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D De ep pr re ec ci ia a o o d de e b be en ns s

U Um m m m t to od do o p pa ar ra a d de et te er rm mi in na a o o
d da a d de ep pr re ec ci ia a o o d de e e ed di if fi ic ca a e es s
Osmar Sadi Nether (*)
osmarnether@net.crea-rs.org.br
A depreciao dos bens no fato novo e est presente no dia-a-dia
de todas as pessoas, seja na utilizao do automvel, da moradia, dos
equipamentos de informtica e todos os demais.
A princpio, todos os bens possuem durabilidade limitada. Sua
melhor utilizao ou eficcia ocorre enquanto novos, e, com a utilizao,
vo gradualmente perdendo caractersticas materiais, seja por desgaste,
seja por decadncia fsica dos seus componentes, at chegar ao ponto da
utilizao ser invivel economicamente. Este perodo denominamos de
vida til e quantificado usualmente em anos.
No tocante importncia da depreciao, a Legislao Brasileira (Lei
9.249/95 art. 13) prev que as empresas podem deduzir para efeito de
determinao do lucro real e da base de clculo da Contribuio Social
sobre o lucro lquido, as despesas de depreciao e amortizao de bens
mveis ou imveis, desde que estejam intrinsecamente relacionados com
a produo ou comercializao dos bens e servios.
Os planejadores econmicos necessitam conhecer informaes
relativas vida til provvel do maquinrio industrial, instrumentos,
equipamentos, instalaes e edificaes, para determinar e dimensionar o
projeto de produo e a viabilidade econmica da planta industrial.
Percebe-se a importncia do conhecimento a priori do comportamento
provvel da depreciao do capital fsico de produo no tempo.
Nos contratos de risco que as empresas seguradoras oferecem ao
mercado, em geral esto previstas indenizaes limitadas ao valor dos
bens poca do sinistro. No caso dos automveis, a importncia segurada
em geral est limitada ao valor dos mesmos no momento da contratao
do risco, portanto, limitado ao valor, j considerando a depreciao dos
mesmos, em comparao com automveis novos.
No caso dos imveis, a importncia segurada pode estar atrelada ao
valor do custo de reposio novo ou ao valor no estado que se encontra
poca da contratao, ou seja, valor depreciado em comparao com o
novo.
Porm, a determinao do valor depreciado (ou valor atual dos
bens imveis) que tem gerado, muitas vezes, "discusses acaloradas"
entre segurados e seguradoras, por ocasio da indenizao, por
divergirem dos valores calculados, sendo muitas vezes estas discusses
levadas ao Judicirio para uma soluo definitiva do impasse gerado por
interpretaes divergentes.
Para uma viso mais ampla da depreciao dos imveis e sugerir um
critrio prtico na determinao deste clculo, passamos a alguns
conceitos usuais:
A Av va al li ia a o o: : Determinao tcnica de valor de um imvel ou de um
direito sobre o imvel.
V Va al lo or r: : Expresso monetria do bem data de referncia da
avaliao.
B Be en nf fe ei it to or ri ia a: : Qualquer melhoramento incorporado permanentemente
ao solo pelo homem, de modo que no se possa retir-lo sem destruio,
fratura ou dano.
D De ep pr re ec ci ia a o o ( (D D) ): : Perda da aptido de servir ao fim a que se destina.
a de cadncia do valor intrnseca do bem. No caso das edificaes
representa perda de interesse, de comodidade, diminuio da demanda e
conseqentemente do valor.
V Vi id da a t ti il l d de e u um m b be em m ( (n n) ): : Perodo decorrido entre a data em que foi
concluda a edificao e o momento em que deixa de ser utilizado devido
necessidade de reformas de grande monta.
I Id da ad de e r re ea al l ( (x x) ): : Perodo decorrido entre a data que foi concludo o
prdio e a data de referncia da avaliao.
V Vi id da a r re em ma an ne es sc ce en nt te e d de e u um m b be em m ( (V Vr re e) ): : Tempo estimado entre a data
de referncia da avaliao e o fim da vida til (Vu).
Vu = x + Vre
V Va al lo or r r re es si id du ua al l ( (V Vr r) ): : o valor de demolio ou de reaproveitamento
de parte dos materiais no fim de sua vida til.
V Va al lo or r n no ov vo o: : o custo de reproduo de uma edificao nova. (Por
oramento). (Vn)
V Va al lo or r d de ep pr re ec ci i v ve el l ( (V Vd d) ): : o valor novo menos o valor residual.
Vd = Vn Vr
Os quadros a seguir visam ilustrar o comportamento da depreciao
e a visualizao do comportamento da depreciao pelo mtodo da linha
reta:
Q Qu ua ad dr ro o I I
R Re es su um mo o d da a d de ep pr re ec ci ia a o o
e em m e ed di if fi ic ca a e es s e e s su ua as s c ca au us sa as s
Q Qu ua ad dr ro o I II I
I Il lu us st tr ra a o o d da a
d de ep pr re ec ci ia a o o p pe el lo o
M M t to od do o d da a L Li in nh ha a R Re et ta a
Depreciao de ordem fsica: decorrente do desgaste das vrias
partes que constituem a edificao e que pode ser devido ao uso normal,
falta de manuteno ou emprego de materiais de baixa qualidade.
A depreciao de ordem fsica teve diversas formulaes como os
mtodos da linha reta (Quadro II utilizada junto ao fisco, limitado aos
percentuais fixados na Lei 9.249/95 Art. 13) e o mtodo de Ross, que
possui a seguinte formulao:
Vd
n
x
n
x
2
1
D
2
2

|
|
.
|

\
|
+ =
Ambos os mtodos combinam idade da edificao com vida til
provvel da mesma.
No entanto, o mtodo que ao nosso ver tem explicado melhor a
realidade do valor depreciado o Mtodo de Ross Heidecke, que combina
Ross com vrios estados de conservao com a seguinte formulao.
Vd x c x
n
x
n
x
2
1
1
n
x
n
x
2
1
D
2
2
2
2

|
|
.
|

\
|
|
|
.
|

\
|
|
|
.
|

\
|
+ +
|
|
.
|

\
|
+ =
onde c = Coeficiente do estado de depreciao, com definio no
quadro III a seguir:
O critrio de Heidecke considera como princpios bsicos os seguintes:
a depreciao perda de valor que no pode ser recuperada com
gastos de manuteno;
as reparaes podem apenas dilatar a durabilidade;
um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular,
enquanto que um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente.
Com base nestes princpios estabelece cinco categorias de estado de
conservao, com quatro categorias intermedirias, atribuindo a cada uma
delas coeficiente prprios, conforme o Quadro III.
importante salientar que:
O estado da edificao obtido em vistoria pormenorizada
interna e externa;
A vida til de edificaes similares dever ser objeto de estudo
especfico;
O valor residual (ou de demolio) e decorrente da composio
material, do estado da edificao e da demanda.
A tabela a seguir relaciona os cinco estados de conservao mais
utilizados, contemplando a incidncia da depreciao em termos
percentuais e o correspondente coeficiente de valor atual ou valor
depreciado da edificao, a ser aplicado sobre o valor novo.
Depreciao funcional pode ser decorrente dos fatores:
Por inadequao devido falha de projeto ou na execuo que
resultam em inadequao finalidade para a qual foi concebido. Exemplo:
residncia de padro luxo construdo em zona de padro predominante
popular Projeto mal concebido ao fim a que se destina a edificao.
Por superao devido ao surgimento de novos mtodos
construtivos ou materiais. Exemplo para edificaes casa com piso em
ladrilhos hidrulicos em zona de padro luxo, onde so utilizados para
pisos materiais como cermica vitrificada, mrmore, granito etc.
Por anulao inaptido a fins diferentes para os quais foi
concebido. Exemplo: impossibilidade de uso de determinada edificao
para o fim que foi concebido devido alterao na legislao de uso e
ocupao do solo.
O clculo de depreciao de ordem funcional no possui
equacionamento que possibilita enquadrar em formulaes matemticas
genricas, devendo cada caso ser estudado parte, com levantamentos
estatsticos adequados ou atravs de consulta a profissional especializado
da engenharia de avaliaes.
A determinao fundamentada da depreciao, pautada em
metodologia cientfica, fundamental e necessria para estabelecer com
clareza os valores efetivamente em risco, como o caso de contratos de
cobertura de seguros. O mtodo permite estabelecer com fundamentao
tcnica e preciso o valor dos prejuzos ocorridos na propriedade
sinistrada e propiciar o clculo do justo valor da indenizao.
Bibliografia
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Avaliaes e Percias de Engenharia. So Paulo, Pini, 1974.
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capital de So Paulo de 1939 a 1979; Terrenos: Subsdios Tcnica de
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CASAROTTO Filho, Nelson e Kopittke, Bruno Hartmut Anlise de
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a
Edio, Ed. Vrtice, 1992.
WOILEER, Sanso e Mathias, W. Franco Projetos, Planejamento,
Elaborao e Anlise Ed. Atlas, 1996.
Lei Federal 9.249/95
NBR 5.676/89 Avaliao de Imveis Urbanos.
NBR 12.721/92 Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de
Oramento de
Construo para Incorporao de Edifcio em Condomnio.
(*) Engenheiro e Bacharelando em Cincias Econmicas
Ex-Presidente do IBAPE/RS
Instituto de Percias e Engenharia de Avaliaes de Rio Grande do Sul
Diretor da Avalbrs S/C Ltda.
Empresa Brasileira de Estudos Patrimoniais e Pesquisas Imobilirias S/C Ltda.