DESCRIEREA PROPRIET IMOBILIARE

ILOR

4.1.ANALIZA VECIN
PAG. 41

ILOR

CARACTERISTICILE CARTIERELOR

I VECIN T

ILOR

For ele sociale, economice, administrative i de mediu influen eaz valoarea unei propriet i imobiliare chiar i din vecin tatea acesteia, putnd-o modifica. De aceea, pentru ca analiza de evaluare s fie aprofundat , evaluatorul trebuie s traseze limitele acestei zone de influen . Trasarea acestor frontiere nu este suficient ; adev ratul teritoriu se stabile te dup ce au fost identifica i factorii care influen eaz valoarea propriet ii. Aria de influen , cunoscut mai ales sub numele de cartier se poate defini ca fiind un grup de utiliz ri complementare, ale terenului circumscris. Un cartier de locuin e se poate compune, de exemplu, din locuin e unifamiliale i din cl diri comerciale care ofer servicii locuitorilor cartierului. O zon , pe de alt parte, se caracterizeaz prin aceea c n cuprinsul ei, predomin o anumit utilizare a terenului. ntr-o zon se reg sesc, de regul , blocuri de locuit sau propriet i comerciale, industriale sau agricole. n termeni mai largi, evaluatorii analizeaz aria de pia n cadrul c ruia proprietatea analizat concureaz cu altele pentru a atrage aten ia cump r torilor i vnz torilor de pe pia a imobiliar . Termenul de arie de pia se refer - mai mult dect termenii de cartier i zon la un teritoriu n care locuiesc i i desf oar activitatea participan ii la pia a respectiv . El se mai refer i la zonele asupra c rora se concentreaz evaluatorii cnd analizeaz influen ele care se exercit asupra valorii.

Ariile de pia sunt definite de o combina ie de factori, de exemplu caracteristicile fizice, caracteristicile demografice i socio-economice ale locuitorilor sau chiria ilor, starea construc ii lor (vechimea, felul n care sunt ntre inu te, proprietarul, gradul de neocupare) i tendin ele n ceea ce prive te utilizarea terenurilor. GRANI ELE CARTIERELOR I VECIN T ILOR

Pentru a identifica grani ele unei arii de pia , evaluatorul trebuie s viziteze mprejurimile propriet ii studiate. Cercetarea de teren ncepe cu proprietatea analizat , continu cu ceea ce se afl n jurul ei, m rind raza de investiga ie i identificnd toate influen ele existente sau posibile asupra valorii ei i care se pot atribui pozi iei pe care o ocup . Evaluatorul apoi extinde aria de cercetare att ct s includ n ea toate influen ele pe care analiza pie ei le arat ca fiind capabile s determine valoarea propriet ii. Cnd s-au inventariat to i factorii care ar putea avea influen asupra propriet ii analizate sau a celor din jurul ei, se pot stabili i limitele teritoriului. Grani ele ariilor de pia , ale cartierelor i ale zonelor delimiteaz un teritoriu care se r sfrnge asupra valorii unei propriet i. Aceste grani e pot coincide cu schimb rile observabile cu ochiul liber care au loc din punct de vedere al utiliz rii terenurilor sau din punct de vedere demografic i socio-economic. Tr s turile fizice, respectiv stilul cl dirilor, dispunerea str zilor, configura ia terenului, vegeta ia, dimensiunea loturilor fac ca anumite zone s se eviden ieze prin modul de utilizare a terenurilor. Pentru a identifica grani ele unei arii de pia , evaluatorul trebuie s procedeze astfel: Examineaz proprietatea de evaluat, c ci delimitarea unei arii de pia trebuie s nceap cu analiza propriet ii supuse evalu rii. Examineaz caracteristicile fizice ale teritoriului, parcurgndu-l, pe jos sau cu ma ina, pentru a se familiariza cu acesta, observnd, n acest timp, eventualele similitudini din punctul de vedere al utiliz rii terenului, al stilurilor arhitectonice, al uzan elor din punct de vedere edilitar. Cu ajutorul unei h r i, evaluatorul va putea nota locurile n care caracteristicile se schimb , marcnd i elementele de demarca ie fizice: - str zi principale, dealuri, ruri, c i ferate, care coincid cu aceste schimb ri. Traseaz , pe hart , frontiere provizorii, care rezult de la sine, din unirea punctelor notate ca fiind locuri dincolo de care ncep s se schimbe anumite tr s turi fizice. Stabile te n ce m sur aceste frontiere provizorii coincid cu datele demografice.

SCHIMB RILE

I PERIOADELE DE TRANZI IE

n cadrul analizei ariei de pia , evaluatorul trebuie s sesizeze probabilitatea schimb rii i s prefigureze n ce va consta ea. Cnd stabilesc dup ce tipar se produc schimb rile, evaluatorii au n vedere tendin ele de dezvoltare ale zonei i alc tuirea acesteia. Ei trebuie s afle dac aria respectiv este ntr-o faz de tranzi ie de la un tip de utilizare a terenului la un alt tip. Un teren n tranzi ie este acel teren care a dobndit valoare ca urmare a ac iunii unor for e economice extrinsece terenului nsu i, adic ntr-un mod diferit de terenul care dobnde te valoare n maniera tradi ional , adic prin ad ugarea unor amenaj ri sau prin renovarea celor existente. Schimbarea i tranzi ia pot avea loc n ritm diferit, i pot afecta diferitele propriet i de pe aceea i arie de pia . Schimbarea poate fi bun , dar poate fi i rea pentru o localitate, dar numai tranzi ia este cea care determin efectele pozitive sau negative asupra valorii. Schimbarea poate dura un timp mai scurt sau mai ndelungat, dar tranzi ia este de obicei permanent . Majoritatea problemelor ntmpinate la stabilirea celei mai bune utiliz ri apar nu n zonele n care se petrece schimbarea, ci n zonele aflate n tranzi ie, deoarece terenul aflat ntr-o faz de tranzi ie are o utilizare temporar , nainte de a se trece la faza de amenajare pentru dezvoltare.

CICLUL DE VIA

AL DISTRICTELOR au un dinamism propriu, aceast tr s tur fiind cunoscut sub denumirea de

Ariile de pia

ciclu existen ial sau ciclu de via . Utiliz rile complementare ale terenurilor care compun un cartier, precum i utiliz rile omogene din cadrul zonelor trec, de regul , printr-o evolu ie n patru etape: Dezvoltare perioada n care aria de pia din partea lor Stabilitate perioada de echilibru, cnd aria de pi Declinul perioada n care cererea este n sc dere Revitalizarea perioada de rennoire, de reconstruire, de modernizare, cnd cererea este din nou n cre tere Tranzi ia se declan eaz deseori n faza de revitalizare, cnd o utilizare a terenului, care nu mai este rentabil , este nlocuit cu una mai rentabil . Sunt destule pie e care r mn stabile mult timp, tot astfel cum sunt pie e vechi, n care nu se nregistreaz niciodat declinul. Cu excep ia cazurilor n care este cauzat de un factor extern anume - de exemplu construirea unei autostr zi, care schimb configura ia traficului - declinul se poate instala i progresa ntr-un ritm abia perceptibil, ca apoi s fie ntrerupt de o schimbare a utiliz rii sau de o revigorare a cererii. Dup o perioad de declin, o arie de pia a terenului sau poate relua ciclul de via poate cunoa te o trecere la alte tipuri de utilizare de la nceput, datorit revitaliz rii. nici nu c tig , nici nu pierde atrage aten ia consumatorilor i c tig recunoa tere

ANALIZA FACTORILOR DE INFLUEN Analiza ariei de pia

ASUPRA VALORII

se concentreaz pe cele patru for e sociale, economice,

administrative i de mediu - care ac ioneaz asupra valorii. Cele patru for e sunt analizate prin investigarea factorilor care le caracterizeaz . a. Factorii sociali n analiza ariei de pia , evaluatorul identific influen a pe care o au caracteristicile sociale. n acest scop, evaluatorul trebuie s tie c tr s turile sociale sau demografice, care au influen asupra valorii propriet ilor imobiliare dintr-o localitate tind s se suprapun , n analiza ariei de pia , caracteristicile demografice relevante sunt considerate a fi urm toarele: densitatea demografic nivelul de preg tire al locatarilor media de vrst , (n cartierele de locuit) dimensiunea gospod riilor gradul de ocupare al locuitorilor din zon , jnclusiv tipurile de omaj (temporar, sezonier, cronic) nivelul infrac ional starea de cur enie existen a i calitatea serviciilor colare, medicale, sociale, recreative, culturale i comerciale

b. Factorii economici Considerentele economice in de capacitatea financiar a locuitorilor dintr-o arie de pia i de posibilit ile lor de a lua cu chirie sau de a de ine propriet i, de a le men ine ntr-o stare optim i de a le renova sau reamenaja atunci cnd trebuie. Caracteristicile economice pe care evaluatorul trebuie s le aib n vedere sunt: venitul mediu pe gospod rie venitul pe cap de locuitor. reparti ia veniturilor pe gospod rii procentajul de ocupare al proprietarilor nivelul chiriilor i tendin ele acestora. nivelul valorii propriet ilor i tendin ele valorilor gradul de neocupare al diversele categorii de propriet i volumul de amenaj ri i construc ii Caracteristicile fizice ale ariei i ale propriet ilor individuale pot exprima relativa putere financiar a locuitorilor, ca i felul n care se manifest aceasta n ritmul construc iilor i n felul n care sunt ntre inute. Existen a unor terenuri virane sau a unor ntinderi de p mnt ce pot fi rezervate construc iilor poate tr da fie expansiunea viitoare a acelei arii, fie lipsa cererii. Construc iile curente dau tia tere unor tendin e care influen eaz valoarea construc iilor existente. Analiznd aceste tendin e cu aten ie, evaluatorul va putea chiar s prevad ct de c utat va fi aia respectiv .

Factorii administrativi Factorii administrativi se refer la legisla ia, reglement rile i la impozitele pe proprietate care influen eaz propriet ile din aria de pia , precum i la gestionarea i aplicarea acestor prevederi, respectiv m surile de sistematizare, legisla ia construc iilor, regulamentele sanitare i de stingere a incendiilor. Factorii administrativi lua i n considerare de evaluator n analiza ariei de pia sunt: impozitul pe proprietate, comparativ cu serviciile oferite de municipalitate, n compara ie cu alte zone din localitate impozit rile speciale regulile privind sistematizarea, onstruc iile, incendiile, serviciile sanitare calitatea serviciilor publice, respectiv pompierii i poli ia, colile i alte servicii publice reglement rile de mediu Cotele de impozitare diferite pot i ele influen a valoarea de pia . Impozitele i taxele locale pot favoriza sau pot defavoriza anumite tipuri de proprietate. Documenta iile de sistematizare locale impun anumite sistematiz ri teritoriale, ca i densitatea construc iilor. Autorit ile aplic m suri de sistematizare pentru a opri sau a ncetini expansiunea teritorial , dar nu peste tot cu acela i succes. Sistematizarea mai poate fi folosit i pentru a pune n aplicare planul de amenajare a teritoriului unei localit i sau planul general, care, de regul , se bazeaz pe planul economic, dar care poate fi modificat din motive politice Problemele de mediu au dus la elaborarea multor reglement ri ale construc iilor, att la nivel regional, ct i la nivel local. Dar reglement rile de sistematizare i legisla ia construc iilor nseamn costuri suplimentare pentru investitorii imobiliari. Orientarea popula iei urbane c tre cartierele suburbane se datoreaz , n mare parte, i de construirea unor c i i mijloace de comunica ie perfec ionate: autostr zi, c i ferate secundare pentru naveti ti, linii de metrou i de autobuz. Deplasarea firmelor comerciale i a complexelor comerciale c tr^ suburbii a dus la schimbarea pie elor imobiliare, a adus n aten ie criteriile de sistematizare, serviciile administrative i cheltuirea bugetului public.

Factorii de mediu Factorii de mediu nseamn orice tr s turi naturale sau create de mna omului, care se afl n aria de pia analizat sau care l influen eaz , dar i n teritoriul pe care se afl acesta, respectiv: Dimensiunea, tipul, densitatea i starea cl dirilor Topografia (relieful i vegeta ia) Spa iile libere Nepl ceri sau pericole cauzate de surse apropiate (centre comerciale, fabrici, coli): mirosuri, zgomote, murd rie, trepida ii, cea , fum, pcl Calitatea serviciilor comunale: iluminatul public, canalizarea, curentul electric Existen a i ntre inerea terenurilor virane ntre inerea, n general Dispunerea i l imea str zilor, ntre inerea lor Atractivitatea i siguran a c ilor de intrare i ie ire din zon Vrsta efectiv a propriet ilor Schimb rile survenite n tipul de utilizare al cl dirilor i terenurilor Caracteristici de microclimat: vnturi puternice ntr-o anumit zon , diferen ele de temperatur i umiditate dintre por iunile riverane i zonele nconjur toare Riscuri de mediu: alunec ri de teren, inunda ii Accesul la transportul public ( i prin ce mijloace de transport: autobuze, cale ferat ), la coli (dar i calitatea acestora), la magazine i la furnizorii de servicii, la parcuri i locuri de agrement, la biserici, la locul de munc Elementele topografice pot avea efecte pozitive sau negative asupra valorii unei propriet i, n func ie de aria de pia n care se afl . Prezen a unui lac, a unui ru, golf sau deal, n aproprierea ariei de pia respectiv , i poate conferi avantajul peisajului. Un deal poate fi egal cu zero ntr-o zon muntoas , dar ntr-o zon de es, o por iune cu relief mai ridicat sau mp durit poate ad uga valoare imobilelor. Un ru care se revars mereu va duce la sc derea valorii caselor aflate de-a lungul unui astfel de curs de ap . Uneori, un ru, un lac sau un parc serve te drept tampon ntre un cartier de locuit i unit ile comerciale sau industriale.

Caracteristicile de mediu ale unei arii de pia nu pot fi raportate la o scar fix . Ele trebuie comparate cu cele ale ariilor cu care concureaz . Localizarea se poate referi la situarea unei propriet i imobiliare i la efectul asupra accesibilit ii, de exemplu u urin a cu care se ajunge la o parcel situat pe un col , fa de o parcel situat n interior. Timpul i distan a sunt unit i de m sur care reflect gradul de accesibilitate. Zone imobiliare reziden iale unifamiliale n zonele urbane, construite n totalitate, locuin ele unifamiliale sunt integrate de obicei n utiliz ri complementare ale terenurilor care, mpreun formeaz un cartier de locuit. In zonele suburbane, unde zonele verzi construibile sunt relativ ieftine, cartierele de locuin e unifamiliale pot ocupa suprafe e foarte mari. Zone imobiliare reziden iale multifamiliale n ora ele mari, cartierele de locuin e multifamiliale se ntind deseori pe suprafe e ntinse. n ora ele mai mici, astfel de cartiere pot fi fragmentate sau de mai mic ntindere. n aceste forma iuni reziden iale, locuin ele pot fi nchiriate sau proprietate personal . Zone comerciale Zona comercial se compune dintr-un grup de cl diri de birouri sau de magazine. n aceast categorie intr : Zonele comerciale aflate de-a lungul oselelor, respectiv ntreprinderile de-a lungul unei str zi comerciale din localitate sau al unui drum secundar paralel cu o autostrad liber , mpreun cu construc iile adiacente unei intersec ii Zonele cu magazine de vnzare cu am nuntul, adic centrele comerciale regionale i de cartier Zonele comerciale din centru

Zone de birouri Zonele de birouri pot consta din combina ii de cl diri, mergnd de la cl diri mici pn la cl diri mari, cu foarte multe etaje. Cl dirile dintr-un cartier de birouri pot fi ocupate de proprietarii n i i sau pot fi nchiriate mai multor firme, fie c sunt multina ionale, locale, firme de servicii sau asocia ii profesionale. Zonele de birouri pot fi zone centrale, conglomerate special concepute n acest scop, sau lan uri de birouri mai mici, de-a lungul unor artere importante de circula ie sau n apropierea acestora. Zone de comer cu am nuntul Mai mult dect orice alt tip de proprietate imobiliar , cl dirile de magazine i trag seva din comer ul local. In marea lor majoritate, aceste magazine i recruteaz clientela dintre locuitorii din mprejurimi. Excep ie fac marile supermagazine. Magazinele cu am nuntul se clasific dup dimensiunea zonei comerciale n care func ioneaz : Centrele comerciale regionale i supra-regionale pot aproviziona sute de mii de cump r tori de pe raza mai multor artere de comunica ie importante Centrele comerciale locale, care aprovizioneaz un cartier sau un grup de cartiere, pe o raz de 3-5 mile Centre comerciale de cartier sau mici magazine dispuse n lan , care i aprovizioneaz pe locuitorii din imediata apropiere. Cartierele centrale de afaceri Un astfel de cartier este, de regul , inima ora ului, zona central n care se desf oar principalele activit i comerciale, financiare, administrative, profesionale, culturale i de servicii ale localit ii. Diversele firme situate n zona central ilustreaz , de regul , diversele tipuri de utilizare a terenurilor: pentru locuit, pentru comer ul cu am nuntul, pentru birouri, pentru institu ii financiare, pentru divertisment. ntr-un cartier de afaceri, locuirea nu este considerat a fi o tr s tur caracteristic , dar ea poate ajuta la revitalizarea zonei, motiv pentru care serviciile de sistematizare deseori ncurajeaz crearea, la marginile acestei zone de afaceri, a unei centuri de cl diri de locuit de mare densitate.

Zone industriale Zonele industriale sunt de mai multe feluri: de la cele cu industrie grea, respectiv combinate siderurgice (o el rii, turn torii) i uzine chimice, pn la cele compuse din ntreprinderi care se ocup de montaj, distribu ie i alte activit i. n majoritatea zonelor urbane, platformele cu industrie grea i cele cu industrie u oar sunt nfiin ate prin hot rre a autorit ilor de sistematizare, care pot limita tipurile de utilizare i care impun condi ii anti-poluare a aerului sau fonic i care stabilesc ce opera iuni se pot face n aer liber. Cartierele industriale i platformele industriale mai noi se compun din cl diri cu un singur etaj, cu plafoane mai nalte dect se obi nuia n trecut. Zone agricole Zonele agricole pot fi mici ct un or el sau o comun sau mari ct mai multe comitate la un loc. Deseori, influen ele importante asupra valorii se refer mai degrab la propriet ile individuale dect la zona n ntregul ei, fiindc fermele pot fi la distan e mari una de alta, iar condi iile de sol i microclimat diferite. Accentul pe factorii care influen eaz valoarea n zonele agricole va depinde de ceea ce se produce n zona respectiv . Zone specializate Zone forestiere Zone cu profil medical-sanitar Parcuri tiin ifice Parcuri pentru tehnologia avansat Zone educa ionale Zone istorice

Parcurile tiin ifice Caracterizate printr-o mbinare ntre utilizarea tipic birourilor i ce tipic industriei, parcurile de cercetare i inovare (cunoscute i sub denumirea de parcuri tiin ifice) ofer amplasament pentru sec ii de cercetare i inovare ale marilor companii farmaceutice, chimice sau de calculatoare sau numai pentru firme specializate n cercetare. Parcuri pentru tehnologia avansat Firmele care se ocup de tehnologia de ultim or i stabilesc de multe ori sediul unele lng altele sau n parcurile tehnologice n apropierea c rora pot g si alte concentr ri de tehnic avansat , cum sunt universit ile sau platformele tiin ifice. Zone educa ionale colile, colegiile i universit ile locale pot constitui, mpreun , o zon aparte, dac dispun de mai multe cl diri sau amenaj ri i dac sunt v zute ca f cnd parte din cartierul de locuit din preajm . Zonele educa ionale pot contribui att economic, ct i social i cultural, la via a localit ii n care se afl . Zone istorice Interesul de a conserva propriet ile cu valoare istoric i arhitectural este n cre tere i a dat na tere unei zone cu o personalitate aparte. Zonele istorice pot cuprinde propriet i de tip reziden ial, comercial, industrial sau de alt gen, fie ntr-o manier omogen , fie n combina ie. Evaluatorii trebuie s cunoasc criteriile dup care fiecare municipalitate declar o proprietate sau alta ca f cnd parte din patrimoniul cultural i, de asemenea, dac aceste criterii se aplic unor propriet i izolate de o importan arhitectonic sau istoric aparte, sau unei zone ntregi.