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Sumrio Sumrio
SUMRIO................................................................................................................................................... 1 INTRODUO .......................................................................................................................................... 2 REGISTRO ESPECIAL DA LEI 6766/79 RIGORISMO FORMAL? ............................................... 4 DISPENSA DO REGISTRO ESPECIAL PARA PEQUENOS FRACIONAMENTOS .................. 5 PEQUENOS PARCELAMENTOS E O REGISTRO ESPECIAL .................................................... 7 DESMEMBRAMENTO DE DESMEMBRAMENTO E O REGISTRO ESPECIAL ..................... 9 CONTROLE REGISTRAL DE CLUSULAS CONTRATUAIS E O REGISTRO ESPECIAL 12 CUSTOS DA INFRA-ESTRUTURA: NUS EXCLUSIVO DO LOTEADOR? ............................... 16 REPASSE DE CUSTOS DE OBRAS SUPLEMENTARES ................................................................. 19 CONCLUSO .......................................................................................................................................... 20
Este trabalho foi apresentado na 29a Reunio Regional dos Delegados Registradores de Imveis, realizada na cidade paulista de Monte Alto, em 8 de novembro de 1997. O autor dedica-o ao colega e amigo ARY JOS DE LIMA, companheiro de estudos e debates e a quem deve parte das concluses aqui expostas.
Introduo
No dia a dia dos servios de um Registro Imobilirio, nos defrontamos com problemas complexos, s vezes inesperados, alguns inusitados, que nos obrigam, operadores do direito, a lanar mo de disciplinas que poderamos situar em zonas fronteirias entre o direito privado e o pblico. Stio privilegiado e histrico do Registro Imobilirio no Brasil, o direito privado sofre, cada vez mais, os influxos poderosos do processo de publicizao do direito, absorvendo suas categorias, transformando-o consentaneamente com o desenvolvimento econmico e social do pas. Por outro lado, o registro imobilirio no Brasil, inspirado desde o seu nascedouro por um modelo inteiramente baseado na economia agrria, concebido precipuamente para a proteo do crdito fundirio, na metade deste sculo v-se confrontado com o fenmeno da industrializao e urbanizao cada vez mais crescentes o que acabou por impor uma nova pauta na reflexo acerca de sua necessidade e importncia atuais. Instaurou-se, ento, um novo modelo agora vocacionado ampla tutela preventiva de conflitos, sofisticado sistema de publicidade fundiria, ocupando um amplo espectro na galxia da segurana jurdica. Logicamente, este fato pleno de conseqncias e vai acarretar a conformao do Registro Imobilirio como um servio voltado cidadania; vai obrigar-nos, registradores e demais profissionais do direito, a rdua tarefa de escoimar a Instituio dos graves preconceitos que a cercam e que ao longo do tempo tm-na exposto aos olhos da sociedade como apndice burocrtico das elites agrrias, sustentculo e legitimador de uma ordem social injusta e anacrnica, tudo como ilustrado na conhecida passagem do festejado escritor colombiano. As questes que eu gostaria de discutir nesses cadernos poderiam ser singelamente formuladas da seguinte maneira: a unificao dos lotes e posterior desmembramento seria uma modalidade de parcelamento do solo urbano, sujeita ao chamado registro especial da Lei 6766/79? Em que medida os interesses sociais, singularizados aqui no direito dos consumidores, podem servir de vetor correta compreenso da necessidade do chamado registro especial? E finalmente, seria o Registro Imobilirio o rgo do Estado vocacionado regulao da contratao privada?
Como se pode verificar, os temas propostos so corriqueiramente enfrentados pelos registradores e profissionais do direito envolvidos com a matria. Contudo, de maneira propositada, vamos abordar esses temas a partir de uma perspectiva social, com enfoque centrado no interesse pblico, procurando compreender como o Registro Imobilirio pode responder ao desafio de ultrapassar o perfil tradicionalmente conservador, ocupando um espao que se lhe designa neste fim de sculo.
CARVALHO. Sempre houve uma tendncia de apreciar os pedidos de dispensa do registro especial sopesando-se os interesses urbansticos e de proteo ao futuro adquirente em relao a este ltimo, verificando-se a liquidez de domnio do parcelador, com a apresentao do elenco de documentos do artigo 18 do citado diploma legal. Mas a realidade hoje outra. O fenmeno do consumo em massa impe uma nova tica na considerao da dispensa (ou no) do chamado registro especial.
da Justia, que determinar as hipteses de incidncia do referido diploma legal. A Lei n. 6.766, de 1979, sempre reger os parcelamentos havidos aps a sua vigncia; o registro especial que, por interpretao visando a facilitar as relaes negociais e no entravar os pequenos fracionamentos, poder ser dispensado. Seria um contrasenso ficar determinado adquirente de lote sem a proteo da legislao em vigor apenas porque o empreendedor, com amparo em normas administrativas ou no, deixou de efetuar o registro especial. Na maioria das vezes, ainda que no haja problemas ligados idoneidade financeira do empreendedor ou liquidez de domnio, podem surgir litgios decorrentes dos contratos celebrados, os quais merecem apreciao especfica na lei (art. 25, 26, 27, 28, 31, 32, 33, 34, 35, etc.). Assim, de ser afastada a idia de que a ausncia do registro especial retira as relaes entre vendedores e compradores de lotes do mbito de incidncia da lei. A dispensa de mera providncia administrativa-registrria no modifica a natureza das relaes jurdicas entre os interessados. O ilustre magistrado desenvolve aqui, em lcida percepo, a idia de que o registro especial da Lei 6766/79 ostenta esse carter peculiarssimo justamente porque se orienta no sentido de desencadear um processo de interveno no domnio da contratao privada, procurando estabelecer uma igualdade material na contratao em massa.
nenhum prejuzo adviria aos proprietrios a formulao de um contrato padro que remanesceria inerte no registro imobilirio caso no se concretizasse a venda pblica a lei exige o preenchimento de todas as formalidades legais.
A dinmica social haver de produzir continuamente esses fenmenos com relevncia urbanstica, mas tambm com repercusses no direito dos consumidores que so adquirentes de lotes oriundos desses loteamentos, desmembramentos e remembramentos. Tomemos um caso especfico de remembramento de vrios lotes originando um s trato contnuo de terras. Em homenagem unitariedade da matrcula (um imvel = uma matrcula) pode-se dizer que, lgica e juridicamente, se extinguiram aqueles lotes na sua individualidade conformada pelo longevo registro do loteamento. Insisto: para os efeitos da Lei 6766/79, esse imvel matriculado ser considerado gleba ou lote? Se entendssemos que se trata de um lote urbano, ento seria o caso de desdobro? E no caso contrrio, de desmembramento? O magistrado AROLDO MENDES VIOTTI, em substancioso parecer aprovado pelo Senhor Desembargador Corregedor da Justia, em que se discutia o tema posto em debate nestas pginas, deixou consignado que Por fora do registro n. [a proprietria] adquiriu imvel urbano com 5.341,56m2. (fls.). Esse imvel consiste em toda uma quadra, no reparcelada, resultante do loteamento registrado sob o n. R. 3, em 18.10.79, na Matrcula 3.865 (fls.). Quer agora a proprietria, sucessora remota da primitiva loteadora da gleba matriculada sob o n. 3.865, submeter essa quadra a desmembramento em 17 lotes. E, para tanto, pretende a dispensa das formalidades exigidas pelo art. 18 da Lei 6.766/79, o que lhe foi deferido pela r. deciso recorrida. de rigor, quer parecer, o provimento do presente recurso. Mister assinalar, de incio, que a Lei 6.766/79 no excluiu em princpio de sua incidncia nenhum parcelamento do solo urbano. A construo jurisprudencial administrativa que, objetivando uma exegese e uma aplicao da lei voltadas realidade social, admitiu que certas modalidades de desmembramento, por suas caractersticas especiais, estariam dispensadas de atender aos requisitos registrrios institudos pelo art. 18 e ss. da citada Lei federal, considerao de que, naqueles casos, mostra-se ineficaz a finalidade do registro especial do parcelamento. o que se expe no r. Parecer proferido do Proc. CG 66.129/83, in Decises Administrativas da Corregedoria Geral da Justia de So Paulo, 1982/1983, Ed. RT., ementa 46, p. 141. Na hiptese dos autos, tenciona-se parcelar toda uma quadra em 17 lotes, no se vislumbrando razo para se postergar o instrumental de proteo aos adquirentes que fornecido exatamente pelo registro especial. Nem colhe o argumento de que essa proteo colimada pela lei,
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voltada ao binmio liquidez de domnio e idoneidade do empreendimento, j estaria por inteiro atendida em razo do fato de o imvel que ora se quer desmembrar resultar de loteamento registrado. Os objetivos da lei viram-se atendidos com o registro do antigo loteamento, em relao a ele mesmo, no no que respeita a futuros subparcelamentos. Alis, a forma natural de ocupao dos espaos urbanos o parcelamento de glebas maiores, e, se esse parcelamento for regular, h de amoldar legislao citada: a se levar s ltimas conseqncias o raciocnio do requerentes, ter-se-ia que em inmeros casos a legislao do parcelamento do solo urbano tornar-se-ia letra morta, j que quaisquer reparcelamentos futuros estariam sob o amparo da eventual ultratividade dos efeitos de um registro de parcelamento efetuado anos, ou dcadas, atrs. O parecer oferecido no Processo CG 232/90, foi aprovado pelo Des. ONEI RAPHAEL PINHEIRO ORICCHIO, cuja R. deciso foi publicada no Dirio da Justia de 10/1/91, p. 16, vazada nos seguintes termos: O Dr. Juiz de Direito Auxiliar da Corregedoria, no entanto, opinou pelo provimento do recurso, entendendo invivel a dispensa do registro especial para o desmembramento. E assim fica decidido, pois, como bem observado, o desmembramento de propores razoveis (dezessete lotes), guarda ntida caracterstica de empreendimento comercial, e a valorizao acerca de acarretar, ou no, prejuzo a terceiros a dispensa de seu registro especial j foi pelo legislador, em norma de ordem pblica. Valeria a pena, por fim, conferir ainda que o caso concreto guarde alguma diferena com o que se trata aqui o decidido na Ap. Cvel 11561-0/5, Sorocaba, Rel. Des. ONEI RAPHAEL, Dirio da Justia de 16/11/90, p. 28, em que debateu o desmembramento de um imvel que se originou de unificao de lotes antecedentemente oriundos de desmembramentos. Em concluso, gostaria de afirmar que decidir sobre a dispensa do registro especial (ou no) tambm e principalmente decidir sobre os efeitos decorrentes do referido registro na ulterior contratao que, como se sabe, nesse peculiar domnio sofre restries de ordem pblica. Nesse contexto, a autonomia da vontade deprimida em face dos objetivos protetivo-sociais que informam todo o sistema da lei do parcelamento do solo urbano. Diga-se de passagem que as garantias da Lei 6766/79 para o adquirente e consumidor, no aspecto da contratao, so ainda mais vantajosas do que as regras consumeristas consagradas genericamente na Lei 8078/90 e bastaria o confronto dos artigos 35 da Lei 6766/79 e 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor para verificar a superior garantia deferida aos adquirentes na restituio das parcelas pagas.
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DIGENES GASPARINI, in O Municpio e o Parcelamento do Solo, 2a. ed., Saraiva, 1988, p.97-98. Cf. ainda GILBERTO VALENTE DA SILVA, em artigo publicado no Boletim do IRIB n. 89, de outubro de 1994, Obras de Infra-estrutura do Loteamento - possibilidade de cobrana de seu custo dos compromissrios compradores de lotes; VILLAA AZEVEDO, Direito Privado 3o Casos e Pareceres, CEJUP, 1989, p.45; Vide ainda o artigo de TOSHIO MUKAI publicado no BDI no 1o decndio de junho de 1984. 3 Cfr. LIMA, Ary Jos de, CHICUTA, Kioitsi, JACOMINO, Srgio. Alguns Aspectos da Qualificao Registrria no Registro do Parcelamento do Solo Urbano e o Cdigo de Defesa do Consumidor recentemente publicado no Registro de Imveis Estudos de Direito Registral Imobilirio. Safe : Porto Alegre, 1997, p. 261. Cfr. tambm Revista do Consumidor 19/161, So Paulo : RT, 1996.
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aprofundavam-se os argumentos j anteriormente sustentados em dvida suscitada em 3.9.93, na comarca de Franca, So Paulo. 4 Curiosamente, a refutao das teses que orientaram a sustentao da dvida suscitada, julgada afinal procedente em memorvel deciso do magistrado ELCIO TRUJILLO, foi tentada por uma entidade que representa registradores. Este fato digno de nota. Aparentemente preocupada com a controvrsia que pudesse se originar entre loteadores e registradores, a anttese foi intentada na representao datada de 13.7.94, formulada pela ARISP - Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo. Segundo o entendimento dessa R. entidade, no haveria qualquer dispositivo na legislao federal do parcelamento do solo urbano que pudesse proibir o repasse do preo das obras de infra-estrutura e outras que o loteador introduzisse no loteamento. Depois, o registro imobilirio teria um papel meramente instrumental, no cabendo aos registradores o exame de legalidade de clusulas contratuais, o que seria cometido exclusivamente ao Poder Judicirio. Culmina a entidade sentenciando que o registrador no seria agente credenciado para a proteo do consumidor. Verbis: o registrador no agente credenciado para a proteo do consumidor. Recebe ttulos, os qualifica e os registra ou devolve. Fiscaliza o simples recolhimento de impostos, por fora de imposio legal. A consulta assim formulada por um rgo de representao dos registradores paulistanos foi dirigida Corregedoria Geral da Justia de So Paulo e, em deciso qual se imprimiu carter normativo para todo o Estado 5, decidiu-se que no de ser registrado o parcelamento quando o contrato-padro referido no artigo 18, VI, da Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979, contiver clusula que repasse para os futuros adquirentes dos lotes o custo com as obras de infra-estrutura que devem ser obrigatoriamente realizadas pelo loteador, ficando ainda claro que o preo dos lotes deve ser certo e determinado, cumprindo que o adquirente possa conhec-lo previamente, assim como a importncia devida em moeda corrente nacional, ou ainda o prazo, forma e local de pagamento. Os argumentos desenvolvidos pelo ilustre parecerista podem ser assim resumidos: 1) o preo deve ser certo e determinado, cumprindo seja prvia e inteiramente conhecido do adquirente, nos termos do art. 26 da LPSU; 2) Reconhece a inteira aplicao espcie do CDC: De outra parte o Cdigo
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Cf. Proc. CP 165/93. Proc. CG 1816/94, Capital, DOJ. 4/4/95, Parecer do Dr. MARCELO MARTINS BERTHE aprovado pelo Exmo. Sr. Dr. Des. ANTONIO CARLOS ALVES BRAGA
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de Defesa do Consumidor tratou dos contratos de venda e compra de imveis, mediante pagamento em prestaes, reconhecendo configurada relao de consumo quando, v.g., o vendedor for o loteador e o adquirente o destinatrio final do imvel adquirido. Neste caso o loteador considerado fornecedor e o adquirente consumidor, ambos como definido em lei. Esse referido diploma legal, que como visto tem plena aplicao espcie (omissis). Decorre que atualmente, no bastasse a lei do parcelamento do solo urbano, tambm o Cdigo de Defesa do Consumidor apresenta-se como um bice intransponvel pretenso de repassar os custos das obras de infra-estrutura aos adquirentes de lotes. 3) O limite do que pode ser objeto de livre disposio de vontade nos contratos que-tais a observncia dos preceitos de ordem pblica editados para a defesa dos consumidores. Assim, a propalada liberdade para contratar, portanto, no caso, deve estar subordinada s avultantes regras de ordem pblica. 4) Afasta o paralelo proposto pela entidade consulente entre os princpios e disposies legais que regem o parcelamento do solo urbano (Lei 6766/79) e o condomnio em edificao (Lei 4591/64), por inteira inaplicabilidade recproca (cf. RJTJESP 104/181); 5) Por fim, estima que embora o registrador deva preocupar-se precipuamente com os princpios que informam o direito registrrio, no deve deixar de buscar a segurana jurdica, no lhe escapando, por conseguinte, quaisquer atos que sejam perante ele praticados, ou que se lhe submetam ao exame. Julgando retamente a questo posta, o culto Des. ANTNIO CARLOS ALVES BRAGA, pode enfrentar o tema candente do consumidor e o registro imobilirio, concluindo pela legalidade da atuao qualificadora do registrador, pelo carter essencialmente preventivo e acautelatrio do mister registral, reafirmando ainda a importncia da Instituio na colimao da segurana jurdica. Em suma: contrariando a R. opinio expressa pela associao de registradores paulistanos, o R. rgo do Judicirio Paulista reconhece a importncia do Registro Imobilirio no contexto das complexas relaes jurdicas contemporneas. Mais recentemente a diatribe se reacendeu. O Superior Tribunal de Justia entendeu ser perfeitamente possvel o repasse dos custos de obras de infra estrutura aos adquirentes de lotes em parcelamentos do solo urbano. O V. Aresto acha-se assim ementado:
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Direito civil. Loteamento do solo urbano (lei 6.766/79) . Clusula contratual que permite o repasse de custas das redes de gua e esgoto aos adquirentes dos imveis. Validade. Inexistncia de vedao na Lei. Recurso Provido. I A Lei 6766/79, que trata do parcelamento do solo urbano, no veda o ajuste das partes no tocante obrigao de custear redes de gua e esgoto nos loteamentos, sendo vlida, portanto, clusula contratual que preveja o repasse dos custos de tais obras aos adquirentes dos lotes. II O que a Lei 6.766/79 contempla, no seu art. 26, so disposies que devem obrigatoriamente estar contidas nos compromissos de compra e venda de lotes, requisitos mnimos para a validade desses contratos, o que no significa que outras clusulas no possam ser pactuadas. Em outras palavras, alm das indicaes que a lei prescreve como referncias obrigatrias nos contratos, podem as partes, dentro das possibilidades outorgadas pela lei de pactuar o lcito, razovel e possvel, convencionar outras regras que as obriguem. 6 Contudo, entendemos no refutados os argumentos desenvolvidos anteriormente para sustentar a inviabilidade do repasse. Vamos sumariar os motivos pelos quais se afirma a inaplicabilidade das R. concluses contidas nesse V. aresto.
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responsabilidade do loteador e porque tidas como elementares do loteamento, soa, realmente, pouco razovel. Como insistentemente demonstrado, as despesas com as obras de infra-estrutura podero, sim, ser repassadas aos adquirentes, e a forma prevista pela lei atravs da sua integrao e composio no preo do lote urbanizado, consoante a Lei 6766/79 (art. 26). De fato, nada h na lei 6766/79, rigorosamente falando, que permita vincar que h obras bsicas, cuja execuo e custos seriam de responsabilidade exclusiva do loteador, e outras, de responsabilidade dos adquirentes. A Lei 6766/79 no distingue hipteses sob esse aspecto. Em ambos os casos estamos diante de uma nica e mesma exigncia de cunho legal e urbanstica, dirigida prpria administrao pblica municipal, na aprovao do empreendimento de parcelamento do solo urbano: determinao de quais obras sejam necessrias, em vista do planejamento urbanstico que administrao pblica municipal compete disciplinar. Com muita razo, portanto, o Relator Ministro SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, quando afirma que a lei municipal, editada em conformidade com o citado dispositivo legal, somente pode ter por escopo adequar o previsto na lei federal s peculiaridades locais prprias dos municpios. De forma alguma pode ela impor obrigao ou criar um direito, porque, desse modo, estaria invadindo a competncia da Unio de legislar sobre direito civil. (...) Destarte, inadmissvel ter-se como vlida e, ainda mais, de ordem pblica, norma municipal que atribui ao loteador a obrigao de custear redes de gua e esgoto, com efeitos derrogantes sobre o pactuado pelas partes. 7 Alis, conforme se verifica da transcrio do V. Acrdo do Tribunal de Justia de So Paulo, tal fato foi notado pelo Relator que considerou indevida a imposio da Lei Municipal. Na verdade acabou por negar provimento ao recurso impetrado pelo loteador por fundamento diverso. Mas poderamos exercitar um raciocnio problematizante e neste passo encareo o voto-vencido do Ministro RUY ROSADO
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bastante razovel que as obras de infra-estrutura devam mesmo ser de responsabilidade do loteador, ainda que possa repassar o seu custo regularmente aos adquirentes atravs dos mecanismos da prpria lei 6766/79. No percamos de vista que a urbanizao,
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embora atividade pblica, nesse caso concretizada como empreendimento privado, sujeito, como toda iniciativa empresarial, sorte do mercado. As obras devem estar concludas, em princpio, antes do lanamento do empreendimento por exceo pode o empreendedor apresentar um cronograma de obras, com durao mxima de dois anos. Cumpre, ainda, ao loteador (e no aos eventuais adquirentes dos lotes) apresentar garantias de execuo das ditas obras. Ora, se eventualmente, num insucesso empresarial, os lotes do empreendimento no forem totalmente vendidos, quem suportar os encargos financeiros das obras que devem ser concludas em prazo mximo de dois anos? E o comprador que pretendesse adquirir vista seu lote? O que dizer das garantias exigidas pela administrao pblica municipal do empreendedor e no do adquirente para a execuo das obras? Convenhamos que entender contrariamente, sancionar o capitalismo sem risco, expediente to ao gosto da elite econmica brasileira. Por outro lado, no V. acrdo do STJ no se debateu a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda. No foi objeto de apreciao a contrafao do preo e a eventual infringncia aos dispositivos da Lei de Defesa do Consumidor, especialmente artigo 52 do citado diploma legal. Salvo na passagem do voto-vencido do Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR JR., no se argiu a abusividade de clusulas desse jaez. Finalmente, o recurso especial foi deduzido em face de contrato celebrado entre adquirentes e o loteador, no se tratando de um contrato-padro, que ostenta a natureza de contrato de adeso quando ingressa estereotipado no registro imobilirio; nem se debateu, logicamente, os problemas relacionados com a qualificao registral de suas clusulas.
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Concluso
Em concluso deste pequeno opsculo, queremos consignar que as atividades do registrador, neste limiar do novo sculo, devem ser exercidas com a conscincia da importncia social da Instituio do Direito Registral Imobilirio. Como profissionais do Direito, a par do aperfeioamento tcnico e cientfico, devemos diligentemente procurar alcanar o alto sentido da responsabilidade que nos cabe na garantia e tutela pblica dos interesses privados, na preveno de litgios e conflitos, na segurana, autenticidade e publicidade dos atos e negcios jurdicos.
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