A ATRIBUIO NOS CONDOMNIOS DE EDIFCIOS.

CONTRIBUIO AO XIV ENCONTRO DE OFICIAIS DE REGISTRO DE IMVEIS DO BRASIL

FOZ DO IGUAU, OUTUBRO DE 1.987

GILBERTO VALENTE DA SILVA

Sempre que se fala em incorporaes e condomnios em edificaes, regidos entre ns pela Lei n 4.591/64, a primeira idia, do ponto de vista do registro imobilirio o exame das incorporaes, seu processo de registro, a anlise das instituies de condomnio e os atos de registro que devam ser praticados e, por fim, as convenes do condomnio e igualmente as normas registrrias que as disciplinam. Do ponto de vista das monografias j apresentadas em Encontros Nacionais ou Regionais, no pode ficar sem destaque o excelente trabalho de ADEMAR FIORANELI e JERS RODRIGUES DA SILVA, contribuio ao Encontro Regional realizado em Ponta Por, Mato Grosso do Sul, em janeiro de 1.985, que tratou no s dos aspectos tericos e doutrinrios das incorporaes, instituies e convenes de condomnio, mas, especialmente, cuidou e com muita propriedade, das questes prticas e registrrias desses institutos. Examinaram, com a conhecida maestria, a matria a que se propuseram, trazendo considerao dos estudiosos no s os seus aspectos tericos, doutrinrios, prticos, mas tambm a jurisprudncia a respeito desses relevantes temas registrrios. Exatamente por esse motivo que com redobrado atrevimento me lano a trazer a este XIV ENCONTRO DE OFICIAIS DE REGISTRO DE IMVEIS DO BRASIL algumas consideraes sobre o condomnio. Viso, contudo, com esta colaborao, tratar apenas de uma lacuna que ficou, pois pouca coisa se tem escrito entre ns sobre a ATRIBUIO de unidades em edifcios submetidos Lei 4591/64.

Vale relembrar, pois, apenas guisa de introduo que a incorporao o instrumento que consubstancia a promessa do empreendimento imobilirio, indispensvel quando se pretende negociar com unidades futuras, ainda inexistentes. A Lei n. 4.591/64 conceitua INCORPORAO como sendo a "atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou parcial de edificaes ou de conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas". No pr citado trabalho, Ademar Fioraneli e Jers Rodrigues da Silva frisam que: "a palavra incorporao, em nosso meio cartrio, muitas vezes no bem compreendida. O pensamento est sempre voltado para a construo. Existindo esta, o contrato de incorporao se configuraria, o que pode no ser verdade. Seu conceito, como visto, est intimamente ligado ao de ORGANIZAO, a o carter EMPRESARIAL, atividade conjugada de construir e vender" (ob.cit., pg.4). Em seguida, trazem considerao a hiptese, de ocorrncia freqente, de se juntarem vrias pessoas para a aquisio de um terreno com a finalidade de construrem um edifcio ou um conjunto de residncias. Alertam que, em tais casos, no se h falar em incorporao, porque a atividade exercida pelo grupo se exterioriza pela promoo do empreendimento sem fins lucrativos. Qualquer que seja a forma de construo do edifcio ou do conjunto de edifcios, aps a concluso da obra, vistoriada esta pela Prefeitura Municipal, expedido um documento administrativo, denominado auto de vistoria, "habite-se" ou auto de concluso, que atesta o trmino da obra. A edificao no terreno uma alterao profunda que ele sofre e, por esse motivo, nos termos do art. 246 da Lei de Registros Pblicos, deve a circunstncia ser averbada na matrcula do imvel ou mesmo na transcrio, se o imvel no estiver ainda matriculado.

A averbao da construo se procede ou na transcrio ou na matrcula, a requerimento do interessado, instrudo com o auto de vistoria, de concluso ou habite-se, acompanhado da prova do pagamento das obrigaes da obra para com o IAPAS, que expede, em conseqncia desse pagamento, o CND a ela relativo, nos termos do Decreto-Lei n 2.038, de 29 de junho de 1.983. Uma vez averbada a construo, quer tenha havido o registro da incorporao, quer no tenha sido esta registrada, a situao fsica do imvel est reproduzida na transcrio ou na matrcula, de forma a que o registro publicize a realidade. Em conseqncia, poderemos ter vrias situaes diversas, conforme a posio jurdica ocorrente. Se, anteriormente foi registrada a incorporao e se trata, portanto, de um empreendimento imobilirio, aps a averbao da construo, ser registrado o instrumento de INSTITUIO do condomnio, tambm chamado de instrumento de ESPECIFICAO do condomnio. Valendo-nos, mais uma vez do trabalho j citado dos dois registradores, lembremos que, nos termos do art. 7o. da Lei 4.591/64, assim como do art.14 do Decreto 55.815/65, o registro do condomnio obrigatrio e para ele mister a existncia de prdio concludo, momento em que entra a fase de instituio do condomnio, tenha ou no havido a incorporao. Nessa a fase de incorporao com a concluso da construo, conforme ensina CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA, em seu trabalho sobre Incorporao Imobiliria, publicado na Revista de Direito Imobilirio, vol.4 - dezembro de 1979, pgs.9 "usque" 18. Do pr citado trabalho se recolhe, ainda, que "a nica diferena entre o Condomnio incorporado e o institudo, com a sua especificao, a no existncia do corpo, na fase pr horizontal e a presena do corpo na horizontalidade" (ob. cit.,pg.31).

Nascem as unidades autnomas com o registro da instituio do condomnio. o instrumento de instituio do condomnio que d vida jurdica s unidades autnomas, pois nele elas so especificadas, possibilitando que, como imveis distintos, sejam objeto de matrculas autnomas e que nestas sejam praticados os atos especficos que a elas, unidades, se refiram. No tendo sido registrada a incorporao, uma vez concluda a obra, averbada a construo, registrase o instrumento de instituio do condomnio e, em seguida, na matrcula de cada unida de, so praticados os atos registrrios especficos daquela unidade. Admitamos, entretanto, que as vrias pessoas que congregaram recursos para a compra do terreno e para a construo do edifcio, j o tenham concludo. Devem, aps a averbao da concluso da obra, registrar a instituio do condomnio, se pretenderem submet-lo ao regime da Lei 4.591/64. Podem vender o imvel matriculado, prdio e terreno, sem necessidade de registro da instituio do condomnio. Se, entretanto, buscarem vender unidades autnomas, necessariamente devem registrar a instituio, nica forma de poderem transacionar com partes do edifcio, com as unidades autnomas que o compem. Na hiptese figurada, em que a propriedade do terreno de um grupo de pessoas, registrada a instituio ou especificao do condomnio, ao se abrir a matrcula das unidades, devem figurar como proprietrios de cada uma das unidades, todos os condminos. "Esse o ato jurdico que a lei exige para que se transmude, v.g., um edifcio j construdo sobre determinado terreno para o sistema de condomnio por unidades autnomas.

Antes, conseqentemente, a

ainda que construo

o terreno e, tenham diversos

proprietrios, o regime jurdico a ser considerado ser o do condomnio regido pelo Cdigo Civil. O art. 7, pois, retrata a forma de instituio de um condomnio especial, SEM SE PREOCUPAR COM A TITULARIEDADE DE CADA UNIDADE AUTNOMA. Essa titulariedade poder ser em comunho ou individual, dependendo, claro, dos negcios jurdicos a serem celebrados entre os interessados, os quais, sobre o assunto, estipularo livremente". (Parecer do eminente Juiz Hlio Lobo Jnior, enquanto auxiliar da Corregedoria Geral da Justia, no Recurso n. 153/85). Alis, a prpria Lei 4.591/64 no seu artigo sexto deixou claro que "... regular-se- pelas disposies de direito comum o condomnio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma". Esse parecer confirmou a r. deciso do eminente Juiz Ricardo Henry Marques Dip, da qual se retira a seguinte passagem: "A atribuio categoria especfica da diviso. No tm relevncia, entre ns, os caminhos trilhados pela doutrina e jurisprudncia estrangeiras, visando a marginar pretenso fiscal, porque, no direito brasileiro, a diviso tem carter declarativo (art. 631, Cd. Civ.). Especializou-se aquela em face do gnero - diviso -, como frmula de superar a exigncia de instrumento pblico (art. 134, Cd. Civ.). Nem mesmo possvel afastar a idia de que persiste a viabilidade da diviso comum depois de institudo o condomnio em edifcio. Muito embora o modo mais freqente de extino da co-propriedade de unidades autnomas em condomnio em edifcio seja a atribuio, com o que melhor se afeioa a finalidade da propriedade horizontal, nada impede que com-senhores, edificando prdio de apartamentos, preservem a indiviso das unidades autnomas. A autonomia das unidades concerne ao objeto, no ao sujeito .

Ademais, a atribuio no a nica forma de extino da co-propriedade das unidades autnomas, no havendo antonomia entre o condomnio em edifcio e a paralela configurao de uma co-propriedade tradicional, nos lindes em que se estabelea. De um lado, v.g., o interesse potencial de uma ulterior alienao das unidades justifica o condomnio em edifcio, de outro o interesse em ato da co-propriedade pro - indiviso legitima a instituio tradicional. Disto deriva a concluso de que o ato de atribuio das unidades autnomas no elemento essencial para a instituio do condomnio em edifcio. Aqui se encontra o ponto central de que deve inferir-se a melhor interpretao para o tema em controvrsia no caso vertente. A instituio do condomnio em edifcio condio necessria para a atribuio. H a relao de natureza intensiva. Por isso mesmo, a atribuio condio suficiente daquela instituio; a implicao apenas extensiva. J se arredou a idia de relacionamento recproco. Posteriormente no equivale sempre a conseqente: raiz da linha de argumentao empregada pela ora reclamante encontra-se o suposto de que o ato de atribuio das unidades autnomas ou (1) da essncia da instituio condominial ou (2) desta ltima deriva necessariamente. Assim, toma-se como recproca (1) ou, ao menos, como extensiva (2) - no sentido da instituio do condomnio para a atribuio - ou intensiva (2) - em sentido inverso, o relacionamento dos conceitos. Ali (1), considerando essencial o contingente; aqui (2), excepcionando a regra de que, na ordem jurdica, os pressupostos so condies necessrias apenas (por todos, Ulr ich Klug, "Lgico Jurdica", Caracas, Universidad Central, 1.961, pg. 76). autnomas J se viu, porm, que atribuir unidades modo mais freqente de extinguir o

condomnio quanto a elas - no a forma exclusiva de extinguir a co-propriedade a que se refere, nem depende o condomnio em edifcio, para sua existncia jurdica, da mesma atribuio, que, alis, no caso sob exame, no emergiu de par com o registro da instituio. Tampouco h frustrao da finalidade do condomnio em edifcio com a inocorrncia da atribuio, possvel que , ainda que menos freqente, a preservao da indiviso - para no insistir em que outras formas a de extino da co-propriedade subsistam." Para que cada condmino seja titular, isoladamente, de uma unidade (ou de mais de uma), indispensvel o registro de um instrumento que o torne titular exclusivo daquela unidade, pois o registro da instituio faz nascer a unidade, mantida, nesta, o condomnio existente no edifcio e terreno. Para que haja a propriedade exclusiva que se deve instrumentar a ATRIBUIO das unidades. Do mesmo parecer do ilustre magistrado se colhe, a respeito, ainda, o seguinte:...vm demonstrar que a instituio do condomnio especial no se vincula, necessariamente atribuio das unidades autnomas, mesmo no caso de um grupo de pessoas ter se formado com a finalidade de construir um edifcio de apartamentos. "Alis, conforme a lio de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, "no instrumento de instituio, discriminao e conveno de condomnio, podem os condminos proceder atribuio das unidades autnomas que ficaro pertencendo a cada um deles, extinguindo-se, por essa forma, a indiviso sobre as reas de uso privativo. Trata-se de uma diviso atpica, menos solene, que dispensa a escritura pblica " (Condomnio em Edifcios, 2a. edio, Editora Revista dos Tribunais, pg.39)". "No momento em que se admite a instituio de um condomnio, no regime da Lei 4.591/64, por vrias pessoas que continuam como comunheiras em todas as unidades autnomas resultantes dessa instituio, no h porque se falar em vinculao obrigatria com a atribuio de unidades, a qual, por ser facultativa, depende

sempre de formal manifestao de vontade dos interessados e se constitui EM UM NOVO NEGCIO JURDICO, SUJEITO, COMO TAL, A UM REGISTRO AUTNOMO (art.167, 1, n. 23, da Lei 6.015/73)". Finaliza aquele parecer concluindo que a sistemtica adotada pela Lei de Registros Pblicos separa, no elenco dos ttulos sujeitos a registro, em dispositivos diversos, a instituio (item 17) e a atribuio (item 23), conforme se verifica do art. 167, I. No demais relembrar que no h identidade de entendimento e de interpretao quanto natureza do instrumento em que se consubstancia, se formaliza a atribuio, pois alguns entendem tratar-se de diviso e sustentam ser da substncia do ato a escritura pblica. Tratando-se de instituto que ainda novo entre ns brasileiros, no impondo a lei especfica forma sacramental para o instrumento de atribuio, alis, como no a prescreve para o instrumento de incorporao ou de instituio do condomnio, preferimos ficar com a orientao antes citada, de J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO, entendendo vlidos os instrumentos particulares a todos esses fins. O que parece, pois, importante destacar a fundamental diferena entre os vrios institutos de que se valeu o legislador, na sistemtica da Lei de Condomnio por edificaes, que anterior Lei de Registros Pblicos, orientando-nos no sentido de que no devemos confundir incorporao, promessa de construo futura, com instituio ou especificao, forma de submeter um edifcio ou conjunto de edificaes ao regime condominial previsto na lei especfica, ou com conveno, instrumento que regulamenta o comportamento dos condminos e de todos que ocupem o edifcio, na qualidade de sucessores, prepostos, inquilinos, etc., e a atribuio, verdadeira diviso atpica mediante a qual se estabelece a propriedade individual de cada condmino sobre as unidades autnomas. Cremos que a distino dos vrios institutos acima elencados e aqui singelamente feita basilar para a compreenso do sistema registrrio, recomendando-se

sempre a cautela no exame de cada um dos instrumentos apresentados ao Cartrio, para que no se violente a continuidade, passando-se da comunho no edifcio para a propriedade exclusiva na unidade sem o prvio registro do instrumento de atribuio. De So Paulo para Foz do Iguau, outubro de 1.987,

Gilberto Valente da Silva