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SHOPPING CENTER

Maro-96

CONCEITUAO

um empreendimento que agrupa diversos estabelecimentos comerciais, centralizados arquitetnica e administrativamente; as lojas geram aluguis fixo e varivel a seus proprietrios de acordo com o desempenho de seus locatrios. O crescimento das vendas gera o lucro de todos; sua natureza e finalidade o comrcio varejista; o objetivo meramente imobilirio derivado da necessidade de grandes reas urbanas para a instalao das lojas e a potencial valorizao dos imveis ou terrenos que a eles so destinados; vises diferenciadas de shoppings ocorrem pela existncia de vrios agentes que participam do projeto em suas diferentes etapas, como financiadores, construtores e administradores, com expectativas distintas. os agentes que compem fundings diversificados so empresas de incorporao e construo imobiliria, de administrao e marketing, grupos com objetivos de diversificao e investidores institucionais como fundos de penso entre outros.

HISTRICO
Estados Unidos

os shoppings centers surgiram nos EUA na dcada de 50 para atrair e atender o crescente nmero de consumidores nos subrbios das grandes cidades; em meados dos anos 80, os outlets, lojas de atacadistas e de grandes fbricas cresceram fora da rea de influncia dos shoppings tradicionais; atualmente, novas e alternativas formas de comrcio despontam aumentando a concorrncia, como as lojas de fbrica, clubes de compra, merchandising por vdeo e catlogos e, especialmente, os category killers, grandes lojas temticas, especializadas em um determinado ramo.

Tabela1 Dcada Populao 50 151 milhes 60 180 milhes 70 205 milhes 90 250 milhes Fonte: Abrasce * Dlares de 1987. N Shoppings 2 3.700 12.000 40.000 Renda Per Capita* 6.200 7.200 9.900 14.100

Brasil

no Brasil, o primeiro shopping center foi inaugurado em 1966 - o Iguatemi So Paulo - em funcionamento at hoje. na dcada de 70, sete novos empreendimentos foram iniciados, mas foi a dcada de 80 o perodo em que se construiu o maior nmero de shoppings.

Tabela 2 Construo de Shopping Centers Ano 1966 1968 1971 1973 1975 1976 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 Total Nmero 1 1 1 1 3 1 1 4 4 5 4 5 4 7 3 11 6 9 10 8 10 12 112 ABL ( m2 ) 33.589 9.665 54.633 9.922 105.798 51.773 42.608 194.280 202.900 124.243 105.831 99.631 88.095 175.939 87.335 220.164 96.444 246.302 107.850 185.266 124.388 183.131 ABL Acumulada 33.589 43.254 97.887 107.809 213.607 265.380 307.988 502.268 705.168 829.411 935.242 1.034.837 1.122.968 1.298.907 1.386.242 1.606.406 1.702.850 1.949.152 2.057.002 2.242.268 2.366.656 2.549.787 2.583.743

Grfico 1 N de Shoppings por Idade

Mais de 20 anos 11 a 19 anos 19% 0 a 5 anos 56% 6 a 10 anos 20% 6%

Fonte: Abrasce

FATORES DE CRESCIMENTO DE SHOPPINGS CENTERS

crescimento urbano; a necessidade de maior segurana e maior conforto; as caractersticas climticas; a entrada da mulher na fora de trabalho;

INFORMAES SCIO -ECONMICAS


as estatsticas utilizadas referem-se aos projetos registrados na Abrasce, a qual contabiliza 125 shoppings associados, sendo 112 em operao e 13 em construo. os critrios da Abrasce para classificao de shoppings centers so: manuteno da propriedade da maior parte das lojas que so arrendadas aos lojistas, a existncia de vagas de estacionamento compatvel com o movimento efetivo e utilizao de ncoras, ou seja, o uso lojas, hipermercados, lazer, entre outros, como chamarizes de pblico. o Brasil ocupa o 5 lugar no ranking mundial, atrs dos EUA, Canad, Inglaterra e Frana; existem ainda unidades auto-denominadas shoppings que porm no correspondem definio sistematizada pela Abrasce; h ausncia de informaes quanto a composio e tamanho destes centros comerciais, galerias ou lojas, que adotam a denominao shopping center, em geral pertencentes aos prprios lojistas, que as administram com total independncia.

TAMANHO DOS SHOPPINGS

concentrao na faixa de 10.000 m a 25.000 m de rea bruta locada (ABL), o principal indicador do setor; a participao de unidades de grande porte significativa, refletindo a localizao destes nas capitais e principalmente em So Paulo;

Grfico 2 Distribuio dos Shoppings por Tamanho

50.000 ou mais 9% 25.000 a 50.000 26%

at 10.000 25%

10.000 a 25.000 40%

Fonte: Abrasce

DISTRIBUIO REGIONAL

as regies Sul e Sudeste respondem por 82,2% do nmero de shoppings e 77% do total de ABL. os shoppings localizam-se sobretudo na regio Sudeste, representando 61,9% das unidades instaladas e 62,1% e do total de ABL. o estado de So Paulo responde por 60% e 61% da regio Sudeste, em termos de nmero de unidades e de ABL, respectivamente. Com relao ao pas, So Paulo participa com 36,5% e 37,8% do total de unidades e de ABL, respectivamente.

Tabela 3 Distribuio de Shoppings por Regio Regio Norte Nordeste Centro-Oeste Sudeste Sul Fonte: Abrasce N de Shoppings 3 10 9 78 25 ABL 85.514 320.159 226.178 1.755.510 411.087 % 2,4 8,0 7,2 62,4 20,0

Grfico 3 Nmero de Shoppings por Regio

Norte 2,3% Nordeste 8,6%

Centro-Oeste 7%

Sul 20,3%

Sudeste 61,8%

Fonte: Abrasce

As unidades no interior representam 30% do total; os estados de So Paulo, Minas Gerais, Paran, Santa Catarina, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e Par possuem unidades no interior; este movimento comeou nos anos 80 no estado de So Paulo e tem sido acompanhado, principalmente, por Santa Catarina e Paran; em Santa Catarina, aqueles instalados no interior representam 82% do total do estado e no Paran,55%. em So Paulo, as instalaes no interior correspondem atualmente a 42% do nmero de shoppings e 35,5% de ABL total do estado;

Grfico 4 Distribuio de Shoppings entre Capital e Interior

100% 80% 60% 40% 20% 0% Interior Capital

MG

Fonte: Abrasce

SC

PR

RS

SP

DF

PA

RJ

Tabela 4 Distribuio Geogrfica de Shoppings e de ABL UF AL AM BA CE DF ES GO MG MS PA PB PE PR RJ RN RS SC SE SP Total Fonte: Abrasce. Quantidade 1 1 2 1 5 1 3 10 1 2 1 3 9 21 1 9 7 1 46 125 Capital 1 1 2 1 5 1 3 7 1 1 1 3 4 18 1 8 1 1 26 86 Interior ABL 28.488 28.845 93.024 34.280 127.023 29.542 50.400 190.844 48.755 56.669 17.180 117.253 127.945 464.185 14.354 164.615 118.527 15.580 1.070.939 2.798.485

3 1

5 3 1 6 20 39

Grfico 5 Interior de So Paulo - Distribuio por N de ABL

de 25.000 a 50.000 10% 2 sh.centers mais de 50.000 5% 1 sh.center at 10.000 20% 4 sh.centers

de 10.000 a 25.000 65% 13 sh.centers

Fonte: Abrasce

61% dos centros comerciais esto em cidades com mais de 1 milho de habitantes h um nmero representativo tambm em cidades cuja populao varia entre 200 e 500.000 habitantes; algumas publicaes especializadas indicam a perspectiva de construo de nmero maior de unidades no interior e em regies perifricas, devido, entre outras razes, ao preo do terreno e a populao de renda suficiente ainda no atendida.

Grfico 6 Brasil - Distribuio de Acordo com a Populao das Cidades

500 a 1 milho 11%

200 a 500 mil 26%

Mais de 1 milho de hab. 51%

100 a 200 mil 7%

at 100 mil 5%

Fonte: Abrasce

EMPREGO

o nmero total foi estimado pela Abrasce em 210.000 empregados; este montante de difcil ponderao uma vez que o pessoal empregado varia bastante de um shopping para outro, em funo da rea bruta locvel (ABL), sendo tambm influenciado pela natureza de loja existente, como por exemplo, rea de alimentao e supermercados, que tendem a empregar um maior contingente; o emprego no setor de servios caracterizado por elevada rotatividade e sazonalidade em funo de datas comemorativas; o setor altamente sensvel s variaes da atividade econmica e da r enda de um pas e o nvel de emprego se expande ou contrai em resposta s mudanas nestes fatores. levando-se em conta que em 1996 e 1997 sero incorporados 203.158 m de ABL e tomando como base que cada 10 m de ABL geraria um emprego de loja e cada 100 m de ABL geraria um emprego no condomnio, pode-se estimar que as novas unidades poderiam gerar 22.345 empregos em lojas e condomnios.

FATURAMENTO

os valores referentes ao faturamento de cada shopping no so usualmente publicados, embora possa ser estimado que devam faturar entre US$ 200,00 a US$ 650,00 por m2.

pelos dados globais divulgados pela Abrasce, referentes s unidades filiadas, observa-se o crescimento deste setor a partir de 1993; registrou-se acrscimo de 28% de 1995 em relao a 1994 e de 42% de 1994 em relao a 1993; este crescimento acompanhou a tendncia ascendente que se verificou a partir de 1993 para o comrcio varejista nas principais regies metropolitanas.

Tabela 5 Faturamento Anual dos Shoppings Ano 1991 1992 1993 1994 1995 US$ Bilhes 4,0 5 5,5 7,8 10,0 % do Varejo * 10 5 15 15 17

Fonte: Abrasce. * comrcio estimado pela Abrasce, excluindo automveis

Tabela 6 Crescimento de Comrcio Varejista e Shoppings - % Ano 1991 1992 1993 1994 Setor* (11,3) (11,4) 28,7 22,8 Shoppings 0 37,5 42

* dados obtidos de Melhores e Maiores

TIPOS DE SHOPPING

a expanso de tipos de shoppings centers vem ocorrendo pelo fato de basearem-se na centralizao das compras, de atividades, gerando agilidade e economia de tempo para o consumidor, alm de oferecer segurana e estacionamento; a tendncia recente mais forte tem sido de ampliar sua funo social e comunitria, ofertando variados tipos de servio, lazer e cultura; o conceito de shopping atualiza-se no tempo, atravs da alterao de seu perfil ou diferenciadas de atuao. de propostas

a primeira distino que se faz de acordo com a rea de abrangncia e distanciamento: bairro, comunidade e regional.

Tabela 6 Classificao de Shoppings Centers Shopping Conceito ncora

Vizinhana Comunitrio Regional

Convenincia. Mercadorias em geral. Mercadorias em geral, com cerca de 50% alugado a lojas satlites de vesturio.

Supermercado Lojas de departamento ou de descontos; supermercados e hipermercados Lojas de departamentos completas; lojas de departamento jnior, lojas de departamento de descontos e hipermercados

Especializado/ Temtico Outlet Center

Especializado em um ramo como moda, Em geral no possui ncora decorao e material esportivo. Lojas de fbricas e off-price,preos baixos, Grandes lojas de fbricas lojas mais simples com aluguis mais baixos, custo de construo mais reduzido, diferenas de acabamento. Conjunto de ncoras com poucas lojas Category killer; lojas de departamentos de satlites. desconto; clubes de compras; off-price Lojas que trabalham com grandes volumes de produtos a baixos preos. Restaurantes;lazer, cultura.

Power Center

Discount Center

Festival Mall Fonte: Abrasce

os shoppings regionais foram o eixo mais comum no Brasil, sendo aquele que congrega o mais variado mix de lojas, servios e opes de lazer e cultura. verifica-se o crescimento de shoppings temticos como automotivo, centro textil e decorao entre outros, assim como os projetos de construo de festival mall .

Tabela 7 Brasil- Classificao de Shoppings

Tipo de Shopping Vizinhana Comunitrio Regional Especializado Outlet Center

Quant. 11 25 75 07 07

Power Center Festival Mall Total Fonte: Abrasce

125

EMPRESAS E GRUPOS

os grupos que atuam no setor o fazem diretamente ou atravs de empresas associadas, tanto como empreendedores como administradores. comum um grupo se ligar a outro na realizao de novos projetos, entre outros motivos porque os recursos para investimentos ficaram mais escassos do que nos anos 80. os empreendedores, neste caso, se associam e criam ou contratam uma empresa de administrao, outra de locao, outra de obras e servios. os principais grupos so Ancar, La Fonte Iguatemi, Brascan, Multiplan, Nacional Iguatemi e Ecisa.

Tabela 8 Empreendedores/ Administradores Multiplan/Renasce La Fonte OAS-PPS Ecisa Ancar Brascan/Embrascenter Fonte: empresas Unidade Morumbi SP/BarraShopping /Park Braslia/Ribeiro Preto/BH Shopping Campo Grande, Diamond Mall Iguatemi SP/Market Place/Praias de Bela PA Del Rey (BH), Shopping Campo Grande e Shopping Recife World Trade Center SP/ Shopping Macei/Piedade Salvador/ Shopping Belm/Shopping Manaus Norte Shopping, Del Rey (BH), Shopping Campo Grande e Shopping Recife Nova Amrica, Shopping Recife, Iguatemi Porto Alegre, Conjunto Nacional Rio Sul, Madureira Shopping, Pao do Ouvidor

FATORES CHAVES PARA IMPLANTAO DE UM SHOPPING

a localizao o principal fator a ser avaliado; necessria uma extensa pesquisa scio-econmica analisando e medindo a densidade demogrfica por rea de influncia, renda gasta, hbitos e potencial de consumo; rea de influncia o termo usado para determinar a principal regio alvo do shopping. onde est a populao que pode ser atrada para o empreendimento; a rea de influncia pode ser dividida em trs segmentos delimitados de acordo com os tempos de percurso para se chegar ao shopping, considerando-se: - condies de acesso, - tempo gasto para se chegar ao local,

- concorrncia atual e futura, - capacidade de atrao do ponto ou convergncia de pessoas. para cada zona delimitada, primria, secundria e terciria, necessrio estudar:

a renda familiar, nmeros de domiclios, faixas de renda, potencial e satisfao de consumo por faixa, percentual de gasto mdio familiar por categoria de varejo; projeo do crescimento populacional e de renda mdia e do nmero de domiclios; pesquisa do potencial econmico da regio feito por idade, sexo, grau de escolaridade; com relao satisfao de consumo - onde compram e o qu, tempo disponvel para compras, hbitos e desejo dos consumidores, freqncia a shoppings; locais preferidos para comprar por faixa de renda; distanciamento entre os shoppings j existentes; o mesmo deve ser feito com relao a lazer e cultura; mapeamento do comrcio local e da concorrncia abrangendo as lojas ncoras, vesturio, calados, bolsas, utilidades para o lar, alimentao, servios, lazer; condies de acesso, meios de transporte mais utilizados na regio; potencial de consumo da rea versus vendas no varejo instalado na regio; concorrncia futura. o potencial de compra da rea mais prxima (primria) muito importante pois estima-se, atualmente, que em torno de 70% a 80% do consumo so realizados por 20% dos consumidores e aos quais devem ser dirigidos maiores esforos e tratamento especial. a composio de lojas nos shoppings (tenant mix) feita com base nos resultados das diversas pesquisas. o mix de produtos em shoppings abrange, em geral, vrias reas segmentadas em vesturio, calados, acessrios, couros, alimentao, restaurante e supermercado, lazer e artigos do lar. fator fundamental garantir a freqncia dos consumidores, participando de melhorias nas vias de acesso e assegurando o estacionamento (no parking no business jargo corrente no setor) tanto em centros como em periferias; de acordo, com as caractersticas de cada regio, prev-se um nmero representativo de vagas para automveis que pode variar, entre 5 a 10 vagas por 100 metros quadrados de ABL; ponto crucial para a sobrevivncia de uma unidade.

ncora

a necessidade de loja ncora ou no determinada pela localizao - quanto melhor o local, menor a necessidade de ncora - e pelas caractersticas do shopping; shoppings temticos , outlet e festival mall em geral no possuem ncoras; h tendncia de substituio de lojas ncoras - departamentos ou supermercados - por outros ncleos chamarizes de pblico como praas de alimentao, centros mdicos, lazer e centros de servios entre outros

h poucas lojas ncoras tradicionais conhecidas em todo o pas (Lojas Americanas, CA, Mesbla, Mappin, Renner), porm existem muitas de atuao marcadamente regional e que podem fazer o papel de ncora em suas regies; a ncora um elemento importante para o incio de operao de um shopping, pois cria fluxos de pblico; depois que o shopping se torna um sucesso de vendas, ou quando deseja selecionar seu pblico, pode haver um movimento contrrio s mesmas, dado que ocupam grandes reas locveis a preos inferiores; muitas vezes at gratuitamente; algumas ncoras tem por poltica s participarem como proprietrios de suas lojas; verifica-se, em alguns casos, a instalao de shoppings na vizinhana de grandes lojas ou supermercados, estabelecendo-se sinergia entre as mesmas, mantendo-se a propriedade de cada um.

CONCORRNCIA

o produto shopping requer constantes pesquisas para definir novos formatos e estratgias de atuao. as mudanas na preferncia do consumidor, o aparecimento de sistemas alternativos de varejo e a construo de um nmero crescente de shoppings tm levado a modificaes nos centros existentes, para enfrentar a concorrncia, unindo compras ao lazer e alimentao e alterando seu perfil, entre outras. a disputa pelo consumidor e a busca de diferenciao esto estreitamente ligadas s medidas tomadas para revitalizaes e redefinio do perfil dos shoppings e abrangem: . . . . . . . . . gastos crescentes de marketing; seleo/ modificao da rede de lojistas; ncoras; promoo de eventos; vagas de estacionamento; projeto arquitetnico; ampliao do nmero de centros de lazer e servios; treinamento modernizao e informatizao de operaes

FUNCIONAMENTO, RECEITAS E CUSTOS

o funcionamento de um shopping est normalmente sob a responsabilidade de empresas administradoras, freqentemente associadas aos empreendedores ou scios-proprietrias; a propriedade das lojas confere aos administradores/empreendedores, maior poder de deciso e controle da gesto das estratgias estabelecidas em relao aos lojistas individualmente; comum a realizao de acompanhamento mensal dos lojistas em termos do seu desempenho comercial assim como a adequao visual e operacional das lojas aos padres pr-estabelecidos ou redefinidos; o bom funcionamento depende da existncia de acordo entre os envolvidos, pressupondo-se o conceito de parceria;

outras empresas envolvidas com a operacionalidade das unidades so fornecedores e prestadores de servios ligados s reas de videocomunicao, computao, paisagismo, decorao, equipamentos de segurana, estacionamento, lazer; no existe divulgao de dados desagregados sobre o mercado e a rentabilidade de shoppings no Brasil; opinio corrente que as comparaes entre shoppings muitas vezes induzem a resultados distorcidos da realidade - cada shopping um caso que deve ser analisado individual e regionalmente. os fatores chaves a serem observados para participao e apoio financeiro a projetos desta natureza so: a localizao, a experincia e o nvel de comprometimento e de recursos do empreendedor, do incorporador e administrador envolvidos, e o estudo de viabilidade do projeto. a avaliao econmico-financeira de um shopping obedece lgica comercial de varejo e sua valorizao desvinculada do custo de construo, sendo funo de estimativas de fluxo de caixa futuro, determinando-se as provveis rentabilidade. tambm so fatores chaves a serem observados para participao e apoio financeiro a projetos desta natureza: a localizao, a experincia e o nvel de comprometimento e de recursos do empreendedor, do incorporador e administrador envolvidos, e o estudo de viabilidade do projeto.

Despesas

nas partes de uso comum as despesas so rateadas entre os lojistas, que pagam o condomnio e contribuem para um fundo de promoo gerido pelos prprios ou no, alm do aluguel. a maior parte do total de recursos para estas e outras despesas, que variam de shopping para shopping, cabe (em mdia 75%) aos lojistas.

Receita

a principal receita de uma unidade em funcionamento, para os empreendedores/cotistas corresponde ao aluguel cobrado, - parte fixa e outra varivel - , em contratos com durao negociada entre as partes ou pelo prazo mnimo estabelecido por lei; o valor deste aluguel definido por referncias de mercado em funo da rea ou por um valor calculado em funo das vendas, individuais ou globais, o que for maior, podendo variar tambm conforme o ano da locao; tambm pde ser influenciado pelo tipo de loja em questo, ou seja, se interesse da administrao ter aquele lojista, se o mesmo for um chamariz de pblico importante, os valores tendem a ser menores; o acompanhamento mensal referido no pargrafo acima, realizado por alguns shoppings, torna-se um instrumento de auditoria nas lojas, com o objetivo de auferir o real volume de vendas, permitindo maior controle do valor do aluguel cobrado; estima-se que o faturamento de um shopping varie entre US$ 200,00 e US$ 650,00 por m2; outras receitas podem ser obtidas com a utilizao de reas comuns, destinando -se a merchandising, ocupadas tambm com quiosques ou semelhantes, alugados temporariamente, alm do faturamento proveniente da cobran a de estacionamento.

ESQUEMAS DE FINANCIAMENTO

o perfil dos investidores de shoppings centers veio se alterando ao longo dos anos. Inicialmente, bancos, empresas de participaes , construtoras e investidores privados - pessoas fsicas foram os investidores; posteriormente, na dcada de 80, as empresas de previdncia privada comearam a atuar e so hoje os principais detentores de shoppings; atualmente v-se a entrada de novas empresas, inclusive indstrias, como o Grupo Vicunha, alm da formao de parcerias; de modo geral, os recursos para implantao das unidades provm de capitais prprios e de investidores, reunidos em acordos societrios atravs da aquisio de cotas-partes; na fase pr-operacional, as receitas correspondem as luvas, que so usadas como funding para a construo; recentemente, o BNDES incluiu linhas de apoio ao setor de servios, as quais permitem a concesso de crdito a shoppings centers, e, portanto, trata -se de um setor com o qual o Banco no teve ainda maior envolvimento.

TENDNCIAS

crescente incorporao de atividades de lazer; novos formatos, como powers centers, strips centers, outlets, category killers e festival mall, j citados, e mais os chamados rotativos, ocupados por pequenos lojistas que tm contratos curtos, a partir de um ms, que j somam 86 no estado de So Paulo. a expanso de centros de compras que no se caracterizam pela locao das lojas; modernizao do setor atravs da informatizao de servios; empreendimentos voltados ao consumo popular; direcionamento para cidades de porte mdio;