Manual de Avaliação de Prédios Urbanos

(versão 5.0)

Direcção de Serviços de Avaliações (Maio de 2011)

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

Nota introdutória…………………………………………………………………………………………………..3 Mapa síntese das actualizações do Manual de Avaliação……………………………………….…….........5
1. Conceito de prédio……………………………………………………………………………………………………….6 1.1. Classificação de prédios………………………………………………………………………………………………..7 1.2. Avaliação de prédios (Tabela I – Regras de Avaliação)………………………………………………................8 2. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt)……………………….10 2.1. Determinação do valor base dos prédios edificados………………………………………………………….……11 2.1.1. Determinação do valor médio de construção……………………………………………………………………..12 2.2. Determinação da área bruta de construção (do edificio ou fracção) mais a área excedente à da implantação (A)………………………………………………....................................................................................................12 2.2.1. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabéla e fórmula…………………….…………………………..14 2.3. Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (Tabela II - coeficiente de afectação)………..…………………16 2.4. Aplicação do coeficiente de localização (Cl)………..……………………………………………………………….19 2.5. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq)……….……………………………………………………20   Tabela III A – Prédios urbanos destinados a habitação…………………………….…….…………..21 Tabela III B – Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços………...…………..22

2.5.1. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional, da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação……………………………………….……24 2.5.2. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares (Tabela IV - coeficientes majorativos para as moradias unifamiliares)…………….………….….…………………………….……………………….25 2.6. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (Tabela V - coeficiente de vetustez)…….………………….…….25 3. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção……………………………….28 3.1. Regra geral……………………………………………..………………………………………………………….……28 3.2. Método comparativo a que se refere o artigo 76.º do CIMI ……………………………………………...............30 4. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” (Tabela VI – regras de avaliação de prédios tipo “outros”)……….……..………………………………..……..………………….……….31     Regra geral com as adaptações necessárias (n.º 1 do artigo 467.º do CIMI) – Prédios urbanos destinados a habitação……………………………………………………………………..….……….…….32 Método de custo (n.º 2 do artigo 46.º do CIMI)………………………………….……….……….…….…33 Avaliação de prédios da espécie “outros” sem capacidade construtiva (n.º 3 do artigo 46.º do CIMI)………………………………………………………………………………………………………….…33 Avaliação de prédios em ruinas (n.º 4 do artigo 46.º do CIMI) ……………………………….…….......34

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DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES

5. Outras questões ……………………………………………………………………...…………………………..…….37 5.1. Avaliação das fracções autónomas, ou partes susceptíveis de utilização independente, com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior…........................................................37 5.2. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias, que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. venda de imóveis)………………………………………………………………………………………………………………….38 5.3. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção), cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas…………………………………………………………………………………….38

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Ora. o seu conteúdo já foi por diversas vezes alterado com vista à sua actualização (a ultima das quais ocorreu em Abril de 2009). eficaz e coerente do que a existente até então. na certeza de que o valor patrimonial dos prédios urbanos apurado para efeitos fiscais se aproxima do denominado valor normal de mercado. foram criadas regras objectivas. como é sabido. no entanto. bem como. foi elaborado em Setembro de 2004. No entanto. as áreas. introduzir uma maior equidade fiscal e transparência no relacionamento do Estado com os demais cidadãos. sublinha-se. o facto da determinação deste valor patrimonial passar a ter por base nomeadamente o valor médio de construção. mostrou-se necessário criar um instrumento de cariz operacional. conferir mais eficácia no combate à tão famigerada evasão fiscal. que pudesse auxiliar quer os peritos avaliadores encarregues de efectuarem as avaliações dos prédios urbanos para efeitos fiscais. Nesse sentido. por um lado. quer ainda pelo acumular da experiência nas avaliações de prédios urbanos para efeitos tributários e pelo desenvolvimento de mecanismos de validação e controlo da qualidade das mesmas. o tipo de construção. entre outras. nem sequer nos parece que isso poderá algum dia ser objectivamente possível. A primeira versão do manual de avaliação de prédios urbanos. Desta forma. uma das pedras basilares daquela reforma foi a criação do novo sistema de apuramento do valor patrimonial de prédios urbanos que permitiu assegurar uma metodologia de avaliação predial bem mais objectiva. grosso modo. simples e coerentes que se traduzem. por força das alterações legislativas que directa ou indirectamente influenciam os procedimentos das avaliações. a localização. abarcar todas as questões práticas de índole técnico decorrente da aplicação do citado sistema de avaliação. quer pela dinâmica de mercado imobiliário. Esta necessidade de quase permanente actualização do mesmo surge. 3 . na sua essência. Assim. quer os funcionários dos Serviços e Direcções de Finanças da DirecçãoGeral dos Impostos que tratam desta matéria. o acervo normativo plasmado no Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI) não pode. na redução efectiva da subjectividade e discricionariedade muitas vezes associadas à temática em apreço e. por outro. da autoria da Direcção de Serviços de Avaliações. as características intrínsecas e as infra-estruturas das zonas onde se localizam os imóveis a serem avaliados. nomeadamente um manual.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A reforma da tributação do património visou.

4 . Lisboa. não tem a Direcção de Serviços de Avaliações (DSA) a pretensão de produzir um documento definitivo e abrangente. que aprovou o Orçamento de Estado para 2009. como já se encontra referido anteriormente. durante o ano de 2011. Maio de 2011. circulares e outros normativos. muitas têm sido as matérias objecto de análise nesta Direcção de Serviços que justifica. naturalmente. a ultima revisão do manual de avaliação (versão 4. Tratando-se de um manual de avaliação em que o objecto – património imobiliário para fins fiscais – é uma realidade dinâmica. admitindo. mediante a entrada em vigor da Lei nº 64-A/2008.0) foi concretizada há quase dois anos e teve a sua génese na alteração legislativa sofrida pelo CIMI. que foram divulgados a todos os intervenientes no período compreendido entre a aprovação da versão anterior e a actualidade. e até ao presente. sendo por isso sancionada matéria por diversas vezes em informações. futuros ajustamentos. Desde aquela data. bem como da experiência adquirida ao longo de mais de cinco anos de aplicação prática dos normativos de avaliação. a elaboração da presente revisão do já referido Manual de Avaliação de Prédios Urbanos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Ora. de 31/12.

º 436/2010 da DSA (despacho proferido em 24. Processo n. 4.01.2011.5. Senhora Subdirectora-Geral. 38 Entendimento preconizado pela DSA. Em 2011 – 603. Senhor Subdirector-Geral – substituto legal do Exm.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES MAPA – SÍNTESE DAS ACTUALIZAÇÕES DO MANUAL DE AVALIAÇÃO PARA A VERSÃO 5 VERSÃO 5 [actual] ASSUNTO: DESENVOLVIMENTO: ITEM Nº PÁG Processo n.º 2 do artigo 46. 38 Entendimento preconizado pela DSA. Regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. venda de imóveis). Regras a aplicar na avaliação de prédios urbanos dos quais façam parte garagens individuais e colectivas ou piscinas individuais e colectivas. Prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas 2. Estabelecimentos prisionais Valor base dos prédios edificados Regras a aplicar nestas avaliações (n. de 31.º 5) 2. destino duas afectações distintas 5. Prédios urbanos (lotes de terreno para construção).º 521/2010 da DSJC Terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias 5. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. ENQUADRAMENTO: Coeficiente de Vetustez Regras aplicadas no apuramento do Coeficiente de Vetustez 2. cujo alvará refira que os Regras a aplicar nestas avaliações mesmos têm como (critério da dominância). 1.6. (regra n.3. Portaria n.2.1 34 Entendimento preconizado pela DSA.º 1330/2010. 37 Entendimento da DSA – tendo por base o prescrito no Parecer jurídico n.º 407/2010 da DSA (despacho proferido em 17.12.01. 25 Elementos a entregar pelos sujeitos passivos à declaração Modelo.2.º do CIMI).00 €. pela Exma. 9 Garagens individuais/colectivas com arrecadações no seu interior 5.º Senhor Director-Geral dos Impostos. 1 de IMI Documentação a ser exigida quando estejam em causa a avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos) Regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior.1. 12 5 .2011. pela Exmo. 24 Entendimento preconizado pela DSA.

e em circunstâncias normais. 6 .. bem como as águas. é havida como constituindo um prédio…”.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 1. de serem os objectos da avaliação. Assim. de acordo com o art.... são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios. na terminologia fiscal. º 2 do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (adiante designado por CIMI) um prédio “. por existirem outras definições. a definição de prédio e a sua tipificação constituem conceitos fundamentais.”.é toda a fracção de território. no regime de propriedade horizontal... dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados. plantações..” Deste modo: “. primeiro.. abrangendo as águas.cada fracção autónoma. designadamente no âmbito do planeamento e ordenamento territorial e que não se enquadram. com carácter de permanência.. segundo.os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano…”. embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. plantações. edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes. exactamente.  Quanto ao carácter de permanência. Conceito de prédio (artigos nºs 1º a 7 º do CIMI) Na metodologia de avaliação do património imobiliário com o objectivo tributário.... tenha valor económico. edifícios ou construções nas circunstâncias anteriores. pela razão óbvia. ainda que móveis por natureza.  Finalmente. desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. este é considerado quando: “. e para efeitos de aplicação do IMI: “.Os edifícios ou construções.

[b] .1. c) Prédios mistos (artigo 5º do CIMI). Os prédios urbanos (vide a propósito o disposto no artigo 6º do CIMI) dividem-se em: (a) Habitacionais. 7 . os prédios são classificados em: a) Prédios rústicos (artigo 3º do CIMI). “que em circunstâncias normais. ”ser uma fracção do território”. [c] . tenha valor económico”. 1. para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos: [a] .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em síntese.o atributo jurídico. não possuem o atributo jurídico. “que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva “. b) Prédios urbanos (artigo 4º do CIMI). logo. por não fazerem parte do património de uma pessoa singular ou colectiva. industriais ou para serviços. repare-se nos Terrenos Baldios que. (b) Comerciais. Classificação de prédios Para efeitos tributários.o atributo económico. não são considerados prédios. Atento à conjugação destes três atributos.o atributo físico.

destacando-se: Plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela Câmara Municipal (ou..consideram-se aglomerados urbanos. obras de urbanização. etc. Comércio. no sentido dos arruamentos…”. Avaliação de prédios urbanos A iniciativa da primeira avaliação fiscal de um prédio urbano cabe ao Chefe de Finanças. 3 A propósito.Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano 3 para os quais:  As entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção. 1/100 ou 1/200 cotadas se possível). de 11/03).Terrenos para os quais tenha sido emitido licença ou autorização. 2 Informação Prévia – Documento emitido pela Câmara Municipal com indicação de que o requerente está ou não autorizado a realizar determinadas operações de loteamento. além dos situados dentro de perímetros legalmente fixados. transcreve-se o determinado no ponto 4º do art. Plantas das dependências (garagens. à escala 1/50.2. 8 . (d) Outros . Industria ou Serviços). parqueamentos. 1 do IMI apresentada pelos sujeitos passivos num Serviço de Finanças à qual devem juntar os documentos/elementos necessários para a eficaz avaliação. obras de edificação. “.. e 20 m da última edificação.  Edifícios e construções licenciados ou. alterações de utilização e outras operações urbanísticas (Portaria 232/2008. na falta de licença. admitida comunicação prévia1 ou emitida informação prévia2 favorável de operação de loteamento ou construção e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo. com base na declaração Mod.º 37º do CIMI.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES (c)Terrenos para construção . 1. no sentido transversal. sendo o seu perímetro delimitado por pontos distanciados 50 m do eixo dos arruamentos. que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação. obras de demolição.º 232/2008.) com dados que permitam 1 Comunicação Prévia – Processo instruído para comunicação à Câmara Municipal sobre a realização de determinadas operações urbanísticas (Portaria n. arrecadações. de 11/03). plantas da responsabilidade do contribuinte. os contribuintes devem entregar conjuntamente com a Declaração Mod 1 de IMI fotocópia da memória descritiva e das peças desenhadas (plantas) que instruíram o processo de comunicação prévia. no caso de construções não licenciadas. os núcleos com um mínimo de 10 fogos servidos por arruamentos de utilização pública. Por analogia com o determinado no art. quando tenha sido feita comunicação prévia. º 3º do CIMI.

resultando o valor da soma das partes 9 . NOTA: No que respeita à avaliação de prédios urbanos não licenciados (clandestinos). quando os sujeitos passivos alegam que não existem plantas de arquitectura para o prédio que pretendam ver avaliado. não lhes deve ser exigida a apresentação de declaração camarária a atestar essa situação (devem entregar planta da sua responsabilidade). Para o caso dos terrenos para construção: fotocópia do alvará de loteamento ou. Plantas do edifício. incumbindo. a Tabela I relaciona para os prédios urbanos e mistos o modo de aplicação das regras de avaliação com vista à obtenção daquele valor. Escritura de constituição de propriedade horizontal. comunicação prévia e informação prévia.  Regras de avaliação da parte principal. um com comércio ou serviços e o outro com habitação)  Regras de avaliação correspondentes a cada parte. aos Serviços Locais de Finanças. TABELA I – Regras de Avaliação Classificação dos prédios Regras de avaliação  Prédios urbanos com partes enquadráveis em mais que uma utilização  Uma parte principal (a de maior relevância económica) e outra (s) meramente acessória (s) – exemplo de moradia com garagem no r/c e habitação no 1º andar. nestes casos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES determinar as áreas brutas dependentes. caso existam terrenos adjacentes à implantação. não existindo loteamento. projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva. em caso de dúvida. em concordância com o estabelecido no artigo 7º do CIMI. a responsabilidade de comprovar essa ausência junto das respectivas Câmaras Municipais. Sendo a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios o objectivo da avaliação para fins fiscais. tendo em atenção a valorização resultante da existência de partes acessórias Diferentes partes economicamente independentes (exemplo: um prédio com dois pisos. fotocópia do alvará de licença de construção.

Atenção especial deve ser tida quando o perito efectua a localização geográfica do prédio. para efeitos de selecção do Coeficiente de localização (Cl) ou da percentagem do valor do terreno de implantação. para salientar que. apesar desta não ter carácter de obrigatoriedade. comércio. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados (Vt) (vide artigo 38º do CIMI) A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. º 14º do CIMI. indústria e serviços). é obrigatória a vistoria. não desobriga o avaliador da responsabilidade de conhecer. 2. 250º do CPPT. o prédio em avaliação. para os vários tipos de afectação (habitação. Para prédios cuja data de construção é anterior a 7 de Agosto de 1951 e prédios a avaliar cujo motivo seja penhora nos termos do art.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Vistoria Antes de se abordar o método de avaliação – importa considerar a questão da vistoria prévia referida no art. não só em gestão corrente como também para efeitos de vendas resultantes de processos de penhora. com rigor. uma vez que as coordenadas que o sistema assume são fundamentais para a identificação do prédio. resulta da aplicação da seguinte equação geral: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Sendo: Vt Vc A Ca Cl Valor patrimonial tributário Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização 10 .

1. são observadas as regras previstas nos artigos 38º a 46º do CIMI. O valor patrimonial tributário apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Cq Cv Coeficiente de qualidade e conforto Coeficiente de vetustez NOTAS: 1. Na avaliação de edificações construídas temporária e precariamente em terrenos públicos (camarários e outros). 2. fixado em 25% daquele valor. à semelhança do que acontece com a avaliação de prédios construídos em direito de superfície. Determinação do valor base dos prédios edificados (Vc) (vide artigo 39º do CIMI) O valor base dos prédios edificados [Vc] corresponde ao valor médio de construção por m2 adicionado do valor do m2 do terreno de implantação. 2. 11 .

A do CIMI) A determinação da Área bruta de construção e Área excedente à área de implantação.·mão-de-obra. O valor médio de construção é determinado tendo em conta.00 Portaria 982/2004 982/2004 99/2005 90/2006 1433-C/2006 16-A/2008 1545/2008 1456/2009 12 .00 492.00 492.00 612.1. Os valores atribuídos para os anos anteriores são os da tabela seguinte: Ano 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Valor médio de construção /m2 [€] 480.2. Determinação do valor médio de construção O valor médio de construção por metro quadrado é proposto anualmente. pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU). para vigorar no ano seguinte.00 609.00 603.1. 4 2.40 Valor base Prédios Edificados/m2 [€] 600. tais como os relativos a materiais.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.00 600.40 (vide Portaria n º 1330/2010 de 31 de Dezembro do Ministro de Estado e das Finanças).00 482. equipamentos. comunicações e outros consumíveis. Determinação da Área bruta de construção (do edifício ou da fracção) mais a Área excedente à da implantação (A) (vide artigo 40º .00 615. administração.00 487.50 615.00 490.00 492. sendo aprovado por Portaria do Ministro das Finanças.00. energia. nomeadamente. os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício.00 480.00 615. resulta da seguinte expressão: A= (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad 4 Para o ano de 2011 o valor médio de construção por metro quadrado foi fixado em € 482. o que conduz a que o valor base dos prédios edificados [Vc] seja de € 603. até 31 de Outubro.

quintais e outros logradouros. Aplica-se o coeficiente 0. cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção considerando-se. os sótãos ou caves acessíveis e as varandas. As áreas de telheiros e alpendres não integram todavia a Ab. incluindo varandas privativas fechadas.00. Comércio. Indústria e Estacionamento Coberto. esta área integra igualmente a área de implantação. parques. caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção.30  Caj – Coeficiente de ajustamento de áreas Coeficiente aplicado ao somatório das áreas brutas privativas e dependente ponderada.representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação  A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. Serviços. mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção. para a área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação. campos de jogos.representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação  Aplica-se o coeficiente 0. e outros locais privativos de função distinta das anteriores Aplica-se o coeficiente 0. Aplica-se o coeficiente 1. para o valor até ao limite de duas vezes a área de implantação. 13 . Quando a área de caves se prolonga para além do corpo principal do edifício e a cobertura desta estiver acima do nível do solo.005. piscinas. locais acessórios as garagens os parqueamentos.representa as áreas brutas dependentes São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo. fechado ou aberto. as instalações para animais. individual ou colectivo. ainda que constituam partes comuns. Nota: Entende-se por área de implantação a área situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo medida pela parte exterior. Ac .representa a área bruta privativa É a superfície total. Ad . visto não serem áreas fechadas. incluindo a área ocupada por alpendres e telheiros com pilares fixos ao solo. variável em função de escalões de área para as afectações: Habitação. desde que não integrados em Aa. para esse efeito.  Ab . as arrecadações.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que:  Aa . Integra jardins. medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção.025.

85 0.00 0. colocam dúvidas quanto à sua forma de determinação: Prédios em regime de propriedade horizontal Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre. Não considerar Situação Áreas comuns no edifício Terraços Jardins.3Ab <=100 m2 Se 100<( Aa+0. No cálculo de Ac e de Ad.500 >500-1000 >1000 caj 1. atender à permilagem da fracção autónoma Calcular em função da permilagem da fracção autónoma Não considerar Prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente Não considerar Não considerar Considerar como terreno livre.80 COMÉRCIO E SERVIÇOS Aa+0. para as diferentes afectações.3Ab-100) 100 x 1.90 x (Aa+0. Coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) – Tabelas e Fórmula Na aplicação do Caj seguem-se.80 x (Aa+0. frequentemente. Habitação (exemplo) Se Aa+0.1.0+0.3Ab)<=220 m2 Se (Aa+0.00 0.90 0.85 x (220-160)+0. procura-se identificar algumas situações que.1000 >1000-3000 >3000 caj 1.1000 > 1000 caj 1.90 0.2.3 Ab <= 100 >100 – 160 >160 – 220 > 220 caj 1.00 0.0+0.85 0. parques.80 ESTACIONAMENTO INDÚSTRIA COBERTO Aa+0. Calcular atendendo à sua distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.3 Ab <=100 >100 .3Ab) x 1. os seguintes escalões de área: HABITAÇÃO Aa+0.80 Aa+0. No cálculo de Ac e de Ad.90 x (160-100)+0. piscinas.90 x (160-100)+0. quintais e outros logradouros Áreas dependentes comuns Áreas de circulação em centros comerciais 14 .85 0.90 0.85 x (Aa+0.3Ab)>220 m2 (Aa+0.3 Ab <= 100 >100 .3Ab-220)  Notas importantes sobre a determinação da Área (A): No quadro abaixo.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2. campos de jogos.3 Ab <=400 >400 .90 0.3Ab)<=160 m2 Se 160<( Aa+0.500 >500 .00 0.3Ab-160) 100 x 1. atender à distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.80 Deve-se ter em conta as diferentes tabelas e os respectivos escalões de áreas consoante as afectações.85 0.0 100 x 1.0+0.

º 15/05. (Despacho do Exm. não se consideram as áreas comuns de circulação. estas têm o mesmo tratamento dado às escadas interiores. geralmente a tardoz.Informação n.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 . deve considerar-se do terraço a área da maior varanda do edifício. No caso de existirem escadas exteriores. embora sendo de uso exclusivo de uma ou mais fracções ou andares são parte estruturante e comum) não entram no cálculo de A. devendo a sua área ser. que. se um ou mais andares tem terraço. Constituem excepção os terraços em edifícios com varandas: nestes casos. por não se enquadrarem no espírito do Art. em termos de tipologia. por aplicação dos critérios seguintes: [i] Se a fracção ou andar com terraço tiver a devida correspondência.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente.º 331/05/DSA – Processo n. considerada na área de implantação do edifício. c) As áreas de circulação assim como as áreas de armazenagem de “stocks”em centro comercial em propriedade total sem partes são enquadradas nas áreas brutas dependentes com excepção das áreas afectas a restauração ocupadas com as cadeiras e mesas que são enquadradas na área bruta privativa. em termos de tipologia. não podendo exceder a área total do terraço. até ao limite da área total do terraço. b) Quanto aos terraços (superfícies pavimentadas totalmente descobertas sobre um edifício – coberturas. escadas. [ii] Se não existir correspondência. estes entram no cálculo de Ab com área equivalente à das varandas. com um andar ou fracção com varanda (s). ou ao nível de um andar. por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares. somente. 15 . º 40º do CIMI. elevadores. deve considerar-se do terraço uma área igual à da (s) varanda (s).

as áreas afectas à restauração ocupadas por cadeiras que não estejam integradas em qualquer fracção ou parte são consideradas áreas brutas privativas e distribuídas em função da permilagem ou proporcionalmente à área pelas fracções ou partes a que dão apoio. adoptamse os seguintes critérios (Despacho do Exm. cumulativamente. no regime de propriedade total. com as existentes no edifício principal. no regime de propriedade horizontal. 16 . considerando uma distribuição proporcional pelos diferentes andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. ou.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em centros comerciais em propriedade horizontal ou total com partes economicamente independentes. 2. f) Em prédios com cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores ao edifício principal. sendo considerada em função da permilagem de cada fracção autónoma. saunas. os espaços de lavagem de automóveis e outras áreas ocupadas por equipamentos. sala de condomínio. no cálculo da área bruta dependente (Ab) não são consideradas para efeitos de avaliação os corredores de circulação. sala polivalente e afins estas entram para o cálculo da área bruta dependente (Ab). assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação.º Senhor Director Geral dos Impostos de 2/8/2005 – Informação n.3. ginásios. de acordo com a tabela II abaixo. [ii] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores coexistem. e) Em prédios com piscinas cobertas e fechadas.º 331/05/DSA – Processo n.º 15/05): [i] Se a cozinha e/ou instalações sanitárias exteriores forem as únicas existentes no prédio. d) Em edifícios com garagens colectivas que não sejam fracções ou partes economicamente independentes. a área destas deve integrar a área bruta privativa (Aa). a área daquelas deve integrar a área bruta dependente (Ab). Aplicação do coeficiente de afectação (Ca) (vide artigo 41º do CIMI) Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado.

Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.08 0. “Os contratos de desenvolvimento para a habitação”.20 1.º 331/05/DSA – Proc. 5 De acordo com o Oficio-Circulado n. aquando da entrega da declaração mod. estas não perdem a sua natureza de habitação social (Despacho do Exm. 17 .10 1. são considerados uma forma especifica de “habitação a custos controlados” – (Despacho de 07/11/08 sancionado na informação nº 388/08 da DSA).40 0.00 0. Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4. deve considerar-se a afectação declarada pelo contribuinte de entre as afectações previstas na licença de utilização.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA II – Coeficiente de Afectação (Ca) Tipo de utilização Comércio Serviços Habitação Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Armazéns e actividade industrial Comércio e serviços em construção tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento não coberto 8 6 7 5 Coeficientes 1.º 40 078/2005.Informação n. andar ou parte do prédio susceptível de utilização independente: [i] Se o prédio não se encontra ocupado.35 Estacionamento coberto e não fechado Prédios não licenciados. 6 7 8 Prédio urbano da espécie “Outros” – vide a propósito o ponto 4.80 0. deverá o contribuinte entregar um comprovativo de que aquela declaração corresponde a habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados.º 15/05].º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2005/08/02 . de 25 de Maio. 1 do IMI.45 0.15 0. Na transmissão de fracções em prédios ou fracções de habitação social.70 0.60 0. em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadações e arrumos  Notas importantes sobre a aplicação do Coeficiente de Afectação (Ca): a) Prédio com licença que prevê mais do que uma utilização sem diferenciar a fracção. [ii] Se o prédio estiver ocupado. desde que esteja considerada na licença de utilização. deve considerar-se a afectação correspondente à utilização efectiva.

 Estabelecimentos onde se prestam actos clínicos e cuidados de saúde (ex.  Hipermercados / Supermercados: Fazer o devido enquadramento de acordo com a utilização (comércio. armazéns se constituem áreas economicamente independentes.45. casas abarracadas. paredes com escorrência de águas e/ou bolores. etc.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES b) Prédio sem licença de utilização: Quando o prédio não possui licença de utilização considera-se a afectação correspondente ao destino normal e não ao destino concreto. casa de repouso e lares. buracos nas paredes e pavimentos. Centros de enfermagem. clínicas. apenas se aplica a edificações para habitação. de reparações eléctricas). universidades): Serviços. hospitais): Serviços. de acordo com a utilização dominante em termos de actividade.  Oficinas (ex. em condições muito deficientes de habitabilidade: O coeficiente de afectação 0. etc. escolas de ensino básico e secundário. metalomecânica. discotecas: Serviços.  Estabelecimentos onde a actividade principal é o ensino ( ex.  Quiosques: Comércio ou serviços. c) Prédio não licenciado. 18 . restaurantes. institutos politécnicos. para se poder considerar esta afectação é necessário que se verifiquem cumulativamente as duas condições – não licenciados (sem licença de construção) e apresentar condições muito deficientes de habitabilidade (ex: barracas. serviços.  Aviários e suiniculturas: Indústria. ou habitações com telhados com infiltrações. Porém.). creches. mecânica auto. de restauro de mobiliário. bares. olaria): Indústria.  Clubes de caça e pesca: Serviços. marcenaria.). d) Exemplos de afectação:  Oficinas (ex. hotéis.

4 e 2. etc.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Superfícies comerciais ou de serviços instalados em construções não tradicionais (aligeiradas e de menor custo): Comércio e Serviços em construção tipo industrial. posto médico. De acordo com o n º 3 do art.º 2.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 2/8/2005 .  Unidades fabris com partes destinadas a escritório. aquando do preenchimento do modelo 1. de acordo com a alínea a). refeitório.: A norma é a avaliação ser sempre baseado no licenciamento. está-se perante a existência de partes susceptíveis de utilização independente.º 331/05/DSA – Processo n. 2.4. Em andares com escritórios e ou consultórios.35 em situações de habitação dispersa.º 7º do CIMI. o seu anexo II.º e 62. Assim. aplicam-se as regras de avaliação da parte principal. IMI. Se existirem licenças diferenciadas.0 em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. devendo a avaliação respeitar essa diferenciação.º do CIMI) O coeficiente de localização varia entre 0.Informação n. do n. deverá discriminar essas partes (Despacho do Exm. Se apenas existe uma licença para a unidade fabril.º 15/05). do art. º 42 do CIMI. frequente no meio rural. Aplicação do coeficiente de localização [Cl] (vide artigos 42. as áreas de salas de espera e instalações sanitárias de utilização comum são tratadas como áreas brutas privativas a distribuir proporcionalmente pelos respectivos escritórios ou consultórios. e ser elevado até 3. a fixação do Cl deve considerar o seguinte quadro de referência: 19 .0 podendo ser reduzido para 0.

onde se verifica. obter o zonamento para todos os municípios. a DGCI em colaboração com a DGITA desenvolveu. fluviais e marítimas.  Qualidade e diversidade de vias rodoviárias. b) Proximidade de equipamentos sociais. Compete aos peritos avaliadores a definição de zonas homogéneas (designadas por áreas price na terminologia anglo – saxónica). d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. serviços públicos. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto [Cq] (vide artigos 43. 9 SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis. para determinada afectação. já em 2004. c) Serviços de transportes públicos. para a rede nacional de peritos avaliadores responsáveis pela execução do zonamento. em formato digital. 20 .  Subtraindo à unidade os coeficientes minorativos.5.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES a) Acessibilidades. Para a sua efectivação. aplicandose a estes o mesmo coeficiente de localização (Cl). 2. com funcionalidades de visualização e de edição de Sistema de Informação Geográfica. de ensino.º do CIMI) O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado. podendo ser majorado até 1. uma aplicação informática baseada na Web – SIGIMI9 que permitiu de modo célere e homogéneo.5. ferroviárias. principalmente.  Estabelecimentos comércio. preços unitários idênticos de imóveis semelhantes (por verificação dos valores correntes de mercado). e obtém-se:  Adicionando à unidade os coeficientes majorativos.7 e minorado até 0.

02 0.02 Minorativos Descrição Inexistência de cozinha Inexistência de instalações sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de gás Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Existência de áreas inferiores às regulamentares Coeficiente 0.20 0.03 0.10 0.10 0.05 Localização e operacionalidade relativas até 0.20 0.05 21 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES As tabelas III A e III.04 0.15 até 0.10 0.05 até 0.10 0.03 0.06 0.05 0.05 Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas até 0.05 0.02 0.08 0.B evidenciam o gradiente de valores possíveis: TABELA III A: Prédios urbanos destinados a habitação Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Moradias unifamiliares Localização em condomínio fechado Garagem individual Garagem colectiva Piscina individual Piscina colectiva Campo de ténis Outros equipamentos de lazer Qualidade construtiva Localização excepcional Sistema central de climatização Elevadores em edifícios de menos de 4 pisos Coeficiente até 0.03 0.03 0.04 até 0.03 0.

20 Da leitura das tabelas anteriores facilmente se percebe que os coeficientes de qualidade e conforto reflectem características intrínsecas do prédio (edifício ou fracção) e da sua envolvente urbana (infra-estruturas públicas). no sentido de melhor objectivar o processo avaliativo.05 até 0.03 Localização e operacionalidade relativas até 0.B: Prédios urbanos destinados a comércio.  Para os prédios urbanos destinados a comércio.2.10 0.10 Sistema central de climatização Qualidade construtiva Existência de elevador (es) e/ou escada(s) rolante(s 0. Visando a aplicação uniforme das tabelas antes referidas.10 0. 22 . de seguida dá-se nota de alguns aspectos que se entende podem esclarecer ou aprofundar o que se encontra definido na lei. Todavia.03 0.05 0. sendo desnecessário aqui repeti-los.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA III. apenas quatro dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação. indústria e serviços Elementos de qualidade e conforto Majorativos Descrição Localização em centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Coeficiente 0.10 0. Ainda da leitura das mesmas tabelas. Dos aspectos referidos nas alíneas anteriores tratarão os pontos 2. pode observar-se o seguinte:  Para os prédios urbanos destinados a habitação.5. indústria e serviços. o nº 2 do art. º 43 do CIMI explicita um conjunto de conceitos constantes das mesmas.08 0. apenas dois dos elementos majorativos e dois dos elementos minorativos admitem variação.10 até 0.10 0.5.10 sanitárias Inexistência de rede pública ou privada de água Inexistência de rede pública ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos Inexistência de ruas pavimentadas Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos Estado deficiente de conservação Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0.02 até 0.25 Minorativos Descrição Coeficiente Inexistência de instalações 0.1 e 2.

exarado sobre a Informação n. º 43º do CIMI. Se o edifício possuir pré . situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar. tubagens e irradiador (despacho da Exma. de 7 de Maio). b) Condomínio fechado: Corresponde à definição constante da alínea e) do art. º 306/2006 – Processo n. para efeitos de avaliação. comércio. Senhora Subdirectora Geral.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes sobre conceitos subjacentes à aplicação do coeficiente de qualidade e conforto (Cq) a) Moradia unifamiliar: Edificação destinada a alojar apenas um agregado familiar [1 fogo]. c) Sistema central de climatização: Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto .º 227/05).º Senhor Director Geral dos Impostos de 02/07/2007 – Informação n. desde que existam pelo menos dois dos equipamentos: caldeira.º 220/06/DSA – Processo n.º 644/DSA). sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte.2007. o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação. arrefecimento.º 79/2006 de 4 de Abril.07. desumidificação e purificação de ar).Lei n. são consideradas moradias unifamiliares se tiverem fundações e estrutura da parte habitacional independentes. transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar. de 02. aquecimento. considera-se sistema central de climatização. 23 . que revogou o Decreto-Lei 118/98. serviços e indústria.instalação do sistema central de climatização. deve o mesmo ser considerado como se já estivesse efectivamente instalado. mesmo que constituídas em propriedade horizontal e ainda que tenham áreas dependentes comuns fora do corpo principal (Despacho do Exm. No caso de moradias geminadas ou em banda. humidificação. d) Existência/Inexistência de elevador: Para efeitos de aplicação do CIMI devem considerar-se os pisos acima e abaixo do solo com acesso pelo elevador e sempre que estejam em causa afectações de habitação.

só se aplicam os coeficientes relativos a “sistema central de climatização” e “existência de elevador (es) e ou escada (s) rolante (s)”.  Notas importantes sobre as justificações do perito avaliador na ficha de avaliações Na Aplicação de Gestão das Avaliações (AGA). devem atender e aplicar de forma coerente as directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. aos espaços que possuem aquele tipo de utilização.1. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. [ii] Nos regimes de propriedade horizontal ou propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente. da localização excepcional. na parametrização da sua grelha de valorização ou depreciação. se estes elementos existirem no interior da fracção autónoma ou do andar. Os peritos avaliadores. tendo em conta as directrizes constantes do Anexo I da ficha de avaliação. exclusivamente. para estes coeficientes de qualidade e conforto e pelas razões acima expendidas. compete ao perito preencher. º 43º do CIMI. Desta forma.5) [i] Edifícios de escritórios: O elemento de qualidade e conforto majorativo denominado “Localização em edifícios destinados a escritórios” é aplicável. elaborar um grelha de valores dos respectivos coeficientes e fundamentá-los em conformidade com o nº 3 do art. 24 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES e) Aplicação de elementos de qualidade e conforto em prédios urbanos destinados a comércio. indústria e serviços (vide Tabela III. Directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva. da localização e operacionalidade relativas e do estado deficiente de conservação. conforme o caso.5. naturalmente. da localização excepcional. a Ficha de Avaliação constitui um dos outputs mais importantes cuja responsabilidade de preenchimento pertence.B do ponto 2. ao perito avaliador. f) Na avaliação de prédios dos quais façam parte garagens individuais e colectivas e/ou piscinas individuais e colectivas deve considerar-se na avaliação apenas o coeficiente de garagem individual ou de piscina individual. 2.

º 62º do CIMI estabelece que compete à CNAPU propor para vigorar trienalmente.5.º 2 do art. os coeficientes majorativos aplicados às moradias unifamiliares.15/05). (Tabela I prevista no nº 1 do art. Aplicação do coeficiente de vetustez (Cv) (vide artigo 44º do CIMI) O coeficiente de vetustez é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização. esta será fixada pelo Chefe do Serviço de Finanças nos termos do n. sobre proposta dos peritos.75 0. caso exista. respectivamente.º 1 art. º 43º do CIMI) A alínea b) do n. Constituem excepção. 2.º 10º do CIMI (Despacho do DG 2/8/2005 Inf n.65 0. as situações em que as licenças de utilização são obtidas para efeito de legalização. No caso de prédios ampliados estas regras aplicam-se.2.00 0. Os valores destes coeficientes podem ser atribuídos com base numa correlação positiva com as percentagens do valor das edificações autorizadas ou previstas para determinado terreno para construção (vide a propósito o n. Aplicação de coeficientes majorativos às moradias unifamiliares. ou desde a data de conclusão das obras de edificação.90 0. de acordo com a tabela V.55 0.º 2 do art.85 0. Quando não for possível determinar a data de conclusão das obras. TABELA V – Coeficiente de Vetustez (Cv) Anos Menos de 2 2a8 9 a 15 16 a 25 26 a 40 41 a 50 51 a 60 Mais de 60 Coeficiente de Vetustez 1. de acordo com a idade de cada parte.40 25 .º 45º do CIMI).80 0.6.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.º 331/05/DSA – Proc. aqui a determinação do coeficiente de vetustez é feita com base na data de conclusão das obras.

DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES  Notas importantes à aplicação do Coeficiente de Vetustez (Cv) a) Prédios ampliados [i] – Prédio em propriedade total sem divisões. em regime de propriedade total. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Havendo alterações em prédio edificado. para aplicação do Cq. para aplicação do Cq. por ampliação e desde que a parte ampliada não seja susceptível de utilização independente. A idade do prédio. a determinação do seu Vt será feita cumprindo as seguintes etapas: 1) Cálculo do Vt do prédio. se não tivesse ocorrido ampliação. 2) Cálculo do Vt do prédio com a ampliação:    A área do prédio a considerar inclui a ampliação. estes devem ser considerados. estes devem ser considerados para aplicação do Cq. para aplicação do Cv.  Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. sem a ampliação:    A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. é a da ampliação. A idade do prédio. é o do prédio. é a da ampliação. para aplicação do Cv. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. estes devem ser considerados. Se a ampliação incluir novos elementos de qualidade e conforto. para aplicação do Cv. 26 . A idade do prédio. reportado à situação anterior à ampliação:   A área do prédio a considerar é a anterior à ampliação. 3) Cálculo do Vt do prédio.

devendo os prédios ser avaliados para efeitos de IMI.º 14. sem que tivessem ocorrido quaisquer obras nos mesmos. seguindo-se a regra geral para a determinação da idade de cada uma das partes.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 4) Cálculo do Vt da ampliação = [2] – [1] 5) Cálculo do Vt final do prédio = [3] + [4] Em suma. no entanto. fazendo-se sempre três avaliações: Duas avaliações com o Cv à data da ampliação. [ii] – Prédio em propriedade total com divisões.º 4 a 6 do CIMT. o Vt deve ser determinado para cada uma das partes. nos termos da alínea d) dos art. determinando-se pela diferença o Vt da ampliação. 2 e 4.º 13.º do CIMI. sempre que esteja em causa uma ampliação de um prédio. n. bem como. calcula-se o Vt do edifício antigo com a respectiva idade. somando-lhe o Vt da ampliação. sofreram obras de melhoramento/conservação/manutenção 27 . Garagem) aplicam-se as regras contidas nos números 1. [iii] – No caso da ampliação de terreno para construção ou de logradouros de prédio urbano (vulgar arredondamento de estremas): Deve a parcela de terreno a anexar ser avaliada só para efeitos de IMT nos termos do art. b) Outras regras  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram mudança de afectação com emissão de nova licença de utilização. Sempre que seja necessário discriminar o Vt de áreas acessórias (ex. nos que se encontram na mesma situação mas que. andares ou fogos susceptíveis de utilização independente: Sempre que esteja em causa a avaliação de prédios com partes susceptíveis de utilização independente. Na terceira avaliação. a avaliação deve ser feita separadamente com discriminação do Vt. Os proprietários dos prédios daí resultantes (novos prédios) apresentarão a declaração modelo 1 do IMI. com as devidas adaptações.

assim. Determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção (vide artigo 45º do CIMI) 3. ou da data da conclusão das obras de edificação efectuadas após a demolição total ou parcial. adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.3)] x %ai x Ca x Cl x Cq 28 .” – n.1. contar o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez desde a data da emissão da primeira licença de utilização/conclusão da edificação.º 45º do CIMI. que implicaram demolição total ou parcial da edificação. Regra Geral A determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção “. sujeitos por isso a nova licença de utilização ou comunicação prévia o número de anos para aplicação do respectivo coeficiente de vetustez deve ser contado desde a data de emissão da nova licença de utilização ou da comunicação prévia quando exista..º do CIMI. Vt = Vtimplantação + Vtadjacente Sendo: 1. 3. Vtimplantação = Vc x [(Abc – Ab) + (Ab x 0. é o somatório do valor da área de implantação do edifício a construir.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES que não impliquem alterações da estrutura resistente. devendo-se. O efeito das eventuais obras deve ser contemplado na atribuição do valor patrimonial tributário ao nível do coeficiente de qualidade e conforto. que é situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo.1.  Nas avaliações de prédios urbanos que sofreram obras de reconstrução. o que resulta na seguinte equação geral: 1. medida pela parte exterior.º 1 do art. previsto no artigo 43. não deve ser alterada a idade do prédio..

1.2.005)] x Ca x Cl x Cq Em que: Vc Ac Ad Ca Cl Cq Valor base dos prédios edificados Área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) 29 . Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0.025) + (Ad x 0.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Em que: Vc Abc Valor base dos prédios edificados Área bruta de construção autorizada ou prevista Ab Área bruta dependente Percentagem da área de implantação (variando entre 15 e 45 % do valor das edificações previstas ou autorizadas) Coeficiente de afectação Coeficiente de localização Coeficiente de moradia unifamiliar (só se aplica quando o terreno se destina a moradia unifamiliar) %ai Ca Cl Cq E.

Vtadjacente resulta o seguinte desenvolvimento da equação geral: 1.º 76. será considerada a quota-parte de cada afectação. o Vt corresponde à soma dos Vt’s das diferentes afectações. à semelhança do zonamento para os coeficientes de localização. estas devem ser consideradas no cálculo de Vt. é aplicado o Método Comparativo dos Valores de Mercado com base na seguinte expressão: V terr = P terr x A terr V terr = Valor do terreno = Valor Normal de Mercado P terr = Preço de venda do terreno por m2. com discriminação das respectivas áreas. Vt = Vc x { [ (Abc – Ab) + (Ab x 0. praticado no local.025) + (Ad x 0.º do CIMI.º 4 do art.1. 3. nestes casos. são parte integrante dos conteúdos do SIGIMI e são igualmente aprovadas em Portaria.2. Havendo terreno livre. Método comparativo a que se refere o artigo 76. na situação de infra-estruturação em que se encontra à data do reporte da avaliação A terr = Área do terreno  Notas importantes sobre o cálculo de Vt de terrenos para construção a) Terrenos para construção com diferentes afectações [i] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. Assim.2.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Da conjugação de 1.3) ] x %ai + (Ac x 0. 30 .005) } x Ca x Cl x Cq As percentagens referentes à área de implantação (%ai) e respectivas áreas de aplicação.º do CIMI Na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção e dos terrenos da espécie “outros” quando seja reconhecida a distorção a que se refere o n.3. Vtimplantação e de 1.

os da zona onde se encontra a maior área do terreno para construção.  Se não for possível identificar uma entrada principal. os da zona onde aquela se situa. quando situados em mais de uma freguesia. Assim. 31 . para atribuição dos coeficientes de afectação [Ca] e de localização [Cl]. Determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” (vide artigo 46º do CIMI) Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES [ii] – Quando o terreno se destina à construção de edificações com diferentes afectações. referente à inscrição de prédios na matriz. c) Terrenos para construção que abrangem zonas de Cl e de % de área de implantação diferentes (Despacho do Exm.º 234/05): Quando existem terrenos para construção que abrangem zonas de coeficientes de localização e % de área de implantação diferentes. sendo vazado o espaço sobrante por não se construírem os panos de alvenaria. sem discriminação das respectivas áreas. sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação. deve considerar-se. 10 Em regra. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. b) Nos prédios vazados10. do seu perímetro exterior. 4. o perito deve proceder por analogia com o art.º 241/05/DSA – Processo n. a área de implantação corresponde à projecção. trata-se de edifícios cujo rés-do-chão apenas possui a caixa de escada e os pilares. na horizontal.º Senhor Director-Geral dos Impostos de 18/07/05 – Informação n. deve o perito adoptar como valores de Cl e % de área de implantação. teremos:  Se o terreno de construção possuir uma entrada principal.º 79º do CIMI. a área dominante.

Regra Geral com as adaptações necessárias (nº 1 do art. os estacionamentos coberto e não coberto11. Constituem excepção.  Quanto à localização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de localização [Cl]. caso contrário. aos quais não se aplica o coeficiente de qualidade e conforto [Cq] no cálculo do valor patrimonial tributário. designadamente:  Quanto ao tipo de utilização: O avaliador deve adoptar o coeficiente de afectação [Ca] que melhor se ajusta à utilização efectiva do prédio.3 deste manual). aplica-se o método de custo.  Quanto aos elementos de qualidade e conforto: O avaliador deve aplicar os coeficientes majorativos e minorativos. º 38 º do CIMI com as adaptações necessárias (vide a propósito o ponto 2). º 41º do CIMI (vide Tabela II do ponto 2. 32 .DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Assim: 1. o mesmo. possuir construções de carácter definitivo. sendo o coeficiente de localização o correspondente à utilização dominante na zona. 11 O estacionamento não coberto é avaliado pela regra geral quando. Constituem excepção os estacionamentos cobertos e não cobertos e as arrecadações e arrumos. em função da afectação que antes considerou. ambos com coeficiente de afectação constante da tabela do art.ª . em função da afectação que antes considerou. º 46º do CIMI) O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos edificados é determinado nos termos do art.

de natureza arquitectónica. º 46º do CIMI) Não sendo possível utilizar as regras do art.º do CIMI) Nos terrenos.º 38º do CIMI. física.ª – Método de Custo (nº 2 do art. económica e ambiental) Evc = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor 3. funcional. o perito deve utilizar o Método de Custo adicionado do valor do terreno.º 46.º 3 do art. de exclusividade. Vt = Vc x A terr x Cl x 0.ª – Avaliação de prédios espécie “Outros” sem capacidade construtiva (n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 2.005 Vc – Valor base dos prédios edificados 33 . designadamente.005 ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização. o seu valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0. com base na seguinte expressão: V = T + Et + (C + Ec) x Cad + Evc + L Em que: V = Valor patrimonial tributário T = Valor comercial do terreno Et = Encargos com a compra do terreno C = Custo de construção Ec = Encargos com a construção Cad = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou desvalorização.

o método de custo. Na tabela VI.º 4 do art. 46º. devendo fundamentar essa opção.º do CIMI) O valor patrimonial tributário é determinado como se de terrenos para construção se tratasse (vide a propósito o ponto 3). b) Avaliação de prédios urbanos em ruínas: A avaliação é efectuada tendo como referência a área de construção das edificações antes existentes. onde o avaliador não consegue identificar uma afectação principal ou a construção não possibilita a aplicação da regra geral de prédios edificados. turbinas. c) Avaliação de parques eólicos e centrais fotovoltaicas: A avaliação é efectuada pelo método do custo [art. por serem considerados equipamentos.º 46. os peritos avaliadores devem ter em 12 Prédios em ruínas – esta classificação é definida de acordo com a deliberação da Câmara Municipal. Os equipamentos.ª – Avaliação de prédios em ruínas12 (n.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES A terr – Área do terreno Cl – Coeficiente de localização correspondente à utilização dominante da zona. designadamente aerogeradores. a título de exemplo. d) Avaliação de estabelecimentos prisionais: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos estabelecimentos prisionais. enumera-se um conjunto de prédios da espécie “Outros” e seu enquadramento em termos de cálculo do seu valor patrimonial tributário. 4. a identificar pelo avaliador. 34 . pás e painéis solares não são considerados na avaliação. nº 2 do CIMI].  Notas importantes sobre o cálculo do valor patrimonial tributário dos prédios da espécie “outros” a) Para os prédios da espécie “Outros”. para cálculo do valor patrimonial tributário. aplica – se.

A avaliação dos mesmos deve ser feito ao abrigo do disposto no n. restaurantes.º do CIMI. hotelaria. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras – n.º do CIMI).  Quando existam outras áreas.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES consideração o entendimento sancionado para os estabelecimentos militares13. 13 Designadamente os Quartéis.º 2 do art.º 46. restauração. Assim. para a área de abastecimento e. mormente com a aplicação do método de custo adicionado do valor do terreno. e) Avaliação de postos de abastecimento de combustível: No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos postos de abastecimento de combustível. mormente que são prédios do tipo “Outros” (nos termos da alínea d) do n. com carácter meramente acessório pouco representativo. 35 . supermercados e oficinas). mudança de óleo ou outros serviços deve ser efectuada uma análise individual a cada um dos casos.º do CIMI (neste caso a afectação considerar deve ser Comércio). para além do posto de combustível (ex.º do CIMI. os peritos avaliadores devem ter em consideração o seguinte:  Quando se trate apenas de postos de abastecimentos de combustível ou quando se lhes encontrem associados quiosques/lojas de conveniência ou a lavagem de automóveis.º 1 do artigo 6. deve ser aplicado o método de custo conforme determina o n. ou pela aplicação das regras constantes do artigo 38. supermercado.º 2 do artigo 46. eventualmente loja de conveniência ou lavagem de automóveis.º do CIMI para outras áreas/partes economicamente independentes (ex. loja de venda e substituição de pneus.º 2 do artigo 46.

36 . parques eólicos. Igrejas. Estações rodoviárias. sem construções ou com construções precárias 2ª – Método do Custo. quartéis de bombeiros e de protecção civil 2ª – Método do Custo. portos e marinas 2ª – Método do Custo. Considerando-se a afectação Serviços. ou seja. Recintos desportivos. postos transformação de energia (EDP). Bibliotecas e Residências de Estudantes 1ª – Regra Geral. Estacionamentos não cobertos.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES TABELA VI – Regras de avaliação de prédios “Outros” Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação Sedes das Câmaras Municipais. 1ª – Regra Geral. piscinas. Aeroportos. 2ª – Método do Custo. Museus. 1ª – Regra Geral. Para o Cl aplica-se a mesma regra dos estacionamentos cobertos. o correspondente à afectação dominante da área envolvente onde está implantado o estacionamento. Estacionamentos cobertos fechados e não fechados O Cl a aplicar corresponde ao da afectação dominante da área envolvente da localização do estacionamento. aeródromos. campos de golfe 2ª – Método do Custo. Estacionamentos não cobertos com construções não precárias. estações ferroviárias e de metropolitano. estabelecimentos militares.

com a afectação estacionamento coberto e fechado com arrecadações no seu interior No que concerne às regras a aplicar na avaliação garagens individuais/colectivas que sejam fracções autónomas ou divisões susceptíveis de utilização independente com arrecadações no seu interior. Outras questões 5. Estabelecimentos prisionais 2ª Método do Custo adicionado do valor do terreno.] Barragens. aterros sanitários pedreiras. ETAR’s 2ª – Método do Custo. cada parte deve ser avaliada autonomamente e de acordo com as correspondentes regras. supermercados e oficinas. como estacionamentos cobertos e fechados. Postos de abastecimento de combustível existirem outras áreas como restauração.DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES Prédios da espécie “OUTROS” Regras de avaliação 2ª – Método do Custo.º do CIMI. Avaliação das fracções autónomas. adicionalmente ao posto de abastecimento de combustível. saibreiras. [Se. estas não devem ser consideradas áreas brutas dependentes. por se encontrarem inseridas em área bruta privativa. Zonas verdes. Realça-se. ou partes susceptíveis de utilização independente. que tanto os lugares de estacionamento como as garagens individuais são consideradas. 37 . alojamento. para efeito do disposto no artigo 41.1. minas de sal-gema 3ª – Avaliação como prédios da espécie “Outros” sem capacidade construtiva 5.

mormente o disposto no n. Avaliação de prédios urbanos (lotes de terreno para construção).2. 38 .3. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços deve ser observada a mesma regra que se aplica na avaliação dos estacionamentos descobertos com construções precárias.º 2 do artigo 46.º do CIMI (método de custo).DIRECÇÃO DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÕES 5. Avaliação dos terrenos onde se encontram colocados contentores de mercadorias. que servem de apoio administrativo à actividade de venda de veículos automóveis ou outras mercadorias/serviços (ex. 5. No que concerne às regras a aplicar na avaliação de lotes de terreno para construção. venda de imóveis) No que concerne às regras a aplicar na avaliação dos terrenos onde se encontrem colocados contentores de mercadorias. cujo respectivo alvará de loteamento preveja mais do que uma afectação (ex. cujo alvará refira que o mesmo tem como destino duas afectações distintas. comércio/serviços) deve aplicar-se na validação da afectação e correspondente coeficiente de localização o critério da dominância do mercado imobiliário na zona.

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