Toelichting op Easysheet : Berekening Hypotheekkosten

Wat is het Effect van de Belastingvoorstellen op Uw Hypotheek?

Behorende bij Easysheet in Excel: Wat is het Effect van de belastingvoorstellen op Uw Hypotheek? www.EasySheets Korsmit, mei 2012

Vooraf Deze toelichting op de Easysheet Berekening Hypotheekkosten, waarmee de kosten en belastingvoordelen van een hypotheek kunnen worden berekend, omvat een drietal elementen: -toelichting op de berekeningen in Excel werkbladen -toelichting op verschillende hypotheekvormen -conclusies op basis van de berekeningen De toelichtingen zijn zeer summier gehouden. De berekeningen in Excel worden gepresenteerd in de vorm van een invullijst. Deze lijst bevat voldoende opmerkingen, om zonder veel kennis van Excel deze lijst in te kunnen vullen. Excel doet de rest. Belangrijk is dat alleen de gele cellen mogen worden ingevuld met door de gebruiker te kiezen waarden. De bruine cellen bevatten berekeningen en mogen door iemand, die Excel minder goed beheerst, niet ingevuld worden. Ik raad gebruikers aan om het programma te downloaden en daarna een kopie onder eigen naam op te slaan. Men kan dan het best werken met de kopie en het origineel als reserve gebruiken. Het programma kan vrijelijk en zonder vergoeding door eenieder gebruikt worden, zolang dit niet voor commercile doeleinden gebeurt. De gebruiker is zelf verantwoordelijk voor de interpretatie van de gegevens en resultaten. De gebruiker kan niemand aansprakelijk stellen voor eventuele fouten in het programma.
1

Toelichting op Excel- berekeningen

Het Excel-programma bevat een werkblad Berekeningen en meerdere werkbladen voor de analyses. Lees eerst de opmerkingen (cellen met klein, rood driehoekje in rechter bovenhoek) om een beeld te krijgen van de nodige invoer en van de berekeningen. De gele cellen zijn de cellen, waarin variabele waarden kunnen worden ingevoerd. De waarden in deze cellen kan de gebruiker zelf aanpassen. De bruine cellen bevatten de formules voor de berekeningen. De gebruiker kan, indien hij vaardig is in Excel, deze formules aanpassen.

Werkblad Berekeningen:

Invullen van de gele cellen

D9: discounting per jaar (in %/jaar). Dit is de inflatie per jaar, ofwel de waardevermindering van het geld. D10: de rente (in%/jaar),die betaald moet worden en aftrekbaar is. Dit is dus exclusief de kosten voor hypotheek (zie onder D13) D11: de looptijd van de hypotheek (ion jaren). Dit is de periode waarover de hypotheek wordt afgelost bij een anuitaire of een lineaire hypotheek of de contractuele looptijd bij een aflossingsvrije hypotheek. D12; het hypotheekbedrag (in euro). Dit is het totale bedrag dat geleend wordt.

D13: de kosten (in %/jaar). Dit zijn de kosten welke de bank in rekening breng voor zijn diensten. Deze moeten worden omgerekend naar een percengtage van de hoofdsom per jaar. D14: tarief inkomstenbelasting (in % van het belastbaar loon). Dit tarief zal men zelf moeten inschatten. Bij middeninkomens ligt dit onder 40% bij hogere inkomens boven 40% G12: vul hier in met welk % de aftrekbare rente per jaar wordt gekort. Dit percentage is politiekafhankelijk. Per eind 2012 is dit 0,5%/jaar. Maar er zijn partijene die meer willen korten; PvdA 2% en SP 100% Onder de tabellen staan in rij 49 de totalen. Dit zijn de totalen over de gehele looptijd. De kosten en belastingvoordelen kunnen in de tabellen per jaar worden afgelezen .

Werkblad Analyse van de Berekeninghen Dit werkblad is voor de analyse van de gevolgen van verschillende voorstellen voor de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Hier is een analyse uitgevoerd van het effect op het belastingvoordeel en de totale kosten van voorstellen van de PvdA en de SP om de aftrek van de hypotheekrente te beperken. De SP wil dit geheel en direct beperken. De PvdA wil dit ook maar geleidelijk over 30 jaar. Dit betekent elk jaar een extra beperking van 3,33 procent. In de berekening op dit werkblad wordt uitgegaan van een geleidelijke beperking over 30 jaar. Om de verschillende voordstellen te kunnen vergelijken moet re telkens een andere waarde in cel G12 worden ingevuld. De totalen in rij 49 zullen dan telkens veranderen. Dat kun je niet allemaal onthouden. Daarom zijn er op Werkblad Analyse een drietal blokken: Blok: Invoervariabelen Blok: Totalen uit werkblad Berekeningen met de hand overnemen Blok: Omrekening totalen naar de gemiddelde kosten per jaar en per maand
3

In het eerste blok wordt een kopie gemaakt van de invoervariabelen in de cellen G9 tot G14. Deze blijven in deze analyse ongewijzigd. In het blok met de totalen moeten per waarde in cel G12 (varirend van 0 tot 100) worden overgenomen uit het werkblad Berekeningen. Dit moet telkens met de hand gebeuren, omdat de totalen veranderen met de verandering van de waarde in cel G12. Om dit te vergemakkelijken worden de betreffende totalen in dit blok getoond. Je moet deze dus zelf met de hand kopiren. Vervolgens is er een omrekening naar het gemiddelde van de kosten per jaar en per maand. Je moet wel beseffen dat dit gemiddelden zijn. De waarden kunnen per jaar sterk verschillen. Deze zijn in het werkblad Berekeningen, met de juiste invoer, af te lezen.

Als je meerdere sets met invoerwaarden, bijvoorbeeld met een andere rente en/of looptijd, wil doorrekenen dan kun je meerdere werkbladen maken. Als voorbeeld wordt in werkblad Analyse 2 bij dezelde invoer als in werkblad Analyse 1 een analyse gemaakt van de invloed van een discount van 2 procent in cel D9. Op basis van de analyses kunnen op elk van de werkbladen eigen conclusies worden getrokken. Ik geef hiervan een paar voorbeelden.

Opmerking Er zijn ook voorstellen om de hoogte van de hypotheek, waarvoor de hypotheekrenteaftrek nog geld te maximeren. Zo stelt de PvdA voor om deze te beperken tot de gemiddelde woningprijs. Deze bedraagt thans 289000 euro. Andere voorstellen zijn 1000000 euro. Om het effect hiervan na te gaan zou je je eigen hypotheek moeten splitsen in een gedeelte dat wel en dat niet aftrekbaar is. Vervolgens moet je voor beide gedeelten de berekening herhalen met de daarbij behorende waarde in cel G12. Helaas is voor het gedeelte boven de grens deze waarde dan 100, tenzij ook hier een overgangsperiode geldt.

Er zijn ook voorstellen om het percentage van de aftrek te beperken tot bijvoorbeeld 32 procent. De gevolgen daarvan kunnen worden ingeschat door in cel D14 dit percentage in te vullen.

Toelichting op verschillende hypotheekvormen

Er worden hier maar drie hypotheekvormen behandeld, te weten: een hypotheek met een gelijke, jaarlijkse aflossing gedurende de hele looptijd (lineaire hypotheek), een aflossingsvrije hypotheek en een annuteiten hypotheek. Er zijn nog vele andere vormen van hypotheek. Een voorbeeld is een aflossingvrije hypotheek gecombineerd met een spaarfonds, dat na de looptijd groot genoeg is om de hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen.

Hypotheek met lineaire aflossing

Bij de lineaire hypotheek wordt de hypotheek sneller afgelost dan bij een annuteithypotheek. De voordelen zijn de aflopende maandlast en vooral de verkleining van de risicos voor de hypotheekgever, omdat al na een klein aantal jaren de hypotheek is afgenomen en er vrij snel een soort overwaarde t.o.v. de executiewaarde ontstaat. Deze vorm geeft echter wel relatief hoge maandlasten in de eerste jaren. Maar als de maandlast in de eerste jaren is op te brengen dan is deze hypotheekvorm een betrouwbare en efficinte vorm van vermogensopbouw.

Aflossingsvrije hypotheek
Gezien de zeer lange tijd dat de huizen elk jaar duurder werden is het begrijpelijk dat hypotheekgevers kozen voor een aflossingsvrije hypotheek. Deze situatie is gekanteld. De huizenprijzen dalen en veel huiseigenaren hebben problemen omdat er geen overwaarde is. De hypotheekverstrekker kan besluiten om het huis te verkopen als de executiewaarde onder de hypotheekwaarde komt. Dan zit de huiseigenaar pas goed in de ellende. De aflossingsvrije hypotheek geeft absoluut de laagste maandlasten. Wellicht dat in deze tijd van crisis deze vorm, onder bepaalde voorwaarden en met een garantie tegen onderwaarde, toch kansen zou moeten krijgen. Een voorwaarde zou kunnen zijn dat hypotheekbanken niet verder gaan met de hypotheekverstrekking dan tot 75% van de executiewaarde en dat een particulier spaarfonds verplicht wordt gesteld. Omdat de hoofdschuld niet wordt afgelost blijft de hypotheekgever (degene die aan de bank een hypotheek geeft op zijn huis) wel altijd met de kapitaalschuld zitten. Dit probleem nog verergerd worden doordat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Daarna kan worden de maandlasten veel hoger.

Annuiteitenhypotheek
6

Bij de annuteitenhypotheek blijft, uitgaande van een vaste rentevoet, de maandlast gelijk gedurende de looptijd van de lening,. Wat verandert is de verhouding tussen de aflossing en de betaalde rente, ofwel tussen het kapitaalgedeelte en het intrestgedeelte. Het intrestgedeelte is in het begin relatief groot, hetgeen gunstig is voor de hypotheekrenteaftrek. Het kapitaalgedeelte neemt toe in het verloop der jaren. Dit is ongunstig voor de maandlasten in de latere jaren. Deze nemen relatief sterk toe. Bij de helft van de looptijd is ongeveer een derde van het kapitaal afbetaald. Op het laatst is er bijna alleen nog aflossing. Dan is de renteaftrek zeer laag. De vermogensopbouw is relatief traag, maar na de looptijd is de hoofdsom afgelost.

Conclusies op basis van de berekeningen

De berekeningen in dit rekenvoorbeeld tonen de verwachte effecten van ingrepen in de beperking van de renteaftrek aan. -Voor de hypotheekgever scoort qua belastingvoordeel, onder de huidige regelgeving, de aflossingsvrije hypotheek het best en de annuteitenhypotheek het slechtst. -uitgedrukt in een percentage van de hoofdsom van de hypotheek bedraagt het rentevoordeel over de gehele looptijd (resp. over het eerste jaar): Lineaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek Annuteitenhypotheek 32,5% 62,5% 38,7% (2,5%) (2,5%) (2,5%)

de voorstellen van de PvdA verlagen dit naar: Lineaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek Annuteitenhypotheek 22,8% 35,4% 26,1% (2,4%) (2,4%) (2,4%)

de voorstellen van de SP vegen het belastingvoordeel totaal uit: Lineaire hypotheek Aflossingsvrije hypotheek Annuteitenhypotheek 0% 0% 0% (0%) (0%) (0%)

Opmerkingen naar aanleiding van het hypotheekdebat

De weerstand, die momenteel aan de oppervlakte komt, tegen de aflossingsvrije hypotheek is vooral ingegeven door de wens van de overheid om meer belastinginkomsten te krijgen. Deze wens komt overeen met Europese pressie om hypotheekrenteaftrek geheel uit te bannen. In deze tijd van grote overheidstekorten is er dan al snel een draagvlak voor ingrepen in de verworven echten van hypotheekgevers, van huiseigenaren dus. Op die wensen valt zeer veel af te dingen: --het belastingvoordeel werd door vorige regeringen gezien als een tegemoetkoming in de kosten voor het eigen woningbezit en een stimulans voor de bouwnijverheid. Nooit werd dit voordeel door een meerderheid in de kamer als een onterechte of ongewenste tegemoetkoming aan de huiseigenaren gezien. Deze opvatting lijkt te verschuiven. -het belastingvoordeel voor de hypotheekgevers wordt steeds meer als een oneigenlijke vorm van kwijtschelding van belasting gezien. Dit ondanks herhaalde verzekeringen van het tegendeel door de meerderheid van de kamer. Het belastingvoordeel wordt als een potentile belastinginkomst gezien. De belasting kan dan het meest halen bij de aflossingsvrije hypotheek. Alle voorstellen zijn dan ook gericht op het afschaffen van de renteaftrek voor deze hypotheekvorm geen. De argumentatie is dan meestal meer prozasch: particulieren moeten tegen zichzelf beschermd worden. Zij moeten verplicht aflossen om een daling van de huizenprijs te kunnen overleven. -De overheid heeft in het verleden vele baten ontvangen, welke rechtstreeks terug te koppelen zijn aan de hoge huizenprijzen. De hypotheekgevers moesten hiervoor verplichtingen aangaan, welke tot de einddatum van de hypotheek doorlopen. -De hypotheekgever heeft een juridische verplichting aangegaan onder toen geldend recht . De regelgevingen vormen daar onderdeel van, tenzij deze in het hypotheekcontract werden buitengesloten of beperkt. Beperkingen in het belastingregiem vormen meestal geen onderdeel van het contract. De overheid zal aansprakelijk zijn voor deze gevolgen van het veranderen van de regels.

-De hypotheekrenteaftrek heeft het mogelijk gemaakt dat de huizenprijzen explosief zijn gestegen. Niet de bouwkosten zijn hiervoor de primaire oorzaak maar de grondkosten. De grondkosten zijn ongeremd gestegen door overheidshandelen, waarbij de plannings- en ontwikkelingskosten, en nog veel andere kosten, in de grondprijzen werden doorberekend. Het grondbedrijf van gemeenten was lange tijd een melkkoe voor de overheid. De overheid kan het niet maken, nu de woningmarkt stagneert en veel grondbedrijven verliezen lijden, de hypotheekgevers bij de oplossing van dit probleem te betrekken en hun nogmaals extra te belasten. -de hypotheekgever draagt het volledige risico voor de aflossing van de hypotheek plus alle kosten van de hypotheekverstrekker, de bank meestal, verbonden aan een eventuele gedwongen executieverkoop. Deze kosten zijn extreem hoog en de opbrengsten van de verkoop van de woning zijn in dergelijke gevallen meestal extreem laag. De hypotheekgever heeft daar weinig tot geen invloed op. Huiseigenaren blijven vaak met zeer hoge restschulden zitten. Hun leven wordt daardoor praktisch verwoest. Deze gevolgen voor de hypotheekgever staan in geen verhouding tot de gevolgen voor de bank, de hypotheekverstrekker. -het standpunt van vele politici, dat hoge hypotheken een probleem van de rijken is, is volledig ongefundeerd. Mensen met een hoger inkomen konden hogere hypotheken krijgen om mooiere, maar ook veel duurdere, woningen te kunnen kopen. Dat kan bij bepaalde politici afgunst opwekken. Maar de waarheid is dat deze mensen een relatief veel hogere schuld hebben dan mensen met lagere inkomens. In bepaalde opzichten zijn zij armer. Door de voorstellen van deze politici zullen zij armer worden dan arm. De voorbeelden zijn nu al in grote aantallen te vinden. -een verandering van het systeem van de hypotheekrenteaftrek is wellicht wenselijk en nodig. Deze verandering dient wellicht op zeer korte termijn te worden ingezet. Daarbij zullen de rechten en plichten van de lopende hypotheken ontzien moeten worden. Door de beperking van de hypotheekrenteaftrek zullen de huizenprijzen dalen. Daar zullen zeer veel mensen, bedrijven en overheden last van krijgen. De vraag is of de overheid door huiseigenaren, die het lot van gedwongen executie heeft getroffen, niet aansprakelijk gesteld kan worden voor de gevolgen van deze daling.
10

-Dat de overheid zich bemoeit met de hypotheekvorm is een stap terug op de weg naar emancipatie. De aflossingsvrije hypotheek is niet allen maar slecht. Bij de aflossingsvrije hypotheek kan ook gespaard worden voor de aflossing van de hypotheek. Alleen gebeurt dit dan door middels een particulier spaarfonds. Deze optie wordt door bepaalde politici niet gezien of gehonoreerd. Dit spaarfonds zou ook voor andere doeleinden aangewend kunnen worden. Dat dit voor de meeste particulieren in de huidige constellatie de enige vorm is om een reserve op te bouwen voor hypotheek, onverwachte tegenslagen als baanverlies, pensioen, zorg ed. wordt ook niet meegewogen. De overheid predikt dat de particulier in deze harde tijden zelf zijn verantwoording moet nemen, maar regelt het anders. -Een spaarfonds om een hypotheek van 289000 euro, de gemiddelde woningprijs anno nu, na 25 jaar te kunnen aflossen zou bij 4% effectief rendement een inleg vereisen van ongeveer 475 euro per maand. Daarmee zou de aflossingsvrije hypotheek nog steeds de goedkoopste hypotheek vorm zijn. Zelfs met de voorstellen van de PvdA zou deze vorm concurrerend zijn met de lineaire aflossing en goedkoper dan de annuteitenhypotheek. Dus waarom deze vorm, die voor veel particulieren veel meer flexibiliteit geeft, verbieden?

11