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trabalho final de graduao

desenho urbano
no brs

gabriel seki kioshima

orientao_ silvio soares macedo

trabalho final de graduao universidade de so paulo faculdade de arquitetura e urbansmo

desenho urbano
no brs

gabriel seki kioshima

orientao_ silvio soares macedo

2o semestre de 2012

agradecimentos

Agradeo ao meu pais, Edson e Lauraci, pela confiana, por todo suporte e incentivo. Ao meu orientador Silvio Soares Macedo, pela disponibilidade, incansvel apoio e pacincia; por todas as contribuies que me ofereceu no apenas neste trabalho mas ao longo da minha trajetria na FAU, pelas lies aprendidas e vividas.

Aos meus irmos, Rafael e Kamila, pelo amor, apoio e carinho. rika e Leandro Ctica pelas oportunidades e por sempre me apoiarem.

As amigas, Ana Paula, Marina, Paula e Minyoung pelo carinho, ateno, fora e pelas diversas e demoradas conversas e discusses de projeto. Danielle, Vvian, Marina e Milena, equipe de Arquitetura da Cia.City, pela compreenso e pacincia, pela ajuda e suporte fundamentais.

William Gueldini e famlia, pelo apoio e incentivo. Sandra Sangeon pela dedicao e ajuda. E a Leandro Shimada pelo suporte, ateno e incentivo.

anlise urbana consideraes iniciais _7 contexto urbano _9 panorama histrico _11 contexto urbano atual _13 uso e ocupao do solo _15 edifcios de interesse histrico e cultural _17 parmetros urbansticos vigente _21 proposta diretrizes iniciais _23 referncias projetuais _25 masterplan proposto _27 definio de uso _28 parques propostos _29 quadros de rea por quadra _30 quadro de reas geral _53 as quadras corporativas _54 as quadras residenciais _56 consideraes finais _ 58 referncias bibliogrficas _60

consideraes iniciais
a rea de interveno

O bairro do Brs foi marcado, na passagem do sculo XIX para o XX, pelo incio da ocupao industrial do vetor leste, o que definiu sua estrutura morfolgica atual, constituda de algumas vilas operrias e galpes em lotes estreitos e compridos. Sua insero na cidade, antes isolada no extremo leste e alm das terras inundadas do Tamanduate, foi reconfigurada com o crescimento da cidade, o que lhe colocou em uma posio privilegiada, prxima ao centro e integrada malha urbana consolidada. Esta posio, contudo, no lhe garantiu melhoramentos no sentido de reestruturar as reas de remanescentes industriais a fim de reincorpor-los a cidade em crescimento. A ocupao residencial, na cidade de So Paulo, se direcionava a outras regies, sendo esta rea marcada pela ocupao da populao de baixa renda - como se extende por grande parte da zona leste da cidade de So Paulo. No Brs, esto localizados edifcios com aspectos importantes para a histria da cidade de So Paulo quanto ao papel da regio como centro da estrutura cafeeira e industrial - como por exemplo o primeiro gasmetro da cidade - mas a rea, assim como outras de remanescentes industriais, nunca passou por um grande processo de renovao urbana. Pode-se observar que as atuais polticas de interveno em reas de remanescentes industriais so, em geral, guiadas pela caracterizao desses espaos como reservas de terreno. espera da valorizao do solo, tais reas so esquecidas nas operaes de renovao urbana - exceto quando uma grande obra viria necessria - e, quando sofrem intervenes, essas so pontuais e, muitas vezes, desconsideram as preexistncias histricas, estticas e memoriais. Prope-se, como forma de analisar criticamente a atuao das polticas pblicas e do mercado imobilirio nas reas de interesse histrico e cultural, (re)criar um desenho eficiente, capaz de integrar os setores definidos dentro da rea de interveno, assim como estes com o entorno prximo atravs de um sistema de espaos livres, reestruturao viria e implantao de unidades habitacionais, comerciais e de servios. O objetivo uma proposta de Desenho Urbano que questione as atuais restries de uso de solo, de limites de aproveitamento e taxa de ocupao previstos na legislao e, de certa forma, as definies de tombamento, propondo uma cidade utpica em certos aspectos, mas que se prope resolver os problemas da grande metrpole e desviar o provvel futuro da regio, vtima das intervenes da especulao imobiliria.
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Foto do bairro do Brs antes de 1930, autor desconhecido. 10

contexto urbano

localizao e demografia
MAPA DOS DISTRITOS DO MUNICPIO DE SO PAULO
Fonte: Prefeitura Municipal de So Paulo

A rea escolhida tem como limites leste a linha de trens da CPTM, oeste o canal do Rio Tamanduate com a avenida do Estado e, ao sul, a rua do Gasmetro. Subordinado subprefeitura Mooca, o terreno est localizado no distrito do Brs, tem como limite leste os distritos Mooca, Belm, Pari e oeste pelo distrito da S, posicionando-se portanto ao lado do centro histrico de So Paulo. Quanto populao, o Brs e os outros bairros do centro de So Paulo, a partir da dcada de 1950 comearam a perder moradores. Inicialmente, houve sada da populao de alta renda e depois, na dcada de 1970, por investimentos desastrosos do poder pblico, como o Minhoco, houve uma desvalorizao dos imveis1. Segundo dados do IBGE, o processo continuou na dcada de 1980 para 1990, registrando queda de 14% dos moradores da regio e ainda mais na dcada de 1990 para 2000, quando registrou-se a perda 25% dos moradores. Tambm no Brs foi registrada uma queda da populao neste perodo. Em 1980 o distrito possuia 38 630 habitantes e registrou uma queda para 33 536 na dcada de 1990. At o ano 2000, o distritro perdeu cerca de 34% de seus moradores, passando a 25 158 habitantes. Atualmente a populao do distrito do Brs, segundo o censo 2010, de 29 265 habitantes em uma rea de 3,5km2, o que resulta em uma densidade demogrfica de 8 361 habitantes por quilmetro quadrado. ___________
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Vila Guilherme Pari Belm S Brs

Vila Maria Perus

Tatuap Carro

Mooca Cambuci gua Rasa

Vila Formosa

Ipiranga

Vila Prudente

So Lucas

Detalhe da subprefeitura Mooca e seus distritos


N

REA DO DISTRITO _3.50km2 POPULAO _29 265 habitantes DENSIDADE DEMOGRFICA _8 361 hab/km2 RENDA MDIA _R$1.240,00 REA DE INTERVENO _349 279 m2
Area de Interveno (Fonte: Google Earth, 2012) 11

NOBRE, Eduardo A. C. O Estado de So Paulo. 28 de Abril de 2011

1 2 3 4

1_ gasmetro de so paulo, 1950. acervo pmsp. 2_ rua do gasmetro, 1954. acervo pmsp. 3_ sada da fbrica, peter scheier, 1950. 4_cortio no brs. peter scheier, 1950.

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panorama histrico

do auge do caf ao abandono

No incio do sculo XIX, a regio do Brs era constituida basicamente por chcaras e um pequeno aglomerado de modestas casas de taipa beirando o escasso arruamento. Sempre marcada pelas cheias do Rio Tiet e Tamanduate, foi durante muito tempo apenas a ligao entre So Paulo e Penha. Apenas na segunda metade do sculo XIX que ocorreram mudanas significativas nas caractersticas da ocupao que, at ento, ocorria lentamente de forma linear. A expanso da cultura cafeeira trouxe uma srie de modificaes na paisagem da cidade, tambm alterando o carter da regio. Na imagem ao lado, de 1881, pode-se ver a regio central da cidade bastante consolidada e a ferrovia isolada leste, com grandes reas desocupadas. Com a instalao da ferrovia So Paulo Railway, que ligou Planta de So Paulo (Cia. Cantareira e Esgotos), 1881 as zonas cafeeiras do oeste paulista ao porto de Santos, ocorreu uma visvel alterao da paisagem pela formao de materialmente impossvel que o Sr. prefeito municipal conhea o Brs. Se novas estruturas urbanas. assim no fosse, seria necessrio dizer que o ilustre magistrado no se encontra A riqueza proporcionada pela cultura de caf trouxe mudanas na economia do Estado e no pas, deslocando o eixo econmico em direo ao sudeste, causando um aumento da populao da regio. So Paulo passou por um surto industrial, custeado pela cultura de caf como principal produto comercial de exportao, garantindo boa parte da infraestrutura necessria para que a manufatura nacional pudesse se estabelecer. Com isso, houve uma reestruturao viria e implantao de diversas unidades habitacionais, comerciais e de servios.
altura do cargo que ocupa. Diremos mais. Ns acreditamos que o referido senhor conhece do Brs somente a avenida Rangel Pestana, mas nenhuma das ruas transversais, nem mesmo a que leva ao Mercado Velho e ao Gasmetro, que uma das mais frequentadas da cidade, e entre as mais cheias de poas, fossas e precipcios de todo o gnero (...) Pacincia quando se de trata de ruas despovoadas, pelas quais se pode transitar em bondes ou no transitar. Muito pior quando isso acontece em ruas habitadas, nas quais ao limo, lixo, juntamse s guas servidas e muitas outras coisas que no lcito nomear, mas que muitas pessoas acham certo depositar ou jogar das janelas(...) Esta a razo pela qual no Brs tm sede predileta, endmica, a escarlatina, a varola, as febres palustres, as febres tifoides e vrios outros benefcios do Senhor [prefeito]...
(PINHEIRO, Paulo Srgio e HALL, Michael M. (orgs.). A Classe Operria no Brasil, 1889-1930, Documentos, vol. II, So Paulo.

Com o surgimento do automvel e a troca do transporte ferrovirio pelo rodovirio, o Brs perdeu parte de sua funo na cidade como plo industrial. As reas industriais foram sendo cercadas pela acelerada ocupao urbana, descaracterizando a posio estratgica das indstrias, que se retiravam aos poucos. Assim como na Moca, estas grandes reas antes fortemente ocupadas pelas grandes industrias brasileiras e estrangeiras que buscavam mercado consumidor, passaram por uma mudana de uso sem uma real transformao urbana, fazendo com que tais reas ficassem subutilizadas.
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PROJETO DE REQUALIFICAO DE REAS DE REMANESCENTES INDUSTRIAIS: DESENHO URBANO PARA O BRS


N

tril

ho

MOOCA
sd aC PT M

and uat e

CENTRO HISTRICO
mercado municipal

moinho matarazzo

Rio

Tam

tecelagem mariangela

parque dom pedro ii


casa das retortas

rua do g

asmetr

estao brs

terminal de nibus

MAPA DE ENTORNO URBANO


Fonte: Google Earth 2012. Editado.

trilhos d
600m

o Metr
Fonte: Google Earth, 2012

200

400

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contexto urbano atual


histria e entorno

Como destaques da regio escolhida pode-se citar (1) o fato de a rea estar localizada em uma posio privilegiada quanto a acessos atravs de infraestrutura de transportes - a proximidade com a estao Brs pode ser privilegiada com a adequao do sistema Brs/Roosevelt/Concrdia; (2) estar imediatamente localizada ao lado do Centro Histrico da cidade de So Paulo sendo, portanto, beneficiado com a retomada do centro, fazendo ligao entre a vrzea e a colina histrica; (3) proximidade com o Parque Dom Pedro II, localizado oeste do terreno escolhido e o seu grande potencial de articulao entre as margens opostas do Tamanduate; o Parque D. Pedro pode se tornar uma pea chave no sentido de reorganizar as descontinuidades da rea Central atravs de transposies abrangentes; (4) proximidade com o Mercado Municipal, potencial de atrao turstica; (4) abrigar duas unidades do SENAI e; (5) ser cortada pela Rua do Gasmetro, importante corredor de lojas especializadas em madeiras, marcenarias, laminados e ferragens. Tambm inserida no contexto da proposta est a Zona Cerealista, que se constitui de uma srie de lojas especializadas em cereais e especiarias e uma rea de distribuio prxima ao Ptio do Pari (alhos, cocos verdes etc). As atividades da Zona Cerealista no so homogneas, com pequeno comrcio representativo disperso na regio. Muitas edificaes, ainda que no projetadas a este fim, so utilizadas como galpes para estoque. Assim como ao redor do Mercado Municipal, ali existe um forte fluxo de consumidores, vendedores e carregadores, porm pode-se perceber que no h estrutura para a finalidade que se prope. At mesmo a falta de um sistema virio coerente e caladas sem manuteno, garante a regio um odor caracterstico de alimentos em decomposio. Por sua atividade se restringir a dias teis e sbado de manh, a rea torna-se vazia em outros horrios.

Edifcios histricos Na rea de interveno esto localizados remanescentes industriais tombadas como o Moinho Matarazzo e a Tecelagem Maringela e, em seu entorno prximo, o Gasmetro e a Casa das Retortas, alm de uma srie de vilas operrias, ainda que descaracterizadas e abandonadas. Para o Gasmetro desativado, h uma projeto de requalificao em execuo que o transformar no Museu da Histria de So Paulo. J o Moinho Matarazzo e a Tecelagem Maringela, apesar de serem um dos poucos representantes da fase industrial de So Paulo nesta regio, no apresentam uso significativo. O moinho, por exemplo, utilizado como depsito de transportadora, sem qualquer cuidado e manuteno. Sabe-se que o poder pblico tem dificuldades no controle de reas de remanescentes industriais e que a demolio acaba sendo definio da iniciativa privada e/ou do mercado imobilirio, como aconteceu na transformao da quadra e do Conjunto Fabriel de Contonifcio Crespi em hipermercado. Neste exemplo de interveno, a reviso do uso foi possvel com a demolio de partes importantes do edifcio e com a subutilizao de reas importantes, aes definidas de acordo com a necessidade do proprietrio e sem interferncias do poder pblico. Dessa forma, os edifcios histricos tombados da rea e seu entorno, ainda que dotados de aspectos considerados importantes para a histria da formao da cidade de So Paulo, apresentam futuro incerto na paisagem e na memria. No h polticas pblicas que garantam de fato a manuteno e definio de uso a estes edifcios, ainda que estejam tombados em diversas instncias.

Presente e futuro De forma geral, apesar de conter algumas unidades habitacionais e aparentemente concentrar as atividades acima citadas, ainda h uma grande parcela da regio que tem uso parcial ou est abandonada. Prximo linha de trens da CPTM, por exemplo, apesar de haver algumas pequenas lojas de tecidos emborrachados, em sua maioria estes lotes so usados para estocagem de mercadoria, ainda que bem prximos ao sistema de transportes. A despeito da infraestrutura existente como o metr e virio estrutural e a proximidade com o centro, no h predominncia residencial e nem comercial e o que se v uma sequencia de galpes interrompida por pequenos comrcios, lotes vazios, casas abandonadas e cortios. Porm, a paisagem urbana comea a se transformar atravs das aes do mercado imobilirio. Como forma de atrair moradores para a regio, as incorporadoras vendem a idia de renovao do centro da cidade, garantindo que toda a regio ser verticalizada nos prximos anos. O projeto de Revitalizao do Parque D. Pedro II usado como a chave da revitalizao e exposto monumentalmente nos dois estandes de venda visitados. Alm destes, diversos lotes na rea de interveno esto sendo transformados de forma independente e segregada, propondo um adensamento da regio. Os galpes, dadas suas grandes e diversas dimenses, so transformados em torres residenciais sem qualquer restrio quanto a demolio do existente. Todavia, deve-se levar em conta que a rea, por ser de remanescentes industriais, no foi projetada levando em considerao a dsitribuio e planejamento dos espaos livres pblicos e possui estrutura viria industrial deficiente.
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1_ vila operria remanescente, ao fundo senac. 2 e 3_ indicao do uso da rea como cortio. 4_ estande de vendas de edifcio residencial. 5_ uso residencial em meio aos galpes de estocagem. 6_ edifcio residencial em construo. 7_ placa de incorporadora de edifcios residenciais. 8_ interior de vila operria em mau estado de conservao. 9_ zona cerealista.

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uso e ocupao do solo


indstrias e armazns

De acordo com dados da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano do Municpio de So Paulo confirmados nas visitas ao local de interveno, a ocupao predominante comercial e de servios, alm de grandes armazns e indstrias. No setor sul, mais prximo Rua do Gasmetro, existem algumas residncias, em geral, em mau estado de conservao e vilas remanescentes bastante descaracterizadas e apresentando sinais de abandono. Tambm nota-se a utilizao das unidades como cortios, dado o nmero de placas indicando o aluguel de quartos. A compreenso dos dados de uso e ocupao do solo foi decisiva no sentido de permitir que a proposta se direcionasse criao de um novo bairro com novas e amplas diretrizes, uma vez que constatou-se a no utilizao da funo social do terreno, dada sua localizao estratgica.

MAPA DE USO E OCUPAO DO SOLO


Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano

LEGENDA Referncias Urbanas Parques Municipais Represas Rios Principais Limite de Proteo Mananciais Residencial Horizontal Baixo Padro Residencial Horizontal Mdio/Alto Padro Residencial Vertical Baixo Padro Residencial Vertical Mdio/ Alto Padro Comrcio e Servios Indstria e Armazns Residencial + Comrcio/Servios Residencial + Indstria/ Armazns Com./Serv. + Indstria/ Armazns Garagens Equipamentos de Utilidade Pblica Escolas Terrenos Vagos Outros Sem Informao
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Detalhe do Mapa de Uso e Ocupao do Solo

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edifcios de interesse histrico e cultural


histria e entorno

Em visitas de campo realizadas rea de interveno, percebeu-se que, apesar de se tratar de uma regio de interesse histrico e cultural para a cidade, trata-se de um local abandonado e bastante degradado. Levando em considerao as premissas bsicas de conservao e restaurao, no seria possvel, apenas no perodo do TFG, analisar toda a rea selecionada a fim de criar uma proposta real a ser implantada. As anlises multidisciplinares levariam muito tempo a serem finalizadas e acabariam por desviar do tema principal do TFG, que um projeto de Desenho Urbano. Dessa forma, optou-se por selecionar alguns edifcios de maior interesse e, de forma pontual, mant-los na paisagem do novo projeto. Como exerccio, estes edifcios criaram questes complexas da arquitetura, pois devem, ento, se integrar nova malha urbana e a nova estrutura projetada. A escolha de apenas alguns edifcios no pretendeu excluir a importncia histrica dos demais, contudo, levando em considerao o atual estado de conservao e a sua expresso enquanto ambiente construdo, desejou-se, mesmo que de forma utpica e a ttulo de exerccio projetual, recriar a rea, propondo um novo Desenho Urbano.

RSJ Pari A estao Pari um exemplo dos primrdios da ferrovia, quando as estaes eram projetadas basicamente para cargas e no para passageiros. Possuiu inicialmente uma grande infraestrutura para exportao, como escritrios de despachantes alfandegrio, rodovirio e armazns, porm, por ter sido abandonado durante muito tempo, alguns dos edifcios ruram e foram demolidos.

SENAI Roberto Simonsen e Francisco Matarazzo Promovendo a educao profissional e tecnolgica, a inovao e a transferncia de tecnologias industriais, os SENAIs instalados na regio so to antigos quanto a instituio SENAI-SP e buscam a qualificao da fora de trabalho empregada pela indstria.

Moinho Matarazzo e Tecelagem Mariangela Rua do Gasmetro A Rua do Gasmetro leva este nome pela instalao, no fim do sculo XIX, da primeira usina de gs paulista, responsvel pela iluminao pblica da cidade. A rua foi uma das primeiras da regio a serem ocupadas, tornando-se um reduto da imigrao italiana na poca. No final da dcada de 1960, a rua comeou a se destacar como um corredor de venda de madeira. Atualmente, a Rua do Gasmetro um importante plo de venda de madeiras, ferragens e ferramentas relacionadas industria moveleira. A concentrao do comrcio especfico de madeira ao longo da Rua do Gasmetro e a tradiocriada, faz com que a rua seja visitada por consumidores e lojistas de todo o Brasil, dando rua uma importncia cultural varejista semelhante Rua 25 de maro (produtos populares) ou Rua So Caetano (Rua das Noivas). Dessa forma, em meio as ruas vazias e abandonadas do Brs, a Rua do Gasmetro revela-se como um importante eixo comercial e tambm funcional, por ligar o Brs regio da S. Os sobrados geminados do incio do sculo XX, transformados em lojas, cada qual sua forma, definem um comrcio de rua nico, e de valor cultural inquestionvel. Ocupando cerca de 37.000m, estes dois imveis foram tombados em 1992 pelo Conpresp por considerar a
importncia da memria dos trabalhadores dos antigos Moinho Matarazzo e Tecelagem Maringela para a anlise das relaes entre capital e trabalho durante as primeiras dcadas deste sculo, (...) o valor urbanstico representado pela ocupao industrial ao longo das ferrovias na constituio do espao urbano do Bairro do Brs; e (...) o valor histrico-arquitetnico, ambiental e afetivo de diversos imveis localizados na rea dos antigos Moinho Matarazzo e Tecelagem Maringela e vizinhana(...). (SMC-CONPRESP-Resoluo de Tombamento n 38/92)

Em uma escala maior, uma anlise alm dos limites do terreno serve como diretriz projetual no sentido de prever uma integrao com o entorno prximo. Ainda que no estejam inseridos na rea de interveno deste trabalho, alguns edifcios do entorno se destacam na paisagem e no contexto histrico e cultural da cidade. Os edifcios do entorno que merecem destaque so: Palcio das Indstrias (Catavento Cultural), Mercado Municipal, Igreja Bom Jesus do Brs, Rua do Gasmetro e Casa das Retortas.
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Rio Tamanduate Edi caes de interesse histrico e cultural a serem mantidos Palcio das Indstrias (Catavento) Mercado Municipal RSJ Moinho Matarazzo Tecelagem Maringela SENAI Roberto Simonsen SENAI Francisco Matarazzo Igreja Bom Jesus do Brs Rua do Gasmetro 10 Casa das Retortas
1 2 3 4 5 6 7 8 9

5 7 6

MAPA DE INTERESSE HISTRICO


0 50 100 150 200

8
10
50 100 150 200 250

250m

20 MAPA

DE EDIFICAES DE INTERESSE HISTRICO-CULTURAL

1 2 4 8 10 3 5 9 6 7 1_ palcio das Indstrias. 2_mercado municipal. 3_ moinho Matarazzo. 4_ igreja bom jesus do brs. 5_ casa das retortas. 6_ rsj. 7_tecelagem mariangela. 8_rua do gasmetro. 9_ senai francisco matarazzo. 10_ senai roberto simonsen

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MAPA DE ZONEAMENTO
Fonte: Google Earth 2012. Editado. 0 200 400 600m

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parmetros urbansticos vigentes


zoneamento do municpio de so paulo

De acordo com a lei de n13.885 de 25 de agosto de 2004, que estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratgico e institui os Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras, a rea de interveno apresenta as seguintes classificaes de zoneamento:

ZM 3a (Zona Mista de densidade demogrfica e construtiva altas) rea destinada implantao o conjugada de usos residenciais e no residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificao, porm com uso predominantemente residencial.

ZCP b (Zona de Centralidade Polar tipo B) rea destinada a abrigar uma maior diversidade e intensidade dos usos no residenciais, que tero a prevalncia em relao aos usos residenciais em termos de grau de incomodidade, ou seja, a localizao dos usos no residenciais potencialmente incmodos ser permitida nessas reas.

ZEIS 3 (Zona Especial de Interesse Social tipo 3) rea destinadas, prioritariamente, recuperao urbanstica, regularizao fundiria e produo de Habitaes de Interesse Social. A classificao 3 se refere a terrenos ou imveis subutilizados em reas com infra-estrutura urbana, servios e oferta de emprego (geralmente na regio central), nos quais se prope a produo e reforma de moradias para a habitao de interesse social, assim como de mecanismos de alavancagem de atividades de gerao de emprego e renda.

Coeficiente de Aproveitamento: Mnimo: 0,20 Bsico: 1,00 Mximo: 2,50 Coeficiente de Aproveitamento: Mnimo: 0,20 Bsico: 2,00 Mximo: 4,00

Taxa de Ocupao mxima: 0,50 Taxa de permeabilidade mnima: 0,15 Lote mnimo: 125m Frente mnima: 5m Gabarito de altura mxima: Sem limite estabelecido Recuos mnimos: 5m frente

Taxa de Ocupao mxima: 0,70 Taxa de permeabilidade mnima: 0,15 Lote mnimo: 125m Frente mnima: 5m Gabarito de altura mxima: Sem limite estabelecido Recuos mnimos: 5m frente

Coeficiente de Aproveitamento: Mnimo: 0,30 Bsico: 1,00 Mximo: 4,00

Taxa de Ocupao mxima: 0,70 Taxa de permeabilidade mnima: 0,15 Lote mnimo: 125m Frente mnima: 5m Gabarito de altura mxima: Sem limite estabelecido Recuos mnimos: 5m frente

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legislao

simulao de potencial construtivo

A fim de melhor compreender o zoneamento da rea de interveno, foram feitos estudos de simulao do potencial construtivo.

ZM 3a Em uma quadra de 40x40m (1600m), considerando o coeficiente de aproveitamento igual a 2,5, permitido construir 4000m. Utilizando a taxa de ocupao mxima de 50%, ocupa-se o lote de lado a lado (sem recuos laterais) e possvel construir 5 pavimentos de 800m. Para construir 10 pavimentos, necessrio ocupar uma rea menor que 50%, desprezando a taxa de ocupao sugerida, contruindo 400m por pavimento. Para construir 20 pavimentos, obtm-se 200m por pavimento.

ZCPb e ZEIS Em uma quadra de 40x40m (1600m), considerando o coeficiente de aproveitamento igual a 4,0, permitido construir 6400m. Utilizando a taxa de ocupao mxima de 70%, ocupa-se o lote de lado a lado (sem recuos laterais) e possvel construir 5,5 pavimentos de 1120m. Para construir 10 pavimentos, necessrio ocupar uma rea menor que 75%, desprezando a taxa de ocupao sugerida, contruindo 560m por pavimento. Para construir 20 pavimentos, obtm-se 280m por pavimento.

Tipo de quadra resultante da legislao. Obtem-se prdios geminados baixos ou grandes recuos laterais possibilitando a verticalizao.
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diretrizes iniciais

levantamentos e anlises
Como dito anteriormente, o objetivo do trabalho, desde o princpio, no era efetuar a costura da malha urbana e preenchimento dos lotes vazios ou considerados destruveis, mas a especulao da criao de um bairro completamente novo, com novas formas de apropriao e novos parmetros urbansticos. Trata-se de uma reflexo acerca de uma paisagem potencial, tendo em vista que no existem mais grandes glebas vazias no centro da cidade. Pretende-se mostrar como um projeto de Desenho Urbano para uma grande rea, ainda que efetuado com grandes demolies, poderia garantir qualidade de vida e segurana aos seus moradores e trabalhadores, ao contrrio das atuaes pontuais do mercado imobilirio que no conseguem reestruturar a regio. Desta forma, define-se o partido geral do projeto considerando a atual falta de polticas pblicas que busquem efetivamente a reabilitao das reas de remanescentes industriais, dada a localizao da rea de interveno. Pretende-se, tambm como uma reflexo acerca da atuao do mercado imobilirio, definir uma forma urbana mais coerente, ainda que utpica, desviando do provvel futuro da regio que, de acordo com as atuais condies e regulaes, se verticalizar pontualmente por ao do mercado imobilirio, eliminando qualquer integrao do espao privado com o espao pblico. A proposta objetiva eliminar o grande vazio e o carter de abandono da regiao. Pretende-se basicamente (1) aumentar significativamente a quantidade de unidades habitacionais e eliminar os cortios; (2) eliminar as barreiras fsicas urbanas marcantes como a avenida do Estado e a linha de trem; (3) desenvolver os potenciais comerciais da Rua do Gasmetro como um plo integrado proposta ; (4) criao de um sistema de espao livres de pequeno e mdio porte, interligados ao Parque Dom Pedro II; (5) melhorar a utilizao dos equipamentos e infraestrutura existente, reprojetando o virio, quando possvel e necessrio; (6) definio de usos aos edifcios tombados a fim de garantir sua permanncia na paisagem urbana e tambm integr-los a proposta de interveno. A proposta de Desenho Urbano ser possvel considerando a retirada da Zona Cerealista do local. Esta ocupao tema de discusso frequente acerca de sua insero no municpio de So Paulo e o fluxo de veculos que gera. Apesar de estar localizada prximo ao Mercado Municipal, centro de comrcio de produtos naturais e importados, considera-se, como premissa de projeto, que a Zona Cerealista seja realocada a um espao melhor estruturado para que a rea possa responder as reais necessidades da cidade como um espao integrado. Tal premissa foi baseada nas propostas do projeto Viva o Centro. Como ponto de partida para as definies das diretrizes para a rea prxima aos trilhos da CPTM, foi usado como base alguns itens do Termo de Referncia para Contratao para elaborao de Estudos Urbansticos para Formulao do Projeto de Lei da Operao Urbana Consorciada Lapa-Brs. Este termo estabelece diretrizes para superar a barreira urbana criada pelas ferrovias na superfcie e sobre a reurbanizao de sua orla como importante elemento estruturador e ordenador do territrio do ponto de vista urbanstico geral, abrangendo a melhoria da mobilidade, da acessibilidade, a reconstituio do tecido urbano pela continuidade do sistema de circulao, a possibilidade de ocupar ordenadamente reas vazias ou subutilizadas, a induo ocupao de reas j urbanizadas com novos padres fundados no aumento da densidade populacional e construtiva, no equilbrio entre oferta de moradia e de postos de trabalho, no aumento da permeabilidade do solo, da cobertura vegetal, dos espaos pblicos de convvio e lazer. apenas suporte do trfego de passagem. Este parque ser denominado Parque Ferrovia, para fins de compreenso do projeto. A Avenida do Estado e seus acessos, devido ao grande fluxo de veculos que geram poluio sonora e do ar foram considerados inadequados para uso residencial. Como barreira acstica, um embasamento de trs ou quatro pavimentos permite isolar e melhorar a qualidade do ambiente no centro das quadras. As quadras residenciais seriam distribudas no centro da rea, sempre que possvel prximas ao parque e com boa visualizao do entorno. A reviso do virio foi necessria para uma melhor integrar e distribuir dos espaos livres pblicos. Uma vez que se estabeleceu que apenas o Moinho Matarazzo e a Tecelagem Mariangela seriam mantidos, no fazia sentido manter o virio industrial na proposio de um novo uso. Integrao Inicialmente, pensou-se em integrar o Parque Ferrovia com o Parque D. Pedro II com alamedas e boulevares que discretamente convidariam as pessoas a fazer o percurso. Com a evoluo do projeto e com um desenho mais orgnico, foi possvel a criao de um parque que parte do Parque Ferrovia, atravessa as quadras residenciais e corporativas, permitindo mltiplos usos e, enfim, termina em uma passarela convidativa que atravessa a Av. do Estado e o canal do Rio Tamanduate, levando o pedestre ao Parque D. Pedro II e ao Mercado Municipal de So Paulo.

Dessa forma, a populao que trabalha e habita a regio est sempre em contato direto com o Parque. A organicidade Dessa forma, considerou a substituio da linha ferroviria por dos desenhos das quadras refletir tambm no desenho uma via parque com amplos passeios de pedestres, ocupao dos pisos, criando, de forma semelhante, uma integrao e intensa e variada, ciclovias, parques e espaos pblicos, que induo de fluxo. pretende ser um novo elemento de conexo entre os bairros e no
25

1 2 3 4

1_ new community master plan. sasaki associates_ gurgaon, ndia 2_ boston seaport square master plan. kohn pederson fox. kpf_ boston, eua. 3_ gdc media village. broadway malyan_ medini, malaysia. 4_ beijing bohai innovation city. skidmore, owings and merrill_ beijing, china.

26

referncias projetuais
masterplanning

1 2 1 1 1 1

1_ al maryah island masterplan. broadway malyan_ sowwah island, abu dhabi 2_ 101urbanblock. kcap-next_ moscou, rssia.

27

ARRUAMENTO PROPOSTO
LEGENDA

Area total: 349.279 m2 Area de Parque: 89.683 m2 (25,6%) Area para construo: 153.581 m2 (43,9%) Area tombada: 32.232 m2 (9,2%) Virio: 73.783 m2 (21,12)
0 50 100 150 200m

28

MASTERPLAN PROPOSTO
0 50 100 150 200m

29

definio de uso
virio e setorizao

5 1 7 2 3
USO DO SOLO
0 50 100 150m

6 8 4 9 10 11
Para melhor compreenso do projeto foi estabelecida uma setorizao do projeto, enumerando as quadras de 1 a 11, sendo as quatro primeiras de uso predominantemete de servios e as demais residenciais.

LEGENDA Comercial Uso Misto (Res+Com) Servios Hotel Estacionamento Institucional Existente

30

Programa dos Parques O Parque linear pode ser dividido em trs setores, ainda que no existam barreiras fsicas efetivas. Na parte mais estreita, prxima s quadras corporativas, os caminhos sinuosos convidam o passeio em meio ao espelho dgua de formato orgnico sob um bosque. Bancos esto dispostos ao longo do caminho, favorecendo a parada da populao que ali trabalha, sobretudo nos horrios de interao social, como na sada para almoo. Mais ao centro, quando rodeado por edifcios residenciais, o parque conta com playground seco, playground com brinquedos de gua, espao ldico para as crianas e adolescentes. Entre este setor e o primeiro, h um segundo espelho dgua com esculturas, compondo um jardim de esculturas que faz a transio e ao mesmo tempo funciona como um atrativo para esta regio do parque. Prximo e interligado ao Parque Ferrovia, h um setor esportivo do Parque cque onta com trs quadras poliesportivas. O parque ferrovia possui o edifcio do RSJ do antigo Ptio do Pari que foi transformado em Centro Comercial. Neste parque est locada a pista de skate e uma srie de meias-quadras para utilizao da populao.

31

REA TOTAL 24.009m2


32

REA OCUPADA 11.965m2

REA LIVRE 12.044m2

1_quadra corporativa

edifcio 1 edifcio 2

edifcio 3 edifcio 4 edifcio 5


2_Escritrios ~750m2 1_Escritrios ~700m2 4_Escritrios ~1200m2 5_Escritrios ~700m2 6_Hotel ~700m2 3_Escritrios ~800m2

edifcio 6

nvel trreo base torre trreo base torre torre anexo trreo base torre base torre trreo base torre trreo base torre

rea tipo (m2) 1586 1146 707 1161 1161 753 927 1140 1500 1500 806 3971 1185 957 957 690 1012 1012 733

no pav. 2 5 45 2 4 23 7 5 2 2 23 4 15 1 4 21 1 4 10

rea total (m2) 3172 5730 31815 2322 4644 17319 6489 5700 3000 3000 18538 15884 17775 957 3828 14490 1012 4048 7330

ESCRITRIOS rea total_129 328m2 capacidade_ 18 475 pessoas COMRCIO rea total_129 328m2 capacidade_ 10 463 pessoas HOTEL rea total _11378m2 capacidade _1130 pessoas
4_Estacionamento

AREA CONSTRUDA TOTAL _167 053m2 OCUPAO DO SOLO _49,8% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _6.95 REA DE ESTACIONAMENTO _15 884m2

33

34

REA TOTAL 18.194m2

REA OCUPADA 6.647m2

REA LIVRE 11.547m2

2 _quadra corporativa

nvel
4_Escritrios ~1100m2 5_Escritrios ~1200m2

rea tipo (m2) 1224 571 1326 900 1156 1267 2060

no pav. 9 16 3 1 15 6 3

rea total (m2) 11016 9136 3978 900 17340 7602 6180

edifcio 1 edifcio 2 edifcio 3 edifcio 4 edifcio 5 edifcio 6

1_Escritrios ~550m

6_Estacionamento 1_Escritrios ~1200m2

torre torre base trreo torre torre base

ESCRITRIOS rea total_45 094m2 capacidade_ 6 442 pessoas COMRCIO rea total_3 978m2 capacidade_ 1 989 pessoas AUDITRIO rea total _900m2 capacidade _ 450 pessoas

AREA CONSTRUDA TOTAL _56 152m2 OCUPAO DO SOLO _36,5% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.08 REA DE ESTACIONAMENTO _6 180m2
35

2_Lojas ~1300m2

3_Auditrio ~900m2

36

REA TOTAL 22.785m2

REA OCUPADA 8.988

REA LIVRE 11.547m2

3 _quadra corporativa

6_Escritrios ~900m2 1_Escritrios ~650m


2

5_Escritrios ~1900m2 2_Escritrios ~1600m2

edifcio 1 edifcio 2 edifcio 3 edifcio 4 edifcio 5 edifcio 6 edifcio 7

nvel torre trreo torre base trreo base torre torre base

rea tipo (m2) 631 1127 1127 1600 2333 2333 1952 898 932

no pav. 45 1 11 3 1 7 9 32 7

rea total (m2) 28395 1127 12397 4800 2333 16331 17568 28736 6524

ESCRITRIOS rea total_103 427m2 capacidade_ 14 775 pessoas


3_Comrcio ~980m2 7_Comrcio ~900m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _118 221m2 OCUPAO DO SOLO _39,4% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _5.18
37

COMRCIO rea total_14 784m2 capacidade_ 7 392 pessoas

4_Escritrios ~2950m2

38

REA TOTAL 13.948m2

REA OCUPADA 5.356m2

REA LIVRE 8.592m2

4 _quadra corporativa

nvel
1_Escritrios ~650m2 3_Escritrios ~1900m2 2_Escritrios ~1600m2 4_Escritrios ~900m2

rea tipo (m2) 1124 580 1655 1655 1747 1407 1407

no pav. 2 23 1 5 3 1 11

rea total (m2) 2248 13340 1655 8275 5241 1407 15477

edifcio 1 edifcio 2 edifcio 3 edifcio 4

trreo torre trreo base torre trreo torre

ESCRITRIOS rea total_42 333m2 capacidade_ 6 047 pessoas COMRCIO rea total_5 310m2 capacidade_ 2 655 pessoas
39

AREA CONSTRUDA TOTAL _47 643m2 OCUPAO DO SOLO _38,3% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.41

40

REA TOTAL 16.562m2

REA OCUPADA 7.029m2

REA LIVRE 9.532m2

5_quadra residencial
5_Residencial ~80m2 6_Residencial ~85m2 3_Residencial ~130m2 2_Residencial ~100m2 1_Residencial ~120m2 9_Residencial ~90m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _58 927,05m2 OCUPAO DO SOLO _42,44%


8_Residencial ~100m2 4_Residencial ~90m2 7_Residencial ~90m2

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.55 UNIDADES HABITACIONAIS _447 unidades

1 2 3 4 5 6 7 8 9

rea do pav. rea circulao rea til / no unidade/ rea unid. no pav total de tipo (m2) unidades vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) 554,65 471,45 4 118 12 48 83,19 352,28 299,45 3 99 6 18 52,84 600,52 510,45 4 127 23 92 90,07 314,30 267,15 3 89 7 21 47,14 2087,6 1774,45 22 80 6 132 313,14 202,37 172,45 2 86 15 30 30,35 431,90 367,10 4 91 6 24 64,78 230,62 196,02 2 98 21 42 34,50 515,00 437,75 5 87 8 40 77.25

rea construda 6655,8 2113,68 13811,9 2200,1 1252516 3035,5 2591,4 4843,0 4120,0

UNIDADES COMERCIAIS rea_ 7029m2 ESPAO LIVRE PRIVADO rea_ 2342,85m2 ESPAO LIVRE PBLICO rea_ 8869,39m2 POPULAO ESTIMADA _2595 habitantes
41

42

REA TOTAL 6996,36m2

REA OCUPADA 2835,53m2

REA LIVRE 9831,89m2

6_quadra residencial

3_Residencial ~110m2 1_Residencial ~95m2 2_Residencial ~60m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _29 384,42m2 OCUPAO DO SOLO _40,52% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _4.19 UNIDADES HABITACIONAIS _290 unidades
4_Residencial ~110m2

UNIDADES COMERCIAIS rea_ 2835,53m2 ESPAO LIVRE PRIVADO rea_ 1805,68m2 ESPAO LIVRE PBLICO rea_ 2179,37m2 POPULAO ESTIMADA _1470 habitantes
43

1 2 3 4

rea do pav. rea circulao rea til / no unidade/ rea unid. no pav total de rea tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades construda 1109,95 166,50 943,45 10 94 14 140 15539,3 994,56 149,18 845,37 14 60 7 98 6961,9 268,33 40,25 228,08 2 114 12 24 3219,9 523,32 78,50 444,82 4 111 7 28 3663,2

44

REA TOTAL 13.210m2

REA OCUPADA 5356.35m2

REA LIVRE 7854.65m2

7_quadra residencial
1_Residencial ~130m2 2_Residencial ~75m2 3_Residencial ~80m2 7_Residencial ~70m2

6_Residencial ~70m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _44 401m2 OCUPAO DO SOLO _40,54% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.36

4_Residencial ~70m2 5_Residencial ~110m


2

UNIDADES HABITACIONAIS _387 unidades UNIDADES COMERCIAIS rea_ 5356,35m2 ESPAO LIVRE PRIVADO rea_ 4731,62m2 ESPAO LIVRE PBLICO rea_ 3483,11m2 POPULAO ESTIMADA _1953 habitantes
45

1 2 3 4 5 6 7

rea do pav. rea circulao rea til / no unidade/ rea unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 299,65 299,65 254,70 2 127 22 44 449,36 449,36 381,95 5 76 5 25 874,53 874,53 743,35 9 82 7 63 846,36 846,36 719,40 10 71 5 50 1278,32 1278,32 1086,57 10 108 6 60 847,01 847,01 719,95 10 71 7 70 416,87 416,87 354,33 5 70 15 75

rea construda 6592,3 2246,8 6121,71 4231,8 7669,92 5929,07 6253,05

REA TOTAL 17072,11m2

REA OCUPADA 8156,27m2

REA LIVRE 8915.84m2

46

8_quadra residencial
7_Residencial ~65m2 1_Residencial ~100m2 6_Residencial ~80m2 5_Residencial ~75m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _60 307,40m2 OCUPAO DO SOLO _47,7% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _3.53 UNIDADES HABITACIONAIS _517 unidades UNIDADES COMERCIAIS rea_ 8716,48m2 ESPAO LIVRE PRIVADO rea_ 3859,35m2 ESPAO LIVRE PBLICO rea_ 4510,08m2 POPULAO ESTIMADA _2580 habitantes
47

4_Residencial ~95m 2_Residencial ~115m2 3_Residencial ~80m2

1 2 3 4 5 6 7

rea do pav. rea circulao rea til / no unidade/ rea unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 470.52 70.578 254,70 4 100 22 92 1774.86 266.229 381,95 13 116 5 65 949.23 142.3845 743,35 10 81 7 50 1101.85 165.2775 719,40 10 94 5 140 354.33 53.1495 1086,57 4 75 6 28 1165.76 174.864 719,95 12 83 7 108 150 22.5 354,33 2 64 15 34

rea construda 6592,3 2246,8 6121,71 4231,8 7669,92 5929,07 6253,05

REA TOTAL 8144,35m2

REA OCUPADA 3143,11m2

REA LIVRE 5001,24m2

48

9_quadra residencial

6_Residencial ~80m2 1_Residencial ~95/80m2

4_Residencial ~85m2

5_Residencial ~95m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _36 699,41m2 OCUPAO DO SOLO _38,67% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _4.50
2_Residencial ~75m2 3_Residencial ~80m2

UNIDADES HABITACIONAIS _336 unidades UNIDADES COMERCIAIS rea_ 2754,11m2

1 2 3 4 5 6

rea do pav. rea circulao rea til / no unidade/ rea unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 960.12 144,02 571,62 6 95/81 11 81 359.3 53,90 305,41 4 76 4 16 371.28 55,69 315,59 4 79 4 16 298.57 44,79 253,78 3 85 12 36 887.31 133,10 754,21 8 94 11 88 574.45 86,17 488,28 6 81 3 18

rea construda 8543,85 1437,20 1485,12 3582,84 8629,09 1723,35

ESPAO LIVRE PRIVADO rea_ 1182.19m2 ESPAO LIVRE PBLICO rea_ 3660,03 m2 POPULAO ESTIMADA _1698 habitantes
49

50

REA TOTAL 13706,20m2

REA OCUPADA 3507,62m2

REA LIVRE 4636,73m2

10_quadra residencial
5_Residencial ~120m2

1_Residencial ~80m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _33 188,72m2 OCUPAO DO SOLO _25,59% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _2.42
4_Residencial ~80m2 3_Residencial ~115m2 2_Residencial ~80m2

UNIDADES HABITACIONAIS _254 unidades UNIDADES COMERCIAIS rea_ 4317.74m2

1 2 3 4 5

rea do pav. rea circulao rea til / no unidade/ rea unid. no pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 942,78 141,42 801,36 10 80 6 60 871,71 130,76 740,95 9 82 6 54 550,92 82,64 468,28 4 117 14 56 572,52 85,88 486,64 6 81 6 36 569,67 85,45 484,22 4 121 12 48

rea construda 5656,68 5230,26 7712,88 3435,12 6836,04

ESPAO LIVRE PRIVADO rea_ 2126,47m2 ESPAO LIVRE PBLICO rea_ 7261,98 m2 POPULAO ESTIMADA _1444 habitantes
51

52

REA TOTAL 16.490,58m2

REA OCUPADA 3437.14m2

REA LIVRE 13052,86m2

11_quadra residencial

1_Residencial ~100m2

AREA CONSTRUDA TOTAL _34 482,36m2 OCUPAO DO SOLO _20,84% COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO _2.32
2_Residencial ~80m2

UNIDADES HABITACIONAIS _360 unidades UNIDADES COMERCIAIS rea_ 3874,46m2 ESPAO LIVRE PRIVADO rea_ 3662,64m2

rea do pav. rea circulao rea til / n unidade/ rea unid. n pav total de tipo (m2) vertical (m2) pav. tipo (m2) pav tipo habit. (m2) unidades 169,11 958,27 10 96 6 60 1 1127,38 346,48 1963,36 25 79 12 300 2 2309,84
o o

rea construda 6764,28 27718,08

ESPAO LIVRE PBLICO rea_ 8953,46 m2 POPULAO ESTIMADA _1725 habitantes


53

54

QUADRO DE REAS GERAL

1_corporativa 2_corporativa 3_corporativa 4_corporativa 5_residencial 6_residencial 7_residencial 8_residencial 9_residencial 10_residencial 11_residencial parque central parque ferrovia TOTAL

rea da rea construda rea ocupada populao 2 quadra (m ) (m2) (m2) escritrio 24001,63 167053,00 11965,22 18475 18230,00 56152,00 6647,56 6442 22785,07 118221,00 8988,24 14775 13948,92 47643,00 5356,23 6047 16562,88 58927,05 7029,34 6996,36 29384,42 2835,53 13210,96 44401,00 5356,35 17072,11 60307,40 8156,27 8144,35 36699,41 3143,11 13706,20 33188,72 3507,62 16490,58 38356,82 3437,14 51076,11 38586,76 260811,93 690333,82 66421.02 45739

populao comrcio 10463 1989 7392 2655

populao hotel 1130

populao habitao

2595 1470 1953 2580 1698 1444 1725 22499 1130 13465

coef. de aproveitamento 6.96 3.08 5.19 3.42 3.56 4.20 3.36 3.53 4.51 2.42 2.33 0.00 0.00 2.65

taxa de ocupao 49.85 36.46 39.45 38.40 42.44 40.53 40.54 47.78 38.59 25.59 20.84 0.00 0.00 25.47
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as quadras corporativas
desenho da paisagem
As quadras corporativas apresentam caractersticas de proposta particulares uma a uma, contudo possuem uma linguagem geral nica. Cada uma delas foi analisada em separado e, a partir de suas particularidades e fluxos previstos, foi definida a implantao. A insolao teve influncia na implantao a fim de evitar que os centros das quadras ficassem por muito tempo sombreadas, dada as alturas dos edifcios. As quadras corporativas contam com um desenho de piso integrador com formas orgnicas, facilitando a compreenso dos acessos e eixos visuais. Apesar da sofisticao do desenho, no se pretendeu criar espaos de permanncia aos trabalhadores no interior das quadras pois o Parque Central apresenta condies mais adequadas para este fim. Dessa forma, os espaos internos das quadras corporativas funcionam como um eixo de contemplao, pelo qual se pode caminhar por entre as quadras livremente. A transio entre as quadras ser feita no nvel da calada, atravs de uma lombofaixa na mesma cor do piso na quadra. Prev-se a instalao de balizadores, como forma de indicar a transio rua-calada. As quadras 1 e 2 tiveram como premissa bsica a proximidade com a Av. do Estado e seus acessos. Ainda que a avenida passasse por um processo de reduo de fluxo de veculos, trata-se de uma rota estrutural para a cidade. A poluio sonora e do ar trazida pela avenida ser bloqueada com um edifcio base de quatro pavimentos, que ser utilizada como estacionamento. O desenho do piso leva ao Parque Central e tambm ao Parque Ferrovia, passando pela extremidade de uma quadra residencial. A quadra 2 a chave da integrao das reas verdes da proposta e do existente. Ela far a integrao do Parque Ferrovia e do Parque Central com o Parque D. Pedro II, at o Mercado Municipal de So Paulo, atravs de uma passarela elevada. A quadra 3, assim como a quadra 2, apresenta fechamento que protege o acesso Av. do Estado com um edifcio comprido e sem vos para efeitos de conforto ambiental. A quadra 4 apresenta bastante espao livre voltado ao edifcio da Tecelagem Maringela. Tambm seu afastamento condicionado pelas visuais - o edifcio antigo, com o afastamento, poder ser visto de diversas partes do Parque Central.
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1 2 4

3
1 2 3 4 5 6 7 1_ vista geral do centro corporativo. 2_ vista da av. do estado e os edifcios corporativos. 3_vista geral. 4_ vista area dos edifcios e praa central. 5_vista dos edifcios a partir da praa central. 6_ vista elevada do centro corporativo. 7_ vista elevada do centro corporativo

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as quadras residenciais
desenho da paisagem

O desenho das quadras residenciais pretende privilegiar o morador, de forma que as visuais criadas, insolao e desenho de piso garantam uma maior qualidade no espao construdo. As quadras residenciais possuem lojas no trreo, elevando a altura do primeiro pavimento e garantindo assim, a privacidade dos moradores. O desenho do piso pretende criar uma atmosfera diversa do interior da quadra e tambm dos espaos livres de grande porte, separando as areas verdes, ruas comerciais e corporativas. A implantao das unidades garante iluminao suficiente para utilizao das reas internas e se diferenciam da implantao original basicamente pelo fato de que o alinhamento de edifcios residencias na malha urbana existente criariam muitas sombras e espaos pouco iluminados. O desalinhamento dos edifcios cria uma dinmica de volumetria porm em algumas partes decidiu-se manter o alinhamento para um melhor controle da escala no nvel da rua. Em sua maioria, os blocos contam com um espao privado interno, com espao ajardinado e algumas rvores. Seu acesso se d na portaria no nvel do trreo, por entre as lojas, onde os moradores podem passar diretamente da rea externa (rua) rea interna. Os edifcios residenciais contam com estacionamento no subsolo, na projeo da rea construda, a fim de manter as reas permeveis e garantir com exclusividade o uso do trreo para a populao. Entre as quadras 7 e 8 h uma espcie de eixo, de uso trreo comercial, que cria uma passagem direta do parque para as reas corporativas, para o usurio que chega ao local atravs das linhas de nibus urbanos previstos ao longo do Parque Ferrovia. O desenho do piso atravessa o Parque Central, garantindo a identificao da passagem criada, alm de integr-la as quadras de servio. Da mesma maneira, entre as quadras 8 e 9, um eixo comercial leva o usurio ao Parque Central, para os usurios que tem acesso areas atravs do metro e CPTM. Como forma de explicitar tal acesso, a quadra 11 conta com uma calada larga e com o mesmo desenho de piso, facilitando a identificao do fluxo. Na quadra 5, a passagem entre os dois edifcios no apresenta piso diferenciado definindo um eixo, por no se tratar de um fluxo desejado. Nas quadras 10 e 11, foi deixado um grande espao livre pblico que serve de ponto de encontro e descanso populao que trabalha e estuda nas unidades do SENAI no entorno imediato.
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6 9

8 10

11

1 2 3

1_ vista dos edifcios residencias prximos tecelagem maringela. 2_ vista dos parque central cercado por edifcios residenciais. 3_vista do parque central e edifcios residenciais a partir de um dos prdios de servio

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consideraes finais

a proposta de desenho urbano


Embora desde o incio do tfg1 tinha-se em mente que a proposta de Desenho Urbano no seria construda e que algumas das premissas consideradas jamais seriam adotadas em um contexto urbano real, o exerccio projetual permitiu, com a extrapolao de certos limites, uma anlise crtica geral do ambiente construdo e sua insero na cidade. evidente que trata-se de uma proposta utpica para a realidade brasileira, sobretudo para So Paulo, porm as discusses acerca das decises de projeto tomadas durante o desenvolver do trabalho foram importantes e significativas. As reas de remanescentes industriais em So Paulo, de fato carecem de projetos de requalificao urbana para poderem se desenvolver e, uma vez que no haja polticas pblicas de renovao, o mercado imobilirio atua de forma independente, criando uma srie de edifcios isolados em lotes. Desta constatao que surgiu a nsia de projetar alm dos lotes, de criar espaos urbanos de qualidade e voltados, de fato, para a populao. Trata-se de um estudo preliminar da rea que procurou retomar a ocupao e adens-la de acordo com a infraestrutura existente e a criao de um centro corporativo, integrando toda a rea e seu entorno com um grande parque central em uma regio j carente de espaos livres pblicos de qualidade.

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referncias bibliogrficas

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