CONTRACTE SPECIALE CONTRACTUL DE VANZARE

Notiune : Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmitesau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa-l plateasca. Caractere juridice: a) Caracterul sinalagmatic = rezulta din faptul ca prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante Vanzatorul are ca obligatii principale transmiterea proprietatii bunului sau, dupa caz, a dreptului vandut, predarea si garantarea bunului vandut, iar cumparatorul plata pretului si luarea in primire a bunului cumparat

b) Vanzarea este un contract cu titlu oneros intrucat fiecare parte contractanta urmareste un interes patrimonial Vanzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul sau dupa caz, dreptul vandut, in schimbul pretului

c) Este un contract consensual contractul poate fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor. Exceptie de la acest principiu exista atunci cand partile, printr-o clauza expresa pot declara ca vanzarea nu mai fi perfecta decat prin efectiva predare a bunului. Exceptie : este ceruta ad validitatem forma autentica cand prin contract se stramuta sau se constituie drepturi reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, in acest caz contractul devenind un contract solemn (inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial)

d) De regula, vanzarea este un contract translativ de proprietate proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predat ori pretul nu a fost platit inca. Transmiterea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara, in materie de vanzare de bunuri imobile.

Principiul transmiterii automate(imediate) a dreptului de proprietate functioneaza daca sunt indeplinite urmatoarele conditii : Vanzarea sa fie valabil incheiata iar vanzatorul este proprietarul bunului vandut Trebuie sa fie vorba de bunuri individual determinate(certe) o Atunci cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, transferul dreptului de proprietate are loc in momentul individualizarii acestora prin predare. Daca insa mai multe bunuri sunt vandute in bloc si la un pret unic si global, proprietatea se transmite cumparatorului din momentul incheierii contractului, chiar daca bunurile nu au fost individualizate.

Bunul vandut trebuie sa existe obiect al contractului de vanzare il poate constitui si un bun viitor(cu exceptia mostenirii nedeschise) , cumparatorul dobandind proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat Partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala, pentru un moment ulterior incheierii contractului

Conditii de validitate A. Consimtamantul asemeni tuturor contractelor consensuale, contractul de vanzare se considera incheiat odata cu realizarea acordului de vointa dintre vanzator si cumparator, existenta consimtamantului fiind indispensabila pentru validitatea vanzarii. Manifestarea consimtamantului partilor imbraca uneori forme specifice, care preced incheierea contractului insa nu au ca efect si trasmiterea dreptului de proprietate : a) Pactul de optiune = este o conventie prin care o persoana, denumita promitent(ofertant) face o oferta irevocabila de a incheia inviitor un contract, oferta pe care beneficiarul este liber sa o accepte sau sa o refuze intr-un anumit termen Ofertantul este obligat sa mentina oferta de a contracta pe toata durata pactului de optiune Pentru ca pactul sa produca efecte este necesara indeplinirea cumulativa a doua conditi: o Trebuie sa contina toate elementele contractului prin care partile doresc sa-l incheie in viitor, astfel incat acesta sa se poata incheia prin simpla acceptare din partea beneficiarului optiunii(fara vreo alta formalitate) Atat declaratia de acceptare cat si promisiunea sa fie facuta in forma ceruta de lege pentru incheierea contractului proiectat.

b) Promisiunea unilaterala de vanzare = consta in angajamentul promitentului de a incheia in viitor un contract de vanzare cu o alta persoana numita beneficiar, care accepta promisiunea avand optiunea de a-si manifesta acordul sau la cumpararea bunului. Ex: locatorul proprietar se obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul isi manifesta vointa de a-l cumpara. Este calificata ca fiind un contract unilateral , deoarece naste obligatii numai pentru promitent Da nastere unui drept de creanta, una din parti fiind obligata fata de cealalta parte sa-i vanda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putand opta in sensu de a-l cumpara sau nu

c) Promisiunea bilaterala de vanzare ( si de cumparare) situatie in care ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit contractul de vanzare Oricare in parti poate cere incheierea contractului Obligatiile e se nasc din promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare sunt obligatii de a face, aceasta neavand caracter translativ d proprietate Exemplu: daca prtile au convenit cu

privire la vanzarea unui teren, contractul va fi valabil incheiat numai in forma autentica. Pana la indeplinirea formei autentice acesta va fi un antecontract si deci nu va fi translativ de propriette Dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat

d) Dreptul de preemtiune consta in posibilitatea cumparatorului de a achizitiona un bun de la vanzator, avand prioritate fata de orice alt tert cumparator Se caracterizeaza prin aceea ca , in acest caz, proprietarul bunului nu se obliga sa il vanda ci numai sa acorde prefeinta unei anumite persoane daca se va hotara sa vanda bunul.

B. Capacitatea de a contracta Pot cumpara sau vinde toti ce carora legea nu le interzice Libertatea de a cumpara sau vinde este regula iar restrictiile si interdictiile sunt exceptii Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu (minorii sub 14 ani si interzisii judecatoresti) pot incheia acte de vanzare prin reprezentantii lor legali iar persoanele cu capacitate de exercitiu restransa(minorii intre14-18 ani) pot incheia contracte de vanzare cun incuviintarea ocrotitorilor legali au cu autorizarea instantei de tutela Minorul cu capacitate de exercitiu restransa poate incheia singur acele contracte de vanzare de mica valoare , cu caracter curent si care se executa la data incheierii lor

Incapacitati : Incapacitati de a cumpara o Judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea. De la aceasta regula sunt exceptate: cumpararea drepturilor sucesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietaate de la comostenitori sau coproprietari; cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa devina litigios; cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios Incapacitatea mandatarilor de a cumpara bunurile pe care au fost imputerniciti sa le vanda Incapacitatea parintilor, tutorelui, curatorului si administratorului provizoriu , de a cumpara bunuri de la persoanele pe care le reprezinta Functionarii publici, judecatorii sindici, practicienii in insolventa care ar influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza

o o o

Incapacitati de a vinde o Mandatarii, parintii, tutorii, curatorii sau administratorul provizoriu, functionarii publici, practicienii in insolventa si si judecatorii sindici nu pot vinde bunurile proprii pentru un pret cre consta intr- o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea

ori vanzarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori supravegheaza, dupa caz C. Obiectul contractului de vanzare Vanzarea este un contract bilateral astfel ea are un obiect dublu: obligatia vanzatorului dea preda bunul si obligatia cumparatorului de a plati pretul. Bunul trebuie sa indeplineasca anumite conditii : Trebuie sa existe in momentul vanzarii sau sa poata exista in viitor Sa fie in circuitul civil doar bunurile care sunt in circuitul civil pot face obiectul vanzariii, exceptie facand acele bunuri care sunt inalienabile prin lege,conventia partilor sau testament pot fi instrainate prin vanzare in anumite conditii Bunul sa fie determinat sau determinabil Bunul sa fie licit si posibil Bunul sa fie proprietatea vanzatorului

Pretul trebuie sa : Fie stabilit in bani altfel daca pretul nu consta inbani ne aflam in situatia contractului de schimb Sa fie determinat sau cel putin determinabil o Vanzarea este valabila si daca nu s-a stabilit un pret insa partile au convenit ca stabilirea lui la aiba loc ulterior, insa nu mai tarziu de data platii astfel pretul este determinabil El poate fi stabilit si de o terta persoana prin acordul partilor contractante Daca aceasta persoana nu determina pretul in termenul stabilit de parti sau in lipsa acestuia in termen de 6 luni de la incheierea contractului, partile pot solicita un expert pentru determinarea pretului Daca nu a fost determinat de persoana desemnata in termen de un an si nici nu s-a solicitat numirea unui expert contractul este lovit de nulitate absoluta

Sa fie sincer si serios nu trebuie sa existe disproportie intre pret si bunul vandut

D. Cauza : Este motivul care determina fiecare parte, vanzatorul si respectiv cumparatorul, sa incheie contractul de vanzare Pentru a fi valabila, cauza trebuie sa existe, sa fie licita si morala Cauza este ilicita cand este contrara legii si ordinii publice Este imorala cand este contrara bunelor morale

Absenta cauzei atrage anularea contractului cu exceptia in care contractul a fost gresit calificat si poate produce alte efecte juridice

Efectele juridice Efectele contractului genereaza obligatiile pe care contractul le genereaza in sarcian partilor contractante. A. Obligatiile vanzatorului Sa transmita proprietatea bunului sau, dupa caz, a dreptului vandut Sa predea bunul Sa garanteze pe cumparatorul contra evictiunii si viciilor bunului

Obligatia de a transmite proprietatea bunului sau a dreptului vandut - odata incheiat contractul de vanzare, vanzatorul este obligat sa transmita cumparatorului proprietatea bunului vandut. - Odata cu proprietatea trec asupra cumparatorului toate drepturile si actiunile accesorii care au apartinut vanzatorului - Principiul transmiterii proprietatii reprezinta un efect automat al vanzarii daca toate conditiile de validitate ale contractului sunt indeplinite - In cazul vanzarii de bunuri imobile transferul de proprietate de la vanzator la cumparator are loc numai prin inscrierea in cartea funciara Predarea bunului - Predarea bunului priveste si accesoriile sale precum si tot ceea ce este destinat folosintei sale perpetue - Odata cu bunurile vanzatorul este obligat sa predea titlurile si documentele privitoare la proprietatea sau folosinta acestuia - Bunul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului, iar cumparatorul are obligatia ca, imediat dupa preluare sa verifice starea bunului potrivit uzantelor. - Cheltuielile de predare sunt in sarcina cumparatorului Garantia contra evictiunii Notiune prin evictiune se intelege pierderea partiala sau totala a proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate Evictiunea poate fi de drept sau de fapt. Garantia contra evictiunii provenind de la vanzator: - In cazul tulburarii din partea vanzatorului , raspunderea pentru evictiune opereaza si daca tulburarea provine din fapte ulterioare momentului incheierii contractului - In cazul tulburarilor provenite de la vanzator, cumparatorul se poate apara prin invocarea unei exceptii personale numita exceptie de garantie - Fiind o obligatie patrimoniala, se transmite dupa moartea acestuia succesorilor sai universali sau cu titlu gratuit Garantia contra evictiunii provenind de la un tert - Raspunderea este declansata in cazul in care tulburarea din partea tertului are o cauza anterioara incheierii contractului, iar cumparatorul nu a cunoscut-o si nici nu i-a fost comunicata pana in momentul incheierii contractului - Obligatia de garantie a vanzatorului exista daca sunt indeplinite anumite conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept, cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator. Efectele obligatiei de garantie: - Prin evictiune totala :

Vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit, chiar daca valoare bunului vandut a scazut sau daca bunul a suferit deteriorari insemnate o Cumparatorul mai are dreptul si la daune interese : valoarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le restituie tertului evingator ,Diverse cheltuieli de judecata facute de cumparator atat in procesul cu tertul evingator cat si in actiunea de regres contra vanzatorului,Pierderile suferite si castigurile nerealizate de cumparator din cauza evictiunii Prin evictiune partiala : o Pierderea numai in parte a proprietatii bunului cumparat sau restrangerea dreptului de proprietate al cumparatoruluia supra bunului o Cumparatorul poate opta intre a cere rezolutiunea vanzarii sau mentinerea contractului cu obligarea vanzatorului la despagubiri o

Garantia contra viciilor ascunse - Vanzatorul garanteaza cumparatorul contra oricaror vicii ascunse care fac bunul vandut impropriu intrebuintarii la care este destinat sau care ii micsoreaza in asemenea masura intrebuintarea sau valoarea incat, daca le-ar fi cunoscut, cumparatorul nu ar fi cumparat sau ar fi dat un pret mai mic - Viciu trebuie sa fie : o Ascuns o Trebuie sa fi existat la data predarii bunului(pentru viciile ivite ulterior predarii, vanzatorul nu raspunde) o Viciul sa fie grav ( este grav atunci cand afecteaza bunul in asa masura incat acesta devine imposibil de utilizat potrivit destinatiei lui) Efectele garantiei pentru viciile ascunse: legiuitorul pune urmatoarele remedii la dispozitia cumparatorului : - Inlaturarea viciilor de catre vanzator sau pe cheltuiala acestuia - Inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel insa lipsit de vicii - Reducerea corespunzatoare a pretului - Rezolutiunea vanzarii

B. Obligatiile cumparatorului - Sa predea bunul vandut - Sa plateasca pretul vanzarii - Sa suporte cheltuielile vanzarii(daca nu s-a prevazut altfel) Obligatia de plata a pretului - Daca nu s-a prevazut altfel, cumparatorul trebuie sa plateasca pretul lalocul in care se afla bunul in momentul incheierii contractului si de indata ce proprietatea este transmisa - Pt bunurile aflate in tranzit, locul la care se poate face plata este acela care rezulta din uzante sau , in lipsa lor, la locul final de destinatie - In lipsa de termen , plata trebuie efectuata chiar in momentul transmiterii dreptului de proprietate ori imediat dupa acest termen - Cumparatorul are dreptul de a suspenda plata pretului catre vanzator daca intre timp se afla de existenta vreunei cauze de evictiune. Neexecutarea totala sau partiala a obligatiei de plata confera vanzatorului mai multe posibilitati: - Executarea silita a vanzatorului - Exceptia de neexecutare - Rezolutiunea contractului Obligatia de preluare a bunului - Daca nu s-a convenit altfel, cheltuielile de preluare si transport a bunului cumparat sunt in sarcina cumparatorului

Daca cumparatorul nu-si exercita obligatia de preluare a bunului, vazatorul poate depune bunul vandut intr-un depozit, la dispozitia si pe cheltuiala cumparatorului sau de a-l vine prin licitatie publica . Obligatia de suportare a cheltuielilor daca nu s-a prevazut altfel in contract, acestea raman in sarcina cumparatorului Varietati de vanzare : a. Vanzarea bunurilor de gen - Atunci cand vanzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transfera cumparatorului la data individualizarii acestora prin predare,numarare, cantarire, masurare ori pin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. b. Vanzarea in bloc - Daca mai multe bunuri sunt vandute in bloc si pentru un pret unic si global. Proprietatea se stramuta cumparatorului indata ce contractul s-a incheiat, chiar daca bunurile nu au fost individualizate. - Aceasta vanzare are ca obiect o cantitate de bunuri generice, determinata prin masa, caz in care si pretul este determinat global pentru intreaga cantitate - Proprietatea si riscurile trec asupra cumparatorului din momentul incheierii contractului c. Vanzarea dupa mostra sau model - La vanzarea dupa mostra sau model, proprietatea se stramuta la momentul predarii bunului - Desi contractul se poate incheia numai pe baza unei mostre sau model, transferul dreptului de proprietate are loc ulterior, la momentul predarii catre cumparator a bunului, identic cu mostra sau modelul. d. Vanzarea pe incercate - Este contractul incheiat din momentul realizarii acordului de vointa al partilor, in care se prevede conditia suspensiva a incercarii bunului de catre cumparator - Bunul trebuie sa corespunda criteriilor stabilite la incheierea contractului, ori in lipsa acestora potrivit destinatiei bunului . - Cumparatorul nu poate refuza bunul pentru simplul motiv ca nu-i place, ci atunci cand acesta nu corespunde criteriilor stabilite la incheierea contractului sau in lipsa acestora potrivit destinatiei bunului. e. Vanzarea pe gustate - Contractul se considera incheiat doar inconditiile existentei consimtamantului expres al cumparatorului in sensul ca bunul corespunde gusturilor sal - Se considera incheiat numai dupa ce cumparatorul a gustat bunul si s-a declarat satisfacut f. Vanzarea cu optiune de rascumparare - Este o vanzare supusa unei conditii care consta in facultatea pe care si-o rezerva vanzatorul de a relua proprietatea bunului vandut, inauntrul unui termen si la pretul convenit de parti. - Termenul maxim care poate fi prevazut in contract pentru exercitarea optiunii de rascumparare este de 5 ani, iar orice termen mai mare este redus la 5 ani. g. Vanzarea cu plata pretului in rate si rezerva proprietatii - Proprietatea se transmite cumparatorului la data achitarii ultimei rate din pret, iar daca predarea bunului s-a realizat anterior, riscul pieirii fortuite a bunului se transmite cumparatorului din momentul predarii h. Vanzarea bunului altuia - Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, este considerat valabil, iar vanzatorul are obligatia sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la tert la cumparator. - Vanzarea bunului altuia este intotdeauna valabila, indiferent ca dobanditorul a cunoscut sau nu lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului - Daca vanzatorul nu-si executa obligatia, in sensul ca nu reuseste transmita dreptul de proprietate catre cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului , precum si daune interese

Acelasi rationament se aplica si in situatia vanzarii in intregime a unui bun aflat in coproprietate, de catre un singur coproprietar, fara acordul celorlalti i. Vanzarea cu arvuna - Notiunea de arvuna inseamna o suma de bani sau un bun mobil, fiind remisa in momentul incheierii unui contract, fie pentru a marca incheierea contractului juridic, fie pentru a permite oricareia dintre partile contractante sa-si retraga ulterior consimtamantul dat - In cazul arvunei confirmatorie, cu rol de dobanda a contractului si garantie pentru executarea acestuia, daca partea care a dat arvuna nu executa obligatia fara justificare, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului, retinand arvuna. Cand neexecutarea provine din partea celui care a primit arvuna, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului si poate cere dublul acesteia - In cazul arvunei penalizatorie, cu rol de dezicere, de denuntare unilaterala a contractului, daca in contract este stipulat expres dreptul uneia dintre parti sau dreptul ambelor parti de a se dezice de la contract, cel care denunta contractul pierde arvuna sau trebuie sa restituie dublul celei primite, dupa caz j. Vanzarea mostenirii - Vanzarea unei mosteniri este contractul prin care titularul unui drept succesoral instraineaza cu titlu oneros acest drept altei persoane - Vanzatorul instraineaza in schimbul unui pret dreptul sau asupra mostenirii - Vanzarea mostenirii se incheie in forma autentica - Vanzarea mostenirii nu se stinge insa obligatia vanzatorului de a raspunde pentru datoriile succesiuni fata de creditorii acesteia k. Vanzarea de drepturi litigioase - in momentul vanzarii dreptului litigios, trebuie sa existe un proces inceput pe rolul si care nu este solutionat printr-o hotarare definitiva si irevocabila - procesul trebuie sa priveasca existenta sau intinderea dreptului, adica fondul acestuia