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Al ver las irregularidades en usos de suelo que se han presentado en toda la ciudad en los ltimos aos, incluyendo las

zonas patrimoniales, se vuelve necesario analizar las leyes que rigen el desarrollo urbano de la ciudad. Del anlisis de la Ley de Desarrollo Urbano del 2010 destacan varias cosas: 1. La falta de un reglamento 2. La poca claridad de los instrumentos de desarrollo y su claro enfoque a las modificaciones de uso de suelo fuera de las normas 3. La discresionalidad en las modificaciones de usos de suelo de los predios y programas: reas de gestin estratgica, polgonos de actuacin, transferencias de potencialidad, comit tcnico de modificaciones a los programas, entre otras. 4. La afirmativa ficta como herramienta final de visto bueno. 5. La falta de consideracin a aspectos de sustentabilidad: mapa de riesgos del DF, el elevar a 10,000 m para estudio de impacto urbano, cuando hay varios previos contiguos que no los tienen, pero que sumando pueden llegar a representar varios miles de metros nuevos construidos y no se considera el efecto en la zona, etc. 6. Los programas parciales han sido un candado para evitar abusos en diversas zonas A continuacin presentaremos una interpretacin de los efectos de la ley de desarrollo urbano del 2010 en las zonas patrimoniales, para demostrar como es imperante su modificacin; mientras esto sucede, se requiere detener cualquier autorizacin de modificacin de uso de suelo presentada a la ALDF, ya que los resultados de un criterio mal aplicado constituyen un dao irreversible a la ciudad. El artculo 2 prrafo 1 menciona que la ley busca garantizar la sustentabilidad de la ciudad y el ejercicio de derechos de los habitantes. Ninguna de las dos se cumple. Por un lado, a discrecin de las autoridades se otorgan cambios de uso de suelo sin la necesidad de tomar en cuenta factibilidades y otros factores de sustentabilidad, impidiendo un ordenamiento urbano real. Por el otro, el ciudadano no puede ejercer su derecho a opinar ya que la ley incluye muchos instrumentos donde no se consulta a los vecinos para modificar el uso de suelo y, en los casos que s se consulta, SEDUVI tiene la facultad de desestimar la opinin ciudadana. En el 2010 los ciudadanos hicieron cientos de observaciones a esta ley y la autoridad las ignor y public la ley sin reflejarlas. Estas se dirigan primordialmente a la discresionalidad en el manejo del uso de suelo, la afirmativa ficta y la eliminacin de la opinin ciudadana.
Artculo 2.- Son principios generales para la realizacin del objeto de la presente ley, los siguientes: I. Planear el desarrollo urbano, con base en proyecciones del crecimiento poblacional de la ciudad de Mxico, a fin de garantizar la sustentabilidad de laCiudad de Mxico mediante el ejercicio de los derechos de los habitantes delDistrito Federal al suelo urbano, a la vivienda, a la calidad de vida, a la infraestructura urbana, al transporte, a los servicios pblicos, al patrimonio culturalurbano, al espacio pblico, al esparcimiento y a la imagen urbana y sucompatibilidad con el sistema de planificacin urbana del Distrito Federal; Artculo 38. La formulacin y aprobacin de los programas se sujetar al siguiente procedimiento: XII. La Secretara integrar al proyecto de programa las conclusiones de la consulta pblica que estime pertinentes, y en su caso, emitir una resolucin fundada y motivada que especifique las razones por las que desestima cualquier conclusin de la consulta pblica;

La definicin patrimonio cultural urbano es muy amplia, dejando abierta la puerta a prcticamente cualquier cosa:
Captulo Sptimo. Artculo 65. En el ordenamiento territorial del Distrito Federal, la Secretara atender a la conservacin, recuperacin y acrecentamiento del patrimonio cultural de la Ciudad de Mxico. Forman parte del patrimonio cultural urbano los bienes inmuebles, elementos aislados tales como esculturas, monumentos, bienes muebles por destino, mobiliario urbano, obras de infraestructura, contenidos en los ordenamientos vigentes en materia de patrimonio por las instancias federales y locales; as como los paisajes culturales, espacios pblicos tales como calles,parques urbanos, plazas y jardines, entre otros; la traza, lotificacin, nomenclatura,imagen urbana; las reas de conservacin patrimonial y todos aquellos elementos y espacios que, sin estar formalmente catalogados, merezcan tutela en su conservacin y consolidacin y, en general, todo aquello que corresponda a su acervo histrico o que resulte propio de sus constantes culturales y de sus tradiciones.

Habiendo establecido una definicin totalmente abierta de lo que es el patrimonio cultural urbano en el artculo 65, en el articulo 66 dice que esta ley establecer las medidas que se consideren como apropiadas para su conservacin, recuperacin y acrecentamiento. As, con esa definicin poco clara se permite tomar medidas en zonas que pueden declarar como de patrimonio cultural urbano con la justificacin de conservarlo, recuperarlo o acrecentarlo.
Artculo 66. Los programas y la reglamentacin de esta Ley, establecern las medidas apropiadas para la conservacin, recuperacin, y acrecentamiento del patrimonio cultural urbano, as como la delimitacin de las reas de conservacin patrimonial, a que se refiere el artculo anterior, as como las sanciones que aplicarn para aquellas obras que incumplan con lo establecido en estos ordenamientos.

Esta ley crea el concepto de reas de Gestin Estratgica. Se trata de uno predio o varios predios que se les denomina rea de gestin estratgica para poder cambiarles el uso de suelo. La ley dice que en reas patrimoniales se usa el concepto de rea de gestin estratgica para proteger y fomentar el patrimonio cultural. La proteccin debe venir precisamente del respeto de todos los decretos y normas existentes, no de su aplicacin discrecional, y no hay argumento vlido que justifique, como leemos en la ley, que los cambios de usos de suelo son una forma de fomentar la cultura.
Artculo 3. III. reas de Gestin Estratgica; Instrumento de planeacin y ordenamiento territorial del desarrollo urbano-ambiental, en areas especficas de la ciudad, cuyos objetivos fundamentales son: incidir positivamente en la regeneracin, recualificacin y revitalizacin urbana y/o ambiental; proteger y fomentar el patrimonio cultural urbano y/o el paisaje cultural; acciones multidimensionales y multisectoriales; de gestin participativa; de desarrollo integral y, de inters general; y, definidas por el Comit Tcnico de las reas de Gestin Estratgica.

La Ley de Desarrollo Urbano 2010 dice que las reas de Gestin Estratgica o sea, reas donde se autoriza los cambios de uso de suelo, se aplicarn en reas especficas de la ciudad para proteger y fomentar el patrimonio cultural urbano y/o paisaje cultural. Quin decide qu es el patrimonio cultural urbano? Lo decide SEDUVI. As, SEDUVI decreta que ciertos inmuebles o reas son patrimonio cultural urbano y, a travs de esta ley, queda facultada para cambiar el uso de suelo.
Artculo 7. Son atribuciones de la Secretara, adems de las que le confiere la LeyOrgnica, las siguientes: XXI. Elaborar las polticas, los lineamientos tcnicos y los proyectos de normas para la proteccin, conservacin y consolidacin del paisaje urbano, natural y cultural, del mobiliario urbano, del patrimonio cultural urbano y para anuncios y publicidad exterior. Los proyectos de normas sern puestos a la consideracin del Jefe de Gobierno para su aprobacin y expedicin; XXVII. Elaborar y actualizar los catlogos de inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano de acuerdo a la definicin contenida en el artculo de esta Ley y delimitar los polgonos de las reas de conservacin patrimonial, as como establecer la coordinacin con las dependencias federales competentes, con objeto de conservar y restaurar los bienes inmuebles que constituyan el patrimonio arqueolgico, histrico, artstico o cultural del Distrito Federal; Artculo 3. II. reas de Conservacin Patrimonial: Las que por sus caractersticas forman parte del patrimonio cultural urbano, as como las que cuenten con declaratoria federal de zona de monumentos histricos, arqueolgicos o artsticos, as como las que sin estar formalmente clasificadas como tales, presenten caractersticas de unidad formal, que requieren atencin especial para mantener y potenciar sus valores patrimoniales y que sern definidas en los programas; Artculo 67. La Secretara se encargar de publicar los catlogos de los elementos afectos al patrimonio cultural urbano en los programas a travs de listados en los que se define la condicin patrimonial que guardan los inmuebles relacionados. La actualizacin de los catlogos se reflejar en el Sistema de Informacin Geogrfica del Registro de los Planes y Programas, as como en el Sistema de Informacin y Evaluacin del Desarrollo Urbano. Ser labor de la Secretara la elaboracin de polticas de fomento para la conservacin del patrimonio cultural urbano del Distrito Federal para lo cual se coordinar con otras dependencias competentes para el otorgamiento de estmulos fiscales,administrativos y normativos. Asimismo coadyuvar en la puesta en valor del patrimonio cultural urbano a travs de la difusin de los valores culturales de dichos elementos.

La pregunta entonces sera quin elabora las reas de gestin estratgica? Las propone el Jefe de Gobierno y son elaboradas por e Comit Tcnico de reas de Gestin Estratgica que preside SEDUVI y donde la colonia afectada no tiene representacin directa alguna.

Artculo 6. Son atribuciones del Jefe de Gobierno: X. Participar en la elaboracin de las reas de Gestin Estratgica que dirijan la planeacin y el ordenamiento del desarrollo urbano en reas especficas de la Ciudad Artculo 46. Los instrumentos de planeacin denominados reas de Gestin Estratgica sern formulados por el Jefe de Gobierno y aprobados por la Asamblea, mediante el siguiente procedimiento: I. El Comit Tcnico de las reas de Gestin Estratgica formular un proyecto con base en el Sistema de Informacin y Evaluacin del Desarrollo Urbano, en un plazo mximo de 180 das hbiles; II. El proyecto contendr la delimitacin territorial del rea de Gestin Estratgica, el Plan Maestro, las carteras de proyectos sectoriales y los mbitos de aplicacin territorial de cada uno de ellos;

Quin analiza y aprueba las reas de gestin estratgica? La Asamblea, pero como se indica a continuacin, si en 40 das no contesta la ALDF al proyecto de rea de gestin estratgica que recibe del Jefe de Gobierno, este cambio de uso de suelo se aprueba por afirmativa ficta, esto es, en forma automtica.
Artculo 5. Corresponde a la Asamblea: III. Analizar, dictaminar y aprobar los instrumentos de planeacin denominadas reas de Gestin Estratgica, Artculo 46. VI. La Asamblea tendr un plazo mximo de 40 das hbiles de los periodos de sesiones ordinarias contados a partir de la fecha de recepcin del instrumento para resolver, y en su caso, notificar observaciones y devolver el instrumento al Jefe de Gobierno; VII. Si en el plazo a que se refiere la fraccin anterior, la Asamblea no resuelve ni notifica al Jefe de Gobierno sus observaciones, se entender que el rea de Gestin Estratgica ha sido aprobada y el Jefe de Gobierno proceder a promulgarla y publicarla en la Gaceta Oficial del Distrito Federal;

Quin conforma el comit tcnico que elabora las reas de gestin estratgica? Lo preside SEDUVI y la colonia afectada no tiene representacin directa alguna. La nica representacin ciudadana dentro de los 12 miembros del comit es: El Coordinador de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del rgano de representacin ciudadana que, de conformidad con la Ley de la materia, corresponda a la unidad o unidades territoriales en donde se ubique el rea de Gestin Estratgica de que se trate;
Artculo 46 - El Comit Tcnico de las reas de Gestin Estratgica estar conformado por un representante de: I. La Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, quien lo presidir; II. La Secretara de Desarrollo Econmico; III. La Secretara de Medio Ambiente; IV. La Secretara de Transporte y Vialidad; V. La Consejera Jurdica y de Servicios Legales; VI: La Secretara de Proteccin Civil; VII: La Secretaria de Cultura; VIII. El Sistema de Aguas de la Ciudad de Mxico; XI. La Delegacin o Delegaciones correspondientes; X. La Comisin de Desarrollo e Infraestructura Urbana de la Asamblea; XI. El Coordinador de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del rgano de representacin ciudadana que, de conformidad con la Ley de la materia, corresponda a la unidad o unidades territoriales en donde se ubique el rea de Gestin Estratgica de que se trate; y XII. La representacin de dos expertos en el tema que pueden ser acadmicos, gremiales o profesionales que corresponda a la unidad ounidades territoriales en donde se ubique el rea de Gestin Estratgica de que se trate.

Otra herramienta discrecional que permite a SEDUVI modificar usos de suelo a solicitud de una autoridad o una persona, sin importar las normas vigentes o la opinin ciudadana, son los polgonos de actuacin. Se trata de uno o ms predios que forman un rea a la que se le otorgan permisos fuera de las normas vigentes.
Artculo 2. XXII. Polgono de actuacin: Superficie delimitada del suelo integrada por uno o ms predios, que se determina en los Programas a solicitud de la Administracin Pblica, o a solicitud de los particulares, para la realizacin de proyectos urbanos mediante la relotificacin y relocalizacin de usos de suelo y destinos; De tales, registros, autorizaciones y licencias informar para su conocimiento y registro, a la Delegacin o Delegaciones en que se ubique el polgono de actuacin;

Qu entidad es la responsable de recibir las solicitudes para crear polgonos de actuacin que permiten de manera discrecional modificar usos de suelo, subdividir predios, fusionar, aplicar transferencia de potenciallidad, etc. en los casos en que las normas vigentes no lo permiten? SEDUVI. Entre las cosas que permite un polgono de actuacin es la relotificacin. Qu quiere decir esto? Es un acto mediante el cual se modifican las dimensiones de uno o ms predios. En otras palabras, permite la subdivisin y fusin de predios.

Artculo 7. Son atribuciones de la Secretara, adems de las que le confiere la Ley Orgnica, las siguientes: XVIII. Recibir y registrar la manifestacin de polgonos de actuacin y, segn proceda, la autorizacin de las relotificaciones, cambios de uso de suelo, fusiones, subdivisiones, transferencias de potencialidad, manifestaciones de construccin y dems medidas que resulten adecuadas para la materializacin de los polgonos autorizados, as como expedir las licencias correspondientes.

Quin es responsable de autorizar los polgonos de de actuacin? SEDUVI


Artculo 87. La Secretara y las Delegaciones, en la esfera de su competencia, expedirn las constancias, certificados, permisos, dictmenes licencias, autorizaciones, registros de manifestaciones que se requieran en relacin con las siguientes materias, conforme a las previsiones que sobre requisitos y procedimientos establezca el reglamento: III. Polgono de actuacin;

Cmo permite el artculo 42 de la ley cambiar el uso de suelo a los inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano?
Artculo 42.- Las modificaciones de los programas para cambiar el uso del suelo urbano en predios particulares, para destinarlos al comercio, servicios de bajo impacto urbano o a la micro y pequea industria, se sujetarn al siguiente procedimiento: I. El interesado deber presentar su solicitud ante la Secretara; II. La solicitud deber referirse a cambios del uso del suelo para instalar: a). Comercio, servicios, administracin y oficinas de bajo impacto urbano, en locales de hasta 250 m de superficie construida y, en inmuebles afectos al patrimonio cultural urbano de hasta 750 m, previa opinin de la Direccin de Sitios Patrimoniales y Monumentos, de la Secretara. En ambos casos, los usos de gasolineras, verificentros, rastros, frigorficos, mudanzas y paquetera, no podrn autorizarse.

Otra amenaza muy grande es el sistema de transferencia de potencialidad. Esto significa que la gente puede pagar para que le autoricen incrementar la intensidad de construccin de sus predios o inmuebles, en funcin de los derechos obtenidos por la transferencia. En otras palabras puede pagar por construir ms pisos o por dejar menos rea libre.
Artculo 85. Quienes adquieran las potencialidades de desarrollo autorizadas, podrn incrementar la intensidad de construccin de sus predios o inmuebles, en funcin de los derechos obtenidos por la transferencia Artculo 82. El Sistema ser aplicable en todo el territorio del Distrito Federal, de acuerdo a las disposiciones de todos los Programas de Desarrollo Urbano. Artculo 2. XXXIII. Sistema de transferencia de potencialidad de desarrollo urbano: Es un instrumento de fomento que permite ceder los derechos excedentes o totales de intensidad de construccin no edificados, que le correspondan a un predio, segn la normatividad vigente aplicable, en favor de un tercero, sujetndose a las disposiciones del Reglamento de esta Ley, de los programas y a la autorizacin emitida por la Secretara;

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Artculo 84. Las reas emisoras y receptoras de transferencia, se definirn en los programas. Las reas de conservacin patrimonial, podrn ser emisoras y receptoras de potencialidad, debiendo sujetarse a los lineamientos que el reglamento y los programas indiquen y, los recursos que se obtengan sern destinados a la rehabilitacin, mejoramiento y conservacin de esos mismos territorios. Las reas de actuacin en el Suelo de Conservacin, sern exclusivamente reas emisoras de potencialidad de desarrollo. Artculo 85. Quienes adquieran las potencialidades de desarrollo autorizadas,podrn incrementar la intensidad de construccin de sus predios o inmuebles, en funcin de los derechos obtenidos por la transferencia.

Qu ha salvado a algunas zonas patrimoniales de estas amenazas? Gracias a la intervencin de numerosos grupos y asociaciones ciudadanas se ha logrado que los Programas Parciales estn exentos de la aplicacin de estas normas. Por ello las autoridades han presionado mucho por su eliminacin de manera de tener puerta abierta y continuar con una serie de negocios en las colonias que tienen programa parcial.

Las delegacionales presionan de diferentes formas para eliminar los programas parciales o flexibilizarlos introduciendo de manera discrecional negocios de diversas desarrolladoras. En conclusin es necesario revisar a fondo la ley de desarrollo urbano del 2010 y hacer las modificaciones conducentes para la sustentabilidad, proteccin del patrimonio, equidad y legalidad del uso de suelo de esta ciudad. As como consolidar los programas parciales como herramientas fundamentales del desarrollo urbano de esta ciudad.

Como parte de este ejercicio debe tambin revisarse la normatividad de la Ley de Establecimientos Mercantiles que ha afectado negativamente a toda la ciudad con la apertura de muchos giros que han tenido un impacto negativo importante en las zonas habitacionales. (Ley DE ESTABLECIMIENTOS MERCANTILES DEL DISTRITO FEDERAL publicada en la
Gaceta Oficial del Distrito Federal, el 20 de enero de 2011. ltima reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el 13 de septiembre de 2012 )

Un claro ejemplo de esto para las zonas patrimoniales es el siguiente. Insisten en que los hoteles son indispensables en las reas patrimoniales. Hablan de hoteles boutique. La ley no contempla este tipo de hoteles, slo contempla el concepto de hoteles en general. Al tener licencia para hotel se adquiere automticamente permiso para msica en vivo y grabada, zona comercial, restaurantes, salones de fiesta, etc. Si la autoridad realmente hubiera tenido la intencin de lo que se conoce como hoteles boutique, habra incluido este concepto en la ley y a la fecha no se ha hecho.
Artculo 22.- Para efectos de esta Ley, los establecimientos mercantiles que presten el servicio de Hospedaje sern todos aquellos que proporcionen al pblico albergue o alojamiento mediante el pago de un precio determinado. Se consideran establecimientos de Hospedaje los Hoteles, Moteles y Desarrollos con Sistemas de Tiempo Compartido. 18 Los establecimientos mercantiles a que se refiere este artculo podrn prestar los siguientes servicios: I. Venta de alimentos preparados y bebidas alcohlicas al copeo en los cuartos y albercas; II. Msica viva, grabada o videograbada; III. Servicio de lavandera, planchadura y tintorera; IV. Peluquera y/o esttica; V. Alberca, instalaciones deportivas, juegos de saln y billares; VI. Alquiler de salones para convenciones o eventos sociales, artsticos o culturales; VII. Agencia de viajes; VIII. Zona comercial; IX. Renta de autos; X. Los que se establecen para el giro de restaurante en trminos del primer prrafo del artculo 21 de la Ley, sujetndose a las condiciones que para este giro se establecen; y XI. Los que se establecen para los giros en trminos del artculo siguiente, sujetndose a las condiciones que para este giro establece la presente Ley y dems normatividad aplicable y sin que deba presentarse nuevo Aviso. Los giros complementarios debern de ajustar su horario a las disposiciones que para cada giro se encuentren sealadas en el presente ordenamiento, salvo las actividades sealadas en la fraccin I que sern permanentes.