LOCAO COMERCIAL

Introduo
As chamadas micro e pequenas empresas so responsveis por expressiva parcela da renda nacional e representam considervel parte do PIB brasileiro. Um exemplo de sua importncia, basta lembrar que de acordo com estatsticas recentes, 98,9% do total das empresas na rea do comrcio e 96,43% na rea da indstria do Pas so classificadas como micro e pequenas, o que mostra o forte desempenho que tm na gerao de empregos e na formao de nossa riqueza. Embora muito significativos, esses nmeros tendem a aumentar ainda mais, uma vez que as grandes empresas, para suportar a crise com que se defronta o Pas, tm dispensado seus funcionrios, que procuram outros meios de sobrevivncia estabelecendo-se por conta prpria, freqentemente com a participao dos prprios familiares. Esses novos pequenos empresrios, que saem a campo para se estabelecerem numa pequena fbrica ou loja de comrcio, em geral, no possuem imveis apropriados para suas instalaes e procuram um imvel para locao. Surgem, ento, as mais diversas dvidas em relao s inevitveis negociaes de um contrato de locao, com suas inmeras clusulas que iro documentar os direitos e obrigaes das partes com base na Lei do Inquilinato. Esse trabalho, embora incipiente, destina-se queles que desejam alugar um imvel e necessitam de informaes bsicas e fundamentais, para que no sejam surpreendidos com prejuzos e decepes oriundas de um contrato mal elaborado por falta de conhecimentos elementares. As informaes e recomendaes aqui contidas foram compiladas a partir das questes mais importantes, trazidas por empresrios de todo o Estado de So Paulo, que buscaram esclarecimentos e aconselhamento junto Consultoria Jurdica do Sebrae.

O Sebrae de So Paulo fornece todas as informaes complementares que venham atender s necessidades e interesses especficos do locatrio ou pretendente a locatrio e coloca-se sua disposio. Fonte da pesquisa: Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS) de 1997, do Ministrio do Trabalho e Emprego.

Dicas para alugar um imvel comercial (Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991)

ANTES DE ALUGAR UM IMVEL PARA O EXERCCIO DE SUAS ATIVIDADES SIGA ESTAS INSTRUES E CONHEA AS PRINCIPAIS REGRAS APLICVEIS S LOCAES COMERCIAIS. CASO PERMANEAM DVIDAS, INFORME-SE NA CONSULTORIA JURDICA DO SEBRAE/SP .

1. Escolha do imvel
Certifique-se de que o imvel em questo atende s suas necessidades operacionais, quanto localizao, capacidade de alojar seu negcio, caractersticas da vizinhana, se atendido por servios de gua, luz, fora, esgoto, telefone, etc. Veja, ainda, se tem acessos convenientes, estacionamentos para veculos, local para carga e descarga de mercadorias e se possui servios de transporte coletivo.

Cuidado com imveis situados em locais sujeitos a inundaes ou prximos s zonas de risco. Consulte a vizinhana a respeito. Verifique se o imvel est legalizado e regularizado junto aos rgos pblicos federais, estaduais e municipais que possam interferir ou impedir sua futura atividade. Confira a planta do imvel aprovada pela Prefeitura, e veja se no houve nenhuma obra posterior, aumentando, modificando ou diminuindo a rea primitiva, que dever estar devidamente regularizada. Pea o habite-se e verifique a lei do zoneamento.

2. Documentao
Exija do locador ou de seu representante a documentao atualizada comprobatria de propriedade do imvel, expedida pelo cartrio de registro de imveis. Nem sempre voc tratar diretamente com o proprietrio. Caso a locao seja feita por um procurador, exija documentao que o autorize alugar o imvel. O mesmo dever ocorrer quando se tratar de uma sublocao: verifique se o contrato de locao contm clusula expressa que autorize o locatrio sublocar parte do imvel, ou pea autorizao prvia e por escrito do locador para tal fim.

3. Laudo de vistoria prvia

Verifique o estado de conservao do imvel, tire fotos e faa um relatrio de vistoria juntamente com o locador e assinem. No deixe de relacionar tudo o que se encontra no imvel: aparelho de telefne, torneiras, chaves, portas, janelas, luminrias, mesas, vazos, armrios etc. O laudo de vistoria prvia dever fazer parte integrante do contrato de locao.

4. Contrato de locao
Contrato de Locao o instrumento jurdico celebrado entre locador e locatrio que estabelece regras claras e objetivas no sentido de que o locatrio receba e utilize o imvel cedido pelo locador, sob determinadas condies, mediante o pagamento de um aluguel.

Escolhido o imvel ideal para exercer suas atividades, exija que a contratao se d por meio de contrato de locao por escrito, o qual dever constar: a qualificao das partes, o objeto, o valor do aluguel, ndice de reajuste, durao da locao, forma e local de pagamento do aluguel e outras clusulas que abordaremos a seguir. O contrato escrito d maior segurana s partes. Ao final, leiao atentamente. O contrato dever ser elaborado em, pelo menos, duas vias idnticas, uma para o locatrio e a outra para o locador. Ambas as partes tambm assinam as vias do contrato de locao no mesmo momento, ou seja, deve-se evitar que uma das partes assine as vias e remeta-as a outra parte para assinatura e posterior devoluo.

5. Despesas de contrato
A Lei do Inquilinato estabelece que as despesas decorrentes de intermediao imobiliria, taxa de administrao imobiliria, despesas de elaborao do contrato, servios de aferio de capacidade econmica do locatrio e fiador so responsabilidade exclusiva do locador, pois foi ele quem contratou tais servios.

6. Partes contratantes
No contrato de locao temos de um lado o locador e do outro o locatrio: Locador: o proprietrio ou o representante do proprietrio que d o imvel em locao. Locatrio: tambm conhecido como inquilino, a pessoa que recebe o imvel em locao. As partes devero estar devidamente qualificadas no prembulo do contrato, ou seja: se pessoa fsica, precisar constar o nome completo, profisso, estado civil, espcie e nmero do documento, endereo completo; se pessoa jurdica, denominao ou razo social da empresa, nmero do CNPJ (antigo CGC/MF), endereo e dados do representante legal para firmar a locao.

7. Objeto do contrato
O objeto do contrato nada mais que a individualizao do imvel, sua descrio e caractersticas. Normalmente, a individualizao do imvel se d com a meno da localizao (endereo completo) do imvel.

Essa clusula poder contemplar o laudo de vistoria prvia como parte integrante do contrato, j que se refere ao estado geral do prprio imvel, objeto do contrato. Veja a clusula 1a do modelo de contrato de locao comercial (item 36).

8. Finalidade da locao
A finalidade da locao refere-se ao destino que ser dado utilizao do imvel, ou seja, a atividade a ser explorada pelo locatrio. Havendo disposio contratual que determine a finalidade do imvel para fins de locao, no poder o locatrio alterar o seu destino sem o consentimento prvio e por escrito do locador. Se no houver previso quanto finalidade da locao, presume-se que o uso do imvel deva obedecer aos padres normais e tradicionais de acordo com suas caractersticas.

9. Prazo da locao
Na locao comercial, as partes podero contratar livremente o perodo de durao da locao, ou seja, o prazo livre, no havendo perodo mnimo nem mximo. Diferentemente ocorre com a locao residencial, cujo prazo mnimo de locao de 30 (trinta) meses. Procure fazer um contrato por prazo razovel sua atividade, e no se esquea de que, ao final do perodo estipulado contratualmente, o locador poder reaver o imvel atravs de ao judicial denominada Denncia Vazia. Denncia Vazia uma ao judicial que o locador move contra o locatrio para reaver o imvel, tendo em vista o trmino do prazo previsto em contrato. Lembre-se de que o imvel alugado por um determinado prazo e a lei estipula que obrigao do locatrio restituir o imvel ao final da locao nas mesmas condies em que o recebera. Nada obsta, entretanto, que as partes faam acordo para a prorrogao da referida locao, que poder ser de duas maneiras: Verbal ou consensual a simples permanncia do locatrio no imvel aps 30 dias do prazo final previsto em contrato e sem oposio do locador, tornar o contrato por prazo indeterminado. Contratual se d com a elaborao de um novo contrato ou aditamento ao contrato primitivo estipulando novo prazo para o trmino da locao.

A prorrogao contratual por meio de instrumento escrito, estipulando novo prazo para o trmino da locao, mais segura para as partes, j que se o contrato estiver por prazo indeterminado, basta que uma das partes notifique a outra para rescindir a locao em 30 (trinta) dias.

10. Aluguel e reajustes

O valor do aluguel poder ser convencionado livremente pelas partes, entretanto no permitido sua estipulao em moeda estrangeira (dlar, lira, pessetas etc.) e a sua vinculao a variao cambial (em dlar, por exemplo) ou ao salrio mnimo. Os reajustes contratuais no podero ser por periodicidade inferior a 1 (um) ano, de acordo com o ndice estipulado no contrato, como IGP-M; INPC; IGP; IPCA; IPC, de acordo com a legislao federal que instituiu o Plano Real e a desindexao da moeda, sendo nula qualquer clusula que venha ilidir tal ordenamento legal. Portanto, muita ateno s seguintes expresses que podem constar em alguns contratos, j que contrariam a legislao vigente: a) Descontos para os primeiros meses de aluguel; b) Se a inflao ultrapassar x por cento, haver reajuste; c) Desconto no valor do aluguel para pagamentos at a data x de cada ms, e reajuste sobre o montante (aluguel sem desconto), para pagamentos na data Y de cada ms. Logo em seguida promulgao do Plano Real, em 1994, quando a oferta de imveis comerciais era bastante escassa, muitos contratos foram feitos por prazo muito exguo, ou seja, por 1 (um) ano ou at menos, e, ao final do perodo estipulado, o locador pedia aumentos superiores aos ndices de reajustes contratuais, o que forava o locatrio a eceitar o valor pedido, sob pena de o locador retomar o imvel ocasionando alto custo ao locatrio, notadamente com a mudana de estabelecimento, suas instalaes e clientela formada na localidade. O locatrio no tinha muito o que negociar, pois, caso no aceitasse as condies impostas, no conseguia alugar um imvel para sua empresa ou no podia permanecer no local em que j estava exercendo suas atividades. Do ponto de vista do locatrio, felizmente esta situao no existe mais. Atualmente, podemos afirmar que este quadro se inverteu. H muitas ofertas

de imveis comerciais e os preos dos aluguis encontram-se acessveis, permanecendo estveis. Os reajustes contratuais deixaram de ser um transtorno para os locatrios que, atualmente, conseguem, at mesmo, reduzir o valor do aluguel mediante um simples acordo verbal com os locadores.

11. Cobrana antecipada do aluguel

No havendo garantia da locao, o locador poder cobrar o aluguel antecipadamente. Trata-se de hiptese remota, entretanto, nos contratos de locao em vigor, muito utilizado pelos locadores durante o perodo que compreende a substituio de fiador ou a renovao do seguro fiana, ou seja, at o restabelecimento da garantia locatcia. Para os contratos de locao comercial expressamente proibida outra forma de cobrana antecipada do aluguel, constituindo contraveno penal prevista na lei do Inquilinato.

12. Impostos, taxas e seguro

No havendo previso contrria prevista no contrato, os impostos e taxas incidentes sobre o imvel, assim como o seguro contra incndio, so de responsabilidade do locador. Ocorre, porm, que a maioria dos contratos estabelecem a inverso destas obrigaes, atribuindo ao locatrio a responsabilidade por tais pagamentos. Neste caso, a falta de pagamento destas obrigaes por parte do locatrio, poder ensejar a infrao contratual e, consequentemente, sua resciso.

13. Garantias
A garantia o meio pelo qual o locador se previne contra o locatrio de quaisquer ricos inerentes da locao do imvel. Ex.: falta de pagamento do aluguel, estrago no imvel causado pelo locatrio etc. Como garantia da locao o locador poder exigir apenas uma das modalidades de garantia (num mesmo contrato de locao), sob pena de nulidade. As garantias previstas na lei do inquilinato so: Cauo: Consiste na entrega de alguma coisa para garantir a locao. Se em dinheiro, no poder exceder o equivalente a 3 (trs) meses de aluguel que dever ser depositado em caderneta de poupana. Se o locatrio hon-

rar com os compromissos assumidos, dever receber de volta o depsito ao final da locao com todas as vantagens dela decorrentes. D olho neste mercado, algumas companhias de seguro esto oferecendo uma modalidade de cauo na forma de ttulo de capitalizao. O locatrio dever dispor de reserva financeira para comprar o papel e deixar o capital imobilizado por todo o tempo que durar a locao, com o devido cumprimento contratual. O valor aplicado ser corrigido, acrescido com juros anuais e concorrer a prmios peridicos no valor do ttulo. Seguro de fiana locatcia: realizado por seguradora devidamente autorizada pela Superintendncia de Seguros Privados (SUSEP). Trata-se de uma boa opo para o locatrio que no quer depender de favor de parente ou amigo que se disponha a ser seu fiador ou no tem recursos disponvel para a cauo. Devido s exigncias feitas pelos locadores para ampla cobertura do seguro, tais como, aluguel, condomnio, impostos, taxas, danos ao imvel etc., torna o valor do seguro-fiana muito alto para o locatrio. Fiana: Pelo contrato de fiana, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigao assumida pelo devedor, caso este no a cumpra. novo Cdigo Civil, artigo 818. Dentre as garantias existentes esta a mais comum, sendo a preferida pelos locadores. Devido a grande responsabilidade assumida pelo fiador, est cada vez mais difcil encontrar algum que se disponha a prestar esta garantia. Caso o locatrio deixe de pagar o aluguel e os encargos assumidos, o fiador estar sujeito a ter seus bens leiloados para pagar a dvida, ainda que seja o nico bem imvel onde reside.

14. Benfeitorias
Benfeitorias so obras que visam conservar, embelezar ou adaptar o imvel para melhor servir s necessidades dos usurios. Existem 3 (trs) tipos de benfeitorias previstas na lei do inquilinato, a saber: Necessrias: obras que se destinam conservao do imvel, evitando-se a sua deteriorao. Ex. Troca da calha, da fiao eltrica, do telhado etc. teis: obras que ampliam as aptides do imvel, ou seja, aumenta ou facilita o seu uso. Ex.: Construo de uma garagem, de um banheiro, de uma edcola etc.

 Volupturias: tornam o imvel mais atraente e de fcil remoo. Ex.: Instalao de antena parablica, colocao de carpetes ou divisrias, etc. Importante salientar que para se fazer certas benfeitorias no imvel necessrio a autorizao expressa e por escrito do proprietrio, e sua falta poder ensejar a resciso motivada do contrato de locao, trazendo transtornos ao locatrio como ter de deix-lo no estado anterior e ainda arcar com a multa contratual. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias realizadas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as benfeitorias teis, estas desde que autorizadas pelo locador, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno do imvel por parte do locatrio. Significa dizer que o locatrio poder ficar na posse do imvel at que o locador pague as benfeitorias realizadas. Quanto as benfeitorias volupturias, estas no so indenizveis, podendo o locatrio retir-las do imvel finda a locao, desde que no afete a estrutura e a substncia do imvel. Ocorre, porm, que a grande maioria dos contratos estabelecem que toda e qualquer benfeitoria introduzida no imvel fica fazendo parte integrante do mesmo, sem direito a reteno do imvel ou indenizao por parte do locatrio. Trata-se de renncia do locatria das indenizaes referentes as benfeitorias realizadas. Neste caso, as benfeitorias necessrias e teis realizadas pelo locatrio se revertero em favor do locador e ficaro incorporadas no imvel. Quanto as benfeitorias volupturias, o locatrio poder retir-las e lev-las consigo, sem, contudo, causar danos ao imvel. Com a renncia s benfeitorias e, havendo necessidade de adequar o imvel s necessidades do negcio, o locatrio no poder pleitear indenizao pelos gastos decorrentes. Portanto, verifique se os investimentos lhe traro o retorno desejvel durante o prazo da locao, inclusive para cobrir tais despesas, pois, ao final, dever devolver o imvel ao locador, sem qualquer compensao financeira.

15. Obrigaes do locador

Pela Lei do Inquilinato o locador obrigado: Entregar o imvel em estado de servir ao uso. Garantir o uso pacfico do imvel durante a locao. Manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel.

Responder pelos vcios ou defeitos materiais locao. Fornecer ao locatrio descrio minuciosa do estado do imvel. Fornecer recibo discriminado das importncias pagas. Pagar as taxas de administrao imobiliria e de intermediao. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro contra fogo, salvo disposio expressa em contrrio, (expressa no contrato). Exigir do inquilino, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas. Pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

16. Obrigaes do locatrio

Pela Lei do Inquilinato o locatrio obrigado: Pagar pontualmente o aluguel no prazo estipulado, ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms ao vencimento. Servir-se do imvel para o uso convencionado, devendo trat-lo como se fosse seu. Restituir o imvel no fim da locao no estado em que recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal, (desgaste pelo tempo da pintura, por exemplo voc no obrigado a pagar). Levar imediatamente ao conhecimento do locador surgimento de qualquer dano ou defeito, bem como as eventuais turbaes de terceiros. Realizar reparaes de danos que der causa (locatrio, seus dependentes, empregados, etc.). No modificar a forma do imvel sem o consentimento do locador. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos etc. Pagar as despesas de telefone e de consumo. Permitir que o proprietrio vistorie o imvel (com hora marcada) para verificar o seu estado. Cumprir com as obrigaes do condomnio. Pagar o prmio de seguro fiana. Pagar as despesas ordinrias de condomnio.

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17. Cesso, sublocao e emprstimo do imvel

Outro importante aspecto a ser considerado quanto a possibilidade do locatrio ceder, emprestar ou sublocar o imvel. A cesso significa a transferncia da locao a uma terceira pessoa estranha a relao contratual. Ocorre quando o locatrio entrega o imvel alugado a uma outra pessoa, mediante pagamento ou no pelo ponto comercial, para que este utilize o imvel como se fosse o novo locatrio. O emprstimo caracteriza-se pela simples entrega gratuita do imvel locado a uma terceira pessoa estranha a relao contratual, sem inteno em substituir a figura do locatrio. A sublocao ocorre quando o locatrio aluga parte do imvel a uma terceira pessoa. Neste caso ser considerado sublocador. A lei do inquilinato muito clara ao dispor sobre estes institutos, s admitindo a cesso, emprstimo ou sublocao do imvel por parte do locatrio, se houver consentimento prvio e escrito do locador. No obstante haver expressa previso na lei do inquilinato nesse sentido, a grande maioria dos contratos tambm estabelecem tal vedao, portanto muito cuidado ao vender/transferir ou ceder ponto comercial aleatoriamente, pois as conseqncias so graves, no s para o locatrio como tambm para o fiador e adquirente.

18. Resciso antecipada do contrato

Como vimos o locador deve respeitar o prazo convencionado na locao, no podendo rescind-lo antes do seu trmino, mesmo que se comprometa indenizar o locatrio. Esta regra, porm, admite excees, como nas hipteses de reparaes urgentes no imvel determinadas pelo Poder Pblico; prtica de infrao contratual ou legal por parte do locatrio; para uso prprio do proprietrio, de seu cnjuge ou companheiro ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha de imvel prprio (aplica-se locao comercial desde que o imvel possa ser usado como residncia). O locatrio por sua vez, poder rescindir o contrato de locao antes do trmino avenado. Neste caso dever pagar ao locador a multa prevista contratualmente. Observe que a multa no devida por inteiro, mas proporcionalmente ao tempo restante do contrato.

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Exemplo: Prazo do contrato = 3 anos Multa contratual = 3 aluguis Locatrio resolve rescindir o contrato de locao aps 1 ano de seu incio. Multa devida = 2 aluguis, pois cumpriu regularmente 1 ano de contrato.

19. Trmino do contrato distrato

Como vimos anteriormente, encerrado o prazo do contrato de locao dever do locatrio devolver o imvel nas mesmas condies em que recebera. Afim de se prevenir problemas futuros, as partes devero assinar um instrumento denominado distrato do contrato de locao, que o termo que da por encerrado o contrato de locao firmado entre as partes, pondo fim aos compromissos assumidos at ento. O distrato dever prever a data de entrega das chaves, as condies de como o imvel foi devolvido e a quitao geral dos aluguis.

20. Contraveno penal

Configura-se contraveno penal as seguintes condutas praticadas pelo locador: a) Exigir valor alm do aluguel e encargos permitidos; b) Exigir mais de uma modalidade de garantia; c) Cobrar antecipadamente o aluguel nas hipteses no prevista na lei do inquilinato. Trata-se de pena alternativa de priso simples (5 dias a 6 meses) ou multa (3 a 12 vezes o valor do ltimo aluguel). A multa reverte em favor do locatrio, alm de ele ter direito devoluo do valor pago indevidamente.

21. Ao renovatria
Se o locatrio estiver no imvel por prazo igual ou superior a 5 anos, com contrato escrito ou pela soma de mais de um contrato, e desde que esteja explorando o mesmo ramo de atividade nos ltimos 3 (trs) anos, o interessado dever informar-se junto a um advogado particular ou consultoria jurdica do SEBRAE/SP para verificar se preenche todos os requisitos legais para ingres, sar com a Ao Renovatria, que lhe dar direito a renovar o contrato pelo mesmo perodo em que permaneceu no imvel.

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Para que o locatrio possa beneficiar-se da Renovatria, dever propor a ao judicial no interregno de 1 ano a 6 meses antes do trmino do contrato em vigor que, consequentemente, dever estar por prazo determinado.

22. Ao revisional
o direito que assiste ao locador ou ao locatrio, aps 3 anos de vigncia do contrato sem reajuste, exceto aquele previsto em contrato para correo do aluguel, em pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado que ser realizado atravs de percia tcnica. Portanto, a reviso pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel. Trata-se de medida extrema a ser utilizada pela parte, caso tenha sua pretenso frustrada em adequar o valor do aluguel de forma amigvel.

23. Direito de preferncia

Havendo interesse do proprietrio em vender o imvel locado, dever necessariamente comunicar de forma inequvoca o locatrio de sua inteno, para que este manifeste interesse em exercer a preferncia na aquisio (compra) do imvel, nas mesmas condies concedidas a terceiros. O locador dever informar o locatrio sobre todas as condies do negcio, especialmente preo, condies de pagamento, existncia de nus reais, bem como tempo e local onde possam ser examinados os documentos relativos a propriedade. Para tanto, o locatrio ter 30 dias da notificao ou do aviso do locador para manifestar seu interesse em comprar o imvel, devendo faz-lo de maneira inequvoca por escrito, a qual aconselha-se responder atravs de carta com aviso de recebimento pelo correio, ou mediante protocolo. O no cumprimento deste dispositivo legal por parte do proprietrio e, desde que haja interesse do locatrio em adquirir o imvel, este poder pleitear indenizao por perdas e danos ou requerer a adjudicao do imvel (requerer o imvel para si) desde que, nessa ltima hiptese, satisfaa alguns requisitos: a) Estar o contrato de locao averbado na matrcula do imvel, pelo menos trinta dias antes da alienao. b) Requerer a adjudicao at seis meses depois do registro da alienao que lhe prejudicou. c) Depositar o preo por que foi alienado.

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24. Venda do imvel locado a terceiros

Caso o locatrio no exera o direito de preferncia e o imvel venha a ser vendido a uma terceira pessoa durante o prazo de locao, o novo proprietrio poder rescindir o contrato, concedendo ao locatrio prazo de 90 (noventa) dias para a desocupao. O adquirente do imvel s ser obrigado a respeitar o contrato diante da ocorrncia cumulativa de 3 (trs) requisitos: a) Estar o contrato por prazo determinado e estar em vigor. b) Conter clusula contratual que obrigue o adquirente a respeitar o contrato. c) Estar o contrato de locao averbado na matrcula do imvel.

25. Reajuste do aluguel fora do prazo

Caso o locador pretenda elevar o valor do aluguel fora do prazo legal ou contratual, acima dos ndices de inflao, o locatrio no est obrigado a aceitar, porm poder negociar o aumento subordinando-o prorrogao do prazo da locao, caso seja do seu interesse. Caso o locatrio no concorde com o aumento fora do prazo, dever pagar o valor previsto no contrato como sempre o fez. Se houver recusa do locador em receber o aluguel, importante que o locatrio junte prova da recusa atravs de testemunhas (duas pessoas maiores de 18 anos, preferencialmente que no tenham vnculo de parentesco com o locatrio) para que se proceda ao depsito judicial ou extrajudicial (veja item 7.5).

26. Recusa em receber o aluguel

Havendo recusa do locador em receber o aluguel e encargos devidos, o locatrio poder depositar extrajudicialmente o valor devido. Trata-se de um procedimento econmico e rpido que dispensa a ao judicial e a contratao de advogado. Procedimento para o Depsito Extrajudicial: a) O devedor (locatrio) deposita a quantia devida em estabelecimento bancrio oficial, onde houver, situado no lugar do pagamento, em conta com correo monetria, cientificando-se o credor (locador) por carta com aviso de recebimento, assinado o prazo de 10 (dez) dias para a manifestao de recusa.

b) Decorrido o prazo sem a manifestao de recusa, reputar-se- o devedor liberado da obrigao, ficando disposio do credor a quantia depositada. c) Ocorrendo a recusa, manifestada por escrito ao estabelecimento bancrio, o devedor poder propor ao judicial de consignao, dentro de trinta dias, com a prova do depsito e da recusa. d) No proposta a ao no prazo acima, ficar sem efeito o depsito, podendo levant-lo o depositante.

27. Recibo de aluguel

O locatrio deve exigir recibo discriminado todas as vezes que for pagar o aluguel, sob risco de ter de pagar novamente j que no possui comprovante. Como vimos acima, o locador obrigado a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos locatcio, sob pena de prtica de contraveno penal.

28. Multa por atraso no pagamento de aluguis

Recuse clusula contratual que estabelea multa superior a 10% (dez por cento) pelo atraso no pagamento de aluguis e encargos, pois estaria em total desconformidade com a atual realidade vivida pelo Plano Real.

29. Juros de mora

A Constituio Federal estabelece que os juros no podero ser superiores a 12% (doze por cento) ao ano, ou seja, 1% (um por cento) ao ms.

30. Multa por infrao contratual

A lei do inquilinato no estabelece valor mximo ou mnimo da multa em razo de infrao contratual. A maioria dos contratos de locao estabelecem, como praxe, o valor correspondente a 3 (trs) aluguis vigentes poca da infrao. Como j analisamos acima, a multa a ser aplicada dever ser proporcional ao tempo restante do contrato. Portanto, havendo previso contratual, o locador poder acrescer ao valor do aluguel pago em atraso: multa de 10% + juros de 1% ao ms + correo monetria do perodo (ndice previsto no contrato).

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31. Cdigo de defesa do consumidor

Devemos lembrar que o Cdigo de Defesa do Consumidor no se aplica aos contratos de locao em geral por inexistir relao de consumo entre as partes. Para que haja uma relao de consumo, mister coexistir as figuras do fornecedor e a do consumidor, relacionando-se em razo de um produto ou servio. Portanto, locador e locatrio no tero o abrigo da legislao mencionada, sendo seus direitos e obrigaes regulados pela Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), Cdigo Civil Brasileiro e pelas clusulas previstas no contrato de locao.

32. Hospitais, escolas, asilos...

Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido: a) Por mtuo acordo. b) Em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual. c) Em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. d) Para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanencia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. e) Se o proprietrio, promissionrio comprador ou promissionrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio a pedir o imvel para demolio, edificao licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til.

33. Locao em shopping center

Os contratos de locao em Shopping Center possuem algumas peculiaridades, sendo comum a ocorrncia dos seguintes fatos: Os locatrios do Shopping se organizam em Associao de Lojistas, cuja atribuio a de informar os prprios lojistas sobre os regulamentos internos, represent-los perante a Administrao do Shopping, arrecadar recur-

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sos para um fundo promocional a fim de atrair compradores ao centro comercial, entre outras funes. usual a adoo de clusula contratual que estabelece um valor fixo a ttulo de aluguel mnimo e um percentual sobre o movimento de vendas ou faturamento das empresas. Assim, nos meses em que o percentual sobre as vendas superar o valor do aluguel mnimo, o locatrio pagar o aluguel correspondente a aplicao do percentual sobre o movimento das vendas. Caso as vendas sejam baixas e o valor do percentual ficar abaixo do aluguel mnimo preestabelecido, o locatrio dever pagar o valor do aluguel exigido. Comumente o empreendedor-locador cobra do locatrio uma determinada importncia inicial denominada LUVAS e concede ao lojista um contrato de locao pelo prazo de 5 (cinco) anos, garantindo ao comerciante a continuidade do fundo de comrcio por um longo perodo (ver Ao Renovatria).

34. Imposto de renda na fonte

Os rendimentos mensais decorrentes de aluguis pagos pelo locatrio, na qualidade de empresa (pessoa jurdica), ao locador (pessoa fsica) esto sujeitos incidncia do imposto de renda na fonte (IRF), calculado mediante a aplicao da tabela progressiva vigente no ms do pagamento. Sero includos no valor recebido a ttulo de aluguel os juros de mora, multas por resciso de contrato de locao, e quaisquer outras compensaes pelo atraso no pagamento, inclusive atualizao monetria. Na hiptese de pagamento de aluguel entre pessoas jurdicas (locadora e locatria), no h tributao do imposto de renda na fonte (IRF) em face da ausncia de previso legal. Vale observar que esta regra tambm valida quando houver na locao a intermediao da imobiliria.

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35. Jurisprudncias
Transcrevemos a seguir algumas ementas jurisprudenciais (decises proferidas por nossos Tribunais) que ilustram melhor o assunto tratado neste manual:
DESPEJO - falta de pagamento - aluguel - pagamento ao locador pelo seguro-fiana - quitao - ocorrncia - descabimento.
O pagamento feito pelo seguro-fiana ao locador vale como quitao deste ao locatrio e, portanto, com adimplemento da obrigao. Por isso que, recebendo os alugueres do segurador, falta ao locador condio essencial para a ao de despejo por falta de pagamento contra o locatrio.

(2 TACIVIL - Ap. s/ Rev. 459.683 - 6a Cm. - Rel. Juiz Carlos Stroppa - J. 07.08.1996)
DESPEJO - mtuo acordo - descumprimento - ajuizamento da ao aps 30 dias seguintes ao trmino do prazo pactuado - irrelevncia - admissibilidade.

No h na lei inquilinria a exigncia de que a ao de despejo fundada em distrato tenha de ser ajuizada dentro dos 30 dias seguintes ao trmino do prazo pactuado para a desocupao voluntria. (2 TACIVIL - Ap. s/ Rev. 454.060 - 1a Cm. - Rel. Juiz Morato de Andrade - J. 29.04.1996)
DESPEJO - infrao contratual e legal - sublocao - ausncia de consentimento expresso - caracterizado - exegese do artigo 13 da Lei 8.245/91.

Inafastvel a procedncia da ao de despejo por infrao contratual e legal, porque destituda de verossimilhana e de relevncia jurdica a alegao de acordo verbal para sublocao se h exigncia contratual e legal (artigo 13 da Lei 8.245/91) de consentimento prvio e escrito do locador para a cesso da locao, sublocao ou emprstimo do imvel. (2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 454.385 - 7a Cm. - Rel. Juiz Luiz Henrique - J. 30.04.1996)
LOCAO - aluguel - pagamento - depsito extrajudicial - admissibilidade.

Embora o depsito extrajudicial venha previsto em norma de natureza processual, ele um instrumento de direito material, apto extino de obrigaes de natureza pecuniria, dele podendo lanar mo, consequentemente, tambm o inquilino. (2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 451.221 - 7a Cm. - Rel. Juiz Antonio Marcato - J. 09.04.96)

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DESPEJO - falta de pagamento - aluguel majorado unilateralmente pelo locador Coao caracterizada - descabimento.

A presso do locador contra o inquilino para obter majorao do aluguel hiptese de coao, caracterizando abuso de direito. (2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 453.080 - 1a Cm. - Rel. Juiz Magno Arajo - J. 15.04.1996)
LOCAO - encargos - nus do locador (taxas de administrao imobiliaria) - Norma de ordem pblica - estipulao diversa pelos contratantes - inadmissibilidade.

O artigo 22, VII, da Lei no 8.245/91 norma de ordem pblica que no pode ser alterada pela conveno entre os particulares. (2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 452.835 - 1a Cm. - Rel. Juiz Souza Aranha - J. 08.04.1996)
LOCAO - indenizao - danos no imvel - responsabilidade do locatrio - aplicao do artigo 23, inciso III, da Lei no 8.245/91.

Se est provado que no incio da locao o imvel foi recebido em bom estado de conservao, no pode ser restitudo deteriorado, no sendo essa deteriorao decorrente do uso normal. (2o TACIVIL - Ap. s/ Rev. 448.838 - 12a Cm. - Rel. Juiz Luis de Carvalho - J. 01.02/ 1996)
LOCAO - encargos - manuteno da forma e destino do imvel - obrigao do locador - exegese do artigo 22, III da Lei 8.245/91.

obrigao do locador manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel. (2o TACIVIL - Ap. c/ Rev. 439.305 - 3a Cm. - Rel. Juiz Francisco Barros - J. 07.11.1995) *
As ementas acima foram extradas do Boletim da Associao dos Advogados de So Paulo.

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36. Modelo de contrato de locao de imvel comercial

Os signatrios deste instrumento, de um lado o sr. ........................................, brasileiro, solteiro, engenheiro, portador do CPF/MF ......................... e do RG no .............................., residente e domiciliado Rua ..............................................., daqui por diante designado simplesmente como locador e, de outro a empresa .................., inscrita no CNPJ sob o no ..............., domiciliada Rua ................., nesse ato representada pelo seu scio gerente sr. ...................., portador do CPF/MF ......................... e do RG no .............................., daqui por diante designado simplesmente como locatrio, tm justo e contratado, por este instrumento e na melhor forma de direito, o seguinte: Clusula 1a DO OBJETO Locao do imvel situado Rua Japo n 328 CEP 02532-000 Bairro de Mirandpolis So Paulo. Faz parte integrante deste contrato, o laudo de vistoria prvia realizado e assinado pelas partes contratantes. Clusula 2a DO PRAZO O prazo de locao de ........................... meses, tendo incio em ......./....../..... e trmino previsto para o dia ......./......./...... Clusula 3a DA FINALIDADE O imvel locado para uso exclusivamente comercial para explorao de bar e restaurante. Clusula 4a VALOR E LOCAL DO PAGAMENTO O aluguel mensal de R$ ............... (...................................................), que o locatrio se compromete a pagar pontualmente at o dia ..... subsequente ao vencimento de cada ms no endereo do locador, ou em outro local que lhe venha a ser informado previamente e por escrito. Clusula 5a REAJUSTE DO ALUGUEL O aluguel pactuado na clusula anterior sofrer reajustes anuais com base na variao do ndice Geral de Preos divulgado pela Faculdade Getlio Vargas (IGP-FGV). Clusula 6a ATRASO NO PAGAMENTO O no pagamento do aluguel no prazo ajustado na clusula 4 implicar em multa de 10% (dez por cento), juros de 1% ao ms e correo monetria. Clusula 7a USO DO IMVEL O locatrio obriga-se a manter o imvel locado em boas condies de higiene, limpeza e conservao, mantendo em perfeito estado as suas instalaes eltricas e hidrulicas, afim de restitu-lo no estado em que recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do uso normal. Clusula 8a BENFEITORIAS Eventuais reformas ou adaptaes que o locatrio pretender executar no imvel, s podero ser realizadas mediante autorizao prvia e expressa do locador. Clusula 9a EXIGNCIAS DOS PODERES PBLICOS Obriga-se o locatrio a satisfazer a todas as exigncias dos poderes pblicos a que der causa. Clusula 10a CESSO, SUBLOCAO E EMPRSTIMO O locatrio no poder transferir este contrato, ou sublocar o imvel no todo ou em parte, sem prvia autorizao escrita do locador. Clusula 11a DESPESAS DE CONDOMNIO, CONSUMO E TAXAS

Todas as despesas decorrentes da locao, ou seja, consumo de gua, luz, telefone, gs, bem como as ordinrias de condomnio ficam a cargo do locatrio, cabendo-lhe efetuar diretamente esses pagamentos nas devidas pocas. Clusula 12a VISTORIA O locatrio desde j faculta ao locador examinar ou vistoriar o prdio, sempre que o segundo entender conveniente, desde que previamente acordado dia e hora. Clusula 13a DESAPROPRIAO No caso de desapropriao do imvel locado, o presente contrato estar automaticamente rescindido, ficando as partes, da por diante, desobrigados por todas as clusulas deste contrato. Clusula 14a SUBSTITUIO DA GARANTIA No caso de morte, falncia ou insolvncia do(s) fiador(es), o locatrio ser obrigado, dentro de 30 (trinta) dias, a substituir a garantia locatcia. Clusula 15a FIANA Assina(m) tambm este contrato, solidariamente com o locatrio por todas obrigaes firmadas, o(s) fiador(es) sr.(a)(s) .......................................................... RG ................ CIC ................... RG ........................... CIC ................ residentes, respectivamente na ........................................ e na ........................................ cuja responsabilidade subsistir at a entrega efetiva das chaves do prdio locado. OU Clusula 15a DEPSITO Neste ato, o locatrio deixa depositada a quantia de R$ .................. (no mximo 3 aluguis) a ttulo de cauo, devendo ser colocada em caderneta de poupana, em conta conjunta, no solidria, que lhe ser devolvida integralmente, com seus rendimentos e correo, quando do trmino da locao, desde que cumpridas as obrigaes assumidas neste instrumento. (se houver fiador fica sem efeito esta clusula) Clusula 16a TELEFONE Guarnece o imvel a linha telefnica nmero ................ que dever permanecer at a efetiva entrega das chaves. Clusula 17a PRORROGAO DO CONTRATO Se prorrogado este contrato por tempo indeterminado, o locador e locatrio podero rescindlo, desde que notifiquem por escrito a outra parte, no mnimo 30 (trinta) dias de antecedncia. Clusula 18a INFRAO CONTRATUAL A parte que infringir o presente contrato pagar parte inocente o valor correspondente a 3 (trs) aluguis vigentes poca da infrao, sem prejuzo de arcar com eventuais perdas e danos que ocasionar e determinar a imediata resciso do contrato. Clusula 19a FORO Para todas as questes decorrentes deste contrato, ser competente o foro da situao do imvel, seja qual for o domiclio dos contratantes; E, por estarem, assim, ajustados, assinam o presente contrato em 3 (trs) vias, juntamente com duas testemunhas que a tudo assistiram, para que possa surtir seus efeitos legais. Data Locador Testemunhas Locatrio Fiador(a)(es)

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