Sistemas de ejecucin de obras

Concepto Se entiende por sistema de ejecucin de obras el estudio econmico jurdico de los medios para terminarla. Clasificacin Podemos establecer una gran divisin de estos sistemas, segn haya o no contrato, a-) por economa o administracin, y b-) por contratamiento. Asimismo, podemos realizar una obra por contrato nico, por contratos separados por sistemas mixtos. b-)

Otra forma de clasificacin de los contratos de obra es la siguiente: 1- Contratos nicos 2- Contratos separados o mixtos 3- Contratistas o subcontratistas Sistema de ejecucin de obra por economa o administracin

En este sistema el dueo de la obra da un acto de apoderamiento a una persona, que se ocupa de contratar por cuenta y en nombre del dueo de la obra. Si ste solicita a un ingeniero que se ocupe de comprar los materiales y contratar los obreros como su mandatario, no hay locacin de obra sino mandato representativo inherente a la ejecucin por administracin. En cambio, cuando una persona ejecuta por su propia cuenta una obra, no existe contrato de empresa o locacin de obra y la realizacin de la obra se efecta por el sistema por economa en el cual el propietario o comitente acta como empresario de s mismo, ya que es quien organiza los factores de la produccin y corre con los riesgos. O sea que se puede ejecutar una obra por s mismo, contratando la mano de obra por medio de contratos de trabajo con operarios, comprando los materiales y contando con la colaboracin de un proyectista y un director de obra. De este modo, realiza la construccin siendo el empresario de su propia obra; no hay contrato de locacin de obra material, pero si locacin de servicios con los operarios, contratos de compraventa para la adquisicin de materiales y locacin de obra intelectual con el director de obra. El contrato de locacin de obra puede ser material o intelectual(inmaterial). Es locacin de obra material el que compromete al locador(empresario o contratista), a hacer un edificio o a hacer una instalacin, asegurando en todos los casos un resultado contra cuya entrega percibir, de parte del locatario, la suma de dinero establecida. Hay locacin de obra intelectual cuando el arquitecto se compromete a efectuar un proyecto, o a dirigir una obra, o ambas cosas a la vez o a efectuar un clculo estructural, o a hacer un informe tcnico o sobre un problema determinado, asegurando el resultado contra el cual percibir el pago correspondiente. Sistema por contratamiento En los sistemas por contratamiento existe locacin de obra y en ellos aparecen bien diferenciadas las dos partes: Contratantes: es el propietario o comitente que es quien paga. Contratista: constructos o empresario que es quien ejecuta la obra.

Dentro de los sistemas por contratamiento podemos encontrar dos divisiones: Con precios predeterminados. Y sin precios predeterminados.

Sistema por contratamiento con precios predeterminados

Tenemos un contratamiento por ajuste alzado cuando el precio de una obra se fija de manera global. Y requiere en principio una obra invariable en precio y en volumen a la que denomina ajuste alzado absoluto, sin embargo cuando se pueden aceptar cambios al proyecto inicial de ejecucin y tambin reajuste de precios por medio de formulas previamente convenidas se denomina ajuste alzado relativo.

Sistema de ejecucin de obra por unidad Consiste en fijar un precio para la ejecucin de cada elemento unitario de la obra. Esta forma de contratacin est contemplada en el artculo 1639 del Cdigo Civil, cuando habla de obra ajustada por pieza o medida. Se define este sistema de ejecucin como aquel por medio del cual los distintos trabajos que componen la obra son realizados por unidad, asignndole un precio a cada elemento unitario. Admite dos posibilidades bsicas: Contrato por unidad de medida o con determinacin de cantidad: en el cual se fija no solo el precio por cada unidad, sino tambin el nmero de unidades a realizar. Contrato por unidad simple: en el cual se fije nicamente el precio unitario, pero sin determinar la cantidad de unidades a ejecutar. Este sistema, a diferencia con el de unidad de medida, ofrece una gran indeterminacin, pues no se fija una cantidad mnima ni mxima.

Cabe aun una nueva divisin en el sistema de unidad, segn su precio sea invariable o variable con el tiempo. Sistema por contratamiento con precios sin predeterminados Sistema de ejecucin de obra de coste y costas En este tipo de sistema el dueo le reembolsa al contratista en forma peridica, todos los gastos directos en que incurre para realizar la obra, junto con los gastos indirectos y la retribucin que corresponda y que puede ser determinada por una suma fija, una suma porcentual o una suma porcentual con tope mximo. En este tipo de contratos la estimacin de los trabajos se realiza al final de la obra segn el valor del da de los materiales y de los jornales (gastos directos e indirectos), mediante rendiciones de cuentas parciales de lo invertido, a lo que se denomina coste, y por los cuales el contratista recibe pagos a cuenta del precio total de la obra, junto con el beneficio, que recibe el nombre de costas. Finalmente, para la ejecucin de una obra puede abordarse la tarea total mediante un contrato nico, o se puede concertar contratos separados para la ejecucin de las diversas especialidades en que se puede dividir la obra, en cuyo caso hay diversos contratistas independientes con contratos distintos firmados por el mismo comitente. Tambin puede existir un solo contratista que a su vez subcontrata la ejecucin de tareas especficas. Estos subcontratistas no contratan con el comitente sino con el o los contratistas principales.

Eleccin del mejor sistema o forma ms conveniente de contratacin En la ejecucin de una obra, el comitente trata de encontrar el sistema que le procure la mejor ejecucin con el mximo de economa, la mayor rapidez y un mnimo de contratiempos. Con relacin a la mejor ejecucin, podemos decir que el sistema por administracin o economa es el que brinda mayor satisfaccin, ya que el propio dueo adecua la ejecucin de la obra a sus necesidades y posibilidades. Lo siguen en orden correlativo el de coste y costas, el de unidad y el de ajuste alzado. Si el objetivo es lograr que la obra a realizar resulte lo ms econmica posible y se concrete con la mayor rapidez, el contrato por ajuste alzado es el ms efectivo, siguindole en el orden de prelacin el de unidad de medida, el de unidad simple, el de coste y costas con retribucin fija, el de coste y costas con retribucin porcentual. Por ltimo est el de ejecucin sin contratamiento, o sea, por administracin o economa, sino se tiene en cuenta el tiempo necesario para llegar al perfeccionamiento del contrato en los casos en que previamente se deba seguir los trmites del proceso licitatorio. Si tomamos en cuenta cual sera la ejecucin ms conveniente bajo el doble aspecto de calidad y cantidad de la construccin, cambia el orden de preferencia, siendo el primero el sistema de economa, al cual le siguen el de coste y costas, el de unidad y el de ajuste alzado. Este ocupa el ltimo lugar en este caso, debido a que por haberse fijado un precio global, si el contratista trata de aumentar sus beneficios, es probable que lo haga en detrimento de la calidad, ya sea de los materiales o de la mano de obra. Cuando se considera conveniente tener presente la menor labor y el mnimo de contratiempos en la relacin entre el comitente y el empresario, se podra dar como orden de preferencia el siguiente: ajuste alzado, por unidad, por economa o por coste y costas. Ventajas e inconvenientes de los sistemas de ejecucin de obras 1- Ejecucin por economa o administracin Ventajas: Mayor flexibilidad para adoptar la solucin que mejor satisfaga los fines del dueo de la obra. Posibilidad de introducir modificaciones al proyecto durante la ejecucin de la obra. Elimina todo intermediario y no debe pagar el beneficio que correspondera al contratista.

Inconvenientes: Resulta un sistema antieconmico ya que al introducir modificaciones los costos suelen aumentar El dueo de la obra es el responsable, desde el punto de vista civil, de los accidentes que puedan ocurrir por causa de la obra, al ser considerado empresario de s mismo.

Ejecucin por ajuste alzado Ventajas: En el ajuste alzado absoluto ofrece como ventaja la sencillez y la invariabilidad del precio y de la obra para el locatario de la obra que solo debe pagar lo convenido. En el ajuste alzado relativo disminuye el riesgo de que el empresario economice lo ms posible en detrimento de la calidad de la obra.

Inconvenientes: En el ajuste alzado absoluto el contratista podra tender a reducir sus costos para mejorar su beneficio, realizando un trabajo excesivamente mediocre, aun dentro de los principios de buena fe contractual. En el ajuste alzado relativo se puede presentar mayores costos producidos por modificaciones en los precios o en el volumen de la obra.

Ejecucin por unidad Ventaja: El riesgo del mayor costo de la ejecucin de los trabajos imprevistos, recaen sobre el dueo y no sobre el locador de obra, y a su vez si el volumen de obra real es menor que el previsto, el comitente solo paga lo efectivamente realizado, si perjuicio para el empresario.

Inconveniente: Se debe efectuar la medicin de las tareas realizadas que a veces resulta complicado para certificar su pago.

Ejecucin por coste y costas Ventaja: El contratista se ve motivado a perfeccionar la calidad de la obra, ya que todo gasto correcto que efectu, va a ser reembolsado por el comitente.

Inconveniente: Puede resultar el menos econmico, si no hay un eficiente control de los gastos por parte del director de la obra.

Ejecucin por contratos separados Ventaja: En obras de muy compleja ejecucin un solo empresario no puede tener experiencia en todas las especialidades que exija el proyecto. En tales casos se contrata para la ejecucin de la obra a distintos especialistas por rubro.

Inconveniente: La fragmentacin contractual crea una anarqua en la obra, si no se ejerce una adecuada vigilancia por parte de la direccin de obra.

Sistemas de Contratacin de Obras

Para entrar en el tema de Contrato de Construccin, es preciso definir primero su concepto, adems determinar con precisin cul es el problema econmico/financiero/legal, que el vinculo comitente/empresa contratista, origina en este contrato, adems cual es el rol del arquitecto en el mismo. Contrato de Construccin: es el contrato que se perfecciona entre el Comitente y un Empresario (Empresa Constructora o Empresa Contratista) a los efectos de ejecutar materialmente la obra proyectada por un arquitecto; constituye esencialmente una locacin de obra, la cual por el carcter de lo encomendado podra calificarse como material, por la obligacin de hacer que tiene a su cargo el Empresario, este analiza la documentacin tcnica del proyecto realizada por el arquitecto y formula un oferta para realizar la obra. Es un contrato: bilateral, oneroso, consensual, nominado y no formal.

Partes del Contrato de Construccin: Propietario: es quien ejerce el dominio del inmueble. Comitente: es quien manda a hacer o encomienda la obra. Contratista: es el empresario que dispone del capital y los recursos para realizar la obra. Profesional: es un arquitecto cuya funcin se refiere al asesoramiento tcnico del comitente sobre las cuestiones de: Proyecto y Direccin de Obra. Caractersticas: Debe dejarse constancia en el contrato de construccin que: el profesional es quien ejerce la funcin de direccin de obra, pues si se omite incluirlo en el mismo, el contratista es quien tiene la tenencia de la obra, puede impedir el acceso, argumentando que el profesional es una persona ajena a la misma. Para un mayor control, de lo contratado desde el punto de vista tcnico, es necesario que figure la firma y rubrica del profesional junto a la del Comitente y del Empresario, al pie del contrato y en cada folio y plano, pues de no ser as el comitente y el Contratista pactaran algo entre ellos, pudiendo lo pactado generar daos a terceros. La responsabilidad del profesional es de orden pblico ya que el ttulo universitario es un ttulo profesional expedido por la Universidad en representacin del estado siendo el mismo (hasta que no se demuestre lo contrario). Forma del Contrato de Construccin: Su clasificacin de acuerdo a lo establecido por el Cdigo Civil es no formal, normalmente por los montos e implicancia de lo contratado. Se hace en forma expresa: al ser no formal las partes pactan las formas ms convenientes a sus intereses y se aceptan las tipologas contractuales o contratos tipos. En la prctica se compone de un cuerpo principal al que se denomina Pliego de Condiciones, el que est compuesto normalmente por tres reas temticas diferentes, que en si son un todo autnomo y que funcionan en forma independiente entre ellas, conformando as el pliego: Clusulas generales. Clusulas especficas. Presupuesto o Lista de Trabajos.

Clausulas Generales: Es el conjunto de disposiciones que determinan con precisin el acuerdo de voluntades de orden legal, ya que lo tcnico se especifica en las otras partes del contrato. Adems, es la herramienta fundamental del director de obra para poder controlar el hacer del contratista, ya que las mismas limitan actitudes o posibles problemas de relacin entre las partes que surjan en el hacer la obra. Clausulas Especficas: Es la descripcin literal de las formas tcnicas de resolucin del proyecto efectuado por el profesional. Presupuesto o Lista de Trabajos: Es habitual colocar en los planos que los cmputos son indicativos y que es responsabilidad de la empresa contratista el clculo de los mismos y la ponderacin econmica de la obra a realizar que termina transformndose en el presupuesto. Planos y Planillas: Es la documentacin del proyecto confeccionada por el profesional en la cual se detalla en forma grafica la resolucin de cmo y dnde debe hacerse la obra. Indice: Es el elemento contractual que encabeza al contrato de construccin transformndolo en un solo instrumento ya que en l se detalla las partes que integran el contrato: Nombre y domicilio de los contratantes. Objeto del contrato. Precio convenido. Enumeracin de las partes que integran el contrato. Fecha en que se firma el contrato.

A travs de un planteo econmico de la Empresa Contratista y el conocimiento o no del precio de la obra contratada anticipadamente por el cliente, es que se estructura la respuesta legal para encarar las obras, esta respuesta se manifiesta como: los sistemas jurdicos econmicos de ejecucin de obra, adems est el hecho de que el Comitente puede decidir efectuar la obra con o sin la Empresa. En una obra existen dos tipos de vnculos que ligan al comitente con los personajes que intervienen en la construccin:

1. El Contrato con el Profesional: mediante el cual el comitente le comitente le encomienda el proyecto y direccin de obra a la empresa contratista o constructora. Es una locacin de obra. 2. El contrato con el Empresario o Contratista: a travs del cual el comitente le encomienda la construccin fsica de la obra proyectada por el arquitecto, siendo tambin una locacin de obra que por sus alcances denominamos: Material. Locacin de obra: Se puede conceptualizar este tipo de locacin -locacin de obra- como el contrato por el cual una de las partes se obliga a ejecutar una OBRA y la otra a pagar un precio determinado en dinero por ella. Consecuencias: El contratista asume el mximo de responsabilidad por la obra. El comitente puede en cualquier momento desistir de la construccin pero le debe al contratista el Lucro Cesante (plata dejada de ganar) y el Dao Emergente. Plazo de los contratos Se pactan en el contrato de comn acuerdo entre las partes, pero si no est establecido en estos, el artculo 1635 del cdigo civil, establece: A falta de ajuste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra, se entiende que el empresario debe concluirla en tiempo razonablemente necesario, segn la calidad de la obra, pudiendo en tal caso el locatario exigir que este tiempo se designe por el juez