O CRDITO IMOBILIRIO NO BRASIL

O CRDITO EM OUTROS PASES

PAS EUA INGLATERRA ALEMANHA FRANA ESPANHA CHILE BRASIL TOTAL Crdito Privado / PIB 160% 110% 105% 87% 80% 70% 35% Crdito Imobilirio / PIB 68% 75% 45% 28% 45% 20% 2% Outros Crditos / PIB 92% 35% 60% 59% 35% 50% 33%

A DEFASAGEM BRASILEIRA EST CONCENTRADA NO CRDITO IMOBILIRIO 2

CARACTERSTICA ESSENCIAL DO CRDITO IMOBILIRIO

Entre todos os mercados de crdito, o CRDITO IMOBILIRIO, pelo prazo longo , destacadamente, O MAIS SENSVEL TAXA DE JUROS. As taxas de juros do crdito imobilirio privado so aproximadamente:

Na Europa - 3% ao ano; Nos EUA 5% ao ano

No Brasil 12% ao ano;

3

FONTES DE RECURSOS NO BRASIL

FGTS - R$ 156 bilhes POUPANA R$ 173 BILHES CRI R$ 5 BILHES TOTAL R$ 328 BILHES O TOTAL corresponde a 13% do PIB
4

FGTS
Depsitos + Patrimnio Lquido = R$ 156 bilhes Operaes de Crdito R$ 77 Bilhes Ttulos Pblicos em Carteira R$ 64 Bilhes (valores em dezembro de 2006)

POUPANA
Saldo de Poupana R$ 173 bilhes Saldo Aplicado em Crdito Imobilirio R$ 50 bilhes Compulsrio e outras destinaes R$ 120 bilhes

1 CONCLUSO

Existem quase 180 bilhes do SFH aplicados em Ttulos Pblicos e em outras finalidades.

necessrio aplicar parcelas maiores dos recursos do FGTS e da Poupana em Crdito Imobilirio.

A CONJUNTURA
A SELIC declinou e est em 11,25% ao ano. O Pas est crescendo e a poupana est crescendo mais ainda (15% no ano at setembro). A Taxa de Juros do Crdito Imobilirio caiu de 12% ao ano para 10,4% ao ano. Essa Taxa mais a TR (1,5%) totaliza 11,9% ao ano. A SELIC pela primeira vez em muitos anos tornou-se inferior taxa do Crdito Imobilirio Privado. Os prazos de amortizao foram ampliados de 15 anos para 25 e 30 anos. O Crdito Imobilirio no Brasil est crescendo como nunca.

Ento est tudo bem?

Se o Banco Central prosseguir reduzindo a SELIC a taxa de juros do crdito imobilirio continuar a cair?

VIABILIDADE DE TAXAS DE JUROS PARA O AGENTE FINANCEIRO

Taxa de Juros do Financiamento (nominal aa) Custo Financeiro da Poupana Custo Operacional Margem Bruta = Base de Clculo dos Impostos A (B+C) Impostos (35% x D) Margem Lquida aps Impostos (D E) VIABILIDADE

12%

11%

10%

9%

8%

7%

6%

6%

2%

4%

3%

2%

1%

0%

-1%

-2%

1,40%

1,05%

0,70%

0,35%

0,0%

-0,35%

-0,70%

F G

2,60%

1,95% VIVEL

1,30%

0,65%

0, 0%

-0,65%

-1,30%

INVIVEL (*)

10

2 Concluso
Nas condies atuais impossvel ao Agente Financeiro reduzir a taxa de juros do crdito imobilirio para menos de 10% ao ano, mesmo que a SELIC continue caindo.

11

E o Mercado Habitacional?
Ser possvel atender s famlias com renda entre 5 e 10 salrios mnimos com juros de 10% ao ano? O tamanho da demanda efetiva por habitaes com juros de 10% ao ano permite a expanso do crdito imobilirio para 10% do PIB? O que faltar primeiro? Demanda ou Recursos?

12

O Comprador aceita comprar qualquer imvel?

Taxa de Juros Financiamento Sistema de Amortizao e Prazo de Amortizao Comprometimento de Renda
Renda Familiar 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 10.000 ( 15 S.M.) (10 S.M. ) ( 5 S.M.) PREO Mximo 53.571 80.357 107.143 133.929 160.714 187.500 214.286 267.857 PREO / M2 PRIVATIVO 1.600 2.000 2.200 2.400 2.500 2.700 2.800 3.200 10%

80% do Preo SAC / 25 anos 25%

REA PRIVATIVA

33 40 49 56 64 69 77 89

NO DESEJADA

ACEITVEL

VIVEL

13

3 CONCLUSO
Juros anuais de 10% :

a) praticamente impedem o atendimento s famlias com renda inferior a 10 salrios mnimos

b) dificultam o atendimento das famlias com renda entre 10 e 15 salrios mnimos.

14

O Time no est ganhando

Recursos Disponveis abundantes. Crdito Imobilirio em % do PIB muito abaixo dos de outros pases inclusive os em desenvolvimento. Deficit habitacional de grandes propores. Taxas de Juros muito acima dos patamares internacionais. permitem concluir

necessrio MUDAR

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PROPOSTA DE MUDANA
MUDANA 1

CLCULO DA TR - Por Lei passa a equivaler mdia mvel semestral do IPCA

Taxa de juros da poupana passa para 4% ao ano (nominal)

Taxa de juros do FGTS passa para 1% ao ano (nominal)

16

As mudanas propostas so politicamente viveis?

INDEXADOR

TAXA DE JUROS

RENDIMENTO TOTAL

Poupana Atual Poupana Proposta

TR

1,5%

6%

7,50%

IPCA

4,0%

4%

8,00%

FGTS Atual

TR

1,5%

3%

4,5%

FGTS Proposto

IPCA

4,0%

1%

5,0%
17

Os benefcios da proposta
Garante Rendimento Real do FGTS e da Poupana para sempre. Aumenta o rendimento total atual da Poupana e do FGTS. Permite a criao do mercado secundrio - Indexador converge para o IPCA que o indexador atuarial dos Fundos de Previdncia. Reduz os juros e permite a expanso da demanda e da oferta de habitaes.

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VIABILIDADE PARA O COMPRADOR

FINANCIAMENTO = 80% do PREO Preo / m 2 pri va tiv o 1.600 2.000 2.200 2.400 2.500 2.700 2.800 3.200 Prazo 25 anos Amortizao - SAC Comprometimento de Renda - 25%

REA MXIMA DA UNIDADE (m2) TAXA DE JUROS Renda Familiar 12% 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 10.000 11% 10% 9% 8% 7% 6% 400 5 7,5 10 12,5 15 17,5 20 25
SM

29 35 43 49 56 61 67 73

31 38 45 52 60 65 71 78

33 40 49 56 64 69 77 84

36 43 52 60 69 75 82 90

39 47 57 65 75 81 89 98

43 51 62 71 82 88 97 107

47 56 68 78 90 97 107 117

POUCO DEMANDADA

ACEITVEL

VIVEL

19

Empresa busca Resultados

Nas condies atuais maior spread bruto do Agente Financeiro conduz a maiores resultados. Reduzir os juros da captao no garante a reduo dos juros na aplicao.

20

Como induzir os Agentes Financeiros do SBPE a financiar com juros menores e alcanar maiores mercados?

MUDANA 2

Introduo de Ajuste na Base de Clculo do IR e CSLL

Objetivo: EQUALIZAR o spread lquido do Agente Financeiro

aps os Impostos.

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O AJUSTE NA BASE DE CLCULO DOS IMPOSTOS

PERENTUAIS SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO APS MUDANAS

A B C D E F G H

Taxa de Juros Custo Financeiro da Poupana Custo Operacional Base de Clculo dos Impostos = A B - C
Ajuste na Base de Clculo (em % do Saldo)

12,0%

11,0%

10,0%

9,0%

8,0%

7,0%

6,0%

4% 2% 6%

4% 2% 5%

4% 2% 4%

4% 2% 3%

4% 2% 2%

4% 2% 1%

4% 2% 0%

7,43%

5,57%

3,71%

1,86%

0,00%

-1,86%

-3,71%

Base Ajustada = D + E

13,43%

10,57%

7,71%

4,86%

2,00%

-0,86%

-3,71%

Impostos = 35% x F

4,70%

3,70%

2,70%

1,70%

0,70%

-0,30%

-1,30%

Margem Lquida = D - G

1,3%

1,3%

1,3%

1,3%

1,3%

1,3%

1,3%

22

O Ponto de Vista do Fisco

ARRECADAO DE IMPOSTOS - CRDITO HABITACIONAL COM FUNDING EM POUPANA Taxa de Juros 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% EM % do ATIVO

REGIME ATUAL A B C D Base de Clculo Impostos (35%) Hiptese de Volume Aplicado Valores Devidos 4% 1,40% 100 1,40 3% 1,05% 100 1,05 2% 0,70% 100 0,70 1% 0,35% 0 0,00 0% 0,00% 0 0,00 -1% -0,35% 0 0,00 -2%
TOTAL

-0,70% 0 0,00 300 3,15

1,05 %

REGIME PROPOSTO E F F G Base de Clculo Ajustada Impostos (35%) Hiptese de Volume Aplicado Valores Devidos 7,43% 2,60% 100 2,600 5,57% 1,95% 100 1,950 3,71% 1,30% 100 1,300 1,86% 0,65% 100 0,650 0,00% 0,00% 100 0,000 -1,86% -0,65% 100 -0,650 -3,71%
TOTAL

-1,30% 100 -1,300 700 4,55

0,65 % 23

MERCADO SECUNDRIO
VIABILIDADE DOS ORIGINADORES E SECURITIZADORAS Taxa de Juros do Financiamento Custo Operacional Taxa de Juros da LCI / CRI Margem Bruta = Base do Imposto Impostos (35%) Margem Lquida aps Impostos

12%

11%

10%

9%

8%

7%

6%

B C

0,3% 7,5%

0,3% 7,5%

0,3% 7,5%

0,3% 7,5%

0,3% 7,5%

0,3% 7,5%

0,3% 7,5%

4,2%

3,2%

2,2%

1,2%

0,2%

-0,8%

-1,8%

E F

1,5% 2,7%

1,1% 2,1%

0,8% 1,4%

0,4% 0,8%

0,1% 0,1%

-0,3% -0,5%

-0,6% -1,2%

VIABILIDADE ATUAL

VIVEL

INVIVEL

24

Os Ajustes na base de Clculo viabilizam o SFI para financiamentos com juros de 8% e 9%

Taxa de Juros 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6%

Ajuste na Base de Clculo (em % do Saldo)

4,1%

2,2%

0,4%

-1,5%

-3,3%

-4,0%

-4,0%

Base Ajustada

8,3%

5,4%

2,6%

-0,3%

-3,1%

-4,8%

-5,8%

Impostos (35%)

2,9%

1,9%

0,9%

-0,1%

-1,1%

-1,7%

-2,0%

Margem Lquida

1,30%

1,30%

1,30%

1,30%

1,30%

0,88%

0,23%

VIABILIDADE

VIVEL

INVIVEL

25

O PONTO DE VISTA DO FISCO

IMPOSTO em % do Ativo

SITUAO ATUAL

TOTAL

Volume de Crditos Lastreando LCI / CRI

10

10

10

30

Valores Devidos ao IR

0,147

0,112

0,077

0,336

1,12%

SITUAO PROPOSTA

TOTAL

Volume de Crditos Lastreando LCI / CRI

10

10

10

10

10

50

Valores Devidos ao IR

0,29

0,19

0,09

-0,01

-0,11

0,45

0,90%

26

CONCLUSO
Para expandir o crdito imobilirio no Pas e alcanar os mercados a partir de 5 salrios mnimos indispensvel: Fazer a TR convergir para o IPCA; Reduzir as Taxas de Juros da Poupana e do FGTS; Reduzir as Taxas de Juros dos Financiamentos; Efetuar ajustes na base de clculo dos Impostos para equalizar os spreads lquidos.
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