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Presidncia da Repblica

Subchefia para Assuntos Jurdicos

LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Vide arts 1331 a 1358


da Lei n 10.406, de 10.1.2002 Dispe sbre o condomnio em edificaes e as
incorporaes imobilirias.
Mensagem de veto

O PRESIDENTE DA REPBLICA, fao saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e


eu sanciono a seguinte Lei:

TTULO I

DO CONDOMNIO

Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos,


construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-
residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.

1 Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para
efeitos de identificao e discriminao.

2 A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e
coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria

Art. 2 Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de
passagem comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que
seja o nmero de suas peas e sua destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com
ressalva das restries que se lhe imponham.

1 O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas


edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva,
com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe
ser atribuda frao ideal especfica de terreno. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de
29.11.1965)

2 O direito de que trata o 1 dste artigo poder ser transferido a outro condmino,
independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua transferncia a
pessoas estranhas ao condomnio. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

3 Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno


especficas.(Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3 O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas


instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de
ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios

1
ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de
todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva unidade.
Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino (VETADO).

Art. 4 A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua


aquisio e a constituio de direitos reais sbre ela independero do consentimento dos
condminos, (VETADO).

Pargrafo nico. O adquirente de uma unidade responde pelos dbitos do alienante, em


relao ao condomnio, inclusive multas.

Pargrafo nico - A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo


depender de prova de quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo
condomnio. (Redao dada pela Lei n 7.182, de 27.3.1984)

Art. 5 O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas,
regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe fr aplicvel.

Art. 6 Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de direito
comum o condomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sbre a mesma unidade
autnoma.

Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imvel, dle constando; a
individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal
sbre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio
interna da unidade.

Art. 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente


comprador, o cessionrio dste ou o promitente cessionrio sbre le desejar erigir mais de
uma edificao, observar-se- tambm o seguinte:

a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou


assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela
eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal,
bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s
unidades;

b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais


pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que
eventualmente fr reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do
edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder a
cada uma das unidades;

c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em


comum pelos titulares de direito sbre os vrios tipos de unidades autnomas;

d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias


pblicas ou para as unidades entre si.

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Captulo II

Da Conveno de Condomnio

Art. 9 Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes


cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a
serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de
condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em assemblia, aprovar o
Regimento Interno da edificao ou conjunto de edificaes.

1 Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao


das suas eventuais alteraes.

2 Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes


compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.

3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever conter:

a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com


especificaes das diferentes reas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e servios comuns;

d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de


custeio e para as extraordinrias;

e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuies do sndico, alm das legais;

g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;

h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votaes;

j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;

m) a forma e o quorum para a aprovaro do Regimento Interno quando no includos na


prpria Conveno.

4 No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de


condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias

3
edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores do
terreno, inclusive as edificadas. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

Art. 10. defeso a qualquer condmino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cres diversas das


empregadas no conjunto da edificao;

III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma


nociva ou perigosa ao sossgo, salubridade e segurana dos demais condminos;

IV- embaraar o uso das partes comuns.

1 O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no


regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica
do ato, cabendo, ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-Ia, custa do
transgressor, se ste no a desfizer no prazo que lhe fr estipulado.

2 O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que


(VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos
condminos

Art. 11. Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio
isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

CAPTULO III

Das Despesas do Condomnio

Art. 12. Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos
prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.

1 Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota no rateio


corresponder frao ideal de terreno de cada unidade.

2 Cabe ao sndico arrecadar as contribuies competindo-lhe promover, por via


executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.

3 O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na Conveno fica


sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sbre o dbito, que ser
atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por perodo igual ou
superior a seis meses.

4 As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de


edificaes, ou ao servio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os
proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades, mediante oramento prvio

4
aprovado em assemblia-geral, podendo incumbir-se de sua execuo o sndico, ou outra
pessoa, com aprovao da assemblia.

5 A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como
escusa para exoner-lo de seus encargos.

Captulo IV

Do Seguro,do Incndio, da Demolio e da Reconstruo Obrigatria

Art. 13. Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste


caso, discriminadamente, abrangendo tdas as unidades autnomas e partes comuns, contra
incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio
nas despesas ordinrias do condomnio.

Pargrafo nico. O seguro de que trata ste artigo ser obrigatriamente feito dentro de
120 dias, contados da data da concesso do "habite-se", sob pena de ficar o condomnio
sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do impsto predial, cobrvel executivamente pela
Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma
edificao, seus condminos reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sbre a sua
reconstruo ou venda do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem
metade, mais uma das fraes ideais do respectivo terreno.

1 Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para ste fim


convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a
partilha do valor do seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo
seguro facultativo de sua unidade.

2 Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatriamente, o mesmo


destino, a mesma forma externa e a mesma disposio interna.

3 Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir


para a reedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes,
mediante avaliao judicial, feita em vistoria.

Art. 15. Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser
adjudicadas, por sentena, as fraes ideais da minoria.

1 Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a inicial, a


maioria oferecer e depositar, disposio do Juzo, as importncias arbitradas na vistoria
para avaliao, prevalecendo as de eventual desempatador.

2 Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poder


autorizar a adjudicao maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas; o
Oficial de Registro de Imveis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi
resultante de medida liminar.

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3 Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de dez dias
para a contestao, VETADO.

4 Se no contestado, o Juiz, imediatamente, julgar o pedido.

5 Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.

6 Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio em


execuo restituir minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora prazo de
1% ao ms, desde a data da concesso de eventual Iiminar, ou pagar o total devido, com os
juros da mora a conter da citao.

7 Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a maioria,


que dever registr-la no Registro de Imveis.

8 A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena, encargos


fiscais necessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois tros da edificao, o sndico
promover o recebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes danificadas.

Art. 17. Em caso de condenao da edificao pela autoridade pblica, ou ameaa de runa,
pelo voto dos condminos que representem mais de dois tros das quotas ideais do
respectivo terreno poder ser decidida a sua demolio e reconstruo.
Pargrafo nico. A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-
se o processo previsto no art. 15.

Art. 17. Os condminos que representem, pelo menos 2/3 (dois teros) do total de
unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns podero decidir sobre a demolio e reconstruo do prdio, ou sua alienao,
por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no caso de condenao do edifcio pela
autoridade pblica, em razo de sua insegurana ou insalubridade. (Redao dada pela Lei n
6.709, de 31.10.1979)

1 A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o


direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o
processo previsto no art. 15.

2 Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades habitacionais de uma


edificao, que deprecie seu valor unitrio em relao ao valor global do terreno onde se acha
construda, os condminos, pelo quorum mnimo de votos que representem 2/3 (dois teros)
das unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns, podero decidir por sua alienao total, procedendo-se em relao minoria
na forma estabelecida no art. 15, e seus pargrafos, desta Lei.

3 Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo quota dos condminos
vencidos ser correspondente ao preo efetivo, e, no mnimo, avaliao prevista no 2 ou,
a critrio desses, a imvel localizado em rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de
construo."

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Art. 18. Em caso de desapropriao parcial de uma edificao ou de um conjunto de
edificaes, sero indenizados os proprietrios das unidades expropriadas, ingressando no
condomnio a entidade expropriante, que se sujeitar s disposies desta Lei e se submeter
s da Conveno do condomnio e do Regulamento Interno.
Pargrafo nico. (VETADO)

Art. 18. A desapropriao de edificaes ou conjuntos de edificaes abranger sempre a sua


totalidade, com todas as suas dependncias, indenizando-se os proprietrios das unidades
expropriadas. (Redao dada pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

Art. 18. A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto de edificaes, ainda que
por fra de desapropriao, importar no ingresso do adquirente no condomnio, ficando
sujeito s disposies desta lei, bem assim s da conveno do condomnio e do regulamento
interno. (Redao dada pela Decreto-Lei n 981, de 21.10.1969)

Captulo V

Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes

Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autnoma, segundo suas convenincias e intersses, condicionados, umas e outros s normas
de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou
incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das
mesmas partes por todos.

Pargrafo nico. (VETADO).

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, tdas as obrigaes


referentes ao uso, fruio e destino da unidade.

Art. 21. A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o


infrator multa fixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por


via executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se le, a qualquer
condmino.

Captulo VI

Da Administrao do Condomnio

Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo
mandato no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

1 Compete ao sndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dle, e praticar os


atos de defesa dos intersses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou
pela Conveno;

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b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que
respeita sua vigncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a
todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e


fazer executar as deliberaes da assemblia;

f) prestar contas assemblia dos condminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de


verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio. (Alnea includa pela Lei n
6.434, de 15.7.1977)

2 As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico,


e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos
condminos.

3 A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a
assemblia, convocada pelo interessado.

4 Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao


condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a
Conveno dispuser diferentemente.

5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na


Conveno, ou, no silncio desta pelo voto de dois tros dos condminos, presentes, em
assemblia-geral especialmente convocada.

6 A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e


fixando-lhes o mandato, que no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.

Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo,


constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos, permitida
a reeleio.

Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para


assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a
Conveno definir suas atribuies especficas.

Captulo VII

Da Assemblia Geral

Art. 24. Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das demais
matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as

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despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto de
edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.

1 As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno


fixar, obrigam todos os condminos.

2 O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o


que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas,
e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.

3 Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e


partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.

4 Nas decises da assemblia que envolvam despesas ordinrias do condomnio, o


locatrio poder votar, caso o condmino locador a ela no comparea. (Pargrafo includo
pela Lei n 8.245, de 18.10.1991)

4 Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do


condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea.
(Redao dada pela Lei n 9.267, de 25.3.1996)

Art. 25. Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poder haver assemblias gerais
extraordinrias, convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no
mnimo do condomnio, sempre que o exigirem os intersses gerais.

Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser modificada
em assemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do
total das fraes ideais.

Art. 26. (VETADO).

Art. 27. Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos podres que lhe
competem, 15 dias aps o pedido de convocao, o Juiz decidir a respeito, mediante
requerimento dos interessados.

Ttulo II

DAS INCORPORAES

CAPTULO I

Disposies Gerais

Art. 28. As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela


presente Lei.

Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de
edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, (VETADO).

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Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que
embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de
terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, (VETADO) em
edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente
aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a trmo a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e
determinadas condies, das obras concludas.

Pargrafo nico. Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o


negcio de construo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso
das fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao
de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante
como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos


aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem a constituio em
condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.

Art. 30-A (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)


Art. 30-B (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-C (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-D (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-E (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-F (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-G (Vide Medida Provisria n 2.221, de 4.9.2001)

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao


incorporador, que smente poder ser:

a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio dste ou promitente


cessionrio com ttulo que satisfaa os requisitos da alnea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto nmero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de


1941, e Decreto-lei nmero 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imveis (Lei n
4.116, de 27-8-62).

c) o ente da Federao imitido na posse a partir de deciso proferida em processo judicial


de desapropriao em curso ou o cessionrio deste, conforme comprovado mediante registro
no Cartrio de Registro Geral de Imveis. (Includo pela Medida Provisria n 514, de 2010)

1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo proprietrio de terreno, o


promitente comprador e cessionrio dste ou o promitente cessionrio, de mandato outorgado
por instrumento pblico, onde se faa meno expressa desta Lei e se transcreva o disposto
no 4, do art. 35, para concluir todos os negcios tendentes alienao das fraes ideais
de terreno, mas se obrigar pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de
incorporador.

2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao expressa do


incorporador, devendo tambm seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da
construo.

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3 Tda e qualquer incorporao, independentemente da forma por que seja
constituda, ter um ou mais incorporadores solidriamente responsveis, ainda que em fase
subordinada a perodo de carncia, referido no art. 34.

"CAPTULO I-A.
DO PATRIMNIO DE AFETAO
(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao regime da


afetao, pelo qual o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do
incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao
correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes.(Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)

1o O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e


obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele
constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao
respectiva.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

2o O incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao.


(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

3o Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser


objeto de garantia real em operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado
consecuo da edificao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos
respectivos adquirentes. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

4o No caso de cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios oriundos da


comercializao das unidades imobilirias componentes da incorporao, o produto da cesso
tambm passar a integrar o patrimnio de afetao, observado o disposto no 6o. (Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)

5o As quotas de construo correspondentes a acesses vinculadas a fraes ideais


sero pagas pelo incorporador at que a responsabilidade pela sua construo tenha sido
assumida por terceiros, nos termos da parte final do 6o do art. 35.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

6o Os recursos financeiros integrantes do patrimnio de afetao sero utilizados para


pagamento ou reembolso das despesas inerentes incorporao.(Includo pela Lei n 10.931,
de 2004)

7o O reembolso do preo de aquisio do terreno somente poder ser feito quando da


alienao das unidades autnomas, na proporo das respectivas fraes ideais,
considerando-se to-somente os valores efetivamente recebidos pela alienao.(Includo pela
Lei n 10.931, de 2004)

8o Excluem-se do patrimnio de afetao:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

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I - os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da obra
(art. 44), considerando-se os valores a receber at sua concluso e, bem assim, os recursos
necessrios quitao de financiamento para a construo, se houver; e (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

II - o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada unidade


vendida, no caso de incorporao em que a construo seja contratada sob o regime por
empreitada (art. 55) ou por administrao (art. 58).(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

9o No caso de conjuntos de edificaes de que trata o art. 8o, podero ser constitudos
patrimnios de afetao separados, tantos quantos forem os: (Includo pela Lei n 10.931, de
2004)

I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de concluso (art.
o
8 , alnea "a"); e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

II - edifcios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alnea "b").(Includo pela Lei n


10.931, de 2004)

10. A constituio de patrimnios de afetao separados de que trata o 9o dever


estar declarada no memorial de incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

11. Nas incorporaes objeto de financiamento, a comercializao das unidades dever


contar com a anuncia da instituio financiadora ou dever ser a ela cientificada, conforme
vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

12. A contratao de financiamento e constituio de garantias, inclusive mediante


transmisso, para o credor, da propriedade fiduciria sobre as unidades imobilirias
integrantes da incorporao, bem como a cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios
decorrentes da comercializao dessas unidades, no implicam a transferncia para o credor
de nenhuma das obrigaes ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do
construtor, permanecendo estes como nicos responsveis pelas obrigaes e pelos deveres
que lhes so imputveis.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constitudo o patrimnio de afetao mediante averbao, a


qualquer tempo, no Registro de Imveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o
caso, tambm pelos titulares de direitos reais de aquisio sobre o terreno.(Includo pela Lei
n 10.931, de 2004)

Pargrafo nico. A averbao no ser obstada pela existncia de nus reais que tenham
sido constitudos sobre o imvel objeto da incorporao para garantia do pagamento do preo
de sua aquisio ou do cumprimento de obrigao de construir o empreendimento.(Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 31-C. A Comisso de Representantes e a instituio financiadora da construo


podero nomear, s suas expensas, pessoa fsica ou jurdica para fiscalizar e acompanhar o
patrimnio de afetao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

1o A nomeao a que se refere o caput no transfere para o nomeante qualquer


responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imvel ou por qualquer

12
outra obrigao decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal
ou a oriunda dos contratos de alienao das unidades imobilirias, de construo e de outros
contratos eventualmente vinculados incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

2o A pessoa que, em decorrncia do exerccio da fiscalizao de que trata o caput


deste artigo, obtiver acesso s informaes comerciais, tributrias e de qualquer outra
natureza referentes ao patrimnio afetado responder pela falta de zelo, dedicao e sigilo
destas informaes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

3o A pessoa nomeada pela instituio financiadora dever fornecer cpia de seu


relatrio ou parecer Comisso de Representantes, a requerimento desta, no constituindo
esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o 2o deste artigo.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

I - promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do


patrimnio de afetao, inclusive mediante adoo de medidas judiciais; (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporao; (Includo pela Lei
n 10.931, de 2004)

III - diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los na forma


prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessrios concluso da
obra;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

IV - entregar Comisso de Representantes, no mnimo a cada trs meses,


demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou com os
recursos financeiros que integrem o patrimnio de afetao recebidos no perodo, firmados
por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificaes sugeridas pelo incorporador e
aprovadas pela Comisso de Representantes;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em conta de


depsito aberta especificamente para tal fim;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

VI - entregar Comisso de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre


civil, relativos a cada patrimnio de afetao;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

VII - assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso obra, bem
como aos livros, contratos, movimentao da conta de depsito exclusiva referida no inciso V
deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimnio de afetao; e (Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)

VIII - manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela
legislao tributria.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 31-E. O patrimnio de afetao extinguir-se- pela: (Includo pela Lei n 10.931, de
2004)

13
I - averbao da construo, registro dos ttulos de domnio ou de direito de aquisio
em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extino das obrigaes do
incorporador perante a instituio financiadora do empreendimento;(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

II - revogao em razo de denncia da incorporao, depois de restitudas aos


adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipteses previstas em lei;
e(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

III - liquidao deliberada pela assemblia geral nos termos do art. 31-F, 1o.(Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)

Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador


no atingem os patrimnios de afetao constitudos, no integrando a massa concursal o
terreno, as acesses e demais bens, direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da
incorporao.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

1o Nos sessenta dias que se seguirem decretao da falncia ou da insolvncia civil


do incorporador, o condomnio dos adquirentes, por convocao da sua Comisso de
Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de fraes ideais, ou, ainda, por
determinao do juiz prolator da deciso, realizar assemblia geral, na qual, por maioria
simples, ratificar o mandato da Comisso de Representantes ou eleger novos membros, e,
em primeira convocao, por dois teros dos votos dos adquirentes ou, em segunda
convocao, pela maioria absoluta desses votos, instituir o condomnio da construo, por
instrumento pblico ou particular, e deliberar sobre os termos da continuao da obra ou da
liquidao do patrimnio de afetao (art. 43, inciso III); havendo financiamento para
construo, a convocao poder ser feita pela instituio financiadora.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

2o O disposto no 1o aplica-se tambm hiptese de paralisao das obras prevista


no art. 43, inciso VI.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

3o Na hiptese de que tratam os 1o e 2o, a Comisso de Representantes ficar


investida de mandato irrevogvel para firmar com os adquirentes das unidades autnomas o
contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domnio e o titular
dos direitos aquisitivos do imvel objeto da incorporao em decorrncia de contratos
preliminares.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

4o O mandato a que se refere o 3o ser vlido mesmo depois de concluda a


obra.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

5o O mandato outorgado Comisso de Representantes confere poderes para


transmitir domnio, direito, posse e ao, manifestar a responsabilidade do alienante pela
evico e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.(Includo pela Lei n 10.931,
de 2004)

6o Os contratos definitivos sero celebrados mesmo com os adquirentes que tenham


obrigaes a cumprir perante o incorporador ou a instituio financiadora, desde que
comprovadamente adimplentes, situao em que a outorga do contrato fica condicionada

14
constituio de garantia real sobre o imvel, para assegurar o pagamento do dbito
remanescente.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

7o Ainda na hiptese dos 1o e 2o, a Comisso de Representantes ficar investida de


mandato irrevogvel para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da deciso da
assemblia geral que deliberar pela liquidao do patrimnio de afetao, efetivar a alienao
do terreno e das acesses, transmitindo posse, direito, domnio e ao, manifestar a
responsabilidade pela evico, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das
acesses. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

8o Na hiptese do 7o, ser firmado o respectivo contrato de venda, promessa de


venda ou outra modalidade de contrato compatvel com os direitos objeto da
transmisso.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

9o A Comisso de Representantes cumprir o mandato nos termos e nos limites


estabelecidos pela deliberao da assemblia geral e prestar contas aos adquirentes,
entregando-lhes o produto lquido da alienao, no prazo de cinco dias da data em que tiver
recebido o preo ou cada parcela do preo.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

10. Os valores pertencentes aos adquirentes no localizados devero ser depositados


em Juzo pela Comisso de Representantes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

11. Caso decidam pela continuao da obra, os adquirentes ficaro automaticamente


sub-rogados nos direitos, nas obrigaes e nos encargos relativos incorporao, inclusive
aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

12. Para os efeitos do 11 deste artigo, cada adquirente responder individualmente


pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da concluso
da incorporao na proporo dos coeficientes de construo atribuveis s respectivas
unidades, se outro critrio de rateio no for deliberado em assemblia geral por dois teros
dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

I - os saldos dos preos das fraes ideais e acesses integrantes da incorporao que
no tenham sido pagos ao incorporador at a data da decretao da falncia ou da insolvncia
civil passaro a ser pagos Comisso de Representantes, permanecendo o somatrio desses
recursos submetido afetao, nos termos do art. 31-A, at o limite necessrio concluso da
incorporao;(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporao, a Comisso


de Representantes fica investida de mandato legal, em carter irrevogvel, para, em nome do
incorporador ou do condomnio de construo, conforme o caso, receber as parcelas do saldo
do preo e dar quitao, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais
necessrias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilo de que trata o art.
63 ou os atos relativos consolidao da propriedade e ao leilo de que tratam os arts. 26 e
27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na
incorporao todo o produto do recebimento do saldo do preo e do leilo;(Includo pela Lei
n 10.931, de 2004)

15
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber,
vincendas e vencidas e ainda no pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preo de
aquisio das respectivas unidades ou do preo de custeio de construo, bem como os
recursos disponveis afetados; e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

IV - compreendem-se no custo de concluso da incorporao todo o custeio da


construo do edifcio e a averbao da construo das edificaes para efeito de
individualizao e discriminao das unidades, nos termos do art. 44.(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporao e o custo da concluso da


incorporao, o valor correspondente a esse saldo dever ser entregue massa falida pela
Comisso de Representantes.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

14. Para assegurar as medidas necessrias ao prosseguimento das obras ou


liquidao do patrimnio de afetao, a Comisso de Representantes, no prazo de sessenta
dias, a contar da data de realizao da assemblia geral de que trata o 1o, promover, em
leilo pblico, com observncia dos critrios estabelecidos pelo art. 63, a venda das fraes
ideais e respectivas acesses que, at a data da decretao da falncia ou insolvncia no
tiverem sido alienadas pelo incorporador.(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

15. Na hiptese de que trata o 14, o arrematante ficar sub-rogado, na proporo


atribuvel frao e acesses adquiridas, nos direitos e nas obrigaes relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigaes de eventual financiamento, e, em se tratando da
hiptese do art. 39 desta Lei, nas obrigaes perante o proprietrio do terreno. (Includo pela
Lei n 10.931, de 2004)

16. Dos documentos para anncio da venda de que trata o 14 e, bem assim, o inciso
III do art. 43, constaro o valor das acesses no pagas pelo incorporador (art. 35, 6o) e o
preo da frao ideal do terreno e das acesses (arts. 40 e 41). (Includo pela Lei n 10.931,
de 2004)

17. No processo de venda de que trata o 14, sero asseguradas, sucessivamente, em


igualdade de condies com terceiros: (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

I - ao proprietrio do terreno, nas hipteses em que este seja pessoa distinta da pessoa
do incorporador, a preferncia para aquisio das acesses vinculadas frao objeto da
venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes data designada para a venda;
e(Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

II - ao condomnio, caso no exercida a preferncia de que trata o inciso I, ou caso no


haja licitantes, a preferncia para aquisio da frao ideal e acesses, desde que deliberada
em assemblia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no
prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

18. Realizada a venda prevista no 14, incumbir Comisso de Representantes,


sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preo:(Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

16
I - pagar as obrigaes trabalhistas, previdencirias e tributrias, vinculadas ao
respectivo patrimnio de afetao, observada a ordem de preferncia prevista na legislao,
em especial o disposto no art. 186 do Cdigo Tributrio Nacional;(Includo pela Lei n 10.931,
de 2004)

II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos


prprios, para pagamento das obrigaes referidas no inciso I;(Includo pela Lei n 10.931, de
2004)

III - reembolsar instituio financiadora a quantia que esta tiver entregue para a
construo, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)

IV - entregar ao condomnio o valor que este tiver desembolsado para construo das
acesses de responsabilidade do incorporador ( 6o do art. 35 e 5o do art. 31-A), na
proporo do valor obtido na venda; (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

V - entregar ao proprietrio do terreno, nas hipteses em que este seja pessoa distinta
da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporo ao valor atribudo
frao ideal; e (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

VI - entregar massa falida o saldo que porventura remanescer. (Includo pela Lei n
10.931, de 2004)

19. O incorporador deve assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o
acesso a todas as informaes necessrias verificao do montante das obrigaes referidas
no 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimnio de afetao.(Includo pela
Lei n 10.931, de 2004)

20. Ficam excludas da responsabilidade dos adquirentes as obrigaes relativas, de


maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e contribuio social sobre o lucro, devidas
pela pessoa jurdica do incorporador, inclusive por equiparao, bem como as obrigaes
oriundas de outras atividades do incorporador no relacionadas diretamente com as
incorporaes objeto de afetao. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)

CAPTULO II
Das Obrigaes e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador smente poder negociar sbre unidades autnomas aps ter
arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos:

a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de


compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na
posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua
consentimento para demolio e construo, devidamente registrado;

b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de


ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativante ao imvel, aos alienantes do
terreno e ao incorporador;

17
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos,
acompanhado de certido dos respectivos registros;

d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes
comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragern de rea construda;

f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos
sbre o terreno fr responsvel pela arrecadeo das respectivas contribuies;

g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modlo a que se


refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de


acrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidos no art.
54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsvel pela obra;

i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas
correspondero;

j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de


edificaes;

l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;

n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que


opere no Pas h mais de cinoo anos.

p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sbre o nmero de veculos que a


garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos. (Alnea includa pela Lei n
4.864, de 29.11.1965)

1 A documentao referida neste artigo, aps o exame do Oficial de Registro de


Imveis, ser arquivada em cartrio, fazendo-se o competente registro.

2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de


cesso de unidades autnomas, sero tambm averbveis margem do registro de que trata
ste artigo.

2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de


cesso de unidades autnomas so irretratveis e, uma vez registrados, conferem direito real
oponvel a terceiros, atribuindo direito a adjudicao compulsria perante o incorporador ou a
quem o suceder, inclusive na hiptese de insolvncia posterior ao trmino da obra. (Redao
dada pela Lei n 10.931, de 2004)

18
3 O nmero do registro referido no 1, bem como a indicao do cartrio
competente, constar, obrigatriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas,
contratos, preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo dos anncios
"classificados".

4 O Registro de Imveis dar certido ou fornecer, a quem o solicitar, cpia


fotosttica, heliogrfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos
especificados neste artigo, ou autenticar cpia apresentada pela parte interessada.

5 A existncia de nus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienao, no


impedem o registro, que ser feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os
documentos, extrados do registro, a existncia e a extenso dos nus.

6 Os Oficiais de Registro de Imveis tero 15 dias para apresentar, por escrito, tdas
as exigncias que julgarem necessrias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigncias,
tero o prazo de 15 dias para fornecer certido, relacionando a documentao apresentada, e
devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentao, com exceo dos
documentos pblicos. Em casos de divergncia, o Oficial levantar a dvida segundo as
normas processuais aplicveis.

7 O Oficial de Registro de Imveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o


arquivamento de documentao contraveniente lei ou der certido ... (VETADO) ... sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.

8 O Oficial do Registro de Imveis, que no observar os prazos previstos no 6


ficar sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciria competente em montante igual
ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata ste artigo, aplicvel por quinzena ou
frao de quinzena de superao de cada um daqueles prazos. (pargrafo includo pela Lei n
4.864, de 29.11.1965)

9 Oficial do Registro de Imveis no responde pela exatido dos documentos que lhe
forem apresentados para arquivamento em obedincia ao disposto nas alneas e, g, h, l, e p
dste artigo, desde que assinados pelo profissional responsvel pela obra. (pargrafo includo
pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

10 As plantas do projeto aprovado (alnea d dste artigo) podero ser apresentadas


em cpia autenticada pelo profissional responsvel pela obra, acompanhada de cpia da
licena de construo.(pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

11 At 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartrio do


Registro de Imveis da documentao completa prevista neste artigo, feita por carta enviada
pelo Ofcio de Ttulos e Documentos, no tiver o Cartrio de Imveis entregue a certido de
arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigncias previstas no 6,
considerar-se- de pleno direito completado o registro provisrio.(pargrafo includo pela Lei
n 4.864, de 29.11.1965)

12 O registro provisrio previsto no pargrafo anterior autoriza o incorporador a


negociar as unidades da incorporao, indicando na sua publicao o nmero do Registro de
Ttulos e Documentos referente remessa dos documentos ao Cartrio de Imveis, sem
prejuzo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigao de

19
satisfazer as exigncias posteriormente formuladas pelo Cartrio, bem como, de completar o
registro definitivo. (pargrafo includo pela Lei n 4.864, de 29.11.1965)

13. Na incorporao sobre imvel objeto de imisso na posse registrada conforme item
36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a
apresentao, relativamente ao ente pblico, dos documentos mencionados nas alneas a, b,
c, f e o deste artigo, devendo o incorporador celebrar contrato de cesso de posse com os
adquirentes das unidades autnomas, aplicando-se a regra dos 4o, 5o e 6o do art. 26 da Lei
no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Includo pela Medida Provisria n 514, de 2010)

Art. 33. O registro da incorporao ser vlido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se
ela ainda no se houver concretizado, o incorporador s poder negociar unidades depois de
atualizar a documentao a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual
prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de
registro da incorporao)

Art. 34. O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia,
dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento.

1 A fixao do prazo de carncia ser feita pela declarao a que se refere a alnea
"n", do art. 32 onde se fixem as condies que autorizaro o incorporador a desistir do
empreendimento.

2 Em caso algum poder o prazo de carncia ultrapassar o trmo final do prazo da


validade do registro ou, se fr o caso, de sua revalidao.

3 Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionaro, obrigatriamente,


o prazo de carncia, inclusive para efeitos do art. 45.

4 A desistncia da incorporao ser denunciada, por escrito, ao Registro de Imveis


... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos
aquisio, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

5 Ser averbada no registro da incorporao a desistncia de que trata o pargrafo


anterior arquivando-se em cartrio o respectivo documento.

6 O prazo de carncia improrrogvel.

Art. 35. O incorporador ter o prazo mximo de 45 dias, a contar do trmo final do prazo
de carncia, se houver, para promover a celebrao do competente contrato relativo frao
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construo e da Conveno do condomnio, de
acrdo com discriminao constante da alnea "i", do art. 32. (Vide Lei n 4.864/65 que
altera o prazo mximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

1 No caso de no haver prazo de carncia, o prazo acima se contar da data de


qualquer documento de ajuste preliminar.

2 Quando houver prazo de carncia, a obrigao smente deixar de existir se o


incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condies prviamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imveis, a no concretizao do empreendimento.

20
3 Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao,
embora no se tenham reunido as condies a que se refere o 1, o outorgante do mandato
de que trata o 1, do art. 31, poder faz-lo nos cinco dias subseqentes ao prazo de
carncia, e nesse caso ficar solidriamente responsvel com o incorporador pela devoluo
das quantias que os adquirentes ou candidatos aquisio houverem entregue ao
incorporador, resguardado o direito de regresso sbre les, dispensando-se, ento, do
cumprimento da obrigao fixada no caput dste artigo.

4 Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1 do art. 31 a


obrigao da outorga dos contratos referidos no caput dste artigo, nos prazos ora fixados, a
carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar podero ser averbados no Registro de
Imveis, averbao que conferir direito real oponvel a terceiros, com o conseqente direito
obteno compulsria do contrato correspondente.

5 Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer tambm na multa de


50% sbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato aquisio.

6 Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construo dever constar


expressamente a meno dos responsveis pelo pagamento da construo de cada uma das
unidades. O incorporador responde, em igualdade de condies, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construo das unidades que no tenham tido a responsabilidade pela sua
construo assumida por terceiros e at que o tenham.

Art. 36. No caso de denncia de incorporao, nos trmos do art. 34, se o incorporador,
at 30 dias a contar da denncia, no restituir aos adquirentes as importncias pagas, stes
podero cobr-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento,
em funo do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de
Economia, que reflita as variaes no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros
de 6% ao ano, sbre o total corrigido.

Art. 37. Se o imvel estiver gravado de nus real ou fiscal ou se contra os alienantes
houver ao que possa compromet-lo, o fato ser obrigatriamente mencionado em todos os
documentos de ajuste, com a indicao de sua natureza e das condies de liberao.

Art. 38. Tambm constar, obrigatriamente, dos documentos de ajuste, se fr o caso, o


fato de encontrar-se ocupado o imvel, esclarecendo-se a que ttulo se deve esta ocupao e
quais as condies de desocupao.

Art. 39. Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total
ou parcial em unidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os
documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro;

Il - a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno


que correspender a cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros
quadrados.

21
Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o
alienante do terreno ficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo.

Art. 40. No caso de resciso de contrato de alienao do terreno ou de frao ideal,


ficaro rescindidas as cesses ou promessas de cesso de direitos correspondentes aquisio
do terreno.

1 Nesta hiptese, consolidar-se-, no alienante em cujo favor se opera a resoluo, o


direito sbre a construo porventura existente.

2 No caso do pargrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito aquisio de


unidades autnomas haver do mencionado alienante o valor da parcela de construo que
haja adicionado unidade, salvo se a resciso houver sido causada pelo ex-titular.

3 Na hiptese dos pargrafos anteriores, sob pena de nulidade, no poder o


alienante em cujo favor se operou a resoluo voltar a negociar seus direitos sbre a unidade
autnoma, sem a prvia indenizao aos titulares, de que trata o 2.

4 No caso do pargrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer cobrana


judicial do que lhes fr devido, smente podero garantir o seu pagamento a unidade e
respectiva frao de terreno objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo
global compreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte de pagamento aps
a entrega da unidade, discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da
construo.

1 Poder-se- estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento de


parcela relativa a construo, os efeitos da mora recairo no apenas sbre a aquisio da
parte construda, mas, tambm, sbre a frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido
totalmente paga.

2 Poder-se- tambm estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento


da parcela relativa frao ideal de terreno, os efeitos da mora recairo no apenas sbre a
aquisio da frao ideal, mas, tambm, sbre a parte construda, ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de resciso do contrato relativo frao ideal de terreno e partes
comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resoluo sub-rogar-se- nos direitos e
obrigaes contratualmente atribudos ao inadimplente, com relao a construo.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos,
determinados ou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as
seguintes normas:

I - informar obrigatriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis


meses, o estado da obra;

II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os


adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a stes advierem do fato de no se

22
concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe
ao regressiva contra o construtor, se fr o caso e se a ste couber a culpa;

III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel


maioria prossequir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio de
unidades sero credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiriamente os bens pessoais dste;

IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere


unidade do adquirente e s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano
da construo, salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal;

V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das


unidades, ainda no caso de elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se
tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, ento, nas
condies estipuladas;

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por


mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz notific-lo para
que no prazo mnimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal.
Desatendida a notificao, poder o incorporador ser destitudo pela maioria absoluta dos
votos dos adquirentes, sem prejuzo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito
cobrana executiva das importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos
interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII - em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado pelo regime da afetao e
no sendo possvel maioria prosseguir na construo, a assemblia geral poder, pelo voto
de 2/3 (dois teros) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acesses e demais
bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao, mediante leilo ou outra forma que
estabelecer, distribuindo entre si, na proporo dos recursos que comprovadamente tiverem
aportado, o resultado lquido da venda, depois de pagas as dvidas do patrimnio de afetao
e deduzido e entregue ao proprietrio do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art.
40; no se obtendo, na venda, a reposio dos aportes efetivados pelos adquirentes,
reajustada na forma da lei e de acordo com os critrios do contrato celebrado com o
incorporador, os adquirentes sero credores privilegiados pelos valores da diferena no
reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Includo pela
Lei n 10.931, de 2004)

Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador


dever requerer, (VETADO) a averbao da construo das edificaes, para efeito de
individualizao e discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigao.

1 Se o incorporador no requerer a averbao ((VETADO) o construtor requer-la-


(VETADO) sob pena de ficar solidriamente responsvel com o incorporador perante os
adquirentes.

2 Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder ser requerida por


qualquer dos adquirentes de unidade.

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Art. 45. lcito ao incorporador recolher o impsto do slo devido, mediante
apresentao dos contratos preliminares, at 10 dias a contar do vencimento do prazo de
carncia a que se refere o art. 34, extinta a obrigao se, dentro deste prazo, fr denunciada
a incorporao.

Art. 46. Quando o pagamento do impsto sbre lucro imobilirio e respectivos


acrscimos e adicionais fr de responsabilidade do vendedor do terreno, ser lcito ao
adquirente reter o pagamento das ltimas prestaes anteriores data-limite em que lcito
pagar, sem reajuste, o referido impsto e os adicionais, caso o vendedor no apresente a
quitao at 10 dias antes do vencimento das prestaes cujo pagamento torne inferior ao
dbito fiscal a parte do preo a ser ainda paga at a referida data-limite.

Pargrafo nico. No caso de reteno pelo adquirente, sse ficar responsvel para
todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acrscimos,
inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o dbito fiscal, (VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigao do pagamento do impsto sbre
lucro imobilirio acrscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente,
dever-se- explicitar o montante que tal obrigao atingiria, se sua satisfao se desse na data
da escritura.

1 Neste caso, o adquirente ser tido, para todos os efeitos, como responsvel perante
o Fisco.

2 Havendo parcela restituvel, a restituio ser feita ao adquirente e, se fr o caso


em nome dste sero emitidas as obrigaes do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4 da
Lei n 4.357 de 16.7.64.

3 Para efeitos fiscais, no importar em aumento do preo de aquisio a


circunstncia de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impsto sbre lucro mobilirio,
seus acrscimos e adicionais.

CAPTULO III

Da Construo de Edificao em Condomnio

Seo I

Da Construo em Geral

Art. 48. A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes previstos nesta Lei
poder ser contratada sob o regime de empreitada ou de administrao conforme adiante
definidos e poder estar includa no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada
diretamente entre os adquirentes e o construtor.

1 O Projeto e o memorial descritivo das edifcaes faro parte integrante e


complementar do contrato;

2 Do contrato dever constar a prazo da entrega das obras e as condies e formas


de sua eventual prorrogao.

24
Art. 49. Os contratantes da construo, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus
intersses, com relao a ela, podero reunir-se em assemblia, cujas deIiberaes, desde
que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, sero vlidas e obrigatrias para
todos les salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislao.

1 As assemblias sero convocadas, pelo menos, por 1/3 (um tro) dos votos dos
contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com meno expressa do assunto a tratar,
sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

2 A convocao da assemblia ser feita por carta registrada ou protocolo, com


antecedncia mnima de 5 dias para a primeira convocao, e mais 3 dias para a segunda,
podendo ambas as convocaes ser feitas no mesmo aviso.

3 A assemblia instalar-se-, no mnimo, com metade dos contratantes, em primeira


convocao, e com qualquer nmero, em segunda, sendo, porm, obrigatria a presena, em
qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se fr o caso.

4 Na assemblia, os votos dos contratantes sero proporcionais s respectivas fraes


ideais de terreno.

Art. 50. Ser designada no contrato de construo, ou eleita em assemblia especial


devidamente convocada antes do incio da obra, uma Comisso de Representantes, composta
de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para represent-los junto ao
construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento
da obra.

Art. 50. Ser designada no contrato de construo ou eleita em assemblia geral uma
Comisso de Representantes composta de trs membros, pelo menos, escolhidos entre os
adquirentes, para represent-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador,
em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporao, e, em especial, perante
terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicao dos arts. 31-A a 31-F. (Redao dada
pela Lei 10.931, de 2004)

1 Uma vez eleita a Comisso, cuja constituio se comprovar com a ata da


assemblia, devidamente inscrita no Registro de Ttulos e Documentos, esta ficar de pleno
direito investida dos podres necessrios para exercer tdas as atribuies e praticar todos os
atos que esta Lei e o contrato de construo lhe deferirem, sem necessidade de instrumento
especial outorgado pelos contratantes ou se fr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e
obrigaes dstes.

2 A assemblia poder revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes,
qualquer deciso da Comisso, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos j
produzidos.

2o A assemblia geral poder, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar
a composio da Comisso de Representantes e revogar qualquer de suas decises,
ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos j produzidos. (Redao dada pela Lei
10.931, de 2004)

25
3 Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poder discriminar as
atribuies da Comisso e dever dispor sbre os mandatos de seus membros, sua destituio
e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lcita a estipulao de que o mandato
conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogao de seu contrato a terceiros, se tenha
por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatrio, salvo se ste no o aceitar.

4 Nas incorporaes em que o nmero de contratantes de unidades fr igual ou


inferior a 3, a totalidade dles exercer, em conjunto as atribuies que esta Lei confere
Comisso, aplicando-se, no que couber, o disposto nos pargrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construo, seja qual fr seu regime dever constar
expressamente a quem cabero as despesas com ligaes de servios pblicos, devidas ao
Poder Pblico, bem como as despesas indispensveis instalao, funcionamento e
regulamentao do condomnio.

Pargrafo nico. Quando o servio pblico fr explorado mediante concesso, os


contratos de construo devero tambm especificar a quem cabero as despesas com as
ligaes que incumbam s concessionrias no caso de no estarem elas obrigadas a faz-las,
ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construo s ser imitido na posse de sua unidade se
estiver em dia com as obrigaes assumidas, inclusive as relativas construo exercendo o
construtor e o condomnio at ento, o direito de reteno sbre a respectiva unidade; no
caso do art. 43, ste direito ser exercido pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da Habitao, promover a


celebrao de contratos com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (A.B.N.T.), no
sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei n 4.150, de novembro de 1962,
prepare, no prazo mximo de 120 dias, normas que estabeleam, para cada tipo de prdio
que padronizar:

I - critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo, para uso dos
sindicatos, na forma do art. 54;

Il - critrios e normas para execuo de oramentos de custo de construo, para fins de


disposto no artigo 59;

III - critrios e normas para a avaliao de custo global de obra, para fins da alnea h, do
art. 32;

IV - modlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para fins do disposto


no art. 32;

V - critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das


prestaes, que poder ser introduzido nos contratos de incorporao inclusive para o efeito
de aplicao do disposto no 2 do art. 48.

1 O nmero de tipos padronizados dever ser reduzido e na fixao se atender


primordialmente:

26
a) o nmero de pavimentos e a existncia de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);

b) o padro da construo (baixo, normal, alto), tendo em conta as condies de


acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o nmero de
elevadores e as inovaes de confrto;

c) as reas de construo.

2 Para custear o servio a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica
autorizado o Poder Executivo a abrir um crdito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez
milhes de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitao, vinculado a ste fim,
podendo o Banco adiantar a importncia A.B.N.T., se necessrio.

3 No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se- a atualizao peridica


das normas previstas neste artigo, mediante remunerao razovel.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil ficam obrigados a divulgar


mensalmente, at o dia 5 de cada ms, os custos unitrios de construo a serem adotados
nas respectivas regies jurisdicionais, calculados com observncia dos critrios e normas a que
se refere o inciso I, do artigo anterior.

1 O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigao prevista neste artigo deixar
de receber dos cofres pblicos, enquanto perdurar a omisso, qualquer subveno ou auxlio
que pleiteie ou a que tenha direito.

2 Na ocorrncia de omisso de sindicato estadual, o construtor usar os ndices


fixados por outro sindicato estadual, em cuja regio os custos de construo mais lhe paream
aproximados dos da sua.

3 Os oramentos ou estimativas baseados nos custos unitrios a que se refere ste


artigo s podero ser considerados atualizados, em certo ms, para os efeitos desta Lei, se
baseados em custos unitrios relativos ao prprio ms ou a um dos dois meses anteriores.

Seo II

Da Construo por Empreitada

Art. 55. Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo regime de empreitada,
esta poder ser a preo fixo, ou a preo reajustvel por ndices prviamente determinados.

1 Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser irreajustvel,


independentemente das variaes que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam
suas causas.

2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no contrato ser reajustado na


forma e nas pocas nle expressamente previstas, em funo da variao dos ndices
adotados, tambm previstos obrigatriamente no contrato.

3 Nos contratos de construo por empreitada, a Comisso de Representantes


fiscalizar o andamento da obra e a obedincia ao Projeto e s especificaes exercendo as

27
demais obrigaes inerentes sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da
construo.

4 Nos contratos de construo fixados sob regime de empreitada, reajustvel, a


Comisso de Representantes fiscalizar, tambm, o clculo do reajustamento.

5 No Contrato dever ser mencionado o montante do oramento atualizado da obra,


calculado de acrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios
referidos no art. 54, quando o preo estipulado fr inferior ao mesmo.

6 Na forma de expressa referncia, os contratos de empreitada entendem-se como


sendo a preo fixo.

Art. 56. Em tda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de


incorporao com construo pelo regime de empreitada reajustvel, em que conste preo,
sero discriminados explcitamente o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo,
com indicao expressa da reajustabilidade.

1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a


realizao da incorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos
semelhantes.

2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preo fixo, uma obra de
incorporao, aplicar-se-, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art.
43.

Seo III

Da Construo por Administrao

Art. 58. Nas incorporaes em que a construo fr contratada pelo regime de


administrao, tambm chamado "a preo de custo", ser de responsabilidade dos
proprietrios ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes
disposies:

I - tdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes


ou aquisies para construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da
construo;

II - tdas as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a


construo sero depositadas em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes
em estabelecimentos bancrios, as quais, sero movimentadas pela forma que fr fixada no
contrato.

Art. 59. No regime de construo por administrao, ser obrigatrio constar do


respectivo contrato o montante do oramento do custo da obra, elaborado com estrita
observncia dos critrios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciar
efetivamente a obra.

28
1 Nos contratos lavrados at o trmino das fundaes, ste montante no poder ser
inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o 3, do art. 54.

2 Nos contratos celebrados aps o trmino das fundaes, ste montante no poder
ser inferior ltima reviso efetivada na forma do artigo seguinte.

3 As transferncias e sub-rogaes do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-


o disposto neste artigo.

Art. 60. As revises da estimativa de custo da obra sero efetuadas, pelo menos
semestralmente, em comum entre a Comisso de Representantes e o construtor. O contrato
poder estipular que, em funo das necessidades da obra sejam alterveis os esquemas de
contribuies quanto ao total, ao nmero, ao valor e distribuio no tempo das prestaes.

Pargrafo nico. Em caso de majorao de prestaes, o nvo esquema dever ser


comunicado aos contratantes, com antecedncia mnima de 45 dias da data em que devero
ser efetuados os depsitos das primeiras prestaes alteradas.

Art. 61. A Comisso de Representantes ter podres para, em nome de todos os


contratantes e na forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas


do condomnio dos contratantes, aprov-los ou impugn-los, examinando a documentao
respectiva;

b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos


servios a ela pertinentes;

c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por le


solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no
prejudiquem unidade de outro condmino e no estejam em desacrdo com o parecer tcnico
do construtor;

d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas construo;

e) exercer as demais obrigaes inerentes a sua funo representativa dos contratantes


e fiscalizadora da construo e praticar todos os atos necessrios ao funcionamento regular do
condomnio.

Art. 62. Em tda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de


incorporao com construo pelo regime de administrao em que conste preo, sero
discriminados explcitamente o preo da frao ideal de terreno e o montante do oramento
atualizado do custo da construo, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicao do ms a
que se refere o dito oramento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.

1 As mesmas indicaes devero constar em todos os papis utilizados para a


realizao da incorporao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos
semelhantes.

2 Esta exigncia ser dispensada nos anncios "classificados" dos jornais.

29
CAPTULO IV

Das Infraes

Art. 63. lcito estipular no contrato, sem prejuzo de outras sanes, que a falta de
pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestaes do preo da construo,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fr o caso,
depois de prvia notificao com o prazo de 10 dias para purgao da mora, implique na
resciso do contrato, conforme nle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo dbito
respondem os direitos respectiva frao ideal de terreno e parte construda adicionada, na
forma abaixo estabelecida, se outra forma no fixar o contrato.

1 Se o dbito no fr liquidado no prazo de 10 dias, aps solicitao da Comisso de


Representantes, esta ficar, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que
fixar, em pblico leilo anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de
venda ou de cesso, ou a cesso da quota de terreno e correspondente parte construda e
direitos, bem como a sub-rogao do contrato de construo.

2 Se o maior lano obtido fr inferior ao desemblso efetuado pelo inadimplente, para


a quota do terreno e a construo, despesas acarretadas e as percentagens expressas no
pargrafo seguinte ser realizada nova praa no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda
praa, ser aceito o maior lano apurado, ainda que inferior quele total, (VETADO).

3 No prazo de 24 horas aps a realizao do leilo final, o condomnio, por deciso


unnime de Assemblia-Geral em condies de igualdade com terceiros, ter preferncia na
aquisio dos bens, caso em que sero adjudicados ao condomnio.

4 Do preo que fr apurado no leilo, sero deduzidas as quantias em dbito, tdas


as despesas ocorridas, inclusive honorrio de advogado e anncios, e mais 5% a ttulo de
comisso e 10% de multa compensatria, que revertero em benefcio do condomnio de
todos os contratantes, com exceo do faltoso, ao qual ser entregue o saldo, se houver.

5 Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comisso de Representantes


ficar investida de mandato irrevogvel, isento do impsto do slo, na vigncia do contrato
geral de construo da obra, com podres necessrios para, em nome do condmino
inadimplente, efetuar as citadas transaes, podendo para ste fim fixar preos, ajustar
condies, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigaes decorrentes do contrato de
construo e da quota de terreno e construo; outorgar as competentes escrituras e
contratos, receber preos, dar quitaes; imitir o arrematante na posse do imvel; transmitir
domnio, direito e ao; responder pela evico; receber citao, propor e variar de aes; e
tambm dos podres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

6 A morte, falncia ou concordata do condomnio ou sua dissoluo, se se tratar de


sociedade, no revogar o mandato de que trata o pargrafo anterior, o qual poder ser
exercido pela Comisso de Representantes at a concluso dos pagamentos devidos, ainda
que a unidade pertena a menor de idade.

7 Os eventuais dbitos fiscais ou para com a Previdncia Social, no impediro a


alienao por leilo pblico. Neste caso, ao condmino smente ser entregue o saldo, se
houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdncia Social, devendo a Comisso

30
de Representantes, em caso contrrio, consignar judicialmente a importncia equivalente aos
dbitos existentes dando cincia do fato entidade credora.

8 Independentemente das disposies dste artigo e seus pargrafos, e como


penalidades preliminares, poder o contrato de construo estabelecer a incidncia de multas
e juros de mora em caso de atraso no depsito de contribuies sem prejuzo do disposto no
pargrafo seguinte.

9 O contrato poder dispor que o valor das prestaes pagas com atraso, seja
corrigvel em funo da variao do ndice geral de preos mensalmente publicado pelo
Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilaes do poder aquisitivo da moeda
nacional.

10. O membro da Comisso de Representantes que incorrer na falta prevista neste


artigo, estar sujeito perda automtica do mandato e dever ser substitudo segundo
dispuser o contrato.

Art. 64. Os rgos de informao e publicidade que divulgarem publicamente sem os


requisitos exigidos pelo 3 do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-o
multa em importncia correspondente ao dbro do preo pago pelo anunciante, a qual
reverter em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em


proposta, contratos, prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao
falsa sbre a construo do condomnio, alienao das fraes ideais do terreno ou sbre a
construo das edificaes.

PENA - recluso de um a quatro anos e multa de cinco a cinqenta vzes o maior


salrio-mnimo legal vigente no Pas.

1 lncorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou


gerentes de emprsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta,
contrato, publicidade, prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou aos
condminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmao falsa sbre a
constituio do condomnio, alienao das fraes ideais ou sbre a construo das
edificaes;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou


gerentes de emprsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a
ttulo de emprstimo, em proveito prprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a
incorporao contratada por administrao, sem prvia autorizao dos interessados.

2 O julgamento dstes crimes ser de competncia de Juzo singular, aplicando-se os


artigos 5, 6 e 7 da Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

3 Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dste artigo, a priso do


indicado depender sempre de mandado do Juzo referido no 2. (Pargrafo includo pela Lei
n 4.864, de 29.11.1965)

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Art. 66. So contravenes relativas economia popular, punveis na forma do artigo 10
da Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem prviamente satisfazer s


exigncias constantes desta Lei;

lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicaes a que se


referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a


hiptese de seus 2 e 3, de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal de
terreno, do contrato de construo ou da Conveno do condomnio;

IV - (VETADO).

V - omitir o incorporador, no contrato, a indicao a que se refere o 5 do artigo 55,


desta Lei;

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente


o andamento sem justa causa.

PENA - Multa de 5 a 20 vzes o maior salrio-mnimo legal vigente no Pas.

Pargrafo nico. No caso de contratos relativos a incorporaes, de que no participe o


incorporador, respondero solidriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o
corretor, o proprietrio ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no
contrato, com direito regressivo sbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem
imputveis.

CAPTULO V

Das Disposies Finais e Transitrias

Art. 67. Os contrato podero consignar exclusivamente s clusulas, trmo ou condies


variveis ou especficas.

1 As clusulas comuns a todos os adquirentes no precisaro figurar expressamente


nos respectivos contratos.

2 Os contratos no entanto, consignaro obrigatoriamente que as partes contratantes,


adotem e se comprometam a cumprir as clusulas, trmos e condies contratuais a que se
refere o pargrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartrio ou
ofcio, mencionando, inclusive, o nmero do livro e das flhas do competente registro.

3 Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, ser obrigatriamente


entregue cpia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padro, contendo as
clusuIas, trmos e condies referidas no 1 dste artigo.

4 Os cartrios de Registro de Imveis, para os devidos efeitos, recebero dos


incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o pargrafo anterior.

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Art. 68. Os proprietrios ou titulares de direito aquisitivo, sbre as terras rurais ou os
terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitaes isoladas para alien-las
antes de concludas, mediante pagamento do preo a prazo, devero, previamente, satisfazer
s exigncias constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime institudo nesta Lei para os
incorporadores, no que lhes fr aplicvel.

Art. 69. O Poder Executivo baixar, no prazo de 90 dias, regulamento sbre o registro no
Registro de Imveis (VETADO).

Art. 70. A presente lei entrar em vigor na data de sua publicao, revogados o Decreto
n 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposies em contrrio.

Braslia, 16 de dezembro de 1964; 143 da Independncia e 76 da Repblica.

H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos

Este texto no substitui o publicado no D.O.U. de 21.12.1964

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