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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000621065

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 015381414.2009.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante SUELY APARECIDA PIRES DE OLIVEIRA, apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO - BANCOOP.

ACORDAM, em 8 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores CAETANO LAGRASTA (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCNTARA.

So Paulo, 14 de novembro de 2012.

LUIZ AMBRA RELATOR Assinatura Eletrnica

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APELAO n 0153814-14.2009.8.26.0100 APELANTE: SUELY APARECIDA PIRES DE OLIVEIRA APELADO: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO - BANCOOP COMARCA: SO PAULO VOTO N 17522
COOPERATIVA DOS BANCRIOS Bancoop Conjunto Altos do Butant - Aquisio de unidade pela autora, j integralmente paga Recusa na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assemblia e aprovaram o trespasse do emprendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a preo de mercado; inclusive para os que j haviam recebido as unidades respectivas, como a autora Ilegalidade flagrante luz do Cdigo do Consumidor, que no obriga a autora Provimento do apelo para julgar procedente a ao, nos termos do acrdo.

Trata-se de apelao contra sentena (a fls. 292/294) de improcedncia, em ao buscando o cumprimento de termo de adeso relativo a contrato imobilirio. Nas razes de irresignao se sustentando o descabimento do decisum, pelos fundamentos ento expendidos (fls. 301/306).

Recebido o recurso a fl. 314, a fls. 316/331 veio a ser contrarrazoado.

o relatrio.

Meu voto prov o apelo, julga procedente a ao, tem o contrato como integralmente quitado vista do clculo de fl. 11, item 10. Determina r a outorga de quitao nos termos preconizados no pedido inicial, eventual diferena de preo em relao OAS por ela devendo ser suportada nos termos aventados a fl. 11, item 11, j que ela autora no se

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acha sujeita a preo de mercado nenhum; contratou por preo certo e o solveu, isso o que verdadeiramente interessava. Nada tendo a ver com as trapalhadas do Bancoop, como sistematicamente tem sido decidido por esta Corte. luz, inclusive, da legislao consumerista.

Aderindo cooperativa r, viu-se a autora contemplar em 2005 com a unidade onde habita, no Conjunto Residencial Altos do Butant. Composto de quatro torres, das quais apenas duas vieram a ser concludas.

As restantes no tendo sido, passando a r a experimentar dificuldades de todos conhecidas, terminou se compondo com a construtora OAS, que no seu lugar assumiu o empreendimento. Mas de forma sui generis, jogando o furo nas costas de todos os aderentes; inclusive daqueles j contemplados.

Na prtica rasgando os contratos, ao fundamento de que a incorporao havia sido feita a preo de custo, e havia saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos, a OAS se props devolver tudo quanto os adquirentes haviam pago, em modicssimas 36 vezes. Inclusive em relao aos j contemplados, forados a pagar de novo o que j haviam pago.

A partir da, inventou duas solues. Alm da devoluo pura e simples do dinheiro a perder de vista, facultou a manuteno na empreita daqueles que assim o preferissem; mas por novos preos, de mercado, que livremente estabeleceu. Dele abatido o valor j pago, na prtica mais do que dobrando o valor do negcio. Confirase a proposta formulada, a fl. 48/56, afinal homologada em Juzo.

Afirma ocorrncia de coisa julgada a respeito (fl. 74), havida em ao civil pblica promovida pela associao dos adquirentes.

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Cuja inicial vem a fls. 144/198 e qual, inclusive, de incio a autora conferira poderes para assim atuar, ao que se verifica de fl. 206. Ali afinal homologado (fl. 240) acordo (tambm a fls. 207/209), nestes termos, altamente nocivo autora. A autorizao assemblear para celebr-lo a fls. 241/242; mas esta no podia afetar direitos j adquiridos de quem contratara antes e j se vira aquinhoar.

Afirma-se a nulidade da assemblia em exame, por irregularidades formais, isso evidentemente no tem como se discutido aqui. Mas certo que, irregular ou no, no podia vincular todos os cooperados, a estes era dado manter o contrato primitivo ou no. Particularmente no caso da autora, que mudou de idia antes da homologao, ocorrida em 25.6.09 (fl. 240, cit.). E, assim procedendo, ingressou com a presente ao em 25.5.09, consoante anotado a fl. 248, em inequvoca demonstrao de arrependimento.

Aqui, argumenta j haver pago o preo, e tem razo. At porque a cooperativa r, de tal, s tinha o nome, como sistematicamente decidido por esta Corte.

De minha relatoria, a Apelao Cvel 015853089.2006.8.26.0100 (voto 16975), onde feita remisso a ilustrativo acrdo da 4 Cmara desta Corte (Apelao 0158529-07.2006.8.26.0100), julgado em 24.3.11, relator o desembargador Francisco Loureiro. Anotando, inclusive, ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E

permanecerem com dbito ad aeternum, exigvel a qualquer novo revs financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, cit.): Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido,

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em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. ....................................................................... Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. ......................................................... Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. ......................................................... Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. ......................................................... O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam

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surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. .................................................................. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional.

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Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. No acrdo de que fui relator, fiz remisso a inmeros outros precedentes, destaquei que o tal acordo afrontava o Cdigo do Consumidor, no alterava nada. Isto : Alis, como anotado em acrdo outro da 1 Cmara (Apelao Cvel n 9145098-19.2007.8.26.0000, j. 26.4.2011) pelo desembargador Rui Cascaldi: A r, ora apelada, esclareceu que o dbito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, no tendo especificado qual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mo de obra, nem h prova destes gastos. Ou seja, no ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da m gesto de seus dirigentes (desvio ilcito de recursos ou inabilidade administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista informativa da r informa apenas os ingressos e dispndios acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especific-los. E a ata da assemblia realizada em 19.2.2009 sequer traz indicao dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa r dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento que permita concluir que houve aprovao dos resultados negativos correspondente cobrana efetuada dos autores.. Ainda da 1 Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011). Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 010228283.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j. 20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4 Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008). Desta 8 Cmara, mais, a Apelao 0198388-

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30.2006.8.26.0100 (j. 6.4.2001, rel. des. Salles Rossi). Da 2, a Apelao 9247421-68.2008.8.26.0000 (rel. des. Boris Kuffmann, j. 19.4.2011), ainda a Apelao 0343193-80.2009.8.26.0000 (rel. des. Neves Amorim, j. 29.3.2011). Da 1, outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelao n 9070537-24.2007.8.26.0000, j. 29.3.2011). Da 4 a Apelao 012205053.2008.8.26.0000 (j. 7.4.2011, rel. des. Teixeira Leite). Da 3 a Apelao 527.602.4, rel. des. Beretta da Silveira. Assim, ante a nulidade da cobrana, a r deve responder pela obrigao da outorga da escritura definitiva do imvel. Precisa, nesse caso, a indicao da jurisprudncia, contida na Apelao Cvel n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4 Cmara de Direito Privado, relatada pelo Des. nio Santarelli Zulani, com julgamento em 24/11/2011: Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17a (fls. 30) no sentido de que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Provou-se que o ltimo bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que no cabe aguardar qualquer outra providncia para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razes recursais que o impedimento est ligado a falta da averbao da obra no registro de imveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confisso sobre a sua falha na execuo do contrato e que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Alis, falta a boa-f objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na concluso do contrato opera contra a funo social, impedindo que o comprador que quita o preo obtenha o direito real que lhe dar segurana quanto a defesa da propriedade. Desta forma, no h que falar na entrega de escritura aps o trmino do empreendimento, vez que j houve entrega das chaves, bem como das unidades habitacionais. Do registro de incorporao imobiliria descabendo cogitar, mas determinada a outorga do instrumento definitivo de aquisio aos autores, que j quitaram os seus dbitos. Consigna-se, ainda, que eventual acordo entabulado em ao civil pblica para regularizao definitiva da atuao da requerida no prejudica a responsabilizao judicial pelos contratos anteriores, tendo em vista a facilitao da defesa do consumidor em juzo, nos termos do artigo 6, inciso VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor. Acerca do tal acordo, exatamente no empreendimento Altos do Butant, ainda precedentes outros, todos nessa linha. Do

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desembargador Moreira Viegas, da 5 Cmara, julgada em 20.6.12 a Apelao Cvel 0231831-92.2008.8.26.0100. Examinando o suposto fato novo (o acordo realizado, com a cincia dos cooperados, com a OAS, com homologao nos autos da ao civil pblica n 583.00.2007.1017889), deixando bem claro que no obsta o reconhecimento da abusividade contratual e o direito devoluo das quantias pagas, de uma s vez (ali ainda no houvera contemplao).

Relativos ao Altos do Butant, ainda outros dois precedentes, nessa mesma linha: Apelaes Cveis 640.973.4/1-00 (9 Cmara, j. 4.8.09, rel. des. Joo Carlos Garcia) e 640.079-4/1-00 (5 Cmara, j. 16.12.09, rel. des. Christine Santini).

Aqui no havia ser diferente. Da porque, para os fins de incio preconizados, dou provimento ao apelo para julgar a ao procedente. Invertidos os nus do sucumbimento, honorrios fixados em 20% sobre o valor da causa.

Luiz Ambra Relator

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