TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

Registro: 2012.0000422026 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 906192274.2009.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, é apelado MARIA APARECIDA DIORIO. ACORDAM, em 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA. São Paulo, 22 de agosto de 2012. LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO nº 9061922-74.2009.8.26.0000 APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP APELADO: MARIA APARECIDA DIORIO COMARCA: SÃO PAULO VOTO Nº 16181

COOPERATIVA HABITACIONAL Declaratória Pedido de inexigibilidade da cobrança de resíduo inflacionário derivado de apuração final Procedência – Pretensão da cobrança de apuração final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderente que não participou da realização do rateio final de responsabilidade Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral Embora exista a previsão de cobrança do resíduo relacionado ao custo final da obra, não houve demonstração dos gastos Sentença mantida Apelo improvido.

Trata-se de apelação contra sentença (a fls. 489/493), que julgou procedente ação declaratória de inexigibilidade de débito derivada de contrato imobiliário. Nas razões de irresignação se sustentando descabimento do decisum, pelos fundamentos então expendidos (fls. 497/523).

Recebido o apelo a fl. 549 em seus regulares efeitos, tempestivo, a fls. 550/554 veio a ser contra-arrazoado.

É o relatório.

Meu voto nega provimento ao apelo, confirma a decisão recorrida.

Depreende-se dos autos, que as partes firmaram “termo de adesão e compromisso de participação” em 30 de outubro de 2001, colacionado às fls. 45/51, para aquisição de uma unidade
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habitacional do Condomínio Residencial Pêssego, na Comarca de São Paulo, Capital.

A autora, consoante narra a inicial, ao propor a ação aduziu que honrou com todas as obrigações contratuais, quitando integralmente as prestações em 22 de novembro de 2002. No entanto, não conseguiu obter a escritura do imóvel, sendo surpreendida com uma cobrança adicional no valor de R$.23.753,47, a título de resíduo ou apuração final. Sustentou a nulidade da cláusula contratual que prevê a cobrança do saldo residual. Assim, pugnou pela procedência da demanda.

A ré apresentou contestação (fls. 196/221), alegando ser cabível a cobrança do resíduo decorrente de apuração final após o término das obras. Aventou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica havida entre as partes. Afirmou ser impossível a lavratura da escritura definitiva do imóvel, vez que a autora não pagou o débito do saldo residual apurado. Requereu a improcedência da ação.

Sobreveio então a r. sentença de fls. 489/493, julgando procedente ação, declarando a nulidade da cláusula contratual que prevê a cobrança do resíduo, condenando a ré na outorga da escritura definitiva do imóvel. Como corolário da sucumbência, condenou a requerida no pagamento das custas, despesas processuais, bem como em honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Desse modo, a ré, ora apelante, se insurge aduzindo que a forma de participação na cooperativa se dá por termo de adesão e compromisso de participação; que ao final, procede-se à apuração final do custo e, em havendo déficit faz-se o rateio proporcional entre os cooperados. Sustenta a inexistência de nulidade na cobrança da diferença porque prevista em cláusula contratual a obrigação de saldar aquele valor

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apurado na liquidação final. Daí porque legítima a sua cobrança. Afirma a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Faz menção ao acordo firmado com o Ministério Público. Por fim, pugna pela reforma integral do decisum, para que seja julgada improcedente a ação, invertendose os ônus sucumbenciais.

Esta é a síntese do necessário.

Pois bem, a discussão em tela não é nova, as alegações são surradas, a matéria em discussão já pacificada nesta Corte. De minha relatoria, a Apelação Cível nº 0149420-75.2006.8.26.0000 (485.842.4/5-00), de São Paulo, sendo apelantes Luiz Fernando e outros e apelada a mesma ré, Apelada: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo.

A autora, como não se controverte nos autos, pagou integralmente o preço de aquisição das respectivas unidades com que contemplada; mas se viu depois notificada ao pagamento de elevado resíduo, decorrente de prejuízos que a cooperativa estaria enfrentando.

A mera aprovação de contas da cooperativa, como quer que seja, de si nada representava, deveria haver deliberação específica acerca das contas da obra aqui discutida, de que nem se cogitou.

Nesta Corte a questão se pacificou. Iterativo aresto, da lavra do desembargador Francisco Loureiro, bem a equacionando. Dando conta, inclusive, de ao caso se aplicar o Código do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E

permanecerem com débito ad aeternum, exigível a qualquer novo revés financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelação nº 0158529-07.2006.8.26.0100, j. 24.3.11, 4ª Câmara de Direito

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Privado): “Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao sindicato dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles não é constituída de bancários. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao público em geral, alavancados em forte apelo publicitário. Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores. ....................................................................... Após julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma multidão de adquirentes. Não vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. ......................................................... Como acima posto, entendo que sob singelo rótulo formal de negócio cooperativo passou a ré BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliária, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao público em geral, e não somente aos bancários, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rótulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestação. ......................................................... Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que já receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de

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resíduo de custeio de obras no regime cooperativo. ......................................................... O que não se concebe é que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos até a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrança de suposto resíduo, apurado sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construção daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realização de assembleia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o resíduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentação probatória dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que não pode a cooperativa ré escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrança de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço, sem nunca obter quitação da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na cláusula 16ª, de péssima redação e difícil intelecção até mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstração objetiva da composição do crédito. Basta ver que somente em março de 2007, quase dois anos após a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa ré se dignou fazer assembleia específica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforço de caixa para dar continuidade às obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porém, que somente a partir de tal assembléia é que se adotou providência que seria exigível desde o lançamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente específica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperação de empréstimos solidários, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforço de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de empréstimos feitos a outras seccionais e de má administração de recursos alheios. .................................................................. Com efeito, não há prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrança de tão expressivo resíduo, que monta, somado, a milhões de reais. Na realidade, o que parece ocorrer é que a BANCOOP lançou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que não conseguiu

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entregar e, em razão de administração ruinosa, pretende agora diluir o prejuízo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupõe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porém, não diz respeito a todo e qualquer empreendimento lançado pela cooperativa, mas está circunscrito àquelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.” Aliás, como anotado em acórdão outro da 1ª Câmara (Apelação Cível nº 9145098-19.2007.8.26.0000, j. 26.4.2011) pelo

desembargador Rui Cascaldi: “A ré, ora apelada, esclareceu que o débito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, não tendo especificado qual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mão de obra, nem há prova destes gastos. Ou seja, não ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da má gestão de seus dirigentes (desvio ilícito de recursos ou inabilidade administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista informativa da ré informa apenas os “ingressos e dispêndios” acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especificá-los. E a ata da assembléia realizada em 19.2.2009 sequer traz indicação dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa ré dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada há nesse documento que permita concluir que houve aprovação dos resultados negativos correspondente à cobrança efetuada dos autores.”. Ainda da 1ª Câmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelação 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remissão a inúmeros outros precedentes, a saber: Apelações 0629173-42.2008.8.26.0001 (3ª Câmara, rel. des. Donegá Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4ª Câmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4ª Câmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6ª Câmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011).

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Pode ser trazida à colação, mais, a Apelação 010228283.2009.8.26.0008 (5ª Câmara, rel. des. James Siano, j. 20.4.2001), com remissão a quatro outros precedentes: Apelações 636.529-4/1-00 (4ª Câmara, rel. des. Ênio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5ª Câmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9ª Câmara, rel. des. João Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8ª Câmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008).

Desta

Câmara,

mais,

a

Apelação

0198388-

30.2006.8.26.0100 (j. 6.4.2001, rel. des. Salles Rossi). Da 2ª, a Apelação 9247421-68.2008.8.26.0000 (rel. des. Boris Kuffmann, j. 19.4.2011), ainda a Apelação 0343193-80.2009.8.26.0000 (rel. des. Neves Amorim, j. 29.3.2011). Da 1ª, outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelação nº 9070537-24.2007.8.26.0000, j. 29.3.2011). Da 4ª a Apelação 012205053.2008.8.26.0000 (j. 7.4.2011, rel. des. Teixeira Leite). Da 3ª a Apelação 527.602.4, rel. des. Beretta da Silveira.

Assim, ante a nulidade da cobrança, a ré deve responder pela obrigação da outorga da escritura definitiva do imóvel.

Consigna-se, ainda, que eventual acordo entabulado em ação civil pública para regularização definitiva da atuação da apelante não prejudica a responsabilização judicial pelos contratos anteriores, tendo em vista a facilitação da defesa do consumidor em juízo, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

Por fim, afasta-se a alegação de litigância de má-fé levantada pela apelada em sede de contrarrazões, eis que não restou configurada qualquer das hipóteses previstas pelos artigos 17 e 18 do CPC. A propósito, o melhor entendimento a que Theotonio Negrão se reporta (ob. cit., pg. 133): “A utilização dos recursos previstos em lei não caracteriza,

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por si só, a litigância de ma-fé, sendo necessária a demostração do dolo em obstar o trâmite regular do processo. (STJ -1ª T., Resp. 615.699, Min. Luiz Fux, j. 4.11.04, DJU 29.11.04). No mesmo sentido: STJ -3ª T., Resp. 334.259, Min. Castro Filho, j. 6.2.03, DJU 10.3.03; STJ -5ª T., Resp. 749.629, Min. Arnaldo Esteves, j. 16.5.06, DJU 19.6.06. O simples manejo de apelação cabível, ainda que com argumentos frágeis ou improcedentes, sem evidente intuito protelatório não traduz má-fé nem justifica a aplicação de multa. (STJ -3ª T., Resp. 842.688, Min. Gomes de Barros, j. 27.3.07, DJU 21.5.07)”.

À vista do exposto, era mesmo de rigor o decreto de procedência da ação, mantida a bem lançada sentença por seus próprios fundamentos.

Tudo sopesado, pelo meu voto, nego provimento à irresignação recursal, nos termos explicitados.

Luiz Ambra Relator

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