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Lei do Condomnio n.

4591/64 Clique para ir a um assunto especfico:


( Lei n 4.591, de 16/12/64 - Ttulo I) 1.1 - Do condomnio 1.2 - Da conveno de condomnio 1.3 - Das despesas do condomnio 1.4 - Do seguro, do incndio, da demolio e da reconstruo obrigatria 1.5 - Utilizao da edificao ou do conjunto de edificaes 1.6 - Da utilizao do condomnio 1.7 - Da assemblia geral Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 Dispe sobre o condomnio em edificaes e as Incorporaes imobilirias. O Presidente da Repblica, Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei: TTULO I - DO CONDOMNIO (Voltar para incio) Art.1 - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma, sujeita s limitaes desta lei. 1 - Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao. 2 - A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria. Art. 2 - Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por processo de passagens comum, ser sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua destinao, inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva das restries que se lhe imponham. 1 - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculada unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica de terreno. 2 - O direito de que trata 1 deste artigo poder ser transferido a outro condmino, independentemente da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio.

3 - Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas. Art. 3 - O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino (VETADO). Art. 4 - A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela independero do consentimento dos condminos (VETADO). Pargrafo nico - A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do alienante para com o respectivo condomnio Art. 5 - O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel. Art. 6 - Sem prejuzo do disposto nesta lei, regular-se- pelas disposies de direito comum o condomnio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma. Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria no registro de imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade. Art. 8 - Quando em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, com jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades; b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponder a cada uma das unidades; c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas; d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias ou para as unidades entre si.

CAPTULO II - DA CONVENO DE CONDOMNIO (Voltar para incio) Art. 9 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em assemblia, aprovar o regimento interno da edificao ou conjunto de edificaes. 1 - Far-se- o registro da conveno no registro de imveis, bem como a averbao das suas eventuais alteraes. 2 - Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades, promitentes compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio. 3 - Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a conveno dever conter: a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e servios comuns; d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; e) o modo de escolher o sndico e o conselho consultivo; f) as atribuies do sndico, alm das legais; g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes; h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos; I) o quorum para os diversos tipos de votaes; j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno; m) a forma e o quorum para a aprovao do regimento interno, quando no includos na prpria conveno. 4 - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art.8, a conveno de condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e

alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. Art.10 - defeso a qualquer condmino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificao; III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos; IV - embaraar o uso das partes comuns. 1 - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo ao sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa do transgressor, se este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado. 2 - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que (VETADO) modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos. Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos. CAPTULO III - DAS DESPESAS DO CONDOMNIO (Voltar para incio) Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na conveno, a cota-parte que lhe couber em rateio. 1 - Salvo disposio em contrrio na conveno, a fixao da cota no rateio corresponder frao ideal de terreno de cada unidade. 2 - Cabe ao sndico arrecadar as contribuies, competindo lhe promover, por via executiva, a cobrana judicial das cotas atrasadas. 3 - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa de at 20% sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por perodo igual ou superior a seis meses. 4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes ou conjunto de edificaes, ou ao servio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direitos aquisio de unidades, mediante oramento prvio aprovado em assemblia geral, podendo incumbir-se de sua execuo o sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia.

5 - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa para exoner-lo de seus encargos. CAPTULO IV - DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO OBRIGATRIA (Voltar para incio) Art.13 - Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio. Pargrafo nico - O seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concesso do habite-se sob pena de ficar o condomnio sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrvel executivamente pela municipalidade. Art.14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade mais uma das fraes ideais do respectivo terreno. 1 - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para este fim convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. 2 - Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposio interna. 3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a contribuir para a reedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, feita em vistoria. Art.15 - Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero ser adjudicadas, por sentena, as fraes ideais da minoria. 1 - Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecer e depositar, disposio do juzo, as importncias arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo as de eventual desempatador. 2 - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o juiz, liminarmente, poder autorizar a adjudicao maioria, e a minoria poder levantar as importncias depositadas: o oficial de registro de imveis, nestes casos, far constar do registro que a adjudicao foi resultante de medida liminar. 3 - Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de dez dias para a contestao (VETADO). 4 - Se no contestado, o juiz, imediatamente, julgar o pedido. 5 - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.

6 - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o condomnio, em execuo, restituir minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora razo de 1% ao ms, desde a data da concesso de eventual liminar, ou pagar o total devido, com os juros de mora a contar da citao. 7 - Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a maioria, que dever registr-la no registro de imveis. 8 - A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena, encargos fiscais necessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria. Art.16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois teros da edificao, o sndico promover o recebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes danificadas. Art. 17 - Os condminos que representem, pelo menos, 2/3 (dois teros) do total de unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero decidir sobre a demolio e reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua insegurana ou insalubridade. 1 - A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. 2 - Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades habitacionais de uma edificao, que deprecie seu valor unitrio em relao ao valor global do terreno onde se acha construda, os condminos, pelo quorum mnimo de votos que representem 2/3 (dois teros) das unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, podero decidir por sua alienao total, procedendo - se em relao minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus pargrafos, desta lei. 3 - Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo cota dos condminos vencidos ser correspondente ao preo efetivo e, no mnimo, avaliao prevista no 2 ou, a critrio desses, a imvel localizado em rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de construo. Art. 18 - A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto de edificaes, ainda que por fora de desapropriao, importar no ingresso do adquirente no condomnio, ficando sujeito s disposies desta lei, bem assim s da conveno do condomnio e do regulamento interno. CAPTULO V - UTILIZAO DA EDIFICAO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAES (Voltar para incio) Art. 19 - Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros, s normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem

obstculos ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos. Pargrafo nico - (VETADO). Art. 20 - Aplicam - se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade. Art. 21 - A violao de qualquer dos deveres estipulados na conveno sujeitar o infrator multa fixada na prpria conveno ou no regimento interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Pargrafo nico - Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da multa, por via executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condmino. CAPTULO VI - DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO (Voltar para incio) Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato no poder exceder a 2 anos, permitida a reeleio. 1. Compete ao sndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta lei ou pela conveno; b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a conveno e o regimento interno; d) impor as multas estabelecidas na lei, na conveno ou no regimento interno; e) cumprir e fazer cumprir a conveno e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberaes da assemblia; f) prestar contas assemblia dos condminos; g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio (alnea acrescentada pela Lei n 6.434, de 15.07.77) 2. As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos. 3. A conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para a assemblia, convocada pelo interessado. 4. Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a conveno dispuser diferentemente. 5. O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na conveno, ou, no silncio desta, pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em assemblia geral especialmente convocada. 6. A conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o mandato, que no poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio. Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na conveno, um conselho consultivo, constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos, permitida a reeleio. Pargrafo nico. Funcionar o conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a conveno definir suas atribuies especficas.

CAPTULO VII - DA ASSEMBLIA GERAL (Voltar para incio) Art. 24. Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na forma prevista na conveno, qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas. 1. As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a conveno fixar, obrigam todos os condminos. 2. O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a conveno previr. 3. Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno. 4. Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea (redao da Lei n 9.267, de 25.03.96) Art. 25. Ressalvado o disposto no 3 do art. 22, poder haver assemblias gerais extraordinrias, convocadas pelo sndico ou por condminos que representem um quarto, no mnimo, do condomnio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Pargrafo nico. Salvo estipulao diversa da conveno, esta s poder ser modificada em assemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraes ideais. Art. 26. VETADO. Art. 27. Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias aps o pedido de convocao, o juiz decidir a respeito, mediante requerimento dos interessados.