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Habitao Social, Habitao de Mercado

a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro

TESE

DE

DOUTORADO

Lc ia Za nin Shi m bo Orientadora: Profa. Dra. Cibele Saliba Rizek


Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo

Junho/2010

LCIA ZANIN SHIMBO

Habitao Social, Habitao de Mercado


a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro

Tese apresentada ao Programa de PsGraduao em Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de So Carlos, da Universidade de So Paulo, como parte dos requisitos para a obteno do ttulo de Doutor em Arquitetura e Urbanismo. Orientadora: Profa. Dra. Cibele Saliba Rizek.

So Carlos/SP 2010

AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRNICO, PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.

Ficha catalogrfica preparada pela Seo de Tratamento da Informao do Servio de Biblioteca - EESC/USP

S556h

Shimbo, Lcia Zanin Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre estado, empresas construtoras e capital financeiro ; orientador Cibele Saliba Rizek. -- So Carlos, 2010. Tese (Doutorado-Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo e rea de Concentrao em Teoria e Histria da Arquitetura e do Urbanismo) -- Escola de Engenharia de So Carlos da Universidade de So Paulo, 2010. 1. Arquitetura. 2. Poltica habitacional. 3. Empresa construtora. 4. Mercado imobilirio. 5. Capital financeiro. 6. Canteiro de obra. I. Ttulo.

FOI.IIA

1)1. .11 liiA.MKM'O

Candidato(a): Arquiteto e Urbanista I.UCIA ZAMN SHIMBO.

I csc delendida c juluada cm ll)/0fv2(H() perante a (omissao Juluadorn:

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}c\k'K^ ' 0I'rol. Assixiada CIBI-LL SAMBA RIZFK - (Orientadora) (hscola dc liniicnlutria do Sao Carlos I'SPi
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Prof1. Dr. RAQUFI. ROLN'IK (lacuklado do Arquilcliira o l."rbanisnio'l :SP)


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Prop. I'iUilar ANA FAN! ALtSSANDRI CARLOS (Paculdadc dc Pilosofia. Lclras c Cicncias I lumanas'L'SP)

Prof. Dr. PAULO CESAR XAVILR PLRLIRA (Paculdadc dc Arquiiciura c ITbanismo'L'SP)

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Pro!'. Dc JOAO MARCOS DE ALMEIDA LOPES (I -scola dc Pnucnharia do Sao Carlos I SP) N

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Prof. Titular RI.NATO III/. SOIiKAL ANELLI Coordcnador do Programa dc P6s-(iraduai;ao cm Arquitctura c Prbanismo
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Prof Titular GKRALDO ROBERTO MARTINS DA * OSTA Prcsidcntc da Comissab da Pbs-Graduacao da KPSC

Para Iara e Lo

AGRADECIMENTOS

Foram muitas mudanas nestes quatro anos de desenvolvimento do doutorado. Em todas elas, sejam de ordem pessoal, emprica ou analtica, a Profa. Cibele Saliba Rizek sempre me orientou e apoiou. Sua trajetria me motivava a seguir em frente. Eu a agradeo profundamente, sobretudo, pela sua pacincia frente s minhas inquietaes e ansiedades. Agradeo ao Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes que me incentivou desde a ideia preliminar do projeto de pesquisa. E ao Prof. Paulo Csar Xavier Pereira, meu orientador de iniciao cientfica, que revisou a primeira verso do projeto. Ambos participaram do Exame de Qualificao e da Comisso Julgadora e contriburam bastante para esta verso final da tese. Profa. Ana Fani Alessandri Carlos por lanar uma importante questo ao meu trabalho j na primeira vez que nos vimos e por participar da banca final, trazendo as pertinentes crticas da geografia. Profa. Raquel Rolnik pelo seu testemunho, prprio de quem vivencia a poltica habitacional h muito tempo, feito durante a argio da banca, contribuindo para os argumentos desta tese. Profa. Akemi Ino, minha orientadora de mestrado, pelo apoio e carinho de sempre. Fapesp que concedeu o apoio financeiro, fundamental para o desenvolvimento da pesquisa. Graas a esse apoio, pude realizar o estgio de doutorado no exterior. Na Frana, trs professores me concederam ateno especial e deixo aqui meus agradecimentos. Ao meu supervisor de estgio na Universit Paris 8 - Saint Denis, Prof. Christophe Brochier, que me mostrou outros modos de fazer pesquisa e que comentou atentamente a primeira verso do memorial de qualificao. Ao Prof. Daniel Cefa pelo apoio necessrio estadia na Frana e participao nos seminrios da cole de Hautes tudes en Sciences Sociales. Profa. Elisabeth Campagnac pelo dilogo sobre as questes intrnsecas ao estudo da construo civil. Ao apoio institucional dado pelo Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo da Escola de Engenharia de So Carlos (EESC-USP), em particular, ao seu secretrio, Marcelo Celestini. Aos professores responsveis pelas disciplinas que realizei durante o doutorado: Prof. Renato Anelli; Profa. Cibele Rizek; Prof.

Miguel Buzzar; Profa. Sarah Feldman, Prof. Carlos Martins e Prof. Adrin Gorelik; Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes. Ao dilogo com a Profa. Carolina Pozzi de Castro que me deu segurana para continuar com minhas questes. Ao encontro com a Profa. Fernanda Furtado em Recife - e que possamos prosseguir a interlocuo. explicao sobre os dados econmicos dada pelo Prof. Carlos Alberto Bello. Aos dados enviados pelo Prof. Eduardo Marques e Julia Andrade. Aos contatos fornecidos pelo Prof. Jos Carlos Paliari, fundamentais para me aproximar dos engenheiros de obras. s reflexes do grupo de estudos dos orientandos da Profa. Cibele Rizek. Junto com Olvia, Roberta e Sandro pudemos discutir nossos projetos. interlocuo acadmica promovida pelo Laboratrio de Estudos do Ambiente Urbano Contemporneo (LEAUC - EESC/USP), sobretudo no momento da realizao da sua primeira Jornada Cientfica, quando as Profas. Ana Fani e Vera Pallamin comentaram meu trabalho e colocaram novas perguntas a ele. Bia Tone, Bia Rufino, Letcia e Luciana, colegas da FAU, pelas conversas sobre nossas pesquisas sobre o tal do mercado imobilirio. Aos engenheiros, arquitetos, mestre-de-obras e almoxarife que me abriram as portas fechadas da ECP; sem eles, eu no poderia entrar no canteiro, tampouco num escritrio de arquitetura para desenvolver minha pesquisa. amizade e parceria no trabalho: Du, Dani, Thas, Lu, Mag, Renata, Lis, Fernando e Tati. s amigas de infncia, Maju e Lud. Aos momentos de descontrao propiciados por Paulo Henrique e aos de introspeco nas aulas da Lila. Aos amigos brasileiros na Frana, Ronaldo, Artionka, Vnia e Helena. Aos amigos franceses, Max, Sarah, Alex, Laurent e David. Aos amigos mexicanos, Gloria, Ernesto e Constanza. Aos meus professores brasileiros de francs, Cristina e Cholo, e ao meu professor de francs-francs, Ms. Yves, funcionrio aposentado do BTP parisiense. Ao amigo Marcel, pela reviso do abstract. O meu caminho acadmico e profissional no seria possvel sem o apoio de meus pais, Maria e Shimbo. Eles me ensinaram a gostar de escola desde criana. minha irm, Jlia, que sempre esteve por perto por mais que morasse longe, e ao seu companheiro, Jonas. Regina, Toninho, Renata, Luciana e Paulo, pela acolhida familiar. Ao Gabriel, por nossa histria ao longo de doze anos. Sem ele, meus projetos no poderiam ser melhorados, sequer delineados. Aos nossos filhos, Iara e Lo, a quem dedico esta tese. Aos trs, simplesmente por estarmos no mundo, juntos.

Dada a reduo de liquidez verificada a partir no ltimo trimestre de 2008, mostrou-se ser correta a estratgia de basear nosso crescimento em funo de nossas disponibilidades de caixa. Embora o atual cenrio mostre crescimento na oferta de crdito por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida e da reduo das taxas de juros, pretendemos reduzir, ainda mais, o emprego de capital prprio em nossas atividades de incorporao, repassando aos bancos e ao pblico o papel de financiador de nossas necessidades de capital de giro e dos nossos clientes.
(Prospecto de divulgao da segunda oferta de aes da Empresa Construtora Pesquisada na Bovespa, 2009)

RESUMO
SHIMBO, Lcia Zanin. Habitao Social, Habitao de Mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro. Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) - Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos, 2010. Esta tese se insere no debate sobre as dinmicas da produo e da poltica de habitao social no Brasil. Mais especificamente, trata da confluncia recente entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro, que acabou por ampliar a demanda por moradia atendida por grandes empresas construtoras e incorporadoras e, ao mesmo tempo, por contemplar uma determinada fatia do pblico-alvo da poltica habitacional. Essa poltica aqui compreendida no apenas pelo desenho institucional dos programas habitacionais, mas numa perspectiva analtica que pe em relevo o olhar e a atuao do mercado imobilirio sobre a prpria poltica. Seu objetivo duplo e requisitou abordagens metodolgicas especficas para cada um deles. De um lado, busco compreender os processos que levaram ao crescimento exponencial de um tipo especfico de produo habitacional, promovida por grandes empresas construtoras e incorporadoras que abriram seu capital, voltada para imveis residenciais com valores at duzentos mil reais e para uma faixa da populao com renda familiar de at dez salrios mnimos. Trata-se do segmento econmico, assim considerado pelo mercado, ou da habitao social de mercado, como denomino nesta tese. Recorri a uma pesquisa documental e quantitativa a fim de analisar tanto os mecanismos regulatrios e institucionais promovidos pelo Estado, desde meados da dcada de 1990, quanto a aproximao de empresas do setor imobilirio e da construo civil ao mercado de capitais, a partir dos anos 2000. De outro lado, procuro compreender como se operacionaliza e se configura esse tipo de produo a partir de uma pesquisa de carter etnogrfico numa empresa, que chamei de Empresa Construtora Pesquisada (ECP), tomada como objeto heurstico da confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro. Entre 2006 e 2008, essa empresa foi capaz de octuplicar a produo de unidades habitacionais padronizadas, multiplicando por treze o valor de seu lucro lquido. Para tanto, sua produo apresenta um diferencial que busquei apreender desde o trabalho no canteiro de obras at suas relaes com o Estado e capital financeiro, passando pelo papel da arquitetura e da tecnologia.
Palavras chave: poltica habitacional, empresa construtora, mercado imobilirio,

capital financeiro, arquitetura, canteiro de obras.

ABSTRACT
SHIMBO, Lcia Zanin. Social Housing, Market Housing: the confluence of State, construction companies and financial capital. Tese (Doutorado) - Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos, 2010. This thesis contributes to the debate on the dynamics of production and of social housing policy in Brazil. More specifically, it analyses the recent confluence of State, real estate and finance capital that ultimately increased the demand for housing covered by large construction companies and developers and that, at the same time, met a particular fraction of the target public of housing policy. This policy is here understood not only by the institutional structure of housing programs, but within an analytical perspective that emphasizes the point of view and performance of the property market on the policy itself. Its goal is twofold and required specific methodological approaches to each one. On the first hand, I try to understand the processes that led to the exponential growth of a specific type of housing production, promoted by major construction companies and developers that have opened their capital, focused on residential properties with values up to two hundred thousand reais and for a population range with monthly income of up to ten minimum wages. This is the low-income segment, as considered by the market, or the social market housing as I call in this thesis. I used a quantitative research to examine the regulatory and institutional mechanisms promoted by the State since the mid-1990s, and also the attempts to close the gap between the construction companies and developers and capital market from the 2000s. On the other hand, I try to understand how this type of production operates from an ethnographic study of a company, that I have called Empresa Construtora Pesquisada (ECP), taken as a heuristic object of the confluence between the State, real estate and financial capital. Between 2006 and 2008, this company was able to increase eight times the standardized production of housing units and thirteen times the value of its profits. Therefore, its production has a differential that I sought to apprehend from the working on the construction site to its relations with the State and finance capital, including the role of architecture and technology.

Keywords: housing policy, construction company, real estate, financial capital,

architecture.

LISTAS

Lista de Quadros
Quadro 1: Programas habitacionais geridos pelo Ministrio das Cidades (2008). Quadro 2: Caractersticas dos programas habitacionais que contemplam as modalidades produo e aquisio de unidades habitacionais novas. Quadro 3: Nmero total de empresas e pessoal ocupado na construo civil (1980-2006). Quadro 4: Empresas listadas no segmento construo civil da Bovespa (set/2009). Quadro 5: Vinte maiores incorporadoras e construtoras atuantes na RMSP (2008). Quadro 6: Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas incorporadoras de capital aberto e subsidirias (2008) 128 80 109 121 127 79

Quadro 7: Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas construtoras de capital aberto e subsidirias (2008) 128

Quadro 8: Origem e caractersticas das incorporadoras e construtoras de capital aberto que atuam no segmento econmico. Quadro 9: Produo das empresas construtoras de capital aberto que atuam no segmento econmico. Quadro 10: Valores de VGV, de Vendas Contratadas e lucro lquido da ECP (2004-2009). Quadro 11: Receitas, despesas, custos e lucro da ECP antes das alteraes da Lei no 11.638/07 (2004-2007). Quadro 12: Receitas, despesas, custos e lucro da ECP depois das alteraes da Lei no 11.638/07 (2007-2008) Quadro 13: Nmero de empregados da ECP (2004 e 2008). Quadro 14: Caractersticas do estoque de terrenos da ECP (2006 a 2009). Quadro 15: Opes de financiamento para um empreendimento da ECP (2008). Quadro 16: Endividamento da ECP - em R$ mil (2006-2009). Quadro 17: Descrio das trs linhas de produtos da ECP (fotos, implantao e plantas). Quadro 18: Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (2004 a 2008). Quadro 19: Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (2004 a 2008). Quadro 20: Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (1 sem/2008 e 1 sem/2009). Quadro 21: Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (1 sem/2008 e 1 sem/2009). Quadro 22: ndices de produo e procedimentos de planejamento e controle adotados no canteiro da ECP. 242 225 225 167 176 182 189 196 219 224 224 166 146 159 139

Lista de Figuras
Figura 1: Perspectivas ilustrativas e fotos de empreendimentos do segmento econmico. Figura 2: Organograma da ECP elaborado pela autora. Figura 3: Ilustraes das reas externas de empreendimentos da ECP. Figura 4: Modalidades de contratao de trabalhadores no canteiro da ECP. Figura 5: Foto de empreendimento localizado em Belo Horizonte (MG) e concepo artstica de empreendimento em So Jos do Rio Preto (SP). 345 144 180 218 308

Lista de Grficos
Grfico 1: Valores contratados FGTS (2000-2008), por programas. Grfico 2: Modalidades de financiamento das vendas contratadas pela ECP. Grfico 3: Valores contratados pelo SBPE-FGTS (2002-2008), em R$ bilhes. Grfico 4: Percentual de empresas de construo, de acordo com faixa de pessoal ocupado. Grfico 5: Percentual de pessoal ocupado nas empresas de construo. Grfico 6: Nmero de unidades residenciais lanadas na RMSP (1985-2008). Grfico 7: Valor lanado e tamanho mdio dos lanamentos na RMSP (1985-2008). 84 86 90 110 110 113 114

Grfico 8: Lucro lquido de 14 empresas de capital aberto no 1 semestre/2007. (em R$ milhes) 125 Grfico 9: Lucro lquido de 16 empresas de capital aberto no 1 semestre/2008. (em R$ milhes) 125 Grfico 10: Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto no segmento econmico (em nmero de unidades). 146

Grfico 11: Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto no segmento econmico (em R$ mil). 147

Grfico 12: Nmero de unidades lanadas e tamanho mdio dos empreendimentos da ECP (20042008). Grfico 13: VGV da ECP - em R$ Mil (2004-2009). Grfico 14: Vendas Contratadas da ECP - em R$ Mil (2004-2009). Grfico 15: VGV versus Vendas Contratadas da ECP (2004-2009). Grfico 16: Lucro lquido da ECP - em R$ mil (2004-2008). Grfico 17: Demonstraes financeiras da ECP (2004-2008). Grfico 18: Custo dos imveis em relao ao total de sadas financeiras da ECP (2005). 160 161 162 163 163 169 239

Lista de siglas e abreviaes


BNH: Banco Nacional de Habitao BOVESPA: Bolsa de Valores de So Paulo CBIC: Cmara Brasileira da Indstria da Construo CEF: Caixa Econmica Federal CNPJ: Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica

COFINS: Contribuio para Financiamento da Seguridade Social COHAB: Companhia Habitacional CPMF: Contribuio Provisria sobre Movimentao ou Transmisso de Valores e de Crditos e Direitos de Natureza Financeira CRI: Certificados de Recebveis Imobilirios CUB: Custo da Construo Residencial CVM: Comisso de Valores Mobilirios DIEESE: Departamento Intersindical de Estatstica e Estudos Socioeconmicos EBITDA: Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization ECP: Empresa Construtora Pesquisada EMBRAESP: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio FAF: Fundos de Aplicao Financeira FAR: Fundo de Arrendamento Residencial FAS: Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social FCP: Fundao da Casa Popular FDS: Fundo de Desenvolvimento Social FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Servio FGV: Fundao Getlio Vargas FHC: Fernando Henrique Cardoso FII: Fundo de Investimentos Imobilirios FJP: Fundao Joo Pinheiro FNHIS: Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica IGP-M: ndice Geral de Preos do Mercado INCC: ndice Nacional de Custos da Construo IPI: Imposto sobre Produtos Industrializados IPO: Initial Public Offering MCMV: Pacote Habitacional Minha Casa, Minha Vida OGU: Oramento Geral da Unio ONG: organizao no-governamental OPA: Oferta Pblica de Aes OTPF: Organizao do Trabalho pela Prescrio Fluida PAC: Programa de Acelerao do Crescimento PAIC: Pesquisa Anual da Indstria da Construo PAR: Programa de Arrendamento Residencial PBQP-H: Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat PIS: Programa de Integrao Social PNAD: Pesquisa Nacional por Amostras de Domiclio PNDU: Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano PNH: Poltica Nacional de Habitao PSH: Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social PT: Partido dos Trabalhadores RAIS: Relao Anual de Informaes Sociais RMSP: Regio Metropolitana de So Paulo SBPE: Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo SFH: Sistema Financeiro da Habitao SFI: Sistema Financeiro Imobilirio SINAPI: Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil SM: Salrios Mnimos SNHIS: Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SPE: Sociedade de Propsito Especfico TR: Taxa Referencial UH: Unidade Habitacional VGV: Valor Geral de Vendas

SUMRIO

PARTE I Introduo
Apresentao
Organizao do texto

21 23 29 33 38 46 47 52

Construo de uma perspectiva de pesquisa


As dinmicas da pesquisa

As dimenses da produo da habitao no Brasil contemporneo


Fronteira de indistino entre as formas pblica e privada de produo Um nico agente para todo o ciclo de produo

PARTE II Estado, empresas construtoras e capital financeiro na poltica habitacional

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CAPTULO 1 Estado, mercado e capital financeiro: histria recente de uma confluncia


Estado e mercado na poltica habitacional brasileira: 1985 a 2002
Da dissoluo do BNH ao governo de Itamar Franco (1985 a 1994) Os governos de FHC (1995-2002)

61

63 64 66 73 75 92 97 99 102

Entre a proposta e a concretizao da poltica habitacional nos governos Lula: 2003 a 2010
A proposta da Poltica Nacional de Habitao (PNH) Pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida

As etapas de aproximao entre capital financeiro e mercado imobilirio


A aproximao truncada entre capital financeiro e setor imobilirio no Brasil: primeira etapa (1993 a 2004) A aproximao efetiva entre capital financeiro e setor imobilirio no Brasil: segunda etapa (2005 a 2010)

CAPTULO 2 Empresas construtoras e capital financeiro: constituio da habitao social de mercado


O crescimento das grandes empresas e as dinmicas imobilirias
O crescimento da grande empresa do setor da construo civil A dinmica imobiliria na RMSP: ciclos de produo entre 1985

105

107 108 112

e 2008

Concentrao de capital nas empresas financeirizadas


Pico de abertura de capital e composio acionria Crescimento e distribuio do lucro lquido O quanto representou a dinmica imobiliria capitalizada na RMSP

117 120 123 125 133 136 145

As empresas de capital aberto que atuam na habitao social de mercado


Configurao e caractersticas da produo Nmeros da produo e banco de terrenos

CAPTULO 3 A Empresa Construtora Pesquisada (ECP): a confluncia em operao


O processo de abertura de capital Os nmeros do crescimento agressivo
Aumento dos lanamentos e das vendas de unidades residenciais De onde vem o lucro?

149

155 158 158 164 176 177 181 190 191 192 194 197

A estrutura de produo e de gesto


Instncias de deciso e de gesto da empresa Etapas de produo

Ampliao do financiamento aos clientes via bancos comerciais e CEF


Vnculo direto com a CEF Simbiose com o Pacote Minha Casa, Minha Vida

Captao de capital na Bolsa de Valores: financiamento produo


Um banco mltiplo ligado empresa

PARTE III O lugar da arquitetura, da tecnologia e do canteiro na produo da ECP CAPTULO 4 O lugar do arquiteto: padronizao de produtos
Precedentes: a relao entre arquitetura e indstria O trabalho do arquiteto na ECP
O arquiteto autnomo contratado: dcada de 1990 O arquiteto de escritrios terceirizados: padronizao consolidada nos anos 2000 O arquiteto subcontratado pelo escritrio terceirizado O arquiteto funcionrio da empresa

199

201 204 208 209 211 214 215 217

Padronizao de produtos

Consumo dos produtos

223

CAPTULO 5 O lugar da tecnologia: padronizao do processo produtivo e sistema de controle


Padronizao do processo de produo
Instrumentos de prescrio

227

232 233 237 240 243 246 248 250 253

Custo e controle Sistema online de controle


ndices de produo: cronograma, custos, consumo de materiais e moeda ECP Procedimentos Internos de Planejamento e de Controle: ranking das obras e estoque online Procedimentos Externos de Controle: auditorias, supervises e divulgao de solues construtivas Incentivos: prmios e Banco de Ideias

Alvenaria estrutural e re-trabalho: o (no) lugar das inovaes tecnolgicas

CAPTULO 6 O lugar do canteiro: trabalho controlado


Perspectivas sobre o canteiro brasileiro: manufatura e atraso Os trabalhadores do canteiro nos anos 2000 O processo de trabalho
A hierarquia a partir da entrada do sistema online A prescrio do trabalho Propriedade dos instrumentos e ferramentas

259 263 269 278 281 296 304 307 309 317 320 323

Regulamentao do trabalho
Subempreitada e terceirizao Registro em carteira Liminaridades na regulamentao

Sntese: o (no) lugar do arquiteto

PARTE IV Notas finais


Do servente ao investidor, do arquiteto ao gestor Habitao social de mercado servindo ao Estado e ao capital financeiro? Padronizao de enclaves para a classe C

327 329 339 343 347

Referncias bibliogrficas

PARTE I
Introduo

Apresentao

Esta tese trata da poltica habitacional brasileira recente, descrevendo e analisando a confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro. Desde os anos 1990 vm se constituindo, no Brasil, mecanismos jurdicos e institucionais que prepararam o terreno para a ampliao e a consolidao da produo privada de moradias, inclusive para uma faixa de renda familiar que anteriormente no era atendida pelo mercado formal promovido por grandes empresas. Sem grande alarde, o mercado imobilirio passou a ocupar a posio de ator central na poltica brasileira recente de habitao.1 A relao entre poltica pblica habitacional e produo privada de moradias jamais deixou de existir no Brasil.2 No entanto, ela se redesenhou com a entrada do capital financeiro nas grandes empresas construtoras e incorporadoras e com o aumento de recursos dos principais fundos pblicos e semipblicos - o Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) -, do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), a partir de meados dos anos 2000.

Refiro-me aqui noo de poltica habitacional como resultado de uma articulao de interesses polticos e econmicos e de um jogo de poder, no qual o Estado desempenha papel fundamental como legitimador dos interesses do capital. Portanto, no me refiro noo de poltica em seus contedos emancipatrios, como a formula Rancire (1996) - noo que tem sido frequentemente citada na crtica ao neoliberalismo, como um contraponto ideia de gesto promovida por atores institucionais (que o autor chama de polcia). Poltica, para o autor, supe o dissenso quanto entrada e quanto reivindicao da fala e da parcela daqueles que no tm parcela, na comunidade poltica, no entendida apenas como um terreno institucional. Nesse sentido, a noo de poltica habitacional, que utilizo, estaria mais prxima da ideia de polcia (ou gesto), no num sentido pejorativo (como ressalta Rancire), mas que delimita a cena poltica dos atores j constitudos que determinam, inclusive, o local e o modo como aqueles sem parcela podem entrar no terreno institucional, e esse espao claro, no meu caso: como pblico-alvo dos programas habitacionais. 2 Como destaca Arretche (1990), desde a poca do Banco Nacional de Habitao (BNH, 1964-1985), que se constituiu a partir do padro de interveno e de centralizao estatal no setor habitacional, prprio dos regimes militares do perodo, havia a segmentao da proviso da casa prpria em dois mercados distintos: um voltado para os setores de renda mdia e alta, com financiamento e promoo privados; e outro, para os setores de baixa renda, a partir da promoo pblica. Sobre a atuao do BNH, ver tambm: Azevedo (1982), Bolaffi (1982), Bonduki (1998), Sachs (1999) e Souza (1999).
1

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Com essa juno de recursos pblicos e privados, nos ltimos anos, vem ocorrendo um rpido crescimento da produo de moradias dessas grandes empresas, voltada para um pblico que pode acessar o crdito habitacional, operacionalizado pelo SFH. Trata-se do segmento econmico, assim denominado pelo mercado imobilirio, que se voltou para a produo de imveis residenciais com valores de at R$ 200.000,00, destinados s famlias com renda mensal entre trs e dez salrios mnimos. Esse segmento lanou, em 2006, aproximadamente oito mil e quinhentas unidades habitacionais (em diversas cidades brasileiras), ao passo que, em 2008, foram mais de setenta e oito mil - ou seja, o nmero de unidades produzidas aumentou aproximadamente nove vezes em apenas dois anos.3 Devido articulao recente entre Estado e mercado na poltica habitacional, eu denominarei nesta tese o segmento econmico como a habitao social de mercado, juntando dois nomes que anteriormente poderiam corresponder a sistemas de financiamento diferentes, o social e o de mercado. No Brasil, a partir da interveno estatal na habitao da era Vargas que se formula o conceito de habitao social que, segundo Bonduki (1998)4, a habitao produzida e financiada pelo Estado destinada populao de baixa renda. Interessante notar que houve, historicamente, diferentes nomes atribudos a esse tipo de produo (popular, econmica e social) e que hoje so apropriados pelo mercado imobilirio (o segmento econmico, o segmento popular, o segmento para baixa renda etc.) para designar esse seu novo nicho lucrativo de atuao.5 A fim de compreender a natureza e as razes que levaram confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro e ao crescimento agressivo desse tipo de produo habitacional, busco responder nesta tese uma questo
Dados obtidos nos relatrios de desempenho operacional e financeiro das empresas, organizados pela autora (2009). Segundo dados da Embraesp (2010), publicados em matria do jornal O Estado de So Paulo, entre 2005 e 2009, os lanamentos de imveis para a baixa renda mais do que triplicaram na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP), ocorrendo um aumento de 350%. Cf. PACHECO, 2010. 4 BONDUKI, Nabil Georges. Origens da habitao social no Brasil. So Paulo: Estao Liberdade, FAPESP, 1998. 5 A minha denominao, contudo, difere do nome tcnico habitao de interesse social, que continua atendendo, preferencialmente, as faixas de renda que precisam de subsdio governamental e que tem o Estado como seu agente promotor principal.
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geral e bastante simples: como as empresas construtoras e incorporadoras expandiram sua produo nos ltimos anos no Brasil? Como se beneficiaram dos incentivos pblicos e, paralelamente, da tendncia mundial de financeirizao da economia, aumentando vertiginosamente o seu capital e ampliando geograficamente sua atuao? Para responder a essa questo, precisei abandonar a perspectiva analtica mais tradicionalmente utilizada no debate, que compreende a poltica habitacional apenas como o desenho dos programas ou polticas de governo. Procurei, ao contrrio, compreender a poltica habitacional tal como ela se mostrava em minha pesquisa de campo, ou seja, a partir do protagonismo do mercado privado. Mais precisamente, tratei de investigar os modos como uma grande empresa construtora atua tanto em relao ao capital financeiro quanto s medidas governamentais; no apenas utilizando-se dos interditos e brechas deixadas pela regulao pblica, como tambm participando ativamente da elaborao de novos programas habitacionais. A nova poltica nacional de habitao, elaborada em 2004 pelo primeiro governo de Luiz Incio Lula da Silva (2003-2006), especificava dois subsistemas de habitao: o Subsistema de Habitao de Interesse Social e o Subsistema de Habitao de Mercado, separados de acordo com o perfil da demanda, cada um com suas fontes de recursos especficas. Alm disso, visava ampliar maciamente os recursos do FGTS e do SBPE para os financiamentos habitacionais e arregimentar outros fundos para esse fim, na perspectiva de se aumentar a produo subsidiada de habitao (para as faixas at trs salrios mnimos) e de se fomentar o mercado privado de habitao. Uma das intencionalidades dessa poltica era justamente ampliar o mercado para atingir os setores populares, permitindo a otimizao econmica dos recursos pblicos e privados investidos no setor habitacional.6 Para tanto, era prevista a criao de mecanismos tanto de proteo aos financiamentos habitacionais como de captao de recursos, entre os quais, aqueles disponveis no mercado de capitais.

BRASIL. Ministrio das Cidades. Poltica Nacional de Habitao. Braslia: Ministrio das Cidades, 2004.
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Tais mecanismos previstos na

nova poltica foram implementados

paulatinamente, embora no tenham sido a princpio operacionalizados dentro de programas habitacionais especficos, o que aconteceria mais adiante.7 Desde aquele momento, entretanto, os agentes privados souberam atuar na liminaridade entre o que a poltica especificava como habitao de interesse social e como habitao de mercado, tirando proveito disso. Por um lado, houve um aumento exponencial nos valores de financiamento habitacional contratados pelo sistema FGTS-SBPE: em 2003, quando se iniciou o primeiro governo Lula, o valor total contratado era de aproximadamente cinco bilhes de reais; em 2008, na metade do segundo governo, esse valor excedeu quarenta bilhes de reais.8 Por outro, um conjunto de grandes empresas construtoras e incorporadoras se aproximou do mercado de capitais pela captao direta de recursos via oferta pblica de aes (OPA) ou, em ingls, IPO (Initial Public Offering), na Bolsa de Valores de So Paulo (Bovespa). At 2008, as vinte e cinco empresas listadas no segmento construo civil da Bovespa haviam captado mais de vinte bilhes de dlares.9 Nesse contexto, surgiu um novo agente privado na produo de habitao, que desempenha mltiplos papis, outrora delegados a agentes diferentes. A incorporadora e a empresa construtora, fundidas numa mesma figura jurdica, agora compra terrenos (e os reserva, num land bank), executa a construo, comercializa as unidades habitacionais, articula o financiamento habitacional

O favorecimento atuao do mercado privado torna-se claro e desenhado enquanto programa habitacional a partir de 2009, com o lanamento do Pacote Minha Casa, Minha Vida (MCMV). 8 Conforme dados da CBIC (2008). Disponveis em: <http//www.cbicdados.com.br>. Acesso em: 13 jul. 2009. 9 Antes dessas empresas abrirem seu capital, j estava em curso, no Brasil, uma tendncia de crescimento e de concentrao de capital nas grandes empresas atuantes no mercado imobilirio residencial, sobretudo, as incorporadoras e as construtoras. Aps a abertura de capital, a produo dessas empresas foi potencializada e abrangeu grande parte dos imveis comercializados recentemente na RMSP, em especial. Para se ter uma ideia, segundo dados apresentados por Volochko (2007), em 2000, as dez empresas com maior participao no valor geral dos negcios na RMSP abrangiam 20% do total do mercado imobilirio residencial local. Em 2005, essa porcentagem aumentou para 28%, como aponta o autor. Em 2008, de acordo com dados da Embraesp (2008), ela subiu para 36,5%, sendo que, dessas dez maiores empresas, apenas uma no havia aberto seu capital na Bovespa. Cf. IBGE (2006), Volochko (2007), Embraesp (2008) e Sigolo (2009).
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do cliente (fase de pr-aprovao na concesso do crdito) e captura recursos no mercado de capitais - alm daqueles do SFH. Ou seja, o mercado imobilirio se beneficiou duplamente ao conseguir acessar os recursos de ambos os subsistemas de financiamento inicialmente previstos na poltica de habitao. Royer (2009) 10 aponta que houve recentemente no Brasil a financeirizao da poltica habitacional. Segundo a autora, a proviso habitacional migrou do discurso universalista dos direitos fundamentais para a lgica seletiva dos mercados, articulando-se de maneira inovadora com a arquitetura financeira dos novos padres de acumulao do capital.11 Para caracterizar o modo como se operacionaliza essa financeirizao da poltica habitacional, recorri a uma abordagem metodolgica que conciliou pesquisa documental e quantitativa (documentos das empresas e dados estatsticos) a uma pesquisa de carter etnogrfico em uma grande empresa construtora e incorporadora de capital aberto, entre 2007 e 2010. A Empresa Construtora Pesquisada (ECP), como a denominarei daqui por diante, um exemplo emblemtico daquele novo agente privado na produo de habitao. Por um lado, ela operacionaliza o vnculo com o Estado e com o capital financeiro, na medida em que obtm recursos pblicos ou sob gesto pblica advindos tanto dos crditos habitacionais, concedidos diretamente aos seus clientes, como ao financiamento produo em si; alm de captar recursos na Bolsa de Valores. Por outro, ela rene todas aquelas atribuies, citadas anteriormente (incorporadora, construtora, vendedora e financiadora); capaz de produzir mais de vinte mil unidades anuais em diversas cidades do

ROYER, Luciana de Oliveira. Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas. Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2009. 11 ROYER, 2009, p. 14. Em sua tese de doutorado, recm defendida (no campo da arquitetura e urbanismo), Luciana Royer procurou compreender alguns resultados da poltica de crdito habitacional, analisando os principais fundings da poltica (o SBPE e o FGTS), o Sistema Financeiro da Habitao (SFH) e o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). Ao buscar analisar o funcionamento do SFI na lgica de uma poltica pblica de habitao, a autora se aproxima bastante de um dos argumentos aqui tratados. Para tanto, vale destacar que Royer utilizou dados primrios oriundos do Banco Central do Brasil e da Caixa Econmica Federal (CEF).
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pas, a partir de uma padronizao e de um sistema de controle do processo produtivo; e mantm uma alta taxa de solvabilidade.12 A ECP apresenta, portanto, um valor heurstico em relao s dinmicas recentes da confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro, na medida em que norteou a pesquisa e contribuiu para a explicao das relaes que eu buscava compreender. Por isso, a minha escolha foi estud-la em profundidade, nas trs principais dimenses de sua produo: i) organizao do trabalho no canteiro de obras; ii) o papel da arquitetura e da tecnologia; iii) relaes com o Estado e o capital financeiro. Persigo, para tanto, as seguintes questes empricas: qual o diferencial da ECP na produo de moradias, que interessa tanto ao Estado como aos investidores financeiros? Quais so as causas da elevada taxa de lucros dessa empresa? Como a arquitetura e a tecnologia contribuem para esse tipo de produo? Atravs da pesquisa de campo, procuro compreender como se operacionalizam os processos de gesto e de produo no interior da empresa, que garantem tal solvabilidade e estabelecem uma vinculao - possvel de reconstruir analiticamente - desde o papel do servente, no canteiro de obras, at o investidor no mercado financeiro. Mesmo no interagindo na realidade, esses dois personagens so representativos dos extremos da coetaneidade entre uma base de produo tradicional (a reproduo da explorao do trabalho no canteiro de obras e a presena da margem incompressvel do saber fazer do trabalhador)13 e a expresso mais atual do neoliberalismo, a autonomizao da acumulao financeira. 14 Entre esses extremos, encontram-se o arquiteto e o engenheiro, outros personagens que fazem a mediao entre o canteiro e a esfera de deciso do investidor.

Nos ltimos quatro anos, a faixa de lucro lquido da ECP girou em torno de 15 e 20% do total da sua receita bruta, o que considerado como uma alta taxa de solvabilidade entre as empresas construtoras e incorporadoras. Entre 2007 e 2008, o valor do lucro lquido da empresa aumentou 440%. 13 Expresso de Farah (1996). FARAH, Marta Ferreira Santos. Processo de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana. So Paulo: Annablume, Fapesp,1996. 14 Para Leda Paulani (2008), o Brasil se encontra, desde a dcada de 1990, numa condio de servido financeira, em relao cabine de comando do capitalismo contemporneo.
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Fortalecendo essa perspectiva analtica, busco apreender como se opera empiricamente o vnculo entre mercado imobilirio e Estado, a partir das estratgias de produo que a ECP define de acordo com a poltica de crdito do governo federal.15 Os seus produtos so, em grande medida, encaixados nos limites dos valores dos imveis financiados pela Caixa Econmica Federal (CEF), que operacionaliza os recursos do FGTS e do SBPE. Esse vnculo, j presente h bastante tempo, torna-se evidente a partir do Programa Minha Casa, Minha Vida, lanado pelo governo federal em maro de 2009, ao ponto do presidente da ECP declarar que sua empresa participou ativamente da concepo do pacote e que ele vai ser feito a quatro mos: Caixa Econmica Federal mais construtoras.16
Organizao do texto

O texto da presente tese se organiza a partir das duas grandes questes esboadas anteriormente, relacionadas, no nvel analtico, ao modo como os agentes privados se beneficiaram dos incentivos pblicos e da presena do capital financeiro na produo de habitao; e, no nvel emprico, ao modo como determinada empresa, a ECP, garante sua lucratividade e d retorno, simultaneamente, poltica habitacional e ao mercado financeiro. Assim sendo, inicio pelo carter mais geral do vnculo entre Estado e mercado, analisando o histrico da poltica habitacional entre 1990 e 2010 e a aproximao do capital financeiro ao setor imobilirio; e finalizo com a operacionalizao especfica desse vnculo na ECP. Antes, porm, de entrar na discusso e na anlise dos dados propriamente ditos, coletados durante a pesquisa de doutorado, a Parte I desta tese traz: i) uma introduo s questes que procuro aqui analisar - j esboadas
Para a ECP, inclusive, o setor imobilirio altamente dependente da disponibilidade de crdito no mercado e a poltica de crdito do Governo Federal afeta significativamente a disponibilidade de recursos para o financiamento imobilirio, influenciando o fornecimento e a demanda por propriedades (Texto extrado do prospecto pblico emitido pela Empresa Construtora Pesquisada, no momento da sua segunda oferta de aes na Bolsa de Valores, em 2009). 16 Declarao feita na teleconferncia dos resultados operacionais e financeiros de 2008 da ECP, ocorrida um dia aps o anncio do pacote. Segundo reportagem do jornal O Estado de So Paulo, as construtoras sero o principal agente do programa (OTTA, 2009).
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anteriormente; ii) o processo de construo de uma perspectiva de pesquisa; e iii) o dilogo das questes desta tese com o debate acadmico sobre os agentes e as formas de produo da habitao. Na Parte II, procuro compreender as razes que levaram ao crescimento recente das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto, seguindo trs caminhos analticos distintos, cujos processos foram praticamente concomitantes e que levaram confluncia entre mercado, Estado e capital financeiro. O primeiro caminho recupera o histrico da poltica habitacional, gestada no mbito federal, e do conjunto de medidas regulatrias que favoreceram a atuao privada na produo de moradias, desde o final da dcada de 1990. No segundo caminho, analiso a trajetria da aproximao do capital financeiro ao setor imobilirio - e esses dois caminhos encontram-se delineados no Captulo 1. No Captulo 2, percorro o terceiro caminho, analisando a tendncia de crescimento e de concentrao de capital nas grandes empresas do setor da construo civil, que culminou no processo de abertura de capital dessas empresas, a partir de 2005, sobretudo; e na atuao no segmento da habitao social de mercado. Ao final desse captulo, portanto, analiso a configurao e as caractersticas dessas empresas financeirizadas, ou o real estate brasileira, e que destinaram uma parte, ou a totalidade, da sua produo para faixas de renda entre trs e dez salrios mnimos, que no eram anteriormente atendidas por essa vertente do mercado imobilirio. O Captulo 3 abre o estudo sobre a ECP e finaliza a Parte II ao apresentar a operacionalizao da confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro. Descrevo, primeiramente, a sua estrutura de gesto e discuto, posteriormente, o modo como se efetiva a simbiose entre os financiamentos habitacionais e as estratgias de produo da empresa. Tambm analiso o processo de aproximao ao mercado de capitais e qual foi o impacto do capital financeiro na sua produo. Nesse sentido, procuro identificar qual o critrio diferencial da ECP e por que ela cresceu de forma to acelerada recentemente.

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Na Parte III, enfoco o lugar da arquitetura, da tecnologia e do canteiro de obras, que considero como elementos fundamentais para a compreenso da expertise da ECP. Em primeiro lugar, no Captulo 4, destaco o papel do arquiteto na elaborao da padronizao dos produtos da empresa. A partir da consolidao dessa padronizao, procuro analisar como a atividade desse profissional se reduziu ao agenciamento de tipologias padronizadas nos terrenos onde so implantados os empreendimentos, segundo cada legislao local - ao mesmo tempo em que a forma de contratao dos arquitetos foi se tornando cada vez mais precarizada. Alm disso, apresento os resultados dessa padronizao em termos da configurao arquitetnica e espacial de cada linha de produtos, bem como a proporo de vendas de unidades habitacionais, em cada uma dessas linhas. Acoplada padronizao de produtos, est presente na empresa outro tipo de padronizao, muito mais profunda, relacionada ao processo de produo. Essa padronizao do processo produtivo analisada no Captulo 5, a partir da descrio de seus mecanismos de prescrio e de controle sobre o trabalho no canteiro de obras. H uma memria de j-saberes na empresa que possibilita a padronizao dos gestos no canteiro e, consequentemente, uma maior facilidade no controle sobre os trabalhadores. H um saber tecnolgico, baseado nessa memria, na informatizao e na onipresena do controle, que se alia ao saber fazer presente h tempos na organizao do trabalho no canteiro de obras - e ambos os saberes respondem velocidade e linguagem da esfera financeira. A organizao do trabalho no canteiro tratada no Captulo 6. Procuro, num primeiro momento, caracterizar o processo de trabalho, a partir da hierarquia ali estabelecida, da prescrio das tarefas e da regulamentao dos trabalhadores, para ento identificar as relaes desse processo com o sistema online de controle. Ou seja, tornando a leitura do campo de foras presente no canteiro ainda mais complexa, o sistema online passa a ser mais um personagem que interage diretamente com o trip da obra (engenheiro, mestre-de-obras e almoxarife) que, por sua vez, lida e controla os demais trabalhadores. Alm dessa anlise do cotidiano da produo, procuro apreender como as estratgias

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definidas no topo da empresa, seguindo as tendncias do mercado financeiro e da poltica habitacional, so traduzidas e implementadas no canteiro. Por fim, a Parte IV procura alinhavar o conjunto de argumentos tratados em cada um dos captulos anteriores, apontando para possveis concluses desta tese e para questes suscitadas pela sua reflexo. A ideia deste captulo final procurar encontrar uma coerncia interna entre a conformao do trabalho no canteiro; o lugar da arquitetura e da tecnologia nessa produo; as relaes da empresa com o Estado e com o capital financeiro; e, finalmente, a confluncia entre mercado, Estado e capital financeiro que se materializa na poltica habitacional brasileira recente.

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Construo de uma perspectiva de pesquisa

As questes desta tese no se apresentavam dessa maneira no meu projeto de pesquisa de doutorado. Em 2006, o objetivo principal do projeto era analisar a produo da arquitetura a partir das relaes entre os trabalhadores da construo civil, e entre eles e os arquitetos no canteiro de obras. A pesquisa de carter etnogrfico se colocava para mim, naquele momento, como o caminho metodolgico que desvelaria as particularidades do fazer arquitetnico e das contradies imanentes da relao entre canteiro e desenho, como discutia Srgio Ferro, desde a dcada de 1970. Eu me propunha a observar e a interagir com o cotidiano da produo no canteiro de obras, mesmo no sabendo precisamente como isso se operacionalizaria. J havia participado de canteiros de obras exercendo minha profisso de arquiteta, em projetos de residncias, de escritrio e de habitao de interesse social - nesse ltimo caso, atuei como pesquisadora e arquiteta, pois se tratava de uma pesquisa-ao, empreendida no meu mestrado. 17 No sabia, portanto, como poderia frequentar um canteiro de obras sem a necessidade do meu ofcio, na figura exclusiva de pesquisadora. Por isso mesmo, a fim de conhecer as implicaes tericas e prticas da etnografia, mais utilizada no campo da sociologia e da antropologia do que na arquitetura, realizei um estgio de doutorado na Frana, logo na passagem do primeiro para o segundo ano de desenvolvimento do doutorado. 18 L pude conhecer socilogos que enfatizavam o carter etnogrfico da pesquisa de campo19, assim como pude ler autores clssicos vindos dessa tradio.20

SHIMBO, Lcia Zanin. A casa o piv: mediaes entre o arquiteto, o morador e a habitao rural. Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) - Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos, 2004. 18 Estgio realizado sob orientao do Prof. Christophe Brochier (Groupe de Recherche Ecole, Travail, Institutions - GETI, do Departamento de Sociologia, da Universidade Paris 8/Saint-Denis), entre dezembro de 2006 e junho de 2007. Esse estgio possibilitou o acompanhamento de um semestre acadmico tanto da Universidade Paris 8/Saint-Denis, como da cole des Hautes Etudes en Sciences Sociales (EHESS), onde me inscrevi como doctorant libre a fim de cursar os seminrios oferecidos por esta instituio. 19 Apesar de ser um termo cuja definio precisa no consenso nas cincias sociais, a pesquisa de campo se refere a um mtodo de investigao emprica que se desenvolveu na
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Essa imerso metodolgica me propiciou a problematizao de alguns preceitos de mtodos qualitativos de pesquisa que no tm a pretenso etnogrfica (mas que de modo algum os invalida) - como, por exemplo, levar questes objetivas e bem delimitadas ao campo, segundo as categorias analticas previamente elaboradas; considerar um apanhado de entrevistas como nica fonte de informao etc. Segui, a princpio, a postura do etngrafo de se deixar levar pelas questes que o prprio campo suscita ao pesquisador e, num primeiro momento, elaborar a descrio densa21 da situao observada e vivida, para ento se retirar as categorias de anlise dos fatos e fenmenos que se procura compreender. Foi, portanto, a partir dessa postura que pude construir minha perspectiva de pesquisa. Eu no escolhi a ECP por saber a priori que ela representava a materializao da confluncia entre poltica habitacional e capital financeiro. Na fase de prospeco da minha pesquisa de campo, conversei com professores universitrios que j haviam realizado pesquisas em canteiros de obras, procurando obter contatos com as empresas construtoras. Um deles me

perspectiva de se consolidar as pesquisas sociolgicas e antropolgicas como uma rea de conhecimento to cientfica quanto aquelas das cincias da natureza. De forma geral, esse tipo de pesquisa, dentro de uma abordagem qualitativa, procura compreender uma situao social, a partir da observao dos fatos que se desenrolam nessa situao, de entrevistas com as pessoas ali envolvidas e de acesso a documentos. Tomo aqui como referncia o trabalho de compilao acerca das definies e histrico da pesquisa de campo realizado por Cefa (2003). Para esse autor, em sua essncia, a pesquisa de campo se move entre as mltiplas questes e enigmas que carecem de compreenso e de explicao por parte do pesquisador e que o levam a buscar na observao e na descrio de uma dada situao social, suas respostas. Trata-se desse vai-e-vem entre as diversas operaes de interao, de observao e de registro e os momentos de codificao e de anlise que subsidia o processo de interpretao, de compreenso e de explicao da realidade em que o pesquisador mergulha e, ao mesmo tempo, sobrevoa - estabelecendo pontes com outras realidades e outros nveis analticos. 20 Iniciei pela leitura de autores da Escola de Chicago (como, por exemplo, Donald Roy, Howard Becker, Everett Hughes, William Foote Whyte etc.), com suas pesquisas etnogrficas que se tornaram clssicos desse tipo de abordagem metodolgica, realizadas nos Estados Unidos entre as dcadas de 1930 e 1950. Ver: Roy (2006); Becker et al. (2007); Hughes (1996); Whyte (2005). 21 Geertz (1989) ressalta que no se pode compreender a prtica da etnografia somente como uma questo de mtodos. Segundo a opinio dos livros-textos, praticar a etnografia estabelecer relaes, selecionar informantes, transcrever textos, levantar genealogias, mapear campos, manter um dirio, e assim por diante. Mas no so essas coisas, as tcnicas e os processos determinados, que definem o empreendimento. O que o define o tipo de esforo intelectual que ele representa: um risco elaborado para uma descrio densa (GEERTZ, 1989, p. 23).
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indicou o Daniel22, que havia sido seu aluno na graduao, e que trabalhava como engenheiro de obras da ECP - esse mesmo professor j me adiantara que se tratava de uma construtora de atuao nacional. Por intermdio desse professor, Daniel me autorizou a frequentar o canteiro sob sua responsabilidade, o empreendimento residencial Monte Alto, localizado no municpio de So Carlos (SP).23 Passar os tapumes e pela placa proibida a entrada de pessoas sem autorizao uma das primeiras dificuldades quando se quer entrar num canteiro de obras, com autorizao.24 Meu critrio inicial de escolha foi, portanto, a obteno da autorizao. Obtive autorizao para entrar em outros canteiros localizados nessa cidade: um promovido por uma empresa de atuao local e outro promovido pelo rgo responsvel pela produo de habitao de interesse social na Prefeitura Municipal de So Carlos, sob regime de construo em mutiro. 25 E resolvi realizar uma incurso exploratria no campo de pesquisa, recm-aberto, com essas duas possibilidades, alm daquela da ECP. Frequentei simultaneamente os trs canteiros durante um ms. Abandonei em seguida o canteiro da

Nome fictcio. Todos os nomes reais que poderiam revelar a identidade da empresa ou da pessoa mencionada foram trocados por nomes fictcios neste texto. Apenas os nomes citados em reportagens e artigos de jornais e revistas - de circulao pblica, portanto -, no foram trocados. 23 O Monte Alto um edifcio residencial com quarenta apartamentos, divididos em cinco pavimentos (incluindo a cobertura), num terreno com rea de 1500 m 2. Localizado na cidade de So Carlos (SP), o empreendimento se encontra num dos vetores de ocupao e de adensamento da cidade, voltado para a populao de renda mdia. So quatro tipos de unidades: apartamentos de dois e trs dormitrios (respectivamente, 61,7 m 2 e 66,3 m2) e coberturas de dois e trs dormitrios (123,4 m 2 e 132,6 m2). No h rea de lazer, apenas estacionamento no trreo e no subsolo. O sistema construtivo alvenaria estrutural em blocos de concreto. O apartamento mais barato do empreendimento custava R$ 96.080,00 (66 m2), em abril de 2008, e o mais caro, a cobertura, no valor de R$ 137.518,00 (132,58 m 2). Nessa mesma poca, havia ainda nove unidades venda, ou seja, o empreendimento j apresentava 77,5% das unidades vendidas. Na ficha tcnica do empreendimento, que consta no site da empresa, o projeto especificado como arquitetura neoclssica, e no h meno sobre o seu autor. 24 Cockell (2008), que analisou trajetrias ocupacionais de trabalhadores da construo civil, com foco na vulnerabilidade social, realizou suas entrevistas nas caladas, nos intervalos de almoo, diante da dificuldade de se obter uma entrada oficial em canteiros de obras. 25 O primeiro era um edifcio horizontal, contendo 36 apartamentos, incorporado e construdo por uma construtora com atuao exclusiva em So Carlos. O canteiro do mutiro havia iniciado em 2004 e fazia parte de um programa habitacional do governo federal, no qual dois teros do financiamento a ser pago pelas famlias beneficiadas era subsidiado - a outra parte vinha do prprio rgo municipal, agente executor do programa. O mutiro contemplava 224 famlias, com renda familiar mensal de at trs salrios mnimos, que elegiam um de seus membros para ser o mutirante-titular, a fim de cumprir suas horas de trabalho na obra, durante os finais de semana.
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construtora local, frente ao fato de que sua organizao se reproduzia, em menor escala, na ECP e de que essa ltima trazia tanto especificidades da organizao do trabalho quanto novidades de interesse analtico. Continuei, depois, com a pesquisa de campo nos canteiros do mutiro e da ECP durante mais cinco meses, perfazendo um total de seis meses de acompanhamento, durante o ano de 2008. Durante essa fase da pesquisa, eu ainda tinha como questo a anlise da organizao do trabalho no canteiro de obras em diferentes regimes de construo, ou seja, utilizando mo-de-obra contratada ou mutirante. No entanto, muitas das questes suscitadas no canteiro da ECP eram novas para mim e escapavam da minha compreenso, naquele momento - isso no quer dizer que o mutiro no tivesse um interesse analtico especfico.26 A primeira das questes estava relacionada regulamentao e forma de contratao dos trabalhadores na ECP. No segundo ms de acompanhamento do canteiro do Monte Alto, o contrato com a subempreiteira27, responsvel pela alvenaria, no foi renovado e sua equipe, que aportava quase dois teros dos trabalhadores presentes na obra, fora substituda por trabalhadores contratados diretamente pela construtora. Daniel, engenheiro de obras, me

Pelo contrrio, esse mutiro ocorrido em So Carlos apresentava questes importantes de serem analisadas luz das experincias de autogesto que ocorreram durante as dcadas de 1980 e 1990. No caso, os mutirantes eram organizados em grupos de trabalho, cada qual com seu lder, que, por sua vez, eram coordenados pela equipe tcnica do agente executor, formada por um engenheiro (ou arquiteto), um assistente social (ou socilogo) e estagirios. Para alguns servios ou para determinadas fases da obra, eram contratadas subempreiteiras, que trabalhavam durante a semana. Havia uma organizao do trabalho que misturava, portanto, mo-de-obra mutirante e contratada - em certas ocasies, trabalhavam juntas, em outras, os prprios mutirantes eram contratados pelas subempreiteiras, tornando mais complexas as relaes ali estabelecidas. Nesse contexto, a precariedade e a morosidade para a execuo do trabalho, bem como a recusa organizao coletiva por parte dos moradores e a dificuldade de legitimao dos arquitetos e engenheiros, logo me espantaram. Eu tinha em mente outras experincias de mutiro, analisadas pelo debate acadmico, pautando-me em um contedo normativo de como deveria ocorrer esse tipo de produo. Tambm precisava compreender as relaes e os conflitos que permeavam o cotidiano de trabalho (uma vez, uma assistente social fora ameaada com uma arma por um mutirante) e por que no se tinha uma planilha real de custos realizados. 27 Utilizo aqui a denominao encontrada no debate acadmico (cf. SERRA, 2001) que diferencia a empreiteira, que pode ser considerada a construtora principal e a subempreiteira, que a empresa subcontratada pela empreiteira. Portanto, as atividades subcontratadas pela empreiteira podem ser denominadas como as subempreitadas. Interessante notar que o vocabulrio nativo, adotado pelos engenheiros, mestres-de-obras e trabalhadores do canteiro, no utiliza o termo subempreiteira, apenas empreiteira, para qualquer empresa subcontratada.
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dissera que essa estratgia fazia parte de uma nova tendncia na empresa de contratao de equipe prpria de execuo da obra. Estranhei, a princpio, essa estratgia, pois no correspondia tendncia de terceirizao e subcontratao de servios no setor da construo civil. As explicaes dadas pelo engenheiro a respeito dessa mudana no foram suficientes para mim.28 A segunda questo que me despertou interesse foi o fato da ECP ter vendido suas aes na Bolsa de Valores e ter captado, segundo o depoimento de Daniel, mais de um bilho de reais em apenas um dia. Tratava-se de uma empresa, cujo nmero de funcionrios o engenheiro no sabia me dizer precisamente (para ele, eram mais de cinco mil), que promovia simultaneamente duzentas obras em diversas cidades, localizadas nas regies Sul, Sudeste e Nordeste. Intrigava-me conhecer a fundo como se estruturava esse tipo de produo de habitao em escala e pulverizada geograficamente. A terceira questo estava relacionada ao projeto arquitetnico do empreendimento, que seguia as tipologias padronizadas pela ECP. Para o engenheiro, elaborar o projeto era como montar um Lego, dispondo os mdulos no terreno.29 Incomodou-me a comparao do trabalho do arquiteto ao jogo de Lego. Perguntei se ele j havia falado pessoalmente com o arquiteto que havia projetado o empreendimento, e a resposta foi: olha, arquiteto... Tanto que a gente no fala que eu no sei nem o nome da pessoa....30 O projeto havia sido feito por um escritrio terceirizado pela ECP que se localizava a aproximadamente oitocentos quilmetros de So Carlos e nenhum de seus arquitetos havia visitado o terreno, tampouco a obra.

Como discutirei no Captulo 6, o engenheiro considerava que o fato do subempreiteiro no assumir integralmente as garantias trabalhistas aos seus trabalhadores acabava fomentando os processos jurdicos contra a prpria ECP. As vantagens da equipe prpria estavam centradas, sobretudo, nas possibilidades de maior controle sobre os trabalhadores e de reduo de custos. 29 Se voc pegar tem um Monte Alto igualzinho l em Belo Horizonte ou l em Curitiba. Eles so meio padro. Eles s pegam o terreno e adaptam o prdio ao terreno. Eles falam assim: aqui d para a gente fazer um vagozo de dez apartamentos por laje, aqui d s quatro, mais quatro de lado. [...] Hoje eles to fazendo um de seis. Um bloco com quatro e um bloco com seis, da eles articulam. [...] igual voc fazer o lego l, um mdulo que eles vo mexendo com ele dentro do terreno. (Depoimento do engenheiro de obras autora fevereiro/2008). 30 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.
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As dinmicas da pesquisa

Essas trs questes iniciais que a pesquisa de campo me colocara extravasavam a esfera do canteiro de obras da ECP. Eu precisava recorrer a outros caminhos, inclusive, de carter metodolgico, para compreender essas questes. Por isso, paralelamente ao acompanhamento do canteiro, procurei dados sobre a empresa, disponibilizados em seu site e divulgados na mdia31, e profissionais que se encontravam em posio acima daquela do engenheiro de obras na hierarquia da ECP - precisava conversar, sobretudo, com algum arquiteto. Na medida em que eu ampliava minhas fontes de informao e diversificava minhas estratgias de pesquisa, estendia-se tambm a esfera de anlise, como explicarei neste item. A partir desse momento, a pesquisa ocorreu a partir de cinco dinmicas diferentes e se desenrolou ao longo de dois anos, entre 2008 e 2010. A primeira delas dava continuidade ao acompanhamento do canteiro de obras do empreendimento Monte Alto, procurando ali responder s seguintes questes gerais - que constavam no projeto de doutorado: como ocorre o trabalho no canteiro de obras? Como ele se organiza? Quem so seus trabalhadores? Como se estabelecem as relaes entre eles? Como o arquiteto se relaciona com esses trabalhadores? Como ocorre a relao entre a organizao do canteiro e as outras esferas da ECP? Como so utilizados e apropriados os projetos tcnicos (incluindo o arquitetnico)? Para tanto, seguindo as estratgias da pesquisa de campo de carter etnogrfico, durante as minhas caminhadas pelo canteiro de obras, eu observava as dinmicas ali presentes e as atividades que os trabalhadores realizavam - e era, ao mesmo tempo, observada. O fato de ser mulher num canteiro de obras, com capacete branco (que utilizado por tcnicos, mestrede-obras, estagirios e visitantes), que passou a frequentar e a se interessar por aquelas atividades cotidianas, j era presena estranha num ambiente preponderantemente masculino. Como no fui oficialmente apresentada a

Como, por exemplo, jornais de grande veiculao, revistas de publicao semanal, jornais locais.
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todos os trabalhadores, eram poucos, a princpio, que sabiam o motivo da minha presena. Essa situao causava certo incmodo em mim: s vezes me sentia atrapalhando o trabalho (e talvez de fato estivesse, no mnimo, incomodando) e, por isso, evitava fazer perguntas durante a realizao de alguma atividade. Mas, aos poucos, conforme ia conversando individualmente com os trabalhadores, essa situao melhorou e a minha presena no era to estranha como no incio. Sempre enfatizei que eu era uma pesquisadora da Universidade. Procurei tambm presenciar algumas atividades importantes no cronograma de obras - como, por exemplo, a concretagem da laje - e procurei caminhar na obra em diferentes situaes: sozinha ou acompanhada pelo mestre-de-obras, ou pelo engenheiro, ou pelo estagirio. Finalmente, realizei entrevistas em profundidade, registradas em udio, com o engenheiro, mestre-de-obras e almoxarife, armador e pedreiro de acabamento - com outros trabalhadores (serventes e pedreiros, na maioria) fiz entrevistas mais curtas.32 A segunda dinmica se referiu pesquisa documental que realizei nos relatrios trimestrais e anuais da ECP (contendo informaes sobre o seu desempenho operacional e financeiro), disponibilizados na seo Relacionamento com investidores do site da empresa - que serve como uma espcie de prestao de contas aos acionistas da empresa.33 Esse procedimento de publicizao dos resultados financeiros e operacionais um requisito exigido nas prticas de boa governana do Novo Mercado da

As duas primeiras entrevistas, dirigidas ao engenheiro de obras e ao mestre-de-obras foram semiestruturadas. A partir delas, refinei as minhas perguntas e elaborei um roteiro-padro para entrevistar os demais trabalhadores. Esse roteiro foi dividido em cinco partes, quais sejam: 1) perfil (famlia e trabalho); 2) condies de moradia; 3) insero da famlia em programas pblicos; 4) trajetria e formao profissional; 5) organizao do trabalho e remunerao. 33 Desde 2006, os relatrios anuais apresentam o seguinte contedo: mensagem aos acionistas; anlise do setor imobilirio naquele ano; fatos novos (aquisies de outras empresas, parcerias etc.); dados sobre desempenho operacional (lanamentos, vendas contratadas, banco de terrenos); dados sobre o desempenho financeiro (receitas, dedues, custo dos imveis, impostos, despesas operacionais, lucro etc.); anlise do mercado de aes; alteraes na estrutura societria; recursos humanos; parecer de auditores financeiros independentes (como anexo). J os relatrios trimestrais apresentam os comentrios da administrao sobre o perodo, a demonstrao financeira e operacional e projees futuras.
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Bovespa, desde os anos 2000. 34 A ECP iniciou essa divulgao quando abriu seu capital, em 2007, e integrou o Novo Mercado. Tambm consultei os artigos e as reportagens publicadas na mdia impressa e virtual sobre a ECP. Esse material coletado me possibilitava a compreenso sobre a estrutura da empresa como um todo, tanto em termos de nmeros e caractersticas de sua produo (unidades lanadas e vendidas; localizao e faixa de valor dos empreendimentos lanados e vendidos etc.), como em relao gesto (nmero de trabalhadores contratados; composio dos Conselhos e Departamentos; etapas da produo em geral etc.). Alm disso, esses relatrios apresentavam dados sobre o faturamento (receitas provenientes da incorporao imobiliria), as despesas custos dos imveis e os lucros. Alm do acesso a esses documentos, presenciei as teleconferncias sobre os resultados trimestrais, apresentadas pelo Vice-Presidente de Relacionamento com Investidores e pelo Diretor-Presidente (fundador e acionista majoritrio da ECP). Aps a apresentao, os investidores que estavam online realizavam perguntas aos apresentadores, sendo um importante momento para se ouvir a posio e a opinio do mais alto nvel hierrquico da empresa. Nessa esfera, frequentemente, o cenrio poltico e econmico brasileiro era analisado pelos participantes, sobretudo, a relao da empresa com a poltica federal de crdito habitacional e, obviamente, com o mercado financeiro - que se encontrava de corpo presente. Nessas ltimas fontes, no constavam informaes precisas sobre o processo de elaborao do projeto arquitetnico e dos projetos tcnicos, tampouco sobre os profissionais envolvidos nessa atividade. Dessa forma, recorri a uma terceira dinmica de pesquisa a fim de perscrutar os caminhos do projeto de arquitetura e da elaborao da padronizao do processo de produo que ocorriam na empresa. Por isso, precisava ampliar a minha rede de informantes
De acordo com informaes do site da empresa, em 2000, a Bovespa introduziu o Novo Mercado com o objetivo de criar um mercado secundrio para valores mobilirios emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores prticas de governana corporativa. Dentro dessas prticas, so colocadas algumas regras, alm das obrigaes impostas pela legislao brasileira em vigor, entre as quais uma poltica rgida de divulgao de negociaes e de resultados financeiros.
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(administrativas e operacionais), os

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dentro da empresa, para alm do corpo tcnico e dos trabalhadores da obra. Coincidentemente, um amigo meu morava na cidade-sede da ECP. Ele tinha um primo que era engenheiro-supervisor da empresa, e um cunhado, que era arquiteto e que havia sido terceirizado pela ECP, entre o final da dcada de 1990 e o incio dos anos 2000. Com esses contatos, pude realizar entrevistas, em profundidade, com esse engenheiro-supervisor e com arquitetos terceirizados. Paralelamente, procurei outros arquitetos que trabalhavam como funcionrios da ECP. Obtive o contato de uma arquiteta que trabalhava como coordenadora de projetos de uma regional da ECP que, por sua vez, indicoume o processo-padro de atendimento s demandas externas: via Departamento de Marketing da empresa. No era exatamente esse caminho que eu procurava, queria apenas conversar com a arquiteta a respeito de seu trabalho na ECP. Mesmo assim, entrei em contato com esse Departamento e enviei um roteiro de perguntas e, aps trs meses, recebi a seguinte resposta: j haviam coletado todas as informaes solicitadas, no entanto, um responsvel por uma das respostas ficou em dvida se elas seriam de domnio pblico ou se poderiam revelar a estratgia mercadolgica da ECP. Somente o vice-presidente da empresa poderia autorizar a divulgao, e ele negou. No recebi as respostas, tampouco esclarecimentos a respeito das razes que levaram negao. Eu havia elaborado questes relacionadas ao organograma da empresa e estrutura de elaborao e de gesto dos projetos de arquitetura e dos projetos tcnicos. Considero que, mesmo sem obter as respostas oficiais da ECP ao meu questionrio, os dados disponibilizados na internet so aqueles que poderiam ser acessados publicamente, de domnio pblico, contendo a opinio e a imagem que a empresa quer divulgar e que legitimam a ideia da transparncia das prticas de boa governana corporativa no Novo Mercado da Bovespa. Por detrs, h os dados sigilosos ou as estratgias mercadolgicas que no so divulgados - o que me levou a problematizar o prprio contedo de tal transparncia. Por isso, foi necessrio cruzar os dados

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coletados em seus relatrios com as anotaes de meu caderno de campo, elaborado durante o acompanhamento do canteiro de obras, e com o contedo das entrevistas realizadas com seus funcionrios ou ex-funcionrios ou, ainda, com os trabalhadores subcontratados. Concomitantemente ao acompanhamento da ECP, empreendi a quarta dinmica de pesquisa, suscitada a partir da constatao do seu rpido crescimento, de sua produo, bem como de seu lucro lquido - como mostrarei em detalhes no Captulo 3. Senti a necessidade de saber se esse mesmo processo estava ocorrendo em outras empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto, com atuao semelhante ECP. Iniciei outra pesquisa documental, agora nos relatrios anuais e trimestrais de outras construtoras e incorporadoras, que apresentavam um contedo bastante semelhante ao da ECP - seguindo as recomendaes sobre a padronizao das informaes e da divulgao pblica impostas pela Bolsa. Encontrei dezesseis empresas (contendo aqui subsidirias de grandes

empresas) que destinavam a totalidade ou parte de sua produo ao segmento econmico. Para analisar esses dados, a dificuldade metodolgica foi identificar categorias comuns que os atravessassem. Explicando melhor, no mbito dos relatrios das empresas, por mais que se pressuponha uma padronizao das informaes como prerrogativa de transparncia empresarial, h diferenas quanto classificao de faixas de preos das unidades produzidas, quanto localizao dos empreendimentos, quanto fatia de lucro lquido correspondente atuao no segmento econmico etc. Apesar desses dados serem, preferencialmente, definidos e escolhidos pelas empresas, os relatrios se apresentam como uma fonte preciosa de informaes, na medida em que detalham o desempenho operacional e financeiro, bem como transparecem o discurso que justifica as atuaes de cada uma delas. Mesmo assim, consegui extrair alguns dados que foram suficientes para indicar que no era apenas a ECP que crescia vertiginosamente, outras empresas seguiam o mesmo ritmo. O crescimento desse tipo de produo foi divulgado na mdia, que o nomeava como um novo boom imobilirio. A partir da,

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procurando saber a representatividade da produo dessas grandes empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto no conjunto do mercado imobilirio e conhecer o impacto econmico da atuao do setor residencial da construo civil, recorri a quinta, e ltima, dinmica da pesquisa, relacionada leitura dos dados quantitativos fornecidos pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) e pela Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio (Embraesp).35 Em relao aos dados econmicos produzidos pelo IBGE, numa mesma pesquisa setorial, a Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC) 36, h diferenas quanto ao universo da amostra estatstica - como, por exemplo, quanto classificao do tamanho das empresas de acordo com pessoal ocupado -, que impossibilitam uma anlise transversal ao longo dos anos. Ou seja, assim como os relatrios das empresas, os dados quantitativos das grandes pesquisas econmicas tambm so construdos por categorias que se fecham, se abrem e se transmutam no tempo, apresentando-se como caixaspretas, utilizando-me de uma expresso de Rizek (2005).37 Apesar dessa dificuldade, foi possvel identificar a tendncia de crescimento e de concentrao de capital nas grandes empresas do setor da construo civil e do aumento da produo privada de edificaes residenciais, no Brasil, na passagem dos anos 1990 at meados dos anos 2000.

Segundo Marques (2005), a Embraesp uma empresa que atua desde 1977, fazendo acompanhamento regular da dinmica imobiliria, cadastrando informaes de todos os empreendimentos verticais e horizontais que tenham sido objeto de propaganda em jornais, revistas, panfletos, assim como os aprovados pela Secretaria de Habitao do municpio de So Paulo (MARQUES, 2005, p. 218). 36 A Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC) identifica as caractersticas estruturais bsicas do segmento empresarial da atividade de construo no pas, atravs de levantamentos anuais, tendo como base uma amostra de empresas de construo. Iniciou-se em 1990, tendo como cadastro inicial, os Censos Econmicos de 1985 (IBGE, 2006). 37 RIZEK, Cibele Saliba. Os dados e seu sentido: algumas interrogaes metodolgicas em sociologia do trabalho. In: GITAHY, L.; LEITE, M. P. de. (orgs.). Novas tramas produtivas: uma discusso terico-metodolgica. So Paulo: Editora Senac So Paulo, 2005. Rizek problematiza o confronto entre dados quantitativos e qualitativos referentes aos estudos da sociologia do trabalho: as grandes bases de dados quantitativos so construdas por categorias que se apresentam como caixas-pretas, abertas pontualmente por investigaes qualitativas que acabam por esclarecer algumas das questes relativas visibilidade e nomeao desses contingentes de trabalhadores (RIZEK, 2005, p. 61).
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J os dados da Embraesp me possibilitaram analisar a atuao das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto (no somente aquelas que atuam no segmento econmico) no mercado imobilirio residencial da Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP). E, nesse caso, pude confirmar o aumento considervel dessa atuao, nos ltimos cinco anos. Esses dados tambm indicavam o destaque que o SFH ganhava entre os financiamentos habitacionais concedidos na RMSP - em 2008, correspondia a aproximadamente 70%. Esse ltimo aspecto tambm podia ser observado nos relatrios das empresas, medida que a grande maioria delas dependia dessa fonte de recursos para o financiamento de seus clientes e, de certa forma, tambm de sua produo. A partir da, foi se tornando mais claro o vnculo dessas empresas, incluindo a ECP, com a poltica federal de crdito habitacional. Por isso, dando continuidade pesquisa em dados estatsticos, recorri s fontes de informao sobre a poltica habitacional como um todo, divulgadas pelo governo federal, tais como os dados veiculados pelo Ministrio das Cidades e pela Caixa Econmica Federal (CEF). Utilizei tambm uma fonte secundria, que sistematiza os dados da CEF e do Banco Central, proveniente do Banco de Dados da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC). Da anlise desses dados, pude montar o mapeamento dos programas habitacionais recentes e do destino dos recursos do FGTS-SBPE para os financiamentos habitacionais. Essas cinco dinmicas descritas anteriormente compuseram a trajetria da minha pesquisa, na qual a perspectiva analtica est intrinsecamente ligada dimenso emprica, e vice-versa. Dessa forma, pude consolidar uma perspectiva de pesquisa que, para analisar a poltica e a produo de habitao, conciliou a atuao de cada agente aqui envolvido (Estado, mercado imobilirio e mercado financeiro, no caso do contexto contemporneo) com as caractersticas da operacionalizao da prpria poltica e da produo em si das unidades habitacionais (desde sua dimenso produtiva, projetual e tecnolgica). Desse modo, houve uma reconfigurao das questes do meu projeto de pesquisa ao longo dos quatro anos de desenvolvimento do doutorado.

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Anteriormente, minha preocupao analtica estava centrada na organizao do trabalho no canteiro de obras e suas relaes com as dimenses da arquitetura. Como eu procurei mostrar at aqui, na medida em que eu me deparava com meus achados de pesquisa, novas questes se somaram quelas perguntas iniciais e, por vezes, alteraram-nas.

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As dimenses da produo da habitao no Brasil contemporneo

A perspectiva de anlise que enfoca a estrutura de proviso de habitao a partir das relaes entre os agentes que dela participam est presente no trabalho de Michael Ball (1986 e 2006).38 Desde a dcada de 1980, Ball (1986)39 critica as tendncias de anlise que se voltam apenas dimenso do consumo da habitao (consuptiom-orientated approach), ou seja, que enfatizam apenas o desenho institucional da poltica pblica, a questo da propriedade da habitao e dos custos. O autor refora as dimenses da proviso e da produo da habitao. importante estabelecer a distino entre essas dimenses. Proviso est relacionada ao arcabouo institucional dos agentes que possibilitam a produo da habitao. Nesta tese, apesar de analisar as relaes entre esses agentes, sobretudo, mercado e Estado, eu enfatizo a dimenso da produo. Alm disso, relaciono essas duas noes noo de poltica habitacional, como um conjunto de mecanismos regulatrios e institucionais que viabilizam essa proviso e favorecem a produo desses agentes. Em um texto recente, Ball (2006)40 considera que necessrio conciliar mercado imobilirio e setor da construo civil para analisar a cadeia de proviso e de transao de edificaes construdas, a partir do estudo sobre as empresas e organizaes que participam de ambos.41 Esse enfoque de Ball vai ao encontro com as questes suscitadas pela minha pesquisa, realizada no contexto contemporneo da produo de habitao no

Dentro da rea da economia urbana, Michael Ball analisa a estrutura de proviso e de produo privada da habitao do contexto europeu, sobretudo o ingls, e estabelece relaes com outros contextos como, por exemplo, o dos pases em desenvolvimento. Cf. BALL, 1986 e 2006. 39 BALL, Michael. Housing analysis: time for a theoretical refocus? Housing Studies, v. 1, n. 3, p. 147-165, 1986. 40 BALL, Michael. Markets & Institutions in Real Estate & Construction. Oxford: Blackwell Publishing, 2006. 41 O autor utiliza o termo em ingls real estate, que no tem correlato em portugus. Nesse momento do texto, traduzi-o como mercado imobilirio, apesar de real estate extrapolar essa noo. Discutirei melhor essa questo no Captulo 2.
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Brasil.42 A configurao atual das empresas construtoras e incorporadoras atravessa necessariamente a mediao entre mercado imobilirio 43 e setor da construo civil44 - muitas delas, inclusive, perfazem o ciclo completo da mercadoria habitao. No caso brasileiro, essa mediao se realiza necessariamente a partir da atuao do Estado e, mais recentemente, reforada pela aproximao com o mercado financeiro.
Fronteira de indistino entre as formas pblica e privada de produo

Se no contexto europeu analisado por Ball (1986), o Estado pode at ser parte da estrutura de proviso ou uma influncia externa-chave ao, por exemplo, determinar a legislao urbanstica e fundiria, os impostos e a legislao trabalhista, no Brasil, ele extrapola essa posio. Aqui, a dinmica de proviso e de produo da habitao permeia a estreita, por vezes, promscua, relao entre Estado e agentes promotores imobilirios. Por isso, as anlises sobre a produo da cidade brasileira passam necessariamente pelas diferentes modulaes do binmio Estado-mercado, desde os grandes projetos urbanos,

Nesse sentido, minha pesquisa se aproxima, em alguns aspectos, ao trabalho de Farah (1996). Focando-se nas empresas construtoras, a autora analisou o papel do trabalhador e as mudanas ocorridas no processo de trabalho nas atividades da construo civil, identificandose algumas contradies histricas que permeiam o setor, desde a dcada de 1930 at os anos 80, no Brasil. 43 A definio sobre o setor imobilirio ampla. De acordo com Wissenbach (2008), de um modo geral, o setor imobilirio se forma a partir do conjunto de atividades relacionadas s diversas etapas de trabalho necessrias para a produo dos imveis, sejam elas antes, durante e depois da construo em si. Essas etapas compreendem: o segmento de materiais de construo (fabricao e comercializao); a aquisio de terrenos; o processo de construo; a promoo dos lanamentos imobilirios; a venda das unidades e os servios de corretagem; a participao do setor bancrio e financeiro; e por fim, aps a concluso do empreendimento, a administrao de edifcios, segurana e limpeza, manuteno, aluguis, revendas e reformas. Na sua dissertao de mestrado, defendida na geografia, Wissenbach (2008) enfatiza, especificamente, a atuao da incorporao residencial na cidade de So Paulo, entre 1992 e 2007. 44 A construo civil lida desde a base de produo do setor, a construo em si ocorrida no canteiro de obras, e depende fundamentalmente de agentes de outros subsetores, como as indstrias de materiais de construo, as indstrias de bens de capital para construo (maquinrio) e os servios tcnicos, por exemplo. H, portanto, uma combinao de elementos diferentes, que comportam patamares tecnolgicos tambm diversificados, nessa cadeia. As dissertaes e teses produzidas no campo da engenharia civil tendem a abordar construo civil como uma cadeia produtiva, nomeada por Serra (2001) como construbusiness. Segundo a autora, essa cadeia engloba cinco subsetores: materiais de construo; bens de capital para construo; edificaes; construo pesada; e servios diversos (servios tcnicos, atividades imobilirias e de manuteno de imveis). Pela descrio das atividades do setor imobilirio e da construo civil, j possvel notar a interdependncia entre ambos.
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as obras de infraestrutura, os investimentos em determinados bairros, at a produo da habitao de interesse social. Essa ltima modalidade poderia se enquadrar analiticamente na produo pblica da habitao. Entretanto, empiricamente, pode estar to imbricada com a dinmica privada que se torna difcil fazer a distino entre o que seria essencialmente uma habitao de interesse social e uma habitao de mercado. Por mais que se procure distinguir as formas de produo privada e pblica e quais prticas so formais e quais so informais, essas modalidades de produo se imiscuem e interagem no Brasil.45 H uma fronteira indistinta entre as diferentes formas de produo da habitao no Brasil, que torna difcil a sua tentativa de classificao e nomeao. Por um lado, dentro da produo privada de moradias, h um esforo de se distinguir conceitualmente a vertente formal daquela considerada informal, o que no se opera empiricamente de forma to clara. Por exemplo, a construo da habitao pelo prprio morador46, apesar de ser considerada como parte de um circuito informal de produo, ela pode integrar o mercado capitalista, por mais contraditrio que possa parecer. Inicialmente, na fase de ocupao do solo e de construo da edificao em si, ela pode se encontrar numa situao irregular de propriedade, vindo da a classificao como informal, por vezes, irregular. No entanto, aps a habitao ser edificada, ela pode integrar tanto um mercado informal de

Essa transitividade entre formal e informal no se restringe produo de habitao. Como, por exemplo, Vera da Silva Telles (2009) reflete sobre o modo como as dinmicas urbanas so redefinidas a partir das novas formas de produo e de circulao de riquezas, prprias da experincia contempornea. 46 H diversos termos no debate acadmico que definem essa modalidade de produo, como, por exemplo, autoconstruo ou autopromoo. Por no se encaixar ao esquema terico da produo capitalista, Pereira (1988) prefere denomin-la como produo domstica. O autor adota tal denominao para compreender, no incio do sculo XX, os trs tipos principais de produo de edificaes: a produo capitalista, com vistas ao mercado imobilirio nascente, fomentado pelas obras pblicas, na qual os construtores assumiam cada vez mais o trabalho empresarial; a produo por encomenda aos mestres-de-obras e empreiteiros, na qual j se somava ao preo da construo o lucro dos construtores (forma mais comum de se construir na virada do sculo XIX para o XX); e a produo domstica, na qual o prprio trabalhador constri sua casa. Para dar uma ideia de grandeza sobre essa forma de produo, Bonduki (1998) destaca que, na segunda metade do sculo XX, os trabalhadores autoempreenderam a construo de aproximadamente um milho de casas na Regio Metropolitana de So Paulo. Pode-se calcular, portanto, a enorme quantidade de recursos (financeiros ou sob a forma de trabalho) injetados na economia formal, inclusive, e na produo da cidade.
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aluguel e de venda - Abramo (2009)47 o caracteriza como mercado informal de solo, presente nas favelas e em ocupaes irregulares48 - como no prprio mercado formal, quando passa a ser regularizada pelo poder pblico, nos diversos programas de regularizao de loteamentos e de favelas. Alm disso, essa modalidade pode se aproximar da produo pblica de habitao quando h o apoio financeiro para assistncia tcnica ao autoconstrutor, presente em alguns programas habitacionais.49 Um outro exemplo dessa indistino entre o formal e o informal est presente no mercado baseado na encomenda, por meio da contratao de pequenos construtores e, em algumas situaes, de arquitetos e engenheiros, para a concepo e construo da habitao. Mesmo operando sob o registro da lgica do mercado capitalista, pois h contratantes e contratados e se faz necessrio um capital adiantado ou um financiamento para a construo, podem estar presentes acordos verbais na contratao de profissionais (ao invs de contratos formalizados) e, ao mesmo tempo, podem estar ausentes recolhimentos fiscais. H, portanto, uma liminaridade com o circuito informal, mesmo se tratando de edificaes construdas na cidade formal e que passam, na maioria dos casos, pela aprovao de rgos municipais. Por outro lado, h a tentativa de se separar tanto conceitual como operacionalmente (por exemplo, nas classificaes da poltica habitacional), as formas de produo pblica e privada. Sob a chave da produo pblica de habitao, o Estado assume diferentes papis e, dependendo deles, pode realar ora a lgica universalizante da poltica habitacional - e, portanto, seu carter essencialmente pblico a partir da premissa da habitao como direito

ABRAMO, Pedro. A cidade com-fusa: mercado e a produo da estrutura urbana nas grandes cidades latino-americanas. In: ENCONTRO DA ASSOCIAO NACIONAL DE PS-GRADUAO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL, 13, 2009, Florianpolis - SC. Anais... Florianpolis: ANPUR, 2009. (CD-ROM). 48 Nesse artigo, Abramo (2009) trabalha com a hiptese de que o mercado o principal mecanismo de hegemonia da coordenao das decises de uso do solo e responsvel pela produo de uma estrutura hbrida de cidade, sob o vis da morfologia de usos do solo, na Amrica Latina. Tal hibridismo advm da coexistncia do funcionamento do mercado imobilirio formal e daquilo que o autor denomina como mercado informal de solo. 49 Recentemente, a aprovao da Lei das Assistncias Tcnicas (Lei no 11.888/2008) assegura assistncia tcnica pblica e gratuita para o projeto e a construo de habitaes de interesse social s famlias com renda mensal de at trs salrios mnimos, organizadas em cooperativas e associaes ou individualmente.
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- ora a lgica privada da produo de mercado, que procura a solvabilidade do sistema de financiamento, sobretudo. Quando o Estado (nas suas variantes municipais, estaduais e federais) o principal agente de determinado tipo de produo, na maioria das vezes, voltada para uma demanda que no solvvel, ele cumpre o papel do incorporador, pois promove e articula as aes necessrias produo da habitao. Nesse tipo de produo, tecnicamente chamada de habitao de interesse social, ele agencia a aquisio de terras (em geral, pblicas), a seleo da demanda, a origem dos recursos e a construo das unidades habitacionais (contratando empresas construtoras).50 Numa derivao desse papel, o Estado pode agenciar os recursos e a aquisio de terras, mas pode delegar a seleo da demanda e a construo da habitao para setores organizados da populao, respondendo s demandas dos movimentos sociais de moradia, particularmente, e pode fomentar, dependendo do caso, as experincias de mutiro, autogesto e cooperativismo.51 Alm de sua atuao na definio das legislaes urbansticas e edlicas, que so delimitaes fundamentais na produo formal de habitao, o Estado pode cumprir o papel de regulador do financiamento habitacional, por meio do controle dos fundos pblicos e semipblicos e da criao de mecanismos regulatrios, dentro de uma poltica de crdito habitacional. 52 Nesse papel, o Estado pode fomentar significativamente a produo privada de habitao.

Vale lembrar que mesmo nesse tipo de produo, podem existir traos de informalidade, sobretudo, quando se chega na etapa do canteiro de obras. Durante pesquisa de campo realizada no mutiro em So Carlos (SP), promovido diretamente pelo Estado, uma subempreiteira foi contratada, a partir de licitao, para executar parte dos servios de elevao da alvenaria. Ao conversar com os trabalhadores dessa empresa, verifiquei que no havia contrato de trabalho e que a maioria no tinha registro em carteira. 51 Sobre as experincias de mutiro, autogesto e cooperativismo na produo habitacional h diversas referncias, sobretudo, elaboradas entre os anos de 1990 e 2000. Ver, por exemplo: Bonduki (1996), Gordilho-Souza (1997), Amaral (2001), Arantes (2002), Rizek, Barros e Bergamin (2003). Em particular, os mutires tensionaram o debate acadmico brasileiro, na medida em que alguns autores enfatizam os aspectos positivos e as promessas emancipatrias dessas experincias e outros, suas incompletudes. 52 De acordo com Wissenbach (2008), a ao do Estado se d, basicamente, em trs planos: instituindo os marcos legais e institucionais atravs dos quais se realiza a produo privada, as leis de zoneamento, a legislao edlica e a normatizao relativa ao crdito imobilirio, e as formas de tributao do setor; agindo diretamente como um incorporador urbano, por meio de grandes obras pblicas ou ainda pela produo de moradias; e atuando, sobretudo atravs dos bancos estatais, no financiamento habitacional (WISSENBACH, 2008, p. 34).
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Nessa ltima forma de produo, que se refere ao mercado capitalista de habitao, ou o mercado formal privado de habitao, ou, ainda, o mercado imobilirio residencial, portanto, podem estar presentes tanto o incentivo do Estado como os recursos pblicos, mesmo que a apropriao do lucro da produo seja privada, regida sob uma lgica essencialmente capitalista. Ainda nessa forma, pode haver apenas recursos privados com uma apropriao privada - embora nunca esteja presente exclusivamente recurso privado para uma apropriao pblica. Nela esto contidos os agentes da produo, assim considerada, formal da habitao que participam tanto do setor imobilirio como do setor produtivo, ligado cadeia da construo civil.53 Esse breve dilogo entre o debate terico e as dimenses empricas pe em xeque as tentativas de classificao e de nomeao das formas de produo de habitao. Apesar de serem fundamentais para o aparato de sua prpria regulao, essas classificaes podem enrijecer o olhar analtico e podem no dar conta da complexidade contempornea presente nas relaes entre Estado e mercado, fundamentalmente. H, portanto, uma lacuna no debate quanto interface entre a atuao do Estado e aquela do mercado na produo de habitao. Uma questo central emerge aqui: no se trata apenas do binmio Estado-mercado, mas, sobretudo, de uma articulao especfica entre ambos, que existe quando se opera a partir da lgica privada de produo da habitao e quando se encara a moradia como mercadoria. No caso desta tese, trabalharei a partir dessa fronteira de indistino, que se estabelece empiricamente, entre a forma de produo destinada habitao de interesse social e aquela voltada para a habitao de mercado. Ou seja, considero que numa eventual gradao que procure classificar, num extremo, a produo pblica e, no outro, a produo privada, h uma zona intermediria hbrida - a habitao social de mercado. Procurarei explicitar esse argumento ao longo dos captulos que se seguem.

Mesmo sendo considerada uma produo formal, no canteiro de obras podem estar presentes traos de informalidade, sobretudo, na contratao dos trabalhadores - como discutirei no Captulo 6.
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Um nico agente para todo o ciclo de produo

Alm do favorecimento promovido pelo Estado produo privada de habitao, a prpria atuao do mercado refora essa fronteira de indistino. A partir do momento em que uma determinada empresa que produz habitao passa a ser, ao mesmo tempo, proprietria de terras, incorporadora, construtora, financiadora e correspondente do governo na intermediao do financiamento ao consumidor (como o caso da ECP), a prpria lgica de estruturao do mercado se altera profundamente. O fato de um nico agente perfazer o ciclo completo da produo da mercadoria habitao no se encaixa perfeitamente no esquema analtico, bastante presente no debate, que separa as funes de cada agente da produo do espao urbano, como um todo. Na discusso sobre a cidade nas cincias sociais, desde a dcada de 1970, h uma intencionalidade terica de se explicar a dinmica da produo do espao urbano a partir do estudo dos promotores imobilirios e de sua atuao na estruturao das cidades. Por exemplo, em sua anlise, Harvey (1982)54 procura caracterizar as faces do capital que interferem na produo e no uso do ambiente construdo. O autor distingue, analiticamente, a faco do capital que procura a apropriao da renda (proprietrios de terra, empresas imobilirias, intermedirios financeiros e investidores); a faco que procura juros e lucro advindos da construo de novos elementos na construo (os interesses da construo); o capital em geral que encara o ambiente construdo como uma possibilidade de canalizar a riqueza excedente e como pacote de valores de uso; e a fora de trabalho, que se utiliza do ambiente como meio de consumo e de sua prpria reproduo. Esse esquema, que procura agrupar os agentes segundo o tipo de atividade e a origem do lucro, tem um valor explicativo bastante importante a respeito das dinmicas da produo capitalista da moradia. De acordo com Marques

HARVEY, David. O trabalho, o capital e o conflito de classes em torno do ambiente construdo nas sociedades capitalistas avanadas. Espao e Debates, n. 6, jun/set. 1982.
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(2005)55, no extremo final dessa produo, encontram-se indivduos e empresas envolvidos com a circulao de imveis e de edificaes. Em termos econmicos, so atividades associadas aos lucros de comercializao. No extremo oposto do ciclo, h o detentor da terra urbana, ou o proprietrio fundirio. Embora no participe diretamente do ciclo de produo de edificaes, o detentor monopolista de um dos mais importantes insumos, a terra, que se caracteriza como um bem escasso e muito pouco uniforme. A remunerao, nesse caso, diferenciada das demais atividades do processo, na medida em que advm da renda fundiria. Na fase intermediria, esto os construtores de edificaes urbanas, cujas atividades so de natureza industrial, ao transformarem insumos, bens de produo e fora de trabalho em uma mercadoria final. Aqui, o lucro tambm de natureza industrial, embora a dependncia em relao terra urbana acrescente algumas importantes especificidades atividade construtiva urbana. Ainda nessa fase, apresentando papel fundamental na articulao com os demais agentes, surge o incorporador. A sua atividade est centrada na elaborao do projeto do empreendimento, definindo o produto imobilirio. O seu lucro no apenas de comercializao, mais sutil, pois se baseia no sobrelucro fundirio - ou na renda diferencial da terra, de acordo com uma leitura marxista - obtido com a produo da localizao urbana do empreendimento.56

MARQUES, Eduardo Csar Leo. A dinmica imobiliria de incorporao em perodo recente. In: MARQUES, Eduardo Csar Leo; TORRES, Haroldo (Orgs.). So Paulo: segregao, pobreza urbana e desigualdade social. So Paulo: Ed. Senac, 2005. Esse artigo de Eduardo Marques (2005) se concentra no mercado capitalista de habitao, a partir do estudo sobre a incorporao imobiliria na RMSP, entre 1985 e 2003. 56 De acordo com Wissenbach (2008), os lucros de incorporao esto associados a oportunidades fundirias relacionadas a trs possibilidades: a) uma negociao vantajosa para os proprietrios; b) um estoque de terras que j era propriedade da empresa (da a importncia do chamado banco de terras); c) a substituio do padro de uso do solo de uma determinada localidade, ou seja, onde havia indstrias ou residncias de um determinado padro surgem apartamentos de um padro socioeconmico maior. [...] importante notar que, com essa, [ltima] possibilidade, a terra deixa de ser um insumo dedutvel do lucro operacional dos empreendimentos, para se converter em um fator de lucratividade. Na combinao entre as caractersticas da construo e o processo de incorporao, a produtividade coloca-se tambm como uma questo espacial (WISSENBACH, 2008, p. 16).
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Marques (2005) identifica diferentes tipos de incorporador, entre os quais, os agentes pblicos, as cooperativas57 e as empresas privadas. A incorporao privada refere-se, legalmente, atividade que visa promover e realizar a construo, para a venda total ou parcial, de edificaes, ou de conjuntos de edificaes compostas de unidades autnomas. 58 Como destaca Marques (2005), sob o ponto de vista legal, tanto o proprietrio fundirio como o construtor ou, ainda, o corretor de imveis podem assumir o papel de incorporador, desde que promovam a articulao das aes necessrias para a construo e para a venda antecipada das fraes do terreno onde se implantar a edificao. A questo agora seria pensar como todo esse esquema pode se concentrar apenas em uma empresa e quais seriam os reflexos de sua atuao na produo, no s de habitao, mas do espao urbano como um todo. Por um lado, essa concentrao de funes pode significar um avano no processo de estruturao e de gesto dessas empresas. Por outro, as disputas que antes poderiam ocorrer entre diferentes agentes do ciclo de produo esto circunscritas esfera interna da prpria empresa - o que pode representar uma perda de ordem poltica no debate sobre a produo da cidade. Nesse sentido, as decises quanto localizao dos terrenos e s caractersticas dos futuros empreendimentos (que impactam sobremaneira no espao intraurbano), bem como s estratgias de contratao de mo-de-obra e composio final do preo de venda das unidades residenciais so pautadas por um conjunto de diretores e executivos de uma mesma organizao, cujo objetivo ltimo a extrao do maior lucro possvel advindo dessa produo. Recentemente, os investidores do mercado de capitais somam-se a esse conjunto. Como pensar, ento, os processos de deciso dos agentes imobilirios que interferem na produo do espao urbano que agora podem se restringir apenas esfera interna de determinada empresa?

Sobre a atuao das cooperativas habitacionais na RMSP, durante os anos 1990, ver a tese de Carolina Maria Pozzi de Castro (CASTRO, 1999). 58 Definida pela Lei n 4.591 de 1964.
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A centralidade do papel dos promotores imobilirios bastante analisada no debate acadmico, nos diversos campos de conhecimento, sob diferentes enfoques - dentre os quais, destaco aqueles que apresentam maior interesse para esta discusso. Sob a tica da economia urbana, no Brasil, o trabalho de Pedro Abramo (2007)59, a partir de uma reviso crtica das abordagens econmicas neoclssicas internacionais, procura destacar a importncia da lgica do mercado imobilirio para vrias dinmicas urbanas recentes, tais como, o padro de crescimento e de densificao das cidades e a ocupao de favelas. Em artigo recente, Abramo (2009) destaca o retorno da mo inoxidvel do mercado na cidade neoliberal, na qual, o mecanismo de coordenao das decises de uso do solo est nas mos do prprio mercado que difere do perodo fordista, quando, pelo menos, havia mediao do Estado nessas decises. Ele coordena a produo das materialidades urbanas tanto pelo processo de privatizaes de empresas pblicas urbanas como pela hegemonia do capital privado na produo das materialidades residenciais e comerciais. Dentro da geografia urbana, ganha nfase a anlise do papel da incorporao imobiliria na configurao e reconfigurao do espao urbano, sobretudo nas metrpoles brasileiras. H uma tentativa, em alguns autores, de compreender como a atuao do setor imobilirio acaba por constituir uma maior fragmentao e hierarquizao do espao e um aprofundamento da segregao socioespacial.60 Uma parte considervel do debate na geografia urbana encontra em Lefebvre seu estatuto terico, assim como no campo da arquitetura e planejamento urbano.61 Nesse ltimo campo, esse autor foi referncia para o trabalho de

ABRAMO, Pedro. A cidade caleidoscpica: coordenao espacial e conveno urbana. Uma perspectiva heterodoxa para a economia urbana. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2007. 60 De especial interesse aqui, o estudo de Botelho (2007), pois analisa a crescente integrao entre setor imobilirio e capital financeiro. Neste livro, resultante da sua tese de doutorado, realizada na geografia, Botelho (2007) analisa a crescente integrao do capital financeiro com o capital imobilirio, operada sob duas formas distintas: na primeira delas, o capital financeiro entra como capital autnomo para financiar a produo imobiliria; e na segunda, h a transformao de imveis em ativos financeiros, num processo que o autor denomina como financeirizao do imobilirio. 61 Isso se deve, em grande medida, compreenso de Lefebvre sobre a concepo do espao como produto social, que colocava uma problemtica em parte nova e imprevista tradio marxista. Lefebvre (1986) introduziu a concepo de espao nessa tradio, procurando caracteriza-la
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Oseki (1992)62 ao enfatizar a produo da cidade sob o olhar da fora de trabalho, ou seja, por meio da relao entre tcnica e trabalho, que ocorre no cotidiano da produo do espao urbano, que inclui os cotidianos dos trabalhadores, seu dia-a-dia nos canteiros e suas tcnicas de trabalho. Por ltimo, no campo da engenharia civil, o mercado imobilirio encontra-se dividido de acordo com a natureza econmica de sua atividade. A produo imobiliria residencial est circunscrita, nessa perspectiva, dentro de um subsetor da cadeia produtiva da construo, denominado como edificaes. Ganha-se, aqui, relevncia o estudo sobre a empresa construtora: seu processo produtivo, a questo da gesto da mo-de-obra e as dimenses tecnolgicas.63 Para fundamentar a questo analtica desta tese, que se filia ao campo da arquitetura e urbanismo, procuro conciliar alguns aspectos de tais abordagens. Partindo da ideia da mo inoxidvel do mercado de Abramo (2009), busco compreender como ocorre atualmente a concentrao e a hegemonia do capital privado na produo de habitao, cuja atuao traz consequncias diretas na configurao do espao urbano. Em primeiro lugar, persigo a tica do prprio mercado, a partir da anlise do processo produtivo e do cotidiano da produo que ocorre no seio das empresas construtoras e incorporadoras, que abarcam todas as atividades do ciclo de produo da habitao - e que problematizam o esquema analtico que separa as funes de cada um dos agentes promotores imobilirios. Em segundo, na medida em que se acentuam os processos de padronizao urbanstica e arquitetnica nessas empresas, que reproduzem a mesma tipologia habitacional nas diferentes regies brasileiras e o mesmo padro de ocupao do solo a despeito das suas diferenas climticas e culturais, busco primeiramente caracteriz-los de uma forma geral e com maiores detalhes na

como um conjunto de relaes, que exigia, portanto um aprofundamento das noes de produo, de produto, de suas relaes. 62 OSEKI, Jorge Hajime. Pensar e viver a construo da cidade: canteiros e desenhos de pavimentao, drenagem de guas pluviais e rede de esgotos em So Paulo. Tese (Doutorado em Estruturas Ambientais Urbanas) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, So Paulo, 1992. 63 Entre esses trabalhos, destaco: Fabrcio (2002), Serra (2001), Pereira (2003) e Ohnuma (2003).
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ECP. Ampliando a escala de anlise, esses processos podem significar a produo de nichos urbanos homogneos, espalhados no territrio nacional. Nesse sentido, como pensar o papel da arquitetura e do urbanismo na produo do espao urbano regida pela lgica de um mercado cada vez mais hegemnico e financeirizado?

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PARTE II
Estado, empresas construtoras e capital financeiro na poltica habitacional

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CAPTULO 1
Estado, mercado e capital financeiro: histria recente de uma confluncia

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Estado e mercado na poltica habitacional brasileira: 1985 a 2002

Para alm dos programas habitacionais formalmente institucionalizados, o histrico da poltica habitacional brasileira marcado por diversos mecanismos regulatrios que favorecem determinados atores que fazem parte da estrutura de proviso de habitao e que, em ltima instncia, conformam a poltica como um todo. No caso do Brasil, esses mecanismos acabam por favorecer, majoritariamente, a atuao do mercado privado, resultando num longo processo de canalizao de recursos pblicos e semipblicos para esse setor. No primeiro item deste captulo, procuro traar um histrico da poltica nacional de habitao, enfatizando as passagens que demonstram as origens da confluncia entre mercado imobilirio e Estado. Recupero brevemente a configurao original montada pelo BNH, passando sobre o vcuo deixado aps seu desmanche, para ento me deter, mais detalhadamente, nos governos de Fernando Henrique Cardoso (FHC, 1995 a 2002) - quando se assume definitivamente a lgica privada na proviso e na produo de habitao. Essa lgica se mantm nos governos de Luiz Incio Lula da Silva, a despeito dos programas estritamente voltados para as faixas de renda de at trs salrios mnimos, regidos pelo carter universal do direito habitao. Em especial, no segundo item procuro compreender a configurao da poltica no primeiro governo de Lula (2003 a 2006) e na quase totalidade do segundo, at o incio de 2010, enfocando-se os seus desenhos institucionais, suas medidas regulatrias e jurdicas, e os destinos e os volumes de recursos canalizados para a produo de unidades habitacionais. Nesse histrico recente, houve um deslocamento entre o que foi proposto inicialmente e aquilo operacionalizado na prtica, a partir do momento em que o mercado foi se aproveitando das liminaridades deixadas pela prpria poltica at alcanar a posio de seu ator central - no Programa Minha Casa, Minha Vida, lanado em 2009.

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Da dissoluo do BNH ao governo de Itamar Franco (1985 a 1994)

Uma das caractersticas da primeira poltica habitacional brasileira de grande peso64, formal e institucionalmente explicitada enquanto tal, centralizada pelo BNH (1964-1985), era a segmentao do mercado segundo os nveis de renda familiar, cada qual sob a responsabilidade de um agente promotor especfico e regulado por legislao prpria.65 A chamada faixa de mercado, destinada s camadas da populao que poderiam se constituir em sujeitos de crdito bancrio (que ganhavam, portanto, acima de seis salrios mnimos), estava inteiramente a cargo da atuao privada, sem participao direta das agncias estatais, e era financiada pelo Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) - como destaca Arretche (1990).66 Para as faixas de renda inferiores a essa, a promoo era essencialmente pblica, centralizada no BNH e nas Companhias Habitacionais (COHABs), financiada com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servio). Nessa fatia de mercado, o setor privado entrava apenas na produo das unidades habitacionais, ou seja, a construo em si, e todas as demais fases, notadamente, a promoo imobiliria, eram centralizadas nas agncias estatais.67 A desmontagem do BNH deixou um vcuo nos rumos da poltica habitacional brasileira. Nesse momento, em meados da dcada de 1980, no foi proposta uma reestruturao profunda no modelo implementado pelo BNH, mesmo

Antes, porm do BNH, houve a criao da Fundao da Casa Popular (FCP), em 1946, que propunha uma viso de poltica nacional de habitao, mas que, devido falta de recursos e s regras de financiamento ento estabelecidas, teve uma pequena produo de unidades. Sobre a atuao da FCP, ver a dissertao de mestrado de Slua Kairuz Manoel (2004). 65 Segundo Souza (1999), o segmento mdio era destinado para as faixas de renda superiores a seis salrios mnimos, originalmente, e era operado por agentes privados (Sociedades de Crdito Imobilirio, Associaes de Poupana e Emprstimos, Caixas Econmicas), com recursos do SBPE. O segmento econmico se voltava para a populao com ganhos mensais at cinco salrios mnimos, seu agente promotor eram as cooperativas habitacionais constitudas junto aos sindicatos, e recebia recursos do FGTS. Por fim, o segmento popular, originalmente destinado para a faixa entre um e trs salrios mnimos, ampliada posteriormente para cinco salrios mnimos, tinha como agente promotor as Companhias Habitacionais (COHABs), sociedades de economia mista controladas por Estado ou Municpios, com recursos do FGTS. 66 ARRETCHE, Marta. Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional. Espao e Debates, ano X, n. 31, pp. 21-36, 1990. 67 Ibidem.
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com todas as crticas a ele destinadas.68 Ao contrrio, foram tomadas medidas pontuais e de carter reformista - Castro (1999)69 chega a classific-las como clientelistas e assistencialistas. A produo habitacional promovida diretamente pelo Estado se retraiu - atingindo, sobretudo, as COHABs - e se iniciou o processo de canalizao direta dos recursos pblicos para promotores e agentes financeiros privados - como esses ltimos j ansiavam.70 A incorporao das atividades do BNH Caixa Econmica Federal (CEF) evidenciou a ausncia de uma proposta clara para o setor habitacional. Segundo Azevedo (2007)71, a transferncia do problema da habitao a uma agncia financeira de vocao social, mas que no deixa de lado os paradigmas institucionais de um banco comercial (como, por exemplo, a busca de equilbrio financeiro, necessidade de retorno do capital aplicado etc.) reforou o tratamento setorial do problema e dificultou a implementao dos programas habitacionais destinados aos setores de menor renda. Ou seja, o modelo de poltica habitacional, inaugurado pelo BNH, que priorizava o atendimento quela demanda solvvel, manteve-se.

Nos seus vinte e dois anos de existncia, o BNH financiou a produo de 4,45 milhes de unidades habitacionais, correspondendo a 25% do total de novas unidades construdas no pas - e dessas 4,45 milhes de unidades, somente 33,1% foi destinada para faixas de renda de 1 a 3 salrios mnimos. (ROYER, 2009). Como apontam as principais crticas ao sistema, sua prtica de cunho clientelista e tecnocrtica acabou por atender aos interesses do setor imobilirio e de proprietrios fundirios, favorecendo, sobretudo, as camadas de renda mdia e alta. Alm disso, com a falncia financeira do sistema, deixou um rombo nos cofres pblicos (MARICATO, 1998). 69 CASTRO, Carolina Maria Pozzi de. A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90. Tese (Doutorado em Estruturas Ambientais Urbanas) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, So Paulo, 1999. 70 Sob a alegao da necessidade de controle das dvidas dos estados e municpios, essa resoluo [Resoluo 1464, de 26/02/1988, do Conselho Monetrio Nacional] criou medidas restritivas ao acesso a crditos por parte das Cohab. Do mesmo modo, ao criar novas normas para se adaptar citada resoluo e a outras que lhe sucederam, a Caixa Econmica Federal terminou, na prtica, no s por transferir iniciativa privada os crditos para habitao popular, como tambm diminuiu a capacidade dos estados e municpios em disciplinar a questo habitacional (AZEVEDO, 2007, p. 17). 71 AZEVEDO, Sergio de. Desafios da habitao popular no Brasil: polticas recentes e tendncias. In: CARDOSO, Adauto Lcio. (org). Habitao social nas metrpoles brasileiras: uma avaliao das polticas habitacionais em Belm, Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro e So Paulo no final do sculo XX. Porto Alegre: ANTAC, 2007.
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Tanto Valena (2001)72 como Arretche (2002)73 partem da tica de uma poltica federal de habitao que, de fato, no se estruturou nesse perodo. Porm, havia a intencionalidade de se efetivar o processo de descentralizao da gesto dos programas sociais, nos quais se enquadra a habitao, para Estados e municpios, prprio do momento da aprovao da Constituinte (1988) e de reforma do Estado. Alm disso, a iniciativa dos novos governos municipais eleitos e a prpria fragilidade das polticas federais e da retrao de recursos, reforaram o processo de municipalizao dos programas habitacionais, a partir de meados da dcada de 1980, sem que houvesse uma articulao dessas aes.74
Os governos de FHC (1995-2002)

Para Arretche (2002), somente no governo de Fernando Henrique Cardoso (FHC), iniciado em 1995, aps quase dez anos do fim do BNH, que se alterou o paradigma da poltica habitacional brasileira, quando se introduziu, claramente, princpios de mercado na proviso de habitao. Alm de procurar ampliar a participao do setor privado, o novo paradigma previa a descentralizao da alocao dos recursos federais e a introduo de uma poltica de crdito para o muturio final. Essa guinada foi fundamental para a construo do argumento analtico desta tese, ao abrir as portas para a centralidade da dinmica privada na proviso habitacional brasileira. Sucintamente, as crticas ao BNH diziam respeito, por um lado, corrupo e ineficincia de um sistema centralizado no governo federal e nas prestadoras estaduais e municipais. Por outro, em relao poltica de financiamento da habitao, as crticas apontavam para o fato de que no havia financiamento canalizado diretamente ao muturio, apenas aos imveis contemplados dentro do sistema, reduzindo as possibilidades de

VALENA, Marcio Moraes. Globabitao: sistemas habitacionais no Brasil, Gr-Bretanha e Portugal. So Paulo: Terceira Margem, 2001. 73 ARRETCHE, Marta. Federalismo e Relaes Intergovernamentais no Brasil: A Reforma de Programas Sociais. Dados, Revista de Cincias Sociais, Rio de Janeiro, vol. 45, n. 3, pp. 431 a 458, 2002. 74 Cf. BRASIL, 2004.
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compra no mercado imobilirio e prejudicando o mercado de imveis usados.75 Segundo Arretche (2002), essas crticas justificavam tal guinada e levavam concluso de que o rumo a ser seguido deveria se pautar pela separao entre regulao (que ainda se manteria estatal) e proviso (privada ou pblica com padres privados de eficincia). Apesar de avanar na elaborao de um novo sistema de financiamento e de produo de habitao, para Castro (1999), o primeiro governo de FHC no realizou uma reforma profunda do SFH. Dentre os avanos anunciados na poltica habitacional de FHC, Castro (1999) destaca o princpio da funo social da cidade76, que convergia para o desenvolvimento de uma nova poltica fundiria urbana. Apesar de sua forte crtica poltica habitacional de FHC, Maricato (1998)77 destaca outras virtudes da proposta, tais como: reconhecimento da cidade ilegal; novo conceito de dficit habitacional, incorporando as precariedades habitacionais; descentralizao operacional e diversidade de programas; reconhecimento da importncia da produo privada no-lucrativa (Carta de Crdito Associativo); entre outras. A concepo e a implementao dos programas habitacionais parecem ter seguido aquele paradigma fundador da poltica de FHC - e uma breve descrio desses programas evidencia esse aspecto. Barbosa (2007)78 divide os programas habitacionais criados no primeiro governo de FHC (1995-1998) em trs grupos. No primeiro grupo, esto os programas que visavam melhoria do funcionamento do mercado privado de habitaes, voltado s faixas de
ARRETCHE, 2002. Vale destacar que a questo da funo social da cidade estava imbricada, desde os anos 1960, no tema da Reforma Urbana, que foi retomado pelo Movimento Nacional pela Reforma Urbana, durante o perodo da Assembleia Constituinte, na dcada de 1980. De acordo com Carla Almeida Silva (2002), esse movimento foi responsvel pela apresentao de uma proposta de emenda Constituio, denominada como Emenda Popular de Reforma Urbana, subscrita por 150 mil pessoas em todo o Brasil. Cf. SILVA, 2002. 77 MARICATO, Ermnia. Poltica urbana e de habitao social: um assunto pouco importante para o governo FHC. Revista Praga. So Paulo: Hucitec, vol. 1, n. 6, 1998. 78 BARBOSA, Itaqu Santana. O Estado e a produo habitacional pblica. Dissertao (Mestrado em Cincia Poltica) - Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2007. Em sua dissertao de mestrado, defendida na cincia poltica, Itaqu Barbosa (2007) procura analisar as dinmicas estatais de desenvolvimento das polticas de habitao, em trs esferas de governo (federal, Estado de So Paulo e Prefeitura Municipal de So Paulo), entre a dcada de 1930 e o ano de 2002. O autor se baseia em referncias bibliogrficas anteriores para elaborar tal agrupamento, entre eles, Cardoso e Jaccoud (2005) e Bonduki (2005).
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renda superiores a doze salrios mnimos. Os mecanismos adotados, nesse sentido, foram a reformulao da legislao e o apoio ao desenvolvimento institucional e tecnolgico do setor imobilirio e da construo civil. Para tanto, foram criados o Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H)79, no qual se destaca o Sistema Nacional de Certificao, voltado para empresas de servios e obras da construo, e o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI), destinado a superar os impasses que imobilizaram o SFH. O SFI foi criado em 1997, repleto de novos mecanismos que podem, em tese, aproximar o mercado imobilirio do modo de funcionamento do mercado de capitais - como aponta Fix (2007). 80 Numa rpida tramitao no Congresso Nacional, como destaca Castro (1999), a lei que instituiu o SFI - que, para Azevedo (2007) foi a maior novidade na rea habitacional nos anos 1990 - se inspirava na experincia norte-americana e se diferenciava profundamente dos moldes do SFH brasileiro.81 O segundo grupo se refere aos programas destinados ao financiamento, em alguns casos, a fundo perdido, para recuperao de reas habitacionais degradadas, ocupadas principalmente por populao com renda at trs salrios mnimos, por meio de melhoria ou de construo de unidade habitacional e de infraestrutura. Trata-se dos programas Pr-Moradia e Habitar Brasil que, apesar de apresentarem semelhanas quanto ao seu desenho institucional, tinham fontes de recursos diferenciadas: o primeiro mantinha o FGTS e o segundo inaugurava outra fonte para a habitao, o Oramento Geral da Unio (OGU). Funcionalmente, esses programas concediam financiamento aos estados e municpios e, diante da Lei de Responsabilidade Fiscal que requisitava a adimplncia dos mesmos, no ganharam ampla extenso, devido ao alto grau de inadimplncia dos municpios brasileiros.

O PBQP-H foi lanado em 1997, originalmente como Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade da Construo Habitacional (PBQP-CH). Sobre esse momento inicial de implementao do programa, ver Cardoso (1998). 80 FIX, Mariana. So Paulo Cidade Global: fundamentos financeiros de uma miragem. So Paulo: Boitempo, 2007. 81 Detalharei os mecanismos do SFI ao final deste captulo.
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O terceiro grupo engloba os financiamentos habitacionais destinados diretamente para o muturio final (famlias com renda entre trs e doze salrios mnimos), que se concretizaram nas diversas modalidades do Programa Carta de Crdito, viabilizado com os recursos do FGTS e do SBPE. Vale destacar que nesse momento tambm foi criado o programa Apoio Produo que se voltava ao financiamento direto ao produtor privado, tambm contando com recursos do FGTS. Para Arretche (2002), os programas de habitao social voltados para os setores de renda mais baixa, propostos a partir de meados da dcada de 1990, seguiram duas vertentes. A primeira vertente desses programas dava continuidade ao modelo anterior, baseado na promoo pblica (via Estados e municpios) - e, comparando-a com o agrupamento anterior feito por Barbosa (2007) corresponderiam aos programas inseridos no segundo grupo. O desenho institucional da segunda vertente, ou o terceiro grupo descrito por Barbosa (2007), entretanto, rompia com o modelo anterior: instaurava-se a linha de financiamento direto ao muturio final - como retomarei adiante. Outro programa, que ficaria entre o primeiro e o segundo grupos organizados por Barbosa (2007), de acordo com a faixa de renda atendida, foi o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), criado em 1999, que previa o atendimento s famlias entre trs e seis salrios mnimos. O PAR trazia uma nova forma jurdica ao financiamento habitacional, baseada no arrendamento (ou em ingls leasing) da moradia - e no na aquisio, apesar de existir a possibilidade de compra do imvel pelo arrendatrio - que garantia uma gil retomada do imvel em caso de inadimplncia. No final do governo de FHC, foi proposto o Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social (PSH) que, finalmente, abrangia a concesso de subsdio para famlias de at trs salrios mnimos - que foi reformulado pelo governo Lula, posteriormente.82 Apesar da proposio desses dois ltimos formatos institucionais, que fomentavam a produo de novas unidades habitacionais, o balano da poltica

A minha dissertao de mestrado analisou o projeto e a construo de unidades habitacionais, em um assentamento rural, financiadas pelo PSH. Para maiores detalhes desse programa, ver Shimbo (2004).
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habitacional nos dois governos de FHC, feito por Valena

(2001),

demonstrava que a nfase na produo da habitao cedia lugar para o consumo da habitao. Isso quer dizer que foram enfatizadas linhas de financiamento diretamente ao consumidor para adquirir a casa prpria, sobressaindo, por exemplo, o financiamento para aquisio do imvel usado. Para Valena (2001), o governo Collor plantou as sementes de um mercado aberto, que FHC fez florescer.83 E se implementou, portanto, uma abordagem de mercado na poltica habitacional, segundo a qual os recursos utilizados na concesso de financiamentos (sejam oriundos do FGTS ou da caderneta de poupana) necessitavam retornar ao sistema, cobrindo todos os custos financeiros e administrativos envolvidos. De acordo com um discurso de Nabil Bonduki, citado por Barbosa (2007), o governo FHC legitimou a viso bancria do financiamento habitacional - que, nesse aspecto, no se diferenciava do modelo do BNH. E esse foi o mesmo governo, como coloca Valena (2001), que assumiu que 85% do problema habitacional estava concentrado na faixa de renda que no tinha condies de resolver seus problemas atravs do mercado, havendo, portanto, a necessidade de concesso de subsdio - alis, uma novidade na poltica habitacional, como destaca Maricato (1998). Mesmo assim, de acordo com Valena (2001), muito pouco foi realizado seguindo essa constatao - ao contrrio disso, foi o momento quando se aprovou o aumento do limite de renda da populao-alvo dos programas que utilizam recursos do FGTS, de doze para vinte salrios mnimos.
A introduo do financiamento direto ao muturio final

Nessa abordagem de mercado da poltica habitacional de FHC, a introduo do financiamento direto ao muturio final foi importante para a dinamizao tanto do setor imobilirio como da construo civil e, como veremos depois, ser uma das fontes principais do segmento econmico, a partir de 2005. O programa Carta de Crdito, criado em 1995, se dirigia s famlias com ganhos mensais de at doze salrios mnimos, utilizava recursos do FGTS e do
83

VALENA, 2001. p. 41.

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SBPE e possibilitava financiamentos para a produo, ampliao e aquisio de unidades habitacionais (novas ou usadas), alm da produo de lotes urbanizados. O programa se dividia nas modalidades individual e associativa. Na primeira, financiava diretamente a pessoa fsica e permitia a aquisio de um imvel, novo ou usado, diretamente no mercado imobilirio, dentro das condies impostas pelo programa. A modalidade associativa se destinava aos grupos de muturios, organizados por instituies (empresas de construo, incorporadoras, Companhias de Habitao, sindicatos, cooperativas) que, por sua vez, eram responsveis pela solicitao de crdito aos agentes financeiros.84 O Programa Carta de Crdito, apesar de procurar atender, originalmente, faixas de renda mais baixas, acabou sendo o principal instrumento de financiamento para os setores de renda mdia, entre os anos 1990 at o presente momento. Mais do que isso, para Barbosa (2007), a modalidade associativa do programa foi, na prtica, o mecanismo pelo qual a incorporao imobiliria privada pde captar recursos do FGTS para a produo de unidades habitacionais novas. Se no SFH, o mercado imobilirio acessava diretamente apenas os recursos do SBPE, no governo FHC ele passa a acessar tambm o FGTS, com juros menores que aqueles praticados pelo mercado, tornando-se uma fonte de recursos mais barata para esses agentes. Castro (1999) destaca que, inicialmente, o desempenho do Programa Carta de Crdito foi fraco diante das exigncias de documentao, da complexa tramitao burocrtica de custos elevados e da oferta insuficiente de moradias e de lotes regularizados, oferecidas pelo mercado formal. Em 1997, foram introduzidas algumas medidas visando a otimizao desse processo.85 A proporcionalidade do destino dos recursos do FGTS refora a tendncia elitista da poltica habitacional, h bastante tempo em curso, que continuava favorecendo os setores mdios da populao brasileira. O conjunto das modalidades do Programa Carta de Crdito, entre 1995 e 2003, absorveu

Cf. AZEVEDO, 2007; ARRETCHE, 2002; CASTRO, 1999. Dentre essas medidas, Castro (1999) destaca: reduo de 70% da documentao exigida pelos agentes operador e financeiro; simplificao dos procedimentos operacionais; descentralizao e maior autonomia das unidades dos agentes financeiros; estmulo s prefeituras para flexibilizao das exigncias para regularizao de imveis populares.
84 85

71

aproximadamente 85% dos recursos administrados pela Unio destinados habitao, dentre as quais se destacaram o financiamento de material de construo e a aquisio de imveis usados.86

86

Cf. VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.

72

Entre a proposta e a concretizao da poltica habitacional nos governos Lula:


2003 a 2010

Paralelamente implementao da poltica habitacional de FHC, foi elaborado o Projeto Moradia a partir de uma iniciativa do Instituto Cidadania, uma organizao no-governamental coordenada por Luiz Incio Lula da Silva, ento candidato Presidncia da Repblica pelo Partido dos Trabalhadores (PT). Tendo como coordenadores temticos representantes de movimentos de moradia, gestores pblicos, deputados e acadmicos, esse projeto passou a integrar a proposta de poltica de governo do PT. Lanado em 2000, o Projeto Moradia tinha como um de seus pressupostos a ampliao do mercado formal para os setores de renda mdia e mdia baixa, a serem atendidos com recursos do SBPE e do SFI, na perspectiva de se liberarem os recursos do FGTS para as classes de renda mais baixas, procurando inverter a situao gerada pelo governo FHC, como visto anteriormente.87 Na apresentao do Projeto, assinada por Lula, alm de destacar a necessidade de se facilitar o acesso ao crdito habitacional para as camadas mdias e baixas da populao, indicava a necessidade de se implementar mecanismos para baratear a produo e para viabilizar subsdios moradia para os mais pobres. Sublinhava, ainda, que no se tratava apenas de mais uma fonte de despesas para o Estado, mas sim de um investimento que contribuiria de modo crucial para a retomada do crescimento econmico e a gerao de emprego, tendo em vista a reconhecida capacidade do setor da construo civil em gerar, rapidamente, uma grande quantidade de empregos sem exigncias imediatas de qualificao educacional.88 A intencionalidade de se ampliar o mercado privado para atingir os setores populares j vinha sendo discutida no mbito acadmico - em 1997, por

Cf. INSTITUTO CIDADANIA, 2002. Um dos dezenove princpios do Projeto Moradia enfatizava o estmulo produo privada para os setores de renda mdia (mais de cinco salrios mnimos), buscando dinamizar o mercado imobilirio e reduzir a presso sobre os recursos pblicos, a serem prioritariamente destinados baixa renda (abaixo de 5 SM) (Instituto Cidadania, 2002, p. 30). 88 INSTITUTO CIDADANIA, 2002. p. 3.
87

73

exemplo, ocorreu na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, da Universidade de So Paulo (FAU/USP), o Workshop Habitao: como ampliar o mercado?.89 O cenrio composto pela restrita participao do mercado residencial privado legal, como coloca Maricato (1999)90, que em algumas cidades brasileiras no atingia mais que 50% da populao, e pela presena majoritria do mercado informal, sobretudo, nas metrpoles brasileiras, justificava a necessidade de se repensar o mercado para repensar as polticas sociais.91 A vitria de Lula Presidncia da Repblica possibilitou a concretizao dessa intencionalidade. A criao do Ministrio das Cidades, em 2003, preencheu uma lacuna institucional ao procurar integrar as polticas nacionais relacionadas ao territrio e s aglomeraes urbanas, quais sejam: a habitao, o saneamento e o transporte urbano. Assim sendo, o Ministrio das Cidades teria um carter de rgo coordenador, gestor e formulador da Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano (PNDU). Sendo responsvel pela gesto da poltica habitacional, ele perdia fora operacional diante da manuteno da Caixa Econmica Federal, que subordinada ao Ministrio da Fazenda, e que continuou a exercer enorme poder na execuo da poltica habitacional, como agente operador dos programas e principal agente financeiro dos recursos do FGTS. Mesmo com essa limitao operacional, a estruturao do Ministrio das Cidades logo repercutiu numa articulao em torno da proposta de uma poltica nacional de habitao, discutida em conferncias municipais, estaduais e nacionais ao longo de 2004, junto com a PNDU.

Esse workshop foi promovido pelo Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos (LABHAB - FAU/USP), que tem como uma de suas coordenadoras, a Profa. Ermnia Maricato que, no primeiro governo de Lula, foi secretria executiva do Ministrio das Cidades e coordenou a Poltica Nacional de Desenvolvimento Urbano, entre 2003 e 2005. 90 MARICATO, Ermnia. Habitao e desenvolvimento urbano: o desafio da prxima dcada. 1999. Disponvel em: <http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/ index.html#textos>. Acesso em: 7 mar. 2010. 91 Ibidem.
89

74

A proposta da Poltica Nacional de Habitao (PNH)

Essa nova proposta, aguardada desde a falncia do BNH, foi definida segundo seus princpios, objetivos gerais, diretrizes, componentes, instrumentos e estratgias. Dentre o conjunto de instrumentos a serem criados, o principal era o Sistema Nacional de Habitao, que estabelecia as bases do desenho institucional da Poltica; previa a integrao entre os trs nveis de governo e os agentes pblicos e privados envolvidos na questo, e definia as regras de destinao e articulao dos recursos onerosos e no-onerosos necessrios sua implementao.92 Procurarei explicitar tanto o contedo proposto como os resultados subsequentes da operacionalizao dessa poltica, a fim de ressaltar alguns deslocamentos ocorridos neste processo. No que diz respeito produo de habitao, buscando ampliar o estoque de moradias e reduzir o dficit habitacional, a nova Poltica destacava a necessidade da participao do setor privado no atendimento da populao com renda superior a cinco salrios mnimos. Isso porque, a atuao do setor privado, de forma compartilhada com o setor pblico, permitiria a otimizao econmica dos recursos pblicos e privados investidos no setor habitacional. Destacava ainda a necessidade de se estimular a produo empresarial para setores de renda mdia. 93 Alm de apresentar uma instncia de gesto e controle, centralizada no Ministrio das Cidades, o Sistema Nacional de Habitao possua dois subsistemas, justamente para segregar as fontes de recursos de acordo com as diferentes demandas populacionais: i) o Subsistema de Habitao de Interesse Social; ii) o Subsistema de Habitao de Mercado. O primeiro subsistema visava garantir que os recursos pblicos fossem destinados exclusivamente ao subsdio populao de mais baixa renda. J o segundo procurava reorganizar o mercado privado de habitao a fim de se ampliar as formas de captao de recursos e de se incluir novos agentes, facilitando a promoo imobiliria.

92 93

Cf. BRASIL, 2004. Ibidem.


75

A segmentao dos dois subsistemas quanto s fontes e destinao de recursos era fortemente ressaltada. Para o Subsistema de Mercado estava destinada a captao via cadernetas de poupana e demais instrumentos de atrao de investidores institucionais e pessoas fsicas, tais como os relacionados ao fortalecimento e ampliao da presena no mercado de capitais. Enquanto que o Subsistema de Habitao de Interesse Social seria movimentado por recursos advindos do FGTS e do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS) e de outros fundos.94
Subsistema de Habitao de Interesse Social

Para o Subsistema de Habitao de Interesse Social, foi criado um novo arcabouo institucional: o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social (SNHIS) e o Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS), aprovados na Lei Federal 11.124/2005. O SNHIS previa a centralizao de todos os programas e projetos destinados urbanizao de assentamentos subnormais e de habitao de interesse social, apoiados com os recursos oramentrios do FNHIS.95 Como destacam Maricato (2005) 96 e Azevedo (2007), esse foi o primeiro projeto de lei de iniciativa popular, que esperou quase treze anos para ser aprovado no Congresso Nacional. Esse novo Sistema previa a ampliao de recursos federais (sobretudo do Oramento Geral da Unio, OGU), estaduais e municipais a fim de se somar subsdios para dar uma resposta integrada ao problema habitacional, concentrado nas faixas de menor poder aquisitivo como previa, alis, o Projeto Moradia. Ao aderirem ao SNHIS, os estados e municpios se comprometeriam a cumprir os requisitos previstos na Lei, dentre os quais, de constituir um Fundo

Cf. BRASIL, 2004. De acordo com o Ministrio das Cidades, esse fundo composto por recursos do Oramento Geral da Unio e do Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social (FAS); contribuies e doaes de pessoas fsicas ou jurdicas, entidades e organismos de cooperao nacionais ou internacionais; e receitas de operaes realizadas com recursos do FNHIS. Vale destacar que o modelo do FNHIS se inspirou no Fundo Nacional de Moradia Popular, ento previsto no projeto de lei de iniciativa popular. 96 MARICATO, Ermnia. A nova Poltica Nacional de Habitao. O Valor, So Paulo, 24 nov. 2005.
94 95

76

Local de Habitao de Interesse Social e seu Conselho Gestor e elaborar o Plano Local de Habitao de Interesse Social. Nesse sistema, o Ministrio das Cidades passou a gerir um panorama de programas habitacionais, com fontes de recursos diferenciadas, no apenas o FGTS, mas tambm, o Oramento Geral da Unio (OGU), do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR, vinculado ao FGTS) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). 97 E a Caixa Econmica Federal continuou a desempenhar o papel de principal agente operador do sistema. Como previa a Poltica Nacional de Habitao, cada tipo de recurso, oneroso e no-oneroso, teria um destino especfico no Subsistema de Habitao de Interesse Social. Nesse sentido, os recursos do FGTS seriam destinados tanto para financiamentos onerosos, aos menores juros possveis que assegurassem o equilbrio do Fundo, como para financiamentos subsidiados (com recursos combinados com outros fundos). Os recursos no-onerosos fornecidos pelo FNHIS seriam repassados para os agentes promotores pblicos (Estados, Distrito Federal, Municpios e/ou empresas pblicas locais). E, por fim, os outros fundos (como por exemplo, FDS, FAR, FAT) seriam destinados cobertura de programas j existentes (caso do PAR) ou de programas recmcriados (Programa Crdito Solidrio). Num primeiro momento, o Ministrio das Cidades manteve e reformulou alguns programas existentes, elaborados nos governos de FHC, tais como o PAR, o Carta de Crdito Associativo, o Habitar Brasil/BID, o Pr-Moradia, o PSH e o Apoio Produo - e criou um novo programa, o Programa Crdito Solidrio. Num segundo momento, entre 2005 e 2008, foram criados novos programas, sobretudo aqueles que movimentavam o FNHIS e eram destinados populao de at trs salrios mnimos de renda mensal:

O Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) foi criado exclusivamente para aplicao no PAR, composto com recursos onerosos provenientes de emprstimo junto ao FGTS e recursos no-onerosos, provenientes de outros fundos pblicos e da rentabilidade das disponibilidades do FAR. O Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), criado em 1991, tem como fontes de recursos: a) Aquisio compulsria de 3% das quotas de sua emisso pelos Fundos de Aplicao Financeira (FAF); b) Aquisio voluntria de quotas do FDS por pessoas fsicas e pessoas jurdicas; c) Outras Cf. BRASIL, 2009. Disponvel em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-eacoes>. Acesso em: 28 set. 2009.
97

77

Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Social; Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de Assentamentos Precrios; e Apoio Produo Social da Moradia. Procurei organizar no quadro a seguir, os programas habitacionais geridos pelo Ministrio das Cidades, at 2008, de acordo com os seus produtos (ou modalidades) e suas respectivas fontes de recursos:

78

Quadro 1: Programas habitacionais geridos pelo Ministrio das Cidades (2008).

Programas/aes Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Social Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de Assentamentos Precrios Apoio Produo Social da Moradia Construo de unidades Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social - PSH habitacionais novas Carta de Crdito Individual Carta de Crdito Associativo Apoio Produo Pr-Moradia Programa de Arrendamento Residencial (PAR) Programa Crdito Solidrio Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Social Apoio Produo Social da Moradia Aquisio de unidades Carta de Crdito Individual habitacionais novas Carta de Crdito Associativo Programa Crdito Solidrio Programa de Arrendamento Residencial (PAR) Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Aquisio de unidades Social habitacionais usadas Carta de Crdito Individual Concluso, Ampliao, Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de Reforma ou Melhoria Assentamentos Precrios de Unidade Carta de Crdito Individual Habitacional Programa Crdito Solidrio Aquisio de materiais Carta de Crdito Individual de construo Programa Crdito Solidrio Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Social Aquisio de lotes Apoio Produo Social da Moradia urbanizados Programa Crdito Solidrio Carta de Crdito Individual Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Produo de lotes Social urbanizados Carta de Crdito Associativo Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Social Requalificao de Apoio Produo Social da Moradia Imveis e Reabilitao Carta de Crdito Associativo Urbana Programa Crdito Solidrio Programa de Arrendamento Residencial (PAR) Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de Assentamentos Precrios Urbanizao de Programa de Atendimento Habitacional atravs do Assentamentos Poder Pblico - Pr-Moradia Precrios Habitar Brasil /BID Pr-Moradia Habitar Brasil /BID Desenvolvimento Institucional Pr-Moradia Apoio Prestao de Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Servios de Assistncia Social Tcnica

Produtos

Fontes FNHIS/OGU FNHIS/OGU FNHIS/OGU OGU FGTS FGTS FGTS FGTS FAR FDS FNHIS/OGU FNHIS/OGU FGTS FGTS FDS FAR FNHIS/OGU FGTS FNHIS/OGU FGTS FDS FGTS FDS FNHIS/OGU FNHIS/OGU FDS FGTS FNHIS/OGU FGTS FNHIS/OGU FNHIS/OGU FGTS FDS FAR FNHIS/OGU FGTS OGU FGTS OGU FGTS FNHIS/OGU

Fonte: Elaborao da autora a partir de Morais (2007) e de informaes do Ministrio das Cidades (2008), disponveis em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-eacoes>. Acesso em: 26 mai. 2008.

79

A permeabilidade entrada do setor privado

O detalhamento sobre as caractersticas dos programas que apresentam as modalidades produo de unidades habitacionais novas e aquisio de unidades habitacionais novas indica em quais deles o setor privado atua como proponente ou como beneficirio indireto, via concesso de financiamento pessoa fsica ou aos grupos de pessoas. O quadro abaixo apresenta essas principais caractersticas (ano de regulamentao, breve descrio, proponente e renda familiar mensal bruta dos beneficirios) dos dez programas que contemplam essas modalidades:
Quadro 2: Caractersticas dos programas habitacionais que contemplam as modalidades produo e aquisio de unidades habitacionais novas.

Programas Pr-Moradia

Ano 1994

Carta de Crdito Individual

1995

Carta de Crdito Associativo

1995

Apoio produo

1998

Programa de Arrendamento Residencial - PAR


Continua...

1999

Breve descrio do programa Concesso de financiamentos ao poder pblico para promover o acesso moradia adequada populao em situao de vulnerabilidade social. Concesso de financiamentos a pessoas fsicas para as modalidades contidas no Programa. Os interessados devem procurar diretamente os Agentes Financeiros habilitados a operar os programas do FGTS. Concesso de financiamentos a pessoas fsicas, associadas em grupos formados por condomnios, sindicatos, cooperativas, associaes, COHABs ou empresas do setor da construo civil, para as modalidades contidas no Programa. Concesso de financiamento direto ao setor privado para a produo de habitaes, cujos valores no ultrapassem R$130.000,00, nas regies metropolitanas e R$ 100.000,00, nas demais regies. Acesso moradia para populao de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opo de compra.

Proponente Estados, DF e municpios

Renda dos beneficirios At R$ 1.050,00.

Pessoas fsicas

At R$ 3.900,00 para aquisio de UH nova.

Grupos de pessoas fsicas ou empresas do setor da construo civil Empresas do setor da construo civil

At R$ 3.900,00 para aquisio de UH nova. Para as Operaes Especiais: at R$ 4.900,00. At R$ 4.900,00.

Empresas do setor da construo civil

At R$1.800,00

80

Concluso.

Programas Programa de Subsdio Habitao de Interesse Social PSH

Ano 2002

Programa Crdito Solidrio

2004

Programa da Ao Proviso Habitacional de Interesse Social (Habitao de Interesse Social HIS) Programa Urbanizao, Regularizao e Integrao de Assentamentos Precrios Apoio Produo Social da Moradia

2007

Breve descrio do programa Financiamento por intermdio da concesso de subsdios aos cidados organizados em grupos, pelos governos dos estados, DF ou municpios, e excepcionalmente, em reas rurais. Concesso de financiamento habitacional a famlias de baixa renda organizadas em associaes, cooperativas, sindicatos ou entidades da sociedade civil organizada para a construo de moradia, sob os regimes de autoconstruo, mutiro e autogesto. Apoio ao poder pblico no acesso da populao de baixa renda habitao digna, regular e dotada de servios pblicos, em localidades urbanas ou rurais. Apoio ao poder pblico nas intervenes necessrias regularizao fundiria, segurana, salubridade e habitabilidade de populao localizada em rea inadequada moradia ou em situaes de risco. Apoio s entidades no desenvolvimento de aes integradas e articuladas que resultem em acesso moradia, situada em localidades urbanas ou rurais, com envolvimento das comunidades nas aes de autoconstruo e mutiro.

Proponente Entidades privadas sem fins lucrativos

Renda dos beneficirios At R$ 1.140,00.

Cooperativas habitacionais ou mistas, Associaes e demais entidades privadas sem fins lucrativos. Estados, DF e municpios

At R$ 1.125,00. Entre R$ 1.125,01 e R$ 1.900,00, limitadas a: a) 10% do grupo associativo ou; b) 35%, em regies metropolitanas. At R$ 1.050,00.

2007

Estados, DF e municpios

At R$ 1.050,00.

2008

Entidades privadas sem fins lucrativos vinculadas ao setor habitacional

At R$ 1.125,00.

Fonte: Elaborao da autora a partir de informaes do Ministrio das Cidades (2008), disponveis em: <http://www.cidades.gov.br/secretarias-nacionais/secretaria-de-habitacao/programas-e-acoes>. Acesso em: 26 mai. 2008.

Gostaria de ressaltar dois aspectos fundamentais na anlise desses programas e que se relacionam diretamente a um dos argumentos desta tese. O primeiro a relao existente entre fonte de recursos, comparando as informaes com o Quadro 1, e a renda familiar dos beneficirios dos programas. Dos dez programas listados, quatro tem como fonte de recursos, o Oramento Geral da Unio (OGU, levando em considerao que o FNHIS aporta recursos do
81

OGU), e se destinam aos beneficirios com renda at trs salrios mnimos.98 Ainda nessa faixa de renda, h dois programas, o Pr-Moradia e o Crdito Solidrio, cuja fonte de recursos so, respectivamente, o FGTS e o FDS. Para aquelas famlias que recebem acima de trs salrios mnimos, h trs programas (Carta de Crdito Individual, Carta de Crdito Associativo e Apoio Produo), cuja fonte de recursos o FGTS, e tambm o PAR (cujo fundo ligado ao FGTS). Ou seja, os recursos de quatro programas (se considerarmos o vnculo do FAR) so provenientes do FGTS e podem ser acessados por famlias com renda acima de trs salrios mnimos - abrangendo, num extremo, at a faixa de aproximadamente doze salrios mnimos, no caso do Apoio Produo e Carta de Crdito Associativo - Operaes Especiais. O segundo aspecto o vnculo entre faixa de renda dos beneficirios e os proponentes. Mantendo a prerrogativa da Poltica Nacional de Habitao, para as faixas de renda inferiores a trs salrios mnimos, os proponentes necessariamente so agentes pblicos ou entidades sem fins lucrativos - sendo atendidas por sete programas no total. Para as faixas acima dessa referncia, os proponentes podem ser empresas do setor da construo civil ou pessoas fsicas - totalizando quatro programas. Esse ltimo aspecto indica a contradio existente na prpria concepo do Subsistema de Habitao de Interesse Social, pois abre o caminho para a entrada de agentes privados (com fins lucrativos) nas linhas de financiamento, alimentadas por recursos onerosos vindos do FGTS. Dessa forma, a segmentao das fontes de recursos, anunciada na proposta da Poltica Nacional de Habitao, se dilui, obscurecendo os limites entre os dois subsistemas idealizados. A anlise desses dados somada s observaes da minha pesquisa de campo indicam que, mesmo sendo voltado para a habitao de interesse social, nas brechas e nos limites mximos de financiamento, esse subsistema pde ser

Os programas habitacionais no utilizam a referncia de renda familiar em termos de salrios mnimos (SM). Considerando que em maio de 2008, quando foram considerados esses valores, o salrio mnimo era de R$415,00, pode-se afirmar que, basicamente, os programas se dividem entre aqueles que atendem famlias com renda mensal at 3 SM e aqueles at 10 SM.
98

82

acessado pelo mercado imobilirio na produo de unidades residenciais para camadas populacionais com renda superior a trs salrios mnimos.
Recursos destinados construo ou aquisio de habitao

Esse argumento foi reforado a partir da anlise dos dados sobre o destino dos recursos controlados pelo poder pblico, no mbito dos programas habitacionais. Nesse aspecto, percebi que no h uma homogeneidade nos dados disponibilizados pelo Ministrio das Cidades e pela CEF: h algumas discordncias quanto aos valores totais, s modalidades e s faixas de renda atendidas. Inclusive, Royer (2009) atenta para o fato de que esses dados agregados no permitem uma leitura fidedigna sobre o nmero exato de financiamentos e a quantidade de recursos para cada modalidade dos programas (por exemplo: aquisio ou construo de imveis ou material de construo).99 Os dados apresentados por Royer (2009) sugerem que houve aumento de recursos aos atendimentos habitacionais destinados s faixas de renda at trs salrios mnimos, desde 2003, somando-se todas as fontes de recursos disponveis habitao (FGTS, FAR, FDS, OGU, FAT, CAIXA, SBPE). No entanto, vale ressaltar que grande parte desses atendimentos se destinou aquisio de materiais de construo, disponibilizados diretamente pelos consumidores. Segundo Rolnik e Nakano (2009) 100, em 2007, o total de contratos de financiamento imobilirio (incluindo SBPE e FGTS) foi de 500 mil unidades habitacionais, das quais apenas 10% se destinaram a construes novas produzidas no mercado formal para famlias at trs salrios mnimos; e 50%, para famlias com renda superior a 5 salrios mnimos. Essa ambiguidade em relao faixa de renda atendida pelos recursos do FGTS reforada quando se olha os dados fornecidos pela Caixa Econmica Federal e elaborados pelo Banco de Dados da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC)101, em que h a discriminao dos valores contratados e

ROYER, 2009, p. 89. ROLNIK, Raquel; NAKANO, Kazuo. As armadilhas do pacote habitacional. Le Monde Diplomatique Brasil, ano 2, n. 20, maro/2009. 101 Disponveis em: <http://www.cbicdados.com.br/>. Acesso em: 14 jul. 2009.
99 100

83

nmero de unidades financiadas para cada modalidade de cada um dos programas. Isso porque, a partir desses dados, possvel verificar um aumento no volume de recursos destinados aos programas que permitem a entrada de faixas de renda superiores a trs salrios mnimos. Por exemplo, destaquei, para anlise, os valores contratados em cada um dos programas que apresentam as modalidades de aquisio e de construo de imveis novos, no perodo entre 2000 e 2008, e os agrupei no Grfico 1 ressalto, porm, que no inseri aqui os dados referentes aos programas voltados apenas para a aquisio de materiais de construo (as cestas de materiais).
Grfico 1: Valores contratados FGTS (2000-2008), por programas. 1.400.000.000 1.200.000.000 1.000.000.000 800.000.000 600.000.000 400.000.000 200.000.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

PAR - Progr. de Arrendamento Residencial Carta de Crdito - Associativa COHAB Carta de Crdito - Associativa Entidades Carta de Crdito - Individual

Apoio Produo Pr-Moradia

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados da CBIC (2009).

De acordo com esse grfico, o volume de recursos destinados ao PAR variou significativamente entre 2000 e 2008, mas possvel perceber uma concentrao maior entre 2003 e 2006, quando seus valores contratados foram bastante superiores aos demais programas.

84

O Carta de Crdito Associativo, na modalidade

entidades102, foi outro

programa com bastante expressividade nesses anos e apresentou, entre 2000 e 2004, uma curva descendente em relao aos valores contratados e, posteriormente, uma curva ascendente, at se tornar o segundo programa com maior volume de recursos, entre 2007 e 2008. J o Carta de Crdito, na modalidade COHAB103, teve pouca expressividade no conjunto desses programas, apresentando maior quantidade de recursos entre 2006 e 2007 - vale ressaltar que, nessa modalidade, que se concentra a produo, assim considerada, pblica de habitao para a populao de mais baixa renda e que no consegue acessar o mercado privado formal de moradias. O Carta de Crdito Individual foi o nico programa que apresentou uma curva ascendente, passando a ser, em 2008, o programa que mais canalizou recursos. O Pr-Moradia teve participao insignificante, em termos de quantidade de recursos destinados, nesses anos. J o Apoio Produo, que at 2006 no tinha expressividade, passou a ganhar flego a partir de ento, superando o PAR, em 2008. De forma mais geral, portanto, a anlise desse grfico indica um momento de inflexo em 2006. At ento, o PAR era o programa que mais canalizava recursos do FGTS, dentro dessas modalidades analisadas. A partir de 2007, assumem a liderana, os programas Carta de Crdito Individual, Carta de Crdito Associativa - Entidades e o Apoio Produo. Coincidentemente ou no, esses ltimos programas so aqueles acessados pelo segmento econmico do mercado imobilirio. No caso da empresa construtora estudada, ECP, que integra o segmento econmico, essa inflexo se evidencia nas porcentagens das trs modalidades
Nessa modalidade, o proponente ou agente executor podem ser pessoas fsicas agrupadas em condomnios, sindicatos, cooperativas e associaes; ou ainda, pessoas jurdicas voltadas produo habitacional (cabendo aqui, empresas construtoras). A vantagem desse programa, para essas entidades, que os contratos de financiamento so efetuados diretamente com o beneficirio final. Dessa forma, mesmo sendo promotoras, elas no se responsabilizam pelo retorno dos valores dos emprstimo, no se endividando junto ao agente financeiro. Cf. VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007. 103 Essa modalidade corresponde atuao das companhias habitacionais ou rgos similares da administrao pblica (estadual ou municipal) como proponente ou agente executor.
102

85

de financiamento oferecidas para a compra do imvel grfico a seguir:

(direto com a

construtora, bancos comerciais ou CEF), entre 2004 e 2008, como mostra o

Grfico 2: Modalidades de financiamento das vendas contratadas pela ECP.

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2004 2005 2006 2007 2008

Financiamento direto Financiamento Bancos Comerciais Financiamento CEF Pagamento vista*

*Financiado at entrega das chaves. Fonte: Elaborao da autora, a partir dos relatrios anuais da empresa (2006 e 2008).

No caso da CEF, o programa preponderante foi o Carta de Crdito Associativo. Em relao aos lanamentos, a opo por esse programa foi ainda mais clara. Se em 2007, 71,5% dos lanamentos da empresa eram previstos para serem contratados por financiamentos de bancos comerciais e o restante, 28,5%, pelo Carta de Crdito Associativo, em 2008, essas porcentagens se inverteram passando a ser, respectivamente, 21,6% e 78,4%. Esses nmeros, alm de mostrarem a opo da empresa pelo programa Carta de Crdito Associativo em 2008, indicam o aumento da participao dos bancos comerciais no financiamento imobilirio: em 2004, nada participavam das vendas contratadas; em 2006, assumiam 29%; chegando a 60% em 2007 para alcanar, em 2008, metade das vendas. O exemplo da ECP pode no ser generalizvel ao conjunto do segmento econmico, mas pelo fato de ser uma das maiores do setor, ela aponta os caminhos de crescimento desse segmento do mercado imobilirio recente, ilustrando de forma singular os novos vnculos entre Estado e mercado na poltica habitacional. Na medida em que esse tipo de produo imobiliria

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seguiu e se aproveitou da tendncia de ampliao dos recursos do FGTS para as faixas de renda mdia e mdia baixa, preponderantemente atendidas pelas modalidades do Carta de Crdito, ela soube atuar inclusive no Subsistema de Habitao de Interesse Social - alm daquele Subsistema de Habitao de Mercado, beneficiando-se duplamente.
Subsistema de Habitao de Mercado

A Poltica Nacional de Habitao previa para o Subsistema de Habitao de Mercado um complexo sistema de captao de recursos, com a inteno de se diversificar e de se otimizar as formas de captao ento presentes. A premissa bsica era viabilizar a complementaridade entre o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) e o Sistema Financeiro da Habitao (SFH). Para tanto, eram previstas estratgias de captao tanto por meio dos bancos mltiplos, contando com recursos da caderneta de poupana atual e de novas modalidades de poupana a serem criadas, como junto ao mercado de capitais, via emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) - cujo mecanismo de funcionamento ser detalhado posteriormente. Para Royer (2009), a montagem do SFI, criado no primeiro governo de FHC (1995-98), justificava-se pela necessidade de implementao de padres alternativos para o financiamento das polticas pblicas, dentro de um contexto internacional de redefinio dos fluxos de riqueza e das reformas institucionais pautadas pelo discurso das restries da poltica fiscal e pelos limites do endividamento externo. O SFI, para a autora, proposto como uma arquitetura de financiamento do crdito imobilirio, precisa ser analisado sob um duplo enfoque. Por um lado, possvel analis-lo como um novo ambiente de negcios imobilirios, fundado na captao de recursos no mercado e na afirmao do protagonismo dos agentes privados na conduo dos financiamentos, e avaliar se ele cumpre essa funo. Por outro, preciso verificar qual a sua capacidade real de atacar o problema do dficit habitacional brasileiro. Royer (2009) procura exatamente demonstrar a

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ineficincia do SFI como modelo de financiamento apto a estruturar polticas habitacionais universalizantes.104 Por trs da concepo do Subsistema de Habitao de Mercado, a estabilidade macroeconmica, alcanada no final dos anos de 1990, proporcionou taxas de juros um pouco mais baixas e alterou os interesses de investidores e de agentes financeiros em relao construo civil e ao mercado imobilirio. A concesso de crdito imobilirio passou a ser encarada como uma atividade lucrativa e promissora - vale dizer que na dcada de 1990, os recursos do SBPE eram destinados para aplicaes financeiras mais rentveis que o setor habitacional.105 Para dar garantia a esse cenrio promissor do crdito imobilirio, tambm estava presente na proposta da PNH o pressuposto de que a segurana jurdica era elemento indispensvel para a expanso do mercado. Seguindo esse pressuposto e visando suprir algumas lacunas para o pleno funcionamento do SFI, o governo Lula tomou duas medidas iniciais. A primeira delas, aprovadas como lei em 2004, visava dar segurana jurdica e econmica ao mercado privado que, segundo Maricato (2005), se encontrava fragilizado perante aos altos ndices de inadimplncia. Essa medida foi uma iniciativa do Ministrio das Cidades, do Ministrio da Fazenda e de empresrios ligados ao financiamento, construo e comercializao da moradia de mercado.106 Essa lei (Lei no 10.931), conhecida como a Lei do Patrimnio de Afetao, contm, alm desse propsito, o instituto do Valor do Incontroverso (por isso tambm conhecida como lei do incontroverso), bem como novos ttulos de crdito, tais como as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI), Letras de Crdito Imobilirio (LCI) e Cdulas de Crdito Bancrio (CCB).107 Ela

ROYER, 2009, p. 16. Ibidem, p. 62. 106 Cf. MARICATO, 2005. 107 ROYER, 2009, p. 118. A Lei no 10.931, de 2004, regulamenta o regime especial tributrio, que estabelece que as construtoras tenham contabilidade especfica para cada empreendimento imobilirio, inviabilizando a transferncia de capital entre empreendimentos - prtica ento corrente entre as construtoras, para salvar aqueles com maior dificuldade. Com isso, em caso de falncia da construtora, o terreno e as construes do empreendimento imobilirio no podero ser utilizados para quitar dvidas da construtora. Em relao ao instituto do valor do incontroverso, ela determina que o valor principal da prestao do
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estabeleceu um mecanismo de proteo aos financiamentos concedidos pelo capital financeiro, ao impedirem a prtica, ento corrente, de livre ao dos capitais de origem imobiliria e minimizarem os impactos de inadimplncia dos muturios.108 A segunda medida, correspondendo ao objetivo de se buscar segurana jurdica e de se ampliar recursos financeiros ao mercado privado, tomada pelo Ministrio da Fazenda e aprovada pelo Conselho Monetrio Nacional, permitiu a liberao de recursos da Caderneta de Poupana (SBPE), que estavam retidos no Banco Central, ao tornar a sua reteno uma opo desvantajosa para os bancos privados.109 Ambas as medidas, explcitas na nova poltica nacional de habitao, possibilitaram de fato um aumento considervel na utilizao de recursos privados e pblicos, ou sob gesto pblica, na produo de unidades habitacionais. O grfico abaixo ilustra esse crescimento: se em 2003, quando se iniciou o primeiro governo de Lula, o valor total contratado pelo sistema SBPE-FGTS foi por volta de cinco bilhes de reais, em 2008, na metade do segundo governo, esse valor excedeu quarenta bilhes - ou seja, foi multiplicado por oito.

muturio (a parte que no corresponde a juros ou correo) seja pago, mesmo quando o muturio entra na justia questionando os valores do financiamento. (IBGE, 2006). Discutirei a repercusso dessas legislaes para os agentes financeiros e imobilirios a seguir. 108 Cf. VOLOCHKO, 2007. 109 Resoluo no 3259, do Conselho Monetrio Nacional. Cf. MARICATO, 2005; VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.
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45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00
1,77 3,06 2,22 2,70 3,00 3,86 5,48 6,77 6,92 9,34 4,85 10,54 18,41 30,03

2002

2003

2004

2005 FGTS SBPE

2006

2007

2008

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados da CBIC (2008). Disponvel em: <http://www.cbicdados.com.br>. Acesso em: 13 jul. 2009.

Em relao ao SBPE, Royer (2009) aponta que, entre 2003 e 2008, houve um aumento no nmero de unidades financiadas de aproximadamente dez vezes, para aquisio tanto do imvel novo quanto do imvel usado. Alm dessas modalidades de aquisio de imvel novo ou usado, o Plano Empresrio110, tambm vinculado ao SBPE, ganhou fora. Em 2008, mais de treze bilhes de reais foram destinados para o financiamento da construo de imveis novos nesse Plano, ou seja, mais de um tero do volume total concedido pelo SBPE (de aproximadamente 30 bilhes). Como destaca Royer (2009), essa produo recente financiada pelo Plano Empresrio teve seu foco em imveis entre R$100.000,00 e R$110.000,00, destinados a faixa de renda entre sete e oito salrios mnimos aproximadamente - ou seja, a faixa atendida pelo segmento econmico do mercado imobilirio. Entre 2007 e 2008111, as contrataes com recursos do SBPE atingiram seu pice e colaboraram para o recente boom imobilirio. Os nmeros expressivos
O Plano Empresrio est presente desde a poca do BNH e se destina ao financiamento da produo de habitao, promovida por incorporadores e empresas construtoras (ROYER, 2009, p. 52). 111 Em 2008, foram R$29.008.520.223,00 em financiamentos residenciais concedidos, com 294.817 unidades habitacionais e uma mdia de R$98.395,00/unidade. Isso significa que, em apenas um nico ano, alcanou-se toda a produo de 1995 a 2002, sendo o maior nmero anual de financiamentos do SBPE na histria do SFH (ROYER, 2009, p. 73).
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dessa intensificao da atividade imobiliria se devem, em grande medida, a atuao do governo federal em dois mbitos, segundo Royer (2009). O primeiro se refere melhoria do ambiente regulatrio, que significou maior segurana jurdica para incorporadores, construtores e investidores - como j ressaltei. O segundo est circunscrito melhoria do crdito para pessoa fsica a partir da reduo das taxas de juros, do aumento dos prazos de pagamento (at trinta anos) e da diminuio nos valores de entrada (necessidade de menor poupana prvia) - alm da ampliao da quota de financiamento de imveis (para imveis usados, por exemplo, de 70% do valor total do imvel passvel de ser financiado passou-se para 90%). Alm dessas medidas especficas, Royer (2009) destaca que essas melhorias no crdito tambm se devem queda da taxa referencial de juros da economia, reforando a repercusso do contexto macroeconmico do pas na situao do financiamento habitacional. Uma outra questo importante apontada na Poltica Nacional de Habitao era a reviso da carga tributria incidente na cadeia produtiva da construo civil. Atendendo, portanto, s diretrizes de ampliao e de diversificao de recursos ao mercado, de segurana jurdica e de desonerao de impostos, em 2006, foi anunciado um pacote de medidas para estimular o setor da construo civil. A principal delas foi a flexibilizao do uso da TR (Taxa Referencial) que permitiu, com a Lei n 11.734, do mesmo ano, a utilizao de taxas de juros prefixadas no SFH nos financiamentos imobilirios - que, praticamente, corresponde determinao de parcelas com valores fixos ou decrescentes. Alm disso, ampliou-se o volume de crdito ofertado s incorporadoras pela Caixa Econmica Federal e aumentou-se a porcentagem do financiamento do custo total da obra (anteriormente, em geral, os bancos financiavam at 50%, passando agora, para at 85%). Esse mesmo pacote incluiu novos insumos da construo civil na lista de desonerao de impostos. Resumidamente, ao longo do perodo entre 2004 e 2006, as medidas

regulatrias que estimularam diretamente a produo de habitao via mercado foram: a) estmulo ao financiamento imobilirio, reduzindo os juros pagos aos bancos sobre depsitos no utilizados para financiamento dentro do SFH e

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exigindo que, no mnimo, 65% dos depsitos em contas de poupana sejam utilizados para esse fim; b) simplificao e intensificao da aplicao das leis de reintegrao de posse de propriedade residencial no caso de inadimplncia (alienao fiduciria); c) diminuio do IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) sobre certos insumos e materiais de construo; d) fomento para a securitizao de recebveis imobilirios atravs da iseno de imposto de renda sobre ganhos financeiros advindos dessa transao; e) aumento da segurana de empreendedores atravs da disponibilizao de garantias sobre propriedade e de compradores atravs do regime tributrio especial. Em 2007, a habitao surgiu como uma das prioridades do ento lanado Programa de Acelerao do Crescimento (PAC), com a previso de investimento no setor de 106,3 bilhes de reais, no perodo entre 2007 e 2010.112 Apesar de priorizar famlias com renda mensal at cinco salrios mnimos, R$ 50,4 bilhes (metade do total) beneficiariam a classe mdia, conforme declarou o Ministro das Cidades, na ocasio do lanamento. 113 No entanto, a lentido na execuo do PAC como um todo, em todas as reas de atuao previstas, influenciou diretamente a idealizao de um programa especfico para a rea habitacional: o Pacote Habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV), lanado no incio de 2009.
Pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida

Esse pacote formalizou o esprito j corrente, desde meados dos anos 1990, de incentivo proviso privada de habitao, por meio das medidas regulatrias e do aumento de recursos destinados ao financiamento habitacional empreendidas recentemente - como apontei no item anterior. Portanto, se levarmos em considerao esse contexto recente, o MCMV no pode ser encarado como uma surpresa, formulado no gabinete da ministra da Casa Civil, Dilma Roussef, revelia de uma poltica nacional de habitao.

Cf. MORAIS, 2007. Cf. REBELO, 2007. Segundo essa reportagem do jornal Folha de So Paulo, do total de verbas destinadas classe mdia, R$ 42 bilhes vm do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE), que usa 65% dos recursos da caderneta de poupana para emprstimos habitacionais. Os outros R$ 8,4 bilhes so de contrapartida de pessoas fsicas.
112 113

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Como procurei mostrar at aqui, as premissas e as motivaes iniciais da nova poltica de habitao, formulada em 2004 pelo mesmo governo Lula, j vinham sendo deslocadas e ganhava relevo a atuao privada tanto no Subsistema de Habitao de Interesse Social, como naquele de Habitao de Mercado. Ao mobilizar um conjunto de medidas de estmulo produo habitacional, mantendo o desenvolvimento dos setores imobilirio e da construo civil, o pacote foi apresentado como uma das principais aes do governo em reao crise econmica internacional e tambm como uma poltica social de grande escala. Justificado por atender esses dois imperativos econmicos e sociais por um lado, a criao de empregos no setor da construo, e, por outro, a proviso de moradias - o MCMV vem corroborar a ampliao do mercado para o atendimento da demanda habitacional de baixa renda.114 Segundo Fix e Arantes (2009)115, se as classes C e D j haviam sido descobertas por quase todas as empresas nos ltimos anos, ainda havia limites para a efetivao desse mercado, os quais o pacote pretende, a princpio, superar por meio do apoio decisivo dos fundos pblicos e semipblicos. De modo bastante sucinto, o MCMV apresenta quatro modalidades de financiamento, de acordo com uma publicao da CEF, veiculada logo aps o lanamento do pacote:116 a) Habitao para famlias com renda de at 3 salrios mnimos: contempla a aquisio de empreendimentos na planta, pelo fundo especialmente criado pelo pacote; b) Habitao para famlias com renda acima de 3 e at 10 salrios mnimos:

financiamento s empresas do mercado imobilirio para produo de habitao popular, priorizando a faixa acima de 3 e at 6 salrios mnimos;

Sobre o MCMV, Pedro Arantes publicou uma srie de artigos no jornal online do Correio da Cidadania, sendo um deles, em parceria com Mariana Fix - aqui citado. Raquel Rolnik e Kazuo Nakano tambm publicaram um artigo a respeito no Le Monde Diplomatique Brasil. Cf. ARANTES; FIX, 2009; ROLNIK; NAKANO, 2009. 115 FIX, Mariana; ARANTES, Pedro Fiori. Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao Alguns comentrios sobre o pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida. Correio da Cidadania. Disponvel em: <http://www.correiocidadania.com.br>. Acesso em: 8 out. 2009. 116 CAIXA ECONMICA FEDERAL Minha Casa, Minha Vida: cartilha. Disponvel em: <http://www.caixa.gov.br/>. Acesso em: 30 mar. 2009.
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c) Operaes coletivas urbanas e rurais em parceria com associaes e cooperativas sem fins lucrativos (cooperativas, associaes etc.): para o caso urbano, se refere ao financiamento s famlias de baixa renda (at 3 salrios mnimos), organizadas de forma associativa por entidades; no caso rural, financiamento s famlias de agricultores (com renda bruta anual familiar de at R$ 7.000,00.), organizadas de forma associativa por entidades sem fins lucrativos; d) Crdito corporativo para infraestrutura: linha de crdito para financiamento de infraestrutura, interna e/ou externa aos empreendimentos habitacionais, com recursos do Tesouro Nacional, para a produo de habitao financiada pela CEF. Em relao s duas primeiras modalidades, que interessam aqui, elas se diferenciam basicamente quanto ao modo de sua operacionalizao e s caractersticas do financiamento e do empreendimento. Na modalidade que atende as faixas at 3 salrios mnimos, esto previstas a construo de 400 mil unidades e um aporte exclusivo de recursos da Unio de at 16 bilhes de reais - de um total de recursos da Unio, destinados ao pacote, calculado em 34 bilhes.117 Nesse caso, aps a alocao de recursos por rea do territrio nacional feita pela Unio, estados e prefeituras realizam cadastro e seleo da demanda. Paralelamente, construtoras apresentam projetos CEF, podendo estabelecer ou no parcerias com estados, municpios, cooperativas e movimentos sociais. Portanto, o beneficirio precisa se dirigir prefeitura, estado ou movimento social, para se cadastrar. Posteriormente, a CEF procede anlise dos projetos, contrata a operao, acompanha a execuo da obra pela construtora, libera recursos conforme cronograma e, concludo o empreendimento, realiza a sua comercializao. A assinatura do contrato ocorre somente na entrega do empreendimento e somente a partir da se inicia o processo de pagamento das prestaes. Em relao ao financiamento, nessa modalidade que se concentram os subsdios, que podem ser entre 60% a 90% do valor do imvel (com valores entre 41 e 52 mil reais por unidade,

Segundo Arantes e Fix (2009), o volume de subsdios que mobiliza, 34 bilhes de reais (o equivalente a trs anos de Bolsa-Famlia), para atender a populao de 0 a 10 salrios mnimos de rendimento familiar, , de fato, indito na histria do pas - nem mesmo o antigo BNH dirigiu tantos recursos baixa renda em uma nica operao.
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dependendo do tipo de municpio), e a prestao a ser paga pelo beneficirio se restringe a 10% da renda durante um prazo de dez anos, sendo o valor mnimo da prestao, R$50,00/ms. Os empreendimentos precisam seguir as duas tipologias pr-definidas pela CEF, quais sejam: casa trrea (com 35 m 2) ou apartamento (42 m2). Para Arantes e Fix (2009) essa modalidade se d por oferta privada ao poder pblico, o que significa que a construtora define o terreno e o projeto, aprova junto aos rgos competentes e vende integralmente o que produzir para a Caixa Econmica Federal. Na modalidade at 10 salrios mnimos, na qual esto previstas a construo de 600 mil unidades, os recursos so provenientes da Unio e do FGTS e alocados por rea do territrio nacional. As construtoras apresentam projetos de empreendimentos s superintendncias regionais da CEF que, por sua vez, realiza pr-anlise, autoriza o lanamento e comercializao e, aps concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida, assina o contrato de financiamento produo. Durante a obra, a CEF financia o muturio pessoa fsica e o montante abatido da dvida da construtora - num modelo bastante semelhante ao programa Carta de Crdito Associativo. O beneficirio, portanto, aps o lanamento do empreendimento, procura diretamente a construtora para aquisio do imvel ou as agncias da CEF para obter um financiamento dentro do Carta de Crdito Individual, sob as novas instrues do MCMV - h ainda a possibilidade de oferta nos Feires de Imveis da CAIXA, j implementados anteriormente. Por isso mesmo, o pacote utiliza da estrutura de financiamento j delineada no programa Carta de Crdito, em ambas as modalidades, Individual e Associativo, com diminuio dos juros nominais, alargamento do montante de financiamento (at 100% do valor total do imvel) e extenso at 30 anos para o prazo de pagamento. Alm disso, para a faixa entre 3 e 6 salrios mnimos, h uma inovao quanto concesso de subsdio, que varia entre R$2.000,00 e 23.000,00, dependendo da faixa de renda e da localizao do imvel. Nessa faixa, pode haver comprometimento de at 20% da renda para pagamento da prestao, sendo que os juros nominais so de 5% a.a. (+TR) para a faixa at 5 SM e de 6% a.a. (+TR) entre 5 e 6 SM. Entre 6 e 10 SM, os juros so de 8,16%

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a.a. (+TR). O valor mximo do imvel a ser financiado de R$ 80.000,00 a 130.000,00, dependendo da sua localizao. O Fundo Garantidor tambm foi outra novidade do modelo MCMV, que d cobertura em caso de perda de capacidade de pagamento, proporcional renda familiar - para Arantes e Fix (2009), ele serve como uma espcie de colcho pblico no caso de inadimplncia dos nossos muturios subprime.118 Em relao ao empreendimento, no h uma especificao padro das tipologias, apenas recomendaes construtivas e arquitetnicas a serem seguidas. A prioridade s empresas construtoras se revela tanto na operacionalizao do pacote, como no volume de recursos destinados. Segundo Arantes e Fix (2009), 97% do subsdio pblico disponibilizado, com recursos da Unio e do FGTS, so destinados oferta e produo direta por construtoras privadas, e apenas 3% a entidades sem fins lucrativos (como cooperativas e movimentos sociais). Para esses autores, a morosidade na atuao do poder pblico (nas suas variantes municipais, estaduais e federais) e a baixa capacidade de produo das entidades sem fins lucrativos seriam as justificativas para a aposta na iniciativa privada como agente motora do processo. Rolnik e Nakano (2009) chegam a afirmar de que a inteno no

implementar uma poltica habitacional de fato. Antes porm, preciso perguntar qual o pressuposto da prpria poltica, porque ele pode ser contrrio ao contedo universalizante de uma concepo normativa de poltica pblica e corresponder lgica seletiva dos mercados119, seguindo o contexto mais amplo, nacional e internacional, que privilegia a tica privada e financeira tanto na economia como na poltica. Chego aqui, ao fim, pelo menos at o presente momento, do percurso da poltica habitacional brasileira para discorrer sobre um processo que ocorria em paralelo, a financeirizao do setor imobilirio, e que tambm potencializou recentemente a atuao das empresas construtoras e incorporadoras na produo de moradias.

Os autores fazem uma aluso faixa de renda que sucumbiu recentemente no esquema do mercado imobilirio norte-americano. 119 Expresso de Royer (2009).
118

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As etapas de aproximao entre capital financeiro e mercado imobilirio

O vnculo entre o processo imobilirio e o capital financeiro apresentado por alguns autores - como Paiva (2007)120, por exemplo - como condutor endgeno de instabilidade econmica, tendo em vista a crescente interao entre as estruturas de financiamento, processos especulativos e as flutuaes nos nveis de investimento. A relao entre essas duas fraes do capital, que no nova na histria do capitalismo, assume contemporaneamente uma dimenso fundamental para compreender a lgica dos processos imobilirios, seus movimentos de expanso e, consequentemente, da produo da cidade. Para Paiva (2007), nesse sentido, a cidade torna-se cada vez mais um produto eminente da necessidade especulativa do capital imobilirio no seu processo de valorizao. Nessa tendncia, a reproduo do espao urbano da metrpole revela o momento em que o capital financeiro se realiza tambm por meio da produo de um novo espao, sob a forma de produto imobilirio, de acordo com a hiptese de Ana Fani Carlos (2009) 121, elaborada a partir do estudo sobre a produo de edifcios comerciais e de servios na cidade de So Paulo. Para a autora, h a preponderncia do capital financeiro, em relao ao capital industrial, que produz o espao como mercadoria e como condio de sua realizao, tornando esse mesmo espao como um espao produtivo. 122

PAIVA, Cludio Csar de. A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo. Tese (Doutorado em Desenvolvimento Econmico) - Instituto de Economia, Universidade Estadual de Campinas, Campinas, 2007. Em sua tese de doutorado, defendida na economia, Paiva (2007) analisa a estreita imbricao entre o capital financeiro e o capital imobilirio. O autor ressalta que no se trata de uma relao recente entre essas duas fraes do capital, mas de uma relao que adquire contornos diferenciados no capitalismo contemporneo, onde o padro de acumulao est baseado predominantemente na financeirizao. Em especial, analisa a relao entre ciclos imobilirios e bolhas especulativas e destaca a experincia japonesa no incio da dcada de 1990 (PAIVA, 2007, p. xi). 121 CARLOS, Ana Fani Alessandri. A metrpole de So Paulo no contexto da urbanizao contempornea. Estudos Avanados, v. 23, n. 66, pp. 303-314, 2009. 122 Nas palavras da autora: Isso quer dizer que essa centralizao financeira vai apontar um fenmeno importante: o capital financeiro se realiza hoje por meio da produo do espao como exigncia da acumulao continuada do capital, sob novas modalidades articuladas ao plano do mundial, constituindo em So Paulo um eixo financeiro empresarial que se estende
120

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No contexto dos pases centrais do neoliberalismo, a proliferao de novos instrumentos financeiros e o processo de desregulamentao dos mercados, desde a crise da dcada de 1970, resultou na transformao das estruturas produtivas do setor financeiro e imobilirio. Ainda segundo Paiva (2007), foi transposta uma das ltimas barreiras que tornavam o setor imobilirio pouco atrativo para os investidores financeiros, tendo em vista o longo prazo de maturao e a baixa liquidez dos negcios imobilirios. Dentre os novos instrumentos, o autor destaca o processo de securitizao123 dos empreendimentos imobilirios que, ao proporcionar o aumento da liquidez por meio da divisibilidade do investimento em ttulos, possibilitou a entrada tanto de pequenos investidores individuais como de grandes conglomerados financeiros. De acordo com Botelho (2007), a securitizao amplia as possibilidades de captao de recursos e de acesso ao financiamento aos originadores desses crditos (as empresas que produzem os ativos a serem securitizados, como as incorporadoras, os construtores etc.), dando acesso direto ao mercado de capitais. Por isso, a securitizao tem assumido importante papel de recapitalizao do setor imobilirio em diversos pases.124 Alm da securitizao, que substituiu o emprstimo convencional (via sistema bancrio) pela emisso de ttulos pblicos comercializveis, Botelho (2007)125 destaca o surgimento de novos agentes financeiros (como, por exemplo, os fundos de penso, os fundos de investimento, as seguradoras e os fundos ligados s grandes corporaes), que possibilitaram uma desintermediao bancria nas operaes de financiamento.

desde o centro da metrpole em direo ao sudoeste, ocupando reas antigas de industrializao (CARLOS, 2009, p. 305). 123 Conceitualmente, o processo de securitizao proporcionou que um ativo imobilizado e de baixa liquidez se tornasse mais lquido e negocivel para os investidores ao se transacionar os direitos de propriedade e de apropriao dos rendimentos do ativo (PAIVA, 2007, p. 81). 124 PAIVA, 2007, p. 81. 125 BOTELHO, Adriano. O urbano em fragmentos: a produo do espao e da moradia pelas prticas do setor imobilirio. So Paulo: Annablume; Fapesp, 2007. Assim como Fix (2007), Botelho (2007) flagra um momento anterior quele da abertura de capital das empresas construtoras e de incorporadoras. J nesse momento, Botelho (2007) aponta a transferncia para o mercado de grande parte da responsabilidade da proviso e do financiamento habitacional - o que, de certa maneira, refora um dos argumentos aqui tratados.
98

A repercusso desse processo nos pases ditos emergentes, como o caso do Brasil, ocorreu sob a lgica da industrializao da periferia e sob a cabine de comando do capitalismo contemporneo (ou seja, a esfera financeira), como denomina Leda Paulani (2008).126 O vnculo entre produo e capital fictcio se faz necessrio, inclusive para a manuteno e ampliao da esfera financeira. Segundo Paulani (2008):
ainda que parcela considervel - e crescente - das transaes financeiras no tenha nenhuma contrapartida no nvel real da economia, a esfera financeira alimenta-se da riqueza criada pelo investimento na produo e pela mobilizao de nova fora de trabalho.127

No entanto, esse processo ocorreu aqui sem os lastros produtivos e financeiros que, h certo tempo, davam base para a legitimao dessa cabine de comando nos pases ricos. No caso do setor imobilirio e da construo civil, a aproximao do capital financeiro enfrentou dificuldades num primeiro momento, para ento se efetivar quase doze anos depois de iniciado o processo.
A aproximao truncada entre capital financeiro e setor imobilirio no Brasil: primeira etapa (1993 a 2004)

Como j citado no histrico da poltica habitacional, em 1997, no Brasil, criado o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). Para Castro (1999), as bases do SFI so a extenso da alienao fiduciria128 aos imveis urbanos e a flexibilizao de contratos acertados entre as partes, oferecendo maior garantia ao investidor e sustentabilidade financeira s operaes contratadas.129 Nesse sistema, toda a regulao (prazos de financiamento, taxa de juros etc.) ocorre nos contratos estabelecidos entre os agentes fiducirio e fiduciante, sem a interferncia do Estado.

PAULANI, Leda. Brasil delivery: servido financeira e estado de emergncia econmico. So Paulo: Boitempo, 2008. 127 PAULANI, 2008. p. 87. 128 De acordo com Azevedo (2007), na alienao fiduciria (disposta na Lei no 9.514, de 1997), o muturio somente se torna proprietrio do imvel quando quita seu financiamento, o que possibilita a retomada do imvel pelo financiador, em caso de inadimplncia. Dessa forma, essa lei trouxe mais segurana aos bancos na concesso de financiamentos. Cf. IBGE, 2006. 129 CASTRO, 1999. p. 125.
126

99

O SFI abre novas possibilidades de captao de recursos no mercado imobilirio brasileiro. Um novo veculo legal se refere Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios, uma sociedade com propsito de fazer a securitizao dos recebveis imobilirios atravs da emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs), que funcionam como uma espcie de ttulos imobilirios.130 Para os empresrios do setor, os CRIs vm cumprir um importante papel para atenuar a condio desigual existente nas atividades imobilirias, em que o comprador paga a mercadoria em um longo perodo, enquanto a incorporadora/construtora depende de grande volume de capital em apenas trs anos de construo. Dessa forma, na medida em que transfere o comprador (leia-se a dvida) para outro agente financeiro, encurta-se o perodo de retorno de capital empresa.131 Junto com os CRIs, um outro mecanismo, os Fundos de Investimentos Imobilirios (FIIs) - que j havia sido criado antes mesmo do SFI -, tambm possibilitou a transformao de bens imveis em ttulos mobilirios, passveis de serem comercializados na Bolsa de Valores. Os FIIs 132 foram criados em 1993 e constituram uma nova forma de reunir recursos para investimentos

Os CRIs se referem a um ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios - equivalente a debnture, que pode ser colocado no mercado por meio de uma emisso pblica ou privada. So diversos agentes que participam da emisso de um CRI: inicia-se com o originador do imvel que recebe os crditos daquele que adquiriu o imvel (adquirente), via um gestor da carteira, adquirindo uma dvida com este ltimo. O originador transfere esses crditos para uma Sociedade de Propsito Especfico (SPE) que transforma esses crditos em ttulos (criadas exclusivamente para tal fim) e os vendem para um colocador que, por sua vez, distribui esses ttulos entre os investidores. A cada venda de crdito ou de ttulos, h o retorno de recursos financeiros para aqueles que os geraram. O gestor da carteira repassa para os investidores os recursos pagos pelos adquirentes, fechando o ciclo. Nesse sistema, os riscos so minimizados para os investidores atravs da criao de elementos de controle independentes, como o agente fiducirio (que verifica o fluxo de recursos do gestor da carteira para os investidores) e agncias de rating, que analisam os riscos da carteira de recebveis. At 2005, 50% dos CRIs se referiam a imveis residenciais (BOTELHO, 2007). 131 De acordo com diretor de uma grande incorporadora brasileira, em Volochko (2007). 132 Ainda de acordo com Botelho (2007), os FIIs funcionam da seguinte forma: ao vender unidades de um edifcio, a incorporadora ou construtora securitiza as dvidas dos adquirentes, por meio de uma SPE. Essas dvidas so transformadas em crditos ou ttulos, que passam a ser vendidos no mercado. Os investidores compram esses ttulos e recebem os juros e amortizaes das dvidas diretamente dos adquirentes. O capital gerado com a venda desses ttulos no mercado repassado para a incorporadora que, por sua vez, utiliza esse capital para financiar os adquirentes - fechando-se o ciclo. Para Fix (2007), os CRIs e debntures so papis considerados mais complexos que os FIIs.
130

100

imobilirios sem fragmentar a propriedade do imvel, segundo Fix (2007). Mais do que isso, para Botelho (2007), tratava-se de uma espcie de desabsolutizao da propriedade imobiliria, pois a propriedade imobiliria absoluta substituda por uma propriedade parcelar de um bem imobilirio, que d direito extrao de uma renda e de juros sobre a propriedade, mas no sobre o ativo em si. Ou melhor, trata-se da propriedade do direito de extrair, a partir de um emprstimo, os juros do capital adiantado, alm da renda do imvel. Na sua primeira fase, de acordo com a periodizao feita por Botelho (2007), os FIIs foram encarados como uma forma de reduo de encargos e no como recursos para a produo imobiliria, na medida em que a legislao previa a liberao no pagamento de Imposto de Renda sobre o patrimnio securitizado. Por isso, algumas empresas transformaram seus patrimnios em fundos imobilirios. Na segunda fase, os fundos de penso transformam seus imveis em FIIs, na perspectiva de se diminuir a participao dos ativos imobilirios no seu patrimnio total, tendo em vista as restries legais quanto deteno de imveis em seus ativos. Na terceira e ltima fase, aps o Banco Central determinar a equiparao dos FIIs aquisio de imveis, em 1999, os fundos de penso saem e entram os investidores de varejo no mercado de capitais (pequenos investidores). At 2005, os projetos de FIIs se referiram a empreendimentos de alto-padro sejam eles comerciais (shoppings, escritrios etc.) ou residenciais. Tanto para Botelho (2007) como para Fix (2007), os FIIs encontraram obstculos, peculiarmente brasileiros, que impediram seu avano. Entre esses obstculos, os autores destacam: a alta taxa de juros (que atrairiam os investidores para outros setores); a baixa valorizao dos FIIs (diante do desinteresse dos grandes bancos e da desconfiana do investidor de varejo nesse mercado); a poltica restritiva do governo em relao aos fundos de penso; e o fato de que, no Brasil, o FII corresponde a um nico empreendimento e no a um conjunto deles (como ocorre nos Estados Unidos), aumentando o risco da operao.

101

Como pano de fundo, esse baixo crescimento dos instrumentos de securitizao (como os FIIs e os CRIs) estaria relacionado a um fator estrutural da economia brasileira, ou seja, a sua baixa capacidade de poupana. Haveria, assim, uma disputa intracapitalista pela poupana interna entre, de um lado, o Estado e o sistema financeiro; e, de outro, o setor imobilirio. 133 At o incio dos anos 2000, o setor imobilirio perdera essa disputa, com a sada dos fundos de penso - fato que, para Fix (2007), evidenciou a financeirizao truncada ocorrida no setor, fazendo com que a ligao entre o mercado financeiro e o imobilirio fosse limitada. De qualquer modo, como destaca Castro (1999), o governo de Fernando Henrique Cardoso (1995-2002) criou condies para um novo desenho do sistema de financiamento imobilirio, por meio da criao de um mercado secundrio baseado em garantias hipotecrias. Tambm colaboraram para esse quadro de mudanas no setor imobilirio o declnio dos juros, o aumento da disponibilidade de financiamento para produtor e comprador - o que gerou o aumento substancial nas ofertas - ou o boom imobilirio, como citado anteriormente.134
A aproximao efetiva entre capital financeiro e setor imobilirio no Brasil: segunda etapa (2005 a 2010)

Dentro desse novo sistema de financiamento imobilirio, outras legislaes vieram colaborar para o processo de financeirizao. Como apresentado anteriormente, as chamadas leis do Incontroverso ou do Patrimnio de Afetao e das Sociedades de propsito especfico135 significavam uma estratgia financeira (dos bancos e agentes financiadores) tanto para garantir a

Cf. BOTELHO, 2007. Cf. VOLOCHKO, 2007. 135 Vale a pena repetir aqui que essas legislaes exigem uma contabilidade separada de cada empreendimento, ou mesmo a abertura de uma empresa especfica para gerir a contabilidade de cada um, inviabilizando a transferncia de capital entre empreendimentos. Expressam, portanto, um mecanismo de proteo aos financiamentos concedidos pelo capital financeiro, diante da livre ao dos capitais de origem imobiliria, anteriormente praticada no mercado brasileiro. O caso da falncia da empresa ENCOL, no final da dcada de 1990, foi emblemtico nesse sentido, expressando a debilidade e o alto risco desse tipo de operao. Cf. VOLOCHKO, 2007.
133 134

102

realizao da rentabilidade do capital emprestado (e a diminuio dos riscos), como para pressionar o setor financeirizao, atravs da necessidade crescente de adoo de instrumentos de captao externa de recursos para a incorporao e construo imobiliria. Isso porque, de acordo com Volochko (2007)136, antes dessas legislaes, as empresas estabeleciam dinmicas de transferncias de recursos entre empreendimentos diversificados, no sentido de transferir os aportes de um empreendimento, que apresentava dificuldades financeiras, para outro. A sada encontrada pelos grandes grupos imobilirios, a partir de 2005, diante das restries impostas por essas leis, foi aumentar sua base financeira, no s por meio dos instrumentos de securitizao (sobretudo debntures e FIIs), mas tambm pela distribuio primria de aes representativas de seu patrimnio a serem negociadas pelo mercado secundrio (balco) na Bovespa - conhecida como oferta pblica de aes (OPA) ou pela sua sigla em ingls IPO (Initial Public Offering), ou seja, abertura de capital na bolsa de valores. Segundo Volochko (2007), o fato de o FII deixar de ser um instrumento atrativo depois da intensificao dos IPOs, ocorrida a partir de 2006 (como mostra o Quadro 4, no Captulo 2), indicam a rpida obsolescncia dos mecanismos anteriores. Vale destacar que ambos os instrumentos suprem a mesma finalidade de captao de recursos pela empresa, embora o FII tenha um custo maior e apresente um engessamento na operao. A abertura de capital proporciona uma rpida alavancagem financeira das empresas. Na construo civil brasileira, era tradicional a presena majoritria das empresas de dono, que muitas vezes fechavam com a morte do seu fundador ou com a interrupo da atuao dos seus herdeiros. Nesse novo contexto, tendo em vista a necessidade crescente de aumento da estrutura de capital das empresas, o IPO foi uma sada encontrada tanto pelos empresrios tradicionais, como pelos novos (se assim posso dizer para aqueles estreantes no ramo imobilirio), que alterou suas composies acionrias. A fala de um deles explicita essa vantagem do IPO diante dos crditos bancrios: melhor

VOLOCHKO, Danilo. A produo do espao urbano e as estratgias reprodutivas do capital: negcios imobilirios e financeiros em So Paulo. So Paulo: Labur Edies, 2007.
136

103

ter scio do que adquirir dvida nos bancos.137 Em todo caso, importante destacar que, em muitas das empresas do setor imobilirio que abriram seu capital, o dono original se mantm com um pouco mais da metade do conjunto das aes disponibilizadas no mercado, permanecendo assim o controle dele sobre a empresa - como detalharei no captulo seguinte. J os investidores nacionais e estrangeiros no s compram as aes dessas empresas, mas, sobretudo, compram a perspectiva de crescimento imobilirio e de valorizao das aes de base imobiliria. Segundo o depoimento de um empresrio, os investidores financeiros tm em vista o crescimento explosivo do mercado imobilirio, o aumento da demanda e, consequentemente, o aumento dos preos: eles esto comprando uma histria de crescimento tanto de mercado quanto de preo.138 A Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC), realizada pelo IBGE em 2006, um dos fatores que pode estar relacionado ao crescimento mais acelerado das grandes empresas de construo nos ltimos anos foi justamente a oferta pblica de aes. Ela proporcionou recursos para investimento em novos empreendimentos e tambm para aquisio de outras empresas menores, localizadas em outros estados ou especializadas em nichos de mercado.139 A aproximao entre mercado financeiro e setor imobilirio, portanto, se potencializou com a abertura de capital de empresas construtoras e incorporadoras na Bolsa de Valores. Com isso, cristalizou-se o processo de financeirizao do imobilirio, como denomina Botelho (2007), ou de incorporao da financeirizao, segundo o trocadilho de Volochko (2007), que vinha sendo esboado nas dcadas anteriores. Isso significa que se superaram os entraves ou o truncamento (como se refere Fix, 2007) impostos financeirizao desse setor?

De acordo com diretor de uma grande incorporadora brasileira, em Volochko (2007). 138 De acordo com diretor de uma grande incorporadora brasileira, em Volochko (2007). 139 Cf. IBGE, 2006.
137

104

CAPTULO 2
Empresas construtoras e capital financeiro: constituio da habitao social de mercado

105

O crescimento das grandes empresas e as dinmicas imobilirias

O conjunto de mecanismos regulatrios, financeiros e institucionais, apresentado no captulo anterior, preparou o terreno para o crescimento exponencial e a consolidao do mercado imobilirio residencial, a partir de 2006, no Brasil. Embora j se anunciasse um processo de crescimento e de concentrao de capital nas grandes empresas do setor da construo civil, a injeo bilionria de recursos financeiros, advinda dos IPOs, e o aparato institucional criado pelo Estado foram fundamentais para que a atuao dessas empresas se potencializasse e repercutisse num aumento considervel da oferta de imveis residenciais. Procurarei, no presente captulo, apresentar as etapas e as caractersticas desse processo, bem como seus resultados nas dinmicas imobilirias (principalmente da Regio Metropolitana de So Paulo, RMSP) e na configurao da produo dessas empresas construtoras e incorporadoras financeirizadas. Para tanto, inicialmente, recorri a duas fontes de dados sobre a atuao das empresas incorporadoras e construtoras hoje no Brasil, que, apesar de apresentarem enfoques absolutamente diferentes, fornecem importantes pistas para um mapeamento das dinmicas da construo civil e do setor imobilirio. A primeira delas a Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC), realizada pelo IBGE, que cobre todo o territrio nacional. A outra se refere aos dados coletados pela Embraesp apenas para a RMSP - e ambas j foram citadas na Introduo desta tese. Apesar dessa limitao na abrangncia geogrfica dessa ltima fonte, que impede a comparao com as demais cidades brasileiras, o mercado imobilirio na RMSP ganha centralidade no Brasil, diante do volume de sua produo e de suas tendncias mercadolgicas, que acabam por influenciar as demais regies.140 Ademais, de So Paulo que

Segundo depoimento de um diretor de uma grande empresa incorporadora e construtora, coletado por Volochko (2007), o mercado de So Paulo equivale ao mercado do Rio de Janeiro somado ao da regio nordeste inteira. Alm de concentrar grande parte da produo imobiliria brasileira, So Paulo se constitui como o centro da rede do capital financeiro no
140

107

sai a maioria das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto que vo atuar em outros estados - como tratarei neste captulo. Em ambas as fontes, trata-se da produo formal de moradias e, dentro do contexto brasileiro, h que se considerar o alto ndice de informalidade presente na dinmica econmica, sobretudo na construo civil.141 No entanto, no me aprofundarei nesse aspecto, diante do recorte analtico e emprico da minha pesquisa.
O crescimento da grande empresa do setor da construo civil

A importante anlise que Farah (1996) fez sobre a construo civil, em especial, o subsetor de edificaes da construo habitacional, para a dcada de 1980, se baseou nos dados dos Censos Econmicos, dos quais derivaram a PAIC. No intuito de se traar um histrico do crescimento do setor a partir desses dados quantitativos, encontrei nmeros que precisaram ser ponderados, na medida em que no foram evidenciados os critrios que definiram os universos estatsticos das amostras analisadas - reforando-se a dificuldade de se trabalhar com dados quantitativos, e que tambm so socialmente construdos, j destacada na descrio do mtodo desta pesquisa. Como, por exemplo, nos dados referentes ao nmero total de empresas no setor da construo civil e quantidade de pessoal ocupado, h uma diferena bastante significativa entre os dados apresentados por Farah (1996), referentes ao perodo entre 1980-85, e aqueles da PAIC, de 2002 a 2006. Isso porque os dados da dcada de 1980 no especificam o critrio de definio da amostra das empresas, o que prejudica a comparao com os anos subsequentes. A

pas. Sobre o vnculo entre mercado imobilirio e capital financeiro em So Paulo, h os livros de Mariana Fix e de Joo Sette Whitaker Ferreira. Cf. FIX, 2007; FERREIRA, 2007. 141 Segundo dados da Pesquisa Economia Informal Urbana do IBGE (2003), citados no Plano Nacional de Habitao (VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007), a informalidade maioria no setor, apresentando um total estimado de 170 mil empresas de porte inferior s formais e com um rendimento mdio anual de R$ 28,3 mil, totalizando um faturamento anual de R$ 4,8 bilhes - contra 119 mil construtoras registradas pela PAIC (2003), responsveis por um faturamento anual de R$ 83 bilhes. Essas empresas informais, em geral, no tm CNPJ e no contribuem para a seguridade social, mas foram responsveis por 37% do total de postos de trabalho sem carteira assinada. Cf. VIA PBLICA; LABHAB-FUPAM; LOGOS ENGENHARIA, 2007.
108

partir de 2002, a PAIC abrangeu todo o universo das empresas de construo, inclusive aquelas com menos de cinco pessoas ocupadas - entre 1996 e 2001, a pesquisa investigava apenas as empresas no setor com 40 ou mais pessoas ocupadas. O quadro abaixo sistematiza esses nmeros.

Quadro 3: Nmero total de empresas e pessoal ocupado na construo civil (1980-2006).

1980 Nmero total de empresas Pessoal ocupado 13.385 1.121.368

1985 13.388 865.915

2002 122.982 1.476.141

2003 119.001 1.484.693

2004 109.499 1.614.510

2005 106.504 1.584.386

2006 109.144 1.555.625

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados de Farah (1996) e do IBGE (2006).

Com mais preciso, tendo em vista o mesmo universo estatstico adotado, podem ser analisados os dados da PAIC referente ao perodo entre 2002 e 2006, perodo de especial interesse para a anlise aqui apresentada. Nesse perodo, como mostrou o Quadro 3, o nmero de empresas diminuiu aproximadamente 11%, ao passo que o nmero de pessoal ocupado aumentou cerca de 5,4% - nmeros que indicam a tendncia de crescimento no setor da construo civil e, ao mesmo tempo, a tendncia de concentrao num nmero mais reduzido de empresas. Para completar, segundo dados da pesquisa mensal realizada pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo (SindusCon) e pela Fundao Getlio Vargas (FGV), em fevereiro de 2010, eram 2,558 milhes de trabalhadores com carteira assinada no setor da construo civil - quase um milho de trabalhadores a mais do que em 2006. Apesar de no se tratarem da mesma fonte, esses nmeros revelam o forte crescimento do setor nos ltimos cinco anos.142 Observando-se tambm o percentual de empresas de acordo com a faixa de pessoal ocupado (ver Grfico 4), possvel notar uma pequena diminuio do nmero de empresas entre 0 e 4 de pessoal ocupado (de 75,5 para 72,5%) e um ligeiro aumento de empresas entre 5 e 29 (de 18,5 a 20%) e daquelas com 30

142

Cf. SINDUSCON, 2010.


109

ou mais de pessoal ocupado (de 5,5 a 7%). Ao mesmo tempo, esse grfico se inverte quando se observa a quantidade de pessoal ocupado por faixas de empresas (ver Grfico 5): as empresas com 30 ou mais de pessoal ocupado empregam aproximadamente 67% do pessoal do setor; enquanto que as empresas com at 4 pessoas ocupadas, empregam 16%.
Grfico 4: Percentual de empresas de construo, de acordo com faixa de pessoal ocupado.

80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2002 2003 2004 2005 2006

Empresas entre 0 e 4 de PO Empresas entre 5 e 29 de PO Empresas com 30 ou mais de PO

70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20
Empresas entre 0 e 4 de PO

15 10 5 0

Empresas entre 5 e 29 de PO Empresas com 30 ou mais de PO

2002

2003

2004

2005

2006

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do IBGE (2006).

Esses nmeros apontam para outra tendncia recente na construo civil, que ocorre paralelamente ao processo de terceirizao e de subcontratao, que o

110

aumento da importncia das

grandes empresas143 no segmento da

construo nos ltimos dez anos - como demonstrou a PAIC de 2006. Nos anos de 1996, 2000 e 2006, mesmo representando uma mdia de participao de 18,3% no nmero total de empresas do setor, as grandes foram responsveis por mais da metade do valor total das construes executadas (mdia anual de 66%) e por mais da metade do total de pessoal ocupado (61,5%). No entanto, apesar da mdia se manter alta, a participao das grandes empresas no valor total das construes executadas diminuiu 7% nesse intervalo de dez anos: em 1996 eram responsveis por 71,1%, passando a responder por 64,0%, em 2006. Segundo anlise da PAIC, mais uma vez, esse movimento poderia estar relacionado ao processo de terceirizao por que passou o setor da construo civil. Alm disso, outro fator importante foi a queda do investimento pblico nesse setor entre 1996 e 2006, cuja demanda s empresas de construo era atendida primordialmente pela grande empresa.144 A tendncia de crescimento das grandes empresas de construo pode ser percebida mais claramente se olharmos para o perodo entre 2005 e 2006, quando o valor nominal das obras e/ou servios executados pelas empresas com cinco ou mais pessoas ocupadas aumentou 18,5% - descontados os efeitos inflacionrios, houve crescimento real de 12,3%. Desse conjunto, as grandes empresas apresentaram aumento de 24,7%, sendo que o subgrupo com 250 a 999 pessoas ocupadas avanou 20,2%, e aquele de 1.000 ou mais pessoas ocupadas cresceu 30,1%. Somente na modalidade Edificaes Residenciais, entre 2005 e 2006, dentre o total das obras e/ou servios executados, houve o incremento de 12,1% aspecto que contribuiu sobremaneira para o crescimento do setor da construo, como um todo, ocorrido em 2006, como destaca a PAIC (2006). A partir dos dados apresentados acima, possvel identificar duas tendncias complementares. A primeira se refere ao aumento no nmero de empresas

A grande empresa de construo corresponde unidade de produo cujo total de pessoal ocupado igual ou maior a 250 pessoas, como classifica o IBGE de acordo com as recomendaes da Comisso das Comunidades Europias (IBGE, 2006). 144 Cf. IBGE, 2006.
143

111

criadas nos ltimos trinta anos, advindo do processo de terceirizao e de subcontratao presente na construo civil. A segunda est relacionada ao processo de crescimento da participao das grandes empresas, tanto em termos de gerao de emprego como em representatividade no conjunto das obras produzidas no perodo. Esse ltimo processo j se mostrava bastante acentuado a partir de 2005 - e desde ento, a partir dos dados empricos da minha pesquisa, suponho que ele deva ter aumentado ainda mais.
A dinmica imobiliria na RMSP: ciclos de produo entre 1985 e 2008

Esse incremento na produo de edificaes residenciais ocorrido em 2006 se potencializou em 2007 - ano que se notabilizou pelo aumento considervel no nmero de unidades residenciais lanadas pelo mercado imobilirio. Apesar de no haver dados mais atualizados da PAIC 145, os dados da Embraesp (2008) confirmam aquilo que se espalhou na mdia como um novo boom imobilirio. Na RMSP, desde 1987, a Embraesp sistematiza dados sobre a dinmica de incorporao residencial (empreendimentos verticais e horizontais), abrangendo a atuao dos agentes pblicos, cooperativas e empresas privadas. Mesmo correspondendo a atores sociais distintos na produo cidade, como destaca Marques (2005), que operam lgicas bastante diferentes entre si, esses dados revelam a tendncia da dinmica como um todo. Esse autor analisa tais dados para o perodo entre 1985 e 2003, e a partir de seu artigo que discutirei a dinmica imobiliria na RMSP, atualizando-a para o perodo posterior, entre 2004 e 2008, tendo como fonte os dados publicados no Relatrio Anual 2008, lanado pela Embraesp. Entre 1985 e 2003146, foram lanados 8.564 empreendimentos residenciais (incluindo a modalidade de apart-hotis), num total de 534 mil unidades. 147 Comparando-se com os dados do perodo entre 2004 e 2008, quando foram

A PAIC de 2008 encontra-se em fase de coleta de dados e no foi finalizada at o momento final desta tese. 146 Vale ressaltar que, at 1987, os dados coletados se restringiam ao municpio de So Paulo. Por essa razo, esses dois primeiros anos do perodo analisado no foram considerados nas mdias anuais, apresentadas a seguir. 147 Cf. MARQUES, 2005.
145

112

lanados 2.474 empreendimentos e, respectivamente, 227 mil unidades 148 possvel notar o incremento considervel na dinmica de incorporao residencial: em apenas quatro anos foi lanado um pouco menos da metade do que fora produzido nos dezoito anos precedentes. Alm disso, outro aspecto revelado por esses nmeros o maior adensamento nos lanamentos: se no primeiro perodo, a mdia era de 62 unidades por empreendimento, esse nmero passou para 92, no segundo. O grfico a seguir ilustra esse crescimento, em termos de nmero de unidades lanadas anualmente, durante todo o perodo, ou seja, entre 1985 e 2008:

Grfico 6: Nmero de unidades residenciais lanadas na RMSP (1985-2008).


70000

60000

50000

40000

30000

20000

10000

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados apresentados em Marques (2005) e Embraesp (2008).

Marques (2005) observa, para o perodo entre 1985 e 2003, dois ciclos de elevao intensa dos valores lanados no perodo: o primeiro ciclo, entre 1985 e 1992, quando houve o pico acentuado em 1988 e envolveu altos preos e reas teis maiores, em termos mdios; e o segundo, cujo conjunto envolveu valores totais mais elevados, porm incluiu empreendimentos mais baratos e de menor rea til, contendo maior quantidade de unidades. O Grfico 7

148

Cf. Embraesp, 2008.


113

ilustra, alm desses dois ciclos citados pelo autor, um terceiro ciclo149, como eu poderia chamar aqui, ocorrido entre 2004 e 2008. Esse grfico apresenta a produo imobiliria anual, em termos do valor total lanado, representado a seguir pelas colunas, e do tamanho mdio dos lanamentos (obtido a partir da diviso entre o nmero total de unidades lanadas e o nmero total de empreendimentos), representado pela linha. O Grfico 7 tambm revela a tendncia, que j ocorria no segundo ciclo, de elevao do tamanho dos empreendimentos, sobretudo a partir de 2003 como dito anteriormente. Em 2008, alcana-se o maior nmero de unidades por empreendimento durante todo o perodo de anlise, numa mdia de 124 unidades por lanamento.

Grfico 7: Valor lanado e tamanho mdio dos lanamentos na RMSP (1985-2008).


25,00 140 120 20,00 100 15,00 80

10,00

60 40

5,00 20 0,00 0

Valor lanado (em reais de dez.2008)

unidade/lanamento

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados apresentados em Marques (2005) e Embraesp (2008).

As hipteses de Marques (2005) sobre possveis explicaes para a ocorrncia desses ciclos residem, fundamentalmente, em dois processos. O primeiro indica a forte relao entre os momentos de maior intensidade de produo

Esses ciclos correspondem aos perodos em que h elevao intensa da atividade imobiliria, de acordo com os dados da Embraesp, e no pretendo, aqui, trat-los como ciclos de crescimento econmico - o que significaria entrar num debate sobre a economia brasileira em geral.
149

114

imobiliria e os perodos de instabilidade macroeconmica na economia brasileira, confirmando a crena corrente sobre o papel do setor imobilirio como reserva de valor. Isso porque os dois picos da produo imobiliria coincidem respectivamente com o contexto da hiperinflao, ocorrida no governo de Sarney (no fim dos anos 1980), e a instabilidade causada por choques econmicos externos como, por exemplo, as crises no Mxico e na Rssia, na segunda metade dos anos 1990. O segundo processo se refere importncia dos fatores locais na dinmica imobiliria, associados produo da cidade, pois os dois picos coincidem com dois grandes momentos de investimento pblico em infraestrutura, nas administraes municipais de Jnio Quadros e Paulo Maluf. Essa constatao de Marques (2005) ressalta, portanto, o papel fundamental do Estado na composio do valor da renda diferencial da terra. No entanto, se essas hipteses podem explicar esses dois primeiros ciclos, o perodo recente, entre 2004 e 2008, traz outros elementos para anlise. Trata-se de um perodo em que houve estabilizao e crescimento da economia brasileira e aumento do poder de consumo da populao. 150 A hiptese que levanto para o terceiro ciclo, portanto, e que ser discutida ao longo deste captulo, no s para o caso da RMSP, que, por um lado, esse aumento do poder de consumo possibilitou, consequentemente, o aumento do nmero de sujeitos passveis de obterem crditos, dentre eles, o habitacional. Por outro, essa nova faixa de consumo foi descoberta pelas grandes empresas. Por isso, a dinmica imobiliria abrangeu uma faixa da populao que at ento no era absorvida pelo mercado formal de moradias, em especial, pelas grandes empresas construtoras e incorporadoras. Como apontei no Captulo 1, esse consumo foi incentivado pelo poder pblico, via crdito habitacional, e potencializado pela entrada de capital

Uma pesquisa promovida pela Fundao Getlio Vargas (FGV) evidencia o aumento da assim considerada nova classe mdia no Brasil, desde 2004, destacando como uma de seus principais fatores, a contribuio da gerao privada de trabalho e, com menor impacto, os programas de transferncia de renda (como o caso do Bolsa Famlia). De acordo com o estudo, entre 2005 e 2006, a renda da PNAD (Pesquisa Nacional por Amostras de Domiclio) cresceu ao ritmo chins de 16,4% ao ano, com a gerao de 2,5 milhes de empregos formais. Cf. NERI, 2008.
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financeiro nessas grandes empresas. Devido ao vnculo desses agentes com o capital internacional, esses elementos recentes no contrariam o primeiro processo apontado por Marques (2005), pois ainda pode estar presente a tendncia das bolhas especulativas nos mercados imobilirios, existentes internacionalmente. Entretanto, se houve recentemente um crescimento vertiginoso da dinmica imobiliria, ou o boom imobilirio, torna-se difcil prever se o seu carter ser momentneo, na medida em que se trata de uma dinmica bastante especfica, que concatenou Estado e capital financeiro no Brasil, e que pode ser duradoura ou no.

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Concentrao de capital nas empresas financeirizadas

O terceiro ciclo de elevao intensa do ritmo da dinmica imobiliria na RMSP, ocorrido entre 2004 e 2008, traz algumas novidades analticas. Uma delas reside no tipo de capitalizao que tais empresas recorreram para possibilitar esse incremento. No caso do setor imobilirio residencial, no qual se concentram a atuao das empresas construtoras e incorporadoras, segundo Castro (1999), o capital financeiro condio para reproduo ampliada do capital investido na produo de moradia por permitir um fluxo na obteno de terrenos, um aumento da escala de produo, uma antecipao do capital ao produtor e, finalmente, um pagamento parcelado do consumidor.151 De fato, diante da pulverizao de instrumentos financeiros, as empresas puderam combinar diferentes formas de acesso ao capital financeiro, de acordo com os diversos momentos de sua atividade. Por exemplo, a abertura de capital pode propiciar tanto um aumento da estrutura de capital voltada para incorporao de novos terrenos, como um aumento da base de capital, da capacidade de endividamento e do capital de giro; e ambos os aspectos garantem a continuidade das obras. Nessa ltima etapa, as empresas podem recorrer tambm a financiamentos mais baratos, segundo elas prprias afirmam, junto ao SFH, destinados tanto produo como aos consumidores152 - cujos incentivos foram explicitados no Captulo 1. As empresas brasileiras recorreram a esses diversos instrumentos, a partir de 2005, e buscaram se aproximar do modelo norte-americano de negcios imobilirios disseminado internacionalmente: a utilizao do termo real estate vem de encontro a essa tendncia. Como destaca Royer (2009), a expresso, que no tem uma traduo exata para o portugus, referia-se originalmente propriedade e aos bens incorporados. Posteriormente, passou a englobar
Para Melo (1990), o vnculo entre produo de moradias e financiamento fundante: a produo quer pblica, quer privada do espao residencial pressupe a constituio concomitante de uma estrutura de financiamento. Na ausncia dessa estrutura, a produo ora rentista (sem o consumo pleno da moradia), ora contratista de habitao por encomenda. Nesse artigo, o autor faz uma comparao entre os sistemas financeiros de habitao do Brasil, Inglaterra e Estados Unidos, presentes at a dcada de 1980. 152 Cf. VOLOCHKO, 2007.
151

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uma atividade negocial e hoje o termo real estate significa tanto o bem imvel como a atividade imobiliria. Ainda segundo a autora, aps a desregulamentao dos mercados financeiros iniciada na dcada de 1970, nos Estados Unidos, o real estate traduz um negcio financeiro, completamente imerso no mercado de capitais e se dedica promoo de ganhos especficos, desde a fase da incorporao e administrao de imveis at o agenciamento de crdito e administrao de garantias.153 Nesse sentido, o real estate passou a representar muito mais do que simplesmente a transao de bens imveis, configurando um novo modo de ser da reproduo do capital imobilirio, que demandou, por sua vez, a estruturao de um sistema de crdito a servio da valorizao imobiliria e da acumulao financeira do capital.154 Nesse sistema, considerada como uma frao do negcio imobilirio, a habitao passou a ser compreendida como toda edificao destinada ao uso residencial e que possa ser transacionada no mercado, na qual o prprio bem financiado serve como garantia nas operaes de financiamento - as conhecidas hipotecas.155 No entanto, no Brasil, apesar de estar pautado como um horizonte a ser seguido, o modelo do real estate no se implantou por completo e desenvolveu satisfatoriamente apenas um de seus mecanismos: a imerso no mercado de capitais. E prevaleceu aqui um modo especfico de entrada: a captao direta dos recursos pelas empresas incorporadoras no mercado de aes, por meio da abertura de seus capitais na Bolsa de Valores.

Na atividade especfica da incorporao em real estate (ou real estate development), de acordo com Miles, Berens e Weiss (2000), podem existir os seguintes personagens: incorporador privado; incorporador pblico; arquiteto; engenheiro; planejador urbano (land planner); construtores (contractors); consultores ambientais; consultores de transporte; avaliador de imveis (appraiser), contadores e procuradores (attorneys e accountants); corretores imobilirios (brokers); agentes financeiros; administrao do empreendimento ps-ocupao (property manager); consultores em marketing e relaes pblicas; agentes governamentais (government regulators); e usurios finais. Royer (2009) destaca, ainda, os players especializados que se vinculam aos agentes financeiros: corretores hipotecrios (mortgage brokers); credores hipotecrios (mortgage lenders); prospectadores (surveyors); securitizadoras (title companies). 154 ROYER, 2009, p. 41. 155 Ibidem, p. 42.
153

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No caso das empresas construtoras e incorporadoras com atuao no setor residencial, diferentemente do caso norte-americano, a unidade habitacional no passou a ser transacionada, ela mesma, no mercado financeiro, mas sim as aes de determinada empresa que atua na produo e incorporao de empreendimentos residenciais. Ou seja, configurou-se aqui um real estate moda brasileira.156 A capacidade de alavancagem de recursos, entre destacou Wissenbach (2008).158 Segundo Lima Jr. (2007):
de setembro de 2005 at abril de 2007, treze empresas do setor, focadas em empreendimentos residenciais, essencialmente na cidade de So Paulo, fizeram quinze diferentes ofertas de aes, dez em IPOs, levantando R$ 8,3 bilhes para seu caixa operacional e R$ 2,9 bilhes para aumentar a riqueza de seus controladores, em ofertas secundrias, casadas com as primrias.159

2005 e 2007, das

empreendedoras imobilirias residenciais157 foi impressionante, como

Isso significa que em apenas vinte meses, foram injetados R$ 11,2 bilhes de reais em apenas treze empresas. Obviamente, tal injeo de recursos impactou sobremaneira a capacidade de investimento dessas empresas, que pde ser ampliada entre quatro e oito vezes, num intervalo muito curto de tempo como salienta Wissenbach (2008). Para se ter uma ideia desse forte impacto, Lima Jr. (2007) chega a dizer que, aps a sua OPA, a empresa no mais a mesma. Trata-se de outra empresa que s guarda a razo social e o currculo da original. O autor toma como

As razes para o insucesso do sistema de crdito baseado em hipotecas na incorporao residencial no Brasil fogem do escopo desta tese. Interessa-me aqui aquilo que de fato se implementou como concretizao do vnculo entre mercado imobilirio e capital financeiro. Vale lembrar que h uma linha de estudos que se volta compreenso do real estate brasileiro, como o Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo - fato que indica que a perspectiva de transposio do modelo norte-americano encarada como uma real possibilidade. 157 Termo de Joo da Rocha Lima Jr., membro do Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica, para designar as empresas construtoras e incorporadoras ligadas promoo e produo de empreendimentos residenciais. Ver: Lima Jr, 2007. 158 WISSENBACH, Tomas Cortez. A cidade e o mercado imobilirio: uma anlise da incorporao residencial paulistana entre 1992 e 2007. Dissertao (Mestrado em Geografia Humana) Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2008. 159 LIMA JR., Joo da Rocha. IPOs das empresas brasileiras de real estate: a questo da valuation. In: SEMINRIO INTERNACIONAL DA LATIN AMERICAN REAL ESTATE SOCIETY, 8, 2007, So Paulo - SP. Anais...So Paulo: LARES, 2007. p. 2.
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exemplo, o caso de uma empresa que aumentou em oito vezes o seu patrimnio lquido, aps a OPA. Vale a pena reproduzir o trecho no qual Lima Jr. (2007) compila os impactos em toda a dinmica operacional e produtiva dessa empresa:
Isso faz crescer a capacidade de produo numa razo ainda maior do que 8 x 1 e exige uma estrutura de gesto completamente diferenciada: os sistemas, processos e rotinas da administrao tm relao com a escala e no se expandem inercialmente. Pensemos na escala dos suprimentos, nas rotinas de controle de custos de obras, no conjunto de novos profissionais necessrios para as tarefas de administrao multiplicadas por mais de oito vezes. Pensemos, especialmente, nos processos de anlise e deciso de novos negcios e na gerao de informaes para controle. Pensemos nas decises estratgicas para fugir da competio predatria, no eventual alargamento da base geogrfica de atuao, que exige a implementao de rotinas de gesto e de desconcentrao de deciso totalmente novas para a empresa.160

Apresentarei a seguir as caractersticas dessa nova dinmica operacional e produtiva, impulsionada pelas OPAs, ocorrida no real estate brasileira, a partir da anlise da composio acionria dessas empresas (isto , quem so seus investidores); dos resultados colhidos em termos de lucro lquido; e da representatividade desse tipo de produo no conjunto do mercado imobilirio (em particular da RMSP).
Pico de abertura de capital e composio acionria

Atualmente, h vinte e cinco empresas construtoras e incorporadoras listadas no segmento construo civil161, dentro do subsetor construo e engenharia, que, por sua vez, se encontra no setor construo e transporte da Bovespa. Os nomes da razo social e a posio acionria dessas empresas esto organizados no quadro abaixo, de acordo com o ano de abertura de capital.

LIMA JR., 2007, p. 12. Retornarei a esses impactos no Captulo 3, quando os analisarei luz da minha pesquisa emprica realizada numa dessas empresas. 161 Sigolo (2009) menciona que, at o primeiro semestre de 2008, essas vinte e cinco empresas do setor imobilirio captaram mais de US$ 20 bilhes.
160

120

Quadro 4: Empresas listadas no segmento construo civil da Bovespa (set/2009).

Razo Social Cimob Participaes S.A. Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participaes Rossi Residencial S.A. Sergen Servios Gerais de Engenharia S.A. Construtora Adolpho Lindenberg S.A. Gafisa S.A. Brookfield So Paulo Empreendimentos Imobilirios S.A. (Company - Brascan) Abyara Planejamento Imobilirio S.A. Brookfield Incorporaes S.A. (Brascan) Klabin Segall S.A. Camargo Correa Desenvolvimento Imobilirio S.A. PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes Rodobens Negcios Imobilirios S.A. Tecnisa S.A. Agra Empreendimentos Imobilirios S.A. CR2 Empreendimentos Imobilirios S.A. Even Construtora e Incorporadora S.A. JHS F Participaes S.A. EZ TEC Empreendimentos e Participaes S.A. Inpar S.A.
Continua...

Cotao unitria na Bolsa desde Julho/1995 Outubro/1996 Julho/1997

Posio acionria* 25% Raul Leite Luna 17% Claudio Abel Ribeiro 30% Outros** 29% Elie Horn 55% Outros 25% Oficinalis Adm. e Particip. 25% ER Adm. e Particip. Ltda 32% Outros 36% Sergio G. de Vasconcellos 26% Antonio de P. C. Tavares Pais 23% Anfa-empreend. e Eng. 12% Outros 44% Lindencorp Des. Imob.S.A. 28% Marcos Ribeiro Simon 25% Outros 14% Eip Brazil Holdings Llc 10% Marsico Capital Manage. Llc 54% Outros 100% Brookfield Incorporaes 51% IPU Participaes 38% Outros 51% Brookfield Brasil 15% Exec. Signatrios 32% Outros 58% Boeta Participaes S.A. 42% Outros 66% Camargo Correa 30% Outros 41% Ubs Pactual Des. e Gesto I 58% Outros 25% GV Holding S.A. 11% Waldemar Verdi Jnior 16% Outros 55% Jar Participaes Ltda. 13% Credit Suisse Hedging Griffo 21% Outros 23% Cyrela Brazil Realty 47% Outros 22% The Bank of New York 16% Carlos A. Guedes Valente 14% Cludio Coutinho Mendes 21% Unibanco S/A 14% Outros 40% Genoa Fund. Inv. em Part. 12% Carlos Luis Terepins 24% Outros 64% JHS F Participaes S.A. 19% Outros 32% Ez Participaes Ltda. 27% Outros 19% Isa Incorp. e Construo 49% Paladin P. R. Inv. (Brazil) 15% Outros

Dezembro/1999

Junho/2005 Janeiro/2006 Maro/2006 Julho/2006 Outubro/2006 Outubro/2006 Janeiro/2007 Janeiro/2007 Janeiro/2007 Fevereiro/2007 Abril/2007

Abril/2007

Abril/2007 Abril/2007 Junho/2007 Junho/2007

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Concluso.

Razo Social MRV Engenharia e Participaes S.A.

Cotao unitria na Bolsa desde Julho/2007 Agosto/2007 Outubro/2007

Posio acionria* 37% Rubens Menin Teixeira de Souza 57% Outros 60% Sobrapar Soc. Bras. de Org e Part. 22% Maxima Asset / Bny Mellon 18% Outros 60% Gafisa S.A. 23% Outros 44% Hlio Borenstein S.A. Adm, Part. 10% Dynamo Adm. de Recursos Ltda 26% Outros 58% Trisul Participaes S/A 25% Outros

Joo Fortes Engenharia S.A. Construtora Tenda S.A.

Helbor Empreendimentos S.A.

Outubro/2007

Trisul S.A.

Outubro/2007

* Posio dos acionistas com mais de 10% do total das aes. ** Em geral, a categoria outros agrega os acionistas com menos de 5% das aes de cada espcie. No entanto, em algumas poucas empresas encontram-se discriminados acionistas com menos de 5% fora dessa categoria. Fonte: Elaborao da autora a partir de dados da Bovespa. Disponvel em: <http://www.bovespa.com.br/Principal.asp>. Acesso em: 24 set. 2009.

Da anlise do quadro acima, em primeiro lugar, tomando-se a data de sua inaugurao na Bovespa, possvel notar um processo de intensificao de abertura de capitais ocorrido entre 2006 e 2007, quando ocorreram 80% das OPAs do segmento construo civil (ou seja, vinte empresas). Houve, portanto, uma forte concentrao, que se difere do ritmo menos intenso do perodo anterior, entre 1995 e 2005 (quando apenas cinco empresas abriram seu capital), e que no se perpetuou depois de 2007. Em segundo lugar, esses dados apresentam, de forma geral, uma diversidade na composio acionria: dez empresas tm um investidor (podendo ser uma empresa ou pessoa fsica) com mais de 50% das aes; oito empresas apresentam um investidor abrangendo entre 30 e 49%; e sete empresas apresentam investidores com no mximo 30% das aes. Em geral, entre aquelas que a maioria das aes est concentrada em apenas um investidor, permanece a estrutura de controle majoritrio dos donos originais, figurados em empresas (de mesmo nome ou novas empresas criadas para esse fim) ou em pessoa fsica. Vale destacar ainda que duas empresas so controladas por outras empresas de capital aberto do mesmo ramo: o caso da Construtora Tenda, adquirida pela Gafisa (que detm 60% das suas aes e que em 2010
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adquire a sua totalidade) e da Agra, adquirida pela Cyrela Brasil Realty (23% das aes). Alm disso, procurando caracterizar quem so os demais acionistas dessas empresas, h a presena de diversos agentes financeiros, desde bancos nacionais e estrangeiros (por exemplo: Unibanco, Ita, Credit Suisse, Morgan Stanley & Co.)162, passando por fundos de investimento e por outras figuras jurdicas - cujo discernimento necessitaria pesquisa mais acurada e um conhecimento maior sobre economia e finanas da minha parte -; at investidores individuais (pessoas fsicas), inclusive, com nomes da mesma famlia em uma s empresa. H, portanto, no conjunto das incorporadoras e construtoras de capital aberto, uma permanncia da estrutura administrativa tradicional da construo civil, baseada no modelo da empresa com dono fundador, e a entrada de novos agentes financeiros, como investidores dessas empresas. Alm disso, o curto momento em que se deu as ofertas de aes indica a possibilidade de um esgotamento dessa configurao do real estate brasileira, que pode ficar restrito apenas a essas empresas que promoveram suas OPAs entre 2006 e 2007, principalmente.
Crescimento e distribuio do lucro lquido

Um dos resultados da entrada do capital financeiro na estrutura dessas empresas pode ser mensurado no valor do lucro lquido de cada uma delas. Organizei esses dados em grficos (Grficos 8 e 9) contendo barras horizontais, correspondentes ao valor do lucro lquido, cujo conjunto conforma o desenho de uma pirmide, que ilustra, por sua vez, a distribuio do lucro entre essas empresas. Observando-se tais grficos, possvel notar um aumento substancial no lucro de quase todas as empresas, entre 2007 e 2008, o que fez com que a

Ita, Credit Suisse, Morgan Stanley & Co. participam com at 10% das aes de algumas empresas e, por isso, no se encontram no quadro anterior.
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distribuio do lucro, em ordem decrescente, ficasse mais uniforme, obedecendo mais propriamente um desenho de pirmide. No primeiro semestre de 2007, quando se encerrou o perodo de maior concentrao das OPAs, a empresa primeira colocada (Cyrela), apresentava um valor de lucro lquido aproximadamente quatro vezes maior que a segunda colocada (Rossi) - o que significava um desenho de pirmide com uma base mais larga e desproporcional em relao distribuio das barras que a compem. Um ano depois, esse valor era apenas 50% maior e a segunda colocada era outra empresa, a JHSF. Ou seja, grosso modo, a pirmide engordou e a ordem das empresas se alterou, havendo, inclusive, a insero de novas empresas entre as doze primeiras colocadas. Esses nmeros tambm indicam que, aps o trmino do ciclo de abertura de capitais, praticamente todas as empresas se beneficiaram da intensificao de suas atividades imobilirias e que elas foram correspondidas em termos de vendas - haja vista que a fonte primordial de lucros advm da venda de unidades residenciais. Outra razo para a diferena entre esses anos reside no fato de que, quando a empresa abre seu capital, h necessidade de muitas despesas que incidem diretamente na diminuio do lucro - por exemplo, os gastos referentes reestruturao administrativa e organizacional para se adequar aos padres colocados pela Comisso de Valores Mobilirios (CVM).163 De todo modo, at o primeiro semestre de 2008, a atividade imobiliria residencial se mostrou bastante rentvel e, num primeiro momento, respondeu positivamente aos investimentos financeiros no setor.

A Comisso de Valores Mobilirios (CVM), criada em 1976, um colegiado ligado ao Ministrio da Fazenda, que tem por atribuio disciplinar, normatizar e fiscalizar o funcionamento do mercado de valores mobilirios e a atuao de seus protagonistas (as companhias abertas, os intermedirios financeiros e os investidores).
163

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CYRELA ROSSI GAFISA PDG REALTY TECNISA COMPANY EZTEC MRV JHSF AGRA EVEN KLABIN SEGALL INPAR CCDI 64,00 55,82 49,01 42,51 34,99 26,16 24,40 22,80 18,63 17,13 16,72 4,43 -10,10

240,77

Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir de Arago e Canado (2008).

CYRELA JHSF MRV PDG REALTY GAFISA BRASCAN CCDI ROSSI TECNISA EZTEC TENDA EVEN AGRA COMPANY INPAR KLABIN SEGALL 134,87 117,49 114,64 100,40 85,90 76,30 71,00 56,70 50,57 42,29 34,70 27,00 25,66 12,53 12,09

205,05

Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir dos dados disponibilizados nos relatrios trimestrais das empresas.

O quanto representou a dinmica imobiliria capitalizada na RMSP

O impacto da concentrao de capital nas empresas construtoras e incorporadoras financeirizadas no foi sentido apenas em termos de suas

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estruturas organizacionais e operacionais e de sua rentabilidade, mas tambm na dinmica imobiliria como um todo. Apesar de grande parte dessas empresas ter como local de sua sede, a cidade de So Paulo, elas extrapolaram seu territrio de origem e avanaram sua produo sobre o interior do prprio estado e sobre as demais regies brasileiras (atuando nas capitais, bem como nas cidades mdias). Mensurar o impacto nacional dessa produo seria uma misso quase impossvel, diante da ausncia de fontes de dados voltadas especificamente para esse fim. No entanto, na Regio Metropolitana de So Paulo, os dados da Embraesp, mais uma vez, podem ser emblemticos na caracterizao do impacto da produo das empresas financeirizadas na dinmica imobiliria local. Por isso, tendo em vista essa dimenso emblemtica e que no deve ser extrapolada para outras localidades brasileiras, utilizo tais dados a fim de me aproximar da representatividade dessa produo no conjunto dos lanamentos imobilirios da RMSP. Apesar de no procurar aqui uma dimenso que possa ser generalizvel estatisticamente, o papel central dessa regio na definio de tendncias do mercado imobilirio nacional - como j comentei anteriormente - refora a utilidade dos dados da Embraesp. De acordo com eles, as empresas construtoras e incorporadoras financeirizadas foram responsveis por grande parte dos lanamentos imobilirios na RMSP em 2008. Buscando quantificar esse impacto, organizei os dados apresentados no Ranking 2008 da Embraesp, que incluem todos os lanamentos residenciais (verticais e horizontais) e todas as unidades (tipo e cobertura), bem como todos os lanamentos de prdios de escritrios, localizados na RMSP.164 O Ranking listou os lanamentos das 329 incorporadoras e das 276

construtoras que atuaram no mercado imobilirio formal da RMSP. Entre as dez maiores incorporadoras, cuja soma dos valores do produto total lanado correspondeu a 36,6% do total do mercado, apenas uma no era de capital aberto. Ampliando para as vinte maiores incorporadoras, que abraaram 51%

Disponvel em: <http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>. Acesso em: 18 set. 2009.


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do mercado, seis no eram listadas na Bovespa. Essas porcentagens so muito prximas quelas das construtoras, embora, nessa modalidade, a participao das empresas de capital aberto se reduza ligeiramente, pois das vinte maiores, oito no so listadas. O quadro abaixo apresenta a porcentagem de participao no mercado das vinte primeiras empresas listadas no Ranking:

Quadro 5: Vinte maiores incorporadoras e construtoras atuantes na RMSP (2008).

INCORPORADORAS Produto Total Lanado Empresa 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Even Cyrela Brasil Realty Gafisa Goldfarb Tecnisa Rossi Klabin Segall Camargo Correa Trisul Company Agra Ez Tec JHS F Odebrecht Eco Esfera So Jos MRV Abyara Porte Yuny TOTAL Capital % do aberto mercado Sim Sim Sim No Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim No No No Sim Sim No No 7,53 5,23 4,25 3,38 3,23 2,93 2,88 2,65 2,28 2,25 1,99 1,89 1,84 1,67 1,52 1,29 1,29 1,09 0,94 0,90 51,03 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

CONSTRUTORAS Produto Total Lanado Empresa Even Gafisa Cyrela Brasil Realty Goldfarb Company Tecnisa Trisul Klabin Segall Ez Tec Rossi Odebrecht Eco Esfera Plano & Plano Lucio So Jos MRV Setin Rodobens Camargo Correa Exto TOTAL Capital aberto Sim Sim Sim No Sim Sim Sim Sim Sim Sim No No No No No Sim No Sim Sim No % do mercado 9,02 5,00 3,78 3,51 3,29 3,07 2,88 2,18 1,89 1,79 1,67 1,52 1,49 1,47 1,29 1,29 1,24 1,12 1,11 1,11 49,72

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do Ranking 2008 da Embraesp. Disponvel em: <http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>. Acesso em: 18 set. 2009.

Se eu considerar apenas os dados da produo das empresas de capital aberto, listadas no Ranking, os lanamentos das incorporadoras correspondem a 45% do valor do produto total e 41% do nmero de unidades lanadas em toda a RMSP; e as construtoras correspondem a 39% e 35%. Ou, em outras palavras, das 329 incorporadoras que lanaram empreendimentos residenciais e de escritrios em 2008 na RMSP, 22 delas eram de capital aberto. E a respectiva produo dessas 22 empresas correspondeu a 45% do conjunto da produo

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das 329, em termos do valor do produto lanado, e 41%, em relao ao nmero de unidades. Em relao s construtoras, das 276 empresas, 18 eram de capital aberto, cuja produo abrangeu 39% do valor do produto total lanado, e 35% das unidades lanadas. Os quadros a seguir detalham esses nmeros:
Quadro 6: Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas incorporadoras de capital aberto e subsidirias (2008)

Produto Total Lanado Empresa 1 Even Valor (em U$) 849.382.852,28 % do mercado 2 Cyrela Brasil Realty 590.224.909,52 3 Gafisa 479.553.647,80 4 Tecnisa 364.010.708,85 5 Rossi 330.250.590,20 6 Klabin Segall 325.538.477,12 7 Camargo Correa 299.066.259,80 8 Trisul 257.110.140,22 9 Company 254.506.108,48 10 Agra 224.931.902,24 11 Ez Tec 213.536.274,26 12 JHS F 208.064.492,86 13 MRV 145.116.408,62 14 Abyara 123.156.807,26 15 Helbor 90.433.532,10 16 Rodobens 82.354.392,14 17 Fit (Gafisa) 72.816.725,45 18 Inpar 66.219.687,60 19 CR2 52.816.692,75 20 Tenda 48.975.595,46 21 Cytec+ (Cyrela) 22.254.213,45 22 PDG Realty 11.335.732,76 Total de 22 empresas 5.111.656.151,22 Total de 329 empresas 11.287.042.732,22 7,53 5,23 4,25 3,23 2,93 2,88 2,65 2,28 2,25 1,99 1,89 1,84 1,29 1,09 0,80 0,73 0,65 0,59 0,47 0,43 0,20 0,10 45,3 100

Unidades Lanadas Nmero % do Empresa de unidades mercado 1 Cyrela Brasil Realty 3.137 4,51 2 Even 2.777 3,99 3 MRV 2.274 3,27 4 Trisul 2.208 3,17 5 Klabin Segall 2.198 3,16 6 Camargo Correa 2.198 3,16 7 Gafisa 2.064 2,97 8 Rossi 1.916 2,75 9 Tecnisa 1.660 2,39 10 Company 1.460 2,10 11 Fit (Gafisa) 1.245 1,79 12 Tenda 960 1,38 13 Ez Tec 954 1,37 14 Rodobens 927 1,33 15 CR2 862 1,24 16 Agra 485 0,70 17 Helbor 386 0,56 18 Abyara 333 0,48 19 Cytec+ (Cyrela) 305 0,44 20 Inpar 228 0,33 21 JHS F 150 0,22 22 PDG Realty 84 0,12 Total de 22 empresas 28.811 41,43 Total de 329 empresas 69.535 100

Quadro 7: Lanamentos residenciais e de escritrios na RMSP pelas construtoras de capital aberto e subsidirias (2008)

Produto Total Lanado Empresa 1 2 3 Even Gafisa Cyrela Brasil Realty Valor (em U$) 1.018.536.958,33 563.981.044,20 426.759.090,36 % do mercado 9,02 5,00 3,78

Unidades Lanadas Nmero % do Empresa de unidades mercado 1 Even 3.512 5,05 2 Trisul 2.707 3,89 3 Gafisa 2.312 3,32

Continua...

128

Concluso.

Produto Total Lanado Empresa 4 Company Valor (em U$) 371.117.632,35 346.972.053,36 324.520.563,10 246.596.009,20 213.536.274,26 201.843.484,72 145.116.408,62 126.728.623,66 125.251.984,58 120.127.083,18 72.816.725,40 57.144.687,60 40.733.171,46 29.751.832,78 19.841.499,70 4.451.375.126,86 11.287.042.732,22 % do mercado 5 Tecnisa 6 Trisul 7 Klabin Segall 8 Ez Tec 9 Rossi 10 MRV 11 Rodobens 12 Camargo Correa 13 JHS F 14 Fit (Gafisa) 15 Inpar 16 Tenda 17 Adolpho Lind. 18 Cytec+ (Cyrela) Total de 18 empresas Total de 276 empresas 3,29 3,07 2,88 2,18 1,89 1,79 1,29 1,12 1,11 1,06 0,65 0,51 0,36 0,26 0,18 39,44 100

Unidades Lanadas Nmero % do Empresa de unidades mercado 4 MRV 2.274 3,27 5 Company 2.136 3,07 6 Klabin Segall 1.798 2,59 7 Tecnisa 1.677 2,41 8 Rodobens 1.434 2,06 9 Rossi 1.414 2,03 10 Fit (Gafisa) 1.245 1,79 11 Cyrela Brasil Realty 1.064 1,53 12 Ez Tec 954 1,37 13 Tenda 800 1,15 14 Camargo Correa 618 0,89 15 Cytec+ (Cyrela) 213 0,31 16 Inpar 168 0,24 17 Adolpho Lind. 73 0,1 18 JHS F 46 0,07 Total de 18 empresas 24.445 35,14 Total de 276 empresas 69.535 100

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do Ranking 2008 da Embraesp. Disponvel em: <http://www.embraesp.com.br/principal.asp?escolha=pesquisas/top>. Acesso em: 18 set. 2009.

A distino entre incorporadoras e construtoras necessria e, ao mesmo tempo, precisa ser relativizada. Isso porque uma empresa pode atuar apenas como incorporadora (como foram os casos da Agra, Abyara, CR2, Helbor e PDG Realty); ou apenas como construtora (Adolpho Lindenberg, por exemplo); ou desempenhar ambas as funes para todos os empreendimentos (MRV, Ez Tec e Fit Residencial); ou, ainda, ser responsvel apenas pela incorporao em um empreendimento e pela construo, em outro. A diversidade nos papis dessas empresas em cada empreendimento lanado se expressa nas diferenas entre os valores da produo de uma mesma empresa entre as categorias incorporadora e construtora. Ademais, esses valores indicam a proporcionalidade de cada atividade dentro delas. No entanto, ressalto que os dados relativos ao valor do produto e ao nmero de unidades lanadas so duplicados em ambas as categorias, construtora e incorporadora, quando a empresa exerce os dois papis - aspecto que pode comprometer a anlise, quando se olha o dado isoladamente.

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Foram includas nessas listas, os caso da Fit Residencial, que uma subsidiria da Gafisa, e da Cytec+, uma joint venture entre Cyrela e Concima, ambas atendendo o segmento econmico. Vale ressaltar que as parcerias que as empresas de capital aberto podem fazer com demais empresas de capital fechado no foram contabilizadas nessa listagem - por isso mesmo, suponho que a abrangncia desse tipo de produo imobiliria possa ser ainda maior. Os dois ltimos quadros (Quadros 6 e 7) tambm demonstram os nichos de atuao das incorporadoras e construtoras, na medida em que uma mesma empresa pode se encontrar em posies diferentes nas modalidades de valor de produto total lanado e de nmero de unidades. Ou seja, uma incorporadora pode estar em primeiro lugar em termos de valor total de lanamentos e em segundo, em relao ao nmero de unidades - como o caso da Even - ou ainda, num extremo, encontrar-se em dcimo e em quarto lugar, respectivamente - o caso da MRV. Isso est diretamente relacionado ao valor da unidade comercializada e ao seu uso - nesse caso, um empreendimento de escritrios pode ter um valor de lanamento superior, embora tenha um nmero menor de unidades, se comparado ao residencial -, evidenciando quais empresas lanam unidades com preos mais altos e quais lanam com preos mais baixos, de acordo com a faixa de consumo de seu pblico-alvo. Mesmo com a ressalva da distino entre as categorias incorporadora e construtora, o conjunto dos dados apresentados anteriormente serve para ilustrar a tendncia de concentrao de capital nas grandes empresas financeirizadas, ocorrida recentemente na RMSP: hoje, as empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto, que representam aproximadamente 6,6% do nmero total de empresas ali atuantes, detm quase a metade do mercado imobilirio local (42,5% na mdia).
Crescimento da atuao nas faixas de renda mdia

Outra novidade analtica do real estate brasileira reside na descoberta de um novo nicho de mercado, as camadas de renda mdia. Em 2004, j se identificava o excesso de ofertas de imveis de alto padro na RMSP, e o

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relatrio anual da Embraesp desse mesmo ano j chamava a ateno para que os principais protagonistas do mercado focassem a oportunidade de produzir habitaes para suprir a demanda de classe mdia/mdia, que vinha sendo pouco atendida, nos cinco anos anteriores.165 Parece que tal recomendao foi seguida e, quatro anos depois, a dinmica imobiliria se alterou, buscando contemplar outras faixas de renda, para alm do alto padro. O ano de 2008 se destacou em relao produo dos vinte e quatro anos anteriores, mensurados pela Embraesp, diante da elevada concentrao de unidades residenciais por empreendimento. Nesse ano a mdia foi de 121 unidades por empreendimento, contra 110 em 2007 e 75 em 2006 - sendo que a mdia anual desde 1984 era de 76. Esse dado reflete, portanto, a tendncia de crescimento da produo de unidades com menor rea til e de empreendimentos com maior densidade habitacional. Alm disso, outros dados evidenciam o incremento considervel na produo de unidades residenciais mais baratas e com um padro inferior tendncia predominante anterior, voltada para classe alta, quais sejam: i) a diminuio do nmero de vagas de garagem por unidade (que em 2008 registrou a menor mdia histrica de 1,6 vaga/unidade); ii) o aumento considervel de unidades contendo trs dormitrios (passando da mdia anual de 11.500 unidades entre 2000 e 2006 para quase 27.000 em 2008); iii) a diminuio no nmero de unidades de quatro dormitrios (que, entre 2007 e 2008, sofreu uma reduo de 46%); iv) e a manuteno do Valor Geral de Vendas166 (R$ 18,216 bilhes, em 2008, e R$ 18,358 bilhes, em 2007). Se olharmos para os dados sobre o consumo, o Sistema Financeiro da Habitao (SFH) foi o protagonista nos financiamentos imobilirios concedidos na RMSP em 2008, sendo responsvel por 72% deles, e a Caixa Econmica Federal se destaca em primeiro lugar entre os bancos operadores do Sistema. Ou seja, grande parte dessa produo foi consumida pela demanda que poderia acessar o SFH - abaixo, portanto, do alto padro.
Trecho do relatrio reproduzido por Wissenbach (2008). O Valor Geral de Vendas (VGV) equivale ao total de Unidades potenciais de lanamento, multiplicado pelo preo mdio de venda estimado da Unidade. O VGV um importante parmetro do desempenho operacional das empresas do setor imobilirio de capital aberto.
165 166

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Por um lado, os dados da Embraesp confirmaram a tendncia de crescimento da produo destinada faixa de renda mdia na RMSP, em 2008. Por outro, procurando saber quais empresas endossaram essa tendncia, recorri s informaes contidas nos relatrios trimestrais e anuais de desempenho operacional e financeiro das empresas de capital aberto. Sem a pretenso de se obter uma validade estatstica, interessava-me procurar as pistas para pensar o mapeamento desse setor do real estate brasileira. Ou seja, sabendo-se que o atendimento faixa de renda mdia pelo mercado imobilirio da RMSP cresceu no ltimo ano, eu procurava constatar se aquelas vinte e cinco empresas integrantes do segmento da construo civil da Bovespa tambm seguiram tal tendncia. E, como apresentavam seus relatrios, quatorze delas (ou seja, 56%, sem contar suas subsidirias e joint ventures entre empresas) passaram a atuar, ou j atuavam antes do processo de abertura de capital, no segmento econmico, que atinge a classe mdia e que pretende abarcar, ao menos no plano do discurso, a classe mdia baixa.

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As empresas de capital aberto que atuam na habitao social de mercado

Esse nicho grande filo da indstria, tendo em vista o dficit habitacional do Pas...167

Seja pela entrada de recursos provenientes de financiamento habitacional, pela institucionalizao de novos marcos regulatrios que favoreceram a incorporao privada, pela injeo de recursos de investidores estrangeiros, pela tendncia de crescimento e de concentrao de capital no setor imobilirio, a atuao das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto foi potencializada vertiginosamente, a partir de 2006 - como apresentei anteriormente. Alm disso, a tendncia de ampliao das faixas de renda atendidas pelo mercado, incluindo as camadas de renda mdia e mdia baixa, j vinha sendo esboada antes dessa data. No entanto, at 2006, faltava um elemento que integrasse esse conjunto de favorecimentos atuao privada na produo de moradias - ou um fermento que fizesse o bolo crescer. E esse elemento se referia justificativa do porqu o mercado imobilirio financeirizado precisava e deveria atuar nas faixas de renda mais baixas. Tornou-se conveniente, portanto, confundir habitao de interesse social com habitao de mercado, a fim de se contemplar o imenso dficit de moradias no pas, transformado, agora, em nicho de mercado, tendo em vista o volume de recursos pblicos e semipblicos disponibilizados a essas faixas de renda. O discurso dos empresrios, divulgado na mdia e nos relatrios das empresas, procurava reforar a sua atuao como agente imobilirio importante nas polticas habitacionais. Para atender essa faixa de populao que, ao menos terica e discursivamente, corresponderia ao dficit habitacional, o mercado imobilirio criou o seu brao econmico ou popular, instituindo aquilo

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Frase de um diretor de empresa construtora. (BLANCO, 2008a).


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que se convencionou chamar, genericamente, de segmento econmico que, analiticamente, eu chamo de habitao social de mercado.

168

O dficit habitacional brasileiro estimado em 2007 de 6,273 milhes de domiclios, dos quais 83% esto localizados nas reas urbanas.169 Desse total, 89,4% se refere faixa da populao com renda mdia familiar mensal de at trs salrios mnimos (SM), correspondendo a 4,616 milhes de domiclios; 6,5% na faixa entre trs e cinco SM (333 mil); 4,1% na faixa acima de cinco SM (209 mil). Em 1991, o dficit nessa ltima faixa correspondia a 15,7% e em 2000 a 11,8%.170 Ou seja, h uma tendncia de retrao do dficit para a faixa acima de cinco salrios mnimos e, consequentemente, de ampliao nas faixas mais pobres, sobretudo, at dois SM. E justamente na faixa acima de cinco salrios mnimos que o segmento econmico do mercado consegue atingir mais efetivamente - no que isso signifique que apenas pela via do mercado foi possvel diminuir o dficit para essa faixa de renda.171 Detenho-me um pouco sobre esta importante questo do dficit habitacional. Em primeiro lugar, vale destacar que o conceito que baliza o clculo atual do dficit brasileiro de moradias recente, criado na dcada de 1990. De acordo com Coelho (2002)172, nesse momento, o dficit passou a ser mais do que uma questo tcnica ou demogrfica: relacionava-se com aquilo que uma sociedade considera como moradia adequada e como enfrenta esse problema. E, dentro do contexto da dcada de 1990, esse conceito se relacionava ao
Algumas publicaes a respeito e at mesmo as empresas construtoras e incorporadoras estabelecem uma diferena entre o segmento econmico (imveis com valores at R$ 200.000,00) e o segmento popular, ou supereconmico, ou ainda, de baixa renda, que se referem aos imveis de at R$ 100.000,00. Comentarei, com mais detalhes, a seguir. 169 A Fundao Joo Pinheiro (2009), responsvel pelo clculo, ressalta que esse nmero no comparvel aos resultados de 2006, devido s alteraes metodolgicas introduzidas em 2007: a queda de 1,662 milho de domiclios nas estimativas entre esses dois anos consequncia basicamente da considerao, na verso atual, de apenas uma parcela das famlias conviventes como carente de moradias. Cf. BRASIL. Ministrio das Cidades. Secretaria Nacional de Habitao, 2009. 170 Cf. BRASIL, 2004. 171 Vale ressaltar que, a partir do lanamento do pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida, em 2009, essa situao pode se alterar, tendo em vista a fonte de financiamento para produo de moradias para a faixa at trs salrios mnimos. 172 COELHO, Will Robson. O dficit das moradias: instrumentos para avaliao e aplicao de programas habitacionais. Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) - Escola de Engenharia de So Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos, 2002. Em sua dissertao, Coelho procura contextualizar e analisar a quantificao do dficit de moradias como um dos instrumentos de avaliao e de aplicao de polticas pblicas.
168

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desenho dos programas habitacionais, que apresentava como um dos seus princpios, por exemplo, o reconhecimento da cidade real. Portanto, pensavase, concomitantemente, em critrios mais flexveis para os programas e para o clculo do dficit, dentro daquilo que se convencionou chamar de necessidades habitacionais. O trabalho da Fundao Joo Pinheiro (FJP) passou a ser a referncia sobre a questo do dficit habitacional. At ento, como destaca ainda Coelho (2002), o clculo do dficit era manipulado por diferentes instituies, o que gerava discrepncia quanto aos resultados. O autor atribui a isso, os interesses polticos no dimensionamento do dficit, em geral, superestimado: por um lado, o mercado manipulava para obter maiores incentivos e/ou financiamentos pblicos; por outro, o governo jogava de acordo com seus interesses momentneos. Se hoje h uma instituio reconhecida tcnica e politicamente para o dimensionamento do dficit, ainda no h um consenso sobre a metodologia de clculo e sobre a definio das categorias adotadas - mostra disso que houve, em 2009, uma mudana na metodologia, que resultou na diminuio de aproximadamente 1,6 milho de moradias entre 2006 e 2007, fazendo com que os nmeros desses anos no possam ser comparados diretamente. Como aponta o trabalho de Coelho (2002), h pesquisadores que questionam as categorias da FJP e propem alteraes. Hoje, h trs categorias que so mensuradas pela FJP: a demanda demogrfica, a inadequao de moradias e o dficit habitacional (ou a necessidade de construo de unidades novas). Mesmo havendo essa disputa quanto aos aspectos tcnicos, o dficit calculado pela FJP reconhecido tanto pelo mercado imobilirio quanto pelo Estado, diferentemente do perodo anterior. Portanto, atualmente, o nmero est dado e resta saber quem se apropriar dos recursos pblicos e semipblicos para sanar o dficit. aqui que entra papel ideolgico do discurso produzido pelo

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mercado imobilirio e que foi reforado pelos incentivos do governo para favorecer a produo privada de moradias - como j tratei no Captulo 1.173 Aps duas dcadas concentradas nos lanamentos de alto padro, as maiores incorporadoras brasileiras apostam em imveis mais baratos, assim iniciava um artigo do jornal Folha de So Paulo174, sobre os investimentos das grandes incorporadoras no segmento econmico. Os esforos do mercado imobilirio para a produo de unidades residenciais mais acessveis para faixas de renda mais baixas surtiram efeito e o segmento econmico contemplou uma demanda que no era anteriormente absorvida pelos agentes do mercado, mas que tampouco se referia, em sua maioria, ao dficit habitacional brasileiro. Dessa forma, uma demanda que no era solvvel passou a s-la diante do investimento - e do discurso - pblico e privado.
Configurao e caractersticas da produo

Para atuarem nesse segmento, at ento pouco atrativo para o mercado imobilirio, as empresas tiveram que promover alteraes na sua estrutura administrativa e societria, e nas estratgias do modelo de negcios e da sua produo em si - como apresentarei neste item. Em relao estrutura administrativa e societria, algumas daquelas grandes empresas do mercado imobilirio criaram subsidirias (ou segundas linhas) para atuarem exclusivamente no segmento econmico. Outras estabeleceram processos de joint ventures para atuao especfica nesse nicho e, ainda, houve um processo de aquisies de construtoras menores, que ou j atuavam no segmento ou se destacavam no seu local de atuao. Em menor nmero, havia

Vale a pena enfatizar a produo do discurso como processo de legitimao daquilo que se procura instituir. No tenho como fugir da definio de Michel Foucault a respeito: suponho que em toda a sociedade a produo do discurso simultaneamente controlada, selecionada, organizada e redistribuda por um certo nmero de procedimentos que tm por papel exorcizar-lhe os poderes e os perigos, refrear-lhe o acontecimento aleatrio, disfarar a sua pesada, temvel materialidade. (FOUCAULT, 1971). 174 FANTINI, Dbora. Classe mdia ganha espao. Folha de So Paulo, So Paulo, 11 mar. 2007. Imveis, pp. 1-2.
173

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tambm empresas que j atuavam exclusivamente no segmento econmico antes do boom imobilirio.175 Para as empresas que sempre atuaram no segmento de alto padro, a entrada no novo segmento mudou o modelo de negcios e de produo, como anunciara um presidente de uma delas:
Na baixa renda, o maior desafio sempre foi o financiamento. Como no tinha financiamento, no havia demanda e a construtora no desenvolvia produtos. Na medida em que o Brasil se estabiliza, comeam a aparecer financiamentos e j que vai haver a demanda real, temos que desenvolver produtos adequados, com baixssimo custo, em escala, com centenas de milhares de unidades, adequando o sistema produtivo. Esse modelo muda todo o modus operandi. diferente fazer 600 unidades por R$ 600 mil no Campo Belo e 5 mil unidades a R$ 50 mil. Mas o financiamento veio e veio para ficar.176

Ao mesmo tempo, de acordo com o discurso das empresas que j atuavam anteriormente no segmento econmico, h um know-how que precisa ser desenvolvido e que as colocam numa posio privilegiada em relao quelas que migraram recentemente para o segmento, na medida em que souberam enxergar h bastante tempo o potencial da classe mdia, sobretudo, a classe mdia baixa, num momento em que as grandes construtoras se voltavam apenas ao alto luxo. Como se configurou institucionalmente a produo das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto voltada ao segmento econmico? E como ela se configurou em termos urbansticos e arquitetnicos? H uma padronizao dos produtos? Quando essas empresas iniciaram esse tipo de produo? Qual a faixa de preos das unidades comercializadas e onde se localizam os empreendimentos desse segmento?

Numa reportagem publicada na revista Construo Mercado, h a denominao para cada tipo de modalidade de transao. Assim, a aquisio o instrumento jurdico utilizado por uma empresa para assumir o controle de outra por meio da compra da maioria de seu capital. A fuso o instrumento jurdico no qual duas ou mais empresas se unificam, criando uma nova empresa juridicamente, e as empresas anteriores deixam de existir. A joint venture uma associao de empresas no definitiva, com prazo determinado e sem unio das personalidades jurdicas, na qual se compartilham os aspectos operacionais das empresas, sem, contudo, alterar a estrutura societria (BLANCO, 2008a, p. 31). 176 BLANCO, Mirian. Construo capitalizada. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 79, fev. 2008b. p. 19.
175

137

As respostas a essas perguntas encontram-se sistematizadas no Quadro 8, que apresenta um panorama geral sobre a produo do segmento do real estate brasileira, voltada aos imveis de at, aproximadamente, R$ 200.000,00.

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Quadro 8: Origem e caractersticas das incorporadoras e construtoras de capital aberto que atuam no segmento econmico.

Nome

Configurao da empresa para atuao no segmento Especializada no mercado de baixa renda. Em set. 2008, a Gafisa adquiriu a Tenda. Atuao exclusiva no segmento de Empreendimentos Residenciais Populares. Constituio da Viver Empreendimentos Imobilirios para atuar no segmento econmico, em 2007, mas j atuava no segmento desde 1999. Em 2008, 27% dos lanamentos se concentraram nos segmentos econmico e supereconmico da empresa. Em 2007, 18% das unidades produzidas destinavam-se no segmento econmico. Em 2008, essa porcentagem passou para 26%. Terra Nova o carro-chefe da atuao no segmento. Em 2008, essa linha representou 57% dos VGV lanado pela empresa. No primeiro trimestre de 2009, 2,5% dos lanamentos se concentraram no segmento econmico da empresa. Em 2008, 9% das vendas contratadas se concentraram no segmento econmico e popular da empresa. Em 2008, 16% do VGV lanado se concentrou no segmento mdio, cujos valores de unidades no ultrapassam R$ 200 mil.

Incio de atuao 1970

Faixa de preo das unidades At R$ 120 mil. R$ 41,5 mil e R$ 220 mil

Faixa de renda atendida (em SM) Sem info.

Padronizao de produtos Padronizados: 4 produtos, sendo empreendimentos horizontais e verticais (at 5 pav.). Padronizados: 1 produto para empreendimentos horizontais; e 2 para verticais (em mdia, 5 pavs.). Padronizados: 2 produtos econmicos (horizontais e edifcios de mais de 4 pavs.) e 1 modelo supereconmico (edifcios de at 4 pav.). Padronizados: 3 linhas de produtos, sendo 2 horizontais e 1 vertical. Padronizados: 2 produtos, sendo 1 vertical e 1 para condomnio horizontal. No h padronizao de produtos. No h padronizao de produtos. No h padronizao de produtos.

Cidades de atuao (at 2008) Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Estados: RJ, MG, BA, RS,GO. Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Estados: MG, DF, SC, PR, ES. Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Estados: ES, RS,GO e PA Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Estados: ES, RS, RJ e PR. Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Outros estados: sem especificao. Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Outros estados: RJ, GO, MS, MT, CE, DF, RN. Interior de SP, So Paulo (capital). Estados: RJ e MG. Interior de SP , So Paulo (capital). Outros estados: DF, GO, BA

Tenda

MRV

1979

3 a 17

InPar

1999

At R$ 115 mil. R$ 70 mil e R$ 160 mil R$ 60 mil e R$ 150 mil At R$ 130 mil. At R$ 120 mil. At R$ 200 mil.

Sem info.

Rossi

1999

Sem info.

Rodobens

2002

5 a 10

Company Klabin Segall Tecnisa


Continua...

2006 2006 2006

Sem info. Sem info. Sem info.

139

Concluso.

Nome

Configurao da empresa para atuao no segmento Subsidiria da Cyrela para o segmento econmico, com empreendimentos localizados na cidade So Paulo. Em 2008, os segmentos econmico e supereconmico totalizaram 29% do VGV lanado, contra 6% em 2007. Joint venture entre Gafisa e Odebrecht para construir conjuntos de mil apartamentos, em reas sem infraestrutura. Em fev. 2009, acordo rompido: a Gafisa retm o empreendimento em Cotia e os demais empreendimentos sob a marca Bairro Novo ficam com a Odebrecht. Subsidiria da Gafisa para o segmento econmico, para atuao exclusiva em regies metropolitanas. Em 2008, incorporada pela Tenda (que foi adquirida pela Gafisa nesse mesmo ano). Em 2008, 46% do VGV da Gafisa referia-se aos lanamentos da Tenda. Joint ventures entre Cyrela e Concima, Cury e Tecnum, para atuao no segmento econmico, com atuao geogrfica diversificada. CCDI adquiriu HM (especializada no segmento, criada h 30 anos), investindo 18% do VGV no segmento. Os segmentos de baixa renda e econmico totalizaram 81% dos lanamentos em 2008. Em 2008, 1,6% das vendas contratadas se destinou ao padro econmico e supereconmico. Em 2008, 48% do VGV lanado se concentrou na linha Trisul Life, o padro econmico da empresa. Notadamente uma empresa voltada para o alto padro, em 2008, aproximadamente 1% de sua produo foi destinada ao segmento acessvel.

Incio de atuao 2006

Faixa de preo das unidades R$ 55 mil e R$ 150 mil

Faixa de renda atendida (em SM) at 12

Padronizao de produtos Empreendimentos verticais, sem informao sobre padronizao. Padronizados: condomnios entre 1 e 10 mil unidades, com casas e edifcios (at 4 pav.). Padronizados: 5 perfis de produtos de empreendimentos verticais com at mil unidades Empreendimentos verticais, sem informao sobre padronizao. Empreendimentos horizontais e verticais (at 5 pav.), sem informao sobre padronizao. No h padronizao de produtos. Padronizado: vertical (at 20 pavs.) No h padronizao de produtos.

Cidades de atuao (at 2008) Interior de SP e So Paulo (capital). Estados: RS, RJ, ES e BA.

Living

Bairro Novo

2007

At R$ 50 mil

3 a 10

Metrpoles e arredores. Projetopiloto em Cotia (SP).

Fit Residencial

2007

R$ 50 mil e R$ 150 mil

5 a 20

So Paulo (capital), Salvador, Belm, Ribeiro Preto, Taboo da Serra, Aparecida de Goinia, So Luiz do Maranho e Guarulhos. Interior de SP e So Paulo (capital). Estados: RS, RJ, ES e BA. Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Interior de SP, So Paulo (capital) e regio metropolitana. Interior de SP. So Paulo (capital), Sorocaba, S.B.do Campo, Guarulhos, Capitais dos estados: RJ, MG, RS

Cytec+ CCDI/HM (Camargo Crrea) EzTec Trisul Even

2007

Sem info. R$ 40 mil e R$ 200 mil at R$2.500/m2 At R$ 200 mil. At R$ 200 mil.

at 12

2007 2007 2007 2008

Sem info. Sem info. 6 a 10 Sem info.

Fonte: Elaborao da autora a partir de informaes disponveis em Alves (2007); Fantini (2007) e relatrios trimestrais e anuais de desempenho operacional e financeiro, disponibilizados nos sites das empresas.

140

Dessas quatorze empresas que atuavam no segmento econmico e que participavam da Bovespa em 2009, apenas duas (MRV e Tenda) iniciaram sua atuao na dcada de 1970, com foco exclusivo a esse pblico. Outras trs (Inpar, Rodobens e Rossi) passaram a atender esse segmento entre o final da dcada de 1990 e incio dos anos 2000. A maior parte (nove empresas do total) so joint ventures ou subsidirias de grandes construtoras nacionais (Gafisa, Cyrela, Odebrecht, Camargo Crrea), ou ainda, empresas voltadas para o alto padro - por vezes, aquelas grandes empreiteiras de obras pblicas - que destinaram uma porcentagem de sua produo ao segmento, a partir de 2006. Alm desse interesse recente pelo segmento econmico, as informaes do quadro acima indicam tambm a proliferao de denominaes adotadas pelas empresas sobre o que vem a ser propriamente o segmento. Econmico (e seu correspondente, Supereconmico), Acessvel, Popular, Baixa renda e Mdio so os nomes atribudos para esse novo nicho de mercado, embora no haja a uma padronizao quanto faixa de preos dos imveis comercializados. Os limites mximos de preo variam conforme a especificao da empresa e vo desde R$ 50 mil at R$ 220 mil. Para a minha anlise, considerei todas essas denominaes, que se referem aos imveis com preos de at R$ 200 mil, sob o nome genrico de segmento econmico. H, inclusive, empresas que chegam a diferenciar subsegmentos, dentro do limite mximo de R$ 200 mil.
Padronizao da produo e expanso geogrfica

A novidade que esse segmento trouxe para o mercado imobilirio foi a ampliao geogrfica das grandes construtoras, extrapolando-se o eixo Rio-So Paulo e abrangendo terrenos no interior do estado de So Paulo e nas capitais de outros estados brasileiros - como tambm mostrou o Quadro 8. Intrinsecamente ligada a essa novidade, outra caracterstica marcante a padronizao de projetos arquitetnicos, que conformam os perfis ou modelos de produtos oferecidos por essas empresas. Assim um artigo de revista justificava a padronizao:
Para aproximar-se ao mximo de um processo de industrial de produo, a primeira preocupao que se deve ter com o desenvolvimento do

141

prottipo do produto. Mais do que em qualquer outro tipo de empreendimento, o que definir as tecnologias e as solues de um conjunto de edifcios econmicos o seu oramento final. Para reduzir os custos com a elaborao de um novo projeto arquitetnico a cada novo conjunto construdo, so desenvolvidas tipologias bsicas para serem utilizadas em todos os casos.177

Metade daquelas dezesseis empresas, listadas anteriormente no Quadro 8, informam em seus relatrios que apresentam linhas padronizadas de produtos para o segmento econmico. Em geral, com um portfolio de no mximo trs produtos, sejam eles, empreendimentos horizontais ou verticais, a ideia a produo em escala, tendo em vista a solvabilidade dos negcios. De modo sinttico, o modelo do condomnio horizontal se refere implantao de casas trreas ou sobrepostas (em muitos casos, geminadas), com uma vaga de garagem externa e descoberta, com rea de lazer comum e arruamento interno, dentro de um permetro murado (na maioria das vezes, com cerca eltrica). O empreendimento vertical corresponde, em sua maioria, aos edifcios de at cinco pavimentos (apesar de existirem edifcios mais altos), sem elevador, com rea de lazer reduzida (ou inexistente) e estacionamento no trreo. Entre aquelas empresas que no mencionam a padronizao ou que no seguem essa premissa, notvel a diferena entre os empreendimentos conformados dentro do segmento econmico e aqueles dos segmentos mdio e de alto padro. Nesses ltimos, o desenho diferenciado do edifcio importa e, em geral, h a assinatura de um arquiteto no projeto. Essa perspectiva de padronizao do produto era uma das intencionalidades das medidas lanadas pela poltica habitacional dos anos Lula - como apontava Maricato (2005): resta aguardar das entidades do mercado uma estratgia de simplificao do produto que est sendo oferecido para que ele cumpra um papel mais eficaz no atendimento s faixas de renda situadas entre 5 e 10 salrios mnimos.178

FARIA, Renato. Torres econmicas. Portal PINIweb. <http://www.piniweb.com.br/>. Acesso em: 3 out. 2008. 178 MARICATO, 2005, p. 2.
177

30 jan. 2008a. Disponvel em:

142

Em relao concepo arquitetnica, marcante a compacidade da rea interna da unidade e a presena do estilo neoclssico, como as prprias empresas enunciam, que define as fachadas das edificaes. Alm disso, em termos de implantao do empreendimento, possvel identificar a concentrao de um alto nmero de unidades por empreendimento e a valorizao das reas de lazer e do paisagismo. 179 Em relao ao sistema construtivo, a alvenaria estrutural ainda hegemnica. A Figura 1, apresenta algumas perspectivas ilustrativas e fotos dos empreendimentos do segmento econmico, localizados em diferentes cidades brasileiras.

De acordo com Ana Fani Carlos (2009): O setor de construo dos condomnios produto de uma lgica imobiliria que vende o espao da periferia para a classe mdia, que, todavia, precisa ser convencida dessa nova necessidade de habitar. dentro dessa lgica que se produzem as novas estratgias de marketing assentadas na ideia de qualidade de vida, que contempla um conjunto de itens todos eles voltados necessidade de ampliar a base social sob a qual se desenvolve a sociedade de consumo - agora como consumo tambm do espao. Dessa faz parte a necessidade de segurana, da proximidade de pessoas de mesma renda, da vida junto natureza, onde o verde aparece como elemento importante nesse processo (CARLOS, 2009, p. 312).
179

143

Figura 1: Perspectivas ilustrativas e fotos de empreendimentos do segmento econmico.

Fonte: relatrios anuais das empresas

144

Nmeros da produo e banco de terrenos

Procurei encontrar categorias comuns que sistematizassem os dados relacionados ao desempenho operacional e financeiro das empresas construtoras, disponibilizados em seus relatrios anuais, que, por sua vez, so requisitos para integrar o Novo Mercado da Bovespa - como dissera na Introduo desta tese. Em relao ao volume da produo anual, em termos de nmero de unidades lanadas e vendidas, de Valor Geral de Vendas (VGV) e de valor total das vendas contratadas180, foi possvel organizar tais dados e somar o total da produo, como apresenta o Quadro 9. Mesmo assim, h empresas que anunciam o nmero de unidades lanadas, mas no apresentam o nmero de unidades vendidas; ou no anunciam o VGV em termos de nmero de unidades, apenas em valor total. Em alguns relatrios, a separao da produo voltada ao segmento econmico em relao ao conjunto da produo (para outros segmentos, tais como: mdio e alto padro) no to clara, havendo a necessidade de um cruzamento de informaes para se obter o dado desejado. Alm dessa dificuldade, no h uma homogeneizao da informao quanto localizao dos empreendimentos - como, por exemplo, algumas empresas no distinguem a atuao em reas metropolitanas, apenas indicam o estado, enquanto outras fazem essa distino. Os denominadores comuns que pude encontrar, de forma a agrupar as informaes de todos os relatrios, foram: i) a localizao no estado de So Paulo; ii) a localizao nos outros Estados. Essas categorias concentraram, respectivamente, 41% e 59% da produo total. Esse dado refora a origem das sedes das empresas, localizadas, em sua maioria, na cidade de So Paulo. Por outro lado, demonstra a iniciativa pela procura de novos mercados, como as empresas denominam, em outras localidades, sobretudo, no interior de So Paulo e nas capitais de outros estados.
Para no restar dvida, a diferena entre VGV e valor total das vendas contratadas que o primeiro diz respeito ao valor total lanado, enquanto que o segundo se refere ao valor total vendido.
180

145

Para os dados relacionados aos nmeros de unidades lanadas e de unidades vendidas para os anos de 2006, 2007 e 2008, alm dos valores correspondentes ao VGV e s vendas contratadas, precisei considerar o nmero de empresas que apresentaram todos esses ndices. Ou seja, h casos em que a empresa anuncia num ano todos esses ndices e no outro ano, no. H tambm empresas que no anunciam o nmero de unidades vendidas e o valor das vendas contratadas. Por isso, para efeito de sistematizao, considerei apenas os dados das empresas que contemplaram todos esses ndices e indiquei o nmero de empresas que correspondem a tais ndices:

Quadro 9: Produo das empresas construtoras de capital aberto que atuam no segmento econmico.

Nmero de empresas 2006 2007 2008 7 11 12

Nmero de unidades lanadas 8.415 54.850 78.521

Nmero de unidades vendidas 6.934

VGV (em R$) 983.029.000,00

Vendas contratadas (em R$) 562.279.000,00

26.933 4.971.584.000,00 2.493.834.000,00 52.563 8.659.035.000,00 5.431.385.000,00

Fonte Elaborao da autora a partir de dados dos relatrios anuais das empresas de 2007 e de 2008.

Para uma melhor visualizao, transformei esses nmeros nos seguintes grficos:

Grfico 10: Lanamentos e vendas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto

2007 x 2006 552% 2007 x 2006 288%

2008 x 2007 43%

78.521

54.850

2008 x 2007 95%

52.563

26.933 8.415 6.934

2006

2007
nmero de unidades lanadas nmero de unidades vendidas

2008

146

2007 x 2006 406% 2007 x 2006 343%

2008 x 2007 74% 2008 x 2007 118%

8.659.035

4.971.584

5.431.385

2.493.834 983.029 562.279 2007


VGV (em R$ mil) vendas contratadas (em R$ mil)

2006

2008

Fonte Elaborao da autora a partir de dados dos relatrios anuais das empresas de 2007 e de 2008.

Esses nmeros indicam o grande salto que houve em 2007, ano em que a maioria das empresas abriu seu capital: o nmero de unidades lanadas foi multiplicado por 6,5. Em 2008, mesmo com a crise financeira mundial, ainda houve aumento, embora, bem menos acentuado do que no ano anterior. Isto , entre 2006 e 2008, o nmero de unidades foi multiplicado, aproximadamente, por dez vezes. Alm disso, comparando-se o nmero de unidades lanadas com aquele de unidades vendidas, possvel notar a diferena nas projees dos lanamentos. Se em 2006, eram vendidas quase todas as unidades lanadas, em 2007, essa correspondncia no ocorreu: metade das unidades no foi vendida. Em 2008, a diferena entre quantidade de unidades lanadas e vendidas diminuiu, mas ainda pode haver o risco de se formar um estoque de imveis para o qual no haja demanda. Para assegurar a continuidade dessa produo, houve tambm uma corrida pela aquisio de terras, a fim de se formar um banco de terrenos (ou landbank, como anunciam as empresas) - que um importante parmetro para os investidores estrangeiros, na medida em que d sustentabilidade a esse crescimento.181 Em 2007, no conjunto daquelas empresas analisadas, foram

De acordo com Wissenbach (2008) o land bank se apresenta como uma das principais estratgias para que se que se potencialize a capacidade de gerar lucros de um determinado
181

147

adquiridos terrenos (seja por instrumento de compra e venda, seja por permuta)182, espalhados em todo o territrio brasileiro, que apresentavam uma capacidade para implantao de 408.123 unidades residenciais, equivalendo a um VGV de aproximadamente 37 bilhes de reais.

lote urbano. Segundo o autor: trata-se do banco de terra ou land bank, ou seja, o estoque de terrenos em propriedade das empresas sem que estes tenham sido utilizados. Apesar de nem todas as principais empresas lanarem mo deste expediente, a sua formao resulta num elemento extremamente valorizado na conjuntura atual. Isso porque quando, em funo de diferentes fatores, vive-se um momento de expectativa de valorizao da propriedade imobiliria, ou seja uma tendncia de valorizao no s dos imveis mas tambm dos terrenos, a propriedade prvia de um estoque de terra potencializa excepcionalmente a possibilidade de uma empresa de extrair lucros. Essa possibilidade contabilizada no momento da valorar uma empresa e evita tambm que a demasiada valorizao fundiria paralise as operaes de uma incorporadora ou diminua a suas possibilidades de lucro (WISSENBACH, 2008, p. 18). 182 Ainda segundo Wissenbach (2008), Uma estratgia importante para os incorporadores a permuta com o proprietrio de terras. Nesse caso, que tem sido predominante no mercado, h uma troca entre ambos em que o pagamento lanado para o momento de venda das unidades. Sendo assim, tornam-se parceiros no empreendimento numa relao que tende a ser vantajosa para os dois. Para o incorporador, resulta em menor imobilizao da capacidade de investimento permitindo um maior portflio para o mesmo capital de giro, alavancando o volume de produo e os resultados da empresa. J o proprietrio, por no ter recebido o montante no ato, obtm um valor maior pelo terreno. Em geral, a sua anlise tem como referncia a taxa de retorno de aplicaes financeiras (WISSENBACH, 2008, p. 18).
148

CAPTULO 3
A Empresa Construtora Pesquisada (ECP): a confluncia em operao

149

A empresa construtora e incorporadora estudada em minha pesquisa integra o grupo de empresas de real estate moda brasileira, analisadas no captulo anterior. Em especial, trata-se de uma daquelas que destinaram parte ou a integralidade de sua produo ao segmento econmico, cuja produo de unidades residenciais aumentou assustadoramente, desde 2006. A Empresa Construtora Pesquisada, que nomeei como ECP,183 chamou a ateno da mdia recentemente diante da sua produo padronizada, diversificada geograficamente por vrios estados do Brasil, e de seu pblico-alvo: as classes populares, segundo os prospectos divulgados pela empresa. Por mais que a empresa procure ressaltar sua vocao para o pblico de rendas mdia e mdia baixa, ela atinge majoritariamente a assim considerada classe mdia, de acordo com a classificao adotada por um estudo recente realizado pela Fundao Getlio Vargas (FGV).184 Para alm da faixa de renda, importa para a empresa a faixa de consumo, ou seja, seus potenciais clientes so aqueles que apresentam uma renda suficiente para pagar as parcelas do financiamento habitacional. A relao entre faixa de renda e faixa de consumo pode ser exemplificada a partir do lanamento do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Ao reduzir a taxa de juros e possibilitar a entrada do subsdio, o programa facilitou consideravelmente o acesso de famlias de faixas de renda mais baixas, ampliando, portanto, a faixa de consumo dos produtos da empresa. Alm dos consumidores de seus produtos, que buscam a materializao do sonho da casa prpria, h os investidores que se apresentam como uma
Na anlise desenvolvida no Captulo 2, baseada em pesquisa documental, a maioria dos dados trabalhados foi proveniente de informaes de domnio pblico. Naquele momento, tornava-se importante revelar os nomes das empresas para poder proceder a uma comparao e ter uma referncia real sobre o assunto que est aqui em jogo - alis, bem pautado na mdia. No entanto, essa minha escolha de publicizao dos nomes das empresas implica na limitao da apresentao das caractersticas da empresa estudada, na qual desenvolvi a pesquisa emprica. Ou seja, para preservar a confidencialidade dos dados coletados na empresa no posso apresentar caractersticas especficas que a identifiquem dentre o conjunto apresentado anteriormente. Essa limitao no prejudica a anlise, como veremos neste Captulo. 184 A classificao dessa pesquisa da FGV, baseada nos dados de renda domiciliar mensal, a seguinte: a classe E so aquelas famlias que recebem at R$768,00; a classe D, entre R$768,00 e 1.064,00; a classe C (ou classe mdia), entre R$1.064,00 e 4.591,00; e classes A e B, acima de R$4.591,00. Esse estudo apontou para o aumento, nos ltimos anos no Brasil, da participao da classe C. Vale destacar ainda que a renda mdia brasileira per capita, em 2008, era de R$605,00 e a renda domiciliar mdia, R$ 1.957,00. Cf. NERI, 2008.
183

150

combinao entre clientes e scios e que requisitam a rentabilidade das aes da empresa na Bolsa de Valores, pautada, entre outros fatores, pela margem de lucro. Da, o principal objetivo da empresa ser construir com qualidade e margem, correspondendo a esses dois pblicos que ela precisa atender: ter a qualidade no produto adquirido para a classe mdia e a necessidade de margem de lucro. Inclusive, o seu site se divide em dois, como os demais ambientes virtuais de empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto: um voltado para clientes, com a loja virtual de produtos; e outro de relacionamento com investidores. Para o diretor e fundador da ECP, a empresa tem tecnologia e expertise tanto para atuar no segmento econmico do mercado imobilirio como para contemplar a demanda do dficit habitacional do Brasil - endossando o discurso dos empresrios que justifica a atuao das empresas construtoras e incorporadoras na poltica habitacional. O que seria essa tecnologia e essa expertise? Sabemos que, nos ltimos trs anos, a empresa foi fortemente capitalizada e reestruturada para o processo de abertura de capital na Bovespa. O resultado desse movimento foi a captao de 1,2 bilho de reais em apenas dois dias. Como ocorreu esse processo de reestruturao? A estrutura de produo e de gesto da ECP compreende todas as etapas de incorporao, construo e comercializao de unidades residenciais, abrangendo todas as funes anteriormente atribudas, por diversos autores, aos diferentes agentes da promoo imobiliria (proprietrio de terras, incorporador, construtor, vendedor).185 Divergindo da tendncia ocorrida no subsetor edificaes da construo civil186, durante a dcada de 1990, na qual grande

Discuti essa questo na Introduo desta tese. Complementando as definies apresentadas na nota 44 (p. 47), Farah (1996) adota a classificao do setor da construo civil proposta pela Fundao Joo Pinheiro (FJP), na qual a indstria da construo lato sensu composta pelos seguintes subsetores: construo pesada, montagem industrial e edificaes. O subsetor construo pesada se refere construo de: infraestrutura viria, urbana e industrial; obras estruturais e de arte; de saneamento; de barragens hidreltricas etc. O subsetor montagem industrial responsvel pela montagem de: estrutura para instalao de indstrias; de sistemas de gerao, transmisso e distribuio de energia eltrica; de sistemas de telecomunicaes; de sistemas de explorao de recursos naturais etc. Por fim, o subsetor edificaes contempla a construo de edifcios (residenciais, comerciais, institucionais e industriais); a construo de conjuntos habitacionais; a realizao de partes de obras (por exemplo, fundaes, estruturas e instalaes); e a execuo de servios complementares, como reforma. Cf. FARAH, 1996.
185 186

151

parte das grandes construtoras optaram pela transferncia de um ramo de suas atividades a micros, pequenas e mdias empresas, a ECP manteve-se como a empresa que controla e, na maioria das etapas, executa todas as atividades relacionadas sua produo. Na dcada de 1990, a reestruturao produtiva das empresas se pautava pela ideia da estrutura enxuta, ou lean production.187 Na construo civil, ao invs da grande construtora que abarcava todo o ciclo de produo da edificao, passou-se a ter uma empresa para cada tipo de atividade: empresas de incorporao, empresas de construo e empresas fornecedoras de servios especializados (projetistas, subempreiteiros, gerenciamento e planejamento). Nessa composio, a empresa construtora ou a empresa principal passava a ser a responsvel final pela etapa de execuo do processo de produo frente ao cliente final e os subempreiteiros respondem apenas por parte executada da obra.188 Em 2008, a tese de doutorado de Nilton Vargas189, autor que na dcada de 1970 foi uma referncia no debate sobre a construo civil, analisou as estratgias e as formas organizacionais de uma empresa construtora brasileira, que estava entre as trinta maiores multinacionais, em termos de faturamento no exterior, atuando majoritariamente no subsetor construo pesada. Tanto nesse caso estudado por Vargas (2008) como na empresa analisada nesta tese, houve um retorno composio da grande construtora190 - ou, ainda, essa

Sobre esses processos de reestruturao produtiva, baseados na ideia da acumulao flexvel, ver Beynon (1998). 188 Importante notar que, nos anos 2000, uma das grandes questes do debate acadmico sobre a construo civil se relacionou entrada e organizao dos subempreiteiros, como se explicita em Serra (2001); Pereira (2003); e Ohnuma (2003). 189 VARGAS, Nilton. Organizaes em ambientes internacionais turbulentos: estudo de uma construtora multinacional brasileira. Tese (Doutorado em Engenharia de Produo) - Escola Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo, 2008. 190 Para o IBGE, a grande empresa de construo corresponde unidade de produo cujo total de pessoal ocupado igual ou maior a 250 pessoas - como j comentei no Captulo 2. Obviamente, dentro dessa categoria cabem empresas com escopos totalmente diversos. Neste trabalho, considero a grande empresa, dentro do subsetor de construo de edificaes, como aquela que, alm de possuir esse nmero de trabalhadores, realiza todas as etapas do ciclo de produo da edificao, mesmo aps o processo de reestruturao produtiva. Essa grande empresa a que me refiro no corresponde multinacional que Vargas (2008) analisa: no seu caso, trata-se de uma empresa que no produz somente edificaes, mas tambm, hidreltricas, infraestrutura urbana etc.
187

152

composio no deixou de existir, mesmo com a tendncia da reestruturao produtiva ocorrida na dcada de 1990. No toa, dirigentes da ECP ressaltam que uma de suas vantagens

competitivas a sua atuao integrada em todas as etapas da incorporao, construo e comercializao imobiliria residencial. Com essa estrutura de grande construtora, ela pde, em poucos anos, multiplicar vertiginosamente sua produo de unidades habitacionais, com alta rentabilidade. Mas ainda preciso aprofundar mais na sua expertise para responder s perguntas: por que a empresa cresceu de forma to acelerada recentemente? Qual o seu critrio diferencial, em relao a outras empresas do real estate brasileira? Para mim, essa frmula de sucesso econmico baseada em quatro fatores fundamentais, a saber: i) financiamento a clientes via bancos (comerciais e CEF); ii) captao de capital financeiro para fomento da produo e para aquisio de terrenos; iii) produo habitacional padronizada; e iv) o sistema de controle de custos e prazos nas obras. Esse conjunto de fatores fundamental para entender sua consolidao como uma das principais empresas construtoras e incorporadoras do segmento econmico do mercado imobilirio. Secundariamente, a diversificao geogrfica de sua produo tambm contribui para seu crescimento. Em 2009, 60% das cidades onde atua tinham uma populao que variava entre 100 e 500 mil habitantes. Isso significa, por um lado, procurar mercados nos quais estejam presentes, majoritariamente, empresas locais que no tm estrutura para concorrer com a ECP. Por outro, escapar possibilidade de excesso de oferta residencial em mercados j bastante concorridos por grandes empresas, concentrados, sobretudo, nas regies metropolitanas. Alm disso, a empresa procura atender demanda da classe mdia numa escala nacional, aumentando consideravelmente seus clientes potenciais. Apresento neste captulo uma compreenso a respeito da atuao da ECP centrada em trs partes. Primeiramente, analiso como ocorreu o processo de abertura de capital. Em seguida, como esse processo impactou a produo da empresa, em relao ao aumento considervel dos nmeros de lanamentos e de venda de seus produtos, ou seja, em relao ao seu desempenho financeiro

153

e operacional; e, ainda nessa parte, analiso tambm a sua estrutura de organizao para dar suporte a esse crescimento. Por fim, analiso dois daqueles fatores fundamentais de sua expertise: o financiamento ao cliente e o financiamento produo.

154

O processo de abertura de capital

Desde 2006, a empresa estudada passava por um processo de reestruturao que procurava, de um lado, excluir os seus negcios que no eram focados em construo e incorporao imobiliria; e de outro, alterar sua estrutura administrativa e societria (composio e participao dos scios). Sob a guarda do mesmo grupo havia uma quantidade de atividades (como, por exemplo, agropecurias e financeiras) que concorriam com a estratgia de crescimento agressivo no setor imobilirio. Por isso, foi inicialmente criada outra companhia, voltada exclusivamente para esse setor, e, como resultado desse processo, em 2007, a empresa vendeu quase 20% de seu capital social para um fundo de investimento britnico. Em movimento prprio a esse processo de aproximao com o mercado de capitais, a empresa manteve a sua agncia financeira em operao, at se tornar, depois, um banco mltiplo - que analisarei a seguir. Preparando a abertura de seu capital na Bolsa de Valores, a empresa obedeceu a um calendrio de eventos que seguia as recomendaes da Comisso de Valores Mobilirios (CVM). Inicialmente, ela tornou pblico o aviso ao mercado sobre a sua oferta de aes, lanando um prospecto preliminar que continha informaes sobre a empresa. Paralelamente, iniciou uma intensa maratona de roadshows internacionais, perodo de apresentao da empresa que precede a abertura de capital. Neles, o diretor da ECP vendeu aos investidores o plano de colocar a sua construtora entre as maiores do mundo em termos de unidades lanadas. Ele assim comentava esse fato a uma reportagem de jornal: foi difcil convencer as centenas de investidores que era possvel ter lucro vendendo para o povo.191 Isso significava a promessa de lanamento de 40 mil unidades por ano, at 2010192, o que significava quadruplicar o seu nmero de lanamentos de 2007

CANADO, Patrcia. A frmula do lucro da popular ECP. O Estado de So Paulo, So Paulo, 23 jun. 2008. Negcios, p. B10. (grifo meu). 192 Em 2009, a empresa alterou o prazo da meta para 2011.
191

155

e, consequentemente, o tamanho da empresa.193 Quando vamos chegar s 40 mil, eu ainda no sei, mas trabalho todos os dias para atingir esse objetivo o mais rpido possvel - declarou o diretor a uma outra reportagem de jornal, em 2007194. Alm disso, iniciou-se o procedimento de bookbuilding, que se refere coleta de informaes de investimentos conduzida pela empresa junto aos investidores institucionais no Brasil, cujo resultado foi a fixao do preo por ao. Quinze dias depois, o roadshow e o bookbuilding foram encerrados e o preo da ao195 foi aprovado em Reunio do Conselho de Administrao da empresa. Neste momento, a empresa obteve o registro da oferta da CVM e tornou pblico o anncio sobre o incio da negociao da oferta das aes, que foi acompanhado por um Prospecto Definitivo da Oferta Pblica de Distribuio Primria e Secundria de Aes Ordinrias de Emisso da empresa - um compilado contendo entre 350 e 500 pginas sobre todas as informaes da companhia. Esse prospecto serviu como uma das fontes de anlise dos futuros investidores, subsidiando sua deciso pela compra das aes. Durante dois dias as aes foram negociadas e, aps vinte dias do primeiro anncio, foi encerrado o processo. Ainda assim, durante mais um ms, as aes suplementares foram negociadas. Nessa primeira oferta, ocorrida em 2007, a empresa vendeu aes

correspondentes a 33,9% do seu capital social e captou aproximadamente R$ 1,2 bilho, o que significou um valor 25% maior do que a meta prevista. Cerca de 70% dos recursos vieram de investidores estrangeiros, provenientes de 170 fundos.196 Alguns jornais noticiaram a entrada da ECP na Bovespa como um dos maiores lanamentos de aes no setor imobilirio, frente de grandes construtoras brasileiras que j haviam aberto seu capital.

Cf. MOREIRA, 2007b; ATTUCH, 2007. MOREIRA, Ivana. ECP vai destinar R$ 500 mi para reforar expanso. Valor Econmico, So Paulo, 09 ago. 2007b. Empresas, pp. A1 e B1. 195 Nesse primeiro IPO, o valor unitrio do preo da ao era de R$26,00. 196 MOREIRA, op. cit..
193 194

156

Aps a abertura de capital, portanto, 34% das aes passaram a ser free float, ou seja, aes em circulao passveis de serem adquiridas por investidores interessados (estrangeiros e nacionais); 44% das aes permaneceram com o scio-fundador e diretor geral da empresa; 12% seguiram pertencendo a um fundo de investimentos britnico; e os 10% restantes foram divididos entre empresas dos outros diretores e executivos da ECP.197 Aps a subscrio do fundo britnico, a capitalizao do lucro lquido de 2006 e, finalmente, a oferta pblica de aes, o capital social da empresa saltou de aproximadamente R$ 78 milhes, em dezembro de 2006, para R$ 1,3 bilho em dezembro de 2007. Ou seja, em dois anos, a empresa multiplicou seu capital social por, aproximadamente, dezessete vezes. Em 2009, dois anos depois da primeira oferta pblica de aes, a empresa procedeu a mais uma oferta na Bovespa, procurando captar mais R$ 595 milhes em termos lquidos.198 Nessa segunda oferta foram captados recursos lquidos totais de R$ 570 milhes, ou seja, 4% a menos do que o esperado. Aps esse follow on, como denominado o processo de oferta de aes, a composio acionria passou a ser: 37,5% do scio-fundador e diretor geral da empresa; 55,1% free float; e 7,4% dos membros e executivos do Conselho da empresa. Somando-se os dois IPOs (Initial Public Offering) realizados pela empresa, foram captados aproximadamente 1,8 bilho de reais. No primeiro, a maioria dos recursos foram utilizados na aquisio de terrenos e na incorporao de novos lanamentos; no segundo, sobretudo, na construo dos empreendimentos j lanados.

Nessa ltima modalidade, esto inseridos 123 funcionrios da ECP que tm aes na companhia. (CANADO, 2008). 198 No segundo IPO, o preo da ao foi de R$ 24,50, ou seja, R$ 1,50 a menos que em 2007.
197

157

Os nmeros do crescimento agressivo

Procurando responder promessa, feita aos investidores, de lanar 40 mil unidades residenciais por ano, a empresa imprimiu um ritmo de crescimento bastante acelerado. Por exemplo, tanto o nmero de unidades lanadas como o valor de seu lucro lquido aumentaram dezesseis vezes em apenas quatro anos, entre 2004 e 2008. Em 2008, a ECP implementou aproximadamente 180 canteiros, o que totalizava a produo de 24.225 unidades simultaneamente. Em relao ao processo de expanso geogrfica, iniciado j em 1995, houve um salto igualmente expressivo entre 2006 e 2008: nesse perodo, a empresa praticamente duplicou o nmero de cidades atendidas, passando de 35 para 63 cidades, em 13 estados. No incio de 2010 , j eram 75 cidades, em 14 estados, alm do distrito federal. Como uma das exigncias do Novo Mercado da Bovespa 199, os nmeros de sua produo e de sua comercializao passaram a ser publicados nas apresentaes trimestrais dos resultados financeiros e operacionais, alm dos relatrios anuais de administrao, ambos disponveis em seu site a partir de 2006.200 Esses relatrios foram a principal fonte de dados para a minha anlise sobre o crescimento agressivo da empresa. Alguns dados de 2009 foram publicados logo no incio de 2010 - e foram aqui includos -, porm, a minha anlise se concentrou no perodo entre 2004 e 2008.
Aumento dos lanamentos e das vendas de unidades residenciais

Uma vertente do crescimento da ECP pode ser verificada a partir da anlise dos nmeros relacionados ao VGV e s Vendas Contratadas, bem como das caractersticas dos empreendimentos lanados, em termos de tamanho e de preo. A venda das unidades residenciais a principal fonte da receita da incorporao imobiliria da ECP e, consequentemente, do lucro lquido. O

Sobre as prticas recomendadas pela Bovespa para que as empresas integrem seu Novo Mercado, ver nota 34 (p. 40), da Introduo. 200 Os dados detalhados foram sistematizados a partir de 2006 pela empresa, embora haja alguns indicadores desde 2004.
199

158

quadro abaixo apresenta o conjunto desses dados, para os anos de 2004 a 2008, e colabora na caracterizao do desempenho financeiro e operacional da empresa. Para 2009, os nicos dados divulgados, at o ms de fevereiro desse ano, se referiram ao VGV e s Vendas Contratadas (em reais).

Quadro 10: Valores de VGV, de Vendas Contratadas e lucro lquido da ECP (2004-2009).

No de empreendimentos lanados ano 2004 2005 2006 2007 2008 2009 28 45 64 138 152

No de unidades lanadas

1.618 1.769 2.987 12.334 25.968

No de No de unidades cidades por onde empreen- esto os dimento empreendimentos 58 12 39 19 47 20 89 s/ info. 171 42

VGV* (R$ Mil)

Vendas** No de (R$ Mil) unidades vendidas

133.078 101.846 189.458 112.127 346.675 212.951 1.199.948 717.030 2.532.985 1.544.224 2.586.100 2.821.900

1.506 1.361 2.079 6.602 14.500

Preo Lucro mdio Lquido por (R$ unidade Mil) (R$ Mil) 68 14.000 82 23.600 102 17.000 109 42.800 106 231.030

* VGV: Valor Geral de Vendas. ** Vendas: Valor dos contratos firmados com os clientes, referentes venda de Unidades prontas ou para entrega futura. Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

Para facilitar a anlise do crescimento da empresa, entre

2004 e 2008,

transformei esses dados em grficos, agrupando-os em termos de: caractersticas dos lanamentos; VGV e Vendas Contratadas e Lucro Lquido.
Caractersticas dos lanamentos

Em 2004, a ECP lanou 28 empreendimentos, totalizando-se 1.618 unidades, em 12 cidades brasileiras. Quatro anos depois, em 2008, esses nmeros aumentaram para 152 empreendimentos, aproximadamente 26 mil unidades e 42 cidades. Isso significa que, nesse intervalo, o nmero de empreendimentos lanados aumentou em aproximadamente cinco vezes, ao passo que o nmero de unidades lanadas foi multiplicado por dezesseis. Houve, portanto, uma tendncia de aumento do tamanho mdio dos empreendimentos lanados, desde 2007. O grfico a seguir ilustra essa tendncia, combinando o nmero de unidades lanadas (organizados nas barras verticais) com o nmero de unidades por lanamento (na linha).

159

Grfico 12: Nmero de unidades lanadas e tamanho mdio dos empreendimentos da ECP (20042008).

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2004 2005 2006 2007 2008

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

nmero de unidades lanadas

nmero de unidades/ lanamento

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

Essa estratgia de aumento do tamanho dos lanamentos, que significa um aumento do tamanho dos canteiros de obras, foi ressaltada pelo diretor da empresa na teleconferncia dos resultados do segundo trimestre de 2009. Segundo ele, a meta alcanar a faixa entre 180 e 250 unidades por empreendimento, aumentando ainda mais o tamanho dos lanamentos de 2008 sem, contudo, elevar demasiadamente o nmero de canteiros em andamento. Para ele, um nmero equilibrado de canteiros, correspondendo equipe disponvel para tanto, manter, no mximo, 200 obras em operao simultaneamente. Lembrando-se da promessa aos investidores, se multiplicarmos 200 canteiros por 250 unidades residenciais (limites mximos apontados pelo diretor), chegamos produo de 50 mil unidades residenciais por ano. Essa meta no est longe de ser alcanada: basta ver a curva ascendente do nmero de unidades lanadas nos ltimos dois anos. Um outro aspecto sobre a caracterizao dos empreendimentos se refere ao preo mdio da unidade residencial vendida, que apresentou uma considervel elevao entre 2004 e 2006, quando o preo aumentou aproximadamente 45%. Uma das possveis razes que levaram a esse brusco aumento se refere ao processo de reestruturao produtiva da empresa nesse perodo que teve,
160

como uma de suas consequncias, a ampliao da faixa de consumo dos seus clientes.201 Nos anos subsequentes, essa tendncia de aumento diminuiu e, entre 2006 e 2008, o preo das unidades residenciais aumentou apenas 4%. Essa relativa manuteno do preo pode ser um reflexo da consolidao da sua faixa de consumo, ocorrida recentemente.
VGV e Vendas Contratadas

O Valor Geral de Vendas (VGV) apresentou crescimento considervel nestes ltimos quatro anos. A maior diferena ocorreu entre 2006 e 2007, com um aumento de 246% nos valores apresentados. A tendncia de crescimento diminuiu entre 2007 e 2008, embora com um aumento de 111%. Em 2009, h uma inverso nessa tendncia e o VGV aumenta apenas 2% em relao ao ano anterior, revelando uma estratgia da ECP de estabilizar o crescimento e manter o patamar de sua produo. O grfico abaixo expressa o VGV, a partir dos valores em reais, entre 2004 e 2009:

2009 x 2008 2008 x 2007

2%

111%

2.532.985

2.586.100

2007 x 2006

246%
2005 x 2004 2005 x 2004

1.199.948

83%

346.675

133.078 42% 2004

189.458 2005 2006 2007 2008 2009

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

Tomando-se, agora, o valor em reais das Vendas Contratadas, possvel notar que os valores totais so inferiores queles do VGV. Entretanto, as porcentagens anuais de aumento tanto das vendas como dos lanamentos so

Segundo o arquiteto que trabalhou para a empresa, no momento em que a empresa expandiu sua atuao geogrfica, ela tambm ampliou seu pblico: Saiu da baixa renda e t pegando tudo (Depoimento do arquiteto autora - maio/2008).
201

161

muito prximas, sobretudo, a partir de 2006. O ano de exceo foi, mais uma vez, 2009: quando o valor das Vendas Contratadas excedeu o VGV e a porcentagem de aumento foi de 82%. O Grfico 14 apresenta os valores das Vendas Contratadas entre 2004 e 2009.

2009 x 2008

82%

2.821.900

2008 x 2007

115%

1.544.224

2007 x 2006 2005 x 2004 2005 x 2004

237%

717.030

10%

101.846 2004

112.127 2005

90% 212.951

2006

2007

2008

2009

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

O Grfico 15 compara os valores do VGV e das Vendas Contratadas, entre 2004 e 2009. Se em 2004, eram vendidas quase todas as unidades lanadas, a partir de 2006 essa correspondncia no mais ocorreu. Desde ento, a diferena entre o VGV e valor total das Vendas Contratadas apresentou uma tendncia de crescimento, o que indicava a criao de um estoque de imveis, para os quais no haja demanda - como tambm ocorreu com as demais empresas do segmento econmico.202 No entanto, em 2009, o valor das Vendas Contratadas excedeu o VGV (como fica claro nas curvas do Grfico 15), o que pode indicar que parte daquele estoque criado no ano anterior foi parcialmente comercializada, bem como um ajuste do VGV s vendas, procurando corrigir aquela defasagem anterior.203

Ver Grficos 10 e 11, do Captulo 2, p. 146-7. Analisarei algumas das razes da tendncia de crescimento das vendas, sobretudo em 2009, entre as quais, as possibilidades abertas pelo pacote habitacional Minha Casa, Minha Vida, no item sobre o financiamento aos clientes, deste captulo.
202 203

162

3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009

VGV - R$ Mil

Vendas Contratadas - R$ Mil

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

Lucro lquido

Em relao ao lucro lquido, o crescimento no foi linear, pois entre 2005 e 2006 houve uma queda de 28%. Em geral, a porcentagem anual de crescimento do lucro apresenta valores menores que aqueles do VGV e das Vendas Contratadas. No entanto, comparando-se os anos de 2007 e 2008, houve um aumento vertiginoso de 440% no lucro lquido, bastante superior s porcentagens de crescimento VGV e de vendas para as mesmas datas.

231.030
2008 x 2007

440%

2007 x 2006 2005 x 2004 2006 x 2005

14.000 2004

68%

23.600

28%

152%

42.803

17.000 2006 2007 2008

2005

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

At o terceiro trimestre de 2009, o lucro lquido acumulado no ano era de R$ 225.528.000,00 (quase o mesmo valor para todo o ano de 2008), que representava um aumento de 42% em relao ao mesmo perodo do ano anterior.

163

De onde vem o lucro?

Para compreender esse crescimento da ECP, inicialmente, precisei conhecer todo um universo, novo para mim, relacionado linguagem financeira e contbil, presente nos relatrios e resultados trimestrais. Em seguida, procurei entender o processo de clculo a respeito das receitas arrecadadas, dos custos empreendidos, das dedues efetuadas e do lucro obtido. O texto a seguir pode parecer bvio demais para os entendedores de economia. Entretanto, ele exprime exatamente o raciocnio que precisei fazer para entender os quadros financeiros apresentados nos relatrios, descrevendo o que significava cada um de seus itens. Trata-se aqui de trocar em midos os dados dos relatrios. Posteriormente, analisei todos esses nmeros sob o crivo das questes de interesse desta tese. Procurei identificar as razes que levaram s flutuaes nos valores das receitas, das despesas, dos custos dos imveis e do lucro, entre 2004 e 2008.
Descrio de suas receitas, custos, despesas e lucros

As receitas da empresa so provenientes, principalmente, da incorporao e da venda das unidades residenciais de seus empreendimentos. Dessa Receita Bruta so deduzidos os impostos sobre vendas (PIS e COFINS) e os descontos, abatimentos e devolues - que se referem aos rompimentos de contratos de promessa de compra e venda de imveis ainda no entregues. Aps esse desconto, obtm-se a Receita Operacional Lquida. Da receita lquida subtrado o Custo dos Imveis Vendidos para se chegar, ento, no Lucro Bruto. O Custo dos Imveis Vendidos compreende: os custos de aquisio de terrenos; de construo (incluindo: projeto, insumos e materiais de construo, mo-de-obra prpria e terceirizada); e de administrao da obra (mo-de-obra prpria). Um dos principais custos se refere aquisio de terreno: entre 2004 e 2005, ele representou, aproximadamente, 10,8% do Valor Geral de Vendas (VGV).

164

Do Lucro Bruto so deduzidas as Despesas Operacionais (tambm chamadas de receitas operacionais) que incluem: as despesas comerciais (gastos com montagem dos plantes de vendas, decorao do apartamento modelo, comisses sobre vendas, propagandas e publicidade); despesas gerais e administrativas (honorrios da administrao, despesas com servios de terceiros e com pessoal, despesas societrias, tributos governamentais e taxas referentes ao desenvolvimento de projetos imobilirios); e outras receitas operacionais lquidas (prestao de servios comerciais e de administrao de obras). A partir dessa subtrao obtido o Lucro Operacional Antes do Resultado Financeiro. O Resultado Financeiro, por sua vez, refere-se s despesas financeiras (encargos sobre emprstimos e financiamentos para capital de giro, quando aplicvel) e s receitas financeiras, que incluem os rendimentos sobre investimentos financeiros e o resultado financeiro proveniente dos clientes por incorporao de imveis (juros e atualizao monetria sobre as parcelas das vendas a prazo de unidades concludas). Depois do Resultado Financeiro so subtrados o Imposto de Renda e a Contribuio Social para, ento, finalmente, obter-se o Lucro Lquido. Uma referncia no mercado financeiro o EBITDA Ajustado (sigla em ingls para Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) que se refere ao lucro lquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuio social, das despesas de depreciao e amortizao. No entanto, o EBITDA no uma medida de desempenho financeiro segundo as prticas contbeis adotadas no Brasil, e, por isso, no pode ser considerado isoladamente. Alm disso, o EBITDA pode ser calculado de maneiras diferentes em cada uma das empresas e apresenta limitaes como um nico indicador de lucratividade, por no considerar determinados custos dos negcios imobilirios, tais como: o resultado financeiro, os tributos, a depreciao e a amortizao, as despesas de capital e outros.

165

Entre 2007 e 2008 houve uma alterao nas prticas contbeis brasileiras, a partir da publicao da Lei no 11.638/07204, o que prejudica a comparabilidade dos dados sobre as demonstraes financeiras nesses anos, como veremos a seguir. Ainda assim, compreendendo os procedimentos de clculo dessas entradas e sadas de capital, foi possvel analisar as demonstraes financeiras da ECP, de 2004 a 2008, a fim de se verificar as porcentagens de cada item nas receitas, despesas e custos da empresa. O Quadro 11 demonstra os valores de cada um desses itens para os anos de 2004 e 2007, calculados antes das alteraes daquela lei, e o Quadro 12, para os anos de 2007 e 2008, aps a introduo das alteraes.
Quadro 11: Receitas, despesas, custos e lucro da ECP antes das alteraes da Lei no 11.638/07 (2004-2007).

R$ Mil Receita de Incorporao Imobiliria Dedues da Receita Bruta Impostos incidentes sobre vendas Descontos, abatimentos e devolues Receita Operacional Lquida Custo dos Imveis Vendidos Lucro Bruto Receitas (Despesas) Operacionais Despesas comerciais Despesas gerais e administrativas Honorrios de administrao Outras receitas (despesas) operacionais, lquidas Resultado em participao societria
Continua...

2004 85.639 -2.759 -13.390 69.490 -42.678 26.812 -4.525 -5.691 -339

2005 111.331 -4.008 -12.111 95.212 -57.817 37.395 -5.803 -6.815 384

2006 159.545

2007* 441.447

-5.623 -23.954 -13.616 -33.373 140.306 384.120 -90.717 -230.282 49.589 153.838 -11.357 -24.192 -31.024 -111.976 -2.518 8.222 22.161

Essa lei, promulgada em dezembro de 2007, alterou, revogou e introduziu novos dispositivos Lei das Sociedades por Aes (Lei no 6.404/76), especificamente, em relao elaborao e divulgao de demonstraes financeiras das sociedades de grande porte. O principal objetivo dessa nova lei, que entrou em vigor em 1 de janeiro de 2008, foi a atualizao das regras contbeis brasileiras, em consonncia com as regras emitidas por instituies internacionais. Cf. BRASIL, 2007; e MEDEIROS, 2008. Nos clculos da empresa, os principais efeitos dessa lei foram: o reconhecimento dos custos com remunerao baseada em aes, a avaliao dos instrumentos financeiros a valor justo e as alteraes na forma de reconhecimento dos gastos com propaganda e mdia, construo de plantes de vendas, moblias para decorao do apartamento modelo e gastos com comisso de vendas e corretagens (despesas antecipadas).
204

166

Concluso.

R$ Mil Lucro Operacional antes do Resultado Financeiro Resultado Financeiro Despesas Financeiras Receitas financeiras Resultado financeiro dos clientes por incorporao Lucro Operacional Receitas no operacionais, lquidas Imposto de Renda e Contribuio Social Participao dos administradores Participao dos acionistas, no-controladores Lucro Lquido
(2007-2008)

2004 16.257 -1.070 1.024 318 16.529 14 -2.597

2005 25.161 -3.258 1.946 3.772 27.621 0 -3.961

2006 22.262 -5.085 1.810 1.265 20.252 18 -3.257

2007* 30.841 -6.639 35.846 7.474 67.162 2.214 -23.854 -1.812 -907 42.803

13.946

23.660

17.013

Quadro 12: Receitas, despesas, custos e lucro da ECP depois das alteraes da Lei n o 11.638/07

R$ Mil Receita de Incorporao Imobiliria Dedues da Receita Bruta Impostos incidentes sobre vendas Descontos, abatimentos e devolues Receita Operacional Lquida Custo dos Imveis Vendidos Lucro Bruto Receitas (Despesas) Operacionais Despesas comerciais Despesas gerais e administrativas Honorrios de administrao Outras receitas (despesas) operacionais, lquidas Resultado em participao societria Lucro Operacional antes do Resultado Financeiro Resultado Financeiro Despesas Financeiras Receitas financeiras Receitas financeiras provenientes dos clientes por incorporao de imveis Lucro Antes do Imposto de Renda, da Contribuio Social e das Participaes dos Administradores e de Acionistas NoControladores Imposto de Renda e Contribuio Social Participao dos administradores Participao dos acionistas, no-controladores Lucro Lquido

2007* 456.583 -33.065 -23.954 399.564 -253.398 146.166 -35.514 -120.956 -2.518 24.375 11.553 -6.639 35.987 7.474 48.375 -23.461 -1.812 -830 22.272

2008 1.245.733 -70.662 -64.323 1.110.748 -690.151 420.597 -93.235 -80.999 -2.865 14.715 -482 257.731 -18.027 45.869 13.225 298.798 -44.734 -2.387 -20.647 231.030

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

As alteraes introduzidas pela Lei no 11.638/07 se refletiram no clculo final do valor do lucro lquido. Como os dois quadros anteriores mostraram, houve uma diferena de aproximadamente R$ 20 milhes no valor do lucro lquido do ano de 2007, considerando-se os dois clculos. Para efeito da anlise que se

167

segue, considerarei o valor do lucro lquido calculado antes das alteraes, para o ano de 2007, a fim de se ter maior confiabilidade na comparao com os anos precedentes.
Porcentagens das sadas da empresa

Interessava-me saber, nesses dados, as porcentagens que cada item representava no total de sadas da empresa, ou seja, tudo aquilo que foi retirado da receita bruta (dedues, custo dos imveis, imposto de renda, lucro lquido, despesas financeiras e operacionais). Dessa forma, eu poderia analisar o crescimento da empresa em termos proporcionais dos gastos realizados e no apenas em termos absolutos, como seria o caso se eu apenas considerasse os valores totais de cada item, em si mesmos. Os grficos abaixo apresentam as porcentagens de cada item de sada, no total da receita arrecadada, entre 2004 e 2008:

168

Grfico 17: Demonstraes financeiras da ECP (2004-2008).

2004
Receita total: R$ 85.639.000,00
Lucro Lquido 16% Imposto de Renda e Contribuio 3% Despesas Financeiras 1% Despesas Operacionais 12% Dedues da receita bruta 19% Lucro Lquido 20% Imposto de Renda e Contribuio 3% Despesas Financeiras 3% Despesas Operacionais 11% Custo dos imveis 49% 0%

2005
Vo: 0. Receita total: R$ 111.331.000,00 2005x2004: +30%
Dedues da receita bruta 14%

Custo dos imveis 49%

2006
Receita total: R$ 159.545.000,00
Lucro Lquido 10% Imposto de Renda e Contribuio 2% Despesas Financeiras 3% Dedues da receita bruta 11%

2007
2006x2005: +43% Receita total: R$ 441.447.000,00
Participao de acionista 1% Lucro Lquido Imposto de Renda 8% e Contribuio 5% Despesas Financeiras 1%

2007x2006: +177%

Dedues da receita bruta 11%

Despesas Operacionais 21%

Despesas Operacionais 29% Custo dos imveis 53%

Custo dos imveis 45%

2008
Receita total: R$ 1.245.733.000,00 2008x2007: +182%

Participao de acionista e administradores 2%

Lucro Lquido 18%

Dedues da receita bruta 10%

Imposto de Renda e Contribuio 3% Despesas Financeiras 1% Despesas Operacionais 13% Custo dos imveis 53%

Fonte: elaborao da autora, a partir de relatrios da administrao e prospectos de divulgao, referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

Destacarei a seguir quais sadas diminuram ou aumentaram sua participao no conjunto das demonstraes financeiras da empresa, nesses quatro ltimos anos, procurando compreender os fatores que contriburam para essas alteraes.

169

Anlise dos nmeros do crescimento

No d [lucro] para quem no sabe fazer.205

Combinando-se todos os dados apresentados anteriormente, ou seja, a porcentagem de cada sada da receita financeira da empresa, as caractersticas dos empreendimentos lanados e os valores do VGV, das Vendas Contratadas e do Lucro Lquido, pude me aproximar de uma anlise mais aprofundada a respeito do crescimento operacional e financeiro da empresa nos ltimos anos. Antes do incio da reestruturao da empresa, em 2004 e 2005, as

porcentagens praticamente se mantiveram as mesmas nos itens: Custo dos imveis (49%), Imposto de Renda e Contribuies (3%), Despesas Operacionais (11 e 12%, respectivamente). Houve, no entanto, uma diferena mais significativa na participao do Lucro Lquido, que de 16% passou para 20%, e nas Dedues da Receita Bruta, que de 19% caiu para 14%. Essa maior porcentagem do lucro, somada ao aumento de 30% no total da receita (advinda de um crescimento de aproximadamente 40% no VGV e de 10% nas Vendas Contratadas, de acordo com seus valores em reais), resultou em seu crescimento de 68,5% do lucro lquido, entre um ano e outro. Esse aumento na receita se deveu, sobretudo, a uma valorizao da unidade comercializada, cuja mdia de preo por unidade passou de R$ 68.000,00 para R$ 82.000,00, entre 2004 e 2005, e ao investimento nas linhas de produtos com preos mais elevados, pois no houve um aumento significativo no nmero de unidades lanadas e vendidas. Isso quer dizer que a empresa passou, desde ento, a focar um pblico com um poder aquisitivo um pouco mais elevado que aquele anteriormente atendido - como j comentei. Um divisor de guas nesse processo de crescimento foi o ano de 2006, quando a empresa iniciou seu processo de reestruturao que culminou na abertura de seu capital no ano seguinte. Em 2006, a receita aumentou 43% proveniente de um crescimento de 83% no VGV e de 90% nas Vendas Contratadas, significando tanto o aumento no nmero de obras como o andamento

Frase do diretor geral da empresa, em reportagem de uma revista, respondendo quelas empresas que dizem que o segmento econmico no d lucro (ATTUCH, 2007).
205

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daquelas iniciadas em anos anteriores, cujas vendas foram apropriadas nesse ano. No entanto, houve uma diminuio de 28% no lucro lquido. Essa diminuio pode ser explicada pelo investimento na construo de um nmero bastante superior de unidades residenciais, que requisitou um aumento significativo na estrutura fsica e na contratao de pessoal para a operacionalizao da produo e das vendas. As despesas operacionais, que incluem despesas comerciais, gerais e administrativas, subiram de 11 para 21% e o custo dos imveis, de 49 para 53%, resultando numa menor participao do lucro lquido, de 20 para 10%. Os resultados dos investimentos de 2006 foram colhidos em 2007, quando a empresa abriu seu capital. Todos os indicadores financeiros aumentaram. O nmero de unidades lanadas foi praticamente quadruplicado e o valor total do VGV aumentou 246% em relao a 2006. Esse elevado crescimento ocorreu apesar do aumento das Despesas Operacionais, de 21 para 29%, proveniente das despesas geradas pela entrada do fundo britnico como acionista e do incremento substancial nos gastos com publicidade e com a estrutura para vendas, administrao e produo das unidades. Ao mesmo tempo, a porcentagem do Custo de Imveis caiu de 53 para 45%, o que pode indicar um impacto positivo da produo em escala e da padronizao. Essa diminuio proporcional dos custos dos imveis, somada com o aumento do VGV e das Vendas Contratadas, possibilitou um aumento de 151% do lucro lquido, em relao a 2006, mesmo havendo uma pequena queda na porcentagem do lucro lquido e na maior participao das despesas operacionais no total de sadas. Segundo um dos vice-presidentes da empresa, em teleconferncia de resultados do primeiro trimestre de 2008, o aumento significativo do lucro lquido em 2007 pode ser explicado pelos seguintes fatores: i) escala maior, portanto, maior receita; ii) time de construo forte (trabalhadores de administrao e de execuo da obra); iii) 10% de aumento no preo da unidade no ltimo ano; iv) reduo de despesas gerais e administrativas (em nmero absoluto e fim da CPMF). Segundo o engenheiro de obras da ECP,

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desde que a empresa abriu seu capital, ela dobrou o seu nmero de obras, em apenas oito meses. Comparando-se o binio 2006-2007 com o de 2007-2008, houve uma

diminuio no ritmo de crescimento em relao ao VGV e s Vendas Contratadas. Em 2008, o VGV totalizou R$2,53 bilhes, um aumento de 111% em relao a 2007, ao passo que entre 2006 e 2007, esse aumento foi de 246%. As vendas contratadas totalizaram R$1,54 bilho em 2008, um aumento de 115% em relao a 2007. A porcentagem do Custo dos Imveis voltou ao patamar praticado em 2006, ou seja, 53%. No entanto, houve uma diminuio quanto aos gastos com as despesas operacionais: em 2006, correspondeu a 21%, contra 13% em 2008. E, ao mesmo tempo, um aumento da participao do lucro lquido, passando de 10%, em 2006, para 18%, em 2008 - o que significou o retorno margem de lucro obtida entre 2004 e 2005. Esse aumento da porcentagem do lucro lquido nas sadas da empresa, somada ao crescimento dos lanamentos e vendas, corresponderam a uma alta significativa do valor do lucro em si: 440% de aumento entre 2007 e 2008. A expertise da empresa demonstrada a partir desses nmeros, pois uma faixa de lucro lquido entre 15 e 20 % considerada, entre empresas construtoras, uma alta margem de solvabilidade.206 Uma das causas dessa alta margem advm da relao entre preo final de venda do produto e os custos dos imveis. Para me aproximar de tal relao em termos quantitativos, compilei alguns dados de 2007, quando foram produzidas 3443 unidades - nico ano no qual essa informao foi divulgada e que no corresponde ao nmero total de unidades lanadas. Sabendo-se que o Custo dos Imveis foi de R$ 230.282.000,00 nesse ano, possvel calcular uma mdia no custo de cada unidade produzida que foi igual a aproximadamente R$ 66.884,00. Embora esse clculo no seja preciso, pois no Custo dos

Essa margem foi encontrada tambm no estudo de previso de resultados de um empreendimento, a ser lanado por outra grande empresa construtora que atua no segmento econmico. Nessa empresa, em especial, o lucro representava 16% do total da receita, sendo essa uma margem considerada padro. No caso do empreendimento desse estudo, o preo de venda da unidade (por m2) era quase o dobro do custo total de construo, somado ao custo do terreno. (Informaes obtidas na planilha de previso de resultados, fornecida autora por um engenheiro que trabalhava na empresa).
206

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Imveis esto embutidos os gastos com construo de unidades que foram iniciadas, mas no foram finalizadas no mesmo ano, pode servir como uma referncia, na medida em que o prazo de construo varia de 12 a 18 meses e, portanto, constam nesse custo, as unidades que foram iniciadas em anos anteriores e finalizadas em 2007, podendo ser feita uma equivalncia. Sabendo-se tambm que nesse ano o preo mdio das unidades vendidas foi de R$ 116.000,00, possvel calcular o quanto representa o custo dos imveis no valor final de venda. Dessa forma, considerando os dois valores acima (R$ 66.884,00 e 116.000,00), o custo efetivo representa 57% do preo da unidade comercializada - margem semelhante quela encontrada num estudo de viabilidade de outra empresa construtora.207 Na tentativa de calcular o custo por metro quadrado de rea construda (que um parmetro importante na construo civil), podemos prosseguir com o seguinte raciocnio.208 Considerando que o valor do terreno representa uma mdia de 11% do VGV (como indicam os dados de 2005 da ECP); que o custo da administrao de obra dificilmente ultrapassa o parmetro adotado pela CEF, em torno de 7%; resta, para os gastos com a construo, 82% daquele custo total de R$66.884,00 - ou seja, R$54.845,00 por unidade produzida. Realizando uma ponderao entre as reas construdas de cada linha de produtos, relacionando-as s porcentagens que cada uma delas representa no total da produo, chegamos a uma mdia de aproximadamente 65,62m2 de rea construda por unidade produzida. Dividindo-se o valor de R$54.845,00 por 65,62m2, finalmente nos aproximamos de um custo/m2 das unidades produzidas pela ECP: R$ 835,80/m2. Se considerarmos ainda que, em geral, na construo habitacional, 30% desse custo referente aos gastos com mo-de-obra prpria e terceirizada no canteiro, temos ento:

Apesar desse preo mdio geral, h uma grande diferena entre os preos mdios de venda das unidades de cada empreendimento da ECP. Por exemplo, em 2008, o preo mdio geral por metro quadrado era de R$ 1.994,00, entre todos os lanamentos da empresa, sendo que o menor valor correspondia a 1.310,00/m 2 (cujo empreendimento se localizava na cidade de Bauru/SP); e o maior, R$ 3.200,00/m2 (em Goinia/GO). Nesse mesmo ano, o preo mdio geral por unidade era de R$ 119.578,00, sendo o menor valor, R$ 68.390,00 (em Belford Roxo/RJ) e o maior, R$ 316.777,00 (em Nova Lima/MG). 208 Agradeo ao Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes que, durante sua argio na banca, apontou esse clculo.
207

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R$250,74/m2 para mo-de-obra e R$585,06 para projeto, insumos e materiais de construo. Para efeito de comparao, num mutiro ocorrido recentemente na RMSP209, o custo para projeto, insumos e materiais de construo foi de R$622,15/m2 contra R$585,06 da ECP. Mesmo podendo existir algumas imprecises nesse longo clculo, esses valores revelam que a ECP consegue produzir habitao a um custo mdio de mutiro e vender a um preo mdio de R$103.200,00 por unidade.210 Talvez aqui resida uma das razes centrais para a lucratividade da empresa: um custo de construo prprio de programas de habitao de interesse social aliado a uma comercializao com valores praticados no segmento econmico do mercado imobilirio. Outra causa dessa alta solvabilidade da ECP se relaciona diminuio das despesas gerais e administrativas, que est intrinsecamente relacionada estratgia da empresa em manter processos operacionais que apresentem custos gerais e administrativos baixos. Isso pode apontar para uma das facetas da reestruturao produtiva que ela passou, desde 2006, e que possibilitou essa reduo a partir de processos de terceirizao e subcontratao de servios especializados. Esses processos no se voltaram para as atividades de construo das unidades residenciais, que apresentaram uma tendncia contrria - como analisarei no Captulo 6, mas para as atividades de marketing, de vendas e de projetos. Como mostram todos esses nmeros, a crise financeira mundial no impactou significativamente a produo da ECP, embora tenha abalado a valorizao das suas aes na Bolsa de Valores, entre o final de 2008 e o incio de 2009. Tomando-se como base as cotaes histricas da ECP, disponveis em seu site, entre meados de 2007, quando houve a abertura de capital, e meados de 2008 a valorizao de suas aes foi de 38%.

Dados fornecidos pelo Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes, sobre o mutiro Paulo Freire, desenvolvido pela Usina (Centro de Trabalhos para o Ambiente Habitado). 210 Esse valor foi calculado conforme os dados apresentados no Quadro 10 (p. 159). Se entre 2004 e 2008 foram vendidas 26.048 unidades, que correspondeu a um valor total de vendas contratadas de R$2.688.178.000,00, temos um valor mdio de vendas de aproximadamente R$103.200,00/unidade.
209

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Detalhadamente, em maro de 2008, o valor do ativo da empresa valia R$ 31,20 e, para efeito de clculo, foi considerado como ponto de partida das variaes subsequentes (0,0%). Em maio, houve a maior valorizao do ativo, com aumento de 27%, passando para R$39,00. Em novembro, houve o pico da desvalorizao, quando se acentuou a crise financeira, e o valor da ao diminuiu quase 80%, passando para R$ 6,50. Em maro de 2009, o valor do ativo subira um pouco em relao a novembro de 2008 (passando para R$ 13,80), mas ainda representava uma desvalorizao de 55% em relao mesma data do ano anterior. Desde ento at outubro de 2009, vinha ocorrendo um aumento paulatino no valor do ativo, chegando a R$ 35,00, recuperando o patamar do incio de 2008. No entanto, esse valor correspondeu a mais um pico momentneo. A partir desse ms, o valor do ativo diminuiu bruscamente, caindo para aproximadamente R$12,00 e se manteve nesse patamar at janeiro de 2010. As razes para essas flutuaes do mercado financeiro extrapolam as questes desta tese. Importante notar que se a crise financeira mundial impactou negativamente no valor do ativo da ECP, ela no repercutiu no seu desempenho operacional (lanamentos e vendas). O crescimento dos valores dos indicadores operacionais est, em grande medida, relacionado questo do financiamento aos clientes, que foi assegurado pelo Estado, inicialmente, no Programa Carta de Crdito Associativo e, mais recentemente, no Programa Minha Casa, Minha Vida - como discutirei depois. Os dados sobre o VGV e das vendas contratadas e de outros dados parciais de 2009 indicam a manuteno do crescimento da empresa, embora com menor intensidade e velocidade que o perodo entre 2006 e 2008.

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A estrutura de produo e de gesto

Para sustentar esse crescimento na produo, a empresa multiplicou por seis o seu tamanho em termos de nmero de trabalhadores empregados em apenas dois anos - como mostra o quadro a seguir.

Quadro 13: Nmero de empregados da ECP (2004 e 2008).

Dez./2006

Dez./2007

Dez./2008

Mar./2009

Administrativo e Vendas Obras Total VGV (em R$ mil) Relao: Total de empregados e VGV (em R$ mil) ou VGV per capita

539 631 1.170 346.675 296,30

767 2.366 3.133 1.199.948 383,00

1.419 5.694 7.113 2.532.985 356,10

1.303 4.236 5.539

Fonte: Prospecto Definitivo de Distribuio de Aes (2009).

Em maro de 2009, alm de seus empregados diretos, havia aproximadamente cinco mil temporrios e/ou prestadores de servios, dentro do quadro administrativo e das obras - o que significa que quase dez mil pessoas trabalhavam direta ou indiretamente na produo da empresa. A diminuio de aproximadamente 1.500 empregados, entre dezembro/2008 e maro/2009, bastante significativa e pode ser uma das consequncias da crise financeira mundial e ou da maior tendncia de terceirizao de servios. Outro aspecto importante revelado nesses nmeros a diferena no ritmo de contratao de empregados no setor administrativo e vendas e no de obras. Enquanto que, entre 2006 e 2008, o nmero de empregados foi multiplicado aproximadamente por 2,5 no primeiro setor, o nmero do pessoal de obras foi multiplicado por 9. Isso refora aquele aspecto que eu j havia identificado a partir da anlise das sadas da empresa, que indicava uma reduo nas despesas operacionais e administrativas. A contratao de servios de projeto, de marketing e de vendas est includa nessas despesas, fato que evidencia a tendncia de tercerizao e de subcontratao do trabalho mais qualificado e especializado. Ao mesmo tempo, como discutirei no Captulo 6, a tendncia ocorrida no canteiro de obras foi justamente a contrria: aumentar a equipe prpria de mo-de-obra.
176

Ainda no Quadro 13, possvel notar que houve um aumento considervel naquilo que se poderia denominar como um VGV per capita, em relao ao pessoal contratado, ao dividir o VGV pelo nmero total de empregados. Se em 2006, cada empregado correspondia a R$296.300,00 do VGV; em 2008, esse valor foi para R$356.100,00. Isso significa a obteno de uma maior eficincia do modelo de produo da ECP nesses ltimos anos, na medida em que o empregado de 2008 produz um valor 20% superior quele de 2006, ou, colocado de outro modo, a empresa conseguiu reduzir em 20% a necessidade de pessoal contratado. Esse enxugamento tem a ver com a expertise da ECP em produzir habitao, que pode ser elucidada a partir da descrio da sua estrutura organizacional e das etapas de sua produo. Apresentarei, a seguir, a organizao geral da ECP para ento me debruar sobre o papel da arquitetura, da tecnologia e do canteiro de obras nos captulos subsequentes.
Instncias de deciso e de gesto da empresa

A estrutura organizacional da ECP se inspira no modelo das grandes empresas, dividida em Conselhos, Diretorias, Comits e Departamentos. A empresa administrada pelo Conselho de Administrao e pela Diretoria Executiva. O Conselho de Administrao composto por acionistas (no mnimo cinco; no mximo, sete)211, e tem como atribuies principais: definir as polticas estratgicas gerais da ECP, estabelecer suas polticas comerciais gerais, eleger seus diretores e fiscalizar a sua gesto. O presidente desse Conselho tambm o presidente da Diretoria Executiva, sendo chamado como Diretor Presidente, e se trata do fundador e acionista majoritrio da empresa. A Diretoria Executiva composta por sete diretores (podendo ser acionistas, ou no) que so responsveis pela administrao executiva diria das suas respectivas atribuies. Dessa forma, alm do Diretor-Presidente, h diretores vice-presidentes para cada setor, quais sejam: Relaes com Investidores;
Um dos conselheiros de administrao trabalhou no JP Morgan, entre 1992 e 1994, e no Lehman Brothers, entre 1993 e 2004, que foram alguns dos bancos norte-americanos que protagonizaram a crise financeira de 2008.
211

177

Comercial; Produo212; Financeiro; Desenvolvimento Imobilirio213; e Administrao e Controladoria. A administrao da empresa conta tambm com Comits internos, compostos por conselheiros e diretores da ECP. O Comit de Recursos Humanos responsvel pelas estratgias para atrair e reter os talentos da empresa. O Comit de Governana Corporativa tem como objetivo garantir as boas prticas de governana corporativa.214 O Comit de Desenvolvimento Imobilirio procura definir a estratgia de expanso geogrfica e aquisies de terrenos. Tambm h uma rea de Relaes com Investidores, destinada ao atendimento dos acionistas e analistas de mercado, que responsvel pela divulgao dos relatrios e os eventos da empresa; e o Conselho Fiscal. Em relao gesto e operacionalizao, h diversos departamentos que se concentram na sede da empresa, responsveis cada um por determinado aspecto da produo, como por exemplo: Departamento de Controle; Departamento de Projetos; Departamento de Desenvolvimento Imobilirio; Departamento de Planejamento; Departamento de Custos; Departamento de Suprimentos; Departamento de Qualidade; Departamento de Marketing etc. no pude elencar todos os departamentos por falta de acesso s informaes.

O Diretor Vice-Presidente de Produo aquele que visita os canteiros de obras a cada dois ou trs meses, comportando-se como um jogador de truco, porque grita e esbraveja, segundo o almoxarife do canteiro do Monte Alto. 213 O Diretor Vice-Presidente de Desenvolvimento Imobilirio a referncia na empresa dentro do setor de projetos arquitetnicos e tcnicos, inclusive, ele quem assina os projetos. Foi o nico nome que o engenheiro de obras do Monte Alto lembrava, como um responsvel pelos projetos. A trajetria desse diretor dentro da empresa curiosa: comeou como tcnico de edificaes em 1980, graduou-se em engenharia civil em 1993, foi nomeado Diretor de Projetos em 2000 e assumiu a atual atribuio em 2005. 214 Roberto Grn (2003) aponta para os mltiplos sentidos da governana corporativa, instalada no espao empresarial brasileiro desde o final da dcada de 1990. Segundo o autor, a ideia de governana corporativa , em princpio, uma nova maneira de se organizar as relaes entre as empresas e o mercado financeiro, pautada pela necessidade de uma transparncia contbil das empresas e o respeito dos direitos dos acionistas minoritrios. No Brasil, a ausncia de um ambiente institucional favorvel ao mercado de capitais justificou, em grande medida, a implantao das boas prticas em governana corporativa. No entanto, como Grn destaca, o sentido mais profundo do termo est relacionado com a disputa entre as recomendaes internacionais, prprias do contexto de globalizao da economia, e as conjunturas nacionais, cujo desfecho, em alguns dos casos, pode at destruir os sistemas nacionais de relaes de trabalho e de segurana social. Alm disso, o conceito de governana corporativa confunde-se com o da financeirizao das empresas, ou seja, a prevalncia absoluta do ponto de vista financeiro sobre outras consideraes na estratgia da empresa e a focalizao deste na valorizao do retorno dos investimentos dos acionistas (GRN, 2003, p. 142).
212

178

Na maioria deles, h um superintendente e um responsvel para cada regional da empresa (gerente). As cinco regionais distribudas pelo Brasil coordenam as atividades desenvolvidas nas cidades onde atua, quais sejam: Tringulo Mineiro; So Paulo (capital); Ribeiro Preto (SP); Campinas (SP) e Sul (englobando os estados de Santa Catarina e Paran). Cada uma delas reproduz aproximadamente a mesma estrutura da sede, em escala menor. Assim sendo, h representantes dos departamentos (gerentes) e tambm os engenheiros supervisores, que controlam determinados aspectos das obras da regional, aos quais so submetidos os coordenadores de obras que, por sua vez, controlam os engenheiros responsveis pelos canteiros de obras - e esses controlam, consequentemente, todos os trabalhadores de execuo dos canteiros. No questionrio que enviei diretamente empresa, havia uma pergunta sobre como era o seu organograma. No entanto, como ressaltei na Introduo, as respostas desse questionrio foram barradas pela Vice-Presidncia por conter informaes de sigilo mercadolgico. Apesar dessa dificuldade, procurei montar um organograma a partir dos dados coletados na pesquisa de campo e em artigos de revistas - apresentado na pgina seguinte.215

215

Em especial, ver Tateoka (2003).


179

Figura 2: Organograma da ECP elaborado pela autora.

Diretoria Executiva
Diretor-presidente e Vice-Presidentes

Conselho de Administrao

Conselho Fiscal

Departamento de Controle Superintendente

Departamento de Projetos Superintendente

Departamento de Desenv. Imobilirio Superintendente

Departamento de Planejamento Superintendente

Departamento de Marketing Superintendente

Departamento de Custos Superintendente

Departamento de Suprimentos Superintendente

Departamento de Qualidade Superintendente

Gerente Regional

Gerente Regional

Gerente Regional

Gerente Regional

Gerente Regional

Gerente Regional

Gerente Regional

Gerente Regional

Gerncia Regional Supervisor de Obras


Coordenador de Obras Coordenador de Obras

Supervisor de Obras
Coordenador de Obras Coordenador de Obras

Supervisor de Obras
Coordenador de Obras Coordenador de Obras

Engenheiro de Obra
Fonte: Elaborao da autora (2008).

Engenheiro de Obra

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Etapas de produo

De forma geral, a empresa organiza suas etapas de produo da seguinte forma: aquisio de terrenos; obteno de aprovaes governamentais; vendas e marketing; construo; compra de insumos; e financiamento a clientes.216 Em ordem decrescente na hierarquia, essas etapas encontram-se operacionalizadas na sede da empresa, nas seis regionais localizadas nas regies sul e sudeste do Brasil e nos canteiros de obras dos empreendimentos, situados nas setenta e cinco cidades onde atua. Apresentarei a seguir como se caracterizam tais etapas de produo.
Aquisio de terrenos

As atividades relacionadas avaliao do terreno e ao estudo de viabilidade so bastante enfatizadas pela empresa. A aquisio do terreno s ocorre aps realizao de pesquisas de mercado (sobre potenciais compradores, construtores locais, caractersticas dos empreendimentos da vizinhana, renda mdia e perfil da populao da regio); elaborao de estudo de viabilidade (por equipe multidisciplinar, com destaque para a participao dos arquitetos terceirizados) e aprovao de retorno financeiro. A deciso final a respeito do terreno envolve desde o diretor, vice-presidentes e tcnicos, organizados em um comit interno especfico. A aquisio de terrenos em si pode ocorrer mediante a assinatura de instrumento de compra e venda ou instrumento de permuta.217 Em 2006, os percentuais aproximados de permuta e de compra e venda eram de 40% e 60%, respectivamente. Em dezembro de 2007, 37% dos terrenos adquiridos pela empresa

localizavam-se em capitais e regies metropolitanas; e o restante, 63%, em cidades do interior. J em junho de 2008, essa proporo se alterara para 48%

Essa separao das etapas de produo apresentada pela prpria empresa, em seus relatrios anuais. 217 Na permuta, o vendedor do terreno recebe um determinado nmero de unidades a serem construdas ou uma porcentagem da receita obtida com a venda das unidades. Ver explicao da nota 182 (p. 148).
216

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e 52%, respectivamente - demonstrando um maior investimento em terrenos nas capitais e nas regies metropolitanas mais recentemente. Os investimentos na aquisio de novos terrenos totalizaram: R$ 120,7

milhes em 2006; R$ 615,6 milhes em 2007; e R$ 344,6 milhes em 2008. Esses investimentos possibilitaram a formao de um estoque de terrenos (land bank) que, outubro de 2009, era avaliado em R$ 11 bilhes de reais, com capacidade para construo de aproximadamente 110 mil novas unidades. A evoluo do estoque de terrenos nos ltimos quatro anos apresentada no quadro a seguir, identificando-se o nmero total de unidades que esse landbank pode abarcar e o valor total a ser lanado, calculado a partir de determinado preo mdio da unidade.
Quadro 14: Caractersticas do estoque de terrenos da ECP (2006 a 2009).

Nmero de unidades VGV (em R$ milhes) Preo mdio da unidade (em R$mil)

Dez./2006 11.735 1.432,7 122,1

Dez./2007 107.030 10.009,0 93,5

Dez./2008 90.090 8.991,2 99,8

Out./2009 110.400 11.095,7 100,5

Fonte: Prospecto Definitivo de Distribuio de Aes (2009) e relatrio trimestral do 3T09.

Obteno de aprovaes governamentais

O processo para a obteno de aprovaes municipais, estaduais e federais necessrias construo dos empreendimentos da empresa leva, em geral, de trs a vinte e quatro meses, sendo nove meses a mdia. As vrias aprovaes exigidas incluem autorizaes de construo, de retificao e de planejamento, alm das licenas ambientais, como destacam os relatrios da empresa. A empresa precisa obedecer s legislaes municipais e estaduais correspondentes a cada uma das setenta e cinco cidades onde atua, como, por exemplo, leis de zoneamento, planos diretores, cdigos de obras e edificaes. Para operacionalizar esse processo, a ECP pode contratar arquitetos, tcnicos e despachantes tanto para estudar as legislaes locais pertinentes como para acompanhar o processo de aprovao dos empreendimentos nas prefeituras.218

Segundo um arquiteto subcontratado pela empresa, que trabalha na cidade-sede, ele responsvel por visitar os terrenos e por pesquisar as legislaes locais das cidades onde ser desenvolvido o empreendimento. Na maioria das vezes, acompanhado por um tcnico ou
218

182

Vendas e marketing

Segundo seu diretor, a empresa tem um modelo muito prprio de vendas219, baseado em trs linhas operacionais. A primeira conta com uma equipe de empregados diretos que trabalha nas lojas prprias de comercializao de suas unidades, localizadas nas principais cidades onde a empresa atua - em maro de 2009, essa equipe contava com 400 corretores. Em 2006, 23% das vendas foram efetivadas pela equipe que trabalha nessas lojas. J em 2008, essa porcentagem subiu para 34%. A segunda linha corresponde aos 154 corretores online, que tambm compem a equipe prpria de vendas. Eles trabalham na loja virtual da empresa por meio do sistema de venda pela internet, que possibilita a venda, inclusive, para clientes residentes no exterior. Em 2006, 12% das vendas contratadas foram realizadas nessa modalidade. O volume de vendas operacionalizadas na loja virtual cresceu 97% entre 2007 e 2008. Em 2008, foram vendidas 2.540 unidades por essa modalidade, representando 16,5% do total das vendas contratadas no ano.220 A terceira linha se refere s imobilirias parceiras que, ao todo, mobilizam 950 corretores terceirizados para a venda dos empreendimentos da ECP. Alm disso, para atrair seu pblico do segmento econmico, a empresa adota estratgias variadas de venda e de marketing, quais sejam: a) Realizao de pesquisas frequentes na base de dados dos clientes e de pesquisas de mercado, com informaes sobre demografia, perfil de renda, idade e outros, que so utilizadas, por sua vez, como subsdios para a identificao dos terrenos, o desenvolvimento do produto e a definio de estratgia de venda; b) Marketing direto: comunicao direta com potenciais clientes (telemarketing, mala direta, e-marketing e marketing corporativo), compondo
um despachante local - sendo que esse ltimo contratado especialmente para acompanhar o processo de aprovao. 219 Depoimento do diretor na teleconferncia dos resultados do segundo trimestre de 2009. 220 Cf. MOREIRA, 2007b. Segundo essa matria, eram mais de 9 mil acessos nicos por dia no site da empresa. Os ricos no compram apartamento pela internet, mas a classe mdia compra, declarou o diretor da empresa.
183

uma base de informaes que serve tambm como fonte de informao sobre o perfil socioeconmico e cultural dos clientes - em 2009, essa base contava com aproximadamente 800 mil clientes cadastrados; c) Vendas por indicao: campanhas de benefcio a clientes que indicam novos compradores que, em 2006, representaram 19% das unidades vendidas; d) Propagandas televisivas - semelhantes s grandes lojas populares de eletrodomsticos e eletrnicos -, anncios na internet e realizao de feiro de imveis, como aqueles realizados para automveis); e) Patrocnio esportivo: apoio a times de futebol.
Construo

O relatrio anual de 2006 destacava a separao das atividades relacionadas construo das unidades residenciais em duas frentes: gerenciamento e controle, e execuo. O gerenciamento e o controle das obras eram realizados pelo corpo tcnico da empresa, enquanto a execuo se viabilizava por meio da contratao de empresas prestadoras de servios, estabelecida com base em um preo fixo. Em 2006, eram 270 empresas prestadoras de servios ECP. O relatrio destacava ainda que os processos construtivos eram todos padronizados e que a empresa era certificada no nvel A do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) desde 2001. O PBQP-H foi criado em 1998, a partir de um programa nacional mais amplo, o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade (PBQP), de 1990, cujo objetivo era modernizar a cadeia produtiva nacional - dentro do projeto neoliberal dos anos Collor. Em 2000, o PBQP-H se ampliou para Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat e se filiou ao Ministrio das Cidades, na perspectiva de apoiar a modernizao do setor da construo habitacional.221

Atualmente, o PBQP-H formado por doze projetos (relacionados s questes de normatizao, de qualidade dos componentes e sistemas construtivos, formao e qualificao de profissionais e at assistncia tcnica autoconstruo e ao mutiro, entre outras), dos quais eu destaco o Sistema de Qualificao de Empresas de Servios e Obras (SiQ221

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Em agosto de 2008, a mudana no modelo de contratao de mo-de-obra na ECP, passando da terceirizao para contratao de equipe prpria de execuo, foi anunciada em seu relatrio trimestral:
Acreditamos que nossa equipe prpria de produo nos d uma vantagem competitiva. Temos a mquina de produo mais experiente do mercado para a construo de produtos do segmento econmico. Atualmente, nossa equipe prpria de produo responsvel pela gesto e execuo de 202 canteiros de obra.222

O discurso da empresa refora a importncia do saber fazer da atividade de construo para que se obtenha rentabilidade no segmento econmico do mercado imobilirio. Segundo o diretor presidente da empresa, no basta ser incorporadora, voc tem que ter a construo dentro de casa; e a terceirizao deixa a margem [de lucro] na mesa. Destaca, ainda, que: baixa renda no significa baixa margem, tem que saber fazer.223 Note que no h meno, no discurso da empresa, sobre inovaes tecnolgicas relacionadas ao sistema construtivo - e, de fato, elas no foram encontradas na pesquisa de campo. Como o quadro de pessoal empregado da empresa mostrou (ver Quadro 13), a tendncia de contratao de equipe prpria para a execuo das obras se efetivou nesse perodo, entre 2006 e 2008. No entanto, em maro de 2009, aquele discurso se alterara mais uma vez, voltando a ressaltar a vantagem da contratao de empresas prestadoras de servios para a execuo das obras. Nessa ocasio, j totalizavam 800 empresas listadas - aproximadamente quatro vezes mais do que em 2006. Entre 2008 e 2009, a reduo de 1458 empregados nas obras, contra 116 em relao ao administrativo e vendas, aponta o retorno da tendncia da empresa de subcontratao e de terceirizao dos servios de obra.224 Outra estratgia empreendida no ltimo ano foi o estabelecimento de parcerias com outros construtores. Em maro de 2009, j contabilizavam 23 parceiros. Nessa modalidade de construo os parceiros tm, em mdia, uma participao
Construtoras), que se assemelha aos outros sistemas e programas de gesto da qualidade (como a ISO 9001, por exemplo). Sobre o PBQP-H, ver Santos (2003). 222 Relatrio disponvel no site da empresa. Acesso em: 10 jul. 2008. 223 Depoimento do diretor da empresa na teleconferncia dos resultados do quarto trimestre de 2008. 224 Essa variao na estratgia de contratao de equipe de execuo de obras ser aprofundada no Captulo 6.
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de aproximadamente 8% das Vendas Contratadas, tomando-se os valores de 2008 e 2009. ECP cabem as atividades de seleo de terrenos, de incorporao, de venda e de superviso da construo, alm do aporte, proporcionalmente, de fundos para o empreendimento.
Compra de insumos

Toda a negociao para a seleo e definio dos fornecedores de insumos para a construo realizada pela equipe de suprimentos, que trabalha nas regionais e na sede da empresa. Em mdia, 58% dos custos diretos de todos os insumos so provenientes de materiais de construo. Os servios de maior valor agregado (fundaes, demolies, terraplenagens, pavimentaes, redes eltricas etc.) somam mais 37% nos custos diretos de produo. Ou seja, a equipe de suprimentos responsvel pela aquisio de 95% dos custos diretos, somando-se os materiais de construo e os servios de maior valor agregado. Os 5% dos insumos restantes so adquiridos no varejo, pela equipe tcnica da obra, dependendo da necessidade cotidiana do canteiro. A empresa realiza negociaes e acordos com seus os fornecedores e os classifica segundo sua capacidade de abrangncia geogrfica (ou seja: nacionais, regionais e locais). Em 2008, contava com aproximadamente de 4,4 mil fornecedores, com os quais a empresa no estabelece um contrato de exclusividade. Nesse mesmo ano, o aumento dos custos de construo acima da inflao fez com que a construtora adotasse a estratgia de adiantamento de fornecedores. Para aqueles fornecedores de materiais, sem uma organizao forte que fosse suficiente para pautar o preo de determinado item (portanto, fora da tendncia do oligoplio presente no setor de materiais de construo), a ECP adiantou o pagamento a fim de aumentar a capacidade de oferta e assegurar os preos de fornecimento de insumos. Dessa forma, por exemplo, ela emprestava R$ 100 mil para determinado fornecedor de blocos de cimento que pagava a dvida em materiais, entregando blocos.225

225

Informaes obtidas na teleconferncia dos resultados do primeiro trimestre de 2008.

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Essa estratgia de adiantamento aos fornecedores indica, de um lado, que o fluxo de produo da empresa era suficientemente intenso e avalizava o alto risco envolvido nesse tipo de operao. De outro, pode revelar tambm a instabilidade existente na cadeia de produo de insumos da construo civil, cuja oferta est intrinsecamente ligada demanda e, em tempos de boom imobilirio, pode repercutir ou em baixa de estoque ou em aumento de preos. Alm disso, revela o poder de compra de uma grande empresa que acaba por pautar o preo do insumo que ela mesma adquire.
Financiamento ao cliente

Seu pblico-alvo, a classe mdia em geral, requisita um financiamento habitacional para adquirir o produto da empresa. Como apresentei no Captulo 1, houve no Brasil recentemente, um conjunto de medidas regulatrias que favoreceram a concesso de crdito imobilirio e um desenho institucional que possibilitou a canalizao de recursos semipblicos e privados para o fomento da atividade imobiliria. A anlise sobre as modalidades de financiamento oferecidas para os clientes da ECP exemplar como um dos resultados dessa poltica habitacional. Alm disso, devido ao longo perodo de rotao de capital na atividade de incorporao e de construo imobiliria, a empresa tambm necessita de um capital a mais, para garantir e fomentar sua produo. Para isso, ela recorre captao de recursos na Bolsa de Valores, por meio da venda de seus ativos como apresentarei a seguir, ao final deste captulo.
Modalidades de financiamento

A empresa oferece trs possibilidades de financiamento para clientes: i) Direto com a construtora; ii) Caixa Econmica Federal (CEF); iii) Bancos comerciais. A partir de 2006, a tendncia de maior oferta de crdito imobilirio pelos bancos comerciais e pela CEF registrava-se no aumento anual dessas modalidades no total das vendas contratadas. Procurei detalhar a operacionalizao dessas modalidades de financiamento, a fim de melhor compreender os vnculos entre construo, vendas e crdito imobilirio. Para tanto, obtive informaes nos relatrios anuais da empresa,
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no seu site e realizei uma conversa informal com a corretora do planto de vendas do Monte Alto, no incio de 2008 - que apresento neste item. No financiamento direto, h o sinal facilitado, como a empresa anuncia em seu site, que no total equivale a aproximadamente 30% do valor total da unidade, a ser pago pelo cliente at a entrega das chaves, e um financiamento do restante num prazo mximo de 60 meses. At a concluso da obra, esse sinal pode ser dividido em uma entrada e mais algumas parcelas intermedirias. A renda familiar exigida, nesse caso, equivale a trs vezes o valor da parcela mensal do financiamento. No financiamento com bancos comerciais e com a CEF, a empresa recebe o sinal (entre 12% e 20% do valor total da unidade) diretamente dos clientes at a entrega das chaves. Aps esse momento, o cliente financia o saldo devedor com o a agncia financeira que, por sua vez, paga vista aquele valor empresa. H a necessidade de aprovao de crdito por parte dos bancos - em mdia, 90% das solicitaes de financiamento pelos clientes so contratadas dentro de um prazo de aproximadamente 90 dias. O financiamento pode ser divido em parcelas mensais, num prazo de at 240 meses. Em ambos os casos, at a entrega das chaves, os valores so reajustados pelo ndice INCC (ndice Nacional de Custos da Construo), acrescidos de uma taxa de juros, e oficializados por meio de um contrato de compromisso de compra e venda. Aps o trmino da obra, h o Habite-se registrado em cartrio e o incio do financiamento, cujas parcelas so reajustadas pelo IGP-M (ndice Geral de Preos do Mercado), acrescidas de juros. Os clientes tambm podem utilizar seu FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servio) para pagamento de parte de seu saldo devedor. Tomarei como exemplo, o apartamento mais barato do empreendimento Monte Alto para detalhar a composio do financiamento para cada tipo de modalidade, apresentada no quadro a seguir. Esse apartamento apresenta um valor total vista de R$ 96.480,00, localiza-se no 3 andar e tem 66m2 de rea:

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Quadro 15: Opes de financiamento para um empreendimento da ECP (2008).

Modalidade Direto opo 1 Direto opo 2 Bancos Comerciais

Sinal R$25.254,00 + intermediria R$ 4.854,00 (reajuste INCC) R$21.545,00

Saldo devedor -

Valor das Parcelas, Reajuste e Prazo R$1.603,00 Reajuste INCC/IGPM 49 meses R$ 2.096,00 Parcelas fixas 60 meses R$ 782,00 Reajuste INCC/IGPM 240 meses R$ 710,00 Reajuste INCC/IGPM 240 meses

Renda familiar R$4.809,00

R$ 84.578,00

R$6.288,00

R$ 11.902,00 R$3.706,00 + 9 parcelas R$487,00 + 24 parcelas R$481,00 9 meses: somam-se as duas parcelas (R$968,00). 15 meses: R$ 481,00. (reajuste INCC/IGP-M)

R$3.126,00

CAIXA

R$76.875,00

R$2.841,00

Fonte: Elaborado pela autora, 2008.

Como pode ser observado nesse quadro, as modalidades de financiamento direto com a construtora so aquelas que apresentam um maior valor das parcelas e, consequentemente, uma maior renda familiar exigida. Dentro da modalidade de financiamento bancrio, a CEF aquela que oferece o menor valor de parcela, a exigncia de uma menor renda e as condies mais facilitadas de pagamento do sinal - embora signifique um valor total do sinal mais alto.

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Ampliao do financiamento aos clientes via bancos comerciais e CEF

Se em 2004, aproximadamente

40% dos financiamentos era realizado

diretamente com a construtora, esse percentual baixou para 4% em 2008. Ao mesmo tempo, os bancos comerciais, que nada representavam em 2004, quatro anos depois, passaram a participar com quase a metade dos financiamentos para clientes. Somado ao percentual da CEF, os financiamentos bancrios passaram a representar aproximadamente 90% das modalidades das vendas contratadas, em 2008. As porcentagens de cada uma das modalidades de aquisio do imvel no total das vendas contratadas, entre 2004 e 2008, podem ser vistas no Grfico 2, no Captulo 1. Esses nmeros confirmam a maior participao dos bancos, tanto a CEF como os demais, no financiamento para o cliente e, concomitantemente, uma diminuio do financiamento direto com a ECP - significando menores riscos nas suas operaes financeiras, na medida em que transferiu para os bancos a possibilidade de inadimplncia dos clientes.226 Em especial, dentro da CEF, o financiamento pelo programa Crdito

Associativo foi ganhando espao at alcanar um tero dos financiamentos das vendas contratadas (34% do total das vendas), entre 2007 e 2008. A tendncia na empresa nesses ltimos anos foi de se aproximar cada vez mais da CEF. Por exemplo, em 2007, 28,5% dos lanamentos eram financiados pelo Crdito Associativo; em 2008, esse percentual passou para 78,4%. Para a empresa, como ela mesma destaca, a modalidade Crdito Associativo a mais interessante do ponto de vista do fluxo de caixa. Ela recebe at 95% do VGV durante as obras, diminuindo a necessidade de capital de giro. Alm disso, esse financiamento no entra como dvida no balano da empresa.

Apesar de a empresa apontar que, historicamente, h um baixo ndice de inadimplncia (cerca de 2% dos seus recebveis, referente ao financiamento direto, e 3% referentes aos financiamentos em geral), o risco de uma quebra geral nos crditos imobilirios, a partir de um aumento na inadimplncia, foi transferido para os bancos, pblicos ou privados.
226

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Vnculo direto com a CEF

A empresa destaca que desde a dcada de 1980 trabalhou em parceria com a CEF. Em dezembro de 2007, essa parceria foi oficializada, na qual a ECP se tornou correspondente negocial da CEF. Segundo informaes publicadas no site do banco, o objetivo do acordo incrementar e facilitar a comercializao de unidades residenciais para todas as faixas de renda atendidas pelos programas de financiamento da CEF, sendo que a prioridade so famlias com faixa de renda de at cinco salrios mnimos. A parceria se voltava, ainda, para a viabilizao da construo e o financiamento de 12 mil unidades habitacionais. Segundo o presidente da ECP, os clientes da construtora podero ser beneficiados pela Adimplncia Premiada ao adquirirem um financiamento pela CEF. Esse benefcio a forma mais gil de avaliao da capacidade de pagamento dos clientes da ECP interessados em obter um emprstimo habitacional porque atende os clientes da construtora que apresentar pontualidade nos pagamentos dos ltimos 12 meses, completa. Segundo um diretor da CEF, a atuao da ECP como correspondente no setor imobilirio facilitar a viabilizao dos financiamentos e visa a reduo do dficit habitacional. A parceria tambm prev atuao da ECP como prestadora de servios de recepo de propostas de financiamentos habitacionais. Na prtica, isso significa que a primeira etapa de organizao da documentao para obteno de financiamento pode ser operacionalizada pela prpria empresa, agilizando o processo de aprovao dentro do banco. Segundo o relatrio do segundo trimestre de 2008, quando a empresa iniciou as suas operaes como correspondente imobilirio da CEF, ela foi uma das primeiras construtoras do Brasil a trabalhar nesse projeto-piloto que, futuramente, se estender a todos os correspondentes imobilirios. Para obter esses financiamentos habitacionais e outros financiamentos pblicos no setor da construo civil, a empresa precisa integrar o Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H), do Ministrio

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das Cidades. A ECP obteve a certificao do nvel A do programa, seu nvel mais alto, em 2001, como j citado anteriormente.
Simbiose com o Pacote Minha Casa, Minha Vida

Em 2009, a simbiose entre a ECP e o financiamento da CEF se tornou ainda mais forte, a partir do lanamento do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), pelo governo federal. Em maro desse ano, o percentual financiado pela CEF passou para 78% do total das vendas contratadas - no primeiro semestre de 2008, esse percentual era de 19%. At outubro, a ECP j havia assinado contratos para construir quase 13 mil unidades residenciais dentro do MCMV e esperava a assinatura de mais 43 mil unidades, que ainda se encontravam em processo de anlise - o total de unidades em anlise na CEF era de 442 mil unidades, ou seja, as unidades da ECP correspondiam a 10% desse conjunto. A ECP no s colheu (e ainda colhe) os resultados do MCMV, como interferiu diretamente na sua formulao, culminando na participao de seu diretor presidente no processo de elaborao desse Pacote Habitacional. 227 Como a empresa destaca em seu prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes, essa poltica pblica imobiliria no Brasil voltada especificamente s Classes Populares inaugura um ciclo de polticas pblicas voltadas para reduzir o dficit habitacional.228 A utilizao de poltica imobiliria, ao invs de uma poltica habitacional, intencional - assim como intencional a confuso entre financiamento imobilirio e financiamento habitacional, como apontou Royer (2009). Esse embaralhamento semntico entre habitao e setor imobilirio evidencia o processo de aproximao entre mercado imobilirio e a poltica habitacional. O MCMV, portanto, s veio a corroborar a constituio da habitao social de mercado, em curso desde 2004.

Conforme depoimento do prprio diretor, na teleconferncia dos resultados do quarto trimestre de 2008, em maro de 2009. 228 Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes, 2009 (grifo meu).
227

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Para se alinhar s condicionantes do pacote habitacional, a empresa passou a focar seus produtos com valores at R$ 130.000,00, que o limite do valor do imvel a ser financiado para as faixas entre 3 e 10 salrios mnimos, pelo MCMV. Nos nove primeiros meses de 2009, quase 80% dos lanamentos se concentraram nesse limite. A empresa passou a ressaltar que 87% do seu banco de terrenos absorve unidades elegveis pelo programa. A forte dependncia com o financiamento habitacional, sobretudo aquele vinculado CEF e ao MCMV, apontada tanto como uma vantagem da empresa quanto um fator de risco continuidade do crescimento da ECP, na medida em que est sujeita s determinaes sobre a poltica de crdito. Recuperei dois trechos do prospecto de divulgao da empresa que ressaltam essa duplicidade do vnculo com o poder pblico:
Dada a reduo de liquidez verificada a partir no ltimo trimestre de 2008, mostrou-se ser correta a estratgia de basear nosso crescimento em funo de nossas disponibilidades de caixa. Embora o atual cenrio mostre crescimento na oferta de crdito por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida e reduo das taxas de juros, pretendemos reduzir, ainda mais, o emprego de capital prprio em nossas atividades de incorporao, repassando aos bancos e ao pblico o papel de financiador de nossas necessidades de capital de giro e dos nossos clientes.229

Ao mesmo tempo em que o poder pblico e os bancos assumem cada vez mais a necessidade de capital de giro da empresa e de financiamento aos clientes - sendo essa uma das estratgias adotadas, inclusive, para driblar a reduo de liquidez advinda da crise financeira do final de 2008 -, a noimplementao, suspenso, interrupo ou mudana significativa do Programa Minha Casa, Minha Vida; bem como a suspenso, interrupo ou lentido das atividades da CEF para a aprovao dos projetos, concesso de financiamentos para os nossos clientes, medio da evoluo das obras, entre outras230 eram apontadas como um dos fatores de riscos.

229 230

Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes, 2009 (grifo meu). Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes, 2009 (grifo meu).
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Captao de capital na Bolsa de Valores: financiamento produo

Se a demanda garantida pelo financiamento habitacional, concedido ora por bancos comerciais, ora por uma agncia financeira de vocao social (como o caso da CEF), a antecipao de capital necessria para a atividade de incorporao e de construo de unidades residenciais , em parte, proveniente dos recursos captados com as ofertas pblicas das aes da empresa. Isso no quer dizer que a empresa no contraia dvidas para o financiamento de sua produo, mas a oferta pblica de aes (OPA) se tornou um dos mecanismos mais utilizados pela empresa nos momentos em que necessitava aumentar a sua estrutura de capital, desde 2007. A entrada da ECP no mercado de capitais no difere do propsito das demais empresas que ali procuram recursos de longo prazo. De acordo com um manual sobre o mercado financeiro:
O mercado de capitais supre a lacuna deixada pelo mercado de crdito com a estruturao de operaes e produtos para intermediao de recursos de investidores para empresas que precisam de recursos de longo prazo. Ou seja, a limitao do crdito bancrio para curto e mdio prazo e a escassez de recursos de bancos de desenvolvimento para o financiamento do processo produtivo faz do mercado de capitais a principal forma de financiamento para as empresas no longo prazo.231

Diferentemente dos demais instrumentos financeiros aportados ao setor imobilirio, como os FIIs e CRIs (discutidos no Captulo 1), por exemplo, a mobilidade do capital financeiro no ocorre somente pela via da valorizao do empreendimento construdo.232 No caso da ECP, ele viabiliza a dinamizao e a garantia da produo em srie de habitao. E a valorizao das unidades residenciais produzidas est fortemente relacionada garantia de financiamento para que seu pblico-alvo as compre - dada, aqui, pelo Estado.
SECURATO, Jos Roberto; SECURATO, Jos Cludio. (coords.) Mercado financeiro: conceitos, clculo e anlise de investimento. So Paulo: Saint Paul Editora, 2007. p. 144. 232 No caso da incorporao, construo, comercializao e locao de edifcios comerciais e de escritrios, o capital financeiro espera a valorizao do empreendimento em si, que se torna um ativo financeiro. Por isso mesmo, h a necessidade crescente em se construir espaos que propiciem tal valorizao imobiliria, que, por sua vez, vo mudando de localidades geogrficas em funo do investimento do capital financeiro. Sobre a construo e valorizao de espaos urbanos pelo capital financeiro, sobretudo, na cidade de So Paulo, ver os trabalhos de Ana Fani Carlos (2009) e Mariana Fix (2007).
231

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A mobilidade do capital financeiro, nesse sentido, atende necessidade de uma aquisio gil e segura (em termos de endividamento da empresa) de recursos financeiros, servindo como um catalisador da produo, mas que no pode estar dissociada dos programas de financiamento habitacional propostos e implementados pelo poder pblico. Talvez esse seja o diferencial desse tipo de incorporadora e empresa construtora em relao s demais do setor imobilirio, voltadas para classes de rendas mais altas. Como anunciava o prospecto da oferta pblica, do montante de recursos captados na primeira oferta pblica de aes, a empresa iria aplicar 45% na aquisio de terrenos e na incorporao de novos empreendimentos, 35% na construo dos empreendimentos lanados, e 20% em capital de giro. Para tanto, em relao aquisio de terrenos, executivos da empresa saram percorrendo sete estados em busca de boas oportunidades de negcio. Como resultado dessa busca, se seu banco de terrenos, em 2006, estava avaliado em aproximadamente 1,5 bilho de reais, com capacidade para construo de 11.700 unidades, um ano depois ele aumentou em dez vezes o seu valor e o seu respectivo nmero de unidades, passando para dez bilhes de reais e mais de 107 mil unidades, como j comentara na Introduo deste texto. Em 2008, o banco de terrenos da empresa teria ainda oferta suficiente de terrenos urbanos por trs anos e meio, segundo o seu relatrio trimestral. Com os recursos provenientes da segunda oferta pblica, ela previa aplicar 35% dos recursos captados em aquisio de terrenos e incorporao de novos empreendimentos, e 65% na construo dos empreendimentos lanados e para capital de giro (nessa ocasio, a empresa no separou esses dois ltimos itens). Portanto, na primeira oferta era necessrio garantir, primordialmente, a terra onde seriam implantadas as unidades residenciais prometidas aos investidores. J na segunda oferta, a maior preocupao se voltava manuteno da produo j iniciada. A partir desses dados, possvel notar que o capital financeiro, proveniente dos investidores estrangeiros e nacionais, entra no ciclo mesmo da incorporao e da construo, substituindo, em grande medida, os recursos prprios que a empresa precisava aportar, anteriormente, como capital adiantado s obras.

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Mesmo com a entrada do capital financeiro, a empresa ainda recorre aos emprstimos, preferencialmente por meio do SFH, que oferece taxas de juros mais baixas que as praticadas no mercado privado233; s debntures234 e emisso de notas promissrias235. Um ano aps o IPO, a empresa procedeu primeira emisso de debntures para distribuio pblica, no conversveis em aes, no valor de R$ 300 milhes. Nove meses depois, concluiu a primeira emisso de notas promissrias para distribuio pblica, no valor total de R$ 100 milhes. Se olharmos para a situao de endividamento da empresa, possvel perceber que houve um aumento considervel na aquisio de emprstimos (somandose os financiamentos do SFH, as debntures e as notas promissrias), ao mesmo tempo em que houve um decrscimo do percentual da dvida lquida em relao ao patrimnio lquido - como apresenta o quadro abaixo:
Quadro 16: Endividamento da ECP - em R$ mil (2006-2009).

2006 64.984 Emprstimos e Financiamentos 64.984 Debntures Dvida Lquida* 66.756 Total Dvida Lquida/Patrimnio Lquido 73,7% Emprstimos

Modalidade

2007 22.439 22.439 -583.724 -42,7%

2008 426.931 125.162 312.073 277.522 17,9%

Mar/2009 598.611 286.538 312.073 378.105 23,6%

* No clculo da dvida lquida, elaborado pela empresa, so somados os saldos de emprstimos e obrigaes com empresas ligadas e deduzidos os saldos de caixa e de ttulos e valores mobilirios. Fonte: Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes (2009).

A limitao do meu conhecimento na rea econmica me impede de aprofundar a anlise.236 No entanto, para o que interessa aqui, esses dados mostram que os emprstimos tomados no mercado de capitais - debntures e notas promissrias - no impactam no montante da dvida lquida e que houve, ao mesmo tempo, um aumento considervel no valor do patrimnio lquido, aps a OPA (o que explica, em alguma medida, o percentual negativo
Prospecto de divulgao da segunda oferta de suas aes (2009). Debntures so ttulos privados de renda fixa emitidos pelas sociedades por aes, representativos de parcela de emprstimo contrado pela emissora com o investidor (chamado debenturista), no mdio e/ou longo prazos, garantido pelo ativo da empresa. (SECURATO; SECURATO, 2007, p. 152). 235 Assim como as debntures, as notas promissrias so ttulos de emisso de sociedades por aes abertas, porm, representativos de dvida de curto prazo (mnimo de 30 e mximo de 360 dias). (SECURATO; SECURATO, 2007, p. 154). 236 Pude avanar um pouco na reflexo graas dica do economista Carlos Alberto Bello, a quem agradeo a ateno dispensada.
233 234

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da dvida). Isso porque um dos mecanismos adotado a aplicao dos recursos tomados nos emprstimos em ativos financeiros que, por sua vez, so deduzidos do valor da dvida lquida - aspecto que explicaria um valor negativo de dvida. Por exemplo, ao tomar um financiamento via SFH, considerado barato pelos agentes do mercado, a empresa pode aplicar o montante de recursos em ttulos e ativos financeiros, potencializando seus ganhos financeiros. Esse processo de captao de recursos financeiros - no s as aes, mas tambm os ttulos de dvidas - por que a empresa passou vai de encontro com o quadro ideal para o financiamento das empresas no mercado brasileiro de capitais, apontado por Securato e Securato (2007). Segundo os autores, o ciclo de vida de uma empresa em estgio de crescimento passa por uma primeira fase de expanso, caracterizada pelo aumento das vendas e pelo desenvolvimento e melhorias de produtos para, ento, integrar o mercado acionrio, que inaugura uma nova fase de crescimento, marcada pela expanso em planta, pelo desenvolvimento de novos produtos e pelas novas aquisies. Aps a emisso de aes, a empresa entra numa terceira fase, atuando tambm num mercado de dvidas ou no mercado secundrio lquido para ttulos de dvida (debntures e notas promissrias), o que significa um momento de maturidade da empresa e de manuteno da rentabilidade.
Um banco mltiplo ligado empresa

Essa expertise da empresa no mercado financeiro remonta diversidade das atividades ligadas ao grupo da ECP, que envolvia, alm do setor imobilirio e da construo civil, atividades agropecurias e financeiras. Aps o processo de reestruturao ocorrido em 2006, a agncia financeira fundada pelo grupo em 1994 se manteve e, em 2008, transformou-se em um banco mltiplo237,

Segundo o Banco Central: os bancos mltiplos so instituies financeiras privadas ou pblicas que realizam as operaes ativas, passivas e acessrias das diversas instituies financeiras, por intermdio das seguintes carteiras: comercial, de investimento e/ou de desenvolvimento, de crdito imobilirio, de arrendamento mercantil e de crdito,
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controlado por dois acionistas majoritrios da ECP.238 A ligao do banco com a empresa vai alm do vnculo institucional, tambm familiar. Atualmente, o diretor de desenvolvimento do banco filho do diretor fundador da ECP que, por sua vez, presidente do conselho de administrao do banco. Esse banco mltiplo apresenta carteiras comerciais e financeiras, oferecendo crdito consignado, financiamento para pessoa jurdica e, desde 2008, crdito imobilirio. Segundo o diretor de desenvolvimento do banco: todo mundo questionava o porqu da ECP no financiar seus prprios compradores. Observamos que tnhamos know-how e no o estvamos aproveitando.239 A meta atual, de acordo com o diretor, ter 50% dos negcios focados no crdito imobilirio. No prospecto de distribuio da segunda oferta de aes da ECP, o banco mencionado apenas uma vez, porque uma das aplicaes financeiras da empresa, em ttulos de renda fixa, ocorria junto a ele. Apesar de no ser possvel, no mbito dessa pesquisa, mensurar o grau de interseo entre as atividades da ECP e de seu banco, apenas o fato da existncia de tal relao j revela a desenvoltura da empresa no mercado financeiro. Agora, a partir da existncia do crdito imobilirio nesse banco mltiplo, a ECP passou a atuar em todas, sem exagero, as etapas do ciclo de produo e de comercializao da habitao: alm de ser incorporadora, construtora e corretora, tambm faz as vezes de um banco.

financiamento e investimento. Informaes disponveis em: <http://www.bcb.gov.br/pre/composicao/bm.asp>. Acesso em: 2 dez. 2009. 238 Segundo o arquiteto que trabalhou na empresa como subcontratado: Eles esto no ramo imobilirio, mas a partir de certo momento eles comearam a acumular um capital enorme, ento eles montaram uma financeira. [...] Ento, o seguinte: o negcio deles parou de ser engenharia, s engenharia, pra ser gerenciamento de capital. (Depoimento do arquiteto autora - maio/2008). 239 DIAS, Maria Helena. De financeira a um grande banco. Dirio do Comrcio, Belo Horizonte, 3 set. 2009, DC Sucesso, p. 17..
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PARTE III
O lugar da arquitetura, da tecnologia e do canteiro na produo da ECP

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CAPTULO 4
O lugar do arquiteto: padronizao de produtos

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Alm da garantia do financiamento ao cliente e produo, como tratei no Captulo 3, a expertise da empresa se pauta pela padronizao do processo produtivo, baseado num modelo de construo padronizado, como ela mesmo denomina, e na padronizao de tipologias arquitetnicas. Tanto a maior disponibilidade de crdito ofertada nos dois ltimos anos como a padronizao possibilitam a execuo de ciclos mais rpidos de construo, com prazo mximo de aproximadamente quatorze meses. Esses ciclos mais curtos de capital aumentam, por sua vez, a taxa interna de retorno dos empreendimentos - e que fazem com que a empresa se torne atraente e rentvel aos seus investidores. A ECP acredita que com esse modelo obtm escala industrial de produo, o que lhe proporciona elevado grau de especializao de processos, baixo custo de produo e qualidade diferenciada no segmento em que atua.240 Portanto, ocorreram na empresa dois processos de padronizao da produo em escala da habitao: a padronizao do produto (enquanto tipologias habitacionais e estilo arquitetnico) e a padronizao do processo produtivo, que favorece o sistema de controle da produo e de seus custos. Para o primeiro processo, o papel da arquitetura foi fundamental. Para o segundo, a tecnologia. Qual foi a contribuio da arquitetura para este tipo de produo em escala, padronizada e financeirizada da habitao que a ECP promove? Como o arquiteto atuou para consolidar um produto padronizado que , ao mesmo tempo, vendvel e rentvel para a ECP - e que se encaixa nas determinaes da poltica de crdito habitacional recente no Brasil? Este captulo descreve e analisa esse processo de elaborao da padronizao arquitetnica e os seus resultados, quais sejam, as linhas padronizadas de produtos. Num primeiro momento, enfoco o trabalho do arquiteto nesse processo e, posteriormente, caracterizo a configurao atual das tipologias habitacionais, comercializadas pela ECP. A padronizao do processo produtivo e o lugar da tecnologia sero analisados no Captulo 5.

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Informaes obtidas no website da empresa. Acesso em: 8 jul. 2008.


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Precedentes: a relao entre arquitetura e indstria

A ideia fazer apartamento em escala. A Fiat no faz o carro, Uno, o mesmo tal? A ideia, a grosso modo, a gente fazer do mesmo jeito. Apartamento de dois quartos como se fosse em srie.241 A grande indstria deve se ocupar da construo e estabelecer em srie os elementos da casa. preciso criar o estado de esprito da srie. O estado de esprito de construir casas em srie. O estado de esprito de residir em casas em srie. O estado de esprito de conceber casas em srie.242

A ECP produz habitao em srie, a partir de tipologias padronizadas que se repetem nas setenta e cinco cidades de quatorze estados brasileiros, onde atua. Pensar numa produo padronizada e em escala da habitao significa revolver alguns pontos centrais do debate sobre a arquitetura e o design modernos. Isso porque aproxima a arquitetura produo industrial. Tal relao era uma das preocupaes tericas e prticas do debate europeu, desde o incio do sculo XX, luz da nova situao gerada para a arquitetura e para o planejamento urbano, a partir da Revoluo Industrial e da consequente modernizao social. Nesse sentido, vale lembrar rapidamente dos conceitos sobre o Tipo e sobre a marca (brand) debatidos dentro da Deutsche Werkbund243 como um dos embries da ideia de padronizao e, ao mesmo tempo, de identificao do responsvel pela criao e disseminao do produto padronizado - seja um artista, um arquiteto, seja uma empresa.

Depoimento de um engenheiro, que trabalha na sede da empresa, autora - junho/2008. CORBUSIER, Le. Precises. So Paulo: Cosac & Naify, 2004. p. 159. 243 A Deutsche Werkbund foi uma associao de artistas, arquitetos e indstrias artesanais, ocorrida na Alemanha entre os anos de 1907 e 1914, que procurava estabelecer a aproximao entre arte, artesanato e indstria por meio do debate, da elaborao de corpo terico, de atuao prtica imediata e da divulgao de seus objetivos na sociedade germnica e europeia. Essa aproximao se dava mais no mbito das formas e dos padres ideais que os produtos industriais deveriam seguir, do que na dimenso da produo em si mesma, ou seja, para utilizar expresses marxistas, os membros da Werkbund se detiveram mais no debate sobre a forma-mercadoria dos produtos industriais do que no esmiuamento das relaes entre meios de produo, fora de trabalho e tecnologia. Sobre a atuao da Werkbund, ver Schwartz (1996).
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A ideia do Tipo origina-se do projeto terico e prtico para se encontrar uma soluo econmica, relacionada organizao e ao controle da produo capitalista industrial, para um problema cultural ligado concepo, difuso e ao consumo de formas visuais, traduzidas nos produtos industriais. De um lado, os membros da Werkbund pensaram nas formas mais adequadas para determinada funo de um objeto e que poderiam constituir os Tipos produzidos pela indstria, retirando-se qualquer contaminao estilstica que prejudicasse essa funo utilitria da mercadoria.244 De outro, aprofundaram-se nos mecanismos visuais (signos) que poderiam operar nesse carter inapreensvel da mercadoria e que caracterizam a sua fetichizao e o consumo das prprias mercadorias. Como crtica ao ecletismo, a Werkbund procurou aproximar a arte ao mundo da vida, restabelecendo sua funo social. Pouco tempo depois, na dcada de 1930, Le Corbusier torna extremo o vnculo entre arquitetura e indstria, ao preconizar a experincia fordista como lio aos arquitetos modernos. Como pano de fundo dessa aproximao, para a arquitetura do Movimento Moderno, o desenvolvimento de um aparato tecnolgico245 era um instrumento tanto para sua reprodutibilidade objetiva como para a efetivar as mudanas cientficas, morais e artsticas no mundo da vida - como ressalta Lopes (2006).246 Le Corbusier (2004) define o domnio das tcnicas como a base do lirismo, prprio da atividade artstica, que juntos formariam o poema das arquiteturas da era moderna. Segundo esse autor, o domnio das tcnicas est estruturado em trs bases: a Tcnica em si (resistncia dos materiais, fsica, qumica etc.); o
Mercadoria aqui compreendida a partir da abordagem marxista, caracterizada pela sua duplicidade, enquanto objetos teis e enquanto veculos de valor (MARX, 2001, p. 69). 245 Lopes (2006) recupera a ideia de racionalidade tecnolgica, presente em Marcuse (1996), que diz respeito a essa nova racionalidade da era da mquina: um modo de pensamento dominante, pautado por padres de julgamento que se introjetam nos indivduos como racionais, como inerentes ao sistema, ou ao aparato. 246 LOPES, Joo Marcos de Almeida. Em memria das mos: o desencantamento da Tcnica na Arquitetura e no Urbanismo. Tese (Doutorado em Filosofia) - Universidade Federal de So Carlos, So Carlos, 2006. Em sua tese, Joo Marcos de Almeida Lopes, procura apreender alguma essencialidade na atividade tcnica em si mesma, atravs da reflexo fenomenolgica sobre o exerccio tcnico e o modo de existncia dos objetos tcnicos. Em especial, o autor analisa a reintroduo da ao tcnica no mundo da vida, ressaltando como se d a transformao da tcnica em tecnologia e como esse processo se reflete no debate arquitetnico, desde o movimento moderno at os dias atuais (2006, p. 7).
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Sociolgico, que significa uma nova planta da casa e da cidade, para uma nova poca, procurando um equilbrio social; e, por fim, o Econmico, que evoca a necessidade de trazer para a arquitetura a padronizao, industrializao e taylorizao, presentes na atividade contempornea como um todo e que conduzem ordem, perfeio, pureza, liberdade.247 Nessa perspectiva, um novo repertrio de formas, uma nova tcnica e uma nova proposta social eram necessrios. E a arquitetura ganhava centralidade como meio da materializao de uma nova ordem social, econmica e cultural nas edificaes e nas cidades.248 Ao aproximar arte, arquitetura e produo industrial, tanto um movimento pr-modernista, digamos assim, como o foi a Werkbund, como a prpria Arquitetura Moderna, requisitaram a noo do Tipo ou do padro, como uma sntese entre forma e funo, cabvel e compatvel para uma produo em srie da forma-mercadoria do objeto arquitetnico. Em especial, na habitao, a busca pela unidade mnima do morar, encabeada pelos arquitetos modernos, pautou grande parte da produo posterior de habitao social. O esforo em inserir a arte e a arquitetura no mercado, no com sinal negativo, mas positivamente - pensando-se a partir da concepo e da execuo de mercadorias com qualidade (tipos mais adequados para a funo especfica do objeto) e da interveno do artista (como detentor do saber esttico, do belo e do funcional) no mundo produtivo - suscitou e continua suscitando um
Citaes da conferncia de Le Corbusier dada em Buenos Aires, em 1929, presente no livro Precises, do prprio. Nesse livro, em um outro momento, Le Corbusier detalha sua concepo sobre a padronizao: (...) a casa, o escritrio, a oficina, a fbrica (eventos arquitetnicos que se pode reduzir ao simples conceito de pisos iluminados) iro explorar as novas formas de padronizao, industrializao e taylorizao. No apenas diminuiremos infinitamente os cubos de construes e economizaremos para cada famlia ou para cada homem de negcios enormes despesas gerais, como, por meio destes mtodos, reduziremos pela metade o preo das construes. [...] A construo deixar de ser uma atividade sazonal, paralisada pelo capricho das intempries. Chegaremos casa a seco, aparelhada na fbrica, feita com a perfeio do maquinismo, como uma carroceria de automvel, montada no terreno por montadores e no mais por um bando exasperante de pedreiros, carpinteiros, marceneiros, mo-de-obra especializada em cobertura de zinco, telhados, revestimentos de gesso, eletricistas etc. (LE CORBUSIER, 2004, pp. 97-98). 248 A arquitetura, nessa proposta, teria agora que lidar com o o problema tcnico da construo funcional e do seu equipamento; o problema social da organizao urbana e rural na sua complexidade utilitria e lrica; o problema plstico da expresso arquitetnica na sua acepo mais ampla. A integrao desses trs problemas, j defendidos por Le Corbusier, se apresenta de forma renovada a partir das virtudes libertadoras da produo em massa. (COSTA, 1952, pp. 227-228).
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debate e uma tenso permanente, que nem sempre acabam em resultados que possam ser considerados como positivos. No necessariamente, padronizao significa qualidade arquitetnica, muito menos urbana, mesmo havendo esse contedo original, que supunha uma submisso do capital aos preceitos estticos e funcionais. E esse contedo foi se alterando na medida em que o capital no se submeteu a nenhum preceito esttico e funcional que no servisse, primordialmente, a ele prprio. Como ilustram as epgrafes deste captulo, o significado do que seria uma produo em srie da casa no o mesmo para Le Corbusier e para o engenheiro da ECP, apesar do objetivo comum. A arquitetura moderna pressupunha uma mudana social aliada produo industrial da habitao, a partir de um projeto de uma nova sociedade, o estado de esprito da srie. J a empresa construtora procura uma produo em srie a fim de se obter uma maior apropriao privada de lucros e atender ao perfil socioeconmico do seu nicho de mercado. Independente do resultado da padronizao, o processo empreendido recentemente pela ECP de criao e de desenvolvimento de tipologias habitacionais muito tem a ver com a ideia do Tipo, da Werkbund. Por um lado, ela buscou o controle da produo capitalista da habitao, em escala, por meio da definio de tipologias habitacionais, condizentes com elementos construtivos padronizados (disponveis comercialmente pela indstria de materiais de construo), que se combinam de formas diversas nos vrios terrenos onde so implantadas. Por outro, a empresa buscou uma forma visual da tipologia habitacional, sobretudo em termos das fachadas, que atendesse aos anseios de consumo de seu pblico-alvo, a saber, os estratos inferiores das camadas mdias. Nesse ltimo aspecto, a marca da empresa em seus empreendimentos serve tambm como distintivo de classe e que caracteriza a fetichizao da mercadoria habitao.

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O trabalho do arquiteto na ECP

Como apresentei no Captulo 1, o recente incentivo produo residencial privada, promovido pelo Estado brasileiro, e a capitalizao das empresas construtoras e incorporadoras (Captulo 2) promoveram tambm um deslocamento no papel do arquiteto na produo de habitao social. No mais lidando com o contedo de se projetar a moradia do homem moderno, o arquiteto passa a ser mais um trabalhador contratado ou subcontratado, muitas vezes de forma precarizada, para desenvolver determinadas atividades, nem sempre relacionadas ao potencial contedo criativo da profisso, na cadeia de produo privada da habitao. Na ECP, observei, ao mesmo tempo, uma importncia do trabalho do arquiteto na obteno da padronizao das tipologias habitacionais e uma crescente reduo de sua participao na elaborao de projetos arquitetnicos. Desde o final da dcada de 1990, o trabalho do arquiteto foi cada vez mais se limitando s atividades de gesto e de agenciamento das tipologias habitacionais nos diversos terrenos. Hoje, o trabalho do profissional de arquitetura se insere por meio de trs vias diferentes: i) como trabalhador registrado na empresa, trabalhando ora na sede ora nas regionais, que gerencia os arquitetos subcontratados; ii) como profissional de um escritrio de arquitetura contratado pela empresa, que organiza espacialmente as tipologias dos empreendimentos; e iii) como profissional de um escritrio subcontratado pelo escritrio contratado pela ECP, atendendo mesma funo do anterior. Os Departamentos de Desenvolvimento Imobilirio, de Planejamento e de Projeto so responsveis pela gesto dos projetos arquitetnicos e dos projetos tcnicos. Esses departamentos dialogam entre si a fim de conceberem determinado empreendimento residencial. A elaborao dos projetos arquitetnicos confiada a escritrios de arquitetura terceirizados que, muitas vezes, subcontratam informalmente escritrios menores. Vejamos como se deu o papel do arquiteto e como seu trabalho foi regulamentado ao longo dos ltimos quinze anos dentro da ECP.
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O arquiteto autnomo contratado: dcada de 1990

A forma de contratao de escritrios de arquitetura para realizao de projetos arquitetnicos no era a nica forma de terceirizao at o incio dos anos 2000, quando a empresa ainda contratava diretamente arquitetos autnomos, sem a necessidade de uma figura jurdica (CNPJ). Entrevistei um arquiteto que trabalhou como autnomo entre 1996 e 2004, cuja remunerao era calculada de acordo com o nmero de projetos realizados. Iniciou seu trabalho por indicao do seu tio, que era amigo do dono da empresa, realizando desenhos de fachadas para projetos que j estavam prontos e, inclusive, aprovados na prefeitura: eram maquiagens, fachadas de prdios de baixa renda. Nessa poca, a empresa comeava a investir numa linguagem prpria, que a identificasse, tendo em vista uma viso negativa que ela apresentava no mercado por no ter trabalho de arquitetura, no ter qualidade esttica. procura de uma imagem, a empresa possibilitava liberdade de criao para o arquiteto - no caso do meu entrevistado, ele propunha uma linguagem psmoderna em seus desenhos de fachada. Posteriormente, ele comeou a desenvolver projetos de implantao de condomnios horizontais residenciais e tambm projetos arquitetnicos de edifcios de cinco pavimentos em alvenaria estrutural - duas das linhas que se tornariam padro na empresa alguns anos depois. Apesar daquela certa liberdade formal, o trabalho do arquiteto j se referia a uma combinao de tipologias mnimas estipuladas pela empresa. Dessa forma, havia nmeros-padro de reas para cada ambiente do apartamento ou da residncia, baseados no padro mnimo para construo de baixa renda, estabelecidos, muitas vezes, pelo rgo pblico de financiamento habitacional, nessa poca, a Caixa Econmica Federal.249 Isso significa que, inicialmente, a ECP aproveitou do acmulo do poder pblico em relao s configuraes mnimas dos ambientes da habitao
Eu tinha uma liberdade formal, mas como eu te falei, acabava que no tinha jeito de voc sair daquilo. At porque, a tcnica construtiva deles uma, o tamanho mnimo dos ambientes um. Ento assim, o sistema o mesmo... Por exemplo, voc vai tentar sempre colocar sempre quatro apartamentos por uma caixa de escada. Se no tiver jeito, voc coloca trs. Entendeu? Mas assim, a lgica do melhor aproveitamento, ento a gente acaba caindo no mesmo modelo. (Depoimento do arquiteto autnomo autora - junho/2008).
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voltada para a baixa renda, embutidas nos programas habitacionais, para da conformar sua prpria padronizao das tipologias habitacionais, adotando sempre um nico sistema construtivo. A diretriz que orientava a elaborao dos projetos da ECP era, sobretudo, de ordem econmica na medida em que previa o maior aproveitamento de rea por terreno. Outras questes, relacionadas ao conforto ambiental e insero urbana eram menos enfatizadas, pois no se solicitava que o arquiteto fosse visitar o terreno e o local de implantao do projeto. Realizava-se o projeto a partir do levantamento topogrfico. A remunerao do trabalho do arquiteto terceirizado era inferior aos valores praticados no mercado: o valor do projeto unitrio equivalia a um tero do preo de mercado, na poca em que o entrevistado foi contratado. No entanto, por causa do grande volume de projetos, era possvel ganhar pela quantidade.250 Alm disso, pelo fato dele ser recm-formado, o baixo valor era compensado pela sua insero profissional - assim como ele, havia outros profissionais comeando a carreira trabalhando para a empresa.251 Tanto pela baixa remunerao como pela crescente burocracia de recebimento, esse arquiteto desistiu de trabalhar para a empresa. A ECP passou a exigir dos arquitetos a figura jurdica de uma empresa constituda que os representasse e, segundo o arquiteto, ficou tudo muito certinho e comeou a ficar complicado pro meu lado - seu escritrio, formado por ele, a esposa e dois estagirios, at hoje, no tem CNPJ.

Alm do baixo valor, quando havia repetio de projeto, a empresa pagava 30% do valor anteriormente negociado para o anterior. Infelizmente, o entrevistado no mencionou qual era o valor repassado para os arquitetos. 251 ... tinha uma rotatividade muito grande de pessoas trabalhando l, porque eles queriam sempre achatar o mximo o profissional. Ento, enquanto o cara era jnior, recm-formado, valia a pena. Pra mim, por exemplo, aconteceu isso. Porque teve certa altura que eu falei no, no d mais pra mim. No posso perder meu tempo fazendo isso. (Depoimento do arquiteto autnomo autora - junho/2008).
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O arquiteto de escritrios terceirizados: padronizao consolidada nos anos 2000

A contratao de arquitetos tornou-se mais rigorosa, tendo em vista o rpido crescimento da empresa, pois de uma escala quase familiar, em que arquitetos autnomos conseguiam atender a demanda, passou-se a uma escala praticamente industrial, que requisitava um nmero de arquitetos bastante superior e uma estrutura profissional que atendesse a esse aumento no volume de trabalho. Ao mesmo tempo, entre os diversos desenhos de fachada propostos pelos arquitetos autnomos durante o final da dcada de 1990, a ECP escolheu o estilo neoclssico, que ela mesma indica como aquilo que caracteriza a arquitetura atual de seus edifcios. Ela alcanou tanto um padro formal no desenho de fachadas quanto aperfeioou o padro das tipologias mnimas de cada ambiente da unidade habitacional, a partir de 2003. Desde ento, a ECP terceiriza a elaborao de projetos arquitetnicos para grandes escritrios de arquitetura sob a forma de contratao por produtos, em que cada projeto um produto a ser entregue pelo escritrio. Devido ao grande volume de projetos, algumas vezes, esses escritrios subcontratam escritrios menores. O trabalho do arquiteto terceirizado se refere agora aos estudos preliminares de viabilidade dos empreendimentos, aos projetos de implantao e aos projetos legais para aprovao em prefeituras. Ou seja, h duas vias na terceirizao: uma formal, na qual a ECP terceiriza o elevado volume de projetos ao grande escritrio de arquitetura; e outra informal, quando esse escritrio repassa para escritrios menores alguns dos seus produtos contratados. Nessa ltima, o escritrio maior responde juridicamente para a empresa que, por sua vez, no precisa saber como aquele escritrio faz para elaborar o produto contratado. Por isso mesmo, o trabalho do arquiteto o mesmo tanto no escritrio contratado como nos subcontratados. Para cada projeto, h uma negociao direta entre a empresa e o escritrio contratado em relao ao valor do produto, calculada em funo do nmero

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de unidades e da complexidade do empreendimento. O arquiteto de um escritrio subcontratado disse-me que a remunerao dos arquitetos j foi pior, mas que hoje no ruim, tendo em vista o grande volume de projetos. Alm disso, segundo ele, a empresa chegou a concluso que no vale a pena espremer demais o projeto e que descobriram que vale a pena pagar projeto.252 Isso porque o projeto que define o produto e o mais importante acertar esse produto; inclusive, para alcanar esse objetivo a ECP pode at rasgar o projeto, pedir para refazer e pagar o novo projeto. Em relao ordem das etapas de desenvolvimento dos projetos, aps participar de uma reunio na prpria empresa construtora com engenheiros do Departamento de Desenvolvimento Imobilirio, em que passado o briefing contendo os nmeros do empreendimento, a partir do qual o arquiteto desenvolve o estudo preliminar. Nesta primeira etapa, o trabalho se refere adaptao do programa legislao urbanstica e construtiva do local onde o empreendimento se situa. O desenho da tipologia da unidade (seja apartamento, seja residncia) j est pronto e fornecido pela ECP. O briefing estipula a quantidade de tipologias a serem contempladas no empreendimento; por exemplo: no total so X unidades, das quais, uma porcentagem compreende a tipologia 2 quartos sem sute, outra, 2 quartos com sute e mais uma outra, 3 quartos com sute e assim por diante. Dependendo do padro de recuos e dos requisitos para loteamentos residenciais, determinados pela legislao local, o arquiteto faz a adequao do nmero de tipologias e determina a localizao da garagem, o desenho das vias de acesso e de rea verde (no caso dos condomnios horizontais). Esse estudo preliminar ou de viabilidade apresentado, ento, empresa, que o aprova ou no. Aps a aprovao, o arquiteto refina a implantao das tipologias do terreno, realizando a etapa de implantao geral do empreendimento. Ainda nessa etapa, h a elaborao do projeto arquitetnico das reas coletivas de lazer e das entradas do empreendimento, sendo o momento em que o arquiteto tem mais liberdade de criao.

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Depoimento do arquiteto subcontratado autora - junho/2008.

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A ltima etapa se refere ao projeto legal, que vai ser apresentado para a prefeitura. Ela pode ser elaborada pelo prprio escritrio de arquitetura que desenvolveu o projeto desde o seu incio, ou pode tambm ser mais uma vez terceirizada para outro escritrio de arquitetura. Em relao a essa ltima modalidade de contratao, tive acesso a uma divulgao da empresa, via correio eletrnico, em busca de arquitetos de todas as regies do Brasil para desenvolverem projetos de prefeitura. A mensagem da arquiteta coordenadora do Departamento de Desenvolvimento Imobilirio de uma regional da ECP mencionava que os projetos j estavam com tipologias e implantao definidas, em fase de estudo, e que o arquiteto terceirizado, alm de elaborar o projeto legal, precisava acompanhar o processo na prefeitura, em todos os comuniqueses.253 A remunerao seria calculada de acordo com uma tabela da empresa, em funo do nmero de unidades 254, e o nico requisito exigido aos arquitetos era a emisso de nota fiscal de servios. A ltima etapa de um projeto arquitetnico, o projeto executivo, no terceirizada, pois todo o processo construtivo padronizado - como discutirei no Captulo 5. Portanto, o detalhamento de cada tipologia j est pronto e, se for o caso, h uma adaptao posterior realizada dentro da prpria empresa, pelo seu quadro de funcionrios. Em suma, o trabalho do arquiteto terceirizado pela ECP se limita elaborao de: i) combinao das tipologias pr-definidas pela empresa nos diferentes terrenos, espalhados pelo Brasil, realizando a adaptao necessria legislao local - conformando o estudo preliminar (em planta, corte e fachadas); ii) desenho de reas livres, vias, reas de lazer e entrada - configurando a implantao geral do empreendimento (que est diretamente relacionado ao projeto anterior); e iii) ao projeto de prefeitura. Passada a etapa em que a variabilidade do terreno no mais interfere, todo o restante do processo de

O assim chamado comunique-se a resposta dada pelos rgos de administraes pblicas, responsveis pela aprovao de projetos e obras, quando h correes a serem feitas no projeto para que ele seja condizente legislao edlica e urbana. 254 A arquiteta citava um exemplo de remunerao, no ano de 2008: para um empreendimento com 752 unidades, o terceirizado receberia R$4.000,00 - o que equivaleria a aproximadamente R$5,00/unidade -, sendo a primeira metade paga na entrega do projeto e a segunda, na aprovao.
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elaborao de projetos j est consolidado em manuais de detalhamento construtivo e em projetos executivos.


O arquiteto subcontratado pelo escritrio terceirizado

Entrevistei um arquiteto de um escritrio pequeno, formado pelos trs sciosarquitetos, mais duas arquitetas e um estagirio, que trabalhavam h dez meses para a ECP. Esse escritrio era subcontratado por um escritrio maior, composto por vinte arquitetos, que j desenvolvia projetos h dois anos para a empresa. No momento da entrevista, em junho de 2008, eles estavam desenvolvendo trs projetos de menor escala e trs grandes empreendimentos - o arquiteto chegou a mencionar que realiza planejamento de bairro, com reas de 250 a 300 mil m2. Um exemplo de um grande projeto era um edifcio de dezoito pavimentos, com subsolo e rea de lazer. Nesse caso, os prazos de elaborao de projeto, de acordo com as etapas foram: i) para o estudo preliminar: de uma semana a dez dias; ii) projeto de implantao: uma semana; iii) projeto legal: duas semanas. Seu escritrio colaborou no desenvolvimento dos padres arquitetnicos da empresa, fato que demonstra que o processo de padronizao muito recente. Isso quer dizer que esse escritrio participou da depurao das tipologias habitacionais e da escolha daquelas que melhor se adaptavam ao processo construtivo como um todo e legislao, que ofereciam uma melhor equao de custos e que apresentavam uma forma visual que satisfazia o pblico da ECP. O arquiteto entrevistado disse-me que a alta velocidade de crescimento da ECP requisitou mudanas de estratgias de organizao da rea tcnica, que ainda no se encerraram. Uma dessas mudanas foi a centralizao cada vez maior em alguns escritrios terceirizados, pois antes havia vrios escritrios de arquitetura desenvolvendo projetos. Outra mudana, mais restrita aos procedimentos tcnicos, foi o maior prazo proporcionado pela empresa para o arquiteto pesquisar a legislao do local do empreendimento. Tambm houve um aumento na remunerao do arquiteto terceirizado nos ltimos tempos,

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tendo em vista a valorizao dada pela empresa ao desenvolvimento do produto.


O arquiteto funcionrio da empresa

No final dos anos de 1990, o setor de arquitetura dentro da empresa era mnimo: contava com trs arquitetas recm-formadas, coordenadas por um engenheiro, que era a pea principal desse setor. As arquitetas se responsabilizavam pelos processos de aprovao nas prefeituras, enquanto que o coordenador dialogava com os arquitetos terceirizados e discutia algumas dimenses tcnicas dos projetos apresentados, como, por exemplo, as questes de terraplenagem, de corte e aterro do terreno. Mas, fundamentalmente, esses profissionais cumpriam o papel de fiscalizao, tanto dos arquitetos terceirizados, a fim de se verificar a adequao aos padres da empresa, quanto ao processo de aprovao legal. No entanto, desde 2006, como j citado anteriormente, o rpido crescimento em curso exigiu alteraes organizacionais e o setor de arquitetura se expandiu. As questes de concepo arquitetnica do empreendimento passaram a ser de responsabilidade dos Departamentos de Planejamento, de Projeto e de Desenvolvimento Imobilirio. Nesses departamentos, os arquitetos tm como funo a coordenao dos escritrios terceirizados, a definio do programa do empreendimento, a adaptao dos projetos arquitetnicos aos projetos executivos, a fiscalizao do andamento dos processos de aprovao em prefeitura e o dilogo com os engenheiros de obra. A maioria desses arquitetos trabalha na sede da empresa, na qual se centraliza a gesto de projetos. O restante se encontra espalhado nas regionais e coordenam os projetos desenvolvidos em cada um delas. Esses arquitetos concentram, portanto, atividades de gesto e de fiscalizao e, menos, atividades de elaborao e de criao arquitetnica - incumbidas aos arquitetos terceirizados. Tanto a padronizao construtiva como a padronizao da linguagem arquitetnica (o estilo neoclssico) e das tipologias habitacionais eliminaram uma grande etapa do processo de projeto

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relacionada ao detalhamento executivo e, consequentemente, uma restrio na atuao do arquiteto dentro da empresa. Alm de criar o Tipo-habitao da ECP, a arquitetura tambm contribuiu para facilitar o processo de gesto da empresa. Ao se detalhar e padronizar arquitetnico e construtivamente toda a produo em apenas um manual de detalhamento das obras - como detalharei nos captulos seguintes -, a arquitetura pde se transformar num conjunto de regras, ou melhor, num comando a ser seguido no canteiro de obras. Esse deslizamento do papel da arquitetura correspondeu tambm s transformaes do lugar do arquiteto na empresa. O lugar ocupado pelo arquiteto na ECP, como j comentei anteriormente, est circunscrito elaborao dos estudos de viabilidade (agenciando as tipologias habitacionais nos terrenos), fiscalizao e compatibilizao das atividades dos arquitetos terceirizados e ao acompanhamento do processo de aprovao dos empreendimentos nas prefeituras, servindo quase como um despachante. A assinatura do arquiteto no aparece na propaganda dos empreendimentos - ao contrrio do que ocorre com os segmentos mdio e de alto padro tampouco na placa da obra.

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Padronizao de produtos

Num artigo de revista sobre a necessidade de padronizao de projetos no mercado residencial para a populao de renda mdia e baixa, a ECP considerada um exemplo:
(...) seus processos de produo tm sido detalhadamente estudados pelas novas empresas concorrentes. Ao longo desses anos, a construtora contornou o problema da variao de legislaes locais desenvolvendo um extenso banco de projetos arquitetnicos, que so encaixados conforme as exigncias especficas de cada uma das 51 cidades onde atua. Como as caractersticas bsicas dos empreendimentos no mudam, tambm so necessrios poucos ajustes nos demais projetos, como os estruturais e de instalaes. Em 30 dias j temos praticamente tudo pronto, revela o diretor de produo da ECP.255

Como a descrio apresentada no item anterior, o trabalho do arquiteto foi uma pea-chave na elaborao desse banco de projetos arquitetnicos. Desde 2003, a empresa apresenta uma padronizao em trs linhas de produtos: duas para edifcios verticais que se diferenciam entre si, basicamente, pelo preo da unidade residencial; e uma para condomnios horizontais. Essas linhas apresentam algumas caractersticas comuns, assim apontadas pela empresa:
(i) presena marcante de reas verdes, com forte paisagismo; (ii) fachadas diferenciadas, independentemente da categoria; (iii) a existncia de um condomnio fechado, com segurana e guarita nica; e (iv) a otimizao econmico-financeira da rea do condomnio.256

Tais caractersticas indicam as preocupaes gerais da empresa que perpassam a padronizao e que compem o desenho da sua mercadoria habitao. Em primeiro lugar, o desenho de reas verdes e a concepo de um condomnio fechado tm um papel importante no desejo de consumo do seu pblico-alvo que, por sua vez, olha e procura reproduzir para si o padro da classe imediatamente superior; ou seja, a referncia o modo de vida da classe alta. No toa, so nas reas de lazer que o arquiteto tem mais liberdade. As fachadas diferenciadas, todas no estilo neoclssico, tambm cumprem esse papel. J a otimizao econmico-financeira do condomnio, que nada mais

255 256

FARIA, 2008a. Informaes obtidas no site da empresa. Acesso em: 2 fev. 2008.
217

do que o barateamento da taxa de condomnio, procura contemplar a capacidade de pagamento da demanda. Nas reas de lazer, podem existir os mesmos ambientes de empreendimentos de alto-padro, anunciados amplamente na mdia, tais como: espao gourmet, espao fitness, salo de festas, lounge, playground, piscina, quadra, praa de descanso, espao zen, redrio etc. Dependendo da linha de produtos, h um nmero maior ou menor de ambientes da rea de lazer, sendo que, no mnimo, h o espao gourmet, o salo de festas e o playground. Entretanto, a nfase da propaganda de seus produtos no recai na valorizao do aumento da qualidade de vida que se pode obter morando nesses empreendimentos - como ocorre naqueles voltados para a classe alta. Os panfletos de venda da ECP valorizam, sobretudo, a aquisio da casa prpria. Saia do aluguel, adquira seu primeiro ap, so slogans frequentemente adotados nos panfletos e no site da empresa. A posio secundria que os ambientes de lazer ocupam nas diretrizes projetuais dos empreendimentos pode ser visualizada nas ilustraes a seguir, nas quais so notveis a artificialidade e a pouca criatividade dos equipamentos que compem as reas externas.

Figura 3: Ilustraes das reas externas de empreendimentos da ECP.

Fonte: imagens disponibilizadas no site da empresa.

Ainda de acordo com as informaes disponveis em seu site, cada linha de produtos apresenta as seguintes caractersticas:

218

Quadro 17: Descrio das trs linhas de produtos da ECP (fotos, implantao e plantas).

Fotos e perspectivas

Implantao

Plantas

So condomnios verticais, em geral, com cinco andares, sem elevador, e rea til de 40 a 55 m 2 por unidade. O preo mdio por metro quadrado de venda varia entre R$1.040,0 a R$1.400,0, com valor mximo de venda de R$77,0 mil por unidade. Nesta linha, busca-se utilizar a maior taxa de ocupao possvel, com pequena rea de lazer, uma garagem descoberta por unidade, dois ou trs quartos, raramente com sute e varanda.
Continua...

257

Todos os nomes relativos aos produtos das empresas foram substitudos por numeraes.
219

Continuao.

Fotos e perspectivas

Implantao

Planta

So condomnios verticais, em geral, mximo cinco andares, com ou sem elevador, e rea til de 42 a 70 m2 por unidade. O preo mdio por metro quadrado de venda varia entre R$1.670,0 a R$2.000, e preo por unidade entre R$70,0 mil a R$140,0 mil. Nesta linha, busca-se tambm utilizar a maior taxa de ocupao possvel, com reas de lazer mais elaboradas, mdia de 1,5 garagem coberta por unidade, dois a quatro quartos, com ou sem sute, geralmente com varanda e coberturas.
Continua...

220

Concluso.

Fotos e perspectivas

Implantao

Plantas

So condomnios horizontais, com rea til de 70 a 120 m2 por unidade. O preo mdio por metro quadrado de venda varia entre R$1.430,0 a R$1.830,0 mil, e preo por unidade entre R$100,0 mil a R$220,0 mil. Nesta linha, h reas de lazer mais elaboradas e completas, duas garagens por unidade, dois a quatro quartos, com sute.
Fonte: Elaborao da autora (2009) a partir de informaes disponibilizadas no site da empresa.

221

Como pode ser observado no quadro anterior, cada linha apresenta caractersticas especficas determinadas, sobretudo, pelo preo de comercializao da unidade residencial. Assim sendo, na Linha 1, que contempla os produtos mais baratos, a implantao padronizada no conhecido modelo H de edifcios verticais, no qual a caixa de escadas articula os blocos de unidades. Na Linha 2, a implantao no segue necessariamente o modelo H e a rea de lazer maior do que na Linha 1, alm de apresentar uma rea maior de estacionamento (referente a 1,5 vaga por unidade, ao passo que na 1, 1,0 vaga). Na Linha 3, contendo os produtos mais caros, as casas so geminadas, em geral, duas a duas, mas podendo ser mais, e concentra um nmero maior de ambientes da rea de lazer. Nas Linhas 1 e 3 encontram-se uma maior padronizao e repetio das plantas dos pavimentos-tipo. Encontrei, muitas vezes, diferentes empreendimentos, localizados em cidades diversas, contendo a mesma planta arquitetnica das unidades de dois ou trs quartos, por exemplo. Na Linha 2, h maior variedade de plantas, mesmo contendo os mesmos ambientes-tipo das demais linhas. A padronizao de produtos repousa, sobretudo, na definio dos parmetros de ocupao de cada uma das linhas e, mais especificamente, na definio de ambientes internos padronizados, o que eu chamei de ambientes-tipo, que se combinam a fim de atender a um maior aproveitamento do terreno. Ou seja, h uma determinada quantidade de tipologias de banheiro, por exemplo, com dimenses e disposies especficas de instalaes, que podem ser escolhidas para cada empreendimento. E essa padronizao de ambientes se pauta pelo melhor aproveitamento de materiais construtivos - por exemplo, no caso do banheiro, o comprimento da parede definido pelo nmero x de azulejos, com dimenses pr-determinadas - e pelo processo de produo. Alm disso, em relao ao desenho de fachadas, a padronizao se volta para a definio dos tipos de esquadrias, padronizadas e comercializadas pela indstria de insumos para construo, emolduradas pelo requadro, que juntos com o desenho da massa externa e com a pintura em duas cores, em geral, branco e bege, definem o estilo neoclssico simplificado.

222

Em todas as linhas, possvel notar a utilizao dos meios mais econmicos para a implantao de condomnios verticais ou horizontais, como por exemplo, a rea descoberta de estacionamento no pavimento trreo (sem necessidade de utilizar o subsolo) e a preponderncia da caixa de escadas como elemento de circulao vertical - alm do mximo aproveitamento da rea do terreno.
Consumo dos produtos

Desde 2004, a empresa divulga os dados sobre as vendas contratadas em relao a cada linha de produtos. A partir deles, possvel mapear a tendncia de consumo dos seus produtos, de acordo com a sua faixa de preos. Em 2004, a Linha 1, que contm os produtos mais baratos, representava a maior porcentagem no total das vendas contratadas (aproximadamente 70%), diminuindo a sua participao nos anos seguintes, at ser superada pela Linha 2, em 2006. Desde ento, a tendncia de aumento das vendas de unidades da Linha 2, que reside numa faixa intermediria de preos. Em 2008, ambas as linhas perfizeram 95% das vendas contratadas, dos quais 53% foram da Linha 2. Ao mesmo tempo em que se aumentou a porcentagem da Linha 2, que apresenta os maiores preos de unidades residenciais em edifcios verticais, diminuram as vendas contratadas das unidades em condomnios horizontais, pertencentes Linha 3, e que apresentam os maiores preos unitrios: cujas vendas representavam 12,4%, em 2004, e passaram para 4,6%, em 2008. Alm disso, possvel observar uma tendncia de aumento nos preos mdios de cada linha de produto: na Linha 1, o preo mdio por unidade aumentou aproximadamente 44%, nos ltimos quatro anos; na Linha 2, aproximadamente 49%; e na Linha 3, 74%. O Quadro 18 sintetiza o nmero de unidades vendidas por linha de produtos, anualmente, entre 2004 e 2008.

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Quadro 18: Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (2004 a 2008).

Produto Unidades Linha 1 Linha 2 Linha 3 Total Preo mdio por unidade Linha 1 Linha 2 Linha 3

2004 no % 1062 70,5 258 17,1 186 12,4 1506 100,0 R$ Mil 61 78 93

2005 no % 812 59,7 316 23,2 233 17,1 1361 100,0 R$ Mil 71 92 109

2006 no % 622 29,9 969 46,6 488 23,5 2079 100,0 R$ Mil 70 103 142

2007 no % 1666 25,2 4151 62,9 785 11,9 6602 100,0 R$ Mil 70 115 158

2008 no % 6099 42,0 7739 53,4 663 4,6 14500 100,0 R$ Mil 88 116 162

Fonte: relatrios da administrao da ECP referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

Essa tendncia de aumento dos preos mdios e de maior concentrao de vendas na faixa intermediria de preos (entre R$ 80.000,01 e R$ 130.000,00), confirmada quando olhamos o Quadro 19, que organiza as vendas contratadas por faixa de preo dos produtos, entre 2004 e 2008.

Quadro 19: Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (2004 a 2008).

Produto Unidades At R$ 80.000 De R$ 80.001 at R$ 130.000 De R$ 130.001 at R$ 180.000 De R$ 180.001 at 260.000 Acima R$ 260.000 Total Preo mdio por unidade Mdia geral de preo

2004 no % 1124 74,6 345 22,9 35 2,3 2 0,1 1506 100 R$ Mil 68

2005 no % 800 58,8 439 32,3 95 7,0 27 2,0 1361 100 R$ Mil 82

2006 no % 734 35,3 870 41,8 368 17,7 107 5,1 2079 100 R$ Mil 102

2007 no % 2086 31,6 2844 43,1 1106 16,8 489 7,4 77 1,2 6602 100 R$ Mil 109

2008 no % 4139 28,4 7357 50,6 2261 15,5 794 5,5 14500 100 R$ Mil 108

Fonte: relatrios da administrao da ECP referentes aos anos de 2006, 2007 e 2008.

No entanto, essa tendncia se alterou no primeiro semestre de 2009, quando a Linha 1 passou a ser aquela com maior porcentagem de vendas, 65%. Tomando-se os dados referentes ao primeiro semestre de 2008 e de 2009, possvel notar tambm um decrscimo de 11% na mdia geral de preo, como mostram os quadros a seguir:258

Apesar desse decrscimo na mdia geral, na Linha aproximadamente 36%.


258

3, houve um aumento de

224

Quadro 20: Nmero de unidades vendidas por linha de produtos da ECP (1 sem/2008 e 1 sem/2009).

Produto Unidades Linha 1 Linha 2 Linha 3 Total Preo mdio por unidade Linha 1 Linha 2 Linha 3

1S 2008 no % 2.710 35,6 4.485 58,8 429 5,6 7.624 100 R$ Mil 87,8 115,4 152,8

1S 2009 no % 8.627 65,3 4.347 32,9 239 1,8 13.213 100 R$ Mil 86,7 111,4 208,5

Fonte: relatrios da administrao da ECP referente ao 2 trimestre de 2009.

No primeiro semestre de 2009, aumentou-se a porcentagem de unidades vendidas na faixa de preos at R$ 80.000,00 e tambm aquelas na faixa entre R$ 80.000,00 e R$ 130.000,00, que somadas, passaram de 78%, no primeiro semestre de 2008, para 90%.
Quadro 21: Nmero de unidades vendidas por faixa de preo da ECP (1 sem/2008 e 1 sem/2009).

Produto Unidades At R$ 80.000 De R$ 80.001 at R$ 130.000 Acima de R$ 130.000 Total Preo mdio por unidade Mdia geral de preo

1S 2008 no % 2.157 28,3 3.799 49,8 1.669 21,9 7.624 100 R$ Mil 107,7

1S 2009 no % 4.406 33,3 7.476 56,6 1.331 10,1 13.213 100 R$ Mil 97,0

Fonte: relatrios da administrao da ECP referente ao 2 trimestre de 2009.

Isso significa que 90% das unidades vendidas estavam dentro do limite mximo do imvel a ser financiado, isto , R$130.000,00, estabelecido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), lanado em 2009. Desde ento, a estratgia da empresa de propiciar maior concentrao de vendas elegveis a esse programa. No segundo trimestre de 2009, 76% das vendas contratadas foram financiadas pelo sistema SFH-FGTS e os 24% restantes, pelo SFH-SBPE. Esses dados reforam a discusso apresentada no Captulo 3, sobre a interdependncia entre as formas de financiamento disponveis aos clientes e as tendncias de lanamentos e, consequentemente, de vendas da empresa. As estratgias da ECP esto fortemente relacionadas aos incentivos ao financiamento habitacional via bancos privados e aos programas habitacionais, diretamente elaborados pelo Estado.

225

CAPTULO 5
O lugar da tecnologia: padronizao do processo produtivo e sistema de controle

227

A alvenaria estrutural ainda o sistema de maior utilizao na produo habitacional do segmento econmico do mercado imobilirio. No vamos reinventar a roda, declarou um diretor de uma construtora a uma reportagem, destacando que o sistema de alvenaria com blocos de concreto estruturais se mostra mais adequado por aliar baixo custo de construo ao reduzido ciclo de produo. Pode-se, portanto, pular etapas do processo construtivo, ao se elevar estrutura e alvenaria concomitantemente, completou o diretor.259 O subttulo de reportagem da revista Construo Mercado tambm reforava essa percepo: Crescimento inconstante do setor nas ltimas dcadas freou modernizao dos canteiros brasileiros. E assim iniciava o texto: a popularidade inabalvel da alvenaria como sistema de fechamento um indicador claro do tradicionalismo a que a construo brasileira se mantm fixada, desde momentos histricos remotos. Segundo um professor da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo, entrevistado na reportagem, necessrio existir produo em escala para sustentar a industrializao da construo. Ainda segundo ele, os anos 2000 tm sido pouco inovadores no que diz respeito s novas tecnologias.260 O que seriam essas novas tecnologias na produo habitacional? Se verdade que a maioria das empresas do real estate brasileira adota um sistema construtivo considerado como tradicional, ser que podem ser introduzidos expedientes tecnolgicos que repercutam em inovaes nessa produo, sem que se altere essa base produtiva? A ECP adota a alvenaria estrutural como sistema construtivo na maioria das suas obras, h quase trinta anos. Entretanto, a sua produo necessariamente sofreu alteraes nesse perodo, para passar de uma produo local e de pequena escala - at 1994, a ECP atuava em apenas duas cidades - para atingir 63 cidades brasileiras e lanar quase 26 mil unidades habitacionais em 2008. Nesse sentido, foi necessrio introduzir inovaes tecnolgicas para que se

FARIA, 2008a. OLIVEIRA, Thiago. A passos curtos. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 82, maio 2008b.
259 260

229

pudesse garantir uma produo em escala, lucrativa e pulverizada nacionalmente. Na minha anlise, considero que as padronizaes tanto das tipologias habitacionais (descritas no Captulo 4) como do processo produtivo, bem como o sistema online de controle sobre o trabalho no canteiro foram alteraes fundamentais na produo da ECP. Em ltima instncia, essas mudanas se concentraram nas tcnicas de gesto e de projeto que possibilitavam um maior controle sobre o trabalho necessrio para a construo das unidades habitacionais, ou seja, sobre os trabalhadores e tcnicos do canteiro - ao invs de substitu-los por maquinrios. Alm desses instrumentos de controle, h alguns mecanismos mais sutis na produo da ECP que tornam mais complexa essa questo sobre as novas tecnologias na construo civil. Trata-se de mecanismos que seguem o vocabulrio e a lgica do mercado financeiro. Por exemplo, a utilizao de uma moeda prpria, utilizada internamente como parmetro de controle de custos das obras - cuja equivalncia em reais derivada de um mix de ndices da construo civil e do mercado financeiro -, implica numa abstrao a qual o engenheiro de obras precisa lidar cotidianamente. O lucro da ECP, que repassado aos investidores que compram suas aes, pode continuar sendo extrado, sem percalos, a partir daquelas alteraes tecnolgicas acopladas a uma estrutura de produo que mantm a margem incompressvel do saber fazer do trabalhador261, sujeita aos poros da jornada, re-trabalhos etc. - no empilhamento bloco a bloco da alvenaria estrutural. Dessa forma, h a proximidade com a cabine de comando do capitalismo contemporneo262, a despeito dessa base tradicional relacionada ao sistema construtivo. Essa situao problematiza o contedo de uma almejada modernizao do canteiro de obras e requisita um diagrama analtico para alm da bipolaridade entre arcaico e moderno.

261 262

Expresso de Farah (1996). Expresso de Paulani (2008).

230

Vejamos como a descrio sobre o lugar da tecnologia na produo da ECP contribui para a elaborao desse outro diagrama, que se completa com a anlise feita no Captulo 6. Para tanto, no presente captulo, procurarei descrever e analisar o conjunto de instrumentos e de procedimentos relacionados prescrio e ao controle do trabalho - e que fazem a mediao necessria entre projeto e canteiro.

231

Padronizao do processo de produo

Mais do que a padronizao das linhas de produtos, que define a forma visual da mercadoria, a padronizao dos ambientes-tipo e das tipologias habitacionais est em estreita relao com outra forma de padronizao, muito mais estrutural, a padronizao do processo de produo.263 Dessa forma, se os projetos arquitetnicos organizam a composio dos ambientes-tipo nos diversos terrenos onde so implantados os empreendimentos, o detalhamento construtivo desses ambientes se pauta pela padronizao de medidas, de materiais e de componentes construtivos empregados. Por sua vez, essa padronizao define quem vai fornecer esses materiais e componentes, compondo a lista dos fornecedores, tambm padro. Alm disso, essa padronizao construtiva possibilita a elaborao de uma memria de projetos executivos, comum a todos os empreendimentos. Se os materiais e os componentes so praticamente os mesmos em todos os canteiros, se sua disposio j est definida previamente no projeto executivopadro, as atividades e os gestos dos trabalhadores que realizam as obras podem ser praticamente os mesmos em todos os canteiros. H, portanto, uma padronizao dos procedimentos de execuo e das atividades dos canteiros. Dessa forma, depurando ao mximo o que deve ser o modo ECP de execuo de atividades, torna-se muito mais fcil a aplicao de um rgido sistema de controle do trabalho no canteiro de obras. Para que esses diversos graus de padronizao se realizem e que ocorra a padronizao final do processo de produo, so necessrios tambm diversos instrumentos de prescrio das atividades e, ao mesmo tempo, um sistema de verificao da realizao dessas atividades e do consumo de materiais. Ainda,

A arguio do Prof. Joo Marcos de Almeida Lopes, durante meu Exame de Qualificao, propiciou-me distinguir essa relao umbilical entre essas modalidades de padronizao. Reproduzo aqui suas palavras: o que implica a padronizao do produto o processo de produo, no mais. A questo padronizar os gestos no canteiro de obras, educ-los; construir uma memria de procedimentos, alm de instituir uma memria de fornecedores, preos referenciais, j-saberes que facilitam o processo de aquisio, conferncia, estocagem e distribuio. So elementos que facilitam e articulam processos de controle. Agradeo enormemente a indicao.
263

232

so necessrios outros dispositivos de incentivo e de controle sobre o trabalho do trip fundamental da empresa no canteiro: o engenheiro de obras, o mestredeobras e o almoxarife - como analisarei a seguir.
Instrumentos de prescrio

Num dos canteiros de obras da empresa, o empreendimento Monte Alto, onde realizei minha pesquisa de campo, pude observar a utilizao de diversos instrumentos que indicavam, por um lado, o qu e onde; e, por outro, o como deveria ser construdo. Os projetos desenhados especificamente para o empreendimento (arquitetnico e estrutural, sobretudo), que no podem ser dissociados das caractersticas do terreno, definem o que e onde vai ser executado em cada etapa do canteiro de obras. Ou seja, eles precisam ser acessados, em primeiro lugar, para saber a locao da obra no terreno; depois, para saber quais sero as dimenses da fundao e as especificaes e localizaes de seus materiais; posteriormente, para saber onde se localizam os vos de janelas e portas e assim por diante. Na fase de elevao da alvenaria, quando acompanhei mais de perto a obra, os projetos de frmas, de ferragem de vigas e dos grautes, eram constantemente abertos pelos pedreiros, armadores, carpinteiros e mestre, a fim de saber a correta posio dos materiais. O armador, junto com o mestre, era quem mais consultava o projeto de ferragem para ter certeza sobre o posicionamento das barras de ao e dos estribos contidos em cada uma das vigas. No dia da concretagem da laje, ele o consultou para verificar se estavam corretas as vigas j armadas. Durante a elevao da alvenaria, para saber quais seriam as bitolas e posies das armaduras a serem lanadas na alvenaria armada. O mestre tambm, frequentemente, ia at o escritrio da obra para tirar suas dvidas sobre esses projetos, muitas vezes acompanhados de pedreiros, carpinteiros e do prprio armador. Tanto o depoimento do mestre como o do engenheiro de obras confirmam aquilo que observei no cotidiano da obra sobre o papel dos projetos tcnicos como fonte de respostas sobre as dvidas a respeito das caractersticas e especificaes do elemento construtivo (viga, altura da parede etc.) que os
233

trabalhadores estavam executando.

Segundo o mestre: se no ficar atento

com desenho, passa batido. Para o engenheiro, na fase de elevao da alvenaria, bastava olhar para o projeto arquitetnico - plantas, cortes e fachadas - e para o projeto estrutural - que compreende o de frmas e o de ferragem - para sanar esses tipos de dvidas. Os projetos tcnicos no apresentavam, portanto, a funo de indicar o modo como o trabalho deveria ser executado, pois essa funo ficava a cargo das orientaes do mestre-de-obras (que detalharei no prximo captulo) e dos instrumentos de prescrio e de controle, elaborados pela empresa. Isso porque muitos dos procedimentos de execuo do trabalho e os detalhes construtivos j se encontravam padronizados em manuais, comuns a todas as suas obras: segundo o engenheiro, era a bblia da ECP, um grosso volume de instrues e de desenhos-padro, a qual ele sempre precisava se reportar. Um dia, o engenheiro me mostrou a tal bblia. Eu a folheei e pude ver seu contedo: eram mais de quinhentas folhas de papel tamanho A4 contendo desenhos sobre o detalhamento de todos os ambientes e etapas construtivas somente a parte referente ao projeto executivo de arquitetura continha 76 pginas. A escala era grande o suficiente para indicar, por exemplo, o nmero de azulejos em cada tipo de banheiro, definir a espessura e o tamanho dos requadros das janelas, que definiam o desenho da fachada, especificar o desenho da guarita - um elemento que se repete invariavelmente em todos os empreendimentos - etc. Alm da bblia, havia outros instrumentos de prescrio e de controle. Para as instalaes hidrulicas e eltricas, havia kits prontos de instalao, nos quais estavam sistematizados os consumos de materiais por tipo de atividade e por tipo de ambiente: para cada apartamento, j se sabe o nmero de peas que sero utilizadas e o almoxarife s fornece ao trabalhador essas peas que esto especificadas no kit. Dessa forma, por exemplo, no caso das instalaes hidrulicas, o almoxarife fornece o kit de instalao por apartamento. Ao entregar o kit ao encanador, o almoxarife marca na planilha, colada na parede do escritrio, em que esto numerados todos os apartamentos, o destino daquele kit. Segundo o almoxarife: por exemplo: no banheiro, vo dez joelhos

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de tanto. Da eu tenho que dar esses dez joelhos. Da se o cara, se o encanador vem me pedir mais um, a eu tenho que l olhar. Tem que obedecer esse kit, certinho. Dessa forma, esses kits funcionavam como instrumentos de controle sobre o consumo de materiais, sobre os procedimentos de execuo e, inclusive, sobre os prprios trabalhadores. Isso porque, caso o almoxarife verificasse algum desvio, ele poderia averiguar, junto com o engenheiro ou mestre-de-obras, se havia ocorrido um erro nos procedimentos ou nos gestos ou, at mesmo, na conduta do trabalhador - levantando-se a hiptese de furto de materiais. Em relao aos materiais construtivos, havia a Tabela de Inspeo e de Armazenamento de Materiais, conhecida como TIM, confeccionada pela prpria ECP, que orientava os procedimentos do almoxarife sobre o recebimento de materiais. Numa cena narrada por ele, pude perceber o momento em que tal tabela era utilizada. Quando chegou um caminho para descarregar duzentos sacos de cimento na obra, o almoxarife precisava saber se eles estavam em conformidade com as especificaes do livro TIM, assim chamado por ele: se houvesse acima de trs sacos rasgados ou se houvesse uma quantidade maior ou menor que aquela especificada no pedido, ele no poderia receber o caminho inteiro. Como naquele dia havia apenas um saco rasgado, ele recebeu o caminho e esse saco foi utilizado na mesma hora, para no estragar o cimento. O almoxarife escolheu o lugar para armazenar esse lote de sacos de cimento, ainda seguindo as recomendaes do livro TIM: em local fechado, coberto e que pudesse ser trancado, a fim de se controlar a retirada do material. Quando ele voltou para a obra, viu que o cimento havia sido descarregado em outro lugar, aberto, vista. O mestre havia pedido para que se colocasse ali. Da o almoxarife mostrou para o mestre a recomendao do TIM e o mestre concordou em retirar o material daquele local. Essa situao gerou um pequeno conflito entre almoxarife e mestre-de-obras, cujo desfecho demonstra a autoridade exercida pelo instrumento de prescrio: vale mais o que est escrito no manual do que a palavra do mestre. Assim como o engenheiro recorria bblia para saber como iria orientar os

235

trabalhadores na execuo de determinada etapa construtiva ou de algum ambiente especfico. Ou seja, a bblia dos detalhes construtivos, os kits de instalao e o livro TIM eram reconhecidos como instrumentos de autoridade no canteiro de obras. Como resultado de um processo de padronizao do processo de produo da empresa, eles no mais eram reconhecidos por aqueles que os criaram, j eram personagens na prescrio do trabalho, invisveis. Ningum soube me responder quem havia elaborado aqueles padres e aquelas programaes acerca do trabalho realizado no canteiro - o que demonstra tal processo de acmulo de j-saberes sobre a produo da empresa e que a normatizam.

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Custo e controle

Alm desses instrumentos de prescrio, h diversos mecanismos que garantem o controle do sistema da produo como um todo, sejam eles operacionalizados cotidianamente no canteiro de obras, sejam eles centralizados nas regionais e na sede da ECP. A gente um nmero dentro da empresa. Com essa frase, o engenheiro comeou a primeira conversa que tive com ele, antes mesmo de se iniciar a minha pesquisa de campo. H trs parmetros fundamentais que pautam a verificao constante do andamento das obras: prazo, custo e consumo de materiais. Para cada um deles, h ndices de produo estabelecidos pela empresa (calculados em funo do histrico, ou memria, de obras acumuladas). Esses ndices alimentam os procedimentos de planejamento e de controle - realizados, sobretudo, pelo engenheiro, almoxarife e estagirio. Por sua vez, sobre cada um desses procedimentos, h supervises e auditorias realizadas por funcionrios da Regional e da Sede da empresa. Dentre os trs, o custo o principal - e um aspecto bastante enfatizado aos investidores como uma vantagem da empresa em relao s demais que atendem o segmento econmico do mercado imobilirio e que se encontram listadas na Bovespa. Nesse sentido, o diretor-fundador a caracteriza como uma empresa espartana, com uma obsesso por manter custos baixos, que enfrenta uma luta constante para manter processos operacionais que apresentem custos gerais e administrativos baixos.264 Por um lado, a empresa atua na perspectiva da reduo do percentual das despesas operacionais, que incluem despesas comerciais, gerais e administrativas, cujos instrumentos e processos no puderam ser apreendidos em detalhes pela pesquisa - como relatei na descrio da trajetria da pesquisa. Mesmo assim pude identificar a tendncia de terceirizao e de subcontratao nas atividades que envolvem trabalhos mais especializados e qualificados poderia tambm chamar de trabalho complexo -, como so os casos dos
Depoimento do diretor fundador na teleconferncia dos resultados de 2008.
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servios de marketing, enquanto elaborao de uma campanha publicitria, e de arquitetura. Como discuti anteriormente, esse processo resultou num modelo mais eficiente da ECP, na medida em que pde enxugar o pessoal contratado e aumentar a produtividade.265 Por outro lado, a ECP enfatiza a reduo dos custos de incorporao imobiliria - e a operacionalizao dos mecanismos que contribuem para isso foi observada durante a pesquisa de campo, tais como as questes da padronizao e do sistema de controle. Os custos de incorporao imobiliria, assim definidos pela empresa, compreendem: os custos relativos aos terrenos; os custos de construo, que incluem as etapas de projeto, fundao, estrutura e acabamento, envolvendo os custos relativos aquisio de matrias-primas e remunerao de mo-de-obra prpria e terceirizada; e os custos de administrao da obra, realizada por equipe prpria. Em relao aos custos de aquisio de terrenos, desde 2006, eles apresentaram uma pequena queda em termos de recursos investidos: entre 2004 e 2006, os preos pagos pelos terrenos representavam uma mdia aproximada de 10,7% do VGV; em 2007, esse percentual caiu para 7,5%; e, em 2008, aumentou para 9,7%, embora ainda inferior a 2006. Entre 2007 e 2008 tambm aumentou o percentual de permuta na aquisio de terrenos: de 12% para 26%. Esse aumento da permuta um aspecto importante, pois indica uma menor quantidade de recursos aplicada aquisio de terrenos e um menor risco no investimento. Procurando conhecer o impacto do canteiro de obras e das atividades de construo em si nas demonstraes financeiras da empresa, realizei o cruzamento de alguns dados disponibilizados separadamente no Relatrio de 2006. Ou melhor, justapus dados que no se apresentavam relacionados pela empresa a fim de gerar outros nmeros que mostrassem tal impacto. Utilizei os

O depoimento de um arquiteto que trabalhou na empresa, como subcontratado, antes do processo de reestruturao, ocorrido em 2006, indica essa tendncia: Eles [a empresa] pararam de concentrar a coisa de ter engenheiro, de ter uma equipe de contratados, para diminuir a folha de pagamento e ir terceirizando, terceirizando, subempreitando, subcontratando. (Depoimento do arquiteto autora - maio/2008).
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dados do ano de 2005, nico ano em que todas as informaes necessrias encontravam-se disponibilizadas. Conforme o quadro de demonstraes financeiras, daquele relatrio, o custo dos imveis foi de R$ 57.817.000,00, no ano de 2005, que representava 49% no total das sadas - como apresento no Grfico 18. Esse quadro no especificava os valores dos itens (custos de aquisio de terrenos; custos de construo; e custos de administrao da obra) que compem o custo dos imveis. No entanto, sabendo que os gastos com aquisio de terrenos representaram 10,8% do VGV daquele mesmo ano, como citado anteriormente, e que o VGV foi de R$ 189.458.000,00, calculei tal porcentagem, chegando-se ao valor de R$ 20.461.000,00. Comparado ao total do custo dos imveis (R$ 57.817.000,00), posso encontrar a porcentagem daquele valor e deduzir que a aquisio de terrenos representava 35% do custo de imveis e 17% do total de sadas. Portanto, subtraindo-se o custo dos terrenos do custo total dos imveis, restam R$ 37.356.000,00 como custos de construo e custos de administrao da obra - ou seja, 65% do custo de imveis e 32% do total de sadas. Portanto, aproximadamente um tero do total de sadas da empresa destinado aos custos de construo e de administrao da obra - que se concentram nas atividades do canteiro de obras. O grfico abaixo ilustra as porcentagens de cada item do custo de imveis relacionadas ao total de sadas.
Grfico 18: Custo dos imveis em relao ao total de sadas financeiras da ECP (2005).
Dedues da receita bruta 14%

Lucro Lquido 20% Imposto de Renda e Contribuio 3% Despesas Financeiras 3% Despesas Operacionais 11% Custos Terreno 17%

Custos mo-deobra/administrao obra + custos de materiais de construo 32%

Custos dos imveis: 49%

Fonte: Elaborao da autora a partir de dados do relatrio da administrao da ECP referente ao ano de 2006.

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Sistema online de controle

Como esses nmeros demonstram, os custos de mo-de-obra e de materiais de construo so bastante representativos e, por isso mesmo, precisam ser controlados em todos os seus itens. Intimamente relacionados a esses custos, encontram-se os outros dois parmetros fundamentais, isto , o prazo e o consumo de materiais, na medida em que, obviamente, quanto mais tempo durar a obra e quanto maior o gasto de materiais (advindos de eventuais erros de execuo, de desperdcios etc.), mais recursos tero que ser destinados ao pagamento da mo-de-obra e aquisio de materiais construtivos. Por isso mesmo a empresa investe fortemente no sistema informatizado de gesto e de controle de obras.266 Em 2007, grande parte dos recursos captados na Bolsa de Valores que se voltaram para os investimentos da empresa em ativos imobilizados e intangveis267, foram destinados para o incremento da infraestrutura de tecnologia da informao - em 2008, uma parte desses recursos foi destinada para licenas de usos e softwares. Esse sistema informatizado de gesto e de controle de obras se encontra, como eu procurei sistematizar, organizado em: a) ndices de Produo, que servem como indicadores do andamento da obra; b) Procedimentos Internos de Planejamento e de Controle, que alimentam aqueles indicadores e servem como instrumento de controle; c) Procedimentos Externos de Controle, que atestam a veracidade e o cumprimento daqueles indicadores;
Este sistema de controle de custos foi inspirado em uma empresa mexicana, especializada em construo popular. A turma daqui foi para o Mxico conhecer o centro de tecnologia da informao do grupo. Eles abriram muita coisa pra gente, declarou o fundador e scio majoritrio da ECP (CANADO, 2008). 267 Os chamados "ativos intangveis" so aqueles que no tm existncia fsica e so assim definidos pela Lei n. 11.638/07: direitos que tenham por objeto bens incorpreos destinados manuteno da companhia ou exercidos com essa finalidade, inclusive o fundo de comrcio adquirido. So exemplo de ativos intangveis: os direitos de explorao de servios pblicos mediante concesso ou permisso do poder pblico, marcas e patentes e softwares. Informaes disponveis em: <http://www.normaslegais.com.br/legislacao/lei11638_2007.htm>. Acesso em: 16 nov. 2009.
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d) Incentivos, que so mecanismos que estimulam a equipe tcnica da obra (engenheiro, mestre e almoxarife) a cumprirem as metas colocadas pela empresa. Todos esses itens so avaliados em termos daqueles trs parmetros fundamentais, prazo, custos e consumo de materiais - alm do aspecto da qualidade da obra. Procurarei apresentar no quadro a seguir, uma sistematizao de todos esses procedimentos para, ento, descrev-los posteriormente com mais detalhes:

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Quadro 22: ndices de produo e procedimentos de planejamento e controle adotados no canteiro da ECP.

Prazo
Cronogramareferncia de execuo das obras: % da obra executada por ms.

Custos
Custo real: gasto at determinado momento (calculado em ECPs/m2). Custo previsto: a ser gasto at o final da obra (calculado em ECPs/m2). Acompanhamento mensal: realizada pelo engenheiro.

Consumo de Materiais
ndices de consumo para cada material utilizado (calculado em material consumido/m2). Estoque on-line: alimentado pelo almoxarife. Livro de Consumo de materiais: almoxarife anota o consumo, o estagirio verifica. Kits de instalao: eltrica e hidrulica. Auditoria sobre o consumo de materiais (realizada por engenheiro do Dep. de Controle). Auditoria sobre as atividades do almoxarife (realizada pelo coordenador de almoxarife).

Qualidade

ndices de Produo

Padro ECP: manual de procedimentos e detalhamento construtivo.

Procedimentos Internos de Planejamento e de Controle

Acompanhamento mensal: realizada pelo engenheiro.

Medio mensal: realizada pelo engenheiro.

Medio mensal: realizada pelo engenheiro.

Dirio de obras: preenchido pelo estagirio.

Superviso sobre o acompanhamento mensal (realizada pelo engenheirosupervisor).

Superviso sobre a medio mensal (realizada pelo engenheirosupervisor).

Procedimentos Externos de Controle

Divulgao de solues construtivas bem sucedidas entre as obras (realizada por engenheiro de manuteno). Auditoria do PBPQ-H Auditoria sobre projeto de instalaes, realizada por encarregado de instalador.

Auditoria realizada pelo VicePresidente de Produo.

Auditoria realizada pelo VicePresidente de Produo.

Incentivos

Para supervisor, engenheiro, mestre e almoxarife: prmio mensal (at 40% a mais no salrio) se cumprir metas e prazos de referncia.

Para supervisor, engenheiro, mestre e almoxarife: prmio ao final da obra (quantia em dinheiro, proporcional ao salrio) se alcanar custo previsto. Banco de Ideias: solues construtivas que diminuam custos: prmio em dinheiro, proporcional economia a ser obtida com a soluo.

Para supervisor, engenheiro, mestre e almoxarife: prmio ao final da obra (quantia em dinheiro, proporcional ao salrio), se a qualidade da obra estiver de acordo com o padro.

Fonte: Elaborao da autora, 2008.

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ndices de produo: cronograma, custos, consumo de materiais e moeda ECP

Os ndices de Produo se dividem em: i) Cronograma-referncia, que pauta os prazos da obra; ii) Custo Real e Custo Previsto, que servem como indicadores do custo, que, por sua vez, so calculados em funo da moeda ECP; iii) os ndices de Consumo, que so parmetros do consumo de cada um dos materiais e dos insumos empregados; e iv) o Padro ECP (ou a bblia da ECP) que contm o detalhamento construtivo e produtivo.
Cronograma-referncia

Uma obra considerada atualmente pela empresa com um bom andamento realiza 8% da obra por ms no caso de edifcios verticais (o que totalizam doze meses de obra) e 10% ao ms, nos condomnios horizontais. Esse o Cronograma-referncia utilizado pelo engenheiro de obra para realizar a programao mensal da obra e tambm para balizar os prmios que a empresa fornece aos engenheiros de obra, engenheiros supervisores e mestres-de-obras.
Custo real e custo previsto

O oramento total da obra calculado logo no incio da obra, pelo prprio engenheiro de obras, que o envia para a sede da empresa. L, h a reviso e a definio do custo total da obra previsto que, por sua vez, serve como referncia para o controle dos acompanhamentos mensais das atividades executadas, realizados pelo engenheiro e enviados ao sistema online. Dessa forma, h duas planilhas de custos disponveis durante o andamento da obra: uma relacionada ao custo inicial, que pautar a projeo dos gastos at o final da obra, inserida no sistema; e outra, com os custos reais, contabilizados pelo engenheiro de obra.268

As palavras do engenheiro podem elucidar o mecanismo de clculo desses ndices: Da eu mando o acompanhamento mensal, todo dia primeiro, entro no sistema, nesse ms eu fiz: 6 apartamentos de alvenaria, 5 de laje, coloquei 13 apartamentos de janela, de gesso eu fiz 4 apartamentos. Eles vo pegar isso a, alvenaria X%, laje X, ... gesso tantos por cento, eles vo calcular quanto eu teria feito no ms em apartamento, eu tenho 40, eu fiz 1,3 apartamento por ms. Esse 1,3 eles vo falar assim: voc j fez at hoje 20 apartamentos, voc gastou 1 milho, 900 mil, voc gastou 900 mil, fez 50% da obra, ento voc vai fechar no 1 milho e 800. Agora, voc j fez 50% da obra, s que voc j gastou 1 milho. Da, voc no
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Moeda ECP

Os custos reais e os custos previstos so calculados tambm em funo de uma moeda prpria da empresa, o ECP, cujo valor pautado por cinco ndices da construo civil269 e do mercado financeiro e varia a cada ms: a gente s fala em ECPs por metro quadrado, segundo o engenheiro de obra. Essa moeda serve no s para o controle de custos, mas tambm para dilogo interno entre diretor, chefes e engenheiros. Ela no vai para o mercado, tampouco para o cliente: da porta para dentro - de fato, no h meno a respeito nos relatrios trimestrais e anuais divulgados pela empresa, tampouco nas teleconferncias de resultados. Dessa forma, a empresa divide o custo total da obra, calculado em reais, pelo valor do ECP no dia, chegando-se num custo total em ECPs que divido pela rea construda total, a fim de se obter o parmetro principal que o custo da obra em ECPs por metro quadrado. A partir desse parmetro, todas as obras so controladas e os seus valores so reajustados diria e automaticamente, conforme o andamento da economia e do mercado financeiro. A moeda prpria uma caracterstica peculiar da empresa e que foi destaque em reportagem de uma revista:
Na construtora, existem at curiosidades como uma moeda prpria, que o ECP. Hoje, um ECP vale R$26,90. E, sempre que um empreendimento lanado, o engenheiro responsvel tem uma quantidade limitada de ECPs para concluir o trabalho. Se reduzir o desperdcio e fizer com menos, obviamente sem prejuzo da qualidade, ganha pontos internamente.270

A criao dessa moeda remete questo da financeirizao, no s como um procedimento de capitalizao adotado por uma parte das empresas do

vai fechar sua obra em 1 milho e 800, voc vai fechar em 2 milhes. Da, vem essa tabelinha que o custo real, e o que eles fazem da projeo. Pra eles, o que vale a projeo. Porque da voc tem que ficar esperto: meu custo real t baixo, mas a minha projeo t alta... ou ento, ou eu tenho que avanar na minha produo ou eu tenho que diminuir meu custo (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008). 269 O engenheiro citou apenas o IGP-M e a Bovespa, como alguns dos ndices considerados. Em busca em sites especializados, encontrei, provavelmente, os outros trs ndices que compem o clculo da moeda ECP: o INCC (ndice Nacional de Custo da Construo calculado pela FGV), o SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil - IBGE) e o CUB (Custo da Construo Residencial - Sinduscon). 270 ATTUCH, Leonardo. O (futuro) maior construtor do mundo. Isto Dinheiro, So Paulo, 17 ago. 2007.
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mercado imobilirio brasileiro, mas tambm como uma racionalidade que se revela no cotidiano da produo. Para alm do resultado direto de captao de recursos, a financeirizao significa tambm uma linguagem e um modo de pensar que so pautados por valores abstratos e que servem como instrumentos de controle.
ndices de consumo de materiais

Baseados em dados de produo da empresa ao longo de sua histria - ou seja, a memria, ou j-saberes acumulados - os ndices de consumo so estabelecidos para cada tipo de material empregado na obra. Conforme o depoimento de um engenheiro que trabalha na sede, justamente no departamento responsvel pelo controle de consumo de materiais (o Departamento de Controle):
Todos os materiais tm os ndices. Ento, uma forma de tentar economizar. Vamos supor, voc tem gesso l, voc gasta 7 quilos por metro quadrado de gesso. Se o cara t gastando 10, ento t gastando 3 a mais. Ele t gastando muito mais gesso que t no oramento. s vezes a parede t torta, o cara tem que ficar engrossando gesso pra arrumar... n fatores. Ento a gente tem esse relatrio de consumo de material, se t dentro do que orado.271

O engenheiro de obra tambm ressalta esse aspecto do controle sobre o consumo de materiais:
... a gente tem todos os controles: controle de consumo de cimento, controle de consumo de tudo. Ento, tudo o que a gente faz controlado, piso, azulejo, massa, reboco, gesso. [...] A ECP pega hoje nisso da, para evitar desperdcio, tudo isso a.272
Padro ECP de Qualidade

Tudo que a gente faz tem os procedimentos padres, tem os detalhes padronizados.... Para o engenheiro, o manual que contm os procedimentos e os detalhes construtivos padronizados, a bblia da ECP, j comentada anteriormente, precisa ser lido e a obra precisa ser realizada de acordo com suas recomendaes.

Depoimento de um engenheiro, que trabalha na sede da empresa, autora - junho/2008. 272 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.
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No entanto, esses padres de qualidade no implicam necessariamente em uma boa qualidade construtiva. Pelo canteiro de obras que presenciei, pela declarao do mestre - que dizia trabalhar numa obra de qualidade baixa -, e por uma informao de um ex-engenheiro da empresa de que h reclamao de 50% dos proprietrios de apartamentos da ECP 273 aps a entrega das chaves, posso apontar que o padro de qualidade visa mais garantia de custos e de prazo do que ao aumento da qualidade construtiva.
Procedimentos Internos de Planejamento e de Controle: ranking das obras e estoque online
Programao, acompanhamento e medio mensais

O engenheiro faz a programao da obra a cada quinze dias, especificando as etapas de atividades a serem executadas na prxima quinzena, de acordo com os ndices de produo. No dia 30 de cada ms, ele realiza o acompanhamento mensal da obra, quando verifica se aquela programao foi cumprida, contendo os ndices de servios executados, e o envia para o sistema da empresa. nesse momento que os resultados desse acompanhamento so transformados em nmeros que compem os ndices de produo acima mencionados - nmeros de apartamentos executados, cronograma de execuo, custos reais e custos previstos - e inseridos numa espcie de ranking do andamento de todas as obras da empresa. O engenheiro procura consultar com frequncia a posio que sua obra se encontra nesse ranking, que acaba servindo tambm como fonte de incentivo e parmetro de avaliao entre os engenheiros de obra:
Ento, todo ms, a gente avaliado por esses nmeros. , sua produo melhorou, teu custo t alto... [...] Eles te mandam a tabela...: opa, meu custo real t bom, mas meu custo previsto t meio alto. Da, voc para para pensar. Da, geralmente, uns dois dias depois, o coordenador vem

Informao obtida em palestra desse engenheiro, que j trabalhou em trs empresas construtoras voltadas ao segmento econmico e ainda trabalha numa delas, realizada no Grupo de Estudos sobre Mercado Imobilirio do Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos (LabHab), da FAU/USP.
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pra obra. Da a gente senta pra conversar junto: , o que a gente vai fazer pra melhorar isso a.274

Esse sistema informatizado permite o acompanhamento da construo das centenas de canteiros atualmente em andamento, pelos funcionrios e executivos da empresa, inclusive seu fundador, diretor-geral e principal acionista. Um artigo publicado no jornal O Estado de So Paulo, em 2008, relatou que, com a ajuda desse sistema, o diretor
consegue dizer o quanto cada obra gasta diariamente com cimento, telhas, azulejos, cermica e por a vai. Se o consumo de alguns materiais fica acima do planejado, o sistema acusa na hora. Quem no mede, no gerencia, costuma repetir [o diretor] quase como um mantra.275

Outro controle feito pelo engenheiro se refere s medies mensais sobre os servios executados pelos subempreiteiros. De acordo com a quantidade de metros quadrados produzidos (paredes, revestimento etc.) pelos subempreiteiros, calculado seu pagamento. Para todos os trabalhadores da obra, h o controle de presena cotidiana procedimento que no apareceu no quadro anterior, por ser estritamente vinculado obra, no estabelecendo relao externa com a empresa. Alm do ponto preenchido pelo almoxarife, h uma planilha de controle de atividades de oficiais e serventes, elaborada pelo engenheiro, na qual so anotados: o nmero de equipes, nmero de membros (divididos em oficiais e serventes) de cada equipe e servios previstos e executados.
Estoque online, livro de consumo e kits de instalao

O almoxarife anota cotidianamente as quantidades de materiais presentes no almoxarifado da obra e aquelas que saem no estoque online: ele d baixa no estoque todos os dias. A quantidade real presente no almoxarifado precisa ser igual quela veiculada no estoque online. Alm dos kits de instalao, j citados anteriormente, o controle de consumo de materiais anotado pelo almoxarife no Livro de Consumo, de acordo com os materiais retirados em cada dia. O estagirio, por sua vez, confere as

274 275

Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008. CANADO, 2008.


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quantidades do Livro de Consumo, comparando-as com os servios executados cotidianamente.


Procedimentos Externos de Controle: auditorias, supervises e divulgao de solues construtivas
Auditorias e supervises

Praticamente para cada funcionrio que exerce a ligao entre obra e empresa, ou seja, para mestre, engenheiro e almoxarife, o trip da obra, h um ou mais coordenadores ou supervisores, tambm trabalhadores da empresa, que realizam auditorias e supervises peridicas. Para as atividades do engenheiro h o engenheiro-supervisor, responsvel pelas obras da regional, que fiscaliza o acompanhamento da obra, pelo sistema online, verificando se no houve erros ou burla no acompanhamento realizado pelo engenheiro. Dentro da rotina estipulada pela empresa, o supervisor visita a obra quinzenalmente, mas, na prtica, essa frequncia pode ser aumentada ou diminuda, dependendo dos problemas que a obra enfrentar. O engenheirosupervisor de obra atua tambm como parceiro do engenheiro de obra. Ambos se encontram no momento em que a luz vermelha foi acesa, a fim de se discutir possveis solues para reverter a m colocao da obra no ranking da empresa. O controle externo cotidiano o estoque online, que preenchido pelo almoxarife, mas controlado pela regional. A verificao de que os nmeros de peas presentes no almoxarifado so idnticos aos discriminados no estoque online realizada pelo coordenador do almoxarife que, por sua vez, faz uma auditoria na obra a cada quinze dias. O coordenador de almoxarife, ou o encarregado de almoxarife, responsvel por todas as obras da regional e supervisiona cada uma delas com essas auditorias peridicas. Quando so encontrados problemas no controle de consumo de materiais, o coordenador de almoxarife aciona um engenheiro do Departamento de Controle da Regional, para realizar uma auditoria na obra. Alm de todo esse esquema de superviso, h o controle de compras realizado por telefone:

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trabalhadores da regional conferem os nmeros relacionados s compras de materiais. Todos os resultados das auditorias e dos acompanhamentos mensais vo para a diretoria da empresa. A cada dois ou trs meses, o Vice-Presidente de Produo visita as obras. Segundo o engenheiro, o diretor abre seu laptop na obra e verifica se foi cumprido o que estava escrito no acompanhamento mensal. O comportamento do Vice-Presidente foi comparado ao de um jogador de truco, pois, segundo o almoxarife, ele bravo, grita e bate na mesa quando h algo errado - certa vez, pediu uma marreta e quebrou o revestimento em gesso que estava mal executado de uma parede. O Diretor-presidente da ECP j esteve duas vezes na obra onde foi realizada a pesquisa de campo, em visitas rpidas: numa das vezes, apenas olhou a obra de seu carro, estacionado na rua, conforme me relatou o almoxarife.276 H ainda o coordenador de mestres, considerado o mestre geral de todas as obras da regional, que tem como funo orientar os mestres mais novos na empresa e fazer a interlocuo com mestres de outras regionais, trazendo solues construtivas de outros locais. No caso do mestre, o supervisor tem mais o papel de colaborador do que o de auditor.
Divulgao de solues construtivas

H um engenheiro que percorre todas as obras em execuo e aquelas j executadas, denominado como engenheiro de manuteno, que tem por funo apontar problemas que aparecem na etapa de ps-obra e incentivar a adoo e divulgao de soluo desses problemas durante a realizao das obras. Segundo esse engenheiro, os problemas mais frequentes no ps-obra so infiltraes na laje, ocasionada por fissuras, e deficincias nas instalaes hidrulicas como, por exemplo, m qualidade da cola dos tubos.

As visitas s obras da empresa integram o cotidiano do seu diretor-geral. Uma matria publicada na revista Isto , Dinheiro, descreveu um dia de sua rotina: visita Campinas e So Bernardo do Campo para vistoriar as obras (ATTUCH, 2007). Outro artigo de jornal relata que, duas vezes por semana, o engenheiro e fundador da empresa visita alguns dos quase 200 canteiros em andamento (CANADO, 2008).
276

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Procurando resolver o primeiro problema, o engenheiro e o mestre-de-obras do Monte Alto inventaram um tipo de pingadeira para recobrir a manta de impermeabilizao da laje da cobertura, utilizando fiadas de blocos com espessuras diferentes entre si. Essa soluo foi divulgada entre as obras da empresa. No entanto, esse tipo de soluo, que melhora tcnica e construtivamente a edificao, no premiado, pois no impacta nos custos e, consequentemente, nos lucros da empresa. H ainda duas auditorias relacionadas ao controle da qualidade nas obras. Como a empresa integra o PBPQ-H, h um controle interno, realizado por engenheiros da sede, que verifica o cumprimento s normas do Programa em todas as obras, em visitas peridicas. A outra auditoria se refere fiscalizao sobre as instalaes eltricas e hidrulicas; h um engenheiro, encarregado de instalador, que verifica se tais instalaes foram executadas conforme especificado nos projetos.
Incentivos: prmios e Banco de Ideias
Prmio mensal e prmio ao final da obra

Anteriormente, a empresa fornecia um prmio em dinheiro para mestre, engenheiro de obra, engenheiro supervisor e almoxarife ao final da obra, quando se cumpria o prazo e o custo previstos e a qualidade desejada. A quantia total do prmio era calculada de acordo com porcentagens atribudas para cada item, ou seja, 40% para custos; 40% para o prazo e 20% para qualidade. Portanto, se no fosse cumprido o prazo, por exemplo, ainda seria possvel ganhar 60% do prmio. Em abril de 2008, esse sistema de prmio se alterou e foi dividido em dois: um ao longo da obra, de acordo com o cumprimento do prazo; e outro, ao final, tendo em vista o custo atingido e a qualidade - mas aquela proporcionalidade nos valores no foi alterada, apenas se alterou a forma de desembolso do prmio. Dessa forma, com essa alterao, a empresa incentiva o engenheiro a imprimir velocidade na execuo da obra, na medida em que especifica um mnimo de porcentagem de etapa que precisa ser executada por ms para se

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ganhar o prmio. H dois parmetros para se obter o prmio do prazo: necessrio estar acima de 6% de obra executada por ms e atingir acima de 85% das metas previstas. Acima desses valores, calculado o prmio, de forma proporcional. O prmio mximo pode chegar a 40% a mais do salrio de todos os quatro beneficirios, quando se alcana entre 8 e 10% de obra executada e 100% das metas cumpridas. Para o engenheiro supervisor, que trabalha na regional, somam-se todas as obras sob sua responsabilidade e obtm-se uma mdia entre elas para o clculo do prmio. Se ao final da obra, o engenheiro no cumpriu algum item avaliado pela empresa para se obter o prmio, seja por ter extrapolado o prazo ou o custo, seja por no ter atingido a qualidade construtiva padro, acende-se um sinal amarelo diante de seu nome. Se em duas obras consecutivas, o engenheiro no consegue cumprir, pelo menos, alguns desses itens, ele pode ser demitido - principalmente se no consegue cumprir as metas de prazo e de custo.
Banco de Ideias

Quando questionei o engenheiro de obras se havia alguma medida da empresa que visasse racionalizao da obra e melhoria de qualidade, ele me respondeu que havia o Banco de Ideias:
Tem um negcio que chama o Banco de Ideias, que visa isso a: racionalizao, melhoria e diminuio de custo. Eu tenho uma ideia que vai me dar 1 real por apartamento de diminuio de custo, 1 real, eu multiplico pelo tanto de apartamentos que a ECP t construindo hoje, vamos falar, 100 mil, ento, vai dar 100 mil reais de (...) que a ECP vai deixar de gastar. Desses 100 mil reais, se a minha ideia for aprovada, eu ganho uma porcentagem disso da em dinheiro, em prmio.277

O Banco de Ideias uma maneira da empresa incentivar seus trabalhadores a pensarem em solues que diminuam custos e que, portanto, aumentam os lucros da empresa. Propostas estritamente tcnicas que aumentem a qualidade da obra (como fora o caso da pingadeira inventada pelo engenheiro e o mestre) no so contempladas nesse Banco. O prmio pago ao funcionrio proporcional reduo de custos embutida na proposta, como relata o

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Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.


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engenheiro. No entanto, esse prmio pago apenas uma nica vez e aquela reduo de custos se reproduz na escala de produo da empresa. Tanto o Banco de Ideias como o ranking das obras da empresa servem como parmetros de avaliao dos engenheiros e trabalhadores ligados diretamente ao canteiro. Ao mesmo tempo, operam como formas de incentivo e de concorrncia, que pode ser benfica ou no, entre eles.

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Alvenaria estrutural e re-trabalho: o (no) lugar das inovaes tecnolgicas

Esse conjunto de instrumentos e procedimentos de prescrio e de controle acoplado a uma base produtiva cujos modos operatrios e materiais empregados se repetem h bastante tempo. Uma descrio sobre esses modos num canteiro da dcada de 1960, feita por Srgio Ferro, no difere substancialmente daquele da ECP, como ilustram os dois trechos seguintes:
A areia, a pedra so descarregadas. Um servente as amontoa nos locais previstos do canteiro; um outro leva parte para o ajudante de pedreiro que ajunta gua e cal ou cimento, trazidos do depsito por um ajudante diferente; um quarto despeja a argamassa em baldes ou carrinhos e a conduz ao pedreiro que coloca tijolos, faz um revestimento ou enche uma frma, seguido por seu ajudante que segura o vibrador ou recolhe o excesso cado. Em cima, o carpinteiro prepara outras formas com a madeira empilhada perto dele depois de encaminhamento semelhante ao da argamassa e percorrido por ajudantes e serventes prprios; o armador dobra as barras de ferro assistido do mesmo modo, e, por todos os lados, pintores, marceneiros, eletricistas, encanadores etc., sempre rodeados por ajudantes e serventes, constituem equipes numerosas, separadas, especializadas, verticalizadas. Avanada diviso do trabalho e, em cada parcela, diviso hierarquizada detalhada.278 O mestre abre o cimento e solta a massa. Os dois serventes responsveis pelo preparo da argamassa na betoneira comeam as suas atividades. Os outros dois serventes que realizam o transporte da massa ficam ali, esperando a primeira massada. O servente responsvel pelo guincho, o guincheiro, tambm se posiciona. Treze trabalhadores, entre pedreiros e serventes, e o encarregado da empreiteira sobem para o ltimo pavimento para dar continuidade elevao da alvenaria. Os dois armadores se dirigem para o gabarito de montagem das ferragens. O mestre anda pela obra, olhando as posies iniciais do trabalho. A massa fica pronta e os serventes a transportam em carrinhos de mo ou em baldes, no caso do transporte vertical pelo guincho, at os pedreiros. Os blocos de concreto comeam a ser assentados pelos pedreiros, com suas colheres e prumos.279

Intrinsecamente relacionada permanncia dessa organizao do trabalho (a ser analisada no Captulo 6), reside a questo do sistema construtivo. Isso porque dependendo do material e do sistema empregado, h uma sequncia de atividades necessrias, que conformam, em seu conjunto, a base de produo do canteiro de obras.

FERRO, Srgio. O canteiro e o desenho. (1976). In: ______. Arquitetura e trabalho livre. So Paulo: Cosac Naify, 2006. p. 112. 279 Anotao do meu caderno de campo, sobre o cotidiano da obra do Monte Alto.
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Desde a dcada de 1970, a ECP adota a alvenaria estrutural como sistema construtivo na maioria das suas obras - como j comentei na introduo deste captulo. A nica variao possvel se refere ao tipo de bloco, que pode ser de concreto ou de cermica, dependendo do preo do bloco na poca de compra. No empreendimento do Monte Alto, no qual realizei minha pesquisa de campo, foi utilizado o bloco de concreto; j a obra anterior da ECP, em So Carlos, foi realizada com bloco cermico. Segundo o engenheiro da obra, a ECP comeou com a alvenaria estrutural, criou um know-how e continuou. Tanto ele como o mestre consideram que esse tipo de sistema construtivo desenvolve melhor, se comparado estrutura em concreto armado e alvenaria de vedao. Isso porque o edifcio vai subindo com todas as etapas em conjunto. Na medida em que a alvenaria-estrutural elevada vo se instalando batentes e janelas, executando o reboco interno e o gesso.280 No entanto, segundo o mestre, o sucesso desse processo o trabalho em conjunto das equipes, conseguir uma equipe boa de pedreiro e ter equipamento suficiente pra voc agir daquela forma.281 Outro aspecto vantajoso da alvenaria estrutural se devia diminuio na utilizao de madeiras, sobretudo para execuo de frmas. E, consequentemente, diminua-se a participao do trabalhador que operava esse material: o carpinteiro, a gente j t excluindo o carpinteiro.

Na entrevista com o engenheiro, ele fez uma comparao com a obra de um edifcio vizinho de outra construtora, que adota a estrutura em concreto armado e vedao em alvenaria: A gente comeou construir igual, ao mesmo tempo que aquele prdio ali do lado. [...] S que, que nem, hoje eles esto no quarto andar da estrutura. S que eles no tem uma janela, um batente, nada pronto. Eu tou no quarto andar de alvenaria, j tenho alvenaria inteira pronta e j estou comeando a fazer gesso.[...] Eles esto um andar na frente de estrutura, mas, alvenaria, acho que eles comearam o primeiro andar, negcio assim, mas eles no colocaram uma janela ainda, no colocaram batente ainda. E janela e batente so itens que pesam no oramento. E eu j comecei gesso hoje que eles no comearam, reboco interno... j comecei gesso, reboco interno, parte de esgoto. A gente j comeou e eles ainda no. E ento eu acho que... l se eles quiserem montar o escritrio dentro de um apartamento, eles no tem apartamento pronto. Eu j t com apartamento pronto. Voc j vai fazendo o apartamento. L, vai mais rpido, a estrutura vai muito mais rpido, a cada quinze dias, voc faz um andar. S que aqui voc... tem a vantagem que a gente j ta com o apartamento quase pronto j. (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008). De fato, seja pelo fator tcnico ou no, a obra da ECP se encerrou antes do canteiro vizinho, de uma empresa construtora local. 281 Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008.
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Apesar de o mestre apontar que no existia problema em misturar equipes diferentes no mesmo local - pedreiros, eletricistas, encanadores-, porque seria necessrio o trabalho em conjunto, um puxando o outro, na prtica, os servios continuavam sendo executados de modo sequencial. Ou seja, primeiro o pedreiro elevava a alvenaria e o eletricista passava os conduites das instalaes eltricas, para, depois, o encanador quebrar os blocos e as lajes para instalar as tubulaes de gua e esgoto. Ento, novamente, vinha o pedreiro para fazer a boneca para cobrir o encanamento. Do mesmo modo, voltava o eletricista para quebrar os blocos a fim de se instalar as caixinhas de eltrica quando se poderiam cortar os blocos previamente elevao da alvenaria. Finalmente, vinha o gesseiro para fazer o revestimento interno das paredes e do forro, mesmo sem ter sido realizada a impermeabilizao da laje do pavimento superior.282 Resultados dessa sequncia, muitas vezes, eram os re-trabalhos ou re-servios - e que apontam para o oposto daquilo que poderia ser considerado como uma modernizao da produo. No caso do revestimento em gesso, havia muitas goteiras que estragavam o trabalho j feito. No caso das instalaes eltricas e hidrulicas, quebravam-se blocos e lajes que j estavam prontos para depois serem preenchidos com argamassa e concreto. Numa ocasio, quando acompanhava o engenheiro em sua caminhada pela obra do Monte Alto, o mestre veio esclarecer uma dvida em relao posio do encanamento de gs na cozinha. Toda a boneca, salincia na parede para cobrir a tubulao, j havia sido revestida e o tubo de gs deveria passar ali, junto com os demais tubos. Por um erro no cronograma de obras, segundo o engenheiro, o Departamento de Suprimentos no programou o servio terceirizado para instalar a tubulao de gs na poca certa. E, por isso, este servio no havia sido realizado. Agora, mestre e engenheiro discutiam a melhor forma de se instalar o gs, que causasse menos re-servio. Ao final,

A diferena entre o contedo da fala do mestre e o contedo do trabalho realizado revela a diferena entre o trabalho enunciado e a prtica do trabalho, entre o trabalho prescrito e o trabalho real. Aqui no h os buracos na prescrio, recuperando a ideia da prescrio imprecisa de Duc (2002); h mesmo oposio entre prescrio (equipe trabalhando de forma integrada) e realizao (equipe trabalhado de forma separada, sequencialmente) - discutirei essa questo no Captulo 6.
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decidiram quebrar a parede, a laje e a boneca para passar a tubulao de gs. Todos esses componentes j haviam sido finalizados na maioria dos apartamentos, o que significava um reparo que iria se repetir diversas vezes. A existncia da separao das equipes de trabalho, de uma sequncia de atividades que precisa ser respeitada e da alta possibilidade de haver re-servios durante todas as etapas da obra aponta para o que seria uma base produtiva do tipo manufatura serial, na denominao marxista. 283 Srgio Ferro (2003)284 distingue a manufatura serial e a manufatura heterognea para o caso do canteiro de obras: a primeira corresponde sucesso acumulativa de equipes de produo que executam as tarefas no canteiro (o autor tem, como exemplo, o caso brasileiro); enquanto a segunda se refere montagem de peas produzidas em fbricas, realizada pela equipe de produo, e que no obedece a uma sucesso acumulativa de trabalho (nesse caso, Ferro destaca o exemplo francs). Para o autor, a alma do processo produtivo manufatureiro a sequncia lgica das equipes especializadas que, por sua vez, mantm a necessria submisso formal do trabalho.285 Presenciei algumas cenas no canteiro da ECP que remontam a obedincia a essa sequncia lgica de atividades - que como destaca Ferro (2003), tem uma dose de irracionalidade tcnica, mas que necessria para o capital. Durante a etapa de elevao de alvenaria, havia doze homens trabalhando no quarto pavimento da edificao: os pedreiros estavam distribudos em vrios pontos ora em andaimes, ora no cho. Os pedreiros assentavam blocos e conferiam nveis e prumo e precisavam parar de vez em quando espera da massa ou do

Busca-se, na manufatura, fragmentar as operaes a fim de se favorecer o adestramento do trabalhador e de conferir maior velocidade produo, ocupando-se, assim, as lacunas existentes no sistema anterior. Ao analisar o processo de produo da manufatura, Marx (2001) o descreve como a decomposio da atividade do arteso nas diversas operaes que a compem, sem se descolar do ofcio do trabalhador. Na manufatura, portanto, o ofcio continua sendo a estreita base tcnica que assegura a reunio do trabalho parcial. 284 FERRO, Srgio. Sobre o canteiro e o desenho. (2003). In: ______. Arquitetura e trabalho livre. So Paulo: Cosac Naify, 2006. 285 Nas palavras de Srgio Ferro: A submisso formal do trabalho numa produo quase sempre elementar segue boa dose de irracionalidade tcnica, mas que racionalidade para o capital. necessrio, principalmente, introduzi-la na prpria alma do processo produtivo manufatureiro: ela de tal forma banal, evidente, que, a descoberto, tornaria a submisso arriscada. Ora, essa alma a sequncia lgica das equipes especializadas, ponto final. Quase todo projeto, portanto, embaralha, retorce, mistura, obscurece essa sequncia - o alvo inconsciente do desenho separado. (FERRO, 2003, p. 345).
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bloco, que eram trazidos pelos serventes. Esses tempos de espera so os conhecidos poros da jornada, que permanecem numa base produtiva do tipo manufatura. Em outra ocasio, durante a concretagem da laje, aps terminar o concreto de um caminho, todos os trabalhadores envolvidos na obra pararam, esperando a chegada do caminho seguinte, que chegou meia hora depois. Vale destacar que uma suposta modernizao dos processos produtivos enfatiza a intensificao da jornada de trabalho por meio da eliminao dos poros. Portanto, uma jornada repleta de poros considerada como fruto de um processo menos modernizado. Segundo Farah (1996), a ausncia de coordenao entre etapas de atividades e equipes de trabalho responsvel, entre outras coisas, pela ocorrncia de paradas e esperas: comum em um canteiro de obras a presena de trabalhadores parados, sem terem o que fazer, espera de que uma atividade seja concluda.286 A presena da manufatura na base produtiva da construo civil ainda reforada pela existncia da margem incompressvel do saber fazer do trabalhador, recuperando-se as palavras de Farah (1996), e de uma margem frouxa na preciso na instalao dos componentes construtivos. Como exemplo desses aspectos, observei no canteiro da ECP o pedreiro de acabamento colocando as peas de piso cermico. Para executar essa atividade, um trabalhador bastava: pea a pea, ele espalhava a argamassa colante e as colocava sobre a regularizao do piso. A distncia entre as peas, ou as pequenas frestas sobre as quais se aplicaria o rejunte, eram medidas no olho, pela experincia - segundo o trabalhador. Ou seja, a qualidade final do servio realizado, nesse caso, est intrinsecamente relacionada ao saber fazer do trabalhador, sobressaindo os resqucios da estrutura artesanal na prpria manufatura. Em outra cena que presenciei, um pedreiro chamou o mestre-de-obras para esclarecer algumas dvidas em relao colocao dos batentes das portas. O mestre orientou para que se comeasse a tirar o nvel pela escada, pois a

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FARAH, 1996, p. 94.


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referncia que no ser alterada at o final da obra. O pedreiro marcou, ento, um metro acima do nvel da escada (piso). Com o auxlio da mangueira de nvel e do servente, que ficou segurando uma de suas pontas na escada, o pedreiro seguiu at a primeira porta para marcar o segundo nvel. Dali por diante, tiraram os nveis de todas as portas, em relao ao nvel da escada. No entanto, na porta de um dos banheiros, deu uma diferena de cinco centmetros entre o nvel e o vo superior da porta: o que demonstrava um problema anterior quanto ao nivelamento do piso do pavimento inteiro - e a dificuldade, na construo civil, de se obter a preciso milimtrica de processos plenamente industrializados. Tanto o mestre como o pedreiro ficaram discutindo a melhor forma de se resolver esse problema, pois no se podia alterar o nvel da escada, tampouco a altura do batente. Resolveram aumentar a altura do piso acabado nos ambientes onde se localizava essa porta, entre o quarto e o banheiro - o que requisitaria a realizao de mais um servio sobre uma atividade que j havia sido finalizada.

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CAPTULO 6
O lugar do canteiro: trabalho controlado

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O carter intrnseco produo imobiliria, na qual o produto consumido no local onde fabricado287, ou seja, no canteiro de obras, coloca o setor da construo civil numa condio analtica totalmente diferente de outros setores industriais. O fato do canteiro no corresponder ao espao de uma fbrica, fechada com um local prvio e definido, impe uma lgica de produo que perpassa as etapas clssicas da modernidade industrial - o artesanato, a manufatura e a indstria -, mas que a extravasa. No exatamente artesanato, mas h algumas de suas caractersticas. No exatamente manufatura, mas apresenta uma racionalidade semelhante. No exatamente uma indstria, mas utiliza elementos industrializados e se vale de inovaes tecnolgicas. O canteiro de obras, portanto, um daqueles lugares difceis288 de anlise e que j foi mote de discusses em diversas reas do conhecimento, desde a antropologia e a sociologia, passando pelas engenharias, at a arquitetura. H diversas tendncias de anlise que discutem a base de produo da construo civil, dentro de uma cadeia produtiva bastante extensa. Alm dos agentes produtores, que promovem a construo em si ocorrida no canteiro de obras, h agentes de outros subsetores, como as indstrias de materiais de construo, as indstrias de bens de capital para construo (maquinrio) e os servios tcnicos, por exemplo. O canteiro de obras acaba sendo um ponto de chegada de diversos produtos e servios, que comportam diferentes patamares tecnolgicos, dessa cadeia. E essa diversidade precisa ser considerada, seno, h o risco de se generalizar o setor sob a chave do atraso em relao aos demais setores produtivos. O meu esforo analtico se concentra, portanto, em apreender esse lugar especfico do canteiro de obras, a partir de um modo tambm especfico de

Frase do Prof. Paulo Csar Xavier Pereira durante sua arguio no meu Exame de Qualificao. Agradeo bastante a indicao. 288 BOURDIEU, Pierre. O espao dos pontos de vista. In: ______. (coord.). A misria do mundo. Petrpolis: Vozes, 1997. Bourdieu (1997) exemplifica como um dos lugares ditos difceis, o conjunto habitacional ou a escola em sua ampla e profunda pesquisa realizada na Frana. Nesses lugares, preciso mostrar como so, primeiramente, difceis de descrever e de pensar [grifo do autor] e que preciso substituir as imagens simplistas e unilaterais (aquelas que a imprensa sobretudo veicula), que conformam nossa familiaridade com as experincia cotidianas, por uma representao complexa e mltipla, fundada na expresso das mesmas realidades em discursos diferentes, s vezes, inconciliveis. (1997, p. 11).
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produo. Trata-se da construo em escala da habitao, a partir de um processo que padronizou o produto e tambm a produo - como tratei nos Captulos 4 e 5 -, numa empresa construtora financeirizada e que atende aos anseios de determinada poltica habitacional. luz das anlises anteriores do debate acadmico sobre canteiros de obras, procuro confrontar a realidade que encontrei nessa empresa no ano de 2008. Persigo, neste captulo, na anlise sobre como as estratgias gerais da empresa, em consonncia com os movimentos do capital financeiro e, ao mesmo tempo, com as determinaes colocadas pelos financiamentos habitacionais, se repercutem na esfera do canteiro de obras. Ou, em outras palavras, procuro responder quais seriam as modulaes da relao clssica entre capital e trabalho que ocorrem no canteiro de obras desse tipo de produo de habitao, procurando delinear permanncias e mudanas contemporneas em relao aos perodos anteriores, no Brasil.

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Perspectivas sobre o canteiro brasileiro: manufatura e atraso

No Brasil, desde a dcada de 1970, autores vindos de uma tradio marxista, inspirados, sobretudo, numa leitura francesa, buscavam responder por que a construo civil era uma indstria atrasada. O esforo terico era tentar explicar por que a construo civil no acompanhava os patamares tecnolgicos e produtivos do desenvolvimento industrial capitalista, cujos preceitos tayloristas e fordistas de racionalizao do trabalho no eram passveis de serem aplicados, em sua totalidade, na sua base produtiva.289 Inclusive, alguns dos obstculos citados, para explicar esse descompasso da construo civil em relao a outros setores produtivos, residiam justamente na sua relao com os demais agentes do setor imobilirio e a necessidade da base fundiria para sua produo. Incorporadores e proprietrios de terra, nessa abordagem, so considerados como agentes improdutivos que se apropriam do sobrelucro.290 Alm disso, o longo perodo de rotao do capital e a natureza do processo do processo de trabalho, baseado na explorao da mo-de-obra, dificultariam o desenvolvimento tecnolgico do setor.291 Ribeiro (1997)292 ao analisar a produo da moradia montou um esquema explicativo, a partir de uma leitura de Marx e Engels, sobre esses entraves ao desenvolvimento capitalista no setor. Segundo esse esquema, na produo de moradias, o capital enfrenta dois problemas externos ao seu prprio movimento de reproduo: o primeiro se refere ao problema fundirio (relacionado propriedade privada da terra urbana) e o segundo, ao problema de demanda solvvel (devido estreiteza do mercado consumidor). Em ambos os problemas, reside a necessidade de um investimento fundirio e financeiro suficientemente grande para garantir a reproduo constante do
Um compilado das anlises de autores brasileiros a respeito da indstria da construo foi realizado por Farah (1996). 290 Ou seja, apropriam-se da renda da terra e dos juros, na perspectiva da repartio social da mais-valia, dentro de uma leitura marxista. 291 Cf. MARICATO, Ermnia. Indstria da construo e poltica habitacional. Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, So Paulo, 1984. 292 RIBEIRO, Luis Csar de Queiroz. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 1997.
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capital - aspecto que no se concretizaria no setor, mantendo-se os entraves para uma industrializao completa e perpetuando-se uma produo de base manufatureira.293 Alguns autores, como Vargas (1983)294, por exemplo, procuram explicar o porqu da restrita difuso do taylorismo no setor - embora, no caso brasileiro, essa caracterstica no se limite somente construo civil.295 Primeiro, porque essa estratgia de desenvolvimento produtivo implicaria num estudo de simplificao e de padronizao e elaborao de um projeto do trabalho (que corresponde ao primeiro princpio de Taylor); e, em segundo, exigiria uma no-rotatividade exagerada da mo-de-obra a fim de no se desperdiar os esforos do treinamento. Na construo habitacional, completa Vargas (1983), a estrutura manufatureira no possibilita tal padronizao, tampouco h uma significativa repetitividade do trabalho, alm de haver alta mobilidade operria - a taxa de rotao de pessoal uma das mais altas de todas as atividades econmicas - e o deslocamento geogrfico da obra.

Como consequncia do problema fundirio, se no h um investimento fundirio suficientemente grande que garanta a reproduo constante do capital, a produo da moradia necessariamente descontnua no tempo e no espao, tornando-se extremamente difcil a aplicao permanente de capitais na construo e, consequentemente, a adoo de mtodos industriais. O problema de solvabilidade, por sua vez, est relacionado ao alto valor da mercadoria habitao, comparativamente ao poder aquisitivo da maioria da populao. Alm dos entraves industrializao, que poderia baratear a unidade habitacional comercializada, o longo perodo de circulao dessa mercadoria (produo e distribuio) requer a entrada de outro capital, o capital de circulao. Portanto, mais uma vez, necessria outra aplicao vultosa de capital ou a diminuio desse perodo de circulao ou, ainda, o barateamento do valor da unidade. Mas, tais requisitos demandariam a garantia da reproduo constante do capital, entrando-se num crculo vicioso intrnseco s caractersticas e aos entraves do setor. Ambos os problemas, o fundirio e a demanda, e seus desdobramentos explicariam, nessa argumentao, o porqu da manuteno de uma produo manufatureira da moradia (RIBEIRO, 1997). Vale a pena ressaltar que a ideia da demanda solvvel j havia sido apontada por Paul Singer (1978): No Brasil, h uma tendncia crescente de o Estado subsidiar a reproduo da fora de trabalho atravs de planos de habitao popular, implementados nos ltimos anos pelo BNH. Na medida em que tais planos aumentam a demanda solvvel por espao para morar sem que a oferta de servios urbanos cresa na mesma proporo o preo do solo aumenta, frustrando os objetivos inicialmente propostos. (SINGER, 1978, p. 28). 294 VARGAS, Nilton. Racionalidade e no-racionalizao: o caso da construo habitacional. In: FLEURY, Afonso Carlos Correa; VARGAS, Nilton. Organizao do trabalho: uma abordagem interdisciplinar, sete casos brasileiros para estudo. So Paulo: Atlas, 1983. 295 No Brasil, o taylorismo no se estabeleceu como uma estratgia de desenvolvimento produtivo em diversos setores de produo. Isso porque, entre outras razes, no se firmou o pacto necessrio entre trabalhadores e capitalistas para sua plena implementao.
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Dentro de uma abordagem mais relacionada dinmica interna do canteiro de obras, Bicalho de Sousa (1994)296 identifica dois mecanismos que reforam o carter manufatureiro do setor, no qual h o predomnio do processo descontnuo, heternomo, heterogneo e a figura do trabalhador coletivo (substituta do arteso). O primeiro desses mecanismos a descentralizao de atividades, na qual h um deslocamento permanente das unidades produtivas relacionadas a determinados projetos; o segundo, a descontinuidade do processo produtivo. A contraposio entre a forma manufatureira de produo e a indstria, como plos representantes do atraso e do progresso, respectivamente, no se restringe ao setor da construo civil e remete tambm a uma grande questo brasileira sobre o desenvolvimento econmico e social do pas. 297 A construo civil pode ser um dos setores econmicos em que esses plos sejam ainda mais evidentes, na medida em que, de um lado, absorve uma grande quantidade de mo-de-obra, considerada desqualificada, e que, de outro, se sirva de insumos produzidos a partir de alta tecnologia. Para Morice (1996)298, a ideia do paternalismo, presente no processo de trabalho no canteiro de obras, atende a diversas funes na construo civil

BICALHO DE SOUSA, Nair. Trabalhadores pobres e cidadania: a experincia da excluso e da rebeldia na construo civil. Tese (Doutorado em Sociologia) - Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo, So Paulo, 1994. Em sua primeira pesquisa sobre os operrios da construo civil, realizada em Braslia no incio da dcada de 1980, Bicalho de Sousa (1983) procurava discutir a participao poltica desses trabalhadores e sua conscincia de classe, dentro de uma abordagem marxista. Nesse texto, a autora enfoca mais os vnculos entre o seu modo especfico de insero no processo produtivo e sua maneira de pensar e agir enquanto classe. Na sua tese de doutorado, de 1994, Bicalho de Sousa se volta mais especificamente ao cotidiano do trabalho no canteiro de obras, e procura analisar as mediaes entre o mundo privado, o mundo do trabalho e o mundo pblico. Nesse aspecto, a autora observa que a ausncia da participao na esfera pblica, enquanto sujeito coletivo, a marca fundamental da categoria dos trabalhadores da construo civil - quando aparece, por causa dos quebras e das greves. 297 Essa questo da reproduo de elementos arcaicos na modernizao do Brasil foi bastante discutida por Florestan Fernandes (1976) e Francisco de Oliveira (1972). Nesses textos, os autores partem da concepo de que, ao contrrio do modelo clssico de revoluo burguesa, a mudana da classe dirigente no Brasil, das classes proprietrias rurais para as novas classes burguesas empresrio-industriais, no exige uma ruptura total do sistema, no apenas por razes genticas, mas por razes estruturais, no sendo necessria a destruio completa do antigo modo de acumulao, pelo contrrio, mantendo-se estruturas socioeconmicas e polticas arcaicas ou semi-arcaicas. Ou seja, nesse sentido, a reproduo do arcaico serve para o prprio padro de acumulao. 298 MORICE, Alain. Une forme batrde du paternalisme contemporain: le dni du contrat sous contrle juridique. Lusotopie. Lopression paternaliste au Brsil. Paris, 1996.
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brasileira.299 Sobretudo, porque refora o fantasma do arcasmo, utilizado pelas construtoras como base de um discurso, bastante difundido, que procura transformar a absoro de mo-de-obra desqualificada numa questo social.300 Assim, para o autor, o clculo do lucro no passa necessariamente por critrios estritamente capitalistas, e sim, pela combinao histrica entre classes poltica e econmica, que mantm vistas grossas aos superfaturamentos e corrupo e que canaliza dinheiro pblico para o setor. Ou seja, o paternalismo est presente nas relaes de trabalho e reflexo do funcionamento patrimonialista da economia brasileira. Na medida em que o Estado por si s no regula satisfatoriamente aquelas relaes, tampouco o mercado, torna-se necessria a mediao poltica, sob a lgica do favor, no nvel imediato das relaes, e da promiscuidade entre funcionamento econmico e poder poltico, numa tica geral. Voltando dcada de 1970, no Brasil, outra vertente do debate encarou aqueles obstculos ao desenvolvimento capitalista como particularidades da construo civil e que, nessa medida, impossibilitavam a comparao direta com os demais setores industriais. Por isso, no poderia se denominar a construo civil como indstria, porque ela no se encaixaria perfeitamente nessa referncia, tampouco como indstria atrasada - mesmo assim, como contraponto, vale lembrar que um canteiro de uma hidreltrica, por exemplo, bastante complexo e se diferencia substancialmente da estrutura de produo da construo habitacional.

Primeiro, porque a produtividade mdia do setor baixa, diante da combinao de uma desordem estrutural (fonte de fatigas e de gestos inteis do trabalhador), e o jogo paternalista serve menos extrao de sobretrabalho e mais aos objetivos simblicos. Segundo, a perversidade do sistema jurdico permite o favoritismo e a pequena corrupo: o formalismo da carteira de trabalho refora o paternalismo arbitrrio do mestre, por meio das compensaes individualizadas, segundo critrio de submisso. Terceiro, e por ltimo, a irregularidade do calendrio e do ritmo da construo leva instabilidade operria e incerteza do estatuto profissional dos trabalhadores. (MORICE, 1996). Alain Morice, antroplogo francs, procurando analisar a reproduo social na construo civil, realizou uma pesquisa de campo na cidade de Joo Pessoa (PA), entre 1987 e 1990, nesse setor. Cf. MORICE, 1992 e 1996. 300 O discurso do presidente Lula de 2008, exaltando a construo civil como um setor importante na gerao de empregos, refora essa hiptese de Morice (1996), indicando a permanncia funcional de elementos arcaizantes.
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Desde o clebre texto O canteiro e o desenho de

1976, at textos

recentes301, Srgio Ferro analisa as singularidades do setor, sob a chave da manufatura, e critica a indiferenciao feita pela vertente anterior do debate, ao tratar como indstria da construo. O autor uma das principais referncias na discusso a respeito da base manufatureira da construo, sobretudo, no campo da arquitetura. Mesmo justificando o recurso aos conceitos marxistas de interpretao que ele prprio utiliza, Ferro (2003) reconhece que eles eram amplos demais ou estreitos demais para aplicao direta particularidade que ele tinha diante de si: o canteiro de Braslia.302 Seria, necessrio, portanto, uma anlise mais pormenorizada sobre as engrenagens do capital que compem a construo, como um todo, e o canteiro, particularmente. Nessa tendncia de se caracterizar as particularidades da construo, no contexto francs, Duc (2002)303 aponta que justamente as especificidades da organizao da sua produo seriam a causa do insucesso das tentativas de industrializao, segundo princpios tayloristas, ocorridas no setor e tambm revelariam a originalidade do processo de trabalho do tipo canteiro - ele poderia ser qualificado como original e no como arcaico.304

Como Sobre o canteiro e o desenho de 2003. Cf. FERRO, 2003. 302 FERRO, 2003, p. 263. 303 DUC, Marcelle. Le travail en chantier. Toulose: Octars ditions, 2002. Nos anos 2000, na Frana, Marcelle Duc realizou pesquisa em canteiros de obras, procurando analisar as prticas mais ou menos visveis e informais ali presentes, a partir da observao de situaes de trabalho, enfocando-se a questo da cooperao. O conceito de cooperao, nessa abordagem especfica, remonta ao questionamento dos pressupostos tayloristas e do determinismo tecnolgico e ao surgimento do interesse nos processos internos s atividades e nos saberes/competncias que so mobilizados para o funcionamento da produo. H, neste momento, na dcada de 1970, a redescoberta da cooperao que se dividiu em duas tendncias: i) a cooperao vista como transgresso de regras e como criatividade operria; ii) vista como uma dinmica de diferentes atores e diferentes regras que fazem o objeto de negociaes necessrias materializao do trabalho. Duc (2002) se situa neste movimento de redescoberta e procura situ-lo em relao ao canteiro de obras. 304 Na Frana dos anos de 1950, de acordo com Duc (2002) sob o efeito da industrializao parcial da construo civil e da forte demanda para o setor, houve tentativas de padronizao e de simplificaes de atividades e, ao mesmo tempo, uma desestruturao dos coletivos no canteiro, que remontavam a uma organizao da produo bastante consolidada no pas. A partir da dcada de 1970, diante das mudanas econmicas e polticas, as empresas construtoras redescobrem as especificidades do canteiro de obras, que elas tinham tentado neutralizar no perodo precedente, e recuperam os modos de organizao que privilegiavam os coletivos.
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Tendo em vista esses caminhos percorridos pelo debate acadmico, a questo que ainda se encontra em aberto justamente procurar analisar essa originalidade do canteiro de obras frente aos demais processos de trabalho em outros setores produtivos, indo alm dos enquadramentos que o classificam ora como artesanato, ora como manufatura, ora como indstria, ora pelos seus avessos - ou seja, por aquilo que o canteiro no .305 Alm disso, o contexto econmico e poltico atual se alteraram profundamente em relao ao momento analisado at meados dos anos 1990. De um lado, a necessidade de grande investimento financeiro, tanto para aquisio de terras como para dar conta do longo perodo de rotao do capital na construo habitacional, foi parcialmente suprida a partir da injeo de capital financeiro nas empresas construtoras e incorporadoras e do financiamento pblico sua produo. De outro, a baixa capacidade de pagamento dos consumidores do produto habitao foi aumentada consideravelmente com os incentivos pblicos sobre o crdito habitacional. Portanto, sendo o tipo canteiro um lugar analtico original, ele se apresenta de modo ainda mais especfico, se comparado com as abordagens anteriores, diante dessas alteraes recentes. Procurarei apresentar uma descrio a respeito do canteiro da ECP neste captulo, na perspectiva de apreender essas especificidades contemporneas e que problematizam os atributos anteriormente conferidos base produtiva da construo civil - tanto pelas permanncias quanto pelas alteraes.

Essa especificidade no se restringe ao canteiro de obras da construo civil. Outros setores produtivos, como a indstria petroqumica, por exemplo, tambm podem ser considerados especficos, a partir do momento em que a referncia principal de modelo de industrializao - na sociologia do trabalho, sobretudo - passou a ser a indstria metalmecnica e demais processos de montagem, nos quais o taylorismo e o fordismo puderam ser aplicados plenamente. Sobre a dimenso do controle do trabalho em indstria petroqumica, ver o trabalho de Rizek (1994).
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Os trabalhadores do canteiro nos anos 2000

Homem, migrante, com baixa escolaridade, exposto ao maior ndice de acidentes do trabalho dentre os setores econmicos e com salrios abaixo do mercado. Essa a cara e a condio do operrio da construo civil. A ltima pesquisa realizada sobre o perfil do trabalhador do setor, feita pelo Dieese (Departamento Intersindical de Estatstica e Estudos Socioeconmicos) em 2003, mostrou que 72,4% dos empregados pela construo no contribuem para a Previdncia Social, em sua maioria tm jornada de trabalho que excede o limite de 44 horas semanais e ganham menos de cinco salrios mnimos.306 O operrio de hoje o mesmo da dcada de 80; com a diferena de que, poca, fazia-se uma laje por ms, e atualmente se erguem cinco no mesmo intervalo - avanos tecnolgicos que no compreenderam evolues no aprimoramento da mo-de-obra.307

Quem o trabalhador da construo civil e que est presente hoje nos canteiros de obras? As pesquisas estatsticas e as publicaes da mdia reforam a figura do trabalhador pobre, migrante, sem qualificao profissional e explorado - que sempre esteve presente no senso comum. Uma parte da pesquisa empreendida por Alain Morice durante a dcada de 1980308 no Brasil problematizou essa concepo a respeito do peo de obras, marcada por diversos atributos negativos: como aquele trabalhador de origem rural, bruto, ignorante, refratrio a uma formao profissional e imerso numa situao instvel - o autor chega a mencionar que essa viso miserabilista acerca do peo alcana at mesmo os meios acadmicos. Para ele, essa ideia perversa na medida em que, de um lado, supe um perfil-tipo, homogneo e imutvel do trabalhador, que a prtica do canteiro desmente, e omite, por outro lado, que o emprego na construo civil permite grande parte dos imigrantes se instalar nas cidades. Nesse sentido, dissemina-se a ideia de que o universo da construo civil brasileira est diretamente relacionado quele do peo que, de antemo, ao
BLANCO, Mirian. O preo da desqualificao. Construo Mercado, So Paulo, n. 73, ago. 2007. 307 OLIVEIRA, Thiago. Operrios margem. Construo Mercado, So Paulo, ano 61, n. 84, jul. 2008a. 308 MORICE, Alain. Les pions du batiment au Brsil : quand le capital se fait rebelle au salariat. Genses, n. 7, pp. 5-32, mars 1992.
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se aplicar indistintamente, j traduz a desvalorizao social do operrio. Uma observao um pouco mais atenta j percebe uma primeira diferenciao, no conjunto da categoria, entre duas classes: o autor distingue os manoeuvres (ajudantes ou serventes) e os profissionais (oficiais ou titulares de um ofcio). A oposio entre essas duas classes marcante na estrutura de relaes presentes no cotidiano do canteiro e na prpria regulamentao do trabalho Morice (1992) exemplifica que o profissional recebe 50% a mais do que o servente. A organizao tcnica do trabalho respeita estritamente essa diviso social e uma boa parte dos esforos dos tcnicos procuram refor-la. Mas, no completamente, pois so nas brechas abertas por uma organizao muito improvisada, intrnseca ao canteiro de obras, que boa parte dos serventes tem acesso ao saber do profissional e certa mobilidade profissional. Tambm dentro do universo do peo, Nair Bicalho de Sousa (1994) procura analisar a auto-imagem de pobre desses trabalhadores, a partir da experincia da construo emblemtica de Braslia. Para a autora, seguindo uma leitura de Thompson309, ela se forma a partir de um elenco de experincias que introjetam um sentimento de inferioridade e um isolamento social e poltico, levando-os a uma experincia privatizada de proletarizao. Para a autora, h uma subjetividade especfica que se forma a partir desse sentimento de impotncia, somada dilapidao da fora de trabalho, resultante das condies espoliativas dos canteiros de obras. Entre essas condies, ela destaca: as longas jornadas, a alta rotatividade, as relaes de trabalho opressivas, a disciplina rgida no processo de trabalho, as irregularidades com a legislao trabalhista, o trabalho clandestino, a falta de higiene e segurana nos canteiros, a alimentao precria etc. Tais irregularidades no cotidiano de trabalho levam, por vezes, s respostas dos trabalhadores pela ao direta, com violncia no caso do quebra-quebra, por exemplo.

Cf. THOMPSON, Edward Palmer. A formao da classe operria inglesa. So Paulo: Paz e Terra, 1987.
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Na dcada de 1990, a pesquisa de Nilton Vargas 310 realizada em canteiros de obras, localizados em diversas cidades brasileiras, apontou para algumas novidades sobre essa figura do peo e traou um novo perfil da mo-deobra da construo civil. Segundo essa pesquisa, havia um grande percentual de trabalhadores com mais de dez anos de experincia no setor e um percentual insignificante de trabalhadores com vnculos com atividades rurais ambos os resultados indicavam que no se tratava de migrantes recentes. Em 2008, Fernanda Cockell realizou uma pesquisa com trabalhadores da construo civil, na cidade de So Carlos.311 Ela entrevistou vinte trabalhadores, de diferentes obras espalhadas pela cidade, com diversas funes nos canteiros. Desse conjunto, dezesseis eram migrantes interestaduais ou intermunicipais, sendo todos de origem interiorana, com um tempo mdio de migrao para So Carlos de vinte e trs anos. O tempo mdio na construo civil era de treze anos e meio, sendo que mais da metade est na construo civil h mais de dez anos e quatro deles esto h mais de vinte anos. Esses dados apresentados por Cockell (2008) reforam a tendncia de diminuio do nmero de migrantes recentes na construo, apontada por Vargas na dcada de 1990. Outra tendncia citada por Cockell (2008), a partir de dados da RAIS (Relao Anual de Informaes Sociais), entre 1997 e 2006, estava relacionada elevao gradual do nvel de escolaridade dos trabalhadores formais da construo civil, com um aumento no percentual de trabalhadores com 8 srie completa e com 2 grau completo - ao mesmo tempo em que houve reduo do percentual de analfabetos.312 Essa tendncia parcialmente percebida na

Cf. VARGAS, Nilton. Tendncias de mudana na indstria da construo. Espao e Debates, ano XII, n. 36, pp. 47-53, 1992. 311 COCKELL, Fernanda Flvia. Da enxada colher de pedreiro: trajetrias de vulnerabilidade social na construo civil. Tese (Doutorado em Engenharia de Produo) - Universidade Federal de So Carlos, So Carlos, 2008. Em sua tese, Cockell buscou analisar as trajetrias ocupacionais de trabalhadores da construo de edificaes frente vulnerabilidade social, enfocando as estratgias adotadas por eles diante das precariedades dos contratos de trabalho e da dificuldade em acessar a proteo social estatal. 312 Em termos percentuais, em 1997, os analfabetos representavam 3,7% do conjunto dos trabalhadores formais na indstria da construo civil; em 2006, esse percentual baixou para 1,2%. Em relao oitava srie completa e ao segundo grau completo, os percentuais eram de, respectivamente, 13,4% e 7,4% em 1997, aumentando para 21% e 19,9%, em 2006. Dois
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escolaridade dos entrevistados por Cockell (2008): doze no completaram o 1 grau e quatro completaram o 2 grau, sendo que no havia nenhum analfabeto. Em termos da regulamentao do trabalho, dos vinte entrevistados, apenas quatro tinham registro em carteira e os demais no apresentavam nenhum tipo de contrato de trabalho por escrito - entre aqueles que se declaravam como autnomos, nenhum emitia nota fiscal ou recibo pelos servios prestados. Cockell (2008) conclui, portanto, que a maioria dos trabalhadores se encontrava numa condio precria de trabalho. Dois dos entrevistados de Cockell (2008) trabalhavam na empresa construtora pesquisada (ECP), sendo que um fazia parte do quadro de trabalhadores da empresa e o outro era subcontratado por uma subempreiteira, mas ambos trabalhavam para a ECP h oito anos. Essa situao reflete a estratgia de contratao de trabalhadores adotada pela empresa: os operrios com certo grau de especializao (entre eles, mestre, carpinteiro, armador e pedreiro especializado) so contratados diretamente pela empresa; os demais so subcontratados temporariamente, por meio de subempreiteiras de mo-deobra, ou como prestadores de servios.313 Durante minha pesquisa de campo essa estratgia se alterou e a ECP passou a contratar diretamente um nmero maior de trabalhadores, inclusive pedreiros e serventes - como discutirei com maior profundidade a seguir. Quando comecei minha pesquisa, em janeiro de 2008, aproximadamente um tero da mo-de-obra do canteiro estudado eram trabalhadores da ECP, formalmente registrados, e os outros dois teros eram trabalhadores provenientes de trs subempreiteiras. A principal delas, a ABC, subcontratada para o servio de alvenaria, aportava quase metade da populao da obra. A subempreiteira Martins & Martins apresentava apenas um servente na obra. E a terceira, a Joo Catani, contava com dois serventes, dois carpinteiros, um encanador e

autores citados por Cockell (2008), Franco (1995) e Cattani (2001), atribuem esse aumento da escolarizao graas aos programas de alfabetizao e de educao bsica promovidos por empresas em seus canteiros de obras, durante a dcada de 1990. Sobre esses programas, ver o trabalho de Barone (1999). 313 Sobre a utilizao do termo subempreiteiras, ver nota 27 (p. 36).
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dois pedreiros de esquadrias, cujas presenas variavam de acordo com a etapa da obra.314 Os trabalhadores da ECP compreendiam tanto o trip da obra - o

engenheiro, o mestre, o almoxarife e o estagirio -, como aqueles que estavam h mais tempo na empresa e que desempenhavam servios mais especializados - caso dos armadores e do eletricista - e cinco serventes, que desempenhavam alguma atividade alm do servio de servente. Por exemplo, um desses serventes tambm era o vigia da obra nos finais de semana; o outro, era o guincheiro, que tambm controlava o estoque de alguns materiais, a pedido do almoxarife. Trs meses depois de iniciada a pesquisa, a populao da obra se alterou profundamente: a partir da sada da ABC e da Martins & Martins, a ECP comeou a contratar cada vez mais trabalhadores, at passar a ter aproximadamente 60% de trabalhadores presentes na obra - a equipe prpria, como falam no canteiro. A subempreiteira Joo Catani continuou com seus trabalhadores na obra, variando a presena do carpinteiro e do encanador. Entrou mais uma subempreiteira, a Gesso, contando com trs gesseiros para executarem todo o revestimento das paredes e dos forros. Ao final do perodo, para executar o reboco externo, vieram trs pedreiros (contando com o encarregado) e trs serventes de uma subempreiteira que atua exclusivamente nas obras da ECP. Por isso mesmo, o engenheiro a considera como equipe prpria da ECP, na medida em que ela fica rodando as obras da regio. Entre essas diferentes modalidades de contratao e de subcontratao, h diversas trajetrias ocupacionais de trabalhadores. Entre aqueles formalmente contratados pela empresa, entrevistei o mestre-de-obras, o almoxarife, o armador e o pedreiro de acabamento.

No pude ter acesso ao contedo dos contratos com essas subempreiteiras. Mas pude perceber que para a subempreiteira ABC tratava-se de um contrato para execuo de determinado servio, enquanto que para as demais, era para cesso de mo-de-obra, ao longo da obra, sem servio especfico.
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O mestre-de-obras natural do interior do estado de Minas Gerais, de uma famlia de imigrantes italianos. J morou em diversas cidades brasileiras, acompanhando os locais das obras das empresas que o contratavam. Comeou seu trabalho na construo civil como servente: quando eu entrei na construo civil, eu no sabia nem empurrar carrinho, nem fazer massa, no sabia nada... depois a gente foi no dia a dia, a gente foi conhecendo, aprendendo, fazendo curso.... mestre-de-obras h vinte e cinco anos, mora h dois anos em So Carlos e trabalha ECP h um ano, com carteira assinada. O almoxarife nasceu no interior do Cear e aos doze anos comeou a trabalhar, digitando provas e trabalhos em uma escola particular da sua cidade natal. Tem segundo grau completo e aos dezesseis anos veio para So Bernardo do Campo, para conhecer sua me biolgica, e iniciou seu trabalho como ajudante de produo da Volkswagen. Depois, mudou para outras cidades do interior paulista, trabalhando como vendedor ambulante e na linha de produo de uma fbrica de estofados. Est em So Carlos h aproximadamente dois anos e comeou seu primeiro trabalho como almoxarife h sete meses na ECP, aos vinte e dois anos - antes de ser contratado, havia trabalhado como cobrador em uma empresa de transporte rodoviria. O armador nasceu no interior de Minas Gerais, estudou at a quarta srie e comeou a trabalhar aos oito anos na lavoura. Aos vinte anos, ingressou na construo civil como ajudante e depois de trs anos j comeou sua atividade como armador de ferragem, quando se mudou para So Carlos. Chegou a trabalhar treze anos para uma mesma empresa construtora e nunca trabalhou como autnomo. Est h dez meses na ECP, aos cinquenta e cinco anos de idade. Aos finais de semana, um auto-empreendedor, pois constri casas para aluguel; na cidade de So Carlos, uma demanda do mercado para atender o pblico estudantil. Ele tambm o diretor do Sindicato dos Trabalhadores da Construo Civil, de So Carlos, que ele chama de Sindicato dos Madeireiros. O pedreiro de acabamentos nasceu no interior da Bahia e comeou a trabalhar aos seis anos de idade, junto com seu pai, numa borracharia. Terminou a 3

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srie do 1 grau e aos quatorze anos comeou a trabalhar na construo civil como ajudante. Aos vinte anos, veio para So Jos do Rio Preto, junto com vinte colegas, na sua maioria pedreiros, dentro de um esquema arranjado por um gato, tambm seu colega. Desde ento, trabalhou como pedreiro autnomo, na maior parte do tempo. Em sua carteira, no se totaliza um ano e meio de trabalho registrado, somando-se todos os perodos em que trabalhou em quatro empresas diferentes. Na ECP, est h apenas um ms e, antes, trabalhava para a subempreiteira ABC, tambm registrado. Portanto, est na obra do Monte Alto, h sete meses - aos quarenta anos de idade. Em relao aos demais trabalhadores, contratados e subcontratados, realizei conversas informais, das quais pude obter informaes sobre as formas de contratao do trabalho, os valores da remunerao e um pouco sobre as trajetrias profissionais. A situao dissonante que encontrei se referiu equipe de revestimento externo. Trata-se de uma subempreiteira que realiza servios apenas para a ECP, percorrendo suas obras no estado de So Paulo e de Minas Gerais - por isso mesmo, o engenheiro de obras a considera como equipe prpria da empresa. Para fazer o reboco externo, havia o gato, que era um pedreiro mais qualificado, um pedreiro e dois serventes. Conversei com os serventes, sob o olhar ressabiado do gato que estava em cima do andaime: um sergipano e um baiano que, pelo que pude entender, no apresentavam local fixo de moradia, pois acompanham as obras - naquele momento moravam em Araraquara e So Carlos, respectivamente. Relacionei essa informao a outras fontes e pude encontrar indcios que delineavam uma estratgia da empresa, no divulgada em seus relatrios de desempenho operacional, relacionada moradia de parte de sua mo-de-obra. Ela aluga uma residncia para abrigar os trabalhadores que rodavam as suas obras, nas diferentes cidades onde atua, ao invs de possuir alojamentos nos prprios canteiros - como ocorria nos grandes canteiros da dcada de 1980 e 1990. Pude tomar conhecimento a respeito, por meio da declarao do pedreiro contratado pela ECP Fernanda Cockell, durante sua pesquisa - e, em So Carlos, a casa alugada se localizava em frente a um dos empreendimentos em

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construo. E tambm por meio do depoimento do engenheiro de obras, por mim entrevistado: segundo ele, a empresa freta um nibus que segue para o Nordeste, chefiado por um mestre bom de selecionar mo-de-obra. O pessoal selecionado vem, sobretudo, para o estado de So Paulo e a empresa aluga uma casa para eles residirem, temporariamente, nas cidades onde vo trabalhar. A partir da pesquisa de Vargas (1992) e Cockell (2008), das trajetrias ocupacionais que recuperei em entrevistas e das observaes que realizei durante minhas permanncias no canteiro de obras, no d para classificar, hoje, o trabalhador da construo civil dentro de uma categoria homognea, que pudesse reforar a figura do peo de obras, presente no senso comum. H desde migrantes recentes, que tiveram na construo civil sua porta de entrada, numa situao bastante duvidosa a respeito sobre as condies de moradia e de regulamentao do trabalho - como o pessoal do Nordeste trazido pela ECP e que remonta situao do peo que roda de obra em obra. Assim como h os migrantes consolidados, h mais de vinte anos na cidade atual, e que nem sempre tiveram seu primeiro trabalho na construo civil como o caso do armador e do perfil mdio dos entrevistados por Cockell (2008). Tambm h aqueles que migraram por causa da oportunidade obtida no setor - no caso do pedreiro de acabamentos. Ainda, trabalhadores que migraram h bastante tempo de seu local de origem, mas que j moraram em diversas localidades - o caso do mestre-de-obras. E, por fim, o caso interessante do almoxarife que, apesar de ter migrado h apenas oito anos para o estado de So Paulo - no por motivos profissionais -, j passou por diversas ocupaes - na fbrica de automveis, como vendedor etc. - e, portanto, a construo civil no foi a nica possibilidade encontrada. Se os trabalhadores da construo civil no so apenas os migrantes recentes, tampouco se enquadram majoritariamente na autoimagem de pobre - como analisado por Bicalho de Sousa (1994), nas dcadas anteriores. Na minha pesquisa, tanto o mestre como o armador, alm de trabalharem na construo civil, eram pequenos proprietrios (da casa prpria e de casas de aluguel). O

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almoxarife tinha segundo grau completo, tinha boa desenvoltura em informtica e pretendia subir na carreira dentro da empresa. De certo modo, trata-se de trabalhadores considerados qualificados na construo civil e que correspondem a uma trajetria de ascenso social que, por sua vez, pode no se repetir para os demais trabalhadores, sobretudo ajudantes e serventes recm-chegados - salvo pelas brechas abertas pelo canteiro de obras.

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O processo de trabalho

Nosso grande problema esse. a cabea do servente, do pedreiro, do carpinteiro, do armador... [...] Que nem o cara pega, trabalha trs dias aqui, recebe dez reais para fazer l, ele vai embora. Ele no pensa que a ECP t fazendo dez mil apartamentos e que daqui a pouco ele pode virar supervisor de cara de alvenaria. Ele no pensa em ganhar no longo prazo. Ele pensa em ganhar o dele hoje e gastar o dele hoje, s. O grande problema da construo civil o pedreiro, servente, carpinteiro... [...] [ essa] mentalidade do imediatismo: eu tenho que ganhar pra chegar no sbado e fazer o churrasco, tomar pinga, e na segunda no sei se eu tenho dinheiro.315

Se ainda se mantm uma ciso social no universo dos trabalhadores dos canteiros de obras, isso significa que ela se mantm tambm em relao organizao do trabalho? Se a resposta for positiva, consequentemente h uma hierarquia nas relaes entre esses trabalhadores dada de antemo: os profissionais se encontram em posio superior aos serventes e ajudantes. Pode parecer bvia essa constatao, mas, durante a minha pesquisa de campo, a relao entre esses trabalhadores no era to simples, e outros fatores intervinham para que se efetivasse a hierarquia necessria para o desenvolvimento do trabalho. O trabalho no canteiro de obras encarado frequentemente no debate acadmico como parcelizado, desqualificado e precarizado. No entanto, assim como a figura do peo de obras desmistificada empiricamente, talvez seja tambm necessrio desconstruir esses atributos, mesmo que, ao final, eles sejam reconstrudos e restabelecidos, por meio da realizao de pesquisa emprica em canteiros de obras contemporneos. Brochier (1998)316 critica fortemente as anlises brasileiras sobre a organizao do trabalho no canteiro de obras, realizadas at a dcada de 1990, por serem

Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008. BROCHIER, Christophe. Les travailleurs du Btiment au Brsil : tude dentreprises Rio de Janeiro. Tese (Doutorado em Sociologia) - Departamento de Sociologia, Universit Paris 8 Saint Denis, 1998. Brochier, socilogo, atualmente matre de confernces na Universidade de Paris 8 (Saint-Denis) foi meu supervisor durante o estgio de doutorado, realizado no exterior, entre 2006 e 2007. A leitura da descrio minuciosa da tese de doutorado de Brochier (1998) a respeito das condies dos alojamentos, da rotina dos trabalhadores e dos seus costumes, das relaes entre eles e os tcnicos, dos seus momentos de folga, da organizao da produo no
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muito globalizantes, elaboradas a partir de um ponto de vista tecnicista, e que no revelam exatamente como trabalham os homens. A pergunta que Brochier (1998) procura responder em sua pesquisa , aparentemente, muito simples: quem faz o qu e de que modo faz no canteiro?. Simples apenas na aparncia, pois, segundo o autor, a organizao da produo mais complexa e sutil do que parece, na medida em que a forma pela qual o trabalho se efetiva menos estritamente regrada por dispositivos tcnicos, em relao fbrica, por exemplo, e mais dependente da ao do quadro tcnico (encadrement)317 e das relaes entre os operrios. A observao de Brochier (1998) demonstra que o modo pelo qual o canteiro funciona, a natureza e a dinmica das relaes entre os atores presentes no trabalho, as posies hierrquicas e produtivas, a separao e desenvolvimento das tarefas, apesar de dependerem de um quadro organizacional e tcnico da empresa so, principalmente, determinados no curso das interaes entre indivduos e entre grupos, marcado pelo jogo de interesses, de relaes de foras e das adaptaes e interpretaes que dali emergem. Para ele, o trabalho ocorre numa relao dialtica entre um processo de trabalho racional e prfixado e as relaes e contatos diretos e indiretos entre grupos e indivduos. Para Brochier (1998), a organizao tcnica do trabalho no ocupa lugar central nesse tipo canteiro de produo, como pode ocorrer em outros setores produtivos. Ela cede lugar negociao entre os participantes do

canteiro, da estrutura hierrquica e os contedos do trabalho, alm de uma anlise das trajetrias profissionais dos assim chamados pees de obra, foi um ponto de partida para a minha pesquisa. Durante sua pesquisa de campo, realizada num perodo total de quinze meses, entre 1995 e 1996, o autor morou nos canteiros de obras localizados na cidade do Rio de Janeiro, junto ao grupo de trabalhadores, empreendendo sua observao participante. Era ainda uma poca em que, mesmo para edificaes de mdio porte, havia alojamentos de trabalhadores no prprio canteiro - aspecto raro hoje em dia. 317 A palavra em francs encadrement, utilizada para explicar a hierarquia no canteiro de obras, no tem seu correlato exato em portugus. A anlise de Brochier (1998) se utiliza das categorias profissionais e hierrquicas utilizadas pelos prprios homens do canteiro: i) operrios (ajudantes/serventes e profissionais); e ii) quadro tcnico (encadrement), que se refere ao ncleo tcnico da empresa no canteiro. No Brasil, o encadrement compreende, basicamente, o mestre-de-obras, o engenheiro-residente e todos os outros profissionais que no executam atividades do canteiro em si (auxiliares administrativos, almoxarifes, encarregados). Na Frana, ele compreende diversos atores tcnicos e superiores hierarquicamente no canteiro: diretor de trabalhos (directeur de travaux), condutor de trabalhos (conducteur de travaux) e chefe do canteiro (chef de chantier).
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cotidiano do canteiro de obras. Morice (1992) segue esse mesmo tipo de abordagem e aponta que, no canteiro, por mais que a organizao tcnica do trabalho procure reforar estritamente aquela diviso social entre manoeuvres e profissionais, ela no consegue completamente. Isso porque, segundo Morice (1996), prevalece uma organizao muito

improvisada que, inclusive, abre brechas para que boa parte dos serventes tenha acesso ao saber do profissional e tenha certa mobilidade profissional. Para esse autor, h aqui a presena de um taylorismo mal compreendido no canteiro de obras brasileiro, que tem como origem, a diviso acentuada entre projeto e execuo e que no reconhece, portanto, as especificidades e irregularidades do trabalho no canteiro. Ao mesmo tempo em que h essa diviso entre projeto e execuo, para Farah (1996), reside aqui uma das contradies presentes no setor, que se refere ao solapamento do saber e do saber fazer dos trabalhadores. Ao mesmo tempo em que o setor depende desse saber fazer do trabalhador, residindo a uma margem incompressvel de variabilidade que persiste no setor, procura-se desqualificar esse saber por meio da parcelizao das tarefas produtivas seguindo um dos princpios tayloristas -, da precarizao das condies de trabalho e da promoo de alta rotatividade de mo-de-obra, fazendo com que no haja uma identidade do trabalhador com seu ofcio.318 Essas irregularidades e essa organizao improvisada citadas por Morice (1996) supem que haja uma regularidade e uma permanncia em processos de trabalho de outros setores produtivos que servem de referncia para que o canteiro sirva como seu negativo. No entanto, como colocam Duc (2002) e Ferro (2003), h uma especificidade no canteiro de obras, na qual um suposto improviso seja parte constitutiva do processo de trabalho e no seja uma exceo a ele.

Vale ressaltar que a anlise de Farah (1996) se refere ao perodo at a dcada de 1980. Como j apontei anteriormente, essa afirmao precisa ser relativizada para o momento contemporneo, tendo em vista a permanncia de grande parcela de trabalhadores da construo civil no setor, possibilitando uma identidade com seus respectivos ofcios. Cf: Vargas (1992) e Cockell (2008).
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Considero, portanto, que preciso problematizar tanto essa especificidade ou originalidade do canteiro como aquela concepo que o encara como aquilo que o canteiro no : como um processo de trabalho no-regular e noplanejado, por exemplo. Alm disso, persigo nessa problematizao no contexto da primeira dcada dos anos 2000, a partir de uma produo em escala da habitao, fomentada pelo Estado e pelo capital financeiro - como o caso da produo da ECP. Nenhum dos autores citados anteriormente analisou o momento quando um dispositivo entrou na mediao entre canteiro de obras e gerncia da empresa (ou a organizao tcnica): o sistema online de controle do trabalho. Prprio de uma produo em escala e pulverizada territorialmente, esse sistema pode ter tornado ainda mais complexa a organizao do trabalho no canteiro, como procurarei analisar a seguir, luz dos meus dados empricos.
A hierarquia a partir da entrada do sistema online

Uma diferena importante que encontrei no canteiro de obras da ECP em relao s anlises anteriores que, apesar de o mestre ocupar uma posio central, ele divide a intermediao entre obra e organizao tcnica da empresa com outro personagem bastante importante aqui: o almoxarife. Junto com o engenheiro, os trs formam o trip da obra, interagindo com todos os personagens que participam direta ou indiretamente do canteiro, embora apresentando atribuies e responsabilidades diferentes entre si. Esse trip responde ao maior nvel hierrquico internamente ao canteiro e responsvel, perante a empresa construtora, pelo andamento da obra. So os controladores do canteiro e realizam a intermediao necessria entre empresa e obra. No entanto, esses controladores so controlados, no apenas pela hierarquia imediatamente superior a eles - engenheiro-supervisor, coordenador de almoxarifes, coordenador de mestre-de-obras, superintendente de produo, diretor da empresa -, mas tambm pelo sistema online de controle. Talvez aqui esteja uma das novidades principais trazidas pela organizao do canteiro de obras da ECP.

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a partir desse trip e de suas relaes, por um lado, com personagens reais superiores e inferiores hierarquicamente a eles, e, por outro, com esse sistema informatizado de controle (cujas caractersticas foram descritas no Captulo 5) que procurarei analisar a hierarquia presente neste tipo de canteiro.
A relao entre almoxarife, engenheiro e mestre: o trip da obra

Embora o engenheiro seja a autoridade mxima no canteiro de obras, sua atuao depende, em primeira instncia, do mestre e do almoxarife - e, em segunda, dos trabalhadores de execuo das atividades do canteiro propriamente ditas. O engenheiro o elo mais forte entre a empresa e a obra, portanto, entre o nvel institucional e o de prescrio na obra. Segundo ele, durante uma conversa comigo na obra, disse-me que grande parte de seu tempo de trabalho gasto com a burocracia da empresa - notas fiscais, contratos etc. -, incluindo aqui o sistema de controle. A interlocuo do mestre com o engenheiro ocorre quando necessrio tomar decises a respeito da programao dos servios da obra, da subcontratao de subempreiteiros, da contratao de trabalhadores, da situao dos trabalhadores (seleo e demisso) e das questes tcnico-construtivas. O dilogo entre mestre e engenheiro cotidiano e no permeada por grandes conflitos, pois cada um fala em nome de um saber especfico. Em outras palavras, o engenheiro traz o saber tcnico e seu estatuto social reconhecidamente superior, que considerado pelo mestre, cujo saber fazer completa o saber do engenheiro. Assim como com o engenheiro, a relao do mestre com o almoxarife tambm forte - e, nesse caso especfico, tambm familiar, pois so sogro e genro, respectivamente. Na medida em que o mestre precisa ficar atento com o material, nas suas prprias palavras, ele aciona o almoxarife quando um determinado material est acabando e precisa ser comprado novamente. No entanto, na relao entre mestre e almoxarife fica latente um ponto de conflito, devido s liminaridades nas suas atribuies, sobretudo, em relao ao controle de entrada e de sada de trabalhadores e o armazenamento de materiais.

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Quando o almoxarife comea a entrar na rea que do mestre, a comea a dar problema 319, segundo o mestre. Nesse aspecto, o almoxarife pode decidir um local para armazenar materiais, por exemplo, que interfere nas atividades da obra, entrando na rea do mestre-de-obras e podendo gerar conflitos - como aquele j descrito, no Captulo 5, sobre o descarregamento de cimento. Tanto o almoxarife como o mestre me disseram que essas duas profisses tm conflitos entre si. Segundo o almoxarife, o conflito no pessoal: na ECP, o que mais tem, principalmente comigo, conflito com o mestre. No eu com o mestre. o almoxarife com o mestre. Essas duas profisses no batem muito bem.320 Essa relao conflituosa entre mestre e almoxarife tem uma razo estrutural, pois cada um representa uma autoridade totalmente diferente uma da outra. Ou melhor, o mestre traz uma autoridade reconhecida pelo seu saber fazer, to caro construo civil; enquanto que o almoxarife se impe pelo conhecimento novo, por assim dizer, a respeito dos instrumentos de prescrio, de padronizao e de controle do trabalho, elaborados pela empresa. De certo modo, o mestre traz consigo aquela organizao do trabalho tradicional do canteiro de obras, na qual a margem incompressvel do saber fazer, na expresso de Farah (1996), presente secularmente na construo civil, prepondera. J o almoxarife, sem ter nenhum conhecimento prvio sobre esse saber fazer, fala em nome de um saber institucionalizado, j saberes da empresa, e que interferem diretamente no modo como se organiza o canteiro de obras, por exemplo, as recomendaes padronizadas no Livro TIM e nos kits de instalaes.
A relao entre almoxarife-engenheiro-mestre e o sistema de controle

O engenheiro alimenta, controla e controlado cotidianamente pelo sistema online. Ele consulta com frequncia a posio da sua obra no ranking de obras

O almoxarife relatou um conflito que houve com o mestre e eu descreverei a seguir, no item especfico sobre o almoxarife. 320 Depoimento do almoxarife autora - maro/2008.
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da empresa - est em jogo sua remunerao, seu prestgio e sua possibilidade de ascenso na carreira profissional. Sua rotina de trabalho pautada pelas metas que precisa cumprir no dia, na semana ou no ms que, por sua vez, encontram-se estipuladas no cronograma-referncia, que acessado pelos engenheiros supervisores e gerentes, e que so monitoradas pelo prprio engenheiro nas medies mensais. Como seu trabalho medido por essas metas, sua rotina de trabalho no tem horrio de entrada e sada: ele pode ficar trabalhando at s nove da noite, sem receber hora-extra, para cumprir sua atividade. Segundo ele, a presso maior sobre o seu trabalho vem do nvel institucional, pois muita gente em cima dele, muita burrocracia da empresa. Essas atividades burocrticas se referem aos pedidos de compra realizados por ele, s autorizaes dos pedidos realizados pelo almoxarife ou estagirio, s programaes da obra, s revises de cronograma e de oramento. Alm disso, o engenheiro responsvel pelo relacionamento com os clientes, quando eles solicitam pequenas alteraes no projeto arquitetnico ou nos acabamentos, e nas visitas que os futuros moradores realizam na obra. O almoxarife, apesar de ser um trabalhador que no se equipara em termos hierrquicos ao mestre e ao engenheiro, exerce uma ligao fundamental entre a empresa e a obra justamente por ser o responsvel pelo controle de materiais (aquisio, armazenamento e distribuio), de ferramentas e de equipamentos, e pelo ponto dos trabalhadores. ele, portanto, que alimenta o estoque online de materiais, o livro de consumo e que controla a entrega dos kits de instalao. As suas atividades esto inseridas numa rotina bem marcada, talvez seja aquela que menos varia no canteiro de obras. O almoxarife chega obra logo cedo, anota o consumo do relgio de gua e de luz; comea a marcar o ponto dos trabalhadores, conforme vo chegando; confere as peas do estoque; olha os emails que a empresa envia para a obra e para o engenheiro; quando chega mercadoria, confere o material e a nota fiscal; faz o pedido de compra de materiais; e, da sua janela do escritrio, os trabalhadores pedem material,

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ferramentas e equipamentos. No final do dia, ele confere novamente o estoque e d baixa no estoque online. O almoxarife, muitas vezes, o interlocutor entre o departamento de suprimentos de materiais e o engenheiro, quando h problemas entre os dados contabilizados no sistema e os dados reais da obra. O mestre no manipula nenhuma ferramenta do sistema online. O quadro tcnico da empresa, que trabalha nas regionais e na sede, sabe exatamente como est o andamento da obra pelo sistema online de controle ranking, cronograma, medies, livro de consumo e estoque de materiais. H um conjunto de procedimentos de verificao e de fiscalizao, baseados em auditorias e supervises, j explicado no Captulo 5. O engenheiro quem dialoga com toda a estrutura hierrquica da empresa, desde os serventes do canteiro de obras at o diretor fundador. Quando h visitas de auditores, supervisores e diretores na obra, ele quem precisa acompanhar e responder a todas as questes. Essas visitas tm uma frequncia mensal ou at bimestral. O contato mais cotidiano do engenheiro de obra, para alm do corpo de trabalhadores do canteiro, com o engenheiro supervisor, considerado seu chefe, que, por sua vez, responsvel pelas obras da regional onde So Carlos se insere.321 O almoxarife se relaciona diretamente com o seu coordenador, o encarregado de almoxarifes, no momento das auditorias, e tambm com os funcionrios dos Departamentos de Suprimentos e de Recursos Humanos da Regional, nas atividades de compra de materiais e de contratao de trabalhadores. A interlocuo do mestre com os trabalhadores da empresa que no trabalham na obra pequena e ocorre quando h o controle especfico de seu trabalho, feito pelo coordenador de mestres-de-obras, mestre geral da regional. Durante as visitas dos diretores, ele acompanha o engenheiro, mas no

Procurei obter o contato do engenheiro-supervisor desta obra, mas o engenheiro de obra no se mostrou disposto a fornec-lo. Disse-me que ele poderia responder pelo seu supervisor. No insisti, tendo em vista a sua generosidade em me abrir a obra, sem autorizao prvia de seus superiores.
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responde diretamente s

questes

colocadas

pelos auditores.

responsabilidade recai sobre o engenheiro de obras, na maioria dos casos. Para o engenheiro e o almoxarife, h cursos de formao e de aperfeioamento, que servem como momentos em que esses profissionais interagem com os demais dentro de seu estatuto. Para o engenheiro, h reunies mensais com os todos os engenheiros de obras e supervisores da regional, que podem ser consideradas como momentos de interlocuo e de aperfeioamento. A pauta elaborada pelos supervisores, mas os engenheiros de obras podem sugerir acrscimos. Durante um dia inteiro, so tratadas questes sobre o andamento das obras da regional, tendncias da empresa em relao contratao da mo-de-obra no canteiro, intercmbio de solues tcnicas e de gesto de obras. Em 2005, estavam presentes seis engenheiros na reunio realizada na regional de Ribeiro Preto e, em 2008, j eram dezessete (quinze engenheiros das cidades de Ribeiro, Marilia, Bauru, So Carlos, Araraquara, So Jos do Rio Preto e Franca, mais dois supervisores) nmeros que demonstram o rpido crescimento da empresa nos ltimos trs anos. Para o almoxarife, no momento de admisso na empresa, h um treinamento com o coordenador de almoxarifes (ou encarregado), realizado na regional de Ribeiro, com durao de quatro dias. Aps esse curso, h um acompanhamento das atividades do almoxarife por meio do sistema online da empresa. O almoxarife chamou esse sistema de UMC, que, depois fui procurar o seu provvel significado: Utility Monitoring Central, uma espcie de central de monitoramento dos computadores da empresa. Nas suas palavras:
Almoxarife: ... eu comecei, a qualquer dvida que tinha... a como aqui tem no meu computador, como ele pode acessar meu computador na internet aqui, a qualquer dvida que tinha, eles ensinavam aqui mesmo, pelo computador, sabe? Pesquisadora: ah, por conversa? Almoxarife: no, tipo... UMC, sabe? eles controlam o computador. D algum problema, aqui no computador, eles mesmos consertam o computador, com esse programa. E mesma coisa, quando tem que ensinar alguma coisa, eles fazem isso tambm.322

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A relao entre almoxarife-engenheiro-mestre e os demais trabalhadores

O trip exerce outro tipo de controle, diferente daquele exercido pelo sistema online, em relao aos demais trabalhadores.323 Dessa forma, completa-se o sistema de controle como um todo da obra, por meio das relaes cotidianas de trabalho. O mestre aquele que mais interage com os demais participantes da obra. Segundo o prprio, a funo do mestre, ele tem ficar com o olho na obra inteira. A afirmao do mestre de que tudo gira em torno dele tem ressonncia na prtica. A partir do momento em que o engenheiro passou determinada orientao para ele ou a partir de uma deciso que tomaram juntos, ele olha todas as partes da obra. Com o subempreiteiro, o mestre dialoga quando se inicia um novo contrato, no qual se especificam os servios a serem realizados, e quando h problemas em relao aos trabalhadores subempreitados. Em relao a esses ltimos, o mestre evita conversar diretamente. Eu procuro falar mais com o empreiteiro, agora, quando ele no age eu falo direto. Porque a responsabilidade minha. No entanto, quando o mestre no gosta de um trabalhador, ele pede para que o subempreiteiro tire essa pessoa da obra: eu chego e falo pra ele [subempreiteiro]: eu no quero mais essa pessoa na obra. Porque ele pode pr quem ele quiser, a responsabilidade dele. S que precisa ver que se vai adequar com as normas nossas. Essas normas estabelecidas pelo mestre esto relacionadas ao comportamento do trabalhador: tem que ser honesto, no bagucento, silencioso e no pode mexer com as pessoas que passam na rua.324 Ele precisa dessas normas para manter a organizao e ter a obra na sua mo. O controle do pessoal fundamental:

Cabem aqui os trabalhadores que executam as atividades de obra propriamente ditas: os pedreiros, carpinteiros, armadores, eletricistas, encanadores e serventes. 324 Porque s vezes, a minha esposa falava. Ela preferia passar num lugar mais perigoso, mais difcil, mais feio, do que passar onde tinha pedreiro trabalhando, t vendo? Por qu? Porque os pedreiros ficavam mexendo. Ento eu acho que isso da um troo muito feio. (Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008).
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Porque se o pessoal no passa a respeitar voc, voc perde o controle. Que nem hoje, hoje, talvez eu no precise chegar, no precise chegar e falar com a pessoa, ele j sabe. Ele j tem aquele receio... entendeu? E eu sou amigo de todos eles. O que eles tem que falar, eles falam comigo. Ento, voc tem que procurar fazer isso a. Manter esse nvel.325

Esse controle se opera entre o bom humor e a amizade, de um lado, e de outro, na observao silenciosa dos atos e dos comportamentos do trabalhador. Durante as caminhadas que acompanhei, no senti um clima tenso ou opressivo, mas at mesmo um clima amigvel e bem-humorado entre os funcionrios e o mestre. Disse-me que na construo civil assim: se voc no leva a coisa de uma maneira leve, brincando com os funcionrios, tratando com respeito, no possvel. Enquanto estive com ele, muitos trabalhadores o procuravam para esclarecer dvidas em relao ao projeto e aos procedimentos de execuo - como no citado caso do nvel da escada. Atrs do bom-humor no dia-a-dia, h o controle explcito do mestre sobre os trabalhadores. Ele procura estratgias para tornar esse controle menos visvel e mais eficiente: escolhe alguns dos trabalhadores para supervisionar os outros, como, por exemplo, ele pediu para o eletricista, que est h mais tempo na obra, verificasse se o eletricista recm-contratado estava executando o servio de maneira satisfatria, ou se seria preciso demiti-lo - o mestre j observara que o mais novo estava instalando as caixinhas de eltrica fora do esquadro. Alm desse caso, o mestre me relatou na entrevista que h um tipo de espio na obra, um servente que indica os problemas que ocorrem e a situao de cada trabalhador: ... o mestre que tem experincia, sempre tem um tipo de espio dentro da obra. Isso uma coisa secreta que ningum fica sabendo, s entre dois. que nem marido e mulher, segredo de marido e mulher.326 Alm dos trabalhadores-informantes, o mestre olha atentamente a quantidade de material utilizado pelos trabalhadores, principalmente, em relao ao trao do concreto, que, por sua, vez est intrinsecamente ligado garantia estrutural:
Vamos supor, a gente tem um trao, trao de material que limitado, que passado pelos engenheiros. Depois, voc passa pra quem t

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Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008. Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008.

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fazendo. Depois que voc passa, voc fica de fora, olhando... eu, no meu caso, eu fao isso: olho para ver se ele t fazendo a medida exata. Ou ele t dando pouco, ou t pondo bastante, entendeu? Porque, geralmente, o engenheiro passa para voc que uma medida X e a gente fica s analisando para ver se ele faz ou no. Porque pra eles, no tem responsabilidade nenhuma, n? Se gasta menos ou se gasta mais. Ou se vai ter perigo de cair isso ou no.327

Essa declarao do mestre indica, portanto, que a posio acima ou abaixo na hierarquia do canteiro est relacionada ao grau de responsabilidade do trabalhador, tanto na empresa como fora dela - no limite, o engenheiro de obras um dos responsveis tcnicos por quaisquer problemas futuros que possam ocorrer com a edificao, em termos estruturais e construtivos. Passada a prescrio do trabalho, durante sua caminhada cotidiana na obra, o mestre est atento qualidade do servio executado e ao desperdcio de material. Quando percebe que algum funcionrio est desperdiando material - alis, esse aspecto do consumo de materiais bastante enfatizado pela empresa - o mestre procura conversar com o trabalhador. Nesta obra, o mestre no chegou a demitir funcionrios por conta de desperdcio, porque, segundo ele, aps a conversa, eles voltam, n, regenerado. Mas, em relao qualidade do servio, ele precisou mandar embora alguns trabalhadores que no executavam de maneira satisfatria o seu trabalho - neste caso, talvez, a conversa no resolva, porque h aqui uma questo relacionada habilidade do trabalhador em realizar o seu ofcio e sua experincia profissional. Essa centralidade que o mestre-de-obras ocupa na diviso e na organizao do trabalho no canteiro j foi diagnosticada por diversos autores e se remete estrutura do saber fazer da construo civil. Mesmo quando se trata de uma produo em escala da habitao, como no meu caso, essa estrutura se mantm. Brochier (1998) considera que a separao entre categorias profissionais feita pela empresa construtora baseada em grandes eixos da diviso do trabalho. Porm, as caracterizaes mais finas a respeito das atividades dependem dos jogos cotidianos da produo ou das relaes de foras entre as pessoas. Essas
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formas de diferenciaes prticas entre profissionais so informais e dependem da sano do mestre-de-obras, que o decisor central em relao atribuio de tarefas, ao reconhecimento do estatuto profissional e diviso do trabalho em si.328 Para Morice (1996), a figura do mestre-de-obras revela e perpetua a presena daquele taylorismo mal compreendido no canteiro de obras. Ele uma engrenagem intermediria entre trabalhador e empresa e sua autoridade vem de uma caracterstica dupla: por um lado, ele tem uma origem, uma linguagem, s vezes, um modo de vida, idnticos daqueles que so seus subordinados; por outro, apresenta uma superioridade tcnica imediatamente visvel. Essa qualidade tcnica dos mestres um aspecto fundamental na anlise, porque ele quem atenua os efeitos daquele suposto taylorismo e que sabe lidar com as vicissitudes cotidianas de uma organizao do trabalho desregrada.329 O mestre, na anlise de Morice (1996), tambm se comporta como uma engrenagem intermediria na reflexo sobre os mecanismos do paternalismo330 presentes no canteiro de obras. Para o autor, h um procedimento original de reintroduo do paternalismo, no caso da construo civil brasileira, via composio do salrio. A partir do momento em que se institui legal e socialmente que uma parte do salrio corresponda a uma parte fixa e contratual (reduzida ao mnimo) e a outra, a uma parte incerta e negociada, entram aqui os mecanismos de dependncia e de favor pessoal, ou seja, o paternalismo.331

Brochier (1998) prope um esquema de anlise da produo no canteiro baseado na natureza do trabalho, nos atos de coordenao e na importncia da negociao presente no cotidiano do canteiro de obras. 329 Para Morice (1996), o modelo dominante de gesto da fora de trabalho na construo civil no Brasil pode ser resumido em uma palavra: irregularidade - na situao de trabalho, na formao profissional e no estatuto social. 330 Morice (1996) define o conceito de paternalismo como aquela doutrina ou prtica de submisso personalizada e no-contratual, mantida pela fico do livre consentimento e associada a uma dosagem dialtica entre proteo e disciplina; s vezes, at de violncia. 331 Mais detalhadamente, o autor menciona que h trs elementos do salrio: i) a base fixa, que seria um elemento chave para o dispositivo de dominao; ii) os complementos (tarefas, horas-extras, remunerao por produtividade, enfim, tudo que seja por fora), que so necessrios para o equilbrio do cronograma e para a flexibilizao da mo-de-obra, garantindo a submisso; iii) o conjunto de direitos trabalhistas no momento de demisso do trabalhador, mais um elemento que consolida de maneira paradoxal a relao paternalista. (MORICE, 1996).
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Brochier (1998) questiona essa anlise de Morice (1996), pois, para ele, apenas o paternalismo no explicaria a complexidade das relaes presentes no canteiro de obras. Elas dependem de uma negociao cotidiana, permeada pelo interesse daquilo que Brochier (1998) chama de donnant-donnnant332, ou seja, os operrios efetuam um servio pensando na troca de algo ou na promessa de algo, existindo respostas em cadeia de cada postura assumida e nas relaes entre os participantes do canteiro. Assim, o mestre seria menos uma metfora paternal e mais uma metfora de cmplice, marcada por uma relao de respeito. A legitimidade do mestre viria de sua competncia tcnica e de sua autoridade obtida a partir de uma atitude justa. As minhas observaes empricas reforam esse argumento de Brochier (1998) na medida em que o mestre negocia cotidianamente a organizao do trabalho perante os demais trabalhadores. Porm, e talvez aqui resida um diferencial, no apenas o mestre que estabelece diretamente a relao entre empresa e trabalhadores, como sugerem Morice (1996) e Brochier (1998). A engrenagem intermediria, no meu caso, se situa no trip formado pelo engenheiro, pelo mestre e pelo almoxarife. Na anlise de Bicalho de Sousa (1994), h uma conflitividade e uma tenso permanente no cotidiano de trabalho no canteiro, cujo foco justamente a oposio entre gestores da produo (engenheiros, mestres, encarregados e apontadores) e os operrios. Para suportar tal hierarquia de poder presente no canteiro de obras, segundo a autora, os operrios buscam reafirmar laos de cooperao e de solidariedade durante o processo produtivo. Entre eles, ela destaca o trabalho de parceria entre os profissionais e entre os profissionais e serventes - alm da presena de brincadeiras e de xingamentos que, ao mesmo tempo em que tornam o ambiente de trabalho descontrado e amigvel, se contrapem agressividade latente das relaes sociais ali presentes.

A expresso francesa donnant-donnant utilizada quando algum quer fazer algo em troca de alguma contrapartida. Em portugus, a expresso uma mo lava a outra, poderia ser a sua correlata.
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Pude perceber esse ambiente amigvel no canteiro de obras da ECP quando o percorria em minhas caminhadas. A tenso que permeia a relao entre o trip da obra e os demais trabalhadores era acobertada tanto no cotidiano de trabalho e na composio das equipes - pois, afora o trabalho conjunto de pedreiros e serventes, os demais eram realizados praticamente de forma solitria -; como nos depoimentos dos trabalhadores. Essa tenso descoberta literalmente quando se trata do pagamento da mo-de-obra. Apesar de o salrio ser depositado na conta corrente dos trabalhadores, isso depende do repasse da empresa. Como o engenheiro o representante da empresa na obra, essa questo aparece como um conflito latente entre ele e os demais trabalhadores. Uma vez, de acordo com o depoimento do engenheiro, um trabalhador, que trabalhou apenas trs dias na obra, foi reclamar para o almoxarife seu pagamento, dizendo que iria torcer o pescoo do engenheiro, caso no houvesse. Segundo o engenheiro, foi a primeira vez que foi ameaado por um trabalhador, mesmo que indiretamente. O engenheiro, assim como o mestre, procura estabelecer uma relao de respeito com os demais trabalhadores:
... porque eu procuro me relacionar o melhor possvel, porque se voc no se relacionar desse jeito com eles, voc vai ter muito problema. J conheci engenheiro que chegava com nariz empinado na obra, no conversava com ningum, cara quis quebrar carro e tudo o mais, entendeu? Eu acho que eles so seres humanos, acima de tudo, eles so seres humanos. Ento, eu trato todo mundo aqui como se fosse meu chefe: bom dia, boa tarde, tchau, at amanh, vamos tomar uma cerveja... Nunca, nunca eu deixei de falar um oi, porque eu sei que nesse ponto, voc pega os caras. Se voc tratar eles de uma maneira indiferente, a primeira vez, eles no tem nada a perder, eles vo te ameaar, falar que vo pegar teu carro e arranhar inteiro. Que eu j vi acontecer, entendeu? Eu procuro tratar eles... tentar manter o respeito, fazer eles manterem o respeito por voc... voc s vai conseguir isso dando respeito pra eles, mantm o respeito deles. Seno, eles vo te falar que voc vai morrer, vo querer te pegar l na rua... [...] Os caras, muitos a, no tem nada a perder no. Tem muita gente que de famlia, tem filho, tudo, mas tem uns a que vem fugido da Bahia, pra fugir pra outro lugar ... dois minutos333.

Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008. Ele narrou, durante a entrevista, um episdio ocorrido com o outro engenheiro de obras de So Carlos em que, por um erro da Regional de Ribeiro Preto, no foi liberado o pagamento do pessoal e ele foi ameaado pelos serventes: Eles pararam ele na rua e falaram: , agora voc vai morrer, ou voc paga agora ou voc vai morrer. Mas o engenheiro conversou com eles e conseguiu demov-los da ameaa.
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Essa frase do engenheiro de obras exemplar. O respeito necessrio, assim como o ambiente amigvel que o mestre procura criar, no apenas por uma questo profissional, mas porque se trata de seres humanos que no tm nada a perder. Ou melhor, o trabalhador no encarado a partir de seu estatuto profissional, mas pela sua classe social - considerada perigosa at -, e est em jogo tambm a violncia fsica. A ideia de classes perigosas faz parte do imaginrio, entre outras, sobre a pobreza no Brasil e j foi objeto de discusso de vrios estudos histricos.334 Se a autoridade do engenheiro reconhecida pelos demais trabalhadores de acordo com seu estatuto social, tcnico e profissional, ela se encontra ameaada, mesmo que de uma forma velada, por uma suposta ao violenta que o corpo, ou as propriedades do engenheiro, possam sofrer - isso no significa que o engenheiro no possa exercer outras formas de violncia em relao aos trabalhadores.335 Se j houve momento, como narrado por Bicalho de Sousa (1994), em que os trabalhadores recorriam aos quebras e s greves, numa articulao poltica dos trabalhadores enquanto classe, a negociao que se estabelece com o quadro tcnico (o trip) no canteiro da ECP individual ou de um pequeno grupo. Mas isso no novidade no canteiro de obras: Morice (1996) j havia

A expresso classes perigosas remonta a um debate do sculo XIX no Brasil. De acordo com Chalhoub (1996), para os parlamentares brasileiros, logo aps a lei de abolio da escravatura, em 1888, tornou-se conveniente associar o conceito de classes perigosas ao de classes pobres no momento de elaborao de um projeto de lei de represso ociosidade dos trabalhadores. Segundo o autor: para os nobres deputados, a principal virtude do bom cidado o gosto pelo trabalho, e este leva necessariamente ao hbito da poupana, que, por sua vez, se reverte em conforto para o cidado. Dessa forma, o indivduo que no consegue acumular, que vive na pobreza, torna-se imediatamente suspeito de no ser um bom trabalhador. Finalmente, e como o maior vcio de um ser humano o no-trabalho, a ociosidade, segue-se que aos pobres falta a virtude social mais essencial; em cidados que no abunda a virtude, grassam os vcios, e logo, dada a expresso classes pobres e viciosas, vemos que as palavras pobres e viciosas significam a mesma coisa para os parlamentares. Uma vez cometida essa abstrao, ou essa impreciso, na origem do raciocnio [...], o resto se segue como que naturalmente: os pobres carregam vcios, os vcios produzem malfeitores, os malfeitores so perigosos sociedade; juntando os extremos da cadeia, temos a noo de que os pobres so, por definio, perigosos. (CHALHOUB, 1996, p. 22). 335 No canteiro de obras de um mutiro, que acompanhei de perto durante a pesquisa de campo, a assistente social foi ameaada por um mutirante-trabalhador com um revlver, escondido, mas no completamente, em sua camisa. Ele solicitava que ela retirasse suas faltas, que, no caso do mutiro, representavam o principal parmetro de participao na obra. A partir de determinado nmero de faltas, o mutirante poderia ser excludo do mutiro.
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reconhecido o paternalismo como uma prtica recorrente de submisso personalizada, consentida na aparncia, mas que se mantm pela imbricao dialtica entre disciplina, proteo e violncia. No meu caso, fugindo desse conflito latente, a interlocuo do engenheiro com os trabalhadores da obra bastante restrita. Diferentemente do mestre, a caminhada do engenheiro na obra no cotidiana e frequente. Ele caminha pela obra quando solicitado pelo mestre, para esclarecer alguma dvida a respeito do processo ou da tcnica construtiva, quando acompanha algum cliente, ou quando procura o subempreiteiro. J o almoxarife, apesar de compor o trip - e ter o contato direto com o engenheiro e com a empresa -, ele acaba sendo o canal mais fcil de comunicao dos trabalhadores, numa relao menos tensa do que aquela entre mestre, engenheiro e demais trabalhadores. Justificativas de atraso ou de faltas, reclamaes sobre outros trabalhadores e at a ameaa ao engenheiro chegam ao seu balco - uma janela do escritrio de obra que se abre para o canteiro. Em alguns casos, o almoxarife pode favorecer os trabalhadores, concedendo presena para quem precisa sair mais cedo ou faltar com alguma justificativa. Ele se orienta pelo bom senso no momento em que avalia os pedidos dos funcionrios:
Em relao ao ponto, eles sabem que tem que ser rgido, n? Ento, que nem o seo Maciel [servente] veio aqui pedir pra mim. Ento, tudo bem. Alis no sou eu que libero, quem libera o seo Pedro [mestre], que o mestre-deobras. Mas assim, se o seo Pedro vier pra mim falar assim: marca presena. Mas se tiver que marcar falta, tem que marcar. Porque o certo, n? Mas s que a gente vai pelo bom senso. O funcionrio ele bom, tal, faz tempo que t na ECP, a gente conhece j o problema dele, a gente acaba marcando presena mesmo.336

Em outros casos, o almoxarife solicita ajuda a alguns serventes, para conferir o material e as peas do estoque. No caso, ele solicitava a um servente que contasse o nmero de sacos de cimento estocados na obra e a um pedreiro que contabilizasse a quantidade de piso. No entanto, para as peas que ficavam guardadas dentro do almoxarifado, localizado ao lado da obra, era ele mesmo que conferia as quantidades.

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Depoimento do almoxarife autora - maro/2008.

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O almoxarife tambm cumpre a funo de comunicar a empresa quando h faltas de trabalhadores, a fim de que sejam aplicadas as penalidades correspondentes. Quando h faltas sem justificativa, o almoxarife envia um email regional, comunicando a ausncia de determinado trabalhador. A regional, ento, envia uma carta ao trabalhador, solicitando que ele comparea obra para prestar esclarecimentos. Se ele no comparecer em trs dias, o almoxarife comunica novamente a regional que, por sua vez, envia uma advertncia para o trabalhador assinar. Se ele no responder, h a segunda advertncia e, na terceira, ele despedido automaticamente.337
Controle e diagrama de poder

A entrada da padronizao do processo produtivo e de tipos habitacionais, fruto de uma memria de j-saberes e de projetos, como tratei nos captulos anteriores, permitiu a incluso de uma autoridade na hierarquia do canteiro que no personificada: o sistema online de controle. No canteiro, os porta-vozes desse sistema so o almoxarife e o engenheiro. O que est escrito ou desenhado nos instrumentos de prescrio e de controle desse sistema se tornou mais um ente que decide como as coisas se operam no canteiro e, consequentemente, como trabalham os homens. Nesse contexto, comparando-se com as realidades analisadas por outros autores, o mestre-de-obras perde um pouco sua centralidade na organizao tcnica e o almoxarife ganha espao na hierarquia e no domnio do controle das atividades. Contudo, a dinmica cotidiana das atividades, no planejada pormenorizadamente, ainda controlada pelo mestre, na qual cada trabalhador sabe a atividade que ir exercer e o seu local a cada dia, ou com apenas alguns dias de antecedncia, por vezes, algumas horas.

Digamos que o funcionrio ele comeou a faltar a semana toda. Que nem aconteceu semana passada: o cara foi contratado dia 18, trabalhou 18, 19, 20, teve o feriado dia 21. Na segunda at sexta feira passada, ele no veio. A eu pego encaminho um e-mail l para Ribeiro Preto. Ribeiro Preto manda uma carta pra ele, o Departamento Pessoal, falando porque que ele t faltando do servio, sabe? Pedindo pra ele vir aqui na obra dar um esclarecimento. A se ele no responder isso a, no outro dia, n? Eles j pedem pra vir no outro dia. A no terceiro dia, eu j ligo pra Ribeiro de novo, eles mandam uma advertncia, via correio, pra ele assinar. [...] Esse funcionrio aqui que recebeu a carta, ele veio aqui, infelizmente tava com problema familiar e teve que... ele acabou pedindo a conta, do contrato de experincia, acabou pedindo. (Depoimento do almoxarife autora - abril/2008)
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Assim sendo, mesmo tendo o sistema online beirando uma figura onipresente e aterrorizante, que pressiona virtual e presencialmente o trip da obra, o agenciamento do controle s se completa a partir do diagrama de poder que se estabelece no cotidiano do canteiro. Isso porque a mediao necessria entre homens e sistema virtual se efetua pela transmisso das informaes contidas no sistema online por aqueles que o acessam (engenheiro e almoxarife, no caso) e que so diretamente controlados por ele. No entanto, essa transmisso entre gerncia e trabalhadores de execuo de atividades no direta. Ela requisita ainda a figura intermediria do mestre que, esse sim, completa o sistema e apresenta uma posio superior hierarquicamente em relao queles que so presencialmente controlados no canteiro (os trabalhadores em geral).
A prescrio do trabalho

Intimamente relacionada hierarquia entre os trabalhadores do canteiro e questo do controle, outra dimenso importante para se compreender a natureza do trabalho no canteiro de obras se refere prescrio. Do ponto de vista dos estudos ergonmicos, o trabalho prescrito diferente do trabalho real, na medida em que no primeiro est embutida a tarefa ou o que prescrito pela empresa ao operador, que prev o resultado antecipado do trabalho, em condies pr-estabelecidas; e o segundo a atividade de trabalho em si, que aparece como a realizao da tarefa, sob condies e resultados reais.338 No paradigma tayloriano, presente ainda em alguns setores produtivos, persegue-se a ideia do controle total sobre todas as variveis do trabalho e que tem como um de seus instrumentos, a prescrio das atividades - como destacam Berthet e Cru (2003).339 No entanto, como sublinha Christophe Dejours (2008), as situaes de trabalho comuns, contemporneas, so submetidas a eventos inesperados, incidentes, anomalias de funcionamento etc.

Cf. GURIN, Franois et al. Compreender o trabalho para transform-lo: a prtica da ergonomia. So Paulo: Blcher, Fundao Vanzolini, 2001.. 339 BERTHET, Michel; CRU, Damien. Travail prescrit, travail rel et sant au travail : des nouveaux modes dintervention ergonomique? Travail et Emploi, n. 96, p. 85-96, oct. 2003.
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que fazem com que sempre ocorra uma discrepncia entre o prescrito e a realidade da situao, que se encontra em todos os nveis de anlise entre tarefa e atividade. Para o autor, trabalhar preencher o espao entre o prescrito e o efetivo.340 As mudanas ocorridas no cenrio internacional dos setores produtivos, nos ltimos vinte anos, afetaram diretamente o trabalho das pessoas.341 Sznelwar e Mascia, no prefcio do livro de Dejours (2008), apontam que a disseminao de novas tcnicas de organizao da produo e do trabalho baseadas no modelo japons e na produo enxuta criaram novos referenciais para as empresas e para o debate acadmico - que, contudo, no controlam menos que os modelos anteriores. Os autores indagam se esses modelos representariam uma ruptura com o modelo taylorista-fordista, at ento hegemnico. No caso do canteiro brasileiro, como conclui Morice (1992), o taylorismo tampouco foi bem compreendido para ser implementado na sua totalidade. A distncia entre o trabalho prescrito e o real bastante conhecida, havendo intercorrncias que no so passveis de controle prvio - como j mostraram Berthet e Cru (2003), Duc (2002) e Vargas (1983), por exemplo. No caso francs, Duc (2002), dentro de uma abordagem ergonmica, tem a hiptese de que, atualmente, os modos de organizao dos canteiros resultariam de uma confrontao dialtica entre uma lgica de Organization du Travail Prescription Floue (OTPF - Organizao do Trabalho pela Prescrio

DEJOURS, Christophe. A avaliao do trabalho submetida prova do real: crticas aos fundamentos da avaliao. In: SZNELWAR, Laerte Idal; MASCIA, Fausto Leopoldo. (orgs.) Cadernos de TTO, no 2. So Paulo: Blucher, 2008. p. 38. O autor continua: Ora, o que preciso ser feito para preencher esse espao no pode ser previsto de antemo. O caminho a percorrer entre o prescrito e o real deve ser inventado ou descoberto a cada vez que o sujeito trabalha. Christophe Dejours uma grande referncia nos estudos sobre psicologia do trabalho e autor do livro clssico A loucura do trabalho. Cf. DEJOURS, 2003. 341 Entre esses fenmenos que afetaram profundamente o campo do trabalho, Sznelwar e Mascia (DEJOURS, 2008) destacam: o expressivo aumento das transaes comerciais internacionais, das transaes financeiras e da mobilidade e liquidez do capital; o crescimento das atividades de servios; o surgimento de atividades e cargos de maior contedo intelectual, mas no necessariamente gerenciais; entre outros.
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Fluida)342, operacionalizada pelo quadro tcnico (encadrement), e uma lgica de atividades na qual se exercem competncias e saberes fundamentais para que ocorra a cooperao entre os homens do canteiro. Nessa definio, a OTPF uma lgica geral de organizao elaborada pelo encadrement antes da execuo no canteiro, cujo objetivo conceber e preparar os aspectos comerciais, financeiros, tcnicos, organizacionais e humanos do projeto. Trata-se de uma srie de normas que antecipam ou prefiguram, em parte, as atividades do canteiro. Prefigura apenas em parte porque se trata de uma prescrio fluida do trabalho, na medida em que o encadrement tem conscincia sobre as condies variveis do canteiro, que so compostas por interdependncias, imprevisibilidades (alas) organizacionais etc. H, portanto, buracos (trous) deixados no planejamento, com os quais a cooperao entre os homens do canteiro precisa lidar e gerir. A autora questiona se a OTPF seria uma resposta ao declnio da prescrio, ou seja, da perda de sua necessidade, ou uma nova etapa de racionalizao do trabalho, que precisa ser compreendida para alm da herana taylorista. Berthet e Cru (2003), tambm compondo uma abordagem ergonmica,

criticam a noo da prescrio fluda (floue) e propem outra denominao para a organizao do trabalho no canteiro de obras: ela se apresenta como um filtro (tamis). Nessa concepo, a prescrio ocorre por declinao de acordo com os grupos de trabalho (ou gneros, genres, de trabalho), como se em cada passagem entre grupos - as suas interfaces - houvesse um filtro que retivesse apenas aqueles elementos da prescrio necessrios quele determinado grupo. Em outras palavras, cada instncia retm apenas os elementos da prescrio que lhe concernem e transmite os objetivos e instrues que as instncias seguintes precisaro. Nesse esquema terico da prescrio em declinao (declinaison), portanto, a organizao do trabalho opera como uma sucesso de filtros. Para esses autores, a prescrio fluida de Duc (2002) no apreende esse modo de declinao da prescrio segundo as responsabilidades de cada grupo,

Segundo o dicionrio de francs Micro Robert, floue significa: i) aquilo que apresenta contornos poucos definidos; ii) que no tem forma precisa; iii) incerto, indeciso, vago.
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ao longo do tempo, e se restringe a um modo de prescrio que possibilita ao chef de chantier343 margens de manobra para gerir a variabilidade presente nas situaes de canteiro, no qual os momentos de preparao da ao so muito prximos dos momentos de realizao da ao. A prescrio definida por Berthet e Cru (2003) declinada medida que avana o projeto e o canteiro de obras e corresponde ao conjunto de instncias de regulao presentes na construo civil. Essa concepo parte do antigo pressuposto de que a construo se distingue do paradigma tayloriano na medida em que seus idealizadores renunciaram, h certo tempo, ao controle prvio de todas as variveis e aceitaram o no-confinamento do trabalho. Para o caso francs, os autores exemplificam a estrutura da prescrio na construo, em seus diversos filtros: no primeiro, matre douvrage e matre doeuvre344 afinam o projeto, por meio de um processo interativo; no segundo, matre doeuvre e empresas construtoras contratadas discutem o detalhamento do sistema construtivo; no terceiro, o conducteur de travaux345 define a organizao do canteiro, seus modos operatrios, materiais e logstica; no quarto, o chef de chantier delimita a diviso de tarefas entre as equipes e a composio das

Traduzindo literalmente, seria o chefe de canteiro, embora, na prtica, no haja agente correspondente no canteiro brasileiro e a figura mais prxima seria um mestre-de-obras, mais qualificado. 344 Na Frana, h alguns atores na construo civil para os quais no h correspondentes diretos no caso brasileiro. Assim, h o matre douvrage que responsvel pela montagem da operao: decide a oportunidade do empreendimento, assegura o arranjo financeiro, procede s aquisies fundirias, define o programa da operao e escolhe o matre doeuvre; tambm pode ser o gestor da obra, mas no necessariamente, e responsvel pela entrega da obra aos clientes - poderia ser considerado como o agente promotor (privado ou pblico). O matre doeuvre responsvel pela concepo do projeto e pela organizao do conjunto das empresas: concebe a obra, organiza a consulta s empresas que sero escolhidas pelo matre douvrage para realizar os trabalhos. Esse agente, portanto, tem uma atuao mais ampliada do que a elaborao de projetos em si. Em geral, uma atividade muito dispersa, existindo uma grande concentrao da atividade liberal (no-assalariada), promovida por pequenos escritrios e agncias de arquitetura e de engenharia. As entreprises de batment (empresas de construo) so responsveis pela organizao e realizao dos trabalhos nos canteiros de obras e tambm pela aquisio de materiais e de equipamentos. Uma especificidade da produo da construo civil que somente o matre douvrage e o matre doeuvre e a empresa geral (entreprise gnrale) possuem uma viso do conjunto da obra. De fato, a produo frequentemente fracionada entre muitas empresas que realizam determinados servios na obra. (CARASSUS, 1987). 345 Literalmente, o condutor dos trabalhos. Corresponderia ao engenheiro-residente na obra, no caso brasileiro.
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mesmas, dentro de um acompanhamento semanal; por fim, as equipes de trabalho definem os modos operatrios cotidianos de cada trabalhador. Como bem destacaram Berthet e Cru (2003), as decises so tomadas em diversas instncias, podendo ser, inclusive, em diferentes instituies e agentes, at se chegar ao trabalho do canteiro de obras. Resta pensar quais seriam as instncias de prescrio na construo civil para o caso brasileiro contemporneo, na tentativa de compreender as razes e determinaes que conformam o trabalho no canteiro, mas que so tributrias de outras esferas de deciso. Tal como a concepo de Berthet e Cru (2003), para o contexto brasileiro da dcada de 1980, Vargas (1983) procura explicar a estrutura da prescrio do trabalho, a partir do processo atual de decodificao do projeto que ocorre no canteiro de obras. Como os executores do projeto concebido no sabem ler a prescrio do trabalho ali contida, a traduo do projeto feita na sequncia engenheiro-mestre-encarregado, e a cada elo dessa transmisso de ordens, o conhecimento se restringe s partes cada vez menores da atividade construtiva.
A prescrio segmentada

No caso da ECP, as instncias de prescrio so restritas empresa, no havendo, como no caso francs, outros agentes envolvidos que influenciam a tomada de decises a respeito desse tema. Aps a aprovao do estudo de viabilidade sobre determinado empreendimento, localizado num terreno previamente adquirido pela empresa, numa primeira instncia (ou o primeiro filtro, para relacionar concepo de Berthet e Cru, 2003), o Departamento de Desenvolvimento Imobilirio e os arquitetos terceirizados (e alguns deles, subcontratados) afinam o projeto do empreendimento, em termos de implantao (reas de lazer, estacionamento, guarita etc.) e organizao das tipologias-padro e fachadas.

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Num segundo filtro, os Departamentos de Projeto, de Planejamento e de Custos e, provavelmente, os engenheiros terceirizados 346, fazem a compatibilizao dos projetos tcnicos (fundao, estrutura, instalaes etc.) ressalto que no se trata de elaborao de detalhamento construtivo, pois isso j est contido no manual da empresa, mas apenas de adaptao desse detalhamento prvio ao terreno e ao projeto especfico do empreendimento. Num terceiro, logo antes de se iniciar as obras, h uma reunio de

planejamento, na qual participam o engenheiro de obra, o engenheirosupervisor, o mestre-de-obras e o estagirio, que procuram compatibilizar todos os projetos tcnicos e entre esses e o projeto de arquitetura. Nesse momento, o engenheiro de obras se debrua sobre o clculo dos custos e o cronograma de obras, seguindo os padres definidos pela empresa. Num quarto filtro, o engenheiro de obras detalha a organizao geral do canteiro de obras, definindo a ordem das etapas de servio que, por sua vez, define quem e quando entra no canteiro para realizar determinado trabalho, e a logstica de aquisio e de recebimento de materiais, sempre em consonncia com as determinaes da regional - por exemplo, os fornecedores de insumos e de servios encontram-se listados na empresa. At aqui, nos filtros anteriores, foram definidos os instrumentos de prescrio, sejam eles os projetos, os cronogramas, os manuais de detalhamento etc. - que definem como devem ser os resultados antecipados do trabalho e as condies necessrias para que ele se realize. Somente no quinto filtro, h a definio da tarefa em sua plenitude, ou seja, quando se define quem, como, quando, por quanto e com que materiais e ferramentas se realiza determinada atividade do trabalho. Para cada uma dessas variveis, h um ou mais responsveis para definir a tarefa. O engenheiro de obras define quem, quando e por quanto faz

determinada atividade, em termos gerais; por exemplo, se so trabalhadores subempreitados (e qual empresa fornecer o servio) ou a equipe prpria da

Digo provavelmente porque tenho como hiptese de que ocorram com os projetos tcnicos, os mesmos procedimentos de terceirizao que ocorrem com o projeto arquitetnico.
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empresa - aps o aval da regional. O mestre refina essa prescrio e define qual trabalhador realizar determinada tarefa, no caso da equipe prpria, pois quem define isso entre os trabalhadores subempreitados o subempreiteiro responsvel.347 Em geral, sexta-feira o dia em que mestre e engenheiro sentam para planejar a prxima semana e discutir quais sero as etapas que sero iniciadas, ou melhor, utilizando-me de um verbo corriqueiro no canteiro de obras, decidem, nesse momento, soltar determinado tipo de servio. Por exemplo, na fase de elevao de alvenaria, o mestre e o engenheiro decidiram soltar reboco interno e contrapiso simultaneamente, porque sabiam que era possvel conciliar as atividades. Se for o caso de contratar uma subempreiteira para esse novo servio, eles chamam o subempreiteiro e programam a sua entrada na obra. 348 Em alguns casos, o subempreiteiro avisado na sexta-feira e logo na segunda j precisa estar com seu pessoal na obra. Por isso, aps a deciso conjunta entre mestre e engenheiro, os subempreiteiros tambm so chamados para participar dessa reunio. nesse espao que ocorre a negociao entre esses trs personagens sobre o tipo de servio a ser realizado, o nmero de trabalhadores necessrios, o prazo de execuo e o preo da subempreitada. Em geral, segundo o engenheiro, essas reunies s do conflito, por causa da postura do subempreiteiro: ele no t muito disposto.349

Assim o mestre prescreve o trabalho para o subempreiteiro: tem alguma coisa que eu quero que faa diferente, eu j vou e j falo pro empreiteiro: quero que faa isso, quero que faa aquilo. O subempreiteiro, por sua vez, repassa a prescrio do mestre para os seus trabalhadores. (Depoimento do mestre autora - fevereiro/2008). 348 Geralmente assim: hoje eu tava conversando com Seo Pedro [mestre] pra soltar reboco interno, contrapiso. Porque a gente sabe que d pra fazer. Ento, a gente chama, toda sextafeira a gente faz reunio com o empreiteiro. , semana que vem a gente vai precisar fazer tal tal coisa. Ento, , aumentar o pessoal na alvenaria e precisamos soltar reboco interno e laje. Que nem o pessoal do gesso a, semana passada eu chamei o empreiteiro deles que l de Ribeiro: voc faz isso pra ns? T, fao. Ento, que dia voc vai colocar que a gente j liberou aqui. Ento, ele veio e comeou a fazer. Ento, uma reuniozinha que eu fao... na maioria das vezes eu prefiro fazer eu e o Seo Pedro... (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008). 349 Eu e o Seo Pedro a gente fala assim: precisamos trocar, precisamos colocar gente nova a. Ns dois que mandamos na obra... as reunies so mais assim pra informar do que pra pedir alguma opinio... (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008).
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O como se realiza a atividade definido fundamentalmente pelo mestre. Apesar de o subempreiteiro tambm participar dessa determinao, ele sempre obedece s normas e s recomendaes do mestre. Recuperando o meu exemplo, se na sexta foram decididos os novos servios, na segunda-feira o trabalho retomado, continuando-se os servios em andamento e comeandose os novos. O perodo da manh o mais complicado para o mestre, sobretudo na segunda, pois o momento em que de fato solta o servio. Para os trabalhadores, sejam eles subempreitados ou no, que vo continuar um servio j iniciado, eles se dirigem diretamente ao trabalho, sem a necessidade da prescrio do mestre. O soltar o servio envolve a determinao de quem vai realizar o trabalho, quando, como e com quais materiais e ferramentas. Para prescrever uma nova atividade ou para reparar algum procedimento, o mestre age diferentemente com o trabalhador da empresa e o subempreitado. No caso da subempreitada, o subempreiteiro j sabe previamente o tipo de servio que ir executar, negociado na reunio com o engenheiro e o mestre, e essa informao j foi passada para o trabalhador no momento em que foi contratado350 pelo subempreiteiro. Em relao aos trabalhadores da empresa, a prescrio feita cotidianamente pelo mestre: o dia-a-dia, n?. Vamos supor, s vezes o pedreiro t fazendo uma coisa, precisa fazer uma outra prioridade, voc para ali, voc faz aqui. E aqui a ideia de Duc (2002) sobre a prescrio fluda faz bastante sentido, na medida em que o mestre lida com os buracos deixados no planejamento e que fazem parte de seu cotidiano. Apesar do engenheiro, do mestre, do subempreiteiro e dos trabalhadores j saberem de antemo quais materiais e ferramentas sero necessrias para realizar determinada atividade, prprio dos seus ofcios e da tcnica em questo, o almoxarife define o quanto sai de cada material, em algumas etapas de servios. Tratam-se dos kits de instalao, que j comentei no Captulo 5, que o almoxarife fornece para cada um dos trabalhadores

Coloco entre aspas, porque no necessariamente h um contrato formal entre trabalhador e subempreiteira - aspecto a ser discutido posteriormente neste captulo.
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responsveis pelas instalaes eltricas e hidrulicas, por exemplo. O almoxarife tambm fornece para o pedreiro de acabamentos a quantidade exata, por exemplo, de azulejos por tipo de banheiro - definida no manual da empresa. Portanto, como procurei ressaltar, a prescrio do trabalho nesse quinto e ltimo filtro, por assim dizer, requer a participao do trip da empresa no canteiro de obras (engenheiro, mestre e almoxarife), que definem cada qual uma ou mais variveis que compem determinada tarefa. Assim sendo, a prescrio encontra-se segmentada e, ao mesmo tempo, dependente das determinaes desses trs personagens. Nesse sentido, a partir do momento em que a prpria definio da tarefa est segmentada na esfera de deciso do trip - o que, em um contexto anterior, sem a entrada do sistema online de controle, poderia se conter apenas na esfera do mestre-de-obras -, a prpria atividade do trabalho encontra-se mais parcelizada e, tambm, mais prxima de ser desqualificada. Para Farah (1996), como j mencionei, tradicionalmente, o setor da construo civil conhecido por parcelizar as tarefas produtivas a fim de se desqualificar o saber fazer do trabalhador que, junto com a alta rotatividade de mo-de-obra presente no setor, retiram a identidade do trabalhador em relao ao seu ofcio. Esse aguamento da parcelizao das tarefas e, consequentemente, das atividades facilita o controle sobre a realizao do trabalho. Por um lado, quanto mais segmentado o trabalho, mais fcil de ser inserido num sistema online de controle. Por outro, h uma maior complexidade no conjunto da operacionalizao tanto da prescrio quanto do controle que, por sua vez, requer formas diferenciadas de regulamentao do prprio trabalho.
Propriedade dos instrumentos e ferramentas

A propriedade dos instrumentos e das ferramentas de trabalho fundamental para a compreenso a respeito da dinmica cotidiana da obra e das estratgias gerais da empresa. Em geral, naquele momento em que realizei a pesquisa de

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campo, os equipamentos grandes e mais caros (por exemplo, o guincho), eram alugados - com exceo da betoneira, que era da empresa. A serra de mesa (para cortar tbuas de madeira), instalada logo na entrada do canteiro, era do subempreiteiro que a disponibilizava aos carpinteiros. As ferramentas eltricas (lixadeira, furadeira etc.) eram alugadas e ficavam sob o controle do almoxarife: toda vez que um cara, um funcionrio, pegar aqui, eu tenho que anotar o nome dele. As ferramentas no-eltricas, como por exemplo, p e enxada, eram da ECP ou do subempreiteiro e no apresentavam controle de retirada: podiam ser utilizadas e deixadas no canteiro mesmo, com o pessoal da betoneira (em geral, serventes). As ferramentas de uso pessoal, como por exemplo, martelo, turquesa, serrote e nvel de mo, eram dos prprios trabalhadores, sejam subempreitados ou trabalhadores da ECP. Todo esse controle na retirada de materiais e de ferramentas no garantia a sua adequada utilizao e devoluo. Segundo o almoxarife, havia peas que no eram encontradas no final do dia. Eu tenho que dar baixa como se fosse roubo. Praticamente, todo dia eu dou baixa em mais de dez itens que somem.... Em sua opinio, esse fato se deve ao desleixo dos trabalhadores: Ontem mesmo eu rodei procurando uma furadeira, quando foi ver, tava l dentro do banheiro da sute, no quarto. Como que eu ia saber?. Segundo o almoxarife, a ECP no queria mais que se alugassem

equipamentos e ferramentas, porque com trs mensalidades do aluguel dava para comprar o prprio equipamento. No entanto, aps cinco meses, essa alterao no havia sido implementada: os equipamentos continuavam sendo alugados. Esse fato demonstra, por um lado, a rapidez nas alteraes das estratgias da empresa. Por outro, indica que, mesmo sendo caro o aluguel, o custo de aquisio e de manuteno de determinado equipamento justifica essa estratgia de locao. A necessidade de utilizao simultnea de vrios equipamentos de grande porte nas diversas obras (guinchos, betoneiras, serras de mesa), espalhadas em aproximadamente setenta cidades do pas, requisitaria uma grande quantidade e, consequentemente, de um grande volume de investimento financeiro.

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Em relao dinmica interna da obra, a propriedade de ferramentas manuais um distintivo no ofcio dos trabalhadores da construo civil. Aspecto que, inclusive, atesta a experincia e a qualificao do trabalhador: a ferramenta de boa qualidade e bastante gasta indica o seu tempo de utilizao e o saber fazer do trabalhador. Compilando-se as caractersticas da dinmica do canteiro, analisadas anteriormente, cada estratgia da empresa, que interfere diretamente na produo, est intimamente relacionada outra. O controle do estoque e os instrumentos de prescrio pautam a distribuio dos materiais e das ferramentas, que realizada essencialmente pelo almoxarife. No momento da realizao da atividade, o controle do trabalho verifica a adequada utilizao dos mesmos: o mestre procura evitar desperdcios de material, enquanto o almoxarife fiscaliza o bom uso das ferramentas.

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Regulamentao do trabalho

Uma das sadas adotadas pelo setor da construo civil, no Brasil, para aumentar o excedente econmico sem, contudo, aumentar a produtividade por meio da utilizao de maquinaria e de uma racionalizao dos mtodos de produo, segundo Vargas (1983), encontra-se na apropriao de mtodos de organizao do trabalho que beiram um uso predatrio da fora de trabalho. Esse setor reconhecido, tanto no debate acadmico como nos veculos da mdia, por se beneficiar dos meandros da legislao trabalhista e adotar as prticas dilapidadoras da fora de trabalho - como denomina Bicalho de Sousa (1994) -, tais como: o estabelecimento de salrios no condizentes com a subsistncia operria; aumento da jornada de trabalho (os conhecidos seres, ou o trabalho noturno, e as viradas, que significa a emenda de uma jornada a outra); e uso extenuante da fora de trabalho sob condies laborais bastante precrias.351 Contemporaneamente, essas prticas podem ser ainda reconhecidas, de forma explcita ou no, nos canteiros de obras. Porm, no contexto de uma grande empresa de construo, a fiscalizao, sobretudo, do Ministrio do Trabalho, em relao s condies laborais e regulamentao trabalhista, existe e requisita outra postura da empresa. Essa postura tem a ver com um cumprimento legislao trabalhista, em relao s formas de contratao de trabalhadores e aos padres de condies adequadas de trabalho, mas que permeada por estratgias de regulamentao que escapam prpria legalidade - como procurarei mostrar a seguir, a partir do caso da ECP. Apesar de existir a tendncia dentro da empresa de se diminuir a mo-de-obra subempreitada nos canteiros de obras, como j comentei na Introduo desta tese, a extensa variabilidade de servios impede que se elimine totalmente a subcontratao. Nessa obra, para a elevao da alvenaria, conseguiu-se eliminar o subempreiteiro na metade do processo e contratar mo-de-obra prpria para

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Cf. VARGAS, 1983.


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prosseguir o servio. Outros servios se mantiveram subempreitados, como o revestimento em gesso e o revestimento externo. Pude reconhecer trs modalidades de contratao de trabalhadores na obra, quais sejam: a subcontratao de subempreiteiras por preos unitrios352; a terceirizao de servios especializados; e a contratao de trabalhadores com registro em carteira (equipe prpria). H variantes nessas modalidades, dependendo do tipo de servio realizado pelo trabalhador ou pela subempreiteira, como tentarei ilustrar na figura abaixo:

Figura 4: Modalidades de contratao de trabalhadores no canteiro da ECP.

SUBEMPREITADA E TERCEIRIZAO

EQUIPE PRPRIA: registro em carteira

SERVIOS BSICOS

alvenaria fundao gs

servente pedreiro

SALRIO FIXO

carpinteiro eletricista

SERVIOS ESPECIALIZADOS

imperm. laje gesso pintura

armador

SALRIO+ PRODUO SALRIO+ PRMIO+ GRATIFICAO

pedreiro
acabamento

SERVIOS FIDELIZADOS

reboco externo

engenheiro almoxarife mestre

SALRIO+ SERVIOS EXTRAS

almoxarife vigia servente vigia guincheiro

Fonte: elaborado pela autora, 2008.

Segundo Choma (2007), nessa modalidade de contratao de servios de mo-de-obra para construo, o subempreiteiro remunerado pelo servio executado, medido segundo preos unitrios predefinidos. Esse costume muitas vezes responsvel por vrios problemas, porque no compromete o empreiteiro no cumprimento dos servios dentro do que necessita a construtora (CHOMA, 2007, p. 23). Ver as distines entre terceirizao e subempreitada na nota 353 (p. 309).
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Subempreitada e terceirizao

Apesar da distino jurdica entre subempreitada e terceirizao, como destaca Serra (2001)353, na prtica do canteiro de obras essa diferenciao ocorre segundo a forma de seleo e de negociao do subcontratado. Aqueles servios cujos contratos so negociados pessoalmente entre subempreiteiros e engenheiro de obra so considerados empreita. Aqueles que passam por processo de tomada de preos, realizado pela Regional, entre empresas especializadas para realizarem o servio, so considerados terceirizados. No conjunto da subempreitada e terceirizao, identifiquei trs modalidades de subcontratao, analisadas a seguir.
Subempreitada de servios bsicos

por empreita, a gente faz um contratinho com eles. , meu preo de alvenaria tanto... por m2. [...] Da, alvenaria tanto, laje tanto, reboco interno tanto, janela por unidade tanto. A gente fecha um preo por servio e vai fazendo, vai pagando. Tem um contratinho.354

No caso da subempreiteira de alvenaria, o contrato foi feito por etapa de servio, no qual se estabeleceu o preo unitrio do m 2 de alvenaria e o prazo de execuo (nesta obra, era de quinze a vinte dias para finalizar o pavimento). Uma vez por ms, o engenheiro realizava a medio do servio executado e pagava o subempreiteiro, segundo o clculo da quantidade de metros quadrados de alvenaria elevada naquele perodo, multiplicada pelo valor unitrio, estipulado no contrato. O subempreiteiro, por sua vez, repassava os

SERRA, Sheyla Mara Baptista. Diretrizes para gesto de subempreiteiros. Tese (Doutorado em Engenharia) - Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2001. Serra procura diferenciar conceitualmente a subempreitada. Segundo a autora, amparada na legislao trabalhista brasileira, h a subempreitada mais simples ou a subcontratao, destinada a servios no especializados ou no inovadores, em que h a contratao de pessoas fsicas ou jurdicas para execuo de determinadas atividades ligadas produo, sob a responsabilidade tcnica da empresa principal e subordinada a ela; e a subempreitada mais complexa ou a terceirizao, voltada a servios especializados, na qual h maior cobrana de responsabilidade do contratado, na medida em que realiza as atividades com total autonomia, arcando com riscos e garantias, e substitui a empresa principal na realizao de determinados servios. Com a entrada de empresas subcontratadas no canteiro de obras, os nveis hierrquicos no canteiro de obras se configuram de outra maneira: alm dos trabalhadores da empresa principal, h operrios dessas outras empresas que no so subordinados ao mestre ou engenheiro de obras. 354 Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008.
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valores para os seus trabalhadores. Eram quatorze funcionrios da ABC presentes na obra: sete pedreiros, seis serventes e um encarregado355. O engenheiro considerava que a remunerao dos trabalhadores subempreitados por meio de salrio fixo prejudicava a velocidade da obra. Ele preferia remunerar os trabalhadores a partir da produo por eles realizada no perodo. A frase do engenheiro indica a possibilidade dos trabalhadores fazerem o sero, para aumentar a produtividade da obra e, tambm, sua remunerao:
... Porque eu prefiro trabalhar por produo, o cara trabalha mais, o cara fica a at sete horas [da noite], se precisar. [...] Esses da [com salrio fixo], cinco horas, ele ganhou o salrio dele j mesmo, ento, vai embora. Esse o problema.356

No entanto, a subempreiteira preferiu remunerar por valor fixo. No especifico como salrio, pois os depoimentos do engenheiro e de um pedreiro da subempreiteira indicaram a possibilidade de existir burlas trabalhistas por parte do subempreiteiro. Portanto, apesar do contrato com o subempreiteiro ser por produo, fato que poderia estimul-lo a realizar a obra mais rapidamente, esse mesmo estmulo no era repassado para os trabalhadores. Alm disso, o subempreiteiro tinha medo, segundo o mestre, de colocar muitos trabalhadores na obra, porque ficava caro, tendo em vista que o valor repassado no iria aumentar caso ele fizesse isso, apenas, poderia se abreviar o tempo da subempreiteira na obra - sem contar a possibilidade de dias de chuva que impediam a realizao do trabalho e, portanto, significava trabalhadores parados.
A sada da empreiteira de alvenaria: empreitada versus equipe prpria

Nessa obra, a subempreiteira de alvenaria (a ABC) no estava cumprindo o prazo do contrato, tampouco executando um servio com qualidade, segundo o mestre-de-obras: a gente no podia ficar na mo deles. Engenheiro e mestre decidiram, ento, no renovar o contrato para a prxima etapa.

Segundo o irmo do gato, que coordenava a equipe quando os empreiteiros se ausentavam, os trabalhadores eram registrados em carteira. O pedreiro recebia um salrio bruto de R$780,00 e o servente, R$670,00, mais a cesta bsica - que eram os pisos salariais da categoria. 356 Depoimento do engenheiro de obras autora (fevereiro/2008).
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Inclusive, na semana seguinte da sada da subempreiteira, eu estava na obra e o canteiro se encontrava muito sujo, com muitos materiais espalhados: o canteiro est sujo assim por causa do empreiteiro. Mas a sada da ABC no se deveu apenas a problemas internos da obra. Havia uma tendncia na ECP em eliminar as subempreiteiras e constituir equipe prpria. Na entrevista que fiz com o engenheiro, em fevereiro de 2008, ele j se mostrava insatisfeito com a subempreiteira de alvenaria e queria, pelo menos, trocar o subempreiteiro assim que o contrato finalizasse. Apontou tambm que a ECP ainda no havia conseguido eliminar os subempreiteiros por causa da dificuldade de se constituir equipe prpria, com bons trabalhadores, mas que era um objetivo da empresa. Indaguei se isso no era contra a tendncia histrica na construo civil de terceirizar e de empreitar, e ele me respondeu o seguinte: mas a tendncia histrica acabou caindo nuns negcios, do tipo, empreiteiro deixa cara sem registro, da o cara vai na justia, a ECP acaba pagando por isso. Ento, nas ltimas reunies de engenheiro, o que a gente t procurando equipe prpria. Era uma meta da regional de Ribeiro Preto, ter 300 funcionrios da ECP at maio de 2008. Ressaltou que todas as obras que eliminaram os subempreiteiros, haviam dado certo.
O que a gente t procurando fazer uma equipe prpria de piso, uma equipe prpria de gesso. Eu at tinha contratado dois gesseiros, mas eles ficaram dois dias na obra e foram embora. Tem uns caras que... a equipe prpria vai depender pegar uns caras bons. Um cara entender que trabalhar pra ECP muito melhor que trabalhar prum empreiteiro. S que o que acontece: ele gosta de fazer biquinho de final de semana. s vezes, o biquinho, na segunda, no acabou. Da ele acaba no vindo trabalhar. Isso eu acho... eu no tolero cara que... que nem, eu contratei um gesseiro l, ele ficou fazendo um servio pra mim, a hora que chegou no final do ano, deu uma cada, uma queda na produo de gesso, ele ia ganhar s o salrio dele. Porque equipe prpria, tambm ganha por produo, eles ganham, no mnimo o salrio, s que se ele produzir mais que o salrio dele, ele vai ganhar mais que o salrio. Ele vai ganhar essa porcentagem a mais. O que aconteceu? Ele ganhou s o salrio dele, arrumou um biquinho num outro lugar. Chegou segunda, tera-feira, o cara no aparecia. Liguei pra ele: , eu to terminando um servicinho, eu j vou pra a. Eu disse pra ele: no, no precisa vim, eu t te mandando seus documentos. Porque no d. Se o cara fica pulando... por qu? Porque ele t acostumado com o empreiteiro e com o empreiteiro ele pode fazer isso. Com o empreiteiro, muitas vezes, ele t livre com o empreiteiro. O empreiteiro a hora que quer, traz ele, a hora que no quer, no traz. Ento, o que precisa mudar a cabea dele. A nossa cabea j t mudando. A gente quer equipe prpria. O que t difcil

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conseguir equipe prpria. Porque a cabea dele no bate com a nossa. Eles no entendem que se eles trabalharem bem, eles vo ganhar bem. O que eles querem o dinheiro deles no final do ms.357

Segundo o engenheiro, em geral, dois em trs funcionrios de empreiteiros que foram mandados embora, entravam na Justia: h um advogado aqui especialista em ECP. Ele oferecia servios aos trabalhadores recm-demitidos para entrarem na justia. Como fazia um pedido igual para todos, era fcil reconhecer tal advogado na cidade.358 Alm dessa instabilidade trabalhista, o subempreiteiro retia um lucro que no era interessante para a ECP. Por exemplo: o engenheiro pagava R$12,00/m2 de alvenaria para o empreiteiro, que repassava R$5,00 para o pedreiro, sem a garantia dos direitos ao trabalhador. Depois da sada da ABC, o engenheiro da ECP pagava R$5,00 direto para o pedreiro - havendo uma significativa reduo de gastos da empresa. Outra vantagem de ter equipe prpria no canteiro de obras, apontada pelo mestre, se referia ao controle sobre o trabalhador e seu respectivo trabalho: ter o cara na mo, saber certinho o que ele fez, por exemplo, se deixou tubulao entupida ou no. O que significava tambm, para o mestre e o engenheiro, ter um controle maior sobre a qualidade do servio executado - e o subempreiteiro da ABC no estava cumprindo esse quesito, segundo o mestre. Dois meses aps a sada da ABC, na obra do Monte Alto, havia-se conseguido constituir equipe prpria da ECP para os seguintes servios: alvenaria, assentamento de piso e azulejo, reboco interno, carpintaria, instalaes eltricas e hidrulicas - seguindo, portanto, a tendncia nacional da empresa.

Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008. De acordo com o Relatrio anual da ECP de 2006, publicado em maro de 2007, a empresa fazia parte de 231 processos trabalhistas, referentes s reclamaes de funcionrios de empreiteiros, perfazendo um valor total reclamado de R$0,5 milho. Nesses processos, de acordo com as leis trabalhistas brasileiras, a empresa considerada subsidiariamente responsvel pelo cumprimento das obrigaes trabalhistas dos empregados das sociedades prestadoras de servios contratadas por ela. Em So Carlos, houve duas blitz do Ministrio do Trabalho em obras da ECP, a partir de uma denncia de ex-trabalhador do empreiteiro. No empreendimento de um condomnio horizontal, quatro carros do Ministrio cercaram os dois portes da obra.
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Grande parte dos trabalhadores da ABC permaneceram na obra e acabaram sendo registrados como trabalhadores da ECP. Como foi o caso de um pedreiro de acabamento que me relatou que quando trabalhava pro gato, no sabia se ia sair o pagamento ou no. Por isso, veio para a ECP porque era mais garantido. Um dos problemas de se constituir a equipe prpria, segundo o engenheiro, alm da questo da mentalidade do trabalhador, era a diferena entre o tempo necessrio para a sua consolidao (seleo e formao dos trabalhadores) e a velocidade das obras, pois caso se comeasse outra obra na mesma cidade, a equipe constituda precisaria permanecer na obra anterior at finaliz-la. Em reportagem publicada na revista Tchne, em junho de 2008, a ECP aparece como uma das cinco grandes construtoras que usam mo-de-obra prpria. O superintendente de Planejamento da ECP declarou que a empresa sempre trabalhou com mo-de-obra empreitada. Porm, no primeiro semestre de 2008, pressionada pelos valores praticados pelas subempreiteiras, passou a contratar diretamente trabalhadores para execuo de alvenaria, frmas, instalaes eltricas, hidrulicas e pintura.359 Segundo construtores consultados pela revista, houve um aumento de mais de 40% no servio de alvenaria estrutural cobrado pelos empreiteiros, entre 2007 e 2008, diante do aumento da demanda por mo-de-obra, causado pelo boom imobilirio, no Brasil, ocorrido nesse perodo.360

FARIA, Renato. Produo interna. Tchne, So Paulo, ano 16, n. 135, jun. 2008b. Um dos problemas da contratao de equipe prpria a formao e capacitao dos trabalhadores. Essa mesma reportagem menciona que a ECP firmou convnio com universidades para treinamento de seus operrios. [...] Os cursos acontecem aos sbados, o dia todo, e duram de dez a 12 semanas. O investimento inicial alto, tanto em razo da necessidade de capacitao dos novos funcionrios quanto da menor produtividade apresentada em suas primeiras semanas de trabalho, reconhece o superintendente. Mas, com o passar do tempo, ele garante que so obtidos ndices semelhantes ao das empreiteiras, o que garante a viabilidade da alternativa (Faria, 2008b.). Ao apresentar os resultados do primeiro trimestre de 2008, um dos vice-presidentes destacou o time de construo como ponto importante no sucesso da empresa, sobretudo, a contratao de mestres-de-obras e de engenheiros. Segundo ele, desde 2006, houve um incremento de trainees e estagirios, que vm sendo incorporados como engenheiros da empresa. A preparao da mo-de-obra tambm foi outro ponto destacado por ele, tendo em vista a especificidade da construo civil: tem que ter mestre-de-obras, carpinteiro, servente. Tem que ter o time inteiro preparado. 360 Ibidem.
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Essa mudana de estratgia da empresa, que at ento subempreitava e terceirizava toda a mo-de-obra do canteiro, com exceo da equipe de gerenciamento e controle (que eu chamei aqui como o trip), reflete uma alterao tanto do contexto econmico brasileiro como das tendncias de produo influenciadas pelo capital financeiro. Alm do boom imobilirio, a prpria empresa se encontrava numa situao em que precisava cumprir sua meta aos investidores: aumentar sua produo e manter a lucratividade da operao. E, para isso, ela contava com capital suficiente para adquirir terrenos e garantir mo-de-obra para construo das quarenta mil unidades prometidas. Ou seja, seria muito mais arriscado depender da subempreitada que, em tempos de muita demanda, pode aumentar seu preo consideravelmente, do que contratar a sua equipe prpria de produo. Anteriormente, o cenrio de instabilidade e de interrupo no fluxo das obras justificava a subempreitada, na medida em que no era interessante reter um trabalhador para o qual no poderia haver um trabalho constante. Essa alterao de estratgia um dos exemplos que torna mais claro o vnculo analtico entre o servente e o investidor, que so os dois extremos dessa cadeia de produo que envolve, por um lado, a ponta do capitalismo contemporneo e, por outro, a base de produo do tipo canteiro. Alm disso, evidencia a rpida alterao nas estratgias de produo adotadas pela empresa, pois, menos de um ano depois, ela voltou a subcontratar parte da mo-de-obra dos canteiros - como comentei no Captulo 3 -, seguindo a volatilidade do prprio mercado em que est inserida, a produo habitacional financeirizada.
Servio fidelizado

Outra modalidade presente na grande chave subempreitada e tercerizao refere-se ao que eu denominei como servio fidelizado. O servio de reboco externo o exemplo desse estatuto especial em relao aos demais servios subempreitados, na medida em que o engenheiro o considera como equipe prpria, apesar de se tratar de uma equipe de pedreiros e serventes, intermediada por um gato, que trabalha exclusivamente nas obras da ECP.

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Portanto, trata-se de uma subempreiteira que presta servios ECP, indicando uma liminaridade entre subempreitada e equipe prpria, que pode abrir espao para uma contratao fraudulenta, a partir do momento em que h exclusividade de atendimento empresa. 361 Essa equipe roda as obras dos Estados de So Paulo e de Minas Gerais, morando em casas alugadas pela empresa nas cidades onde atua - remontando figura do peo de obras, que discuti anteriormente neste captulo. Alm dessa situao precria de moradia, essa equipe do reboco externo tambm tem uma forma duvidosa na regulamentao de seus trabalhadores subempreitados. Eles so remunerados por produo: tem dia que d oito horas, se ainda tiver sol, ele t l em cima do andaime, fazendo a dele, segundo o engenheiro. Mais uma vez, no est fora a situao do sero. No limite, essa mo-de-obra pode se encontrar to subordinada empresa, que beira a condio de uma fora de trabalho praticamente cativa.362 Para a empresa, importante ter uma equipe prpria de reboco externo. medida que o estilo neoclssico est aplicado, sobretudo, nas molduras do revestimento externo, definindo as fachadas-padro da empresa, ter uma equipe que j se especializou nesse tipo de desenho e de servio , obviamente, muito mais fcil, rpido e barato. E justificaria a adoo de uma equipe prpria que roda de obra em obra, cuja forma de pagamento no ocorre pela formalizao do salrio e da assinatura da carteira de trabalho (como ocorre com demais trabalhadores da empresa), mas por intermdio do

Segundo Serra (2001), a contratao de empresas de mo-de-obra ligadas exclusivamente s empresas construtoras pode configurar relao de emprego dos operrios do subempreiteiro com o contratante. A criao de um vnculo permanente e exclusivo entre diferentes empresas no admitida pela legislao trabalhista brasileira. Por isso, pode haver nesse caso uma contratao fraudulenta e ilegal. 362 No Brasil do incio do sculo XX, a construo das vilas operrias correspondia necessidade de se garantir a reproduo da fora de trabalho, sobretudo a estrangeira, e de aumentar a fora de trabalho de reserva, como condio para manter baixos salrios, como analisou Eva Blay (1985). Tratava-se da forma peculiar como a industrializao brasileira arregimentava o exrcito industrial de reserva trazido do campo e do exterior para as cidades e de se fortalecer a relao patronal, como discutiu Francisco de Oliveira (1982) em seu texto clssico O Estado e o urbano no Brasil. Mais de cem anos depois, o acolhimento da fora de trabalho, recm-trazida do Nordeste pela empresa, no ocorre mais nas vilas operrias, tampouco nos alojamentos situados nos prprios canteiros (prtica comum at meados dos anos 1990), mas em casas alugadas nas diversas cidades onde a ECP atua. A diversidade geogrfica das obras refora, portanto, essa estratgia.
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subempreiteiro. No entanto, sabendo-se da fiscalizao, a empresa no correria o risco de se expor a uma terceirizao fraudulenta e devem ter meios legais que embaralham e escondem essa situao - mas que no pude apreender por meio da pesquisa emprica e documental.
Servios especializados

Como j citado, os demais servios que so terceirizados ou subempreitados dependem da forma de negociao dos contratos. No caso dos servios relacionados execuo da fundao e aplicao de gesso e de pintura, o engenheiro de obra subcontratou diretamente uma subempreiteira, por intermdio de um gato. J os servios de instalao de gs e de impermeabilizao de laje, por serem considerados mais especializados e envolverem preos maiores, foram terceirizados para empresas cadastradas na ECP e a negociao de contratos passa, necessariamente, pela regional. Juridicamente, como destaca Serra (2001), a subempreitada diferente da terceirizao na construo civil, pois envolvem servios de naturezas diferentes, contendo graus diferenciados de responsabilidade quanto ao servio executado. O caso da ECP confirma essa diferenciao: para os servios mais especializados, recorre-se terceirizao, e para os menos, subempreita. No cotidiano do canteiro de obras, a diferena entre os trabalhadores subempreitados, os trabalhadores da equipe prpria e os terceirizados bastante marcada. A atuao do servio terceirizado mais pontual, com um prazo menor de execuo, quase inexistindo um contato entre os trabalhadores terceirizados e a equipe prpria - com exceo do engenheiro e do mestre. Os trabalhadores subempreitados que no realizam os servios bsicos, no caso, a pintura e o gesso, permanecem um tempo maior na obra e esto sujeitos maior interferncia do engenheiro e do mestre, na prescrio e no controle de suas atividades. Apesar disso, h constantemente a diferenciao, feita pelo engenheiro, mestre e pelo prprio subempreiteiro, entre o nosso, da empresa, e o dele, do subempreiteiro.363

Mesmo porque a gente costuma separar: os do empreiteiro tm que ter os serventes deles. Os nossos serventes vo ajudar um outro servio. Se precisar, a gente coloca um nosso
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Registro em carteira
Paga pouco, mas paga bem.364

Os trabalhadores da ECP presentes na obra so todos registrados em carteira, com salrios equivalentes aos pisos de cada categoria (inclusive, para o engenheiro), acrescidos de cesta bsica e vale-transporte.365 Por isso, mencionei na epgrafe deste item, a frase de um servente que queria me dizer que, apesar do salrio ser baixo, h esses benefcios e a garantia do pagamento em dia. No entanto, nessa segunda grande chave de regulamentao dos trabalhadores no canteiro de obras da ECP, o registro em carteira, h quatro modalidades de contratao e de remunerao: i) o salrio fixo; ii) o salrio + produo; iii) o salrio + produo + gratificao; iv) e o salrio + servios extras. H uma variao nas remuneraes que ocorre na quantia paga alm do salrio, de acordo com o tipo de trabalhador e com o tipo de servio executado - como detalharei neste item. Essa composio do salrio adotada pela ECP remete a uma prtica bastante adotada na construo civil e que j havia sido analisada por Morice (1996) como j citado neste captulo.366
Salrio fixo

Os funcionrios que ganham apenas o seu salrio especificado na carteira so os pedreiros (sem especialidades), os serventes (sem atribuies de servios extras), os eletricistas, os encanadores e os carpinteiros. No entanto, h a
l pra ajudar, porque aqui em prol de uma coisa s. Que nem, s vezes, precisa de um servente para colocar numa concretagem. A a gente coloca os nossos l. Da tem uma diminuio nos custos, que nem, se eu fosse pagar 7,20 para ele concretar uma laje, s que eu coloquei 100% de servente meu, eu vou pagar 6. E ele [subempreiteiro] t sabendo de tudo isso. Ento, tudo uma conversa, entendeu? Voc no t ajudando a gente, ento, a gente vai diminuir um pouco o custo. A gente faz desse jeito. S que as nossas conversas geralmente so ele defendendo o dele e a gente querendo defender o nosso. (Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008). 364 Depoimento de um servente de obras autora - abril/2008. 365 Em maio de 2008, um acordo entre os rgos representativos do setor da construo civil permitiu um aumento mdio de 8,51% nos salrios dos trabalhadores do interior do estado de So Paulo - aumento equivalente quele que ocorreu um ms antes na capital. O salrio mensal dos trabalhadores no-qualificados passou para R$628,10, para uma jornada de 220 horas mensais, j na capital esse piso aumentou para R$712,80. (FRANK, 2008a). 366 Cf. nota 331 (p. 290).
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tendncia em atribuir incentivos a esses trabalhadores, acrescentando-se o trabalho por produo, e diminuir a parcela de trabalhadores que recebem apenas o salrio fixo. De acordo com o mestre:
Agora o que a gente t pensando com o pedreiro da ECP, que a gente for ajustar daqui pra frente, [] ter um salrio na carteira, fixo, e depois dar mais um incentivo. Se ele produzir mais do que aquilo, ele vai ganhar mais, se ele no produzir mais, ele vai ganhar o fixo. [...] Se ele trabalhar mais, ele vai ganhar mais, se ele tiver uma produo...367
Salrio + produo

Tanto o armador como o pedreiro de acabamento recebem o salrio e uma quantia a mais calculada em funo da produo. No caso do armador, ele recebe um salrio bruto de R$748,00 (segundo ele, o piso dos qualificados), do qual, ele tira livre um seiscentos reais e pouco e ainda recebe um adicional calculado em funo do peso da ferragem que ele armou na obra - o que lhe confere mais R$150 a 300,00 por ms. O pedreiro de acabamento recebe esse acrscimo em funo da quantidade de piso e de azulejo assentado no ms. Ele recebe um salrio bruto equivalente ao armador, mas com o acrscimo do clculo da produo ele pode receber at aproximadamente R$1.000,00.
Salrio + prmio + gratificaes

Para o ncleo central da obra, ou seja, engenheiro, mestre e almoxarife, alm do salrio, h a possibilidade de se ganhar o prmio (como analisei no Captulo 5), que pode ser dividido mensalmente, e tambm h gratificaes pelo tempo de trabalho na empresa. Quando perguntei ao engenheiro quanto era o seu salrio, ele me respondeu368:
Engenheiro: ... do engenheiro baixo, hein... [risos] a faixa t no piso salarial, no piso da categoria. [...] a chega no final duma obra, ganha um prmio, tem o dissdio todo ano. , chegou a diretoria a, viu que a gente t trabalhando legal, deu um aumentinho. O negcio meio assim: no aquela coisa, ah, s vou ganhar isso pro resto da vida. Pesquisadora: voc tem uma perspectiva de aumento?

Depoimento do mestre-de-obras autora - fevereiro/2008. A pergunta sobre a remunerao de tcnicos (engenheiros e arquitetos) sempre causava desconforto em mim e no entrevistado. Diferentemente dos trabalhadores, que respondiam os centavos de seu salrio, a remunerao dos tcnicos no era revelada de modo preciso.
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Engenheiro: tem uma perspectiva de aumento, tem sim. Teve trs obras, voc vai ganhar um pouquinho a mais do que quem comeou agora e que tem uma obra s. meio de acordo com o nmero de obras. Quando eu tinha uma obra s, eu ganhava menos do que eu t ganhando agora369.
Salrio + servios ou horas extras

Segundo o almoxarife, para aqueles funcionrios que merecem, a empresa adiciona vinte horas-extras a mais no seu hollerit, mesmo que no as tenham cumprido, a fim de se incentivar o trabalho e o trabalhador de confiana. o caso do guincheiro, que recebe um salrio de servente, acrescido dessas vinte horas - apesar de nenhum funcionrio ter me revelado, eu desconfio que ele seja o espio do mestre dentro da obra.370 H outro servente, responsvel pela betoneira, que trabalha como vigia da obra do Monte Alto, revezando com o almoxarife, e de outra obra da ECP em So Carlos nos finais de semana. Nesse caso, alm do salrio de servente, ele recebe um adicional, por fora, pelo servio prestado como vigia, que chega a ter um valor superior ao seu salrio. Segundo o prprio servente, ele registrado com um salrio de R$650,00, tira livre R$550,00 e recebe mais R$750,00 como vigia das duas obras. O caso do almoxarife muito particular e exemplar, na medida em que ele recebe o salrio, o prmio, as horas-extras e o acrscimo por fora pelo servio prestado como vigia na obra. A cada quinze dias, ele passa o final de semana na obra: dorme durante o dia e fica acordado noite. Ele me mostrou seu hollerit: est registrado com um salrio de R$625,00, como almoxarife; tira livre R$429,00 e mais R$220,00 equivalente s vinte horas-extras acrescidas. Por fora, recebe mais R$300,00 como vigia. Alm disso, quando so

Depoimento do engenheiro de obras autora - fevereiro/2008. O almoxarife assim me explicou esse incentivo: No s eu n? Tem alguns funcionrios a que merecem tambm. Que nem t escrito ali [no cartaz fixado na parede]: seja o mais rpido possvel e ganhe o prmio. Isso a em relao hora extra. Tem funcionrio a, por exemplo, o Daniel servente, t trabalhando de guincheiro. Da o engenheiro estipulou vinte horas-extra pra ele, por ms, mesmo que ele no faa, pra poder dar um incentivo pra ele. Mesma coisa pra mim. Tem muitas coisas que eu fao, alm do servio de almoxarife, eu tambm recebo as vinte horas. E tem mais funcionrio tambm. Por exemplo, pedreiro que fica a at mais tarde, ou ento, pedreiro que t fazendo servio de servente. Aqueles caras que a empresa v que merecem, n? Recebem hora-extra. (Depoimento do almoxarife autora abril/2008).
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alcanadas as metas de prazo, de custo e de qualidade, ele pode ter ainda outro valor adicionado, equivalente sua parte do prmio - que pode chegar at 40% a mais do seu salrio.
Liminaridades na regulamentao

A substituio da subempreitada pela contratao de equipe prpria, realizada pela ECP em meados de 2008, para grande parte dos servios de execuo no canteiro de obras contrariou a tendncia majoritria de subcontratao e terceirizao na construo civil, presente nas ltimas dcadas. Um dos argumentos que justificavam a subcontratao no setor era a inconstncia no volume da produo: com um mercado oscilante, as empresas no correm o risco de manter muitos funcionrios sem a garantia de uma continuidade nos trabalhos, pois os custos da resciso contratual so elevados, explicou o engenheiro civil Andr Choma371 a uma reportagem da Revista Construo Mercado.372 A partir do momento em que se aumentou o volume de produo, diante do boom imobilirio recente e da injeo de capital na empresa - e seu vnculo com a financeirizao do setor imobilirio - passou a ser vivel para a ECP a contratao de trabalhadores de execuo (pedreiros e serventes, principalmente), para alm do ncleo da obra almoxarife). No s a ECP, mas um conjunto de grandes empresas passou a contratar um nmero maior de trabalhadores. A partir de 2004, no Brasil, h uma tendncia de aumento do nmero de trabalhadores registrados na construo civil, como aponta Cockell (2008), a partir de dados da RAIS (Relao Anual de Informaes Sociais). Segundo a autora, entre 1997 e 2003, o nmero de trabalhadores registrados na construo civil retraiu 9,8%, passando de um total de 1.161.931 para 1.048.251, respectivamente - reforando a tendncia, (engenheiro, mestre e

Choma autor do livro Como gerenciar contratos com empreiteiros: manual de gesto de empreiteiros na construo civil. Cf. CHOMA, 2007. 372 Cf. ROSSO, Silvana. Terceirizao: soluo ou problema. Construo Mercado, So Paulo, ano 60, n. 73, ago. 2007.
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presente no setor de reestruturao produtiva, de enxugamento de pessoal, terceirizao e subcontratao, utilizao de profissionais autnomos etc. 373 Entre 2004 e 2006, como j notava Cockell (2008), porm, a tendncia se inverteu e houve um aumento gradativo no nmero de trabalhadores registrados, de 1.118.590 subiu para 1.393.446, ou seja, um aumento de 24,6%. Essa tendncia se consolidou e se acentuou nos anos seguintes, em 2008, foram 1.914.596 trabalhadores registrados, representando um aumento de 37,4% em relao a 2006. Entre 2007 e 2008, o melhor desempenho em relao ao estoque de empregos formais no Brasil, em termos relativos, entre todos os setores de atividades, foi o setor da construo civil, com crescimento de 18,33%, com a criao de mais de 296 mil postos de trabalho.374 Em primeiro lugar, no contexto geral do setor, essa tendncia de aumento significa uma maior parcela de trabalhadores formalizados, garantindo seus direitos trabalhistas, dentro de um setor que apresenta, tradicionalmente, um elevado grau de informalidade - as burlas trabalhistas dos gatos, ou subempreiteiros, so bastante conhecidas e foram narradas diversas vezes pelos trabalhadores, durante a minha pesquisa de campo. Em segundo, no mbito da empresa, apesar da constituio de uma equipe prpria de execuo no alterar significativamente o cotidiano do canteiro de obras, h uma alterao na regulamentao do trabalho e na estrutura de organizao da empresa, que praticamente quadruplicou o seu nmero de trabalhadores em apenas dois anos. No entanto, apesar de existir a tendncia da formalizao no registro em carteira, permaneceram os mecanismos de gratificao, de remunerao de servios por fora e de contratao fidelizada. Permanecem, por um lado, vestgios informais no assalariamento, oficializado na carteira de trabalho; e,

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TAIGY (2000) apud COCKELL, 2008.

Informaes disponveis em: <http://www.mte.gov.br/rais/2008/arquivos/Sintese_Brasil.pdf>. Acesso em: 07 dez. 2009. Uma matria publicada no jornal O Estado de So Paulo anunciava alguns nmeros do crescimento do emprego formal na construo civil: entre janeiro e julho de 2008, o setor contratou 103% mais pessoas do que no mesmo perodo em 2007; 19,54% foi a alta no nvel de emprego acumulada entre julho de 2007 e julho de 2008; 2,106 milhes de trabalhadores empregados (estoque de mo-de-obra no setor) no pas (GAMA, 2008).
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por outro, como no caso da fidelizao de subempreiteiras, rastros de ilegalidade jurdica. Por mais que os nmeros da RAIS e da empresa indiquem esse aumento na formalizao do trabalho no setor da construo civil, as sutilezas dos mecanismos de remunerao e de subcontratao, percebidas durante a pesquisa de campo, pem em xeque o contedo mesmo dessa formalizao. Isso quer dizer que esse ganho para o trabalhador, a carteira assinada, no significa, necessariamente, melhores condies de trabalho. Ao parcelar a remunerao do trabalho, numa parte fixa - registrada e

tributada - e em outra parte varivel, a depender da produtividade e do empenho do trabalhador - no tributada -, a empresa ganha duplamente. O primeiro ganho diz respeito parte repassada ao trabalhador que no contabilizada como salrio, no incidindo impostos sobre ela. O segundo, muito mais complexo, tem a ver com a questo do controle e da prpria explorao do trabalhador: sob a alegao de uma remunerao melhor, a ser calculada tanto pela quantidade de trabalho produzido, o trabalho por produo, ou pelo cumprimento das metas de prazo e custo, tanto o trip da empresa no canteiro, como os demais trabalhadores, so motivados a trabalharem mais em um tempo menor ou estendendo a jornada de trabalho; nesse ltimo caso, repondo o tradicional sero. Alm disso, a concesso de horas extras para aqueles trabalhadores que merecem repe a relao de favor que se estabelece entre engenheiro e mestre e os demais trabalhadores, remontando situao do paternalismo, analisada por Morice (1996). A adoo de estratgias de regulamentao e de remunerao do trabalho se relaciona diretamente com a base produtiva e com a opo tecnolgica utilizada nesse tipo-canteiro de produo. Isso porque possvel, no setor da construo civil, aumentar o excedente econmico sem alterar a base produtiva - por meio da introduo de inovaes tecnolgicas, de maquinrios etc. -, adotando-se mecanismos de regulamentao, de prescrio e de controle do trabalho mais complexos - que, no caso da ECP, constituem-se como uma inovao tecnolgica.375

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Retomo aqui a afirmao de Vargas (1983), j citada anteriormente.

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Sntese: o (no) lugar do arquiteto

O arquiteto no foi mencionado neste captulo sobre o canteiro de obras. No toa: ele no aparece, literalmente, no canteiro, tampouco lembrado pelos seus trabalhadores. O engenheiro de obras no sabia me responder qual era o nome do arquiteto que havia projetado o empreendimento do Monte Alto. O engenheiro nunca precisou sanar alguma dvida a respeito do projeto arquitetnico diretamente com o arquiteto, apenas com o Superintendente de Desenvolvimento Imobilirio - que no era arquiteto. Essa ausncia do arquiteto no canteiro de obras da ECP corresponde ao lugar da arquitetura nesse tipo de produo, padronizada e financeirizada da habitao. Em determinado momento na histria da ECP, aproximadamente entre 2004 e 2008, as padronizaes das tipologias habitacionais e do processo produtivo foram finalizadas, contando com a participao de arquitetos. Ou seja, o arquiteto participou da elaborao do desenho de tipologias (os ambientes-tipo, como eu denominei no Captulo 4, e as fachadas ao estilo neoclssico - ou a forma visual da mercadoria) que respondiam, ao mesmo tempo, economia de custos e ao desejo de consumo do pblico-alvo da ECP. Notemos que as questes sobre qualidade arquitetnica, construtiva e urbana no foram priorizadas. A partir da, o papel do arquiteto se restringiu implantao das tipologias padronizadas, em planta e fachadas, nos terrenos, sem ser necessrio uma visita de reconhecimento do local; adaptao da implantao legislao local, quando necessrio; ao desenho de reas livres, vias, reas de lazer e de entrada; e, por fim, ao projeto de prefeitura. A padronizao do processo de produo, vinculada ao desenho das tipologias habitacionais, incube-se do dilogo necessrio entre projeto e canteiro de obras - e no o arquiteto. O desenho separado, descolado de seu par, o canteiro - cuja origem remete ao Renascimento, como analisa Srgio Ferro (2003) -, no caso da ECP, autonomiza-se a tal ponto que o personagem que o elabora no mais interfere no desenho em si, mas na combinao de desenhos j elaborados, de j-

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saberes acumulados pela empresa. Essa simplificao do trabalho do arquiteto fruto de um processo que aproximou desenho arquitetnico e desenho construtivo, inerente padronizao da produo e que, em princpio, poderia apontar para uma superao da dicotomia entre canteiro e desenho. No entanto, essa aproximao entre aquilo que pode ser programvel e controlvel - projeto, instrumentos de prescrio, padronizao produtiva - e o canteiro se d numa soluo considerada tima para o capital, e no necessariamente para a arquitetura e, muito menos, para o arquiteto. A arquitetura, nessa perspectiva, a servio do capital financeiro simultaneamente a uma poltica habitacional, opera com sinal contrrio aos preceitos modernos. A tipologia habitacional padronizada pela ECP pode at ter objetivos comuns mquina de morar e a busca do estado de esprito da srie, presentes em Le Corbusier, mas se difere substancialmente em termos de seus fins e resultados. Isso porque os empreendimentos da ECP no apresentam necessariamente uma qualidade arquitetnica e urbanstica que pudesse representar um avano no desenho da cidade contempornea, como pensava Le Corbusier para a cidade moderna. Nesse sentido, poderamos pensar num rebaixamento da prpria arquitetura, a partir dessa perda de qualidade em diversos aspectos dos projetos e das construes desse tipo de produo. Em relao s crticas de Ferro (2003) a respeito da sobrevalorizao e o distanciamento do desenho moderno perante o canteiro, podemos at imaginar que o processo de padronizao elaborado pela ECP possa ter aproximado o desenho produo em si. Entretanto, essa aproximao no desatou o canteiro da explorao do trabalho, pelo contrrio: ela reforada pela exacerbao do controle. A perspectiva emancipatria da aproximao entre desenho e canteiro como apontava Srgio Ferro em sua proposta acerca do trabalho livre376 est longe de ser alcanada nessa condio da arquitetura a servio do capital.

A anlise sobre as particularidades da construo j se encontrava, de certa forma, no livro O canteiro e o desenho. A novidade deste texto de Srgio Ferro de 2003 o anncio de
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alguma sada para esse ser monstruoso, que a manufatura da construo, a partir justamente da renovao da ideia de trabalho, recuperando sua perspectiva otimista, existente conceitualmente em Hegel. Dotar de positividade o trabalho significa, nesta nova prtica proposta por Srgio Ferro, trazer tona a identificao do sujeito com o objeto que ele produz, manifestando-se socialmente o esprito. A nova sequncia lgica do processo produtivo, proposta por Ferro (2003), baseia-se em trs ideias centrais. A primeira a autonomia em relao ao capital, estando, portanto, fora de seu controle. A segunda a liberdade, no sentido teleolgico de Hegel, contendo todas as razes da determinao dos fins em si mesmo - portanto, finalidade social interiorizada. A ltima ideia a de razo como necessidade, no do capital, mas aquelas razes necessrias de ser o que se em si mesmo, que unificam a srie da construo, quais sejam, saber, saber fazer, tcnica, material... (FERRO, 2003, p. 412).
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PARTE IV
Notas finais

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Do servente ao investidor, do arquiteto ao gestor

Inicialmente, no meu projeto de doutorado, procurei tratar sobre a produo da arquitetura desde o canteiro de obras a partir das relaes entre os trabalhadores ali presentes e os arquitetos. Ao entrar no canteiro, que foi o ponto de partida da minha pesquisa de campo, percebi que no havia ali arquitetos, tampouco a arquitetura strictu sensu. No havia, naquela edificao em construo, alguns dos pressupostos bsicos do ofcio como, por exemplo, a busca pela orientao solar mais adequada; pela implantao em conformidade com o perfil do terreno; pela otimizao da circulao interna; pela relao equilibrada entre forma, funo e materialidade; e pela anlise da insero urbana do edifcio. Os objetivos que pautavam esse desenho arquitetnico eram outros e os processos que levaram sua elaborao necessitaram do trabalho do arquiteto, por mais contraditrio que isso possa aparecer. Tratava-se de procurar um padro de uma tipologia habitacional que mais bem articulasse a questo dos custos com um processo produtivo j consolidado, com o desejo de consumo dos futuros compradores e com os materiais e componentes construtivos disponveis no mercado. Ou seja, procurava-se um desenho que juntasse os meios atuais mais baratos para se produzir habitao, a fim de garantir a rentabilidade do negcio. A partir da combinao e repetio dessa tipologia, o lucro era multiplicado exponencialmente. Isso no quer dizer que a busca por esse padro no pudesse conciliar aqueles pressupostos da arquitetura: eles apenas no eram essenciais nesse tipo de produo em escala da habitao, voltada para um pblico especfico e promovida por uma empresa construtora de capital aberto, a ECP. Entretanto, o desenho arquitetnico foi absolutamente necessrio para a constituio da forma visual da mercadoria habitao, presente nas fachadas ao estilo neoclssico, e que imprime identidade, ou a marca, da empresa nas edificaes. Tanto a arquitetura como a tecnologia ocupavam lugares claramente definidos: servio da economia dos custos. Mais do que um tero do total das sadas financeiras da ECP era representado pelos custos de mo-de-obra e de
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administrao do canteiro e pelos custos dos materiais e insumos da construo. Portanto, qualquer reduo de custos nas atividades do canteiro de obras poderia impactar significativamente na equao financeira da produo. No Brasil, a mo-de-obra pouco especializada, como o caso de grande parte dos trabalhadores do setor da construo civil, barata, ainda mais quando se pode pagar os pisos salariais de cada categoria e barganhar adicionais na remunerao diretamente com o trabalhador. Dessa forma, aquele desenho padronizado da tipologia habitacional tinha a ver com um sistema construtivo bastante consolidado no contexto brasileiro, a alvenaria estrutural, cuja sequncia lgica de produo passava necessariamente pelo emprego abundante de mo-de-obra, sobretudo pedreiros e serventes, e pela pouca mecanizao. Como procurei mostrar no Captulo 6, o cotidiano de trabalho do canteiro era marcado pela estrutura de ofcios inerente alvenaria estrutural, centrada no saber fazer do trabalhador e nos reveses advindos dessa prpria lgica, isto , a necessidade do re-trabalho e a presena dos poros na jornada. Porm, se no foi mais conveniente e barato aumentar os insumos tcnicos e alterar essa sequncia lgica quase artesanal, foi absolutamente necessrio controlar o processo de trabalho no canteiro de obras. O parmetro fundamental se referia, portanto, ao controle dos custos a partir da exacerbao do controle sobre os trabalhadores e no pela introduo de mquinas e pela implementao de um processo enxuto de produo. E, para isso, o controle precisava ser externo ao canteiro, centralizado na sede da empresa. Aqui entravam as inovaes tecnolgicas provenientes, de um lado, pelas tcnicas de projeto e de gesto que propiciavam uma padronizao tanto do processo produtivo como das tipologias habitacionais; e, de outro, pelos avanos trazidos pela tecnologia de informao. Como resultado dessas imbricaes tecnolgicas, o sistema online de controle foi implementado e abarcava um conjunto complexo de instrumentos de planejamento, de prescrio, de verificao, de controle e de incentivos sobre o trabalho realizado no canteiro de obras - como descrevi no Captulo 5.

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A entrada do sistema online no canteiro de obras, por sua vez, trouxe novas relaes entre seus trabalhadores e a organizao tcnica do trabalho propriamente dita, centrada anteriormente na figura do engenheiro de obras. Os operadores desse sistema, o engenheiro e tambm o almoxarife, ganharam centralidade em detrimento do papel do mestre-de-obras. Nos cenrios analisados por autores at a dcada de 1990, o mestre era a engrenagem central na articulao entre tcnicos e operrios. Agora, mestre, almoxarife e engenheiro formavam o trip da empresa no canteiro e compartilhavam, cada qual com suas atribuies especficas, a prescrio e o controle das atividades. E eles precisavam se relacionar cotidianamente com o sistema online, que tambm passou a interferir no diagrama de poder do canteiro, ao comprimir o tempo de comunicao e de controle entre trabalhadores e empresa. Garantida a conformidade e a obedincia desse trip padronizao e s normas da empresa, restava o controle tambm sobre esses trabalhadores, no s virtual, mas presencialmente. Todo o sistema de supervises e auditorias de tcnicos e executivos, situados hierarquicamente acima do trip do canteiro, atendia primeiramente a essa necessidade. Secundariamente, mas no menos importante, esse dilogo entre o trip e supervisores ou auditores servia como canal de comunicao sobre as tendncias e as estratgias gerais da empresa. Como, por exemplo, foi o caso da contratao de equipe prpria para a execuo dos servios de alvenaria, outrora subcontratados, como apresentado no Captulo 6. Tendo em vista o rpido crescimento da ECP, que se potencializou aps a abertura de seu capital, era necessrio garantir a produo das unidades habitacionais, ento prometidas aos investidores. Dentro de um contexto de boom imobilirio, que discutirei a seguir, tanto os valores praticados pelos subempreiteiros foram elevados, como o anncio de uma provvel falta de mo-de-obra reforaram a tendncia, j anunciada anteriormente, de se contratar equipe prpria para as atividades de construo no canteiro de obras. No s esses fatores conjunturais colaboraram para reforar essa estratgia, mas tambm a busca por um maior controle do trip a respeito da subcontratao e das vicissitudes cotidianas provenientes da relao com os subempreiteiros.

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Apesar de a ECP aumentar a contratao formal de trabalhadores, aspecto que no totalmente garantido pelos subempreiteiros, ainda se mantiveram mecanismos informais de gratificao (remunerao por produo, servios extras, prmios etc.). No caso da equipe de revestimento externo, a ECP tem prestadores de servios fiis empresa, que rodam as suas obras nas cidades onde atua. O alojamento desses trabalhadores fornecido pela ECP, em casas alugadas pela prpria empresa. Essa situao de trabalho e esse tipo de vnculo trabalhista margeiam a ilegalidade, embora possam existir subterfgios jurdicos que mascaram e que tornam legal essa condio. Em todo caso, tratase de uma situao que apresenta alguns traos arcaicos ou pr-modernos e, no limite, poderamos pensar numa fora de trabalho praticamente cativa. Essa folga entre o que legal ou ilegal e entre o que formal ou informal interessante para que a negociao cotidiana - lembrando o argumento de Christophe Brochier (1998) - entre o trip e os demais trabalhadores do canteiro seja efetiva, operando-se na lgica do favor e de uma suposta fidelidade do trabalhador quele que concede determinado benefcio. Isso significa que todo aquele sistema avanado de controle desenvolvido pela ECP requer, na sua base da produo, mecanismos que remontam ao regime de trabalho clssico presente no canteiro brasileiro, j identificado por outros autores desde a dcada de 1960, permeado por prticas de cunho paternalista. Essa combinao entre elementos pr-modernos (ou arcaicos) e modernos sempre esteve presente nas questes sobre o desenvolvimento do pas e, no caso do canteiro de obras, elas ganhavam certas particularidades. A grande questo atual reside no fato de que, no canteiro da ECP, alm dessa combinao, esteja acoplada cabine de comando do capitalismo contemporneo, ou seja, a lgica financeira. De um lado, est presente uma lgica industrial, baseada na produo padronizada e em srie da habitao e que por meio da exacerbao do controle busca diminuir as imprevisibilidades do canteiro e aumentar a produtividade do trabalhador, como pautavam os princpios tayloristas. Remontando o debate moderno sobre o vnculo entre arquitetura e indstria, o

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papel do arquiteto foi fundamental no processo de elaborao da padronizao da forma visual dos produtos da ECP - como tratei no Captulo 4. De outro, h uma lgica financeira que perpassa as dimenses da produo, como o caso da implementao da moeda ECP, do ranking das obras e da onipresena do sistema online de controle. A consolidao dessas estratgias e desses instrumentos corresponde ao contexto mais amplo de financeirizao das empresas, no qual h a prevalncia absoluta do ponto de vista financeiro sobre outras consideraes na estratgia da empresa, como destaca Roberto Grn (2003).377 No processo de elaborao e de consolidao desses ltimos instrumentos, o arquiteto no esteve to presente quanto o engenheiro. Isso porque, ultrapassando as questes do canteiro, o trabalho do arquiteto se concentra hoje na combinao e na adaptao de tipologias padronizadas aos terrenos e s legislaes locais. A forma e a regulamentao do seu trabalho passam pela terceirizao de servios, assim como ocorre para a rea de publicidade e propaganda. Esses aspectos indicam que a ECP passou por um processo de reestruturao produtiva, prprio da ordem contempornea, pela via da terceirizao do trabalho intelectual, especializado (ou o trabalho complexo), e no necessariamente do trabalho manual, pouco especializado (o trabalho simples), concentrado nas atividades do canteiro de obras. Paralelamente terceirizao desses servios especializados, todos os servios de gesto, de administrao e de fiscalizao so atribudos aos funcionrios diretamente contratados pela ECP, que trabalham nas regionais e na sua sede principal. Ademais, a sua hierarquia de deciso d continuidade estrutura da empresa de dono, que marcou sua origem e ainda marca, apesar da diminuio da participao do diretor-fundador no conjunto das aes da ECP. O diretor-fundador foi diminuindo o seu percentual de aes nas duas ofertas pblicas de aes que a empresa passou, embora ainda seja o acionista majoritrio. Apesar dessa concentrao de poder e de status na figura do diretor - que, inclusive, visita pessoalmente os canteiros em andamento -, esto

GRN, Roberto. Atores e aes na construo da governana corporativa brasileira. Revista Brasileira de Cincias Sociais, vol. 18, n 52, p. 140-218, junho/2003. p. 142.
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presentes os Comits de Relacionamento com Investidores e de Governana Corporativa, em consonncia com as recomendaes do mercado financeiro, como apontei no Captulo 3. Portanto, a ECP precisou tanto implementar uma estrutura de gesto e de administrao como adotar um conjunto de prticas, como o caso dos relatrios trimestrais e anuais para evidenciar a transparncia nos resultados obtidos, para poder se estabelecer como uma empresa de capital aberto. Alis, considero que essa uma diferena fundamental em relao aos mecanismos anteriores que procuravam aproximar o setor imobilirio ao mercado de capitais: so as aes da empresa que passam a ser transacionadas nesse mercado - e ela precisa estar gerencialmente apta para isso - e no os seus empreendimentos. Na etapa anterior desse histrico de aproximao, assim como ainda ocorre hoje nos empreendimentos de alto padro, sobretudo comerciais, os empreendimentos se transformam em ativos financeiros e grande parte de sua rentabilidade vem da valorizao da edificao decorrente da prpria valorizao do espao urbano, ou seja, o sobrelucro que a prpria atividade de incorporao imobiliria promoveu. Nesse sentido, a promoo cada vez maior de novos espaos de valorizao justifica o apetite e a rapidez com que o capital financeiro atua nesse setor. Ou seja, nesse caso, o capital financeiro precisa se realizar por meio da produo do espao, como uma exigncia da acumulao continuada do capital - como aponta Ana Fani Carlos (2009). Na ECP, a valorizao do espao urbano importa na medida em que qualifica determinadas reas das cidades como aquelas destinadas ao seu pblico alvo, a classe mdia ou a classe C. Inclusive, a identificao dessas reas j consolidadas ou que se consolidaro enquanto tais, pauta a aquisio de terrenos pela empresa e define a faixa de preos das unidades residenciais que sero ali comercializadas. Entretanto, a valorizao a posteriori do espao urbano advindo da atividade de incorporao em determinada rea - como se deseja em empreendimentos que se tornam ativos financeiros - no um requisito primordial para a rentabilidade da empresa. Em primeiro lugar est a

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questo da produo em escala e do controle absoluto sobre os custos das obras. A rentabilidade advm, sobretudo, do lucro obtido diretamente na produo, e no do sobrelucro, e por isso, as dimenses do canteiro e da padronizao produtiva importam tanto. Mesmo assim, a ECP no est imune s volatilidades e flutuaes intrnsecas ao mercado financeiro, como apontou a reduo significativa do valor das suas aes transacionadas na Bovespa, logo aps a crise financeira mundial de 2008. Porm, esse impacto negativo no teve a mesma magnitude nos nmeros da produo da ECP nesse mesmo perodo. Houve apenas uma pequena reduo na meta de lanamentos para 2009, deixando de seguir a curva exponencial do VGV entre 2006 e 2008, e uma ligeira queda das vendas contratadas. Isso se deve, em grande medida, pelo fato de que o capital financeiro entra para desentravar a produo, injetando rpidos recursos para a compra de terras e para o capital de giro, que garante a continuidade das obras da empresa. Aps essa entrada, a produo no mais depende do valor do ativo financeiro da empresa. E ao final, fechando-se o ciclo, o capital inicialmente investido retorna aos acionistas sob a diviso do lucro lquido e esse retorno o que garante a credibilidade da empresa no mercado de capitais, possibilitando novas captaes de recursos, no s pela oferta pblica de aes, mas tambm por debntures e notas promissrias. Essa explicao anterior pode parecer banal aos economistas. Entretanto, o que gostaria de salientar o fato de que esse lucro obtido a partir das vendas das unidades habitacionais produzidas que, por sua vez, foram facilitadas enormemente pela ampliao e flexibilizao dos financiamentos habitacionais provenientes do SFH. Isso significa, como apontei nos Captulos 1 e 3, que a demanda para o consumo da produo da ECP garantida, em grande parte, pelo Estado - que tambm alimenta o capital de giro da empresa, graas aos financiamentos sua produo, tambm obtidos via SFH. O discurso que justifica essa canalizao de recursos pblicos e semipblicos que esse tipo de produo privada absolutamente eficaz em relao ao atendimento do dficit habitacional brasileiro.

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Esse discurso no se restringe ao caso da ECP, mas a um conjunto de grandes empresas construtoras e incorporadoras que apresentam atuao bastante semelhante a ela. Como apresentei no Captulo 2, essas empresas aumentaram sua produo aproveitando-se do contexto econmico favorvel - estabilidade na economia, queda na taxa de juros, ampliao do consumo da classe C -; da tendncia anterior de concentrao de capital nas grandes empresas da construo civil; e dos incentivos pblicos tanto aos financiamentos habitacionais como consolidao do aparato institucional para a atuao do mercado imobilirio em geral, como discuti no Captulo 1. Esse contexto favorvel produo privada de habitao tambm proporcionou a aproximao dessas empresas ao mercado financeiro a partir da captao de recursos via abertura de capitais, consolidando aquilo que denominei como um real estate brasileira. O aumento vertiginoso da produo dessas empresas construtoras e incorporadoras, em menos de dois anos, foi um dos resultados desse processo, ocasionando aquilo que se convencionou chamar na mdia como o novo boom imobilirio. No caso da RMSP, entre 1985 e 2008, houve um terceiro ciclo de elevao intensa dos valores das unidades residenciais lanadas pelo mercado imobilirio, entre 2007 e 2008 - Eduardo Marques (2005) j havia identificado outros dois ciclos cujos picos ocorreram, respectivamente, em 1988 e 2000. Nesse terceiro ciclo, as empresas de capital aberto responderam a aproximadamente 40% dos lanamentos imobilirios em 2008. Grande parte dessas empresas passou a destinar, ou j destinava, sua produo s faixas de renda mais baixas do que o padro anterior do mercado imobilirio. Nesse sentido, o mercado fez a sua parte para dinamizar sua produo, a fim de contemplar uma faixa de renda que at ento no era atendida pelos grandes atores do mercado imobilirio e de pulverizar geograficamente sua atuao. Assim como a ECP, vrias empresas adotaram a padronizao de produtos ofertados no segmento econmico, para garantir a produo em escala. Nessa modalidade do mercado imobilirio, as fontes principais do lucro so a larga escala de produo e, consequentemente, de vendas, e a busca pela reduo de custos que, por sua vez, so diludos na prpria escala.

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Alm disso, outra caracterstica de grande parte dessas empresas sua atuao simultnea no mercado imobilirio e na construo civil - evidenciando a indissociabilidade entre esses setores, como defende Michael Ball (2006) -, que abrange todas as etapas necessrias para a idealizao, construo e venda de imveis residenciais urbanos. Isso significa que apenas uma empresa pode concentrar as funes que anteriormente se dividiam entre os diversos agentes da produo do espao urbano. O Estado, por sua vez, tambm cumpriu sua parte na consolidao desse real estate brasileira ao arranjar e legalizar diversos mecanismos jurdicos e regulatrios, que j vinham se implementando desde os governos de FHC. O conjunto desses mecanismos formatou um aparato institucional que deu segurana e credibilidade atuao dessa fatia do mercado imobilirio na produo de habitao social - como apresentei no Captulo 1. Entretanto, a implementao desse aparato no ocorreu dentro de uma poltica claramente definida enquanto tal, voltada para a expanso da atuao privada de moradias. Desde o Projeto Moradia, que comps o programa de governo da campanha presidencial de Lula, e a formulao da Poltica Nacional de Habitao (PNH), j na sua primeira gesto, havia a segmentao de dois subsistemas: o Subsistema de Habitao de Interesse Social e o Subsistema de Habitao de Mercado. Embora houvesse, como uma das prerrogativas dessa poltica, a distino das fontes de recursos e das faixas de renda que cada subsistema iria atingir, a implementao paulatina de alguns programas e incentivos embaralhou aquela pretendida segmentao. Como procurei elucidar a partir das dimenses empricas da ECP e da operacionalizao do real estate brasileira, o segmento econmico do mercado imobilirio se beneficiou duplamente ao conseguir acessar tanto as fontes de recursos destinadas habitao de interesse social (principalmente o FGTS) quanto aquelas destinadas habitao de mercado, sobretudo via mercado de capitais. A implementao dispersa desses incentivos, a cabo do poder pblico, no ocorreu de forma aleatria, mas parece ter seguido as orientaes do prprio mercado. Em outubro de 2007, a proposta do Sindicato da Indstria da

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Construo Civil do Estado de So Paulo

(SindusCon-SP), apresentada

diretamente para o ministro da Fazenda, apontava as seguintes solues para eliminar o problema do dficit habitacional: i) aprimoramento dos fundos de financiamento; ii) desburocratizao das transaes no setor (nas aprovao de projetos, na concesso de crdito etc.); e iii) facilitao dos financiamentos, com reduo dos juros e subsdios moderados s famlias de baixa renda.378 Um pouco mais de um ano depois, no incio de 2009, o Pacote Habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi lanado contendo justamente essas solues dadas pelo mercado. Mais do que isso, diretores de algumas grandes empresas construtoras e incorporadoras colaboraram na formulao desse pacote. Em 2010, grande parte das unidades habitacionais aprovadas, ou que se encontram em fase de anlise no MCMV, foi proposta por agentes privados. O MCMV, portanto, potencializou aquele favorecimento do mercado na poltica habitacional, tornando ainda mais tnue a distino entre aquilo que historicamente se configurou como habitao social e o que hoje se considera como habitao de mercado. significativo que, das 442 mil unidades aprovadas ou pr-aprovadas pelo MCMV at outubro de 2009, 10% delas digam respeito a apenas uma empresa, como o caso da ECP.

Informaes obtidas na reportagem da revista Retrato do Brasil (2008). Os recursos dessa proposta do SindusCon-SP viriam da criao de novas modalidades de financiamento como o FGTS para a populao de baixa renda. Os empresrios tambm apontaram a necessidade de criao de novos mecanismos de garantia de emprstimos, com a criao de um fundo federal garantidor, e estmulos ao mercado secundrio de hipotecas e recebveis. A reportagem destacou que a considerada baixa renda pelos empresrios se referia s famlias com renda mensal entre 5 e 10 SM e j ressaltava que essa proposta no atingiria os mais pobres. (UMA SADA PELO MERCADO, 2008, p. 26).
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Habitao social de mercado servindo ao Estado e ao capital financeiro

Nesse sentido, Luciana Royer (2009) apontou para a direo da financeirizao da poltica habitacional. Isto , quando a lgica universal dos direitos que pautam o contedo normativo da poltica pblica - ou a verdadeira poltica pblica, como lembra Evelina Dagnino (2002)379 - no vale mais e o que est em jogo so os parmetros financeiros e a solvabilidade do sistema, a poltica habitacional passa a funcionar estritamente sob a lgica do mercado. Dessa feita, a confluncia entre Estado, mercado imobilirio e capital financeiro se viabiliza. A habitao de interesse social, que significava o atendimento exclusivo a uma parcela da populao que no poderia arcar sozinha com os altos custos desse bem durvel de consumo, representava uma onerao necessria aos cofres pblicos. Para tanto, os fundos pblicos eram utilizados. Ao ultrapassar esse limite no muito bem definido entre aquela parcela que de fato precisa de subsdios pblicos e outra que, digamos, no precisa tanto assim, a poltica habitacional passa a atender uma faixa que tem condies de adquirir a casa prpria por meio do mercado privado. Porm, desde a poca do BNH, como demonstraram diversos autores, as camadas de rendimento mdio foram atendidas pelos fundos pblicos e, por isso, no a partir desse vis que podemos pensar as novidades trazidas pela habitao social de mercado de hoje. O importante aqui destacar que a habitao social transformou-se, de fato, num mercado. Ou, em outras palavras, o mercado imobilirio descobriu e constituiu um nicho bastante lucrativo: a incorporao e a construo de unidades habitacionais com valores at duzentos mil reais, destinadas para famlias que podem acessar os subsdios pblicos ou no - mas que

Evelina Dagnino (2002) problematiza as crticas em torno dos encontros entre sociedade civil e Estado que ressaltam, como um dos resultados desse encontro, a criao de polticas fragmentadas, setorializadas, compensatrias etc. - em contraponto ao que seria a verdadeira poltica pblica. Para a autora, necessrio que se explicitem os pressupostos dessas crticas e se aprofunde na questo que est implcita nelas - modelos alternativos de formulao de polticas pblicas - e que se remete ao mbito mais amplo dos modelos de gesto do Estado.
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necessariamente acessam o crdito imobilirio. A constituio desse mercado se viabiliza e se justifica a partir de diversos elementos, prprios das condies contemporneas de reproduo do capital, dos quais destaco apenas trs, que mais se aproximam da problemtica tratada nesta tese. O primeiro de ordem estrutural. Como apontou Francisco de Oliveira (1998)380, para se construir o pretenso mercado auto-regulado, que dispensaria tudo o mais a no ser os prprios critrios da lucratividade, necessrio muito Estado, muitos recursos pblicos.381 Nesse sentido, houve uma mudana recente das relaes do fundo pblico com os capitais particulares e com a reproduo da fora de trabalho: o fundo pblico funciona como prerrogativa (ex-ante) das condies de reproduo e no mais como ex-post, tpico do capitalismo concorrencial. Isso significa, ainda de acordo com Oliveira (1998), que a per-equao da formao da taxa de lucro passa pelo fundo pblico, o que o torna um componente estrutural insubstituvel.382 No caso da ECP, alm dessa per-equao, a deciso sobre as formas de regulamentao do fundo pblico passa pela empresa, como ocorreu no MCMV. O segundo elemento se refere ao papel do discurso, tanto dos empresrios como do poder pblico, que legitima a atuao do setor privado no atendimento do dficit habitacional brasileiro. Vale lembrar que esse dficit est concentrado majoritariamente, quase 90%, na faixa da populao com renda mdia familiar mensal de at 3 SM e o segmento econmico do mercado imobilirio atende, fundamentalmente, acima dessa faixa. Entretanto, a fora discursiva dos padres privados de eficincia - que desde o governo de FHC j pautavam a proviso habitacional -, e da funo econmica da construo civil, reconhecidamente grande absorvedor de mo-de-obra, justificam esse descolamento entre o que anunciado e o que realizado. Se o mercado imobilirio de fato atinge a populao com renda inferior a 3 SM no interfere no argumento em questo.

OLIVEIRA, Francisco de. Os direitos do antivalor: a economia poltica da hegemonia imperfeita. Petrpolis: Vozes, 1998. 381 Ibidem, p. 13. 382 Ibidem, p. 21.
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O terceiro, que no tem a pretenso de pr um ponto final na discusso, refora os dois outros elementos e est relacionado s dimenses da operacionalizao da poltica e da produo em si da habitao. Consequentemente relaciona-se questo de fundo desta tese: por que a produo da habitao social de mercado - como estou denominando aqui, apesar da aparente contradio nos termos, o reflexo das configuraes recentes da poltica habitacional, como j expliquei anteriormente - ou do segmento econmico interessa tanto ao capital financeiro quanto poltica habitacional? Em primeiro lugar, esse tipo de produo tem se mostrado bastante lucrativo, como procurei evidenciar a partir do caso emblemtico da ECP - o que atrai os acionistas das empresas construtoras e incorporadoras de capital aberto, que procuram garantir a rentabilidade de seus investimentos financeiros. Em segundo, essa lucratividade garantida tanto pela produo em escala e padronizada da habitao, como pela reduo e diluio de custos. Essa produo, por sua vez, regulada por indicadores de performance (por exemplo, o ranking das obras que alimenta, consequentemente, a competitividade entre os tcnicos) e controlada a partir de um sistema online, referenciado no mercado financeiro (lembrando da moeda ECP). Essas caractersticas da produo garantem a eficincia no controle dos custos e dos prazos, tpica dos modelos de gesto empresarial em geral. A partir do momento em que o paradigma da poltica habitacional passa a ser regido pela lgica privada - como Marta Arretche (2002) j anunciava desde a dcada de 1990 -, esse modelo de gesto cabe perfeitamente na operacionalizao da prpria poltica. Ambos, Estado e empresa, procuram rpidos resultados e a solvabilidade do sistema (ou dos negcios). Por exemplo, para o MCMV, que prometeu a construo de um milho de unidades habitacionais, interessante que esse nmero seja atingido em curto prazo, o que s poderia ser viabilizado pela eficincia da iniciativa privada, segundo essa viso de mercado sobre a poltica - aqui ainda est em jogo o ganho poltico, pela proximidade da eleio presidencial de 2010.

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O vocabulrio empresarial est presente tambm nas

polticas urbanas

neoliberais, como destacou Patrick Le Gals (informao verbal, 2009). 383 frequente a utilizao de diversos indicadores de performance para medir o desempenho social e econmico - mais recentemente, o ambiental ganhou destaque - das cidades que, por sua vez, alimentam a competitividade entre elas na disputa pelos recursos pblicos, assim como ganha espao o princpio da autonomia dos agentes que executam tais polticas, em relao ao Estado. Na poltica habitacional atual, as empresas construtoras e incorporadoras tm grande autonomia em relao ao Estado no que diz respeito concepo e execuo das unidades habitacionais, cuja quantidade produzida funciona como um indicador de peformance da prpria poltica, embora dependam institucional e financeiramente do agente pblico. De um lado, as empresas decidem o qu (em termos da concepo e da forma visual dos empreendimentos), quanto (em nmero de unidades), como (processo de produo), onde (localizao dos empreendimentos) e para quem (seus clientes, que passam a ser aqueles que se encaixam nos limites do financiamento habitacional) vo produzir. De outro, a manuteno e o crescimento da lucratividade advinda da produo da habitao social de mercado depende da canalizao do fundo pblico, tanto para o financiamento da demanda como da produo - j bastante discutido nos captulos anteriores.

Informao fornecida por Le Gals na conferncia 2009 ISA-RC21 - So Paulo Conference: Inequality, Inclusion and the Sense of Belonging, da International Sociological Association Research (ISA), Committee 21: Sociology of Urban and Regional Development.
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342

Padronizao de enclaves para a classe C

Essa autonomia dos agentes privados representa um dos principais riscos desse tipo de poltica habitacional, medida que h a ausncia do controle pblico sobre algo que necessariamente impacta na configurao das cidades. Se apenas uma empresa capaz de produzir vinte e cinco mil unidades em um ano, seguindo apenas trs tipologias habitacionais, em mais de setenta cidades brasileiras, imaginemos o potencial impacto urbano se somarmos com a produo das outras quinze empresas, que atuam de forma semelhante ECP, salvo algumas excees. Agora, pensemos nas dimenses qualitativas desse impacto, alm daquelas quantitativas. O padro arquitetnico e urbanstico da habitao social de mercado que vem sendo implementado pode ser resumido em trs modalidades bsicas: conjuntos de edifcios verticais; empreendimentos horizontais; e uma combinao das duas modalidades anteriores no mesmo terreno. Em todas elas, esto presentes os muros que circundam o empreendimento e a guarita na entrada. Esse padro em muito se assemelha ideia dos enclaves fortificados,

formulada por Teresa Caldeira (2000): trata-se de espaos privatizados, fechados e monitorados para residncia, consumo, lazer e trabalho.384 Entretanto, a autora tinha em mente os empreendimentos residenciais de alto padro. No caso dos enclaves para a classe C, se assim poderia cham-los, houve a cpia reduzida da classe A, ou um rebaixamento dos empreendimentos de

CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de muros: crime, segregao e cidadania em So Paulo. So Paulo: Editora 34, Edusp, 2000. Reproduzo o trecho que contextualiza essa formulao: Sobrepostos ao padro centroperiferia [que dominou o desenvolvimento da cidade de SP entre os anos 40 e 80], as transformaes recentes [entre 80 e 90] esto gerando espaos nos quais os diferentes grupos sociais esto muitas vezes prximos, mas esto separados por muros e tecnologias de segurana, e tendem a no circular ou interagir em reas comuns. O principal instrumento desse novo padro de segregao espacial o que eu chamo de enclaves fortificados. Tratase de espaos privatizados, fechados e monitorados para residncia, consumo, lazer e trabalho. A sua principal justificao o medo do crime violento (CALDEIRA, 2000, p. 211).
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alto padro. Na maioria dos casos, no so reproduzidos espaos de consumo e de trabalho nos empreendimentos do segmento econmico, simplesmente porque eles no cabem, literalmente, na rea do terreno. Os espaos de lazer, por sua vez, so reduzidos quilo que sobra entre as edificaes. Isso porque o princpio que rege a implantao das edificaes de ordem econmica, o que significa uma taxa de ocupao mxima, em detrimento dos espaos livres, de lazer e at de circulao. Porm, vale notar que h empreendimentos suficientemente grandes para comportar e reproduzir uma estrutura de um bairro, contemplando tambm os espaos de consumo, lazer e trabalho como, por exemplo, os empreendimentos da marca Bairro Novo e aquele ilustrado na Figura 5 (a seguir). Quanto localizao, assim como os enclaves fortificados, esses

empreendimentos podem estar situados prximos tanto das camadas de renda mais altas quanto mais baixas, e se encontram, em geral, nos vetores de expanso ou de adensamento das cidades. Mas, a situao do enclave altera seu contedo semntico dependendo se ele est inserido nos contextos metropolitanos ou, por oposio, naqueles no-metropolitanos, sobretudo as cidades do interior do estado de So Paulo. Por exemplo, a relao urbana do enclave situado na franja de uma cidade de 250 mil habitantes muito diferente daquele localizado na periferia de uma capital com 11 milhes de habitantes. Tendo em vista que o mesmo padro arquitetnico e urbanstico repetido nos dois contextos, torna-se claro que a anlise da insero urbana no levada em considerao no momento da concepo desses empreendimentos. A insero desses empreendimentos fechados padronizados, em grande escala, traz questes fundamentais para a arquitetura e para o planejamento urbano: quais sero os impactos urbanos desse tipo de produo? Quais cidades esto sendo produzidas por este tipo de agente imobilirio, que faz as vezes do proprietrio de terras, do incorporador, do construtor e do vendedor, ao mesmo tempo? Nesse sentido, um mapeamento mais aprofundado sobre esses

empreendimentos espalhados em diversas regies brasileiras, enfatizando suas

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configuraes urbansticas e arquitetnicas, poderia se constituir como uma das fontes de resposta a essas questes. Entretanto, pelo enfoque desta tese, no consegui faz-lo e restam aqui pistas para o desenvolvimento de outras pesquisas. As duas imagens a seguir sintetizam essa discusso - a ltima foi a imagem da capa:

Figura 5: Foto de empreendimento localizado em Belo Horizonte (MG) e concepo artstica de empreendimento em So Jos do Rio Preto (SP).

Fonte: relatrios anuais das empresas construtoras e incorporadoras responsveis pelos empreendimentos.

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