UNIVERSIDADE DE SO PAULO

Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz

Departamento de Engenharia Rural rea de Topografia e Geoprocessamento -

CURSO DE AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS

Esta apostila foi elaborada pelo Engenheiro Agrnomo Marcelo Rossi de Camargo Lima e uma coletnea de vrios trabalhos (citados no captulo Bibliografia) relacionados com o tema. Material para distribuio nos cursos do IBAPE/SP (%: 11 3105.4112; pgina na web: http: //www.ibape-sp.com.br; email: ibapesp@ibape-sp.com.br). No possui fins lucrativos. Todos exemplos e valores so fictcios. Listas de discusso e Sites relacionados: http://br.groups.yahoo.com/group/nbr8799 (norma para Avaliao de Imveis Rurais) http://br.groups.yahoo.com/group/parte2urbano (norma para Avaliao de Imveis Urbanos) http://br.groups.yahoo.com/group/parte4empreendimentos (norma para Avaliao de Empreendimentos) http://br.groups.yahoo.com/group/pericias (percias e avaliaes de engenharia) http://www.ibape-nacional.com.br http://www.ibape-sp.com.br http://www.appraisalinstitute.org http://www.asfmra.org Texto impresso em 21/01/12 Este texto bsico do Curso LER 0534 Percias e Avaliaes de Engenharia Aplicadas a Imveis Rurais, na nossa Escola. H menes da, NBR 8799 (ABNT, 1985) e durante as aulas, discutem-se as modificaes introduzidas pela NBR 14653-3 (ABNT, 2004). Colaboram com este Curso os Professores, Engenheiro Civil, Mestre em Irrigao e Drenagem Antonio Carlos Silveira Coelho, Engenheiro Agrnomo, Mestre e Doutor em Fitotecnia Henrique Sundfeld Barbin. O livro Avaliao de Propriedades Rurais do autor Marcelo Rossi de Camargo Lima, aborda com muita propriedade, outros aspectos dessa matria e inclui a nova NBR da ABNT com comentrios.
Valdemar Antonio Demtrio Professor Titular do Departamento de Engenharia Rural - ESALQ USP MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA, ENGENHEIRO AGRNOMO

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AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS Marcelo Rossi de Camargo Lima, eng. agrnomo

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1. O IBAPE/SP...................................................................................................................................................................4 2. INTRODUO...............................................................................................................................................................5 2.1. CONCEITOS BSICOS..........................................................................................................................................6 2.2. MTODOS DE AVALIAO...................................................................................................................................7 2.2.1. O MTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH)......................................................7 2.2.2. O MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH) ..................................................10 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO MTODO, NO TO DIFUNDIDO, QUE O RESIDUAL.................................13 3. A AVALIAO DAS TERRAS NUAS PELO MTODO COMPARATIVO.............................................................................14 3.1. CARACTERSTICAS FSICAS DAS TERRAS..........................................................................................................14 3.2. PRESSUPOSIES PARA A CLASSIFICAO POR CAPACIDADE DE USO............................................................16 3.3. CARACTERIZAO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO.....................................................19 3.3.1. GRUPO A...................................................................................................................................................21 3.3.2. GRUPO B...................................................................................................................................................23 3.3.3. GRUPO C...................................................................................................................................................25 3.3.4. EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO...............................................................................................................................................................26 3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO............................................................27 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984).................................................................................................................................................................27 3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHO. .28 3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976....29 3.4.4. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS AUTORES............................................................................................................................................................30 3.4.5. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAES DO SOLO..................................................................................................................................................................33 3.4.6. RELAES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANA, 1983)............................................................................................34 3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO...........................36 3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO.............................37 3.7. AVALIAO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA......................................................................37 3.7.1. TABELA 1 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA.....................................................................38 3.7.2. TABELA 2 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO FRANA...................................................................38 3.7.3. TABELA 3 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO O INCRA...................................................................39 3.7.4. TABELA 4 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO, SEGUNDO FRANA..............................39 3.7.5. TABELA DE PREOS DE TERRAS PARA A REGIO GEO-ECONMICA DE VALORES PARA MARO DE 1999 ...........................................................................................................................................................................40 3.8. PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS................................................41 3.9. A INFLUNCIA DA DIMENSO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAO DAS TERRAS NUAS........................44 3.10. EXEMPLO USANDO REGRESSO.....................................................................................................................44 3.10.1. QUADRO RESUMO..................................................................................................................................45 3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS..................................46 3.11. EXEMPLO USANDO ESTATSTICA DESCRITIVA:................................................................................................47 3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS..................................48 3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUNCIA DA DIMENSO DA REA ...........................................................................................................................................................................50 4. AVALIAO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NO REPRODUTIVAS...................................................................51 4.1. AVALIAO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS)............................................................................52 4.1.1. AVALIAO DE UM POMAR DE LARANJA...................................................................................................54 4.1.2. AVALIAO DE UM CAFEZAL....................................................................................................................58 4.1.3. AVALIAO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA.....................................................................................60 4.1.4. AVALIAO DE FLORESTAS ARTIFICIAIS...................................................................................................63 4.1.5. TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS...........................................................................65 4.1.6. AVALIAO DE UMA CULTURA DE CANA DE ACAR..............................................................................65 4.1.7. AVALIAO DE CULTURAS TEMPORRIAS................................................................................................68 4.1.8. AVALIAO DE PASTAGENS.....................................................................................................................69 4.1.9. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAO DE PASTAGEM POR HECTARE..................................................................................................................................73 4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198).............................................................74 4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198).............................................................75 4.2. AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (CONSTRUES RURAIS)...............................................75 4.2.1. RAZO DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO..........................................................76

-44.2.2. FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E DA IDADE:..................................77 4.2.3. NDICES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL......................................................................................78 5. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS..........................................................................................78 6. AVALIAO DE SEMOVENTES (REBANHOS)...............................................................................................................80 7. AVALIAO DE MATAS NATURAIS..............................................................................................................................80 8. APRESENTAO DE LAUDOS E NVEIS DE PRECISO DAS AVALIAES....................................................................82 8.1. APRESENTAO DOS LAUDOS DE AVALIAO.................................................................................................82 8.2. AVALIAO DE PRECISO RIGOROSA...............................................................................................................83 8.3. AVALIAO DE PRECISO NORMAL..................................................................................................................84 8.4. AVALIAO EXPEDITA.......................................................................................................................................84 9. BIBLIOGRAFIA............................................................................................................................................................84 10. EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAO.......................................................................................................................87 10.1. I - CONSIDERAES PRELIMINARES................................................................................................................90 10.2. II. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS AVALIATRIOS..................................................................................90 10.2.1. A. TERRA NUA.........................................................................................................................................90 10.2.2. B. BENFEITORIAS....................................................................................................................................91 10.3. III. VISTORIA....................................................................................................................................................91 10.3.1. LOCALIZAO.........................................................................................................................................92 10.3.2. SOLOS.....................................................................................................................................................92 10.3.3. CULTURAS..............................................................................................................................................93 10.3.4. REBANHOS.............................................................................................................................................93 10.3.5. CONSTRUES.......................................................................................................................................93 10.4. IV. AVALIAO................................................................................................................................................94 10.4.1. IV.1. TERRA NUA.....................................................................................................................................94 10.4.2. IV.1.A. DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DA TERRA NUA...............................................................94 10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS..................................................................................................94 10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS.........................................................................................................94 10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CLCULOS............................................................................................95 10.4.6. HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS............................................................107 10.5. TABELA PARCIAL DE PREOS DE TERRAS - $/HA - MUNICPIO DE - OUT./19.................................................108 10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS - CONSTRUES.................................................................109 10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS................................................................................109 10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE...........................................................................113 10.5.4. V. VALOR DO IMVEL...........................................................................................................................113 10.5.5. VI. ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DO VALOR ENCONTRADO..................................................114 10.5.6. VII. ENCERRAMENTO............................................................................................................................114 11. LEGISLAO PROFISSIONAL..................................................................................................................................115 11.1. AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGNCIAS LEGAIS.....115

1. O IBAPE/SP. O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP um rgo de classe formado por profissionais de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e tambm empresas que atuam na rea das AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado. Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar tais profissionais promovendo intercmbio e difuso de informaes e avanos tcnicos, elaborando normas, defendendo interesses profissionais e morais dos seus associados, promovendo cursos de formao bsica e avanados no seu campo, organizando ainda congressos, cursos, ciclos de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios, painis de debates e outros eventos. Em sua sede prpria rua Maria Paula, n. 122, conjunto 106, 1 andar, CEP 01319-907, So Paulo, SP, mantm atualizado banco de dados com elementos do mercado imobilirio da Capital e Municpios do Interior, alm de biblioteca especializada para consultas, venda de livros e apostilas que abordam matrias relacionadas Percia e Avaliaes. Alguns dos cursos ministrados pelo IBAPE/SP: Curso Bsico de Avaliao de Imveis Urbanos;

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Curso de Percias e Anomalias em Edificaes; Curso de Avaliao de Imveis Rurais; Curso de Percias Judiciais em aes reais, dominiais e possessrias; Curso de Avaliao de Mquinas, Equipamentos e Instalaes Industriais; Curso de Determinao de Valores Locativos; Treinamento Introdutrio de Inferncia Estatstica aplicada Engenharia de Avaliaes; Curso Bsico de Matemtica Financeira, Avaliao Econmica e Mensurao do Valor de Marcas; Curso de Percia Judicial dentro da Temtica Ambiental. 2. INTRODUO O objetivo deste trabalho o de fornecer aos profissionais atuantes na rea, ou queles que desejam iniciar, uma compilao dos diversos trabalhos existentes na rea de avaliao de Imveis Rurais, sendo todas as fontes utilizadas citadas no final desta. No temos nenhuma pretenso de publicar um trabalho definitivo sobre o assunto. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos j publicados de diversos profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o Pas, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurana na determinao de valores justos, prximos da perfeio. Os imveis de destinao rural podem ser definidos como terras que possuem uso agropecurio e/ou florestal. A determinao do valor destas propriedades inclui, alm claro das terras, todas as benfeitorias nelas existentes, os recursos hdricos e recursos naturais, desde que estes ltimos no sejam includos como riquezas minerais. A determinao dos valores das riquezas minerais no sero includas no valor de propriedades rurais neste trabalho por serem matria estranha a este profissional e, especfica de engenheiros de minas, gelogos e outros. No entanto, o valor destas jazidas deve ou no ser includo no valor das propriedades dependendo dentre outros fatores, da existncia de alvar de explorao. Para a determinao do valor destas propriedades deve ser definido um procedimento, onde so seguidos regras e fatores que no so os usualmente empregados na avaliao de imveis urbanos. Para a avaliao de propriedades com fins rurais faz-se necessrio, e isto nos soa bvio, que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronmica e/ou florestal e/ou zootcnica, alm dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliaes e do mercado imobilirio rural. A legislao que regulamenta esta atividade est no anexo IV deste trabalho em artigo escrito pelo CREA/SP.

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2.1. CONCEITOS BSICOS Segundo nos ensina o prof. Demtrio (1991) do ponto de vista jurdico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer poro da superfcie terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfcie, tais como plantaes e pedreiras, por exemplo. O conceito econmico de terra, segundo Barlowe (1972) muito amplo abrangendo o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie terrestre permite controle. Subdivide-se a terra como: espao, natureza, fator de produo, bem de consumo, situao, propriedade e capital, cujas definies so: Terra como espao - espao cbico (jazidas minerais) e espao acima da superfcie (construes e exploraes agrcolas); Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas condies climticas, topogrficas e edficas; Terra como fator de produo - fonte natural de alimentos, fibras, materiais de construo, minerais e outras matrias primas utilizadas na sociedade moderna. Est estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo"; Terra como situao - modernamente, grande importncia atribuda ao conceito de terra como situao, isto , sua localizao em relao a mercados, vias de acesso e outros aspectos scio-econmicos. Em avaliao de imveis rurais a situao do imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps a capacidade de uso, na estimativa do valor das terras; Terra como propriedade - tem conotaes com os direitos e responsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra. 1.1.2. Os imveis rurais so subdivididos segundo a Lei n. 8.629 de 25/02/93 como: Art. 4 Para os efeitos desta lei, conceituam-se: I - Imvel Rural - o prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial; II - Pequena Propriedade - o imvel rural: a) de rea compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais; III - Mdia Propriedade - o imvel rural: a) de rea superior a 4 (quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais;

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2.2. MTODOS DE AVALIAO Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho a determinao do valor de mercado de um imvel, ou seja, o valor onde o proprietrio e o vendedor esto interessados em vender/comprar, mas no esto obrigados, nada mais bvios que esta determinao parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre mercado imobilirio. Quais so estas informaes? Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e os valores de arrendamento. Desta forma, criaram-se, basicamente dois mtodos determinao do valor de venda de imveis de destinao rural. para a

O Mtodo Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o prprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparao direta com outros imveis ofertados ou transacionados no mercado, efetuando-se claro, a correo devida das diferenas entre eles. O outro seria a Mtodo da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalizao de um rendimento anual, obtido no mercado, para determinar-se o valor total da propriedade. 2.2.1. O MTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH) Depende da coleta dos elementos no mercado imobilirio da regio, os quais devem ser verificados e analisados atravs de uma vistoria aos imveis ofertados ou vendidos, quando possvel. Quanto mais precisa a descrio dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na transposio destes. O prprio nome da metodologia est se auto explicando atravs da comparao entre diversos imveis existentes na mesma regio geoeconmica do imvel avaliando, iremos determinar o valor de um determinado imvel. A dificuldade deste mtodo consiste exatamente na comparao. Sabese que as fazendas tm caractersticas distintas, como: reas cultivadas; quantidade e tamanho de benfeitorias no reprodutivas; produes diferentes; tipos de solos; disponibilidade de gua; cobertura vegetal natural (matas) etc. Devido a estas, e muitas outras, diferenas entre as diversas fazendas, a comparao somente vivel quando as propriedades so semelhantes. Mesmo assim, encontramos diferenas quanto aos tipos de solos (ocorrncia); produes; construes etc. Assim, para permitir uma comparao entre dados semelhantes e posteriormente, homogeneiz-los, a metodologia recomenda que se separem as terras do restante da composio do imvel, que podemos apresentar da seguinte forma:

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I M V E L c o m p o s i o
T E R R A S c a p a c id a d e d e u s o s e m v e g e t . e b e n f. T E R R A N U A B E N F . g e r a m c u lt u r a r e f lo r e s P R O r e n d s , p a t a m e D U T IV A S im e n t o s s t a g e n s n t o s , e t c . M m P R O a d q u s e m c o lh e D ir e it U T id o n te a s O S D s o u p s , f e r t p e n d . IV E r o d il iz a o u R u n a S O S z id o s t e s , r m a z . Q B E N F . N p a r t e d o e d if ic a m e lh o r a m O P R O D U T IV A S p r o c e s s o p r o d u t iv o e s e m g e r a l, e n t o s f u n d i r io s , e t c R S O S R A IS a s .

R E C U N A T U m a t e t c

S E M O V E N T E S a n im a is d e l id e e p r o d u t o r e s

U IN A S , M O T O R E S E IM P L E M E N T O S t r a to r e s , v e c u lo s , q u in a s d e b e n e f c io , e t c .

A partir do valor total do imvel faz-se a decomposio em valor das terras e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial). Tendo em vista este procedimento separao do valor da terra das benfeitorias quando da utilizao deste mtodo so avaliados, normalmente, os seguintes itens separadamente: TERRAS - so avaliadas em funo de sua capacidade de uso, localizao e outros fatores, porm sem vegetao e sem benfeitorias, dentro do conceito de Terra Nua; Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. No h consenso sobre a definio de terra nua, como se pode ver a seguir. TERRA NUA conceitos: O INCRA, atravs da sua Instruo Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, dizia: "Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil. Entende-se portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a interveno do proprietrio". Artigo 43: "So bens imveis:"; Inciso I: "O solo com a sua superfcie, os seus acessrios e adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o espao areo e o subsolo. Artigo 64: "No se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor ou detentor. Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imvel e o segundo, de forma no muito clara, define benfeitoria.

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A Constituio Federal, no seu artigo 184 diz que os imveis desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere definio de terra nua. Podemos deduzir que o que no seja benfeitoria til e necessria seria terra nua? O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisria 1997-34, de 13/01/2000, diz o seguinte: Art. 3 - Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes: Art. 12. Considera-se justa a indenizao que reflita o preo atual de mercado do imvel em sua totalidade, a includas as terras e acesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizveis, observados os seguintes aspectos: I - localizao do imvel; II - aptido agrcola; III - dimenso do imvel; IV - rea ocupada e ancianidade das posses; V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao das benfeitorias. 1 Verificado o preo atual de mercado da totalidade do imvel, proceder-se- deduo do valor das benfeitorias indenizveis a serem pagas em dinheiro, obtendo-se o preo da terra a ser indenizado em TDA. 2 Integram o preo da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, no podendo o preo apurado superar, em qualquer hiptese, o preo de mercado do imvel . Ou seja, por fora de medida provisria, Concluindo, recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer tcnico a definio de terra nua, para evitar dvidas. RECURSOS NATURAIS (desde que no j no tenham sido considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como ddiva da natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou no a ele, ou mesmo logo abaixo da superfcie e que possa ser extrado para vender ou ser usado na propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'gua; BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundirio produtivo) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar rendimentos atravs da venda de seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);

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BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam para o xito das exploraes. o caso das edificaes em geral (casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio solo); SEMOVENTES (capital de explorao fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento); MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS - abrange veculos, tratores, mquinas de benefcio, motos-bombas, arados, grades, ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio e outros (capital de explorao fixo, inanimado); PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - inclui os produtos adquiridos no comrcio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, raes, produtos fitossanitrios, combustveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda no vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de explorao circulante). Desta maneira separando as terras dos demais componentes do imvel podemos nos permitir homogeneizar os dados, para determinar um valor para a situao paradigma desejada. Normalmente o valor das terras (que a varivel dependente ou explicada) flutua em funo de alguns fatores (denominados variveis independentes ou explicativas), como por exemplo:

I M

AB

I T

I A

C D

A E

A U

L I D O A C D A E L I C AO B E O R TD U I M R EA Z S O R E L A T IF V L A O R S T EI C T A C

N .

Os procedimentos para a homogeneizao a partir destes dados sero apresentados nos captulos mais adiante neste trabalho. 2.2.2. O MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH) Depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (3 a 5) da propriedade e da aplicao, sobre a mdia dos rendimentos lquidos, de uma taxa de capitalizao. Os problemas neste caso so dois: o nmero reduzido de imveis com balanos confiveis e bem estruturados e a taxa a ser aplicada.

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Neste mtodo relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produo de renda (encontrada atravs de anlise do imvel dentro da regio e das possibilidades de explorao existentes). Este mtodo parte do pressuposto que o preo de uma propriedade rural est relacionado com a renda que ela capaz de produzir capitalizada, ou seja: VI =
R x 100 = i

onde: VI = VALOR DO IMVEL (definir classe, situao, com ou sem benfeitorias, mecanizada ou no etc.). R = RENDA/ha = i = TAXA DE CAPITALIZAO = EXEMPLO: avaliao de uma propriedade cultivada com cana de acar. Para determinar a renda lquida mdia da rea iremos utilizar a produtividade mdia real segundo a safra atual, a saber: Modalidade 1 2 3 4 ano ano ano ano Cana de ano e meio 138,6 103,1 103,5 94,50 (tonelada/ha) 0 0 0 Cana de ano 91 103,1 103,5 94,50 (tonelada/ha) 0 0 Mdia (tonelada/ha) 114,8 103,1 103,5 94,50 0 0 0 Assim, a produo mdia na rea em estudo de: Produo mdia = 95,90 tonelada./ha Deste valor resulta como renda bruta para a rea em questo, pela cotao da cana de acar definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17,20/tonelada. o total de R$ 1.649,48/ha. A despesa mdia ser considerada conforme clculos discriminados em planilha de custos prpria da propriedade, a seguir:
Discriminao enleiramento e queima de palha subsolagem arao calagem gradagem pesada gradagem niveladora demarcao de curvas de nvel/carreadores reforma de terrao TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubao corte e limpeza de mudas distribuio de toletes Unid. hm hm hm hm hm hm hh hm hm hh hh Preo 1 Unit. ano (R$) Qtde. 14,34 1 16,17 15,21 15,46 19,90 16,04 1,94 15,21 16,84 1,94 1,94 1,6 3 1,2 1,8 1 1 1,5 2 25 13 Custo (R$) 14,34 25,87 45,63 18,55 35,82 16,04 1,94 22,82 181,01 33,68 48,50 25,22 2 ano Qtde. 1 Custo (R$) 3 ano Qtde. 14,34 1 14,34 Custo (R$) 4 ano Qtde 14,34 1 14,34 Custo (R$) 5 ano Qtde 14,34 1 14,34 Custo (R$) 14,34 14,34 -

5 ao 8 anos 63,60 63,60 63,60

Mdia 100,6 6 91,14 95,90

- 12 Discriminao Unid. Preo 1 Unit. ano (R$) Qtde. 13,54 5 Custo (R$) 2 ano Qtde. Custo (R$) 1 8 1,7 0,6 1,6 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 1 8 1,7 0,6 1,6 3 ano Qtde. Custo (R$) 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 1 8 1,7 0,6 1,6 4 ano Qtde Custo (R$) 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 1 8 1,7 0,6 1,6 5 ano Qtde Custo (R$) 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 157,23 157,23 38,00 4,20 42,20 8,42 299,31 195,25 7,88 50,24 63,60 316,98 30,81 647,10

transporte p/ distrib. de hm 67,70 mudas picamento de toletes hh 1,94 13 25,22 cobertura com terra hm+h 16,37 1,2 19,64 h aplicao de herbicidas hm+h 18,77 1 18,77 h TOTAL PLANTIO 238,73 capina manual hh 1,94 10 19,40 cultivo (trplice operao) hm+h 18,49 h conservao de hm 13,83 0,6 8,30 carreadores controle de formigas hh 1,94 1,6 3,10 TOTAL TRATOS CULTURAIS 30,80 calcrio dolomtico + t 30,00 2 60,00 frete adubo 05.20.20 t 320,00 0,5 160,00 adubo 20.00.20 t 314,45 0,1 31,45 TOTAL FERTILIZANTES 251,45 mudas t 28,00 13 364,00 TOTAL MUDAS 364,00 herbicida Gesapax 500 l 7,60 5 38,00 formicida mirex S kg 6,00 0,7 4,20 TOTAL DEFENSIVOS 42,20 transporte interno hm 14,03 1,5 21,05 SUBTOTAL SEM COLHEITA 1.129,24 corte empreitado t 3,07 115 352,44 catao de pedaos hh 1,97 4 7,88 carregamento/reboque t 0,79 115 90,69 transporte para Usina t 1,00 115 114,80 TOTAL CORTE, CARREGAMENTO E TRANSPORTE 565,81 outros custos (5%) 84,75 TOTAL GERAL (em R$) 1.779,80 Fonte: Caderno de Preos para Avaliao de Culturas (adaptado para Jun/98)

157,23 157,23 5 38,00 0,7 4,20 42,20 0,6 8,42 299,31 103 316,52 4 7,88 103 81,45 103 103,10 508,95 40,41 848,67 Perenes/CESP 0,5

0,5

5 0,7 0,6 104 4 104 104

157,23 0,5 157,23 38,00 5 4,20 0,7 42,20 8,42 0,6 299,31 317,75 94,5 7,88 4 81,77 94,5 103,50 94,5 510,89 40,51 850,71

157,23 0,5 157,23 38,00 5 4,20 0,7 42,20 8,42 0,6 299,31 290,12 63,6 7,88 4 74,66 63,6 94,50 63,6 467,15 38,32 804,78

Os custos mdios sero calculados como segue, admitindo para os 6, 7 e 8 cortes os mesmos custos do 5 corte:
1779,80 848,67 850,71 804,78 647,10 647,10 647,10 647,10 + + + + + + + = 859,04/ha 8

Disto resulta como renda lquida mdia: R$ 1.649,48 R$ 859,04 = R$ 790,44/ha Ser adotada a taxa de renda de 4,00% ao ano. Tal taxa tambm confirmada em diversas publicaes, que se referem a imveis rurais, como sendo igual a 4,00% ao ano, valor este que iremos adotar como taxa de renda para o imvel em questo, plantado com cana de acar. Assim, o valor da terra pelo mtodo da renda resulta igual a:
VI = R x100 i

onde: VI = valor do imvel, considerando a terra Classe I e IIe, situao tima (neste exemplo, so os solos encontrados no imvel avaliando, que produziu a renda considerada a seguir) com as benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas existentes; R = renda lquida mdia por hectare para a rea avalianda = R$ 790,44/ha

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i = taxa de capitalizao para imveis rurais = 4,00% do que resulta:

VI = R$ 790,44/ha x100= R$ 19.761,00/ha 4,00

Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de acar e demais benfeitorias existentes, como as estradas e sistema de fertirrigao, do que resulta, para a rea do imvel, como valor do imvel: V
IMVEL

= R$ 19.761,00/ha x 1.031,00 ha = R$ 20.373.591,00 20.375.000,00

R$

Note que no apresentamos justificativas para a taxa de 4,00% ao ano. No apresentamos simplesmente porque no existem estudos tcnicos, embasados estatisticamente que informem qual a taxa de renda para imveis rurais. Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo atravs do mtodo comparativo ele pode determinar a renda lquida possvel da referida propriedade. Com estes dois valores podemos calcular a taxa de renda atual daquele imvel com suas caractersticas espelhadas na avaliao. Uma taxa mdia, resultado de diversas verificaes na mesma regio, pode ento ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliao ser feita utilizando-se tambm do mtodo da renda. Podemos acrescentar a ttulo de exemplo: em determinada regio as propriedades so comercializadas pelo valor mdio de 100 sacas de soja/hectare para terras prprias cultura, que se enquadrariam na Classe II/III de capacidade de uso. A renda lquida obtida nestas reas estimada em 3 sc./hectare, resultando, neste caso, numa taxa de capitalizao de 3,00% ao ano, muito inferior a qualquer taxa de rendimento existente no mercado, explicando talvez a estagnao do mercado imobilirio de imveis rurais quando da coleta destes dados. 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO DIFUNDIDO, QUE O RESIDUAL. MTODO, NO TO

Em poucas palavras, resume-se na comparao de valores unitrios de imveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou no) com outros sem estas, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. mais indicado para a verificao do resultado encontrado atravs dos outros dois mtodos citados, normalmente por ns utilizado para comprovao dos valores encontrados. Esta realizada atravs da comparao, por exemplo, da mdia encontrada em propriedades destinadas pecuria extensiva (poucas benfeitorias e pastagens apenas) com outra mdia de imveis com monoculturas (cana de acar), sendo que a diferena seria entre as mdias seria o valor da cultura de cana. Como j comentado, recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do avaliador.

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3. A AVALIAO DAS TERRAS NUAS PELO MTODO COMPARATIVO A avaliao consiste, utilizando um exemplo muito simplista, na transposio de uma srie de ofertas e/ou transaes de imveis para o local do imvel avaliando, utilizando-se para isto da homogeneizao dos elementos atravs de fatores que exercem influncia no valor das terras. Independente do mtodo a ser adotado ou da adoo de ambos, deve-se coletar, para a avaliao de uma propriedade rural os seguintes dados bsicos do imvel avaliando: caractersticas fsicas; situao (caractersticas da vizinhana); benfeitorias; tipo e volume da produo (receita e despesa); referncias de vendas antecedentes etc. Para a aplicao do mtodo comparativo, faz-se necessrio definir quais os fatores que exercem influncia no valor e a seguir determinar como transporta-los para um imvel padro. Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicao de inferncia estatstica, quando se pode determinar o grau de influncia de cada fator para a regio em estudo. Os principais fatores podem ser resumidos como: os tipos de solos (caractersticas fsicas); as distncias em relao a centros consumidores e/ou compradores ou de influncia na regio (situao); as dimenses das reas, e Dependendo da regio em estudo, podem existir outros fatores, como por exemplo: potencial hdrico (volume de cursos dgua nas propriedades capacidade de irrigao para zonas de orizicultura ou em regies de clima seco); cobertura florstica (regies de fronteira agrcola, onde o valor da mata est embutido no valor da terra, podendo at depreci-la) etc. A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens. 3.1. CARACTERSTICAS FSICAS DAS TERRAS No exame das propriedades rurais o engenheiro ter que observar certas caractersticas fsicas que so importantes para a fixao do valor.

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Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem denominaes regionais que no permitem a qualquer profissional determinar com preciso sobre qual tipo de solo estamos falando, como por exemplo encontramos em So Paulo as seguintes definies (fonte: Instituto de Economia Agrcola): TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA so as terras potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos, que suportam um manejo intensivo de prticas culturais, preparo de solo etc. So de terras de produtividade mdia a alta, mecanizveis, planas ou ligeiramente declivosas e os solos so profundos e bem drenados. TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA so as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, perenes e outros usos apresentam limitaes bem mais srias que a terra de cultura de primeira. Podem apresentar problemas para mecanizao, devido a uma declividade mais acentuada, porm os solos so profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo necessitar, s vezes, de algum corretivo. Pelas restries apresentadas, so terras que no devem ser utilizadas com culturas anuais continuamente. Prestam-se porm, explorao de plantas perenes e pastagens que proporcionem proteo ao solo. TERRA PARA PASTAGEM nesta categoria devem ser consideradas as terras imprprias para culturas, mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. So terras de baixa fertilidade, planas ou acidentadas com exigncias quanto s prticas de conservao e manejo de simples a moderadas, considerando o uso indicado. TERRA PARA REFLORESTAMENTO so terras imprprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre, cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa. TERRA DE CAMPO so terras com vegetao natural, primria ou no, com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso para o abrigo da flora e da fauna. Visando evitar que tais denominaes resultassem em dvidas e procurando trabalhar com informaes tcnicas, procurando assim definir um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de terras, de tal forma que se tenha capacidade de aderir-lhe um valor econmico, sem possibilitar outras interpretaes as normas chegaram a concluso que o mais adequado utilizao da classificao por classes de capacidade de uso. Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, III aproximao, publicada no Manual Para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Neste, as terras esto divididas em trs grupos principais. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em at quatro subclasses cada (exceo classe I). Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As Classes baseadas no grau de limitao de uso e as Subclasses na natureza da limitao de uso.

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Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que no fazem parte deste estudo. Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificao seria recomendvel que o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imvel avaliando ou ento que tenha conhecimentos de pedologia para, atravs de uma vistoria, detalhar os principais solos. A seguir apresentamos conhecimentos bsicos necessrios para se trabalhar com as terras classificando-as em funo de sua capacidade de uso. 3.2. PRESSUPOSIES PARA A CLASSIFICAO POR CAPACIDADE DE USO Segundo Lepsch (1983) toda classificao tcnica deve ser apoiada em determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos objetivos que se tem em vista e das condies scio-econmicas da rea de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposies: A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o planejamento de prticas de Conservao do solo, deve ser feita atravs da Interpretao de levantamento do meio fsico efetuado no campo. Ela baseada em combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os riscos de eroso, limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo. So consideradas como permanentes, dentre outras: o declive, textura, profundidade efetiva do solo, efeitos anteriores da eroso, permeabilidade, capacidade de reteno de gua, tipo de argilo-minerais. Arbustos, rvores ou tocos possveis de serem removidos e deficincias de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcrio ou gesso) e adubos, no so consideradas como caractersticas permanentes. Em resumo, as condies temporrias, ainda que possam ser importantes para o planejamento, no servem de base classificao. (GRIFAMOS) Ao proceder classificao, tem-se que levar em conta o nvel de manejo referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadas pela experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem determinado grau de aplicao de capital e de tecnologia. Supe-se um nvel de manejo moderadamente alto, que seja praticvel dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do Pas. Muitas vezes, terras consideradas prprias para culturas na classificao de capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem no ser a um nvel de manejo menos desenvolvido, com reduzida aplicao de capital e tecnologia, pode ser adequado do ponto de vista conservacionista, porque no usa maquinas agrcolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetvel eroso; contudo, isso no deve ser levado em conta na classificao da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes, ela s solicitada, ou empregada, para atender a agricultores com razovel nvel de esclarecimento e capital, que empregam comumente maquinas agrcola. Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de uso para fins agrcolas e/ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, e muitos destes

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podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razo, generalizaes seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo no podem ser feitas ao nvel de classe, sem se tomar em conta todas as caractersticas e propriedades dos solos (para isso, geralmente necessrio determinar a unidade de capacidade de uso). A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo com o uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisio. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra, sem risco de depauperamento intensivo do solo, e por isso, em uma mesma regio em idnticas condies de localizao, a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietrio maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, mais valor. O uso econmico depende das caractersticas scio-econmicas, culturais e da tecnologia agrcola adotada nas diversas regies, e assim, muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vrios usos, inclusive para cultivos anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, terras da classe iv, mas altamente produtivas para culturas perenes (caf, por exemplo), podem ter maior preo de compra e venda que terras das classes III ou II, na mesma regio, mas menos produtivas. Em regies tradicionalmente pecurias, observamse terras da classe vi, com boas pastagens naturais obtendo preos mais elevados que terras da classe III, com pastagens naturais de baixa qualidade. (GRIFAMOS) Nenhuma relao implcita, ou suposta, entre classes de capacidade de uso e relao custo/beneficio dos empreendimentos agrcolas. A classificao de capacidade de uso no uma avaliao de produtividade para cultivos especficos. As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo somatrio de restries e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas exigncias de manejo para uso, sustentado por longo perodo com cultivos perenes ou pastagens, diferenas em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe, do que entre solos de classes diferentes. Por sistemas de manejo, entende-se a combinao de praticas agrcolas aplicadas a determinado tipo de explorao, recomendadas para dado nvel de manejo, ao alcance dos agricultores. A classe de capacidade de uso no deve ser determinada em funo dos sistemas de manejo recomendados. Assim, as classes II, III ou IV podem ou no exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou no necessitar do mesmo sistema de praticas quando usadas para pastagens, naturais ou formadas, e reflorestamento; da mesma forma, pastagens em classes I, II, III e IV podem ou no necessitar de um mesmo sistema de manejo. A gua sobre a superfcie do solo, ou excesso de gua no perfil, a falta de gua para produo adequada, a presena de pedras, de sais solveis e/ou sdio trocvel, como tambm o risco de inundao, no so considerados como limitaes permanentes quando sua remoo ou preveno praticvel, caso em que a execuo tida como melhoramento menor, o que implica em

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condies de solos tais que tornem possvel a remoo da limitao, com recursos que podem ser financiados individualmente pelo proprietrio das terras. (GRIFAMOS) Terras passveis de serem melhoradas, com recursos do proprietrio, por obras de drenagem, irrigao, remoo de pedras, de excesso de sais ou sdio trocvel, proteo contra inundaes, ou seja, por melhoramentos menores, so classificadas de acordo com suas limitaes continuas de uso e/ou risco de depauperamento, como se os melhoramentos j estivessem implantados e em uso. O custo inicial de sistemas, proteo e melhoramento em glebas individuais no influencia na classificao. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal drenados, estarem nas classes II, III ou IV, indica os diferentes graus de limitao permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento. Somente onde no for possvel melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as limitaes presentes de uso. Terras que j estiverem drenadas ou irrigadas so agrupadas de acordo com as limitaes permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam os seus uso sob o sistema presente de melhoramentos j executados e possveis de serem ainda incrementados. A capacidade de uso de determinada rea s pode ser mudada quando so instalados grandes projetos de recuperao (melhoramentos maiores), que vo transformar permanentemente as limitaes de uso ou reduzir por longos perodos os riscos de deteriorao do solo ou dano nos cultivos ou, ainda, quando ocorrem mudanas para pior, de difcil soluo, como nos depsitos de eroso ou desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudana para melhor), esto includos os polders ou estruturas para controle de inundaes, sistemas de drenagem, suprimento de gua para irrigao, remoo de pedras e nivelamento de terrenos com voorocas, em larga escala. Pequenas barragens, terraos ou prticas de conservao do solo sujeitas a mudanas em sua eficcia em um curto perodo de tempo no esto includos nesta suposio. No segundo caso (mudana para pior) esto includos os desastres ocasionais por grandes inundaes ou trombas d'gua. (GRIFAMOS) Os grupamentos em capacidade de uso esto sujeitos a mudanas medida que novas informaes tcnicas sobre o comportamento dos solos se tornem disponveis. (GRIFAMOS) Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localizao em funo das demais reas, recursos e habilidade de indivduos que operam na lavoura e caractersticas de direito de propriedade no so critrios para a classificao da capacidade de uso. Terras com topografia suave, mas com limitaes fsicas moto mecanizao, tais como reas pedregosas, ou de drenagem invivel, em que espcies comumente cultivveis s podem ser plantadas e colhidas manualmente, no so colocadas nas classes I, II ou III. Essas reas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais, podem ser enquadradas na classe IV, definida como prpria para cultivos ocasionais, ou em extenso limitada. Contudo, isso no significa que equipamento mecnico no possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e VII.

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Terras classificadas como apropriadas para culturas podem tambm ser utilizadas para pastagens, reflorestamento e proteo da vida silvestre. Contudo, outras terras so apenas prprias para florestas ou proteo da vida silvestre; outras, ainda, prestam-se exclusivamente vida silvestre, recreao e proteo de mananciais. Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou com reflorestamento podem incluir vrias classes de capacidade de uso. Nesses casos especficos, a classificao da capacidade de uso pode no apresentar vantagens, j que a separao das terras em tantas classes e subclasses desnecessria. Tambm para a explorao exclusiva com cultivos anuais ou perenes (monoculturas), tal classificao pode no ser a mais indicada. Ela de aplicao mais recomendvel para exploraes diversas, sob vrias intensidades de uso, ou exploraes mistas (que incluam culturas anuais, perenes, pastagens e reflorestamento). Observaes acuradas, experincias e dados de pesquisas so normalmente usados como auxlio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade de uso. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando, o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso feito com base nas interpretaes de suas caractersticas e propriedades, de acordo com os princpios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares, em outras localidades. 3.3. CARACTERIZAO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso; 1983), para caracterizao das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer: As possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos); As prticas de controle de eroso e as prticas complementares de melhoramentos (classes); E as limitaes do solo (subclasses). As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em: GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV). GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII). GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento, porm apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua (comporta a classe VIII). As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento, plantio e cultivo em nvel, faixas de reteno ou de rotao e canais divergentes) e as prticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubaes

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qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos: GRUPO A CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao. CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de conservao. CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de conservao. CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de conservao. GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservao. GRUPO C CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de armazenamento de gua. E, as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas pelas seguintes letras:

e: pela eroso presente e/ou risco de eroso; s: relativas ao solo; a ou w: por excesso de gua; e c: climticas.
A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo que a subclasse representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitao (exemplo: IIIe = classe III com problema de eroso). O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramtrico, classifica as terras com base nica na limitao mais severa que possui e o segundo, sinttico, de acordo com o somatrio dos graus de limitaes e aptides do solo.

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Com base no critrio paramtrico, Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma rgua para Classificao de terras. A principal vantagem deste critrio que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra. A seguir apresentamos, conforme Classificao do Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983), as caracterizaes das classes e subclasses de capacidade de uso: 3.3.1. GRUPO A

Classe I so terras que tm nenhuma ou somente muito pequenas limitaes permanentes ou riscos de depauperamento. So prprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produo de colheitas entre mdias e elevadas sem prticas ou medidas especiais de conservao do solo. Normalmente, so solos profundos, de fcil mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil e fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de inundao e sem grandes restries climticas. No h afloramentos de rocha, nem o lenol de gua permanentemente elevado ou qualquer outra condio que possa prejudicar o uso de mquinas agrcolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a eroso, como o algodo, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo aprecivel de eroso acelerada. As prticas comuns de melhoria e manuteno da fertilidade do solo, inclusive a rotao de culturas e aplicao de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe no admite subclasses. Classe II Consiste em terras que tm limitaes moderadas para o seu uso. Esto sujeitas a riscos moderados de depauperamento, mas so terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas prticas especiais de conservao do solo, de fcil execuo, para produo segura e permanente de colheitas entre mdias e elevadas, de culturas anuais adaptadas regio. A declividade j pode ser suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terras planas, podem requerer drenagem, porm sem necessidade de prticas complexas de manuteno dos drenos. Podem enquadrar-se nessa classe tambm terras que no tenham excelente capacidade de reteno de gua. Cada uma dessas limitaes requer cuidados especiais, como arao e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas, controle de gua, proteo contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, alm das prticas comuns referidas para a classe I, como rotaes de cultura e aplicaes de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses: Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de eroso (classe de declive entre 2 e 5%); Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitao pela capacidade de reteno de gua, ou baixa saturao de bases (carter distrfico), ou pouca capacidade de reteno de adubos (baixa capacidade de troca); Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restries de drenagem ou excesso de gua, sem riscos de inundao, mas, uma vez

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instalado o sistema de drenos, de fcil manuteno e, a probabilidade da salinizao, pequena; Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitaes climticas (seca prolongada at trs meses). Classe III so terras que quando cultivadas sem cuidados especiais, esto sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservao do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produo mdia a elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variaes (subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores limitantes so: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de gua no solo (regies semi-ridas no irrigadas) e pedregosidade. Freqentemente, essas limitaes restringem muito a escolha das espcies a serem cultivadas, ou a poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo do solo. A classe III admite as seguintes subclasses: Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflvio rpido, com riscos severos eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentar eroso laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqentes, tambm em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodveis, como aqueles com mudana textural abrupta; Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (carter lico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva mdia, ou drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinizao, ou dificuldades de preparo do solo devido presena de pedras ou argilas expansivas (carter vrtico); Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes moderadas por excesso de gua, mas sem riscos freqentes de inundaes: a drenagem possvel, mas, sua manuteno complexa; Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitaes climticas, como a escassez de gua em regies semi-ridas. Classe IV so terras que tm riscos ou limitaes permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razovel, mas no so adequados, para cultivos intensivos e contnuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporo de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porm com cuidados muito especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive ngreme, eroso severa, obstculos fsicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condies que as tornem imprprias para o cultivo motomecanizado regular. Em algumas regies, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a no serem seguras as culturas sem irrigao, as terras devero ser classificadas na classe IV. so previstas as seguintes subclasses:

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Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de eroso para cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%), com deflvio muito rpido, podendo apresentar eroso em sulcos superficiais muito freqentes, em sulcos rasos freqentes ou em sulcos profundos ocasionais; tambm o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%, mas com solos muito suscetveis eroso, tais como os Podzlicos com mudana textural abrupta; Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando pedregosidade (30-50%), com problemas de moto mecanizao, ou ainda com pequena capacidade de reteno de gua aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas); Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem, dificultando trabalhos de moto mecanizao e ainda com outra limitao adicional, tal como risco de inundao ocasional, que impede cultivo contnuo; Subclasse IVc: terras com limitaes climticas moderadas a severas, ocasionando perodos prolongados de seca, no sendo possveis colheitas em anos muito secos, ou ento com risco ocasional de geada. 3.3.2. Classe V so terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de eroso, mas imprprias para serem exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurana, ser apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicao de tcnicas especiais. Embora se apresentando praticamente planas e no sujeitas eroso, no so adaptadas para explorao com culturas anuais comuns, em razo de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de armazenamento de gua, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climtica, freqente risco de inundao, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, possvel o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitaes advindas principalmente do risco de inundao. O solo, entretanto, tem poucas limitaes de qualquer espcie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos para produes satisfatrias tanto de forragens como de arbustos e rvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, no sero sujeitas eroso acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem prticas especiais de controle de eroso ou de proteo do solo. so previstas para a classe V as seguintes subclasses: Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, podendo apresentar como limitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de gua, drenagem interna muito rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva; Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, severamente limitadas por excesso de gua, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundao freqente, mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas pocas do ano; Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas severas, com longos perodos de seca e/ou risco freqente de geada, neve ou ventos frios. GRUPO B

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Classe VI Terras imprprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produo de certos cultivos permanentes teis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restries moderadas, com prticas especiais de conservao do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetao, so medianamente suscetveis de danificao pelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente as limitaes que apresentam, so em razo da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo, ou presena de pedras impedindo emprego de mquinas agrcolas. Quando a pluviosidade da regio adequada para culturas, as limitaes da classe VI residem em geral, na declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regies semi-ridas, a escassez de umidade, muitas vezes, a principal razo para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses: Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), so medianamente suscetveis eroso, com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos muito erodveis), propiciando deflvio moderado a severo; dificuldades severas de moto mecanizao, pelas condies topogrficas, com risco de eroso que pode chegar a muito severo; presena de eroso em sulcos rasos muito freqentes ou sulcos profundos freqentes; Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (3050%) e/ou rochas expostas na superfcie. Outra condio que pode caracteriz-las a pequena produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em terrenos no planos; Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas moto mecanizao, agravados por certa suscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos erosivos oriundos de reas vizinhas; Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito severas, a ocasionar seca edafolgica muito prolongada que impea o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas. Classe VII Terras que, por serem sujeitas a muitas limitaes permanentes, alm de serem imprprias para culturas anuais, apresentam severas limitaes, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo altamente suscetveis de danificao, exigem severas restries de uso, com prticas especiais. Normalmente, so muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficincia de gua muito grande. Os cuidados necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis classe VI, com as diferena de poder ser necessrio maior nmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por eroso. Requerem cuidados extremos para controle da eroso. Seu uso, tanto para pastoreio como para produo de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses so as seguintes: Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras atividades que no florestas, com risco de eroso muito severo, apresentando declividades muito

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acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflvios muito rpidos ou impedindo a moto mecanizao; presena de eroso em sulcos muito profundos, muito freqentes; Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associaes rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constitudas por solos de baixa capacidade de reteno de gua; Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito severas, a exemplo das terras situadas em regies semi-ridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel, mas impraticvel. 3.3.3. Classe VIII Terras imprprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou para produo de qualquer outra forma de vegetao permanente de valor econmico. Prestam-se apenas para proteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreao e turismo ou armazenamento de gua em audes. Consistem, em geral, em reas extremamente ridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de mangues e de pntanos e terras muito ridas, que no se prestam para pastoreio. so possveis as seguintes subclasses: Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflvios muito rpidos, a expor os solos a alto risco de eroso inclusive a elica, como o caso das dunas costeiras; presena de processos erosivos muito severos, inclusive voorocas; Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de essncias florestais; Subclasse VIIIa: reas planas permanentemente encharcadas, como banhados ou pntanos, sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas srios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos Tiomrficos; Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito severas, como as das reas ridas, que no se prestam mesmo ao pastoreio ocasional. Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que no possibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contnuos de rochas, areias de praias, reas escavadas pelo homem etc. Pode-se atravs de chaves de solos montar para cada regio a equivalncia entre a denominao usual e as respectivas classes, como o quadro a seguir: GRUPO C

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3.3.4. EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO
SOLOS CARACTERSTICAS DO SOLO TEXTURA Declivid horizont horizont textur fertilida ade % eA eB a de LE Latossolo verm. esc. PVln Podzol TE1 terra roxa TE2 terra roxa AL aluviais 3-8 3-8 0-3 3-8 0-3 Argiloso argiloso nula Argiloso med. ligeira relevo GRAUS DE LIMITAO CLASSE de CAPAC drenage pedreg eroso impedimen DE USO m osidad tos a e mecaniza o nula nula nula a nula II ligeira nula nula nula nula nula nula nula nula a ligeira nula nula nula nula nula nula moderada II I II V

Prof. efetiva Nula Nula Nula Nula

nula a ligeira nula a ligeira nula nula a ligeira nula

nula a ligeira lig. Argiloso argiloso nula nula Argiloso argiloso nula nula

GH

Gley

0-3

Indefinid indefinid ligeira modera a a a da a moder forte ada Indefinid indefinid nula a ligeira a a a ligeira modera da

ligeira a ligeira a moderada moderad a Moderada ligeira a moderad a

nula

nula

nula

moderada

FONTE: DINIZ (1997)

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3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO. O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio/explorador. Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste. Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, classe I, que permite qualquer tipo de uso com as menores limitaes. 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984).
SENTIDO DAS CLASSE APTIDES S DE CAPACI E DAS LIMITAES DADE

SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO

VIDA SILVEST RE E RECREA O

DE USO

SILVICULTURA PASTOREIO
LIMITADO MODERAD O INTENSIVO

CULTIVO OCASION AL OU LIMITADO

CULTIVO INTENSIVO PROBLEMAS DE CONSERVAO

COMPLEXO SIMPLES NO APARENTE

I II III IV V VI VII VIII

SUB-UTILIZAO DA TERRA MXIMA UTILIZAO RACIONAL DA TERRA

AUMENTO DAS LIMITAES E DOS RISCOS DE USO

AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO

SOBRE UTILIZAO DA TERRA

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Deve-se dispensar uma ateno especial com relao propriedades de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da mdia da regio. Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores restritivos como eroso, fertilidade etc. o que permitir classific-lo em uma subclasse de maior valor. Este o nico meio de incluir a aplicao de tecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infraestrutura como timas pastagens, culturas de alta produtividade sero avaliados especificamente quando da determinao do valor daquelas, onde devero ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por hectare deste imvel com relao outras propriedades. Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor ir decrescer a medida que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitaes e os riscos de uso. Este fato levou diversos profissionais atuantes na rea a procurar relacionar um valor relativo cada Classe de Uso escalonando estas, em ordem decrescente s exploraes rurais capazes de refletir, com aprecivel margem de segurana, a renda da terra de cada classe de uso'. Esta idia foi proposta pelo engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho, que ento confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. 3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHO
CLASSES DE USO I II CRITRIO terras para culturas, sem problemas de conservao, fertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquida de orizicultura terras de culturas, com pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples (nivelamento), renda lquida de orizicultura terras de culturas, com srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (terraceamento), renda lquida de orizicultura terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),sem problemas de conservao, renda lquida de agricultura em 1 ano associada de pastagem em 4 anos terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida de pecuria leiteira terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (estradas de acesso), renda lquida de explorao silvcola ESCALA DE VALOR (%) 100 95

III

75

IV

55

50

VI

40

VII

30

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VIII

terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao, renda lquida de eventual explorao pisccola

20

FONTE: MENDES SOBRINHO

As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para cada Classe foram definidas para uma poca e regio pr fixadas e no devem ser seguidas como nicas. Para cada regio pode-se adaptar estas rendas, seguindo os padres locais prprios. 3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976
CLASSES DE USO I II III IV V VI VII VIII CRITRIO RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE PRTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEO DO SOLO RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS SIMPLES RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA, SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS INTENSIVAS RENDA LQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO, ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECURIA LEITEIRA DO TIPO MDIO) RENDA LQUIDA DE PASTAGENS (pecuria leiteira do tipo mdio), SEM DESPESAS COM PRTICAS ESPECIAIS RENDA LQUIDA DE PASTAGENS (pecuria leiteira do tipo mdio), SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS EM PASTAGENS RENDA LQUIDA DE EXPLORAO FLORESTAL (EUCALIPTO PARA LENHA) RENDA LQUIDA DE UMA EVENTUAL EXPLORAO PISCCOLA
Fatores de Ponderao x Classes de Capacidade de Uso
Fatores de Ponderao 150% 100% 50% 0% I II III IV V VI VII VIII Classe s de Capacidade de Uso y = 0,0057x 2 - 0,1693x + 1,1991 R2 = 0,9834

ESCALA DE VALOR 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20

FONTE: VEGNI-NERI

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda para uma regio. Outros autores tambm procederam aos mesmos clculos, em outras regies, chegando a valores diversos, reunidos pelo engenheiro agrnomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Lus de Queiroz', USP, Geraldo Vitorino Frana, a seguir apresentados:

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3.4.4. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS AUTORES
CLASSES DE CAPACIDADE DE USO VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM Borgonovi Marques VegniNeri Souza Mdias

DAS

I II III IV V VI VII VIII

FONTE: FRANA

100 80 64 51 41 33 26 21

100 67 44 30 20 13 9 6

100 95 75 55 50 40 30 20

100 80 60 52 44 28 14 7

100 80 61 47 39 29 20 13

Borgonovi
100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VII VII VIII VIII VIII I II III y = 1,2024x 2 - 21,845x + 119,64 R2 = 0,999

Marques
100 80 60 40 20 0 IV V V III VI VI I II y = 148,94e -0,4023x R2 = 0,9999

Souza
100 80 60 40 20 0 III IV I II y = 0,5893x 2 - 18,22x + 115,09 R2 = 0,9895

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Mdias
100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VIII I II III y = 1,1369x 2 - 22,292x + 119,95 R2 = 0,9968

Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores, segundo o professor Frana, a no considerao, por nenhum destes, das naturezas das limitaes, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razo seriam as condies regionais prprias de cada estudo. O esquema a seguir proposto por Lepsch et alii (1983) resume as principais caractersticas a serem observadas nas classes, subclasses e unidades:

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CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS SSES CLA SUBCLASSES UNIDADES

I II
e

III IV
s

DECLIVE ACENTUADO DECLIVE LONGO MUDANA TEXTURAL ABRUPTA EROSO LAMINAR EROSO EM SULCOS EROSO EM VOOROCAS EROSO ELICA DEPSITOS DE EROSO PERMEABILIDADE BAIXA HORIZONTE A ARENOSO POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA TEXTURA ARENOSA NO PERFIL PEDREGOSIDADE ARGILAS EXPANSIVAS BAIXA SATURAO EM BASES ALUMNIO TXICO BAIXA CTC SULFATOS CIDOS /SULFETOS SATURAO COM SDIO SALINIDADE; e CARBONATOS LENOL FRETICO ELEVADO RISCO DE INUNDAO SUBSIDNCIA EM SOLOS ORGNICOS DEFICINCIA DE OXIGNIO NO SOLO

V VI VII VIII
a

c SECA PROLONGADA
GEADA VENTOS FRIOS GRANIZO

Segundo o mesmo autor, quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mant-las sob controle diminui na seguinte ordem:

e > w (a) > s > c

onde: e = eroso ou risco de eroso; w (a) = excesso de gua (ou deficincia de oxignio); s = limitaes inerentes ao solo e; c = limitaes devidas ao clima. Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto que o clima o menor.

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Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito admitir-se uma variao entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variao essa que da ordem de 10 a 15%. Com base nestes argumentos, Frana organizou a tabela apresentada a seguir, na qual so propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso, utilizados na regio de Piracicaba. Para outras regies deve-se verificar se os valores relativos correspondem realidade, caso contrrio, faz-se necessrio a adoo justificada de novos valores relativos. 3.4.5. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAES DO SOLO Classes de Capacidade I II Valores Relativos 100 80 Subclasses Capacidade I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII Valores Relativos 100 88 80 74 68 64 60 56 50 47 44 39 32 26 23 17 13

III

61

IV V VI VII VIII
FONTE: FRANA

47 39 29 20 13

Frana
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 III w IV s IV e Vw IV e, s VI e VI e, s VII e, s VII e II e, s III e III e, s VIII II s III s I II e y = 0,0628x 2 - 6,1186x + 100,29 R2 = 0,9911

Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII no foi detectada nenhuma variao no valor em funo das limitaes de uso.

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Desta forma temos definidos os valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo. O outro fator que influi no valor a situao do imvel, que analisaremos a seguir. 3.4.6. RELAES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANA, 1983).
CLASSES VALORES CLASSES E UNIDADES DE DE RELATIVOS UTILIZAO E PRTICAS CONSERVACIONISTAS SUBCLASS MAPEAMENTO DECLIVE EM % NECESSRIAS ES I LR e 1 < 2% a culturas com prticas normais de cultivo 100 5% LE d < 2% II s 88 LV d 1 < 2% culturas com prticas simples de melhoramento do solo II e LR e 1 5 a 10% culturas com prticas simples de controle da eroso 80 LE d 2 a 5% culturas com prticas simples de controle da eroso II e, s 74 LV d 1 2 a 5% combinadas com prticas simples de melhoramento do solo LV d 2 < 2% III s culturas com prticas intensivas de melhoramento do 68 LV d 3 < 2% solo culturas com prticas intensivas de controle de III w Hi < 2% a 64 excessos de gua temporrios 5% LR e 1 10 a 15% LE d 5 a 10% culturas com prticas intensivas de controle da eroso, III e 60 isoladas ou em combinao com prticas simples de LV d 1 5 a 10% melhoramento do solo LV d 2 2 a 5% culturas com prticas intensivas de controle da eroso III e, s 56 LV d 3 2 a 5% combinadas com prticas intensivas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente, com prticas complexas de IV s LR e-L 2 a 10% 50 melhoramento do solo LR e 1 15 a 45% LE d 10 a 15% culturas ocasionalmente, com prticas complexas de controle da eroso combinadas com prticas simples ou LV d 1 10 a 15% IV e 47 LV d 2 10 a 15% intensivas de melhoramento do solo; recomendvel a rotao de culturas com pastagens LV d 3 10 a 15% culturas ocasionalmente, com prticas complexas de PV d 5 a 10% controle da eroso combinadas com prticas complexas IV e, s 44 LR e 2 10 a 15% de melhoramento do solo; recomendvel a rotao de culturas com pastagens culturas apenas eventualmente, mediante a instalao e manuteno de sistemas de drenagem artificial e Vw Hi < 2% a 39 plantio de espcies e variedades adaptadas a solos 5% midos; mais compatvel com a formao de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de gua LE d 15 a 45% LV d 1 15 a 45% desaconselhvel a utilizao com culturas, mas LV d 2 10 a 15% compatvel com a formao de pastagens, silvicultura e VI e 32 LV d 3 10 a 15% abrigo da vida silvestre, com restries moderadas PV d 10 a 15% devidas ao risco de eroso LR e 2 15 a 45% como a anterior, mas com maiores restries, Li b 5 a 10% VI e, s 26 principalmente para a silvicultura, em virtude da pouca Li ar 5 a 10% profundidade do solo LV d 3 15 a 45% imprprias para culturas, mas adaptveis para VII e 23 PV d 15 a 45% pastagens, florestas e refgio da vida silvestre, com srias restries devidos ao alto risco de eroso compatveis somente com pastagens, florestas e abrigo VII e, s Li ar 10 a 15% 17 da vida silvestre, com srias restries pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos

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VIII

Li ar

45 a 70%

compatveis apenas para abrigo de vida silvestre, com severas restries pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos, renda lquida de eventual explorao pisccola

13

- 36 -

3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO Situao, ou localizao, o segundo item que tambm exerce influncia significativa no valor da terra nua. O critrio de julgamento da localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, no se mede em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes, distncias entre duas propriedades superiores a 50 Km no correspondem a qualquer diferena de valor. Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que no possua entretanto, um frigorfico, em cotejo com outra propriedade submetida mesma explorao e possuindo as mesmas caratersticas, porm afastada vrios quilmetros do permetro urbano, contando com a proximidade de um frigorfico capaz de absorver a sua produo. Certamente a segunda propriedade ter um valor superior primeira, para aquele tipo de explorao. A quantificao destas diferenas pode ser resumida pelo trabalho do engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho, que assim se manifesta sobre o problema: "... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou, atravs do contnuo exerccio, aquilatar as implicaes econmicas entre a situao do imvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vrios milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento agropecurio, com garantia hipotecria da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriaes por utilidade pblica (aproveitamento hidreltricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo: ordenao de seis categorias de situaes da propriedade rstica, com base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala refletindo a relao existente entre a situao do prdio rstico e seu valor". DISTO CONCLUI-SE QUE, O ITEM A SER OBSERVADO COM MAIOR CUIDADO A CLASSE DAS ESTRADAS OU, TIPO DE ESTRADA, VINDO EM MENOR IMPORTNCIA A DISTNCIA E A PRATICABILIDADE. O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro Hlio de Caires sintetiza a soluo proposta pelo engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.

- 37 -

3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO

CIRCULAO Importncia das Praticabilidade distncias durante ano Limitada Relativa Significativa vias e distncias se eqivalendo distncias e classes se eqivalendo Permanente Permanente Permanente sem condies satisfatrias problemas srios na estao chuvosa problemas srios mesmo na seca

SITUAO TIMA MUITO BOA BOA DESFAVORVEL M

Tipo de estrada Asfaltada Primeira classe no asfaltada no pavimentada estradas e servides de passagem fechos nas servides fechos e interceptadas por crregos sem pontes

Escala de valor (%) 100 95 90 80 75

PSSIMA

70

FONTE: CAIRES

Devemos lembrar que est tabela tambm, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, foi elaborada a partir de dados de mercado para uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regies, mas no significa que representa o Brasil rural. Como exemplo podemos citar trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel de mercado imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade. 3.7. AVALIAO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA Iremos nos concentrar no mtodo Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural so: a capacidade de uso dos diversos solos; a situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio. J mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem. Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localizao do imvel com valores relativos tambm expressos em porcentagem. O engenheiro agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984), baseando-se nos estudos de Mendes Sobrinho, montou uma nova tabela, relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situao da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e situao.

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Com isto, depois de determinado o valor de uma CLASSE x SITUAO de solo, atravs de uma simples multiplicao pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos. 3.7.1. TABELA 1 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA CLASSES SITUAO
tima - 100% muito boa 95% boa - 90%
desfavorvel 80%

I 100%

II 95%

III 75%

IV 55%

V 50%

VI 40%

VII 30%

VIII 20%

1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 0,140

m - 75%

pssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210

FONTE: KOZMA

Do mesmo modo procedeu o professor Frana quando relacionou tambm as diferentes classes de solo com as diversas situaes possveis. 3.7.2. TABELA 2 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO FRANA CLASSES SITUAO
tima - 100% muito boa 95% boa - 90% desfavorvel 80% m - 75% pssima - 70% FONTE: FRANA

I 100%

II 80%

III 61%

IV 47%

V 39%

VI 29%

VII 20%

VIII 13%

1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Tambm podemos acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria, na instruo normativa n. 08/93 (Sistemtica de Desapropriao por Interesse Social), cujos valores so:

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3.7.3. TABELA 3 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO O INCRA CLASSES SITUAO
tima - 100% muito boa 95% boa - 85% regular - 70% desfavorvel 60% m - 50%

I 100% 1,000 0,950

II 90%

III 75%

IV 65%

V 55%

VI 45%

VII 35%

VIII 30%

0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285

0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150

FONTE: INCRA - I.N. 8/93

Como se pode notar, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso, enquanto que, o prof. Frana j sugeriu que as diferenas entre as diversas tabelas pode ser resultante, em parte, da no utilizao das subclasses. Assim, ele sugeriu a incluso, na tabela anterior, das subclasses de capacidade de uso, resultando ento a tabela a seguir. 3.7.4. TABELA 4 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO, SEGUNDO FRANA
SITUAO tima 100% Muito boa 95% Boa 90% Desfavorve l 80% M 75% Pssima 70% I 100% 1,00 0,95 0,90 0,80 0,75 0,70 IIs 88% 0,88 0,836 0,792 0,704 0,66 0,616 IIe 80% 0,8 0,76 0,72 0,64 0,6 0,56 IIe,s 74% 0,74 0,703 0,666 0,592 0,555 0,518 IIIs 68% 0,68 0,646 0,612 0,544 0,51 0,476 IIIw 64% 0,64 0,608 0,576 0,512 0,48 0,448 IIIe 60% 0,6 0,57 0,54 0,48 0,45 0,42 CLASSES E SUBCLASSES IIIe,s IVs IVe IVe,s 56% 50% 47% 44% 0,56 0,532 0,504 0,448 0,42 0,392 0,5 0,475 0,45 0,4 0,375 0,35 0,47 0,447 0,423 0,376 0,353 0,329 0,44 0,418 0,396 0,352 0,33 0,308 Vw 39% 0,39 0,37 0,351 0,312 0,293 0,273 VIe 32% 0,32 0,304 0,288 0,256 0,24 0,224 VIe,s 26% 0,26 0,247 0,234 0,208 0,195 0,182 VIIe 23% 0,23 0,219 0,207 0,184 0,173 0,161 VIIe,s 17% 0,17 0,162 0,153 0,136 0,128 0,119 VIII 13% 0,13 0,123 0,117 0,104 0,097 0,091

Com base neste quadro, o trabalho do avaliador torna-se mais rpido, uma vez determinado o valor unitrio bsico para uma determinada situao x classe. Supondo uma pesquisa onde um imvel foi vendido e tem um solo classificado como classe IIIe, situao boa (ndice 0,540), pelo valor de $ 2.000,00/ha. O imvel paradigma foi pr definido como sendo classe VIe, situao desfavorvel (ndice 0,256). A utilidade da tabela acima de permitir a homogeneizao dos dados, ou seja, a partir da informao do imvel vendido, podemos determinar o valor de outro da seguinte forma:

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Homogeneizao: q = Vv x sendo: q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = procurado Vv = valor vista do imvel vendido ou valor vista descontado o fator oferta do imvel existente no mercado = $ 2.000,00/ha IP = ndice de classe de capacidade de uso das terras (VIe) e situao (desfavorvel) do imvel paradigma, retirado da tabela 4 = 0,256 IE = ndice de classe de capacidade de uso das terras (IIIe) e situao (boa) do imvel obtido no mercado imobilirio, retirado da tabela 4 = 0,540 do que resulta substituindo na frmula: q = $ 2.000,00/ha x desfavorvel. A partir deste valor e admitindo como sendo a tabela de Frana adequada ao local em estudo, resultam como os demais valores das terras existentes na regio: 3.7.5. TABELA DE PREOS DE TERRAS PARA A REGIO GEOECONMICA DE VALORES PARA MARO DE 1999
IIe 80%
Muito boa Boa Desfavor. M Pssima

IP = IE

0,256 0,540

= $ 948,14/ha para classe VIe, situao

IIe,s 74%

IIIs 68%

IIIe 60%

IIIe,s 56%

IVs 50%

IVe IVe,s Vw 47% 44% 39%

VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII 32% 26% 23% 17% 13% 915 867 770 722 674 809 767 681 639 596 598 567 504 472 441 457 433 385 361 337

95% 2.815 2.604 2.393 2.111 1.970 1.759 1.654 1.548 1.372 1.126 90% 2.667 2.467 2.267 2.000 1.867 1.667 1.567 1.467 1.300 1.067 80% 2.370 2.193 2.015 1.778 1.659 1.481 1.393 1.304 1.156 75% 2.222 2.056 1.889 1.667 1.556 1.389 1.306 1.222 1.083 70% 2.074 1.919 1.763 1.556 1.452 1.296 1.219 1.141 1.011 948 889 830

DEVEMOS LEMBRAR SEMPRE QUE ESTAS TABELAS, COMO J DEMONSTRADO, TEM VALORES DIFERENTES, DEPENDENDO DA REGIO E DA POCA EM QUE FORAM REALIZADAS, OU SEJA, NO RECOMENDAMOS A ADOO DE NENHUMA DAS TABELAS LISTADAS NESTE TRABALHO SEM QUE ANTES SEJA FEITA UMA VERIFICAO ATRAVS DE DADOS DE MERCADO, PLENAMENTE JUSTIFICADA, DE QUE A MESMA RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE TERRAS AGRCOLAS. Da mesma forma, esta classificao de solos por capacidade de uso no implica necessariamente a ocorrncia de todas as classes em todas as regies deste Pas, sendo perfeitamente possvel montar-se a equao das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado. Verifique outro exemplo no ANEXO I desta apostila.

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3.8. PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS O mtodo comparativo tem como fonte de dados os imveis que foram negociados ou esto em oferta no mercado imobilirio. Ao mesmo tempo, este mtodo trabalha com valores de TERRA NUA, que no esto disponveis, uma vez que as propriedades so negociadas com as respectivas benfeitorias, lgico. Desta forma, faz-se necessrio que os procedimentos para determinao do valor da TERRA NUA tenham especial ateno do engenheiro avaliador. O primeiro passo identificar na regio onde se localiza o imvel avaliando os limites que caracterizam os mesmos traos geo-econmicos, com a finalidade de delimitar a rea de abrangncia da pesquisa. Assim, no caso da propriedade em estudo estar situada numa regio de explorao de pastagens extensivas, a pesquisa concentrar-se-ia at os limites desta zona de explorao. Depois, a classificao de solos regional encontrada (solos de cultura, solos de primeira, solos de cerrado, solos mecanizveis, solos de pastagens etc.) deve ser transformada para a classificao por capacidade de uso das terras, conforme j explicado em captulos anteriores. Definidos estes critrios, digamos bsicos, iremos agora analisar as informaes que nos so fornecidas pelos profissionais que trabalham na comercializao de imveis. Estas, por sua vez, definem as propriedades de forma geral, com rea total, reas plantadas, culturas existentes, benfeitorias no reprodutivas, rea imprprias para agricultura, reas de reserva legal etc. Os critrios para obteno destes dados devem ser prprios do pesquisador e adaptados a cada regio em que se est trabalhando. Uma vez obtida a informao, deve-se, sempre que possvel e/ou necessrio, fazer-se uma vistoria no imvel negociado ou ofertado, para conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos. Como a fonte de pesquisa no nos fornece diretamente o valor da TERRA NUA, principalmente, porque este item no comercializado isoladamente e portanto, a definio de seu valor somente pode ser feita por um engenheiro avaliador, devemos antes de iniciar a homogeneizao dos diversos dados, retirar o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado imobilirio. Isto significa dizer que, imprescindvel uma pesquisa a mais completa e detalhada possvel, com a descrio das produes de culturas, taxas de lotao de pastagens, estado de conservao de construes etc. a fim de que estes itens possam ser avaliados e assim, DEDUZIDOS DO VALOR TOTAL DO IMVEL NEGOCIADO, GERANDO DESTA FORMA UM NOVO DADO EQUIVALENTE AO QUE SERIA A TERRA NUA.

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Alm da deduo do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tem valor numa comercializao normal) devemos atentar para o fato de que, para aqueles dados que esto venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE, isto , aquela margem de negociao entre o preo pedido e o efetivamente transacionado. Em perodos normais, entenda-se onde a oferta e a procura so equivalentes, esta margem seria de 10% sobre o valor total do imvel, devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20, 30, 40, 50%) quando o nmero de imveis ofertados maior que o nmero de compradores, ou menor no caso contrrio (ex.: sem margem de negociao). A verificao desta margem feita comparando-se diversas ofertas com vrias negociaes efetivamente realizadas. Colocando nmeros nesta teoria teramos, supondo uma fazenda de 100,00 hectares venda por $ 1.000.000,00 que tivesse benfeitorias no valor de $ 200.000,00 resultaria o seguinte unitrio:
($1.000.00 0,00 x 0,9 0) - $ 200.000 ,00 = $ 7.000,0 0 / ha 100,00 ha

Cabe aqui o seguinte comentrio. Encontraremos em diversos trabalhos, inclusive deste signatrio tal expresso de forma diferente, onde primeiro retiramos o valor das benfeitorias e depois descontamos os 10% da margem de negociao, no entanto, conforme observaes, chegamos a concluso de que este procedimento descontava a margem tambm do valor das benfeitorias, que so avaliadas pelo valor de venda diretamente, no cabendo portanto a aplicao da elasticidade. Isto facilmente perceptvel quando desenvolvemos matematicamente a equao da forma como era utilizada anteriormente:
($1.000.00 0,00 - $200.000,0 0) x 0,90 100,00 ha = ($1.000.00 0,00 x 0,9 0) - ($200.000, 00 x 0,90) 100,00 ha =

$900.000,0 0 - $180.000, 00 = $ 7.200,0 0 / ha 100,00 ha

seja:

Assim, entendemos como correto o primeiro critrio apresentado, ou

($1.000.00 0,00 x 0,9 0) - $ 200.000 ,00 = $ 7.000,0 0 / ha 100,00 ha

Uma vez determinado o valor unitrio de TERRA NUA, podemos agora comparar diversos imveis ofertados ou negociados com uma situao paradigma, que normalmente a propriedade avalianda. Para tanto devemos homogeneizar os valores encontrados (sempre que possvel a totalidade de informaes disponveis no mercado que atendam s exigncias dos nveis de preciso da NBR 8799/85), conforme o exemplo a seguir apresentado. Supondo que a fazenda acima possui 40 hectares de solos classe IIIe, situao boa e 60 hectares de solos classe Va, situao boa, a situao paradigma possui solos classe I, situao tima, e utilizando-se dos dados

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propostos na tabela do prof. Frana, onde os ndices respectivos so: classe IIIe, situao boa = 0,54; classe Va, situao boa = 0,351; classe VIIe, situao muito boa = 0,219, resulta, como NDICE MDIO PONDERADO PARA O IMVEL OFERTADO: ndice ponderado =
40,00 ha x 0,54 + 60,00 ha x 0,351 100,00 ha = 0,427

E, o valor deste imvel transportado para a situao paradigma ser igual a:

$7 0 ,0 x .0 0 0 1 0 ,0 0 =$1 .3 3 4 h 6 9 ,4 / a 0 2 ,4 7

V terra = $ 16.393,44/ha para o imvel paradigma que possui solos classe I, situao tima Seguindo o mesmo procedimento para os demais dados coletados resultar um conjunto de valores (quadro resumo) todos para um determinado tipo de solo e situao (paradigma) que iro gerar um valor mdio (mdia aritmtica) ao qual iremos aplicar os um dos tratamentos estatsticos recomendados no captulo ESTATSTICA BSICA APLICADA ENGENHARIA DE AVALIAES desta apostila, ou seja, vamos determinar um intervalo de 30% entorno da mdia e eliminar os valores fora desta faixa, encontrando a mdia saneada:

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QUADRO RESUMO ELEMENTO 10 2 7 8 3 11 6 4 1 9 5 12 TOTAL R$/ha (q) 5.515,68 6.148,78 6.438,97 6.811,10 7.189,03 7.333,81 7.696,06 8.154,53 8.482,26 8.925,32 14.220,68 16.393,44 103.309,66 rea (ha) 200,00 180,00 245,00 350,00 250,00 220,00 290,00 150,00 150,00 400,00 230,00 100,00

A mdia entre os valores acima igual $ 8.609,14. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta mdia, LIMITE INFERIOR: 8.609,14 x 0,70 = 6.026,40 LIMITE SUPERIOR: 8.609,14 x 1,30 = 11.191,88 ou seja, os elementos de n. 5, 10 e 12, obteremos um novo conjunto, homogneo, cuja mdia, dita saneada, igual a $ 7.460,00. Este o valor unitrio bsico para a terra Classe I, Situao tima, em apreo. 3.9. A INFLUNCIA DA DIMENSO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAO DAS TERRAS NUAS Aos dois fatores j citados, capacidade de uso das terras e situao, pode-se juntar um terceiro, que seria a dimenso das propriedades, pois se sabe que imveis rurais tem variaes significativas no tamanho. Tambm lembramos que, dependendo da regio existiro outros fatores, como potencial de irrigao, pluviosidade, porcentagem de rea com cobertura florstica natural (mata nativa) etc., cuja homogeneizao poder ser feita utilizando-se da mesma seqncia sugerida a seguir. No recomendamos a aplicao indiscriminada de tabelas onde se fixa limites de reas aderindo a cada um deles um valor relativo sem antes constatar na regio como se comporta o mercado imobilirio. E isto relativamente simples de ser elaborado. A metodologia a mesma utilizada para verificar-se na cidade se os ndices de zoneamento correspondem ao mercado ou se j esto diludos nos valores, sugerida pelo eng. Jos Fiker. Deve-se no entanto, aplicar tal correo somente quando o nmero de elementos disponveis for estatisticamente conveniente, no sendo recomendada, pelo simples bom senso, a homogeneizao pela rea atravs deste mtodo para pesquisas com menos de 20 (vinte) elementos. 3.10. EXEMPLO USANDO REGRESSO

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Elaboramos uma pesquisa, que homogeneizada para a Classe IIIe,s de Capacidade de Uso das Terras e Situao Boa, apresentou o seguinte: 3.10.1. QUADRO RESUMO
ELEMENTO N. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 Vha (q) CLASSE IIIe,s - SITUAO BOA R$ 108,52 R$ 348,50 R$ 570,80 R$ 260,00 R$ 574,50 R$ 202,19 R$ 280,00 R$ 275,00 R$ 264,88 R$ 696,20 R$ 368,81 R$ 344,71 R$ 338,60 R$ 248,80 R$ 370,50 R$ 132,47 R$ 369,70 R$ 379,68 R$ 284,76 R$ 547,99 R$ 210,00 R$ 659,70 R$ 217,15 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 107,94 R$ 260,00 R$ 104,97 R$ 408,90 R$ 738,00 R$ 309,00 R$ 366,40 R$ 701,90 R$ 100,46 R$ 138,91 R$ 832,20 R$ 210,00 R$ 327,10 R$ 204,00 R$ 373,00 R$ 884,50 R$ 724,56 rea (ha) 515,2700 384,5400 610,2628 720,0000 315,0850 730,9300 774,0000 994,0000 358,1600 653,4000 437,9360 290,4000 148,6360 268,6200 363,0000 605,0000 653,4000 484,0000 820,0000 484,0000 725,6800 629,2000 983,0000 169,4000 193,6000 459,8000 760,5000 968,0000 150,0000 242,0000 680,0000 995,0000 240,0000 605,0000 726,0000 193,6000 726,0000 484,0000 387,2000 670,0000 300,0000 156,0000

Podemos determinar a equao ajustada para esta amostragem, que representar a variao do valor/ha em funo da rea das amostras:

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3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS

ELEMENTO N. 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe,s SITUAO BOA R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 344,71 R$ 884,50 R$ 574,50 R$ 264,88 R$ 370,50 R$ 348,50 R$ 204,00 R$ 368,81 R$ 107,94 R$ 547,99 R$ 379,68 R$ 327,10 R$ 108,52 R$ 132,47 R$ 100,46 R$ 570,80 R$ 659,70 R$ 696,20 R$ 369,70 R$ 373,00 R$ 309,00 R$ 260,00 R$ 210,00 R$ 138,91 R$ 210,00 R$ 202,19 R$ 260,00 R$ 280,00 R$ 284,76 R$ 104,97 R$ 217,15 R$ 275,00 R$ 366,40 rea (ha) 148,6360 150,0000 156,0000 169,4000 193,6000 193,6000 240,0000 242,0000 268,6200 290,4000 300,0000 315,0850 358,1600 363,0000 384,5400 387,2000 437,9360 459,8000 484,0000 484,0000 484,0000 515,2700 605,0000 605,0000 610,2628 629,2000 653,4000 653,4000 670,0000 680,0000 720,0000 725,6800 726,0000 726,0000 730,9300 760,5000 774,0000 820,0000 968,0000 983,0000 994,0000 995,0000

Inserindo estes dados na planilha eletrnica (Microsoft Excel 97) e utilizando o recurso "anlise de dados" no menu "ferramentas", item "regresso", temos como resultado: Arquivo = Apostila - homogeneizao de rea por regresso.xls Traduzindo, este procedimento nos apresenta um modelo matemtico cujo resultado expresso na forma de uma equao: y = -0,4557x + 625,01 onde: y = valor em R$/ha previsto

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x = rea em ha do que resulta, considerando a rea do imvel como de 215,00 ha de solos Classe IIIe,s Situao Boa: y = -0,4557(215 ha) + 625,01 = R$ 527,03/ha Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE IIIe,s, SITUAO BOA que foi definida como paradigma. Uma vez encontrado este valor, podemos agora avaliar os solos da propriedade avalianda, que aps a vistoria, foram definidos como sendo: 35,00 ha de solo Classe IIe, situao boa; 80,00 ha de solo Classe IIIe ,s, situao boa e; 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situao pssima. Como a homogeneizao da pesquisa resultou no valor unitrio para um solo Classe IIIe,s, situao Boa, faz-se necessrio transportar os valores para os solos da propriedade avalianda. Assim, temos, como valor dos solos do imvel: A: 35,00 ha de solo Classe IIe, situao boa - valor relativo igual a 0,720 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 35,00 ha x $ 527,05 x V TERRA NUA = $ 26.352,50 B: 80,00 ha de solo Classe IIIe ,s, situao boa - valor relativo igual a 0,504 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 80,00 ha x $ 527,05 x V TERRA NUA = $ 42.164,00 C: 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situao pssima - valor relativo igual a 0,119 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 100,00 ha x $ 527,05 x V TERRA NUA = $ 12.444,24 Do que resulta, como valor total dos solos da propriedade avalianda, o somatrio dos valores de cada tipo, ou seja: V = $ 26.352,50 + $ 42.164,00 + $ 12.444,24 = $ 80.960,74 $ 81.000,00 V TOTAL DA TERRA NUA = $ 81.000,00
0,119 0,504
0,504 0,504

0,720 0,504

3.11. EXEMPLO USANDO ESTATSTICA DESCRITIVA:

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Na falta da planilha eletrnica, podemos sugerir o uso de classes de freqncia. Iremos dispor os elementos do exemplo anterior em ordem crescente segundo sua rea total, como no quadro a seguir: 3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS
ELEMENTO N. 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 Vha (q) CLASSE IIIe,s SITUAO BOA R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 344,71 R$ 884,50 R$ 574,50 R$ 264,88 R$ 370,50 R$ 348,50 R$ 204,00 R$ 368,81 R$ 107,94 R$ 547,99 R$ 379,68 R$ 327,10 R$ 108,52 R$ 132,47 R$ 100,46 R$ 570,80 R$ 659,70 R$ 696,20 R$ 369,70 R$ 373,00 R$ 309,00 R$ 260,00 R$ 210,00 R$ 138,91 R$ 210,00 R$ 202,19 R$ 260,00 R$ 280,00 R$ 284,76 R$ 104,97 R$ 217,15 R$ 275,00 R$ 366,40 rea (ha) 148,6360 150,0000 156,0000 169,4000 193,6000 193,6000 240,0000 242,0000 268,6200 290,4000 300,0000 315,0850 358,1600 363,0000 384,5400 387,2000 437,9360 459,8000 484,0000 484,0000 484,0000 515,2700 605,0000 605,0000 610,2628 629,2000 653,4000 653,4000 670,0000 680,0000 720,0000 725,6800 726,0000 726,0000 730,9300 760,5000 774,0000 820,0000 968,0000 983,0000 994,0000 995,0000

A seguir divide-se em classes fixando-se os limites de cada uma conforme observao e prtica do profissional ou adotando os sugeridos por outras tabelas existentes para uma verificao. Apenas como exemplo, podemos sugerir o seguinte: Para a fixao do nmero de Classes, necessrio primeiro a determinao do nmero de intervalos para o conjunto de elementos

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coletados, que segundo a Frmula de Sturges igual (existem outras frmulas para determinar este intervalo): n = 1 + 3,3 log N = onde: n = n. de intervalos procurado N = n. de observaes n = 1 + 3,3 log 42 = 6,35 6 Determinado o nmero de intervalos, devemos determinar o Intervalo entre as Classes, ou seja: I=An= Onde: I = Intervalo de classes procurado A = Amplitude = Maior Valor - Menor Valor = 995,00 - 148,6360 = 846,3640 n = n. de intervalos = 6 I = 846,36406 = 141,0607 142,00 Desta forma podemos ordenar as Classes, donde conclumos que existe uma influncia da dimenso da rea no valor unitrio por hectare, que deve ser corrigida, atravs dos ndices (tomou-se como base a 1 classe): De (ha) At (ha) Mdia/ha rea ndice Mdia 148,00 290,00 R$ 594,11 195,76 1,00 =594,11427,3 290,00 432,00 R$ 427,37 342,63 1,39 432,00 574,00 716,00 858,00 574,00 716,00 858,00 R$ 306,67 R$ 401,42 R$ 230,73 477,50 638,28 747,89 985,00 1,94 1,48 2,57 2,47
7 =594,11306,6 7 =594,11401,4 2 =594,11230,7 3 =594,11240,8 8

1.000,00 R$ 240,88

Em seqncia basta corrigir na pesquisa anterior os unitrios tendo como base a classe com ndice 1,00, do que resultar um novo conjunto do qual iremos calcular o valor unitrio de terra nua para o local em apreo:

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3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUNCIA DA DIMENSO DA REA
ELEMENTO N. 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32 MDIA Vha (q) Classe IIIe,s; Boa R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 344,71 R$ 884,50 R$ 574,50 R$ 264,88 R$ 370,50 R$ 348,50 R$ 204,00 R$ 368,81 R$ 107,94 R$ 547,99 R$ 379,68 R$ 327,10 R$ 108,52 R$ 132,47 R$ 100,46 R$ 570,80 R$ 659,70 R$ 696,20 R$ 369,70 R$ 373,00 R$ 309,00 R$ 260,00 R$ 210,00 R$ 138,91 R$ 210,00 R$ 202,19 R$ 260,00 R$ 280,00 R$ 284,76 R$ 104,97 R$ 217,15 R$ 275,00 R$ 366,40 rea (ha) 148,6360 150,0000 156,0000 169,4000 193,6000 193,6000 240,0000 242,0000 268,6200 290,4000 300,0000 315,0850 358,1600 363,0000 384,5400 387,2000 437,9360 459,8000 484,0000 484,0000 484,0000 515,2700 605,0000 605,0000 610,2628 629,2000 653,4000 653,4000 670,0000 680,0000 720,0000 725,6800 726,0000 726,0000 730,9300 760,5000 774,0000 820,0000 968,0000 983,0000 994,0000 995,0000 ndice de correo 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,39 1,39 1,39 1,39 1,39 1,39 1,39 1,94 1,94 1,94 1,94 1,94 1,94 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 2,57 2,57 2,57 2,57 2,57 2,57 2,57 2,57 2,47 2,47 2,47 2,47 Valor Homogeneizad o* R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 479,15 R$ 1.229,46 R$ 798,56 R$ 368,18 R$ 515,00 R$ 484,42 R$ 283,56 R$ 715,49 R$ 209,40 R$ 1.063,10 R$ 736,58 R$ 634,57 R$ 210,53 R$ 196,06 R$ 148,68 R$ 844,78 R$ 976,36 R$ 1.030,38 R$ 547,16 R$ 552,04 R$ 457,32 R$ 668,20 R$ 539,70 R$ 357,00 R$ 539,70 R$ 519,63 R$ 668,20 R$ 719,60 R$ 731,83 R$ 259,28 R$ 536,36 R$ 679,25 R$ 905,01 R$ 594,08

* por exemplo, se o elemento n. 27 tivesse uma rea entre 148 e 290 hectares seu valor unitrio seria de R$ 668,20/ha em vez de R$ 260,00/ha para uma rea de 760,50 ha. A mdia entre os elementos homogeneizados de R$ 594,08. Eliminando-se os dados discrepantes, acima e abaixo de um intervalo igual ao desvio padro, ou seja: Limite inferior: R$ 594,08 R$ 256,42 Limite superior: R$ 594,08 + R$ 256,42 = R$ 850,50 = R$ 337,66

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RESULTA UMA NOVA MDIA, DITA SANEADA, CUJO VALOR IGUAL A R$ 597,50/HA. ESTE VALOR VLIDO PARA REAS COM SOLOS CLASSE IIIe,s, SITUAO BOA, COM DIMENSES ENTRE 148,00 A 290,00 HECTARES. 4. AVALIAO DE REPRODUTIVAS BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NO

As benfeitorias podem ser divididas em, como j explicamos no comeo deste trabalho: BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundirio produtivo) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar rendimentos atravs da venda de seus produtos, como: reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas anuais culturas perenes e semi-perenes canaviais, cafezais, pomares etc. BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam para o xito das exploraes. o caso das: edificaes em geral casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras e dos chamados melhoramentos fundirios, como: trabalhos de conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio solo.

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A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinao do valor de mercado de cada uma destas benfeitorias. 4.1. AVALIAO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS) As culturas permanentes existentes em uma propriedade rural, podem ter finalidade comercial, ou simplesmente se constiturem em plantaes domsticas, que no integram a explorao econmica do imvel. Em funo da finalidade, ser feita a escolha dos critrios de avaliao. Para avaliao de CULTURAS DOMSTICAS o critrio empregado dever ser o de reposio, isto , avaliao pelo custo de formao. O custo de formao compreende o custo da muda e das despesas necessrias ao plantio e manuteno, at a idade em que se iniciaria nova produo, caso o pomar ou a rvore j estivesse em produo, caso contrrio, at a idade em que a avaliao esta sendo feita. O critrio para avaliao de CULTURAS COMERCIAIS dever contemplar, alm do valor da reposio, o valor econmico do p. Os dados necessrios para o clculo devem ser obtidos segundo a produtividade da prpria propriedade, ou nos estudos publicados pelo Instituto de Economia Agrcola da Secretaria de Agricultura de So Paulo, ou equivalentes em outros Estados, devendo-se atentar-se para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pr determinada, que deve ser equipara produo do imvel em estudo. Em outras palavras, sugerimos cuidado quando da adoo de tabelas com valores mdios de produo, uma vez que cada imvel tem produtividade nica. Pastagem artificial considerada como cultura comercial, observando-se as mesmas normas para sua avaliao. Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAO DE IMVEIS RURAIS, NBR 8799/85, no que se refere avaliao de culturas temos o seguinte: 9.2.2.3. - Na avaliao das culturas perenes domsticas, deve ser empregado o mtodo de custo de reposio (de formao), computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e manuteno, at a poca que se deveria iniciar a produo, acrescido do valor lquido das safras perdidas neste perodo, sempre que houver valor econmico significativo na regio. 9.2.2.4. - Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais, em produo, deve ser empregado o mtodo de custo de reposio acrescido do valor econmico da plantao. Este dever ser equiparado ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma. 9.2.2.5. - Na avaliao de essncias florestais homogneas ser considerado o valor econmico da plantao, que, no caso, pode ser equiparado ao valor presente do rendimento lquido dos desbastes peridicos vincendos e do corte final. 9.2.2.6. - Os casos indicados em 9.2.2.4. e 9.2.2.5. podero receber idntico tratamento metodolgico desde que sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espcie de cultura.

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9.2.2.7. - Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais e de essncias florestais, pode ser, tambm, empregado o mtodo residual, quando possvel obter, na mesma regio, dados de mercado comparveis e confiveis. 9.2.2.8. - A avaliao de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apurao do custo de reposio, acrescido do valor econmico da plantao. Este valor equiparado ao valor presente de rendimentos lquidos da safra pendente, no momento da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco. A seguir transcrevemos alguns comentrios do Eng. Agr. Adilson Jos Magossi, publicados no trabalho Mtodos para avaliao de Florestas Artificiais. Um anlise mais aprofundada do assunto e, considerando o princpio bsico da engenharia de avaliaes, que visa determinar o valor otimizado do bem considerado, pode-se distinguir uma nica metodologia bsica. Admitindo-se o princpio bsico de se calcular o valor otimizado do bem, resta uma nica frmula de clculo, que aquela que considera o valor integral da produo, ou seja, visa calcular o LUCRO CESSANTE do bem produtivo considerado. Alis, na prpria Norma Brasileira publicada, embora com redao (algo) confusa, o princpio foi lembrado no item 9.2.2.6. quando estabelece que os casos tratados em 9.2.2.4 e 9.2.2.5. podiam receber tratamento idntico; ora, o item 9.2.2.4. trata das culturas permanentes e temporrias e, o item 9.2.2.5. trata das essncias florestais, ou seja, os dois itens em conjunto englobam todos os tipos de culturas e, o item 9.2.2.5. estabelece como mtodo avaliatrio o mtodo do valor econmico que visa calcular o somatrio dos rendimentos lquidos esperados, ou seja, o mtodo do lucro cessante. Por outro lado, as vezes no se conhece o ciclo vegetativo da cultura e, nesse caso, a avaliao, suprindo essa deficincia, poder ser efetivada atravs de uma variante do mtodo do valor econmico, que o mtodo que engloba o custo de formao (atualizado para a data da avaliao) e o valor do rendimento lquido deixado de auferir durante o perodo da formao e reposio. Neste ponto, o Eng. Magossi sugere um texto substitutivo para a Norma, texto este que, embora represente fielmente a inteno da Norma, estabelece, de forma mais clara a metodologia a ser empregada na avaliao de culturas. Na avaliao de culturas, ser adotado o mtodo do valor econmico, que visa calcular o valor presente dos rendimentos lquidos esperados, deduzido das despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de risco. No caso de no se conhecer o ciclo da cultura, o valor econmico ser calculado atravs do somatrio do valor atual do custo de formao, acrescido do valor presente das expectativas de receitas durante o perodo de formao, devidamente compensadas as receitas intermedirias e submetidas a um coeficiente de risco.

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No caso de se avaliarem culturas no recomendveis para o local, dever ser considerado apenas e to somente, o valor atual do custo de formao. Nesse texto, verifica-se que existe um mtodo bsico para avaliao, que aquele que prev o clculo do valor com base no rendimento integral da cultura, uma vez que se procura o valor de um bem produtivo. Subsidiariamente, quando no se conhece o ciclo econmico vegetativo da cultura pode-se calcular seu valor por um mtodo que visa uma perfeita recomposio do patrimnio, calculando todos os custos envolvidos, aos quais se acrescentam as receitas deixadas de auferir durante o perodo necessrio a essa recomposio. Um terceiro mtodo seria vlido apenas e to somente, nos caso de culturas no-adaptveis ao local, nas quais nunca haveria uma produo regular. Em resumo, a avaliao de culturas dever ser feita, sempre que possvel, por um nico mtodo e, quando no houver condies de se aplicar tal metodologia, estar-se-ia prevendo uma metodologia perfeitamente adequada. Lembramos novamente que os custos de formao devem ser equiparados produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de formao de $ 1.000,00/ha considerando uma expectativa de produo de 100 ton./ha; a utilizao deste custo em uma propriedade com produo de 50 ton./ha a estaria supervalorizando, enquanto que outra com produo de 150 ton./ha a subvalorizaria. 4.1.1. AVALIAO DE UM POMAR DE LARANJA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade os dados agronmicos necessrios. Neste caso: espaamento (212 ps/ha ou 47,17 m/p), produtividade mdia (560 caixas/ha) e formao (perodo de formao) de 4 anos. Segundo a NBR 8799/85, item 9.2.2.4: "Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais, em produo, deve ser empregado o mtodo de custo de reposio acrescido do valor econmico da plantao. Este dever ser equiparado ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma". A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma : V = CF + VE sendo: CF = custo de reposio;

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VE = valor econmico da plantao. No caso de um pomar de laranja em produo, no seu quinto ano, COM A COLHEITA PENDENTE na poca da avaliao, temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 onde: CF = custo de formao, ou seja, somatrio das despesas do 1 ao 4 ano - eqivale ao termo custo de reposio; (RL x Fa x r) = eqivale ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, acrescido do rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma. O nmero de anos menos um, significa que, est sendo descontado o ltimo ano do perodo de formao da cultura porque, neste ano j existe uma produo razovel. RL1 = rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos como sendo: RL = renda lquida obtida em uma safra mdia; Fa = inverso do FATOR DE VALOR FUTURO PARA PAGAMENTO NICO, correspondente ao nmero de anos menos um necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie; r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na comercializao da fruta. Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da renda lquida obtida em uma safra mdia.

custo custo custo custo custo

676,75/ha 378,37/ha 558,42/ha 731,83/ha $ 2.345,37/ha custo de manuteno anual com o pomar em $ 782,89/ha produo preo mdio recebido pelo produtor $ 2,30/cx. Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo:

de de de de de

formao do 1 ano manuteno do 2 ano manuteno do 3 ano manuteno do 4 ano formao do 1 ao 4 ano

$ $ $ $

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renda bruta total: 560 cx./ha x $ 2,30/cx. = $ 1.288,00/ha despesas de manuteno = $ 782,89/ha e, a renda lquida ser de: RL = $ 1.288,00 - $ 782,89 = $ 505,11/ha Definido o valor do custo de formao e da renda lquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros mdia (sendo que a mais usualmente adotada a definida pela poupana, ou seja, 6,00% ao ano), os valores das rendas lquidas futuras. rural. Tambm pode ser adotada como taxa de juros o valor desta para crdito

Assim, o fator de valor presente para trs safras, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. igual a: Fa =
(1 + i) N - 1 = (1 + i) N x i

O fator [(1 + i)n - 1] [(1 + i) n x i] denominado FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o clculo num regime de capitalizao a Juros Compostos, onde, ao final de cada perodo de capitalizao (n), os juros so incorporados ao capital, passando a render juros no perodo seguinte (juros sobre juros). Fa =
(1 + 0,06) 3 - 1 = 2,6730 (1 + 0,06) 3 x 0,06

Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e molstias, possveis quedas de preos e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. Pode-se tambm utilizar-se a taxa de risco de seguro das culturas. E, o VALOR DO POMAR EM PRODUO COM A COLHEITA PENDENTE, ser dado por: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.345,37/ha + ($ 505,11/ha x 2,6730 x 0,90)] + $ 505,11/ha = V = [$ 2.345,37/ha + $ 1.215,14/ha] + $ 505,11 = V = $ 4.065,62/ha ou $ 19,18/p com produo mdia de 2,64 cx./p Outro exemplo de clculo do valor de um pomar, em outro perodo de formao seria de: O valor de um pomar no 5 ano com a colheita recm realizada ser dado por:

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V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 2.345,37 + ($ 505,11 x 2,6730 x 0,90) = V = $ 3.560,51/ha ou $ 16,79/p OUTRO EXEMPLO: O VALOR DE UM POMAR NO 5 ANO, COM A COLHEITA RECM REALIZADA, SABENDO-SE QUE O CICLO DA CULTURA, NA PROPRIEDADE EM ESTUDO DE 15 ANOS. SABE-SE TAMBM QUE A PRODUO DE 560 CX./ha AT O 10 ANO E DEPOIS CAI 10% AO ANO AT A COLHEITA FINAL NO 15 ANO. neste caso, conforme recomendao das Normas, quando conhecido o ciclo da cultura, iremos adotar o mtodo do valor econmico. V = (RL6 ao 10 ano x Fa6 ao 10 ano x r) + (RL11 x Fa11 x r) + (RL12 x Fa12 x r) + (RL13 x Fa13 x r) + (RL14 x Fa14 x r) + (RL15 x Fa15 x r) = RL6 ao 10 ano = renda lquida mdia do 6 ao 10 ano = (560 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 505,11 Fa6 ao 10 ano = fator de valor presente do 6 ao 10 ano = [(1 + 0,06) 5 - 1] [(1 + 0,06)5 x 0,06] = 4,2124 RL11 = renda lquida do 11 ano = 560 cx./ha x 0,9 = (504 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 376,31 Fa11 = fator de valor presente do 11 ano = 1(1 + 0,06)6 = 0,7050 RL12 = renda lquida do 12 ano = 504 cx./ha x 0,9 = (453 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 259,01 Fa12 = fator de valor presente do 12 ano = 1(1 + 0,06)7 = 0,6650 RL13 = renda lquida do 13 ano = 453 cx./ha x 0,9 = (408 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 155,51 Fa13 = fator de valor presente do 13 ano = 1(1 + 0,06)8 = 0,6274 RL14 = renda lquida do 14 ano = 408 cx./ha x 0,9 = (367 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 61,21 Fa14 = fator de valor presente do 14 ano = 1(1 + 0,06)9 = 0,5919 RL15 = renda lquida do 15 ano = 367 cx./ha x 0,9 = (330 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ -23,89 Fa15 = fator de valor presente do 15 ano = 1(1 + 0,06)10 = 0,5584 Substituindo: V = (505,11 x 4,2124 x 0,9) + (376,31 x 0,7050 x 0,9) + (259,01 x 0,6650 x 0,9) + (155,51 x 0,6274 x 0,9) + (61,21 x 0,5919 x 0,9) + (-23,89 x 0,5584 x 0,9) =

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V = $ 2.434,37/ha. Casos excepcionais devem ser analisados especificamente, atendendose sempre s recomendaes das Normas. 4.1.2. AVALIAO DE UM CAFEZAL

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados agronmicos necessrios, neste caso: densidade (1.300 plantas/ha ou 7,69 m/p), produtividade mdia (30 sacas de 60 Kg beneficiadas/ha) e formao (perodo de formao de 2 anos e meio). A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma : V = CF + VE sendo: CF = custo de reposio; VE = valor econmico da plantao. No caso de um cafezal em produo, no seu quinto ano, com a colheita pendente na poca da avaliao, temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = CF = custo de formao, ou seja, somatrio das despesas do 1 ao 2 ano e meio (RL x Fa x r) + RL1 = eqivale ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, acrescido do rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma. O nmero de anos menos um, significa que, est sendo descontado o ltimo ano do perodo de formao da cultura porque, neste ano j existe uma produo razovel. RL1 = rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos como sendo: RL = renda lquida obtida em uma safra mdia; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao nmero de anos menos um necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na comercializao da fruta.

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Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da renda lquida obtida em uma safra mdia.

custo de formao do 1 ano custo de manuteno do 2 ano e meio custo de formao do 1 ao 2 ano e meio

$ 1.235,00/ha $ 793,00/ha $ 2.028,00/ha custo de manuteno. anual com o cafezal em $ 1.470,00/ha produo preo mdio recebido pelo produtor (caf fino para $ 68,56/sc. exportao) Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 30 sc./ha x $ 68,56/sc = $ 2.056,80/ha despesas de manuteno = $ 1.470,00/ha e, a renda lquida anual ser de: RL = $ 2.056,80 - $ 1.470,00 = $ 586,80/ha/ano ou, a renda lquida semestral de: RL = $ 586,80/ha 2 = $ 293,40/ha/semestre Definido o valor do custo de formao e da renda lquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros mdia, os valores das rendas lquidas futuras. Assim, o fator de valor presente para uma safra e meia, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. ou 2,96% por semestre igual a, considerando o perodo em semestres: Fa = [(1 + 0,0296)3 - 1] [(1 + 0,0296)3 x 0,0296] = 2,83 Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e molstias, possveis quedas de preos e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. por: E, o valor do cafezal em produo com a colheita pendente, ser dado V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.028,00/ha + ($ 293,40/ha x 2,83 x 0,90)] + $ 586,80/ha = V = [$ 2.028,00/ha + $ 747,29/ha] + $ 586,80 =

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V = $ 3.362,09/ha ou $ 2,59/p em produo. 4.1.3. AVALIAO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA

Primeiramente deve-se buscar na propriedade em estudo os dados agronmicos necessrios, neste caso: densidade (400 plantas/ha em sangria, em um seringal adulto), produtividade mdia (equivalente a 1.200 Kg/ha de borracha seca) e formao (perodo de formao de 7 anos), com explorao de cultura intercalar do 1 ao 4 ano de milho, ocupando 60% da rea. O sistema de explorao em meia espiral, com a sangria efetuada na mesma planta a cada trs dias, totalizando 84 sangrias efetivas/ano, no perodo de Outubro a Julho, necessitando para tanto de um sangrador para cada 4,5 hectares. Emprega-se ainda seis estimulaes qumicas no ano, durante a produo, com ethrel a 2,5% e 11,0 gramas por planta por aplicao. A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma : V = CF + VE sendo: CF = custo de reposio; VE = valor econmico da plantao. No caso de um seringal em produo, no seu dcimo ano, aps o perodo de colheita, na poca da avaliao, temos: V = CF + (RL x Fa x r) = ano CF = custo de formao, ou seja, somatrio das despesas do 1 ao 6

(RL x Fa x r) = eqivale ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco. O nmero de anos menos um, significa que, est sendo descontado o ltimo ano do perodo de formao da cultura porque, neste ano j existe uma produo razovel. Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos como sendo: RL = renda lquida obtida em uma safra mdia; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao nmero de anos menos um necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na comercializao do produto.

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Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da renda lquida obtida em uma safra mdia.

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custo de formao do 1 ano

$ 1.324,00/ha custo de manuteno do 2 e $ 3 ano 559,00/ha custo de manuteno do 4 $ ano 647,00/ha custo de manuteno do 5 e $ 6 ano 713,00/ha custo total de formao $ 3.243,00/ha custo de manuteno anual $ 1.356,00/ha preo mdio recebido pelo $ 1,25/kg de bs produtor

Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 1.200 kg bs/ha x $ 1,25/kg de bs = $ 1.500,00/ha despesas de manuteno = $ 1.356,00/ha e, a renda lquida ser de: RL = $ 1.500,00 - $ 1.356,00 = $ 144,00/ha Definido o valor do custo de formao e da renda lquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros mdia (sendo que a mais usualmente adotada a definida pela Constituio, ou seja, 12,00% ao ano), os valores das rendas lquidas futuras. Assim, o fator de valor presente para seis safras futuras, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. igual a: Fa = [(1 + 0,06)6 - 1] [(1 + 0,06)6 x 0,06] = Fa = 4,9173 Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e molstias, possveis quedas de preos e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. E, o valor do seringal em produo com a colheita j realizada, ser dado por: V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 3.243,00/ha + ($ 144,00/ha x 4,9173 x 0,90) = V = $ 3.880,28/ha ou $ 9,70/p em produo.

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4.1.4.

AVALIAO DE FLORESTAS ARTIFICIAIS

De acordo com trabalho do engenheiro Adilson Jos Magossi, pelo mtodo do valor econmico, a frmula avaliatria bsica bastante simples e, pode ser representada pela expresso: V = RL x A x r = onde: V = valor econmico procurado RL = renda lquida esperada, ou soma das rendas lquidas esperadas durante a vida econmica da cultura. A = fator de antecipao da receitas, ou seja, fator de valor presente das receitas futuras. r = coeficiente de risco, compreendendo a possibilidade de perda da cultura ou de queda no preo de venda, por poca de explorao. No caso concreto de eucalipto, que se trata de cultura que permite a explorao econmica por trs ou quatro cortes sucessivos, o segundo membro da frmula compreende trs ou quatro termos (no caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes ou com outras produes mdias esperadas, deve-se adaptar os clculos mostrados a seguir): V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A produtividade (exemplo fictcio) esperada para eucalipto destinado a produo de celulose de: Para o primeiro corte Para o segundo corte Para o terceiro corte 390 estreos/ha aos 05 anos; 480 estreos/ha aos 10 anos; 400 estreos/ha aos 15 anos;

Considerando a frmula bsica avaliatria, entende-se que, para um bosque no primeiro ano aps o plantio, o Valor Econmico ser expresso da seguinte forma: V1 = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) A renda lquida 1 (RL1) representada pela produtividade mxima esperada no primeiro corte, que de 390 st/ha, aos 5 anos. A renda lquida 2 (RL2) representada pela produtividade mxima esperada no segundo corte, que de 480 st/ha, aos 5 anos, aps o primeiro corte. A renda lquida 3 (RL3) representada pela produtividade mxima esperada no terceiro corte, que de 400 st/ha, aos 5 anos, aps o segundo corte.

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O fator de antecipao 1 (A1) representado pela deduo de antecipao de capital pelo tempo necessrio, para que a renda lquida 1 se torne vivel. O primeiro corte e, conseqentemente, a primeira renda lquida, correspondente ao volume esperado de 390 st/ha, s ser efetiva aos 5 anos; porm, como a cultura tem apenas 1 ano de idade (premissa), ento, o fator de antecipao 1 (A1) ser igual ao resultado da expresso matemtica: A1 = 1(1+i)4, sendo i a taxa de retorno de capital considerada, que igual a 8% anual e, 4 resultado de 5 anos - 1 ano (premissa). A1 = 1(1+0,08)4 = 0,7350 O fator de antecipao 2 (A2) representado pela deduo de antecipao de capital pelo tempo necessrio, para que a renda lquida 2 (RL2) se torne vivel, o que ocorrer apenas aos 9 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a brotao). Este fator de antecipao ser calculado pela expresso: A2 = 1(1+0,08)9 = 0,5002 O fator de antecipao 3 (A3) representado pela deduo de antecipao de capital pelo tempo necessrio, para que a renda lquida 3 (RL3) se torne vivel, o que ocorrer apenas aos 14 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a segunda brotao + 5 para a terceira brotao). Este fator de antecipao ser calculado pela expresso: A3 = 1(1+0,08)14 = 0,3405 O coeficiente de risco estimado em 10%. Dessa forma, considerando p o preo da madeira ou produto florestal esperado, a frmula ficar: V1 = [(RL1 x A1) + (RL2 x A2) + (RL3 x A3) + (RL3 x A3)] x r = V1 = [(390 x p x 0,7350) + (480 x p x 0,5002) + (400 x p x 0,3405)] x 0,90 = V1 = [(390 x 0,7350) + (480 x 0,5002) + (400 x 0,3405)] x 0,90 x p = V1 = 597 x p Para uma floresta com 2 anos de idade, a frmula avaliatria ser: A1 = 1(1+0,08)3 = 0,7938 [5 anos para primeiro corte - 2 anos (idade da floresta avalianda) = 3 anos] A2 = 1(1+0,08)8 = 0,5402 [10 anos para segundo corte - 2 anos (idade da floresta avalianda) = 8 anos] A3 = 1(1+0,08)13 = 0,3677 [15 anos para segundo corte - 2 anos (idade da floresta avalianda) = 13 anos]

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do que resulta: V2 = [(390 x 0,7938) + (480 x 0,5402) + (400 x 0,3677)] x 0,90 x p = V2 = 644 x p Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceo do preo, podem-se tabelar todas as frmulas avaliatrias para todos os anos viveis, a saber: 4.1.5. TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS IDADE 1 2 3 4 5 1 CORTE 2 CORTE 3 CORTE 597 497 245 644 537 265 696 580 286 751 623 308 786 645 333

Com o auxilio da tabela de avaliao de bosques de eucaliptos, explorados pelo regime de talhadia - obteno de madeira para fins energticos ou obteno de polpa para o fabrico de papel, de autoria do engenheiro agrnomo Adilson Jos Magossi, torna-se bastante simples a determinao do Valor Econmico de um bosque, pois basta o seguinte procedimento: 1. enquadra-se o bosque na situao tcnica padro, segundo a idade de plantio ou da brotao. 2. procura-se na tabela, o fator correspondente. 3. multiplica-se o fator tabelado pelo preo vigente, obtendo-se, por fim, o valor do bosque por unidade de rea. O preo bsico, obtido atravs de pesquisa indicou o valor bsico de $ 5,27/st para madeira em p destinada a produo de celulose, logo, o valor do bosque ser igual a: V = 597 x $ 5,27 = $ 3.146,19/ha. 4.1.6. AVALIAO DE UMA CULTURA DE CANA DE ACAR

No caso de cana de acar, onde a produo j ocorre no mesmo ano agrcola, os dados publicados como custo de formao, na verdade representam os custos de formao e de manuteno. Desta forma, o mtodo mais indicado por se tratar de uma cultura que possui um ciclo conhecido e esperado, o mtodo econmico. Assim, teremos, para cana de primeiro ano, perodo da colheita: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de colheita A1 = 1

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RL2 = renda bruta no segundo ano - custos operacionais no segundo ano A2 = 1(1+i)N = 1(1+0,12)1 = 0,8928 RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos operacionais no terceiro ano A3 = 1(1+0,12)2 = 0,7972 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos operacionais no quarto ano A4 = 1(1+0,12)3 = 0,7118 r = taxa de risco = 5% = 0,95 No caso de cana recm implantada, deve-se deduzir de RL1 o custo operacional de manuteno no primeiro ano. Assim, como exemplo, admitindo cana de primeiro ano, recm implantada, temos (admitindo, como exemplo, que na regio em estudo, efetua-se normalmente apenas quatro cortes na cana): Custos operacionais da propriedade em estudo. primeiro ano, esperada: 100t/ha custos de manuteno custos de colheita custos totais produtividade $ 412,00/ha $ 81,00/ha $ 493,00/ha

segundo ano, produtividade esperada: 78t/ha custos de manuteno $ 348,00/ha custos de colheita $ 56,00/ha custos totais $ 404,00/ha terceiro ano, produtividade esperada: 65t/ha custos de manuteno $ 332,00/ha custos de colheita $ 47,00/ha custos totais $ 379,00/ha quarto ano, produtividade esperada: 60t/ha custos de manuteno $ 331,00/ha custos de colheita $ 44,00/ha custos totais $ 375,00/ha Preo mdio recebido pelo produtor $ 8,71/ton. Do que resulta, como Valor Econmico da cultura: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de manuteno e colheita no primeiro ano =

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RL1 = 100t/ha x $ 8,71 - $ 493,00 = $ 378,00/ha A1 = 1(1+0,12)1,5 = 0,8437 (18 meses) RL2 = renda bruta no segundo ano - custos de manuteno e colheita no segundo ano = RL2 = 78t/ha x $ 8,71 - $ 404,00 = $ 275,38/ha A2 = 1(1+0,12)2,5 = 0,7533 RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manuteno e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha A3 = 1(1+0,12)3,5 = 0,6726 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manuteno e colheita no quarto ano = RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha A4 = 1(1+0,12)4,5 = 0,6005 r = taxa de risco = 5% = 0,95 do que resulta, V = [($ 378,00 x 0,8437) + ($ 275,38 x 0,7533) + ($ 187,15 x 0,6726) + ($ 147,60 x 0,6005)] x 0,95 = V = $ 703,83/ha. Outros exemplos de avaliao de cultura de Cana de Acar: Para cana logo aps a colheita do segundo corte: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manuteno e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha A3 = 1(1+0,12)1 = 0,8929 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manuteno e colheita no quarto ano = RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha A4 = 1(1+0,12)2 = 0,7972 r = taxa de risco = 5% = 0,95 do que resulta,

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V = [($ 187,15 x 0,8929) + ($ 147,60 x 0,7972)] x 0,95 = V = $ 270,53/ha. Para cana no terceiro corte, em fase de colheita: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 47,00 = $ 519,15/ha A3 = 1,0000 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manuteno e colheita no quarto ano = RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha A4 = 1(1+0,12) = 0,8928 r = taxa de risco = 5% = 0,95 do que resulta, V = [($ 519,15 x 1,0000) + ($ 147,60 x 0,8928)] x 0,95 = V = $ 618,38/ha. 4.1.7. AVALIAO DE CULTURAS TEMPORRIAS

Para culturas temporrias, temos, segundo s Normas: Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais, em produo, deve ser empregado o mtodo de custo de reposio acrescido do valor econmico da plantao. Este dever ser equiparado ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma. Ou seja, o critrio o mesmo utilizado para culturas perenes. A expresso algbrica que melhor traduz o texto da Norma : V = CF + VE sendo: CF = custo de reposio; VE = valor econmico da plantao. Os componentes deste valor econmico da plantao podem ser definidos como sendo:

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RL = renda lquida obtida em uma safra mdia; Fa = fator de valor presente da safra futura e; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e molstias, fenmenos climticos (geada, ...) alm de perturbaes na comercializao do produto. Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formao e da renda lquida obtida em uma safra mdia.

4.1.6.1. Exemplo: CULTURA DE MILHO trao motomecanizada, produo de 80 sacas de 60 Kg/ha. custo de formao = custos de colheita = custos totais = preo mdio recebido produtor = $ 203,80/ha $ 86,10/ha $ 289,90/ha pelo $ 5,55/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronmicos da cultura, mdios da regio quando no existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 80 sc./ha x $ 5,55/sc. = $ 444,00/ha despesas = $ 289,90/ha e, a renda lquida ser de: RL = $ 444,00 - $ 289,90 = $ 154,10/ha O Fator de Valor Presente ser calculado considerando que restava quando da avaliao, um ms para a colheita (1,06(1360) - 1 x 100 = 0,016% a.d.) Fa = (1+0,00016)-30 = 0,9952 E, o valor da cultura de milho, ser dado por: V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 203,80/ha + ($ 154,10/ha x 0,9952 x 0,95) = V = $ 349,49/ha. 4.1.8. AVALIAO DE PASTAGENS

tema.

A seguir reproduzimos parte do trabalho publicado pela CESP sobre o

Na agropecuria, a formao de pastagem e sua manuteno em bom estado torna-se vital para se atingir ndices desejveis socialmente de produtividade do rebanho. Qualquer fazenda de criao deve ter,

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obrigatoriamente, uma rea significativa de pastagem formada, conduzida segundo mtodos modernos, para tornar-se econmica. Existem centenas de variedades de pastagens, adaptveis s mais diversas condies de solo e clima que se verificam no Brasil. Nas regies de cerrados, que cobrem grandes propores territoriais do centro oeste, a introduo de cultivares de gramneas conhecidas genericamente como Brachiaria, possibilitou o surgimento de uma pecuria organizada na forma empresarial, com excelente rendimento, em reas onde h poucos anos prevalecia o latifndio improdutivo. A pastagem uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuria de corte e de leite, que constituem a principal fonte de protena para a alimentao humana. A formao de pastagem obedece as mesmas fases da formao de qualquer outra cultura: limpeza do terreno, preparo do solo, semeadura e manuteno. A colheita e armazenagem para uso no perodo de entressafra utilizado em apenas algumas regies do globo. No Brasil as condies climticas permitem o pastejo durante o ano todo e, com raras excees e em pequena escala, o excedente do perodo de brotao intensiva destinada ao preparo de feno, para prevenir de alimento os animais no inverno, quando as pastagens ressecam e perdem a palatabilidade e o valor nutritivo. A manuteno da pastagem em bom estado de pastejo requer custos elevados, pela forma de utilizao do pasto, em que os animais cortam a parte area com os dentes e pisoteiam as touceiras, mantendo-as rasteiras, enquanto os vegetais que no servem para pastejo so recusados e crescem, concorrendo com a pastagem, no consumo de nutrientes e gua existentes no solo, tendo que ser roados com freqncia, para permitir o vicejamento das espcies aproveitveis pelos animais. Na formao da pastagem o solo deve ser preparado de forma a se eliminar a maior porcentagem possvel da vegetao rasteira nativa, concorrente com a espcie semeada. conveniente a explorao por um perodo mnimo de dois anos consecutivos com a agricultura, antes de semear a pastagem, visando, com os cultivos, eliminar as razes remanescentes no solo, evitando as futuras brotas das espcies indesejveis. Os fazendeiros que no tem rebanho suficiente para lotar suas invernadas arrendam o excedente de rea formada com pastagem exigindo uma lotao mxima de nmero de cabeas por hectare, procurando evitar a degradao precoce das invernadas. Na avaliao de uma pastagem devem ser considerados os aspectos relativos topografia do terreno, aos aspectos de conservao do solo, a natureza do desmatamento e preparo do solo; aos anos de uso do solo com cultivos anteriores; as espcies de cultivares; ao estado de conservao da pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeas/ha/ano. As pastagens tradicionais formadas h algumas dcadas foram cultivadas em terreno coberto de matas virgens, que foram derrubadas a machado e queimadas, em alguns casos foram feitas roas caipiras antes da semeadura.

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Em outros casos efetuou-se agricultura rotineira e espoliativa at a degradao do solo, quando, como ltima alternativa veio a explorao da pecuria. A pecuria moderna adota diversos mtodos para cultivar o capim. Na regio amaznica onde a cobertura natural do solo a mata, as rvores e os arbustos so derrubados e queimados indiscriminadamente, para limpar o terreno, numa ao predadora, antisocial e criminosa dos latifundirios gananciosos que procuram lucro fcil e enriquecimento rpido. Nas regies de cerrado, a vegetao derrubada por correntes, tracionadas por tratores potentes, em seguida enleirada. O terreno arado e gradeado para ser semeado. Em muitos casos o pecuarista efetua a correo da acidez do solo e aduba-o, prevendo melhor vicejamento da pastagem, formao de maior volume de massa verde e incorporao de micronutrientes para os animais. As terras de campo, com predominncia de vegetao rasteira, prescindem da ao do corrento, bastando a arao-gradeao com grade pesada e a semeadura de cultivares nobres, em substituio ao capim nativo. OPERAES DESTINADAS A FORMAO DE PASTAGEM Nas regies onde a cobertura de matas, as operaes so as seguintes: explorao de madeira - consiste na retirada das madeiras teis, para serraria ou para construes de benfeitorias no prprio estabelecimento; Derrubada da vegetao inaproveitvel para a explorao da madeira, com emprego de serra eltrica manual, machados e foices; Queima da vegetao seca - esta operao anti-social, constitui crime contra a natureza e forma de calcinar o hmus do solo, acelerando sua degradao. No entanto, ainda a forma utilizada em larga escala. Aps a queimada, planta-se milho, arroz, algodo, soja e outras culturas por algum perodo, objetivando a eliminao das coivaras e a obteno de produto para amortecer os custos do desbravamento. AQUISIO DE SEMENTES E SEMEADURA O fazendeiro geralmente procura economizar na formao da sua fazenda efetuando por parte as tarefas. No incio j prepara canteiros com as variedades de pastagens que deseja cultivar e anualmente colhe sementes e semeia nas reas destinadas pastagem. Os tocos, remanescentes das primitivas rvores grossas, so eliminados ao longo dos anos. Os terrenos cobertos com vegetao de cerrado, cerrado e croa ou mata seca, para explorao de gros ou fibra, necessita de correo da acidez e adubao, mas como esses insumos so caros, principalmente o transporte do calcrio, procurando conter gastos, o fazendeiro evita estes dispndios. O terreno ento, desbravado, arado uma ou duas vezes e semeado com a semente de pastagem. Somente alguns piquetes, para tropa, so adubados.

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PREPARO DO SOLO O terreno tem que ser convenientemente preparado para o plantio. Esta atividade efetuada com emprego de grade-arado pesada. Efetuam-se duas ou trs operaes de arao-gradeao (com intervalos de 30 a 40 dias), para eliminar o mximo de razes remanescentes. conveniente a catao das razes afloradas, para ocorrer melhor perfilamento da pastagem. Quando o solo vem sendo cultivado com alguma espcie anual, para seu preparo basta uma gradeao com grade simples. No estado de So Paulo normal o arrendamento do solo para culturas anuais, por geralmente 05 anos. Neste caso indispensvel o uso de corretivos e adubos, pois o solo j est vem equilibrado. SEMEADURA Para semear, a semente deve ser adquirida de procedncia idnea, de firma registrada nos rgos oficiais e que sejam fiscalizadas por tais rgos e, que ofeream sementes certificadas, cujo certificado garanta a qualidade, o cultivar e o poder germinativo. As sementes coletadas no campo, produzidas sem os cuidados necessrios so de menor preo, mas alm de ser necessrio maior volume para plantar, pode ocorrer m germinao e conseqente m formao da pastagem, exigindo-se novas operaes de preparo do solo e novos gastos com sementes, alm da perda de um ano agrcola. Cada espcie tem um preo de mercado, que vria tambm conforme a origem e qualidade da semente e conseqentemente a quantidade usada na semeadura por hectare. O plantio pode ser feito com semeadoras em conjunto com culturas anuais (milho, arroz), sendo que aps o ciclo colhe-se o produto e fica a pastagem praticamente formada. Outra prtica bastante adotada a lano por meios mecnicos e por ltimo a manual. No caso de capineiras (napier) planta-se em sulcos, prtica similar ao plantio da cana-de-acar. Existe tambm o plantio por mudas, prtica adotada para alguns tipos de gramneas (grama estrela, Mato Grosso etc.). Cerca de 15 dias aps a semeadura ocorre a germinao e com 06 meses a pastagem est formada, em ponto de pastoreio. de pleno conhecimento do pecuarista que a correo da acidez do solo aumente consideravelmente a produo de massa verde e que a adubao eleva, vantajosamente, a quantidade e a qualidade do alimento para os animais, alm de fornecer planta os elementos essenciais, aproveitveis pelo rebanho na produo de produtos animais. As divises de pastagens, em invernadas ou piquetes, so programadas de acordo com o manejo que se pretende imprimir ao rebanho. Animais de boa linhagem, saudveis e produtivos requerem pastagem bem formada,

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tecnicamente conduzida, mantida em condies de propiciar bom alimento, facilitando rapidez na transformao da massa verde em carne, leite, e outros produtos. Um projeto de formao e manuteno de pastagem deve prever a otimizao da concentrao cabea/hectare, a um ndice econmico por um longo perodo para o fazendeiro, para que ele assegure safras anuais e obtenha lucro. CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM A avaliao objetiva determinar os valores necessrios e suficientes para a reposio integral do objeto avaliando, acrescentando-se-lhe, quando for o caso, o valor econmico ou renda deixada de auferir. Na avaliao de pastagem adota-se o mesmo mtodo empregado para as culturas temporrias, o qual se baseia no valor econmico do produto a ser obtido, deduzidas as despesas vincendas. No caso desta cultura, no havendo parmetro para medir o seu preo de venda, uma vez que no praxe oferecer venda o feno resultante da pastagem colhida e preparada, para consumo no local onde se encontre o animal consumidor. O aluguel de pastagem inclui, obrigatoriamente, o aluguel da rea onde ela se encontra fixada, para onde o animal ter que ser levado para pastar. Neste caso, determina-se apenas o custo de formao e tratando-se de pastagem no primeiro ano de formao, acresce-se a renda deixada de auferir durante o perodo de formao. 4.1.9. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAO DE PASTAGEM POR HECTARE
ITENS
DESTOCA
LIMPEZA DO SOLO/CATAO

ARAO CALAGEM GRADEAO (2X) SEMEADURA/ADUBA O TRATOS CULTURAIS TOTAL DE DIAS CUSTO DIRIO
DESPESAS COM OPERAES

MO DE OBRA TRATORISTA COMUM 1,0 0,7 2,0 0,2 0,4 0,13 0,2 0,25 1,5 4,5 1,88

TRATOR

ARADO

GRADE

DISTRIB
CLCARE O

SEMEADURA
ADUBAO

CARRETA

0,7 0,2 0,4 0,13 0,2 0,25 1,88

0,2 0,4 0,13 0,2 0,25 0,4 0,2 0,13 0,25 0,2

subtotal

MATERIAIS
ITENS CALCRIO SEMENTES SUPERFOSFATO SIMPLES MIREX SEMENTES DE LEGUMINOSAS UNIDAD E TON. KG TON. KG KG QUANTIDADE 1 6,8 0,1 2 4 VALOR UNITRIO VALOR TOTAL

Assim, o valor econmico da pastagem representado pela soma do custo de formao ou reposio, com valor do aluguel correspondente pastagem semelhante, durante o perodo necessrio formao. No h que se falar em coeficiente de risco, pois no h renda direta.

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4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198)
DISCRIMINAO GRADAGEM PESADA CONSERVAO DO SOLO DISTRIBUIO DE CALCRIO + MDO GRADAGEM NIVELADORA SEMEADURA E ADUBAO (TERENCE) CAPINA MANUAL CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAES SEMENTES CALCRIO DOLOMTICO + FRETE ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE (20%@/CB.) TOTAL GERAL CONSERVAO VALOR PASTAGEM UNIDADE OPERAES HM HM HM HM HM HH HH MATERIAIS KG TON. TON. KG OUTROS MS PREO UNITRIO 18,88 11,15 12,77 13,86 0,80 0,80 0,80 QUANTIDADE CUSTO 1,50 0,60 0,60 0,80 4,00 4,00 0,50 28,32 6,69 7,66 11,09 3,20 3,20 0,40 76,52 31,50 45,00 28,56 3,60 108,66 35,28 220,46 ESTADO DA PASTAGEM TIMO 220,46 BOM 176,37 (0,80) REGULAR 132,28 (0,60) MAU 88,18 (0,40) PSSIMO 44,09 (0,20)

3,50 30,00 168,00 6,00

9,00 1,50 0,17 0,60

5,88

6,00

O estado de conservao da pastagem funo da presena direta dos seguintes itens: ervas daninhas; falhas na formao ou claros na pastagem; ocorrncia de eroso; presena de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nvel de manejo como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida til da pastagem; ausncia de piqueteamento (diviso da pastagem) denotando explorao extensiva, onde a tecnologia baixa; aspecto vegetativo ruim, quando as plantas j no atingem a altura mdia da espcie.

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4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198)
DISCRIMINAO DESMATAMENTO (CORTE/ENLEIRAMENTO) CONSERVAO DO SOLO GRADAGEM PESADA GRADAGEM NIVELADORA DISTRIBUIO SEMENTE/FERTILIZANTE CAPINA MANUAL ROAGEM (2 X) CONTROLE DE FORMIGAS TOTAL OPERAES SEMENTES ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOTAL MATERIAIS ALUGUEL DE (20%@/CB.) TOTAL GERAL CONSERVAO VALOR PASTAGEM UNIDADE PREO UNITRIO QUANTIDADE 4,00 0,60 1,50 0,80 1,00 3,00 0,50 0,50 CUST O 93,20 6,69 28,32 11,09 12,77 2,40 0,40 0,40 183,69 31,50 28,56 3,60 63,66 35,28 282,63 ESTADO DA PASTAGEM TIMO 282,63 BOM 226,10 (0,80) REGULAR 169,58 (0,60) MAU 113,05 (0,40) PSSIMO 56,53 (0,20)

OPERAES HM 23,30 HM HM HM HM HH HH HH 11,15 18,88 13,86 12,77 0,80 0,80 0,80

MATERIAIS KG 3,50 TON. 168,00 KG 6,00 OUTROS MS

9,00 0,17 0,60

5,88

6,00

O estado de conservao da pastagem funo da presena direta dos seguintes itens: presena de ervas daninhas; falhas na formao ou claros na pastagem; ocorrncia de eroso; presena de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nvel de manejo como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida til da pastagem; ausncia de piqueteamento (diviso da pastagem) denotando explorao extensiva, onde a tecnologia baixa; aspecto vegetativo ruim, quando as plantas j no atingem a altura mdia da espcie. 4.2. AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (CONSTRUES RURAIS) As NORMAS da ABNT preconizam que as construes devem ser avaliadas da seguinte forma: 9.2.2.1. As avaliaes das construes (edificaes e instalaes) so feitas atravs de oramentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitrios oriundos de tabelas, desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas. 9.2.2.2. A depreciao das construes e das instalaes deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais, com a considerao da vida til, aparente e provvel, bem como do estado de conservao.

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Do texto da Norma pode-se concluir que, a formula bsica para determinao do valor das construes pode ser expressa como: Custo unitrio por m x rea total x depreciao fsica e funcional Sendo que, o custo unitrio determinado atravs de oramentos ou de tabelas previamente testadas e aprovadas e a depreciao deve considerar o estado fsico, funcional e o estado de conservao. Para o caso da depreciao o ilustre engenheiro Adilson Magossi sugere que, para instalaes rsticas a no aplicao do critrio linear em funo da idade aparente e da vida til presumvel, recomendando, unicamente, o emprego do critrio baseado no estado de conservao do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados so: Estado de conservao timo bom regular precrio mau pssimo
Exemplos de caractersticas Nova Necessita pintura + Troca de telhas + Trincas + Problema estrutural Sem condies de reforma

Fator de depreciao 1,00 (100%) 0,80 (80%) 0,60 (60%) 0,40 (40%) 0,20 (20%) 0,00 (0%)

Uma segunda opo de depreciao a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de So Paulo, que considera a vida til provvel e aparente do imvel, portanto, no seria a recomendvel no caso de imveis no meio rural. Abaixo reproduzimos a tabela: COEFICIENTES DE DEPRECIAO Kd = (1 - R)n onde: Kd = coeficiente de depreciao n = idade R = razo de depreciao

4.2.1. RAZO DE CONSTRUO

DEPRECIAO

EM FUNO 4,0% 1,5% 2,0% 2,5%

DO TIPO

DE

barracos residncias proletria, rstica/mdio comercial residncias mdio superior/luxo apartamentos e escritrios

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armazns e indstrias construes de madeira

1,5% 4,0%

4.2.2. FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E DA IDADE: n 1,0 1,5 2,0 R 2,5 3,0 3,5
0,965 0,931 0,898 0,867 0,837 0,807 0,789 0,757 0,726 0,700 0,586 0,490 0,410 0,342 0,287 0,240 0,201 0,168 0,141 0,117

4,0
0,960 0,922 0,884 0,849 0,815 0,782 0,751 0,721 0,692 0,664 0,542 0,442 0,360 0,294 0,240 0,195 0,159 0,130 0,106 0,086

1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 FONTE: Estudo Edificaes - Valores de Venda - 1987

A adoo de uma ou outra tabela depende do aspecto considerado na observao das construes, bem como da verificao junto ao mercado local se esta corresponde realidade imobiliria. A norma refere-se tambm a uma depreciao funcional, a qual, entendemos como sendo aquela derivada a funcionalidade da benfeitoria dentro do contexto da atividade econmica do imvel e da regio. Como exemplo podemos citar uma propriedade com uma quantidade de construes destinadas produo de caf, s que a atividade hoje resume-se a explorao de cana de acar, tanto no imvel em estudo como em toda a regio, sendo o plantio de caf invivel devido a problemas de mo de obra e condies de clima e solo. Neste caso, a anlise da funcionalidade destas construes deve abranger alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imvel? Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e lgico, outras que forem condizentes com o problema, que determinar a funcionalidade da construo. Outra questo seria tambm o dimensionamento e capacidade operacional com relao ao tamanho do imvel e respectiva produo. Por exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produo no imvel, e sem condies de armazenar produes de terceiros. Neste caso, a depreciao funcional seria em funo da porcentagem utilizada atualmente.

- 78 -

Juntando a depreciao fsica proposta por Magossi podemos sugerir o seguinte quadro onde a depreciao funcional tambm considerada:

4.2.3.

NDICES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL DEPRECIAO FUNCIONAL

DEPRECIA 100% O FSICA utilizada ou tima

timo 100% bom 80% Regular 60% Precrio 40% mau 20%

75% utilizada ou mdia 0,75

0,60 0,45 0,30 0,15

50% utilizada ou regular 0,50

0,40 0,30 0,20 0,10

20% utilizada ou valor residual 0,20

0,16 0,12 0,08 0,04

1,00
0,80 0,60 0,40 0,20

Assim, o valor das construes ser dado pela seguinte expresso: Custo unitrio por m x rea total x depreciao fsica e funcional Para a determinao da Custo Unitrio por metro quadrado, alguns autores j elaboraram trabalhos onde eram especificados os valores bsicos para diversos tipos de construes encontradas no meio rural comumente. 5. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS As Normas especificam que: 9.2.4. Equipamentos - A avaliao deve ser feita pelo Mtodo Direto, com citao obrigatria das fontes de consulta. A depreciao deve levar em conta, alm dos aspectos mencionados em 9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manuteno e as condies de funcionamento. A avaliao de mquinas e equipamentos agrcolas deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com citao das fontes. No caso de no ser possvel a aplicao deste mtodo por falta de elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critrio sugerido pelo Eng. Victor C. Fillinger que consiste, resumidamente em: Fixa-se o preo do equipamento novo, atravs de pesquisa de mercado; Determina-se primeiro sua vida til provvel do bem, com base em tabelas publicadas (vide livro Engenharia de Avaliaes, pginas 130/132); a seguir, calcula-se a razo de depreciao anual e; por ltimo a taxa de depreciao pela idade do equipamento.

- 79 -

Um exemplo deste critrio seria: Para um determinado tipo de bem, por exemplo veculos utilitrios, temos (dados retirados dos livros Avaliaes para Garantias e Engenharia de Avaliaes, PINI):
Perodo de Depreciao (anos) Limite Mdia Limite Superior Inferior 3 4 5 8 20 10 25 12 30

veculos utilitrios maquinrio e equipamento agrcola em geral, (incluindo silos para gros, cercas e obras) edificaes rurais (somente estruturas para fins especiais e algumas instalaes para pesquisa ou armazenamento, porm no os edifcios e seus componentes estruturais)

Ou seja, mquinas e equipamentos deste tipo, tm sua vida til, estimada em no mximo igual ao limite superior, o que corresponde um depreciao anual de: D = 100A = onde: D = percentual anual de depreciao A = nmero de anos previsveis de vida til A idade limite superior no significa que o equipamento com idade maior que este no tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciao anual do equipamento. Assim para veculos utilitrios temos: D = 1005 anos = 20,00% ao ano Desta forma, considerando a idade dos equipamentos, o valor ser depreciado em, fazendo uso do mtodo do valor decrescente (Diminisching Balance Method): Kd = (1 - R)N = onde: Kd = coeficiente de depreciao R = razo de depreciao = 20,00 % ou 0,20 N = idade do equipamento (em anos) do que resulta: Kd = (1 - 0,20)N

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N idade (anos) 1,0 5,0 20,0

Kd 0,800 0 0,327 7 0,011 5

Outra tabela que fornece vida til de mquinas e equipamentos rurais :

ESPECIFICAO encanamento de rede de gua trator de roda ou esteira microtrator trator de lavoura de arroz colhedeira automotriz polvilhadeira carrinho de terreiro colheitadeira automotriz colheitadeira rebocada caminho carroa carro de bois carreta de trator arado de disco ou aiveca grade de discos semeadeira de linhas semeadeira de pastagens cultivador escarificador FONTE: DAUDT (96) ANOS 10 10 7 7 13 10 8 10 10 5 10 10 15 15 15 15 20 12 6 ESPECIFICAO plaina colhedeira de algodo grade de dente ou mola segadeira de pastagens ceifadeira plantadeira sub-solador debulhadeira de milho desintegrador de rao picadeira de forragens motor eltrico serraria pulverizador ensiladeira ordenhadeira roadeira secador de cereais adubadeira ancinho ANOS 15 8 20 10 12 10 5 10 20 15 15 20 10 7 10 10 10 8 12

6. AVALIAO DE SEMOVENTES (REBANHOS) A avaliao de animais de trabalho e rebanhos ou criaes (gado, cavalos, peixes, crustceos etc.) tambm deve ser feita pelo mtodo comparativo direto, com citao das fontes consultadas. Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados engorda sero avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados reproduo e bezerros pelo valor unitrio, e assim por diante. Para animais de elite ou de raa a avaliao tambm deve ser feita por comparao, tomando-se os cuidados necessrios se forem utilizados dados de leiles (forma de pagamento, genealogia etc.). 7. AVALIAO DE MATAS NATURAIS

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A aplicao das recomendaes a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das matas naturais j no tiver sido includo no valor da terra nua. A avaliao de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao pr requisito de ser passvel de explorao atravs de autorizao do rgo fiscalizador, com a apresentao do alvar. Uma vez atendido este, a avaliao feita atravs de inventrio florestal da rea para determinao do volume e tipo de madeira existente, conforme recomendao da NBR 8799/85: 9.2.2.7. Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais e de essncias florestais, pode ser, tambm, empregado o mtodo residual, quando possvel obter, na mesma regio, dados de mercado comparveis e confiveis. O mtodo residual aqui indicado consistiria em, determinado o volume de madeira explorvel, quantificar o tempo e o custo necessrio para a retirada desta, atravs de um nico corte. Lembramos que o custo relativo sempre ao mercado consumidor e especial ateno ao tempo, uma vez que o prprio mercado consumidor tem uma capacidade de absoro da matria prima atravs da lei de oferta e procura. A determinao do volume de madeira existente pode ser feito atravs da seguinte frmula: V=

x DAP x H x FF x FE =

onde: V = Volume de madeira em st/rvore. DAP = Dimetro altura do peito mdio. H = A altura comercial mdia do povoamento. FF = O fator de forma do tronco, devido ao espaamento e espcie empregada. FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo. Desta forma, utilizando da frmula do valor econmico, teramos: VE = RL x A x r sendo: VE = valor econmico do povoamento RL = renda lquida, obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de explorao e transporte.. A = fator de valor presente (a mesma frmula utilizada no clculo de reflorestamentos artificiais) determinado em funo do tempo necessrio para

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a retirada de toda a madeira da rea em funo da capacidade de absoro do mercado e outros fatores que afetam a atividade de explorao da mata. R = fator de risco. No caso de no existir alvar de explorao da madeira, a mesma deixa, lgico, de ter valor comercial em uma transao de compra e venda de propriedades rurais, como volume de madeira. Nestes casos, a anlise deve envolver diversas variveis, como: valorizao real que a mata exerce no entorno devido preservao de nascentes e diminuio dos riscos de depauperao do solo entre outros; se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n. 4771 de 15/09/1965 com a nova redao dada pela Lei Federal n. 7803 de 18/07/1989 que impe a Reserva Florestal Legal (RFL), caso contrrio, se est atendendo Lei Federal n. 8171 de 17/01/1991, art. 99, que obriga ao proprietrio rural, quando for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos da rea total para complementar a referida RFL; gastos para manuteno da rea ocupada pela mata natural; sequestro de carbono etc. Lembramos que as recomendaes acima no esgotam o assunto, extremamente complexo, e que merece uma, voltamos a repetir, anlise individual e criteriosa de especialista no assunto. 8. APRESENTAO AVALIAES DE LAUDOS E NVEIS DE PRECISO DAS

De acordo com a NBR 8799/85, na apresentao dos laudos de avaliao devem constar obrigatoriamente o seguinte: 8.1. APRESENTAO DOS LAUDOS DE AVALIAO interessado, pessoa fsica ou jurdica que encomendou o trabalho; proprietrio, quando possvel; objetivo do trabalho, segundo informao de quem o solicitou; nvel de preciso da avaliao, com indicao da categoria em que se enquadra, segundo a Classificao do captulo 7 das normas; pressupostos, que compreendem a caracterizao, individualizao e estado do imvel; vistoria, completa do imvel, com o mximo de detalhes possveis; pesquisa de valores, com a indicao da fonte e dos elementos necessrios para sua comprovao; mtodos e critrios utilizados, com a justificativa da escolha;

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homogeneizao dos elementos pesquisados, com o atendimento s prescries referentes ao nvel de preciso da avaliao; determinao do valor final, com a indicao da data de referncia; concluses, com os fundamentos resultantes da anlise final; data, da vistoria e do laudo, nome, assinatura, nmero de registro no CREA e credenciais do avaliador; e anexos, com plantas, documentao fotogrfica, pesquisa de valores e outros. Os nveis de preciso da avaliao esto condicionados a confiabilidade e ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliaes classificadas em trs nveis: 8.2. AVALIAO DE PRECISO RIGOROSA neste nvel de avaliao esto expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convico do valor, impondo-se ainda que: a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto, idoneidade e completa identificao das fontes de informao; sua atualidade; ao detalhamento da descrio das suas caratersticas; sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito situao, destinao, forma, ao grau de aproveitamento, s caractersticas fsicas e adequao ao meio, devidamente verificados. a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da alnea A seja assegurada por, uniformidade dos elementos entre si; nmero da dados de mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco. o tratamento dispensado aos elementos, para torna-los homogneos, possibilite conferir aos mesmos, equivalncia financeira, nos casos de valor a prazo, mediante a transformao em valor vista, pelo desconto composto dos juros usuais, acrescidos da previso de inflao, inferida com base nos doze meses anteriores; equivalncia no tempo, mediante a transposio dos valores dos elementos, considerando-se a desvalorizao monetria e a valorizao efetiva dos imveis, inferida e justificada esta ltima por equao de regresso; equivalncia de situao, pela transposio dos elementos, obedecendo a critrios tecnicamente consagrados e que se comprovam por instrumental matemtico; equivalncia da caractersticas, usando-se critrios tcnicos comprovados, coeficientes, ndices, fatores, grficos ou tabelas, sempre com a citao da fonte e dos pressupostos tericos de sua elaborao, que devem ser especficos ao tipo do imvel objeto da avaliao. as taxas de capitalizao, quando empregados mtodos indiretos, sejam justificadas e comprovadas estatisticamente. em casos de insuficincia de eventos de mercado de imveis assemelhados contemporneos, sejam utilizados dados pretritos, corrigidos monetariamente e considerada a sua valorizao real, mediante tratamento estatstico-econmico e abordagem dedutiva fundamentada teoricamente, por

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modelo matemtico, nestes casos cotejando-se contemporneos colhidos em mercados equivalentes.

com

elementos

o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiana mximo de 80 %, em torno do valor mais provvel calculado atravs de mtodo estatstico e, nos casos de regresso, testada a hiptese da sua existncia pela anlise da varincia ao nvel de confiana mnima de 90%. o valor final seja o resultado do uso de mais de um mtodo, sempre que possvel e/ou necessrio, com atendimento dos requisitos de preciso exigidos nos itens anteriores. Na impossibilidade do uso de mais de um mtodo ou no caso da adoo do resultado obtido em apenas um deles, obrigatria a justificao fundamentada. 8.3. AVALIAO DE PRECISO NORMAL neste nvel de avaliao os elementos que contribuem para formar a convico de valor, esto indicados de forma resumida ou que, respeitados os demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliaes de preciso rigorosa: quanto atualidade dos elementos; quanto semelhana dos elementos com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito situao, destinao, forma, grau de aproveitamento, caractersticas fsicas e ambincia, devidamente verificados; quanto confiabilidade do conjunto de elementos, assegurada por, homogeneidade dos elementos entre si; contemporaneidade; nmero de dados de mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco; quando do emprego de mais de um mtodo, o valor final dever estar contido entre os valores extremos encontrados. 8.4. AVALIAO EXPEDITA estas avaliaes se louvam em informaes e na escolha arbitrria do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovao expressa dos elementos e mtodos que levarem convico do valor. 9. BIBLIOGRAFIA ABNT, Avaliao de Imveis Rurais, So Paulo, Norma Brasileira Registrada n. 8799, Associao Brasileira de Normas Tcnicas, 1985. AEASP, Curso de Engenharia de Avaliaes - Avaliao de Propriedades Rurais, Associao de Engenheiros Agrnomos do Estado de So Paulo, 1980. AEASP e IBAPE, I Curso de Avaliaes e Peritagens, Associao de Engenheiros Agrnomos do Estado de So Paulo com a colaborao do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, 1977. American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Rural Property, Chicago, Illinois, 1983. Caires, H. R. R. de, Novos Tratamentos Matemticos em Temas de Engenharia de Avaliaes, So Paulo, PINI, 1978, 2 ed.

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- 86 -

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ANEXO I DA APOSTILA

10.

EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAO

observao: NO UM MODELO. CADA PROFISSIONAL DEVE TER O SEU PRPRIO MODELO E ESTILO.

Todos os elementos e dados so fictcios

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EMPRESA A/C: Dr.

AVALIAO DATA RR$ 0.000.000,00

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA, engenheiro agrnomo, Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo e da American Society os Farm Managers and Rural Appraisers, em ateno a expressa solicitao de Vossa Senhoria, para a DETERMINAO DO VALOR DE VENDA DE IMVEL, a seguir descrito, aps realizar os necessrios vistorias de seu e estudos, pesquisas, levantamentos, vem, mui no

atenciosamente, apresentar o resultado Trabalho, consubstanciado seguinte

LAUDO DE AVALIAO

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 12 (DCIMA SEGUNDA) VARA DE SO PAULO

PROCESSO N. INDENIZAO

MARCELO LIMA, n. Ao XXXXXX agrnomo,

ROSSI

DE

CAMARGO engenheiro CREA ASSISTENTE

infra

assinado,

060.165.612.6, de por contra

TCNICO DA AUTORA nos autos da DESAPROPRIAO XXXXX YYYYYY XXXXX YYYYY promovida

YYYYYY, discordando das concluses do nobre perito judicial Eng. , vem, mui respeitosamente, apresentar a Vossa Excelncia o seguinte

LAUDO DIVERGENTE

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10.1. I - CONSIDERAES PRELIMINARES Versa o presente trabalho sobre a determinao do valor de venda do seguinte bem imvel: Imvel de uso rural, Fazenda , situada no Municpio de , Estado de . Entende-se por valor de mercado de um bem, a sua expresso monetria terica e mais provvel, uma data de referncia, numa situao em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transao, no estejam compelidas negociao, no mercado vigente naquela data. Esta expresso monetria corresponder teoricamente, em condies rotineiras e normais de mercado, ao preo mdio que seria obtido em negociaes que atendessem lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes. QUADRO RESUMO VALOR TOTAL Data de referncia (ms/ano) 10.2. II. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS AVALIATRIOS 10.2.1. A. TERRA NUA Para uma melhor compreenso da sistemtica a ser adotada na avaliao da terra, apresentaremos um suscitado resumo sobre quais so as normas que regem as avaliaes. A norma oficial de avaliao de imveis rurais para o Brasil a NBR 8799/85, de autoria da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, (ABNT). Esta NBR 8799/85 valida para todo o territrio nacional, por isso mesmo seu carter e geral abrangente, assim, para cada regio, como a prpria NBR recomenda, devero ser levadas em considerao particularidades dessa regio. Esta Norma substituiu a antiga NB 613/81, tambm da ABNT. Como a prpria Norma recomenda, para a sua aplicao necessrio consultar tambm a Lei Federal n. 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA): Decretos legislativos n. 20 de 08/05/56 e n. 67 de 30/11/60. Exatamente por seu carter de unanimidade e de oficializao pelos Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restries em todo o Estado. Alm desta, tambm existe a Norma Bsica para Percias de Engenharia do IBAPE/SP, aprovada em Agosto de 1994, a qual fixa procedimentos para elaborao de laudos. Neste caso, o captulo que nos interessa corresponde ao item 6.4.6. Requisitos Complementares Envolvendo Imveis Rurais. Adotaremos portanto na presente avaliao basicamente as recomendaes contidas na NBR 8799/85 e nas Normas do IBAPE/SP. Uma cpia das citadas NORMAS acompanham este trabalho como ANEXO.

RR$ 1.721.000,00

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10.2.2. B. BENFEITORIAS A avaliao das benfeitorias, ser feita basicamente a partir de trs pontos: 1 Da atualizao do trabalho "avaliao de Benfeitorias no Reprodutivas" de autoria do Eng. Mitsuo Ohno, publicado pela CESP, Centrais Eltricas de So Paulo S/A, atravs dos Oramentos para cada tipo de Construo; 2 Quando tratarem-se de Construes no padronizadas ou no previstas no trabalhos citados acima, ser feita a avaliao atravs do mtodo do custo, onde determinado o custo de reposio da benfeitoria por determinao do Custo Unitrio Bsico de construo junto a escritrios de engenharia, Casas da agricultura, Cooperativas e outros, baseando-se nas Tabelas de Composies de Preos para Oramentos sugeridas pelo trabalho do Eng. Ohno. Para culturas, lavouras, pastagens e outras, ser utilizado o mtodo do valor econmico, conforme recomendao da NBR 8799/85 da ABNT, a qual prescreve: 1 Na avaliao das culturas perenes domsticas, deve ser empregado o mtodo de custo de reposio (de formao), computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e manuteno, at a poca que se deveria iniciar a produo, acrescido do valor lquido das safras perdidas neste perodo, sempre que houver valor econmico significativo na regio. 2 Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais, em produo, deve ser empregado o mtodo de custo de reposio acrescido do valor econmico da plantao. Este dever ser equiparado ao valor presente dos rendimentos lquidos das safras correspondentes ao nmero de anos menos um, necessrios para que a plantao atinja a poca de produo da espcie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento lquido da safra pendente de fato, na ocasio da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma. 3 Na avaliao de essncias florestais homogneas ser considerado o valor econmico da plantao, que, no caso, pode ser equiparado ao valor presente do rendimento lquido dos desbastes peridicos vincendos e do corte final. 4 Os casos indicados nos itens 2 e 3, podero receber idntico tratamento metodolgico desde que sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espcie de cultura. 5 Na avaliao de culturas perenes e temporrias comerciais e de essncias florestais, pode ser, tambm, empregado o mtodo residual, quando possvel obter, na mesma regio, dados de mercado comparveis e confiveis. 6 A avaliao de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apurao do custo de reposio, acrescido do valor econmico da plantao. Este valor equiparado ao valor presente de rendimentos lquidos da safra pendente, no momento da avaliao, deduzidos os custos vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco. 10.3. III. VISTORIA

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10.3.1. LOCALIZAO O imvel vistoriado, Fazenda , esta situado no Municpio de e Comarca de , estado de , e contem benfeitorias. O acesso ao imvel feito pela estrada vicinal, de terra, que liga o municpio de ao de . Dista cerca de 3,0 Km do centro da cidade de e faz parte de zona rural, com ocupao predominante de grandes propriedades. A explorao agrcola principal da regio a cana de acar, encontrando-se tambm, em menor escala, a explorao de laranja e de gado de corte/leite. A estrada que faz o acesso ao imvel, a partir da rodovia vicinal, de terra batida e permite o trnsito local durante todo o ano, inclusive de caminhes canavieiros, classificando o imvel como de SITUAO MUITO BOA, com importncia relativa das distncias. A propriedade possui relevo suave ondulado, a eroso moderada e est parcialmente controlada com obras de conteno (terraceamento e curvas de nvel). Os recursos hidrogrficos so abundantes no imvel, possuindo diversas nascentes e cursos de gua. A infra-estrutura pblica disponvel no local compe-se de redes de energia eltrica, telefnica e escola de 1 grau. Possui ainda servios de conservao e limpeza das estradas, sendo servido por companhias de transporte coletivo municipal e intermunicipal. 10.3.2. SOLOS A rea total da propriedade de 222,00 ha (duzentos e vinte e dois hectares) e seus principais solos esto divididos como segue: 100,00 ha: Classe de capacidade de uso IIe,s, com eroso em sulcos ocasionais, declividade aproximada de 10%, drenagem moderada, fertilidade mdia baixa, risco de inundao ausente, pedregosidade ausente, profundidade de 50 a 100 cm. Possui cercas de diviso internas. Classe de capacidade de uso IIIe,s, com eroso laminar moderada, declividade aproximada de 10%, drenagem moderada a pobre, fertilidade baixa, risco de inundao ausente, pedregosidade ausente, profundidade em torno de 50. Possui cercas de diviso internas. Classe de capacidade de uso Vw, com eroso suave no influenciando, declividade aproximada de 3%, drenagem interna muito rpida, com baixa capacidade de armazenamento de gua, fertilidade mdia baixa, pedregosidade presente, profundidade efetiva pequena. Classe de capacidade de uso VIIe,s, com eroso severa em sulcos profundos, declividade aproximada de 40%, fertilidade mdia baixa, com baixa capacidade de reteno de gua, pedregosidade em torno de 60%, profundidade em torno de 30 cm. Possui cercas de diviso internas.

75,00 ha

35,00 ha

12,00 ha

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As suas ocupaes principais so distribudas da seguinte forma, segundo levantamento em anexo: 10.3.3. CULTURAS 100,00 ha de CANA DE ACAR, com aspecto produtivo razovel e estado nutricional bom. Estgio atual de pr colheita, com produes estimadas de 108 t/ha para cana de 1 ano, 90 t/ha para cana de 2 ano, 80 t/ha para cana de 3 ano, 67 t/ha para cana de 4 ano e 57 t/ha para o 5 ano, ocupando uma rea distribuda em: 35,00 ha com cana no 1 corte; 25,00 ha no 2 corte; 15,00 ha no 3 corte; 15,00 ha no 4 corte; 10,00 ha no 5 corte. 60,00 ha com pomar de LARANJA, com aspecto produtivo e nutricional bom, com produo esperada de 636 cx./ha no 4 e no 5 ano; 742 cx./ha a partir do 6 ano. Estgio atual de ps colheita, ocupando uma rea distribuda em: 35,00 ha no 6 ano e 25,00 ha no 5 ano. 50,00 ha de PASTAGEM de Brachiaria decumbens, implantada sem desbravamento necessrio, com boa formao e boa manuteno, com taxa de lotao de 1 cabea/ha, considerada adequada para a regio; 4,00 ha ocupados pelas benfeitorias e; 8,00 ha ocupados por mata natural (rea de preservao permanente). 10.3.4. REBANHOS A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte, raa Nelore, composto de: 300 cabeas de boi em regime de engorda, peso mdio de 17 arrobas; 100 cabeas de garrotes; 50 cabeas de bezerros; 150 cabeas de vaca gorda, peso mdio de 16 arrobas. 10.3.5. CONSTRUES SEDE: Trata-se de uma residncia construda em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos, com pintura ltex, com forro de madeira (tipo macho e fmea), com cobertura de telhas de barro, com instalaes eltricas e hidrulicas completas. Enquadra-se como tipo construtivo mdio superior, em bom estado de conservao. composta de sala de estar, sala de jantar, sala de jogos, escritrio, 3 dormitrios, 3 sutes, 2 banheiros, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA: 445,00 m CASAS DOS FUNCIONRIOS: Tratam-se de residncias construdas em alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos, com pintura ltex, sem forro, com cobertura de telhas de barro, com instalaes eltricas e hidrulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo proletrio, em estado de conservao regular. so compostas de sala, 2 dormitrios, banheiro, cozinha e despensa. REA CONSTRUDA TOTAL: 320,00 m CURRAL: Construdo com cerca de madeira de lei, com 5 tbuas e moures a cada 4 metros. Est em estado de conservao regular. 80,00 metros lineares. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Em estado de conservao precrio. REA CONSTRUDA TOTAL: 120,00 m CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com moures de madeira espaados de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservao e manuteno bons. 10.000 metros lineares.

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10.4. IV. AVALIAO 10.4.1. IV.1. TERRA NUA Para a avaliao do terreno recomendam as Normas o mtodo comparativo direto e o critrio do valor mdio do hectare. 10.4.2. IV.1.A. DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DA TERRA NUA 10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condies: 1. Exclusivamente de locais pertencentes mesma regio do imvel avaliando, dando preferncia elementos com os mesmos tipos de solos. Neste caso, os solos da propriedade avalianda na rea exproprianda, enquadram-se na Classe de Capacidade de Uso das Terras, correspondente ao ..., com relevo ondulado, identificado como ..., situao .... 10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS Para a presente pesquisa foram seguidos os ditames recomendados pela NORMA NBR 8799 - NORMA PARA AVALIAES DE IMVEIS RURAIS, da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, ABNT, utilizando-se o Mtodo Comparativo Direto e o Nvel de preciso foi para avaliao de preciso ... . Os elementos coletados foram identificados e plotados em planta parcial rodoviria do Municpio de , na escala 1:75.000 (ANEXO). A HOMOGENEIZAO UTILIZOU COMO ELEMENTO PARADIGMA: REAS RURAIS, SEM BENFEITORIAS, COM APROVEITAMENTO AGROPECURIO, ENQUADRADAS NA CLASSE I DE CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS, SITUAO TIMA. 1. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido atravs de um desconto de 10% para compensar a elasticidade natural das ofertas. 2. PREO PADRO (q): obtido obedecendo aos critrios das Normas para Avaliaes, fazendo-se a correo da(s): SITUAO: em funo da tabela criada pelo engenheiro Hlio de Caires a partir da proposio do engenheiro Otvio Teixeira Mendes Sobrinho; CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preos proposta pelo engenheiro Geraldo V. Frana, considerando as subclasses de capacidade de uso, por representar a regio geo econmica do Municpio em estudo, a seguir apresentada;

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Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas considerando a subclasse de capacidade de uso e situao, segundo Frana
SITUAO tima 100% Muito boa 95% boa 90% Desfavorve l 80% M 75% Pssima 70% I 100% 1,00 0,95 0,90 0,80 0,75 0,70 IIs 88% 0,88 0,836 0,792 0,704 0,66 0,616 IIe 80% 0,8 0,76 0,72 0,64 0,6 0,56 IIe,s 74% 0,74 0,703 0,666 0,592 0,555 0,518 IIIs 68% 0,68 0,646 0,612 0,544 0,51 0,476 IIIw 64% 0,64 0,608 0,576 0,512 0,48 0,448 IIIe 60% 0,6 0,57 0,54 0,48 0,45 0,42 CLASSES E SUBCLASSES IIIe,s IVs IVe IVe,s 56% 50% 47% 44% 0,56 0,532 0,504 0,448 0,42 0,392 0,5 0,475 0,45 0,4 0,375 0,35 0,47 0,447 0,423 0,376 0,353 0,329 0,44 0,418 0,396 0,352 0,33 0,308 Vw 39% 0,39 0,37 0,351 0,312 0,293 0,273 VIe 32% 0,32 0,304 0,288 0,256 0,24 0,224 VIe,s 26% 0,26 0,247 0,234 0,208 0,195 0,182 VIIe 23% 0,23 0,219 0,207 0,184 0,173 0,161 VIIe,s 17% 0,17 0,162 0,153 0,136 0,128 0,119 VIII 13% 0,13 0,123 0,117 0,104 0,097 0,091

BENFEITORIAS: atravs dos valores unitrios do trabalho elaborado pelo engenheiro Mitsuo Ohno publicado pela CESP, atualizado para a data da avaliao pelos ndices PINI deduzindo-se a depreciao em funo da idade aparente e estado de conservao; CULTURAS: atravs dos valores unitrios oriundos do trabalho "Avaliaes de propriedades rurais: avaliao de Culturas - Desenvolvimento e Mtodos" dos engenheiros Adilson Magossi e Miguel Kozma; DATA: a atualizao no foi efetuada pois todos os elementos foram cotados em dlar americano, cmbio comercial; DIMENSO: no caso de verificada a existncia de influncia da rea no valor unitrio, ser feita a devida correo aps a homogeneizao dos itens acima, com a adoo de ndices devidamente demonstrados neste laudo. 10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CLCULOS

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01: MUNICPIO REA TOTAL: 150,00 hectares ou 61,98 alqueires OFERTA: R$ 895.350,00 vista INFORMANTE: Sr. Otvio Manoel de Silveira - Imobiliria Sergipe, fone 00.0000.

SOLOS: 50,00 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: FERTILIDADE: mdia; PROFUNDIDADE: de 1m a 0,5m; PERMEABILIDADE: moderada; DRENAGEM: boa; INUNDAO: inexistente; PEDREGOSIDADE: menos de 1%; DECLIVIDADE: 2% a 5%; EROSO LAMINAR: restam 15cm a 25cm Horizonte A; EROSO EM SULCOS: rasos ocasionais; RELEVO: suave; TEXTURA: mdia.

SOLOS: 100,00 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: FERTILIDADE: baixa; PROFUNDIDADE: de 1m a 0,5m; PERMEABILIDADE: lenta; DRENAGEM: fraca; INUNDAO: inexistente; PEDREGOSIDADE: menos de 1%; DECLIVIDADE: 5% a 10%; EROSO LAMINAR: restam 5cm a 15cm do Hz A; EROSO EM SULCOS: mdios ocasionais; RELEVO: ondulado; TEXTURA: mdia.

LOCALIZAO: Partindo-se da igreja matriz, sentido bairro Jurumirim, seguindo a estrada da Represa, passando a linha, direita, encontra-se a propriedade. BENFEITORIAS: O imvel no possui benfeitorias com valor comercial, tendo em vista sua finalidade de uso. CLCULOS SITUAO e CLASSE ndice ponderado deste elemento Fator de homogeneizao Vv = R$ 895.350,00 x 0,90 = R$ 805.815,00 q = R$ 805.815,00150,00 x 1,578947 = [(0,57 x 100) + (0,76 x 50)] 150 ha = 0,633333 1,00 0,633333 = 1,578947

q = R$ 8.482,26/ha

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02: MUNICPIO REA: 220 ha OFERTA: R$ 1.050.000,00 vista INFORMANTE: Sra. Olga - Imobiliria Unimveis, fone 00.0000. LOCALIZAO: reas rurais. SOLOS: 220 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00 CLCULOS

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03: MUNICPIO REA: 180 ha OFERTA: R$ 774.400,00 vista INFORMANTE: Sr. Paulo Antnio Davi, Imobiliria Central, fone 00.0000. LOCALIZAO: Partindo-se do ginsio de esportes, sentido bairro Itapema, percorre-se 5 Km, a direita encontra-se a propriedade. SOLOS: 70 ha SITUAO: boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

SOLOS: 110 ha SITUAO: boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS: A) 1 casa tipo proletrio, de tijolos, paredes de 1/2 tijolo, sem revestimento, sem pintura, madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso de cimento, sem forro, sem instalao hidrulica, sem instalao eltrica, em mau estado de conservao e com idade aparente de 25 anos. rea construda de 40 m. V = R$ 105,76/m x 0,50 x 40,00 m = R$ 2.115,20 Uso atual das terras com pastagens cultivadas. B) 140 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 140 ha = R$ 19.709,00 CLCULOS

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04: MUNICPIO REA: 200 ha OFERTA: R$ 955.000,00 vista INFORMANTE: Sr. Joo - Imobiliria Cidade das Rosas, fone 00.0000. LOCALIZAO: reas rurais. SOLOS: 200 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 150 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 150 ha = R$ 21.117,00 CLCULOS

- 100 -

05: MUNICPIO REA: 250 ha OFERTA: R$ 1.397.200,00 vista INFORMANTE: Sr. Paulo Antnio Davi, Imobiliria Central, fone 00.0000. LOCALIZAO: Partindo-se do centro da cidade percorre-se a estrada do motel, aps 2 Km encontra-se a propriedade do lado do mesmo. SOLOS: 150 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 200 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 200 ha = R$ 28.156,00 CLCULOS

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06: MUNICPIO REA: 400 ha OFERTA: R$ 2.070.000,00 vista INFORMANTE: Sr. Durval Xavier - corretor, fone 00.0000. LOCALIZAO: reas rurais. SOLOS: 400 ha SITUAO: m CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIIs

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00 CLCULOS

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07: MUNICPIO REA: 150 ha OFERTA: R$ 734.600,00 vista INFORMANTE: Sr. Otvio Manoel de Silveira - Imobiliria Sergipe, fone 00.0000. LOCALIZAO: Partindo-se do centro da cidade, sentido bairro Galo, 2 Km do centro, esquerda encontra-se a propriedade. SOLOS: 50 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IVe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 100 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 100 ha = R$ 14.078,00 CLCULOS

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08: MUNICPIO REA: 350 ha OFERTA: R$ 1.811.000,00 vista INFORMANTE: Sr. Geraldo - Prefeitura - Setor de Cadastro, fone 00.0000. LOCALIZAO: reas rurais. SOLOS: 350 ha SITUAO: boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIe,s

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00 CLCULOS

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09: MUNICPIO REA: 230 ha OFERTA: R$ 1.372.800,00 vista INFORMANTE: Sr. Paulo Antnio Davi, Imobiliria Central, fone 00.0000. LOCALIZAO: reas rurais. SOLOS: 230 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE Va

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00 CLCULOS

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10: MUNICPIO REA: 245 ha OFERTA: R$ 1.365.000,00 vista INFORMANTE: Sr. Ambrsio Marques Fregolente - A.F.M. imveis, fone 00.0000. LOCALIZAO: reas rurais. SOLOS: 245 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 210 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 210 ha = R$ 29.563,00 CLCULOS

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11: MUNICPIO REA: 290 ha NEGCIO REALIZADO: R$ 1.730.000,00 vista INFORMANTE: Sr. Otvio Manoel de Silveira - Imobiliria Sergipe, fone 00.0000. LOCALIZAO: reas rurais. SOLOS: 290 ha SITUAO: muito boa CLASSE USO: DE CAPACIDADE DE IIe

DENOMINAO E CARATERSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSO LAMINAR: ; EROSO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA: BENFEITORIAS. 240 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formao e boa manuteno. V = R$ 140,78/ha x 240 ha = R$ 33.787,00 CLCULOS

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10.4.6. HOMOGENEIZAO AMOSTRAIS

SANEAMENTO

DOS

DADOS

QUADRO RESUMO ELEMENTO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 R$/ha (q)ClasseI Sit. tima (1,000) R$ 8.482,26 R$ 7.333,81 R$ 6.148,78 R$ 5.515,68 R$ 7.189,03 R$ 8.925,32 R$ 8.154,53 R$ 6.811,10 R$ 14.220,68 R$ 6.438,97 R$ 7.696,06 R$/ha(0,563) 4.775,51 4.128,94 3.461,76 3.105,33 4.047,42 5.024,96 4.591,00 3.834,64 8.006,24 3.625,14 4.332,88 rea (ha) 150,00 220,00 180,00 200,00 250,00 400,00 150,00 350,00 230,00 245,00 290,00

A mdia entre os valores acima igual R$ 7.901,47. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta mdia, LIMITE INFERIOR: R$ 7.901,47 x 0,70 = R$ 5.531,03 LIMITE SUPERIOR: R$ 7.901,47 x 1,30 = R$ 10.271,91 ou seja, os elementos de n. 4 e 9, obteremos um novo conjunto, homogneo, cuja mdia, dita saneada, igual a R$ 7.460,00. Este o valor unitrio bsico para a terra Classe I, Situao tima, em apreo. Aplicando-se a esse resultado o intervalo de confiana de 80% (segundo as Normas Brasileiras, NBR 8799/85) sobre a mdia simples j determinada neste laudo, pode-se enquadrar o laudo no nvel de preciso rigorosa. Assim: e = [tn-1, X2] x onde: n = n. de elementos da pesquisa saneada = 9 tn-1, X2 = 20% (incerteza) retirado da TABELA 1 = 1,40 s = desvio padro sobre o conjunto saneado = {[ (Xi - X)] (n - 1)}0,50 = $ 935,57 (coeficiente de variao de = $ 935,57 $ 7.460,00 = 0,1254 ou 12,54%) TABELA 1: Valores Percentis (tp) para distribuio de Student, com v graus de liberdade (v = N - 1). Tabela retirada do livro Princpios de Engenharia de Avaliaes, de autoria do Eng. Alberto Llio Moreira, ed. EN-HAP/PINI, 1984.
s n

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Nveis de Confian a
Percentis

99%

98%

95%

90%

80%

GL
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

t0,995
63,66 9,92 5,84 4,60 4,03 3,71 3,50 3,36 3,25 3,17 3,11 3,06 3,01 2,98 2,95 2,92 2,90 2,88 2,86 2,84 2,576

t0,99
31,82 6,96 4,54 3,75 3,36 3,14 3,00 2,90 2,82 2,76 2,72 2,68 2,65 2,62 2,60 2,58 2,57 2,55 2,54 2,53 2,326

t0,975
12,71 4,30 3,18 2,78 2,57 2,45 2,36 2,31 2,26 2,23 2,20 2,18 2,16 2,14 2,13 2,12 2,11 2,10 2,09 2,086 1,960

t0,95
6,31 2,92 2,35 2,13 2,02 1,94 1,90 1,86 1,83 1,81 1,80 1,78 1,77 1,76 1,75 1,75 1,74 1,73 1,729 1,725 1,645

t0,90
3,08 1,89 1,64 1,53 1,48 1,44 1,42 1,40 1,38 1,37 1,36 1,36 1,35 1,34 1,34 1,34 1,333 1,330 1,328 1,325 1,282

Do que resulta: e = 1,40 x

935,57 9

e = 1,40 x 311,86 = $ 436,60 e, o intervalo de confiana ser de: Limite Inferior do Intervalo de Confiana = $ 7.460,00 - $ 436,60 = $ 7.023,40 Limite Superior do Intervalo de Confiana = $ 7.460,00 + $ 436,60 = $ 7.896,60 o que define sobre a mdia encontrada de $ 7.460,00, a um nvel de confiana de 80%, o campo de arbtrio variando de $ 7.023,40 a $ 7.896,60 (5,85% sobre a mdia), e permite enquadrar o laudo no nvel de preciso rigoroso segundo a NBR 8799/85 da ABNT. 10.5. TABELA PARCIAL DE PREOS DE TERRAS - $/HA - MUNICPIO DE - OUT./19..
SITUA O

I 1,00
7.460,0 0 7.087,0 0

IIe,s 0,74

IIIe,s 0,56

CLASSES IV Vw 0,47 0,39

VI 0,29

VIIe,s 0,17

VIII 0,13

TIMA 1,00 MUITO BOA 0,95

5.244,3 8

3.968,7 2

2.763,9 3

1.204,7 9

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A expresso do valor da terra nua ser: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = A expresso do valor da terra nua ser: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = onde: S1 = rea de classe IIe,s, situao muito boa = 100,00 ha q1 = unitrio bsico de pesquisa = $ 5.244,38 S2 = rea de classe IIIe,s, situao muito boa = 75,00 ha q2 = unitrio bsico de pesquisa = $ 3.968,72 S3 = rea de classe Vw, situao muito boa = 35,00 ha q3 = unitrio bsico de pesquisa = $ 2.763,93 S4 = rea de classe VIIe,s, situao muito boa = 12,00 ha q4 = unitrio bsico de pesquisa = $ 1.204,79 do que resulta: VALOR TOTAL DA TERRA NUA $ 933.287,03 10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS CONSTRUES NO REPRODUTIVAS -

Segundo o trabalho de engenheiro Mitsuo Ohno e pesquisa realizada junto Associao dos Engenheiros do Municpio, os valores unitrios para as edificaes encontradas so iguais a: sede casa funcionrios curral paiol cercas R$ 386,00/m dos R$ 208,00/m R$ 75,00/ml R$ 185,00/m R$ 1,76/ml

O valor das benfeitorias, considerando a rea construda de cada unidade, a idade aparente e o fator obsolescncia que da resulta, ser de: VALOR DAS CONSTRUES R$ 199.472,00 10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS Foi adotado o mtodo do custo de reproduo para a cana de acar e para o pomar de laranja, contabilizando-se o capital atual existente e as receitas lquidas futuras, de acordo com o estgio em que se encontra a cultura e das expectativas de produo futuras. Para a pastagem baseou-se na determinao das despesas efetuadas para a reproduo da pastagem,

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depreciando-se este valor em funo de suas condies atuais. Os clculos encontram-se no ANEXO deste laudo. Os valores totais so iguais a:

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V CANA DE ACAR
CUSTO DE PRODUO POR FASE (R$/ha) ANO Produo GASTOS GASTOS Ton./ha INICIAIS INTERMEDIRIOS 1 108 869,77 30,61 2 90 227,39 24,52 3 80 227,39 24,52 4 67 227,39 24,52 5 57 227,39 24,52 PREO MDIO RECEBIDO PELO PRODUTOR TAXA DE CAPITALIZAO AO ANO TAXA DE RISCO GASTOS FINAIS (COLHEITA) 366,04 303,03 270,48 228,17 195,62 R$ 15,00/ton. 12,00% 5,00% CUSTOS TOTAIS 1.266,42 554,95 522,40 480,08 447,53

V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) + (RL5 x A5 x r) A = 1(1+i)N rea no 1 corte, 35 ha x R$ 2.979,77/ha R$ 104.291,95

rea no 2 corte, 25 ha x R$ 2.242,45/ha

R$ 56.061,25

rea no 3 corte, 15 ha x R$ 1.636,88/ha

R$ 24.553,20

rea no 4 corte, 15 ha x R$ 1.083,61/ha

R$ 16.254,15

rea no 5 corte, 10 ha x R$ 626,41/ha

R$ 6.264,10

V CANA DE ACAR

R$ 207.424,65

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V POMAR DE LARANJA
custo de formao do 1 ano custo de manuteno do 2 ano custo de manuteno do 3 ano custo de manuteno do 4 ano custo de formao do 1 ao 4 ano custo de manuteno anual com o pomar em produo custos de colheita preo mdio recebido pelo produtor taxa de capitalizao ao ano taxa de risco R$ 676,75/ha R$ 378,37/ha R$ 558,42/ha R$ 731,83/ha R$ 2.345,37/ha R$ 782,89/ha R$ R$ 0,80/cx. 2,30/cx. 12,00% 10,00%

V = CF + (RL x Fa x r) Fa = [(1 + i)n - 1] [(1 + i)n x i] = rea no 6 ano, 35 ha, produo mdia de 742 cx./ha (R$ R$ 3.058,95/ha) 107.063,2 5

rea no 5 ano, 25 ha, produo mdia de 636 cx./ha (R$ R$ 2.715,25/ha) 67.881,25

V POMAR DE LARANJA V PASTAGEM PASTAGEM: 35,00 ha x R$ 140,78/ha =

R$174.944 ,50

R$ 4.927,30

V CULTURAS = V CANA DE ACAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM = VALOR DAS CULTURAS R$ 387.296,45

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10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE Foi adotado o mtodo comparativo direto, ou seja, pesquisa junto ao mercado de frigorficos e a publicao Preos Agrcolas, da FEALQ/CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos preos mdios da arroba de boi e vaca. Segundo pesquisa junto ao frigorfico X (fone n. , Sr. ), frigorfico Y (fone n. , Sr. ) e a publicao Preos Agrcolas (n. , de ), para a regio em estudo, temos os seguintes valores mdios: Boi = R$ 24,30/@; Garrote = R$ 189,63/cab.; Bezerro = R$ 144,24/cab.; Vaca Gorda = R$ 21,13/@, do que resulta, como valor das criaes: V CRIAES = (300 cab. x 17 @/cab. x R$ 24,30/@) + (100 cab. x R$ 189,63/cab.) + (50 cab. x R$ 144,24/cab.) + (150 cab. x 16 @/cab. x R$ 21,13/@) = R$ 200.817,00 VALOR DAS CRIAES R$ 200.817,00 10.5.4. V. VALOR DO IMVEL O valor do imvel ser igual soma dos valores: DA TERRA NUA DAS CONSTRUES DAS CULTURAS E DAS CRIAES IMVEL R$ R$ R$ R$ 933.287,03 199.472,00 387.296,45 200.817,00

R$1.720.872,48

VALOR DO IMVEL
DATA DA AVALIAO NVEL DE PRECISO

R$ 1.721.000,00
(um milho setecentos e vinte e um mil reais)

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10.5.5. VI. ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DO VALOR ENCONTRADO O mercado da regio possui um grande nmero de imveis ofertados, sendo a velocidade de venda dos mesmos considerada lenta, demorando na mdia de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda. O valor encontrado se analisado isoladamente pode parecer alto quando comparado pesquisa de valores, no entanto, o imvel possui uma infra estrutura superior ao padro da regio, com aplicao de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em funo do tipo de explorao. Conforme a Norma nos permite, o valor encontrado pode variar em at 6,20% (campo de arbtrio, veja o item HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS neste laudo) sobre o valor encontrado, ou seja, de R$ 1.614.298,00 at R$ 1.827.702,00. 10.5.6. VII. ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 18 (dezoito) folhas impressas eletronicamente de um s lado, numeradas, timbradas e rubricadas, sendo esta ltima datada e assinada. Acompanham N anexos. So Paulo, data.

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ANEXO II DA APOSTILA
11. LEGISLAO PROFISSIONAL 11.1. AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGNCIAS LEGAIS AUTOR: CREA-SP TRANSCRIO DE ARTIGO PUBLICADO NO JORNAL DO ADVOGADO, N. 194 RGO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL, SECO DE SO PAULO. I. QUALIFICAES PROFISSIONAIS DO PERITO A constituio Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5 que: livre o exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, atendidas as qualificaes profissionais que a Lei estabelecer, o que demonstra que o privilgio profissional no de todos, mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens incomuns: o privilgio de exclusividade. A alterao introduzida no artigo 145 do Cdigo de Processo Civil, pela Lei n. 7.270, de 10 de Dezembro de 1984, privilegia o trabalho dos peritos judiciais, quando dispe que sero escolhidos entre os profissionais de nvel universitrio, devidamente inscritos no rgo de classe competente, que devero comprovar especialidade na matria sobre a qual devero opinar mediante certido do mencionado rgo profissional. Somente nas localidades onde no houver profissionais qualificados, que preencham tais requisitos, a ento a indicao dos peritos ser de livre escolha do juiz. Esta excepcionalidade no ocorre no Estado de So Paulo. II. AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA SO DE COMPETNCIA DE PROFISSIONAL HABILITADO A engenharia de avaliaes e percias uma atividade profissional que vem evoluindo muito nos ltimos anos, destacando-se na rea tecnolgica atravs de seu desenvolvimento, de forma transparente, no meio das entidades de classe, despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho. Os trabalhos de avaliaes e percias devem obedecer rigorosamente s normas tcnicas, principalmente com o advento da Lei 8.078, de 11 de Setembro de 1990, que criou o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor. A partir desta Lei, o no atendimento de normas tcnicas considerado prtica abusiva, prevista no art. 39 - inciso VIII da referida Lei: Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especificas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial - CONMETRO.

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Em consonncia com este dispositivo legal, deve-se verificar que todas as normas brasileiras relativas avaliao dispem que a determinao desse valor de responsabilidade exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs - Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. A legislao especifica consagra tal privilgio, o que se acha disposto na Lei Federal n. 5.194, de 24 de Dezembro de 1966, nos seus artigos 3, 6, 7, 13 e 15 dos quais transcrevemos: Art. 7 - As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrnomo consistem em: c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, pareceres e divulgao tcnica Art. 13 - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer pblico, quer particular, somente podero ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei. O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, regulamentou o assunto na Resoluo n. 345/90, publicada no DOU de 02 de Agosto de 1990 - Seo 1 - pgina 14737, na qual merecem especial destaque os artigos 1, 2, 3, 4 e 5, dos quais transcrevemos: Art. 3 - Sero nulas de pleno direito as percias e avaliaes e demais procedimentos indicados no artigo 2 quando efetivados por pessoas fsicas ou jurdicas no registradas nos CREAs. Art. 4 - Os trabalhos tcnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade, devero ser objeto de Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) exigida pela Lei n. 6496, de 07 de Dezembro de 1977. III. IMPUGNAO DE LAUDO O Cdigo de Processo Civil deixa taxativo que as percias sejam elaboradas por profissionais. Quando essas percias dependerem de conhecimentos tcnicos e cientficos inerentes a uma determinada profisso, somente podero ser feitas por profissional habilitado. Por isso o CREA-SP tem constantemente se manifestado sobre o cumprimento dos imperativos legais, referentes ao exerccio da profisso, quando da nomeao de peritos ou admisso de assistentes, tendo em vista que seu dever fiscalizar a atividade de seus prprios registrados, em defesa da sociedade, velando pela qualidade tcnica do trabalho que realizam e pela fiel observncia de um comportamento tico compatvel. O CREA-SP entende que a elaborao de laudos de avaliaes e percias de engenharia por pessoas no registradas neste rgo so nulas de pleno direito, entendimento este que est em total consonncia com decises do Poder Judicirio, atravs de farta jurisprudncia que tomamos a liberdade de transcrever:

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Exerccio indevido da funo de perito - avaliador - multa. No licito proceder as percias em quaisquer avaliaes sem o concurso de profissionais habilitados, salvo em se tratando de local no interior, em que no encontrem profissionais. (Tribunal Federal de Recursos. Agravante: CREA-SP, Agravo de petio n. 22.181, Relator: Ministro Henrique Dvila). Desapropriao de rea suburbana promovida pela Nomeao de perito legalmente qualificado - laudo nulo. COHAB/RS.

Em principio, nas desapropriaes de imveis deve ser nomeado perito (e assistentes tcnicos) o profissional habilitado do artigo 7, letra c, da Lei 5.194/66, que regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e obedecidas as disposies da Resoluo n. 218, de 29/06/73, do CONFEA, que disciplina o exerccio das diferentes modalidades profissionais. (Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul. Apelao Cvel 33.448. relator: Des. Athos Gusmo Carneiro). Nomeao de perito sem registro no CREA - inadmissibilidade recurso promovido. A nomeao de perito judicial deve recair em profissional habilitado, a teor da Lei que regulamenta o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo (Lei 5.194/66), para que os trabalhos realizados venham a ter validade jurdica (art. 13). Exerce ilegalmente qualquer das profisses referidas quem no possua registro no CREA. (Tribunal de Justia de Santa Catarina. Apelao Cvel n. 2.663. relator: Des. Joo Martins). Perito - avaliaes de imveis - necessidade de nomeao de engenheiro ou arquiteto - aplicao da Lei n. 5.194/66. Versando a percia em avaliaes de bens imveis, o perito nomeado deve ser engenheiro ou arquiteto, em conformidade com o art. 7, letra c, da Lei n. 5.194/66, no tendo valia o laudo elaborado por quem no dispe de formao profissional tcnica a respeito da questo. (Tribunal de Alada do Paran. Apelao Cvel n. 3.519/66. relator: Juiz Maranho de Loyola). RECOMENDAES FINAIS O CREA-SP, vista de todo o exposto, recomenda a todos aqueles que se valeram dos servios profissionais de um perito ou assistente tcnico ateno para os seguintes aspectos: Que o profissional tenha comprovado, atravs de Certido, ter nvel universitrio, e estar devidamente registrado no seu Conselho Profissional, bem como quite com sua anuidade (art. 145 e do CPC); Que na referida Certido estejam elencadas as suas atribuies profissionais (conhecimentos especficos), compatveis com a matria sobre a qual ir opinar (idem); Em se tratando de avaliaes de imveis e percias de engenharia, o profissional, alm da comprovao de habilitao no CREA, dever quando da apresentao do laudo apresentar cpia da ART - Anotao de

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Responsabilidade Tcnica, devidamente preenchida e recolhida, em atendimento ao disposto no art. 1 da Lei federal n. 6.496, de 07 de Dezembro de 1977, que define para os efeitos legais os responsveis tcnicos. Alm dos engenheiros, arquitetos e engenheiros agrnomos, esto sujeitos ao registro no CREA, a sua fiscalizao, os seguintes profissionais: meteorologistas, gegrafos e gelogos. Objetivando maior divulgao da legislao pertinente ao Sistema CONFEA/CREAs, o CREA-SP, atravs do seu Departamento Jurdico, coloca-se disposio de todos os que julguem necessria a obteno de maiores subsdios, incluindo jurisprudncia relativa matria. CREA-SP: Av. Brigadeiro Faria Lima, 2614; Tel.: 815.4466 - R. 137; So Paulo - SP.