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Direitos e Dever Do Sindico

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Tire suas dúvidas sobre condomínio: :: Área Cível

. O adquirente é responsável pelo pagamento do débito condominial? Quando da alienação de uma unidade autônoma, a única forma do adquirente de resguardar de eventuais pendências pecuniárias para com o condomínio é obter a declaração de quitação, expedida pelo síndico, como, aliás, manda o art. 1.345, da Lei 10.406/02 (novo Código Civil). Se o adquirente não se muniu dessa declaração, ou se havia despesa em aberto desconhecida na oportunidade, assume toda e qualquer responsabilidade pelas dívidas incidentes sobre a propriedade adquirida. Como disse com muita clareza um dos autores mais respeitados sobre o tema, “... a unidade vendida sempre responderá pelo débito, em virtude de sua natureza jurídica propter rem. Assim, o adquirente tem de pagar, mas fica com o direito de regressivamente exigir reembolso junto ao alienante”. (J. Nascimento Franco, em sua obra – Condomínio). . A prova da quitação das obrigações condominiais pode ser feita por meio de declaração do alienante? O art. 1.345, da Lei 10.406/02, vincula a alienação da unidade autônoma à prova da quitação das obrigações condominiais sobre ela incidentes (isto é, declaração assinada pelo síndico). Por sua vez, a Lei Federal 7.433/85, regulamentada pelo Decreto 93.240/86, no seu art. 2º, § 2°, dispôs que a prova da quitação poderá ser substituída por declaração do alienante, ou do seu procurador, sob as penas da lei, a ser inserida na escritura, de que inexiste débito para com o condomínio. Caso o comprador (adquirente) aceite tal declaração firmada pelo alienante, a venda poderá ser feita sem a prova de quitação de despesas. É claro que, sem a aceitação do adquirente, nenhuma alienação pode ser feita sem a declaração de quitação assinada pelo síndico. . O síndico pode, por meio da coleta de assinaturas, decidir sobre assuntos de interesse coletivo? Todas as resoluções de interesse coletivo devem ser tomadas em Assembléia, a qual não se pode substituir por qualquer outra modalidade de deliberação. Fora disso, é de se considerar que a vontade da massa condominial nasce de manifestação coletiva na Assembléia, nunca da soma de manifestações isoladas. A Assembléia Geral é o órgão supremo do condomínio, visto que por meio dela se manifesta a vontade de coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns. Tendo em vista a eminência de suas funções, ela é considerada a caixa acústica do condomínio, o único órgão competente para coletar e exprimir a vontade coletiva. . Qual o prazo de prescrição do débito condominial? O prazo de 20 anos previsto no art. 177 do Código de 1916 passou para dez no art. 205 do novo Código Civil de 2002. Mas no exame da prescrição, ter-se-á de considerar o disposto no art. 2.028 do Código atual, que diz: serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. . O síndico tem direito a receber 13º salário? O 13º salário, tal como definido pelo artigo 7º, VIII da Constituição Federal, bem como pela legislação infraconstitucional pertinente, é direito do trabalhador com vínculo de emprego. O síndico não se enquadra entre os empregados do condomínio. Ele é um mandatário, eleito entre os condôminos como representante do condomínio. A gratificação natalina somente será paga a título de benesse e desde que haja previsão na convenção do condomínio. . Qual o quorum necessário para os condôminos decidirem sobre a instalação de hidrômetros para medição do consumo de água nas unidades

1. posto que.127/05. parágrafo único.11066 / Des. na forma da lei.341. tais como geladeira. .” (TJRJ – Apel. provinda da mesma fonte que a Lei 8. Cív. Por expressa disposição dos artigos 1. no mérito. www. O Código Civil.078/90. as concessionárias têm a tecnologia e o fundamento normativo para cobrar pela energia reativa excedente. provisões a fazer. de modo prévio e em assembléia. tendo preferência sobre o crédito oriundo de uma garantia real. Mas como há previsões e. em se tratando de uma prestação de serviço.).031 do novo Código Civil. . agora. decorrente de sua peculiar essência e natureza – em síntese. as contribuições dos condôminos.591/64). e 1. leia a Resolução 456/00. de prova do direito alegado. Rejeição da preliminar e. O condomínio está obrigado a pagar 13º salário para a empresa administradora? O condomínio não está obrigado. 2º. Assim. consumida por aparelhos que têm algum motor. assim sendo. já que. este não fixa prazo para que as convenções se ajustem às suas novas disposições. .br).331 a 1. lei de mesma hierarquia.345 do Código Civil revela-se a natureza propter rem das obrigações condominiais. “a”. e não aos condomínios.245/91 (Lei do Inquilinato). Qual é a atribuição do subsíndico? Ele tem direito a remuneração? Tanto a lei antiga dos condomínios (Lei 4. e eventualmente eleger o substituto. salvo conveniência particular. 96. Ou seja: as convenções de condomínio.autônomas? É possível a instalação de hidrômetros para cada uma das unidades autônomas. de modo que itens de fundamental importância para mantença do condomínio sejam discutidos. da Lei 4. .035. O síndico deve realizar assembléia geral ordinária obrigatoriamente no mês de janeiro? O síndico deve obedecer fielmente ao que reza a convenção do condomínio e o artigo 1. devendo. já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil. visto não existir relação de emprego entre ambos. mas sim comunhão de áreas e coisas de uso comum em simbiose ás partes exclusivas de cada condômino. Albano Mattos Correa – J. a própria conservação do imóvel -. 50% (cinqüenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. impõe-se a decretação de improcedência do pedido autoral. 15/02/2005 – 6º Câm. que o CDC pretende equilibrar. Quando utilizada em níveis excessivos. relação de prestação de serviços. . O procedimento tem de ser monitorado por técnico ou engenheiro eletricista. O credor hipotecário tem preferência frente aos créditos condominiais? Não. pois aumenta ou facilita o uso do bem (cf. o Código Civil (artigos 1. A suspensão da cobrança da energia reativa excedente. nos termos do artigo 1. A troca dos cabos do elevador caracteriza que tipo de despensa: ordinária ou extraordinária? Nos termos do artigo 22. art. continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública do novo Código. caput. desde que. art. realizando pelo menos uma assembléia geral ordinária por ano. da Lei nº 8. a despesa com a troca dos cabos do elevador caracteriza hipótese de despesa extraordinária. só pode ser obtida após a correção do fator de potência. caput. a efetuar o pagamento de 13º salário para a empresa administradora. da Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor na relação condomínio-condômino? É equívoco enquadrar a relação condomínio-condômino na Lei 8. necessariamente. ar-condicionado etc. que teve sua validade reconhecida em julgamento no Rio de Janeiro. quando verificado que ás partes foram oferecidas todas as oportunidades para que se manifestassem e reagissem. poderão permanecer inalteradas. Cabe não esquecer que a desigualdade entre os hipossuficientes e os hipersuficientes. expedida pela Aneel. 11. um subsíndico? Não. Se esta também for omissa. do novo Código Civil). portanto. que são entes despersonalizados. como é o caso da hipoteca. as associações e as fundações. obrigando as concessionárias a investir mais para evitar quedas de tensão e interrupções de fornecimento. Assim. É bom lembrar que todo equipamento consome dois tipos de energia: a ativa. o mesmo somente existirá se houver expressa previsão sobre o assunto na convenção condominial. portanto. deve ser repassada aos condôminos proprietários. Sendo assim. posto ser hipótese de despesa útil. . como já dito. a fim de aprovar o orçamento das despesas. O espírito da lei foi o de assegurar a realização de. não devendo ser paga pelos inquilinos. . e não há provas de excesso na cobrança feita por tal empresa. Se a concessionária de energia elétrica age em sintonia com a Resolução nº456. por cerceamento de defesa. nem tampouco remunerações do subsíndico. bem como do artigo 2. não há obrigatoriedade de realizar assembléia geral ordinária no mês de janeiro. É verdade que as empresas concessionárias passarão a cobrar pela energia elétrica reativa excedente? Realmente o problema existe e tende a tomar vulto. No condomínio não existe relação de consumo.591/64) quanto a nova (Lei 10. que é a lei regente do tema “condomínio edifício”. . posto que todos os condôminos encontram-se em pé de igualdade. do novo Código Civil).351 do Código Civil. a prestação de contas. o assunto é ponto de livre estipulação entre as partes. ser claro e expressamente previsto em contrato para ter força obrigatória. não existe no condomínio. o que exige condutores de maior diâmetro e transformadores mais potentes. 2003. a saber. I. X. conforme despacho que se segue: “Merece repulsa a preliminar de nulidade. E. tais como as sociedades. .gov. A pretensão de ver devolvido o valor reativo á taxa de energia reativa excedente. lei alguma assegura seu pagamento. não é obrigatório o ajuste da convenção do condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil. e a reativa. servem justamente para tal fim. Os condomínios são obrigados a atualizar suas convenções até janeiro de 2007? O prazo para adaptação dos atos constitutivos. o crédito condominial goza de privilégio especial. improvimento do recurso. do novo Código Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24. a energia reativa provoca sobrecarga em todo o sistema elétrico. uma assembléia geral por ano. a postura seja aprovada pelo voto da maioria absoluta dos condôminos. a função de subsíndico só poderá ser criada se antes for alterada a convenção. ao menos. Neste sentido. mediante o trâmite definido na lei para tanto. a saber: aprovação da proposta por dois terços dos condôminos em assembléia geral. salvo disposição expressa na convenção do condomínio. por força de lei. parágrafo único. que acende lâmpadas comuns do tipo incandescente. Para entender melhor a questão. fixado pelo artigo 2. do novo Código Civil.358).aneel. prorrogado até 11/01/07 pela Lei nº.406/02. deixando claramente tal incumbência a cargo da Convenção de Condomínio. II. . deve vir acompanhada. a saber.001.350. as relações condominiais são regidas por regime jurídico próprio. Cív. mas sim. 336. destina-se às pessoas jurídicas (artigo 44 do novo Código Civil).078/90. nada diz a respeito da figura do subsíndico. E. com a instalação de banco de capacitores. Ademais. aconselha-se sua realização nos primeiros meses do ano.Código Civil) não estipulam as atribuições. O condomínio terá. ultimadas antes de 11/01/03.

necessariamente em assembléia geral. a pessoa até doze anos de idade incompletos. Os pais podem atribuir responsabilidade aos funcionários do condomínio pelos filhos deixados sozinho nas áreas comuns do edifício? Diz o artigo 2º do Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8.2003). em segunda convocação. o Decreto nº. Atendendo a pedido de condômino.663-00/5 – 3º Câm. Assim. a saber. sempre que possível. que é o meio cabível para recuperação dos créditos do condomínio (art. Como se caracteriza a inadimplência das despesas condominiais? No condomínio. reposição e lavagem de pastilhas da fachada do edifício caracteriza hipótese de despesa extraordinária extraordinária. Qual o quorum necessário para aprovação das contas do síndico? A prestação das contas se dá. IX. apenas. “b”.245/91 (Lei do Inquilinato). certificando no mandado o ocorrido. não abrange os condomínios edilícios. arrestos e outras diligências. lavagem de pastilhas e reparos na fachada do edifício? Nos termos do artigo 22.: 2003. É obrigatória a colocação de placa indicativa da profundidade na piscina do condomínio? O assunto é eminentemente de natureza local e assim sentada. maioria simples dos presentes. Multa por infração à convenção. NAMETALA MACHADO JORGE – J. . desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de Justiça. pode o funcionário do condomínio impedir a entrada de oficial de Justiça? Nos termos do artigo 139 do Código de Processo Civil. fazer pessoalmente as citações. a partir daí. Isto é. a despesa com pintura. que “estabelece a obrigatoriedade da afixação de placa com informação sobre a profundidade das piscinas instaladas em próprios municipais”. locatários e ocupantes das unidades. momento em que.C. O mais comum é que as vagas destinem-se apenas e tão-somente ao estacionamento de “automóveis e passeio”. já seria possível propor a ação de cobrança pelo procedimento sumário. Direito impostergável de o condomínio exigir do condômino respeito à convenção. em dívida de condomínio. Estacionamento de veículo não permitido pela convenção. teoricamente. a fim de aprovar o orçamento das despesas. não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial. Assim. realmente não é recomendável nem tampouco adequado permitir que as crianças permaneçam desacompanhadas nas áreas comuns do edifício. o síndico não é empregado do condomínio. do Código de Processo Civil).297. o cargo é uma modalidade de representação (artigos 115 a 120 do Código Civil). dia e hora.353 do novo Código Civil. Sua destituição não lhe dá direito a qualquer reparação de ordem pecuniária ou cumprimento de aviso prévio. as contribuições dos condôminos. 4591/64 Há a presunção de que o imóvel gera despesas. Por tal razão.350. dada a flagrante desprorpoção de suas dimensões com a área correspondente à vaga. ainda que seja remunerado. deve ser verificado o que diz a Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno a respeito.348. X. (TJRJ – Apel. O síndico deve realizar assembléia geral ordinária obrigatoriamente no mês de janeiro? O síndico deve obedecer fielmente ao que reza a convenção do condomínio e o artigo 1. Tais normas devem ser fielmente obedecidas por todos. – Proc. Os condôminos são obrigados a fornecer dados e documentos pessoais para confecção do cadastro de moradores? O condomínio pode elaborar cadastro de condôminos. salvo se o contrário constar expressamente da Convenção Condominial. e adolescente aquela entre doze e dezoito anos de idade”. por exemplo. prisões. . a falta de pagamento da prestação mensal ocasiona o inadimplemento (mora). . ou seja. (2º TACivilSp – Ap. a prestação de contas. multas e ação judicial. por óbvio. imediatamente no dia seguinte à data do vencimento (art. da Lei nº 8. não necessitando qualquer procedimento judicial ou extrajudicial para a constituição da devedora em mora. II. Também não é prestador de serviços. e não dos locatários. – Rel. 394 do Código Civil). Qual a natureza jurídica das despesas com pintura. O condomínio. do novo Código Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24. II. Há. e 12.001. nos termos dos artigos 1. s/ Rer. com fixação de multa pecuniária. 681. O espírito da lei foi o de . A diligência. o síndico é o representante legal do condomínio.05083 – Data: 07/07/2003 – 13º C. 45. Garagem.352 e 1. o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei. e há a certeza de que a ré não pagou qualquer quantia referente ao período invocado pelo autor. 28/05/2003). com menção de lugar. parágrafo único. Conclui-se.591/64). É ilustrativo o julgado abaixo: Ementa: Condomínio. realizando pelo menos uma assembléia geral ordinária por ano. DES. o que se comprova pela verificação da carteira funcional e do mandado judicial – documento com todas informações relevantes ao ato – não deverá ser oferecida qualquer resistência à entrada do referido profissional. entre elas. Como lidar com o estacionamento de veículos de dimensões incompatíveis às vagas de garagem do condomínio? Primeiro. realizar-se-á na presença de suas testemunhas. por meio da sua administração e do seu pessoal. . Não há necessidade. Uso indevido. .255/04. Qual é a natureza jurídica do cargo de síndicos? Por força dos artigos 1. seu regramento depende do constante na legislação do município. da Lei 4. . . portanto. Como exemplo. caput. o pedido de informações para tanto terá caráter de solicitação e não de obrigatoriedade. Civ. em último caso). de prévia notificação para a constituição da mora. Porém. pois os funcionários do condomínio não têm qualquer responsabilidade sobre as mesmas. para os afeitos desta Lei. são inaplicáveis ao caso disposições relativas à legislação trabalhista ou á prestação de serviços. caput. no âmbito do município de São Paulo não há lei que estabeleça tal obrigatoriedade. “b”. independentemente de o condômino visado estar ou não na respectiva unidade autônoma. a regra é ‘dies interpellat pro homine’. 275. O Estatuto diz ainda sobre o pátrio poder (chamado pelo Código Civil de poder familiar) que que aos pais cabe a obrigação de zelar pela guarda e proteção dos filhos. desde que o oficial de Justiça se apresente como tal no cumprimento de suas atribuições perante o condomínio. os oficiais de Justiça são auxiliares do juízo incumbidos de exercer as atribuições relacionadas no artigo 143 do mesmo diploma. carecendo para sua aprovação da obtenção da representatividade de praxe. o qual. que a despesa é da alçada dos locadores. .069/90) que “considera-se criança. como exemplifica o julgado seguinte: CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – MORA CARACTERIZADA – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 960 DO CÓDIGO CIVIL E 12 DA LEI Nº. do Código de Processo Civil. Assim. penhoras. . e eventualmente eleger o substituto. – Des.. Juiz NELSON CALANDRA – J. sob pena de aplicação dos expedientes de controle de praxe no condomínio (advertência. do Código Civil.

Certos temas de relevância.314 e seguintes do Código Civil. . Porém.335. bem como o seu modo de ativação.098/00. e unidade que lhes pertence. Não havendo acordo.351 do Código Civil).. umidade. seguindo exemplo da legislação estrangeira (artigos 67 das Disposizioni per I´Atuazione del Códice Civile. insolação. A legislação sobre condomínio diz algo sobre os conselheiros suplentes? Não. como. por exemplo. a NBR 9050 da ABNT. artesiano. na Itália. exclusivamente.718/83 que alterou a Lei 1. Todos os assuntos constantes da convenção do condomínio podem ser modificados com a aprovação de dois terços dos condôminos? Não. pois podem comprometer o direito de imagem das pessoas que residem e transitam no condomínio (artigo 20 do Código Civil). o único que trata do conselho fiscal.2006 p. O condomínio pode proibir que os locatários usem certas partes comuns? Não. das unidades autônomas ou mesmo das áreas comuns (artigo 1. gozo e fruição do imóvel. . Existe lei que estipula prazo para pintura ou lavagem das fachadas? Dizem os especialistas que a pintura da fachada se justifica quando sua vida útil termina. exigindo que os diferentes danos de uma mesma unidade indiquem um deles como o representante na assembléia: “No caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa. Nascimento Franco. se o condomínio utiliza. colocando a questão sub judice.296/04. . espaço.. São exemplos: a alteração de destinação do condomínio. como decorrência de sua posse direta” (STJ – Recurso Especial nº 588714/CE – DJ 29. O condomínio pode elaborar cadastro de condôminos e ocupantes? Sim. razão pela qual é vedado dar-lhe tratamento diferenciado e prejudicial. o que geralmente ocorre no período de três a cinco anos. a cessão (ou alteração da cessão) do uso exclusivo de propriedade comum a condômino ou estranho (artigo 1.enquanto válido o contrato de locação. exigir que eles escolham entre si o representante único. e artigo 712-0 do CC suíço).263/02. salvo se o contrário constar expressamente da convenção condominial. qualidade da tinta e da pintura). caput. mobiliário e equipamento urbanos”. entende-se que não haverá razão ou fundamento para a feitura do controle periódico exigido pela Lei 3. Qual é a legislação básica sobre acessibilidade? O assunto é de alta complexidade legislativa. em caso de indivisão ou usufruto sobre uma unidade autônoma. não há obrigatoriedade de realizar assembléia geral ordinária no mês de janeiro. uma assembléia geral por ano. . Como se exerce o direito de participação e voto de uma unidade autônoma que pertence a donos diversos? O assunto não é regido de forma literal e expressa pela legislação pertinente (Código Civil).008/93. Tais normas jurídicas são cumpridas com a aplicação conjunta da norma técnica pertinente.assegurar a realização de. por força do artigo 1. Frédéric Denis sugere que a Convenção estabeleça que. usualmente. 286 – LEXSTJ vol. O assunto. . Os condomínios são obrigados a efetuar o controle da potabilidade da água? Trata do tema a Lei Estadual 3. O condômino devedor de apenas uma multa disciplinar pode participar das assembléias condominiais? Não. nos limites de São Paulo. .331. regulamentada pelo Decreto 5. salvo disposição expressa na convenção do condomínio. Aliás. locatários e ocupantes. recomenda-se que a legislação local seja consultada. seus titulares devem designar um deles. ao menos. do Código Civil. .356 do Código Civil. Neste particular. dependerá de disposição expressa da convenção do condomínio. O artigo 1. usos outros devem ser evitados. capital. de modo que itens de fundamental importância para mantença do condomínio sejam discutidos. por exemplo. São temerárias as propostas de segregação ou restrição dos locatários quanto ao uso de áreas comuns.343 do Código Civil). água oriunda da empresa concessionária. . página 153). J. o condômino devedor estará proibido de participar e votar nas assembléias condominiais. Neste sentido. ainda. dada sua importância e aplicação em diferentes aspectos da administração condominial. . 124). Se concretizados tais medidas. Se a Convenção o permitir. Com efeito. §5º. . O Novo Código Civil permite a reeleição de síndico? A lei ora vigente sobre o tema não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico. As imagens gravadas pelo circuito fechado de TV podem ser fornecidas aos condôminos? Não. consta da legislação municipal. porém. ainda que limitado no . por meio de poço convencional. III. sobre esse condomínio são aplicáveis o artigo 1. a existência dos suplentes ao conselho. Assim sendo. bem como se o condomínio observa as normas municipais sobre higiene da caixa d’água. Vale lembrar que o locatário está no condomínio em nome do condômino locador. o condomínio pode elaborar cadastro de condôminos. Assim. intitulada “acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações. Nem todos os itens existentes na convenção poderão ser alterados com a aprovação de dois terços dos condôminos. entendemos que o Presidente deve. provisões a fazer. da Constituição Federal) e do direito de propriedade. o mandato. Ao contrário. só se modificam com a aquiescência da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade). pois é tratado por normas oriundas das três esferas governamentais. Só se justificaria tal análise se o condomínio tivesse sistema independente e próprio de captação de água. Porém tal pedido de informações terá o caráter de solicitação e não de obrigatoriedade. Salvo a hipótese de ter questionado a multa aplicada por meio de ação própria. A finalidade do circuito fechado de TV no condomínio edilício é servir como um dos aparatos que dão segurança pessoal e patrimonial a todos no condomínio. Nascimento. Serve de exemplo a Lei 10. tal medida é recomendada. e Lei Estadual (SP) 11. entende-se que o mais sensato é colocar em prática a lição do jurista J. na votação. 202 p. ou.” FRANCO. nada diz sobre o assunto. São exemplos: Lei Federal 10. a construção de outro pavimento ou edifício no solo comum (artigo 1. São Paulo: Revista dos Tributos. Ou seja. a correição da convocação das assembléias gerais ou propositura da ação de cobrança e principalmente a questão da segurança pessoal e patrimonial de todos os que residem no condomínio. 5º edição. o locatário tem o direito de uso. páginas 131-132. sob pena de não ser computada. haverá desrespeito aos princípios constitucionais da igualdade (artigo 5º. entendemos válida a cláusula que autorize sorteio do representante dos co-proprietários da unidade entre os que se acharem presentes.718/83. . pertinentes ao direito de propriedade.518/88. cisterna ou fonte. dependendo de algumas variáveis (poluição. o Código Civil não contempla especificamente a hipótese e como não podem comparecer e votar todos os titulares de uma única unidade autônoma.380/77. Condomínios. que obriga a conservação periódica das fachadas a cada cinco anos. do Código Civil). Como. regulamentada pelo Decreto 33. um deles ou o síndico pode requerer a designação pelo Juiz (La copropriété des immeubles bâtis. Mas como há previsões e. aconselha-se sua realização nos primeiros meses do ano.“. 2005.05.

307/96). Tanto é assim. O conserto de vazamento na junção em “T” que liga a coluna ao ramal é de responsabilidade de quem? São de responsabilidade do condomínio os vazamentos ou infiltrações oriundas das áreas e coisas comuns. que se débitos surgirem da unidade autônoma objeto da locação. portanto. será acionado judicialmente o condômino-locador e não o locatário. O síndico pode decidir sozinho por adotar a terceirização de serviços de portaria. buscando-se afastar ou minimizar eventuais riscos para o condomínio. . Qual postura deverá ser adotada quando o pagamento do rateio mensal é efetuado em desacordo com a via eleita como a adequada. . ou designado judicialmente. O próprio sindicato tem sua Câmara de Mediação. via assembléia. numa assembléia a ser realizada em oportunidade futura. . Pode–se dizer que decisões tomadas em assembléia são imutáveis? As decisões tomadas em assembléia não são imutáveis. isto é.347 do Código Civil. cabendo a cada condomínio reger a hipótese por meio da sua própria Convenção.334. A Convenção do Condomínio veda a outorga de procuração ao conselheiro do condomínio. devendo ser tratado no principal e mais democrático foro do condomínio. juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e do lançamento do número da unidade autônoma no rol dos inadimplentes.406/02. A decisão da assembléia que não aprova as contas. dependerão do constante na Convenção. nos termos do artigo 1. LV. Como fica a representação do condomínio caso nenhum condômino queira assumir a função de síndico? Tendo expirado o prazo do mandato do síndico. pois ela não é parte integrante . §1º. da Lei 10. É possível que determinado assunto. sendo sua relação. . Contudo. destituída de maneira completa de fundamentos. poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. democraticamente. pois trata-se de dívida propter rem. bastará que se reúna uma quantidade de votos superior à que antes deliberara o tema. Os condôminos podem deixar de aprovar as contas do síndico. É certo. podendo ele usar. de modo que. Como exemplo. O condomínio não pode ficar acéfalo. de natureza obrigacional (contratual) e não decorrente de direito real. O condômino-locador. Para tanto. conforme o artigo 1. como são exemplos a mediação e a arbitragem (Lei nº 9. ou mesmo possa se preparar para tanto. obviamente a assembléia tem a opção de aprovar ou não as contas.356 do novo Código Civil estabelece que o conselho (fiscal ou consultivo) poderá existir. Quais as atribuições do conselho fiscal? O artigo 1. seja retomado ou renovado em nova assembléia. §2º. trata-se de uma faculdade. após a realização de algumas tentativas frustradas. bem como suas atribuições e demais especificidades (obrigatoriedade do conselheiro ser condômino. . avaliando a idoneidade da empresa prestadora de serviços. . prazo de mandato. . O inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno por força das disposições de contrato de locação. . de propriedade. mormente dos canos denominados prumadas ou colunas ou demais instalações de uso indistinto e coletivo. inserindo-se no seu texto cláusula compromissória que possibilite (mas não obrigue) a resolução de pendências entre condômino e condomínio através por meio do instituto comentado. Aqueles que não acatarem a praxe condominial poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo ser sancionados com multa. todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira. sua esposa pode ser procuradora de outras unidades? Mesmo que o imóvel esteja também em nome da esposa. O locatário pode figurar como réu nas ações de cobrança? No pólo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais deve constar sempre o titular da propriedade. no dia e modo convencionados. o grande problema dos mencionados institutos no Brasil é que oportunistas têm criado pretensos tribunais visando burlar incautos. Embora a investidura se efetue por tempo certo. gozar ou dispor do seu bem como melhor lhe aprouver. como já fartamente noticiado. Exemplo: depósito na conta do condomínio ao invés do pagamento de boleto bancário? Para que a mora e seus efeitos sejam evitados. para que este se desincumba judicialmente de suas obrigações. a arbitragem exige a adoção de certas cautelas e requisitos legais. O condomínio pode se valer da arbitragem para resolver conflitos? Sim. . Daí que a obrigatoriedade da existência do(s) conselho(s). sem que outro tenha assumido seu lugar. que as deliberações devam ser motivadas e fundamentadas. LIV. de modo que este possa apresentar as informações que entender adequadas ao completo esclarecimento do tema. o síndico permanece na vigilância do imóvel até lhe darem substituto. sem qualquer motivo justo? Na apreciação das contas. sem um responsável pela sua condução. . ou é proprietário ou possui direitos à aquisição da unidade autônoma. Além disso. ela pode atuar como procuradora de outras unidades. Estando o imóvel apenas em seu nome. condomínio-administradora). porém.seu prazo de dois anos. isto é. não estando presa ao parecer dado a respeito pelo Conselho Consultivo ou Fiscal. O proprietário inadimplente pode alugar sua unidade autônoma? O fato de o condômino estar em atraso com o pagamento das quotas condominiais não afeta seu direito de propriedade. motivar a propositura de ação de prestação de contas pelo síndico. que é cano de utilização comum também. é necessário alterar de modo prévio a Convenção do Condomínio. mormente em se tratando de decisão que não aprova as contas. É claro que existem entidades idôneas. da Constituição da República). permanecendo o síndico responsável pela administração condominial até que outro seja eleito. conforme o artigo 1.). do novo Código Civil. O Secovi-SP é otimista com relação ao uso de meios alternativos para solução dos conflitos condominiais (condômino-condomínio. poderá. número de conselheiros. existência de suplentes etc. se adote uma decisão que seja a mais conveniente ao condomínio. limpeza e segurança? Trata-se de tema por demais polêmico para que o síndico decida isoladamente. que é a assembléia geral de condôminos. o que faz com que sua ligação seja de direito real. Deve-se analisar com critério a proposta de terceirização. dentre os quais a junção em “T”.336. mas ingressar o quanto antes com ação de cobrança para receber os valores que lhe são devidos. permanece inalterada a responsabilidade decorrente de sua eleição perante o condomínio. Ao condomínio não cabe cercear os direitos do proprietário. sobre o qual houve uma certa decisão no passado. ou seja que ‘decorre da coisa’. É a razão disto é muito simples: há que se assegurar o direito de defesa do síndico (artigo 5º. .

“b”. pois os funcionários do condomínio não têm qualquer responsabilidade sobre as mesmas.350. seus titulares devem designar um deles. do novo Código Civil (que corresponde ao derrogado artigo 24. porém. dada sua importância e aplicação em diferentes aspectos da administração condominial.314 e seguintes do Código Civil.331 a 1. o morador é o responsável pela infração. . não há obrigatoriedade de realizar assembléia geral ordinária no mês de janeiro. em segunda convocação.O síndico deve realizar assembléia geral ordinária obrigatoriamente no mês de janeiro? O síndico deve obedecer fielmente ao que reza a convenção do condomínio e o artigo 1. de modo que itens de fundamental importância para mantença do condomínio sejam discutidos. regulamentada pelo Decreto 33. Mas como há previsões e. Serve de exemplo a Lei 10.518/88. O Estatuto diz ainda sobre o pátrio poder (chamado pelo Código Civil de poder familiar) que que aos pais cabe a obrigação de zelar pela guarda e proteção dos filhos. . usualmente. No interior da unidade autônoma. provisões a fazer. ao menos.Os condomínios são obrigados a efetuar o controle da portabilidade da água? Trata do tema a Lei Estadual 3.Existe lei que estipula prazo para pintura ou lavagem das fachadas? Dizem os especialistas que a pintura da fachada se justifica quando sua vida útil termina. Porém.O condomínio pode elaborar cadastro de condôminos e ocupantes? Sim. e adolescente aquela entre doze e dezoito anos de idade”. salvo se o contrário constar expressamente da convenção condominial. dependendo de algumas variáveis (poluição.718/83 que alterou a Lei 1.da administração do condomínio. a correição da convocação das assembléias gerais ou propositura da ação de cobrança e principalmente a questão da segurança pessoal e patrimonial de todos os que residem no condomínio. Assim sendo. De acordo com o novo Código Civil.Qual o quorum necessário para aprovação das contas do síndico? A prestação das contas se dá. 2. entendemos que o Presidente deve. consta da legislação municipal.380/77. sobre esse condomínio são aplicáveis o artigo 1. A eleição para ocupar o cargo de conselheiro é pessoal ao cônjuge. Não havendo acordo. . artesiano. entende-se que o mais sensato é colocar em prática a lição do jurista J. necessariamente em assembléia geral. recomenda-se que a legislação local seja consultada. se o condomínio utiliza. . nos termos dos artigos 1. seguindo exemplo da legislação estrangeira (artigos 67 das Disposizioni per I´Atuazione del Códice Civile. sob pena de não ser computada. J. exigindo que os diferentes danos de uma mesma unidade indiquem um deles como o representante na assembléia: “No caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa. por exemplo. da Lei 4. Se a Convenção o permitir. entendemos válida a cláusula que autorize sorteio do representante dos co-proprietários da unidade entre os que se acharem presentes. comprovadamente. capital. parágrafo único. 2005. lavagem de pastilhas e reparos na fachada do edifício? Nos termos do artigo 22. Como. Aliás. que obriga a conservação periódica das fachadas a cada cinco anos.Como se exerce o direito de participação e voto de uma unidade autônoma que pertence a donos diversos? O assunto não é regido de forma literal e expressa pela legislação pertinente (Código Civil). caput. locatários e ocupantes. que a despesa é da alçada dos locadores. maioria simples dos presentes.718/83.353 do novo Código Civil. para os afeitos desta Lei. nos limites de São Paulo. .078/90 (Código de Defesa do Consumidor). as contribuições dos condôminos. É equívoco enquadrar a relação existente entre condomínio e condômino na Lei nº 8. Nascimento Franco. o condomínio pode elaborar cadastro de condôminos. reposição e lavagem de pastilhas da fachada do edifício caracteriza hipótese de despesa extraordinária extraordinária.028 desse diploma legal. e não dos locatários. na votação. Conclui-se. por exemplo. no que se refere a parte externa da edificação. o que geralmente ocorre no período de três a cinco anos. São Paulo: Revista dos Tributos. dispostos nos artigos 1. tal medida é recomendada. qual o prazo prescricional para cobrança de quotas condominiais em atraso? A cobrança de quotas condominiais prescreve em dez anos.Qual a natureza jurídica das despesas com pintura. uma assembléia geral por ano. bem como se o condomínio observa as normas municipais sobre higiene da caixa d’água. a fim de aprovar o orçamento das despesas. aconselha-se sua realização nos primeiros meses do ano.352 e 1. entende-se que não haverá razão ou fundamento para a feitura do controle periódico exigido pela Lei 3. exigir que eles escolham entre si o representante único. .069/90) que “considera-se criança. caput. O espírito da lei foi o de assegurar a realização de. qualidade da tinta e da pintura). Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor na relação entre condomínio e condômino? Não. salvo disposição expressa na convenção do condomínio. 5º edição. Só se justificaria tal análise se o condomínio tivesse sistema independente e próprio de captação de água. como. a despesa com pintura. X. e artigo 712-0 do CC suíço). umidade. um deles ou o síndico pode requerer a designação pelo Juiz (La copropriété des immeubles bâtis.008/93. .Os pais podem atribuir responsabilidade aos funcionários do condomínio pelos filhos deixados sozinho nas áreas comuns do edifício? Diz o artigo 2º do Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8. página 153).” FRANCO. água oriunda da empresa concessionária. Neste particular. a pessoa até doze anos de idade incompletos. realizando pelo menos uma assembléia geral ordinária por ano. carecendo para sua aprovação da obtenção da representatividade de praxe. participação de seu preposto ou seu consentimento. As relações condominiais são regidas por regime jurídico próprio. Porém tal pedido de informações terá o caráter de solicitação e não de obrigatoriedade. . Frédéric Denis sugere que a Convenção estabeleça que. . . e unidade que lhes pertence. . a partir daí. conforme dispõe o artigo 205 do novo Código Civil. realmente não é recomendável nem tampouco adequado permitir que as crianças permaneçam desacompanhadas nas áreas comuns do edifício. por meio de poço convencional. da Lei nº 8. caso haja. exclusivamente. Nascimento. Assim.245/91 (Lei do Inquilinato). . O assunto.358 do novo Código Civil. Neste sentido. e eventualmente eleger o substituto. em caso de indivisão ou usufruto sobre uma unidade autônoma.591/64). a saber. insolação. O condomínio é responsável pelas ligações clandestinas de TV a cabo? O condomínio terá responsabilidade civil. páginas 131-132. deve-se ter em vista sempre o art. Condomínios. a prestação de contas. Na contagem dos prazos de prescrição. cisterna ou fonte. o Código Civil não contempla especificamente a hipótese e como não podem comparecer e votar todos os titulares de uma única unidade autônoma. na Itália.

a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno trazem dispositivos que reproduzem a mesma idéia com outras palavras. de natureza obrigacional (contratual) e não decorrente de direito real. nada estabelece a respeito da possibilidade de filmagem das assembléias. pois trata-se de dívida propter rem. conforme estabelece o artigo 1.As assembléias condominiais podem ser filmadas? O novo Código Civil (artigos 1. a destinação de cada uma das áreas comuns existentes no condomínio depende do expressamente previsto na Especificação e/ou Convenção do Condomínio. conjuntamente com o constante no artigo 1. numa assembléia a ser realizada em oportunidade futura.347 do Código Civil. bastará que se reúna uma quantidade de votos superior à que antes deliberara o tema.406/02. da Constituição da República).O condomínio pode efetuar a poda das árvores do vizinho que ultrapassar o muro divisório? O assunto é tratado especificamente pelo novo Código Civil na parte referente ao direito de vizinhança. poderão ser cortados. principalmente Código de Obras e Edificações. de modo que este possa apresentar as informações que entender adequadas ao completo esclarecimento do tema.O Novo Código Civil permite a reeleição de síndico? A lei ora vigente sobre o tema não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico.351. ou mesmo possa se preparar para tanto. que prevê a possibilidade de poda ou corte. do novo Código Civil. porém. II. .283: As raízes e os ramos de árvore. isto é. . §2º. não estando presa ao parecer dado a respeito pelo Conselho Consultivo ou Fiscal. . Na verdade.Qual é a base legal para se evitar o monopólio do uso da vaga na garagem destinada aos visitantes pos apenas um visitante? É possível aplicar ao caso a teoria do “abuso de direito” prevista no artigo 187. de modo que. . Ao contrário. após a realização de algumas tentativas frustradas. permanece inalterada a responsabilidade decorrente de sua eleição perante o condomínio. lei que atualmente rege o condomínio edilício. ambos do novo Código Civil: · Artigo 187: Também comete ato ilícito o titular de um direito que. Para tanto. não há necessidade de prévia consulta ou autorização do vizinho.O condomínio é obrigado a dispor de playground? Não existe obrigação dos condomínios terem playground. in fine.335. que ultrapassarem a estrema do prédio. excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social. de propriedade. É certo. ramos ou raízes que ultrapassarem os limites existentes entre as propriedades. Em verdade. conforme a sua destinação. da Lei 10. destituída de maneira completa de fundamentos. seja retomado ou renovado em nova assembléia. . Assim. se adote uma decisão que seja a mais conveniente ao condomínio. somente a unanimidade dos condôminos (totalidade dos votos do condomínio) é que poderia autorizar a alteração de um determinado local edifício para abrigar o playground. . Tanto é assim. o presidente da assembléia é quem fica responsável pela prévia consulta aos condôminos presentes.331 a 1. isto é. permanecendo o síndico responsável pela administração condominial até que outro seja eleito. motivar a propositura de ação de prestação de contas pelo síndico.. O inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno por força das disposições de contrato de locação.358). e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. LIV. O condomínio não pode ficar acéfalo. Embora a investidura se efetue por tempo certo. ao exercê-lo.Há obrigatoriedade de blindagem dos vidros da guarita? O assunto é eminentemente local. o que faz com que sua ligação seja de direito real. obrigando a blindagem dos vidros existentes na guarita. que se débitos surgirem da unidade autônoma objeto da locação. Somente se houver concordância é que a filmagem poderá ser feita.334.O locatário pode figurar como réu nas ações de cobrança? No pólo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais deve constar sempre o titular da propriedade. O condômino-locador. poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. obviamente a assembléia tem a opção de aprovar ou não as contas.Pode–se dizer que decisões tomadas em assembléia são imutáveis? As decisões tomadas em assembléia não são imutáveis. também aplicáveis. portanto. via assembléia. Provavelmente.335: São direitos do condômino: II – usar das partes comuns. LV.Como fica a representação do condomínio caso nenhum condômino queira assumir a função de síndico? Tendo expirado o prazo do mandato do síndico. o síndico permanece na vigilância do imóvel até lhe darem substituto. ou é proprietário ou possui direitos à aquisição da unidade autônoma. sem que outro tenha assumido seu lugar. . pelo proprietário do terreno invadido. Na hipótese de não existir área destinada ao playground. democraticamente. conforme o artigo 1. poderá. ainda que limitado no seu prazo de dois anos. Para tanto. pelo proprietário do terreno invadido. municipal. para que este se desincumba judicialmente de suas obrigações. pela boa-fé ou pelos bons costumes. A decisão da assembléia que não aprova as contas. conforme o artigo 1. sobre o qual houve uma certa decisão no passado. . que as deliberações devam ser motivadas e fundamentadas. será acionado judicialmente o condômino-locador e não o locatário. E não consta que haja legislação local. nos termos do artigo 1.Os condôminos podem deixar de aprovar as contas do síndico. É possível que determinado assunto. o novo Código Civil fala genericamente dos direitos da personalidade (artigos 11 a 21). até o plano vertical divisório. ou seja que ‘decorre da coisa’. · Artigo 1. sem qualquer motivo justo? Na apreciação das contas. . sendo sua relação. dos galhos. . É a razão disto é muito simples: há que se assegurar o direito de defesa do síndico (artigo 5º. o mandato. bem como nas plantas da edificação. sem um responsável pela sua condução. ou designado judicialmente. mormente em se tratando de decisão que não aprova as contas. dentre os quais o direito de imagem (artigo 20).

No âmbito do Estado de São Paulo. . até o momento.A Convenção do Condomínio veda a outorga de procuração ao conselheiro do condomínio. mas ingressar o quanto antes com ação de cobrança para receber os valores que lhe são devidos. em lei a ser cumprida pelos condôminos. Ao condomínio não cabe cercear os direitos do proprietário. caso haja. predial ou territorial. pela omissão no cumprimento do poder familiar. Não há lei que estabeleça tal obrigação por parte do construtor-incorporador ou do condomínio propriamente dito. o morador é o responsável pela infração. chamado pelo Código Civil de poder familiar. deve-se ter em vista sempre o art.Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor na relação entre condomínio e condômino? Não. bem como a natureza da ocupação dos imóveis. propriamente dito. pois não é ligado diretamente ao condomínio.. Diz o artigo 1. As relações condominiais são regidas por regime jurídico próprio. O assunto deve ser tratado no Regimento Interno. . que a opção de morar em um condomínio transfere a vigilância dos filhos aos prepostos daquele (síndico e empregados). trabalhista ou de outra natureza. participação de seu preposto ou seu consentimento. .1 do Capítulo 16. . 2. gozar ou dispor do seu bem como melhor lhe aprouver. Na contagem dos prazos de prescrição. movidos por conveniência e não obrigatoriedade. pois ela não é parte integrante da administração do condomínio. comprovadamente.O locatário pode se insurgir contra deliberações tomadas na assembléia geral de condôminos? Não.630 e seguintes do Código Civil. Entre o condomínio e o locatário sempre se verificará a presença do condômino locador. . Por essa razão a ação cabível para recuperação dos créditos condominiais é a ação de cobrança pelo procedimento sumário (artigo 275. pelo fato das crianças estarem desacompanhadas. pois. A eleição para ocupar o cargo de conselheiro é pessoal ao cônjuge. taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”. unidas apenas para ratear o aluguel e com cotidiano que difere do familiar. não há obrigatoriedade de que os condomínios edilícios constituídos por casas ou edificações com andares disponham de gerador de energia elétrica.1. dispostos nos artigos 1. conforme subitem 16. Pensa-se. pode também restringir alguns tipos de uso residencial não estritamente familiares. qual o prazo prescricional para cobrança de quotas condominiais em atraso? A cobrança de quotas condominiais prescreve em dez anos. sua esposa pode ser procuradora de outras unidades? Mesmo que o imóvel esteja também em nome da esposa.335 do Código Civil que o direito de participar e votar nas assembléias condominiais é do condômino que estiver quite com o condomínio. O locatário tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de . no térreo ou no 1º pavimento. salvo abuso. isentando os pais.O síndico e os funcionários do condomínio têm obrigação de zelar pela guarda e proteção das crianças deixadas sozinhas nas áreas comuns do edifício? O Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8. De acordo com o novo Código Civil. onde devem ser abordados alguns itens como: a idade mínima para as crianças circularem desacompanhadas. . a cláusula de não indenizar.228/92 (Código de Obras e Edificações. constituindo-se. ambas destinadas à utilização do zelador.O boleto condominial é considerado título executivo extrajudicial? O boleto condominial não se caracteriza como título executivo extrajudicial. Ademais. . entre outros motivos. . posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar. não vingaram. .O proprietário inadimplente pode alugar sua unidade autônoma? O fato de o condômino estar em atraso com o pagamento das quotas condominiais não afeta seu direito de propriedade. É equívoco enquadrar a relação existente entre condomínio e condômino na Lei nº 8.A convenção de condomínio de edifício exclusivamente residencial pode vedar o uso dos apartamentos para formação de ‘repúblicas’? A convenção tem por finalidade regular a vida condominial. “b”. fiscal. “para cobrança de impostos. conforme estabelecido pelos artigos 1. ela pode atuar como procuradora de outras unidades. No interior da unidade autônoma. atribuindo aos pais a obrigação de zelar pela guarda e proteção dos filhos. . equivocadamente.069/90) trata o pátrio poder. diz o artigo 932. II. “a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil. Não assiste razão aos pais que “transferem” suas obrigações fixadas por lei aos prepostos do condomínio. que não tenha área inferior a 60 metros quadrados – caso os apartamentos tipo sejam maiores do que está área – e uma vaga de automóvel.1 da seção 16.O condomínio é obrigado disponibilizar vaga de garagem para o zelador? No âmbito do município de São Paulo a Lei 11. Estando o imóvel apenas em seu nome. E o locatário não é considerado condômino. do Código Civil. que. cláusula proibitiva de locação ou sublocação parcial para instalação das chamadas ‘repúblicas’. porém. se a convenção pode até vedar o uso comercial. As repúblicas são usadas por pessoas sem qualquer laço familiar. por força de expressa disposição da Lei 8. Na verdade aos pais cabe o exercício do denominado “poder familiar”. Portanto.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).028 desse diploma legal. as infrações por mau uso dos equipamentos e multas respectivas.009/90. numa ação de cobrança promovida pelo condomínio? O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais. I. alteração provocada pela Lei nº 11. .783/95) exige que os condomínios disponham de uma unidade habitacional.358 do novo Código Civil. É valida. foram apresentados projetos de lei pertinentes ao assunto. excluindo o condomínio de qualquer responsabilidade por acidentes ocorridos nas áreas comuns. No passado. do Código de Processo Civil).É obrigatório os condomínios edilícios (comerciais ou residenciais) terem gerador próprio de energia elétrica? Não.O condomínio é responsável pelas ligações clandestinas de TV a cabo? O condomínio terá responsabilidade civil. Segundo o que prevê o artigo 3º. que os pais respondem civilmente pelos atos praticados pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia.331 a 1. segundo a relação taxativa constante no artigo 585 do Código de Processo Civil. salvo se movido”. conforme dispõe o artigo 205 do novo Código Civil. no que se refere a parte externa da edificação. previdenciário. podendo ele usar. a decisão de se instalar um gerador de energia elétrica depende da vontade dos condôminos.O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor.

a atividade requer formação específica. pois. Assim. como. por exemplo. divisão de áreas comuns e áreas privativas com a correspondente fração ideal. de 30. instituído e constituído. Por exemplo. . fiscal.347 e 1. . . caso o faça. a área. Aviso prévio.708. O condomínio edilício não é pessoa jurídica. . sendo sua relação. este último incumbido de lavar uma minuta da ata. Da mesma forma. inviabilizando sua condução. .78”. mas sim ente personalizado. caberá a propositura de ação de indenização. impede que o mesmo cobre judicialmente suas despesas comuns? Não. conforme mencionado). proíbe alterações contratuais que resultem. tendo sua sede em Genebra. tendo poder para alertar todos os participantes sobre o dever de urbanidade e observância dos bons costumes. Assim.O que é conceito de idoso? Trata do assunto do artigo 1° da Lei Federal n°.O vigia noturno pode durante seu expediente assistir aos jogos de seu time de futebol na televisão que o condomínio mantém na portaria? Não.10. da CLT. 9° da Lei 6.245/91 e Código Civil). mesmo que se indenize os 15 dias excedentes. incluindo aí a gerência dos seus recursos humanos e sua segurança. se o último ocorrer dentro dos 30 anteriores à data-base da categoria. .A falta do vocábulo “condomínio” na denominação de um dado condomínio edilício traz alguma conseqüência jurídica. não admite que o empregado se entretenha com tal divertimento esportivo e. no seu início. mesmo indenizado. Em outras palavras. O local de trabalho.respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno por força do contrato de locação. . ter solicitada a retirada do recinto. para capitanear os trabalhos.É possível reduzir a jornada do empregado e consequentemente seu salário? A possibilidade de redução da jornada de trabalho. prejuízos ao empregado. fundado na praxe. em 1919. bem como das disposições legais pertinentes (Lei n°. Nela podem filiar-se todos os países-membros da Organização das Nações Unidas – ONU. A composição da denominação do condomínio é juridicamente irrelevante. portanto.O que é OIT? A sigla “OIT” se refere à Organização Internacional do Trabalho. o presidente é investido como autoridade designada para bem conduzir os trabalhos. A cada condomínio na pessoa do síndico. sendo sua contratação igual à de qualquer outro empregado. previsto na convenção coletiva do trabalho da categoria. Aqueles que não cumprem com tal dever poderão ser advertidos ou. o artigo 468. conforme dispõe a Constituição Federal em seu artigo 7°. sem as atribuições específicas dos vigilantes. poderá ser punido com advertência ou suspensão e até ser demitido por justa causa. ainda. direta ou indiretamente. deve ser paga a indenização adicional nelas previstas dentre as verbas rescisórias. uma vez mais se justifica a inscrição no CNPJ. Contra as pessoas que não se portarem bem na assembléia. ele faz jus à indenização adicional? O aviso prévio de 45 dias.331 e seguintes do Código Civil. chamar a polícia para essa finalidade. para tanto. a saber: que o condomínio seja especificado. que tenha ao menos dois proprietários. Assim. Portanto. A Súmula 182 do Tribunal Superior do Trabalho – TST ao tratar do assunto dispõe: “Indenização adicional. mas. que é um organismo internacional criado pelo Tratado de Versailles. com a conseqüente diminuição do salário do empregado. Os vigias em condomínio são também chamados porteiros. incisos VI e XIII. 8.741/03 (Estatuto do Idoso). coadjuvado por um secretário. a sua atribuição de cuidar do patrimônio não implica “pegar bandido” (entrar em ação). O que caracteriza o condomínio edilício é o acatamento do estabelecido nos artigos 1. nessa modalidade de serviço. é considerado para todos os efeitos legais.É possível determinar aos empregados que exercem a função de vigia que também exerçam a vigilância armada das áreas dos condomínios? Os Vigias exercem tarefas de observação e fiscalização no condomínio. Assim.10. se o aviso prévio (de 45 dias a que o empregado faz jus) terminou dentro dos 30 dias que antecedem a data-base. sob pena do surgimento de impasses intransponíveis nos setores trabalhista. dados pela convenção coletiva.A inscrição no CNPJ faz com que o condomínio tenha personalidade jurídica? Não. Por tal razão.Qual é o papel do presidente na assembléia geral de condomínios? Em linhas gerais. competirá a sua própria administração (artigos 1. a única alternativa seria tentar celebrar um acordo junto ao sindicato. caso o condomínio necessite de serviços de vigilância (estes diferem do serviço de vigia em condomínio. conta-se para efeito da indenização adicional prevista no art. como tal. não sendo oportuno unificar tais atribuições com a de outro condomínio vizinho. a saber: A Conferência ou Assembléia Geral. ele será considerado na íntegra para projetá-lo para a data do seu termo. . embora se indenizem os 15 dias do aviso prévio especial do empregado (45 dias).708/79 e 7.É possível unificar a administração de dois condomínios vizinhos? Não. de acordo com as Leis 6. Do teor da súmula podemos concluir que mesmo que se indenize a totalidade ou uma parte do aviso prévio. o condomínio é empregador e. Porém. durante o expediente. ou ainda. de natureza meramente contratual. dentre outros requisitos. abertura de investigação criminal sobre a prática da contravenção prevista . aconselha-se a contratação de uma empresa especializada. sob pena de encerramento abrupto do ato.No caso do empregado que tem direito ao aviso prévio de 45 dias. . Na Conferência são elaboradas as convenções e recomendações internacionais da OIT. o Conselho de Administração e a Repartição Internacional do Trabalho. que é função de um vigilante. administrativo e previdenciário. A OIT é composta de três órgãos. só é possível mediante a celebração de um acordo com o sindicato da categoria profissional. se o último dia recair dos 30 que antecedem AA data base da categoria. tem o dever de acatar as obrigações trabalhistas.238/84. não há base legal que possibilite a insurgência do locatório contra as deliberações tomadas na assembléia geral de condôminos. a Secretaria da Receita Federal houve por bem enquadrá-la no artigo CGC.348 do Código Civil). Cada condomínio possui plena independência dos seus pares. ele deverá receber o adicional em apreço. o presidente é a pessoa escolhida por aclamação entre os membros da assembléia. previdenciárias e fiscais daí recorrentes. . O tempo do aviso prévio. não sendo viável se ensejar uma unificação de fato de dois condomínios. Por outro lado. São idosas as pessoas com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos. o condomínio necessita manter conta (s) bancária (s) para desenvolver sua administração e. que posteriormente (1999) foi substituído pelo atual (CNPJ). a exemplo do aviso de 30 dias.

por meio de ferrão. pelo voto da maioria absoluta (50% mais um) dos condôminos que comparecerem em assembléia especificamente convocada. não devem ser mantidas no condomínio edilício. pela interpretação conjunta dos artigos 1. tratando de modo genérico dos direitos da personalidade (artigos 11 a 21). Em razão dos problemas ensejados pelas raças perigosas. vespas ou marimbondos? O caso relatado é de incumbência do Centro de Controle de Zoonoses – CCZ.Quais são as raças de cães consideradas perigosas? Certas raças. não dá margem de liberdade para que os condomínios. afirmando que essa função só poderá ser exercida por um único indivíduo. pela sua capacidade de inoculação de veneno.343 e 1. isto é. Ou seja. Há países que estabeleceram lei proibindo a importação. Se houver a concordância deles.349 do novo Código Civil? O artigo 1. fenômeno que somente ocorrerá por um dos três acontecimentos seguintes: renúncia. potencialmente agressivas e perigosas. É um verdadeiro “exercício regular de direito”.O condomínio pode ser administrado por um colegiado ou comissão? É comum surgir nas assembléias a idéia de eleger um colegiado para exercer a sindicância. carecendo totalmente de fundamento legal. cumulado com o artigo 12. . deve ser abolida dos planos da assembléia. . .Qual providência o condomínio deve adotar quando tiver problemas com abelhas. por meio de suas Convenções editem regência diversa da dele. dog arstaffordshire Bull terrier e o rosa inu. Havendo proibição. De conseguinte. isto é. rottweiller. Assim. em casos extremos.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). estabelecendo regras de segurança para a posse e condução responsável de cães nas áreas públicas.531/08. é o presidente da assembléia quem deve realizar consulta prévia aos condôminos presentes. contra a sua vontade. . e não por uma popularidade de indivíduos (artigo 1347 do novo Código Civil. desde que comprovado um dos fundamentos seguintes: prática de irregularidades. sendo inaplicáveis ao caso os artigos 42 e 71 da Lei 8. regulamentada pelo Decreto 48. destituição ou morte. é explícita a incompatibilidade entre os interesses pessoais com os institucionais do condomínio. no que toca ao quorum e aos seus imprescindíveis fundamentos. Contudo. já que o próprio artigo 1. . o aparecimento da inadimplência após a eleição não enseja o término abrupto e automático do mandato. órgão mantido pelas Prefeituras Municipais.688/41 . sendo irrelevante que o mesmo seja uma motocicleta ou um automóvel de passeio de pequena dimensão. não encontra respaldo na lei. Realmente não é conveniente que um componente do quadro diretivo do condomínio seja mantido no cargo que ocupa a partir do momento que o mesmo torna-se inadimplente. a morte. as abelhas.349 do novo Código Civil. que recheiam os noticiários. sem questionamentos inoportunos. foi editada a Lei Estadual 11. vespas ou marimbondos são tidos também como animais peçonhentos. que trata da destituição do síndico.348. por isso. a gravação pode ser feita. Salvo se a Convenção de Condomínio dispuser específica e expressamente sobre a possibilidade de deliberação com menor representatividade. como é exemplo Inglaterra e Portugal. isto é.A Convenção de Condomínio determina quorum de 2/3 para destituir o síndico. O fundamento dessa tese é o atendimento ao princípio constitucional da isonomia. Abelhas. a despeito da vontade destes. faz com que o mesmo seja sacado automaticamente do cargo? Não. Conforme informações dadas pelo CCZ do Município de São Paulo. reprodução e criação de raças potencialmente perigosas. nada estabelece especificamente sobre o assunto. Esse quórum prevalece sobre o dispositivo no artigo 1. se a área física da mesma comportar tal possibilidade. não se pode falar em constrangimento.O fato de um membro do corpo diretivo (síndico.O condomínio pode divulgar no seu balancete a lista de inadimplentes? Não há qualquer inconveniente ou vedação legal na prática de divulgar o número das unidades inadimplentes. como também as vespas e os marimbondos. contudo. Não são animais domésticos e podem transmitir doenças. formando um órgão coletivo que seria incumbido das funções de síndico. fila brasileiro. São exemplos os cães da raça pit bull. Portanto. deve ser verificado se a Convenção de Condomínio ou o Regime Interno permitem ou proíbem expressamente o estacionamento de mais de um veículo numa mesma vaga. Essa solução. em lugar de um único indivíduo. causando reações alérgicas e. Assim. cada vaga só pode ser ocupada por um único veículo. . o condomínio deve pedir auxílio ao CCZ local para que a colméia ou (vespeiro) seja removida por profissionais habilitados. não sendo possível que um ou alguns condôminos usufruam mais direitos que os seus pares. IX do Código de Processo Civil).533/04.no artigo 40 do Decreto-Lei 3. no curso do mandato. não prestação de contas. . o síndico somente será retirado do cargo que ocupa. pelo que deve ser entendido como uma disposição obrigatória. do novo Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.É permitido colocar dois veículos numa mesma vaga da garagem? Em primeiro lugar.351. responsável pelo controle de populações de animais domésticos e de animais sinantrópicos. lei que atualmente rege o condomínio edilício. tal ordem deve ser obedecida. VIII.Qual o quórum necessário para deliberar sobre locação da cobertura para instalação de telefonia celular? Apesar de existir opiniões diferentes. A lei é clara quando menciona “um síndico”. sendo impossível cumprir tal obrigação sem revelar dados sobre a inadimplência. aqueles que se adaptaram a viver junto aos humanos. dentre os quais o direito de imagem (artigo 20). são enquadrados como animais sinantrópicos. Alguns condôminos têm optado pela escolha de dois ou três membros. No caso.É possível gravar som e imagem dos trabalhos desenvolvidos nas assembléias condominiais? O Código Civil (artigos 1.358). posto inexistir relação de consumo.331 a 1. entendemos que. ambos do novo Código Civil. a vida em comum pressupõe que todos os condôminos tenham o mesmo direito. subsíndico ou conselheiro) tornar-se inadimplente. mediante regular destituição. por todos os ocupantes e condôminos. . o quórum de unanimidade dos condôminos é o mais adequado para se adotar a postura pretendida. o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos. . exposição a ridículo ou coação. má gestão (administração inconveniente).

350 do Código Civil). é ter o exercício financeiro-contábil-administrativo do condomínio como anual. simultaneamente. realizar-se em abril. parte deles contra sua própria pessoa. a autoridade que conduz a assembléia.406/02) . erro. equivalendo a uma quitação conferida à gestão desempenhada pelo síndico.348. O presidente. . 1. por se tratar de regra em penalidade meramente programática. encontra-se numa situação de incompatibilidade para com o cargo pretendido. No caso. da Lei n° 10. 1.O cômputo dos votos nas assembléias pode ser feito pelo número de condôminos presentes? Nas assembléias gerais. não ocasionando nenhuma sanção por parte do condomínio ou do síndico. coação.O síndico pode alterar a data de pagamento da quota condominial sem anuência dos condôminos? A forma e o prazo de recolhimento da contribuição condominial podem ser livremente estipulados pelos c0-proprietários. para verificação posterior do condomínio? Não. não faz com que esteja quite. nos termos do art. de modo que se realiza apenas uma AGO por ano. O fato de o condomínio parcelar judicial ou extrajudicialmente seu débito com o condomínio. II. o devedor (condômino) é que deve se manter atento ao correto cumprimento da obrigação.A dívida do condomínio é portável ou quesível? Trata-se de dívida portável. . ainda que limitado a dois anos no máximo. o porteiro ou zelado? Não. para se obter maior transparência administrativa. cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. situação que a experiência demonstra não ser aconselhável e oportuna para os interesses condominiais. a contagem dos votos não se faz pelo número de condôminos presentes. 11/01/2003.348. parágrafo único. não podem ser exigidos dos condôminos forma e prazo diferente para o pagamento da quota condominial se não for alterada a Convenção. em que não poderá ser analisado o mérito das contas. comporta a rediscussão apenas pela via judicial. Diz-se “recomendação” e não “obrigação”. simulação. o importante é o conteúdo decidido e não propriamente sua forma.A eleição de síndico e membros do conselho demanda quorum especial? Salvo disposição em contrário da Convenção do Condomínio. mas proporcionalmente às frações ideais do terreno e das partes comuns. Pessoa que não preencha tais qualidades não tem o interesse nem o direito de participar da assembléia. 1. trata-se de flagrante caso de incompatibilidade.O condômino que parcelou seu débito junto ao condomínio pode se candidatar ao cargo de síndico? Desde o início da vigência do novo Código Civil. . .A lei estabelece a obrigatoriedade de apresentação de três orçamentos diferentes pelo síndico para contratação de prestadores de serviço? Não. Não raro convenções de condomínio recomendam a realização da AGO no primeiro trimestre de cada ano. O dever do condomínio limita-se ao ato de entregar ou disponibilizar o boleto de pagamento no âmbito do próprio condomínio.331 a 1.O síndico está obrigado a entregar as pastas de prestação de contas aprovadas em assembléia. . Assim. Tratando-se de presunção relativa. Se a AGO. somente com a quitação de todas as parcelas. cuja participação depende de pessoa ter o direito de voto como proprietário ou inquilino – promitentes compradores. em segunda chamada). possui a competência e prerrogativa de exigir a identidade das pessoas desconhecidas da massa condominial que se apresentam para participar do ato. da Lei 10. Dessa forma. por exemplo. desde que alteradas a Convenção do Condomínio. A quitação integral da dívida apenas será obtida quando ocorrer o regular pagamento da derradeira parcela. deverá empenhar-se no sentido de reaver ou de fiscalizar o trânsito dos créditos do condomínio. como. 360 a 367 do novo Código Civil).353 do novo Código Civil (maioria simples dos votos. se eleito. passam as contas a ter presunção de regularidade. mas sim privado. Acordo que parcela débito condominial nada mais é do que a confirmação da obrigação original de contribuir com o rateio de despesas. . VIII. empregada e representante legal do condomínio (artigo 1. são vedadas expressamente a participação e o voto dos condôminos devedores. O condômino inadimplente. já que sobre o assunto a lei é omissa. Ainda que tal acontecimento não seja vedado expressamente pela lei e pela convenção do condomínio. Com efeito.O candidato a síndico pode ser empregado do condomínio..Qual a conseqüência do descumprimento da convenção que prevê a realização da assembléia geral ordinária no primeiro trimestre de cada ano? O costume brasileiro. poderá ser renovar por infinitas e sucessivas reeleições.O novo Código Civil estabelece limite para reeleição de síndico no condomínio? A lei em vigor sobre o tema (arts. Assim. salvo disposição em contrário na Convenção. ou mesmo dos demais cargos diretivos (subsíndico e conselheiros). fraude – arts. Entende-se que uma mesma pessoa não pode ser. a eleição do Síndico e dos demais cargos diretivos do condomínio não demanda quorum especial. mas sim a presença de vícios dos atos jurídicos que tenham influído na sua aprovação (dolo. Pelo contrário. Desde que prestadas e aprovadas pela assembléia. Não se trata de novação de dívida (arts. o ato terá pleno valor e legitimidade. o condomínio isoladamente possui legitimidade para pleitear nova prestação de contas.358 do novo Código Civil) não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico no condomínio edilício. È praxe condominial colher três orçamentos diferentes para compras ou contratações.334. . em que se tenta consolidar todos os temas de importância para o bom andamento da vida em comum. e artigo 1. § 2°. . por exemplo. formalizado por “termo de acordo e confissão de dívida”. 138 e seguintes do novo Código Civil).Pessoas estranhas ao condomínio podem participas nas assembléias condominiais? A assembléia não é um ato público.406/02) – pessoalmente ou por intermédio de procurador. salvo disposição em contrário na Convenção (art. nova assembléia e nem. posto que. do Código Civil). justamente a inaugural. inclusive aqueles que estiverem cumprindo regularmente aos acordos judiciais ou extrajudiciais. . que continua a existir até o momento em que se concretize o seu completo pagamento. tampouco. o condômino deixará de ser considerado inadimplente. Porém. de modo que serão eleitos pela votação de praxe. . 1352.. falsidade documental. cristalizado na lei (artigo 1. o mandato. o procedimento só será obrigatório se previsto expressamente na convenção condominial.

1° da CLT. É notório.O depósito do rateio mensal na conta corrente do condomínio é forma válida de pagamento? Para que a mora e seus efeitos sejam evitados. No conceito de pontualidade integra-se o dever de pagar no dia e local de praxe. na data e na forma usual (via banco. 1. senda tal condição objeto de livre deliberação tomada em assembléia entre os condôminos. . no dia e modo convencionados. tampouco na convenção coletiva da categoria.Inadimplente pode participar de abaixo-assinado para convocação de assembléia de condomínio? Não. a partir daí.352. Portanto. Nada impede que advogado em edifício onde reside venha a candidatar-se e ser eleito síndico ou ainda.406/02. da Lei n° 10.A falta de apresentação de parecer escrito dos conselheiros seria um obstáculo à aprovação das contas. segue ensinamento de J. Tal impedimento se estende também à convocação de assembléias por ¼ dos condôminos.) constitui dever moral de solidariedade.u. preposto ou assemelhado. . Nascimento. sofrer o acréscimo de multa moratória. 1. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais.335. resgate no escritório do sindico ou do administrador etc. Aquele que não acatar a praxe condominial – pagamento por boleto bancário. Por força do artigo 1. 34. E-3. deixando de emitir parecer a respeito das contas. tornando as funções igualmente inconciliáveis e incompatíveis. mas proporcionalmente as frações ideais do terreno e das partes comuns. como. Por negligência ou inércia do Conselho nem o síndico e tampouco os condôminos poderão ser prejudicados. Carlos Roberto F. (Franco. a advocacia extrajudicial na medida que realizaria acordos de débitos condominiais. que é moradia de todos eles. porém. Evidencia-se que nenhuma forma de captação de causas e clientes é permitida pelo Estatuto. conforme consulta. cumulativamente com o patronato da causa.336. todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira. entre outros. Dessa forma. III e IV do Estatuto. necessariamente.É obrigatória a existência de sistema de interfonia no condomínio? Nenhuma norma exige expressamente que o condomínio tenha interfone.348. não sendo admitido que as multas sejam aplicadas isoladamente pelo síndico. aguardando a boa vontade daquele exercer sua atribuição. nos termos do art. por ser injusto que os condôminos pontuais sejam forçados a suprir a caixa condominial. a contagem dos votos não se faz pelo número de condôminos votantes. 1. Para qualquer outra forma não elide a mora do condômino. finaciadores compulsórios dos faltosos”. mediante sua discussão e a provação pelo órgão competente (assembléia geral de condôminos). o assunto (aprovação das contas) deve ser superado. Em outras palavras. do Código Civil. artigo 843. o síndico tenha o poder de aplicá-las automaticamente. Fabio Kalil Vilela Leite – Ver. inciso VIII. 1.337 do Código Civil é casuísta. O atraso importa em autentico parasitismo. 1. 1997. de sorte que não fica a critério do devedor pagar sob forma deferente.160/08 (Estado de São Paulo) tornou possível o protesto dos créditos do condomínio. 26 e 27 . juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação. Mateucci.406/02). A propósito. Luiz Francisco Torquato Avólio – Presidente Dr. 1. parágrafo único. da Lei n° 10. No plano do direito positivo exsurge o conflito entre a figura do representante legal da pessoa jurídica. mediante deposito bancário.. No plano puramente ético a captação de causas e clientes é flagrante. O pagamento só se considera juridicamente eficaz se feito da forma habitual. o inadimplente está impedido de votar nas deliberações de assembléia e delas participar. A aplicação do art. seja ele síndico. pois uma exclui a outra. num dos pólos da ação. . do parecer e ementa do Rel. § 1° do Código Civil. pela assembléia geral? Se os conselheiros não cumpriram sua incumbência típica.240/1995 deste Sodalício. Nascimento Franco: “O pagamento pontual das despesas. sendo verídica a infração condominial e tendo ocorrido a mora no pagamento da multa respectiva. § único do CED. e 1. a cumulação e interação das duas figuras.A contagem dos votos dos condôminos em assembléia é feita pelo número de condôminos votantes ou pela fração ideal? Nas assembléias gerais. oriunda do Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados (OAB-SP): Advogados e síndicos – Cumulação de Ambas – Captação de Causas e Clientes – Restrições Advindas de Sigilo Profissional – Conflito entre Representação Legal e Patronato – Funções inconciliáveis e incompatíveis. tanto patrimonial e física de condôminos e visitantes. J. inclusive. como previsto nos artigos 1. como usual – poderá até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou. depende. lealdade e honradez de cada um dos condôminos para som os demais. Exegese dos artigos 23. que a existência do sistema de comunicação em pleno funcionamento é necessária para garantir a segurança. esta poderá ser protestada. tornando-se. . advogado e síndico. A Lei n° 13.. até mesmo o decorrente da aplicação da multa por infração à Convenção ou ao Regimento Interno. pode atuar como patrono do condomínio?: Não. como advogado que é. vir a ser contratado por seus vizinhos ou pelo próprio condomínio como patrono deste para as causas de interesse coletivo.É possível “tabelar” as multas previstas no art. visto como tem por fim o custeio da manutenção do edifício. bem como ter lançado o número da unidade autônoma no rol dos inadimplentes. de decisão da assembléia geral dos condôminos para cada caso que se comportar a sanção.350. III. . sem realização de assembléia? Não. pois viria a patrocinar todas as causas do condomínio. § 1°. . para o fim de se imprimir ritmo normal à administração condominial. obrigando o condomínio a ter zelador.Multa disciplinar pode ser protestada? Sim. Condomínio. por exemplo.527/2007 – v. salvo disposição em contrário na Convenção (art. o voto terá o peso equivalente à fração ideal correspondente à unidade autônima do condômino. .337 do Código Civil na Convenção do Condomínio de forma que. como demonstra a ementa abaixo. ainda. 225) . deste modo. por intermédio do controle . p.Um síndico que também é advogado. sendo a inculca considerada atentatória à dignidade da profissão. O acúmulo das atividades é desaconselhado. ou seja. descabendo entretanto.Dr. Proc. em 18/10/2007. Dr. como exemplificado nos artigos 344.355 do Código Civil. parágrafo único e 347 do CPC. quando o local estabelecido é o escritório do sindico. deverá o síndico prestá-las assim mesmo para o órgão competente para sua aprovação (assembléia geral de condôminos) por força do art. quem sabe algum dia.O condomínio está obrigado a contratar zelador? Não existe disposição na Legislação trabalhista.348 do Código Civil e processo 1.

AP.A despesa com a pintura do prédio pode ser rateada em partes iguais? O critério de divisão das despesas eleito pela Convenção de |Condomínio deve ser seguido e observado por todos. O condutor de um animal fica obrigado a recolher os dejetos fecais eliminados pelo mesmo em vias e logradouros públicos. Procedimento sumário de cobrança de cotas condominiais. . a alteração da Convenção Condominial por assembléia geral. da Lei n° 10.348. Maurício Caldas Lopes.O síndico pode ser responsabilizado por atos danosos praticados durante sua gestão? A responsabilização do síndico por atos danosos praticados na administração do condomínio é possível. Nos termos do art. julg. “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante. exigindo o reembolso. Como exemplo. se a conseguiu. É ponto de primordial importância: o direito de propriedade. . Não há como ser descumprido ou modificado sem que. 29. . não há obrigatoriedade de adoção do método contábil. deve o condomínio zelar pela instalação e conservação de todo o sistema de interfonia. Dês. e 1. seja observado o trâmite competente. circunstância vedada expressamente pelo artigo 1.Á obrigatoriedade de instalação de grades protetoras cercando a piscina do condomínio? O assunto depende da legislação local (municipal). Cotas referentes a despesas anteriores à aquisição do imóvel via arrematação do mesmo. inciso IV. 14. 200200117833. . Natureza propter rem das obrigações decorrentes de cotas condominiais. descumprida a obrigação imposta pela lei local. em relação ao condomínio. por intermédio de ação de indenização. completa e bem redigida. do Código Civil) .975/91 e da Resolução Ceuso n° 79/96. gatos e outros animais domésticos em condições adequadas de . § 2°. para tanta.354/07. cujo quórum deve ser de unanimidade dos condôminos. do novo Código Civil). por meio de ação regressiva. por quem ofertar o maior preço.406/02 (novo Código Civil) deixa a crivo da Convenção de Condomínio a disposição mais detalhada a respeito do assunto.406/02. usualmente uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial (artigo 1. Dessa forma. Civ.Qual o quórum necessário para aprovação da pintura da fachada? A mera conservação da fachada com a manutenção da cor primitiva caracteriza uma obra necessária. de Sorocaba. nos termos dos artigos 96. conforme dispõe o artigo 186 do novo Código Civil. o inquilino poderá candidatar-se ao cargo de subsíndico. por força da Lei n° 10. a maioria simples dos presentes em segunda chamada (artigo 1. É de responsabilidade dos proprietários a manutenção de cães. e não do condomínio. .Que medida o condomínio pode adotar a respeito dos excrementos de cães e galos deixados na sua calçada? Sabe-se que os limites para a aplicação das normas internas condominiais são os limites físicos do próprio condomínio. pelo critério de divisão das despesas comuns (art. deve ser verificado se o síndico obteve a aprovação das contas relativamente à gestão questionada. fraude. pois. 1ª Câmara. no âmbito do Município de São Paulo. 1. deve o município aplicar as medidas de controle e penalidades correspondentes. o nível do deck da piscina pode estar localizado no máximo 1 metro acima do nível do pavimento térreo adotado. A aprovação das contas consubstancia presunção em favor do síndico. ou seja. de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal serviço. Com efeito. Portanto. cujos artigos 14 e 15 evidenciam o que foi dito acima: Art. a responsabilidade pela disciplina e fiscalização é do poder público.O que é arrematação judicial em hasta pública? O arrematante responde pelos débitos referentes à unidade autônoma arrematada.348. que afeta a todos indistintamente. pelo interesse coletivo que o assunto evoca. ele possuirá uma verdadeira quitação conferida pelos condôminos. obtida em meio a um processo judicial. se a Convenção não proibir expressamente. nas vias e logradouros públicos (leito carroçável e calçadas). Quanto à administração contábil efetuada. de modo que seria aprovada mediante votação de praxe. § 3°. que poderá ser conduzido pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado. erro. sob pena de ser ofendida e descumprida a Convenção Condominial. (TJRJ. mesmo as referidas a períodos anteriores à arrematação. 15. por meio da via escrita e da realização de assembléia geral. 1. Assim. e sua posterior divulgação. . I.341. bem como sobre a prevenção e controle de zoonoses no Município de Sorocaba”.O inquilino pode candidatar-se ao cargo de subsíndico? A Lei n° 10. .336. sendo obrigatório manter as condições de acessibilidade para as pessoas portadoras de necessidades especiais e também a instalação de grades protetoras com potão em toda a piscina de usa coletivo. inclusive multas e juros moratórios”.345 do Código Civil.de entrada e circulação de pessoas. Tal presunção só pode ser revertida se provada que a aprovação das contas foi resultante de vício que afeta os atos jurídicos (dolo. a saber.O condomínio está obrigado a contratar contador para assinar seus balancetes? Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados em nome dos condôminos. Não há possibilidade de ser feito rateio diferenciado.10. a lei estabelece explicitamente a natureza propter rem das despesas condominiais. mesmo que anteriores à aquisição? A arrematação judicial em hasta pública é o ato pelo qual bens imóveis são adquiridos. mais especificamente do município. as dívidas que recaem sobre a unidade residencial arrematada. em leilão de praça pública. Correm à conta do adquirente. obrigatoriamente.2002). Apenas como exemplo pode ser lembrada a Lei Municipal n° 8. como contra incêndio da edificação. O custo de tal serviço será repassado e dividido entre todos os condôminos. a qualquer título. ambos do novo Código Civil. isto é. Art. que “dispõe sobre o controle de populações animais. não importando a natureza do gasto.353 do novo Código Civil). O adquirente (arrematante) poderá se voltar contra o alienante. documentos falsos). Trata-se de norma recente. simulação.

junto ao registro de imóveis competente. devendo indenizar qualquer prejuízo ou dano. quem usa o imóvel e dele tira proveito econômico são o usufrutuário. IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. e é civilmente responsável pela correta utilização do imóvel perante terceiros e poderes públicos. cabe não esquecer que há obrigatoriedade legal de averbação das atas que importarem em modificação da convenção condominial.Condomínios antigos devem se adaptar às exigências da segurança contra incêndio? Sim. Ela pode facultar aos aposentados o pagamento depois do recebimento dos seus proventos. basta que seja aprovada pelos condôminos na assembléia geral subseqüente. nos termos do artigo 23. poderão comparecer ao condomínio a fim de verificar sua existência e regularidade. Melhim Namem Chalhub: “Na concepção da Lei n° 9. há o Decreto Estadual n° 46. A inexistência de previsão a respeito de prazo de validade do mandato indica que este foi conferido por tempo indeterminado. mas tais exceções devem ser evitadas e. que instituiu o Regulamento de Segurança contra Incêndio das Edificações e Áreas de Risco. notadamente o imposto predial e as contribuições condominiais. presumindo-se que.. Assim. Contudo existe uma lei federal (9.514/97): o fiduciante (devedor) ou o fiduciário (credor)? O responsável é o fiduciante. taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel.. II – pela morte ou interdição de uma das partes. o fiduciante é investido na posse direta do imóvel (parágrafo único do art. Ainda na área estadual.O rateio de 13º salário é considerado despesa ordinária ou extraordinária do condomínio? O rateio de 13º salário caracteriza como despesa ordinária. pela qual aquele que tem a fruição da coisa é que deve responder pelos encargos a ela correspondentes. devem de ser aplicadas restritivamente. . o decreto versa sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB).791/99) que dispõe sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabeleceram ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”. . IV). §1º. 682. saúde. A responsabilidade do fiduciante pelos impostos.514/97.O síndico pode conceder anistias de juros e multas aplicadas ao condômino inadimplente? A decisão de conceder descontos ou anistias aos inadimplentes compete aos condôminos. residenciais ou não. mediante prévia aprovação ou autorização da assembléia geral dos condôminos. XII. III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes.As procurações devem conter prazo de validade? Não. taxas. para ter tal efetividade. obviamente.). das Lei nº 8. Assim. aplicável apenas ás contas oriundas das empresas concessionárias. 23). . o usuário. pela praxe. . cabendo á assembléia decidir a respeito. mesmo com fiscais do Poder Público. assumindo-a por sua inteira conta e risco. . nos termos do artigo 205 do novo Código Civil. Em qualquer dos casos citados. Com efeito. 27) (. desde então. material ou pessoal. são úteis as palavras do Prof. No âmbito municipal há normas que regem as edificações e que são. A propósito. alem de estar obrigado a conservar e manter o imóvel (art.Qual o prazo de prescrição da ação de cobrança das despesas de condomínio? Desde a entrada em vigor do atual Código Civil (11/01/03). Não pode ser esquecido que os créditos do condomínio consubstanciam patrimônio comum dos condôminos.Há legislação que permita condôminos aposentados ou pensionistas pagarem cotas na data de recebimento de seus proventos? Não esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembléia geral de condôminos.24. que não é a hipótese dos condomínios. Em momento algum o Código Civil menciona que as procurações deverão conter um prazo certo de validade ou. os itens que proporcionam as “condições mínimas de segurança” devem ser mantidos em ordem e perfeito estado de conservação. sistematizadas na forma de um Código de Obras e Edificações é de 1992 (Lei n° 11. para os fins da Lei n° 684/75.076/01. Art. o estabelecimento de validade do mandato no corpo da procuração é um aspecto de livre disposição entre as partes (outorgante e outorgado). cujo instrumento é a procuração. Dentre outras disposições. porque num condomínio todos merecem igual tratamento. todas as edificações com múltiplas unidades. todas as edificações anteriores a tal data já efetivaram as adaptações exigidas pelo avanço técnico-legislativo pertinente ao assunto “segurança contra incêndio”. a razão jurídica dessa regra é a comutatividade. . ou o mandatário para os exercer. ainda. Cessa o Mandato: I – pela revogação ou pela renúncia. antigas ou recentes. usualmente. É uma medida que foi sedimentada pelo costume. daí porque é responsável por todos os impostos. . conforme o critério de rateio de despesas previsto pela convenção do condomínio. quando existirem. existem as Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros. a que der causa. sendo ocorrência rara em se tratando da representação de condomínios nas assembléias gerais. Por fim.245/91 (Lei do Inquilinato).É obrigatório registrar as atas da assembléia? A ata possui força de documento hábil a fazer lei entre os condôminos e. que após o decurso de prazo seu valor expirará. razão pela qual terá continuidade até que se faça presente um dos eventos relacionados no artigo 682 do Código Civil. e não pela lei.alojamento.Quem é o responsável pelo pagamento do rateio de condomínio quando a unidade se encontra alienada fiduciariamente (Lei n° 9. o titular do . E a legislação que serve de base para tanto é complexa. o prazo prescricional para a cobrança das despesas de condomínio é de dez anos. bem como a destinação de dejetos. higiene e bem-estar. contribuições e demais encargos incidentes sobre o imóvel tem início na data em que recebe a posse do imóvel e perdura ‘até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse’ (§ 8° do art.228/98). não há obrigatoriedade de registrar a ata no cartório de títulos e documentos. Eis a razão pela qual deve ser arcada pelos locatários. alimentação. salvo se a convenção dispuser de forma diversa. . No âmbito estadual. devem atender certas condições de segurança contra incêndio. letra “a”. São os artigos 653 a 691 do Código Civil que regem o contrato de mandato.

351. é direito do trabalhador com vinculo de emprego. mesmo que tenha contestado a ação. não tem o condão de evitar ou suspender a mora. 1. todas as deliberações que necessitem ser tomadas a respeito da mudança da destinação das áreas comuns deverão passar pela prévia aprovação da massa condominial.As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor declaração de quitação anual de débitos. há dois caminhos: realização de nova assembléia ou pela propositura de ação judicial (art. Rio de Janeiro: Renovar. sendo vedada sua participação e voto nas assembléias condominiais (art.O sindico não se enquadra entre os empregados do condomínio. .350. por exemplo. a saber. por força do que permite o novo Código Civil (art. Desta forma. bem como na participação proporcional no terreno e coisas comuns. . mediante votação de praxe. tornando a questão a respeito do débito sub judice (sob apreciação judicial). maioria simples dos presentes em segunda chamada (art. ou de qualquer área comum. poderá fazê-lo. sendo seu órgão principal e deliberativo a assembléia geral de condôminos. A lei (Código Civil) não aborda o assunto “destinação dos valores recuperados dos inadimplentes” de modo especifico. razão pela qual continuará persistindo a situação de pendência. A modificação da destinação da moradia do zelador claramente toca ao direito de propriedade e á finalidade da área comum.Se o condômino quiser questionar o rateio cobrado. 1° e 1. a aprovação da unanimidade dos condôminos é a mais adequada para se adotar à postura pretendida. 1. que “dispõe sobre a emissão de declaração de quitação anual de débitos pelas pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados”. que dispõe sobre a emissão de declaração de quitação anual de débitos. J.351 do novo Código Civil. Mas a cautela é recomendada. para as alterações que importem em desdobramento ou unificação de unidades.” (Franco.Condominio em edifícios.007. Tal lei tem por foco as pessoas jurídicas prestadoras de serviços. aplica-se aos condomínios edifícios? Recentemente entrou em vigor a Lei nº 12. extrai-se da dicção legal. 394 e seguintes do Código Civil) pode ser evitada mediante a consignação em pagamento (extrajudicial ou judicial – arts. Nisske. .O abaixo – assinado serve para a tomada de decisão em substituição a uma assembléia? Não. 593 a 609 do Código Civil. dando segurança jurídica e estabilidade aos envolvidos. 1. Nascimento. um quarto dos condôminos. sendo regida não somente pelos arts. sendo vedadas as alterações isoladas na dinâmica vigente. depende de unanimidade de votos dos titulares das unidades de todos os blocos.O sindico tem direito a receber décimo . . 7º. o desligamento de qualquer um deles para formar condomínio autônomo.Caso haja resistência por parte do sindico quanto á convocação da assembléia para o saneamento do impasse. Assim. para as inovações que possam direta ou indiretamente repercutir sobre os direitos subjetivos dos condôminos com a finalidade a que inicialmente se destinou o edifício ou suas unidades autônomas. em unidade privativa (. . 890 e seguintes do Código Civil) ou de ação declaratória. pelo devedor. Negócio Fiducário. com anuência dos compromissários compradores ou promitentes cessionários de direito á compra de unidades autônomas. . mas não ao relacionamento condomínio-edificio-condominio.É mandatário eleito entre os condôminos como representante do condomínio.335. do novo Código Civil). o que deverá fazer para evitar a mora? A mora (arts. 1. VIII da Constituição Federal e pela legislação infraconstitucional pertinente. exige-se a unanimidade dos co-proprietários. o que na prática é raro. o assunto fica a mercê da livre estipulação que for estabelecida pela assembléia geral de condôminos. P. 1. 1988. .terceiro salário? O décimo . . Assim.Como solucionar o problema de eleição tumultuada em condomínio? Para solucionar disputa eletiva no condomínio. sob pena de comprometimento da sua segurança jurídica. 240/241. 4ª ed. de modo a que a mesma se aplica á relação empresa asdministradora-condominio.).355). portanto. Gondo.terceiro salário. o condômino cobrado judicialmente. em ação de cobrança de cotas condominiais. 2°. são eles que têm que responder pelos tributos vinculados ao imóvel objeto do negócio.. do Código Civil). 5°ed. posto que o condomínio não é pessoa jurídica e nem presta serviços: Lei nº 12. tal como definido pelo art.007/09. tal como a transformação da casa do zelador.343 e 1. não estará quite com o condomínio. Qualquer modificação que influa na realidade dominial de tais áreas reclama a aprovação pela totalidade dos votos do condomínio: “Uma vez registrado o instrumento de instituição de condomínio. como exemplo.” Chalhub.Qual será a destinação dos valores recuperados dos inadimplentes? Sabe-se que o funcionamento do condomínio é pautado pela participação democrática de todos os seus componentes.direito de habitação e o fiduciante e. Uma vez instituído o condomínio do conjunto de edifícios. Portanto. Serviria de exceção a tal dinâmica a Convenção do Condomínio se ocupar do assunto. como também pelas diretivas da lei n° 8078/90 (Código de Defesa do Consumidor).007/09.Qual o quórum para modificar a destinação da casa do zelador? Pela interpretação conjunta dos arts. 2009... posto que o contrato escrito de administração de condomínio serve justamente para especificar e delimitar as obrigações e direitos recíprocos.A relação entre o condomínio e o administrador de condomínios deve ser regida por contrato escrito? Não existe obrigatoriedade de contrato escrito entre o condomínio e o administrador para o exercício da prestação de serviços.São Paulo: RT. 15 E 37). de 29 de julho de 2009 Art 1º . Melhim Namem.353 do Código Civil). O Código Civil exige que as decisões do condomínio ocorram nas assembléias. mudança na destinação das áreas privativas ou comuns. A simples apresentação de contestação. que culminou numa tumultuada assembléia. p. III. reunido por abaixo-assinado. enfim. Vale lembrar que a relação entre condomínio e empresa administradora caracteriza relação de consumo.A lei federal nº 12. ao qual a lei não garante a percepção de gratificação natalina. que uma .

o quórum qualificado para a aprovação de obras a serem realizadas em partes comuns do condomínio depende da aprovação de dois terços dos condôminos conforme o art. Min. julgado em 6/10/2009). Precedente citado REsp 844. considerando a convenção condominial e a ata da assembléia elementos suficientes para a formação da convicção do julgador. Rel. .140-MG. 1.342 do CC/2002. A turma negou provimento ao recurso ao entendimento de que em assembléia geral de condomínio. outros meios indiretos de colheita das opiniões.Massami Uyeda.788. Suprimento. não se admitindo ratificação posterior de ata para suprir eventual falta de quórum por ocasião da assembléia que deliberou sobre as obras.alteração da Convenção do Condomínio deve ser realizada em assembléia geral de condôminos (art.SP DJ 26/3/2007. de forma que não é possível utilizar abaixo-assinado como sucedâneo da mesma ou. Também inexiste vicio na decisão do Tribunal a quo ao julgar antecipadamente a lide com a dispensa de dilação probatória. ainda.Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça ilustra tal realidade: Condomínio: Assembléia geral.351 do Código Civil).120. 1. Quórum. (STJ – Resp 1.

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