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DA ALIENAO POR INICIATIVA PARTICULAR: DA SEGURANA JURDICA DO ADJUDICANTE

Roberto Maximiliano Claussen


Ps-Graduado em Direito Processual Civil pela ABDPCAcademia Brasileira de Direito Processual Civil. Advogado.

RESUMO O estudo apresenta uma descrio mais aprofundada sobre o instituto da adjudicao atravs da alienao particular de bens que foram penhorados como garantia de pagamento de aes de execuo de ttulos extrajudiciais. Referido instituto foi includo no Cdigo de Processo Civil Brasileiro, com advento da Lei 11.282\2006 (DOU 07.12.2006) que acrescentou a subseo VI-B Da Alienao por iniciativa particular, possibilitando ao credor e aos terceiros estranhos lide, uma forma de aquisio indireta de propriedade. Nesse estudo, busca-se esclarecer qual o procedimento que dever ser obedecido pelo credor, pelo Judicirio e pelo terceiro que tem o interesse na aquisio do bem penhorado e a resoluo da lide de forma mais clere. Quais as garantias que possuir o adjudicante quando da declarao judicial de adjudicao do bem e homologao da carta? cedio que, em muitos casos judiciais, outrem est na posse do imvel levado adjudicado, o que resultar em discusso quanto ao direito de permanecer no imvel, qual o prazo para retirarse, enfim, quais os meios que o arrematante buscar para garantir efetividade da prestao jurisdicional e tomar posse imediata do bem. A relevncia do assunto , especialmente, na possibilidade de um terceiro, estranho ao processo, comparecer nos autos manifestando interesse da adjudicao do bem penhorado, pagando o preo da avaliao e cooperando com a resoluo clere da demanda. A metodologia utilizada de consulta ao entendimento da doutrina e da jurisprudncia, apresentando uma adequao destes ao recente dispositivo de Lei incluso no ano de 2006.

INTRODUO Busca-se esclarecer qual o procedimento que dever ser obedecido pelo terceiro que tem o interesse na aquisio do bem penhorado e quais garantias que possuir quando da declarao judicial de arrematao e expedio da carta de adjudicao.

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Referido instituto foi includo no Cdigo de Processo Civil Brasileiro com advento da Lei n. 11.382\2006 (DOU 07.12.2006) que acrescentou a subseo VI-B Da Alienao por iniciativa particular. Essa inovao possibilitou ao credor, tomar para si a iniciativa de localizar interessados na aquisio do bem e vend-lo de forma judicial, transformando o crdito em maior liquidez e, em muitos casos, valorizando mais o imvel e cooperando com o resultado da demanda. Dessa forma, delimita-se o estudo no Livro II - Do Processo de Execuo, Titulo I e II do Cdigo de Processo Civil Brasileiro, com nfase nas alteraes trazidas pela Lei n. 11.382 de 06 de dezembro de 2006. A investigao justifica-se pela amplitude dada pelo legislador com a incluso do referido dispositivo, na medida em que trouxe ao ordenamento jurdico brasileiro, uma forma de, atravs da atualizao e da informatizao dos procedimentos, encerrarem demandas com efetiva prestao da tutela jurisdicional, atendendo ao disposto no art. 5, LXXVIII, da CRFB. A problemtica gira em torno da dificuldade de o terceiro interessado tomar posse imediata do bem adjudicado e da necessidade de, antes do pagamento do preo ao credor, reservar-se o direito imisso na posse do bem, evitando enriquecimento ilcito e perda de um direito. A metodologia aplicada de anlise aos institutos do direito pblico e privado de forma global, ou seja, mbito processual e material, bem como da doutrina e da jurisprudncia encontrada em casos semelhantes. Por tratar-se de recente alterao, desde ento cedio da possibilidade de encontrar dificuldades no conhecimento de casos prticos de efetiva alienao particular, todavia, mantm-se uma linha de pesquisa no sentido de apresentar eventuais solues para os problemas encontrados com o advento da alterao legislativa. Destina-se o artigo aos estudiosos e operadores do direito (acadmicos, bacharis, juzes, procuradores e advogados), visando apresentar o entendimento da matria em busca de, na excelncia da discusso jurdica, cooperar e encontrar mecanismos prticos de resoluo dos conflitos e atendimento ao direito buscado judicialmente, primando sempre pela tica e transparncia profissional e a busca pela efetiva celeridade da demanda.
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1.

BREVE CONCEITO DE POSSE E PROPRIEDADE NO DIREITO CIVIL

BRASILEIRO. A posse e a propriedade esto classificadas no Direito das Coisas, prevista no Livro III, Titulo I e III, no art. 1.196 do Cdigo Civil Brasileiro, onde est previsto o que possuidor, sendo claramente explicado que possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de um dos poderes inerentes propriedade. LAERSON, bem conceitua a posse (...) como sendo fato que consiste no exerccio, total ou parcial, com autonomia, de algum dos poderes inerentes ao domnio ou propriedade. 1 A aquisio da posse vista desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade, prevendo o art. 1.205, que ela pode ser adquirida pela prpria pessoa que a pretende ou pelo seu representante. De mesma forma, tambm poder ser adquirida por terceiro, mesmo sem mandato, desde que o favorecido ratifique os termos da inteno de posse. O instituto da propriedade est previsto na Seo I, do Capitulo I, do Titulo III, do Cdigo Civil Brasileiro, onde ao proprietrio dada (...) a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (...). 2 Os modos aquisitivos da posse e da propriedade so classificados em: a) originrio e derivados; b) inerentes coisa mvel, imvel ou comum; c) inter vivos ou causa mortis, singular ou universal; e d) oneroso ou gratuito, que sero classificadas como ordinrias ou extraordinrias. A adjudicao pela via judicial classificada como uma forma extraordinria de aquisio da propriedade. O art. 647 do CPC prev os modos de expropriao patrimonial em favor do credor ou das pessoas interessadas na obteno da compra do bem constrito.

Mauro Laerson. 1000 Perguntas de Direito das Coisas. 1990, p. 53. Art. 1.228 O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
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2.

DA ADJUDICAO DE BENS MVEIS OU IMVEIS PENHORADOS EM

PROCESSO JUDICIAL Conhecidos os institutos da posse e propriedade no direito civil brasileiro, necessrio apresentar breves consideraes sobre o instituto da adjudicao de bens. Referido ato autorizou que o credor tome para si o bem levado penhora na lide, possibilitando que o mesmo possa usufru-lo, acrescendo em seu patrimnio ou negociando com terceiros, satisfazendo o crdito buscado na demanda. MARIONI e ARENHART, assim conceituam o instituto da adjudicao:
Corresponde ao recebimento do bem penhorado pelo exeqente, descontando-se o valor da execuo do valor da coisa. Trata-se de forma de pagamento de dvida executada, pelo qual h transferncia direta de patrimnio do devedor para o credor. A responsabilidade patrimonial, poder-se-ia dizer, linear, autorizando o credor a tomar parte do patrimnio do devedor por conta da divida no paga. 3

A adjudicao a conhecida venda judicial do bem gravado em busca da satisfao do crdito litigado, possibilitando o atendimento ao direito apresentado, ou seja, efetividade da prestao da tutela jurisdicional, com substituio do valor exeqendo pelo bem que garante o pagamento. Na doutrina de ASSIS lecionado que, mesmo na existncia de previso legal no Cdigo Civil Brasileiro da venda por deciso judicial, to somente na legislao locatcia que foi possvel ser aperfeioada a matria, esclarecendo em primeiro momento, que a venda judicial em verdade assemelha-se a um contrato de compra e venda pura. 4 (grifa-se) O autor frisa que a diferena existente entre a compra por deciso judicial e a compra e venda pura que o primeiro, tambm conhecido como instituto da arrematao, trouxe como seu adjetivo, a hiptese da alienao ser um

Luiz Guilherme Marinoni. Curso de Processo Civil. 2007, p. 315. Araken de Assis. Manual do Processo de Execuo. 1998, p. 571. " primeira vista, os efeitos da arrematao semelham, ao incauto, os da compra e venda. Compreende-se, assim, que concepo privatista de processo assimile a figura ao contrato. Alis, a lei emprega amide a dbia locuo "venda judicial" (v.g. art. 826 do CC), agora aperfeioada, em texto recente, na inexpressiva frmula "venda por deciso judicial" (art. 32 da Lei 8.245, de 18.10.91)".
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ato involuntrio do titular do domnio (executado/devedor), pois se trata de uma venda coativa que 'escapa' do poder do executado a tomada de qualquer outra medida, ou seja, desnecessria a consumao (manifestao de vontade do executado - aceitando ou no) no negcio, como ocorre na compra e venda. As demais doutrinas tambm acompanham o entendimento sobre a venda judicial, a saber:
[...] um ato jurisdicional mediante o qual so os bens penhorados ao devedor postos em alienao, a fim de que, pela venda em licitao pblica, apura-se, em dinheiro, o seu valor ou o que for validamente oferecido para com ele se pagar ao credor total ou parcialmente. 5 [...] uma alienao forada, quando resulta de ato independente da vontade do proprietrio, tais como (...) na arrematao judicial ou adjudicao em hasta pblica ou leilo pblico. 6

A adjudicao acarreta na mudana da titularidade do domnio sobre o imvel. Embora no transfira a propriedade, pois necessrio seu registro, com ela "h acordo de transmisso, ou seja, nela o Estado transmite ao arrematante os direitos do executado na coisa penhorada, desde a assinatura do auto (art. 694, caput)". 7 Em conseqncia, qualquer ato posterior como, por exemplo, pedido de registro de escrituras definitivas em titularidade diversa do arrematante, haveria por certo afronta aos princpios da autenticidade, segurana jurdica e continuidade, os quais fundamentam o registro imobilirio, como bem lembra CENEVIVA, "[...] a funo bsica do registro imobilirio a de constituir o repositrio fiel da propriedade imvel e dos negcios jurdicos a ela referentes". 8 (grifa-se) Segundo ASSIS em citao da doutrina de LIEBMAN:
[...] na alienao coativa, ato jurdico unilateral, da parte do Estado, condicionado a ato igualmente unilateral do arrematante, e, a fortiori, do adjudicante, concluindo o seguinte: "os dois atos so heterogneos e distantes e no se fundem para dar lugar a um nico ato bilateral, apenas um condiciona o outro e os efeitos so produzidos unicamente pelo ato do rgo jurisdicional.
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Antnio Carlos Costa e Silva. Tratado do processo de execuo. 1986, p. 973. De Plcido e Silva. Vocabulrio jurdico. 1982, p. 198. 7 Araken de Assis. op. cit. p. 836. 8 Walter Ceneviva. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 2003, p. 303.

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[...] Seguramente, a construo de Liebman enfatiza aspecto deveras relevante na arrematao: o ato do Estado e o ato do arrematante se mostram heterogneos. O poder de quem aliena (Estado) indiscutivelmente pblico, jurisdicional, sub-rogatrio da vontade do executado ou, trilhando o percurso da ao material, do agir do credor, impedido de agir de mo prpria pelo veto auto-tutela. E a declarao de vontade do terceiro, que lana e arremata (ou o credor que adjudica), ostenta cunho privado. 9

Esse o entendimento proferido no TJRS, como se percebe no precedente arrolado onde o Servidor Cartorrio suscitou dvida quanto existncia de pedido de registro de escritura definitiva em nome diverso, quando sobre o imvel houve arrematao por deciso judicial. 10 Merece ateno o acrdo proferido pela 9 Cmara Cvel do TJRS que entendeu por inexistir sustentao ftica e jurdica a propositura de ao de consignao e manuteno na posse de muturios aps o trmite de ao que resultou em leilo e arremate. 11 Portanto, a adjudicao um ato expropriatrio que contribui para a satisfao de um crdito. uma alienao forada em favor do credor, na qual independe o direito de preferncia do locatrio e de quem estiver na posse do imvel a partir da data da homologao, garantindo o uso, gozo e fruio do bem. deciso judicial que outorga segurana jurdica, cabendo ao adquirente a utilizao dos meios expropriatrios previstos em Lei para retirar o possuidor do imvel. Em muitos casos, o bem levado ao praceamento, era arrematado em segundo leilo, por um preo bem inferior ao da avaliao (45%
Araken de Assis. loc. cit. p. 5. "REGISTRO DE IMVEIS. SUSCITAO DE DVIDA. Havendo carta de arrematao emitida em favor do exeqente, relativa ao imvel em questo, apresentada para registro, descabido o registro de posteriores escrituras pblicas de individuao, instituio de condomnio e compra e venda do bem, firmadas por aquela que ainda figura como proprietria com terceiros. Atual proprietria que tinha cincia da execuo, da penhora e da arrematao, tendo, inclusive, oposto embargos de terceiro contra a constrio, cuja inicial foi indeferida. Observncia aos princpios da autenticidade, segurana jurdica, continuidade e prioridade que norteiam o registro imobilirio. Dvida procedente. Apelo provido. Unnime. (Apelao Cvel n. 70007837131, 20 Cmara Cvel, TJRS, julgado em 02/03/2005)". 11 SFH. IMVEL ARREMATADO EM EXECUO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE. POSTERIOR INGRESSO DE AES DE CONSIGNAO EM PAGAMENTO E MANUTENO DE POSSE PELOS MUTURIOS. DESCABIMENTO. No tem sustentao ftica e jurdica o pleito de manuteno de posse de imvel j transferido a terceiro em virtude de arrematao em leilo, que teve legal processamento. Inoperantes depsitos de parcelas de contrato j extinto, mormente por que em valores aleatrios, sendo lcita e justa a recusa, quando j extrados os efeitos da mora. APELAO DESPROVIDA. (Apelao Cvel n. 70018055483, 9 Cmara Cvel, TJRS, julgado em 29/08/2007)
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menos), sendo que o valor alcanado serviria para pagamento dos credores, do leiloeiro, das custas judiciais e honorrios advocatcios. Nas poucas vezes, o saldo remanescente era bem inferior e no alcanava qualquer justeza com o valor do bem. Acompanhando estes casos, sobrevieram inmeras decises e estudos no sentido de propiciar que o credor venda o bem constrito indicando o caso aos pretendentes que, em leilo, disputavam e ofereciam o valor para compra. De mesma forma, surgiu possibilidade de tornar pblica a venda judicial de uma forma diferente, qual seja: vender o bem por um preo justo, de acordo com o mercado e que comportaria o pagamento do principal e da sucumbncia, sem prejudicar o devedor. Seria o mesmo caso de o devedor vender o bem e quitar o processo. A justia que, poderia o vendedor buscar o pagamento mais vantajoso pelo bem e restar-lhe saldo favorvel em comparao com o preo e com a perda financeira que restaria em caso de leilo judicial em segunda praa. Dessa feita, surgiu possibilidade de o bem ser alienado por iniciativa particular, sob superviso do Juiz da causa, que acompanha o trmite das negociaes evitando um preo vil pelo imvel, ou ainda, fraudes execuo. uma venda judicial, de forma transparente e justa.

3.

DA LEI N. 11.382\2006 DAS ALTERAES NO PROCESSO DE

EXECUO EXTRAJUDICIAL

A Lei n. 11.382\2006 trouxe ao ordenamento jurdicoprocessual brasileiro, principalmente, no mbito da execuo de ttulos extrajudiciais, significativas alteraes que visam o aperfeioamento do processo execuo e efetivo atendimento ao direito (bem da vida) buscado pelo credor, qual seja: a satisfao do seu crdito. Primeiramente, nota-se que o legislador visou dar mais efetividade na tutela jurisdicional. Antes, distribuda a demanda, o executado tinha o prazo de 24 (vinte e quatro) horas para efetuar o pagamento ou embargar, desde que oferecesse bem passvel de penhora e garantia da execuo. Esse curto prazo, com fixao de plano de honorrios de at 20% (vinte por cento) e a possibilidade de embargar, suspendendo o curso da execuo por prazo indeterminado, facilitava
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o devedor, que provavelmente embargava e dificultava o principal objetivo de um processo: conceder o direito e evitar morosidade judiciria. Em verdade, o prazo de 24 (vinte quatro) horas para pagar ou embargar era estreito. O executado no tinha tempo para buscar os valores, conhecer melhor da lide, contratar advogado, sendo que em muitas vezes, apresentava embargos visando evitar uma revelia, mesmo que tivesse que arcar com o nus de pagar custas e honorrios advocatcios. De fato, corria o risco de ter que adimplir com o dbito de forma integral sem qualquer chance de parcelar o valor. Destarte, essa previso resultou em inmeros embargos de devedor onde se discutia ampla matria e protelava o pagamento, abarrotando os armrios cartrios com autos de processos interminveis. De plano, a alterao legislativa j autorizou o credor a distribuir a execuo e indicar na petio inicial, quais os bens antes localizados e passveis de penhora. Isso capacitou o Magistrado e o meirinho no intuito de reservar o patrimnio com o gravame e pressionar o devedor, forando-o ao pagamento do crdito executado ou comparecer na demanda para defender-se. Recebida a inicial, ser expedido mandado de citao com intimao do executado, para que no prazo de 03 (trs) dias, efetue o pagamento da dvida, facultando-lhe o direito da moratria do art. 745-A do CPC. No primeiro caso, sero reduzidos pela metade o valor dos honorrios advocatcios fixados pelo Juzo nesta inovao cabe informar que h doutrina contrria no assunto em face do carter alimentar da verba honorria, todavia, nota-se que o legislador primou pela satisfao do crdito e prestao clere da tutela jurisdicional e ao conceder este bnus ao devedor, certamente estar cooperando com a rpida resoluo do conflito. No que o prazo seja muito favorvel, mas, o simples fato de possibilitar um prazo maior para pagamento, a reduo dos honorrios pela metade e a moratria judicial, j trouxe grande avano e facilidade na busca de melhor resolver o crdito e evitar um litgio prolongado, desafogando os armrios cartorrios de processos executivos suspensos em face dos embargos apresentados. De imediato, em no sendo efetuado o pagamento, caber ao meirinho, munido da segunda via do mandado, retornar ao local de citao e proceder com a penhora e avaliao de bens, lavrando-se o respectivo auto e de
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tais atos, intimar o executado (art. 652, 1, do CPC). Cumpre ressalvar que, a mesma lei autoriza o credor a solicitar em cartrio, uma certido de comprovao de distribuio de ao de execuo, com o fito de averbar e tornar pblica existncia da lide e indisponibilidade do bem, com gravame na matricula, quer em registro de imveis, quer no registro de veculos, contratos sociais, entre outros. (art. 615-A do CPC). Tal medida visa evitar que, mesmo flagrado o direito creditrio, venha no curso da lide, ser apresentado embargos de terceiro pelo adquirente de boa-f, argumentando em seu bojo que, na data de compra do bem, no havia publicidade da existncia do crdito penhorado, evitando, morosa discusso e, em muitos casos, a perda do direito. Dessa forma, se at a propositura de demanda o credor no conhecia de bens passveis de penhora, mas teve que ingressar com a demanda para evitar esvaziamento do direito creditrio (prescrio do direito material), ainda assim oportunizada ao credor esta medida, facilitando e cooperando com o Judicirio, economizando uma etapa do processo. No localizando o devedor, o oficial de justia arrestar tantos bens quanto bastem para garantir a execuo (art. 653, CPC) e nos prximos 10 (dez) dias efetivao do arresto, procurar o devedor por 03(trs) vezes em dias distintos, certificando sua diligncia. Em no sendo localizado o devedor, caber ao credor, em igual prazo, contados da intimao do arresto realizado, requerer a citao por edital, e passado o prazo de 03 (trs dias) sem o pagamento, converter-se- o arresto em penhora. At este momento, garantida a moratria judicial,

possibilitando ao devedor o pagamento do dbito com reduo dos honorrios e das custas, em at 06(seis) parcelas, realizando o depsito judicial de 30% (trinta por cento) de entrada e outros 5(cinco) depsitos com vencimentos mensais atualizados pelos ndices legais (IGP-M). THEODORO JNIOR, bem apresenta o seu entendimento sobre o assunto, expressando que o parcelamento visa abreviar a satisfao do crdito.
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Humberto Theodoro Junior. Processo de execuo e cumprimento de sentena., 2007, p. 445-6. No particular, deve-se perceber que admitimos a moratria judicial (art. 745-A do CPC) no processo de execuo por titulo

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Caso o executado no busque a moratria judicial e passado o prazo para oferecer embargos (latu sensu) ou a exceo de pr-executividade, passa-se a etapa de expropriao patrimonial. Caber ao credor requerer o prosseguimento da execuo com expropriao do bem (caso j indicado e localizado) ou caber buscar bens passveis, respeitando-se a ordem legal do art. 655 do CPC. No localizados bens de fcil liquidez, como quantia

depositada em instituio financeira, para configurar a penhora on line de ativos financeiros existentes (art. 655-A do CPC), respeitando-se, por bvio restrio do quanto da impenhorabilidade (art. 649 do CPC), caber ao credor buscar outros bens passveis de gravame ou prosseguir com a expropriao do bem indicado. Nesta etapa, cabe destacar que, em no tendo o credor aproveitado da inovao inserida no art. 615-A do CPC, dever buscar bens passveis de penhora e indic-los ao juzo, dando continuidade ao processo expropriatrio e de satisfao do crdito. Necessrio um parnteses - nota-se que, antecipando-se e levando ao gravame (art. 615-A do CPC) o credor muitas vezes estar, alm de ganhar precioso tempo no curso da lide, forando o devedor a aceitar e defender-se no processo -. Dessa feita, em sendo localizado um bem, no poder sobrevir alegao de aquisio por terceiro de boa-f. Nota-se que j estaria averbado na matricula a existncia da execuo. Portanto, trata-se de importante mecanismo que deve ser observado pelo credor, evitando morosidade com procedimentos judiciais e administrativos em busca da localizao de bens passveis de penhora.

Prosseguindo, localizado um bem penhorvel e realizada a intimao do devedor para manifestar-se e indicar outro bem em substituio, lavrarse- o respectivo termo (salvo nos casos em que foi indicado e obedecido o

executivo extrajudicial, inclusive na seara trabalhista (art. 769 da CLT). O que justifica esse incidente a sua aplicao no inicio do processo de execuo do titulo extrajudicial. Com o parcelamento legal, buscasse abreviar, e no procrastinar, a satisfao do direito do credor que acaba de ingressar em juzo. Na lio de Humberto Theodoro Junior, observa-se que o credor por titulo judicial no est sujeito ao executiva nem tampouco corre o risco de ao de embargos do devedor. O cumprimento de sentena desenvolve-se sumariamente e pode atingir em breve espao de tempo, a expropriao do bem penhorado e a satisfao do valor da condenao. No h, pois, lugar para prazo de espera e parcelamento num quadro processual como esse

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procedimento antes narrado). Dando seguimento a modernizao do procedimento com clere prestao da tutela jurisdicional, inseriu-se possibilidade de o credor, no pretendendo adjudicar o bem para si, requerer, sob a superviso do Juiz da causa, a alienao por iniciativa particular ou por intermdio de agentes credenciados (art. 685-C do CPC). Faz-se importante investigar qual o procedimento para prosseguir com essa alienao particular ou com o intermdio de um corretor credenciado.

4.

DO PROCEDIMENTO DE ALIENAO POR INICIATIVA PARTICULAR

Ento, sabe-se que, saldo excees, quaisquer bem pode ser gravado penhora em execuo judicial e caber aos litigantes observar o que dispe o art. 685-C
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do CPC, no pertinente ao procedimento legal. No h tempo exato para efetivar a alienao por iniciativa

particular. Todavia, esgotado o prazo da moratria judicial e realizada a devida avaliao do imvel, o exeqente estar apto a promover com a mesma, antecipando-se ao futuro praceamento, na tentativa derradeira de obter um pagamento justo pelo bem gravado. A alterao legislativa permite que o exeqente promova com a publicidade do gravame atravs de meios eletrnicos. Antigamente, somente na leitura da matricula do bem que era conhecido da existncia de processo de execuo. Assim, possibilitar a divulgao em sites de corretores credenciados ou em site pessoal poder atrair compradores e dar maior concorrncia, sendo o custo bem inferior que o de um leilo, publicao de editais, etc. O exeqente dever apresentar requerimento expresso de

Art. 685-C do CPC: No realizada a adjudicao dos bens penhorados, o exeqente poder requerer sejam eles alienados por sua prpria iniciativa ou por intermdio de corretor credenciado perante a autoridade judiciria. 1. O juiz fixar o prazo em que a alienao deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preo mnimo (art. 680), as condies de pagamento e as garantias, bem como, se for o caso, a comisso de corretagem. 2. A alienao ser formalizada por termo nos autos, assinado pelo juiz, pelo exeqente, pelo adquirente e, se for presente, pelo executado, expedindo-se carta de alienao do imvel para o devido registro imobilirio, ou, se bem mvel, mandado de entrega ao adquirente. 3. Os Tribunais podero expedir provimentos detalhando o procedimento da alienao prevista neste artigo, inclusive com o concurso de meios eletrnicos, e dispondo sobre o credenciamento dos corretores, os quais devero estar em exerccio profissional por no menos de 5 (cinco) anos.

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adjudicao por iniciativa particular. Efetuado o pedido, dever o devedor tomar conhecimento, a fim de usar-se da faculdade de quitar o dbito, indicar outro bem em substituio e contribuir com a fiscalizao do valor e dos procedimentos que sero adotados, bem como da veracidade das informaes e da conduta ilibada do pretendente aquisio do bem. imprescindvel esta intimao porque visa evitar o

cerceamento de defesa e a ausncia de contraditrio. Tomado conhecimento, o devedor poder tomar a iniciativa de alienar o bem de forma particular. Isso, pois, de seu extremo interesse que o bem seja vendido por valor considervel, possibilitando um retorno financeiro e a incidncia da menor onerosidade da execuo. Neste caso, ao julgador caber analisar, de forma recproca, se no h prejuzo para ambos os litigantes. De qualquer sorte, uma vez operada a adjudicao por iniciativa particular, no caber ao devedor e\ou credor, apresentar manifestao no sentido de compor a lide, to pouco, de o credor adjudicar para si o bem, pois, necessrio prevalecer e prestigiar a boa-f do terceiro adquirente e a segurana jurdica do ato. Continuando, prev o legislador que o corretor seja

credenciado no juzo e que exera suas atividades pelo perodo mnino de 05(cinco) anos, todavia, prevalecer resoluo da lide na melhor forma de direito em detrimento desta exigncia, optando pela celeridade processual e satisfao do crdito.
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Caber ao juiz fixar o valor da comisso a ser paga ao corretor credenciado e as condies do negcio, indicando o prazo mximo para efetivar a adjudicao por iniciativa particular. Ainda, fixar quais sero as formas de publicidade do ato, qual o preo mnimo do bem e respeitar o principio da menor onerosidade ao executado. Dever levar em considerao o valor da avaliao judicial (art. 680, CPC) e intimar o executado de todos os atos. De mesma forma, tambm caber fixar qual a forma de

[...] haver muitos corretores, com menos de cinco anos no mercado, com grande habilidade para fazer alienaes, e, outros, com mais de cinco anos, que no conseguem vender nem um prego. Questes como essas, relativas a credenciamento, deveriam ser deixadas discrio dos juzes, que se supe estarem em condies de escolher o corretor para proceder alienao. (ALVIM, J. E. Carreira; CABRAL, Luciana G. Carreira Alvim. Nova execuo de titulo extrajudicial. Curitiba: Juru, 207, p. 145-6).

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pagamento do negcio, que poder ser vista ou prazo, analisar quais sero as garantias dadas em pagamento - cauo de bem mvel ou a hipoteca sobre o prprio bem objeto da negociao judicial - determinando quais os procedimentos finais e impondo sanes para o caso descumprimento do ofertado. Em vista de no haver, ao menos no TJRS, regulao de procedimento de alienao particular, com emisso de provimentos detalhando qual o trmite que ser adotado, cumpre esclarecer que referido ato inicia-se com manifestao do credor\devedor ou do terceiro interessado na alienao particular. Em respeito ao contraditrio e ao devido processo legal, em todos os atos, as partes do processo e demais interessados devero ser ouvidos, e havendo consentimento das partes, o juiz homologar a adjudicao por iniciativa particular, expedindo competente auto de adjudicao. Ultrapassado o prazo de embargos de terceiros e no havendo interposio do competente recurso, expedir-se- a carta de adjudicao, que dever ser assinada pelo Juiz, pelas partes, pelo escrivo e encaminhada ao competente rgo registrador, com o fito de ser efetivada devida transferncia de propriedade. Referida carta s ser expedida quando da comprovao do recolhimento dos impostos legais, com o fito de garantir que o adquirente no incorrer em dbito com tributos frente ao ente pblico (Municpio e Estado). Recentemente, cita-se precedente oriundo da comarca de Porto Alegre (001/1.05.0047711-0) onde j houve aplicabilidade do novo procedimento, com depsito, homologao e transcrio definitiva da venda judicial por iniciativa de terceiro, que compareceu de forma espontnea ao processo. Cumprindo com esses procedimentos, considerar-se- a adjudicao perfeita, acabvel e irretratvel, capacitando o adquirente para usar, gozar e usufruir do bem da melhor forma permitida no direito. Inclusive, poder exercer todos os meios protetivos da posse, contra esbulho ou turbao, retirando-o de quem o quer que o detenha.

4.1

Dos Efeitos da Adjudicao. Da Segurana Jurdica do Adjudicante.

O instituto da adjudicao por deciso judicial, garante ao adquirente o exerccio dos direitos de uso, gozo e fruio do bem adquirido pela via
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extrema. De mesma forma, possibilita seja transcrito o ttulo judicial, de forma definitiva no Cartrio de Registro do bem, capacitando, inclusive a efetuar futuras alienaes e defender-se do esbulho ou ameaa e turbao da posse O direito oriundo desse ttulo se afigura como pressuposto necessrio e suficiente aquisio do domnio a qual se consuma com a tradio do bem que a transferncia definitiva da posse. THEODORO JNIOR discorre desta forma sobre referida carta: translado do auto de arrematao mais os elementos histricos

indispensveis ao registro, porque, conforme j assinalou, o arrematante adquire o imvel atravs da transcrio e o registro ensejar, por outro lado, a imisso na posse,
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servindo os elementos constantes no art. 703 comodidade do

adquirente e segurana da circulao dos bens. 16 A carta de adjudicao/arrematao ttulo formal e habilita o beneficirio aquisio (transferncia) do domnio mediante a transcrio (art. 167, I da Lei n. 6.015/1973) . Essa transferncia pela via exceptiva, o ato pelo qual o Estado outorga ao Jurisdicionado o mandamento judicial, capacitando-o para exercer os direitos inerentes propriedade, descritos no art. 1228 do NCC , dandolhe o direito legal de reaver a posse com quem quer que injustamente a possua ou detenha. So os efeitos adjudicao inter partes (partes do processo executivo) e erga omnes (terceiros que pratiquem ou no qualquer esbulho na posse).
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PONTES DE MIRANDA leciona que:


[...] Em toda arrematao h acordo de transmisso, ou seja, nela o Estado transmite ao arrematante os direitos do executado na coisa penhorada, desde a assinatura do auto (art. 694, caput, do CPC), o qual exibe o duplo papel de forma

Humberto Theodoro Junior. Op. cit. p. 445. Art. 703. A carta de arrematao conter: I- a descrio do imvel, com remisso sua matricula e registros; II- a cpia do auto de arrematao; e III - a prova da quitao do imposto de transmisso; IV- (revogado) (acrescido pela Lei n. 11.382/2006). 17 APELAO CVEL. LOCAO. AO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. ARREMATAO DO BEM PELO LOCATRIO. CARTA DE ARREMATAO NO REGISTRADA. A Carta de Arrematao ttulo hbil para a transmisso do domnio do bem arrematado, mormente quando no h prova de que penda qualquer recurso relativo validade do ato e j tramita, perante o Cartrio de Registro de Imveis, o pedido do respectivo registro, sendo invivel, destarte, a pretenso despejatria manejada contra o arrematante. NEGARAM PROVIMENTO. (Apelao cvel n 70009910589, 16 cmara cvel, TJRS) 18 Art. 1.228-CC - O proprietrio tem a faculdade de usar, goza e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
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e ultimao do negcio jurdico de arrematao. 19

NERY JNIOR e NERY em nota de citao do art. 694 do CPC, aponta um precedente do Supremo Tribunal Federal:
Arrematao ato de imperium do rgo jurisdicional. Atravs dela faz o estado a transferncia do bem que objeto da execuo para, por esse meio, tornar efetiva, mediata e imediatamente, a vontade legal e o preceito sancionador nela contido. Por isso, assinado o respectivo auto, torna-se irretratvel a arrematao. (STF, RE 56867, rel. Min. Rapael de 20 Barros, j. 26.3.1968, RT 678/194).

Continua o autor esclarecendo que "[...] Aps lavrado o auto e assinado pelo juiz, pelo escrivo, pelo arrematante e pelo porteiro, a arrematao perfeita, acabada e irretratvel (RT 678/193)". Essa definio claramente repetida no art. 685-C do CPC, o que demonstra similitude de conceitos em vista da analogia de procedimentos da arrematao e da adjudicao. Esta previso foi acrescentada atravs da Lei n. 11.382/2006, sendo esse o atual entendimento do legislador, que por cedio, reflexo da doutrina e da vasta jurisprudncia dos Tribunais, que busca dar celeridade nos processos. Dessa forma, em havendo esbulho ou turbao da posse, o adquirente detm do direito de exercer os meios de defesa da posse previstos em lei. Aps assinar o auto de adjudicao, poder ser expedido mandado destituindo o posseiro dos seus poderes. Assim, o Juiz acabar por ordenar seja imitido o adquirente na posse definitiva do bem. THEOTNIO JUNIOR 21 frisa que em havendo eventual relutncia do depositrio em restituir a coisa, o ato constitui ilcito penal, que o ato do Juiz afasta ad nutum, sujeitando o autor da desobedincia a responder s sanes cabveis. Todavia, por precauo, ensina ASSIS que:
[...] no basta a ordem do rgo judicirio. Existindo locao, p. ex., ao arrematante cabe denunci-la, nos casos ela pode ser imune denncia do adquirente - , prazo e forma legais, e, no desocupado o imvel tempestivamente, propor ao de
Pontes de Miranda apud Araken de Assis. Manual de Processo de Execuo. 1998, p. 575\576. Nelson Nery Jr.; Rosa Maria de Andrade Nery: Cdigo de Processo Civil Comentado e Legislao Extravagante. 21 Theotnio Junior. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil Brasileiro, p. 378.
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despejo (retro 232.6). Tambm na pendncia de comodato (retro, 232.8) ao arrematante toca aguardar o implemento do uso concedido ou convencional da coisa e, posteriormente, denunciar o contrato e, inexistindo a restituio, ajuizar a competente demanda reintegratria.

Nesse sentido, vale reproduzir o julgado da 3 Turma do STJ:


O adquirente, em hasta pblica, de bem que se encontra em poder do executado, como depositrio, ser imitido na respectiva posse mediante simples mandado, nos prprios autos da execuo, desnecessria a propositura de outra ao. Esse entendimento idntico na 2 Turma do STJ. (RESP n. 61.002-8/GO e RMS 1.706-0/RJ)

Portanto, o instituto da adjudicao outorga ao adquirente a plena segurana jurdica do procedimento e do ato, possibilitando seja exercido o direito de defesa do esbulho atravs das aes possessrias, inclusive prevendo priso do posseiro por descumprimento de ordem judicial.

CONCLUSO A novel legislao trouxe importante alterao no procedimento de expropriao patrimonial do devedor por condenao judicial ou de titulo extrajudicial. A lei nova possibilitou prvio conhecimento de bens passveis de penhora, dificultando uma fraude execuo; concedendo um mecanismo ao credor e ao Poder Judicirio, economizando atos processuais e possibilitando sejam localizados bens para garantia de pagamento. A legislao modernizou o procedimento ao inserir a

possibilidade de o credor, que no pretende adjudicar o bem para si, requerer, sob a superviso do Juiz da causa, a alienao por iniciativa particular ou por intermdio de agentes credenciados (art. 685-C do CPC).

De mesma forma, inovou ao dar publicidade ao ato de penhora atravs da infovia de comunicao (internet), possibilitando que o credor promova com a publicidade do ato com divulgao da penhora em sites de corretores credenciados ou em site pessoal, podendo atrair compradores e dar maior concorrncia, sendo o custo bem inferior que o de um leilo, publicao de editais,
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etc. A regulamentao do procedimento, com expressa previso da existncia de garantias ao adjudicatrio, trazendo uma segurana jurdica aos interessados na compra de bens mveis e imveis, que antes tinham dificuldades em comprar bens em hasta pblica, pela possibilidade de ser embargado. Em havendo homologao da adjudicao, considerar-se- perfeita e acabado, restando o bem penhorado, livre e desembaraado de qualquer nus, sendo uma transferncia de domnio pela via exceptiva onde o Estado outorga ao adquirente o mandamento judicial, capacitando-o para exercer os direitos inerentes propriedade descritos no art. 1228 22 do Cdigo Civil Brasileiro. Aps a homologao, o adquirente detm do direito legal de reaver a posse com quem quer que injustamente a possua ou detenha, surgindo os efeitos da adjudicao inter partes (partes do processo executivo) e erga omnes (terceiros que pratiquem ou no qualquer esbulho na posse) Aps lavrado o auto de adjudicao e firmado com as assinaturas do Juiz da causa, do escrivo, do(s) adjudicatrios, o direito ao domnio e registro definitivo do bem, torna-se lquido, certo e exigvel, sendo a adjudicao perfeita, acabada e irretratvel (RT 678/193 e 001/1.05.0047711-0). A carta de adjudicao ttulo formal e habilita o adjudicatrio aquisio (transferncia) do domnio mediante a transcrio na matrcula do imvel no registro de imveis (art. 167, I da Lei n. 6.015/1973); O juiz expedir em favor do adquirente o mandado de imisso na posse, determinando seja entregue o bem com quem quer nele permanea, sob pena de determinar a priso por descumprimento de ordem judicial; No caso de resistncia, caber ao de imisso na posse, ao de reintegrao na posse e ao de despejo do locatrio, com pedido de liminar de antecipao de tutela determinando a entrega imediata do bem arrematado, sob pena de multa diria pelo descumprimento. Por fim, essa inovao trouxe informatizao, celeridade e efetividade da prestao da tutela jurisdicional, tornando o que era ilquido e incerto, em atendimento e entrega do bem da vida buscado pelo credor ao longo do processo ordinrio ou de execuo, alm de dar publicidade, transparncia,
Art. 1.228-CC - O proprietrio tem a faculdade de usar, goza e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
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segurana jurdica e modernidade aos atos praticados pelas partes e pelo Poder Judicirio ao longo da demanda.

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