Limites da Fe 1se2 Fe (Fe pas + 10.00 m=20.00m crag ES) FR Lis Fr:2=10,00m 00 m Sendo, Fe = frente efetiva de terreno (testada) avaliando; ») Profundidade de referéncia de terreno (Pr) é a medida da profundidade do lote predominante no local Conde se situa o lot valiando adotada como paro ou paradigma, Caso nfo prevalera nenhuma mectragem de profundidade aplicar-se-4 0 pardmetro Pr = 30,00 m, Para as f6rmulas de f, a Prefeitura do Rio de Janciro fixou Pr = 36,00 m, compativel com o valor de VO, por metro linear de testada, para fim de desapropriagdo e langamento do IPTU; ©) Profundidade equivalente (Pe) é a divisto da érea do terreno pela testada. Pe= A onde, A = rea do terreno Fe No caso de Pr = 30,00 m, 0s limites da Pe para o terreno objeto de avaliaglo so: Limites da Pe Formula do Cp Ls = 2Pr=2 x 30,00 m= 60,00 m cp= lp) Li=Pr:2=30,00m:2=15,00m Pe Rh Para, Pr = 40,00 m idéntico procedimento anterior, obtém-se Ls = 80,00 me Li 0,00 m. B) METODO COMPARATIVO - MC ‘Metodologia técnica direta fundamentada em adequada pesquisa comparativa de valores do mercado imabi- aro, sendo esta homogeneizada individualmente para cada amostra pesquisada em fungo das medidas esses lotes arrolados. 4) Lotes de esquina e de frentes miiltiplas A influéncia de outrasfrentes ¢significativa em terremos para aproveitamento de construgdo de edificagbes ‘estinadas a unidades néo-residenciais, notadamente lojas téreas, como também de incorporagao de edifi- cios multifamiliares. © resultado final do valor de qualquer ote leva em consideragio a vantagem de duas ou mais frentes, calculado por intermédio do coeficiente de esquina (Ce) e limitado a 20%, em regra geral. Este coefici- ‘nte varia proporcionalmente 8 valorizagao imobiliéria do local, entida tanto pela intensidade equalida- edo comércio, como no aspecto de densidade urbana de elevado poder aquistivo e consequente alto padrao construtivo ete, 8 Andrés Nobell SolerA variagiio da valorizagio do coeticiente de esquina do lote pesquisado (Cen), como do avatiando (Ce), pode ser parcelada também da seguinte forma: Até 10% ~zona comercial popular ¢ bairro unifamiliar: Ce <1,10 ‘Acima de 10% a 15% —zona de incorporagdo ou bairro de padrio elevado e valorizado comércio: Ce > 1,10 a 1,15 ‘Acima de 15% a 20% — zona de alta valorizagao, densidade populacional e comercial superiores: Ce> 1,15 a 1,20 (Obs.: Para terrenos de meio de quadra aplica-se no formulério Cen ou Ce = 1,00 b) Frente Fr= frente de referencia local, onde se situa 0 lote avaliando, de 10,00 m a 20,00 m Sendo, Fi = 10,00 me Fma=20,00m Formula geral Cf'= coeficiente de frente do lote avaliando Fi Cfin = coeficiente de frente do lote pesquisado ot=F2 ouct-( Fe 7 7 Fr Fe = frente efetiva ou testada do lote avaliando Fen = frente efetiva ou testada do lote pesquisado ClassificagZo da frente do lote para fim de homogeneizaggio da pesquisa (Fen) ou lote avaliando (Fe): FRENTE ESTREITA FRENTE NORMAL FRENTE LARGA Fe<10,00m Fe = 10,00 a 20,00 m Fe>20,00m Fe pas Fe 2s Je. =i ce =| r-(sa) aon (ras) Sendo, Fmi = 10,00m ‘Onde, Fma = 20,00 m Limites aplicados: Limites daFe Ls =2Fms Lis Fini =2x 20,00 m= 40,00 m 10,00 m: 2=5,00m ©) Profundidade Pr = profundidade referencial do local, onde se situa o lote avaliando, de 30,00 m a 60,00 m. Sendo, Pmi = 30,00 m e Pma = 60,00 m Limites da Pe Ls = 2Pma = 2.x 60 m = 120,00 m Li=Pmi:2=30,00m:2=15,00m Classificagdo € homogencizacao da pesquisa ou do lote avaliando quanto & profundidade predominante no local, bairro ou zona, no caso de Pr = 30,00 m a 60,00 m, onde Pmi = 30,00 m e Pma = 60,00 m. Manual de Avaliagéo Imobilria 9Os lotes, quanto & profundidade, sio classificados em Muito Curto - Pe < 15,00 m Cp =0.7071, Cp = coeficiente de profundidade do Tote avaliando Cpn = coeticiente de profundidade do lote pesquisado Pe= profundidade equivalente do lote avaliando Pen = profundidade equivalente do lote pesquisado - Normal - Pe de 30,00 m a 60,00m —Cp= 1,00 5 - Longo ~ Pe > 60,00 m= 120,00m Cp ‘aa Muito Longo ~ Pe > 120,00 m Cp= 0.7071 Onde, op (my -(%)° = (sf =0,7071 ‘Também € usual adotar-se 0s pardmetros Pr = 20,00 m a 40,00 m Fomulétio aplicével no MC: Homogeneizagio da pesquisa Vpn Fan Fam .in.Fin. Fyn. Ften - venda Vhn =P? Cen. Cfn.Cpn— Fatores tgenico-econémicos __ Ven Fan. Fam. Fin. Ppen . Fin_ . Ften — locagio Cen. Cin.Cpn — Fatores téenico-econémicos ‘Valor do terreno avaliando Visa. Vinh. Ce. Cf. Cp ‘Obs. Veja definigdes dos principaisfatorestéenico-econdmicos de hemogeneizago da pesquisa no item 8a seguir C) METODO INVOLUTIVO - ESTUDO DE MASSA - Ml - EM ‘Também conhecido como “Plano de Massa” é baseado em anteprojeto arquitetOnico de aproveitamento ‘maximo quantitativo de drea construfda e especialmente elaborado para o terreno avaliando, © valor deste terreno é obtido pela diferenga da receita bruta provével de vendas ¢ 0 montante de despesas e, desta 4quantia, abate-se a parcela do incorporador, resultando 0 Tuero bruto apurado do lote em estudo, Aplica-se 40 Andrés Nobel Soler