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DA LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS

Jos Carlos de Freitas Promotor de Justia em So Paulo

INTRODUO
O processo de urbanizao desordenada das cidades traz algumas conseqncias negativas de ordem estrutural e social, como a deficincia do sistema de transportes, o congestionamento do trnsito de veculos automotores, a proliferao de habitaes subnormais, a ocorrncia de inundaes (causadas, p. ex., pela impermeabilizao do solo e ocupao de reas de vrzea), a precariedade do saneamento bsico, a favelizao das reas pblicas invadidas e a violncia. Inspirados na m qualidade de vida urbana, gerada pela desenfreada e catica ocupao do solo nos grandes centros, empresrios do ramo imobilirio tm optado por moradias dotadas de comodidade, luxo e segurana, alm do status de se morar bem. Estas so algumas das razes da proliferao de uma modalidade de parcelamento do solo urbano, os loteamentos fechados, com caractersticas especiais que os diferem dos convencionais. Geralmente implantados na periferia das metrpoles ou fora do permetro urbano, apresentam-se cercados por muros, com suas entradas equipadas com guaritas e, de ordinrio, fechadas por cancelas, vigiadas por agentes privados de segurana que controlam seu acesso mediante prvia identificao, permitindo o ingresso somente aos residentes ou s pessoas por estes autorizadas, impedindo, assim, a livre entrada e circulao de pessoas estranhas ao parcelamento, inclusive s praias do litoral, naqueles loteamentos que margeiam a orla martima. Ordinariamente tambm so conhecidos por loteamentos especiais ou loteamentos em condomnio ou condomnios horizontais ou condomnios especiais, como figuras afins, mas essa sinonmia empregada para identificar uma mesma figura comporta crticas. Primeiro porque os adjetivos condomnio e fechado a atribudos no espelham os predicados dessa forma de parcelamento do solo. Na concepo legal do loteamento tradicional esto sempre presentes as idias de individualidade dominial das novas unidades (dos lotes), de criao de espaos para reas pblicas e de inovao do sistema virio, perdendo a gleba a sua indivisibilidade, dando azo ao surgimento de reas de uso comum do povo (arts. 4, I; 7, II e III; 9, 2, III e 22 da Lei 6766/79, c.c. art. 66, I, Cdigo Civil). Na verdade, os loteamentos fechados, atropelando a legislao civil e urbanstica, so assim concebidos para favorecer, na prtica, a privatizao do uso das reas pblicas dos loteamentos (reas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praas, etc.), outrora vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo.

o que pretendemos analisar neste estudo sobre o tema, passando-se, antes, pela lembrana de alguns conceitos e distines que nos permitiro aferir sua legalidade. Cumpre anotar que, quando nos referirmos aos loteamentos fechados, estaremos falando dos loteamentos convencionais aprovados ao abrigo da Lei 6.766/79, que, no entanto, com ou sem anuncia das Prefeituras, so cercados e murados. No abordaremos os genunos condomnios de casas trreas ou assobradadas previstos na Lei 4.591/64, seno e to-somente para estabelecer seus contornos e a necessria distino entre os dois institutos (loteamentos e condomnios), porque comumente confundidos por parte da doutrina e pelos profissionais ligados ao comrcio imobilirio.

O LOTEAMENTO CONVENCIONAL - Lei 6.766/79


A Lei Lehmann conceitua o loteamento para fins urbanos -- espcie de parcelamento do solo -- como sendo a "subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes" (art.2, 1, Lei 6.766/79). O parcelamento do solo, na definio de EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, a diviso de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autnoma, com acesso direto via pblica. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterizao originria, dando nascimento a vrias parcelas individualizadas, que recebem o nome de lotes. Da a denominao de loteamento. (...) O parcelamento para fins urbanos, ou parcelamento urbanstico, destina-se a integrar a gleba na cidade, permitindo que ela passe a ter usos urbanos, ou seja, uso residencial, comercial, industrial e institucional.1 LVARO PESSOA explicitou que no loteamento o terreno loteado perde sua individualidade objetiva transformando-se em lotes que se individualizam como unidades autarquicamente bastantes em si mesmas; inexiste o estado e a pluralidade de comunho; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como pblicos que passam a ser com o registro imobilirio) passa a participar do sistema virio local e do orbe municipal.2 Mas afora esse aspecto da individualizao dominial das fraes (lotes), ora sob a perspectiva das reas pblicas que se criam com o loteamento de uma gleba, o Poder Pblico adquire bens por fora da lei ou ministerio legis, na expresso de LCIA VALLE FIGUEIREDO.3 ROBERTO BARROSO, professor e Procurador de Justia carioca, acentua que aprovado o loteamento pela municipalidade, os espaos livres, as vias e praas, assim como outras reas destinadas a equipamentos urbanos tornam-se inalienveis; e, com o registro do loteamento,
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Loteamento Fechado, Revista de Direito Imobilirio, vol. 11, janeiro/junho - 1983, pg. 65 O Loteamento e o Condomnio no Desenvolvimento Urbano Brasileiro, in Boletim

grifos nossos
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Informativo do Departamento de Assistncia Jurdica e Consultiva aos Municpios, da Secretaria da Justia do Estado do Rio de Janeiro - n 40, ano IV, dezembro/1978 - grifos nossos.
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Curso de Direito Administrativo, Malheiros, 1994, pg. 355.

transmitem-se, automaticamente, ao domnio pblico do Municpio, com a afetao ao interesse pblico especificado no Plano do Loteamento. Tal transferncia dos bens ao domnio pblico e sua afetao aos fins pblicos indicados no Plano do Loteamento independem de qualquer ato jurdico de natureza civil ou administrativa (escritura ou termo de doao) ou ato declaratrio de afetao.4 Analisando os fundamentos que justificam a transmudao de parcela da propriedade privada para o domnio pblico (art. 4, Lei 6.766/79), o mesmo jurista ensina que ela se opera pelo chamado concurso voluntrio, instituto pelo qual o loteador prope e a Administrao do Municpio aceita a transferncia municipalidade do domnio e posse dos espaos destinados s vias e praas e aos espaos de uso comunitrio integrantes do conjunto urbanstico cuja aprovao proposta. Com o pedido de aprovao do loteamento, o particular d incio ao processo de formao do Concurso Voluntrio, por via do qual passaro ao domnio pblico as reas destinadas ao sistema de circulao (ruas e praas), implantao de equipamentos urbanos e comunitrios (escola, posto de sade etc), bem como a espaos livres de uso pblico, de proteo ambiental ou de preservao paisagstica. Esses espaos, destinados afetao ao interesse pblico ou a acudirem ao bem geral da comunidade passaro a integrar o patrimnio pblico municipal, no qual havero de ficar gravados de indisponibilidade, por constiturem parcela do loteamento destinada satisfao do interesse pblico, especialmente no mbito comunitrio do bairro.5

O LOTEAMENTO E SUA FUNO PBLICA


O loteamento modalidade de urbanificao, forma de ordenao urbanstica do solo ou atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando reas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda no urbanificado, quer modificando solo j urbanificado. Distingue-se da urbanizao, que um fenmeno espontneo de crescimento das aglomeraes urbanas em relao com a populao rural. 6 Como afirma ROBERTO BARROSO, o loteamento , de ordinrio, matriz de um novo bairro residencial da cidade, um patrimnio da coletividade: A nova realidade urbanstica resultante da implantao do loteamento, como bvio, afeta Cidade como um todo, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viria e toda a gama de servios pblicos de infra-estrutura da cidade. Por sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos proprietrios de unidades imobilirias dos loteamentos, deve-se reconhecer, mesmo, a existncia de um direito comunitrio, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanstica
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O Municpio e o Parcelamento do Solo Urbano, R.D.A., vol. 194, pg. 57 - grifos nossos. idem, pg. 58.

JOS AFONSO DA SILVA, Direito Urbanstico Brasileiro, 2 ed., Malheiros, pg. 289.

do todo que a Cidade. O loteamento, sob essa viso, no patrimnio de um conjunto de pessoas, mas, sim, ncleo urbano de interesse comum de todos. 7 Conquanto essa atividade urbanstica de lotear seja de tradicional iniciativa de particulares, proprietrios de glebas indivisas, ainda assim, como anota o ilustre Promotor de Justia de So Paulo, JOS JESUS CAZETTA JR., nos estudos contemporneos de Direito Urbanstico firme a tendncia de superar a tradicional concepo de que haveria, nesse caso, simples exerccio de faculdade derivada do domnio, para qualificar a modificao ou a criao de reas urbanas como uma funo pblica, atribuda, essencialmente, ao Municpio. Por isso se sustenta, na doutrina, que o particular, quando realiza um loteamento urbano e nele executa obras e servios de infra-estrutura, est, em verdade, "em nome prprio, no interesse prprio e s prprias custas e riscos (...), exercendo uma atividade que pertence ao poder pblico municipal, qual seja a de oferecer condies de habitabilidade populao urbana" (cf. JOS AFONSO DA SILVA, "Direito Urbanstico Brasileiro", Ed. Revista dos Tribunais, 1981, pgs. 376 e 562563; em sentido semelhante: EDUARDO GARCA DE ENTERRA e LUCIANO PAREJO ALFONSO, "Lecciones de Derecho Urbanistico", Editorial Civitas, Madrid, 1981, 2 ed., pgs. 113/115 e 172/174; REGINA HELENA COSTA, "Princpios de Direito Urbanstico na Constituio de 1988", "in" "Temas de Direito Urbanstico - 2", Editora Revista dos Tribunais, 1991, pgs. 118/127; EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, "O Projeto de Lei de Desenvolvimento Urbano", in "Revista do Advogado", n 18, julho/85, pgs. 36/37). 8 Isso porque, para o ato de lotear, alm das clusulas convencionais estabelecidas pelo loteador, convergem normas civis e urbansticas. As clusulas convencionais, que vinculam os adquirentes dos lotes, constam do memorial descritivo do loteamento apresentado Prefeitura (que aprova o respectivo projeto) e do contrato-padro, os quais so arquivados no Registro de Imveis, para a devida publicidade (arts. 9, 2, II, 18, VI, 26, VII). So aquelas que, por exemplo, probem ao proprietrio do lote a construo de muros frontais ou as edificaes plurifamiliares (prdios de apartamentos), obrigam a construir piscinas, obedecer recuos maiores, arborizar o passeio, etc. As normas civis, de edio exclusiva da Unio (art. 22, I, CF), regram, por exemplo, o direito de propriedade, na sua substncia e transformaes dominiais (a translao da propriedade dos lotes, seu modo e forma de aquisio e alienao), o trespasse de reas privadas para o domnio do municpio (com o registro do loteamento), as clusulas contratuais que protegem os adquirentes dos lotes (limites para a multa moratria, registro do compromisso de compra e venda, outorga da escritura, devoluo de quantias pagas, etc). J as normas urbansticas, notadamente as editadas pelo Municpio, dizem respeito ordenao do territrio, tendo em vista o traado urbano, o sistema virio, as reas livres, a construo urbana, a esttica da cidade, expressas em limitaes urbansticas que organizam os espaos habitveis, propiciando ao homem melhores condies de vida em comunidade, regrando o uso da propriedade.
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O Municpio e o Parcelamento do Solo Urbano, RDA 194, pgs. 56 e 61. in Justitia , vol. 164 - out./dez - 1993, pg. 64.

Resumindo, ...As limitaes urbansticas incidem sobre a utilizao da propriedade, enquanto que as imposies civis incidem sobre o direito de propriedade em si mesmo. 9

O CONDOMNIO ESPECIAL DE CASAS DA LEI 4.591/64


Outra forma de uso e ocupao do solo por construes edificadas num plano horizontal o condomnio especial de casas trreas ou assobradadas, previsto no art. 8 da Lei 4.591/64 (lei de condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias), o qual, numa primeira interpretao da doutrina, visou tratar do condomnio nas vilas ou conjuntos residenciais urbanos, assim como nos clubes de campo, etc., onde existem residncias isoladas, de propriedade exclusiva, com reas privativas de jardim e quintal, e, em comum, os jardins, piscinas, sales de jogo e as reas de terreno que do acesso estrada pblica e ligam as vrias casas do conjunto, sendo que nas vilas, o acesso via pblica se faz pelas chamadas ruas particulares, que terminam por um balo de retorno, no qual so manobrados os veculos. 10 Essa lei, todavia, no limitou sua abrangncia criao das chamadas vilas, mas a qualquer forma de aproveitamento condominial do espao, cujas caractersticas CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA, autor da Lei 4.591/64, delineou em obra clssica : A Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, olhou para o assunto (art. 8) e abraou na sua disciplina esta modalidade especial de aproveitamento condominial do espao. Estabeleceu regras especficas para o caso de se levantar mais de uma edificao em terreno aberto, ainda que no ocorra a superposio de unidades. Em tais circunstncias, em relao s unidades autnomas que se constiturem de casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilidade exclusiva, e bem assim a frao ideal sobre a totalidade do terreno e partes comuns, correspondente a cada unidade (art. 8, alnea a). (...) Diversamente da propriedade horizontal tpica, em que a cada unidade se vinculam apenas a quota ideal do terreno e partes comuns, aqui existem uma unidade autnoma, uma parte de terreno edificado, uma parte de terreno reservada como de utilidade exclusiva para jardim ou quintal e ainda a frao ideal sobre o que constitui o condomnio. (...) O princpio jurdico dominante o mesmo do edifcio urbano, guardadas as peculiaridades especiais. Cada titular o dono de sua unidade e,
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HELY LOPES MEIRELLES - Loteamento Fechado, RDI, vol. 09, janeiro/junho - 1982, Condomnios em Edifcios, J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, RT, 5 edio, 1988,

pg.09 - grifos nossos.


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pgs. 7/8.

como se lhe reserva um terreno utilizao exclusiva, pode cerc-lo ou fech-lo, observando o tipo de tapume previsto na conveno. Pode alien-lo com o terreno reservado. Mas no lhe assiste o direito de dissociar a sua unidade do conjunto condominial nem separ-la da frao ideal que lhe corresponde nesse conjunto. E muito menos apropriar-se das partes de uso comum ou embaraar sua utilizao pelos demais. 11 LVARO PESSOA acentua que: As questes que emergem da modalidade de expanso urbana denominada condominial so sobretudo as seguintes: ocorrncia de praas e ruas particulares (no so logradouros pblicos); possibilidade de bloquear o acesso ao condomnio aos comuns do povo, atravs de porto ou portaria dividindo solo pblico e privado. Inexistem, por conseguinte, estradas ou vias pblicas na rea condominial de que cuida o mencionado art. 8 da lei especial de incorporao e condomnio.12 Infere-se da anlise da legislao especfica que no condomnio previsto no art. 8 da Lei 4.591/64 h modalidade especial de aproveitamento condominial do espao de uma gleba, onde no existem ruas nem praas nem reas livres pblicas. Tudo que integra o condomnio de propriedade exclusiva dos condminos, que no tm a obrigao legal de trasladar os espaos internos comuns ao Municpio, quando da aprovao e do registro do empreendimento. EURICO DE ANDRADE AZEVEDO bem estabeleceu as diferenas entre o condomnio de casas do art. 8 da Lei 4.591/64 (que ele chamou de loteamento fechado ou condominial) e o loteamento convencional ou comum da Lei 6766/79: Na verdade, o que difere basicamente o loteamento comum do loteamento fechado que, no primeiro, as vias e logradouros passam a ser do domnio pblico, podendo ser utilizadas por qualquer do povo, sem nenhuma restrio a no ser aquelas impostas pelo prprio Municpio. No segundo, as ruas e praas, jardins e reas livres continuam de propriedade dos condminos, que delas se utilizaro conforme estabelecerem em conveno. No
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Condomnio e Incorporaes, 8 ed., 1994, Forense, pgs. 70/72. O Loteamento e o Condomnio no Desenvolvimento Urbano Brasileiro, in Boletim

Informativo do Departamento de Assistncia Jurdica e Consultiva aos Municpios, da Secretaria da Justia do Estado do Rio de Janeiro - n 40, ano IV, dezembro/1978 - grifos nossos.

loteamento comum, cada lote tem acesso direto via pblica; no loteamento condominial, no; os lotes tm acesso ao sistema virio do prprio condomnio, que, por sua vez, alcanar a via pblica. No loteamento comum, a gleba loteada perde a sua individualidade, deixa de existir, para dar nascimento aos vrios lotes, como unidades autnomas destinadas a edificao. No loteamento condominial a gleba inicial no perde a sua caracterizao; ela continua a existir como um todo, pois o seu aproveitamento feito tambm como um todo, integrado por lotes de utilizao privativa e rea de uso comum. 13

CONFUSO DOUTRINRIA SOBRE O TEMA


A doutrina especializada j chegou a fazer confuso entre os institutos aqui tratados, na medida em que empregou as expresses loteamento fechado, loteamento especial, loteamento em condomnio e condomnio horizontal como sinnimas dessa forma de aproveitamento condominial do espao para a formao dos condomnios especiais de casas trreas ou assobradadas (art. 8 da Lei 4.591/64), conforme bem anotou o registrador ELVINO SILVA FILHO.14 HELY LOPES MEIRELLES, por exemplo, em parecer versando sobre a aprovao de um empreendimento com dimenso de 392.328 m2, concebido pela ento consulente como condomnio (apesar da extenso da gleba...) assim se expressou: ...os loteamentos especiais, tambm conhecidos por condomnio horizontal ou loteamento fechado, vm sendo implantados consoante a permisso genrica da Lei federal 4.591/64 (art. 8), mas, na maioria dos casos, sem normas locais regulamentares de seus aspectos urbansticos. Tais loteamentos so bem diferentes dos convencionais, pois que continuam como reas particulares, sem vias pblicas e com utilizao privativa de seus moradores. (...) Portanto, a lei aplicvel aos loteamentos fechados ou condomnios horizontais a de n. 4.591/64, por fora do art. 3 do Dec.-lei 271/67, e aos loteamentos abertos ou convencionais a de n. 6.766/79.15 Noutra obra tambm clssica, o mesmo mestre repete a mescla de expresses:

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Loteamento Fechado, RDI vol. 11, pg. 67 - grifos nossos. Loteamento Fechado e Condomnio Deitado, RDI, vol. 14, julho/dezembro-1984, pgs. Loteamento Fechado, RDI, vol. 09, janeiro/junho - 1982, pgs. 9/11 - grifos nossos.

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Loteamentos especiais esto surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrpoles. Para estes loteamentos no h, ainda, legislao superior especfica que oriente a sua formao, mas nada impede que os Municpios editem normas urbansticas locais adequadas a essas urbanizaes. E tais so os denominados loteamentos fechados, loteamentos integrados, loteamentos em condomnio, com ingresso s permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e servios urbanos prprios, para auto-suficincia da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impe-se um regramento legal prvio para disciplinar o sistema de vias internas (que, em tais casos, no so bens pblicos de uso comum do povo) e os encargos de segurana, higiene e conservao das reas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do ncleo, mediante conveno contratual e remunerao dos servios por preo ou taxa, conforme o caso.16 EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, tambm em parecer defendendo a implantao de um condomnio de casas em imvel com rea de 1.000.000 m2, roborando a mesma tese e confuso sobredita, afirmou que: Diversamente do loteamento convencional, o loteamento fechado, tambm chamado por condomnio horizontal, vem sendo implantado sob a permisso genrica do art. 8 da Lei 4.591, de 16.12.64, mas sem nenhuma regulamentao de seus aspectos urbansticos. Trata-se de modalidade nova de aproveitamento do espao, em que se procura conjugar a existncia de lotes individuais de uso exclusivo com reas de uso comum dos condminos, semelhana do que ocorre nos edifcios de apartamentos. No loteamento fechado no h vias e logradouros pblicos; as reas destinadas a circulao e lazer no so transferidas ao Poder Pblico, pois continuam a pertencer aos proprietrios da gleba, que sobre elas tm utilizao privativa. 17 JOS AFONSO DA SILVA, no entanto, trazendo uma luz ao assunto, ensina que, embora os loteamentos fechados (falando dos condomnios de casas) se assemelhem aos loteamentos convencionais, na verdade destes diferem, quer pelo seu regime, quer quanto aos seus efeitos. Aqueles
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Direito de Construir, 6 ed., 1994, Malheiros, pg. 114 - grifos nossos. RDI n 11, janeiro/junho - 1983, pg. 66 - grifos nossos.

constituem modalidade especial de aproveitamento condominial de espao para fins de construo de casas residenciais trreas ou assobradadas ou edifcios 18. Seu regime jurdico o do direito privado, com natureza jurdica de condomnio privado (art. 8, Lei 4.591/64). O mesmo jurista adverte que o instituto do art. 8 da Lei de Condomnio e Incorporaes tem sido utilizado de forma abusiva, havendo situaes de loteamentos fechados de exageradas dimenses (como aqueles examinados nos dois pareceres de Hely Lopes Meirelles e de Eurico Andrade Azevedo), alguns com mais de mil casas, muitos deles proporcionando a criao de quadras que so divididas em lotes e um verdadeiro arruamento, devendo ser evitados pelas Prefeituras, de modo a exigir a execuo de parcelamento do solo para fins urbanos, regido pelas normas afins, ainda que se trate de subdiviso de quadra inteira em lotes, com o aproveitamento do sistema virio. Para os defensores da viabilidade desses loteamentos fechados (os grandes condomnios), nenhum problema podem estes acarretar, haja vista que, alm de serem mantidos pelos condminos, sem gastos para o errio, no mais das vezes eles esto situados fora dos grandes centros, distantes da maior concentrao urbana. Mas nos chamados loteamentos condominiais regidos pelo art. 8 da Lei 4.591/64, adverte JOS AFONSO DA SILVA, com o passar do tempo os encargos desse assentamento vo se tornando insuportveis para os condminos. O incorporador, porque j vendeu todas as unidades, no se interessa pela sorte do loteamento. As vias internas passam a no ter mais conservao adequada. Recorre-se, ento, Administrao Pblica para que esta assuma e aceite o sistema das vias internas, gerando conflitos de interesse urbanstico, uma vez que nem sempre esse sistema corresponde s exigncias urbansticas para a execuo de loteamentos convencionais, como a largura das ruas, sua declividade, alinhamento, etc. Ainda que situados fora do permetro urbano, esses problemas no deixaro de existir, pois esses loteamentos sempre constituiro um ncleo urbano com necessidades urbanas e, portanto, manifestao do desenvolvimento urbano, especialmente se construdo para residncia permanente, o qual, mais cedo ou mais tarde, vai requerer a interveno municipal, para suprir deficincias do regime condominial de natureza privada e para corrigir distores urbansticas decorrentes do interesse econmico que moveu os organizadores, incorporadores e executores da obra. 19

LOTEAMENTOS CONVENCIONAIS FECHADOS


Agora analisaremos os loteamentos convencionais regidos pela Lei 6766/79, que so fechados por ato do loteador ou de uma associao de moradores, demonstrando a sua ilegalidade. Com efeito, os tais loteamentos fechados juridicamente no existem; no h legislao que os ampare, constituem uma distoro e uma deformao de duas instituies jurdicas:
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Direito Urbanstico Brasileiro, 2 ed., 1995, Malheiros, pg. 313; tambm pela aplicao

da Lei 6766/79 aos loteamentos fechados, diferenciando-os do condomnio ordinrio e do condomnio especial da Lei 4591/64, veja BIASI RUGGIERO, Condomnio Fechado Loteamento Burlado, in Revista do Advogado n 18, junho/1985, pgs. 25/30.
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JOS AFONSO DA SILVA, Direito Urbanstico Brasileiro, 2 ed., 1995, Malheiros, pg.

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do aproveitamento condominial de espao e do loteamento ou do desmembramento. mais uma tcnica de especulao imobiliria, sem as limitaes, as obrigaes e os nus que o Direito Urbanstico impe aos arruadores e loteadores do solo. 20 EROS ROBERTO GRAU tambm anotou, na proliferao dos loteamentos em condomnio, uma indisfarvel forma de escapar s exigncias da Lei 6766/79, na medida em que sua instituio no se d em razo de iniciativa de incorporao imobiliria regida pela Lei 4.591/64, porque o empreendedor no assume a obrigao de neles edificar as casas, como preceitua o art. 8 desse diploma. E arremata o jurista que as chamadas reas de passagem comum desses condomnios fechados no podem ser cercadas ou bloquedas, de modo que impea o seu uso normal por qualquer pessoa, evitando-se o acesso a quem quer que seja ao condomnio . 21 Tambm DIGENES GASPARINI, externando similar entendimento ao analisar a criao dos chamados loteamentos priv ou integrados ou especiais ou integrais ou fechados ou em condomnio, salienta a ilegalidade do ato da Administrao que os autoriza: No se subsumindo tais loteamentos ao regime do Cdigo Civil e no se submetendo aos ditames da Lei de Condomnio, no se tem como legaliz-los. O nosso ordenamento jurdico, pelo menos at o momento, no os acolhe e a atividade administrativa para autorizlos no se legitima, dado que no est a presidi-la o princpio da legalidade.22 Os Municpios no podem autorizar essa forma de loteamento condominial. Lei municipal que preveja ou regule sua implantao contamina o ato de aprovao de flagrante ilegalidade, porque o Municpio no tem competncia legislativa em matria de condomnio.23 Passaremos anlise da titularidade e utilizao dos bens pblicos originados do registro do loteamento para aquilatarmos a licitude do trespasse de seu uso a particulares.

A TITULARIDADE DOMINIAL DOS BENS PBLICOS


A tradicional classificao da dominialidade pblica contempla trs tipos distintos: os bens de uso comum do povo (aqueles que, por sua natureza ou determinao legal, so destinados utilizao coletiva: ruas, estradas, praas); os de uso especial (os que so afetados realizao de servios pblicos: terrenos, edifcios e reparties pblicas); e os dominicais (que pertencem ao patrimnio disponvel da Unio, Estados e Municpios). So bens inalienveis, na forma da lei, e esto fora do comrcio (arts. 66 a 69 do Cdigo Civil).
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idem, pg. 315 - grifos nossos. Condomnio Horizontal Edificado, in RDP, vol. 79, pg. 199, jul./set. 1986; Loteamento em Condomnio, in RDP, vol. 68, pg. 318, out./dez. 1983; no mesmo

sentido, aresto da Apelao n 315.141, do 1 TACSP, 4 Cm., v.u., Rel. Juiz Paulo Henrique, j. em 05/10/83.
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JOS AFONSO DA SILVA, Direito Urbanstico Brasileiro, 2 ed., Malheiros, pg. 316;

DIGENES GASPARINI, Loteamento em Condomnio, RDP, vol. 68, pg. 319, out./dez. 1983.

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Os bens de uso comum do povo pertencem ao domnio eminente do Estado (lato sensu), que submete todas as coisas de seu territrio sua vontade, como uma das manifestaes de Soberania interna, mas seu titular o povo. No constitui um direito de propriedade ou domnio patrimonial de que o Estado possa dispor, segundo as normas de direito civil. O Estado gestor desses bens e, assim, tem o dever de sua superintendncia, vigilncia, tutela e fiscalizao para assegurar sua utilizao comum. 24 Afirma-se que "o domnio eminente um poder sujeito ao direito; no um poder arbitrrio". Sua fruio coletiva, "os usurios so annimos, indeterminados, e os bens utilizados o so por todos os membros da coletividade - uti universi - razo pela qual ningum tem direito ao uso exclusivo ou a privilgios na utilizao do bem: o direito de cada indivduo limita-se igualdade com os demais na fruio do bem ou no suportar os nus dele resultantes".25 Quanto relao que o particular (o utente) guarda com os bens pblicos, salienta JOS CRETELLA JNIOR que: Ruas, praas, parques, logradouros de toda espcie podem ser utilizados pelo cidado, mas se algum particular entender de apossar-se deles, evidncia que compete ao Estado tomar as providncias legais como proprietrio, visto que Administrao compete zelar pelos bens de uso comum do povo... Jamais os bens pblicos de uso comum, como as ruas, praas, parques, estradas podem ser objeto de posse dos particulares, mas de simples deteno ...o princpio geral que rege a utilizao dos bens de uso comum o de que o uso de um seja transitrio e precrio, no impedindo o uso dos demais, reservando-se a Administrao, em casos especiais, o direito de utilizao privilegiada, quando se trata do interesse pblico. 26

O USO DOS BENS PBLICOS POR PARTICULARES


Essas trs categorias de bens admitem usos comuns e especiais. Segundo JOS CRETELLA JNIOR todo cidado que preencher os requisitos exigidos pelo Estado investido no direito subjetivo pblico de utilizar os bens pblicos dos trs tipos - uso comum, uso especial e dominical -, desde que a

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CARVALHO SANTOS, "Cdigo Civil Brasileiro Interpretado", vol. II, 11 edio, pg. 103;

PONTES DE MIRANDA, "Tratado de Direito Privado", Parte Geral, vol. II, ed. Borsoi, 1990; PAULO AFFONSO LEME MACHADO, "Direito Ambiental Brasileiro", Malheiros Editores, 4 edio, pg. 254; HELY LOPES MEIRELLES "Direito Administrativo Brasileiro", 20 edio, Malheiros Editores, pgs. 428/9; CASTRO NUNES, Da Fazenda Pblica em Juzo, Livraria Freitas Bastos S.A., 1 ed., 1950, pg. 524.
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HELY LOPES MEIRELLES, ob. cit., pgs. 429 e 435, respectivamente. Tratado do Domnio Pblico, 1 edio, Forense, 1984, pgs. 327 e 328.

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utilizao seja compatvel com a destinao do bem, tendo o particular o direito de recorrer ao Poder Judicirio, caso seja impedido do exerccio de seu direito.27 Todos os bens pblicos admitem um uso sem discriminao, em igualdade de condies por todos, sem qualificao ou consentimento pessoal, exercido de forma annima e gratuita (exceto na hiptese de pedgio nas rodovias, que o Poder Pblico cobra como contraprestao pela sua conservao, sem inibir o uso coletivo). Fala-se, ento, no uso comum desses bens,uti universi, que se constitui no exerccio natural de uma faculdade que faz parte integrante da esfera de liberdade humana, que o homem tem como homem, no apenas como habitante de um determinado lugar 28, ou aquele uso que se destina a atender ao homem, em virtude de sua qualidade humana, tendo, pois, por objetivo principal e imediato a satisfao de necessidades fsicas indispensveis para a prpria vida, de todos, sem distino, permitindo ainda o desenvolvimento e projeo da personalidade humana no campo da liberdade....29 No entanto, tambm podem ser utilizados com exclusividade, por pessoas determinadas, mediante ttulo jurdico conferido individualmente pela Administrao, por ato ou contrato, mediante autorizao legal ou regulamentar, ou atravs de consentimento pela autoridade competente. Chamase uso especial, uti singuli, pelo qual o particular ir extrair do bem pblico algumas utilidades no conferidas, em carter genrico, aos demais usurios, cabendo-lhe o poder de privar outras pessoas do direito de exercer igual utilizao sobre a mesma parcela do domnio pblico.30 Esse uso especial, no que toca aos bens dominicais, pode comportar fruio pelos institutos de direito civil, como a locao, enfiteuse, arrendamento, concesso de direito real de uso e comodato, mas com carga significativa de princpios de direito pblico. J a utilizao dos bens de uso comum do povo ou de uso especial deve ser feita por ttulos jurdicos de direito pblico, como a autorizao, a permisso e a concesso de uso, pois estando eles afetados a finalidade pblica, a sua vinculao a ttulo jurdico de direito privado, que coloca o particular em igualdade de condies com a Administrao, viria em prejuzo do interesse geral, pois retiraria Administrao a possibilidade de apreciar a todo momento a convenincia da utilizao privativa consentida e de extingui-la quando prejudicial finalidade precpua a que o bem se destina. Todas as relaes jurdicas que tm por objeto os bens de uso comum e os de uso especial sujeitam-se a regime jurdico de direito pblico; da as razes de afirmar-se que os bens dessa natureza esto fora do comrcio jurdico de direito privado. 31 A autorizao de uso ato precrio, unilateral e discricionrio, visa atividades transitrias e irrelevantes ao interesse pblico, conferida com exclusividade e no interesse privado do beneficirio, pode ser a ttulo
27 28 29 30

ob. cit., pg. 63 - grifos nossos. JOS CRETELLA JNIOR, Bens Pblicos, 1975, pg. 83. JOS CRETELLA JNIOR, Tratado do Domnio Pblico, 1984, 1 ed., Forense, pg. 112. MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, Uso Privativo de Bem Pblico por Particular, MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, ob. cit., pg. 22 - idem pgs. 93 e 104; no mesmo

Revista dos Tribunais, 1983, pg. 20.


31

sentido: CELSO RIREIRO BASTOS, Curso de Direito Administrativo, Saraiva, 1994, pg. 311.

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gratuito ou oneroso, dispensa autorizao legislativa e licitao e no cria para o usurio o dever de utilizao (como na permisso ou concesso de uso), mas mera faculdade. So exemplos: a ocupao de terrenos baldios; a retirada de gua de fontes no abertas ao uso comum do povo; o depsito de material na via pblica; o trfego de caminhes pesados, de certo porte e altura ou que conduzam produtos inflamveis, em horrios e locais especficos; a utilizao de vias pblicas para a realizao de festas, lazer, cortejos e provas desportivas. Permisso de uso ato negocial, precrio, discricionrio e unilateral que a Administrao faculta ao particular para a utilizao individual de bem pblico. Pode ou no ser estabelecida sob condies, por tempo certo ou indeterminado, revogvel ou modificvel unilateralmente pela Administrao, indenizvel quando operada a revogao se assim for disposto no termo que a concedeu. Qualquer bem pblico admite a permisso de uso especial, desde que a utilizao seja tambm de interesse da coletividade que ir fruir certas vantagens desse uso, como acontece na instalao de servios de bar nas caladas (colocao de mesas, cadeiras e toldos), de bancas de jornais e de feiras livres, vestirios em praias, na utilizao de boxes nos mercados municipais, no estacionamento de txis nas vias pblicas, etc. Deve ser deferida mediante prvia licitao (Lei 8666/93, art. 2) e ...se no houver interesse para a comunidade, mas to-somente para o particular, o uso especial no deve ser permitido nem concedido, mas simplesmente autorizado, em carter precarssimo... 32 A concesso de uso contrato de direito pblico, sinalagmtico, gratuito ou oneroso, comutativo e realizado intuitu personae, utilizado preferentemente permisso, nas hipteses em que a utilizao do bem pblico visa ao exerccio de atividades de maior vulto e mais onerosas, firmado geralmente com prazos longos que garantam certa estabilidade ao concessionrio. Quando implicar na utilizao de bem de uso comum do povo, sua outorga s ser possvel para fins de interesse pblico e se for compatvel com a destinao principal do bem33. Ela investe o concessionrio na posse da parcela do bem objeto do contrato e sua resciso pela Administrao, antes do termo, exige justa indenizao. So exemplos a concesso para a explorao de minas e guas (hidreltricas), ou para o uso de dependncias aeroporturias (para abrigo, reparao e abastecimento de aeronaves), de cemitrios para sepulturas (inumao de cadveres). No se olvide que os atos da Administrao Pblica, na Carta Paulista, esto balizados por princpios constitucionais da legalidade, finalidade e interesse pblico (Constituio do Estado de So Paulo, art. 111 c.c. art. 144), razo por que o ato administrativo municipal que faculta a utilizao de bens de uso comum do povo a particulares deve sempre render obedincia a esses princpios, em especial o da prevalncia do interesse pblico, o qual, embora no esteja expresso na Carta Magna como princpio da Administrao Pblica (assim como o da finalidade), para a doutrina ele considerado um desdobramento do princpio da legalidade, pois o ato administrativo s vlido quando atende ao seu fim legal e a finalidade inafastvel do interesse pblico, de sorte que o administrador tem que praticar o ato com finalidade pblica, sob pena de desvio de finalidade, uma das mais incidiosas modalidades de abuso de poder.34

32 33

HELY LOPES MEIRELLES, Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros, 20 ed., pg. 438. MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, Uso Privativo de Bem Pblico por Particular, RT,

1983, pg. 89.

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A CONCESSO DE DIREITO REAL DE USO DAS REAS PBLICAS DOS LOTEAMENTOS CONVENCIONAIS
O fechamento dos loteamentos convencionais da Lei 6.766/79, operado mediante obstruo das vias internas ao acesso do pblico, com a colocao de obstculos, cancelas e guaritas, sustentado por alguns autores como lcito35, sendo freqente o argumento de que o Municpio pode viabiliz-lo pelo instituto da concesso de direito real de uso das reas pblicas, previsto no art. 7 do Decreto-lei 271, de 28/02/67.36 Os partidrios dessa tese arrimam-se no art. 3 desse decreto-lei, que equiparava o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condminos e as obras de infra-estrutura construo da edificao, determinando a aplicao da Lei 4591/64 aos loteamentos. No entanto, no se aplicam ao caso as disposies da lei n 4.591/64, por fora do art. 3 do Dec.-lei n 271/67, no apenas porque abrogado pela lei n 6766/79, como ainda por no ser auto-aplicvel tal dispositivo legal, porquanto a regulamentao determinada em seu pargrafo 1 jamais foi feita.37 A exegese gramatical do art. 7 pode induzir o intrprete menos precavido quela concluso. Ipsis verbis: Art. 7 - instituda a concesso de uso de terrenos pblicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolvel, para fins especficos de urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra, ou outra utilizao de interesse social. 1 - A concesso de uso poder ser contratada por instrumento pblico ou particular, ou por simples termo administrativo, e ser inscrita e cancelada em livro especial.
34

JOS AFONSO DA SILVA, Curso de Direito Constitucional Positivo, 6 ed., 1990, Revista

dos Tribunais, pg. 562; no mesmo sentido, HELY LOPES MEIRELLES, Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros, 20 ed., pg. 135.
35

ELVINO SILVA FILHO, Loteamento Fechado e Condomnio Deitado, RDI, vol. 14,

julho/dezembro - 1984, pgs. 07/35; MARCO AURLIO S. VIANA, Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal, 1 ed., AIDE, 1991, pg. 57, apud RT 706/162 (Apelao Cvel n 11.863/93, 6 Cm. do TARJ (Cvel), j. 16/11/93, Rel. Juiz Nilson de Castro Dio).
36 37

Tambm disciplinado pela Lei de Licitaes - Lei 8666/93, art. 17, 2.

Apelao Cvel n 7.847/96, Rio de Janeiro, 2 Cm. Cvel, j. em 07/01/97, v.u., Rel. Des.

Luiz Odilon Gomes Bandeira - grifos nossos; no mesmo sentido, parecer do Juiz Francisco Eduardo Loureiro no Processo C.G. n 1536/96, acolhido pela Corregedoria Geral da Justia do Estado de So Paulo (D.O.E. - Poder Judicirio, Caderno I, Parte I, pg. 39, de 27/09/96); ADEMAR FIORANELLI e JERS RODRIGUES DA SILVA, Das Incorporaes, Especificao, Instituio e Conveno de Condomnio, pg. 7 (citado no parecer CG n 1536/96 acima).

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2 - Desde a inscrio da concesso de uso, o concessionrio fruir plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responder por todos os encargos civis, administrativos e tributrios que venham a incidir sobre o imvel e suas rendas. 3 - Resolve-se a concesso antes do seu termo, desde que o concessionrio d ao imvel destinao diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou descumpra clusula resolutria do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza. 4 - A concesso de uso, salvo disposio contratual em contrrio, transfere-se por ato inter vivos, ou por sucesso legtima ou testamentria, como os demais direitos reais sobre coisas alheias, registrando-se a transferncia. Todavia, a tese, embora sedutora, no resiste a uma ponderao mais detida sobre a natureza jurdica e a extenso dessa espcie de trespasse de uso da propriedade pblica (e tambm da propriedade privada, que no nos interessa aqui tratar). De feio contratual (portanto, bilateral, com direitos e obrigaes recprocas), a concesso de direito real de uso de imvel pblico torna acessvel ao particular seu uso sem os percalos da enfiteuse, as inconvenincias da locao (para a Administrao Pblica), a precariedade das permisses e cesses de uso e a inflexvel natureza da concesso de uso. Ela vantajosa para a Administrao, que deve sempre preferir essa forma de utilizao ao invs de dispor do patrimnio imobilirio, atravs da venda ou doao, mas sempre depender de autorizao legal e de licitao.38 Todavia, essa peculiar fruio de imvel pblico s pode ser conferida para os bens dominicais, sendo incompatvel para os bens de uso comum ou especial, enquanto destinados aos fins precpuos39. Estes ltimos reclamariam prvia desafetao para a concesso exclusiva do uso, porque a utilizao das vias pblicas (bens de uso comum), por exemplo, no uma mera possibilidade, mas um poder legal exercitvel erga omnes, no podendo a Administrao impedir o trnsito de pessoas de maneira estvel, a menos que desafete a via.40 E, como se sabe, a desafetao de uma rua, ainda que precedida de autorizao legislativa, deve conter um elemento fundamental: ter perdido, de fato, sua utilizao pblica, seu sentido de via de circulao, ter se tornado desabitada. No basta a lei para desafet-la. preciso atender ao interesse
38 39

HELY LOPES MEIRELLES, Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros, 20 ed., pg. 441. RICARDO PEREIRA LIRA, A Concesso do Direito Real de Uso, RDA, vol. 163 -

janeiro/maro - 1986, pg. 20; MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, Uso Privativo de Bem Pblico por Particular, RT, 1983, pg. 23; SRGIO FERRAZ, A Alienao de Bens Pblicos na Lei Federal de Licitaes, RDA, vol. 198, out./dez. - 1994, fls. 54.
40

JOS AFONSO DA SILVA, Curso de Direito Constitucional Positivo, 6 ed., 1990, Revista

dos Tribunais, pg. 212.

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pblico, como qualquer ato administrativo, sem o qual haver fundamento para contestar a transmudao operada pela lei ordinria que promove a desafetao.41 Alm disso, algumas caractersticas que informam essa modalidade de uso so prejudiciais aos interesses da Administrao, favorecendo o particular, haja vista que a concesso de direito real de uso no est impregnada da totalidade dos princpios publicsticos, derrogatrios e exorbitantes do direito comum que deveriam compor a relao entre o Poder Pblico e os particulares, em prol do interesse coletivo (precariedade e unilateralidade). Para RICARDO PEREIRA LIRA, o direito real gerado pela concesso de uso de terreno pblico, ainda quando possa ser considerado um direito real administrativo, no resolvel ao nuto da administrao, discricionariamente, mas apenas naquelas hipteses expressamente previstas no art. 7, 3, do Decreto-lei n 271, de 28 de fevereiro de 1967: dar o concessionrio destinao diversa da prevista no ttulo; descumprir o concessionrio clusula contratual cujo inadimplemento tenha por conseqncia a resoluo do ajuste. Assim, o concessionrio tem direito posse, uso, administrao e fruio do terreno durante o prazo da concesso, bem como, quando finda esta, de ser indenizado, salvo disposio em contrrio, pelas acesses e benfeitorias realizadas no imvel concedido, com direito de reteno, que deriva dos efeitos dessa posse.42 Ademais, esse instituto estigmatizado por uma finalidade no individualista.43 Com efeito, anota CAIO TCITO tratar-se de modalidade de direito real resolvel que no absorve nem extingue o domnio pblico, constitui-se por uma fruio qualificada de interesse social, e tem como escopo uma atividade especfica de acentuado teor social, e no a mera fruio de interesse privado, importando o desvio de finalidade na extino do direito, mesmo antes de seu termo.44 Na concesso de direito real de uso de ruas, praas, espaos livres, reas verdes e institucionais para a formao dos loteamentos fechados, impera o desejo dos moradores na sua utilizao privativa, de cunho individual (sossego, segurana e conforto pessoais), contrapondo o interesse privado ao coletivo, porque essas reas pblicas esto vocacionadas ao uso comum do povo. Logo, essa modalidade de concesso no se presta a ser utilizada para os bens de uso comum, que pressupem a universalidade, a impessoalidade e a gratuidade de uso, sem contraprestao pecuniria ou indenizao ao particular, alm do que ...o princpio geral que rege a utilizao dos
41

JOS AFONSO DA SILVA, Direito Urbanstico Brasileiro, 2 ed., 1995, Malheiros, pg.

184; SRGIO FERRAZ, Revista da Procuradoria-Geral do Estado - RPGE, Rio de Janeiro, 18/9-21, apud LCIA VALLE FIGUEIREDO, Curso de Direito Administrativo, Malheiros, 1994, pg. 351; TOSHIO MUKAI, Impossibilidade Jurdica da Desafetao Legal de Bens de Uso Comum do Povo, na Ausncia de Desafetao de Fato, RDP, vol. 75, jul./set. 1985, pgs. 246/249.
42 43

RICARDO PEREIRA LIRA, ob. cit., pgs. 25 e 29 - grifos nossos Decreto-lei 271/67, art.7,caput:: ...para fins especficos de urbanizao, industrializao, Concesso Real de Uso - Terras Pblicas - Autorizao, RDA, vol. 150, outubro

edificao, cultivo da terra, ou outra utilizao de interesse social


44

/dezembro - 1982, pg. 213 - grifos nossos.

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bens de uso comum o de que o uso de um seja transitrio e precrio, no impedindo o uso dos demais.... 45

VIOLAO AO ART. 17 DA LEI 6766/79 E AO ART. 180, VII, DA CONSTITUIO DO ESTADO DE SO PAULO
O fechamento desses loteamentos traduz-se na tentativa de burlar a Lei de Parcelamento do Solo Urbano e, em especial, no Estado de So Paulo, de contornar a vedao urbanstica imposta pela respectiva Constituio. Nos termos do art. 17 da Lei 6766/79, o loteador no poder alterar a destinao dos espaos livres de uso comum, as vias e praas, as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos constantes do projeto e memorial descritivo (art. 9, 2, III e IV). Esse dispositivo tambm obriga o Municpio, que recebe essas reas quando do registro do loteamento (art. 22), porque os bens pblicos adquiridos com a implantao do projeto de loteamento urbano guardam consigo, por razo ontolgica, afetao especfica ao interesse pblico reconhecido pelo Municpio ao aprovar o projeto.46 Como a lei federal s trata dos loteamentos convencionais, abertos, com espaos e reas pblicas franqueadas ao acesso de todos, a aprovao pelo Municpio dos loteamentos fechados no lcita, pois no lhe preside o princpio da legalidade, nem a legislao municipal editada para tratar do assunto lhe d foros de legitimidade, porque a matria, por sua natureza condominial, da competncia da Unio.47 Por outro lado, incide a vedao do art. 180, VII, da Constituio do Estado de So Paulo que, ao legislar concorrentemente com a Unio sobre direito urbanstico (art. 24, I, 1 a 4, CF), dispe que: Art. 180 - No estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano, o Estado e os Municpios asseguraro: VII - as reas definidas em projeto de loteamento como reas verdes ou institucionais no podero, em qualquer hiptese, ter a sua destinao, fim e objetivos originariamente estabelecidos alterados. (grifos nossos) Trata-se de norma cogente, autnoma, auto-aplicvel, que est conforme o Sistema Constitucional Federal e em consonncia com a Lei Federal 6.938, de 31.8.81, dispondo sobre a Poltica Nacional do Meio Ambiente,
45

JOS CRETELLA JNIOR, Tratado do Domnio Pblico, 1 edio, Forense, 1984, pg. ROBERTO BARROSO, in RDA, vol. 194, pgs. 54-62, out./dez. 1993 - grifos nossos; no

328.
46

mesmo sentido, acrdo do TJRJ, 1 Cm. Cvel, Rel. Desemb. C.A. Menezes Direito, v.u., j. em 14/09/93, in RDA, vol. 193, pgs. 287-289, jul./set. 1993.
47

JOS AFONSO DA SILVA, Direito Urbanstico Brasileiro, 2 ed., Malheiros, pg. 316;

DIGENES GASPARINI, Loteamento em Condomnio, RDP, vol. 68, pg. 319, out./dez. 1983.

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enunciando princpios, garantindo o equilbrio ecolgico, o meio ambiente, patrimnio pblico a ser necessariamente assegurado e protegido, tendo em vista o uso coletivo. 48 Esse princpio protetivo vincula o Municpio, por disposio expressa do art. 144 da Constituio Estadual.49 No por outra razo que, de maneira reiterada e pacfica, tanto por ao direta quanto por meio das aes civis pblicas ajuizadas pelo Parquet, o Tribunal de Justia Bandeirante tem decidido pela inconstitucionalidade das leis municipais que desafetam e/ou autorizam a alienao ou uso privativo de reas verdes e institucionais de loteamentos. Reconheceu-se judicialmente a impossibilidade de desafetao desses bens50, ainda que seja para fins de educao, como a construo de escola pblica municipal (JTJ-LEX 152/273), posto que so bens inalienveis a qualquer ttulo (RT 318/285). Julgou-se pela impossibilidade de concesso de direito real de uso51, mesmo que no tenham sido implantados os parques, jardins, reas verdes e afins, porque a tutela ecolgica se faz no s em relao situao ftica presente, mas tambm visando a implantao futura dos melhoramentos ambientais.52 As reas pblicas de um loteamento (espaos livres de uso comum, reas verdes, vias, praas, reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos), visam a atender s necessidades coletivas urbanas. Algumas esto voltadas circulao de veculos, pedestres e semoventes (vias urbanas). Outras destinam-se ornamentao urbana (fim paisagstico e esttico), tm funo higinica, de defesa e recuperao do meio ambiente, atendem circulao, recreao e ao lazer (praas, jardins, parques, reas verdes e de lazer).
48

TJSP, Ao Direta de Inconstitucionalidade n 17.067-0, So Paulo, j. em 26/05/93, v.u., Art. 144 - Os Municpios, com autonomia poltica, legislativa, administrativa e financeira

Rel. Des. Bueno Magano, in JTJ vol. 150, pg. 272.


49

se auto-organizaro por Lei Orgnica, atendidos os princpios estabelecidos na Constituio Federal e nesta Constituio.
50

Ap. Cvel 205.577-1 - Presidende Venceslau - 3 Cm. Civil TJSP, Rel. Des. Alfredo Mi-

gliore, j. 07/06/94, v.u. in JTJ/LEX 161/130; A. Dir. Inconst. 17.067-0 - So Jos dos Campos - Sesso Plenria do TJSP, Rel. Des. Bueno Magano, j. 26/05/93, v.u. in JTJ/LEX 150/270; A. Dir. Inconst. 16.500-0 - Quat - Sesso Plenria do TJSP, Rel. Des. Renan Lotufo, j. 24/11/93, m.v. in JTJ/LEX 154/266; TJRJ, 1 Cm. Cvel, Rel. Desemb. C.A. Menezes Direito, v.u., j. em 14/09/93, in RDA, vol. 193, pgs. 287-289, jul./set. 1993.
51

Apelao n 192.179-1/7 - Birigui - 1 Cm. Civil, Rel. Des. Alexandre Germano, j. 03/08/93,

v.u.; Apelao 201.894-1/8 - Birigui - 6 Cm. Civil, Rel. Des. Melo Colombi, j. 03/02/94, v.u.; Apelao 223.202-1/2 - Birigui - 1 Cm. Civil, Rel. Des. Roque Mesquita, j. 28/03/95, v.u; Apelao n 270.573-1/3 - Dracena - 1 Cmara de Direito Pblico, Rel. Des. Ruy Coppola, j. 05/03/96, v.u..
52

Ap. Cvel 167.320-1/3, 5 Cm. Civil TJSP, Rel. Des. Marco Csar, j. 07/05/92, v.u., in RT

684/79-80 ou RJTJESP-LEX 138/26.

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Assim, o fechamento das vias de circulao, por ato do loteador ou associao de moradores, com ou sem aprovao do Municpio, vulnera o art. 17 da Lei 6766/79 e o art. 180, VII, da Carta Paulista, na medida em que, subtraindo-as da fruio geral, altera a destinao, os objetivos e a finalidade congnitos dessas reas, predispostas que esto para atender ao pblico indistintamente. SRGIO A. FRAZO DO COUTO esclarece que a destinao de reas pblicas pelo loteador imposio legal para atender s necessidades da comunidade: "Assim como se exige do empresrio o destaque de parte de sua gleba para a implantao de equipamentos urbanos, impe a Lei, no mesmo dispositivo, a separao de reas destinadas a equipamentos comunitrios, entendidas essas como reas reservadas a estabelecimentos educacionais, culturais, de sade, de lazer e similares, cujas consideraes mais detalhadas faremos adiante, esclarecendo desde j, no entanto, que mencionados equipamentos desempenharo papel de grande importncia para o equilbrio scio-poltico-cultural-psicolgico da populao e como fator de escape das tenses geradas pela vida em comunidade" (...) "Esses equipamentos, como a prpria expresso d a entender, serviro comunidade que habitar os lotes criados pelo parcelamento urbano e, por isso mesmo, devero ser porporcionais densidade de ocupao prevista para a gleba, tendo por fim satisfazer s necessidades assistenciais e hedonsticas da coletividade." (...) "Equipamentos comunitrios vm a ser, portanto, os aprestos do sistema social da comunidade previstos para atender a suas necessidades de educao, cultura, sade e lazer." 53 Mesmo na hiptese em que o loteamento concebido com as reas pblicas dispostas para fora de seu permetro, ficando somente com as ruas em seu interior, para a circulao restrita aos moradores, ainda assim o fechamento das vias pblicas no encontra ressonncia em nosso ordenamento jurdico. que o conceito de rea institucional - expresso referida na Carta Paulista - comporta exegese mais ampla, cuja latitude foi delineada na Ao Direta de Inconstitucionalidade n 16.500-0, julgada aos 24/11/93 em sesso plenria do TJSP. Com efeito, voto vencedor do Desembargador ALVES BRAGA afirmou que "as reas verdes, no obrigatoriamente matas, podem se destinar a preservao da vegetao j existente ou reservadas ao lazer da populao, com a implantao de gramados, bosques ou jardins. Desde que assim

53

"Manual Terico e Prtico do Parcelamento Urbano", Editora Forense, 1981, pgs. 64/72 -

grifos nossos.

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institudas por lei, passam a ser, inequivocadamente, reas institucionais, complemento do equipamento urbano". 54 Nesse mesmo julgado, com base no parecer da Procuradoria-Geral de Justia, afirmou o Relator Desembargador RENAN LOTUFO que: "As reas destinadas implantao de equipamento urbano e comunitrio e os espaos livres de uso pblico so reas institucionais. Como salienta DIGENES GASPARINI em parecer anexado aos autos da Ao Direta de Inconstitucionalidade n. 17.067-0, "as reas institucionais so as consagradas, por fora de lei, pelo loteador, a fim comunitrio e de utilidade pblica" Como visto, trata-se aqui de rea destinada a sistema de lazer, destacada das reas reservadas ao sistema de circulao, tais como ruas, praas e avenidas. rea reservada para fim especfico comunitrio e de utilidade pblica, como o lazer".55 Desse importante acrdo se extrai, mais, a concluso de que, por fora do sistema legal brasileiro (Decreto-lei 58/37 e Decreto 3.079/38, depois Decreto-lei 271/67 e, finalmente, a Lei 6.766/79), a destinao dada pelo loteador acaba por caracterizar instituio56, no sentido que lhe confere DE PLCIDO E SILVA, em seu "Vocabulrio Jurdico", Editora Forense, Vol. II.57 Conclui-se que as ruas (espcies de vias de circulao) so tambm reservas institucionais do loteamento, porque objetivam atender a uma necessidade pblica de circular. Prestam-se a exercitar os direitos de locomoo inatos ao homem (ir e vir), de permanecer no local, como expresso do direito de reunio, e de estacionar veculos, respeitadas as vedaes da legislao de trnsito. No se nega que h, efetivamente, um uso especial conferido a um morador de uma rua ou ocupante de imvel fronteirio via pblica, quando se lhe garante continuamente, por exemplo, o acesso ao seu imvel, mediante abertura de porta sobre a via pblica, o despejo de guas pluviais e servidas, a abertura de janelas sobre a via, para receber luz, ar, etc. Mas nem por isso se est diante de fenmeno diverso do uso geral referente aos demais particulares, visto que no varia a substncia do fato com sua repetio.58

54 55 56 57

JTJ-LEX 154/266-275 - grifos nossos. idem, pg. 269 - grifos nossos. ibidem, pg. 267. "INSTITUIO. Em sentido estrito, calcado em sua acepo de ato de dispor ou de ao

de estabelecer, exprime ainda o sentido de imposio ou deliberao de encargos a respeito de certos bens ou de mnus pblicos. Assim se entende a instituio do bem de famlia ou a instituio de nus ou encargos sobre os imveis,..." - grifos nossos

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Da ser inconcebvel a posse dos bens de uso comum pelo usurio, que s tem mera deteno fsica59. Tambm se mostra inadmissvel a existncia de ruas particulares60 e juridicamente impossvel a instituio de condomnio, base da Lei 4.591/64, em rua ou loteamento regular.61 Justifica-se, assim, o combate aos loteamentos fechados implantados na orla martima, que inviabilizam seu acesso a qualquer pessoa estranha ao empreendimento, que no seja proprietria de lote, privatizando as praias do nosso litoral. Nesses casos, alm dos princpios acima lembrados, aplica-se uma legislao especfica que assegura a livre acessibilidade s praias, por qualquer do povo. Falamos da lei federal que instituiu o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro (Lei 7661, de 16/05/88)62 e, na seara estadual, do dispositivo da Constituio do Estado de So Paulo que assegura esse direito de acesso e exige providncias do Ministrio Pblico para sua garantia.63 verdade que se tolera a utilizao exclusiva da via pblica ou com perturbao de seu uso comum pelo povo, mas de forma temporria, mediante autorizao do Poder Pblico, como nas competies desportivas de rua (corrida de So Silvestre, em So Paulo). Admite-se a utilizao com exclusividade, de maneira permanente, embora precria, no uso especial que se permite ou concede sem embaraar a utilizao normal da via pblica pelo povo, desde que traga alguma utilidade para a populao, como acontece para a instalao de bancas de jornais nos passeios, de feiras-livres nas ruas e dos boxes dos mercados municipais.
58

CINO VITTA, Diritto Amministrativo, 3 ed., 1949, vol. I, pg. 215, apud JOS CRETELLA

JNIOR, Tratado do Domnio Pblico, 1 ed. , Forense, 1984, pg. 171.


59

JOS AFONSO DA SILVA, Direito Urbanstico Brasileiro, Malheiros, 2 ed., pg. 195;

JOS CRETELLA JNIOR, Tratado do Domnio Pblico, 1984, 1 ed., Forense, pg. 327; TJMG, RDA 69/231.
60

JOS AFONSO DA SILVA, ob. cit., pg. 197; HELY LOPES MEIRELLES, Direito Municipal BIASI RUGGIERO, Condomnio Fechado - Loteamento Burlado, in Revista do Advogado

Brasileiro, 7 ed., 1994, Malheiros, pg. 403.


61

n 18, junho/1985, pg. 29; STF, RE 100.467-3, j. em 24/04/84, DJU de 01/06/84, pg. 8.733; Conselho Superior da Magistratura de So Paulo, Acrdo n 17.628-0/2, Bauru, D.O.J. 26/08/93; RT 587/137, 589/141 e 598/265.
62

Art. 10. As praias so bens pblicos de uso comum do povo, sendo assegurado, sempre,

livre e franco acesso a elas e ao mar, em qualquer direo e sentido, ressalvados os trechos considerados de interesse de segurana nacional ou includos em reas protegidas por legislao especfica. (...) 1. No ser permitida a urbanizao ou qualquer forma de utilizao do solo na Zona Costeira que impea ou dificulte o acesso assegurado no caput deste artigo. (...) 2. A regulamentao desta lei determinar as caractersticas e as modalidades de acesso que garantam o uso pblico das praias e do mar.
63

Art. 285 - Fica assegurado a todos livre e amplo acesso s praias do litoral paulista. (...)

1 - Sempre que, de qualquer forma, for impedido ou dificultado esse acesso, o Ministrio Pblico tomar imediata providncia para a garantia desse direito. (...) 2 - O Estado poder utilizar-se da desapropriao para abertura de acesso a que se refere o caput.

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Mas isso no deve importar na privatizao do uso dos espaos pblicos em detrimento da coletividade (cujo prejuzo se presume, ao ser colocada margem dessa utilizao), ainda que com a anuncia das Prefeituras, o que s beneficia uns poucos habitantes, atribuindo-lhes privilgios, instituindo verdadeiros guetos. A essa prtica contrape-se comando verticalmente superior que prope, como objetivo fundamental da Repblica, a reduo das desigualdades sociais e a erradicao da marginalizao (CF, art. 3, III) e, como garantias fundamentais da pessoa humana, insculpidas na Carta Magna e de aplicao imediata (art. 5, caput, XV, XVI e 1), o direito de circular -- ir e vir (viajar e migrar) -- e tambm o de permanecer (para exercer o direito de reunio e de estacionar), pois em matria de bens terrestres, de uso comum, no Brasil, a utilizao de quisque de populo compreende o trnsito e o estacionamento, podendo este ser momentneo - parar - e prolongado - estacionar... 64 A liberdade de locomoo consiste no poder que todos tm, sem necessidade de pedir autorizao, de dirigir suas atividades e de dispor de seu tempo, como bem lhes parecer, em princpio, cumprindo-lhes, entretanto, respeitar as medidas impostas pela lei, no interesse comum, e abster-se de atos lesivos dos direitos de outrem.65 H que se ressaltar, mais, ser de duvidosa constitucionalidade lei que estabelea limitaes ao direito de locomoo no territrio nacional, em tempo de paz, s possvel de ser editada em tempo de guerra, desde que no elimine a liberdade como instituio.66 Vale sempre lembrar, para o remate, que o princpio vigente na utilizao dos bens de uso comum o de que o uso de um seja transitrio, precrio, compatvel com a destinao do bem (de servir a todos), sem obstar a fruio dos demais.67

POSICIONAMENTO NA JURISPRUDNCIA
Ao analisar os genunos casos de condomnios regidos pela Lei 4.591/64, nossos tribunais no tm dado outra interpretao que no a sua submisso ao referido diploma legal. Assim, j se reconheceu que onde havia um empreendimento dotado de apenas uma via de acesso, com cercas divisrias nos seus limites, sem prolongamentos das ruas internas e sem expresso reconhecimento de que tais vias seriam de domnio municipal, estar-se-ia diante de um condomnio fechado.68
64 65

JOS CRETELLA JNIOR, Tratado do Domnio Pblico, 1 ed. , Forense, 1984, pg. 326. EDUARDO ESPNOLA, Constituio dos Estados Unidos do Brasil (18.9.46), Rio, Freitas

Bastos, 1952, vol. 2, pg. 562, apud JOS AFONSO DA SILVA, Curso de Direito Constitucional Positivo, 6 ed., 1990, Revista dos Tribunais, pg. 211.
66 67

JOS AFONSO DA SILVA, ob. e pg. cit. CRETELLA, Tratado..., 1 ed., Forense, 1984, pg. 328; MARIA SYLVIA ZANELLA DI Apelao n 361.642/3, Ribeiro Preto, 1 Cm. do 1 TACSP, j. em 03/11/86, v.u., Rel.

PIETRO, Uso Privativo de Bem Pblico por Particular, RT, 1983, pg. 2.
68

Juiz Celso Bonilha.

22

Decidiu-se que no condomnio fechado regulado pela Lei 4.591/64, as partes comuns so de uso dos condminos, no sendo lcito Prefeitura, revogando portaria anterior, grav-las como bem pblico.69 Noutra linha de anlise, ora sob o aspecto da cobrana de contribuies para o custeio dos gastos com os servios prestados aos proprietrios de lotes nos loteamentos fechados, encontramos certo dissdio entre os julgados. Aresto do TJSP, conhecendo de cobrana de contribuies de todos os proprietrios de lotes, por associao de moradores, para a cobertura de gastos com a segurana, manuteno, captao, aduo de reservatrio e distribuio de gua, em loteamento convencional, deu pela legalidade de referida cobrana, embora tivesse o relator do acrdo reconhecido expressamente ser inconcilivel o loteamento denominado fechado com o domnio pblico de certas reas (vias pblicas e reas de lazer), pois o fechamento inviabiliza o uso, pelo pblico em geral, daquelas reas, que so, por expressa definio legal, de uso comum do povo (art. 66, I, do CC).70 Deciso contrria foi proferida pelo Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, cuja ementa oficial assim est redigida: PROCESSO SUMRIO - Loteamento - Associao de Moradores - Cobrana de Contribuies - Cuidando-se de simples loteamento, onde inexiste co-propriedade das denominadas partes comuns, em contraposio propriedade individual, como parte inseparvel desta ltima, inexiste condomnio, juridicamente considerado - Por tais razes no se aplicam ao caso as disposies da lei n 4.591/64, por fora do art. 3 do Dec.-lei n 271/67, no apenas porque abrogado pela lei n 6766/79, como ainda por no ser auto-aplicvel tal dispositivo legal, porquanto a regulamentao determinada em seu pargrafo 1 jamais foi feita. Sendo a autora, ademais, mera Associao de Moradores, no pode obrigar aos residentes e proprietrios, no loteamento, a ela se filiarem, nem impor-lhes contribuies, pois no se cuida, no caso, de obrigao propter rem, mas simplesmente pessoal, de quem deseja associar-se ou manter-se tal. Carncia proclamada - Provimento ao recurso.71

69

Mand. de Seg. n 228 - reexame - Parati, 7 Cm. Cvel do TJRJ, j. em 19/06/79, v.u., Rel.

Des. Pinto Coelho - in Revista de Direito Civil, vol. 17, pgs. 236/237, tambm publicado na Revista de Direito Imobilirio, vol. 7, pgs. 82/83.
70

Apelao Cvel n 256.210.2/9, So Paulo, 14 Cm. Civil do TJSP, j. em 04/04/95, v.u.,

Rel. Des. Ruiter Oliva, in RT 718/133; no mesmo sentido, admitindo a cobrana e a existncia de conveno a respeito da manuteno dos servios, Apel. Cvel n 11.863/93, 6 Cm. do TARJ (Cvel), j. 16/11/93, Rel. Juiz Nilson de Castro Dio, in RT 706/161.
71

Apelao Cvel n 7.847/96, Rio de Janeiro, 2 Cm. Cvel, j. em 07/01/97, v.u., Rel. Des.

Luiz Odilon Gomes Bandeira.

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Nessa mesma linha um acrdo do 1 TACSP versando sobre ao de cobrana de dvida por sndica e administradora de um condomnio institudo num loteamento convencional, em face de um suposto condmino, entendeu pela ilegalidade da instituio do condomnio e respectiva conveno, por ausentes os requisitos do Cdigo Civil para o condomnio ordinrio, bem como os da Lei de Condomnio, sendo indevida a cobrana da verba de custeio de obras.72 O Superior Tribunal de Justia, negando provimento a agravo de instrumento tirado contra deciso que indeferiu recurso especial, reproduziu ementa de interessante acrdo do tribunal carioca que versava sobre esse tema: COBRANA DE TAXA POR ASSOCIAO DE PROPRIETRIOS DE LOTEAMENTO URBANO. RECUSA DE PAGAMENTO POR QUEM NO QUER SER ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. Inexistindo condomnio em sua configurao jurdica, admite-se que a associao formada com a instituio do loteamento, possa cobrar dos adquirentes dos lotes, a contribuio relativa aos servios de segurana e conservao de benfeitorias de uso comum, desde que nas escrituras de aquisio dos imveis conste a obrigatoriedade da participao na associao. A adeso ocorre com o negcio jurdico da compra e venda, condicionado a essa aceitao. Dessa forma, o adquirente j sabe que tem de suportar esse nus, e ao comprar o lote, manifesta a sua vontade positivamente, no sentido da participao associativa. Mas se o loteamento j estava de h muito estabelecido, os titulares dos lotes no podem ser constrangidos ao pagamento da taxa, visto ser inconstitucional a participao compulsria em associao, ainda que esta seja destinada a prestar servios que direta ou indiretamente os beneficiem. No caso dos autos, os prprios estatutos prevem que aqueles que desejem integrar a sociedade, manifestem a sua vontade, mediante termo de adeso. Inexiste lei obrigando ao pagamento dessa contribuio, em face da derrogao do D.L. n 271/67 pela Lei 6.766/1979, que disciplinou, totalmente, a matria relativa aos loteamentos urbanos, no sendo assim possvel invocar o art. 3 do aludido Dec.-lei n 271/67, o qual determinava que os loteamentos eram assemelhados aos condomnios, incidindo a Lei n 4.591/64, j que o loteador era equiparado ao incorporador, e os compradores aos condminos. E, alm disso, esse dispositivo carecia de regulamentao, conforme exigido em seu pargrafo 1, e ela nunca foi feita. A associao deve ser oriunda de manifestao de vontade, no podendo ser
72

Apelao n 315.141, Jundia, 4 Cm., j. em 05/10/83, v.u., Rel. Juiz Paulo Henrique.

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obrigatria, consoante o disposto no inciso XX do art. 5, da Constituio Federal.73 Sob a tica do fechamento de vias pblicas de loteamentos, encontramos harmonia entre os julgados. Deciso trintenria do antigo Tribunal de Alada de So Paulo negou segurana em sede de agravo de petio a um loteador da Ilha Porchat, de uma cidade praiana paulista, que atacava ao da Prefeitura em promover a retirada de porteira e guarda colocadas entrada da ilha, pelo loteador, para evitar o acesso de pessoas estranhas ao loteamento. Entendeu o Tribunal que o ato da Municipalidade foi legal, praticado para a salvaguarda de bens de seu patrimnio adquirido com a aprovao do loteamento.74 A colocao, por associao de moradores, de portes na rua de um bairro, fechados a cadeado, e de guarita com vigilantes que paravam veculos, anotavam placas e indagavam sobre o destino de seus ocupantes ou de pedestres foi tida como ilegal pelo TJSP. O acrdo sustentou a prevalncia do princpio da reserva legal (inexiste lei que obrigue qualquer pessoa a se identificar perante vigias particulares, ou lhes dizer para onde vo), do direito intimidade (direito de no revelar seu itinerrio nem sua identificao a particular) e do direito de locomoo (art. 5, II, X, XV, CF), defendendo um sistema de vigilncia como a guarda noturna que, existente em muitos Municpios, antiqssima e jamais foi questionada sua licitude. O que no pode a r fazer com que seus vigilantes importunem pessoas ou as impeam de ingressar no bairro.75 Deciso do TJSP entendeu como legal o ato do Municpio que restabeleu o acesso a uma praia (retirada de obstculos), no litoral da Cidade de Guaruj, impedido mediante colocao de cancela e guarita, com vigilantes, por associao de proprietrios de lotes de loteamento convencional fechado. Acentuou o aresto que a postura adotada para preservar a segurana de moradores do loteamento no pode colidir com os direitos individuais dos demais cidados, alm do que defeso apelante exercer poder de polcia para averiguao de pessoas que pretendam adentrar na rea em que se localiza o condomnio, como tambm asseverou o voto vencedor do revisor Desembargador Godofredo Mauro que no se pode tolerar a criao de loteamentos fechados que compreendam praias, com o fito de torn-las privilgios de poucos.76

73

Agravo de Instrumento n 64.698-0 - Rio de Janeiro - Registro n 95/00069326, Relator Agravo de petio n 66.575, So Vicente, 2 Cm. Civil do Tribunal de Alada, j. em Apelao Cvel n 190.495-1/4, Capivari, 2 Cm. Civil do TJSP, j. em 08/06/93, v.u., Rel. Apelao Cvel n 210.012-1/5, Guaruj, 7 Cm. Civil de Frias C do TJSP, j. em

Ministro Fontes de Alencar, j. 17/06/96, Dirio da Justia de 01/07/96, pg. 24.278.


74

06/04/64, v.u., Rel. Juiz Andrade Junqueira, in RT 359/425.


75

Des. Silveira Paulilo.


76

29/04/94, v.u., Rel. Des. Rebouas de Carvalho; no mesmo sentido, Apelao Cvel n 225.629-1/5, Guaruj, 4 Cm. Civil do TJSP, v.u., j. 16/02/95, Rel. Des. Aguilar Cortez.

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Estas decises, dentre outras77, ratificam as concluses deste trabalho sobre a ilicitude dos loteamentos fechados e, por extenso, do fechamento de vias e espaos pblicos de uso comum do povo. So Paulo, 22 de janeiro de 1998.

Jos Carlos de Freitas


1 Promotor de Justia de Habitao e Urbanismo Comarca de So Paulo

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CONDOMNIO - Inexistncia - Loteamento comum regido pela Lei 6.766/79 - Conveno Irregularmente instituda e registrada - Cobrana de despesas condominial Inadmissibilidade - Ao improcedente (1 TACivSP - Ement.) RT 589/141 CONDOMNIO - Inexistncia de constituio - Cobrana de despesas condominiais Loteamento no transformado em condomnio - Carncia da ao (1 TACivSP - Ement.) RT 587/137 CONDOMNIO - Pretendida constituio em rua de acesso de loteamento - Inadmissibilidade (STF - Ement.) RT 598/265

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