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Manual de Avaliações de Prédios Urbanos

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Manual de Avaliação de Prédios Urbanos

(versão 5.0)

Direcção de Serviços de Avaliações (Maio de 2011)

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

Nota introdutória…………………………………………………………………………………………………..3 Mapa síntese das actualizações do Manual de Avaliação……………………………………….…….........5
1. Conceito de prédio……………………………………………………………………………………………………….6 1.1. Classificação de prédios………………………………………………………………………………………………..7 1.2. Avaliação de prédios (Tabela I – Regras de Avaliação)………………………………………………................8 2. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt)……………………….10 2.1. Determinação do valor base dos prédios edificados………………………………………………………….……11 2.1.1. Determinação do valor médio de construção……………………………………………………………………..12 2.2. Determinação da área bruta de construção (do edificio ou fracção) mais a área excedente à da implantação (A)………………………………………………....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabéla e fórmula…………………….…………………………..14 2.3. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectação)………..…………………16 2.4. Aplicação do coeficiente de localização (Cl)………..……………………………………………………………….19 2.5. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)……….……………………………………………………20   Tabela III A – Prédios urbanos destinados a habitação…………………………….…….…………..21 Tabela III B – Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços………...…………..22

2.5.1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação……………………………………….……24 2.5.2. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares)…………….………….….…………………………….……………………….25 2.6. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)…….………………….…….25 3. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção……………………………….28 3.1. Regra geral……………………………………………..………………………………………………………….……28 3.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º do CIMI ……………………………………………...............30 4. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” (Tabela VI – regras de avaliação de prédios tipo “outros”)……….……..………………………………..……..………………….……….31     Regra geral com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 467.º do CIMI) – Prédios urbanos destinados a habitação……………………………………………………………………..….……….…….32 Método de custo (n.º 2 do artigo 46.º do CIMI)………………………………….……….……….…….…33 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva (n.º 3 do artigo 46.º do CIMI)………………………………………………………………………………………………………….…33 Avaliação de prédios em ruinas (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI) ……………………………….…….......34

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DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

5. Outras questões ……………………………………………………………………...…………………………..…….37 5.1. Avaliação das fracções autónomas, ou partes susceptíveis de utilização independente, com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior…........................................................37 5.2. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. venda de imóveis)………………………………………………………………………………………………………………….38 5.3. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção), cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas…………………………………………………………………………………….38

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entre outras. na redução efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço e. quer pela dinâmica de mercado imobiliário. simples e coerentes que se traduzem. por um lado. introduzir uma maior equidade fiscal e transparência no relacionamento do Estado com os demais cidadãos. bem como. A primeira versão do manual de avaliação de prédios urbanos. grosso modo. mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional. da autoria da Direcção de Serviços de Avaliações. foi elaborado em Setembro de 2004. na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. o tipo de construção. as características intrínsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem avaliados. eficaz e coerente do que a existente até então. foram criadas regras objectivas. Assim. conferir mais eficácia no combate à tão famigerada evasão fiscal. o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não pode. no entanto. que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliações dos prédios urbanos para efeitos fiscais. nem sequer nos parece que isso poderá algum dia ser objectivamente possível. Ora. Esta necessidade de quase permanente actualização do mesmo surge. as áreas. sublinha-se. 3 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A reforma da tributação do património visou. Nesse sentido. o facto da determinação deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor médio de construção. quer os funcionários dos Serviços e Direcções de Finanças da DirecçãoGeral dos Impostos que tratam desta matéria. No entanto. nomeadamente um manual. o seu conteúdo já foi por diversas vezes alterado com vista à sua actualização (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). abarcar todas as questões práticas de índole técnico decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. a localização. uma das pedras basilares daquela reforma foi a criação do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliação predial bem mais objectiva. por outro. na sua essência. como é sabido. por força das alterações legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliações. quer ainda pelo acumular da experiência nas avaliações de prédios urbanos para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade das mesmas. Desta forma.

Lisboa. Tratando-se de um manual de avaliação em que o objecto – património imobiliário para fins fiscais – é uma realidade dinâmica. sendo por isso sancionada matéria por diversas vezes em informações. e até ao presente. a elaboração da presente revisão do já referido Manual de Avaliação de Prédios Urbanos. admitindo. a ultima revisão do manual de avaliação (versão 4. que foram divulgados a todos os intervenientes no período compreendido entre a aprovação da versão anterior e a actualidade. não tem a Direcção de Serviços de Avaliações (DSA) a pretensão de produzir um documento definitivo e abrangente.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Ora. durante o ano de 2011. que aprovou o Orçamento de Estado para 2009. Desde aquela data. bem como da experiência adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicação prática dos normativos de avaliação. naturalmente. mediante a entrada em vigor da Lei nº 64-A/2008. Maio de 2011. 4 .0) foi concretizada há quase dois anos e teve a sua génese na alteração legislativa sofrida pelo CIMI. como já se encontra referido anteriormente. circulares e outros normativos. de 31/12. futuros ajustamentos. muitas têm sido as matérias objecto de análise nesta Direcção de Serviços que justifica.

37 Entendimento da DSA – tendo por base o prescrito no Parecer jurídico n.º 2 do artigo 46. 4. destino duas afectações distintas 5. 24 Entendimento preconizado pela DSA. de 31.1 34 Entendimento preconizado pela DSA.º 1330/2010.2.º 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24.2.01.º Senhor Director-Geral dos Impostos. Processo n.º do CIMI). que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. cujo alvará refira que os Regras a aplicar nestas avaliações mesmos têm como (critério da dominância). venda de imóveis). Regras a aplicar na avaliação de prédios urbanos dos quais façam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas.01. Em 2011 – 603. 1 de IMI Documentação a ser exigida quando estejam em causa a avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. 1. Prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas 2.º 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17.12. 9 Garagens individuais/colectivas com arrecadações no seu interior 5.00 €.6.2011. 38 Entendimento preconizado pela DSA. pela Exma. Regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. Senhor Subdirector-Geral – substituto legal do Exm.5.2011. ENQUADRAMENTO: Coeficiente de Vetustez Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez 2. 38 Entendimento preconizado pela DSA.1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES MAPA – SÍNTESE DAS ACTUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO PARA A VERSÃO 5 VERSÃO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM Nº PÁG Processo n.º 521/2010 da DSJC Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias 5. Prédios urbanos (lotes de terreno para construção). (regra n. 25 Elementos a entregar pelos sujeitos passivos à declaração Modelo. pela Exmo. Senhora Subdirectora-Geral. Estabelecimentos prisionais Valor base dos prédios edificados Regras a aplicar nestas avaliações (n. Portaria n.3. 12 5 .º 5) 2.

ainda que móveis por natureza.”..  Quanto ao carácter de permanência. tenha valor económico.  Finalmente. segundo.os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano…”.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 1.. Assim. de serem os objectos da avaliação.. a definição de prédio e a sua tipificação constituem conceitos fundamentais. 6 .. por existirem outras definições. dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados. é havida como constituindo um prédio…”. edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores. com carácter de permanência. designadamente no âmbito do planeamento e ordenamento territorial e que não se enquadram. na terminologia fiscal. e para efeitos de aplicação do IMI: “. exactamente.. abrangendo as águas... primeiro. de acordo com o art.Os edifícios ou construções. e em circunstâncias normais. pela razão óbvia. º 2 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (adiante designado por CIMI) um prédio “. plantações. plantações. no regime de propriedade horizontal. edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes. este é considerado quando: “.. bem como as águas.cada fracção autónoma..... Conceito de prédio (artigos nºs 1º a 7 º do CIMI) Na metodologia de avaliação do património imobiliário com o objectivo tributário. desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva.é toda a fracção de território.” Deste modo: “. embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios.

repare-se nos Terrenos Baldios que. Os prédios urbanos (vide a propósito o disposto no artigo 6º do CIMI) dividem-se em: (a) Habitacionais. por não fazerem parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “. [b] . tenha valor económico”. “que em circunstâncias normais. (b) Comerciais. b) Prédios urbanos (artigo 4º do CIMI).o atributo jurídico. logo. Atento à conjugação destes três atributos. industriais ou para serviços. ”ser uma fracção do território”.1. c) Prédios mistos (artigo 5º do CIMI). Classificação de prédios Para efeitos tributários.o atributo físico. os prédios são classificados em: a) Prédios rústicos (artigo 3º do CIMI). para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos: [a] .o atributo económico. 7 . não são considerados prédios.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em síntese. 1. [c] . não possuem o atributo jurídico.

etc. na falta de licença.. e 20 m da última edificação. no sentido dos arruamentos…”.2.º 37º do CIMI. 1. de 11/03). obras de edificação. arrecadações. além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES (c)Terrenos para construção . 1/100 ou 1/200 cotadas se possível). no caso de construções não licenciadas. que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação. 2 Informação Prévia – Documento emitido pela Câmara Municipal com indicação de que o requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações de loteamento. obras de urbanização. “.º 232/2008. admitida comunicação prévia1 ou emitida informação prévia2 favorável de operação de loteamento ou construção e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo. Por analogia com o determinado no art.Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:  As entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção.  Edifícios e construções licenciados ou. de 11/03).. obras de demolição. à escala 1/50. Avaliação de prédios urbanos A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao Chefe de Finanças. alterações de utilização e outras operações urbanísticas (Portaria 232/2008. Plantas das dependências (garagens. sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos. destacando-se: Plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal (ou. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Serviço de Finanças à qual devem juntar os documentos/elementos necessários para a eficaz avaliação. parqueamentos. transcreve-se o determinado no ponto 4º do art.consideram-se aglomerados urbanos. quando tenha sido feita comunicação prévia. 8 . com base na declaração Mod. os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declaração Mod 1 de IMI fotocópia da memória descritiva e das peças desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia. Comércio.Terrenos para os quais tenha sido emitido licença ou autorização. no sentido transversal. 3 A propósito. os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública. plantas da responsabilidade do contribuinte. (d) Outros .) com dados que permitam 1 Comunicação Prévia – Processo instruído para comunicação à Câmara Municipal sobre a realização de determinadas operações urbanísticas (Portaria n. Industria ou Serviços). º 3º do CIMI.

Escritura de constituição de propriedade horizontal. incumbindo. em concordância com o estabelecido no artigo 7º do CIMI. Plantas do edifício. fotocópia do alvará de licença de construção. Sendo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios o objectivo da avaliação para fins fiscais. resultando o valor da soma das partes 9 . a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das respectivas Câmaras Municipais. não existindo loteamento. nestes casos. caso existam terrenos adjacentes à implantação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES determinar as áreas brutas dependentes. projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva. comunicação prévia e informação prévia. aos Serviços Locais de Finanças. a Tabela I relaciona para os prédios urbanos e mistos o modo de aplicação das regras de avaliação com vista à obtenção daquele valor.  Regras de avaliação da parte principal. quando os sujeitos passivos alegam que não existem plantas de arquitectura para o prédio que pretendam ver avaliado. tendo em atenção a valorização resultante da existência de partes acessórias Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prédio com dois pisos. um com comércio ou serviços e o outro com habitação)  Regras de avaliação correspondentes a cada parte. NOTA: No que respeita à avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos). TABELA I – Regras de Avaliação Classificação dos prédios Regras de avaliação  Prédios urbanos com partes enquadráveis em mais que uma utilização  Uma parte principal (a de maior relevância económica) e outra (s) meramente acessória (s) – exemplo de moradia com garagem no r/c e habitação no 1º andar. em caso de dúvida. Para o caso dos terrenos para construção: fotocópia do alvará de loteamento ou. não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração camarária a atestar essa situação (devem entregar planta da sua responsabilidade).

resulta da aplicação da seguinte equação geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Sendo: Vt Vc A Ca Cl Valor patrimonial tributário Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização 10 . com rigor. é obrigatória a vistoria. Atenção especial deve ser tida quando o perito efectua a localização geográfica do prédio. o prédio em avaliação. não desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Vistoria Antes de se abordar o método de avaliação – importa considerar a questão da vistoria prévia referida no art. 250º do CPPT. indústria e serviços). não só em gestão corrente como também para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora. uma vez que as coordenadas que o sistema assume são fundamentais para a identificação do prédio. apesar desta não ter carácter de obrigatoriedade. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38º do CIMI) A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. para salientar que. Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951 e prédios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. para os vários tipos de afectação (habitação. 2. º 14º do CIMI. comércio. para efeitos de selecção do Coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação.

Na avaliação de edificações construídas temporária e precariamente em terrenos públicos (camarários e outros). O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. 2. à semelhança do que acontece com a avaliação de prédios construídos em direito de superfície. 11 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Cq Cv Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez NOTAS: 1. 2. Determinação do valor base dos prédios edificados (Vc) (vide artigo 39º do CIMI) O valor base dos prédios edificados [Vc] corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação. fixado em 25% daquele valor.1. são observadas as regras previstas nos artigos 38º a 46º do CIMI.

00 492.00.00 603. Determinação do valor médio de construção O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente.00 612. resulta da seguinte expressão: A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad 4 Para o ano de 2011 o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em € 482.00 480.50 615. tais como os relativos a materiais. sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças.1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício. nomeadamente.00 615.00 609.·mão-de-obra.00 482.00 487.00 492. Determinação da Área bruta de construção (do edifício ou da fracção) mais a Área excedente à da implantação (A) (vide artigo 40º .1. 4 2.00 Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009 12 . equipamentos.00 615. energia.00 600. até 31 de Outubro. pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU). Os valores atribuídos para os anos anteriores são os da tabela seguinte: Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Valor médio de construção /m2 [€] 480.A do CIMI) A determinação da Área bruta de construção e Área excedente à área de implantação. o que conduz a que o valor base dos prédios edificados [Vc] seja de € 603. administração.40 (vide Portaria n º 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanças). para vigorar no ano seguinte.2.00 492.00 490. comunicações e outros consumíveis. O valor médio de construção é determinado tendo em conta.40 Valor base Prédios Edificados/m2 [€] 600.

30  Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas Coeficiente aplicado ao somatório das áreas brutas privativas e dependente ponderada. visto não serem áreas fechadas. para esse efeito. Indústria e Estacionamento Coberto. incluindo varandas privativas fechadas. quintais e outros logradouros. Aplica-se o coeficiente 1.representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação  Aplica-se o coeficiente 0. Integra jardins.005. Comércio.representa as áreas brutas dependentes São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo.  Ab . para a área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação.representa a área bruta privativa É a superfície total.00. parques. Nota: Entende-se por área de implantação a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior. as instalações para animais. caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. locais acessórios as garagens os parqueamentos. individual ou colectivo. desde que não integrados em Aa. Aplica-se o coeficiente 0. campos de jogos. Ac . ainda que constituam partes comuns.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que:  Aa . esta área integra igualmente a área de implantação. os sótãos ou caves acessíveis e as varandas. Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo.representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação  A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. 13 . e outros locais privativos de função distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0. As áreas de telheiros e alpendres não integram todavia a Ab.025. mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção. fechado ou aberto. piscinas. as arrecadações. para o valor até ao limite de duas vezes a área de implantação. cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção considerando-se. variável em função de escalões de área para as afectações: Habitação. Ad . Serviços.

85 0. No cálculo de Ac e de Ad.3 Ab <=100 >100 . Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e Fórmula Na aplicação do Caj seguem-se.85 0.1000 >1000-3000 >3000 caj 1.3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0.0+0. frequentemente. os seguintes escalões de área: HABITAÇÃO Aa+0.3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0.80 Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escalões de áreas consoante as afectações.00 0.90 x (160-100)+0.85 0. piscinas. procura-se identificar algumas situações que.85 x (220-160)+0.90 0.90 0. Não considerar Situação Áreas comuns no edifício Terraços Jardins. Habitação (exemplo) Se Aa+0. Calcular atendendo à sua distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.0 100 x 1.1.3Ab-160) 100 x 1. quintais e outros logradouros Áreas dependentes comuns Áreas de circulação em centros comerciais 14 .500 >500 .2.0+0. No cálculo de Ac e de Ad.85 x (Aa+0.90 0.3Ab-220)  Notas importantes sobre a determinação da Área (A): No quadro abaixo.3Ab) x 1.90 x (Aa+0.00 0.3 Ab <= 100 >100 – 160 >160 – 220 > 220 caj 1.85 0.3 Ab <= 100 >100 . para as diferentes afectações.80 Aa+0.3Ab-100) 100 x 1.80 COMÉRCIO E SERVIÇOS Aa+0. parques.80 ESTACIONAMENTO INDÚSTRIA COBERTO Aa+0.500 >500-1000 >1000 caj 1.90 0.80 x (Aa+0.3Ab)>220 m2 (Aa+0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. atender à permilagem da fracção autónoma Calcular em função da permilagem da fracção autónoma Não considerar Prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre. campos de jogos.1000 > 1000 caj 1.3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0. colocam dúvidas quanto à sua forma de determinação: Prédios em regime de propriedade horizontal Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.90 x (160-100)+0.00 0.3 Ab <=400 >400 .0+0. atender à distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.00 0.

somente. por aplicação dos critérios seguintes: [i] Se a fracção ou andar com terraço tiver a devida correspondência.º 15/05. em termos de tipologia. º 40º do CIMI. considerada na área de implantação do edifício. embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fracções ou andares são parte estruturante e comum) não entram no cálculo de A. b) Quanto aos terraços (superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício – coberturas. estes entram no cálculo de Ab com área equivalente à das varandas. deve considerar-se do terraço uma área igual à da (s) varanda (s). deve considerar-se do terraço a área da maior varanda do edifício. ou ao nível de um andar. escadas. elevadores. não se consideram as áreas comuns de circulação. (Despacho do Exm. que.Informação n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. devendo a sua área ser.º 331/05/DSA – Processo n. não podendo exceder a área total do terraço. [ii] Se não existir correspondência. por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares. 15 . por não se enquadrarem no espírito do Art. se um ou mais andares tem terraço. c) As áreas de circulação assim como as áreas de armazenagem de “stocks”em centro comercial em propriedade total sem partes são enquadradas nas áreas brutas dependentes com excepção das áreas afectas a restauração ocupadas com as cadeiras e mesas que são enquadradas na área bruta privativa. até ao limite da área total do terraço.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 . No caso de existirem escadas exteriores. em termos de tipologia. geralmente a tardoz. com um andar ou fracção com varanda (s). Constituem excepção os terraços em edifícios com varandas: nestes casos. estas têm o mesmo tratamento dado às escadas interiores.

assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação.3. saunas. sendo considerada em função da permilagem de cada fracção autónoma. e) Em prédios com piscinas cobertas e fechadas.º 331/05/DSA – Processo n. 2. adoptamse os seguintes critérios (Despacho do Exm. de acordo com a tabela II abaixo. as áreas afectas à restauração ocupadas por cadeiras que não estejam integradas em qualquer fracção ou parte são consideradas áreas brutas privativas e distribuídas em função da permilagem ou proporcionalmente à área pelas fracções ou partes a que dão apoio.º 15/05): [i] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no prédio. a área daquelas deve integrar a área bruta dependente (Ab). no regime de propriedade horizontal.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes. ginásios. com as existentes no edifício principal. ou. sala de condomínio. sala polivalente e afins estas entram para o cálculo da área bruta dependente (Ab).º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 – Informação n. no regime de propriedade total. 16 . no cálculo da área bruta dependente (Ab) não são consideradas para efeitos de avaliação os corredores de circulação. a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa). d) Em edifícios com garagens colectivas que não sejam fracções ou partes economicamente independentes. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (vide artigo 41º do CIMI) Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado. considerando uma distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. cumulativamente. f) Em prédios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal. os espaços de lavagem de automóveis e outras áreas ocupadas por equipamentos. [ii] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem.

1 do IMI. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.35 Estacionamento coberto e não fechado Prédios não licenciados.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA II – Coeficiente de Afectação (Ca) Tipo de utilização Comércio Serviços Habitação Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazéns e actividade industrial Comércio e serviços em construção tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento não coberto 8 6 7 5 Coeficientes 1.08 0.º 331/05/DSA – Proc. 5 De acordo com o Oficio-Circulado n.00 0. deverá o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados.70 0.45 0.º 40 078/2005. Na transmissão de fracções em prédios ou fracções de habitação social.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 .Informação n. desde que esteja considerada na licença de utilização.80 0. [ii] Se o prédio estiver ocupado. deve considerar-se a afectação correspondente à utilização efectiva.60 0. “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”. deve considerar-se a afectação declarada pelo contribuinte de entre as afectações previstas na licença de utilização. de 25 de Maio.10 1. 6 7 8 Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. estas não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do Exm. são considerados uma forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho de 07/11/08 sancionado na informação nº 388/08 da DSA).40 0.20 1. aquando da entrega da declaração mod. em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadações e arrumos  Notas importantes sobre a aplicação do Coeficiente de Afectação (Ca): a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização sem diferenciar a fracção.º 15/05].15 0. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente: [i] Se o prédio não se encontra ocupado. 17 .

armazéns se constituem áreas economicamente independentes. mecânica auto.  Clubes de caça e pesca: Serviços. hospitais): Serviços.  Quiosques: Comércio ou serviços. etc.  Estabelecimentos onde se prestam actos clínicos e cuidados de saúde (ex. discotecas: Serviços. ou habitações com telhados com infiltrações.  Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilização (comércio.). apenas se aplica a edificações para habitação. escolas de ensino básico e secundário. hotéis. institutos politécnicos. paredes com escorrência de águas e/ou bolores. de acordo com a utilização dominante em termos de actividade. em condições muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectação 0. casas abarracadas. Centros de enfermagem. serviços. c) Prédio não licenciado. marcenaria.45. olaria): Indústria. universidades): Serviços. metalomecânica. clínicas. etc. 18 .  Estabelecimentos onde a actividade principal é o ensino ( ex. de reparações eléctricas).  Aviários e suiniculturas: Indústria.  Oficinas (ex. casa de repouso e lares. creches. d) Exemplos de afectação:  Oficinas (ex.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES b) Prédio sem licença de utilização: Quando o prédio não possui licença de utilização considera-se a afectação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto. para se poder considerar esta afectação é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições – não licenciados (sem licença de construção) e apresentar condições muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas. restaurantes. bares. de restauro de mobiliário.). buracos nas paredes e pavimentos. Porém.

Informação n.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 . de acordo com a alínea a). está-se perante a existência de partes susceptíveis de utilização independente. e ser elevado até 3.º 7º do CIMI.35 em situações de habitação dispersa. frequente no meio rural. refeitório. do n. posto médico. aplicam-se as regras de avaliação da parte principal. Em andares com escritórios e ou consultórios.0 podendo ser reduzido para 0. do art.º 15/05).º 2. Aplicação do coeficiente de localização [Cl] (vide artigos 42.  Unidades fabris com partes destinadas a escritório. De acordo com o n º 3 do art.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Superfícies comerciais ou de serviços instalados em construções não tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comércio e Serviços em construção tipo industrial. 2. devendo a avaliação respeitar essa diferenciação. IMI.º do CIMI) O coeficiente de localização varia entre 0.0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. º 42 do CIMI. as áreas de salas de espera e instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritórios ou consultórios.º e 62. aquando do preenchimento do modelo 1. a fixação do Cl deve considerar o seguinte quadro de referência: 19 .: A norma é a avaliação ser sempre baseado no licenciamento. etc.º 331/05/DSA – Processo n. Se existirem licenças diferenciadas.4. Se apenas existe uma licença para a unidade fabril.4 e 2. Assim. deverá discriminar essas partes (Despacho do Exm. o seu anexo II.

2.  Qualidade e diversidade de vias rodoviárias. com funcionalidades de visualização e de edição de Sistema de Informação Geográfica. em formato digital. de ensino. para determinada afectação. para a rede nacional de peritos avaliadores responsáveis pela execução do zonamento. 9 SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis. podendo ser majorado até 1. preços unitários idênticos de imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado).  Estabelecimentos comércio.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Acessibilidades. 20 .5. onde se verifica. b) Proximidade de equipamentos sociais. uma aplicação informática baseada na Web – SIGIMI9 que permitiu de modo célere e homogéneo. d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. principalmente. e obtém-se:  Adicionando à unidade os coeficientes majorativos.5.  Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. Compete aos peritos avaliadores a definição de zonas homogéneas (designadas por áreas price na terminologia anglo – saxónica). obter o zonamento para todos os municípios. já em 2004. Para a sua efectivação. c) Serviços de transportes públicos.7 e minorado até 0.º do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado. aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl). fluviais e marítimas. serviços públicos. ferroviárias. a DGCI em colaboração com a DGITA desenvolveu.

15 até 0.05 Localização e operacionalidade relativas até 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES As tabelas III A e III.04 até 0.08 0.10 0.05 até 0.10 0.02 0.03 0.03 0.05 21 .06 0.B evidenciam o gradiente de valores possíveis: TABELA III A: Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Moradias unifamiliares Localização em condomínio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de ténis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localização excepcional Sistema central de climatização Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos Coeficiente até 0.10 0.10 0.20 0.20 0.02 0.03 0.02 Minorativos Descrição Inexistência de cozinha Inexistência de instalações sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de gás Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Existência de áreas inferiores às regulamentares Coeficiente 0.05 Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas até 0.05 0.03 0.04 0.03 0.05 0.

10 Sistema central de climatização Qualidade construtiva Existência de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s 0.10 0.2. o nº 2 do art.5.10 0. no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo.10 até 0.  Para os prédios urbanos destinados a comércio.5. sendo desnecessário aqui repeti-los.08 0. indústria e serviços. Visando a aplicação uniforme das tabelas antes referidas. Ainda da leitura das mesmas tabelas.05 0. º 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA III.10 sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0.10 0. Dos aspectos referidos nas alíneas anteriores tratarão os pontos 2.10 0. pode observar-se o seguinte:  Para os prédios urbanos destinados a habitação.25 Minorativos Descrição Coeficiente Inexistência de instalações 0.03 Localização e operacionalidade relativas até 0.1 e 2. de seguida dá-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei. apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.20 Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem características intrínsecas do prédio (edifício ou fracção) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas públicas).02 até 0.03 0.05 até 0. 22 .B: Prédios urbanos destinados a comércio. indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Localização em centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Coeficiente 0. apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação. Todavia.

b) Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art. comércio. serviços e indústria. de 02.º Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação n. º 43º do CIMI. c) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto . considera-se sistema central de climatização.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes sobre conceitos subjacentes à aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq) a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo]. d) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectações de habitação. deve o mesmo ser considerado como se já estivesse efectivamente instalado. arrefecimento. transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar. Senhora Subdirectora Geral. situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar. Se o edifício possuir pré . 23 .º 79/2006 de 4 de Abril. No caso de moradias geminadas ou em banda. aquecimento.º 220/06/DSA – Processo n.07.instalação do sistema central de climatização. desumidificação e purificação de ar).º 644/DSA). desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira. exarado sobre a Informação n. tubagens e irradiador (despacho da Exma. o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação.2007. sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte.º 227/05).Lei n. º 306/2006 – Processo n. de 7 de Maio). humidificação. são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes. que revogou o Decreto-Lei 118/98. para efeitos de avaliação. mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm.

conforme o caso. 24 . da localização excepcional. se estes elementos existirem no interior da fracção autónoma ou do andar. Desta forma. 2. a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence. naturalmente. exclusivamente.1. elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundamentá-los em conformidade com o nº 3 do art. Os peritos avaliadores. aos espaços que possuem aquele tipo de utilização. devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES e) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a comércio. na parametrização da sua grelha de valorização ou depreciação. tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliação.5) [i] Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável. só se aplicam os coeficientes relativos a “sistema central de climatização” e “existência de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s)”. indústria e serviços (vide Tabela III. º 43º do CIMI. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. da localização excepcional. f) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual. compete ao perito preencher. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razões acima expendidas. ao perito avaliador. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação.B do ponto 2.  Notas importantes sobre as justificações do perito avaliador na ficha de avaliações Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA).5. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação.

º 2 do art. esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças nos termos do n.55 0.15/05).65 0. º 62º do CIMI estabelece que compete à CNAPU propor para vigorar trienalmente. Constituem excepção. No caso de prédios ampliados estas regras aplicam-se. TABELA V – Coeficiente de Vetustez (Cv) Anos Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60 Coeficiente de Vetustez 1.º 331/05/DSA – Proc.85 0.º 2 do art. caso exista.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.º 10º do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares. Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras.º 45º do CIMI). ou desde a data de conclusão das obras de edificação.6. de acordo com a tabela V.80 0. Os valores destes coeficientes podem ser atribuídos com base numa correlação positiva com as percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas para determinado terreno para construção (vide a propósito o n.40 25 . sobre proposta dos peritos. º 43º do CIMI) A alínea b) do n.2. as situações em que as licenças de utilização são obtidas para efeito de legalização.90 0. respectivamente.º 1 art. (Tabela I prevista no nº 1 do art. aqui a determinação do coeficiente de vetustez é feita com base na data de conclusão das obras. os coeficientes majorativos aplicados às moradias unifamiliares.5. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44º do CIMI) O coeficiente de vetustez é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização.00 0. de acordo com a idade de cada parte. 2.75 0.

em regime de propriedade total. sem a ampliação:    A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. para aplicação do Cq.  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes à aplicação do Coeficiente de Vetustez (Cv) a) Prédios ampliados [i] – Prédio em propriedade total sem divisões. por ampliação e desde que a parte ampliada não seja susceptível de utilização independente. para aplicação do Cv. estes devem ser considerados. A idade do prédio. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. para aplicação do Cq. A idade do prédio. a determinação do seu Vt será feita cumprindo as seguintes etapas: 1) Cálculo do Vt do prédio. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. para aplicação do Cv. é a da ampliação. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Havendo alterações em prédio edificado. 3) Cálculo do Vt do prédio. é a da ampliação. se não tivesse ocorrido ampliação. estes devem ser considerados para aplicação do Cq. 26 . para aplicação do Cv. estes devem ser considerados. 2) Cálculo do Vt do prédio com a ampliação:    A área do prédio a considerar inclui a ampliação. A idade do prédio. é o do prédio. reportado à situação anterior à ampliação:   A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação.

no entanto. sofreram obras de melhoramento/conservação/manutenção 27 . 2 e 4. determinando-se pela diferença o Vt da ampliação. bem como.º 14. seguindo-se a regra geral para a determinação da idade de cada uma das partes. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos números 1. Na terceira avaliação. b) Outras regras  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afectação com emissão de nova licença de utilização. com as devidas adaptações. sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos. [iii] – No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouros de prédio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada só para efeitos de IMT nos termos do art.º do CIMI. a avaliação deve ser feita separadamente com discriminação do Vt. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios com partes susceptíveis de utilização independente. fazendo-se sempre três avaliações: Duas avaliações com o Cv à data da ampliação. Sempre que seja necessário discriminar o Vt de áreas acessórias (ex.º 4 a 6 do CIMT.º 13. nos que se encontram na mesma situação mas que.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 4) Cálculo do Vt da ampliação = [2] – [1] 5) Cálculo do Vt final do prédio = [3] + [4] Em suma. Os proprietários dos prédios daí resultantes (novos prédios) apresentarão a declaração modelo 1 do IMI. [ii] – Prédio em propriedade total com divisões. n. devendo os prédios ser avaliados para efeitos de IMI. calcula-se o Vt do edifício antigo com a respectiva idade. sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio. nos termos da alínea d) dos art. o Vt deve ser determinado para cada uma das partes. somando-lhe o Vt da ampliação.

que implicaram demolição total ou parcial da edificação. Vt = Vtimplantação + Vtadjacente Sendo: 1. Regra Geral A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção “. Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0.1. contar o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação..º 1 do art. é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir. adicionado do valor do terreno adjacente à implantação. ou da data da conclusão das obras de edificação efectuadas após a demolição total ou parcial..1. previsto no artigo 43. que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES que não impliquem alterações da estrutura resistente.º do CIMI. medida pela parte exterior.” – n. 3.3)] x %ai x Ca x Cl x Cq 28 .º 45º do CIMI. o que resulta na seguinte equação geral: 1. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e conforto. assim.  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução. devendo-se. sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia quando exista. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (vide artigo 45º do CIMI) 3. não deve ser alterada a idade do prédio.

005)] x Ca x Cl x Cq Em que: Vc Ac Ad Ca Cl Cq Valor base dos prédios edificados Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) 29 .2. Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0.025) + (Ad x 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que: Vc Abc Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção autorizada ou prevista Ab Área bruta dependente Percentagem da área de implantação (variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) %ai Ca Cl Cq E. 1.

2. Assim.005) } x Ca x Cl x Cq As percentagens referentes à área de implantação (%ai) e respectivas áreas de aplicação. são parte integrante dos conteúdos do SIGIMI e são igualmente aprovadas em Portaria. na situação de infra-estruturação em que se encontra à data do reporte da avaliação A terr = Área do terreno  Notas importantes sobre o cálculo de Vt de terrenos para construção a) Terrenos para construção com diferentes afectações [i] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. será considerada a quota-parte de cada afectação. com discriminação das respectivas áreas. Vt = Vc x { [ (Abc – Ab) + (Ab x 0. 3. 30 . à semelhança do zonamento para os coeficientes de localização. Método comparativo a que se refere o artigo 76. Havendo terreno livre.3.º 76.1.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Da conjugação de 1.º 4 do art. estas devem ser consideradas no cálculo de Vt. praticado no local.º do CIMI.025) + (Ad x 0. o Vt corresponde à soma dos Vt’s das diferentes afectações. Vtimplantação e de 1. Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equação geral: 1.2. é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expressão: V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preço de venda do terreno por m2.º do CIMI Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da espécie “outros” quando seja reconhecida a distorção a que se refere o n.3) ] x %ai + (Ac x 0. nestes casos.

sendo vazado o espaço sobrante por não se construírem os panos de alvenaria. c) Terrenos para construção que abrangem zonas de Cl e de % de área de implantação diferentes (Despacho do Exm. os da zona onde se encontra a maior área do terreno para construção. Assim.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES [ii] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. a área dominante. deve considerar-se. trata-se de edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os pilares. para atribuição dos coeficientes de afectação [Ca] e de localização [Cl]. o perito deve proceder por analogia com o art. os da zona onde aquela se situa.º 234/05): Quando existem terrenos para construção que abrangem zonas de coeficientes de localização e % de área de implantação diferentes. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. 31 . referente à inscrição de prédios na matriz.  Se não for possível identificar uma entrada principal. 4. sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação. teremos:  Se o terreno de construção possuir uma entrada principal.º 79º do CIMI. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. na horizontal. sem discriminação das respectivas áreas.º 241/05/DSA – Processo n. do seu perímetro exterior. 10 Em regra. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” (vide artigo 46º do CIMI) Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades. b) Nos prédios vazados10. a área de implantação corresponde à projecção.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 – Informação n. quando situados em mais de uma freguesia.

º 41º do CIMI (vide Tabela II do ponto 2.Regra Geral com as adaptações necessárias (nº 1 do art.3 deste manual). em função da afectação que antes considerou. Constituem excepção os estacionamentos cobertos e não cobertos e as arrecadações e arrumos. ambos com coeficiente de afectação constante da tabela do art. os estacionamentos coberto e não coberto11. designadamente:  Quanto ao tipo de utilização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectação [Ca] que melhor se ajusta à utilização efectiva do prédio. 32 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Assim: 1.  Quanto à localização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localização [Cl].  Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos. sendo o coeficiente de localização o correspondente à utilização dominante na zona. o mesmo. em função da afectação que antes considerou. 11 O estacionamento não coberto é avaliado pela regra geral quando. aplica-se o método de custo. possuir construções de carácter definitivo. caso contrário. º 38 º do CIMI com as adaptações necessárias (vide a propósito o ponto 2). º 46º do CIMI) O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do art. Constituem excepção.ª . aos quais não se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no cálculo do valor patrimonial tributário.

Vt = Vc x A terr x Cl x 0. o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0. funcional. º 46º do CIMI) Não sendo possível utilizar as regras do art.ª – Avaliação de prédios espécie “Outros” sem capacidade construtiva (n.º 38º do CIMI. o perito deve utilizar o Método de Custo adicionado do valor do terreno.º do CIMI) Nos terrenos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. de exclusividade. designadamente. de natureza arquitectónica.005 ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização. com base na seguinte expressão: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L Em que: V = Valor patrimonial tributário T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construção Ec = Encargos com a construção Cad = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou desvalorização. física.º 46. económica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor 3.005 Vc – Valor base dos prédios edificados 33 .ª – Método de Custo (nº 2 do art.º 3 do art.

b) Avaliação de prédios urbanos em ruínas: A avaliação é efectuada tendo como referência a área de construção das edificações antes existentes. aplica – se.º 46. 4. enumera-se um conjunto de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento em termos de cálculo do seu valor patrimonial tributário. Os equipamentos. Na tabela VI.º do CIMI) O valor patrimonial tributário é determinado como se de terrenos para construção se tratasse (vide a propósito o ponto 3).ª – Avaliação de prédios em ruínas12 (n. a título de exemplo. por serem considerados equipamentos. turbinas. designadamente aerogeradores. para cálculo do valor patrimonial tributário. o método de custo. a identificar pelo avaliador. 46º. pás e painéis solares não são considerados na avaliação. devendo fundamentar essa opção. c) Avaliação de parques eólicos e centrais fotovoltaicas: A avaliação é efectuada pelo método do custo [art.  Notas importantes sobre o cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” a) Para os prédios da espécie “Outros”. 34 . d) Avaliação de estabelecimentos prisionais: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos estabelecimentos prisionais. os peritos avaliadores devem ter em 12 Prédios em ruínas – esta classificação é definida de acordo com a deliberação da Câmara Municipal.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A terr – Área do terreno Cl – Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona. nº 2 do CIMI].º 4 do art. onde o avaliador não consegue identificar uma afectação principal ou a construção não possibilita a aplicação da regra geral de prédios edificados.

restaurantes.º do CIMI.º 46. hotelaria. eventualmente loja de conveniência ou lavagem de automóveis. 13 Designadamente os Quartéis.º do CIMI (neste caso a afectação considerar deve ser Comércio). mormente que são prédios do tipo “Outros” (nos termos da alínea d) do n. mudança de óleo ou outros serviços deve ser efectuada uma análise individual a cada um dos casos. com carácter meramente acessório pouco representativo. supermercado. A avaliação dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n.º do CIMI para outras áreas/partes economicamente independentes (ex.º do CIMI). mormente com a aplicação do método de custo adicionado do valor do terreno. para além do posto de combustível (ex. Assim. 35 . para a área de abastecimento e. loja de venda e substituição de pneus.º do CIMI.º 2 do artigo 46. restauração.º 1 do artigo 6. ou pela aplicação das regras constantes do artigo 38.  Quando existam outras áreas.º 2 do artigo 46.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES consideração o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras – n.º 2 do art. supermercados e oficinas). deve ser aplicado o método de custo conforme determina o n. e) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos postos de abastecimento de combustível. os peritos avaliadores devem ter em consideração o seguinte:  Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustível ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de conveniência ou a lavagem de automóveis.

parques eólicos. sem construções ou com construções precárias 2ª – Método do Custo. quartéis de bombeiros e de protecção civil 2ª – Método do Custo. Recintos desportivos. postos transformação de energia (EDP). Estacionamentos não cobertos com construções não precárias. Museus. Considerando-se a afectação Serviços. Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos. portos e marinas 2ª – Método do Custo. estações ferroviárias e de metropolitano. 1ª – Regra Geral. aeródromos. Estacionamentos não cobertos. o correspondente à afectação dominante da área envolvente onde está implantado o estacionamento. Estacionamentos cobertos fechados e não fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectação dominante da área envolvente da localização do estacionamento. 2ª – Método do Custo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA VI – Regras de avaliação de prédios “Outros” Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação Sedes das Câmaras Municipais. 36 . piscinas. Aeroportos. Estações rodoviárias. 1ª – Regra Geral. ou seja. Igrejas. campos de golfe 2ª – Método do Custo. estabelecimentos militares. Bibliotecas e Residências de Estudantes 1ª – Regra Geral.

Estabelecimentos prisionais 2ª Método do Custo adicionado do valor do terreno. Outras questões 5. Avaliação das fracções autónomas. Postos de abastecimento de combustível existirem outras áreas como restauração. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras. para efeito do disposto no artigo 41. aterros sanitários pedreiras. [Se. adicionalmente ao posto de abastecimento de combustível. Zonas verdes. com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior No que concerne às regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. 37 .º do CIMI. estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes. que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais são consideradas.1.] Barragens. minas de sal-gema 3ª – Avaliação como prédios da espécie “Outros” sem capacidade construtiva 5. ETAR’s 2ª – Método do Custo. por se encontrarem inseridas em área bruta privativa. saibreiras. como estacionamentos cobertos e fechados.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação 2ª – Método do Custo. Realça-se. alojamento. supermercados e oficinas. ou partes susceptíveis de utilização independente.

2.3. cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas.º 2 do artigo 46. venda de imóveis) No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliação dos estacionamentos descobertos com construções precárias.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 5. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção). 38 .º do CIMI (método de custo). 5. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias. mormente o disposto no n. No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção. comércio/serviços) deve aplicar-se na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona. cujo respectivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex.

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