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Time sharing

S parece
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interessante
Corbis

OUTUBRO/NOVEMBRO 2OO6

Time sharing

Frias garantidas em grandes resorts aparentam ser um bom investimento. Mas voc pode ter muitos problemas e nem sempre h proteo contra eles.

ndr e Simone estavam passando frias em Fortaleza. O casal estava em uma das praias da cidade quando, de repente, uma pessoa os abordou. Ofereceu desconto em um restaurante, um passeio de veleiro e at entrada gratuita em uma famosa discoteca, mas, em troca, queria que o casal assistisse a uma palestra sobre um tal clube de frias com vantagens em hospedagens. Os dois foram e ficaram mais de trs horas conhecendo as acomodaes de um hotel. No final, os organizadores do evento queriam que eles comprassem um pacote de time sharing e prometeram que o casal poderia usufruir do local em qualquer semana do ano ou vender o direito para outras pessoas. Ainda disseram que seria muito mais barato do que alugar qualquer casa, mesmo em baixa temporada. Mas Andr achou que no valeria a pena porque os valores eram altos e o contrato no estava muito claro. O caso retrata uma das vrias situaes por que passam possveis clientes de time sharing (traduzindo, tempo compartilhado). E o que time sharing? Uma forma de vender pacotes tursticos para o mundo inteiro comum em pases europeus e que cresce no Brasil. Nesse sistema, voc adquire perodos determinados de tempo para desfrutar em hotis, pousadas, condomnios e resorts, alm de outros benefcios, como descontos em restaurantes.

Para que o sistema funcione, o uso do imvel dividido pelas 52 semanas do ano. Elas so vendidas separadamente para diversas pessoas, ou seja, voc compra a propriedade por um determinado perodo. A compra feita pela aquisio de um ttulo, que representa o direito de usar o imvel pelo nmero de semanas contratadas. Voc tambm deve pagar uma taxa de manuteno (na maioria das vezes, anual ou semestral). Os ttulos podem ser vitalcios, passando aos herdeiros, ou por perodos determinados na maioria das vezes entre 20 e 30 anos. Assim, se, por exemplo, suas frias so em maro, voc pode adquirir o direito de usar o apartamento em uma semana desse ms (nas outras semanas, o imvel ocupado por outros proprietrios), pelo resto da vida. E voc no fica preso a este perodo ou empreendimento. Pode utilizar outras semanas em outros hotis, inclusive no exterior. Para isso, porm, necessrio pagar uma taxa de intercmbio para as operadoras internacionais. Isso depende do que for contratado em seu ttulo. Tudo parece bonito no discurso, mas voc deve ficar atento para no cair em golpes. H problemas freqentes, como dificuldades em conseguir reservas, acomodaes aqum do esperado ou demora no envio dos vouchers para a viagem e a hospedagem.

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Investimento bem alto

ara quem no pode comprar um imvel de veraneio, o time sharing pode ser uma opo, mas, dependendo do destino, o investimento exigido no nada baixo. Para dar um exemplo, a demanda de brasileiros interessados em adquirir tem-

poradas em hotis de Orlando e da Disney na Flrida to grande que alguns resorts montaram estruturas de vendas especficas para brasileiros, com atendimento em portugus. O ttulo para uma semana por ano nos EUA chega a custar US$ 40 mil por 30 anos, sem contar as

taxas de manuteno anuais. Some-se a isso a taxa de intercmbio, que atualmente prxima de US$ 150. Nos resorts de luxo brasileiros, os preos so mais baixos, podendo chegar a R$ 20 mil, dependendo do tamanho da acomodao e da poca do ano.

Ideal usufruir por longo tempo


Para avaliar se o time sharing interessante, voc pode comparar o custo desse sistema com a compra de um imvel para veraneio ou com a estadia tradicional em hotis. No primeiro caso, voc deve avaliar quanto vai gastar com a aquisio e a manuteno do imvel (despesas de conservao, empregados, impostos...), que um bem patrimonial e provavelmente passar para os seus herdeiros. s vezes, mesmo para uso de apenas uma semana por ano, o valor de aquisio do ttulo de time sharing pode chegar ao de um imvel, dependendo da localizao e do tamanho, entre outros fatores. Comparar com estadias em hotis mais objetivo e fizemos isso para voc. Em nosso exemplo, consideramos a hospedagem, tanto no sistema time sharing como na forma tradicional, em um apartamento mobiliado e completo no Apart-Hotel Bzios Internacional, em Bzios, balnerio muito procurado no Rio de Janeiro. Veja o caso de uma famlia de quatro pessoas, que se hospeda durante sete dias, todo ano, na alta temporada. R$ mil 20 O custo da hospedagem dessa famlia no apart-hotel seria de R$ 2,1 mil. A mes18 ma famlia, hospedada nas mesmas con16 dies, mas no sistema de time sharing 14 (administrado pela CMMC Turismo), 12 gastaria R$ 5 mil pelo pagamento do t10 tulo e R$ 1 mil de taxa de manuteno anual, num total de R$ 6 mil valor que 8 seria at barato considerando a mdia 6 do mercado. A diferena que, no ano 4 seguinte, se fosse repetir a temporada, a 2 famlia teria de pagar novamente R$ 2,1 1 mil pela hospedagem no modo convencional, mas, no time sharing, s pagaria os
CUSTO DA HOSPEDAGEM

R$ 1 mil da taxa de manuteno. Depois de cinco anos de hospedagem a famlia teria gasto R$ 10,5 mil na hospedagem convencional e R$ 10 mil no sistema de time sharing. Em resumo, conforme se v no grfico abaixo, o time sharing no apart-hotel de Bzios s seria vantajoso se nossa famlia permanecesse passando suas frias ali pelo menos por cinco anos. Isso considerando tambm que, aps esse prazo, o valor da taxa anual de manuteno continuar sendo menor que os R$ 2,1 mil da hospedagem. Assim, o time sharing s vale a pena quando o valor pago pelo ttulo (investimento inicial) for diludo num perodo de tempo que torne a hospedagem pelo sistema mais barata do que a tradicional.

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5 ANOS

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Previna-se, antes de tudo

ara saber se o time sharing pode ser uma opo interessante, faa primeiro algumas perguntas para voc mesmo. Voc realmente viaja com freqncia? Costuma ir ao exterior? Faz questo de se hospedar em resorts ou hotis de alto luxo? Se voc decidir aderir ao sistema, tome alguns cuidados na hora de contrat-lo. Leia o contrato e as condies gerais com muita ateno. Analise se o investimento inicial e a taxa de manuteno cabem no seu oramento. Veja as formas previstas de resciso do contrato, pois

voc pode, no futuro, desistir de participar do sistema. Entre em contato com os hotis indicados para confirmar se so mesmo credenciados, aceitam reservas com o ttulo, cobram alguma taxa extra e quais servios esto includos. Verifique se o agente de turismo est cadastrado na Embratur ou se representante da agncia de turismo pela qual se apresentou, que tambm deve ser cadastrada na Embratur. Vale a pena checar no site do Tribunal de Justia do seu estado se a empresa r em muitas aes, o que indica possveis problemas.

Lucro fcil no existe


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ois tipos de golpe so praticados com freqncia a venda de ttulos com promessa de lucro na revenda ou de empreendimentos que no existem. No primeiro caso, desconfie de um comerciante que oferea ttulos de time sharing como se fosse um grande negcio para ganhar dinheiro fcil e rpido. Esses profissionais afirmam que os ttulos sofrem alta valorizao no mercado imobilirio e, posteriormente, voc poder revend-los, inclusive para a prpria empresa que o vendeu, lucrando milhes. S que a empresa no recompra os ttulos, muito menos por valores mais altos, e dificilmente voc conseguir revend-los sem uma assistncia. Eles nem informam que voc deve pagar uma taxa de manuteno anual e uma taxa de intercmbio se desejar utilizar os servios de hotis fora da rede ou no exterior. Ou seja: voc no consegue obter o lucro prometido e ainda assume um custo que no tinha previsto.

Os estelionatrios chegam a levar consumidores desavisados a investir muito dinheiro, apostando na valorizao. Foi justamente o que aconteceu com D.P.G., do Rio de Janeiro, que entrou com uma ao contra a empresa American Tour Club. Ele adquiriu 50 ttulos de direito de uso de hospedagem por tempo compartilhado, pagando R$ 1,2 mil por cada um, com a promessa de que poderia revend-los por mais de R$ 11 mil para a prpria empresa, isto , um lucro de quase dez vezes. O pior que D.P.G. fez emprstimos em mais de um banco para pagar os ttulos, acreditando que logo teria o retorno prometido e poderia quitar as dvidas. A Justia condenou a empresa a American Tour Club a restituir o valor gasto na compra do ttulo e a pagar uma indenizao por danos morais de R$ 2 mil pela propaganda enganosa. O mesmo caso aconteceu com outras pessoas que tambm foram vtimas da empresa.

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S mesmo no papel

utro golpe comum a comercializao de temporadas em um empreendimento que ainda no existe. Os estelionatrios se apresentam como grandes investidores do mercado imobilirio e organizam um evento de vendas num hotel luxuoso. Na maioria das vezes, mostram um resort com parque aqutico, restaurantes, vasta rea de lazer e outras maravilhas, inclusive com plantas e projetos do empreendimento. Oferecem os ttulos por valores variados (dependendo de local, poca do ano, nmero de pessoas por hospe-

dagem, entre outros dados) e garantem a entrega do imvel para alguns anos. O problema que o empreendimento nunca sai do papel, isto , o ttulo no vale nada e voc nem consegue mais achar os vendedores. Desconfie de convites para lanamentos de empreendimentos de luxo ou coquetis em hotis luxuosos. Os cuidados so os mesmos que voc deve ter quando comprar um imvel na planta. Verifique, principalmente, a transparncia e a sade financeira de todos os envolvidos.

Aproveite suas frias em paz

forma de abordagem no momento das vendas tambm pode ser um problema. Se no em eventos chiques num hotel luxuoso, os vendedores aproveitam para abordar turistas que estejam de frias, em momentos de descontrao. Envolvem os turistas num clima de euforia, oferecendo cortesias e brindes. Foi justamente o que aconteceu com Andr e Simone. Os vendedores falam sobre as vantagens do sistema, formas facilitadas de pagamento e hospedagem dos sonhos para toda famlia. Para um turista que est vulnervel, encantado com suas frias, o momento no adequado para pensar em negcios, ler contratos ou calcular se o custo cabe no oramento.

A nica norma da Embratur que regulamenta o sistema probe estratgias de venda que visem iludir o consumidor, como clusulas contratuais abusivas, propagandas enganosas e cobrana de servios no esclarecidos suficientemente, restries j previstas pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). Da mesma forma, ela ainda garante o direito de arrependimento, com a devoluo integral dos valores pagos se a pessoa desistir do ttulo em sete dias. A propsito, como o CDC uma lei, prevalece sobre o regulamento da Embratur. Assim, as determinaes do CDC devem ser consideradas mesmo nos pontos no abordados pela norma.

Nem sempre h vagas

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utro problema comum com a reserva das temporadas nos resorts, pois s vezes no h vagas disponveis, principalmente na alta temporada. Se sua temporada fixa em uma semana num determinado hotel, voc pode ter certeza de que sua hospedagem est garantida. Mas, se sua temporada no for fixa para um perodo ou no estiver vinculada a um empreendimento, voc pode encontrar dificuldades. Em regra, voc fica com direito a um crdito que pode ser usado em anos seguintes. Se voc se sentir prejudicado e no encontrar soluo amigvel, pode reclamar na Justia por causa da falha do servio. Afinal, voc adquiriu o ttulo esperando se hospedar e isso tem que ser cumprido. Foi o que aconteceu com M.L.A., do Rio de Janeiro, que adquiriu temporadas da empresa Vacation Time, filiada da RCI (empresa responsvel por ad-

ministrar as reservas no exterior). Ela encontrou dificuldades para fazer reservas diversas vezes. Em nove anos pagando a taxa anual, s conseguiu hospedagem duas vezes. Alm disso, reclamou que a qualidade dos hotis no correspondia ao valor investido e propaganda que recebeu quando aderiu ao sistema. A consumidora entrou com seis aes contra a RCI, e ao final acabou chegando a um acordo com a empresa. Ela abriu mo do ttulo e desistiu de todas as aes judiciais em troca de uma hospedagem num resort de luxo com toda a famlia. Na hora de cumprir o acordo, contudo, a empresa deixou de entregar as passagens areas e os vouchers para hospedagem. Por isso, M.L.A. acabou ganhando uma indenizao por danos morais de R$ 3 mil, mais R$ 804 de reembolso pelo valor que pagou viajando por conta prpria.

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Regulamentao muito fraca

mbora o time sharing j exista no Brasil h mais de 20 anos, nem sempre houve regras sobre a sua comercializao e o seu funcionamento. As empresas de turismo tinham total liberdade para agir da forma que quisessem. Somente em 1997 o Ministrio do Turismo, por meio da Embratur, reconheceu que o consumidor deveria ter seus direitos protegidos pelo Poder Pblico, editando regras para todos os agentes que atuam neste sistema.

As regras, porm, so muito genricas. Elas no mencionam nada sobre o funcionamento do sistema, nem citam eventuais riscos para os consumidores. Permitem que a maior parte das obrigaes assumidas seja disposta no contrato, no havendo parmetros mnimos a serem respeitados. E como, obviamente, trata-se de um contrato de adeso, o consumidor no pode discutir as regras. Apenas pode assinar embaixo se desejar aderir.

Prazos no so estipulados

norma da Embratur se limita a autorizar que sejam comercializados perodos de ocupao em dias, semanas ou meses de um ano, mas no diz por quantos anos. Nem ao menos estipula um prazo mnimo ou mximo que garanta a vantagem do sistema. A princpio, no seria vantajoso, por exemplo, pagar o valor do ttulo, mais as taxas de manuteno anual e de intercmbio, para utilizar apenas por um fim de semana uma vez por ano, durante trs anos. Seria mais vivel fazer

a reserva tradicional no hotel em que voc deseja se hospedar, a menos que a diria fosse mais cara do que todos esses custos. E mais: como no h previso de prazos mximos de validade dos ttulos, eles podem ser vitalcios. Com isso, se voc desiste de possuir o ttulo, no tem como devolv-lo, pois as empresas nunca fazem a recompra nem rescindem o contrato. Voc ter que vend-lo para outra pessoa ou exigir a resciso do contrato na Justia.

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Se voc acha que foi enganado por um vendedor e a empresa no devolver os valores pagos, voc pode (e deve) entrar na Justia. Para isso, ter que demonstrar que foi vtima de propaganda enganosa ou que no teve conhecimento prvio de todas as condies que envolvem o sistema. O ideal guardar uma cpia do contrato, as faturas de pagamento das taxas e as propagandas (panfletos, e-mails, cartes de visita...). Todos esses documentos sero fundamentais na hora de exigir seus direitos. Em algumas situaes, vale at pedir uma indenizao por danos morais. Independente do problema, entre em contato com a PRO TESTE para intermediarmos o seu caso. E lembre-se sempre que, em compras ocorridas fora do estabelecimento comercial, voc pode desistir em at sete dias.

Justia pode ser a soluo

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Sem garantias para falncia

e acordo com a norma da Embratur, o quarto ou apartamento deve ser mobiliado e equipado, mas no existe definio do o que seja equipado. Isso vai depender do tipo de hospedagem oferecido por cada empreendimento, que pode ser um resort, um hotel ou uma pousada. Fica difcil saber se a norma foi cumprida se voc est num hotel sem estrelas, que no tenha arcondicionado, gua quente ou frigobar, mas est bem mobiliado.

Alm disso, o que acontece com o usurio no caso de falncia da empresa que administra o sistema ou mesmo do hotel? No h exigncia de garantia pelos empreendedores, como a existncia de um patrimnio mnimo capaz de garantir o funcionamento do sistema. Nesse caso, voc seria um dos vrios credores que deveria habilitar seu crdito no processo de falncia, ou seja, o jeito seria rezar para sobrar um pouco para reembols-lo do valor pago

pelo ttulo. A norma fala ainda sobre a permuta das temporadas, mas no estipula regras com relao preferncia na reserva, no limita os valores cobrados pelo intercmbio nem determina o cmbio que deve ser obedecido para cobranas em moedas estrangeiras. Apenas se limita a dizer que a permuta deve ser feita de acordo com as regras do contrato, ou seja, no h qualquer proteo ao consumidor.

Turismo protegido, consumidor no

O que a PRO TESTE exige


Como vimos, o time sharing tem vrios problemas. Por isso, a PRO TESTE aponta solues para resolv-los. Definio de um prazo mnimo de validade que garanta a vantagem do negcio para o consumidor. Possibilidade de resciso do contrato com a recompra do ttulo pela empresa ou renegociao do ttulo por intermdio da administradora. Comprovao do patrimnio lquido de todos os agentes do sistema capaz de garantir a manuteno dele e proteger o consumidor em caso de falncia. Explicao detalhada do termo equipado na descrio do apartamento utilizado. Elaborao de regras sobre reserva e intercmbio, garantindo a hospedagem vinculada a um determinado perodo. Informao de todos os valores em moeda nacional para o consumidor ter noo exata dos custos. Existncia de canais de denncia e reclamao (ouvidoria) para o consumidor, favorecendo a fiscalizao do sistema.

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norma tambm determina que todos os agentes do sistema (hotel, empresa de turismo e administradores de intercmbio) devem ser cadastrados na Embratur para funcionar no pas. Contudo, no se encontra nos sites do Ministrio do Turismo e da Embratur qualquer informao sobre eles. No h uma lista cadastral exclusiva das empresas que atuam neste sistema. A nica informao sobre o assunto a regulamentao, mas no d para identificar as empresas de viagens e turismo ou hotis e empreendimentos que atuam no mercado. Fora que as informaes no do detalhes sobre o sistema ou a empresa. Se voc receber a proposta de uma empresa e tiver o nome completo ou o CNPJ dela, at consegue ver se ela cadastrada na Embratur, mas no po-

der listar todas as empresas para compar-las ou mesmo encontr-las. Para completar, no h meios para fazer denncias aos rgos que regulam ou fiscalizam as empresas do setor. A Embratur se preocupou em garantir o desenvolvimento de um sistema que gera novas oportunidades aos empresrios do ramo do turismo, mas pouco se preocupou com o consumidor. Em resumo, o setor de turismo ganhou um novo campo para explorar, mas, por outro lado, o consumidor ficou mais uma vez desprotegido. Talvez, por isso, quando ouvimos a expresso time sharing, mal sabemos do que se trata. Dessa maneira, a PRO TESTE enviou uma notificao Embratur, apontando as falhas que encontramos e pedindo maior ateno ao sistema.

Conte o seu caso


Se voc tem ou teve alguma experincia bem ou m sucedida com time sharing, mande para a PRO TESTE. Vamos retomar o tema futuramente e podemos usar o seu caso.

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