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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL FACULDADE DE ARQUITETURA

A AUTOGESTO DA PRODUO HABITACIONAL COMO ALTERNATIVA DE ACESSO MORADIA. A EXPERINCIA DA COOPERATIVA DOS CORREIOS NA REGIO METROPOLITANA DE PORTO ALEGRE

JULIA WARTCHOW

PORTO ALEGRE 2012

Julia Wartchow

A AUTOGESTO DA PRODUO HABITACIONAL COMO ALTERNATIVA DE ACESSO MORADIA. A EXPERINCIA DA COOPERATIVA DOS CORREIOS NA REGIO METROPOLITANA DE PORTO ALEGRE

Dissertao apresentada como requisito parcial para a obteno do ttulo de Mestre em Planejamento Urbano e Regional pelo Programa de Ps-graduao em Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio Grande do Sul.

Orientador: Prof. Dr. Joo Farias Rovati

PORTO ALEGRE 2012

Julia Wartchow

A AUTOGESTO DA PRODUO HABITACIONAL COMO ALTERNATIVA DE ACESSO MORADIA. A EXPERINCIA DA COOPERATIVA DOS CORREIOS NA REGIO METROPOLITANA DE PORTO ALEGRE

Banca examinadora:

Orientador: Prof. Dr. Joo Farias Rovati Prof. Dr. Luciana Corra do Lago (IPPUR/UFRJ) Prof. Dr. Heleniza vila Campos (PROPUR/UFRGS) Prof. Dr. Maria Cristina Dias Lay (PROPUR/UFRGS)

PORTO ALEGRE 2012

CIP - Catalogao na Publicao

Wartchow, Julia A autogesto da produo habitacional como alternativa de acesso moradia. A experincia da cooperativa dos Correios na Regio Metropolitana de Porto Alegre / Julia Wartchow. -- 2012. 165 f. Orientador: Joo Farias Rovati. Dissertao (Mestrado) -- Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Faculdade de Arquitetura, Programa de Ps-Graduao em Planejamento Urbano e Regional, Porto Alegre, BR-RS, 2012. 1. Habitao popular. 2. Poltica habitacional. 3. Autogesto. 4. Mercado imobilirio. I. Rovati, Joo Farias, orient. II. Ttulo.

Elaborada pelo Sistema de Gerao Automtica de Ficha Catalogrfica da UFRGS com os dados fornecidos pelo(a) autor(a).

Ao meu irmo, Daniel, e aos meus pais.

AGRADECIMENTOS

CAPES pela bolsa de mestrado. Ao meu orientador, professor Joo Rovati, pela pacincia e dedicao na orientao da dissertao, pelo incentivo constante, pelo exemplo de educador e pela amizade. professora Luciana do Lago, pelas contribuies a este trabalho e por proporcionar oportunidades para que eu pudesse aprender mais sobre autogesto. Aos colegas do PROPUR, especialmente Felipe, Regina, Cac, Joana, John, Patrcia e Reinaldo. minha famlia, pelo amor incondicional. Camila, Cndida e Clarissa que me ajudam a entender melhor o que comunidade. GIDUR/ RS pela presteza, pela transparncia e por valorizar a pesquisa acadmica ao permitir a consulta documentao disponvel na Caixa Econmica Federal. s lideranas, cooperados e assessoria tcnica da COOHRREIOS, COOHAGIG, COOHATERRA e COOPHABON, que prontamente se dispuseram a compartilhar suas experincias com generosidade e com quem muito pude aprender. E ao meu Deus, que realiza trabalho de lapidador ao, de maneira persistente e cuidadosa, remover as partes de pedra do meu corao tornando-o mais sensvel ao ser humano. Com certeza todo o processo dessa dissertao contribuiu para isso.

...os ricos podem comandar o espao, enquanto os pobres so prisioneiros dele. David Harvey

RESUMO

A dissertao trata da produo de habitao de interesse social por autogesto. Essa modalidade de produo se fortaleceu a partir dos Programas Crdito Solidrio e Minha Casa, Minha Vida Entidades, ambos do Governo Lula, tornando-se uma alternativa de acesso moradia para a populao de baixa renda. Com esses programas, grupos sociais organizados passam a integrar a arena de atores que produzem moradia (ao lado do sistema empresarial, da autoconstruo e da produo estatal) e que, nesse processo, precisam enfrentar o problema do acesso terra. Entre os objetivos principais da pesquisa, esto: (i) compreender como os empreendimentos autogestionrios se inserem no sistema formal de produo da moradia e (ii) como as cooperativas habitacionais enfrentam o problema do acesso terra. Para alcan-los realizou-se o estudo de caso da cooperativa dos Correios, atuante na Regio Metropolitana de Porto Alegre, analisando-se seis empreendimentos. A principal tcnica de pesquisa utilizada foi a entrevista semiestruturada. Foram empregadas tambm tcnicas de pesquisa documental e observao. Em cada empreendimento foram analisados aspectos como: o processo de compra do terreno; a insero espacial do terreno e a posio que ocupa no mercado de terras do municpio; a relao da cooperativa com o poder pblico municipal; e a relao da liderana da cooperativa com os beneficirios. Sem contar com experincia na produo habitacional, a cooperativa enfrentou as condies do mercado de terras sem o apoio de polticas pblicas. Os instrumentos de planejamento territorial controle especulao fundiria existentes no contriburam para a ao da cooperativa estudada. Os gastos com terreno foram expressivos e a localizao obtida se traduziu em qualidades espaciais e condies de vida variadas. O trabalho tambm prope a hiptese de que a cooperativa estudada atua como um empreendedor social, produzindo habitao sem visar lucro para um associado muito semelhante ao cliente dos empreendimentos mercantis.

Palavras-chave: habitao social, poltica habitacional, autogesto, mercado imobilirio, Crdito Solidrio, Minha Casa Minha Vida.

ABSTRACT

The dissertation deals with the production of social housing by self-management. This mode of production is strengthening itself thanks to the Crdito Solidrio and Minha Casa Minha Vida Entidades programs, both created under President Lulas mandate, making it an alternative form of access to housing for low-income population. With these programs, organized social groups have moved into the arena of actors who can manage to produce housing (next to the market system, self-production and public housing) having themselves to contend with the problem of land access. Among the main objectives of this research are: (i) understanding how self-managing enterprises fall within the formal system of housing production and (ii) how the housing cooperatives face the problem of access to land. To reach these objectives, we carried out a case study of the Correios cooperative active in the metropolitan region of Porto Alegre analyzing six of its projects. The main research technique used was the semi structured interview. Also employed were techniques of documentary research and observation. Finally, in each project were also analyzed aspects such as: the process of purchasing the land; the spatial insertion of the land areas and its position in the citys land market; the cooperatives relationship with the municipal government; and the relationship between the leadership of the cooperative and its beneficiaries. Without any previous experience in housing production, the cooperative faced the land markets conditions without the support of public policies. The territorial planning instruments to control the existing land speculation did not contribute to the action of the studied cooperative. The spending on land was expressive and the location obtained produced varied spatial qualities and living conditions. This dissertation also proposes the hypothesis that the studied cooperative acts in the role of a social entrepreneur, producing housing without seeking profit for its associates. Ultimately, these associates have a very similar role to the clients of a commercial enterprise.

Keywords: social housing, housing policy, self-management, real estate, Crdito Solidrio Program, Minha Casa Minha Vida.

LISTA DE FIGURAS, GRFICOS, TABELAS E QUADROS

FIGURAS Figura n 1: Localizao dos empreendimentos estudados .................................................. 55 Figura n 2: Perguntas de pesquisa ...................................................................................... 57 Figura n 3: Via de acesso ao Lot. So Tom ......................................................................... 70 Figura n 4: Via local no Bairro So Tom ............................................................................. 70 Figura n 5: Lot. So Tom: vista a partir do acesso.............................................................. 71 Figura n 6: Lot. So Tom: Planta Baixa da UH .................................................................... 71 Figura n 7: Planta do Loteamento Vivendas So Tom........................................................ 72 Figura n 8: Bairro Porto Verde ............................................................................................ 73 Figura n 9: Empreendimento Porto Verde I ........................................................................ 74 Figura n 10: Porto Verde I: Planta Baixa da UH ................................................................... 74 Figura n 11: Planta do Condomnio Mesquita ..................................................................... 75 Figura n 12: Acesso do Condomnio Mesquita .................................................................... 76 Figura n 13: Cond. Mesquita:Planta Baixa da UH ................................................................ 76 Figura n 14: Empreendimento Porto Verde II ..................................................................... 77 Figura n 15: Vista do Loteamento Eldorado ........................................................................ 78 Figura n 16: Lot. Eldorado: Planta Baixa da UH ................................................................... 78 Figura n 17: Planta do Loteamento Jardim Eldorado ........................................................... 78 Figura n 18: Bairro Campina: Av. Henrique Bier com comrcios e servios ......................... 80 Figura n 19: Vista do Loteamento Santo Antnio ................................................................ 80 Figura n 20: Santo Antnio: Planta Baixa da UH .................................................................. 80 Figura n 21: Localizao das opes de terreno das cooperativas ....................................... 84 Figura n 22: Mapa interpretativo do valor da terra em Viamo .......................................... 86 Figura n 23: Condomnio ao lado do Lot. So Tom ............................................................ 87 Figura n 24: Sobrados ao lado do Lot. So Tom................................................................. 87 Figura n 25: Ncleo comercial do Bairro So Tom ............................................................. 90 Figura n 26: Lot. So Tom: casas prximas ao acesso ........................................................ 90 Figura n 27: Lot. So Tom: lotes em aclive ........................................................................ 90 Figura n 28: Lot. So Tom: esgoto escorrendo .................................................................. 90 Figura n 29: Lot. So Tom: diversidade de cercamentos e acrscimos s moradias ........... 90 Figura n 30: Loteamento Vivendas So Tom: mancha urbana e centralidades .................. 91 Figura n 31: Loteamento Vivendas So Tom: entorno de 1 km a partir do acesso ............. 91 Figura n 32: Lot. So Tom: origem dos moradores ............................................................ 94 Figura n 33: Empreendimento da UAMA ............................................................................ 98 Figura n 34: Porto Verde I: casa com jardim ....................................................................... 98 Figura n 35: Porto Verde I: limite do tecido urbano ............................................................ 98 Figura n 36: Porto Verde I e II: mancha urbana e centralidades ........................................ 100 Figura n 37: Porto Verde I e II: entorno de 1 km a partir do acesso ................................... 101 Figura n 38: Centralidade na Av. Zero Hora ...................................................................... 101

Figura n 39: Shopping Porto Verde ................................................................................... 101 Figura n 40: Porto Verde I: origem dos moradores ........................................................... 104 Figura n 41: Mapa da evoluo urbana de Esteio .............................................................. 106 Figura n 42: Cond. Mesquita em junho de 2010................................................................ 109 Figura n 43: Cond. Mesquita em agosto de 2011 .............................................................. 109 Figura n 44: Condomnio Mesquita: mancha urbana e centralidades ................................ 109 Figura n 45: Condomnio Mesquita: .................................................................................. 110 Figura n 46: Cond. Mesquita: origem dos moradores ....................................................... 112 Figura n 47:Porto Verde II: vista do conjunto .................................................................... 115 Figura n 48: Porto Verde II: vista frontal ........................................................................... 115 Figura n 49: Vista do bairro: sobrados novos ao fundo ..................................................... 116 Figura n 50: Fachada dos sobrados novos ......................................................................... 116 Figura n 51: Porto Verde II: origem dos moradores .......................................................... 117 Figura n 52: Lot. Eldorado: abertura de vias...................................................................... 120 Figura n 53: Lot. Eldorado: casas acima do nvel da rua .................................................... 120 Figura n 54: Loteamento Eldorado: mancha urbana e centralidades................................. 121 Figura n 55: Loteamento Eldorado: entorno de 1 km a partir do acesso ........................... 121 Figura n 56: Lot. Eldorado: origem dos moradores ........................................................... 122 Figura n 57: Mercado de terras em 2006 .......................................................................... 126 Figura n 58: Bairros que mais valorizaram aps 2009 ....................................................... 126 Figura n 59: PMCMV 3 a 5 SM no Bairro Campina ............................................................ 128 Figura n 60: Bairro Campina: Av. Henrique Bier ................................................................ 128 Figura n 61: Santo Antnio: rua lateral ............................................................................. 128 Figura n 62: Santo Antnio: Rua Campo Bom ................................................................... 128 Figura n 63: Santo Antnio: mancha urbana e centralidades ............................................ 129 Figura n 64: Santo Antnio: entorno de 1 km a partir do acesso ....................................... 129 Figura n 65: Santo Antnio: origem dos moradores .......................................................... 132 GRFICOS Grfico n 1: PCS: Tamanho dos Empreendimentos ............................................................. 49 Grfico n 2: PMCMV-E: Tamanho dos Empreendimentos ................................................... 49 Grfico n 3: Valorizao do preo da terra no Bairro So Tom .......................................... 87 Grfico n 4: Lot. So Tom: origem dos moradores ............................................................ 94 Grfico n 5: Porto Verde I: origem dos moradores ............................................................ 104 Grfico n 6: Cond. Mesquita: origem dos moradores ........................................................ 112 Grfico n 7: Valorizao do preo da terra no Bairro Porto Verde ..................................... 116 Grfico n 8: Porto Verde II: origem dos moradores ........................................................... 117 Grfico n 9: Valorizao do preo da terra no Loteamento Eldorado ................................ 119 Grfico n 10: Lot. Eldorado: origem dos moradores .......................................................... 122 Grfico n 11: Valorizao do preo da terra no Bairro Campina ........................................ 127 Grfico n 12: Santo Antnio: origem dos moradores ........................................................ 132 Grfico n 13: Empreendimentos: valores por rubrica (por UH) ......................................... 139 Grfico n 14: Empreendimentos: origem dos recursos e gastos com terreno (por UH) ..... 140

TABELAS Tabela n 1: PCS: empreendimentos contratados (por modalidade) .................................... 50 Tabela n 2: PMCMV-E: empreendimentos contratados (por modalidade) .......................... 50 Tabela n 3: IDESE da RMPA em 2008 .................................................................................. 69 Tabela n 4: reas e valores dos empreendimentos ............................................................. 81 Tabela n 5: Empreendimentos: acessibilidade a centralidades.......................................... 141 Tabela n 6: Entorno dos empreendimentos: distncias a percorrer a partir do acesso (em metros) ..................................... 141 Tabela n 7: Entorno dos empreendimentos: tempo despendido a partir do acesso .......... 142 Tabela n 8: Empreendimentos: avaliao da infraestrutura .............................................. 142 QUADROS Quadro n 1: Empreendimentos estudados ......................................................................... 54 Quadro n 2: Quadro de entrevistados ................................................................................ 58 Quadro n 3: Planejamento Municipal ............................................................................... 135

LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS

AED: rea de Expanso da Amostra CMP: Central de Movimentos Populares COMATHAB: Conselho Municipal de Habitao e Acesso Terra CONAM: Confederao Nacional de Associao de Moradores COOHAGIG: Cooperativa Habitacional Giusepe Garibaldi COOHATERRA: Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores em Educao Pblica e Privada do Rio Grande do Sul Ana Terra COOHMUVI: Cooperativa Habitacional dos Municiprios de Viamo COOHRREIOS Cooperativa Habitacional dos Empregados da Empresa Brasileira de Correios e Telgrafos do Estado do Rio Grande do Sul COOPHABON: Cooperativa Habitacional Bonsucesso DEMHAB: Departamento Municipal de Habitao (de Porto Alegre) FAR: Fundo de Arrendamento Residencial FDS: Fundo de Desenvolvimento Social FEE: Fundao de Economia e Estatstica FNRU: Frum Nacional de Reforma Urbana FUNAPS: Fundo de Atendimento Populao Moradora em Habitao Subnormal GIDUR: Gerncia de Desenvolvimento Urbano GT: Grupo de Trabalho IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica IDESE: ndice de Desenvolvimento Socioeconmico IN: Instruo Normativa INOCOOP: Instituto de Orientao s Cooperativas Habitacionais IPPUR: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional IPTU: Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana ISS: Imposto Sobre Servios ITBI: Imposto de Transmisso de Bens Intervivos

MNLM: Movimento Nacional de Luta pela Moradia ONG: Organizao No Governamental OP: Oramento Participativo OSCIP: Organizao da Sociedade Civil de Interesse Pblico PCS: Programa Crdito Solidrio PlanHab: Plano Nacional de Habitao PLHIS: Plano Local de Habitao de Interesse Social PMCMV: Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV-E: Programa Minha Casa, Minha Vida Entidades PT: Partido dos Trabalhadores PTB: Partido Trabalhista Brasileiro REDUR: Representao de Desenvolvimento Urbano RMPA: Regio Metropolitana de Porto Alegre RS: Rio Grande do Sul SINDUSCON: Sindicato da Indstria da Construo Civil SM: salrio mnimo TTS: Trabalho Tcnico Social UAMA: Unio das Associaes dos Moradores de Alvorada UFRJ: Universidade Federal do Rio de Janeiro UH: Unidades Habitacionais UNMP: Unio Nacional de Movimentos Populares

SUMRIO

INTRODUO. ..................................................................................................................... 17 CAPTULO 1 ACESSO TERRA E AUTOGESTO NA PROVISO HABITACIONAL ................ 21 1.1. Sistemas de produo da moradia........................................................................... 21 1.1.1. A produo empresarial .................................................................................... 23 1.1.2. A autoconstruo ............................................................................................. 24 1.1.3. A autogesto .................................................................................................... 26 1.2. O n da terra............................................................................................................ 30 1.2.1. O valor do solo urbano ..................................................................................... 30 1.2.2. O acesso terra no Brasil .................................................................................. 32 1.3. A autogesto na proviso habitacional.................................................................... 37 1.3.1. A cooperativa como organizao da sociedade civil .......................................... 37 1.3.2. Antecedentes histricos da autogesto em Porto Alegre .................................. 40 1.3.3. Crdito Solidrio e Minha Casa, Minha Vida Entidades .................................. 43 1.4. Cooperativas e movimentos sociais ......................................................................... 50 CAPTULO 2 METODOLOGIA DA PESQUISA ...................................................................... 53 2.1. Definio do estudo de caso .................................................................................... 54 2.2. Questes orientadoras e tcnicas de coleta de dados ............................................. 56 2.3. A Caixa e os empreendimentos ............................................................................... 63 2.4. Apresentao dos empreendimentos ...................................................................... 67 2.4.1. Loteamento Vivendas So Tom/Viamo ......................................................... 67 2.4.2. Loteamento Porto Verde I/Alvorada ................................................................. 72 2.4.3. Condomnio Mesquita/Esteio ........................................................................... 74 2.4.4. Loteamento Porto Verde II/Alvorada ................................................................ 76 2.4.5. Loteamento Eldorado/Viamo .......................................................................... 77 2.4.6. Loteamento Santo Antnio/So Leopoldo ........................................................ 79 CAPTULO 3 ESTUDO DE CASO: O ACESSO TERRA PARA A COOPERATIVA DOS CORREIOS ......................... 82 3.1. Loteamento Vivendas So Tom/Viamo................................................................ 82 3.1.1. O processo da compra do terreno..................................................................... 82 3.1.2. O empreendimento, a cidade e o valor da terra ................................................ 85 3.1.3. A cooperativa e o poder pblico municipal ....................................................... 91 3.1.4. A liderana e os cooperados ............................................................................. 92 3.1.5. Sntese .............................................................................................................. 95 3.2. Loteamento Porto Verde I/Alvorada ....................................................................... 97 3.2.1. O processo de compra do terreno .................................................................... 97 3.2.2. O empreendimento, a cidade e o valor da terra ................................................ 98 3.2.3. A cooperativa e o poder pblico municipal ..................................................... 101 3.2.4. A liderana e os cooperados ........................................................................... 102 3.2.5. Sntese ............................................................................................................ 104 3.3. Condomnio Mesquita/Esteio ................................................................................ 104 3.3.1. O processo de compra do terreno .................................................................. 104 3.3.2. O empreendimento, a cidade e o valor da terra .............................................. 107

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3.3.3. A cooperativa e o poder pblico municipal ..................................................... 110 3.3.4. A liderana e os cooperados ........................................................................... 111 3.3.5. Sntese ............................................................................................................ 113 3.4. Loteamento Porto Verde II/Alvorada .................................................................... 114 3.4.1. O processo de compra do terreno .................................................................. 114 3.4.2. O empreendimento, a cidade e o valor da terra .............................................. 115 3.4.3. A cooperativa e o poder pblico municipal ..................................................... 116 3.4.4. A liderana e os cooperados ........................................................................... 117 3.4.5. Sntese ............................................................................................................ 118 3.5. Loteamento Eldorado/Viamo .............................................................................. 118 3.5.1. O processo da compra do terreno................................................................... 118 3.5.2. O empreendimento, a cidade e o valor da terra .............................................. 119 3.5.3. A cooperativa e o poder pblico municipal ..................................................... 121 3.5.4. A liderana e os cooperados ........................................................................... 122 3.5.5. Sntese ............................................................................................................ 123 3.6. Loteamento Santo Antnio/So Leopoldo ............................................................ 124 3.6.1. O processo da compra do terreno................................................................... 124 3.6.2. O empreendimento, a cidade e o valor da terra .............................................. 126 3.6.3. A cooperativa e o poder pblico municipal ..................................................... 129 3.6.4. A liderana e os cooperados ........................................................................... 131 3.6.5. Sntese ............................................................................................................ 132 3.7. Anlise comparativa .............................................................................................. 133 3.7.1. O modus operandi na procura por terrenos e a viso da COOHRREIOS ........... 133 3.7.2. Os terrenos adquiridos ................................................................................... 138 CONCLUSES.. ................................................................................................................... 143 A insero da COOHRREIOS no sistema de produo da moradia ................................. 143 Sobre o acesso terra ................................................................................................... 149 BIBLIOGRAFIA CITADA ....................................................................................................... 155 ANEXOS Roteiros das entrevistas ................................................................................... 160

INTRODUO

No Brasil, o alto custo da produo da moradia, as dificuldades de acesso ao solo urbano e a financiamentos determinam preos que excluem do mercado formal grande parte da populao. Os problemas da decorrentes ganham complexidade e tornam-se mais visveis nas metrpoles, onde solues habitacionais improvisadas, com acesso restrito infraestrutura, equipamentos e servios urbanos ganham vulto sob a forma de favelas e loteamentos autoconstrudos perifricos e distantes. O acesso terra constitui um importante obstculo para a produo formal da moradia, na medida em que cada novo empreendimento requer um novo solo. A localizao e acessibilidade da terra e, portanto, a localizao da moradia relacionam-se estreitamente ao problema da incluso socioespacial dos pobres, pois tais atributos repercutem no acesso a servios, a oportunidades de trabalho e ao prprio exerccio da cidadania. Por essas e outras razes o problema do acesso terra torna-se central no combate a processos de excluso e segregao urbanas. O mercado de terras e moradias no Brasil ganhou nova dinmica e complexidade desde a criao do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Lanado em 2009, esse Programa injetou pesados recursos do governo federal para o financiamento da produo de moradias destinadas populao com renda de at 10 salrios mnimos. Atualmente, o PMCMV encontra-se em sua segunda fase, envolvendo um volume ainda maior de recursos e investimentos destinados quela mesma faixa de renda. As poucas pesquisas concludas

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sobre o Programa e sobre seus impactos urbanos vm mostrando que parte expressiva das novas moradias construdas reproduzem o modelo de expanso perifrica j experimentado no passado que gera enormes custos econmicos, sociais e ambientais. Historicamente, o Estado tem sido o agente chamado a atender a demanda habitacional da populao de baixa renda. Com o PMCMV, essa tarefa passou a ser desempenhada tambm por empresas construtoras privadas. Mas a conjuntura recente apresenta ainda outra inovao importante. A partir do governo Lula, os programas Crdito Solidrio (PCS), criado em 2004, e Minha Casa, Minha Vida Entidades (PMCMV-E), de 2009, oferecem oportunidades de financiamento produo autogestionria de habitao de interesse social em escala nacional. Deste modo, cooperativas, associaes e outras entidades da sociedade civil ganham maior expresso. Estes grupos sociais organizados passaram a integrar a arena de atores que produzem a cidade formal e que, nessa condio, tambm precisam superar o problema do acesso terra. Diante das questes apresentadas, esta pesquisa se desenvolve a partir de dois objetivos principais: compreender como os novos empreendimentos autogestionrios se inserem no sistema de produo de moradias e, nesse cenrio, compreender especificamente como as cooperativas habitacionais tm enfrentado o problema do acesso terra. Utilizando o estudo de caso como estratgia de pesquisa, o trabalho aborda as aes de uma cooperativa na Regio Metropolitana de Porto Alegre (RMPA). A anlise dessa experincia de interesse acadmico e social especialmente porque o Rio Grande do Sul concentra um tero dos empreendimentos at hoje realizados pelos dois programas, sendo que quase metade deles se localiza na RMPA. Ademais, parece existir um potencial endgeno de mobilizao social na Regio, associado especialmente s experincias de Oramento Participativo realizadas em diversas cidades e a uma consistente poltica de apoio formao de cooperativas habitacionais implementada em Porto Alegre no perodo 1993-2004. As hipteses e as principais perguntas desse estudo foram construdas a partir do contato com o campo. O problema do acesso terra foi o ponto de partida da pesquisa. Na primeira aproximao com o objeto de estudo verificou-se que, antes de efetivamente iniciar a produo das moradias, as cooperativas precisaram realizar uma srie de operaes (obter financiamento, procurar terreno, selecionar beneficirios, encontrar

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assessoria tcnica, etc.) e que a compra do terreno ocupava lugar central nesse processo. Mas as narrativas encontradas no desenrolar da pesquisa revelaram-se teis tambm para lanar luz sobre o prprio processo de produo da moradia por autogesto e sua insero no sistema de produo habitacional. Nesse sentido, a questo da terra terminou servindo como fio-condutor que articula os dois objetivos principais da pesquisa. Por isso, o leitor notar que alguns aspectos do processo de produo cooperativada foram mais aprofundados enquanto outros sequer foram tocados, como, por exemplo, o problema da gesto do canteiro de obras e das complexas e contraditrias relaes que ali se estabelecem. A ampliao dos horizontes desta pesquisa foi motivada pela possibilidade de contribuir para atenuar algumas lacunas na produo acadmica sobre habitao identificadas por Ermnia Maricato em artigo publicado em 2009. Para ela, o tema considerado quase sempre pela tica do consumo (dficit, carncia, m qualidade, tipologias, formas de ocupao do domiclio e do espao) e da anlise das polticas praticadas pelo Estado, o que no contribuiria para desvendar uma leitura mais ampla sobre a produo da habitao ou mais propriamente da estrutura de proviso de habitao, dos interesses e dos agentes envolvidos (MARICATO, 2009: 34). Uma constatao importante resultou de um primeiro contato com o campo, ocorrido em 2010: as cooperativas compravam terras nas condies oferecidas pelo mercado e o fato de produzirem moradia de interesse social no implicava que tivessem qualquer vantagem nesse mbito. O desenvolvimento da pesquisa levou formulao da principal proposio deste trabalho, que faz parte dos achados da dissertao: na produo da habitao a cooperativa atuou como um empreendedor social, isto , como um empreendedor que no visa o lucro mas que, em larga medida, atua como qualquer outro empreendedor. Essa proposio, confirmada ou no por outros pesquisadores, talvez possa ajudar a desenvolver teorias sobre a autogesto, produo autogestionria de moradias, produo de espao urbano e de urbanidade. Mas, do ponto de vista de sua autora, a pesquisa propiciou achados mais abrangentes que a simples confirmao ou rejeio de uma ou outra proposio, abrindo-se para uma srie de outras questes e anlises apresentadas ao longo deste trabalho. Alm da relevncia social intrnseca ao tema da habitao de interesse social e alm da relevncia cientfica acima apontada, este estudo espera oferecer uma contribuio para

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os movimentos sociais, de modo a auxili-los na reflexo sobre suas prticas e resultados alcanados. Tambm espera contribuir para o planejamento urbano, enquanto disciplina e ferramenta de ao, auxiliando na compreenso das caractersticas do espao que est sendo produzido atravs dos programas implementados pelo poder pblico. O Captulo 1 apresenta o corpo terico no qual se inscreve a pesquisa, situando a autogesto na estrutura de proviso de moradia no Brasil e destacando a centralidade da terra no processo de produo da moradia de um modo geral. O Captulo 2 descreve a metodologia utilizada e apresenta a cooperativa e os empreendimentos estudados. O Captulo 3 expe os principais resultados do estudo, descrevendo e analisando os empreendimentos pesquisados enfatizando o lugar ocupado pela compra do terreno no processo da produo, a insero espacial do terreno e sua posio no mercado de terras de cada municpio, a relao da cooperativa com o poder pblico municipal e a relao da liderana da cooperativa com os beneficirios. Por fim, as Concluses organizam os principais achados da pesquisa referentes insero da autogesto no sistema de produo da moradia e ao acesso terra e lanam questes relacionadas autogesto que podero suscitar novas investigaes.

CAPTULO 1 ACESSO TERRA E AUTOGESTO NA PROVISO HABITACIONAL

Neste trabalho, conceitualmente, o termo autogesto ser associado a toda produo habitacional realizada por cooperativas e outras organizaes da sociedade civil, sem fins lucrativos, seja por mutiro, administrao direta ou contratao de empresa sob regime de empreitada global. Dependendo do contexto, se far referncia a cooperativas, estando implcitas as demais formas de organizao. A partir dessa definio, este captulo busca situar a autogesto no quadro mais amplo do sistema de proviso de moradia no Brasil. Para faz-lo, sero abordados trs sistemas de produo: a produo empresarial, a autoconstruo e a autogesto. O captulo aponta ainda para a centralidade do problema do acesso terra para o xito de programas habitacionais de carter social.

1.1. Sistemas de produo da moradia

No final dos anos 1970, Milton Santos apontava para a existncia de dois circuitos econmicos nos pases subdesenvolvidos, responsveis no s pelo processo econmico, mas tambm pelo processo de organizao do espao: um circuito superior, voltado para classes de alta e mdia renda, caracterizado pelo emprego de tecnologias modernas e pela produo de bens de alta qualidade; e outro inferior, caracterizado pela informalidade, a ilegalidade, o emprego de tecnologias tradicionais e a produo de bens de baixa qualidade.

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Essa dualidade repercutiria no espao dos pases marcados por enormes diferenas de renda na sociedade, que se exprimem, ao nvel regional, por uma tendncia hierarquizao das atividades e, na escala do lugar, pela coexistncia de atividades de mesma natureza, mas de nveis diferentes (SANTOS, 1979: 15). Segundo Adriano Botelho (2007), os circuitos descritos por Santos apresentariam caractersticas associadas ao prprio modo de produo capitalista. O circuito superior teria as caractersticas do capitalismo mais avanado, com traos monopolistas: capital intensivo, emprego reduzido em comparao ao volume de capital empregado, preos fixados pelas empresas [...], facilidade em obter crditos bancrios e ajuda governamental, necessidade de importante adiantamento de capital para incio das atividades (overhead capital) muitas vezes fornecido pelo poder pblico. J o circuito inferior seria marcado pela quase ausncia de capital fixo, pelo predomnio do trabalho mal remunerado e por conta prpria, pela falta de crditos e de ajuda institucional para o desenvolvimento dos negcios, pela grande reutilizao dos bens, pela informalidade nas relaes de trabalho (BOTELHO, 2007: 40-1). Assim, dialogando com Milton Santos, Botelho identifica no setor imobilirio brasileiro a existncia de um setor capitalista de produo de moradias para as camadas mais abastadas da populao e de imveis para o setor de negcios, e um setor de construo de moradia realizado pelos prprios moradores, muitas vezes em loteamentos clandestinos ou reas de ocupao (Ibid.: 41). Esses dois circuitos, na viso de Ermnia Maricato (2009: 37), estariam fortemente inter-relacionados, constituindo um conjunto contnuo e

interdependente: se o mercado muito restrito s camadas de mais altas rendas, como acontece no Brasil, e o investimento pblico escasso, a produo informal fatalmente se amplia, pois [...] todos moram em algum lugar. Na produo habitacional, a lgica dos dois circuitos pode ser encontrada na oposio entre a produo formal e a informal, embora tal associao no se aplique a todos os casos. De acordo com o Plano Nacional de Habitao (PLANHAB, 2007: 272-3), a produo formal, geralmente inserida no circuito superior, abrangeria principalmente a incorporao privada, o pequeno promotor e parte da produo cooperativada. J a produo informal contemplaria a produo de loteamentos irregulares e clandestinos por agentes privados; os assentamentos precrios ditos espontneos, como favelas, alagados, palafitas e outras formas de ocupao; o auto empreendimento da moradia em loteamentos e assentamentos

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precrios; o pequeno empreendedor informal; os cortios e outras formas de habitao coletiva (Ibid.: 311-323). Com os novos programas habitacionais implementados pelo Governo Lula (20032010) surgiram alteraes neste panorama. Novos atores passam a produzir habitao formal destinada a um pblico historicamente atendido pelo circuito inferior. O Programa Crdito Solidrio (PCS) e o Programa Minha Casa, Minha Vida-Entidades (PMCMV-E) fomentaram a produo por autogesto. J o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) estimulou empresas privadas a investirem no setor. Assim, em alguma medida, a produo de habitao de interesse social aproximou-se do processo produtivo do circuito superior.

1.1.1. A produo empresarial

O setor imobilirio formal bastante complexo, envolvendo, entre outros, agentes financeiros, a indstria e o comrcio de materiais de construo, arquitetos, empresas de construo, proprietrios fundirios, promotores e corretores imobilirios. Para Botelho (2007: 46), o setor imobilirio abriga trs subsetores: a indstria da construo civil; a indstria produtora de materiais de construo; e atividades ligadas ao tercirio, como imobilirias (loteamento, compra, venda, locao) e servios de manuteno predial. Conforme observou Topalov (1974: 101-140), certas funes so indispensveis para a produo imobiliria. So elas: (i) o financiamento, relacionada ao agente que fornece o capital inicial; (ii) a incorporao, relacionada ao agente responsvel pela gesto do dinheiro e pela coordenao a ao dos demais atores integrantes da operao; (iii) o estudo tcnico, funo desempenhada por arquitetos, engenheiros e outros profissionais; (iv) a construo, realizada por empreiteiras, construtoras ou profissionais autnomos; (v) e a comercializao. Tais funes poderiam ser realizadas por um nico ou por diversos agentes. Segundo Ermnia Maricato (2011), as grandes empresas de capital aberto hegemonizam a produo habitacional no Brasil, ainda que exista um nmero significativo de pequenos promotores no setor. Responsveis pelo lanamento de grande volume de unidades em todo o territrio nacional, muitas dessas grandes empresas associam-se a firmas locais para facilitar o acesso a terrenos, a aprovao de projetos, o acesso ao mercado local etc. e assim procedendo promovem avanos notveis em relao gesto

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e controle de metas, garantindo maior velocidade na produo, contrastando com as poucas inovaes verificadas no canteiro (Ibid.: 64-5). A terceirizao seria um artifcio corrente, presente desde a contratao da fora de trabalho (que muitas vezes informal) at os servios de arquitetura e marketing. A padronizao igualmente seria recorrente nos arranjos arquitetnicos e no uso de alguns componentes pr-fabricados ou pr-moldados, embora ainda predominem as tecnologias convencionais.

1.1.2. A autoconstruo

A autoconstruo foi a soluo tradicionalmente encontrada por um grande nmero de brasileiros que, sem emprego formal e/ou recebendo baixos salrios, trataram de construir eles mesmos as suas moradias, normalmente de modo precrio, insalubre e inadequado (ARANTES, 2011: 189-190). Dessa forma, produziram tambm extenses expressivas das nossas cidades. Na habitao autoconstruda, conforme sublinhou Maricato (2011: 112) citando conhecido estudo publicado por Srgio Ferro nos anos 1970, no h espao para a criao, no h espao para escolhas de materiais, no h condies para inovao construtiva ou formal devido articulao rgida que se estabelece entre seus componentes: parcos recursos econmicos, mo de obra familiar ou de amigos, materiais de construo existentes e financiados no depsito mais prximo, tcnicas conhecidas e testadas (no se pode correr riscos). Trata-se do projeto possvel, que geralmente ganha corpo em lote ilegal e determina sem folgas, o produto resultante. Conforme apontou Carlos Nelson Ferreira dos Santos nos anos 1970-80, em diversos trabalhos, o loteamento autoconstrudo das periferias metropolitanas, com infraestrutura precria, sem equipamentos e servios, talvez tenha sido a forma mais eficiente de acesso moradia praticada no Brasil, justamente por causa dos seus processos interativos de gesto, produo, comercializao e uso. Diante dos procedimentos burocrticos da produo formal, os loteamentos autoconstrudos se constituiriam como um sistema autnomo, caracterizado pela facilidade de se fazer e desfazer contratos informais e de se solucionar problemas por relaes face-a-face, compreensveis e manipulveis pelos pobres. Tal sistema teria se

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revelado tambm muito eficiente para a soluo dos conflitos individuais e coletivos do quotidiano (SANTOS, 1980: 32). Nesse contexto, os interesses do Estado, do capital e dos moradores, na prtica, seriam pouco conflitantes. Os empresrios estariam interessados nos investimentos governamentais, que incrementavam os preos dos lotes sem que para isso tivessem feito o menor esforo. Os moradores, sabendo disso, esperavam (alm da melhora das condies de moradia) a valorizao do seu pequeno patrimnio, o que ajudaria a compensar os altos custos sociais envolvidos em morar nos loteamentos. Muitos vendiam imediatamente seu imvel, dando seguimento ao processo de periferizao. Outros, quando conseguiam acumular algum capital, compravam mais terrenos e se convertiam em especuladores, ou subdividiam seus lotes em minsculas parcelas, construindo cubculos para vender ou alugar. J o Estado era representado pela ao de deputados e vereadores, atrados para as periferias por interesses polticos e eleitorais (SANTOS; BRONSTEIN, 1978: 33; SANTOS, 1980: 30). Para Carlos Nelson Ferreira dos Santos (1980), os pobres demonstravam estar bem inseridos e adaptados aos jogos urbanos, articulando os comportamentos especulativos usuais e oficiais s oportunidades que tinham mo. Na viso do autor, ao contrrio de representarem o papel de quem derrotado e ingnuo, os pobres sabiam que as cidades so usadas como objeto de especulao e especulavam com o que podiam: A ausncia de facilidades urbanas um fator de desconto no preo da terra. Pagam-no de bom grado, pois imaginam que o tempo trabalhar a seu favor. Quando a valorizao acontece, jogam com ela das mais diversas maneiras. Declaram, quando inquiridos, a sua satisfao em relao aos loteamentos (Ibid.: 30, 38). Em resumo, segundo Santos (1980: 38), no quadro das alternativas urbanas brasileiras, os pobres sabiam qual era a alternativa que mais lhes favorecia. Como que para testemunhar a antiguidade e o alcance das alternativas informais, confirmando a coerncia da anlise de Santos, Rovati (2010) relembra o samba Favela, de autoria de Padeirinho da Mangueira e Jorginho Pessanha, datado de 1966:
Numa vasta extenso Onde no h plantao Nem ningum morando l Cada pobre que passa por ali S pensa em construir seu lar E quando o primeiro comea

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Os outros depressa procuram marcar Seu pedacinho de terra pra morar E assim a regio Sofre modificao Fica sendo chamada de a Nova Aquarela E a que o lugar Ento passa a se chamar Favela

No entanto, observaria Santos (1980: 32-3), a esperana da melhora das condies de vida logo se mostraria ilusria e perversa, pois o surgimento contnuo de novos loteamentos impedia que os altos custos sociais envolvidos no processo fossem compensados com o tempo. Os loteamentos acabavam trazendo problemas significativos s aes imediatas e cotidianas dos pobres e no conjunto da cidade enquanto sistema articulado. Os aspectos negativos tinham carter palpvel e imediato materializando-se, por exemplo, em longos e numerosos deslocamentos em transporte coletivo precrio e na inexistncia de equipamentos e servios nas proximidades da moradia. As solues encontradas teriam ainda implicaes negativas na segurana e na a imagem social dos pobres.

1.1.3. A autogesto

Com relao autogesto, sero destacados aqui o mutiro autogerido de So Paulo, por representar um paradigma de autogesto no Brasil, e a autogesto praticada na Regio Metropolitana de Porto Alegre, por sua interface com o caso estudado nesta pesquisa. A autogesto como estratgia de produo da habitao recebeu forte impulso em So Paulo na gesto de Luiza Erundina (1989-1992), atravs do Fundo de Atendimento Populao Moradora em Habitao Subnormal FUNAPS. Na poca, conforme observou Ermnia Maricato (2011: 20-2), o desemprego era elevado e havia forte mobilizao por parte de organizaes com atuao bastante independente em relao ao Estado. Alm de contar com apoio financeiro do FUNAPS, diversos escritrios de arquitetura forneciam assistncia tcnica aos movimentos, que se fortaleceram nesse contexto e at hoje produzem habitao de qualidade reconhecidamente superior oferecida pela produo empresarial. No mutiro autogerido, o mutirante ao mesmo tempo autor, produtor e futuro usurio, estabelecendo uma relao de produo sem patres e introduzindo a poltica

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no trabalho (ARANTES, 2011: 191). As regras do trabalho no canteiro tambm so estipuladas pelos associados nas assembleias e comisses e cada mutirante exerce uma funo na obra de acordo com as suas possibilidades. Cada funo, seja ela qual for, entendida como sendo necessria e meritria. Para Pedro Arantes, arquiteto que assessora movimentos sociais em So Paulo atravs do Coletivo Usina, o mutiro parte integrante da autogesto. Restringir a autogesto a atividades administrativas a tornaria amarga e apenas uma forma barata de fazer habitaes (Ibid.: 213):
Como seria a autogesto sem se realizar tambm no trabalho da obra? Restringi-la ao mbito da administrao acabaria por privilegiar uns os que possuem maior formao educacional e desenvoltura com a palavra falada e escrita em detrimento de outros. O momento da obra restitui novos valores: aqueles ligados ao trabalho manual, ao corpo, solidariedade, inveno [...], pois a expresso privilegiada da organizao popular ainda o trabalho manual. Nele, manifesta-se uma forma de colaborao diferente daquela que ocorre na administrao da obra, subvertendo inclusive a posio privilegiada dos que discursam melhor nas assembleias, controlam as contas e exercem domnio sobre o grupo. O trabalho coletivo democratiza as relaes entre os indivduos e, por isso, parte fundamental da autogesto popular (ARANTES, 2011: 196).

Vrios mutires paulistanos adotam um sistema misto de produo. Pequenas empreiteiras ou cooperativas de construo tocam a obra durante a semana de modo convencional. J nos finais de semana, os associados realizam o mutiro, fazendo juntos a casa e a festa (Ibid.: 202). Mesmo assim, ressalva Arantes, parte das relaes de dominao tradicionais ainda se expressa na tendncia de lideranas, coordenadores e arquitetos reporem hierarquias e autoridades de mando, o que muitas vezes convenientemente aceito pelos mutirantes por lhes eximir de responsabilidades (Ibid.: 195). Predomina o emprego de tcnicas construtivas convencionais, buscando-se uma inveno lcida com materiais simples (Ibid.: 203). Porm, como o preo da terra em So Paulo elevado, os mutires adotam tipologias com alta densidade, como sobrados geminados ou edifcios. Nas palavras de Arantes, os arquitetos auxiliam a extrair o mximo dos poucos recursos disponveis, havendo o cuidado de recompensar o esforo coletivo com uma qualidade arquitetnica prpria que expresse e valorize o encontro entre engenho e criao. Geralmente, as fachadas procuram expor os tijolos ou os blocos cermicos cuidadosamente assentados pelos futuros moradores (Ibid.: 191). Segundo Luciana Corra do Lago (2011), grande parte dos conjuntos habitacionais produzidos pelos movimentos sociais so erguidos na periferia das grandes cidades brasileiras, em reas carentes de equipamentos e servios pblicos, localizadas tanto em reas consolidadas, porm em permanente (auto) construo, quanto nas fronteiras do

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tecido urbano, onde ainda h poucos sinais da cidade. Nesse contexto, os mutires autogeridos de So Paulo teriam constitudo verdadeiros territrios de autogesto. Neles seria possvel identificar, alm de um projeto de transformao social posto em prtica, a implementao de um projeto de cidade em reas perifricas, uma vez que, na viso dos prprios movimentos sociais, o acesso terra em reas centrais difcil pela escassez e alto valor dos terrenos 1. A construo desses empreendimentos sob a direo de organizaes politicamente atuantes aumentou o poder dessas populaes na disputa por recursos pblicos e por controle social sobre os servios pblicos. Atravs da luta comunitria, s vezes desenvolvida por longos anos, os movimentos conquistaram escolas, creches e parques (LAGO, 2011). Alm da exigncia por uma qualidade esttica, construtiva e projetual das habitaes, esses empreendimentos demandaram o atendimento de uma srie de outros requisitos, de natureza urbanstica, como rede de infraestrutura, linhas de nibus, creche, escola, posto de sade, praas, equipamentos de esporte e lazer, agncia bancria e comrcio diversificado. Para Luciana Corra do Lago (2011), em So Paulo, estes elementos conformam um ideal de bairro popular, construdo durante o processo de produo coletiva dos conjuntos ideal que pode variar em funo da histria e do acmulo desse tipo de experincia por cada movimento social e em funo da trajetria individual das pessoas envolvidas. Pelas razes acima resumidas, obras construdas em mutiro autogerido tornaram-se paradigmticas, inclusive porque pouparam os escassos recursos dos associados graas aplicao de tcnicas racionalizadas e gesto democrtica da obra, ausncia de lucro, corrupo e desperdcio (ARANTES, 2011: 220). Ainda que, segundo Arantes, aps o trmino das obras se constate um enfraquecimento da mobilizao popular, a experincia paulistana descortinou novos horizontes de organizao social, de vida comunitria e de emancipao para as populaes envolvidas (Ibid.: 221). A experincia da Regio Metropolitana de Porto Alegre (RMPA) em termos de gesto do processo produtivo, de qualidade final da moradia e do espao urbano, tem outras caractersticas. As anlises empricas de Felipe Drago (2011) relativas ao PCS demonstraram que na autogesto praticada na RMPA h uma distino clara entre o trabalho no canteiro de obras e a luta poltica. A luta poltica em geral conduzida por lideranas que participam
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Ideia exposta por Lago em entrevista concedida ao Observatrio das Metrpoles publicada em 18/7/2011.

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de movimentos sociais atuantes em nvel federal. O canteiro de obras gerido margem das lutas polticas dos movimentos e quase sempre similar ao das empresas. Apenas em algumas cooperativas ligadas ao Movimento Nacional de Luta pela Moradia foram introduzidos aspectos de solidariedade no canteiro de obras (Ibid.: 70). A partir das caractersticas referidas por Drago (2011), possvel concluir que o papel desempenhado pelas lideranas dos empreendimentos assemelha-se ao exercido pelo incorporador imobilirio como agente coordenador da produo empresarial ao realizar tarefas como compra do terreno, obteno de financiamento, tomada de deciso sobre as caractersticas arquitetnicas, econmico-financeiras e locacionais da construo e do empreendimento. Contudo, essas lideranas realizam ainda tarefas estranhas s funes do incorporador como, por exemplo, a seleo dos beneficirios do empreendimento. Segundo Drago (2011: 125-7), no caso da RMPA, quase todas as aes e decises so tomadas por poucas pessoas, as lideranas do empreendimento, e seus resultados parecem muito mais fruto da urgncia por realizaes do que a consolidao da mudana social. A execuo das obras geralmente delegada a empresas construtoras de pequeno porte, que adotam a diviso convencional de trabalho. Por trabalhar com um capital muito reduzido (em especial no PCS), tais empresas muitas vezes pagam a seus empregados remunerao menor do que a mdia do mercado. Conforme Drago (2011: 112-3), poucas cooperativas praticam o mutiro remunerado. Entretanto, foram constatadas algumas diferenas em relao produo empresarial: (i) como a ao das cooperativas totalmente dependente do financiamento, a falta de capital de giro constantemente paralisa a obra e, nesse contexto, falhas, atrasos e desperdcios significam, antes da diminuio do lucro de uma empresa, o recuo na qualidade da construo ou o acrscimo do esforo organizativo para buscar suplementao financeira; (ii) os futuros moradores controlam o trabalho de construo por meio da comisso de acompanhamento de obras e esse controle, na viso das lideranas, seria o responsvel pela produo de casas mais baratas e de melhor qualidade. Se h semelhanas com a produo empresarial, tambm h semelhanas com a autoconstruo, principalmente no PCS, quando so adotados procedimentos caractersticos da produo por autoconstruo anteriormente mencionadas a partir de Maricato e Ferro: no h espao para criao e escolha de materiais; no h condies para inovao

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construtiva ou formal; os recursos econmicos so escassos, o que se reflete na total dependncia do financiamento governamental; e as tcnicas construtivas so convencionais. Enfim, trata-se do projeto possvel, como foi dito pelo tcnico responsvel por uma dessas obras, cujo produto final tambm determinado sem folgas. Porm, diferentemente do que acontece na autoconstruo, os terrenos adquiridos esto em situao regular e se costuma adotar a diviso de trabalho convencional dos canteiros empresariais: A rotina de produo, com suas urgncias, presses e imprevistos, revela uma grande dificuldade de praticar a solidariedade no canteiro, em busca da mudana social referenciada nos discursos das lideranas das organizaes e, s vezes, no discurso das lideranas dos empreendimentos (DRAGO, 2011: 113). Na viso de Esprito Santo, uma das lideranas mais importantes do cooperativismo habitacional em Porto Alegre, as principais dificuldades encontradas pelas cooperativas seriam a terra central muito cara e a escassez de mo-de-obra qualificada e conectada ao debate das cooperativas, fundada sobre a solidariedade (Ibid.: 64). Ou seja, as prprias lideranas dos movimentos sociais parecem reconhecer que o obstculo da terra e as relaes de produo no canteiro so os grandes desafios da produo cooperativada.

1.2. O n da terra

1.2.1. O valor do solo urbano

Como reconhece o prprio Plano Nacional de Habitao, por ser indispensvel para a produo de moradias e por atrair muitos interesses especulativos, o solo urbano um dos componentes essenciais nas polticas habitacionais e a sua disponibilidade em quantidade e condies adequadas para a promoo de programas e projetos de moradia condio fundamental para seu xito (PLANHAB, 2007: 175). Na construo civil, cada processo de produo implica o uso de um novo solo. E esse novo solo, para fins de moradia, deve ser um solo urbanizado, dotado de equipamentos coletivos e infraestrutura bsica. Alm disso, na medida em que as condies do entorno do terreno no podem ser reproduzidas, cada pedao de terra singular e nico, conferindolhe carter de bem monopolizvel. Desta forma, a escassez dos terrenos e sua reteno especulativa constituem um importante obstculo para a construo civil.

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Por estes motivos, conforme resume Botelho (2007: 69), entender como se forma a renda fundiria urbana fundamental para a compreenso da hierarquizao dos usos do solo urbano, para a acumulao do capital e para a reproduo das relaes de produo capitalistas. Os primeiros estudos sobre a renda fundiria tiveram um vis agrcola e foram realizados pelos clssicos da Economia Poltica, a comear por David Ricardo. Marx tambm tratou do tema, mas jamais abordou a questo da renda fundiria urbana. Nos anos 1960-70 alguns autores ajustaram as teorias de Marx ao contexto urbano e mostraram que, na cidade, no se pode comparar a produtividade do solo, dom gratuito da natureza, com sua localizao, fruto do trabalho social. O solo urbano, segundo Jean Lojkine (1981: 164), teria a capacidade de aglomerar, logo de combinar socialmente, meios de produo e meios de reproduo de uma formao social (grifos no original). O valor produzido pela aglomerao dado pela localizao dos edifcios, ruas e praas. E o valor dessa localizao, por sua vez, dado pelo tempo de trabalho socialmente necessrio para produzi-la (VILLAA, 2001: 72). O preo da terra urbana, segundo Villaa (2001), tem dois componentes principais: um preo que decorre do trabalho socialmente necessrio para a produo de todo o espao urbano e um preo de monoplio. O valor da localizao o que mais pesa na formao desse preo (Ibid.: 77-9), pois diz respeito acessibilidade:
A terra urbana s interessa enquanto [...] meio de acesso a todo o sistema urbano, a toda a cidade. A acessibilidade o valor de uso mais importante para a terra urbana [...]. Os diferentes pontos do espao urbano tm diferentes acessibilidades a todo o conjunto da cidade. A acessibilidade de um terreno ao conjunto urbano revela a quantidade de trabalho socialmente necessrio dispendido em sua produo. Quanto mais central o terreno, mais trabalho existe dispendido na produo dessa centralidade, desse valor de uso. Os terrenos da periferia tm menos trabalho social incorporado em sua produo do que os centrais (VILLAA, 2001: 74, grifo do autor).

O valor e o preo da terra tm sido objeto de muita discusso, sobretudo porque o proprietrio, sem realizar trabalho algum, captura a mais-valia gerada por investimentos pblicos e por outros agentes. Na formao do preo da terra, portanto, h um forte componente especulativo. Villaa (2001: 74) observa que no apenas para o capital que a terra permite acesso aos efeitos teis da aglomerao, mas tambm para a fora de trabalho acesso escola, ao lazer, ao trabalho, etc., de modo que o espao repercute no tempo dos citadinos. Desse ponto de vista, para Villaa, o adquirente de um imvel tambm detentor de uma distncia,

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que representa um somatrio do tempo de todos os deslocamentos, custos e frequncias para todos os membros da famlia. Ao tratar desse tema, Milton Santos (1987: 81) assim se posicionou quanto aos efeitos da localizao sobre a incluso social:
Cada homem vale pelo lugar onde est; o seu valor como produtor, consumidor, cidado depende de sua localizao no territrio. Seu valor vai mudando incessantemente, para melhor ou para pior, em funo das diferenas de acessibilidade (tempo, frequncia, preo) independentes da sua prpria condio. Pessoas com as mesmas virtualidades, a mesma formao, at mesmo o mesmo salrio, tm valor diferente segundo o lugar em que vivem: as oportunidades no so as mesmas. Por isso, a possibilidade de ser mais ou menos cidado depende, em larga proporo, do ponto do territrio onde se est.

A apropriao especulativa da renda fundiria, como mostram Santos e outros autores, contribui para gerar diversas formas de segregao socioespacial, como a oposio entre o centro, onde o preo do solo mais caro, e a periferia; a separao entre zonas de moradias reservadas s camadas sociais mais privilegiadas e zonas de moradia popular; a segregao no nvel dos equipamentos coletivos (creches, escolas, equipamentos esportivos, etc.) e a segregao no nvel do transporte domiclio-trabalho (LOJKINE, 1981: 167, 222-3). Villaa (2001: 74) acrescenta ao processo a acessibilidade a centralidades. Na produo da moradia, a terra, a mo-de-obra e os materiais de construo tm pesos diferentes (e diferentes tendncias de desenvolvimento) no custo total do empreendimento. Os preos dos materiais de construo industrializados seguem a tendncia geral de barateamento das mercadorias produzidas de modo capitalista e a tendncia do preo da mo-de-obra de oscilar, conforme os momentos conjunturais dos ciclos do sistema produtivo e com o poder de barganha dos trabalhadores, j a terra urbana, e isso que precisa ser destacado aqui, tende a pesar cada vez mais em funo de sua escassez e fatores de localizao (CASTRO, 1999: 14).

1.2.2. O acesso terra no Brasil

No Brasil, o elevado preo da terra tem contribudo de maneira decisiva no sentido de materializar as desigualdades sociais no espao. H uma substancial produo acadmica que explica como os problemas urbanos decorrentes da questo fundiria foram se

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constituindo em nosso pas 2. Nessa direo, ser destacado aqui o trabalho de Ermnia Maricato por sua condio de pesquisadora, por sua longa atuao como militante, por sua influncia como formuladora de polticas pblicas, por suas aes como Secretria de Habitao de So Paulo (1989-1992) e como Ministra-Adjunta das Cidades (2003-2005). Seus posicionamentos relativos ao problema da terra ganharam grande visibilidade e repercusso na cena acadmica e poltica brasileiras nas ltimas quatro dcadas. Maricato retomou recentemente o tema em uma srie de artigos reunidos no livro O impasse da poltica urbana no Brasil, no qual de certa forma realiza um balano de suas prprias ideias e aes. Na viso de Maricato (2011: 186, 189), o problema no Brasil remonta Lei de Terras de 1850, que estabeleceu a compra como o nico meio de acesso terra. Segundo aquela Lei, as terras j ocupadas poderiam ser regularizadas como propriedade privada; as demais reas, as terras devolutas, seriam devolvidas ao Estado. Entretanto, ao invs disso, essas terras devolutas foram sendo ocupadas e griladas, tendo incio uma gigantesca fraude que, segundo Maricato, avana at os dias de hoje. Muitos destes posseiros e grileiros passariam a integrar a elite poltica e econmica brasileira. Estaria a, para a autora, a origem da tradicional relao entre propriedade, poder poltico e poder econmico que marca a cena poltica brasileira. Lei de Terras sucederam-se novas leis, decretos, resolues, registros e cadastros. Para Maricato (2011: 95), no por falta de leis que a maioria da populao brasileira foi historicamente excluda da propriedade formal da terra. O processo de urbanizao brasileiro estaria impregnado com as caractersticas histricas da formao social do Estado nacional:
A herana escravocrata e o desprestgio do trabalho, o patriarcalismo e a condio inferiorizada da mulher, o patrimonialismo e a privatizao da esfera pblica, o personalismo e a rejeio s relaes impessoais e profissionais, o clientelismo e a universalizao da poltica do favor contrariamente ao reconhecimento dos direitos, a tradio autoritria negando a cidadania, esto presentes em cada m da cidade perifrica (MARICATO, 2011: 131).

Devido a essas caractersticas, a lei muitas vezes seria aplicada de modo discricionrio e algumas vezes de forma inversa ao motivo que a inspirou isto , na prtica, afirma-se a concentrao da propriedade e a excluso ou despejo dos pobres (Ibid.: 40). Os
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A questo fundiria urbana foi alvo de inmeras pesquisas no Brasil durante as dcadas de 70 e 80, como aponta reviso de literatura realizada por Maricato (2009). Ver, por exemplo, Bonduki e Rolnik (1979) e Valladares (1980), que rene artigos de diferentes autores sobre o tema. Oliveira (1972) permite relacionar o problema de modo mais amplo formao histrica da economia brasileira.

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desterrados, os acampados, as vtimas da violncia das milcias privadas ou mesmo pblicas, aqueles que no possuem nada alm da roupa do corpo e os instrumentos de trabalho so acusados de violncia porque no aceitam o destino das favelas, do trfico, das marquises nas ruas3 (Ibid.: 190). O universo da moradia precria estratgico para denunciar o conjunto da produo da cidade no capitalismo perifrico e por meio dele denunciar tambm as especificidades desse processo de acumulao (Ibid.: 105). O mercado formal que exclui a grande maioria da populao tem uma taxa de lucro fortemente baseada na renda fundiria e uma fora de trabalho barata que produz boa parte da cidade com suas prprias mos e suas prprias regras. Deste modo, mesmo parte da classe mdia s consegue ingressar no mercado residencial quando h subsdios governamentais, como acontece, atualmente, com o PMCMV (Ibid.: 130). Para Maricato (2011:185),a propriedade da terra continua a ser um n na sociedade brasileira tanto no campo quanto na cidade e h muito tempo est no centro do conflito social. Mas o problema teria se agravado com a globalizao tambm no mundo todo. Nas cidades brasileiras, o tema da periferia urbana ganhou complexidade nos ltimos 25 anos. Surgem novas formas de ocupao do espao urbano/regional, como grandes shoppings, depsitos, portos secos, etc., e condomnios fechados que lembram os subrbios americanos, pois se apoiam integralmente no transporte por automvel. Essas novas formas de ocupao disputam espao com a populao excluda das reas mais centrais e as terras perifricas conhecem intenso processo de valorizao (Ibid.: 103-5). A partir de 2003, a agenda do recm-criado Ministrio das Cidades iria priorizar temas relacionados ao problema do acesso terra, como a regularizao fundiria, a reabilitao das reas centrais, a preveno de riscos de desmoronamentos e o combate aos vazios urbanos comuns e frequentes nas cidades de todo o territrio nacional (Ibid.: 26-7). Para reforar seus argumentos, Maricato (2011: 136) lembra que as reivindicaes relativas ao acesso terra urbana j integravam as Reformas de Base propostas por Joo Goulart em 1963, mas que somente aps a queda do Regime Militar, com a abertura

Um exemplo recente disto foi o caso Pinheirinho, em So Jos dos Campos (SP), ocorrido em janeiro de 2012, quando cerca de 9.000 pessoas foram violentamente expulsas das suas casas para promover a reintegrao de posse de uma rea ocupada desde 2004.

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democrtica, ressurgiria um contexto favorvel criao e fortalecimento de um movimento social com objetivos centrados na promoo da reforma urbana. Os principais atores desse movimento se articularam no Frum Nacional de Reforma Urbana (FNRU), criado em 1987, no perodo da elaborao da nova Constituio. Um dos resultados desses esforos seria a apresentao da Emenda Constitucional de Iniciativa Popular de Reforma Urbana, em 1988. Embora as principais propostas da Emenda tenham sido rejeitadas, a nova Constituio de fato dedica um de seus captulos poltica urbana, incluindo meno funo social da cidade e da propriedade (Ibid.: 141). Maricato observa que a regulamentao dos principais pontos do captulo da Constituio dedicado poltica urbana somente aconteceria em 2001, atravs do Estatuto da Cidade a Lei Federal 10.257/2001 , que considera um grande avano, porque imps limitaes antes impensveis, no Brasil, ao direito de propriedade subordinando-o ao bem coletivo e ao interesse social assumindo o passivo urbano gerado pelo laissez-faire na urbanizao brasileira (Ibid.: 142, 189). A nova Constituio Federal definiu a esfera municipal como a principal responsvel pelo enfrentamento do problema do acesso terra urbana, cuja funo social deveria ser regulamentada pelos planos diretores. A partir de 2001, o Estatuto da Cidade passa a exigir que os municpios com mais de 20 mil habitantes, integrantes de regies metropolitanas, aglomeraes urbanas e microrregies disponham de Plano Diretor. Em 2005, o Ministrio das Cidades realiza forte campanha no sentido do cumprimento dessa exigncia. Contudo, os resultados desse processo, na viso de Maricato, teriam sido decepcionantes. Uma pesquisa encomendada em 2007 pelo Ministrio das Cidades ao Observatrio das Metrpoles refora o sentimento revelado por Maricato. Esse trabalho, ao analisar o desempenho dos planos diretores elaborados na primeira dcada ps-Estatuto da Cidade, mostra que os instrumentos de poltica urbana de fato so adotados pelos planos, mas de maneira superficial e genrica, sem aprofundamento ou, em muitos casos, so subordinados (mais uma vez) a regulamentao posterior. Em geral, os instrumentos no so autoaplicveis e apenas uma minoria define as reas passveis de uso dos mesmos. Faltam metas e prazos para regulamentaes posteriores, e poucos criam os vnculos com o oramento municipal (CARDOSO; SILVEIRA, 2011: 111). Tambm nos planos elaborados no Rio Grande do Sul se observou que,

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[...] especialmente em relao ao zoneamento proposto pela maioria dos municpios analisados, os planos diretores apresentam uma carncia de definies concernentes s possibilidades da populao de baixa renda ter acesso terra urbanizada e bem localizada. Na maior parte dos casos, as reas destinadas esto localizadas na periferia, em zonas sem infraestrutura e prximas a reas de preservao ambiental. E, quando h previso de reas especficas para populao de baixa renda, como ZEIS [(Zonas Especiais de Interesse Social)] ou AEIS [(reas Especiais de Interesse Social)], necessitam de regulamentao por meio de legislao especfica. (POZZOBON, 2011: 45).

Para Maricato (2011: 134), nesse processo forma-se um cenrio de faz de conta geral, onde a legislao, urbana e ambiental bastante detalhada e avanada (at para o contexto internacional), mas aplicada de acordo com as circunstncias e apenas a uma parte do territrio. Na prtica, as legislaes urbansticas e os oramentos pblicos, por incidirem nos preos das localizaes, continuariam a servir aos interesses do capital imobilirio. E as empresas de construo pesada continuam a exercer forte influncia nas decises sobre as obras de infraestrutura urbana, inclusive por financiarem campanhas eleitorais (Ibid.: 81). Nesse jogo de interesses, o Estado ora favorece as demandas do mercado (por meio da legislao ou de parcerias pblico-privadas, por exemplo), ora tenta corrigir distores sociais e por vezes exerce o papel de articulador da sociedade local ou regional visando a formulao de estratgias de insero menos subordinadas lgica capitalista global (Id., 2009: 42). Apesar de reconhecer as conquistas jurdicas e institucionais representadas pelo Estatuto da Cidade, Maricato entende que o clientelismo poltico nunca esteve to forte [nas cidades brasileiras] como na primeira dcada do sculo XXI, onde autoridades do executivo e do legislativo agem como donas de pedaos da cidade e de seus moradores, desafiando qualquer perspectiva de impessoalidade e racionalidade [...] no uso do fundo pblico ou planejamento no uso e na ocupao do solo (Id., 2011: 132). Em resumo, segundo Maricato (2011: 77-8), a constante postergao do enfrentamento do problema da terra verificado nas ltimas trs dcadas levaria piora das condies de vida nas cidades, expressa na densificao excessiva, no aumento da impermeabilizao do solo, na poluio atmosfrica, no lanamento de resduos em crregos e rios, na ocupao de encostas, nos congestionamentos, nas enchentes, nos desmoronamentos e na proliferao de epidemias. Ctica com relao ao futuro, para Maricato (2011: 78) no haveria perspectivas de se evitar a tragdia social e ambiental em curso: o atual padro de expanso urbana

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estaria acelerando a bomba-relgio das cidades brasileiras, processo potencializado, na viso da autora, pelos recentes investimentos e programas habitacionais federais.

1.3. A autogesto na proviso habitacional

1.3.1. A cooperativa como organizao da sociedade civil

Em face da viso conjuntural de Maricato, o olhar do economista Ladislau Dowbor parece apontar em outra direo. Diante da complexa realidade econmica e social global, esse pesquisador (que tambm associa atividade de investigao e militncia) prope uma nova teoria de interpretao da sociedade, orientada pelo objetivo de construir solues e identificar as esperanas (DOWBOR, 2007: 10-4). Para Ladislau Dowbor, os repertrios clssicos de leitura da realidade social j no se aplicariam mais. Sua proposta parte de uma literatura internacional orientada pelos valores da justia social, da viabilidade econmica, da sustentabilidade ambiental e da riqueza cultural. Ele critica o atual processo de desenvolvimento social, baseado unicamente no crescimento econmico, e a tradicional dedicao dos economistas em realizar prognsticos sobre o mercado financeiro. Ao invs disso, defende, a economia deveria ser orientada para atender a sociedade e proporcionar qualidade de vida aos cidados (Ibid.: 17). Dowbor (2007) constata que muitos dos aspectos popularmente relacionados qualidade de vida (prosperidade, sade, riqueza cultural, equidade e segurana) organizamse na escala local. Por isso, para ele, a construo de solues passaria pela valorizao do poder local e por sua democratizao. A sociedade civil organizada seria a fonte das solues e a escala local seu principal territrio de atuao. A sociedade civil organizada, como ator social, alm de ser de difcil conceituao, tem uma definio legal muito frgil; apoia-se em legislao referente s associaes sem fins lucrativos, em alguns casos adquire forma de Oscip (Organizaes da Sociedade Civil de Interesse Pblico), em outros pode adotar a forma de uma cooperativa, em outras ainda de empresa autogerida, na linha [...] [da] economia solidria (Ibid.: 98-9). A sociedade civil organizada nasceria da unio de pessoas preocupadas com um problema social que no encontra solues aparentes nem no Estado nem na empresa, e que se organizam para dar uma resposta (Ibid.: 98). Desse ponto de vista e segundo esse

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conceito, as organizaes da sociedade civil seriam numerosas e seus interesses, difusos. Apoiando-se fortemente no voluntariado e em doaes de diversos tipos, sua fora dependeria unicamente do apoio social que despertam. A participao comunitria funcionaria como uma espcie de mecanismo regulador complementar ao mercado (que regula o setor empresarial) e ao direito pblico administrativo (que regula o Estado). Contudo, adverte o autor, muitos analistas consideram as atividades da sociedade civil organizada como paliativas para os desmandos corporativos e como uma sobreposio ao papel do Estado (Ibid.: 50). Ainda assim, na viso de Ladislau Dowbor, elas contribuem para dar densidade organizacional ao tecido social. Para resgatar o potencial econmico da gesto local seria preciso destinar uma parte maior de recursos s organizaes sociais. Esta atitude seria muito racional, segundo Dowbor, por valorizar a escala onde as pessoas tm amplo conhecimento do rol de necessidades comunitrias (Ibid.: 100). Mas para que uma poltica localmente enraizada possa produzir um desenvolvimento alternativo, seria necessrio um Estado forte para implement-la. Esse Estado forte deveria ser gil, respondendo e prestando conta aos cidados de maneira sistemtica; deveria apoiar-se em uma democracia inclusiva, cujos poderes seriam idealmente manejados localmente, restitudos s unidades locais de governana e ao prprio povo, organizado nas suas comunidades (Ibid.: 49). Em contraponto corrente terica que julga dominante, que refora as atividades especulativas e o financiamento das corporaes, a abordagem de Dowbor (2007: 24) quer contribuir para a construo de uma outra viso, que defenda as necessidades de financiamento da pequena e mdia empresa, da agricultura familiar, das organizaes da sociedade civil. Os trabalhos de Muhammad Yunus, no Bangladesh4, testemunhariam que muito dinheiro na mo de poucos gera o caos, enquanto pouco dinheiro na mo de muitos gera resultados impressionantes em termos de progresso econmico e social (Ibid.: 24). O mesmo raciocnio poderia ser aplicado s cooperativas habitacionais brasileiras, que mesmo com poucos recursos de financiamento governamental tornaram-se uma alternativa concreta de produo de moradias. Para Dowbor (2007: 26), o sucesso das experincias deste tipo demonstraria que as pessoas no querem apenas maximizao de

Com destaque para Banqueiro dos pobres (2000).

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retorno e segurana do seu dinheiro, mas querem fazer coisas socialmente teis se tiverem essa oportunidade, introduzindo a solidariedade no corao da economia. Segundo a perspectiva terica de Dowbor, o paradigma da colaborao deveria gradativamente substituir o da competio. Os processos colaborativos intensos no se regulam adequadamente pelo lucro, e dependem vitalmente da constituio do capital social e de processos participativos de deciso (Ibid.: 96). O objetivo almejado seria a alocao racional de recursos em funo da qualidade de vida social (Ibid.: 97). Tendencialmente, a colaborao proporcionaria maior realizao individual, atravs do sentimento de iniciativa e da liberdade de escolha, embora seja possvel encontrar pessoas que dela se utilizam para tirar vantagem prpria. Ao analisar iniciativas de gesto local que considera positivas, Dowbor constata que a grande maioria resultou de parcerias entre a sociedade civil organizada e os setores tradicionais, pblicos e privados. Ou seja, conclui, as organizaes da sociedade civil constituem um poderoso articulador social (Ibid.: 102). As iniciativas positivas de gesto local tm em comum uma sociedade civil organizada e exigente, que obriga o Estado a prestar contas do destino dos recursos, e cria um ambiente onde as empresas privadas se vem obrigadas a respeitar os interesses sociais e ambientais da regio onde se implantam. As organizaes da sociedade civil, neste sentido, so cada vez mais indispensveis (Ibid.: 102-3). Amartya Sen teria desempenhado um importante papel ao colocar no centro da discusso o problema da liberdade, defendendo o resgate da cidadania e o direito de cada cidado poder construir as suas opes (Ibid.: 108-9). A partir dessa abordagem, Dowbor valoriza os avanos ocorridos no contexto brasileiro:
Esta viso de que podemos ser donos da nossa prpria transformao econmica e social, de que o desenvolvimento no se espera mas se faz, constitui uma das mudanas mais profundas que est ocorrendo no pas. Tira-nos da atitude de espectadores crticos de um governo sempre insuficiente, ou do pessimismo passivo. Devolve ao cidado a compreenso de que pode tomar o seu destino em suas mos, conquanto haja uma dinmica social local que facilite o processo, gerando sinergia entre diversos esforos (DOWBOR, 2007: 111).

A perspectiva terica representada por Dowbor comparece nesta dissertao como um contraponto possvel e necessrio (e certamente no o nico) anlise das experincias de produo habitacional cooperativada que emerge da sociedade civil organizada e atuante na esfera local com a finalidade de empreender.

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1.3.2. Antecedentes histricos da autogesto em Porto Alegre

No Brasil, a sociedade civil organizada que atua na proviso habitacional ganhou principalmente a forma de cooperativas e associaes. As cooperativas habitacionais ganharam projeo num perodo bastante recente em comparao a outros pases, estando sua origem relacionada criao do Banco Nacional da Habitao (BNH) e do Sistema Financeiro da Habitao (SFH) em 1964. Naquela ocasio, limitavam-se ao atendimento dos trabalhadores sindicalizados de baixa e mdia renda, sofrendo forte controle do Estado e dependendo da autorizao e do financiamento concedidos pelo BNH e da assessoria dos Institutos de Orientao s Cooperativas Habitacionais (INOCOOPs), criados em 1966 (CASTRO, 1999: 88-91). Ainda que no tivessem autonomia para tomar decises, o precedente dos INOCOOPs foi relevante por dar vulto s cooperativas e pela sua abrangncia no territrio nacional. No perodo 1964-1984, o BNH financiou 487.471 unidades de cooperativas, o que representava 11,2% do total de 4,5 milhes de unidades habitacionais financiadas durante o mesmo perodo (ARRETCHE, 1990 apud FRUET, 2004: 22). Aps o colapso do BNH, os anos 1980-90 foram marcados pela desarticulao institucional e o aprofundamento da crise habitacional. O autofinanciamento surgiu como resposta crise, principalmente a partir da dcada de 90, e envolveu tambm algumas cooperativas habitacionais, ainda que a grande maioria delas no fosse de baixa renda (CASTRO, 1999: 99). Alm da j mencionada experincia exitosa dos mutires do FUNAPS Comunitrio em So Paulo, houve experincias bem-sucedidas de cooperativas habitacionais autofinanciadas no Rio de Janeiro, Par, Santa Catarina e Distrito Federal. Porm, esses esforos foram pontuais e muito dependentes dos recursos e da orientao poltica existentes na escala local (VIEIRA et al., 2003). Porto Alegre tambm experimentou um perodo de grande incentivo ao cooperativismo habitacional, durante os governos municipais do Partido dos Trabalhadores (1989-2004). Genoveva Fruet (2004) relata esta experincia, que teve como foco atender famlias de baixa renda5.
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Havia trs tipos de cooperativas: as de ocupao, que representavam 42% do total de 60 cooperativas existentes em 2000 e apresentavam renda de 1 a 3 salrios mnimos (SM); as comunitrias, que somavam 38% e tinham renda de 1 a 5 SM; e as sindicais, com renda de 3,5 a 10 SM, responsveis por 20% das cooperativas.

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A origem das cooperativas habitacionais portoalegrenses aparece associada criao do Oramento Participativo (OP), em 1989, que favoreceu a mobilizao comunitria de reas pobres em torno de problemas concretos do cotidiano, como infraestrutura urbana, sade, educao, transporte, posse ilegal da terra, etc. O governo municipal passou ento a incentivar a formao de cooperativas, criando, em 1993, o Programa de Cooperativas Habitacionais. A partir da, o nmero de cooperativas cresceu bastante graas ao suporte tcnico e jurdico realizado principalmente atravs do Departamento Municipal de Habitao (DEMHAB), fundamental para a estruturao das entidades. O poder pblico acompanhava as cooperativas em todas as etapas da produo da moradia, a iniciar pela procura dos terrenos (FRUET, 2004). A partir do final dos anos 1990, as cooperativas se articularam tambm ao desenvolvimento do projeto Urbanizador Social 6, cujo objetivo era a produo e a oferta de lotes regulares para a populao com renda de at seis salrios mnimos atravs da parceria entre promotores de loteamentos irregulares e o poder pblico municipal (MENEGASSI, 2006: 115). As cooperativas habitacionais foram consideradas agentes preferenciais para a parceria na urbanizao social por necessitarem de auxlio nos seus empreendimentos (Ibid.: 132). Na poca, a prefeitura identificou os diversos atores e interesses envolvidos na produo de lotes irregulares e desenvolveu um cadastro de propriedades prioritrias para urbanizao social e um cadastro de empreendedores. Tambm foi feita uma pesquisa do valor da terra nas reas onde seria implementado o projeto. Observou-se que este instrumento somente seria vivel em periferias carentes a serem estruturadas e em reas localizadas nos limites da ocupao intensiva, onde os territrios mais apropriados tambm so reserva dos mercados de maior renda (Ibid.: 123-5). Por isso, as reas delimitadas para utilizao do instrumento se localizavam na Zona Leste da cidade. Os grandes empreendedores no se interessaram pelo programa. Os principais parceiros do Urbanizador Social foram os pequenos empreendedores com pouca capacidade de investimento, por vislumbrarem a possibilidade de sua insero no mercado. A municipalidade buscou reduzir os custos da produo dos lotes regulares a partir do

Passado um perodo experimental, foi institudo pela Lei Municipal 9.162/2003, que regulamentou este instrumento previsto no plano diretor. O programa Urbanizador Social foi extinto em 2005.

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estabelecimento de novos padres urbansticos e da maior agilidade na aprovao dos projetos, reclamada tanto pelos proprietrios quanto pelas cooperativas habitacionais (Ibid.). As razes que explicam o longo tempo necessrio para a aprovao de projetos de cooperativas estavam relacionadas inadequao das terras adquiridas para uso residencial de alta densidade, a problemas com titulao das reas, falta de legislao especfica para situaes especiais e ao tipo de subdiviso do solo urbano (FRUET, 2004: 31). Nos anos 1990, para reduzir o tempo de aprovao, a maioria das cooperativas optava pela forma condominial, que envolvia procedimentos menos burocrticos do que os loteamentos a forma de loteamento tinha 19 procedimentos a serem obedecidos (contra seis para condomnios) e sua aprovao no era finalizada em menos de dois anos, em mdia. O apoio do DEMHAB como intermedirio entre cooperativas e proprietrios de terra muito contribuiu para o sucesso dessas negociaes, pois os proprietrios se sentiam mais confiantes em negociar com organizaes reconhecidas pelo poder municipal, estendendo prazos e condies de pagamento. Na dcada de 90, as cooperativas levavam em mdia trs anos para adquirir a terra. A localizao, a densidade e a soluo espacial adotada eram determinados pela rea, pelo preo da terra e pelos recursos disponveis. Por isso, a maioria acabou se concentrando nas zonas sul e leste da cidade, onde o solo era mais barato (Ibid.: 28). A pesquisa de Fruet (2004: 32) mostra que a parceria entre DEMHAB e cooperativas foi mais bem-sucedida quanto aquisio de terra do que quanto construo das unidades habitacionais. Algumas cooperativas levaram oito anos para construir suas casas. O acesso a financiamento para construo era a maior dificuldade enfrentada (Ibid.) e, por isso, as cooperativas iniciaram o processo de luta poltica em mbito federal que resultaria, em 2004, na criao do Programa Crdito Solidrio. Da sua pesquisa tambm se depreende que a ao das cooperativas de baixa renda era muito dependente de (i) apoio institucional externo; (ii) de polticas favorveis em relao ao acesso terra, ao financiamento e organizao cooperativa e (iii) de cdigos de construo mais flexveis (Ibid.: 23). terra se somavam outras dificuldades, como os percalos e incertezas quanto aprovao dos projetos e de gastos adicionais para implementao de infraestrutura. Apesar disso, notava-se que as parcerias entre governo e sociedade civil organizada podiam ser bem-sucedidas quando a relao entre eles era baseada na transparncia, em objetivos comuns e na diviso de responsabilidades (Ibid.: 28). Ainda que tenha havido conflitos

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entre cooperativas e tcnicos municipais, a parceria aparentemente resultou em aprendizado mtuo para associados e funcionrios. Por outro lado, as cooperativas desenvolveram grande dependncia da estrutura institucional municipal. Isso ficou evidente quando as cooperativas se fragilizaram a partir de 2005, com a sada do PT da prefeitura.

1.3.3. Crdito Solidrio e Minha Casa, Minha Vida Entidades

A autogesto habitacional jamais foi uma prioridade das polticas habitacionais federais. Em virtude disso, o Programa Crdito Solidrio (PCS) criado em 20047 representa um marco muito importante, por sua abrangncia territorial nacional, por ser o primeiro programa criado sob a gesto do Ministrio das Cidades que disponibiliza recursos para a produo de habitao de interesse social por meio da autogesto e por ter origem em reivindicaes dos movimentos sociais integrantes do Conselho das Cidades8. O Programa surgiu com um carter artesanal e experimental pautado em pequenos valores, sem remunerao para assistncia tcnica (MOREIRA, 2009: 106) e foi aperfeioado ao longo do seu desenvolvimento. A implementao do PCS demandava o atendimento de um grande nmero procedimentos administrativos, cujo objetivo principal era dar segurana financeira ao Agente Operador (predominantemente a Caixa Econmica Federal), sob a alegao da inexperincia de gesto por parte dos beneficirios. Por exemplo, os associados em situao irregular junto aos rgos de controle de crdito precisavam ser excludos do Programa, o que dificultava a seleo dos beneficirios (MOREIRA, 2009: 115). Assim, somente em meados de 2005 de fato foram contratados os primeiros empreendimentos (BRASIL, 2010). Entre as alteraes realizadas no PCS destacam-se o aumento do valor de financiamento (antes considerado incompatvel com os custos de produo habitacional, principalmente nas metrpoles); a possibilidade de realizao de convnios entre a Caixa Econmica Federal (CEF) e as prefeituras, evitando a necessidade de aprovao dos empreendimentos em duas instncias; a retirada do valor do seguro das prestaes, a

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Criado pela Resoluo n 93, de 28 de abril de 2004 e regulamentado pela Instruo Normativa n 11/2004. So quatro os movimentos sociais: a Central de Movimentos Populares (CMP), a Confederao Nacional de Associaes de Moradores (CONAM), o Movimento Nacional de Luta pela Moradia (MNLM) e a Unio Nacional de Movimentos Populares (UNMP).

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criao de incentivos para a adimplncia e a criao de um Fundo Garantidor (MOREIRA, 2009; NAIME, 2009; QUINTO, 2007; PEREIRA, 2006). O financiamento cobria custos referentes a: terreno (aquisio e despesas de regularizao); projeto (limitado a 1,5% do valor da obra e servios propostos); construo (custo com obra e profissionais para execuo da obra); materiais de construo (aquisio, mo-de-obra especializada e assistncia tcnica); despesas de legalizao (para regularizao e taxas de contratao de crdito); e seguros (de crdito; morte e invalidez permanente; danos fsicos sobre o imvel), que deixariam de ser exigidos pelo Programa. Em 2008, o programa financiava as seguintes modalidades: aquisio de terreno e construo; construo em terreno prprio; construo em terreno de terceiros; concluso, ampliao ou reforma de unidade habitacional; aquisio de unidade construda; aquisio de imveis para reabilitao urbana com fins habitacionais; alm de outras modalidades a serem autorizadas pelo gestor das aplicaes. O regime de construo era definido pela cooperativa que escolhia entre autoconstruo, mutiro, administrao direta com contratao de profissionais ou empresas para a execuo de servios especializados. Entre os problemas apresentados pelo PCS relatados por Quinto (2007: 47-8; 66-7) esto: o valor insuficiente de crdito (que inviabilizava propostas caso o poder pblico no entrasse com a doao dos lotes e com a infraestrutura); a localizao dos empreendimentos em reas perifricas e com pouca infraestrutura e acesso restrito a comrcio, transportes, escolas, postos de sade, etc.; a m qualidade das reas pblicas disponibilizadas (terrenos com declividade acentuada, presena de crregos e reas de preservao ambiental); a falta de assessoria tcnica para a elaborao de projetos de arquitetura e engenharia (os projetos muitas vezes so repetitivos e montonos, e as obras seguidamente atrasaram); as despesas anteriores ao recebimento do financiamento (aprovao de projetos e licenas nos rgos competentes); e a falta de conhecimento do programa pelos funcionrios das agncias da CEF. Em 2009 os objetivos do PCS foram incorporados ao Programa Minha Casa, Minha Vida Entidades (PMCMV-E)9. O PCS no deixou de existir, mas o PMCMV-E tornou-se muito mais atrativo do ponto de vista do beneficirio. Ambos os programas buscam beneficiar
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Criado pela Resoluo n 141/2009 e regulamentado pela IN n 36/2009.

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pessoas com renda familiar bruta mensal de at trs salrios mnimos, representados de forma associativa por uma Entidade Organizadora sem fins lucrativos (cooperativas, associaes e demais entidades da sociedade civil). Mas o PMCMV-E foi adaptado ao enfoque de produo de novas unidades habitacionais do Minha Casa, Minha Vida, deixando de financiar algumas modalidades. Uma alterao importante foi o aumento significativo no valor financiado por unidade habitacional (UH). No PCS o valor mximo de financiamento era de R$ 20.000,00/UH em 2004 e passou para R$ 24.000,00/UH em 2007. Com o PMCMV-E, esse valor foi ampliado para R$ 41.000,00/UH 10 (CEF, 2009). Para o beneficirio, o novo programa trouxe vantagens substanciais. No PCS ele pagava integralmente a dvida em at 20 anos. J pelo PMCMV-E, o beneficirio passa a pagar uma prestao mnima de R$ 50,00 ou o equivalente a 10% da sua renda por um prazo de 10 anos enquanto a diferena em relao aos R$ 41.000,00 financiados subsidiada11. O beneficirio no tem mais que comprovar a sua capacidade de endividamento, mas apenas que sua renda no ultrapassa a faixa mxima admitida. H grandes diferenas entre as conjunturas poltico-econmicas de implementao dos dois programas. Na poca do lanamento do PCS, havia escassez de recursos destinados produo de habitao para baixa renda, o que se refletia em empreendimentos precrios por exemplo, com unidades entregues sem forro, esquadrias e acabamentos internos. O mercado imobilirio, que j vinha crescendo desde 2006, recebeu grande impulso com a criao do Programa Minha Casa, Minha Vida 12 (CARDOSO et al., 2011: 4). O PMCMV estabelece um marco histrico pelo volume de recursos aportados pelo Estado em habitao, abrangendo tambm pessoas de baixa renda. Isso dinamizou o setor da construo em geral e provocou importantes mudanas no mercado de terras. O Programa foi apresentado como medida anticclica de combate crise econmica internacional de 2008-2009 (BONDUKI, 2009) e, desse ponto de vista, de fato contribuiu para a gerao de empregos e crescimento econmico da indstria da construo civil. Conforme noticiado na imprensa, a primeira fase do PMCMV superou a meta de construir um milho
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O valor do PCS refere-se a municpios integrantes de Regies Metropolitanas excetuando-se So Paulo e Rio de Janeiro. No PMCMV-E, o valor de referncia da empreitada global para casas de 32,00 m de rea til em municpios com mais de 50 mil habitantes no estado do Rio Grande do Sul. 11 Se contribuir com 50 reais mensais, o beneficirio paga 6 mil reais no total. Se contribuir com 10% da renda de R$ 1.395,00, paga R$ 16.740,00. 12 Criado pela Medida Provisria n459 de 25/3/2009 e convertido na Lei Federal n 11.977, de 07/7/2009.

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de habitaes e recebeu investimentos de mais de 50 bilhes de reais. As linhas de financiamento das unidades habitacionais foram divididas em trs faixas de renda: at 3 salrios mnimos (SM), de 3 a 6 SM e de 6 a 10 SM. H uma srie de crticas ao PMCMV. Bonduki (2009), por exemplo, faz referncia baixa aderncia do Programa ao perfil do dficit habitacional brasileiro, pois na faixa de menor renda, qual se destinaram apenas 40% dos recursos, esto concentrados 91% do dficit. Arantes e Fix (2009) criticam o Programa por ter sido elaborado pela Casa Civil e pelo Ministrio da Fazenda, em dilogo direto com os setores imobilirios e da construo, desconsiderando diversos avanos institucionais na rea de desenvolvimento urbano bem como a interlocuo com o restante da sociedade civil e diretrizes estabelecidas pelo Ministrio das Cidades, pelo Conselho das Cidades e pelo Plano Nacional de Habitao. Criticam ainda o Programa porque privilegiaria a construo habitacional pela iniciativa privada, denunciando que s entidades sociais foram destinados somente 3% dos recursos, de tal modo que parte do subsdio oferecido se transformaria em lucro para construtoras, incorporadoras e proprietrios de terra. Em artigo publicado pela Folha de So Paulo em 2009, Raquel Rolnik e Kazuo Nakano abordaram os riscos da confuso entre poltica habitacional e poltica de gerao de empregos:
Uma poltica de ampliao do direito moradia deve ser focalizada nas necessidades habitacionais das populaes de baixssima renda que no podem ser atendidas por um modelo nico, baseado na compra individualizada de um produto imobilirio. preciso criar servios habitacionais como o aluguel subsidiado e a assistncia tcnica articulada com a promoo habitacional por autogesto ou a compra de materiais de construo, alm de modalidades que incluam a reabilitao de edifcios existentes em espaos urbanos consolidados, em especial nos centros das cidades, aproveitados para moradias populares, evitando a criao de guetos nas periferias e enormes impactos ambientais e na mobilidade urbana. (Folha de So Paulo, 14/3/2009).

Outra crtica ao PMCMV argumenta que seu foco exclusivo na produo quantitativa de moradias determina que a localizao das moradias seja definida pelos interesses privados das construtoras e incorporadoras (MARICATO, 2011: 69). As prefeituras, cmaras municipais e a prpria CEF tradicionalmente no oferecem qualquer resistncia aprovao de construes de grande porte e a urgncia em contratar projetos leva desconsiderao do planejamento urbano, em especial no que se refere s estratgias de acesso terra presentes em planos diretores e planos locais de habitao de interesse social. Ainda assim, o subsdio aos pobres grande o suficiente para que o carter de poltica social prevalea

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na propaganda em detrimento da avaliao crtica do modelo de proviso habitacional e crescimento urbano (ARANTES, 2011: 238). Decorridos trs anos, constata-se que de fato o PMCMV est produzido impactos negativos nas cidades, contribuindo para o aumento do preo da terra e dos imveis e para a construo de grandes conjuntos habitacionais em localizaes inadequadas. Segundo Maricato (2011: 68-70), boa parte das crticas dirigidas aos empreendimentos do antigo BNH por extensa produo acadmica poderiam ser aplicadas tambm aos conjuntos do PMCMV. Comparando dados referentes aos empreendimentos produzidos em todo o pas, Cardoso et al. (2011: 7) verificou que o PMCMV refora a periferizao no espao metropolitano, pois, a maior parte das unidades habitacionais para as camadas de mais baixa renda est sendo construda fora do municpio polo, o que se aplica tambm RMPA. O mesmo trabalho observa que, para reduzir o custo ou o tempo de produo, as empresas ampliaram o tamanho dos empreendimentos, buscando maior padronizao. A demanda por terrenos maiores reforou o processo de periferizao, j que mais difcil encontrar reas de tamanho adequado nas regies centrais (Ibid.: 6). Esto sendo construdos conjuntos habitacionais com cerca de 1000 unidades habitacionais em mdia (Ibid.: 9). E somente a partir de dezembro de 2010, quase dois anos aps o lanamento do PMCMV, passou a ser exigido que os terrenos estivessem inseridos na malha urbana ou em rea de expanso, observado o plano diretor, quando existente; que as vias de acesso aos empreendimentos fossem pavimentadas; e que o poder pblico local assumisse o compromisso formal de instalar ou de ampliar equipamentos e servios relacionados a educao, sade, lazer e transporte pblico, quando necessrio 13. As realizaes e desafios da primeira edio do PMCMV em Porto Alegre foram sintetizados por reportagem do Jornal do Comrcio de setembro de 2011. Os maiores desafios seriam o preo dos terrenos, a escassez de a mo-de-obra e o alto custo dos insumos. Em Porto Alegre, em Caxias do Sul e em diversos municpios do interior ocorreu a doao de terrenos por parte do poder pblico. Na Capital, seis terrenos foram doados pela prefeitura para a faixa de at 3 SM na modalidade empresarial. Segundo a reportagem, o presidente do Sinduscon-RS, Paulo Garcia, acredita que o alto preo das terras torna indispensvel a entrada das administraes municipais. Para ele, as prefeituras devem
13

Medida Provisria n 514, de 1 de dezembro de 2010.

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participar com iseno de impostos e facilidade de acesso a terrenos, enquanto o governo federal deve revisar o teto repassado aos municpios e a necessidade de compensao pela doao [de terrenos]. Para o gerente regional da Construo Civil da Caixa Econmica Federal, a doao do terreno deveria se refletir em benefcios para o cliente final, como aumento da rea do imvel ou melhorias condizentes com o valor. Para ele o programa pressupe que as empresas abram mo da rentabilidade habitual. Mas os nmeros do PMCMV apresentados na reportagem apontam que, em Porto Alegre, as empresas esto preferindo investir em faixas de renda em que o lucro maior, pois apenas 24% da unidades foram destinadas faixa de menor renda.14 No que diz respeito produo das Entidades Organizadas, o PCS e o PMCMV-E so mais relevantes por possibilitar o incremento de formas alternativas de proviso habitacional do que pelo nmero de unidades produzidas pouco expressivos para a Caixa e para o governo do ponto de vista poltico ou para o combate ao dficit habitacional. Para avaliar programas e polticas pblicas, Dowbor (2007) reconhece a necessidade de contabilizar, alm da simples produtividade econmica, como de praxe, resultados em termos de qualidade de vida e de progresso social real. Esses resultados, difceis de mensurar quantitativamente, costumam ser apresentados como custos. Expressam-se, por exemplo, por meio da elevao do capital social, do sentimento de autoestima, ou dos custos evitados (Ibid.: 64). Para Dowbor (2007: 101), o cruzamento de avaliaes quantitativas e qualitativas que permite chegar a uma viso mais realista e a prpria satisfao da comunidade a melhor medida do acerto do uso dos recursos, no exigindo clculos complexos de rentabilidade. Portanto, seu sistema de avaliao contribui para agregar valor ao modo de produo dos movimentos sociais. Atravs do PCS, foram construdas apenas 21.819 unidades habitacionais at 2010 no Brasil, com mais de 428 milhes de reais investidos. O Rio Grande do Sul foi o segundo estado que mais construiu unidades habitacionais no contexto do PCS: foram 2.841 unidades em 104 empreendimentos localizados em 51 municpios.

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Ainda que extrapole o recorte temporal deste trabalho, vale lembrar que em 2011 foi lanada a segunda edio do PMCMV. Desta vez, prevista a construo de dois milhes de unidades at 2014, sendo 1,2 milho para a faixa de menor renda (BRASIL, 2011a).

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J o PMCMV-E contabiliza 6.841 unidades contratadas at 2011, com mais de 233 milhes de reais aportados pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) 15. O Rio Grande do Sul conta com 13 empreendimentos localizados em 10 municpios, totalizando 735 unidades habitacionais. Conforme dados divulgados pela CEF imprensa, dos 1.005.028 de imveis financiados pelo PMCMV, 574.874 esto na faixa de 0 a 3 salrios mnimos, ou 57% do total. A produo cooperativada corresponde a somente 1,29% das unidades habitacionais financiadas na sua faixa de renda (BRASIL, 2011b). No entanto, essa forma de proviso habitacional no deve ser desconsiderada devido ao seu grande potencial para gerar incluso social, por ser tambm promotora de autonomia e cidadania para as populaes de baixa renda e por abrir a possibilidade de contraposio aos modelos de segregao socioespacial dominantes. O impacto urbano da produo cooperativada reduzido tambm por promover empreendimentos menores que os empresariais. Pelo PCS, mais da metade tinha at 50 UH e somente 1%, mais de 200 UH. J pelo PMCMV-E, os empreendimentos passam a ter mais unidades habitacionais, mas ainda assim 62% dos empreendimentos tiveram at 100 UH e apenas 7% tiveram mais de 200 UH (Grficos n 1 e n 2).
Grfico n 1 PCS: Tamanho dos Empreendimentos Grfico n 2 - PMCMV-E: Tamanho dos Empreendimentos

FONTE: Elaborao da autora. Dados de BRASIL, 2010.

FONTE: Elaborao da autora. Dados de BRASIL, 2011b.

As Tabelas n 1 e n 2 destacam a grande participao da modalidade de produo em que as cooperativas compram o prprio terreno com o financiamento aquisio de terreno e construo. Logo, muitas cooperativas precisaram enfrentar o problema do acesso

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O FDS financia o PCS e o PMCMV-E. Foi criado no incio dos anos 1990 no governo Itamar Franco e seus recursos, que estavam sem destinao, foram utilizados na criao do PCS (NAIME, 2009: 120).

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terra disputando-a com outros atores, em especial incorporadores, construtoras e empreiteiras. Tais conflitos de poderes, especialmente quando favorecidos pela omisso do Estado, geram um uso seletivo do territrio que acaba punindo as populaes mais pobres, fazendo com que ocupem os espaos mais isolados, mais dispersos e mais distantes dos grandes centros e dos centros produtivos (SANTOS, 2002: 302).
Tabela n 1 PCS: empreendimentos contratados (por modalidade) Modalidade Aq. de Terreno e Construo Construo em Terreno Prprio Concluso, Ampliao ou Reforma Aq. Material de Construo Unidades Pulverizadas Requalificao urbana Constr. em Terreno de Terceiros No Informado TOTAL Contratos de jul./2005 a fev./2010. Contratos n 145 113 39 30 7 2 1 1 338 % 42,9 33,4 11,5 8,9 2,1 0,6 0,3 0,3 100,0 n 11.325 8.394 921 763 166 122 100 28 21.819 UH % 51,9 38,5 4,2 3,5 0,8 0,6 0,5 0,1 100,0 Valor financiado R$ 243.861.517,82 152.922.816,17 7.762.123,11 13.196.988,26 2.763.496,45 4.240.020,83 3.599.700,00 390.743,92 428.737.406,56 % 56,9 35,7 1,8 3,1 0,6 1,0 0,8 0,1 100,0 Custo mdio unitrio (R$) 21.533,03 18.218,11 8.427,93 17.296,18 16.647,57 34.754,27 35.997,00 13.955,14 19.649,73

FONTE: Elaborao da autora a partir de BRASIL, 2010.

Tabela n 2 PMCMV-E: empreendimentos contratados (por modalidade) Modalidade Aq. de Terreno e Construo Construo em Terreno Prprio Constr. em Terreno de Terceiros Constr. Terr. Prop./Terr. Terc. TOTAL Contratos at nov./2011. Contratos n 38 23 8 2 71 % 53,5 32,4 11,3 2,8 100,0 n 4.746 1.583 473 39 6.841 UH % 69,4 23,1 6,9 0,6 100,0 Valor financiado R$ 180.633.354,38 41.836.504,40 10.140.000,00 777.850,00 % 77,4 17,9 4,3 0,3 Custo mdio unitrio (R$) 38.060,13 26.428,62 21.437,63 19.944,87 34.116,02

233.387.708,78 100,0

FONTE: Elaborao da autora a partir de BRASIL, 2011b.

1.4.Cooperativas e movimentos sociais

Que lugar ocupa o cooperativismo habitacional no contexto mais amplo dos desafios urbanos brasileiros, marcado pelo n da terra e pelas dificuldades de enfrent-lo? Trata-se de uma nova forma de organizao da sociedade civil? De um movimento com objetivos polticos bem definidos ou de uma nova forma de empreendedorismo? Para Ermnia Maricato (2011) os movimentos sociais viveriam, hoje, o fim de um ciclo. Iniciado na luta contra a ditadura pelos movimentos de luta pela reforma urbana, esse ciclo teria chegado ao fim com a criao do Ministrio das Cidades, em 2003. A autora

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aponta o declnio, a perda da ofensividade e a fragmentao dos movimentos sociais reunidos sob a bandeira da Reforma Urbana, chamando a ateno para a perda da centralidade da questo da terra urbana ou do direito cidade, processo que teria se iniciado nos anos de 1990, mas que ganharia fora durante o governo Lula (Ibid.: 10). Do ponto de vista de Maricato, o Governo Lula teria proporcionado a abertura de espaos e instituies vistas como do poder para os militantes sociais, ao mesmo tempo em que lideranas sindicais e sociais elegeram-se para cargos parlamentares e para cargos executivos (Ibid.: 143). Nesse processo, teria ocorrido o afastamento dos movimentos sociais, sobretudo os urbanos, das aes de confronto poltico, de autonomia, de independncia poltica e de utopia social. Em paralelo, teria se reforado a institucionalizao, a criao de esferas de participao popular e o aperfeioamento legal para alcanar um genrico e ambguo direito cidade (Ibid.: 152-3). Na mesma linha de pensamento, Pedro Arantes (2011: 241), entende que o significado histrico da nova mobilizao produtiva das foras populares estaria dissociado de um programa e uma prtica de reforma urbana e que a luta pela transformao social mais ampla saiu de pauta. O trabalho de Felipe Drago (2011) analisou as condies de mobilizao e atuao de organizaes populares atuantes na RMPA que integram o Conselho das Cidades: a Central de Movimentos Populares (CMP), a Confederao Nacional de Associaes de Moradores (CONAM) e o Movimento Nacional de Luta pela Moradia (MNLM). Drago (2011:124-7) observou que, com o novo papel de implementar programas habitacionais, estes trs grupos passaram a separar os quadros de execuo dos empreendimentos das aes cotidianas de luta poltica. Desta forma, poderiam continuar desafiando o poder sem que as lideranas polticas fossem absorvidas pelas questes operativas dos empreendimentos. Para essas lideranas, a luta pela reforma urbana seguiria acontecendo, agora com mais recursos financeiros e com mais possibilidade de dilogo com o poder pblico. Na viso dos movimentos, os empreendimentos podem, esporadicamente, contribuir no confronto poltico atravs da projeo poltica das lideranas ou do reforo da sua base social. Mas a importncia estratgica dos empreendimentos varia muito de acordo com os movimentos sociais a que se articulam (Ibid.: 125). De um certo ponto de vista, Drago (2011: 120) conforta os argumentos de Maricato (2011) e Arantes (2011) ao afirmar que o PCS, na prtica, no est permitindo ou

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fomentando diretamente o confronto poltico ou a mudana social, est apenas possibilitando o aprendizado aos movimentos sobre como prover habitao utilizando as ferramentas do capitalismo. Drago (2011: 126) tambm concorda com Maricato (2011) ao constatar que a necessidade de cooperao entre o Estado e os movimentos sociais torna a autogesto politicamente desmobilizadora para os movimentos. Onde Maricato, Arantes e Drago identificam uma forte ameaa aos movimentos e organizaes sociais, Dowbor (2011: 64) provavelmente encontraria um interessante objeto de anlise: vale a pena hoje pensar que tipo de organizao da sociedade est sendo construdo pelas polticas sociais. Por este ngulo, o estudo de Drago (2011: 125) aponta que as decises tomadas nos empreendimentos no costumam envolver os beneficirios e que a centralizao em poucas pessoas no favoreceria o estabelecimento de vnculos de solidariedade alternativos ao individualismo que impera na sociedade nem favorece, na prtica, a ampliao da base social engajada e de lideranas dos movimentos. A literatura aqui evocada refora que o debate sobre as formas de produo da moradia e suas relaes com os movimentos sociais precisam ser aprofundadas, como apontou Maricato (2009), especialmente em se considerando que o panorama da produo da moradia no Brasil est em profundas transformaes. A autogesto passa a ter maior expresso justamente no momento em que surge um Programa, o Minha Casa, Minha Vida, que dinamiza o mercado de terras e mobiliza empresrios na produo de habitao de baixa renda. Como os empreendimentos realizados pelas cooperativas habitacionais se inserem no contexto mais amplo do sistema capitalista de produo de moradias? Como essas cooperativas do conta de tarefas normalmente associadas figura do incorporador imobilirio, como aquisio de terreno, contratao de projetos, de financiamentos, de mo-de-obra? Como, ao desempenharem essas tarefas, elas associam princpios de solidariedade, que nada tm a ver com a figura do incorporador imobilirio? Como enfrentam o n da terra? A que localizaes no espao urbano elas tm acesso? Qual o caminho percorrido at a aquisio dos terrenos? Como experimentaram a conjuntura ps-Estatuto da Cidade? Que relaes estabelecem com o poder pblico? Como as lideranas das cooperativas se relacionam com os associados? Embora no responda a todas essas questes com o mesmo grau de aprofundamento, essa dissertao foi orientada para respond-las.

CAPTULO 2 METODOLOGIA DA PESQUISA

A estratgia de pesquisa desta dissertao o estudo de caso. O trabalho (a) enfoca um fenmeno contemporneo da vida real, (b) envolve eventos sobre os quais o investigador tem pouco controle e (c) procura responder a perguntas do tipo como (YIN, 2010: 22): como os empreendimentos autogestionrios se inscrevem no sistema formal de produo da moradia? Como as cooperativas habitacionais autogestionrias enfrentam o problema do acesso terra? O estudo de caso uma investigao emprica que aborda um fenmeno contemporneo em profundidade e em seu contexto de vida real, especialmente quando os limites entre o fenmeno e o contexto no so claramente evidentes (Ibid.: 39). O estudo de caso, segundo Yin (2010), possibilita uma maior aproximao da complexidade de um caso concreto, o que impossvel atravs de avaliaes quantitativas. Este captulo apresenta e justifica a escolha da cooperativa dos Correios como unidade de anlise e dos seus seis empreendimentos como subunidades de anlise do estudo de caso. Tambm sero expostas as questes orientadoras e as tcnicas de coleta de dados utilizadas, que envolvem outras metodologias qualitativas, as quais complementam e enriquecem os achados de campo. O captulo finaliza analisando a atuao da Caixa Econmica Federal (CEF) com relao autogesto no Rio Grande do Sul e fazendo uma apresentao introdutria dos empreendimentos estudados.

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2.1. Definio do estudo de caso

Este estudo de caso trata da experincia da Cooperativa Habitacional dos Empregados da Empresa Brasileira de Correios e Telgrafos (COOHRREIOS), fundada em 2004 para acessar os recursos do Programa Crdito Solidrio (PCS) no contexto da poltica de fomento a cooperativas habitacionais que ocorreu em Porto Alegre. A COOHRREIOS integra a Central de Movimentos Populares (CMP) 16 e o movimento cooperativista ligado ao Frum de Cooperativas de Porto Alegre, uma rede de troca de saberes sobre rotinas de empreendimentos habitacionais (DRAGO, 2011: 98). A COOHRREIOS tem seis empreendimentos na RMPA trs concludos, financiados pelo PCS, e trs em construo, financiados pelo PMCMV-E. Trata-se da cooperativa que mais produziu empreendimentos na RMPA atravs dos dois programas. Todos os empreendimentos analisados integram a modalidade Aquisio de Terreno e Construo, ou seja, a prpria cooperativa precisou comprar os terrenos. O regime de construo recorrente a administrao direta, havendo a contratao de profissionais ou empresas para executar as obras e servios. Todos os empreendimentos empregaram tcnicas construtivas convencionais e adotaram tipologias de casa trrea (ainda que o partido arquitetnico varie), compostas por dois dormitrios, sala, cozinha, banheiro e uma pequena rea de servio. As caractersticas gerais dos empreendimentos esto sintetizadas no Quadro n 1.
Quadro n 1 Empreendimentos estudados Municpio Viamo Alvorada Esteio Alvorada Viamo Nome Loteamento Vivendas So Tom Loteamento Porto Verde I Condomnio Residencial Mesquita Loteamento Porto Verde II Loteamento Eldorado Data de contratao da proposta 20/02/2006 15/05/2007 18/06/2008 2010 2010 2011 Programa PCS PCS PCS PMCMV-E PMCMV-E PMCMV-E UH 204 37 36 24 157 28 Estgio Concludo Concludo Concludo Em execuo Em execuo Em execuo

So Leopoldo Loteamento Santo Antnio II

Empreendimento realizado em conjunto com outras trs cooperativas: COOHAGIG, COOHATERRA e COOPHABON.

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Consta no stio do FNRU que a CMP articula movimentos sociais diversos preservando-lhes a autonomia. Ela atua em 15 estados e rene movimentos populares como ONGs de mulheres, movimentos de negros, associaes comunitrias, culturais, indgenas, ecolgicas, de luta por moradia e de rdios comunitrias.

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O stio da COOHRREIOS lista outros empreendimentos da cooperativa, ainda em fase de projeto, estudo ou anlise na CEF localizados nos seguintes municpios: Capo da Canoa, Caxias do Sul, Charqueadas, Guaba, Nova Hartz, Nova Santa Rita, Panambi, Pelotas, Porto Alegre e Santa Maria. Nessas localidades, h casos que envolvem doao de terreno por parte da prefeitura e atendimento a cadastros municipais de demanda habitacional. Algumas negociaes visando a realizao desses empreendimentos j duram mais de cinco anos. O projeto de Porto Alegre ser construdo em terreno doado pela Empresa Brasileira de Correios e Telgrafos (EBCT). A unidade de anlise deste estudo de caso possibilita diversas comparaes, uma vez que os empreendimentos foram realizados em pocas diferentes, em programas diferentes e em municpios diferentes (ver Figura n 1). Tambm representa um modelo de cooperativismo que, atravs da divulgao da prpria COOHRREIOS, est se espalhando pelo interior do Rio Grande do Sul e por estados como Acre, Bahia e Minas Gerais, aproveitandose da abrangncia nacional da instituio qual se vincula.
Figura n 1 - Localizao dos empreendimentos estudados

FONTE: Elaborao da autora / Google Earth, 2002 / Wikipedia.

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2.2. Questes orientadoras e tcnicas de coleta de dados

Para responder s perguntas principais desta pesquisa foram consideradas quatro questes orientadoras: o processo da compra do terreno, identificando os atores envolvidos, os fatores considerados, os terrenos cogitados, a cronologia dos fatos, os valores e dados gerais dos empreendimentos; a insero urbana dos terrenos adquiridos, focando a anlise na contribuio para a incluso socioespacial dos moradores; a relao da cooperativa com o poder pblico; e a relao da liderana da cooperativa com os cooperados. A Figura n 2 sintetiza e relaciona as perguntas principais, as questes orientadoras e as questes pontuais que foram consideradas neste trabalho. possvel observar que as quatro aplicaes de um estudo de caso enumeradas por Yin (2010: 41) esto presentes neste trabalho. So elas: 1.explicar os presumidos vnculos causais nas intervenes da vida real que so demasiado complexos para as estratgias de levantamento ou experimentais; 2. descrever uma interveno e o contexto da vida real no qual ela ocorreu; 3. ilustrar determinados tpicos em uma avaliao, novamente em um modo descritivo; 4. explorar as situaes em que a interveno sendo avaliada no possui um nico e claro conjunto de resultados. Aspectos metodolgicos importantes foram desenvolvidos a partir do contato com o campo, como a elaborao das hipteses e das questes orientadoras, pois num estudo de caso nem sempre possvel obt-las a partir da literatura disponvel (YIN, 2010: 59; BECKER, 1999: 43). Ao longo do trabalho o projeto de pesquisa original foi aperfeioado (YIN, 2010:86) e houve o ajuste de algumas tcnicas de coleta de dados s circunstncias encontradas no campo o que recorrente em pesquisas sociolgicas (BECKER, 1999: 13). Nos estudos de caso h muito mais variveis de interesse do que pontos de dados. Para lidar com a complexidade envolvida essencial usar mltiplas fontes de evidncia, de forma que os dados convirjam de modo triangular (YIN, 2010: 22). Para faz-lo, foram empregadas tcnicas complementares de pesquisa qualitativa, que tambm contriburam para coletar uma srie mais rica e forte de evidncia (Ibid.: 87). A principal tcnica de coleta de dados, informaes e evidncias foi a entrevista semiestruturada, mas foram utilizadas tambm a pesquisa documental e a observao.

57 Figura n 2 - Perguntas de pesquisa

As entrevistas semiestruturadas foram utilizadas para responder sobre o processo da compra do terreno, as articulaes entre os diferentes atores, os pontos de vista sobre a questo fundiria e os interesses envolvidos. Os roteiros das entrevistas constam em anexo neste trabalho. Foram entrevistados os seguintes atores: (a) o Coordenador Administrativo da cooperativa; (b) um facilitador do empreendimento ligado cooperativa; (c) o arquiteto ou engenheiro que auxiliou na procura por terrenos; (d) corretores imobilirios atuantes na regio do empreendimento; (e) moradores dos empreendimentos concludos; e (f) tcnicos da prefeitura. O Quadro n 2 relaciona os atores entrevistados nesta pesquisa. O projeto de pesquisa previa a realizao de entrevistas com integrantes da Gerncia de Desenvolvimento Urbano (GIDUR) da CEF, devido sua importante participao na viabilizao do expressivo nmero de empreendimentos habitacionais autogeridos construdos no Rio Grande do Sul. Contudo, para os objetivos deste trabalho, mostrou-se vivel a utilizao das entrevistas realizadas em 2010 por equipe de pesquisa do IPPUR/UFRJ, coordenada por Luciana Corra do Lago. Naquela ocasio, foram entrevistados o gerente de engenharia, arquitetura e trabalho social da GIDUR/RS e os supervisores tcnicos e

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operacionais de Habitao de Interesse Social 17. As consideraes por eles realizadas sero referidas neste trabalho sob a forma coletiva de Equipe da GIDUR/RS.
Quadro n 2 Quadro de entrevistados Entrevistado Liderana P. Machado (COOHRREIOS) Janete (COOHAGIG) Rosane (COOHATERRA) Anglica (COOPHABON) Paulo Machado Paulo Machado Paulo Machado Paulo Machado Paulo Machado Facilitador Eng./ Arq. Corret. Imob. Moradores Tcnico da prefeitura

Lot. So Tom (Viamo) Empreendimento

Jos Fernando (funcionrio Eng. Joni dos Correios)

Dois

Trs

Assistente social

Lot. Porto Verde I (Alvorada) Cond. Mesquita (Esteio) Lot. Porto Verde II (Alvorada) Lot. Eldorado (Viamo) Lot. Sto Antnio (So Leopoldo)

Arq. Osmar

Dois e Osmar Dois Dois e Osmar Dois Trs

Trs Trs -

Marco Antnio Eng. Joni (cooperado) Arq. Osmar Jos Fernando Eng. Joni M. Teresinha (cooperada) Eng. Joni

Secretrio de Habitao Secretria de Habitao Secretrio de Habitao Assistente social Equipe da SEHAB

Como critrio bsico, os entrevistados deveriam ter o conhecimento necessrio para responder acerca das questes de pesquisa que lhes diziam respeito. O Coordenador Administrativo da COOHRREIOS teve forte atuao em todos os empreendimentos e, por isso, foi o contato inicial da pesquisa. Os nomes do facilitador do empreendimento e do arquiteto/engenheiro entrevistados foram por ele indicados. Esses trs atores tiveram um papel de informantes-chave e as informaes por eles fornecidas se complementam e se controlam mutuamente. Eles sero brevemente apresentados a seguir. Paulo Machado o Coordenador Administrativo da COOHRREIOS. Participou ativamente de todos os empreendimentos desde a idealizao at a execuo e, por isso, tem amplo domnio dos procedimentos e informaes a eles relacionados. Se expressa com facilidade e mostra-se hbil para agregar parceiros. Em Porto Alegre, Paulo Machado foi vice-presidente da associao de moradores da Vila Renascena, onde se envolveu com a luta pela regularizao fundiria da rea nos anos 80. Atuou ainda como delegado do

17

Foram entrevistados os funcionrios Eduardo Speggiorin, Gilson Kegler, Gustavo Meinhardt, Jaqueline Damo e Luiza Cheuiche e o funcionrio aposentado Ricardo Fehron.

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Oramento Participativo (OP), onde integrou o conselho temtico da habitao (DRAGO, 2011: 60). Janete era Coordenadora Administrativa da COOHAGIG na poca da realizao do empreendimento Vivendas So Tom. Deixou a liderana da cooperativa, mas continua atuando como lder comunitria no OP de Viamo desde 2006. Rosane era coordenadora da COOHATERRA e tambm deixou o cargo. Em 2011, voltou direo da cooperativa na funo de vice-coordenadora. A coordenadora administrativa da COOPHABON que acompanhou a origem do empreendimento no quis participar da pesquisa. Em seu lugar foi entrevistada sua sucessora, Anglica. Anglica coordenadora estadual da CMP e preside o Conselho Municipal de Habitao e Acesso Terra (COMATHAB) da prefeitura de Porto Alegre. Tambm iniciou sua militncia poltica na Vila Renascena na dcada de 1980. Paulo Franqueira igualmente contribuiu para algumas reflexes deste trabalho, ainda que sem ter sido formalmente entrevistado. Franqueira acompanhou todos os empreendimentos da COOHRREIOS, onde trabalhou em contato direto com os associados. especialista em Gesto de Cooperativismo e possui um olhar crtico em relao a algumas caractersticas do cooperativismo praticado. Atualmente, Coordenador Administrativo da COOHAGIG. Jos Fernando foi chefe de Paulo Machado na EBCT. Tem contatos junto prefeitura e Cmara de Vereadores de Viamo que se mostraram decisivos. Depois de aposentado, dedicou-se em viabilizar o Loteamento Eldorado. Marco Antnio trabalha na EBCT em Sapucaia do Sul e reside no empreendimento de Esteio, municpio vizinho. Scio fundador da cooperativa, desempenhou um papel de liderana local congregando os cooperados e realizando trmites burocrticos. Tambm integrou a Comisso de Obras do empreendimento. Mrcia Teresinha funcionria da EBCT em So Leopoldo e acompanhou todo o processo do empreendimento localizado naquela cidade. Ela facilitou os trmites burocrticos junto prefeitura e tratou diretamente com os cooperados. Mas no beneficiria do empreendimento, pois sua renda excede o limite admitido pelo PMCMV-E. O engenheiro Joni acompanhou a COOHRREIOS nos empreendimentos de Viamo, Esteio e So Leopoldo. Comeou a trabalhar com cooperativas habitacionais de interesse social em 1997. O engenheiro mostrou-se comprometido com a factibilidade dos projetos e presena constante junto aos canteiros e s cooperativas, onde atua sempre que surgem

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dificuldades: por exemplo, foi Braslia reivindicar o aumento do valor financiado e participou das negociaes com proprietrios de terras. Joni conheceu a COOHRREIOS atravs do Frum das Cooperativas e do DEMHAB. O arquiteto Osmar dono de uma pequena construtora, responsvel pela execuo das obras da COOHRREIOS. militante da Unio das Associaes dos Moradores de Alvorada (UAMA) e tem dado importante contribuio para a viabilizao dos empreendimentos localizados naquele municpio. Tem curso de corretagem de imveis e, embora jamais tenha exercido essa profisso, conhece bem o mercado de imobilirio de Alvorada. Os corretores imobilirios entrevistados foram escolhidos via pesquisa na internet. Por esse meio, foram procurados corretores com atuao no bairro ou regio do empreendimento, visando obter uma viso do mercado imobilirio na rea estudada e no municpio como um todo. Foram entrevistados pelo menos dois corretores de cada municpio com o propsito de exercer algum controle sobre as respostas. Em Alvorada, os corretores tinham atuao limitada ao bairro estudado e suas informaes foram complementadas pelo arquiteto Osmar, que conhece o mercado de terras do municpio. Em So Leopoldo, ocorreu o contrrio: os dois corretores entrevistados dominavam o panorama geral do mercado imobilirio, mas recomendaram a entrevista de corretores atuantes especificamente no bairro estudado. Moradores dos empreendimentos concludos foram entrevistados para verificar as implicaes do local de moradia sobre o cotidiano. Eles complementaram e serviram para controlar informaes obtidas por outras fontes e contriburam para analisar a relao entre cooperativa e cooperados. Para participar da pesquisa, os entrevistados deveriam ser cooperativados poca da execuo do empreendimento. O procedimento idealizado para a escolha dos entrevistados foi o seguinte: o Coordenador Administrativo indica dois ou trs moradores dentre os quais sair o primeiro entrevistado. Este, por sua vez, indica outro morador, e assim sucessivamente. Entretanto, no foi possvel aplicar este procedimento a todos os empreendimentos, pois, embora as entrevistas fossem realizadas em finais de semana, muitos dos moradores indicados no foram encontrados em suas residncias. Em Alvorada, por exemplo, nenhum dos indicados foi localizado e optou-se por entrevistar aleatoriamente as pessoas que estavam em casa, preservando-se os critrios que habilitam a participao na pesquisa.

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Foram entrevistados trs moradores em cada empreendimento concludo, o que se mostrou suficiente para atingir a saturao nas questes referentes ao entorno, de cunho genrico e impessoal, tratando principalmente da existncia e funcionamento de equipamentos, servios e infraestrutura. Nas questes referentes cooperativa ou que envolveram opinio sobre diversos aspectos do empreendimento no se pretendeu alcanar relevncia estatstica. As informaes obtidas se mostraram suficientes para lanar luz sobre eventuais satisfaes, insatisfaes ou conflitos existentes durante o processo de produo e/ou aps a concluso do empreendimento. Nos empreendimentos em execuo conversouse informalmente com moradores do entorno. Um tcnico do setor ou secretaria de habitao da prefeitura local foi entrevistado para examinar como o tema da habitao de interesse social tem sido tratado nas diversas realidades municipais. Foram verificados os principais programas habitacionais, a existncia de incentivos autogesto, a origem dos recursos de financiamento, a legislao e os instrumentos de controle da especulao fundiria e de planejamento territorial (plano diretor, plano de habitao de interesse social). Por se tratar de questes genricas, os tcnicos foram entrevistados aleatoriamente de acordo com sua disponibilidade de tempo para colaborar com a pesquisa. No total, foram realizadas 31 entrevistas, de maio de 2011 a abril de 2012. A maioria delas foi gravada, apresentando durao mdia de meia hora. A seguir, sero tratadas as tcnicas de coleta de dados que complementam e/ ou servem ao controle das informaes obtidas nas entrevistas, procedimento que busca agregar validade interna ao estudo de caso. A pesquisa documental foi utilizada na consulta: (a) aos Volumes Jurdico e de Engenharia de cada empreendimento; (b) s fichas de inscrio dos cooperados; (c) s informaes constantes em stios e blogs da cooperativa; (d) a Planos Diretores, PLHIS e outras leis municipais. A tcnica da observao foi empregada para verificar in loco as condies de acessibilidade, qualidade e proximidade de equipamentos, servios e infraestrutura nos empreendimentos. As fotografias que ilustram este trabalho, realizadas pela autora, retratam alguns destes elementos. As imagens areas do Google Earth foram utilizadas como ferramenta de visualizao e compreenso de alguns aspectos espaciais. Nelas foram mapeados os principais equipamentos e servios urbanos utilizados pelos moradores, priorizando as informaes obtidas nas entrevistas complementadas pela observao in loco e pelas indicaes do Google Earth. No caso dos empreendimentos em

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execuo, foram consideradas as facilidades urbanas atualmente disposio dos futuros moradores, identificadas atravs de conversas com moradores do entorno e das demais tcnicas antes mencionadas. Os valores de distncia e tempo referidos no texto foram extrados do Google Maps e de entrevistas com moradores, controlando-se mutuamente. O fato de se analisar empreendimento concludos e em execuo no representou qualquer prejuzo resposta das questes orientadoras da dissertao. Os Volumes Jurdico e de Engenharia renem a documentao dos empreendimentos entregue CEF e foram disponibilizados para consulta pela GIDUR/RS. Desse material foram extrados diversos dados apresentados nesta dissertao: valores, reas, datas, anlises da CEF sobre cada empreendimento, laudos de avaliao dos imveis e informaes sobre os proprietrios dos terrenos. Os valores relativos ao empreendimento Vivendas So Tom so aproximados, considerando o material disponvel e os valores divulgados pelo MCidades. O projeto desse empreendimento foi contratado em cinco mdulos e alguns volumes estavam faltando ou incompletos. Alm disso, o valor do financiamento sofreu modificaes considerveis e os oramentos ficaram desatualizados: no primeiro mdulo, passou-se de 13 mil reais/UH para 19 mil/UH, aps reivindicao junto ao MCidades; o segundo e o terceiro mdulos foram realizados com 20 mil reais/UH; e os mdulos finais superaram os 23 mil/UH. Os documentos do empreendimento Porto Verde I no puderam ser acessados, pois no constavam no arquivo da GIDUR. Por isso, os valores e dados deste empreendimento so os fornecidos pelo arquiteto Osmar, executor da obra. As fichas cadastrais dos cooperados, as entrevistas com os moradores e os relatos de lideranas sobre histrias de vida dos moradores ajudam a entender o significado dos empreendimentos na perspectiva da vivncia dos beneficirios. O local de origem dos moradores foi mapeado a partir das fichas cadastrais das quais se extraiu o endereo residencial anterior. O grau de organizao deste material varia bastante de acordo com a cooperativa. Em geral, est desorganizado e incompleto. Seguidamente as listas atualizadas de moradores no conferem com as fichas dos cooperados arquivadas. Neste trabalho, foram considerados somente os nomes que constavam tanto na lista quanto no arquivo das cooperativas, que so, supostamente, os atuais moradores dos empreendimentos. As informaes obtidas foram mapeadas sobre base cartogrfica atravs do software gvSIG. A base cartogrfica utilizada divide a RMPA em reas de Expanso da Amostra (AED). Em Porto Alegre, as AED correspondem aos bairros. Em outros municpios, elas podem

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corresponder ao municpio inteiro, soma de bairros ou a reas consideradas similares pelo IBGE. No empreendimento Vivendas So Tom foram mapeados somente 41,67% dos moradores, devido ao extravio das fichas cadastrais de uma das cooperativas. No Porto Verde I, foram mapeados 91,89%; no Condomnio Mesquita, 86,11%; no Porto Verde II, 62,5%; no Loteamento Eldorado, 96,82%; e no Loteamento Santo Antnio, 53,57%. Os dados so de maio de 2011. Aps a realizao da coleta de dados procedeu-se a anlise sobre a insero urbana do terreno buscando verificar sua contribuio para a incluso socioespacial dos moradores. Foram examinadas as seguintes categorias propostas por Jean Lojkine (1981:167; 222-3) e Flvio Villaa (2001: 74): a) A oposio entre o centro, onde o preo do solo mais caro, e a periferia; b) A separao entre zonas de moradias reservadas s camadas sociais mais privilegiadas e zonas de moradia popular; c) A segregao no nvel dos equipamentos coletivos; d) A segregao no nvel do transporte domiclio-trabalho; e) A acessibilidade a centralidades. O estudo de caso, como ressalta Yin (2010: 61), no busca a generalizao estatstica, e sim, uma generalizao analtica, que lhe ir conferir validade externa. Na generalizao analtica, uma teoria previamente desenvolvida usada como um padro com o qual so comparados os resultados empricos do estudo de caso. Por haver poucos estudos relacionados ao tema mais especfico desta dissertao, no foi ainda desenvolvido um padro ao qual se poderia comparar os achados da pesquisa. Os resultados deste trabalho ajudaro a comp-lo e sua recorrncia nas prticas de outras cooperativas precisar ser verificada atravs de outros estudos. No entanto, esse fato no desmerece o estudo de caso como delineamento de pesquisa, pois til para a compreenso de fenmenos complexos em profundidade e possibilita avanos na teoria (YIN, 2010: 39).

2.3.A Caixa e os empreendimentos

Antes de apresentar os empreendimentos estudados preciso enfatizar o importante papel exercido no processo pela Caixa Econmica Federal (CEF), atravs de sua Gerncia de Desenvolvimento Urbano (GIDUR). O trabalho da Equipe da GIDUR revelou-se decisivo para

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os resultados alcanados pelos programas de autogesto no Rio Grande do Sul. Alm disso, algumas percepes da Equipe reforam a pertinncia das questes investigadas nesta dissertao. A GIDUR lida diretamente com cooperativas, prefeituras e construtoras orientando e esclarecendo dvidas sobre as normatizaes dos programas habitacionais. No PCS, recebeu a documentao de todos os empreendimentos do estado e centralizou o atendimento s entidades18, uma vez que as agncias da CEF, que tambm poderiam atend-las, no tinham o PCS como prioridade e seus funcionrios desconheciam os procedimentos do Programa. Esta situao alterou-se com o PMCMV-E, que passou a integrar as metas de trabalho dos funcionrios da CEF. Portanto, a Equipe da GIDUR/RS domina o panorama da produo de habitao de interesse social financiada pelo governo federal. A Equipe da GIDUR/RS destacou aspectos que podem ter determinado o bom desempenho quantitativo dos programas habitacionais autogestionrios no estado enfatizando a atuao de dois agentes: a) os movimentos sociais do Rio Grande do Sul contam com uma tradio cooperativista, principalmente no cooperativismo rural; desejavam a criao do PCS, tendo-o reivindicado; so perseverantes e lutam pelos seus interesses sabem fazer poltica e esto dispostos a aprender a produzir habitao; tm boa capacidade de interlocuo com a CEF procuram seguir a normatizao do programa, mas, se necessrio, vo a Braslia pressionar para alter-la; b) a GIDUR/RS tem o respaldo do gerente de filial, o que decisivo para programas menos rentveis para a CEF, como o PCS; tinha um funcionrio que trabalhou 30 anos na rea de habitao e participou da criao do PCS, que tinha profundo conhecimento dos normativos e procedimentos; trabalhou o PCS fora da estrutura formal da CEF atravs de um grupo de cinco pessoas sensveis realidade social, com autonomia para tomar decises;

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Exceto as que se dirigiram a uma das trs Representaes de Desenvolvimento Urbano (REDUR) do Rio Grande do Sul, sediadas em Caxias do Sul, Passo Fundo e Santa Maria.

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tem funcionrios comprometidos em resolver os problemas dos movimentos sociais, que procuram alternativas para evitar a interrupo dos processos e demonstraram boa-vontade na anlise de crdito individual das famlias no PCS; investe tempo no atendimento aos movimentos sociais e sua assistncia tcnica prestando orientaes minuciosas sobre os procedimentos necessrios. A Equipe da GIDUR/RS percebeu uma evoluo gradual no processo de produo das cooperativas medida que elas ganham experincia, mas reforou a necessidade de acompanhamento a estas entidades:
Tem que ter um investimento muito grande junto a essas cooperativas, [...] no sentido de instruo, de caminhar junto com eles, de assistncia tcnica. Muitas vezes so 10, 15 reunies para se conseguir um objetivo, mas que construindo junto com eles, e eles vo se apropriando disso. O segundo empreendimento j mais tranquilo que o primeiro, o terceiro melhor que o segundo. [...] uma evoluo gradual. No uma coisa assim muito rpida, como quando se trabalha com empresas. [Com] construtoras muito mais rpido, porque eles tm [...] quadro tcnico prprio, eles tm todo um histrico. E os movimentos tm mais dificuldades, at pelas carncias, mas eles chegam l tambm. Mas tem que ter esse investimento de parte a parte [...] que acaba dando resultado l na frente.19

importante observar que a GIDUR precisou convencer muitas entidades da necessidade de cumprir a legislao urbanstica e ambiental e de contratar um profissional para prestar assistncia tcnica, pois geralmente as cooperativas tratavam da aprovao dos projetos como sendo vinculada unicamente a decises polticas. Ao reivindicarem o PCS, as cooperativas aparentemente no imaginavam que teriam pela frente tantos procedimentos burocrticos. Segundo a Equipe da GIDUR, os seguintes fatores mostraram-se fundamentais para o xito das cooperativas:
Primeiro: liderana. [...] Mesmo num movimento organizado, se em determinado momento [...] daquele projeto no tem liderana, o fator de insucesso grande. O segundo fator a capacidade dos representantes dessa comunidade de se articular, [...] [de transitar junto s instituies] para que as necessidades deles se resolvam. Terceiro: o apoio tcnico [de arquitetura, engenharia, tcnico-social]. Se voc tem tcnico qualificado [...] trabalhando pro movimento [...]. [Quarto:] que a comunidade beneficiada esteja a par de todo o processo, [...] que exista participao, engajamento de todos. Porque isso ajuda na sinergia do processo, inclusive na aceitao daquilo que eles recebem e na organizao.

comum as cooperativas trocarem experincias e informaes, por exemplo, indicando os profissionais que lhes prestam assistncia tcnica. Esta dinmica, que gera algumas similaridades nos procedimentos das cooperativas, acaba facilitando o dilogo com
19

Todas as citaes relativas Equipe da GIDUR foram transcritas da entrevista realizada em junho de 2010 por equipe de pesquisa coordenada por Luciana Corra do Lago, do IPPUR/UFRJ.

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a CEF e o aprimoramento do processo. As lideranas das cooperativas pesquisadas perceberam o aperfeioamento da prpria CEF, medida que o PCS se ajustava, reconhecendo o comprometimento dos seus funcionrios em adapt-lo realidade local. Ao contrrio do que se poderia esperar, a qualidade dos empreendimentos produzidos por construtoras no se mostrou muito superior aos autogestionrios:
O [empreendimento] do construtor melhor, eu no diria que [a diferena] muito grande, mas tem uma diferena. O da construtora costuma ser mais gil, como tambm tecnicamente melhor. Menos desperdcio. E as cooperativas, em geral talvez no seja o caso agora do PMCMV, que o valor R$ 45 mil mas como os valores eram muito baixos, eles precisavam trabalhar com materiais de baixa qualidade.

Por outro lado, as cooperativas no se destacaram quanto ao desenvolvimento social proporcionado. Para a Equipe da GIDUR alguns empreendimentos autogestionrios se assemelham a um empreendimento privado, comercial:
Ele [o empreendimento autogestionrio] saiu um pouco da concepo original, de colaborao, de participao, de movimento e engajamento de todos, do solidrio, do PCS. [...] O que se viu em alguns casos, inclusive aqui no RS, foi de alguns simplesmente acessarem a unidade, [...] sem ser membro da comunidade, tendo passado a ser a partir do programa, em funo da casa.

A relao cooperativa-beneficirios seria bastante diversa: algumas estimulariam mais a participao, mas aparentemente no incomum o fato dos beneficirios no estarem a par do processo e das decises tomadas. Viu-se que um trabalho tcnico-social consistente reduz significativamente a insatisfao dos cooperados. As entidades tiveram dificuldades para contratar assistncia tcnica de arquitetura devido escassez de recursos previstos para tanto pelo PCS. Muitos profissionais realizaram o projeto sem nenhuma garantia de que a proposta seria contratada e acabaram fazendo um trabalho gratuito. Mas mesmo em construtoras profissionais, na viso da Equipe da GIDUR, os projetos tenderiam a ignorar a relao do empreendimento com a cidade:
E eu continuo achando que os projetos so pobres, que existe uma falta de proposta urbana, de vida, de comunidade. Isso uma deficincia que a gente sofre em todos os projetos, independente se de cooperativa, da iniciativa privada, se de prefeitura. Nem nos de prefeitura eles esto exatamente preocupados com essa viso. T faltando uma discusso de cidade [...].

Os profissionais que prestam assistncia tcnica mostraram-se fundamentais tambm para resolver problemas de matrcula dos terrenos e relativos a outras questes normativas e jurdicas, recorrentes no PCS. Processos de desmembramento de glebas, por exemplo, muitas vezes aumentaram significativamente o tempo para a aprovao dos projetos. Por isso, os tcnicos da GIDUR orientam as entidades a optar por terrenos que no

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necessitem de maiores investimentos em infraestrutura, como movimentao de terra, conteno e rampas de acesso, pois costumam ultrapassar os valores orados. Na experincia da Equipe da GIDUR, a localizao dos terrenos adquiridos condicionada essencialmente pelos valores de financiamento dos programas, j que poucas prefeituras doam terra s entidades. Por fim, segundo os tcnicos da GIDUR, as avaliaes de terrenos realizadas pela CEF aps a implementao do PMCMV constatam que houve aumento da especulao imobiliria em diversas regies.

2.4. Apresentao dos empreendimentos 2.4.1 Loteamento Vivendas So Tom/Viamo Este foi um dos primeiros empreendimentos realizados pelo PCS. As dificuldades iniciais com a burocracia, a necessidade de encontrar assessoria tcnica e o desconhecimento do prprio agente financeiro sobre as normas do Programa estimulou quatro cooperativas a se unirem em um consrcio formado por duas cooperativas de origem sindical (a COOHRREIOS e a COOHATERRA, do sindicato dos professores do estado) e duas de origem comunitria (a COOHAGIG e a COOPHABON). Inicialmente havia uma quinta cooperativa, que abandonou o consrcio para seguir em outro empreendimento. A criao dessas cooperativas foi fruto da poltica de incentivo criao de cooperativas habitacionais implementada por governos do PT (1989-2004) em Porto Alegre entre 1993 e 2004. Os integrantes das cooperativas consorciadas se conheceram no Frum de Cooperativas da cidade. Todas haviam recebido uma Carta de Crdito do Ministrio das Cidades individualmente, mas optou-se pela unio por se acreditar que proporcionaria um encorajamento mtuo ante as dificuldades. A COOPHABON foi beneficiada com 85 casas, a COOHRREIOS com 59 e a COOHATERRA e a COOHAGIG com 30 cada. A COOHRREIOS liderou o consrcio. A Cooperativa Habitacional dos Trabalhadores em Educao Pblica e Privada do Rio Grande do Sul (COOHATERRA), tambm conhecida simplesmente por Ana Terra, surgiu em 1995, congregando professores e funcionrios da rede estadual de educao. Chegou a realizar diversas atividades para arrecadar fundos, mas a baixa eficcia dessas estratgias provocou uma interrupo nos trabalhos. Em 2000 a

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cooperativa voltou a operar e em 2003 definiu em assembleia o objetivo de comprar um terreno. A Cooperativa Habitacional Bonsucesso (COOPHABON) foi criada em 2001 para tratar da regularizao fundiria de um bairro perifrico da capital a Lomba do Pinheiro. A cooperativa foi muito divulgada em outros bairros e hoje conta com uma lista de espera com mais de 200 interessados. No empreendimento aqui analisado, a COOPHABON procurou beneficiar pessoas de menor renda, o que causou problemas de inadimplncia. A Cooperativa Habitacional Giusepe Garibaldi (COOHAGIG) surgiu em 2002 formada por moradores de uma rea irregular localizada em um bairro nobre da capital. A COOHAGIG chegou a conseguir recursos para comprar terra atravs do OP municipal, mas deles abriu mo em prol de outra comunidade, que tambm precisava de terras. Algumas cooperativas j procuraram por terrenos antes da formao do consrcio. Em 1999, antes de ser formalmente instituda, a COOPHABON comprou um terreno situado em rea de preservao ambiental, por falta de conhecimento e orientao tcnica. A COOHATERRA, bastante organizada, chegou a alugar uma van para procurar terrenos em diversos bairros da Zona Sul, mas cada terreno localizado apresentava algum entrave que inviabilizava a realizao do negcio. O terreno que mais agradou cooperativa era objeto de longa disputa de herdeiros na justia. O Loteamento Vivendas So Tom foi executado em cinco mdulos. Os primeiros moradores para l se mudaram em 2006, mas em abril de 2012 ainda havia casas no concludas. O calote de uma das construtoras contratadas prejudicou consideravelmente o cronograma de obras. Com a defasagem do valor orado, o recurso financiado tornou-se insuficiente, situao que se agravou aps 2009, com o incio do PMCMV, devido s dificuldades para encontrar mo-de-obra. O empreendimento localiza-se em Viamo, municpio com cerca de 240 mil habitantes, territrio extenso e baixa densidade populacional (Censo IBGE, 2010). Em 2008, a cidade ocupava a 16 posio entre os 31 municpios da RMPA quanto ao ndice de Desenvolvimento Socioeconmico (IDESE)
20

apresentando

um

desempenho

particularmente ruim nos indicadores de saneamento (0,600) e renda (0,622) (ver Tabela n

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ndice criado pela Fundao de Economia e Estatstica (FEE) para classificar os municpios do Rio Grande do Sul. Varia de zero a um e abrange um conjunto amplo de indicadores sociais e econmicos, classificados em quatro blocos temticos: educao; renda; saneamento e domiclios; e sade.

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3). O municpio muito dependente de Porto Alegre no que se refere a emprego e ensino, o que implica no deslocando dirio de grande contingente de pessoas (OBSERVATRIO, 2006). Devido vasta rea rural do municpio, sua populao tem ocupao predominantemente agrcola. A cidade se caracteriza por abrigar grande nmero de trabalhadores vinculados ao setor tercirio no especializado, como domsticos, ambulantes, catadores e operrios da construo civil (MAMMARELLA, 2008).
Tabela n 3 - IDESE da RMPA em 2008 Municpios Geral Rank. Educao Rank. Renda Rank. Saneamento Rank. Sade Rank. Porto Alegre 0,837 1 0,866 7 0,901 4 0,750 1 0,833 29 Esteio 0,837 2 0,896 1 0,928 2 0,637 8 0,886 2 Canoas 0,830 3 0,849 16 0,962 1 0,663 4 0,846 20 Cachoeirinha 0,825 4 0,864 9 0,924 3 0,667 3 0,844 22 Campo Bom 0,809 5 0,855 13 0,823 9 0,683 2 0,877 3 Montenegro 0,794 6 0,871 6 0,828 8 0,613 9 0,866 10 Ivoti 0,788 7 0,884 2 0,829 7 0,55 14 0,891 1 Charqueadas 0,779 8 0,882 3 0,741 15 0,651 6 0,841 24 Dois Irmos 0,777 9 0,849 17 0,841 5 0,544 16 0,875 4 So Leopoldo 0,761 10 0,842 20 0,747 14 0,610 10 0,844 21 Gravata 0,759 11 0,864 8 0,757 13 0,556 13 0,860 13 Guaba 0,753 12 0,882 4 0,723 20 0,544 15 0,864 11 Novo Hamburgo 0,747 13 0,842 18 0,809 10 0,496 17 0,839 27 Arroio dos Ratos 0,747 14 0,862 10 0,673 26 0,650 7 0,800 31 Sapucaia do Sul 0,745 15 0,852 15 0,706 21 0,568 12 0,855 16 Viamo 0,729 16 0,836 22 0,622 30 0,600 11 0,858 15 Triunfo 0,725 17 0,842 19 0,837 6 0,354 24 0,866 8 Alvorada 0,721 18 0,813 27 0,593 31 0,662 5 0,817 30 So Jernimo 0,719 19 0,862 11 0,696 24 0,482 18 0,835 28 Taquara 0,719 20 0,879 5 0,700 22 0,426 21 0,870 6 Estncia Velha 0,718 21 0,856 12 0,731 19 0,415 22 0,872 5 Eldorado do Sul 0,715 22 0,817 26 0,766 12 0,434 20 0,842 23 Sapiranga 0,707 23 0,828 24 0,736 18 0,397 23 0,866 9 Parob 0,700 24 0,837 21 0,63 29 0,464 19 0,869 7 S. Ant. da Patrulha 0,684 25 0,854 14 0,700 23 0,323 25 0,860 14 Porto 0,661 26 0,820 25 0,767 11 0,197 28 0,861 12 Nova Hartz 0,645 27 0,831 23 0,682 25 0,229 26 0,841 25 Glorinha 0,642 28 0,800 31 0,736 17 0,179 29 0,854 18 Nova Santa Rita 0,636 29 0,81 29 0,741 16 0,153 30 0,841 26 Capela de Santana 0,633 30 0,811 28 0,667 27 0,200 27 0,854 17 Araric 0,605 31 0,805 30 0,641 28 0,120 31 0,854 19 RS 0,772 0,853 0,821 0,570 0,846 FONTE: Tabela elaborada pela autora a partir de dados da FEE, Secretaria do Planejamento e Gesto, Governo do Estado do Rio Grande do Sul, 2008.

A cidade se estrutura ao longo da rodovia estadual RS-040. As paradas de nibus nela situadas servem de referncia para a localizao de comrcios, servios e diversas vilas da

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cidade. O loteamento em questo tem acesso pela Parada 42 e situa-se no bairro So Tom. Est distante 20 km do centro de Porto Alegre e 9,5 km do centro de Viamo. Na regio do empreendimento, a urbanizao descontnua, espraiada e sem integrao viria. Predominam loteamentos densamente habitados por populao de baixa renda que coexistem com alguns condomnios fechados. No entorno, h diversas reas de preservao permanente e reas verdes, muitas delas ocupadas (VIAMO, 2006). As Figuras n 3 e n 4 apresentam vistas do bairro.
Figura n 3 Via de acesso ao Lot. So Tom Figura n 4 Via local no Bairro So Tom

DATA: 2011.

DATA: 2011.

O Loteamento Vivendas So Tom (Figura n 5) tem topografia acidentada. H uma diferena de 30 metros entre o acesso (na cota mais alta) e a rea de Preservao Permanente, localizada junto a um arroio (na cota mais baixa). Os lotes adquiridos so dotados de infraestrutura, ainda que precria em vrios aspectos. J na poca da compra a rea tinha vias pavimentadas, meio-fio, rede de gua, esgoto sanitrio com estao de tratamento (a primeira da cidade), energia eltrica e iluminao pblica. O loteamento dever contar ainda com edifcio-sede da associao de moradores e quadra de esportes, ainda no executados pelo loteador. O empreendimento foi contratado pela CEF em 20/2/2006. Consiste em 204 unidades habitacionais com rea construda de 42,90 m cada adotando a planta baixa da Figura n 6. Foram adquiridos cerca de 3,5 hectares por aproximadamente R$ 1.995.000,00, perfazendo R$ 57,25 por m de terreno. Da rea adquirida, 300,00 m foram destinados abertura de uma via local. Boa parte dos lotes mede 6,50 x 25,00m, mas os tamanhos variam bastante, definindo reas entre 150,15 m e 245,65 m. As cooperativas no aceitaram que

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os lotes tivessem menos de 150,00 m.21 Os lotes menores esto mais prximos ao acesso, enquanto os maiores ficam mais distantes, isto como uma espcie de compensao, pois os moradores dividiram igualmente entre si todos os custos do empreendimento. O loteador ajustou o tamanho dos terrenos ao valor que as cooperativas poderiam pagar. Os terrenos que j haviam sido comercializados foram renegociados com os compradores para que os lotes das cooperativas ficassem agrupados. Por apresentar lotes menores que a exigncia da legislao municipal, cada quadra foi aprovada como um condomnio e abriga integrantes das quatro cooperativas, conforme ilustra a Figura n 7. O financiamento do PCS foi de aproximadamente R$ 4.325.500,00 que, somados aos R$ 315.500,00 de contrapartida dos beneficirios, totalizaram um valor de R$ 4.641.000,00. Alguns lotes apresentam um desnvel de at trs metros e reutilizou-se um projeto realizado para um terreno plano com o intuito de economizar 22.No total, 32 lotes receberam aterro, o que exigiu a execuo de fundaes profundas, enquanto o padro do empreendimento deveria ser de fundaes rasas de pedra. Acrescidas dos 2.600 m de escavaes mecnicas e dos 6.000 m de aterro e apiloamento, somaram um custo adicional da ordem de 56 mil reais. Deste modo, foram comprometidos R$ 2.051.000,00 com o terreno, o que representa 44,19% do total e um custo de R$ 58,89/m de terreno. Cada lote custou cerca de R$ 9.800,00 e o valor gasto por casa, somando construo e terreno variou entre R$ 21.000,00 e R$24.600,0023, conforme o mdulo.
Figura n 5 Lot. So Tom: vista a partir do acesso Figura n 6 Lot. So Tom: Planta Baixa da UH

DATA: 2011.
21 22

FONTE: Arquivo GIDUR/RS.

Ao final do captulo, a Tabela n 4 rene as informaes das reas e valores de todos os empreendimentos. Projeto contratado pelas cooperativas para terreno em Porto Alegre. 23 Este valor considerou os recursos do financiamento e a contrapartida dos moradores. Ele inclui a aquisio do terreno, a construo das casas, os honorrios dos profissionais de arquitetura, engenharia e do tcnico social, gastos com legalizao e gastos com urbanizao e/ou infraestrutura.

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Figura n 7 - Planta do Loteamento Vivendas So Tom

FONTE: Arquivo COOHATERRA.

2.4.2.Loteamento Porto Verde I/Alvorada

O empreendimento Porto Verde I situa-se no bairro de mesmo nome em Alvorada. O municpio tem aproximadamente 196 mil habitantes (Censo IBGE, 2010). Seu pequeno territrio bastante urbanizado, o que ocorre de maneira precria. Em 2008, a cidade ocupava a 18 posio no que se refere ao IDESE da RMPA (Tabela n 3), situando-se entre os cinco piores desempenhos nos indicadores de educao, renda e sade. Em saneamento, o 5 municpio em melhor situao que, ainda assim, muito precria (0,662). Como Viamo, Alvorada tambm apresenta grande dependncia em relao a Porto Alegre para onde se desloca diariamente quase metade da sua populao com mais de 15 anos, para trabalhar ou estudar (OBSERVATRIO, 2006). Sua populao tem ocupaes de carter popular ou operria (MAMMARELLA, 2008).

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O bairro Porto Verde surgiu h 15 anos. Foi criado pelo Grupo Habitasul, que atua em diversos estados brasileiros nas reas industrial e imobiliria 24. Como o municpio de um modo geral, o bairro Porto Verde tambm tem carter popular (Ibid., 2008). No entanto, dispe de infraestrutura completa em termos de redes de gua potvel, drenagem pluvial, energia eltrica, iluminao pblica, esgoto cloacal e pavimentao. Por exigncia do incorporador, as edificaes apresentam um padro de acabamentos mais elevado, exigindo cobertura de telhas cermicas e esquadrias de madeira. O padro edilcio e de infraestrutura conferem ao bairro a aparncia retratada na Figura n 8. Os empreendimentos da COOHRREIOS esto distantes 18 km do centro de Porto Alegre e 6 km do centro de Alvorada.
Figura n 8 Bairro Porto Verde

DATA: 2011.

O Porto Verde I (Figura n 9) foi contratado pela CEF em 15/5/2007. composto por 37 UH com rea construda de 40,00 m cada, cuja planta baixa ilustrada na Figura n 10. A rea das casas foi menor que no empreendimento anterior por causa do padro dos materiais exigidos pela incorporadora do loteamento. Foram adquiridos 6.475,00 m de terreno por aproximadamente R$ 362.600,00. Todos os lotes so dotados da infraestrutura do bairro e medem predominantemente 7,00 x 25,00m.

24

A empresa pertence aos ex-proprietrios dos bancos Habitasul e Sul-Brasileiro, falidos nos anos 1980. A Praia de Jurer, nacional e internacional, localizada em Florianpolis, Santa Cartarina, um dos mais conhecidos empreendimentos imobilirios realizados pela empresa.

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O Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) aportou R$ 735.850,00, aos quais se somam R$ 59.200,00 de contrapartida dos beneficirios, totalizando R$ 795.050,00. O terreno no exigiu investimentos adicionais em infraestrutura e urbanizao. Portanto 45,61% do valor do empreendimento referem-se ao terreno. poca, foram gastos R$ 56,00/m de terreno.
Figura n 9 - Empreendimento Porto Verde I Figura n 10 Porto Verde I: Planta Baixa da UH

DATA: 2011.

FONTE: Arquivo GIDUR/RS.

2.4.3.Condomnio Mesquita/Esteio

O Condomnio Mesquita, localizado no municpio de Esteio, situa-se no bairro Jardim Planalto, na divisa com o bairro Parque Primavera. Esteio tem cerca de 81 mil habitantes (Censo IBGE, 2010) e apresenta indicadores de desenvolvimento socioeconmicos elevados. Em 2008, ocupava a 2 posio quanto ao IDESE da RMPA (Tabela n 3), destacando-se com o melhor ndice relativo educao e com os segundos melhores ndices no que se refere renda e sade. O pequeno municpio, com pouco mais de 27 km de rea, cortado pela BR116 e pela ferrovia por onde circula o Trem Metropolitano, que transporta passageiros entre So Leopoldo e Porto Alegre. sede de diversas indstrias e constitui um polo comercial25, mas um dos seis municpios da RMPA que mais realizam movimentos pendulares, ainda que os deslocamentos predominantes de sua populao no ocorram em direo capital (OBSERVATRIO, 2006). A maioria da populao tem ocupaes relacionadas indstria moderna ou inserem-se no tipo operrio mdio servios de escritrio ou relacionados sade, educao, justia e segurana, por exemplo (MAMMARELLA, 2008).
25

Extrado do stio da prefeitura.

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A gleba foi comprada em uma faixa de terra no edificada que atravessa a cidade de norte a sul ao longo da Estrada do Boqueiro. Junto estrada de acesso alternam-se vazios urbanos, algumas casas populares e galpes industriais. O empreendimento dista 28 km do centro de Porto Alegre e 4,5 km do centro de Esteio. O Condomnio Mesquita foi contratado pela CEF em 18/6/2008. composto por 36 unidades habitacionais com rea construda de 45,30 m cada (Figura n 13). Foram adquiridos 4.892,82 m de terreno por R$ 160.000,00. A gleba adquirida foi transformada em condomnio. A rea destinada ao uso comum, que representa 20% do terreno, composta por uma via, um salo de festas que est abandonado (edificao esquerda na Figura n 12) e uma pracinha ainda no equipada e sem uso. As reas privativas tm geometria retangular estreita e comprida, o que dificulta a ampliao das casas. H dois tamanhos de lote: 5,20 x 20,80 m e 6,15 x 17,60 m (Figura n 11). O ndice de Aproveitamento permitido era 2,5 mas o efetivamente utilizado foi de apenas 0,33. O PCS financiou R$ 720.000,00 que, somados aos R$ 125.638,92 de contrapartida dos beneficirios, totalizam um empreendimento de R$ 845.638,92. O terreno adquirido exigiu investimentos adicionais com abastecimento de gua potvel, drenagem pluvial, pavimentao, energia eltrica e iluminao pblica, que representaram R$ 95.834,42. Portanto, foram comprometidos R$ 255.834,42 com o terreno, ou 30,25% do valor do empreendimento. Ainda que o m tenha sido o mais barato dentre os empreendimentos do PCS (R$ 32,70/m), o terreno torna-se caro se for considerado que o preo pago representa R$ 65,70 por m de rea privativa.
Figura n 11 - Planta do Condomnio Mesquita

FONTE: Arquivo GIDUR/RS.

76 Figura n 12 Acesso do Condomnio Mesquita Figura n 13 Cond. Mesquita: Planta Baixa da UH

DATA: 2011.

FONTE: Arquivo GIDUR/RS.

2.4.4.Loteamento Porto Verde II/Alvorada

O empreendimento Porto Verde II situa-se nas imediaes do empreendimento Porto Verde I, em Alvorada. Foi contratado pela CEF em 2010, desta vez pelo PMCMV-E. constitudo por 24 unidades habitacionais, sendo 20 lotes no mesmo quarteiro do empreendimento anterior e quatro na vila ao lado. Cada casa tem rea construda de 39,86 m. Os lotes totalizam 4.350,00 m, que foram adquiridos por R$ 274.000,00. Os 20 lotes custaram R$ 11.000,00 cada e os quatro lotes isolados, R$ 13.500,00. O tamanho predominante dos lotes 7,00 x 25,00 m. Este empreendimento tambm dotado da infraestrutura oferecida pelo bairro. Porm, por apresentar um desnvel considervel, foi necessrio executar um muro de arrimo de 146 metros lineares e altura de cinco metros, que custou R$ 91.586,48. Ou seja, no total foram gastos R$ 365.586,48 com o terreno, o que representa R$ 84,04/m. Parte do desnvel percebido na Figura n 14, direita, no corte do terreno, que se estende por todo o quarteiro nos fundos dos lotes deste empreendimento. O FDS financiou R$ 908.280,00 que, somados aos R$ 17.040,00 de contrapartida dos beneficirios, totalizaram um empreendimento de R$ 931.920,00. O terreno representa, portanto, 30,25% do valor do empreendimento.

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Figura n 14 - Empreendimento Porto Verde II

DATA: 2011.

2.4.5.Loteamento Eldorado/Viamo

O Loteamento Jardim Eldorado situa-se prximo ao distrito de guas Claras do municpio de Viamo. Est localizado fora do permetro urbano, na Parada 70 da RS-040. O Plano Diretor de 2006 descreve a macrozona do empreendimento como contendo banhados e nascentes, produo de arroz e outras atividades agrcolas, chcaras, stios de lazer, comunidades quilombolas e assentamento de reforma agrria (Art. 119 e 120). O empreendimento foi contratado pela CEF em meados de 2010 e est a 7,5 km do centro de Viamo e a 31 km do centro de Porto Alegre. O PMCMV-E financiou R$ 5.955.354,05 e os beneficirios ofereceram uma contrapartida de R$ 109.900,00 totalizando R$ 6.065.254,05. O empreendimento composto por 157 unidades com rea construda de 44,00 m e planta baixa da Figura n 16, que pode apresentar pequenas variaes. A tipologia adotada e o carter rural do entorno aparecem na Figura n 15. Foram adquiridas reas em um loteamento com o projeto urbanstico aprovado, porm parcialmente executado (Figura n 17). No havia arruamento nem infraestrutura nos quarteires com lotes adquiridos pela cooperativa. Os lotes somam 55.580,26 m e foram comprados por R$ 1.172.123,00. Beneficiando o proprietrio do loteamento,

R$ 1.314.482,10 adicionais foram gastos com terraplenagem, aberturas de vias, redes de gua potvel, drenagem pluvial, energia eltrica, iluminao pblica, pavimentao e na

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ligao rede de abastecimento de gua da concessionria, distante 1.000 m do empreendimento. Quando da aprovao do loteamento, a Licena de Instalao junto ao rgo ambiental estadual previa uma Estao de Tratamento de Esgotos para toda a rea. No entanto, essa estao no foi executada e a cooperativa arcou com o nus de construir em cada lote um filtro anaerbio e sumidouro alm da fossa sptica j prevista, ocupando boa parte recuo de jardim. Ainda foi necessrio executar taludes para absorver os acentuados desnveis existentes no interior dos quarteires. Logo, R$ 2.486.406,10 foram gastos com o terreno e aspectos a ele relacionados (R$ 44,74/m), o que representa 41,00 % do valor financiado. Este percentual acabou sendo o mais elevado dentre os empreendimentos da COOHRREIOS pelo PMCMV-E. Os lotes adquiridos tm rea mnima de 300,00 m (10,00 x 30,00 m ou 12,00 x 25,00 m) e mxima de 566,38 m.
Figura n 15 Vista do Loteamento Eldorado Figura n 16 Lot. Eldorado: Planta Baixa da UH

DATA: 2011.

FONTE: Arquivo GIDUR/RS. Figura n 17 Planta do Loteamento Jardim Eldorado

FONTE: Elaborao da autora a partir do projeto disponvel no Arquivo GIDUR/RS.

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2.4.6. Loteamento Santo Antnio/So Leopoldo

O Loteamento Santo Antnio situa-se no bairro Campina de So Leopoldo. O municpio tem cerca de 214 mil habitantes (Censo IBGE, 2010). Em 2008, a cidade ocupava a 10 posio no que se refere ao IDESE da RMPA (Tabela n 3), situando-se em posies intermedirias no ranking dos quatro indicadores que compem o ndice. No sentido nortesul, o municpio estrutura-se ao longo da BR-116 e cortado pelo Rio dos Sinos no sentido leste-oeste. So Leopoldo abriga uma grande e importante universidade, a Unisinos, e tem parque industrial diversificado26 o que lhe confere autonomia e atrai diariamente pessoas de outros municpios, especialmente da RMPA (OBSERVATRIO, 2006). A ocupao predominante da populao de operrios da indstria moderna (MAMMARELLA, 2008). O bairro Campina est localizado ao norte do Rio dos Sinos e tem carter popular. Grande parte do bairro inclusive o quarteiro do empreendimento surgiu depois dos anos 2000 a partir de um loteamento irregular (SO LEOPOLDO, 2006: 32), mas j apresenta um tecido urbano consolidado, com boa infraestrutura, como pode ser observado na Figura n 18, ainda que algumas ruas no sejam pavimentadas. A infraestrutura do loteamento constituda por redes de gua, drenagem pluvial, energia eltrica e iluminao pblica. O empreendimento est junto Rua Campo Bom, via coletora por onde circula transporte coletivo municipal e metropolitano (Figura n 19). Localiza-se em frente a uma AEIS que aguarda por regularizao fundiria. Dista 3,5 km do centro de So Leopoldo e 36 km do centro de Porto Alegre. O empreendimento foi contratado pela CEF no incio de 2011 e consiste em 28 unidades com rea construda de 44,05 m cada. Foram adquiridos 14 lotes, transformados em um condomnio com duas casas cada. A rea privativa individual predominante mede 5,00 x 30,00 m (Figura n 20). No total foram adquiridos 4.352,57 m por R$ 400.000,00. O FDS financiou R$ 1.056.160,00 que, somados aos R$ 132.558,00 de contrapartida dos beneficirios, totalizaram um empreendimento de R$ 1.188.718,00. O terreno representou 33,65% dos custos totais e no exigiu investimentos adicionais. Este terreno teve o metro quadrado mais caro dentre todos os empreendimentos da COOHRREIOS: R$ 91,90/m. O ndice de Aproveitamento permitido era 1,5 mas foi efetivamente utilizado apenas o ndice de 0,29. Aqui tambm pode-se considerar que houve um desperdcio de rea: uma maior
26

Extrado do stio da prefeitura.

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densificao atravs de um ou mais edifcios de apartamentos poderia beneficiar mais pessoas.


Figura n 18 - Bairro Campina: Av. Henrique Bier com comrcios e servios

DATA: 2011. Figura n 19 - Vista do Loteamento Santo Antnio Figura n 20 Santo Antnio: Planta Baixa da UH

DATA: 2011.

FONTE: Arquivo GIDUR/RS.

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Tabela n 4 reas e valores dos empreendimentos PCS Porto Cond. Verde I Mesquita 37 36 2007 2008 6.475,00 3.893,70 999,12 6.475,00 4.892,82 175,00 108,16 7,00x25,00 5,20x20,80 40,00 45,30 18,06 1480,00 1648,86 735.850,00 720.000,00 19.887,84 20.000,00 59.200,00 125.638,92 1.600,00 3.489,97 795.050,00 845.638,92 21.487,84 23.489,97 362.600,00 160.000,00 9.800,00 4.444,44 45,61% 18,92% 56,00 32,70 0 95.834,42 0 2.662,07 0,00% 11,33% 362.600,00 255.834,42 9.800,00 7.106,51 45,61% 30,25% PMCMV-E Porto Verde II 24 2010 4.350,00 4.350,00 181,25 7,00x25,00 39,86 956,64 905.280,00 37.720,00 17.040,00 710,00 931.920,00 38.830,00 274.000,00 11.416,67 29,40% 62,99 91.586,48 3.816,10 9,83% 365.586,48 15.232,77 39,23% Santo Eldorado Antnio 157 28 2010 2011 55.580,26 4.352,57 55.580,26 4.352,57 354,01 155,45 12,00x25,00 5,00x30,00 44,00 44,05 6908,00 1233,40 5.955.354,05 1.056.160,00 37.932,19 37.720,00 109.900,00 132.558,00 700,00 4.734,21 6.065.254,05 1.188.718,00 38.632,19 42.454,21 1.172.123,00 400.000,00 7.465,75 14.285,71 19,33% 33,65% 21,09 91,90 1.314.482,10 0 8.372,50 0 21,67% 0,00% 2.486.605,10 400.000,00 15.838,25 14.285,71 41,00% 33,65%

So Tom n UH 204 Data da contratao 2006 Privativa 34.824,84 Uso comum 300,00 TOTAL 35.124,84 rea mdia do lote 170,71 Tamanho lote (m) 6,50x25,00 UH (rea construda) 42,90 Outros TOTAL geral 8751,60 Total 4.325.500,00 FDS Por UH 21.203,43 Total 315.500,00 Contrapartida Por pessoa 1.546,57 TOTAL 4.641.000,00 Por UH 22.750,00 Total 1.995.000,00 Por UH 9.779,41 Terreno bruto % do empr. 42,99% R$/m 56,80 Total 56.000,00 Infraestrutura Por UH 274,51 e urbanizao % do empr. 1,21% TOTAL 2.051.000,00 Por UH 10.053,92 % do empr. 44,19% Valores (em R$) Terreno Empreendimento reas (m) Constr. Terreno

R$/m 58,39 56,00 52,29* 84,04 44,74 91,90 FONTE: Elaborao da autora a partir de dados do Arquivo GIDUR/RS ou fornecidos pela assistncia tcnica. * Corresponde a R$ 65,70/m de rea privativa