Você está na página 1de 24

FABIANA MORAIS GUEDES FARIA

A Aquisio da Propriedade Imobiliria Urbana e o Registro de Imveis

Artigo Cientfico Jurdico apresentado como exigncia final da disciplina Trabalho de Concluso de Curso Universidade Estcio de S Curso de Direito.

Orientadores: Prof. Marcos Aurlio da S Fonseca Prof. Snia Regina Vieira Fernandes

Rio de Janeiro Campus: Madureira

2009 RESUMO: O presente artigo tem como objetivo abordagem da propriedade imobiliria, enfatizando os aspectos constitucionais da Lei n 6.015/73, expondo de maneira inteligvel, preliminarmente, a importncia da propriedade imobiliria, destacando-se as modalidades de aquisio dos imveis, enumerando os ttulos passveis ou no de inscrio no Servio Registral competente, e o escopo deste instituto. A supremacia da Constituio da Repblica Federativa do Brasil de extrema relevncia ao tema, pois somente a partir das limitaes, expressas ou implcitas das competncias das autoridades pela norma fundamental, que se torna vivel a anlise da referida Lei de Registros Pblicos e seus consectrios, tendo como parmetro o perfil constitucional. Diante disso, ser possvel concluir a importncia do instituto do Registro de Imveis para a legalizao das propriedades.

SUMRIO: 1 INTRODUO.2 DESENVOLVIMENTO.2.1 O Direito de Propriedade. 2.1.1 Regime Jurdico. 21.2 Funo Social da Propriedade. 2.2 O Registro de Imveis. 2.2.1 Natureza Jurdica. 2.2.2 Princpios. 2.2.2.1 Princpio da Unitariedade Matricial. 2.2.2.2 Princpio da Continuidade. 2.2.2.3 - Princpio da Disponibilidade. 2.2.3 Finalidade. 2.2.4 Competncia das Serventias de Registro de Imveis. 2.2.5 Atos Praticados pelo Registro de Imveis. 2.3 Cuidados nas Transaes Imobilirias. 2.4 Formas de Aquisio da Propriedade Imobiliria que Independem de Registro. 2.4.1 Originria. 2.4.1.1 Acesso. 2.4.1.1.1 Acesso Natural. 2.4.1.1.2 Acesso Industrial ou Artificial. 2.4.1.2 Usucapio. 2.4.1.2.1 Possuidor de Boa-F. 2.4.1.2.2 Possuidor de M-F. 2.4.1.3 Direito Hereditrio. 2.4.2 Derivada. 2.5 Ttulos Aquisitivos Passveis de Registro. 3 CONSIDERAES FINAIS. REFERNCIAS.

1 INTRODUO: O Registro de Imveis instituto bastante complexo e de suma importncia principalmente nos dias atuais, porm apesar da existncia de farta e qualificada doutrina sobre o assunto muitos estudantes e profissionais da rea jurdica possuem pouco conhecimento acerca deste instituto. O presente trabalho visa dar uma noo, ainda que superficial, sobre aspectos prticos e tericos sobre o registro de imveis, em especial sobre imveis urbanos. Apresentam-se algumas consideraes acerca de funo to importante para o direito brasileiro, principalmente sua natureza jurdica e princpios fundamentais, sem, contudo, perder de vista alguns aspectos prticos. Outro ponto importante abordado neste artigo jurdico reside em demonstrar como a populao muitas vezes desconhece a finalidade e a importncia do Registro de

Imveis, correndo riscos desnecessrios ao celebrar negcios jurdicos, e em muitos casos vivem ilegalmente em uma casa sem esse desconhecimento. Por outro lado, verifica-se que os altos custos de legalizao dos imveis acabam resultando em apropriaes indevidas e em eternas ilegalidades, que vo sendo passadas de uma pessoa para outra, transformando-se em verdadeiras bolas de neve. Para dar a sustentao necessria a este trabalho, buscou-se o embasamento terico na doutrina, na jurisprudncia e na analise de artigos publicados na rede Mundial de computadores 2 DESENVOLVIMENTO:

2.1 O Direito de propriedade O vocbulo propriedade pode significar posse sobre um determinado bem, seja ele corpreo ou incorpreo. Mas tambm pode significar domnio, ou seja, poder que se exerce sobre as coisas a que lhe esto sujeitas. Para o direito, apesar da distino vocabulria, no h entre esses dois termos diferenas de contedo. A propriedade um direito real amplo, onde dela os demais direitos reais tiram seu fundamento, pode-se assim dizer que os outros direitos reais s existem a partir da propriedade, por ser a fonte dos direitos reais. Assim, entende-se por bem definir a propriedade imobiliria como o direito que uma pessoa, fsica ou jurdica, tem de usar, gozar e dispor totalmente de um bem imvel, excluindo terceiros que dele queira exercer, injustamente, os mesmos direitos (art. 1.228 do CC). Esmiuando o conceito, usar (ius utendi) e servir-se dela da maneira como entender mais conveniente, gozar (ius fruendi) e aproveitar economicamente os seus produtos, dispor (iusabutendi), transferir ou alien-la a outrem a qualquer ttulo, reaver (rei vindicatio) e reivindic-la das mos de quem injustamente a possua ou detenha.

Brasil. Constituio(1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil.Organizao Antnio Becker.5.ed.rev.e atual. Rio de Janeiro: Lmen Jris,2001

O titular de um bem pode desfrutar e dispor do bem como qu iser, sujeitando-se

apenas s limitaes impostas em razo do interesse pblico ou da existncia do direito de propriedade de outras pessoas, sobre outros bens. O direito de propriedade por decorrer da prpria lei natural, passa a ser uma exigncia da natureza intelectual do homem. Enquanto os irracionais se contentam com a satisfao de suas necessidades imediatas, o homem pode prever o seu futuro. Assim, para subsistir hoje e no tempo futuro, precisa apropriar-se de bens naturais, de consumo, bens fungveis e, tambm, de produo. A propriedade faz parte da dignidade da pessoa humana, uma vez que, para agir com toda a independncia, o homem tem necessidade de poder apropriar-se exclusivamente de certos bens, para orientar sua atividade segundo suas aspiraes e seus gostos e trabalhar, sem coao, no desenvolvimento de sua personalidade. A Constituio Federal de 1988 clara, ao dizer no caput de seu art. 5 que "todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros (...) direito (...) propriedade...". A propriedade um direito fundamental estabelecido no art. 5, XXII da CF/88, que mesmo sendo considerado uma clusula ptrea, pode ser turbada e at mesmo mitigada atravs da posse, como adiante ser demonstrado. O direito moradia tambm aparece na nossa Carta Magna em seu art. 6, caput, como um direito social e individual, garantido a todo individuo ara proporcionar-lhe uma vida regular em sociedade. Porm sem efetivar o registro de determinado imvel, no se poder ter os direitos que a propriedade imobiliria lhe assegura, nem desfrutar das situaes jurdicas que constitui, ou seja, a propriedade imobiliria decorre do registro, pois sem este ningum proprietrio do bem que adquire. 2.1.1 Regime Jurdico Na Constituio Federal garanti-se o direito de propriedade, desde que esta atenda a sua funo social, conforme o art. 5, incisos XXII e XXIII. Nesse sentido, a funo social deveria ser olhada somente como uma instituio de ordem e relaes econmicas segundo expressa o art. 170 em seus incisos II e III, porque os princpios gerais da atividade econmica so preordenados com a finalidade de, nos termos do art. 170, caput, "assegurar a todos uma existncia digna, conforme os ditames da justia social".

A Declarao dos Direitos do Homem e do Cidado, de 1789, dava um carter absoluto ao direito de propriedade, sendo a propriedade um direito inviolvel e sagrado (La proprit tant un droit inviolable et sacr). Isso foi superado graas a uma evoluo doutrinria, que transformou a concepo da propriedade sobre um bem, passando a ser sempre um direito atual, cuja caracterstica a faculdade de usar, gozar, dispor da coisa e o direito de reav-la, como j foi dito anteriormente. Em relao aos diversos tipos de bens e titulares a propriedade no constitui uma instituio nica, mas vrias. Assim, a Constituio garante o direito de propriedade em geral (art. 5, XXII), porm garante tambm a propriedade urbana (art. 182, 2) e a propriedade rural (arts. 5, XXVI, e 184 a 186), com seus regimes prprios. Cada tipo de propriedade assume um aspecto caracterstico. Uma coisa a propriedade pblica, outra, a propriedade social e outra, a propriedade privada; uma coisa a propriedade agrcola, outra, a industrial; uma, a propriedade rural, outra, a urbana; uma, a propriedade de bens de consumo, outra, a de bens de produo; uma, a propriedade de uso pessoal, outra, a propriedade/capital. Assim, o regime jurdico da propriedade um complexo de normas administrativas, urbansticas, empresariais e civis, sob fundamento, sempre, das normas constitucionais. 2.1.2 Funo Social da Propriedade A propriedade o bem comum de toda a famlia humana. Assim, segundo o direito natural, eles tm como funo primeira servir a toda a sociedade. Essa funo deve ser preservada mesmo quando, a justo ttulo, tal ou tal bem se torna propriedade particular. O princpio constitucional da funo social da propriedade se inclina a uma simples vinculao obrigacional. Esse princpio constitui o fundamento do regime jurdico da propriedade. A Constituio reafirmou a instituio da propriedade privada e a sua funo social como princpios da ordem econmica (art. 170, II e III). Alm disso, em relao s propriedades urbana e rural, definiu sanes para o caso de no ser observada a funo social de tais propriedades (arts. 182, 184 e 186).

Brasil. Constituio(1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil.Organizao Antnio Becker.5.ed.rev.e atual. Rio de Janeiro: Lmen Jris,2001

O uso e o gozo de um bem devem ser feitos de acordo com a convenincia social da utilizao da coisa, ou seja, deve ajustar-se aos interesses da sociedade. Em caso de conflito, faz-se mister destacar que o interesse social prevalecer sobre o individual, como no caso da desapropriao, para fins de reforma agrria, de uma propriedade rural improdutiva, com o pagamento de indenizao em ttulos da dvida agrria (art. 184). Neste sentido, o Cdigo Civil de 2002 expressa no pargrafo primeiro do art. 1.228 que, o direito de propriedade deve ser exercido sempre observando suas finalidades econmicas e sociais, preservando, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, evitando, assim, a poluio do ar e das guas. Com isso, a propriedade deixa de ser direito subjetivo do indivduo para tornarse uma funo social do detentor da riqueza mobiliria e imobiliria, obrigando a todo detentor empregar esta riqueza para o crescimento da riqueza social e para a interdependncia social, sendo este, um direito em contnua mudana que deve se modelar sobre as necessidades sociais s quais o proprietrio deve responder.

2.2 O registro de imveis

A lei bsica de registros pblicos a Lei n 6.015/73, e nela encontram-se importantes disposies que norteiam o instituto do registro de imveis. O Registro de Imveis o cadastro da propriedade imobiliria onde, atravs dele, pode-se constituir, alterar e extinguir os direitos reais sobre os imveis. o depsito de todas as informaes da propriedade imvel. Em outras palavras, o registro entendido como o ato ou efeito de consignar por escrito, em livro prprio, o ato jurdico praticado. Mas o registro no somente uma solenidade com o objetivo de preservao do ato jurdico, um instituto mais complexo, uma vez que ir conferir segurana, autenticidade e eficcia dos assentos de atos jurdicos inter vivos ou causa mortis, constitutivos, declaratrios, translativos e extintivos de direitos reais, preservando-lhe a confiabilidade, bem como a simples validade em relao a terceiros, ou a sua mera disponibilidade. um complexo de normas jurdico-positivas e de princpios relativos ao registro de imveis que regulam a organizao e o funcionamento das serventias imobilirias

A segurana est intimamente ligada ao conceito de imutabilidade, ou seja, uma vez registrado um ato, este ter seu contedo preservado, a garantia da estabilidade do contedo do ato jurdico. J a autenticidade denota que o ato de registro dotado de presuno de veracidade, legitimidade e de legalidade, elevando o ato ao status de ato de autoridade, como destaca Walter Ceneviva, ao lecionar que o registro, assim como o ato de autoridade cria presuno relativa de verdade, pois aquele possui os mesmos atributos que a este lhe so prprios. Dizer que um registro eficaz, no demonstra somente eficcia entre as partes que contrataram, mas, de uma maneira extensiva, o registro de imveis deve demonstrar que o negcio jurdico existe, e que produz efeitos na rbita de todas as demais pessoas, a denominada eficcia erga omnes, uma das caractersticas do direito de propriedade. Como ir se verificar adiante, existem conseqncias importantes decorrentes da falta de registro e da conseqente falta de eficcia erga omnes. Assim, o registro de imveis uma espcie de registro pblico que efetua operaes pertinentes a bens imveis, assegurando aos adquirentes a aquisio e a segurana jurdica da propriedade oponvel erga omnes, alm da instituio de nus reais pertinentes fruio, garantia ou aquisio. Em outras palavras, o registro de imveis o cadastro da propriedade imvel e por ele se constituem se alteram e se extinguem os direitos reais sobre imveis. o repositrio de todas as informaes da propriedade imvel, com carter de autenticidade e eficcia. importante destacar, novamente, a obrigatoriedade do registro imobilirio, no s para abranger o direito real, como tambm o direito pessoal a que ele refere, dando publicidade e sendo uma for de aquisio do domnio, de onerao de bens imveis e de garantia de indisponibilidade do direito real. 2.2.1 Natureza Jurdica O registro de imveis tem sua atribuio definida no art. 167 da lei n 6.015/73 (Lei de Registros Pblicos), e realizado em serventia legalmente criada para esse fim. A funo de registrar exercida por Tabelio ou outro serventurio investido nesta funo, tendo f pblica em todos os atos que praticarem, porm nunca ex-officio, mas sempre com provocao da parte interessada.

O art. 236 caput e seus da CF/88, estabelecem a forma de exerccio dos servios notariais e registrais, alm de regular como sero definidas as regras que disciplinaro as atividades, responsabilidades, fiscalizao, fixao de emolumentos e a forma de ingresso na atividade notarial e registral. Da que, as atividades notarial e de registro so pblicas por excelncia, porm so exercidas em carter privado por particulares investidos na funo pblica por delegao, sendo seus funcionrios contratados diretamente pelo delegado, atravs do regime previdencirio comum e pelas normas contidas na Consolidao das Leis do Trabalho. 2.2.2 Princpios Sobre os princpios basilares, Celso Antnio Bandeira de Mello leciona, de extrema importncia, isto sim, desvendar os princpios acolhidos no sistema; isto , os que se encontram vazados nas diversas normas administrativas, informando suas disposies, embora no se achem formal ou categoricamente expressos. Os princpios que regem o sistema registral tm como objetivo dar ao cidado segurana absoluta dos atos, no podendo desse modo ser desrespeitados, sob pena de ir de encontro credibilidade dos registros e segurana do servio. A no observncia dos princpios fundamentais do registro de imveis pode causar srias conseqncias para o ato praticado, inclusive sua nulidade, como se observa do artigo 214 da Lei de Registros Pblicos: "As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no independente de ao direta". Dessa forma, uma vez constatada a violao de um princpio registrrio, poder o ato vinculado ao vcio ser cancelado administrativamente pelo Juiz corregedor, independentemente de ajuizamento de ao contenciosa. H diversos princpios que norteiam o Direito Registral Imobilirio, uns at j conhecidos de outros institutos, tais como, o Princpio da Segurana Jurdica, o Princpio da Cindibilidade, o Princpio da Legalidade, o Princpio da F Pblica, o Princpio da Publicidade, o Princpio da Especialidade, o Princpio da Prioridade e o Princpio da Instncia ou Solicitao.
MELLO BANDEIRA ANTNIO, Celso Eficcia das Normas Constitucionais e Direitos Sociais. So Paulo: Editora Malheiros, 2 edio, 2003

Porm alguns merecem destaque devido sua importncia para este ramo do direito.

2.2.2.1 Princpio da Unitariedade Matricial

Este princpio encontra-se expresso nos art. 176, 1, inciso I e art. 228, ambos da LRP, impondo um padro de segurana ao determinar a impossibilidade da matrcula conter mais do que um imvel em sua descrio, ou seja, cada unidade imobiliria, cada propriedade s pode fazer parte de uma nica matrcula. A expresso "cada imvel" contida no artigo 176 do j citado diploma legal, significa unidade territorial com continuidade de rea, contornos definidos e individualizada de outras glebas. Por exemplo, a unificao de prdios limtrofes supe a unidade social ou econmica do todo, formado com a agregao dos imveis antes autnomos, no se configurando exceo rgida concepo de unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro. Neste diapaso, expressamente vedada a abertura de matrcula envolvendo parte ideal de imvel, o que deve ser feito recompor o imvel todo para se abrir a dita matrcula e aps desmembr-la. Ultimamente esse princpio tem tido sua eficcia reduzida, principalmente no tratamento dos terrenos de marinha, onde muito comum encontrar-se matrculas abrangendo dois imveis (parte alodial e parte terreno de marinha). Alguns especialistas defendem uma nova reformulao do princpio da unitariedade matricial, principalmente com relao definio de imvel, bem como prever a possibilidade da matrcula abranger dois ou mais imveis desde que respeitada uma finalidade como, por exemplo, um empreendimento imobilirio.

2.2.2.2 - Princpio da Continuidade

O princpio da continuidade ou do trato sucessivo est disposto nos arts. 195 e 237 da LRP, e visa primar para que o histrico registral de cada imvel seja autntico e completo, tendo alcance puramente formal, tomando-se necessria uma continuidade entre os lanamentos inerentes a esse mesmo imvel. A anlise a ser realizada subjetiva, ou seja, deve observar os titulares dos respectivos direitos reais.

Em relao a cada imvel, adequadamente individualizado, deve existir uma cadeia de titularidades vista da qual s se far a inscrio de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Ou seja, s se pode registrar um ttulo se aquele que apareceu como vendedor neste ttulo, figurar como comprador no ltimo registro da matrcula do imvel. Assim, as transmisses para se derivarem umas das outras, precisam estar asseguradas sempre pela preexistncia de imvel no patrimnio de outorgante. Este o verdadeiro sentido do encadeamento subjetivo exigido pela Lei de Registros Pblicos. Ao exigir que cada registro encontre sua procedncia no anterior, temos segurana na legitimidade da transmisso ou da onerao do direito. Ilustrativamente, a matrcula de um imvel transforma-se no elo de uma corrente ininterrupta de registros, cada um se ligando ao seu antecedente, como o posterior ir se ligar ao seu subseqente. Porm se o imvel no estiver registrado em nome do outorgante, h que se fazer o devido assentamento, sob pena de ser suspenso o processo de registro at que seja cumprida a referida exigncia.

2.2.2.3 - Princpio da Disponibilidade.

Basicamente, o princpio da disponibilidade se reflete na mxima "ningum poder transmitir o que no possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere. Assim sendo, na transferncia da propriedade imobiliria deve-se sempre respeitar a exata extenso do imvel do alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: na matrcula uma pessoa proprietria da metade ideal (50%) de um imvel, dever a mesma, na transmisso, comparecer alienando essa mesma parte ideal, que lhe correspondente. Este princpio aplicado tambm nos parcelamentos e apuraes de partes remanescente de imveis. Porm, nessas hipteses preciso respeitar sempre a rea total do imvel primitivo a fim de que a transcrio ou matrcula possa ser encerrada, afastando-se eventuais sobreposies.

2.2.3 Finalidade

Levando-se em considerao que o objetivo do registro de imveis a obteno da aquisio da propriedade inter vivos, a funo do ato , principalmente, o de registrar todos os ttulos, entre os quais os judiciais, que formalizam a aquisio ou onerao (instituio de nus reais) da propriedade imvel ou direitos a ela correspondentes, assim como alteraes que afetam a conformao de tais direitos, visando sempre segurana das pessoas e das relaes jurdicas entre elas estabelecidas. Tem por finalidade, ainda, retratar, com segurana, a situao jurdica de cada imvel. Alm de estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histrico completo do imvel, dando conhecimento a todos da titularidade e dos nus que possam pesar sobre o mesmo. A funo registral tem por finalidade precpua, ao constituir ou declarar o direito real atravs da inscrio do ttulo respectivo dotando as relaes jurdicas de segurana, dar publicidade registral erga omnes (ou seja, a todos indistintamente), at que seja feita prova em contrrio. A relao de ttulos passveis de registro est enumerada no Cdigo Civil, tal enumerao taxativa, no se podendo acrescentar ou retirar situaes de constituio de direitos reais. Nicolau Balbino Filho, brilhantemente analisou a funo registral, ao expressar que "o Registro uma fiel reproduo da realidade dos direitos imobilirios". Conforme o art. 1.245 do CC/02, somente atravs do registro do ttulo translativo h a transferncia do domnio dos bens imveis. Por estas razes que se diz: "quem no registra no dono". 2.2.4 Competncia das Serventias de Registro de Imveis O artigo 169 da Lei de Registros Pblicos define a competncia das Serventias, ou seja, o cartrio da situao do imvel.
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 9. ed. So Paulo: Saraiva, 1999.

Toda Serventia de Registro de Imveis responsvel por um limite territorial imposto pela lei de organizao judiciria de cada Estado da Federao, e o registro imobilirio far-se- sempre no cartrio do lugar onde o imvel esteja localizado, sob pena de nulidade.

Quando h uma grande extenso territorial em determinada comarca, as leis de organizao judiciria estaduais dividem em circunscries os ditos territrios. No entanto, pode ocorrer a possibilidade de um mesmo imvel estar situado em mais de uma circunscrio territorial ou comarca, nesse caso, o registro ser efetuado em cada uma delas, procedendo-se como se o imvel estivesse totalmente situado em cada uma. O Oficial do Registro, ou simplesmente Registrador, o profissional do direito, dotado de f pblica, a quem delegado o exerccio da atividade de registro, atravs de concurso pblico de provas e ttulos. O Notrio, ou Tabelio, a pessoa que exerce a atividade notarial, que tambm dever ser aprovado por concurso pblico de provas e ttulos, suas atribuies compreendem a lavratura de escrituras e procuraes pblicas, reconhecimentos de firmas, autenticao de cpias. Para o pleno desempenho de suas funes, tanto o notrio como o registrador podem contratar escreventes, que os podero auxiliar nos atos que lhes forem autorizados a praticar pela lei. A lei n 8.935/1994 aboliu o uso do termo Cartrio para designar o local onde se concentram os atos prprios dos tabelies e oficiais do registro, sendo substitudo pela denominao Servio Notarial e Servio Registral. A f pblica atribuda constitucionalmente ao Notrio e ao Registrador, para atuarem como representantes do Estado na sua atividade profissional. A f pblica possui a finalidade de afirmar a certeza e a verdade dos assentamentos que o notrio e o oficial de registro praticam e das certides que emitem nessa condio, emanando de seus atos princpios como, publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, na forma do art. 1 da lei n 8.935/94.

2.2.5 Atos Praticados pelo Registro de Imveis

So efetuados no Registro de Imveis dois atos primordiais, quais sejam, o registro e a averbao. Entende-se por matrcula como sendo o ncleo do registro do imvel sendo, assim, exigvel rigoroso controle e exatido de suas indicaes. o ato que atribui individualmente ao imvel, sua situao geogrfica e sua perfeita descrio. Nela, ainda, sero inscritos os atos de registro e averbao, espelhando todo o estado do imvel. O registro, como j foi explicitado, tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratrios da

propriedade imvel e os constitutivos de direitos reais. Cada matrcula obrigatoriamente ter um nmero de ordem seqencial crescente para pronta identificao. Sero registrados os atos citados no artigo 167, I, da Lei 6.015/73. J a averbao o ato que escritura as ocorrncias que venham a alterar o registro e a prpria matrcula, e esto elencadas no artigo 167, II, da aludida Lei. qualquer anotao feita margem de um registro, para indicar as alteraes ocorridas no imvel, podendo ser tanto com relao sua situao fsica, quanto com relao situao jurdica do seu proprietrio. Tanto o registro quanto a averbao so inscritas posteriormente abertura da matrcula, no podendo alterar a sua essncia, mas to somente modificar as caractersticas do imvel e/ou do sujeito. No sistema registral anterior, admitia-se a transcrio referente a mais de um imvel sob o mesmo nmero de ordem. Alm disso, o imvel recebia um novo nmero de transcrio a cada alienao. Porm com o advento da Lei de Registros Pblicos cada matrcula corresponder a um nico imvel e cada imvel ter a sua prpria matrcula. Os imveis s conservaro o antigo nmero de transcrio, se os mesmos no sofrerem nenhuma alterao de sua titularidade. Os que forem sendo vendidos, doados, etc., recebero um nmero de matrcula, por ocasio do registro deste ttulo translativo, nmero este que sempre os acompanhar. A matrcula dever ser efetuada por ocasio do primeiro registro, no mesmo teor dos elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior mencionado no mesmo. A jurisprudncia tem entendido que as exigncias para a matrcula devem ser mitigadas, pela descrio constante do ttulo e do registro anterior, mesmo que pobre e imprecisa.

___________________________________________________________________________ Brasil. Cdigo Civil(2002). Organizao Antonio Luiz De Toledo. 54.ed. So Paulo:Saraiva,2003 Lei de registro de imveis

2.3- Cuidados nas Transaes Imobilirias

Na aquisio de imveis, o comprador deve adotar algumas cautelas antes de concretizar o negcio, evitando que posteriormente transao possa ter srios problemas com a legalizao dos imveis. Para segurana na aquisio de bens imveis, preciso que, antes da compra, o interessado requeira a certido do imvel para ter conhecimento de seu atual estado, se, realmente, aquele que est vendendo o real proprietrio ou se existe algum nus sobre o imvel. Comumente as certides exigveis para a lavratura da escritura pblica so obtidas aps o fechamento do negcio, principalmente quando a venda se efetiva com um contrato particular de promessa de compra e venda, cujo pagamento seja feito de forma parcelada, nesse caso, a escritura pblica somente ser lavrada aps o pagamento da ltima parcela, ou poder ser lavrada escritura e vinculada a esta, notas promissrias. O ideal que o comprador j obtenha as certides antes de consolidada a transao, mesmo antes de qualquer pagamento a ttulo de antecipao para garantia do negcio, e principalmente para se resguardar de possvel m-f por parte do vendedor. As certides aqui referidas so as negativa de nus reais e aes reipersecutrias, certides de feitos cveis, as relativas a execues fiscais e de tutelas, curatelas e interdies e as negativas de dbitos de tributos federais, estaduais e municipais. atravs da certido negativa de nus reais e aes reipersecutrias que o comprador ter certeza que sobre o imvel pretendido no haja nenhum nus como as servides de passagem, as servides administrativas, hipotecas, fideicomissos, usufrutos, aforamentos, penhoras judiciais, etc., e principalmente atestar que o vendedor o real proprietrio do bem imvel. As certides de feitos cveis, execues fiscais e tutelas, curatelas e interdies resguardam o comprador contra o fato de que o vendedor no possua contra si quaisquer aes cveis e/ou fiscais que resultem em execuo que possa importar em indisponibilidade do imvel para pagamento de dvidas, bem como afirmar se o vendedor no est impossibilitado juridicamente de realizar a transao imobiliria por estar, por exemplo, interditado. Se houver alguma ao na fase de execuo contra o vendedor no momento em que se disponha a vender algum dos seus bens, pode ocorrer o que se denomina a fraude contra credores, o que poder ocorrer na anulao da transao. As certides relativas tributos nos asseguram que o imvel venda no esteja em dbito com os rgos pblicos.

Uma outra situao possvel de ocorrer o fato de o comprador ter adquirido o bem do prprio pai que tenha outros filhos, situao que poder tornar nula a venda em virtude do impedimento legal da venda de bens de ascendente para descendente, a menos que haja consentimento expresso de todos, desde que sejam maiores e capazes. Quando se adquire algum bem, o adquirente tem a seu favor a proteo legal contida nos artigos 1.101 1.117, do Cdigo Civil, no que se refere aos vcios redibitrios ou de evico. O primeiro se refere defeitos ocultos no bem adquirido e o segundo se refere justamente possibilidade de atos precedentes que possam inviabilizar a transao, como por exemplo a hiptese citada acima da venda de bem de pai para filho ou, num outro caso, a venda de um bem de herdeiros, cujo inventrio ainda no foi aberto ou consumado com a partilha. Mesmo que se possa buscar a justia para ressarcir-se de algum prejuzo decorrente da compra de um bem viciado, ningum desconhece como seu direito custar a ser efetivamente reconhecido, em face da morosidade da Justia ou em razo dos inmeros recursos que nossa legislao processual permite, tornando um caminho longo entre o incio da ao e a consolidao da prestao jurisdicional. Outro problema ocorre com terrenos em loteamentos ou imveis em planta, aqui os cuidados especficos devem ser redobrados. No que tange aos loteamentos existe o Decreto-Lei n 58/37, regulamentado pelo Decreto n 3.079/38, que dispe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestaes. Exige o referido diploma legal que os proprietrios ou co-proprietrios de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vend-los, divididos em lotes e por oferta pblica, mediante pagamento do preo a prazo em prestaes sucessivas e peridicas, so obrigados, antes de anunciar a venda, depositar no Cartrio do Registro de Imveis da circunscrio respectiva, um memorial com todas as especificaes do imvel, certides e plano de desenvolvimento urbano do loteamento, alm da planta do imvel assinada pelo engenheiro responsvel por todo o projeto, exemplar do modelo do contrato a ser firmado com os futuros compradores, alm da certido negativa de imposto e nus reais. A referida Lei exige que nos anncios e outras publicaes de propaganda de venda de lotes a prestaes, sempre se mencionaro o nmero e data da inscrio do memorial e dos documentos no registro imobilirio. Portanto, caber ao comprador, antes de adquirir um lote, certificar-se se realmente existe a inscrio imobiliria, indo pessoalmente no cartrio onde ocorreu o registro, alm tambm de consultar o rgo prprio da Prefeitura quanto ao licenciamento junto Municipalidade.

Um tpico exemplo reflete a importncia de se tomar esses e tantos outros cuidados na hora da aquisio da propriedade imobiliria. Um cidado e alguns parentes, provenientes do interior, adquiriram alguns lotes que estavam sendo noticiados por uma imobiliria. Antes da compra, foram ao local e visitaram o loteamento, gostaram e compraram. Adquiriram os lotes prestao, mediante os respectivos contratos de compra e venda, aparentemente regulares, e aps a quitao de todas as parcelas, decidiram visitar o loteamento. Para surpresa dos adquirentes, o loteamento no mais existia. Toda a rea estava cercada como um nico terreno. Foi verificado, posteriormente, que a imobiliria era de fachada, no possua registro algum e o loteamento, por sua vez, sequer possua alguma inscrio. A ao foi ajuizada diretamente contra o proprietrio da imobiliria, que citado, obviamente, no contestou a ao. A sentena foi prolatada e transitada em julgado sem nenhum recurso. Na execuo a surpresa maior, o ru no tinha nenhum bem em seu nome. A cpia do processo foi remetida ao Ministrio Pblico para a devida ao penal, porm nenhum processo criminal foi adiante e os compradores perderam todo o valor pago, o que poderia ser evitado, se ao menos tivessem se informado da regularidade do loteamento. Com relao compra de imveis na planta, as cautelas tero que ser mais rigorosas. A Lei n 4.591/64, dispe sobre o condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias. Nesse diploma, a exemplo da Lei que trata dos loteamentos, h tambm a exigncia da incorporadora depositar em cartrio memorial com toda a documentao pertinente ao terreno e o projeto da edificao. Nesse caso, o comprador tambm dever examinar o que existe efetivamente de registro e certificar-se tambm junto Prefeitura local a regularidade do licenciamento. Com o advento do BNH, Banco Nacional de Habitao, a populao em geral pde, adquirir imveis financiados a longo prazo. Posteriormente o referido banco foi extinto, transferindo o sistema habitacional para a Caixa Econmica Federal. No pas h um volume enorme de casas e apartamentos financiados pelo Sistema Financeiro Habitacional. Constam nos contratos de financiamentos, clusulas que impedem a transferncia do imvel sem anuncia do banco responsvel pelo financiamento e a garantia de quitao no caso de morte do comprador, que, para tanto, paga um seguro embutido prestao do imvel. Mesmo com tantas restries, existe uma prtica de venda de imveis financiados atravs de "contratos de gaveta", ou seja, o muturio responsvel pelo financiamento vende o imvel a terceiro, mediante um contrato particular, sem concordncia do agente financeiro. Porm alguns contras podem ser observados neste tipo de transao: h

decises judiciais que entendem a transao como nula, em face da vedao contratual, o comprador no tem segurana legal que proprietrio do imvel, pois paga a prestao em nome do vendedor, que figura como nico muturio junto ao agente financeiro, e corre um srio risco caso esse muturio venha falecer e a quitao do imvel possa incentivar os herdeiros reclamarem o direito de propriedade sobre esse bem. A doutrina entende que o "contrato de gaveta" frgil, pois sequer pode ser averbado no registro geral de imveis. O mximo que o comprador poder conseguir uma indenizao por perdas e danos referente ao valor pago na compra. Aqui no h o que se falar sobre a posse e o direito a usucapio, se o tempo de permanncia no imvel for pelo tempo mnimo previsto na Lei. A questo fundamental na doutrina saber se vale a pena algum adquirir um imvel nessa modalidade, ou seja, "contrato de gaveta", e ficar sujeito a tantos desprazeres. O ideal seria ao comprar um imvel j financiado, que seja com a anuncia do agente financeiro, transferindo para o seu nome o financiamento, perante o Cartrio de Registro de Imveis. No que concerne aos imveis rurais com pretenso de explorar a atividade agrcola, deve-se primeiramente verificar o que h de espao disponvel para tal fim. reas com florestas virgens podem ter sido consideradas pela legislao ambiental como reas de preservao, o que impede o desmatamento seja para qual fim for. Antes da compra, o interessado deve consultar os rgos afins no sentido de verificar a situao do imvel pretendido, agindo assim se evitar comprar uma rea indisponvel. 2.4 Formas de aquisio da propriedade imobiliria que independe de registro O Cdigo Civil brasileiro no especificou todos os modos de aquisio da propriedade imvel, limitando-se a disciplinar a usucapio, o registro do ttulo e a acesso, nos arts. 1238 a 1259 do seu captulo Da aquisio da Propriedade Imvel. Alguns institutos ficaram de fora do captulo especfico sobre o tema, como o direito hereditria tambm modo de aquisio da propriedade de imveis sem registro, de acordo com o art. 1784 do citado diploma legal.
Brasil. Cdigo Civil(2002). Organizao Antonio Luiz De Toledo. 54.ed. So Paulo:Saraiva,2003

A aquisio da propriedade nada mais do que a incorporao dos direitos de dono a um titular. A aquisio imobiliria, prevista nos arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784 do CC, d-se de duas formas bsicas, originria e derivada, como ser demonstrado a seguir.

2.4.1 Originria Quando no h transmisso de uma pessoa para outra; o indivduo faz seu o bem sem que tenha havido transmisso do ttulo por algum. Subdivide-se em: 2.4.1.1 Acesso A acesso o modo de aquisio, em virtude do qual fica pertencendo ao proprietrio tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem, desde que ocorra um aumento do valor ou do volume do objeto, devido a foras externas, possui duas modalidades: 2.4.1.1.1 Acesso Natural Ocorre quando h unio ou incorporao de duas coisas at ento separadas, onde uma das coisas deve ter carter acessrio em confronto com a outra, e advm de acontecimento natural, como por exemplo, formao de ilhas, aluvio, avulso e o abandono de lveo. Formao de ilhas a acesso ocorrida em rios no navegveis ou particulares, em virtude de movimentos ssmicos, de depsito pauliano de areia, cascalho, fragmentos de terra e de materiais levados pela prpria correnteza, ou de rebaixamento de guas, deixando descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. Aluvio obra da natureza no do trabalho humano, e verifica-se quando h acrscimo constante de terras s margens de um rio, mediante lentos e imperceptveis depsitos ou aterros naturais, ou ainda, desvio das guas. Este acrscimo importa em aquisio de propriedade por parte do dono do imvel a que se aderem essas terras, seguindo a regra de que o acessrio segue o principal. Assim, ser prpria a aluvio quando o acrscimo se forma pelos depsitos ou aterros naturais nos terrenos marginais do rio. E num outro momento, imprpria quando tal acrscimo se forma em razo do afastamento das guas que descobrem parte do lveo. Avulso se d pelo repentino deslocamento de uma poro de terra por fora natural violenta, o proprietrio do imvel desfalcado perder a parte deslocada, mas ele poder pedir sua devoluo desde que reconhecvel, ou indenizao no prazo decadencial de um ano. O abandono de lveo tem-se por um rio que seca ou se desvia em virtude de fenmeno natural.

2.4.1.1.2 Acesso Industrial ou Artificial

Forma-se pelo resultado de um comportamento ativo do homem, no caso de plantaes e as construes de obras, processando-se de mvel a imvel; possui carter oneroso e se submete regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razo de uma ao qualquer, cai sob o domnio de seu proprietrio ante a presuno juris tantum, conforme art. 1.253 do CC/02. Nesta forma de acesso, a construo ou plantao tem-se presumidamente feita pelo proprietrio, s suas expensas, neste caso, admitindo prova em contrrio por quem se achar no direito de provar.

2.4.1.2 Usucapio 2.4.1.2.1 Possuidor de Boa-F

O possuidor tem direito indenizao pelas benfeitorias necessrias e teis, podendo levantar as volupturias que lhe no forem pagas e que admitem remoo sem detrimento da coisa. Pelo valor das primeiras, poder exercer o direito de reteno.

2.4.1.2.2 Possuidor de M-F

Ao possuidor de m-f sero ressarcidas somente as benfeitorias necessrias, que deviam ter sido efetuadas estivesse a coisa nas mos de quem quer que fosse, sob pena de deteriorao ou destruio, e se o reivindicante no as devesse indenizar, experimentaria enriquecimento indevido. Porm, no assiste ao possuidor de m-f o direito de reteno para garantir o pagamento de referida indenizao.

2.4.1.3 Direito Hereditrio

Os imveis adquiridos por direito hereditrio no sero submetidos a registro, mesmo possuindo um ttulo (escritura). Segundo o art. 1.784 do CC/02, a transmisso dos bens aos herdeiros legtimos e testamentrios ocorrer to logo seja aberta a sucesso (princpio da saisine, onde o prprio morto transmite ao herdeiro o domnio e a posse da herana). A partir do momento do falecimento do de cujus, seus herdeiros recebem a propriedade dos bens, tornandose deles automaticamente proprietrios, independentemente do registro. O inventrio ser devido para dar cumprimento ao princpio da continuidade do registro de imveis, para que o herdeiro passe a figurar como titular do direito de propriedade. O registro ser necessrio, tambm, para efeito de publicidade, para se saber quem so os novos proprietrios.

2.4.2 Derivada

Quando houver transmissibilidade do domnio, ou seja, da titularidade, resultante de uma relao negocial entre o antigo proprietrio e o adquirente, sendo exigvel a comprovao da legitimidade do direito do antecessor. Subdivide-se em ato causa mortis (testamento herana) e ato inter vivos (negcio jurdico seguido de registro)

2.5 Ttulos aquisitivos passveis de registro Antes de qualquer enumerao importante saber o momento em que uma pessoa adquire a propriedade de um bem. Se este bem for mvel, a propriedade se adquire com sua simples entrega quele a quem se deseja transmiti-la, ou seja, com a simples tradio ao adquirente. Por outro lado, se este bem imvel, s se adquire pelo registro do contrato no competente Registro de Imveis. Com relao aos bens imveis, os atos que so sujeitos ao registro so: os julgados que pem termo indiviso, as sentenas que adjudicaram bens imveis nos inventrios e partilhas, as arremataes e as adjudicaes em hasta pblica. Alm disso, ainda temos o registro dos ttulos constitutivos de nus reais sobre os imveis (enfiteuse, servides,

usufruto, uso, habitao, rendas constitudas sobre imveis, hipoteca e anticrese). Tambm so considerados aptos a serem levados a registro as penhoras, arrestos, seqestros de imveis, as citaes em aes reais ou pessoais reipersecutrias relativas a imveis, bem como averbados ou cancelamentos ordenados por deciso judicial. Com exceo de trs hipteses, convm lembrar, a acesso, usucapio e sucesso hereditria, todas as outras formas de aquisio devem, obrigatoriamente, ser submetidas ao Registro de Imveis. Como por exemplo, no caso de compra e venda, enquanto o contrato no for registrado o adquirente no o proprietrio do imvel, por isso vale a velha mxima: s dono quem registra. O Cdigo Civil de 2002 estipula vinte e trs tipos de contratos e ainda preceitua ser lcito s partes estipular contratos que no estejam expressos em lei. Dentre todos os contratos expressos no diploma civil, alguns so mais comuns, como a compra e venda, a permuta e a doao. A compra e venda o contrato bilateral onde uma das partes, denominada vendedor ou alienante, se obriga a transferir o domnio de um bem outra parte, denominada comprador ou adquirente, mediante a contraprestao de certo preo em dinheiro, definio esta, encontrada no art. 481 do CC/02. Os principais efeitos da compra e venda consistem em gerar obrigaes recprocas para ambos os contratantes (o vendedor transfere o domnio do bem e o comprador pagar o valor acordado), e acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vcios redibitrios e pela evico. A permuta, escambo, troca, permutao ou barganha, o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que no seja dinheiro, assim, em regra, qualquer coisa ou objeto suscetvel de troca, podendo envolver coisas distintas e quantidades diversas, desde que haja mtuo consentimento sobre a qualidade e a quantidade. A troca um negcio jurdico bilateral e oneroso, possuindo carter apenas obrigacional, gerando ambas as partes a obrigao de transferir um bem, um ao outro, e est disciplinado no art. 533 do CC/02. A doao, segundo definio do art. 538 do CC/02, o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra. Em regra, a doao contrato gratuito (por constituir uma liberalidade), unilateral (pois cria obrigao somente a uma das partes) e formal ou solene (porque se aperfeioa com o acordo de vontades entre doador e donatrio e a observncia da forma escrita, independentemente da entrega da coisa). Assim como estes, todos os atos jurdicos relativos a imveis devem ser trasladados para os livros do competente Servio Registral, todos os ttulos de aquisio do

direito de propriedade e aqueles que possam onerar o imvel devem ser levados ao Registro. O Oficial ir examin-los e se no forem registrveis, por defeitos ou lacunas, sero devolvidos aos interessados, para complementao e correo. Aos atos do registro tem acesso ilimitado qualquer pessoa do povo, que poder solicitar certido ou informaes, sem necessidade de dizer ao Oficial o motivo do pedido. Os imveis no registrados no RI, no tm o efeito "erga omnes" conferido ao direito real, mantendo apenas a posse para aquele que o mantiver na suposio de que proprietrio.

___________________________________________________________________________
Brasil. Cdigo Civil(2002). Organizao Antonio Luiz De Toledo. 54.ed. So Paulo:Saraiva,2003

3 CONSIDERAES FINAIS

No decorrer do presente artigo pode-se observar a importncia do Registro de Imveis para uma correta legalizao das propriedades brasileiras. Porm, mesmo a Lei de Registros Pblicos possuindo seus 35 anos de idade, uma maioria esmagadora de habitantes desconhecem at sua existncia. A comodidade a que se entrega a populao, o desconhecimento da lei, e o famoso deixa pra depois, provocam uma grande debilidade no

sistema registral brasileiro. Essas so algumas das razes pela qual o Registro de Imveis ainda no pode ser considerado um cadastro fundirio do Pas, embora possa dizer que se trata de um cadastro jurdico dos imveis. Uma descrio detalhada, tecnicamente aprimorada, dos imveis submetidos a registro, com a elaborao de memoriais descritivos, mapas etc., poderia instituir um cadastro fsico nos servios registrais. No entanto, essa providncia tem encontrado certa dificuldade devido ao custo a que se submeteriam os particulares, para terem o levantamento fsico de suas reas, principalmente se rurais, os quais, para essa finalidade, sero obrigados a contratar profissionais especializados, tais como engenheiros agrnomos, cartgrafos, gegrafos, at mesmo, ou indispensavelmente, servios de aerofotogrametria e a utilizao do GPS. E, alm disso, as altas custas cartorrias acabam provocam uma avalanche de imveis invadidos, ou se registrados, ainda encontram-se prometidos pela imobiliria proprietria do loteamento. Agora, como o cadastro poderia ser institudo no sistema registral que o problema. Poder-se-ia concentrar o cadastro nos Registros Imobilirios, exigindo de todo proprietrio que procedesse ao levantamento da situao fsica de seus imveis. Ou criar-se-ia um banco de dados centralizador, obtidos a partir de levantamentos efetuados pelos rgos de terra dos Estados ou das Prefeituras. As hipteses podem ser vrias, mas a soluo nica. Somente mediante lei federal, vinculando o cadastramento dos imveis - quer urbanos ou rurais, pois o cadastro tem que ser amplo - aos atos registrrios, que tornaria vivel a implantao de um cadastro ideal no Brasil.

REFERNCIAS

ANTUNES, Luciana Rodrigues. Introduo ao Direito Notarial e Registral. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 691, 27 maio 2005. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765>. Acesso em: 02 maio 2009.

BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imveis: doutrina, prtica e jurisprudncia. 9. ed. So Paulo: Saraiva, 1999. CENEVIVA, Walter. Lei dos registros pblicos comentada. 14. ed. atual. At 30 de abril de 2001. So Paulo: Saraiva, 2001. DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imveis. 6. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2006. GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume V: direito das coisas. 2. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2008. Direito civil brasileiro, volume III: contratos e atos unilaterais. 3. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2007. LIMA, Mriton Silva. Direito de propriedade. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 1278, 31 dez. 2006. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=9342>. Acesso em: 23 mar. 2009. SALLES, Vencio. Direito registral imobilirio. 2. ed. rev. So Paulo: Saraiva, 2007.