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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

 

10ª Câmara de Direito Privado

 

Registro: 2012.0000430345

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0047234- 24.2007.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, é apelado MICHEL PEREIRA MAZZOLA.

ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), JOÃO BATISTA VILHENA E MARCIA REGINA DALLA DÉA BARONE.

São Paulo, 21 de agosto de 2012

Roberto Maia RELATOR Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO 10ª

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO

10ª Câmara de Direito Privado

APELAÇÃO n° 0047234-24.2007.8.26.0554 COMARCA DE SANTO ANDRÉ (6ª. Vara Cível Processo nº 2223/2007, 1305/2009) APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP APELADO: MICHEL PEREIRA MAZZOLA

Compromisso de Compra e Venda - Cooperativa Habitacional - Cobrança de valor residual - Cooperativa que, aqui, não tem a natureza jurídica daquelas tradicionais - Forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção - Incidência do CDC - Inexigibilidade do saldo residual ante a sua não especificação por meio de prestação de contas transparente - Recurso improvido.

VOTO n° 1760

RELATÓRIO:

Trata-se de ação de cobrança, sob rito ordinário,

proposta por Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo

BANCOOP em face de Michel Pereira Mazzola. Alega a cooperativa

autora, em resumo, que celebrou com o réu um Termo de Autorização

para Uso Antecipado de Unidade Habitacional, em razão do qual ele se

associou à cooperativa, a fim de contribuir, financeiramente, para a

construção de um empreendimento residencial, por certo preço estimado

e contra a promessa de pagar um saldo residual ao final, tudo para

receber, em compensação, uma unidade habitacional. Disse que, apesar

de ter-lhe entregue um apartamento no empreendimento, o réu tornou-

se inadimplente, por ter deixado de pagar parcelas correspondentes ao

valor residual (apuração final), a partir de 10.08.2006. Assim, pediu sua

condenação ao pagamento do valor atualizado de R$ 113.112,10.

Sobreveio sentença de fls. 289/296, cujo relatório se

adota, que julgou improcedente a presente demanda.

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APELAÇÃO n° 0047234-24.2007.8.26.0554 COMARCA DE SANTO ANDRÉ (6ª. Vara Cível Processo nº 2223/2007, 1305/2009) APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP APELADO: MICHEL PEREIRA MAZZOLA

Houve apelação da parte vencida (fls. 301/327),

pleiteando a reforma da r. decisão, alegando, em síntese, (A) a

legalidade da cooperativa e não aplicação do Código de Defesa do

Consumidor e da Lei das Incorporadoras; (B) o dever estatutário e legal

dos cooperados de financiar a realização da obra quanto ao seu preço de

custo efetivo; e (C) a comprovação do débito e autorização da cobrança

do rateio através da assembleia geral ordinária de 19.02.2009.

apelado.

Não

houve

apresentação

de

contrarrazões

pelo

O recurso foi regularmente processado.

FUNDAMENTAÇÃO:

recorrida, lavrada pelo digno

magistrado Guilherme Lopes Alves Lamas, merece ser mantida na

íntegra, por seus próprios fundamentos.

A

r.

sentença

Sustenta a apelante que haveria relação

cooperativista regida pela Lei n° 5.764/71, sem o objetivo de obter lucro;

portanto, legal a cobrança do resíduo apurado ao final da obra, haja vista

tratar-se de um complemento à constituição do valor real de custo do

imóvel, com base na cláusula 16ª do termo de adesão. E mais. No caso

de uma cooperativa habitacional, o benefício pretendido conduz à

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APELAÇÃO n° 0047234-24.2007.8.26.0554 COMARCA DE SANTO ANDRÉ (6ª. Vara Cível Processo nº 2223/2007, 1305/2009) APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP APELADO: MICHEL PEREIRA MAZZOLA

consecução de uma edificação própria para cada um dos sócios,

implementada pela sociedade a partir da conjunção do esforço comum de

todos eles e não se pode antever a incidência do Código de Defesa do

Consumidor.

Não obstante o que sustenta a apelante, a realidade

é outra.

As cooperativas habitacionais, constituídas para

assegurar o financiamento, construção e comercialização de imóveis, têm

na verdade o papel de fornecerem e prestarem serviços, sendo seus

cooperados destinatários finais dos produtos ou serviços. Após a

aquisição da casa própria, os associados delas se desvinculam. Por isso,

depreende-se que a relação estabelecida entre as partes é, na realidade,

a de um compromisso de compra e venda, mediante adesão, ao qual se

aplicam as disposições do Código Consumerista.

Nesse sentido tem entendido a jurisprudência:

"RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -

Ação julgada parcialmente procedente - Aplicação do

Código de Defesa do Consumidor - Admissibilidade -

Ausência de características próprias de cooperativa -

Entidade que se enquadra nas exigências da Lei

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APELAÇÃO n° 0047234-24.2007.8.26.0554 COMARCA DE SANTO ANDRÉ (6ª. Vara Cível Processo nº 2223/2007, 1305/2009) APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP APELADO: MICHEL PEREIRA MAZZOLA

4591/64, como incorporadora e construtora de

imóveis - Alegação de que as devoluções devem

obedecer ao disposto no estatuto da sociedade

cooperativa - Condicionada a devolução após

aprovação assemblear - Inadmissibilidade -

Restituição que deve ser feita imediatamente e de

uma só vez - Inteligência do art. 52, inciso II, do

Código de Defesa do Consumidor (Lei n" 8.078/90) -

Dano Material arbitrado segundo os valores

comprovadamente despendidos - Dano Moral -

Inocorrência - Hipótese de mero descumprimento

contratual - Sentença mantida - Apelos desprovidos."

(TJ/SP, Apelação Cível n° 0018147-

52.2009.8.26.0554 Rei. Des. Percival Nogueira,

Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado, Data

do julgamento: 24/3/2011).

Aplica-se ao caso, destarte, o Código de Defesa do

Consumidor, sendo de rigor o reconhecimento da inexigibilidade do saldo

residual cobrado no montante de R$ 113.112,10.

Ora, tal valor foi calculado unilateralmente pela

apelante, sem que fossem feitas prestações de contas periódicas e

transparentes, de modo a demonstrar sua legitimidade.

Embora

a

apelante

alegue

a

existência

de

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assembléia, essa foi feita posteriormente à cobrança aqui analisada, além

de não especificar a origem do saldo residual verificado no

empreendimento Residencial Recanto das Orquídeas.

Deste modo, finda a obra e estando o apelado na

posse direta do imóvel, merece ser reconhecida a plena, geral e irrestrita

quitação da dívida e não há possibilidade de cobrança de qualquer

resíduo pela apelante.

Neste sentido, este Egrégio Tribunal de Justiça vem

assim decidindo:

“Compromisso de Compra e Venda Cobrança de

saldo devedor de resíduo de imóvel adquirido em

regime cooperativo. Ação julgada procedente em

Primeiro Grau. Recurso provido, para o fim de

reconhecer a inexigibilidade do saldo residual

apurado sem assembléia específica daquele

empreendimento imobiliário, nem demonstração

objetiva de custos adicionais Recurso provido.” (4ª

Câmara de D. Privado, Apelação cível nº 0110580-

79.2009.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j.

24.02.2011, m.v.);

“Declaratória de inexigibilidade de débito. Comprador

que se insurge contra a cobrança de resíduo anos

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após o pagamento integral do preço do imóvel.

Correta a r. sentença de procedência. Saldo final que

só pode ser cobrado pela vendedora mediante prova

da apuração ao término da obra e especificação da

forma de sua distribuição entre os adquirentes do

empreendimento, tudo com a aprovação da

Assembléia Geral. Aprovação das contas pelos

cooperados da Bancoop que não se presta a tanto

porque não implica aprovação do resíduo e o modo

de rateio, assuntos dos quais a assembléia foi

absolutamente omissa, além de ter sido realizada

meses após a cobrança dirigida contra os autores.

Jurisprudência deste TJSP e particularmente desta 4ª

Câmara de Direito Privado. Recurso improvido.” (4ª

Câmara D. Privado, Apelação cível nº 673.974.4/2-

00, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 15.10.2009, v.u.); e

“Ação de cobrança Cooperativa Habitacional

(Bancoop) Unidade condominial entregue ao

promissário comprador Resíduo à conta de apuração

final do preço Ação improcedente Sentença mantida

Exame da cláusula 16ª do contrato Aplicação do art.

489, do Código Civil Recurso improvido. 'Apuração

final do preço, que ficou a cargo exclusivo da ré, sem

um critério pré-estabelecido ou previsão de

fiscalização por assembleia geral'” (TJ/SP, 10ª

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Câmara

de

D.

Privado,

Apelação

cível

599.558.4/5-00,

Rel.

Des.

Octavio

Helene,

j.

16.12.2008, v.u.).

 

A

improcedência

da

ação,

portanto,

deve

ser

mantida.

 

DECISÃO:

Diante do exposto, voto pelo não provimento do

recurso.

ROBERTO MAIA

Relator