ao perito avaliador. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação.1. se estes elementos existirem no interior da fracção autónoma ou do andar. indústria e serviços (vide Tabela III. da localização excepcional. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. Os peritos avaliadores. tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliação.B do ponto 2. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES e) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a comércio. compete ao perito preencher. º 43º do CIMI.5. só se aplicam os coeficientes relativos a “sistema central de climatização” e “existência de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s)”. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundamentá-los em conformidade com o nº 3 do art. exclusivamente.  Notas importantes sobre as justificações do perito avaliador na ficha de avaliações Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA). conforme o caso. na parametrização da sua grelha de valorização ou depreciação. aos espaços que possuem aquele tipo de utilização. devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. f) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual. 24 . para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razões acima expendidas. da localização excepcional.5) [i] Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável. Desta forma. 2.

º 1 art.º 45º do CIMI).º 331/05/DSA – Proc.90 0.5. aqui a determinação do coeficiente de vetustez é feita com base na data de conclusão das obras.6.75 0.2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. os coeficientes majorativos aplicados às moradias unifamiliares.15/05). as situações em que as licenças de utilização são obtidas para efeito de legalização.65 0. de acordo com a idade de cada parte. (Tabela I prevista no nº 1 do art.40 25 .º 10º do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras. º 43º do CIMI) A alínea b) do n.80 0.º 2 do art. ou desde a data de conclusão das obras de edificação. respectivamente. TABELA V – Coeficiente de Vetustez (Cv) Anos Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60 Coeficiente de Vetustez 1. caso exista. 2. Os valores destes coeficientes podem ser atribuídos com base numa correlação positiva com as percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas para determinado terreno para construção (vide a propósito o n. No caso de prédios ampliados estas regras aplicam-se. sobre proposta dos peritos. Constituem excepção. esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças nos termos do n.55 0. de acordo com a tabela V.º 2 do art.00 0.85 0. º 62º do CIMI estabelece que compete à CNAPU propor para vigorar trienalmente. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44º do CIMI) O coeficiente de vetustez é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares.

A idade do prédio. para aplicação do Cv. para aplicação do Cv. sem a ampliação:    A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. por ampliação e desde que a parte ampliada não seja susceptível de utilização independente. A idade do prédio. é o do prédio. 3) Cálculo do Vt do prédio. para aplicação do Cq. estes devem ser considerados para aplicação do Cq. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. em regime de propriedade total. é a da ampliação. é a da ampliação. reportado à situação anterior à ampliação:   A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. para aplicação do Cv.  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. para aplicação do Cq. A idade do prédio. a determinação do seu Vt será feita cumprindo as seguintes etapas: 1) Cálculo do Vt do prédio. estes devem ser considerados. se não tivesse ocorrido ampliação. estes devem ser considerados. 2) Cálculo do Vt do prédio com a ampliação:    A área do prédio a considerar inclui a ampliação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes à aplicação do Coeficiente de Vetustez (Cv) a) Prédios ampliados [i] – Prédio em propriedade total sem divisões. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Havendo alterações em prédio edificado. 26 .

n.º 13. Sempre que seja necessário discriminar o Vt de áreas acessórias (ex. a avaliação deve ser feita separadamente com discriminação do Vt. calcula-se o Vt do edifício antigo com a respectiva idade. fazendo-se sempre três avaliações: Duas avaliações com o Cv à data da ampliação. seguindo-se a regra geral para a determinação da idade de cada uma das partes. [ii] – Prédio em propriedade total com divisões. com as devidas adaptações.º 14.º do CIMI. Os proprietários dos prédios daí resultantes (novos prédios) apresentarão a declaração modelo 1 do IMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 4) Cálculo do Vt da ampliação = [2] – [1] 5) Cálculo do Vt final do prédio = [3] + [4] Em suma.º 4 a 6 do CIMT. [iii] – No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouros de prédio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada só para efeitos de IMT nos termos do art. somando-lhe o Vt da ampliação. determinando-se pela diferença o Vt da ampliação. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos números 1. sofreram obras de melhoramento/conservação/manutenção 27 . sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos. bem como. o Vt deve ser determinado para cada uma das partes. b) Outras regras  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afectação com emissão de nova licença de utilização. 2 e 4. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios com partes susceptíveis de utilização independente. devendo os prédios ser avaliados para efeitos de IMI. sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio. nos termos da alínea d) dos art. nos que se encontram na mesma situação mas que. no entanto. Na terceira avaliação.

Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (vide artigo 45º do CIMI) 3. Regra Geral A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção “..º 45º do CIMI. adicionado do valor do terreno adjacente à implantação. é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir. contar o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação.1. Vt = Vtimplantação + Vtadjacente Sendo: 1. o que resulta na seguinte equação geral: 1.. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e conforto.º do CIMI. previsto no artigo 43.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES que não impliquem alterações da estrutura resistente.º 1 do art.1. assim. sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia quando exista. que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo.3)] x %ai x Ca x Cl x Cq 28 . medida pela parte exterior. Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0. que implicaram demolição total ou parcial da edificação. ou da data da conclusão das obras de edificação efectuadas após a demolição total ou parcial. 3. não deve ser alterada a idade do prédio.” – n.  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução. devendo-se.

2. 1.025) + (Ad x 0. Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0.005)] x Ca x Cl x Cq Em que: Vc Ac Ad Ca Cl Cq Valor base dos prédios edificados Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) 29 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que: Vc Abc Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção autorizada ou prevista Ab Área bruta dependente Percentagem da área de implantação (variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) %ai Ca Cl Cq E.

Vtimplantação e de 1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Da conjugação de 1. na situação de infra-estruturação em que se encontra à data do reporte da avaliação A terr = Área do terreno  Notas importantes sobre o cálculo de Vt de terrenos para construção a) Terrenos para construção com diferentes afectações [i] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. será considerada a quota-parte de cada afectação. o Vt corresponde à soma dos Vt’s das diferentes afectações.2.2.º 76. com discriminação das respectivas áreas. Assim. 3. 30 . Vt = Vc x { [ (Abc – Ab) + (Ab x 0. Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equação geral: 1. Método comparativo a que se refere o artigo 76. à semelhança do zonamento para os coeficientes de localização.3) ] x %ai + (Ac x 0.005) } x Ca x Cl x Cq As percentagens referentes à área de implantação (%ai) e respectivas áreas de aplicação.025) + (Ad x 0.º do CIMI. é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expressão: V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preço de venda do terreno por m2. nestes casos. praticado no local.3. são parte integrante dos conteúdos do SIGIMI e são igualmente aprovadas em Portaria.º do CIMI Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da espécie “outros” quando seja reconhecida a distorção a que se refere o n.º 4 do art. Havendo terreno livre.1. estas devem ser consideradas no cálculo de Vt.

Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” (vide artigo 46º do CIMI) Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES [ii] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. 10 Em regra. na horizontal.º 79º do CIMI.  Se não for possível identificar uma entrada principal. c) Terrenos para construção que abrangem zonas de Cl e de % de área de implantação diferentes (Despacho do Exm.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 – Informação n. deve considerar-se. os da zona onde aquela se situa. teremos:  Se o terreno de construção possuir uma entrada principal. sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação. quando situados em mais de uma freguesia. a área de implantação corresponde à projecção. referente à inscrição de prédios na matriz. 4.º 234/05): Quando existem terrenos para construção que abrangem zonas de coeficientes de localização e % de área de implantação diferentes. Assim. do seu perímetro exterior. trata-se de edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os pilares. os da zona onde se encontra a maior área do terreno para construção. o perito deve proceder por analogia com o art.º 241/05/DSA – Processo n. para atribuição dos coeficientes de afectação [Ca] e de localização [Cl]. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. sem discriminação das respectivas áreas. 31 . deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. sendo vazado o espaço sobrante por não se construírem os panos de alvenaria. b) Nos prédios vazados10. a área dominante.

Regra Geral com as adaptações necessárias (nº 1 do art. ambos com coeficiente de afectação constante da tabela do art. o mesmo. º 41º do CIMI (vide Tabela II do ponto 2. º 46º do CIMI) O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do art.  Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos.ª . em função da afectação que antes considerou. caso contrário. possuir construções de carácter definitivo. 32 . Constituem excepção os estacionamentos cobertos e não cobertos e as arrecadações e arrumos. em função da afectação que antes considerou.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Assim: 1. designadamente:  Quanto ao tipo de utilização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectação [Ca] que melhor se ajusta à utilização efectiva do prédio.3 deste manual). aplica-se o método de custo. os estacionamentos coberto e não coberto11. sendo o coeficiente de localização o correspondente à utilização dominante na zona. 11 O estacionamento não coberto é avaliado pela regra geral quando. Constituem excepção. aos quais não se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no cálculo do valor patrimonial tributário.  Quanto à localização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localização [Cl]. º 38 º do CIMI com as adaptações necessárias (vide a propósito o ponto 2).

designadamente.005 Vc – Valor base dos prédios edificados 33 . Vt = Vc x A terr x Cl x 0. de natureza arquitectónica. física.ª – Método de Custo (nº 2 do art. o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0. económica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor 3.º 3 do art.º do CIMI) Nos terrenos. de exclusividade. º 46º do CIMI) Não sendo possível utilizar as regras do art. funcional.º 46. com base na seguinte expressão: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L Em que: V = Valor patrimonial tributário T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construção Ec = Encargos com a construção Cad = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou desvalorização.º 38º do CIMI.ª – Avaliação de prédios espécie “Outros” sem capacidade construtiva (n. o perito deve utilizar o Método de Custo adicionado do valor do terreno.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.005 ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.

nº 2 do CIMI]. o método de custo. a identificar pelo avaliador. por serem considerados equipamentos. a título de exemplo. pás e painéis solares não são considerados na avaliação. devendo fundamentar essa opção.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A terr – Área do terreno Cl – Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona. Na tabela VI. b) Avaliação de prédios urbanos em ruínas: A avaliação é efectuada tendo como referência a área de construção das edificações antes existentes. para cálculo do valor patrimonial tributário.ª – Avaliação de prédios em ruínas12 (n. aplica – se. 34 . 46º. d) Avaliação de estabelecimentos prisionais: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos estabelecimentos prisionais. enumera-se um conjunto de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento em termos de cálculo do seu valor patrimonial tributário. designadamente aerogeradores.º 4 do art.  Notas importantes sobre o cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” a) Para os prédios da espécie “Outros”. Os equipamentos. turbinas. onde o avaliador não consegue identificar uma afectação principal ou a construção não possibilita a aplicação da regra geral de prédios edificados.º 46. os peritos avaliadores devem ter em 12 Prédios em ruínas – esta classificação é definida de acordo com a deliberação da Câmara Municipal. 4. c) Avaliação de parques eólicos e centrais fotovoltaicas: A avaliação é efectuada pelo método do custo [art.º do CIMI) O valor patrimonial tributário é determinado como se de terrenos para construção se tratasse (vide a propósito o ponto 3).

35 . mormente que são prédios do tipo “Outros” (nos termos da alínea d) do n. 13 Designadamente os Quartéis.  Quando existam outras áreas.º do CIMI (neste caso a afectação considerar deve ser Comércio). para além do posto de combustível (ex. com carácter meramente acessório pouco representativo.º 2 do art. os peritos avaliadores devem ter em consideração o seguinte:  Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustível ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de conveniência ou a lavagem de automóveis. eventualmente loja de conveniência ou lavagem de automóveis. mormente com a aplicação do método de custo adicionado do valor do terreno. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras – n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES consideração o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13.º do CIMI.º do CIMI para outras áreas/partes economicamente independentes (ex. hotelaria.º 46. Assim. restaurantes. deve ser aplicado o método de custo conforme determina o n. supermercados e oficinas). para a área de abastecimento e. supermercado. mudança de óleo ou outros serviços deve ser efectuada uma análise individual a cada um dos casos.º 2 do artigo 46.º 2 do artigo 46. ou pela aplicação das regras constantes do artigo 38.º do CIMI). loja de venda e substituição de pneus. A avaliação dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 6.º do CIMI. restauração. e) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos postos de abastecimento de combustível.

ou seja. 1ª – Regra Geral. 2ª – Método do Custo. Museus. Estacionamentos cobertos fechados e não fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectação dominante da área envolvente da localização do estacionamento. postos transformação de energia (EDP). o correspondente à afectação dominante da área envolvente onde está implantado o estacionamento. Estacionamentos não cobertos. Estações rodoviárias. Igrejas. estações ferroviárias e de metropolitano. quartéis de bombeiros e de protecção civil 2ª – Método do Custo. sem construções ou com construções precárias 2ª – Método do Custo. 1ª – Regra Geral. parques eólicos. 36 . aeródromos. piscinas. estabelecimentos militares. campos de golfe 2ª – Método do Custo. Bibliotecas e Residências de Estudantes 1ª – Regra Geral. Considerando-se a afectação Serviços. Aeroportos. Recintos desportivos. portos e marinas 2ª – Método do Custo. Estacionamentos não cobertos com construções não precárias. Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA VI – Regras de avaliação de prédios “Outros” Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação Sedes das Câmaras Municipais.

1. Zonas verdes. minas de sal-gema 3ª – Avaliação como prédios da espécie “Outros” sem capacidade construtiva 5. como estacionamentos cobertos e fechados. Outras questões 5. que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais são consideradas. para efeito do disposto no artigo 41. [Se. ETAR’s 2ª – Método do Custo. Estabelecimentos prisionais 2ª Método do Custo adicionado do valor do terreno. Postos de abastecimento de combustível existirem outras áreas como restauração. supermercados e oficinas.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação 2ª – Método do Custo. Avaliação das fracções autónomas. adicionalmente ao posto de abastecimento de combustível. aterros sanitários pedreiras. ou partes susceptíveis de utilização independente. com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior No que concerne às regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes. 37 . alojamento. Realça-se. por se encontrarem inseridas em área bruta privativa.] Barragens. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras. saibreiras.º do CIMI.

Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias.2.3. 5. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. cujo respectivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex.º 2 do artigo 46. venda de imóveis) No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção. 38 . mormente o disposto no n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 5. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção). comércio/serviços) deve aplicar-se na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona.º do CIMI (método de custo). cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliação dos estacionamentos descobertos com construções precárias.

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