TASACION DE TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANO

TASACION DE TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

CASO A Valuacin de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de infraestructura urbana aplicacin del artculo Art. III.J.56 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per..
Area: 23,100 m2 A3 = 11,000 m2

TERRENO A TASAR RUSTICO

120 m

3 Zona (resto) 2 Zona (franja)

Terreno rstico

100 m

A2 = 10,500 m2 90 m

20 m A1 = 16,00 m2

1 Zona (Franja)

Afirmado Calle Vereda

80 m

Va afirmada Vereda

Terreno Urbanizado Datos:

Terreno Urbanizado

- Area del terreno a tasar (bruta) _______________ : 23,100 m2 - Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30.00 /m2 (Este dato es facilitado por CONATA) - Zonificacin del terreno R3 - Profundidad del lote normativo para la zonificacin R3: 20 m. - El frente del terreno es una va afirmada. - Colinda con una urbanizacin que tiene todo los servicios pblicos, por lo que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana tales como el desage y la va afirmada. - El terreno cuenta con un anteproyecto de lotizacin donde se determina como rea vendible 13,800 m 2, en caso de no tener ningn proyecto, estimar como rea vendible el 50% del rea bruta.

Procedimiento de clculo: Frmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per,

artculo III.J.62 y Art. III.J.65 V.D. = VB x A VB = CAV (Vp VOH)

En donde: VD VB = Valuacin definitiva = Valor bsico

CAV = Coeficiente de rea vendible Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente o entorno. VOH = Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana. A = Area

- Clculo del coeficiente del rea vendible (CAV)

CAV Area Vendible Area Bruta 0.597 13,800 m 2 23,100 m 2

CAV

- Clculo del Valor Promedio de aranceles ( valor unitario comercial) de los terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el terreno a tasar. Calle Vir Jr. Pisco Av. San Martn
V1 V2 V3 3

: S/. 100 / m2 : S/. 90 / m2 : S/. 120 / m

100 90 120 3
2

V1 V2 V3
S / .103.33 m 2

VP

- Clculo del valor de obras de habilitacin urbana (VOH). Frmula: VOH = VTH VTR Art. III.J.69 Valor probable de la habilitacin urbana en trminos de coeficiente de obras de infraestructura urbana: Tabla N10 del Reglamento.

Partidas Estudio ________________________________ Trazo _________________________________ Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho___ Red de alcantarillado (Desage) ____________ Total

Puntos 0.02 0.02 0.10 0.14 0.28

VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2 VTR = Valor de terreno rstico 1ra Categora : S/. 19,720 /Ha. = S/. 1.972 /m2 VTH del terreno a tasar: $ 30/m 2 x 0.28 = VTH = $ 8.40 / m2 = S/. 29.40 /m2 Tipo de cambio: $ 1.00 = S/. 3.50 Reemplazando valores en la frmula: VOH = S/. 29.40 S/. 1.972 = S/. 27.428 VOH = S/. 27.43 / m2

- Clculo del Valor Bsico (VB) Frmula: VB = CAV (Vp VOH) = 0.597 (103.33 27.43) = S/. 45.31 /m2 (Corresponde a la 1ra zona)

Reemplazando valores: VB VB

- Clculo del Valor de la 1ra Zona del Terreno. VD1 = VIBI x A1 VD1 = S/. 45.31 / m2 X 1600 m2 VD1 = S/. 72,496.00 - Clculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno. VD2 = VIBI x A2 x 0.80 VD2 = S/. 45.31 x 10,500 x 0.80 VD2 = S/. 380,604.00 Art. III.J.66

- Clculo de la 3ra Franja ( zona remanente) del Terreno. VD3 = VIBI x A3 x 0.60 VD3 = S/. 45.31 x 11,000 x 0.60 VD3 = S/. 299,046.00

- Clculo del coeficiente de topografa T = T1 x T2 Tabla N09 del Reglamento Pendiente: T1 = 0.80 Naturaleza del terreno = 0.70 T T = 0.80 x 0.70 = 0.56

- Clculo de la valuacin definitiva. VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T VD = (S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00) x 0.56 VD = S/. 752,146.00 x 0.56 VD = S/. 421,201.76 $ 120,343.36

CASO B Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana, aplicacin del Art. III.5.56

3ra Zona

TERRENO A TASAR RUSTICO

70 m. 3m 910 m2

100 m.

TERRENO A TASAR RUSTICO 5,800 m2

2da Zona

100 m.

23 m.

1ra Zona

50 m.

70 m.

127 m.

TERRENO RUSTICO

TERRENO RUSTICO

70 m.

VIA ASFALTADA

VIA ASFALTADA TERRENO URBANIZADO

Datos: - Area del Terreno a tasar (Bruta) ______________ : 5,800 m2 - Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30.00 m2 este dato es facilitado por CONATA - Zonificacin del terreno RI-S - Profundidad del lote normativo para la Zonificacin RI-S __________________________ : 50 m - La va ms cercana al terreno a tasar es asfaltada y tiene un ancho de va mayor a 10.00 m. - Todo el entorno del terreno a tasar es rstico. - El terreno no cuenta con anteproyecto o proyecto de lotizacin, por lo que se estima como rea vendible el 50% del rea bruta o sea 2,900 m 2

- El terreno tiene una pendiente de 7% y su naturaleza del terreno es arcilloso Procedimiento de Clculo Se establecen las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Art. III.J.61; valundose sucesivamente desde la primera zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin, Art. III.J.70, ver grfico.

Frmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, Art.III.J.62 y Art. III.J.65 VD VB = VB x A = CAV (VP VOH)

En donde: VD VB = Valuacin Definitiva = Valor Bsico

CAV = Coeficiente de Area Vendible VP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la urbanizacin ms cercana al terreno a tasar VOH = Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana A = Area

- Clculo del Coeficiente del Area Vendible (CAV)

Area Vendible Area Bruta 0.50 2,900 5,800

CAV CAV

0.50

- Clculo del Valor Promedio de Aranceles ( Valor Unitario Comercial) de los terrenos urbanos de las calles o vas de la urbanizacin ms cercana al terreno a tasar.

Calle Lima .................................. : Calle La Floresta ........................ : Av. Roma ................................... :

S/. 100/m2 V1 S/. 90/m2 V2 S/. 150/m2 V3

VP VP

V1 V2 V3 3 S / .113.33m2

100 90 150 3

- Clculo del valor de obras de Habilitacin Urbana (VOH) Frmula: VOH = VTH VTR Art. III.J.69 Valor probable de la Habilitacin Urbana en trminos de coeficiente de obras de infraestructura urbana: Aplicacin Tabla N10 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.

Partidas Estudio ________________________________ Trazo _________________________________ Calzada (Carpeta Asfltica)________________ Red de Alcantarillado (desage) ____________ Total

Puntos 0.02 0.02 0.27 0.14 0.81 $ 30/m2

VTH VTR

= Valor del terreno habilitado (CONATA) = Valor de terreno rstico 1ra categora en el distrito de Surco convertido en m2

S/. 20,227 /Ha S/. 2.0227 /m2 $ 30/m2 x 0.81

VTH1 VTH1

= Valor del terreno habilitado a tasar = $24.30/m2 = S/. 85.05/m2 Tipo de Cambio $1.00 = S/. 3.50

Reemplazando valores en la frmula: VOH VOH = = S/. 85.05/m2 S /.2.0227 S/. 83.03/m2

- Clculo del Valor Bsico (VB) Frmula: VB = CAV (VP VOH)

Remplazando Valores: VBI VBI = = 0.5 (113.33 83.03) S/.15.15/m2 (Valor Bsico de la 1ra Zona)

- Clculo del Valor del Terreno de la 1ra Zona No es necesario tasar puesto que no corresponde al terreno materia de tasacin (Ver grfico).

- Clculo del Valor del Terreno de la 2da zona del grfico de zonas se deduce, que el terreno materia de tasacin es 910 m 2 Luego se tiene: VD2 VD2 VD2 = = = VBI x 0.80 x A2 S/.15.15/m2 x 0.80 x 910/m2 S/. 10,029.20

- Clculo del valor del terreno de la 3ra zona o la diferencia 5,800 m 2 910 m2 A3 VD3 VD3 VD3 = = = = 4,890 m2 VBI x 0.60 x A3 S/. 15.15/m2 x 0.60 x 4,890 m2 S/. 44,450.10

- Clculo del coeficiente de topografa T = T1 x T2 Pendiente: T1 = 0.90 Naturaleza del Terreno: T2 = 0.70 T = 0.90 x 0.70 = 0.63

- Clculo del Valor Definitivo (VD) VD = (VD2 + VD3) x T VD = (S/. 10,029.20 + S/. 44,450.10) x 0.63 VD = S/. 54,479.30 x 0.63 VD = S/. 34,321.96

CASO C Valuacin de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado. Aplicacin del Art. III.J.71

En este tipo de valuacin se presentan sub casos que a continuacin se dan los ejemplos. Sub-Caso C1: Cuando el lote materia de valuacin tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor Bsico el Valor Urbano (arancel o valor unitario comercial) de la calle donde se ubica el lote.

3 m.

Profundidad de lote normativo

AMPLIACION 10 m.

5 m. 20 m.

15 m.

LOTE URBANO

10 m. Jr. Porvenir Arancel: a = S/. 120 / m2

15 m.

El lote que amplia se encuentra en el Distrito de Surco

Datos: - Area del Terreno materia de tasacin __________ : 40.00 m2 - Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 120 /m - Zonificacin R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m - Pendiente del terreno (ampliacin) ____________ : 12% - Terreno rocoso pie del cerro (ampliacin) _______ : - Valor del terreno a determinar ________________ : Procedimiento de Clculo VR T = AxaxT = T1 x T2 T1 T2 VT
2

A a

Remplazando valores: VT VT = 40 m2 x S/. 120/ m2 x 0.90 x 0.65 = S/. 3,120.00

Sub Caso C2: Cuando el rea materia de tasacin amplia un lote hasta una profundidad mayor que la normativa, se tomar como Valor Bsico (Valor Unitario de Arancel o Comercial), el arancel que corresponde al rea normativa afectada del coeficiente 0.80 para todo el rea que excede a la Normativa dispuesto en el Reglamento Nacional de Construcciones.

21 m. 16 m.

Exceso

AMPLIACION 8 m.

14 m.

15 m.

LOTE URBANO

Prof. Normativa

20 m.

El lote que amplia se encuentra al pie del Cerro en el Distrito de La Molina

5 m.

8 m, Calle Arancel: a = S/. 100 / m2

Datos: - Area del Terreno materia de tasacin __________ : 140.00 m2 - Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 100 /m2 - Zonificacin R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m - Pendiente del terreno (ampliacin) ____________ : 11% - Terreno rocoso pie del cerro (ampliacin) _______ : - Valor del terreno a determinar ________________ : Procedimiento de Clculo: Previamente debe precisarse en el rea que ampla cual es la parte que est dentro del rea normativa y cual excede al rea normativa, del grfico se deduce: Ampliacin dentro del rea normativa Ampliacin fuera del rea normativa : : 20 m2 120 m2 T1 T2 VT A a

TI = 0.80, T2 = 0.65 Tomado de la Tabla N 09 del Reglamento T = T1 x T2 = 0.80 x 0.65 T = 0.52 - Clculo del Valor Bsico del rea de Ampliaciones Valor del rea que complementa el lote Normativo: VT1 = 20 m2 x S/. 100/ m2 x 0.52 VT1 = S/. 1,040

Valor del rea que excede al lote Normativo: VT2 = 120/ m2 x S/. 100/ m2 x 0.80 x 0.52 VT2 = S/. 4,992

Valor total del terreno que amplia VT VT VT = VT1 + VT2 = S/. 1,040 + S/. 4,992 = S/. 6,032