Manual de Avaliação de Prédios Urbanos

(versão 5.0)

Direcção de Serviços de Avaliações (Maio de 2011)

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

Nota introdutória…………………………………………………………………………………………………..3 Mapa síntese das actualizações do Manual de Avaliação……………………………………….…….........5
1. Conceito de prédio……………………………………………………………………………………………………….6 1.1. Classificação de prédios………………………………………………………………………………………………..7 1.2. Avaliação de prédios (Tabela I – Regras de Avaliação)………………………………………………................8 2. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt)……………………….10 2.1. Determinação do valor base dos prédios edificados………………………………………………………….……11 2.1.1. Determinação do valor médio de construção……………………………………………………………………..12 2.2. Determinação da área bruta de construção (do edificio ou fracção) mais a área excedente à da implantação (A)………………………………………………....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabéla e fórmula…………………….…………………………..14 2.3. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectação)………..…………………16 2.4. Aplicação do coeficiente de localização (Cl)………..……………………………………………………………….19 2.5. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)……….……………………………………………………20   Tabela III A – Prédios urbanos destinados a habitação…………………………….…….…………..21 Tabela III B – Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços………...…………..22

2.5.1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação……………………………………….……24 2.5.2. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares)…………….………….….…………………………….……………………….25 2.6. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)…….………………….…….25 3. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção……………………………….28 3.1. Regra geral……………………………………………..………………………………………………………….……28 3.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º do CIMI ……………………………………………...............30 4. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” (Tabela VI – regras de avaliação de prédios tipo “outros”)……….……..………………………………..……..………………….……….31     Regra geral com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 467.º do CIMI) – Prédios urbanos destinados a habitação……………………………………………………………………..….……….…….32 Método de custo (n.º 2 do artigo 46.º do CIMI)………………………………….……….……….…….…33 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva (n.º 3 do artigo 46.º do CIMI)………………………………………………………………………………………………………….…33 Avaliação de prédios em ruinas (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI) ……………………………….…….......34

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DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

5. Outras questões ……………………………………………………………………...…………………………..…….37 5.1. Avaliação das fracções autónomas, ou partes susceptíveis de utilização independente, com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior…........................................................37 5.2. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. venda de imóveis)………………………………………………………………………………………………………………….38 5.3. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção), cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas…………………………………………………………………………………….38

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bem como. da autoria da Direcção de Serviços de Avaliações. introduzir uma maior equidade fiscal e transparência no relacionamento do Estado com os demais cidadãos. Esta necessidade de quase permanente actualização do mesmo surge. as características intrínsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem avaliados. como é sabido. nem sequer nos parece que isso poderá algum dia ser objectivamente possível. na sua essência. por um lado. na redução efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço e. Assim. por outro. foram criadas regras objectivas. No entanto. nomeadamente um manual. o tipo de construção. no entanto. quer ainda pelo acumular da experiência nas avaliações de prédios urbanos para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade das mesmas. eficaz e coerente do que a existente até então. a localização. as áreas. grosso modo. que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliações dos prédios urbanos para efeitos fiscais. 3 . abarcar todas as questões práticas de índole técnico decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não pode. por força das alterações legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliações. A primeira versão do manual de avaliação de prédios urbanos. simples e coerentes que se traduzem. o facto da determinação deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor médio de construção. Ora. na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. Nesse sentido. uma das pedras basilares daquela reforma foi a criação do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliação predial bem mais objectiva. conferir mais eficácia no combate à tão famigerada evasão fiscal. mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional. sublinha-se. entre outras.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A reforma da tributação do património visou. Desta forma. foi elaborado em Setembro de 2004. quer pela dinâmica de mercado imobiliário. quer os funcionários dos Serviços e Direcções de Finanças da DirecçãoGeral dos Impostos que tratam desta matéria. o seu conteúdo já foi por diversas vezes alterado com vista à sua actualização (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009).

que foram divulgados a todos os intervenientes no período compreendido entre a aprovação da versão anterior e a actualidade. bem como da experiência adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicação prática dos normativos de avaliação. Desde aquela data. que aprovou o Orçamento de Estado para 2009. não tem a Direcção de Serviços de Avaliações (DSA) a pretensão de produzir um documento definitivo e abrangente. Tratando-se de um manual de avaliação em que o objecto – património imobiliário para fins fiscais – é uma realidade dinâmica. a ultima revisão do manual de avaliação (versão 4. como já se encontra referido anteriormente. e até ao presente. circulares e outros normativos. a elaboração da presente revisão do já referido Manual de Avaliação de Prédios Urbanos. de 31/12. mediante a entrada em vigor da Lei nº 64-A/2008. muitas têm sido as matérias objecto de análise nesta Direcção de Serviços que justifica. naturalmente.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Ora. Maio de 2011. durante o ano de 2011. admitindo. 4 .0) foi concretizada há quase dois anos e teve a sua génese na alteração legislativa sofrida pelo CIMI. Lisboa. sendo por isso sancionada matéria por diversas vezes em informações. futuros ajustamentos.

Portaria n.01. Regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias.1 34 Entendimento preconizado pela DSA. ENQUADRAMENTO: Coeficiente de Vetustez Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez 2.º 1330/2010.º 2 do artigo 46. 24 Entendimento preconizado pela DSA.º 521/2010 da DSJC Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias 5. pela Exmo.3.00 €. pela Exma.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES MAPA – SÍNTESE DAS ACTUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO PARA A VERSÃO 5 VERSÃO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM Nº PÁG Processo n.º do CIMI). Estabelecimentos prisionais Valor base dos prédios edificados Regras a aplicar nestas avaliações (n.12. (regra n. 38 Entendimento preconizado pela DSA. Prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas 2. Prédios urbanos (lotes de terreno para construção).2011. 9 Garagens individuais/colectivas com arrecadações no seu interior 5. Processo n.2. Em 2011 – 603. destino duas afectações distintas 5. venda de imóveis).5. cujo alvará refira que os Regras a aplicar nestas avaliações mesmos têm como (critério da dominância). 25 Elementos a entregar pelos sujeitos passivos à declaração Modelo.º 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17. Senhor Subdirector-Geral – substituto legal do Exm. 12 5 .º Senhor Director-Geral dos Impostos. 38 Entendimento preconizado pela DSA.º 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24. 1 de IMI Documentação a ser exigida quando estejam em causa a avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. 1. de 31.º 5) 2.1. 37 Entendimento da DSA – tendo por base o prescrito no Parecer jurídico n. 4.6.2011.01. Regras a aplicar na avaliação de prédios urbanos dos quais façam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas.2. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. Senhora Subdirectora-Geral.

..”. desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. de serem os objectos da avaliação..  Finalmente. segundo. dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados.é toda a fracção de território. este é considerado quando: “. Conceito de prédio (artigos nºs 1º a 7 º do CIMI) Na metodologia de avaliação do património imobiliário com o objectivo tributário. e em circunstâncias normais. com carácter de permanência. e para efeitos de aplicação do IMI: “.. no regime de propriedade horizontal. a definição de prédio e a sua tipificação constituem conceitos fundamentais.cada fracção autónoma. plantações. é havida como constituindo um prédio…”.  Quanto ao carácter de permanência. primeiro. edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores. de acordo com o art.. ainda que móveis por natureza.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 1... designadamente no âmbito do planeamento e ordenamento territorial e que não se enquadram.Os edifícios ou construções. pela razão óbvia. Assim. abrangendo as águas. º 2 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (adiante designado por CIMI) um prédio “.. bem como as águas.. na terminologia fiscal. 6 . tenha valor económico. por existirem outras definições. exactamente.” Deste modo: “.os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano…”.. plantações. embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios. edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes...

o atributo económico.o atributo físico. por não fazerem parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. c) Prédios mistos (artigo 5º do CIMI). (b) Comerciais. 1. logo. repare-se nos Terrenos Baldios que. “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “. [c] . industriais ou para serviços. Classificação de prédios Para efeitos tributários.o atributo jurídico. [b] .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em síntese. não possuem o atributo jurídico. Os prédios urbanos (vide a propósito o disposto no artigo 6º do CIMI) dividem-se em: (a) Habitacionais. não são considerados prédios.1. “que em circunstâncias normais. ”ser uma fracção do território”. 7 . b) Prédios urbanos (artigo 4º do CIMI). os prédios são classificados em: a) Prédios rústicos (artigo 3º do CIMI). Atento à conjugação destes três atributos. para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos: [a] . tenha valor económico”.

e 20 m da última edificação. quando tenha sido feita comunicação prévia.) com dados que permitam 1 Comunicação Prévia – Processo instruído para comunicação à Câmara Municipal sobre a realização de determinadas operações urbanísticas (Portaria n. 1/100 ou 1/200 cotadas se possível).º 232/2008. transcreve-se o determinado no ponto 4º do art. 1. na falta de licença.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES (c)Terrenos para construção . com base na declaração Mod. de 11/03). que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação. Por analogia com o determinado no art. Comércio. plantas da responsabilidade do contribuinte. 3 A propósito.2. no sentido dos arruamentos…”.. à escala 1/50. (d) Outros .consideram-se aglomerados urbanos. “. alterações de utilização e outras operações urbanísticas (Portaria 232/2008. 8 . obras de edificação. os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública. 2 Informação Prévia – Documento emitido pela Câmara Municipal com indicação de que o requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações de loteamento. destacando-se: Plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal (ou. parqueamentos.  Edifícios e construções licenciados ou.Terrenos para os quais tenha sido emitido licença ou autorização.º 37º do CIMI. obras de demolição.. º 3º do CIMI. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Serviço de Finanças à qual devem juntar os documentos/elementos necessários para a eficaz avaliação.Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:  As entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção. de 11/03). no caso de construções não licenciadas. admitida comunicação prévia1 ou emitida informação prévia2 favorável de operação de loteamento ou construção e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo. os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declaração Mod 1 de IMI fotocópia da memória descritiva e das peças desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia. no sentido transversal. Avaliação de prédios urbanos A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao Chefe de Finanças. arrecadações. obras de urbanização. Plantas das dependências (garagens. sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos. Industria ou Serviços). além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados. etc.

um com comércio ou serviços e o outro com habitação)  Regras de avaliação correspondentes a cada parte.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES determinar as áreas brutas dependentes. em concordância com o estabelecido no artigo 7º do CIMI. tendo em atenção a valorização resultante da existência de partes acessórias Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prédio com dois pisos. Escritura de constituição de propriedade horizontal. nestes casos. TABELA I – Regras de Avaliação Classificação dos prédios Regras de avaliação  Prédios urbanos com partes enquadráveis em mais que uma utilização  Uma parte principal (a de maior relevância económica) e outra (s) meramente acessória (s) – exemplo de moradia com garagem no r/c e habitação no 1º andar. a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das respectivas Câmaras Municipais.  Regras de avaliação da parte principal. aos Serviços Locais de Finanças. resultando o valor da soma das partes 9 . incumbindo. quando os sujeitos passivos alegam que não existem plantas de arquitectura para o prédio que pretendam ver avaliado. não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração camarária a atestar essa situação (devem entregar planta da sua responsabilidade). comunicação prévia e informação prévia. Para o caso dos terrenos para construção: fotocópia do alvará de loteamento ou. Plantas do edifício. Sendo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios o objectivo da avaliação para fins fiscais. em caso de dúvida. NOTA: No que respeita à avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos). fotocópia do alvará de licença de construção. a Tabela I relaciona para os prédios urbanos e mistos o modo de aplicação das regras de avaliação com vista à obtenção daquele valor. projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva. não existindo loteamento. caso existam terrenos adjacentes à implantação.

apesar desta não ter carácter de obrigatoriedade. º 14º do CIMI. Atenção especial deve ser tida quando o perito efectua a localização geográfica do prédio. para salientar que. é obrigatória a vistoria. comércio. uma vez que as coordenadas que o sistema assume são fundamentais para a identificação do prédio. o prédio em avaliação. não só em gestão corrente como também para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora. para os vários tipos de afectação (habitação. Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951 e prédios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art. com rigor. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38º do CIMI) A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. 2. para efeitos de selecção do Coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação. resulta da aplicação da seguinte equação geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Sendo: Vt Vc A Ca Cl Valor patrimonial tributário Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização 10 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Vistoria Antes de se abordar o método de avaliação – importa considerar a questão da vistoria prévia referida no art. 250º do CPPT. indústria e serviços). não desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer.

fixado em 25% daquele valor. 2. Na avaliação de edificações construídas temporária e precariamente em terrenos públicos (camarários e outros). são observadas as regras previstas nos artigos 38º a 46º do CIMI. à semelhança do que acontece com a avaliação de prédios construídos em direito de superfície. 2. O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.1. Determinação do valor base dos prédios edificados (Vc) (vide artigo 39º do CIMI) O valor base dos prédios edificados [Vc] corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Cq Cv Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez NOTAS: 1. 11 .

energia.00 Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009 12 . 4 2.2.00 600. Determinação do valor médio de construção O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente.1. pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU). resulta da seguinte expressão: A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad 4 Para o ano de 2011 o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em € 482. comunicações e outros consumíveis.A do CIMI) A determinação da Área bruta de construção e Área excedente à área de implantação. equipamentos.00 603. O valor médio de construção é determinado tendo em conta. administração. os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício.00 492.40 Valor base Prédios Edificados/m2 [€] 600.00 612.00 615. sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças. Determinação da Área bruta de construção (do edifício ou da fracção) mais a Área excedente à da implantação (A) (vide artigo 40º .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. o que conduz a que o valor base dos prédios edificados [Vc] seja de € 603.00. até 31 de Outubro.00 482.00 492. para vigorar no ano seguinte.00 490.00 480. Os valores atribuídos para os anos anteriores são os da tabela seguinte: Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Valor médio de construção /m2 [€] 480.00 492.00 615.50 615.1.00 609.40 (vide Portaria n º 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanças). tais como os relativos a materiais.00 487.·mão-de-obra. nomeadamente.

13 . Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo. os sótãos ou caves acessíveis e as varandas.005.representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação  A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. Nota: Entende-se por área de implantação a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior. Comércio. campos de jogos. as instalações para animais. cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção considerando-se. quintais e outros logradouros. para esse efeito. as arrecadações.  Ab . Aplica-se o coeficiente 1. visto não serem áreas fechadas. variável em função de escalões de área para as afectações: Habitação.30  Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas Coeficiente aplicado ao somatório das áreas brutas privativas e dependente ponderada. ainda que constituam partes comuns. Ad . locais acessórios as garagens os parqueamentos.025. desde que não integrados em Aa. Ac . As áreas de telheiros e alpendres não integram todavia a Ab.representa a área bruta privativa É a superfície total.representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação  Aplica-se o coeficiente 0. Serviços. caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. Aplica-se o coeficiente 0. fechado ou aberto. incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. e outros locais privativos de função distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0.00. incluindo varandas privativas fechadas. mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção. esta área integra igualmente a área de implantação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que:  Aa .representa as áreas brutas dependentes São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo. individual ou colectivo. Indústria e Estacionamento Coberto. parques. medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção. Integra jardins. para a área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação. piscinas. para o valor até ao limite de duas vezes a área de implantação.

3 Ab <= 100 >100 .90 x (Aa+0. frequentemente. Habitação (exemplo) Se Aa+0.3Ab-220)  Notas importantes sobre a determinação da Área (A): No quadro abaixo.80 Aa+0.3Ab)>220 m2 (Aa+0.00 0.80 COMÉRCIO E SERVIÇOS Aa+0. para as diferentes afectações.0+0.85 0.1.3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0.00 0. os seguintes escalões de área: HABITAÇÃO Aa+0.1000 > 1000 caj 1.3Ab-160) 100 x 1. No cálculo de Ac e de Ad. atender à permilagem da fracção autónoma Calcular em função da permilagem da fracção autónoma Não considerar Prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.80 x (Aa+0.3 Ab <=400 >400 . parques.85 x (Aa+0. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e Fórmula Na aplicação do Caj seguem-se.3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0.90 x (160-100)+0.500 >500-1000 >1000 caj 1.0+0.00 0.80 Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escalões de áreas consoante as afectações.90 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. campos de jogos.90 0.80 ESTACIONAMENTO INDÚSTRIA COBERTO Aa+0.500 >500 .2.3Ab) x 1.90 0.90 0. piscinas.1000 >1000-3000 >3000 caj 1.3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0. quintais e outros logradouros Áreas dependentes comuns Áreas de circulação em centros comerciais 14 .0+0.85 0. atender à distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.85 0.00 0.0 100 x 1. No cálculo de Ac e de Ad. procura-se identificar algumas situações que. Não considerar Situação Áreas comuns no edifício Terraços Jardins.3 Ab <= 100 >100 – 160 >160 – 220 > 220 caj 1.3Ab-100) 100 x 1. colocam dúvidas quanto à sua forma de determinação: Prédios em regime de propriedade horizontal Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.85 x (220-160)+0. Calcular atendendo à sua distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.90 x (160-100)+0.3 Ab <=100 >100 .85 0.

estas têm o mesmo tratamento dado às escadas interiores. º 40º do CIMI. embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fracções ou andares são parte estruturante e comum) não entram no cálculo de A. Constituem excepção os terraços em edifícios com varandas: nestes casos. que. b) Quanto aos terraços (superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício – coberturas. geralmente a tardoz. deve considerar-se do terraço a área da maior varanda do edifício. estes entram no cálculo de Ab com área equivalente à das varandas.º 331/05/DSA – Processo n. em termos de tipologia. até ao limite da área total do terraço. considerada na área de implantação do edifício. elevadores. [ii] Se não existir correspondência. em termos de tipologia. No caso de existirem escadas exteriores. por aplicação dos critérios seguintes: [i] Se a fracção ou andar com terraço tiver a devida correspondência. devendo a sua área ser. por não se enquadrarem no espírito do Art.º 15/05. c) As áreas de circulação assim como as áreas de armazenagem de “stocks”em centro comercial em propriedade total sem partes são enquadradas nas áreas brutas dependentes com excepção das áreas afectas a restauração ocupadas com as cadeiras e mesas que são enquadradas na área bruta privativa. somente. ou ao nível de um andar. não podendo exceder a área total do terraço. 15 . (Despacho do Exm. se um ou mais andares tem terraço. por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 . deve considerar-se do terraço uma área igual à da (s) varanda (s). não se consideram as áreas comuns de circulação. escadas.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. com um andar ou fracção com varanda (s).Informação n.

as áreas afectas à restauração ocupadas por cadeiras que não estejam integradas em qualquer fracção ou parte são consideradas áreas brutas privativas e distribuídas em função da permilagem ou proporcionalmente à área pelas fracções ou partes a que dão apoio. considerando uma distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. [ii] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 – Informação n. f) Em prédios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal. 16 . e) Em prédios com piscinas cobertas e fechadas. sala polivalente e afins estas entram para o cálculo da área bruta dependente (Ab). a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa). com as existentes no edifício principal.º 331/05/DSA – Processo n. adoptamse os seguintes critérios (Despacho do Exm. de acordo com a tabela II abaixo. sala de condomínio. sendo considerada em função da permilagem de cada fracção autónoma. no regime de propriedade total. ginásios. d) Em edifícios com garagens colectivas que não sejam fracções ou partes economicamente independentes. assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação. no regime de propriedade horizontal. os espaços de lavagem de automóveis e outras áreas ocupadas por equipamentos. ou. cumulativamente. a área daquelas deve integrar a área bruta dependente (Ab). Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (vide artigo 41º do CIMI) Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado. 2.3.º 15/05): [i] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no prédio. no cálculo da área bruta dependente (Ab) não são consideradas para efeitos de avaliação os corredores de circulação. saunas.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes.

00 0.60 0. deverá o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados. “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”. estas não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do Exm.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 .Informação n.35 Estacionamento coberto e não fechado Prédios não licenciados.40 0. andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente: [i] Se o prédio não se encontra ocupado. [ii] Se o prédio estiver ocupado. são considerados uma forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho de 07/11/08 sancionado na informação nº 388/08 da DSA).08 0.º 331/05/DSA – Proc. de 25 de Maio. 6 7 8 Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. 17 . deve considerar-se a afectação correspondente à utilização efectiva. deve considerar-se a afectação declarada pelo contribuinte de entre as afectações previstas na licença de utilização. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.10 1. em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadações e arrumos  Notas importantes sobre a aplicação do Coeficiente de Afectação (Ca): a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização sem diferenciar a fracção. 1 do IMI. Na transmissão de fracções em prédios ou fracções de habitação social. desde que esteja considerada na licença de utilização.80 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA II – Coeficiente de Afectação (Ca) Tipo de utilização Comércio Serviços Habitação Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazéns e actividade industrial Comércio e serviços em construção tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento não coberto 8 6 7 5 Coeficientes 1.º 15/05]. 5 De acordo com o Oficio-Circulado n.15 0.20 1.70 0.º 40 078/2005.45 0. aquando da entrega da declaração mod.

metalomecânica. clínicas. discotecas: Serviços.45. creches. casa de repouso e lares.). de reparações eléctricas). apenas se aplica a edificações para habitação. 18 . de restauro de mobiliário. Porém. buracos nas paredes e pavimentos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES b) Prédio sem licença de utilização: Quando o prédio não possui licença de utilização considera-se a afectação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto. c) Prédio não licenciado. d) Exemplos de afectação:  Oficinas (ex. institutos politécnicos. mecânica auto. bares.). restaurantes.  Aviários e suiniculturas: Indústria. de acordo com a utilização dominante em termos de actividade. Centros de enfermagem. armazéns se constituem áreas economicamente independentes.  Oficinas (ex. hospitais): Serviços.  Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilização (comércio. escolas de ensino básico e secundário.  Quiosques: Comércio ou serviços. serviços. casas abarracadas. marcenaria. em condições muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectação 0.  Estabelecimentos onde a actividade principal é o ensino ( ex.  Estabelecimentos onde se prestam actos clínicos e cuidados de saúde (ex. etc. ou habitações com telhados com infiltrações. para se poder considerar esta afectação é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições – não licenciados (sem licença de construção) e apresentar condições muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas. olaria): Indústria. hotéis. etc. paredes com escorrência de águas e/ou bolores.  Clubes de caça e pesca: Serviços. universidades): Serviços.

o seu anexo II.4. devendo a avaliação respeitar essa diferenciação. frequente no meio rural. está-se perante a existência de partes susceptíveis de utilização independente.º 7º do CIMI. a fixação do Cl deve considerar o seguinte quadro de referência: 19 .º do CIMI) O coeficiente de localização varia entre 0.: A norma é a avaliação ser sempre baseado no licenciamento.º 2.35 em situações de habitação dispersa. De acordo com o n º 3 do art.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Superfícies comerciais ou de serviços instalados em construções não tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comércio e Serviços em construção tipo industrial. refeitório. do n. do art. deverá discriminar essas partes (Despacho do Exm. as áreas de salas de espera e instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritórios ou consultórios. º 42 do CIMI. posto médico. e ser elevado até 3.Informação n. IMI. Aplicação do coeficiente de localização [Cl] (vide artigos 42. Se existirem licenças diferenciadas. etc.0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. aplicam-se as regras de avaliação da parte principal. Assim.  Unidades fabris com partes destinadas a escritório.º 331/05/DSA – Processo n.4 e 2.0 podendo ser reduzido para 0. Em andares com escritórios e ou consultórios.º 15/05). 2.º e 62. Se apenas existe uma licença para a unidade fabril. de acordo com a alínea a). aquando do preenchimento do modelo 1.

Compete aos peritos avaliadores a definição de zonas homogéneas (designadas por áreas price na terminologia anglo – saxónica).7 e minorado até 0.5. onde se verifica. já em 2004. e obtém-se:  Adicionando à unidade os coeficientes majorativos. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. b) Proximidade de equipamentos sociais.5.  Estabelecimentos comércio. d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. de ensino. serviços públicos. ferroviárias. 9 SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis. uma aplicação informática baseada na Web – SIGIMI9 que permitiu de modo célere e homogéneo. a DGCI em colaboração com a DGITA desenvolveu. aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl).  Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos. principalmente. 2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Acessibilidades. para determinada afectação. podendo ser majorado até 1. para a rede nacional de peritos avaliadores responsáveis pela execução do zonamento. 20 . obter o zonamento para todos os municípios. com funcionalidades de visualização e de edição de Sistema de Informação Geográfica. preços unitários idênticos de imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado). em formato digital. c) Serviços de transportes públicos. fluviais e marítimas.  Qualidade e diversidade de vias rodoviárias. Para a sua efectivação.º do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado.

05 0.05 Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas até 0.10 0.02 Minorativos Descrição Inexistência de cozinha Inexistência de instalações sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de gás Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Existência de áreas inferiores às regulamentares Coeficiente 0.02 0.08 0.20 0.10 0.06 0.02 0.10 0.03 0.04 até 0.03 0.05 até 0.03 0.03 0.15 até 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES As tabelas III A e III.20 0.05 21 .05 Localização e operacionalidade relativas até 0.03 0.05 0.10 0.04 0.B evidenciam o gradiente de valores possíveis: TABELA III A: Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Moradias unifamiliares Localização em condomínio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de ténis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localização excepcional Sistema central de climatização Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos Coeficiente até 0.

20 Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem características intrínsecas do prédio (edifício ou fracção) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas públicas).B: Prédios urbanos destinados a comércio.03 Localização e operacionalidade relativas até 0.05 0.25 Minorativos Descrição Coeficiente Inexistência de instalações 0.10 sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0. de seguida dá-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei. indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Localização em centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Coeficiente 0.10 0.10 até 0.5. pode observar-se o seguinte:  Para os prédios urbanos destinados a habitação.10 0. Todavia. sendo desnecessário aqui repeti-los. º 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas.1 e 2. no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo. indústria e serviços. Ainda da leitura das mesmas tabelas.05 até 0. apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.03 0.02 até 0. 22 .10 Sistema central de climatização Qualidade construtiva Existência de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s 0. apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA III. Visando a aplicação uniforme das tabelas antes referidas.10 0.08 0.5.10 0. Dos aspectos referidos nas alíneas anteriores tratarão os pontos 2.  Para os prédios urbanos destinados a comércio. o nº 2 do art.2.

º 306/2006 – Processo n. transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar. No caso de moradias geminadas ou em banda. o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação.º 79/2006 de 4 de Abril. Se o edifício possuir pré . considera-se sistema central de climatização.2007.instalação do sistema central de climatização. para efeitos de avaliação. de 02. serviços e indústria.Lei n. Senhora Subdirectora Geral. desumidificação e purificação de ar). humidificação. são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes. c) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto . º 43º do CIMI. de 7 de Maio). exarado sobre a Informação n. que revogou o Decreto-Lei 118/98. comércio. desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira.º Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação n. sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte. b) Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art. d) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectações de habitação.º 644/DSA).º 227/05). deve o mesmo ser considerado como se já estivesse efectivamente instalado.º 220/06/DSA – Processo n. mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm. arrefecimento. situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar. aquecimento.07. tubagens e irradiador (despacho da Exma.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes sobre conceitos subjacentes à aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq) a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo]. 23 .

se estes elementos existirem no interior da fracção autónoma ou do andar. devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. da localização excepcional. para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razões acima expendidas. Desta forma. da localização excepcional. Os peritos avaliadores. 24 . f) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual. 2.B do ponto 2. só se aplicam os coeficientes relativos a “sistema central de climatização” e “existência de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s)”.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES e) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a comércio.5) [i] Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. compete ao perito preencher. naturalmente. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence.  Notas importantes sobre as justificações do perito avaliador na ficha de avaliações Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA). aos espaços que possuem aquele tipo de utilização. indústria e serviços (vide Tabela III. tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliação.5. º 43º do CIMI. elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundamentá-los em conformidade com o nº 3 do art. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. ao perito avaliador.1. exclusivamente. na parametrização da sua grelha de valorização ou depreciação. conforme o caso.

80 0.º 2 do art.15/05). sobre proposta dos peritos.40 25 .º 45º do CIMI).90 0.85 0. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44º do CIMI) O coeficiente de vetustez é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização. caso exista. aqui a determinação do coeficiente de vetustez é feita com base na data de conclusão das obras. esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças nos termos do n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. TABELA V – Coeficiente de Vetustez (Cv) Anos Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60 Coeficiente de Vetustez 1.65 0.55 0. º 62º do CIMI estabelece que compete à CNAPU propor para vigorar trienalmente. Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras. as situações em que as licenças de utilização são obtidas para efeito de legalização.5.6. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares. º 43º do CIMI) A alínea b) do n.75 0.º 2 do art. (Tabela I prevista no nº 1 do art.º 1 art.2. No caso de prédios ampliados estas regras aplicam-se. Constituem excepção. de acordo com a tabela V. os coeficientes majorativos aplicados às moradias unifamiliares. ou desde a data de conclusão das obras de edificação.º 331/05/DSA – Proc. Os valores destes coeficientes podem ser atribuídos com base numa correlação positiva com as percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas para determinado terreno para construção (vide a propósito o n.º 10º do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n. respectivamente. 2. de acordo com a idade de cada parte.00 0.

reportado à situação anterior à ampliação:   A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. sem a ampliação:    A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. estes devem ser considerados para aplicação do Cq. em regime de propriedade total. por ampliação e desde que a parte ampliada não seja susceptível de utilização independente.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes à aplicação do Coeficiente de Vetustez (Cv) a) Prédios ampliados [i] – Prédio em propriedade total sem divisões. A idade do prédio. para aplicação do Cq. 26 . se não tivesse ocorrido ampliação. para aplicação do Cq. 3) Cálculo do Vt do prédio. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. estes devem ser considerados. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Havendo alterações em prédio edificado.  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. é a da ampliação. A idade do prédio. a determinação do seu Vt será feita cumprindo as seguintes etapas: 1) Cálculo do Vt do prédio. é a da ampliação. 2) Cálculo do Vt do prédio com a ampliação:    A área do prédio a considerar inclui a ampliação. para aplicação do Cv. estes devem ser considerados. para aplicação do Cv. A idade do prédio. é o do prédio. para aplicação do Cv.

Sempre que seja necessário discriminar o Vt de áreas acessórias (ex. Na terceira avaliação. com as devidas adaptações. 2 e 4. n. Garagem) aplicam-se as regras contidas nos números 1. fazendo-se sempre três avaliações: Duas avaliações com o Cv à data da ampliação.º 4 a 6 do CIMT. nos que se encontram na mesma situação mas que. sofreram obras de melhoramento/conservação/manutenção 27 . sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos. a avaliação deve ser feita separadamente com discriminação do Vt.º 13. b) Outras regras  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afectação com emissão de nova licença de utilização. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios com partes susceptíveis de utilização independente. somando-lhe o Vt da ampliação. sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio.º do CIMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 4) Cálculo do Vt da ampliação = [2] – [1] 5) Cálculo do Vt final do prédio = [3] + [4] Em suma. calcula-se o Vt do edifício antigo com a respectiva idade. [ii] – Prédio em propriedade total com divisões.º 14. determinando-se pela diferença o Vt da ampliação. no entanto. Os proprietários dos prédios daí resultantes (novos prédios) apresentarão a declaração modelo 1 do IMI. o Vt deve ser determinado para cada uma das partes. bem como. nos termos da alínea d) dos art. devendo os prédios ser avaliados para efeitos de IMI. seguindo-se a regra geral para a determinação da idade de cada uma das partes. [iii] – No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouros de prédio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada só para efeitos de IMT nos termos do art.

medida pela parte exterior. 3.1.º 45º do CIMI. Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0. assim.. sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia quando exista. adicionado do valor do terreno adjacente à implantação. previsto no artigo 43. ou da data da conclusão das obras de edificação efectuadas após a demolição total ou parcial. que implicaram demolição total ou parcial da edificação. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e conforto. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (vide artigo 45º do CIMI) 3. o que resulta na seguinte equação geral: 1.º do CIMI.  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução. não deve ser alterada a idade do prédio. contar o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação. devendo-se.3)] x %ai x Ca x Cl x Cq 28 .º 1 do art.” – n. Regra Geral A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção “.. que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES que não impliquem alterações da estrutura resistente. é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir.1. Vt = Vtimplantação + Vtadjacente Sendo: 1.

2.005)] x Ca x Cl x Cq Em que: Vc Ac Ad Ca Cl Cq Valor base dos prédios edificados Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) 29 . Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que: Vc Abc Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção autorizada ou prevista Ab Área bruta dependente Percentagem da área de implantação (variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) %ai Ca Cl Cq E. 1.025) + (Ad x 0.

3. é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expressão: V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preço de venda do terreno por m2.º do CIMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Da conjugação de 1.º 4 do art.2.º 76. praticado no local. Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equação geral: 1. Método comparativo a que se refere o artigo 76. Assim. 3. Havendo terreno livre.º do CIMI Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da espécie “outros” quando seja reconhecida a distorção a que se refere o n.2. Vtimplantação e de 1. Vt = Vc x { [ (Abc – Ab) + (Ab x 0. são parte integrante dos conteúdos do SIGIMI e são igualmente aprovadas em Portaria. 30 . na situação de infra-estruturação em que se encontra à data do reporte da avaliação A terr = Área do terreno  Notas importantes sobre o cálculo de Vt de terrenos para construção a) Terrenos para construção com diferentes afectações [i] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. estas devem ser consideradas no cálculo de Vt. à semelhança do zonamento para os coeficientes de localização.005) } x Ca x Cl x Cq As percentagens referentes à área de implantação (%ai) e respectivas áreas de aplicação. será considerada a quota-parte de cada afectação.3) ] x %ai + (Ac x 0. o Vt corresponde à soma dos Vt’s das diferentes afectações. com discriminação das respectivas áreas.1. nestes casos.025) + (Ad x 0.

a área de implantação corresponde à projecção.º 234/05): Quando existem terrenos para construção que abrangem zonas de coeficientes de localização e % de área de implantação diferentes. deve considerar-se. referente à inscrição de prédios na matriz. a área dominante.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES [ii] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. os da zona onde se encontra a maior área do terreno para construção. na horizontal. quando situados em mais de uma freguesia.º 241/05/DSA – Processo n. b) Nos prédios vazados10. 4.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 – Informação n. trata-se de edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os pilares. para atribuição dos coeficientes de afectação [Ca] e de localização [Cl]. c) Terrenos para construção que abrangem zonas de Cl e de % de área de implantação diferentes (Despacho do Exm. do seu perímetro exterior. 31 . teremos:  Se o terreno de construção possuir uma entrada principal. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. 10 Em regra.º 79º do CIMI. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. o perito deve proceder por analogia com o art. sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” (vide artigo 46º do CIMI) Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades. Assim. sendo vazado o espaço sobrante por não se construírem os panos de alvenaria.  Se não for possível identificar uma entrada principal. os da zona onde aquela se situa. sem discriminação das respectivas áreas.

11 O estacionamento não coberto é avaliado pela regra geral quando. os estacionamentos coberto e não coberto11.3 deste manual). sendo o coeficiente de localização o correspondente à utilização dominante na zona. 32 . Constituem excepção. designadamente:  Quanto ao tipo de utilização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectação [Ca] que melhor se ajusta à utilização efectiva do prédio. º 46º do CIMI) O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do art. º 41º do CIMI (vide Tabela II do ponto 2.ª . caso contrário. aplica-se o método de custo. º 38 º do CIMI com as adaptações necessárias (vide a propósito o ponto 2). em função da afectação que antes considerou.Regra Geral com as adaptações necessárias (nº 1 do art.  Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos. em função da afectação que antes considerou. o mesmo. possuir construções de carácter definitivo. Constituem excepção os estacionamentos cobertos e não cobertos e as arrecadações e arrumos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Assim: 1.  Quanto à localização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localização [Cl]. ambos com coeficiente de afectação constante da tabela do art. aos quais não se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no cálculo do valor patrimonial tributário.

Vt = Vc x A terr x Cl x 0.ª – Método de Custo (nº 2 do art. com base na seguinte expressão: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L Em que: V = Valor patrimonial tributário T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construção Ec = Encargos com a construção Cad = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou desvalorização. económica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor 3. de exclusividade.º 3 do art. funcional.005 Vc – Valor base dos prédios edificados 33 .º do CIMI) Nos terrenos. o perito deve utilizar o Método de Custo adicionado do valor do terreno. de natureza arquitectónica. física.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0. designadamente.ª – Avaliação de prédios espécie “Outros” sem capacidade construtiva (n.º 38º do CIMI. º 46º do CIMI) Não sendo possível utilizar as regras do art.º 46.005 ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.

34 .º 46.º 4 do art. 4. o método de custo. onde o avaliador não consegue identificar uma afectação principal ou a construção não possibilita a aplicação da regra geral de prédios edificados. turbinas. para cálculo do valor patrimonial tributário. 46º.º do CIMI) O valor patrimonial tributário é determinado como se de terrenos para construção se tratasse (vide a propósito o ponto 3).ª – Avaliação de prédios em ruínas12 (n. a identificar pelo avaliador. enumera-se um conjunto de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento em termos de cálculo do seu valor patrimonial tributário. por serem considerados equipamentos. devendo fundamentar essa opção. aplica – se. designadamente aerogeradores. Na tabela VI. b) Avaliação de prédios urbanos em ruínas: A avaliação é efectuada tendo como referência a área de construção das edificações antes existentes. nº 2 do CIMI].  Notas importantes sobre o cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” a) Para os prédios da espécie “Outros”. Os equipamentos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A terr – Área do terreno Cl – Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona. d) Avaliação de estabelecimentos prisionais: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos estabelecimentos prisionais. os peritos avaliadores devem ter em 12 Prédios em ruínas – esta classificação é definida de acordo com a deliberação da Câmara Municipal. a título de exemplo. pás e painéis solares não são considerados na avaliação. c) Avaliação de parques eólicos e centrais fotovoltaicas: A avaliação é efectuada pelo método do custo [art.

º do CIMI. supermercados e oficinas). os peritos avaliadores devem ter em consideração o seguinte:  Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustível ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de conveniência ou a lavagem de automóveis. Assim.º 2 do artigo 46.º 2 do art. e) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos postos de abastecimento de combustível.º do CIMI (neste caso a afectação considerar deve ser Comércio).º do CIMI). mudança de óleo ou outros serviços deve ser efectuada uma análise individual a cada um dos casos. restaurantes. para a área de abastecimento e. mormente que são prédios do tipo “Outros” (nos termos da alínea d) do n. mormente com a aplicação do método de custo adicionado do valor do terreno.º do CIMI para outras áreas/partes economicamente independentes (ex. loja de venda e substituição de pneus.º 1 do artigo 6. 35 .º 46. hotelaria. deve ser aplicado o método de custo conforme determina o n. eventualmente loja de conveniência ou lavagem de automóveis. para além do posto de combustível (ex.º 2 do artigo 46.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES consideração o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13.º do CIMI. restauração. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras – n. ou pela aplicação das regras constantes do artigo 38.  Quando existam outras áreas. supermercado. A avaliação dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n. 13 Designadamente os Quartéis. com carácter meramente acessório pouco representativo.

o correspondente à afectação dominante da área envolvente onde está implantado o estacionamento. sem construções ou com construções precárias 2ª – Método do Custo. postos transformação de energia (EDP). Aeroportos. 1ª – Regra Geral. Estacionamentos não cobertos. campos de golfe 2ª – Método do Custo. quartéis de bombeiros e de protecção civil 2ª – Método do Custo. parques eólicos. Estacionamentos cobertos fechados e não fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectação dominante da área envolvente da localização do estacionamento. Recintos desportivos. estações ferroviárias e de metropolitano. Museus. Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos. Igrejas. aeródromos. Estações rodoviárias. portos e marinas 2ª – Método do Custo. Considerando-se a afectação Serviços.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA VI – Regras de avaliação de prédios “Outros” Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação Sedes das Câmaras Municipais. ou seja. piscinas. Bibliotecas e Residências de Estudantes 1ª – Regra Geral. 1ª – Regra Geral. 2ª – Método do Custo. Estacionamentos não cobertos com construções não precárias. estabelecimentos militares. 36 .

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação 2ª – Método do Custo. Avaliação das fracções autónomas.] Barragens. com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior No que concerne às regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. supermercados e oficinas. Estabelecimentos prisionais 2ª Método do Custo adicionado do valor do terreno. Zonas verdes. estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes. ETAR’s 2ª – Método do Custo. aterros sanitários pedreiras. por se encontrarem inseridas em área bruta privativa. Outras questões 5. minas de sal-gema 3ª – Avaliação como prédios da espécie “Outros” sem capacidade construtiva 5. [Se. Realça-se. alojamento. ou partes susceptíveis de utilização independente.1. 37 . Postos de abastecimento de combustível existirem outras áreas como restauração. que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais são consideradas. adicionalmente ao posto de abastecimento de combustível. saibreiras. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras. para efeito do disposto no artigo 41. como estacionamentos cobertos e fechados.º do CIMI.

º do CIMI (método de custo). que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 5. comércio/serviços) deve aplicar-se na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona.3. mormente o disposto no n. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliação dos estacionamentos descobertos com construções precárias. 5.º 2 do artigo 46. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção). No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias. venda de imóveis) No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. cujo respectivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex.2. cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas. 38 .

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