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Análise e prevenção de riscos em gestão de condomínios de habitação social

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Análise e prevenção de riscos em gestão de condomínios de habitação social

Por Débora Sanches e Ricardo S. Moretti Aqueles que tiveram a oportunidade de viver em um prédio de apartamentos sabem que a convivência harmônica de uma comunidade em uma propriedade condominial é um desafio. Esse desafio assume algumas características próprias quando se trata de projetos de habitação popular, face às dificuldades de arcar com despesas de origem condominial. Projetos habitacionais de interesse social nas áreas centrais têm grandes riscos, pelas características dos projetos, usualmente com edificações que tendem a apresentar uma gestão condominial mais complexa. A pesquisa resumida neste artigo teve como objetivo contribuir para a previsão e prevenção dos problemas de gestão condominial das edificações de interesse social. No decorrer da pesquisa foi possível constatar que alguns empreendimentos considerados referência de boa qualidade de projeto apresentaram problemas condominiais significativos. Ou seja, a boa qualidade do projeto é sempre muito importante, mas a análise da qualidade do projeto deve contemplar alguns parâmetros específicos relacionados ao risco de problemas condominiais, para que esse tipo de problema possa ser minimizado. Ao se iniciar a pesquisa tinha-se a hipótese de que o problema condominial é potencializado por um conjunto de fatores, ou seja, de que nenhum fator isoladamente seria forte o suficiente para tornar problemático um projeto. Suponha-se, porém, que a conjugação de fatores de risco poderia levar a resultados problemáticos. A pesquisa foi conduzida no sentido de produzir uma identificação e ponderação prévia de possíveis fatores de riscos e avaliar, em campo, se esses fatores se rebatiam nos problemas observados nos conjuntos habitacionais produzidos na área central de São Paulo.

representantes da gestão condominial e membros do poder público que estiveram envolvidos no projeto. mas a partir de 1990 ampliaram-se os esforços e investimentos de produção habitacional. a produção de 20 empreendimentos na área central. desde 1998. ν Programa Morar no Centro. gestão municipal de 1989-1992. Os fatores de risco de problemas de gestão condominial A pesquisa se estruturou a partir das visitas técnicas e. até 2006. tendo como modalidades de atendimento habitacional a locação social. moradia transitória e programa de intervenção em cortiços. constituído de dois subprogramas: o de Produção de Habitação de Interesse Social e o Programa de Recuperação de Cortiços. que totalizam 2. gestão federal. manutenção e gestão dos empreendimentos.267 unidades habitacionais. Esses programas viabilizaram. Os empreendimentos visitados estavam habitados há pelo menos seis meses. ν PAR (Programa de Arrendamento Residencial). desde 1999. das três esferas de governo. Foram objetos da pesquisa realizada e são detalhados na tabela 1. gestão estadual. com duas formas principais de intervenção urbana: projetos habitacionais em terrenos e/ou edifícios vazios ou ocupados irregularmente e perímetros de reabilitação integrada do hábitat. ν Programa de Atuação em Cortiços PAC/CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo). por meio dos seguintes programas: ν Programa de Habitações Populares da Região Central de São Paulo. quando foi realizada a pesquisa.A habitação de interesse social no Centro de São Paulo A região central do Município de São Paulo tem passado por iniciativas de reabilitação e renovação urbana desde 1970. Na construção da metodologia foram . gestão municipal de 2001-2004. da Caixa Econômica Federal. principalmente. pelos resultados de entrevistas realizadas com moradores. bolsa aluguel.

Tinha-se como objetivo a identificação e análise da gestão condominial. das dificuldades e soluções adotadas. em diferentes bairros do município e cinco empreendimentos produzidos por entidades privadas. fez uma pesquisa de análise de modalidades de gestão condominial em programas de habitação popular. No relatório final entregue para a PMSP foram assinaladas três modalidades de gestão: com o suporte de uma empresa administradora de condomínios. condomínio e social. que se basearam em referências de pesquisas anteriores. Tópicos referentes à tipologia ν Número de Unidades Habitacionais . A empresa Inglez de Souza. integrante da Cooperação. A partir dessa consulta e das entrevistas realizadas foram arrolados os fatores que se considerava que poderiam intervir positiva ou negativamente no bom andamento da gestão condominial. A suposição inicial foi que é mais fácil a gestão condominial nos empreendimentos pequenos. Foram realizadas entrevistas com técnicos que trabalharam na realização dessa consultoria (a advogada Júlia Azevedo Moretti e o arquiteto Diego Beja Inglez de Souza) e também entrevistas com Luiz Kohara e os líderes de movimento de moradia Benedito Barbosa e Sidnei Antônio Pita. quando foi criada uma cooperação técnica para a implementação do projeto piloto de Locação Social. do grau de satisfação do usuário e da conservação dos edifícios. que incluiu a contratação de várias consultorias pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e pela Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo). Os fatores foram agrupados em três blocos: tipologia. .formulados indicadores. por autogestão e por empresas medidoras de água. numa amostragem de dez empreendimentos produzidos pelo poder público. Esses fatores estruturaram assim a hipótese inicial a ser averiguada na pesquisa de campo. entre as quais cumpre destacar os resultados dos estudos realizados na gestão municipal (2001-2004).corresponde ao número de unidades habitacionais dos empreendimentos.

.Pirineus. foi considerada. por exemplo. ν Medição individualizada de água . 2005 critérios de enquadramento: organização anterior com a mesma origem (os moradores são originários de uma mesma forma de morar. onde foi encontrada situação bastante ν Organização prévia . ν Número de unidades habitacionais/pavimentos . empreendimento com seis Tópicos da organização e trabalho social andares e elevador. que a autogestão tende a gerar menores conflitos que a gestão por administradora. mais fácil é a gestão condominial.considerando que a existência da medição individualizada reduz os conflitos condominiais. Adotaram-se os seguintes Sanches. considerando menor conflito social nos empreendimentos com pequeno número de unidades habitacionais em cada pavimento.foi considerado que a situação regular (quando o empreendimento está legalizado com matrícula atualizada e a obra recebe o Habite-se. Foto 1 . ν Elevador .considerou-se que a existência de trabalho social poderia reduzir as dificuldades da gestão condominial. cortiço e pertencem a um movimento organizado). cortiço e não pertencem a um movimento organizado). ν Situação fundiária e legal . em termos de gestão existência de organização prévia levaria ao condominial.corresponde ao número de pavimentos do empreendimento. organização anterior com a origem diferente (os moradores são originários de uma mesma forma de morar. existe a constituição do condomínio e a figura do síndico como representante e eleito pelos moradores) levaria à menor dificuldade condominial. Tópicos referentes ao condomínio ν Modalidade de gestão .considerando que a existência do elevador aumenta as dificuldades da gestão. como hipótese inicial. por exemplo. cortiço e pertencem a diferentes movimentos organizados). ν Trabalho social atual . sem qualquer organização (os moradores não são originários de uma mesma forma de morar.corresponde ao número de unidades habitacionais por pavimento-tipo.representa a forma de gerir o condomínio. pois permite a leitura e emissão de boleto para pagamento individualizado do consumo de água.ν Número de pavimentos . Fonte: Débora menor conflito. por exemplo. Considerou-se que quanto menor o número de pavimentos.considerou-se que a positiva.

predomina a administradora como modalidade de gestão. e com administradora como modalidade de gestão. No primeiro bloco predominam empreendimentos com autogestão como forma de gerir o condomínio. composto pelos empreendimentos Joaquim Carlos. Ainda antes do trabalho de campo. Com relação à administração. aplicou-se o método GUT (Gravidade. tem como característica marcante em comum o número de unidades. O critério de ponderação de riscos apresentado na tabela 2 foi aplicado aos empreendimentos analisados.ν Origem da demanda . Ana Cintra. Urgência e Tendência). chegando-se na pontuação que é apresentada na tabela 3. com elevador (com exceção do Parque do Gato). Fernão Sales e Olga Benário Prestes. com relação ao risco potencial de problemas de gestão condominial.considerou-se que é menor o conflito nos casos em que os moradores são originários de uma mesma forma de morar (por exemplo: cortiço). Mooca B e C. entre 51 e 99. Todos com mais de 100 unidades habitacionais. A cada variável é atribuída uma pontuação e a somatória de pontos permite uma avaliação preliminar de risco. Os empreendimentos foram classificados em blocos. Maria Paula. O terceiro bloco é formado pelos empreendimentos Pari A1. na qual os empreendimentos com maior pontuação são aqueles que apresentariam menor risco de problemas condominiais. Brás G1/G2. Olarias e Parque do Gato. Brás M. forte organização prévia. mesma origem (moradores de cortiço). conforme indicado na tabela 2. Riskalah Jorge. Para essa ponderação. O segundo bloco. os fatores anteriormente relacionados foram ponderados para originar uma matriz de classificação dos empreendimentos. . baixa quantidade de unidades (com exceção do empreendimento Celso Garcia) e sem elevador (com exceção do empreendimento Pirineus). Labor. de acordo com os riscos potenciais de problemas de gestão condominial.

explicitada na classificação dos empreendimentos quanto ao risco de problemas condominiais expresso nas tabelas 2 e 3. São empreendimentos com condomínio autogerido. Eiras Garcia. a Pastoral da Moradia da Região do Ipiranga. Durante o mês de julho de 2007 foram feitas visitas técnicas e entrevistas. Os empreendimentos do primeiro bloco (Pirineus. pelo trabalho de campo. . em que os moradores assinalam a boa vizinhança como fator de destaque. As informações sobre os conjuntos foram complementadas por entrevistas com a coordenação dos movimentos de moradia que acompanham os empreendimentos. Observou-se claramente em campo a confirmação da hipótese inicial. bem como os técnicos dos órgãos responsáveis pelos vários programas. Celso Garcia. se as hipóteses iniciais quanto ao risco de problemas condominiais se confirmavam. Pedro Fachini. Vilinha 25 de Janeiro e Madre de Deus) apresentaram menores problemas de gestão condominial. que se constata pela quase nula inadimplência no pagamento de condomínio e no nível de satisfação dos moradores quanto à gestão condominial. com o apoio de alunos do curso de Arquitetura e Urbanismo da Uninove que participavam de um programa de extensão universitária de objetivo convergente ao desta pesquisa.A pesquisa de campo e suas conclusões Procurou-se verificar. Foram utilizados dois questionários: um para os moradores que não fazem parte da comissão ou conselho e outro para o síndico e representantes do condomínio. Imoroty.

na opinião dos moradores. Foto 2 . a partir dos parâmetros inicialmente definidos para previsão de problemas condominiais. Fernão Sales e Olga Benário Prestes) foram encontrados valores de inadimplência que variam de 10% a 50% e nível de satisfação dos moradores com relação à gestão condominial bastante inferior àquela verificada nos empreendimentos do primeiro bloco.00 (referência no ano de 2007) foram encontrados em 30% dos empreendimentos. Ana Cintra. Labor. Valores entre R$ 101. Maria Paula. 2007 . Riskallah Jorge e Olarias) eram aqueles para os quais. se previa maiores dificuldades em termos de gestão condominial.00 e R$ 100. 100% respondeu a vizinhança. em geral naqueles de pequeno número de unidades habitacionais e sem elevador. Parque do Gato.00 foram predominantes.00 foram encontrados em 20% dos empreendimentos. Valores de condomínio de até R$ 50. empreendimento com 160 unidades e 12 pavimentos onde se encontrou uma situação problemática com relação à gestão condominial. Valores entre R$ 51.Nos empreendimentos do segundo bloco (Joaquim Carlos.Pari.Maria Paula. Essa avaliação se confirmou em campo ao se constatar níveis elevadíssimos de inadimplência no pagamento da taxa condominial (valores em torno de 70%).00 e R$ 150. Com relação ao destaque positivo encontrado nos condomínios. 2007 Os empreendimentos do terceiro bloco (Pari A. No início da pesquisa havia a suposição de que um fator negativo isoladamente não é suficiente para condicionar os problemas de gestão condominial. em termos dos problemas de gestão condominial. Mooca B e C. Brás M. Fonte: Débora Sanches. Já quanto aos problemas e destaques negativos. encontrando-se em 50% dos casos pesquisados. empreendimento relativamente grande com 75 unidades e 13 pavimentos que foi objeto de reciclagem e reforma e onde foi encontrada uma situação intermediária. Foi possível confirmar que um conjunto de fatores interfere nesses problemas e que é a conjunção de fatores negativos o desencadeante dos problemas mais usuais. foram assinalados a degradação das Foto 3 . Brás G1 e G2. O trabalho de campo permitiu constatar uma grande variação dos valores de condomínio cobrados em cada empreendimento. Fonte: Débora Sanches. grande insatisfação com relação à gestão condominial e degradação dos espaços comuns.

onde se encontram tópicos e parâmetros predominantemente referentes à tipologia do projeto proposto.12) e a renda familiar predominante é até três salários mínimos (63%). inspirada naquela que foi apresentada anteriormente na tabela 2. é determinante absoluto dos problemas condominiais. isoladamente. Se no momento de formulação do projeto constata-se que o empreendimento não atinge a pontuação mínima. quando se considera que é conhecida e reconhecida a importância do trabalho social como forma de prevenção dos problemas condominiais nos empreendimentos habitacionais de interesse social. 50% dos moradores entrevistados moravam anteriormente em residência alugada. Em linhas gerais. Seria desejável que o projeto conseguisse acumular pelos menos 12 pontos. são especialmente importantes as orientações relacionadas à seleção da população moradora (demanda) e ao desenho dos procedimentos de gestão. No momento da formulação da proposta de projeto.77% dos entrevistados afirmaram que a vida melhorou. Quanto ao perfil dos entrevistados. 15% em ocupação e 3% em favela. destaca-se que a maioria dos moradores entrevistados (72%) faz parte de um movimento de moradia organizado antes de morar no empreendimento.58% dos entrevistados afirmaram que são registrados. pode-se aplicar a pontuação prevista na tabela 4. Vale destacar que apenas 38% dos entrevistados tinham conhecimento da existência de algum tipo de trabalho social no empreendimento em que moram. Quanto à forma de moradia anterior. Previsão e prevenção dos problemas condominiais em novos projetos Verificou-se em campo que nenhum fator. Como forma de prever e prevenir esse tipo de problema. Predomina o trabalho formal . O número médio de moradores por domicílio é relativamente baixo (3. pode-se considerar que é grande a possibilidade de produção de um empreendimento . sugere-se a utilização de uma matriz de pontuação do empreendimento habitacional. 25% em cortiço.áreas comuns e conflitos entre os moradores. Esse dado é preocupante. Se a pontuação referente à tipologia for inferior a esse valor. podese afirmar que a solução habitacional foi muito bem recebida pelos moradores .

São Paulo. Gestão Condominial de Habitação de Interesse Social: estudo na área central de São Paulo. Cohab-SP. B. M. A Cohab-SP e uma Nova Política Habitacional: o período 2001-2004. Brandimiller. Sugere-se ainda o atendimento a grupos que já tinham histórico de organização prévia e de grupos que já têm vínculos sociais entre si.br LEIA MAIS Retratos: Histórias e Esperanças de Famílias Atendidas pelo PAC. Dissertação de Mestrado. Com relação à modalidade de gestão. Finalmente. Sanches. seleção da demanda e apoio para as estruturas de gestão condominial. acesso em julho de 2007. Deve ser considerada a possibilidade de alteração de algumas características do projeto. Relatório de Gestão 2001-2004. é importante assegurar a representação dos moradores no conselho fiscal e que o síndico seja morador do empreendimento. ricardo. São Paulo. C.moretti@ufabc. . fotos (Cadernos PAC. PAC (Programa de Atuação em Cortiços). Nos casos em que essa orientação não é possível ou viável. Dissertação de Mestrado. preferencialmente desenvolvido por agente público. Modelagem e Ciências Sociais Aplicadas. CDHU-Seade.www.br.br Ricardo S.problemático em termos de gestão condominial. São Paulo. Planejamento e Tecnologia pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas de São Paulo (IPT). Deve-se privilegiar que a demanda seja de mesma origem. Caixa Econômica Federal. IPT. 1). A. Se isso não for viável. é recomendável que o empreendedor forneça apoio técnico que facilite ao condomínio ser autogerido. Débora Sanches. São Paulo: CDHU-SGPAC. Moretti. durante e após a entrega das unidades habitacionais.edu. Mestre em Habitação. 2004. nesses casos de risco potencial. é especialmente importante a previsão e implementação do trabalho social. 2007.com. S. Doutor em Engenharia Civil e Urbana. antes. 2002. 2002. potencialmente.gov. professor do Centro de Engenharia. deborasanches@uol. Programa de Arrendamento Residencial.caixa. L. D. podem reduzir os riscos desses problemas. Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo. FAUUSP. São Paulo: Cohab-SP. considera-se conveniente especial atenção com relação aos demais tópicos que. em termos do trabalho social. 48 p. de forma a reduzir os riscos. Constantino. 2008.

Souza. I. Relatório final. Programa de Locação Social.Gestão de Condomínios em Habitação de Interesse Social. 2005. .

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